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QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0011657-18.2011.8.19.0205

APELANTE: CR2 CAMPINHO EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: MARCELO CARDOZO DA SILVA

Relator: Desembargador MARCELO LIMA BUHATEM

APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR E ENTRAVES BUROCRÁTICOS - INIDONEIDADE DA ALEGAÇÃO DE MORA IMPUTADA A ENTRAVES ADMINISTRATIVOS E BUROCRÁTICOS JUNTO AOS ÓRGÃOS PÚBLICOS EMISSORES DE LICENÇA, BEM COMO ÀS CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇO PÚBLICO - FATOS QUE NÃO CONSTITUEM FORÇA MAIOR A EXCLUIR A RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA - INOPONIBILIDADE AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DE BOA-FÉ - RÉU QUE NÃO COMPROVOU AS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE, NOS MOLDES DO ART. 14, DO CDC - CONFIGURAÇÃO DO NEXO CAUSAL ENTRE A MÁ PRESTAÇÃO DO SERVIÇO E O PREJUÍZO - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA - DANO MORAL FIXADO DE FORMA ESCORREITA, COM BASE NOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - MANUTENÇÃO DO JULGADO. 1. Trata-se de apelação interposta pelo réu contra sentença de parcial procedência, onde sustenta, em preliminar, a anulação da sentença, alegando que não foi formulado pedido requerendo o pagamento da multa contratual desde o alegado inadimplemento contratual, e, diante da inexatidão da



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sentença, não é possível identificar e definir a obrigação imposta ao recorrente, o que impede, inclusive, o exercício da ampla defesa. No mérito, aduz a impossibilidade jurídica do pedido; inexistência de habite-se (mérito administrativo); motivo de força maior; previsão contratual de possibilidade de dilação do prazo para entrega do imóvel; descabimento da multa prevista contratualmente; inexistência de danos morais, bem como a necessidade de redução do valor arbitrado; desconformidade dos honorários fixados. 2. Nada merece reparo a sentença, uma vez que a multa fixada pelo juízo obedece o contrato firmado entre as partes, ficando claro que a mesma é devida a partir de quando se operou o inadimplemento contratual, tendo o autor expressamente formulado tal requerimento no item 4 dos pedidos de sua inicial. 3. E a cláusula 6.7. do contrato é expressa no sentido de que a “indenização de que trata o item precedente (aqui referindo-se ao atraso na entrega da unidade) fica desde já fixada num valor igual ao de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o preço pactuado neste instrumento... sendo dito percentual devido desde o mês do descumprimento da obrigação acima referida até o da efetiva colocação da Unidade Autônoma pronta à disposição do (a.s) OUTORGADO (A,S), nos termos do item 5.4.” 4. Deste modo, nada mais fez a sentença do que dar cumprimento e efetividade à própria obrigação convencionada pelas partes, não havendo razões para ser anulada. 5. A teoria da responsabilidade objetiva dos fornecedores de serviço dispensa a demonstração pelo consumidor da existência de culpa do fornecedor, bastando comprovar o dano sofrido e o nexo de causalidade.



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6. No caso em tela, as partes firmaram compromisso de compra e venda para entrega futura de unidade imobiliária pronta e acabada, comprometendo-se a incorporadora, ora apelante, a imitir o autor na posse em dezembro de 2009. Contudo, não foi o que ocorreu, tendo em vista que a conclusão da obra restou postergada em razão de alegados entraves burocráticos ocasionados por órgão público, o que teria atrasado e postergado a entrega do bem. 7. Tal assertiva, a toda evidencia, não pode ser caracterizada como hipótese de caso fortuito hábil a ilidir a responsabilidade contratual, não tendo o condão de ser oponível ao consumidor que se encontrava ansioso no aguardo da data aprazada para que, enfim, pudesse adentrar no imóvel financiado por longo prazo. 8. Por certo, é de notória sabença a referência da ré no mercado como uma incorporadora que realiza vultosos empreendimentos, e, justamente, em razão de sua grande experiência no ramo, deveria estar ciente dos entraves burocráticos muitas vezes impostos pelos órgãos públicos, responsáveis por fornecer as licenças necessárias para o desenvolvimento válido e regular das obras, tratando-se de fato inerente ao negócio jurídico que desenvolve. 9. O mesmo se diga em relação às chuvas e a demora da concessão do “habite-se” pela Prefeitura, o que também não afasta a obrigação da conclusão das obras em relação ao Condomínio Villagio do Campo IV, discutido nestes autos. 10. Nesse diapasão, não logrou a apelante comprovar uma das excludentes do nexo de causalidade capaz de ilidir a sua responsabilidade na entrega das chaves, sabendo-se que o fato de entraves



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burocráticos de repartições públicas não tem o condão de afastar a ilicitude de sua conduta, em não sendo do consumidor o ônus de arcar com os prejuízos decorrentes da falha na prestação do serviço. 11. Assim, inquestionáveis os aborrecimentos experimentados pelo consumidor, tendo em vista que se viu injustamente privado de residir no imóvel que adquiriu, vendo protraído o sonho da casa própria, estando devidamente configurado o dano moral na hipótese. 12. Nesse passo, o arbitramento dos danos morais deve ser consentâneo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo compatível com a reprovabilidade da conduta do agente sem que, no entanto, represente enriquecimento sem causa para a vítima, atentando, ainda, à finalidade preventivo-pedagógica da indenização, de molde a coibir a reiteração de determinadas condutas. 13. Assim, entendo que o quantum arbitrado pelo juízo singular no montante de R$ 11.500,00 (onze mil e quinhentos reais, apresenta-se adequado, devendo ser mantido em sua integralidade. 14. No tocante aos honorários sucumbenciais, estes foram fixados corretamente, nada havendo a ser retocado na sentença. NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO ART. 557, CAPUT, DO CPC.



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DECISÃO MONOCRÁTICA

Trata-se de ação através da qual o autor, ora

apelado, sustenta que firmou contrato particular de promessa de

compra e venda para aquisição do apartamento nº 101, bloco 17,

do Condomínio denominado “VILLAGIO DO CAMPO IV”, pelo valor

de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais).

Afirma que, de acordo com o pacto firmado, o

prazo para a entrega da unidade autônoma foi no mês de dezembro

de 2009, já transcorrida a prorrogação prevista contratualmente de

180 (cento e oitenta dias).

Alega, no entanto, que a unidade não foi entregue

até a presente data, o que vem lhe causando prejuízos de ordem

moral e material, cujas indenizações correspondentes pretende o

recebimento.

A sentença julgou parcialmente procedentes os

pedidos para: i) determinar a entrega do imóvel ao apelado, sob

pena da multa cominatória mensal de 0,5% do valor do imóvel; ii)

declarar a nulidade da cláusula de eleição de foro; iii) condenar o

apelante ao pagamento da quantia de R$ 11.500,00 (onze mil e

quinhentos reais) a título de compensação por danos morais,

corrigidos desde a data da sentença, bem como em custas e em



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honorários de 10% sobre o valor da condenação, que passarão a 15%

no caso de execução forçada; iv) a aplicação de juros de 1% (um

por cento), para todas as obrigações, desde a citação.

Apelação do réu onde sustenta, em preliminar, a

anulação da sentença, alegando que não foi formulado pedido

requerendo o pagamento da multa contratual desde o alegado

inadimplemento contratual, e, diante da inexatidão da sentença,

não é possível identificar e definir a obrigação imposta ao recorrente,

o que impede, inclusive, o exercício da ampla defesa. No mérito,

aduz a impossibilidade jurídica do pedido; inexistência de habite-se

(mérito administrativo); motivo de força maior; previsão contratual de

possibilidade de dilação do prazo para entrega do imóvel;

descabimento da multa prevista contratualmente; inexistência de

danos morais, bem como a necessidade de redução do valor

arbitrado; desconformidade dos honorários fixados.

Foram apresentadas contrarrazões pelo apelado.

É o relatório. Passo a decidir.

Conheço do recurso já que tempestivo e por

estarem satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade.

Inicialmente, cumpre consignar que o E. STJ já se

manifestou sobre a matéria, consignando que a relação jurídica

estabelecida entre as partes é de consumo, sobre a qual devem

incidir as normas da Lei 8.078/90 mais especificamente, o preceito



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contido no caput de seu artigo 14, que consagra a responsabilidade

civil objetiva dos fornecedores de serviços.

Contratos para aquisição de unidades imobiliárias. ENCOL. Gravame hipotecário. Código de Defesa do Consumidor. Prequestionamento. 1. Já decidiu a Corte que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. 2. A identificação da abusividade da cláusula que impôs a possibilidade do gravame hipotecário sobre os imóveis vendidos tem força para impedir o conhecimento do especial, considerando a jurisprudência da Corte. 3. Sem o devido prequestionamento da Lei nº 4.591/64, não passa o especial sobre o tema dos documentos necessários como condição prévia à negociação das unidades autônomas. 4. O dissídio, apenas com a transcrição das ementas e sem a confrontação analítica, não revelando se tratada a questão da abusividade das cláusulas, sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, não pode colher êxito. 5. Recurso especial não conhecido. (REsp 555763 / DF, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, DJ 22/03/2004)

Nada merece reparo a sentença, uma vez que a

multa fixada pelo juízo obedece o contrato firmado entre as partes,

ficando claro que a mesma é devida a partir de quando se operou o

inadimplemento contratual, tendo o autor expressamente formulado

tal requerimento no item 4 dos pedidos de sua inicial.



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E a cláusula 6.7. do contrato é expressa no sentido

de que a “indenização de que trata o item precedente (aqui

referindo-se ao atraso na entrega da unidade) fica desde já fixada

num valor igual ao de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o preço

pactuado neste instrumento... sendo dito percentual devido desde o

mês do descumprimento da obrigação acima referida até o da

efetiva colocação da Unidade Autônoma pronta à disposição do

(a.s) OUTORGADO (A,S), nos termos do item 5.4.”

Deste modo, nada mais fez a sentença do que dar

cumprimento e efetividade à própria obrigação convencionada

pelas partes, não havendo razões para ser anulada.

A teoria da responsabilidade objetiva dos

fornecedores de serviço dispensa a demonstração pelo consumidor

da existência de culpa do fornecedor, bastando comprovar o dano

sofrido e o nexo de causalidade.

No caso em tela, as partes firmaram compromisso de

compra e venda para entrega futura de unidade imobiliária pronta e

acabada, comprometendo-se a incorporadora, ora apelante, a imitir

o autor na posse em dezembro de 2009. Contudo, não foi o que

ocorreu, tendo em vista que a conclusão da obra restou postergada

em razão de alegados entraves burocráticos ocasionados por órgão

público, o que teria atrasado e postergado a entrega do bem.

Tal assertiva, a toda evidencia, não pode ser

caracterizada como hipótese de caso fortuito hábil a ilidir a



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responsabilidade contratual, não tendo o condão de ser oponível ao

consumidor que se encontrava ansioso no aguardo da data

aprazada para que, enfim, pudesse adentrar no imóvel financiado

por longo prazo.

Por certo, é de notória sabença a referência da ré

no mercado como uma incorporadora que realiza vultosos

empreendimentos, e, justamente, em razão de sua grande

experiência no ramo, deveria estar ciente dos entraves burocráticos

muitas vezes impostos pelos órgãos públicos, responsáveis por

fornecer as licenças necessárias para o desenvolvimento válido e

regular das obras, tratando-se de fato inerente ao negócio jurídico

que desenvolve.

O mesmo se diga em relação às chuvas e a demora

da concessão do “habite-se” pela Prefeitura, o que também não

afasta a obrigação da conclusão das obras em relação ao

Condomínio Villagio do Campo IV, discutido nestes autos.

Nesse diapasão, não logrou a apelante comprovar

uma das excludentes do nexo de causalidade capaz de ilidir a sua

responsabilidade na entrega das chaves, sabendo-se que o fato de

entraves burocráticos de repartições públicas não tem o condão de

afastar a ilicitude de sua conduta, em não sendo do consumidor o

ônus de arcar com os prejuízos decorrentes da falha na prestação do

serviço.

Assim, inquestionáveis os aborrecimentos

experimentados pelo consumidor, tendo em vista que se viu



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injustamente privado de residir no imóvel que adquiriu, vendo

protraído o sonho da casa própria, estando devidamente

configurado o dano moral na hipótese.

Nesse passo, o arbitramento dos danos morais deve

ser consentâneo com os princípios da proporcionalidade e

razoabilidade, sendo compatível com a reprovabilidade da conduta

do agente sem que, no entanto, represente enriquecimento sem

causa para a vítima, atentando, ainda, à finalidade preventivo-

pedagógica da indenização, de molde a coibir a reiteração de

determinadas condutas.

Assim, entendo que o quantum arbitrado pelo juízo

singular no montante de R$ 11.500,00 (onze mil e quinhentos reais,

apresenta-se adequado, devendo ser mantido em sua integralidade.

No tocante aos honorários sucumbenciais, estes

foram fixados corretamente, nada havendo a ser retocado na

sentença.

Ex positis, conheço e NEGO SEGUIMENTO ao recurso,

nos termos do art. 557, caput, do CPC.

Rio de Janeiro, 30 de agosto de 2012.

Desembargador MARCELO LIMA BUHATEM Relator

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