trabalho reabilitação

7/27/2019 trabalho reabilitao

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MESTRADO EM ENGENHARIA CIVIL

Conservao e Reabilitao

De Edifcios

Estudo do estado de conservao de umafraco

- Aplicao do MAEC -

Rui Gavina N.1060052Bruno Silva N.1050211Carlos Viseu N1110011

2011/2012


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Conservao e Reabilitao de Edifcios

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NDICE

1. INTRODUO ................................................................................................................. 4

2. CARACTERIZAO DO EDIFICIO E LOCADO ...................................................................... 5

3. ELEMENTOS FUNCIONAIS ............................................................................................... 8

3.1. INTRODUO .......................................................................................................... 8

3.2. ELEMENTOS FUNCIONAIS A CONSIDERAR .............................................................. 9

3.3. ELEMENTOS FUNCIONAIS QUE NO SE APLICAM AO LOCADO EM ESTUDO ....... 10

4. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS .................................................................... 11

4.1. PROCEDIMENTO .................................................................................................... 12

4.2. FICHA DE AVALIAO DO NVEL DE CONSERVAO DO IMVEL ..Erro! Marcadorno definido.

4.3. DESCRIO E AVALIAO DAS ANOMALIAS POR ELEMENTO FUNCIONAL .......... 21

4.3.1. EDIFICIO ................................................................................................................. 21

4.3.1.1.Estrutura.................................................................................................... 21

4.3.1.2.Cobertura .................................................................................................. 22

4.3.1.3.Elementos salientes .................................................................................. 22

4.3.2. OUTRAS PARTES COMUNS .................................................................................... 23

4.3.2.1.Paredes ...................................................................................................... 23

4.3.2.2.Revestimentos de pavimentos .................................................................. 23

4.3.2.3.Tectos ........................................................................................................ 23

4.3.2.4.Escadas ...................................................................................................... 244.3.2.5.Caixilharias e portas .................................................................................. 24

4.3.2.6.Dispositivos de proteco contra queda ................................................... 24

4.3.2.7.Instalao de distribuio de gua ............................................................ 25

4.3.2.8.Instalao de drenagem de guas residuais ............................................. 25

4.3.2.9.Instalao elctrica e de iluminao ......................................................... 25

4.3.2.10.Instalaes de telecomunicaes e contra intruso ............................... 26

4.3.2.11.Instalao de ascensores ........................................................................ 26

4.3.3. LOCADO ................................................................................................................. 26


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4.3.3.1.Paredes exteriores .................................................................................... 26

4.3.3.2.Paredes interiores ..................................................................................... 274.3.3.3.Revestimento de pavimentos exteriores .................................................. 27

4.3.3.4.Revestimento de pavimentos interiores ................................................... 27

4.3.3.5.Tectos ........................................................................................................ 28

4.3.3.6.Caixilharias e portas exteriores ................................................................. 28

4.3.3.7.Caixilharias e portas interiores .................................................................. 29

4.3.3.8.Dispositivos de proteco de vos exteriores ........................................... 29

4.3.3.9.Dispositivos de proteco contra queda ................................................... 294.3.3.10.Equipamento sanitrio ............................................................................ 30

4.3.3.11.Equipamento de cozinha ......................................................................... 30

4.3.3.12.Instalao de distribuio de gua .......................................................... 30

4.3.3.13.Instalao de drenagem de guas residuais ........................................... 31

4.3.3.14.Instalao de gs ..................................................................................... 31

4.3.3.15.Instalao elctrica ................................................................................. 31

4.3.3.16.Instalaes de telecomunicaes e contra intruso ............................... 32

4.3.3.17.Instalao de ventilao .......................................................................... 32

5. RESULTADOS E COMENTRIOS ..................................................................................... 32


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1. INTRODUO

O presente documento respeita a um trabalho acadmico elaborado no mbito da disciplinade Conservao e Reabilitao de Edifcios, do Mestrado de Engenharia Civil.

O objectivo proposto consiste na avaliao do estado de conservao de um imvel,recorrendo ao Mtodo de avaliao do estado da conservao de imveis (MAEC) e tendo porbase a Lei n 6/2006, de 27 de Fevereiro Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), oDecreto-Lei n 156/2006, de 8 de Agosto, a Portaria n 1192-B/2006, de 3 de Novembro e asInstrues de Aplicao do MAEC, de Fevereiro de 2007.

Deve-se realar que o caracter deste documento meramente acadmico, sendo o Edifcio,Locado e anomalias detectadas fictcias, com a preocupao constante de idealizar uma situaoaplicvel no contexto real da construo em Portugal e particularmente na zona do Pas quedefinimos para a implantao da habitao.

O mtodo utilizado para a avaliao do imvel, visa determinar com rigor, objectividade etransparncia o estado de conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas,

sendo constitudo por uma ficha de avaliao e instrues de aplicao. Para o preenchimentoda ficha o tcnico deve preferencialmente realizar uma inspeco visual do locado e das partescomuns do edifcio.

Para estabelecer o estado de conservao do locado necessrio fazer o levantamento dasanomalias que afectam cada elemento funcional do mesmo, comparando as condies actuaiscom as condies que o imvel proporcionava aquando da sua construo ou quando sofreu aultima interveno profunda.

A aplicao do mtodo til para avaliar a necessidade de realizar intervenes demanuteno/reparao, apoiar a definio do valor do imvel em transaces imobilirias,avaliar danos em imveis devido a aces imprevistas e informar a elaborao de programas demanuteno preventiva.


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2. CARACTERIZAO DO EDIFICIO E LOCADO

a) Trata-se de um edifcio habitacional, localizado na proximidade do mar, na Rua Herisde Frana n597, freguesia e Concelho de Matosinhos e distrito do Porto. A fachadaprincipal est direccionada a Poente e a posterior est direccionada a Nascente.Lateralmente o edifcio encontra-se confinado por outros edifcios vizinhos.

constitudo por 4 Pisos acima do solo (R/Cho, 1, 2 e Pisos), estando o locadosituado no 2piso Esquerdo.

b) O edifcio est constitudo em propriedade horizontal e dividido em 8 fraces (2fraces por piso) ou unidades.

c) O registo de construo, data do incio dos anos 60 do sculo passado, altura depredominncia de estruturas reticuladas em beto armado, preenchidas com alvenariasde tijolos cermicos ou blocos de cimento.

d) Tipologia estrutural do edifcio trata-se de um edifcio constitudo por fundaesdirectas (Sapatas) em beto armado, com estrutura porticada em beto armadoconstituda por pilares e vigas em beto armado e por lajes aligeiradas de vigotas pr-esforadas em lajes de piso e laje de tecto do 4 Andar. As lajes em consola (Varanda) eas lajes de escadas so macias em beto armado. A estrutura da cobertura inclinada em madeira de pinho com tratamento autoclave.

e) O locado classificado como habitao, de tipologia T4 com rea de 140m2, sendoconstitudo por 6 divises: 4 quartos, 1 cozinha e 1 sala. Todas as divises tmdimenses superiores ao especificado no RGEU.

f) Tal como j foi referido, o locado em estudo tem uso habitacional.

g) Caracterizao dos materiais constituintes do edifcio e do locado.

Estrutura do edifcio definida em d)


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Cobertura Inclinada constituda por duas guas em desvo ventilado, com estrutura

em madeira de pinho e impermeabilizao/revestimento a telhas cermicas do tipomarselha.

Paredes

Paredes exteriores em alvenarias duplas de tijolo cermico 30x20x11+caixa dear+30x20x11, sem isolamento trmico na caixa ar.

Paredes interiores as paredes interiores divisrias no locado so em alvenariade tijolo 30x20x11 e as paredes interiores do locado para os espaos comuns oupara a fraco vizinha so em alvenarias de tijolo 30x20x20.

h) Revestimentos de Paredes

Revestimento de paredes exteriores so em azulejos cermicos decorativos,assentes sobre reboco prvio.

Revestimento de paredes interiores so em estuque pintadas a cor branca naszonas comuns e no interior nas zonas secas ou sejam: quartos, sala,Hall/corredor e despensa. Nas zonas hmidas no interior do locado (Cozinha e

WCs) as paredes so revestidas a azulejos cermicos sobre reboco prvio.

i) Revestimento de Tectos So em estuque pintados a cor branca nos espaos comuns einterior do locado.

j) Revestimento de Pavimentos e Rodaps Os pavimentos nas zonas comuns, na varandado locado e no interior do locado em cozinha, WCs e despensa, so revestidos amosaicos cermicos. Em todas as restantes divisrias do locado, os pavimentos sorevestidos a parqu de madeira de pinho colado e envernizado. Os rodaps no locado,so em madeira macia do mesmo tipo do parqu de pisos, envernizados. Nos espaos

comuns, os rodaps, so em peas de material cermico com 0,08m de altura e idnticoao material cermico aplicado em pavimento.

k) Louas Sanitrias As louas sanitrias instaladas em WCs, so em material porcelnicode cor azul, com excepo da banheira e base de chuveiro que so metlicos, do tipoEsmaltal na cor branca.

l) Carpintarias As portas interiores, so portas com aros em madeira macia e portas defavo em madeira de carvalho. Todas as portas e aros so envernizados.


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m) Caixilharias exteriores - As caixilharias exteriores do locado e de todo o edifcio com

excepo da porta de entrada do edifcio, foram substitudas h alguns anos porcaixilharias em alumnio cor natural, com vidros simples. A porta de entrada doedifcio, mantem-se a de origem em ferro fundido e vidro.

n) Guardas de escadas e varandas As guardas das escadas comuns so em ferro forjadopintado, com passa-mo em madeira de carvalho envernizada. A guarda da varanda dolocado em ferro forjado pintado.

o) Elevador o edifcio dispe de um elevador funcional com capacidade para 4 pessoas,sendo ainda o elevador de origem.

p) Mveis e equipamentos de cozinha Todo o mobilirio e equipamentos de cozinhaforam substitudos recentemente.

q) Redes de infra-estruturas

Rede de guas pluviais constituda por caleiras e tubos de queda em ferrofundido.

Rede de abastecimento de guas a rede de abastecimento de guas no

interior do locado, foi substituda na integra por tubagem em ao inox vista.Na zona comum a rede de abastecimento de guas mantem-se a de origem emao galvanizado, embebida nas paredes.

Rede de drenagem de guas residuais mante-se a de origem em PVCembebida em paredes, couretes e pisos.

Rede de Gs O edifcio no dispe de rede de gs canalizado, existe apenas gsno canalizado no interior do locado, com recurso a botijas de gs com ligaodirecta por mangueira a aparelhos de queima (Esquentador e Fogo). O espao(Marquise) onde se encontra a botija de gs e esquentador ventilado e osgases de queima so enviados para o exterior do locado por tubo flexvel emalumnio.

Rede elctrica Existe rede elctrica de origem no edifcio e locado. A mesma constituda por tubos e fios embebidos em paredes, por quadro elctrico,tomadas, interruptores e pontos de luz. Nas zonas comuns no existemtomadas.


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r) Observaes Gerais As zonas comuns do edifcio foram alvo recentemente de obras de

conservao, tendo-se efectuado a pintura de todas as paredes e tectos interiores eprocedido substituio de mosaicos partidos ou muito degradados em pavimentos eescadas.

A nvel do locado, as intervenes efectuadas foram ao nvel de equipamentos earmrios da cozinha e como j foi referido, pela substituio das caixilharias. Foitambm efectuada pelo arrendatrio, uma renovao das instalaes de distribuio degua.

3. ELEMENTOS FUNCIONAIS

3.1. INTRODUO

Os elementos funcionais esto divididos em edifcio (no seu conjunto), outras partescomuns e unidade.

Deve ser verificado se o elemento funcional se aplica ao edifcio ou locado em apreciao, es devem ser considerados na avaliao do imvel, os elementos funcionais, ou as partesdestes, que satisfaam as seguintes condies:

a) Cujo uso beneficie directamente o locado ou o possam afectar;

b) No sejam elementos decorativos, elementos apostos sobre elementos da construo,ou equipamentos electrodomsticos ou termodomsticos instalados pelo arrendatrio;

c) Estejam includos no mbito do contrato de arrendamento;

d) No tenham sido desactivados por deliberao do condomnio.

Se um arrendatrio for responsvel por alteraes em elementos funcionais, ou partesdestes, para alm dos tipos referidos na alnea c) e d), com ou sem autorizao do senhorio,deve ser determinado o respectivo nvel de anomalia. Durante a fase de alegaces, as partestem oportunidade de descrever as alteraes que realizaram no locado, sendo essas alteraestomadas em considerao pela CAM na determinao do coeficiente de conservao.

Estas regras visam salvaguardar a qualidade de vida do arrendatrio sem prejudicar osenhorio por anomalias em elementos decorativos ou em equipamentos que no sejam da suaresponsabilidade.

Caso o avaliador tenha dvidas sobre se um determinado elemento funcional, ou parte dele,

da responsabilidade do arrendatrio ou est includo no contrato de arrendamento deveinquirir ambas as partes. Se as partes no estiverem de acordo, o elemento funcional deve ser


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avaliado na sua totalidade, sendo as alegaces das partes registadas na seco "G.

Observaes".Se durante a vistoria o tcnico detectar anomalias "graves" ou "muito graves" em elementos

funcionais fora do mbito de avaliao deve registar esses factos na seco "G. Observaes".Estas anomalias, isoladamente ou no seu conjunto, podem levar o tcnico a indicar na seco "F.Avaliao" que existem situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sadepublicas e/ou dos residentes.

Se no contrato o dever de manuteno corrente seja do arrendatrio, o locado deve seravaliado nas condies presentes e visveis no momento da vistoria. Durante a fase dealegaces, o senhorio deve referir esse facto e indicar quais as anomalias no locado quedecorrem da deficiente manuteno corrente pelo arrendatrio e a CAM deve ter emconsiderao essas alegaces na determinao do coeficiente de conservao.

Se no mbito de uma avaliao da totalidade do prdio, num mesmo momento se proceder avaliao de diversos locados desse prdio, os nveis de anomalias que afetam cada um doselementos funcionais relativos ao "Edifcio" e as "Outras partes comuns" sero idnticos nasdiversas fichas de avaliao.

3.2. ELEMENTOS FUNCIONAIS A CONSIDERAR

Edifcio

1. Estrutura2. Cobertura3. Elementos estruturais

Espaos comuns

4. Paredes5. Revestimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de proteco contra queda 10. Instalao de distribuio de gua 11. Instalao de drenagem de guas residuais 12. Instalao de gs 13. Instalao elctrica e de iluminao

14. Instalaes telecomunicaes e contra intruso 15. Instalao de ascensores


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16. Instalao de segurana contra incndios

17. Instalao de evacuao de lixo

Locado

18. Paredes exteriores19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimento exterior21. Revestimentos de pavimento interior22. Tectos 23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de proteco de vos27. Dispositivos de proteco contra queda28. Equipamento sanitrio29. Equipamento de cozinha30. Instalao de distribuio de gua31. Instalao de drenagem de guas residuais32. Instalao de gs33. Instalao elctrica34. Instalaes telecomunicaes e contra a intruso35. Instalao de ventilao36. Instalao de climatizao37. Instalao de segurana contra incndio

3.3. ELEMENTOS FUNCIONAIS QUE NO SE APLICAM AO LOCADO EM ESTUDO

Os elementos funcionais que no podem ser avaliados por no haver acesso aoelemento devem ser registados na seco G, descrevendo-se o motivo do impedimento.

Espaos comuns

12. Instalao de gs

A instalao de gs canalizado no foi realizada aquando da construo do prdio, sendousadas botijas de gs em cada fraco.


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16. Instalao de segurana contra incndios

Aquando da construo do prdio, no havia legislao implementada no sentido degarantir a segurana contra incndio, portanto no se pode avaliar este ponto.

17. Instalao de evacuao de lixo

O Edifcio no dispe desta instalao, portanto no se pode avaliar este ponto.

Locado

23. Escadas

O locado no apresenta escadas.

36. Instalao de climatizao

Aquando da construo do prdio no foram instalados equipamentos de climatizao,no podendo este ponto ser avaliado.

37. Instalao de segurana contra incndio

Na poca de construo, no havia legislao implementada no sentido de garantir asegurana contra incndio, portanto no se pode avaliar este ponto.

4. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS

Neste captulo, feita uma descrio do procedimento adoptado pelo tcnico, para efeitode inspeco do edifcio e locado em anlise, bem como avaliao das anomalias detectadas ede acordo com o estipulado nas instrues de aplicao do Mtodo de Avaliao do Estado de

Conservao de Edifcios (MAEC). tambm apresentada a descrio dessas mesmas anomalias, para os elementos funcionais

a avaliar que foram anteriormente identificados. Adicionalmente indicado o nvel de anomaliaatribudo ao respectivo elemento em estudo.


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4.1. PROCEDIMENTO

Durante a vistoria, o tcnico realizou uma inspeco visual das partes comuns e dolocado e procurou indcios de eventuais anomalias nas situaes em que no foi possvel aobservao directa dos elementos construtivos. Estas mesmas situaes foram registadas naseco G da Ficha de avaliao do nvel de conservao de edifcios esclarecendo-se o motivode impedimento. Foram tambm testadas todas as instalaes e equipamentos em condiesnormais de uso e que afectam a habitao em causa.

Complementarmente, foram tiradas fotografias em situaes consideradas importantes

para justificao e ajuda na caracterizao do estado de conservao e foram inquiridos oarrendatrio e senhorio sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuaisactuaes ilcitas das partes.

Para determinar o nvel de anomalia de cada elemento funcional foram conjugados osquatro critrios seguintes apresentados pela bibliografia de apoio:

a) Consequncia da anomalia na satisfao das exigncias funcionais;

b) Tipo e extenso do trabalho necessrio para a correco da anomalia;

c) Relevncia dos locais afectados pela anomalia;

d) Existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado.

Sendo que os dois primeiros critrios dizem respeito gravidade da anomalia e os doisltimos aos locais afectados pela mesma.

O documento Instrues de Aplicao do MAEC, descreve os restantes critrios a terem conta e que foram seguidos pelo tcnico, na determinao do nvel de anomalia,destacando-se apenas que essa avaliao foi realizada comparando as condies actuais com ascondies que o elemento funcional proporcionava quando o imvel foi construdo ou quandosofreu a ltima interveno profunda. No entram em linha de conta, a nvel exemplificativo,situaes como o ndice de isolamento acstico e trmico, o nvel exigncia actual de qualidadee conforto, o qual naturalmente era diferente na altura em que o edifcio foi projectado nemlegislaes actualmente em vigor, salvo a excepo das situaes em que essa legislao impecondies acrescidas de segurana e se aplica a imveis existentes, obrigando sua adaptao.Note-se que no caso em estudo isto no se verifica.

Todos os nveis de anomalias resultantes de uma avaliao por indcios por no serpossvel uma inspeco visual directa devem ser registados na seco G.

Finalmente, para efeitos de integrao de diferentes nveis de anomalias num mesmoelemento funcional, foram tidos em conta os seguintes critrios:


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a) O nvel de anomalia do elemento funcional deve resultar da mdia dos nveis de

anomalia dos diversos elementos construtivos ponderados pela sua representatividade;b) Contudo, se a anomalia mais grave embora pontual ou pouco representativainviabilizar o desenvolvimento das funes para as quais o locado na sua totalidade ouuma parte dele foi arrendado, deve prevalecer esse nvel de anomalia.


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4.2. FICHA DE AVALIAO DO NVEL

DE CONSERVAO DO IMVEL


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NRAU NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANOFicha de avaliao do nvel de conservao de edifcios

__123456__________|______1____ __

cdigo do tcnico nmero da ficha

A. IDENTIFICAORua/Av./Pc.: Rua Heris de Frana ...................................................................................................................................Nmero: 597.......... Andar: 2 Esq. ......... Localidade:Matosinhos ........................... Cdigo postal:4450 ..... -159 ..... Matosinhos ....Distrito: Porto ..................................... Concelho:Matosinhos ............................. Freguesia: Matosinhos ...............................Artigo matricial:789 .............................. Fraco:AA ......................................... Cdigo SIG (facultativo): ...........................

B. CARACTERIZAON. de pisosdo edifcio|__|_4_|

N. de unidadesdo edifcio|__|_8_|

poca deconstruo

1951 a 1982(50 anos)

Tipologiaestrutural

Beto armado

N. de divisesdo locado|__|_6_|

Uso dolocado

Habitao

C. ANOMALIAS DE ELEMENTOSFUNCIONAIS Anomalias

No seaplica Ponderao Pontuao

Muitoligeiras Ligeiras Mdias Graves

Muitograves

Edifcio (5) (4) (3) (2) (1)

1. Estrutura x 6 = __18 ___2. Cobertura x 5 = ____15___3. Elementos salientes x 3 = ____12___

Outras partes comuns4. Paredes x 3 = ____9___5. Revestimentos de pavimentos x 2 = ___8____6. Tectos x 2 = _____10__7. Escadas x 3 = _____12__8. Caixilharia e portas x 2 = _____6__9. Dispositivos de proteco contra queda x 3 = ____12___10. Instalao de distribuio de gua x 1 = _____3__11. Instalao de drenagem de guas residuais x 1 = ______5_12. Instalao de gs x 1 = _____-__13. Instalao elctrica e de iluminao x 1 = ____4___


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14. Instalaes de telecomunicaes e contra aintruso x 1 = ____4___15. Instalao de ascensores x 3 = ____12___16. Instalao de segurana contra incndio x 1 = _____-__17. Instalao de evacuao de lixo x 1 = _____-__

Locado18. Paredes exteriores x 5 = ___15____19. Paredes interiores x 3 = _____9__20. Revestimentos de pavimentos exteriores x 2 = _____8__21. Revestimentos de pavimentos interiores x 4 = ____12___22. Tectos x 4 = _____12__23. Escadas x 4 = _____-__24. Caixilharia e portas exteriores x 5 = _____15__25. Caixilharia e portas interiores x 3 = _____9__26. Dispositivos de proteco de vos x 2 = ____8___27. Dispositivos de proteco contra queda x 4 = _____4__28. Equipamento sanitrio x 3 = ____9___29. Equipamento de cozinha x 3 = ___15____30. Instalao de distribuio de gua x 3 = ___15____31. Instalao de drenagem de guas residuais x 3 = ____15___32. Instalao de gs x 3 = ____3___33. Instalao elctrica x 3 = ____9___34. Instalaes de telecomunicaes e contra aintruso x 1 = ____4___35. Instalao de ventilao x 2 = ____8___36. Instalao de climatizao x 2 = _____-__

37. Instalao de segurana contra incndio x 2 = ___-____

D. DETERMINAO DO NDICE DE ANOMALIASTotal das pontuaes (a) 300Total das ponderaes atribudas aos elementos funcionais aplicveis (b) 89ndice de anomalias (a/b) 3.37


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E. DESCRIO DE SINTOMAS QUE MOTIVAM A ATRIBUIO DE NVEIS DE ANOMALIAS "GRAVES" E/OU"MUITO GRAVES"

a) mero

do elementofuncional

Relato sntese da anomaliaIdentificao das

fotografiasilustrativas

b) __27___

A guarda da varanda, em ferro fundido, encontra-se oxidada com alterao dageometria e com as fixaes deterioradas, indiciando risco de ocorreremacidentes graves por queda de pessoas. Tanto o arrendatrio como o senhorio jforam notificados.

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

c) _____

d) ___32__

A instalao de gs no canalizado, encontrando-se um defeito critico, por otubo flexvel utilizado na ligao entre a garrafa de gs e o aparelho respectivoestar fora da validade. Tanto o arrendatrio como o senhorio j foram alertadospara a sua rpida substituio.

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

e) _____

f) _____

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

g) _____

h) _____

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

...........................................................................................................................

i) _____

F. AVALIAO

Com base na observao das condies presentes e visveis no momento da vistoria e nos termos do artigo 6. daPortaria XXX/2006,declaro que: O estado de conservao :

Excelente Bom Mdio Mau Pssimo As partes comuns possuem um estado de conservao _____________ e o locado possui um estado de conservao _____________

(apenas se aplica em edifcios constitudos por mais de uma unidade)

Existem situaes que constituem grave risco para a segurana e sadepblicas e/ou dos residentes: Sim No


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G. OBSERVAESndices de anomalia induzidos e elementos no observveis directamente:

Edifcio1- Estrutura: anomalia mdia na laje de pavimento identificada por uma parede divisriado locado, perpendicular fachada do edifcio, denotar fendilhao de mdia abertura econstante ao longo da parede, com orientao transversal das vigotas da laje do pavimento.

Outras partes comuns 4- Paredes: anomalia muito ligeira pois no foi possvel observar asparedes de empena pelo exterior, devido aos edifcios adjacentes, e pelo interior h uma ausnciade anomalias devido interveno recente de pintura nas paredes dos espaos comuns, noentanto devido s restantes anomalias, o ndice para este elemento funcional foi mdio.

10- Instalao de distribuio de gua: anomalia muito ligeira pois no foipossvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estarem embebidos nasparedes. O ndice de anomalia que prevaleceu foi o mdio, sendo uma anomalia em parteinduzida por as torneiras de seccionamento estarem corrodas pensando-se que o mesmo possaocorrer na restante instalao, apesar de no ter sido detectada nenhuma fuga de gua.

11- Instalao de guas residuais: ndice de anomalia muito ligeiro umavez que no foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estaremembebidos nas paredes.

13- Instalao elctrica e de iluminao: Os cabos das instalaeselctricas no so visveis, pelo que a sua classificao muito ligeira. No entanto devido aoutras anomalias existente prevaleceu o ndice ligeiro.

Locado 31- ndice de anomalias muito ligeiro pois no foi possvel observar as instalaes dedrenagem de guas residuais como tubagens por estarem embebidas nas paredes, no entantoos restantes aparelhos sanitrios estavam funcionais no apresentando qualquer problema aassinalar.

H. TCNICO

Nome do tcnico: Anibal Jos Silva Pereira ...........................................................................................................

Assinatura: .......................................................................................

Data de vistoria:

___26_______|__03____|_____2012_

I. COEFICIENTE DE CONSERVAO (preenchimento pela CAM)Nos termos do disposto na alnea c), do n. 1, do artigo 49. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, e no artigo 15.do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto, declara-se que as partes comuns e o locado acima identificadospossuem o seguinte Coeficiente de Conservao:

_____,_____

Assinatura do responsvel da CAM: ......................................................................................................................Data de emisso: __________|______|______ (Validade: 3 anos)


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4.3. DESCRIO E AVALIAO DAS ANOMALIAS POR ELEMENTO FUNCIONAL

Neste subcaptulo feita a descrio das anomalias observadas durante a vistoria dotcnico, seguindo a estrutura da Ficha de avaliao do nvel de conservao de edifcios.

Para cada elemento funcional, indicado o nvel de anomalia correspondente, o qual preenchido na seco C. De acordo com as instrues de aplicao do MAEC, na seco Eindicam-se os motivos que justificam a atribuio de nveis de anomalia grave e muito gravee na seco G registam-se as situaes que constituem grave risco para a segurana ou sade

publica e/ou dos residentes.

4.3.1. EDIFICIO

4.3.1.1. Estrutura

Anomalias ligeiras

Na fachada a poente, detectaram-se zonas pontuais em pilares e vigas intermdias comfendilhao de pequena extenso e largura, bem como um ligeiro destacamento dorecobrimento resultante da corroso das armaduras.

Laje da varanda apresenta algum destacamento de beto nas zonas de fixao da respectivaguarda, por oxidao da mesma e falta de vedao eficaz na ligao. Considerou-se que a nvelestrutural esta anomalia de caracter ligeiro, mas resultante de um problema grave na guarda.

Anomalias mdias

Uma parede divisria do locado, perpendicular fachada do edifcio, denota fendilhao demdia abertura e constante ao longo da parede, com orientao transversal das vigotas da lajedo pavimento, indiciando uma deformao do mesmo.

Nvel de anomalia do elemento: mdio


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4.3.1.2. Cobertura

Anomalias ligeiras

A inspeco da cobertura pelo exterior foi feita atravs de um edifcio adjacente mais alto,verificando-se o desenvolvimento pontual de vegetao parasitria.

O sistema de drenagem de guas pluviais apresenta entupimentos, dando origem aacumulao de gua na caleira, exigindo limpeza. Os tubos de queda apresentam corrososuperficial generalizada.

Anomalias mdias

Verificou-se deformaes em reas limitadas da estrutura de suporte, que tero provocadoa quebra de algumas telhas entretanto substitudas, o que se constata pela diferena detonalidades das telhas.


4.3.1.3. Elementos salientes

Anomalias muito ligeiras

A antena de televiso nova, devido instalao do sistema TDT, pelo que apresentaausncia de anomalias.

Anomalias ligeiras

A chamin apresenta manchas de sujidade e alterao da cor, exigindo limpeza e pintura.

Nvel de anomalia do elemento: ligeiro


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4.3.2. OUTRAS PARTES COMUNS

4.3.2.1. Paredes


As paredes de empena no podem ser observadas pelo exterior, devido aos edifciosadjacentes, e pelo interior h uma ausncia de anomalias devido interveno recente depintura nas paredes dos espaos comuns.

Anomalias ligeiras

Nas paredes de fachada, verifica-se que houve substituio de algumas peas cermicas,pelas diferenas de tonalidades, indiciando fissurao e destacamento de alguns elementos.

Anomalias mdias

Detectaram-se manchas generalizadas de eflorescncias nas juntas dos cermicos,necessitando de limpeza.


4.3.2.2. Revestimentos de pavimentos

Anomalias ligeiras

O revestimento de pavimento foi sujeito a intervenes pontuais, no repondo o aspectooriginal do mesmo.


4.3.2.3. Tectos


A pintura do tecto foi intervencionada h pouco tempo, pelo que no so visveis quaisqueranomalias.

Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiro


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4.3.2.4. Escadas

Anomalias ligeiras

Tal como nos revestimentos do pavimento, observam-se substituies pontuais decermicos originando inestticas diferenas de tonalidades.

O corrimo na sua generalidade tem sinais visveis de desgaste, necessitando de limpezae envernizamento.


4.3.2.5. Caixilharias e portas

Anomalias ligeiras

A bateria de receptculos postais, localizada no interior do edifcio, tem alteraes por

substituies de algumas caixas, prejudicando o aspecto.

Anomalias mdias

A porta para o exterior, em ferro fundido, tem ligeiros sinais de oxidao e deteriorao das juntas permitindo entrada de gua. Necessita de uma pintura anticorrosiva, devido proximidade ao mar, e lubrificao das dobradias.


4.3.2.6. Dispositivos de proteco contra queda

Anomalias ligeiras

As guardas das escadas em ferro fundido, tm pintura desgastada exigindo uma repintura.



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4.3.2.7. Instalao de distribuio de gua


No foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estaremembebidos nas paredes, pelo que a sua classificao muito ligeira.

Anomalias mdias

As torneiras de seccionamento esto corrodas dificultando a manobra. Induz problemas de

corroso na restante instalao, apesar de no ter sido detectada nenhuma fuga de gua.Nvel de anomalia do elemento: mdio

4.3.2.8. Instalao de drenagem de guas residuais


No foi possvel observar a generalidade dos elementos da instalao, por estaremembebidos nas paredes, pelo que a sua classificao muito ligeira.

Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiro

4.3.2.9. Instalao elctrica e de iluminao


Os cabos das instalaes elctricas no so visveis, pelo que a sua classificao muitoligeira.

A iluminao tem sido sujeita a reparaes e substituies regulares pelo que no temanomalias.

Anomalias ligeiras

Os interruptores esto desgastados pelo uso, mas continuam funcionais.



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4.3.2.10. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso

Anomalias ligeiras

Observaram-se instalaes de cabos posteriores construo para efeito de TV por cabo,com encaminhamentos vista prejudicando a esttica dos espaos comuns.

A botoneira do intercomunicador apresenta sujidade e desgaste com alteraes de botes,mantendo-se funcional.


4.3.2.11. Instalao de ascensores

Anomalias ligeiras

Soleira da porta de patamar para acesso cabine. Com desgaste por uso na generalidade

dos pisos, e a cabine apresenta a pintura desgastada.Nvel de anomalia do elemento: ligeiro

4.3.3. LOCADO

4.3.3.1. Paredes exteriores

As anomalias ligeiras e mdias registadas na fachada do edifcio no subcaptulo 1.2.1.4,repercutem-se na zona afecta ao locado em estudo. Acrescenta-se como anomalia mdia, oempolamento da pintura na parede pelo interior do locado, principalmente junto s caixilharias.



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4.3.3.2. Paredes interiores

Anomalias ligeiras

As paredes interiores, principalmente nas zonas dos quartos e corredor de comunicaopara os quartos de banho, esto sujas e com empolamento pontual.

Os remates de paramento com o rodap apresentam fendilhao pontual.

Anomalias mdias

Como j foi referido no subcaptulo 1.2.1.1, uma parede interior perpendicular fachada doedifcio, denota fendilhao de mdia abertura e constante ao longo da parede, acompanhadade destacamento da pintura.


4.3.3.3. Revestimento de pavimentos exteriores

Anomalias ligeiras

Na zona de fixao da guarda da varanda com a respectiva laje, o revestimento cermicoencontra-se fissurado.


4.3.3.4. Revestimento de pavimentos interiores

Anomalias ligeiras

Parquet-mosaico dos quartos, sala, corredor e hall de entrada, com sinais visveis dedesgaste, necessitando de envernizamento.

Na cozinha e quartos de banho, os cermicos apresentam marcas de desgaste everificam-se algumas peas de tonalidade diferente por anteriores reparaes.


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Anomalias mdias

O parquet-mosaico est descolado na zona da fachada virada a Poente, delimitada narea prxima das caixilharias.


4.3.3.5. Tectos

Anomalias ligeiras

a cozinha verificam-se alteraes de cor na pintura por sujidade e empolamento pontual dpintura.

O tecto dos quartos de banho apresenta sinais de presena anterior de gua, percebendo-seque a origem do problema foi resolvida atempadamente.

Anomalias mdias

Nos cantos dos quartos com a parede exterior observa-se o desenvolvimento de fungosdevido a manifestaes de humidade.


4.3.3.6. Caixilharias e portas exteriores

Anomalias ligeiras

As caixilharias foram substitudas por caixilhos em alumnio, apresentando deficientemanuseamento dos dispositivos de comando, apenas na porta para a varanda.

Anomalias mdias

Por proximidade ao mar e contacto com a gua verificou-se que o silicone de vedao estdeteriorado, permitindo alguma infiltrao de gua.



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4.3.3.7. Caixilharias e portas interiores

Anomalias ligeiras

A generalidade das portas esto desafinadas necessitando de envernizamento.

Anomalias mdias

As portas para um dos quartos e para a sala esto desafinadas e encravadas necessitando de

fora excessiva para abertura e fecho.


4.3.3.8. Dispositivos de proteco de vos exteriores

Anomalias ligeiras

As caixas de estores metlica localizadas pelo exterior, apresentam corroso pontual everifica-se o destacamento da pintura de algumas rguas.


4.3.3.9. Dispositivos de proteco contra queda

Anomalias muito graves

A guarda da varanda, em ferro fundido, encontra-se oxidada com alterao da geometria ecom as fixaes deterioradas, indiciando risco de ocorrerem acidentes graves por queda depessoas.

Nvel de anomalia do elemento: muito grave


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4.3.3.10. Equipamento sanitrio

Anomalias ligeiras

As louas sanitrias tm sinais de desgaste por uso.

Anomalias mdias

As fixaes das sanitas, bids e lavatrios esto corrodas e as torneiras no asseguram aestanquidade.


4.3.3.11. Equipamento de cozinha


Devido substituio dos equipamentos e armrios no foi detectada nenhumaanomalia.

Nvel de anomalia do elemento: muito ligeiras

4.3.3.12. Instalao de distribuio de gua


Devido renovao das instalaes a que o locado foi sujeito, no foram verificadasanomalias, mantendo-se as tubagens pelo exterior como no inicio da explorao do edifcio.



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4.3.3.13. Instalao de drenagem de guas residuais


No foi possvel observar as instalaes de drenagem de guas residuais como tubagens porestarem embebidas nas paredes, no entanto os restantes aparelhos sanitrios estavamfuncionais no apresentando qualquer problema a assinalar.


4.3.3.14. Instalao de gs

Anomalias muito graves

A instalao de gs no canalizado, encontrando-se um defeito critico, por o tubo flexvelutilizado na ligao entre a garrafa de gs e o aparelho respectivo estar fora da validade.

Nvel de anomalia do elemento: muito grave

4.3.3.15. Instalao elctrica

Anomalias mdias

Alguns componentes da aparelhagem elctrica encontram-se deteriorados, tal comointerruptores com cantos partidos e espelho riscados, no entanto sem risco de expor aspeas em tenso. Ainda assim prejudicada a sua funcionalidade.



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4.3.3.16. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso

Anomalias ligeiras

O intercomunicador para a porta de acesso ao edifcio encontra-se deteriorado e comvisveis sinais de desgaste por uso, no comprometendo no entanto a sua integridade nemfuncionalidade, uma vez que se encontra operacional.


4.3.3.17. Instalao de ventilao

Anomalias ligeiras

A grelha de extraco de ar do quarto de banho que dispe de banheira, est oxidada.No entanto no provoca barulho excessivo e continua operacional.

O exaustor da cozinha est operacional, detectando-se apenas algum ruido que pareceexceder o normal.

Nvel de anomalia do elemento: ligeiro~

5. RESULTADOS E COMENTRIOS

Ao aplicar a primeira regra ao valor do ndice de anomalias do locado obtido (3,37) verifica-se que ele se situa dentro do intervalo 2,50 a 3,50, pelo que o estado de conservao do locado Mdio .

Contudo, aplicando a segunda e a terceira regra, constata-se que:

a) Dos elementos funcionais com ponderao trs, quatro, cinco ou seis, dispositivosde proteco contra queda e instalao de gs no cumprem a segunda regra,uma vez que possuem anomalias muito graves (1), obrigando a baixar o estado deconservao do locado para Mau;

b) Todos os elementos funcionais com ponderao dois e um cumprem a terceiraregra.


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Assim o estado de conservao do locado deve ser reduzido para Mau.

Devemos ter presente algumas limitaes deste mtodo como o facto de poderem existiranomalias construtivas no detectadas pela inspeco visual; a qualidade dos resultadosdepender da correta aplicao dos instrumentos pelos tcnicos avaliadores; o diagnstico dascausas das anomalias e a definio de trabalhos correctivos obrigarem a eventuais vistorias maisdetalhadas por tcnicos especializados e recorrendo a sondagens ou equipamento apropriado.

Acrescenta-se ainda que este mtodo no reflecte o aumento progressivo das exigncias dequalidade, conforto e segurana imposta actualmente pela sociedade e legislao em vigor.

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