UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CENTRO DE CINCIAS JURDICAS

CURSO DE GRADUAO EM DIREITO

VITRIA DAL-RI PAGANI

SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIRIO ELETRNICO:

As vantagens introduzidas pela modernizao do registro

Florianpolis - SC

2014

VITRIA DAL-RI PAGANI

SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIRIO ELETRNICO:

As vantagens introduzidas pela modernizao do registro

Trabalho de Concluso de Curso apresentado

banca examinadora da Universidade Federal de

Santa Catarina como requisito parcial obteno

do grau de bacharel em Direito.

Orientador: Prof. Jos Isaac Pilati

Florianpolis - SC

2014

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, agradeo ao meu orientador, Professor Jos Isaac Pilati,

possuidor de profundo conhecimento em Direitos das Coisas, por ter aceitado o convite

de me guiar no decorrer deste estudo, se mostrando sempre muito disponvel e com

orientao de extrema competncia e sabedoria, capaz de aprimorar este Trabalho de

Concluso de Curso.

A Roberta Terezinha Uvo Bodnar e a Luza Silva Rodrigues, por terem aceitado

compor a banca examinadora desta monografia e pelo apoio dado, de forma

extremamente prestativa, no decorrer desta pesquisa.

minha famlia, principalmente aos meus pais e meu irmo, por nunca medirem

esforos para minha formao e por terem me incentivado e auxiliado com zelo e ateno

neste trabalho.

Ao meu namorado, sempre muito prestativo, compreensivo e preocupado com

meus estudos, ajudando-me nos momentos de angstia, e me parabenizando por minhas

conquistas.

Aos meus amigos, que sempre me incentivaram e me auxiliaram em momentos

de dvidas quanto ao tema ou material de pesquisa.

A menos que modifiquemos a nossa

maneira de pensar, no seremos capazes de

resolver os problemas causados pela forma

como nos acostumamos a ver o mundo.

(Albert Einstein)

RESUMO

A presente monografia objetiva analisar o Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio,

estabelecido pela Lei n. 11.977/2009 e posteriores regulamentaes, com o intuito de

verificar as vantagens introduzidas pela modernizao do registro. O Registro de

Imveis cumpre a importante funo de garantir a segurana das transaes imobilirias

e a proteo da propriedade imvel, por isso, deve ser confivel, ntegro e autntico. No

entanto, o registro tradicional tornou-se obsoleto. A escriturao em papis no mais

capaz de garantir a segurana jurdica, por ser facilmente extraviada, perdida e

deteriorada. Ademais, demasiadamente demorado e custoso, o que acaba por no

garantir o fim ao que o registro se prope. Por estes motivos, foi determinada, pela Lei

n. 11.977/2009, a implantao do Sistema de Registro Eletrnico, capaz de reduzir os

custos do registro e a corrupo, aumentar a segurana jurdica e o controle, torn-lo

mais clere e eficiente, dentre outros.

Palavras-chave: Funo do Registro de Imveis Registro de Imveis Tradicional

Sistema de Registro Eletrnico Imobilirio Vantagens.

ABSTRACT

The present essay intends to analysis the Electronic Registration System Real Estate,

established by the Law n. 11,977/2009 and subsequent regulations, in order to address

the advantages introduced by the modernization of the Registration activity in Brazil.

The Property Registry fulfills the important function of ensuring the safety and

protection of real estate transactions of immovable property, so it should be reliable,

principled and authentic. However, the traditional registration system became obsolete.

The bookkeeping on paper is no longer able to guarantee legal certainty by being easily

misplaced, lost and damaged. Moreover, it is too time consuming and costly, which

ultimately does not guarantee the purpose of what that registration is proposed. For these

reasons, it was determined by Law n. 11,977/2009, the implementation of the Electronic

Registration System, capable of reducing the costs of registration and corruption,

increase legal certainty and control, making it faster and more efficient, among others.

Keywords: Role of the Registry of Deeds - Registration of Traditional Real Estate - Real

Estate Electronic Registration System - Advantages.

SUMRIO

INTRODUO .............................................................................................................. 8 1 NOES GERAIS SOBRE O REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO....10 1.1 Aspectos histricos do registro imobilirio brasileiro ............................................. 10 1.2 Conceituao e finalidade do registro de imveis .................................................. 14 1.3 Sistemas de registro ................................................................................................ 20 1.4 Princpios que fundamentam o registro de imveis.................................................25

1.4.1 Princpio da publicidade.......................................................................................26

1.4.2 Princpio da presuno de veracidade....................................................................27

1.4.3 Princpio da legalidade..........................................................................................28

1.4.4 Princpio da inscrio............................................................................................29

1.4.5 Princpio da prioridade..........................................................................................31

1.4.6 Princpio da especialidade.....................................................................................32

1.4.7 Princpio da continuidade .....................................................................................33

1.4.8 Princpio da disponibilidade..................................................................................35

1.4.9 Princpio da territorialidade...................................................................................35

1.4.10 Princpio da instncia...........................................................................................36

2 ASPECTOS PRTICOS DO REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO:

ESTUDO DO REGISTRO DE IMVEIS TRADICIONAL...................................38 2.1 Legislao aplicvel ao registro de imveis ............................................................ 38 2.2 Atribuies do registro de imveis..........................................................................41

2.2.1 Matrcula...............................................................................................................42

2.2.2 Registro.................................................................................................................48

2.2.3 Averbao.............................................................................................................52

2.3 Escriturao e processo registral..............................................................................55

2.3.1 Escriturao...........................................................................................................55

2.3.2 Processo do registro..............................................................................................63

2.4 Consideraes sobre o sistema de registro de imveis tradicional..........................68 3 SISTEMA DE REGISTRO ELETRNICO IMOBILIRIO ............................. 71 3.1 A ps modernidade e a necessidade de adaptao do registro de imveis brasileiro.71 3.2 Marco legal...............................................................................................................73 3.2.1 A Lei n. 11.977, de 07 de julho 2009....................................................................76

3.3 A modernizao do registro de imveis: registro imobilirio eletrnico...................80 3.3.1 Informatizao pioneira no estado de So Paulo....................................................80 3.3.2 Sistema de Registro de Imveis Eletrnico (S-REI)..............................................82

3.4 Vantagens do Sistema de Registro Imobilirio Eletrnico......................................105

CONSIDERAES FINAIS .................................................................................... 111 REFERNCIAS.........................................................................................................116

8

INTRODUO

O presente trabalho tem por objetivo analisar o Sistema de Registro Eletrnico

Imobilirio, e, em especial, apontar as vantagens resultantes da sua implantao.

Os cartrios de Registro de Imveis cumprem importantes funes. Eles

protegem a propriedade imobiliria e garantem a segurana das transaes sobre bens

imveis.

Tais finalidades, entretanto, deixaram de ser garantidas em sua plenitude. Ao

passar por perodo de escassez legislativa, houve uma piora na qualidade do servio,

cada vez mais burocrtico, caro e demorado.

Nessa senda, o registro tornou-se anacrnico, ultrapassado e descontextualizado,

incapaz de suprir as exigncias da sociedade ps moderna, no que concerne celeridade

e informtica.

Por este motivo, afigurou a necessidade de se repensar o sistema registral. Em

2009, a Lei Minha Casa Minha Vida determinou a implantao do Sistema de Registro

Eletrnico, introduzindo mudanas estruturais no registro brasileiro.

Isto posto, com vistas a traar um panorama geral do Sistema de Registro

Imobilirio Eletrnico, aps longa pesquisa dos conceitos gerais e aspectos prticos do

registro de imveis tradicional, este estudo foi dividido em trs captulos.

O primeiro captulo visa a apresentao e a anlise do Registro de Imveis,

tratando dos aspectos histricos, da conceituao e finalidade, dos sistemas de registro

e dos seus princpios norteadores.

O segundo captulo trata de aspectos prticos do Registro de Imveis tradicional,

no intuito de possibilitar a posterior anlise das mudanas implementadas pelo Sistema

de Registro Eletrnico. Para isto, ser estudada a legislao aplicvel ao Registro de

Imveis, suas atribuies - matrcula, registro e averbao -, a escriturao tradicional,

o procedimento de registro, e, ainda, as consideraes finais sobre o registro tradicional.

O terceiro captulo trata especificamente do Sistema de Registro Eletrnico

Imobilirio, estudando a sociedade ps moderna e a necessidade de adaptao do

registro; a Lei n. 11.977/2009, que determinou a implantao do Registro Eletrnico,

com posterior regulamentao do Conselho Nacional de Justia e da Corregedoria Geral

de Justia; aspectos da informatizao do registro no Brasil, iniciando pioneiramente no

9

Estado de So Paulo, e a posterior implementao do Sistema de Registro Eletrnico

Imobilirio; e, por fim, as vantagens introduzidas pela modernizao do registro.

O estudo baseado no mtodo de abordagem dedutivo, por utilizar-se de teorias

gerais do Direito Registral Imobilirio para verificar a situao legislativa atual do

Registro de Imveis, e, mais especificamente, do Sistema de Registro Imobilirio

Eletrnico.

O mtodo de procedimento foi o descritivo, por embasar-se em estudos j feitos

em outras obras.

Frisa-se que, a despeito da importncia do tema, ainda uma matria pouco

aprofundada academicamente, faltam obras, artigos, materiais de pesquisa, tanto em

relao aos aspectos gerais do registro, ainda mais, quanto aspectos atuais de

modernizao.

No obstante a dificuldade de obras sobre o tema, esta monografia foi realizada

atravs da tcnica de documentao indireta, envolvendo a pesquisa bibliogrfica e

pesquisa documental, utilizando doutrinas, dispositivos legais - principalmente a lei que

instituiu o registro eletrnico, Lei n. 11.977/09 -, artigos, e, em razo da sua atualidade,

de notcias da Internet, em sites da Associao dos Notrios e Registradores do Brasil

(Anoreg/BR), do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB), do Conselho

Nacional de Justia (CNJ), da Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo

(ARISP), dentre outros.

10

1 NOES GERAIS SOBRE O REGISTRO IMOBILIRIO BRASILEIRO

O primeiro captulo trata do Sistema Registral Brasileiro. Seu estudo

aprofundado, com identificao de princpios basilares e determinao de conceitos faz-

se necessrio para que possamos, posteriormente, identificar os motivos pelos quais este

sistema necessitou de mudanas.

Por esta razo o captulo est dividido em quatro itens. Primeiramente, so

expostos os aspectos histricos do registro de imveis, possibilitando a compreenso do

sistema registral imobilirio atual e sua importncia. Em um segundo momento, so

apresentados os conceitos e a finalidade do registro. Na terceira parte, identificado, de

forma breve, os sistemas registrais existentes. E, por fim, so expostos os princpios que

fundamentam o registro de imveis.

1.1 Aspectos histricos do registro de imveis brasileiro

O registro de imveis surgiu no Brasil aps a sua independncia, com a Lei n.

1.237, de 1864, com o intuito de se ter o conhecimento da extenso das propriedades

particulares.1

No entanto, antes disto, no descobrimento do Brasil, o Rei de Portugal passou a

ter a posse originria de todas as terras brasileiras e as dividiu em capitanias hereditrias.

As capitanias hereditrias, tambm chamadas de sesmarias, eram governadas por

donatrios, que transferiam parte do domnio aos que ali moravam2, por meio de doaes

feitas por cartas de sesmariais,3 reguladas pela Ordenaes do Reino.

Estas doaes eram feitas com a inteno de estimular a ocupao das terras

recm descobertas, sem a transferncia plena de domnio. Caso no fossem cultivadas

retornariam Coroa.4

O regime sesmarial durou at a independncia do Pas, momento em que a

atividade legislativa sobre terras estagnou, e a ocupao destas se deu por simples posse,

1 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 52. 2 COSTA PORTO, B. Estudo sobre o sistema sesmarial. Recife: Imprensa Universitria, 1965. 3 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 1. 4 DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 52.

11

sem qualquer ttulo. Nesta poca, as terras eram resguardadas, apenas, pelos princpios

da Constituio de 18245.

A propriedade era transmitida pela tradio e no por contrato, sem qualquer

publicidade, o que permitiu que inmeras alienaes fossem realizadas na

clandestinidade.6

Nesta poca foi instituda a Lei Oramentria n. 317, de 1843, regulamentada

pelo Decreto n. 482, de 1846, que criou o registro de hipotecas com fim de proteo ao

crdito.

Somente em 1850, o Estado passou a controlar as transaes imobilirias, por

meio da Lei n. 601, de 1850, e seu regulamento Dec. n. 1.318, de 1854.

A lei supracitada possua a finalidade de discriminar o domnio pblico do

particular e regularizar a situao das terras, mandando legitimar as posses, por meio do

registro, e revalidar as sesmarias.7

Nas palavras de Balbino Filho:

Em seu art. 3, pargrafo 2, aquela lei excluiu do domnio pblico, a que at

ento estavam sujeitas as terras que originalmente houvessem sido adquiridas

por sucesso, por concesso de sesmarias no medidas ou no cultivadas nem

confirmadas, e considerou, ainda, no devolutas todas as terras que no se

achavam no domnio particular, por qualquer ttulo legtimo. O Dec. n. 1.318,

de 30 de janeiro de 1854, por sua vez, declarou, posteriormente que os

possuidores de terras havidas por sesmarias e outras concesses dos governos

geral e provincial, ou por sucesso, no incursa em comisso por falta de

medio, de demarcao e de cultura no tinham preciso de revalidao, nem de legitimao, nem de novos ttulos, para poderem gozar, hipotecar ou alienar

as terras que se achavam no seu domnio (art. 23), estabelecendo, entretanto, que todos os possuidores de terra, qualquer que fosse o ttulo de propriedade ou posseso, ficavam obrigadas a fazer registrar as terras que possussem,

dentro dos prazos marcados (art. 91). O registro da propriedade imvel, que assim, aparece, pela primeira vez na nossa legislao, era feita pelo possuidor,

que escrevia, ele mesmo, as suas declaraes, ou as fazia escrever por outrem,

em dois exemplares iguais, assinando-os ambos, ou mandando assin-los quem

os houvesse escrito, a seu rogo, se no soubesse ler nem escrever (art. 93). Em

tais declaraes deveriam constar, alm do nome do possuidor, a designao da

freguesia em que estava situado o imvel, o nome particular da situao, se

houvesse, sua rea, se conhecia, e seus limites e confrontantes (art. 100).8

5 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 52. 6 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 3. 7 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 13. ed. So Paulo:

Saraiva, 2008, p. 30. 8 Id.

12

Todos estes documentos eram levados ao vigrio da parquia onde a terra (posse)

estava localizada, para que fossem registrados no livro da Parquia Catlica, sendo

conhecido9 este procedimento, como registro do vigrio.

Por meio do registro do vigrio, a aquisio da propriedade por meio da posse

foi legitimada, como j dito.

No entanto, este registro no constitua forma de aquisio da propriedade, nem

mesmo era hbil para conferir publicidade. Visava, apenas, fazer um levantamento dos

possuidores, apresentando carter exclusivamente declaratrio10.

Ele serviu, contudo, como prova do tempo da posse para fins de usucapio, e, por

ser exigido o registro das terras devolutas, foi responsvel pelo surgimento de

minifndios.11

Frente a precariedade da Lei Oramentria vigente (Lei Oramentria n. 317, de

1843), foi estabelecida a Lei n. 1.237 de 1864, resultado do projeto de lei apresentado

pelo Conselheiro Nabuco em 185412, que criou o registro dos atos de transmisso da

propriedade de bens imveis e concedeu publicidade s transaes, com intuito de

garantir a segurana destas.

Foi com esta lei que surgiu o Registro Imobilirio no Brasil, como dito no incio

deste captulo, com a instituio do Registro Geral, pelo registro de imveis por atos

inter vivos. 13

Neste momento, o registro da propriedade, antes feito pelos vigrios, tornou-se

funo do Estado.14 A propriedade deixou de ser transferida pela tradio, para ser pela

transcrio. No entanto, a transcrio no constitua prova do domnio.

O registro era necessrio para valer contra terceiros, com a exigncia de escritura

pblica. 15

Foi estabelecida, tambm, a prenotao, a fim de garantir prioridade diante da

hipoteca.16

9 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 13. ed. So

Paulo: Saraiva, 2008, p. 30. 10 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 54. 11 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 2. 12 BALBINO FILHO, Nicolau. op. cit., p. 30. 13 DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 54-55. 14 Ibid., p. 30. 15 DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 54-55. 16 Id.

13

Entretanto, esta lei possua trs falhas: concedia a iseno do registro nos casos

das transmisses causa mortis, dos atos judicirios e das hipotecas gerais ocultas em

favor da mulher casada, dos menores e dos interditos. Esta ltima falha foi sanada pela

Lei 3.272 de 1855, que passou a exigi-lo.

A Lei do Registro Geral, de 1864, foi substituda pelo Dec. n. 169-A e

regulamento Dec. n. 370, ambos de 1890, que trouxe melhoras, contudo, permaneceram

as mesmas brechas deixadas pela lei anterior. Importante salientar que permaneceu a

necessidade de transcrio para transferncia da propriedade de bens imveis, contudo

esta no constitua prova da propriedade.17

No mesmo ano, surgiu o registro imobilirio Torrens e primeiras menes sobre

matrcula. E em 1917 passou a vigorar o Cdigo Civil de 1916 que revogou todo o

sistema imperial, e tornou o registro imobilirio um meio de aquisio da propriedade,

preenchendo as brechas mencionadas, deixadas pelas leis anteriores.

O sistema de registro de imveis evoluiu com a Lei n. 4.827/1924, o Dec. n.

18.532/1928, o Dec. n. 4.857/1939, e Lei n. 6.015/1973, republicada com as alteraes

das Leis n. 6.140/1974, e 6.216/1975, e pelo Cdigo Civil de 2002, que vieram dinamizar

o sistema de registro de imveis, transformando-o em instituio, de carter jurdico,

encarregada de consignar os atos de fatos que afetem o domnio, suas diferentes

situaes ou limitaes, tornando-o apto a dar certeza propriedade e garantia por meio

da escrita de seus livros18

A Lei n. 4.827/1924 e o Dec. n 18.532/1928, introduziram o princpio da

continuidade, na qual exigia-se para a transcrio, o registro do ttulo anterior19

A Lei n. 6.015/1973 reuniu os princpios norteadores no Registro de Imveis e

criou a matrcula - que representa e descreve o imvel individualizado-, facilitando a

pesquisa e expedio de certides, solidificando o sistema registral20. Ademais, reduziu

os livros registrais a cinco, mais o Livro Auxiliar para pessoas estrangeiras; adotou um

sistema de registro chamado de Flio Real; possibilitou a substituio dos livros

(fisicamente) pelo sistema de fichas e alterou a nomenclatura dos atos de registro.

17 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 5. 18 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: Doutrina, prtica e jurisprudncia. So Paulo:

Saraiva, 2009, p. 31-32. 19 CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 8. 20 GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexes sobre a matrcula 17 anos depois. In Revista de

Direito Imobilirio do IRIB, n. 33, 1994, p. 105.

14

Por fim, o Cdigo Civil de 2002, conferiu maior importncia ao registro,

estabelecendo princpios e a aquisio de direitos reais sobre imveis por meio do

registro em cartrio de Registro de Imveis.

Posteriormente, outras leis foram estabelecidas, modernizando os institutos, no

entanto, isto ser esclarecido no decorrer dos captulos.

Conclui-se, com a evoluo do sistema registral no Brasil, que com as mudanas

sociais e polticas ocorridas, o Estado passou a tutelar as transaes imobilirias, a fim

de conferir a publicidade, a segurana jurdica, a eficcia, o controle e a autenticidade

dos negcios jurdicos, por meio do registro nos cartrios de Registro de Imveis, cuja

finalidade o assentamento de ttulos pblicos e privados, conferindo-lhes publicidade,

podendo ser oponveis a terceiros.

1.2 Conceituao e finalidade do registro de imveis

A Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015/1973) no conceitua o termo Registro

de Imveis, cabendo a doutrina este papel. Todavia, ao conceitu-lo, acabam por conferir

sua prpria finalidade.

No entanto, antes de adentrarmos ao estudo do termo, devemos entender o porqu

do registro.

Na estrutura social capitalista, baseada na acumulao de riquezas, a propriedade

mostra-se como elemento base do sistema21 e por isto necessita de uma proteo

especial. 22

No ordenamento jurdico brasileiro, a propriedade garantida

constitucionalmente pelo art. 5, XXII23, e considerada o mais amplo direito sobre uma

21 Diz que a propriedade constitui o direito real mais amplo, por incidir sobre um bem (mvel ou imvel), prprio (jus in re propria), podendo seu titular dele usar, fruir e dispor (CC, art. 1228), sem a interveno

de quem quer seja, ressalvadas as limitaes naturais, legais e voluntrias. [...] Logo, a propriedade, dentro

do sistema dos direitos reais (Liegenschaf), encontra-se em posio privilegiada, por ser a relao

fundamental do direito das coisas, abrangendo todas as categorias de direitos reais (DINIZ, Maria Helena.

Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 37-38). 22 Ibid.., p. 37. 23 Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros

e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade,

segurana e propriedade, nos termos seguintes: XXII - garantido o direito de propriedade.

(BRASIL. Constituio Federal de 1988. Promulgada em 5 de outubro de 1988. Disponvel em

Acesso em: 10 ago 2014).

15

coisa, subdividindo-se em quatro faculdades: o uso, o gozo, a disposio e a

possibilidade de reinvindicao24, conforme art. 1228, do atual Cdigo Civil.25

A propriedade pode ser definida tambm em razo de trs critrios: o sinttico, o

analtico e o descritivo. Neste sentido, muito bem expe, Bevilaqua:

Sinteticamente, de se defini-lo, com Windscheid, como a submisso de uma

coisa, em todas as suas relaes, a uma pessoa. Analiticamente, o direito de

usar, fruir e dispor de um bem, e de reav-lo de quem injustamente o possua.

Descritivamente, o direito complexo, absoluto, perptuo e exclusivo, pelo

qual uma coisa fica submetida vontade de uma pessoa, com limitaes da

lei.26

O aspecto descritivo exposto por Bevilaqua explicado, tambm, por Rizzardo,

que afirma que:

a propriedade um direito complexo, pois assegura ao titular a faculdade de

disposio [...]. Reveste-se, outrossim, do carter de direito absoluto, do que

decorre da disponibilidade erga omnes, impondo a todos o dever de respeit-

la, [...]. perptuo o direito, durando ilimitadamente, e no se perdendo ou

desaparecendo pela falta de uso. Considera-se direito exclusivo, ficando os

terceiros proibidos de exercer sobre a coisa qualquer dominao. 27

Frente importncia da propriedade, faz-se necessria uma proteo especial.

Neste sentido, calha invocar o ensinamento de Dip, segundo o qual:

A imprescindibilidade do sistema publicitrio relativo a imveis deduz-se da

relevncia do direito maior que estes se refere e se impe por exigncias

sociais, historicamente apuradas.28

O Registro Imobilirio destina-se tutela da propriedade privada e dos direitos

dela decorrentes pelo Estado, no intuito de combater as fraudes e a clandestinidade.29

Diniz assim define:

O registro imobilirio seria o poder legal de agentes de ofcio pblico, para

efetuar todas as operaes relativas a bens imveis e a de direitos a eles

condizentes, promovendo atos de escriturao, assegurando aos requerentes

a aquisio e exerccio do direito de propriedade e a instituio de nus reais

de fruio, garantia ou de aquisio. Com isso, o assentamento d proteo

especial propriedade imobiliria, por fornecer meios probatrios fidedignos

da situao do imvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos

24 BEVILAQUA, Clvis. Direito das coisas. 20 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 105. 25 Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de

2002. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em 14 ago

2014). 26 BEVILAQUA, Clvis. op. cit., p.103. 27 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p.168. 28 DIP, Ricardo. Do conceito de direito registral imobilirio. In: REGISTRO DE IMVEIS (VRIOS

ESTUDOS). Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2005, p. 64. 29 ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana Paiva. Princpios do registro imobilirio

formal. In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre: Sergio Antonio

Fabris Editor, 2004, p.171.

16

nus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe inerente,

tornando os dados registrados conhecidos de terceiros.30

Desta feita, primeiramente, o registro imobilirio a escriturao de todas as

operaes que envolvam bens imveis e os direitos dela decorrentes, formando um

arquivo completo da situao do imvel. No momento em que estes atos so

escriturados, eles se tornam pblicos e provas da situao real da propriedade,

protegendo-a. 31

Alm disto, o registro a forma primordial de aquisio, transferncia e extino

de direitos reais sobre a propriedade.

Como bem expe Bevilaqua:

a constituio, transferncia e modificaes dos direitos reais, devem refletir

nesse registro, a fim de que ele d, na medida do possvel, exatas informaes

a respeito do estado dos bens de raiz e suas alteraes, assim como direitos

reais que os ampliam e destroem.32

Ttulos que comprovem a aquisio deste direito, por exemplo, a compra e venda,

a dao em pagamento, a troca, a doao e demais transaes que tenham imvel

estranho no litgio33, e tudo aquilo que venha onerar o imvel, como as inscries

relativas aos encargos reais, que pesem sobre a propriedade, e as respectivas averbaes

acerca de fatos que a afetem, ou acerca de atos que venham anular os fatos ali inscritos,

devem ser registradas em livros prprios, para se concretizarem.

Todos os atos inter vivos ou mortis causa, declaratrios, constitutivos,

translativos ou extintivos sobre bens imveis sero trasladados em livros do Servio

Registral e as declaraes e negcios imobilirios sero guardados34 pelos serventurios

do cartrio do Registro de Imveis para que produzam efeitos,35 e para lhes conferir

publicidade e comprovao.

No obstante, tambm sero levadas a registro as sentenas de separao judicial,

divrcio e de anulabilidade de casamento, se na partilha houver imveis ou direitos reais

sujeitos averbao; as sentenas declaratria, proferidas em ao de usucapio; as

30 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 49. 31 Id. 32 BEVILQUA, Clvis. Direito das coisas. 4ed. Rio de Janeiro, Forense, v. 2, p. 300. 33 DINIZ, op. cit., p.99; Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 3, 18, 29, 30, 31 e 32 (BRASIL, Lei n. 6015, de 31

de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:

Acesso: 18 ago 2014); Cdigo civil, art. 108

(BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em

Acesso em 14 ago 2014). 34 DINIZ, op. cit., p. 49. 35 CINEVIVA, Walter. Novo registro imobilirio brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais ,1979, p. 30.

17

cartas de adjudicao de terreno adquirido prestao; a certido dos atos constitutivos

da companhia, passada pelo Registro de Comrcio, para que haja transferncia dos bens

com que o subscritor tiver contribudo para a formao do capital social; e, por fim, dos

demais atos arrolados no art. 167, I, da Lei n. 6.015/1973.36

O registro possui carter constitutivo e os negcios jurdicos que no forem

registrados constituiro direito pessoal com efeitos meramente obrigacionais37.

Enquanto no se registrar o ttulo, o alienante continua a ser considerado dono do imvel,

conforme 1 do art. 1.245 do Cdigo Civil.38O contrato, ou a mera tradio, sem

registro, no basta para operar a transferncia.39

Como afirma Diniz, o Registro de Imveis assegurar a identificao do bem e

de seu titular, ou seja, tem o condo de:

a) Resguardar a propriedade, documentando a sua transferncia e dando

publicidade s mutaes subjetivas. O registro est conexo propriedade,

tendo-se em vista que decorre do fato de ser o domnio uma afirmao da

pessoa fsica ou jurdica em face do Estado, considerando-se que a

propriedade imobiliria constitui um ttulo outorgado pelo Estado, que lhe

confere publicidade com o assento. Consequentemente, o Registro do Imvel

a declarao pblica do domnio e fonte de economia.

b) Permitir a aquisio da propriedade, passando o adquirente a ser, com

segurana, o proprietrio do imvel adquirido por ato inter vivos, a partir do

registro. Antes do assentamento do imvel, o adquirente no ter nenhuma

dos direitos de dono (CC, art. 1.277).

c) Garantir existncia de nus reais.

d) Assegurar a formalizao da aquisio por usucapio, com o registro da

sentena declaratria de domnio. Enquanto essa sentena no for registrada,

o autor ter ao publicitria contra quem lesar seu direito, mas no poder

lanar mo da reivindicatria.

e) Funcionar como ato declaratrio da disponibilidade da propriedade, se o

imvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo trmino ao estado de

indiviso oriundo da abertura da sucesso, pois a universidade dos bens do

esplio s ter fim com o registro do formal de partilha.

f) Garantir, nas desapropriaes, por ter fim cadastral, a obedincia ao

princpio da continuidade do registro imobilirio.

g) Permitir a continuidade registraria, na diviso que declarar o domnio.40

Conforme explica Balbino Filho, o registro, de forma sistemtica, produz os

seguintes efeitos:

a) Modo de aquisio do imvel a partir do registro do ttulo de transferncia,

valendo contra terceiros;

36 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 10 ed. So Paulo, Saraiva, 1989, v. 4, p.99. 37 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.133. 38 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p.319. 39 Ibid. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p.299. 40 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 41-42.

18

b) Modo de constituio de transferncia de direitos reais de imveis de

terceiros, tanto de gozo quanto de garantia;

c) Determinam a extino do direito real, a partir da sua devida averbao na

matrcula ou a margem do registro;

d) Constitui prova da existncia do domnio e dos direitos reais sobre bens

imveis, salvo direito alheio. 41

Destarte, conclui-se que o Registro de Imveis estabelece o direito de

propriedade e forma o arquivo do histrico completo do imvel.

Ademais, o registro tem por finalidade, por meio da escriturao, conferir

proporcionar publicidade, autenticidade, eficcia aos atos jurdicos e segurana jurdica

aos atos ali assentados, conforme art. 1 da Lei 6015/1973,42 uma vez que quaisquer

modificaes de titularidade e oneraes podero ser publicizadas. Assim, a finalidade

contempornea do registro dar conhecimento da situao jurdica do imvel.43

Quanto a estas finalidades do registro, primeiramente, a publicidade, caracteriza-

se por deixar acessveis a quaisquer interessados informaes referentes aos imveis.

Nos ensinamentos de Azevedo:

A simples guarda dos fatos no teria grande eficincia, se no acompanhasse

o princpio da completa publicidade, de modo a impedir a ocultao dos

negcios, fornecendo a terceiros, a quem seus efeitos pudessem atingir, um

meio seguro de pesquisa e autorizao, reciprocamente, uma presuno geral

de cincia das relaes jurdicas registradas44

No que se refere autenticidade, ressalta Diniz, que:

H autenticidade do registro porque cria presuno de verdade, sendo

retificvel, por ser o serventurio mero receptor de declarao alheia,

manifestada por meio de requerimento, instrudo por documentos

comprobatrios examinando-a mediante critrios formais. Como se pode ser,

entendemos que o registro no afirma a autenticidade dos negcios

imobilirios, ante o fato de o oficial, ou preposto seu, efetuar um exame

meramente formal dos documentos apresentados pelo requerente, e,

consequentemente, nada obsta que, s vezes, venha a efetuar assentos

imobilirios baseados em escrituras falsas. Realmente, tal pode ocorrer,

porm convm lembrar que, pelo art. 1 da Lei n. 6.015/73, a autenticidade

dada no a do negcio jurdico, mas a do prprio registro, que se reveste de

formalidades legais, garantidas pela f pblica do serventurio dele

encarregado. A referida norma apenas exige que ele tome conhecimento de

certo ttulo, verifique se atende aos requisitos formais, reclamados por lei, e o

registre, no tendo, portanto, a funo de informar-se sobre questes de

41 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 14 ed. So Paulo:

Saraiva, 2009, p. 35. 42

BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:

< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014. 43 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa jurdica.

Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.27. 44 AZEVEDO, Philadelpho. Registros pblicos. Rio de Janeiro: Linotipo Fluminense, 1924, p.9.

19

mrito, alheias ao papel apresentado e ao ajuste entre este e os assentamentos

anteriores. Logo, no se ter, com o registro, a autenticidade do negcio

imobilirio causal, pelo qual o imvel foi levado a assento45

Neste mesmo sentido, o registro no visa sanar os vcios dos atos, e, por isso,

constitui presuno juris tantum, ou seja, admite prova em contrrio, daquele que se

sentir prejudicado, diferentemente do sistema alemo, cuja a presuno de veracidade

absoluta46. No entanto, o registro Torrens possui presuno absoluta, pois dependente

de uma ao prpria que garantir a veracidade do registro, conforme art. 277, da Lei n.

6.015/197347.

Contudo, caso o titular do bem ou terceiro venham a sofrer algum dano em razo

de falha do sistema, caber indenizao48, o que garante a segurana jurdica, clamada

pela sociedade civil, a fim de garantir seus direitos, sem que sejam suprimidos pela

massa social, pelas elites, bem como pelo Estado49.

exatamente a segurana jurdica a principal finalidade do Registro de Imveis,

com o intuito de sanar os litgios referentes aquisio e transmisso de bem imveis

e, assim, fomentar estas transaes50. Como bem expe Della Giustina:

[...] pode-se apontar o registro imobilirio como uma instituio

indispensvel para a proteo jurdica dos direitos patrimoniais. Ao garantir

o direito propriedade privada, o registro imobilirio inibe ou, pelo menos,

minimiza os litgios que possam surgir em relao propriedade. Dessa

forma, o registro de imveis contribui, decisivamente, para a estabilidade

social e justia51

Erpen, por sua vez, afirma que os Registro Pblicos constituem a mais valiosa

cidadela da comunidade contra os negcios clandestinos, e somente invocado quando

convenientes aos contratantes.52

45 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 59-60. 46 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: Doutrina, prtica e jurisprudncia. So Paulo:

Saraiva, 2009, p. 34. 47 Art. 277. Requerida a inscrio de imvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolar e autuar o

requerimento e documentos que o instrurem e verificar se o pedido se acha em termos de ser despachado.

(BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: <

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014). 48 DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 60. 49 DIP, Ricardo. Do conceito de direito registral imobilirio. In: REGISTRO DE IMVEIS (VRIOS

ESTUDOS). Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2005, p. 63. 50 DELLA GIUSTINA, Bianca Sant'Anna. O registro de imveis como instrumento para a proteo e

o desenvolvimento do mercado imobilirio. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO. So Paulo:

Revista dos Tribunais, v.33, n.69, 2010, p. 206-231. 51 Id. 52 ERPEN, Dcio Antnio. Registro pblicos. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. DIREITO EGISTRAL.

So Paulo: Revista dos Tribunais, v. 1, p. 91.

20

Atravs da publicidade que foi possvel aumentar consideravelmente o grau de

segurana jurdica na circulao de bens imveis, em razo do registro ser feito no

cartrio da circunscrio do imvel, na folha de matrcula de raiz do bem, de forma

individualizada e com os devidos apontamentos, alm de individualizar o imvel e

apontar os possveis encargos e nus reais sobre o bem53.

Neste sentido, Guedes Filho e outros afirmam que:

A funo econmica bsica dos servios notariais e de registro reduzir

assimetrias de informao, incertezas e custos de transao dos atributos

jurdicos dos bens transacionados, atores econmicos, contratos e outros atos

jurdicos e da vida civil. Por isto, o sistema notarial e de registro fundamental

para o nvel de segurana jurdica existente em uma economia. A segurana

jurdica necessria ao crescimento econmico porque est relacionada

formao de direitos de propriedade mais slidos e bem especificados. Estes

atributos so importantes para que aumente a propenso s trocas,

potencializando a especializao do trabalho e a formao de mercados mais

bem organizados e eficientes.54

1.3 Sistemas de registro

Fora mencionado anteriormente que, no Brasil, o registro requisito necessrio

para a aquisio e transferncia da propriedade, como no sistema alemo, mas que,

diferentemente deste, no possui presuno absoluta, admitindo-se prova em contrrio.

Desta feita, faz-se necessrio um estudo breve sobre os sistemas de registro.

Em primeiro lugar devemos conceituar o termo sistema. Sistema o conjunto de

atividades que congregam normas especificadas pelos seus atributos de eficcia e

validade, estabelecendo relao entre elas (estrutura) e albergando uma referncia

mundividncia que animou o elaborador desse sistema, projetando-se de uma dimenso

significativa.55

Gomes, afirma que existem trs sistemas registrais: o Romano, o Francs e o

Alemo56. Carvalho divide os sistemas de registro tambm em trs, no entanto, de forma

diversa do primeiro: o Francs, o Alemo e o Brasileiro57. J Velzquez classifica os

53 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 47. 54 GUEDES FILHO, Ernesto Moreira. et. al. Registro imobilirio, registro civil, servio notarial no Brasil: uma viso econmica. Disponvel em: Acesso: 28 ago 2014. 55 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 18. 56 GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p.157. 57 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 8.

21

sistemas registrais de outra maneira, de forma mais aprofundada, expostos, aqui, a ttulo

de curiosidade.

Ele afirma que:58

[...] no que tange propriedade imvel e ao momento em que se produz a

transmisso do domnio, cabe mencionar que o mundo contemporneo h

pelo menos trs modos de conceber a transferncia da propriedade:

a) Transmisso do domnio solo consensu

b) Transmisso pelo sistema registral, em que o ttulo abstrado (absorvido)

pelo modo de adquirir;

c) Transmisso em que o ttulo e o modo de adquirir produzem efeitos

diversos.

Em funo dos efeitos da publicidade imobiliria, os sistemas podem ser

classificados assim:

a) Os sistemas adjetivos integrados pelo sistema francs e os que seguem

como o italiano;

b) Os sistemas substantivos, como o alemo, suo e australiano;

c) Os sistemas relativos, como o espanhol e seus seguidores.

De outro ponto de vista, Valpuestas Fernandez59 classifica os sistemas no

Direito Comparado assim:

a) O francs, ou sistema da transcrio;

b) O alemo, ou da inscrio constitutiva; c) O australiano, ou conhecido como sistema de Ata Torrens.60

No sistema Romano, a aquisio da propriedade se operava com a entrega do

bem imvel, pela traditio, que poderia ser simples ou ficta. A primeira consistia na

entrega real da coisa, enquanto a segunda, na entrega simblica. Esta ltima subdividia-

se em traditio longa manu com a apresentao do bem ao adquirente, e traditio brevi

manu, quando o adquirente tomava a posse do bem de forma efetiva.61

No entanto, s a tradio no bastava, era necessria a justa causa prvia, ou seja,

um ttulo justo, que por si s tambm no transferia o domnio.62

No sistema francs, e tambm no italiano63, o ttulo suficiente para a

transferncia do domnio, sendo desnecessria tradio ou o registro.64

O intuito do registro, neste sistema, tornar os atos pblicos e oponveis a

terceiros. No entanto, no possui presuno absoluta65.

58 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 19. 59 FERNANDEZ, Valpuestas apud VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. op. cit., p. 20. 60 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. op. cit., p. 20. 61 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p.317. 62 GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p.157-158. 63 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. op. cit., p. 29. 64 GOMES, op. cit., p.158. 65 RIZZARDO, Arnaldo. op. cit., p.318.

22

O registro feito por meio de transcrio, ou seja, cpia literal do ttulo, com o

depsito simultneo de duas cpias e de extratos literais do ato, salvo a hipoteca, que

inscrita.66

Antes do registro, o acordo de vontade vale somente entre as partes acordantes,

por isso chamado de sistema consensual ou privatista.67

No mesmo sentido, ensina Velzquez, que o sistema francs conhecido como

solo consensu, ou seja, a transmisso da propriedade se d em razo do consentimento

legitimamente manifestado, e no em razo da posse68, ou do registro. Por este motivo,

o sistema francs, confere nfase total ao ttulo69.

Este sistema vem passando por modernizaes. Em 2000, foi editado o decreto

de 29 de maio, que visa introduzir sistemas informticos, a fim de racionalizar a

organizao contbil e telemtica, e ainda, facilitar a consulta de informaes nele

contidas.70

No sistema alemo, o ttulo cria a obrigao de se transferir o domnio, e o

registro constitui a transferncia e aquisio da propriedade.71

Mesmo com acordo de vontade anterior, a propriedade s adquirida ou

transferida por meio do registro.

O modo de adquirir, absorvendo o ttulo, caracterstico do sistema, e por exigir

a investidura ou legitimao de uma autoridade pblica para concretiz-lo, ou seja, para

efetuar o registro, chamado de publicista.

Segundo Velsquez, a posse no representa, nem mesmo evidencia, o direito real,

que se d por meio do Registro de Imveis.72

Conforme entendimento de Diniz, o registro prova do direito, o que confere

uma presuno de veracidade.

66 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; So

Paulo: Mtodo, 2014, p. 274 e VELSQUEZ, op. cit., p.105-107. 67 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n 6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 8. 68 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p.34. 69 RIZZARDO, Arnaldo. op. cit. RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense,

2013, p.317. 70 LOUREIRO, Luiz Guilherme. op. cit., p. 275. 71 GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p.158. 72 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. op. cit., p. 76.

23

A presuno, no sistema alemo, juris et de jure do domnio da pessoa que tem

o imvel registrado em seu nome, salvo se for contestada a inscrio por inexatido, ou

se esta for de conhecimento do adquirente.

A presuno absoluta se d em razo do cadastro da propriedade extremamente

seguro, feito a partir de um levantamento predial completo, de forma individualizada,

com todas as suas mutaes da propriedade.

Tudo que est registrado considerado verdico e tem validade mesmo que venha

provar que o registro se deu com base em contrato nulo.73

Os registros so feitos no flio real, uma folha com um ndice coordenado com

descrio cadastral do imvel.74

O sistema protege o terceiro de boa-f. O comprador que, por confiar no registro,

adquira um imvel, no ir perd-lo caso o registro seja eivado de vcio.75

Por fim, o sistema brasileiro, que combina o ttulo com o modo de adquirir,

considerado um sistema ecltico.

O registro neste sistema possui duplo efeito: constitui o direito real e o torna

oponvel a terceiros. 76

Antes do registro, o acordo de vontades cria somente uma obrigao entre as

partes, possuindo o alienante, ainda, o domnio sobre o bem.

Este sistema ganhou fora com o atual Cdigo Civil, com seu art. 1.245 e 177

Diniz enfatiza que o sistema brasileiro, diferentemente do alemo, possui uma

presuno juris tantum, que permite prova em contrrio, no caso de contrato nulo.

No sistema alemo, assim como no brasileiro, o ttulo produtor de mera

obrigao, o qual no transmite a propriedade. Para que haja a transferncia, necessrio

o contrato de transmisso, de carter real, manifestado em instrumento pblico diante do

Oficial de Registro de Imveis, para se concretizar, no qual o transmissor deve

73 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 57. 74 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: Teoria e Prtica. Rio de Janeiro: Forense; So

Paulo: Mtodo, 2014, 5 ed., p. 276. 75 Ibid., p. 277. 76 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 15. 77 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como

dono do imvel. (RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013, p.319 e

BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em

Acesso em 14 ago 2014).

24

demonstrar sua vontade de transferir seu direito de propriedade, na Alemanha conhecido

como Auflassung78

Nos dois ltimos sistemas registrais, a publicidade conferida por meio da

inscrio, forma de registro por extrao do ttulo. Contudo, no sistema francs feita a

transcrio do ttulo, ou seja, a transladao inteira do documento.79

No sistema espanhol, tambm conhecido como declarativo, as mutaes jurdico-

reais se consubstanciam com independncia do registro. Exige-se, alm do ttulo e a

inscrio, a tradio, salvo excees. 80 A publicidade visa adequar a verdade real com

a registral.81

No sistema australiano, ou Torrens, Loureiro leciona que: A ideia geral que

inspirou Torrens era a de criar um ttulo constitutivo de propriedade proveniente

diretamente da Coroa Britnica.82

No sistema australiano a propriedade uma atribuio do estado, e a matrcula

somente aberta por meio de concesso estatal ao particular.

Antes do registro, faz-se uma anlise pormenorizada jurdica e topogrfica do

imvel. Caso no haja nenhuma objeo, nem oposio de terceiros, aps a publicao

do edital do pedido de registro Torrens, faz-se a matrcula.

Aps a emisso do certificado de matrcula, este inatacvel. A cada

transferncia feita, o domnio volta ao estado que transfere ao novo adquirente. Logo, a

inscrio constitutiva e convalidante, uma vez que tira do ttulo qualquer nulidade,

78 A Auflassung [au'f/lassen (offen 1.) deixa aberto. Grundstck: tranferir] (Lassung, resignatio, dimissio etc.) termo cujo significado tem mudado.nas suas origens, significava abandono corporal (unilateral) da

posse, e mais tarde a declarao do alienante de que abandonava a posse, quer como declarao de um

fato consumado (fazendo constar ter abandonado a posse: se exitium dicere), quer como declarao de

vontade. Significava tambm a declarao do alienante de transmitir apenas a posse ou a posse e a

propriedade (demittere ac tradere terram ac possessionem) [Sobre Bremen: REHME, Stadtrl. Forchungen

I (1098, 59) (v. Wolf, Derecho civil internacional privado [traduo da 2 edc. Inglesa (1950) por

Antonio Lopez]. Barcelona: Bosch, 1958, p. 151)]. Porm, significava, sobretudo, declarao do alienante

de transmitir posse e propriedade - mais a aceitao desta pelo adquirente (VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p.

77) e VELSQUEZ, op. cit, p.29. 79 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 16. 80 VELSQUEZ, op. cit., p. 153. 81 Id. 82 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; So

Paulo: Mtodo, 2014, p. 278.

25

diante da presuno legal de que h forma originria de aquisio da propriedade

(diretamente do Estado).83 A matrcula uma forma segura do direito de propriedade.84

Para finalizar, cabe fazer um breve relato sobre o sistema ingls, que sofreu

modificaes recentes, inspirado no sistema Torrens, no qual o registrador da

propriedade deve fazer um exame sumrio dos ttulos da identidade e extenso do

imvel, e emitir um ttulo de propriedade garantido pelo Estado.

O ttulo no constitui a propriedade, mas garante sua oponibilidade erga omnes.

Qualquer possuidor de um freehold, ainda que no possua ttulo algum, pode solicitar

inscrio de sua posse que se converte em inscrio de propriedade pelo transcurso de

doze anos85 e o registro de sua transmisso obrigatria. Ele publica a propriedade e

a posse, mas no identifica-a nem individualiza-a, o que no traz segurana jurdica

necessria s transaes imobilirias.86

O registro pode ser consultado via internet, o que facilita o conhecimento da

propriedade imobiliria e suas mutaes.

Das diversas funes que cada sistema registral possui, inmeras traduzem em

princpios. Mister conhecer os regem o registro imobilirio brasileiro.

1.4 Princpios que fundamentam o registro de imveis

Como supra explanado, o registro de imveis possui diversas finalidades. Muitas

delas consubstanciam-se em princpios do sistema registral brasileiro. Nesses termos,

para se fazer um estudo completo e pormenorizado do sistema registral, faz-se necessria

a anlise minuciosa dos seus princpios estruturantes.

Os princpios so normas que estabelecem fundamentos para que um

mandamento seja encontrado, ou seja, o fundamento normativo para tomar uma deciso,

conforme ensinamentos de Esser.87

Conforme lio de vila:

Os princpios so normas imediatamente finalsticas, primariamente

prospectivas e com pretenso de complementariedade e de parcialidade, para

cuja aplicao demandam uma avaliao da correlao entre o estado de

83 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registro pblico: teoria e prtica. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense; So

Paulo: Mtodo, 2014, p. 279. 84 BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 14 ed. So Paulo:

Saraiva, 2009, p. 126. 85 LOUREIRO, op. cit., p. 279. 86Ibid., p. 280. 87 ESSER, Josef apud VILA, Humberto. Teoria dos princpios: da definio aplicao dos princpios

jurdicos. 12 ed. So Paulo: Malheiros, 2011, p. 35.

26

coisas a ser promovido e os efeitos decorrentes da conduta havida como

necessria sua promoo.88

So os princpios do direito registral que o conferem a confiabilidade necessria

a garantir segurana jurdica s transaes imobilirias e a proteo da propriedade.

No Brasil, dentre os principais princpios estruturantes do registro de imveis

temos os princpios da publicidade, da presuno de veracidade, da legalidade, da

inscrio, da prioridade, da especialidade, da disponibilidade, da continuidade, da

territorialidade e da instncia.

1.4.1 Princpio da publicidade

O registro de imvel pblico, pode ser acessado por qualquer interessado, e

possui efeito erga omnes, ou seja, pode obrigar e ser oponvel a terceiros89.

Este princpio determinado pela Constituio Federal de 1988, e embasado nos

arts. 16, 17, 21 e 172 da Lei n. 6.015/197390 e art. 30, XII, da Lei n. 8.935/199491.

A publicidade conferida pelo Estado, por meio dos seus rgos competentes,

que tornam pblicas as mudanas em relao aos direitos reais sobre bens imveis e o

nus que recaem sobre eles, conferindo segurana nas operaes que envolvam estes

bens92.

Ela visa tornar conhecido o direito de propriedade. A transferncia precisa ser

visvel para poder, assim, ser oponvel a todos, evitando-se a m-f93.

Destarte, a publicidade visa prevenir fraudes, uma vez que no registro so

fornecidos as necessrias informaes sobre o estado jurdico do imvel por meio de

certides.

Caso um terceiro de boa-f venha adquirir uma propriedade de algum que no

seja seu dono, arcar com o dano, uma vez que informao contrria estava contida no

88 VILA, Humberto. Teoria dos princpios: da definio aplicao dos princpios jurdicos. 12 ed.

So Paulo: Malheiros, 2011, p. 193. 89 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.136. 90 BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: Acesso: 18 ago 2014. 91 DELLA GIUSTINA, Bianca Sant'Anna. O registro de imveis como instrumento para a proteo e

o desenvolvimento do mercado imobilirio. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO. So Paulo:

Revista dos Tribunais, v.33, n.69, 2010, p. 206-231. 92 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 63. 93 Ibid., p. 64.

27

cartrio de registro de imveis. No entanto, poder pleitear indenizao pelos eventuais

prejuzos94.

da vontade do interessado ter conhecimento do registro; contudo, h casos que

deve ser de iniciativa do registrador, por exemplo, o registro em editais para loteamentos

e desmembramentos95.

1.4.2 Princpio da presuno de veracidade

O registro presume-se verdadeiro e produz seus efeitos at que se produza prova

em contrrio. Esta presuno relativa, conforme art. 252 da Lei de Registros Pblicos

e art. 1.245 do Cdigo Civil96, salvo sistema Torrens que tem presuno absoluta de

veracidade, o que impossibilita que o registro seja atacado,97 previsto nos arts. 277 e

seguintes, da Lei de Registros Pblicos98.

A inscrio prova do direito99e, ainda que eivada de vcios produzir seus

efeitos legais enquanto no for cancelada100.

Esta prova de ordem meramente processual, no atingindo direito material, ou

seja, garantir a eficcia do registro, sem garantir a validade do negcio registrado, pois

no tem efeito saneador.

Caso haja interesse de desconstitu-la, a parte contrria que dever provar. Desta

forma, a presuno definir o nus da prova101.

Ela sanar a falta de direito do transmissor em favor de terceiro de boa-f, uma

vez que a transferncia ser considerada vlida, caso registrada102, cabendo ao

verdadeiro titular do direito ao de indenizao contra quele que transferiu a

94 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. 10 ed. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 64. 95 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa jurdica.

Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.193. 96 BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:

Acesso em18 ago 2014. 97 ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana Paiva. Princpios do registro imobilirio

formal. In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre: Sergio Antonio

Fabris Editor, 2004, p.178. 98 BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: Acesso: 18 ago 2014. 99 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 178. 100 DINIZ, Maria Helena. Sistema de Registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 65. 101 Ibid., p. 161. 102 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do Registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.157.

28

propriedade, bem como ao de retificao,103 a fim de que o registro volte a refletir a

verdade real.

Ademais, as certides emitidas pelos cartrios de imveis gozam de presuno

de legitimidade, constituindo meio de prova em juzo104.

Existem vrias possibilidades de retificao, procedimentos administrativos e

judiciais105. No caso de vcios intrnsecos, o registrador deve fazer o protocolo para,

aps, fazer as exigncias cabveis, mesmo se entender que o vcio seja insanvel.106

1.4.3 Princpio da legalidade

Vige em nosso pas o princpio da legalidade, previsto nos arts. 198 e 289 da Lei

n. 6.015/1973107, no qual exige-se que o registrador faa uma anlise aprofundada da

legalidade do ttulo e demais documentos apresentados108, principalmente no que tange

s nulidade absolutas e ao cumprimento dos princpios do sistema registral brasileiro109.

Caso encontre ilegalidade, no ser efetuado o registro110. Visa verificar se a situao

jurdica do ttulo corresponde com a situao cadastral.111

No caso de discordncia de opinies entre o registrador e o interessado, este

dever suscitar o procedimento de dvida112.

S sero registrados documentos que no tiverem irregularidade, devendo o

oficial analis-los previamente113.

No entanto, caso se registre um negcio jurdico nulo, este no ser considerado,

contudo, se for anulvel, o registro valer at que seja anulado pelo judicirio114.

Aprofundando esta questo, insta salientar a lio de Loureiro:

103 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do Registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.156. 104 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.136. 105 DAHBIR, Rahj Al. op. cit., p. 175. 106 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. So Paulo: Mtodo, 2013, 5 ed., p.

306. 107 BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: Acesso: 18 ago 2014. 108 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. op. cit., p.137. 109 DAHBIR, Rahj Al. op. cit., p.167. 110 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. op. cit., p.137. 111 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 186. 112 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. op. cit., p.137. 113 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 64. 114 Ibid., p. 64-65.

29

Ainda no que se refere qualificao registral, podem ser observadas duas

correntes doutrinrias e jurisprudenciais: uma que entende que o registrador

deve ater-se s nulidades de pleno direito e outra que defenda tambm o

exame das anulabilidades.

Aqueles que defendem o primeiro entendimento lembram que as

anulabilidades so destitudas de interesse pblico e que somente podem ser

invocadas pelos interessados. A ausncia de impugnao do negcio jurdico

no prazo previsto em lei acarreta o convalescimento do ato.

Para os defensores da segunda posio, o registrador deve garantir a

autenticidade, segurana e eficcia dos negcios jurdicos (art. 1 da Lei

8.935/1994), de forma que tal profissional do direito deve, no exame de

qualificao, investigar inclusive a existncia de nulidade relativa. Desta

forma, seria cumprida a finalidade do registro, que imprimir segurana

jurdica aos direitos reais imobilirios, precavendo o surgimento de possveis

problemas futuros.

Para os adeptos desta segunda corrente, os registradores devem suscitar

dvidas quando encontram nulidades relativas, desde que provenham nica e

exclusivamente do ttulo. No cabe ao registrador investigar defeitos

intrnsecos ao negcio jurdico, mas apenas aqueles extrnsecos ao ttulo

[...].115

Cumpre-se adotar um mecanismo para que, de uma forma mais ampla, a situao

registral seja a mesma que a real, a fim de garantir estabilidade das transaes

imobilirias, funcionando como um filtro para que no sejam registrados ttulos ilegais,

disposto por pessoa que no tenha esta faculdade, ou ainda, a disposio eivada de vcios

ostensivos. Por isso, faz-se necessrio o exame prvio dos ttulos, no intuito de verificar

a sua veracidade e, por consequncia, conferir confiabilidade ao registro116.

Contudo, cabe expor pensamento de Carvalho, que afirma que o registro torna-

se mais puro ao desvincular-se do ato jurdico de transmisso, legal ou ilegal, que o

ensejou. No entanto, isto acaba por tornar o registro algo artificial, uma vez que cria um

negcio jurdico abstrato.117

1.4.4 Princpio da inscrio

O princpio da inscrio o princpio base do sistema registral brasileiro.

Segundo Carvalho, ele significa que a constituio, a transmisso e a extino de direitos

reais sobre bens imveis, s ir se consubstanciar por meio da inscrio, mesmo com o

anterior contrato entre as partes.118

115 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. 5 ed. So Paulo: Mtodo, 2013, p.

309. 116 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 224-223. 117 Ibid., p. 223. 118 Ibid., p. 137.

30

A transferncia do direito real sobre bem imvel divide-se em duas partes: a

primeira refere-se ao contrato realizado entre as partes, ou seja, o ttulo; e a segunda,

propriamente a mutao prevista no contrato, por meio da inscrio do ttulo no livro

prprio do registro. Se o primeiro viciado, no pode consumar-se o segundo.

O direito real no nasce do ttulo, mas sim da sua inscrio no Registro de

Imveis. Contudo, no possui a inscrio efeito saneador, ou seja, nem a terceiros de

boa-f, sanear os vcios do ttulo.119

As mudanas das relaes jurdico-reais s ocorrem por meio da inscrio.120

Alm de constituir a aquisio do direito real, ela forma de revelar este direito ou sua

ameaa. Pode ser constitutiva, constitui direito real ou sua onerao, ou declarativa,

declara a sua anterior constituio ou ameaa. Neste ltimo caso, o direito j

previamente constitudo, como por exemplo, causa mortis ou usucapio, no entanto,

devem ser igualmente registrados121.

um meio de traduzir o direito real sobre o imvel e seus atos extintivos ou

modificativos122 e, ainda, torn-lo conhecido ao pblico, por oferecer uma exteriorizao

ampla.

Ela feita por extrato - faz-se um resumo do ttulo-, em local onde se encontra

o imvel, pois sua finalidade publicar a existncia do direito no lugar onde algum

interessado venha procurar por tais informaes, e em livro especfico123.

As relaes reais dos bens imveis no afetam apenas as partes, mas sim toda a

coletividade, por isso necessrio um mecanismo que alm de traduzir esta relao, seja

uma forma de dar conhecimento erga onmes.

Este princpio est previsto nos arts. 167, 168 e 169 da Lei n. 6.015/1973124 e art.

1.245 e 1 do Cdigo Civil125.

119 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 226. 120 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 184. 121 DELLA GIUSTINA, Bianca Sant'Anna. O registro de imveis como instrumento para a proteo

e o desenvolvimento do mercado imobilirio. In: REVISTA DE DIREITO IMOBILIRIO. Sao Paulo:

Revista dos Tribunais, v.33, n.69, 2010, p. 206-231. 122 PASSARELLI, Luciano Lopes. As retificaes no registro de imveis. Porto Alegre: Sergio Antonio

Fabris, 2008. p. 35. 123 CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 137-151. 124 BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:

Acesso: 18 ago 2014. 125 BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:

Acesso em 14 ago 2014.

31

1.4.5 Princpio da prioridade

O princpio da prioridade significa que na concorrncia de direitos sobre um

mesmo imvel eles sero graduados em funo da ordem cronolgica do seu registro.

Assim, os primeiros prenotados preferem aos posteriores, no existindo diferentes

direitos no mesmo posto126.

A prioridade fixada na prenotao (prvio assentamento do ttulo)127 quando

for protocolizado o ttulo no cartrio128, momento em que recebe um nmero de ordem

que repercutir no livro de inscrio, e ser entregue pelo serventurio um recibo com a

data da prenotao e o nmero de ordem129, conforme art. 182 e 186 da Lei n.

6.015/1973130 e art. 1.246, 1.493 e 1.495 do Cdigo Civil131.

em razo deste princpio que os direitos inscritos tornam-se estveis e no

contraditrios.

A prioridade pode ser em razo de direitos da mesma categoria, mas ainda, de

categorias diversas, por exemplo, o direito propriedade e o direito hipoteca.

Entretanto, desempenha papel diferente se eles forem ou no compatveis entre si, ou

seja, se forem excludentes, ela garantir o primeiro e excluir o segundo; se forem

compatveis, garantir os dois, mas conceder ao primeiro graduao superior ao

segundo132.

Pode ser entendida, tambm, como uma forma de sano, uma vez que a mudana

de titular da propriedade ou onerao que for primeiro registrada ter prioridade sobre

os demais, mesmo que estes tenham ocorrido antes. Desta forma, prioriza-se aquele

diligente que registrou primeiro, sobre o retardatrio133.

Os ttulos registrados em primeiro lugar se estabilizam e ganham segurana,

evitando incompatibilidades ou contradies.134

126 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 181. 127 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 66. 128 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.138. 129 DINIZ, op. cit., p. 66. 130 BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: <

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014. 131 BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:

Acesso em 18 ago 2014. 132 CARVALHO, Afrnio de. op. cit., p. 181. 133 Ibid., p. 182. 134 DINIZ, Maria Helena. op. cit., p. 67.

32

No entanto, h excees a este princpio em relao hipoteca, que o caso do

ttulo da segunda hipoteca com referncia expressa da primeira, conforme artigo 189 da

Lei 6.015/73135, aos direitos reais contraditrios previstos no art. 190, da mesma Lei, e

as escrituras lavradas nos mesmo dia com hora da lavratura consignada, como expresso

no art. 192 da Lei dos Registros Pblicos136.

Outrossim, nem todos os ttulos que forem apresentados sero levados ao

protocolo, como aqueles levados apenas para exame e clculo de emolumentos,

conforme art. 174 da Lei n. 6.015/1973 e art. 12, pargrafo nico, da mesma Lei137, o

que pode afastar o princpio da prioridade.

1.4.6 Princpio da especialidade

Na lio de Carvalho, este princpio consubstancia-se no fato de que a inscrio

deve recair sobre um objeto individualizado, e deve diferenci-lo de todos os demais138,

estabelecendo suas medidas precisas, caractersticas, confrontaes e qualificao

completa.

obrigatria a individualizao do imvel, bem como da dvida que seja

garantida por direito real, que deve ser definida e expressa em moeda nacional.139

A inscrio no pode versar sobre todo o patrimnio, nem a um nmero

indeterminado de imveis140.

Melo o define como a exigncia de contiver no registro uma descrio minuciosa,

no podendo realiz-lo no caso se conter incongruncias entre a descrio do ttulo e o

registro141. A inscrio deve recair sobre um objeto devidamente individualizado142.

135 BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: Acesso: 18 ago 2014. 136 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.179. 137 DINIZ, Maria op. cit., p. 66 e BRASIL, Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18 ago 2014. 138 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 203. 139 Id.. 140 Id. 141 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.138. 142 DAHBIR, Rahj Al. op. cit. , p.151.

33

Destina-se organizao dos registros e fixao ou determinao dos bens,

direitos e ttulos inscritos. O imvel deve ser especificado143.

Imveis desmembrados, parcelados e fundidos devem ser identificados por meio

de memoriais descritivos, conforme Lei n. 10.267/2001144.

Deve ser descrito o imvel (descrio objetiva) e, ainda, a especificao do nome

do proprietrio do imvel e detentores dos direitos reais (descrio subjetiva)145.

Este princpio est previsto no art. 176, 1, II, itens 3 e 4, e nos arts. 222 e 225

da Lei n. 6.015/1973146.

1.4.7 Princpio da continuidade

O princpio da continuidade, tambm conhecido como do trato sucessivo,

previsto nos arts. 196, 197, 222, 223, 225, 228, 229, 237 da Lei n. 6.015/1973147, refere-

se a cadeia de titularidade do imvel individualizado, na qual s se far inscrio de um

direito se o seu ortogante constar no registro como seu titular, e assim sucessivamente

nas demais transmisses, a fim de se assegurar a preexistncia do imvel no patrimnio

daquele que o transferiu.148 Impede-se o lanamento de qualquer ato registral sem que

haja um registro anterior149.

Mais especificamente, cada inscrio deve ter precedncia de uma anterior, com

intuito de assegurar a legitimidade da transmisso e onerao, formado por um elo

ininterrupto de registros, um encadeamento de titularidade, cada qual ligando-se com

seu precedente ou sucessor150.

143 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 187. 144 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p. 150 e BRASIL, Lei n 10.267/01, de 28 de

agosto de 2001, Altera dispositivos das Leis nos 4.947, de 6 de abril de 1966, 5.868, de 12 de dezembro

de 1972, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.739, de 5 de dezembro de 1979, 9.393, de 19 de

dezembro de 1996, e d outras providncias. Disponvel em: Acesso em: 18 ago 2014. 145 DAHBIR, Rahj op. cit, p.150. 146 BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: Acesso: 18 ago 2014. 147 BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em: Acesso: 18 ago 2014. 148 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. ,4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 251. 149 ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana Paiva. Princpios do registro imobilirio

formal. In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre: Sergio Antonio

Fabris Editor, 2004, p.176). 150 CARVALHO, op. cit., p. 252.

34

Exige-se um nexo ininterrupto dos diversos titulares que exercem, ou j

exerceram, poderes sobre o bem, com coerncia registral entre as diversas inscries

sucessivas. Deve haver a prvia inscrio do nome daquele que transfere ou onera a

propriedade,151 assim cada inscrio deve ter sua procedncia em uma anterior que

garanta a legitimidade da sua transmisso ou onerao

O registro da escritura deve ser realizado pelo seu titular, sendo vedado fazer o

registro no nome do adquirente do imvel se o bem no estiver no nome de quem o est

vendendo152.

Caso no tenha inscrio, dever ser feita, primeiramente, em favor do

disponente, e, aps, do adquirente, conforme art. 195 da Lei de Registros Pblicos153

Apresenta como razo a garantia de uma maior fidelidade do registro, ao impedir

que o no titular do direito o disponha154.

Na lio de Dahbir:

Para haver mudanas dos titulares, das caractersticas de um imvel, ou a

criao, modificao, e extino de direitos registrados, necessrio o prvio

registro ou a previa averbao dos fatos e atos jurdicos, que justifiquem a

mudana posterior. esse o conceito do princpio da continuidade155.

O princpio da continuidade tambm tem relao com a correta caracterizao do

bem imvel156.

A responsabilidade de se garantir a continuidade fica a cargo do Oficial do

Registro, que s deve indagar ao requerente sobre informaes referentes ao estado atual

do registro.

Este princpio dispensado nos caso de aquisies originrias como o usucapio

de um imvel ainda no matriculado.

151 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 189. 152 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.137 153 VELSQUEZ, op. cit., p. 189 e BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os

registros pblicos. Disponvel em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso: 18

ago 2014. 154 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. ,4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 252. 155 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.142. 156 Id.

35

1.4.8 Princpio da disponibilidade

Este princpio, previsto nos arts. 172, 196, 225, 227, 228, 236, 237 da Lei n.

6.015/1973157 e art. 1.228 do Cdigo Civil158, mais um mecanismo para se garantir a

autenticidade e veracidade do registro. Ele determina a correspondncia entre o direito

registrado e o disponibilizado. Verifica-se se o alienante ou onerante podem dispor o

direito registrado159. Conforme afirma Dahbir: ningum pode transferir mais direitos

do que tem.160

Visa verificar se a propriedade est em condies jurdicas e fsicas para ser

alienada ou onerada161.

Deve-se conferir se os dados constantes no ttulo que est sendo alienado esto

em conformidade com os presentes na matrcula. No entanto, ainda hoje, existem

problemas referentes ao conhecimento exato do imvel, uma vez que registros antigos

no apresentavam o valor da planta, impossibilitando o exame da rea. Para apurar a

rea remanescente pode valer-se da Lei n. 10.937/04, mas em caso de dvida, deve-se

ser submetido apreciao judicial162.

1.4.9 Princpio da territorialidade

Este princpio, previsto no art. 12 da Lei n. 8.935/1994163, divide as atribuies

dos cartrios de registro de imveis em circunscries164.

O registro feito em serventia no competente considerado nulo, conforme art.

169 da Lei de Registro Pblicos165.

157BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos. Disponvel em:

Acesso: 18 ago 2014. 158 BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:

Acesso em 18 ago 2014. 159 VELSQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Teoria registral: sistemas de transmisso de propriedade

imobiliria. Curitiba: CRV, 2013, p. 186. 160 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p.145. 161 DINIZ, Maria Helena. Sistema de registros de imveis. So Paulo: Saraiva, 2012, p. 68. 162 DAHBIR, Rahj Al. op. cit., p.142. 163 BRASIL, Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal,

dispondo sobre servios notariais e de registro. (Lei dos cartrios). Disponvel em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm Acesso em: 18 ago 2014. 164 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.138. 165 DAHBIR, op. cit., p.202.

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A competncia estabelecida pela Lei de Organizao Judiciria de cada Estado,

o que limita os atos do registrador e daqueles interessados no registro166. Por isto, hoje

h um tendncia de concentrarem os Ofcios, ou criar um protocolo regional e conectado

com todas as Serventias Regionais, evitando o grande deslocamento para efetuar o

registro.167

1.4.10 Princpio da instncia

Este princpio, previsto no art. 1.492, pargrafo nico, do Cdigo Civil,168 afirma

que s ser realizado o registro por meio de requisio expressa do interessado, ou

autoridade, quando a lei assim prescrever169.

necessria a postulao do registro, no sendo realizados atos de ofcio170,

salvo as anotaes e averbaes na matrcula de todos os nus reais e restries sobre o

imvel, que ao ser transferido, passou a ser de competncia de outra serventia; ou que

exijam a atualizao de nomes de ruas e logradouros pblicos, decretados pelo

municpio171 O requerimento para inscrio pode ser escrito ou oral. O acesso aos

documentos tambm pode ser requisitado da mesma forma172. Contudo, via de regra, o

requerimento verbal e acompanhado do ttulo, mas em caso de averbao e pedido de

cancelamento, o requerimento deve ser escrito e com firma reconhecida, conforme art.

246, 1, da Lei n. 6.015/1973173. O pedido de prenotao no exige forma especial174.

Este princpio possui excees relacionadas ao ajuste interno do sistema,

proveniente do autocontrole interno ou em face da autotutela administrativa. Ademais,

166 DAHBIR, Rahj Al. Prtica do registro de imveis, de ttulos e documentos e civil da pessoa

jurdica. Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2010, p. 202. 167 ERPEN, Dcio Antnio; PAIVA, Joo Pedro Lamana Paiva. Princpios do registro imobilirio

formal. In: INTRODUO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. Porto Alegre: Sergio Antonio

Fabris Editor, 2004, p.176. 168 BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:

Acesso em 18 ago 2014. 169 MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.138. 170 CARVALHO, Afrnio de. Registro de imveis: comentrios ao sistema de registro em face da Lei n

6.015, de 1973, com as alteraes da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de

18.11.1994. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 269. 171 DAHBIR, Rahj Al. op. cit., p. 183. 172 Ibid., p.164. 173 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros pblicos: teoria e prtica. 5 ed. So Paulo: Mtodo, 2013, p. 305 e BRASIL, Lei n. 6015, de 31 de dezembro