TRÂMITES CARTORIAIS Congresso Brasileiro de Georreferenciamento e Geoprocessamento MARIA APARECIDA BIANCHIN PACHECO Registradora de Imóveis de Poxoréu

TRÂMITES CARTORIAIS

Congresso Brasileiro de Georreferenciamento e

Geoprocessamento

MARIA APARECIDA BIANCHIN PACHECO

Registradora de Imóveis de Poxoréu - MT


SEGURANÇAJURÍDICA

Continuidade:cadeia de

titularidades

Legalidade:qualificação posi-tiva ou negativa

Especialidade:subjetivae objetiva

PRINCÍPIOS

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA

FILTRO DE LEGALIDADE

Se o cartório imobiliário fosse meramente

copiativo dos documentos apresentados,

isto é, se os negócios instrumentalizados

entrassem para o Registro de Imóveis

automaticamente, nenhuma seria sua

segurança jurídica.

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA

ENVOLVE:

Título levado aregistro ouaverbação

O registro ou averbação existente

e o persistente

Relação entre otítulo existente e

o persistente

EXIGÊNCIAS

REFEREM-SE

Próprio título(forma)

Registro ou averbação

Adequação deum ao outro

RETIFICAÇÃO - Lei 6.015/73

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.


DIREITOS: Quando o descompasso entre o registro e

realidade refere-se ao direito inscrito;

FATOS: Correção de imprecisões nas

características do imóvel, medidas, descrição (“intra-muros”);

Identificação do titular do direito real (estado civil, documentos de identificação, etc).


O que possibilita a retificação unilateral e

acaba por caracterizá-la é a certeza que

não acarretará prejuízo a terceiros.


O Poder Público restringe a possibilidade

de o titular do direito real, modificá-lo de

acordo com a sua conveniência, pelo

risco de interferir em outros interesses

públicos ou privados e gerar conflitos.

GEORREFERENCIAMENTO

Modalidade especial de retificação: altera a descrição tabular existente; resulta numa nova matrícula com

encerramento da matrícula anterior; submete-se aos princípios informadores

do Registro de Imóveis; submete-se à qualificação visando

identificar se a parcela georreferenciada refere-se a área com regimes jurídicos diferentes.

GEORREFERENCIAMENTO

Hipóteses em que a Lei 6.015/73 exige a descrição georreferenciada:

desmembramento, parcelamento ou remembramento;

transferência da área total; Criação ou alteração da descrição do

imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

GEORREFERENCIAMENTO

Estrutura básica para apresentação no Registro de Imóveis:

requerimento; memorial descritivo/planta; ofício/certificação/INCRA; declaração de confinantes; CCIR/ITR; certidão da cadeia dominial; certidão de legitimidade de origem; quaisquer outras provas necessárias.


REQUERIMENTO

deverá ser firmado pelo interessado (proprietário ou quem prove interesse legítimo);

em caso de condomínio, por todos os proprietários, inclusive os cônjuges (pode ser suprido pela notificação);

deve conter declaração, sob pena de responsabilidade civil e criminal, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes;


REQUERIMENTO

no Mato Grosso, declaração do valor do imóvel; reconhecimento de todas as assinaturas por

Tabelião; quando for firmado por representante, deverá ser

apresentada prova da representação (cópias autênticas);

quando o requerente não for alfabetizado o requerimento deverá ser formalizado por instrumento público.


MEMORIAL/PLANTA

OFÍCIO/CERTIFICAÇÃO deverão estar em conformidade com a

Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais e demais Atos Normativos do INCRA;

deverão identificar todos os confrontantes (nomes das fazendas, nºs das matrículas, estradas, rios, etc).


DECLARAÇÃO DE CONFINANTES

Deverão ser firmadas pelos proprietários, com indicação dos nºs das matrículas, consoante disposições da Norma para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, a seguir transcritas:

“A execução dos serviços de identificação deverá ser sempre acompanhada pelos proprietários confinantes ou seus representantes legais, devidamente identificados, para que não paire qualquer dúvida quanto aos limites comuns levantados.”



“Ao final dos serviços de identificação, o proprietário do imóvel objeto da medição deverá obter, de cada confrontante, uma declaração de que não há discordância quanto aos respectivos limites comuns percorridos pelo credenciado encarregado do serviço de georreferenciamento. Esta declaração, sempre que possível, deverá ser de natureza pública e registrada em Cartório de Títulos e Documentos da mesma Comarca.”



“Na impossibilidade deste atendimento a declaração poderá ser um documento particular contendo a identificação do declarante, com firma reconhecida.”

“Independente da natureza da declaração (pública ou privada) seu texto deverá estar de acordo com o modelo descrito no Anexo X.”


AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES

o interessado, após obter certificação, requererá ao oficial do RI que proceda à notificação do confrontante, na forma prevista no art. 213 da LRP, para se manifestar no prazo de quinze dias;

o oficial do RI procederá a notificação, pessoalmente, pelo correio ou por solicitação ao oficial do Registro de Títulos e Documentos, no endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente;



não encontrado, o oficial promoverá a notificação mediante edital, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação;

presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação;



se houver impugnação fundamentada, o oficial intimará o requerente e o profissional técnico que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação;

havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente para decidir.


CCIR e ITR

Apresentação do CCIR atualizado, com prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios (recibos de entrega das declarações de ITR e DARF’S) ou Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural.


CERTIDÃO DA CADEIA DOMINIAL

Quando o imóvel estiver situado em área, pertencente e/ou derivada de outras circunscrições imobiliárias, o oficial deverá exigir também a cadeia dominial do imóvel, desde sua origem. (art. 1º, § 2º, Provimento nº 19/04-CGJ/MT)


CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE DE

ORIGEMO oficial do RI poderá exigir a Certidão de Legitimidade de Origem/INTERMAT, a fim de formar sua convicção (princípio do livre convencimento motivado).


CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE DE ORIGEM

Recomendável sua apresentação, pois o INCRA certifica apenas a não sobreposição sobre áreas de domínio da União, cabendo ao órgão competente (em MT, INTERMAT) certificar a não sobreposição sobre área de domínio do Estado ou sobre área já titulada a particulares, bem como, certificar se a área georreferenciada localiza-se na área titulada (se não houve “deslocamento do título”).


OUTRAS PROVAS NECESSÁRIAS

Tanto o interessado poderá apresentar, como o registrador poderá requerer ao interessado, a apresentação de quaisquer outras provas que entender necessárias para a qualificação (certidões de inteiro teor das transcrições primitivas e/ou matrículas do imóvel georreferenciado e dos confrontantes, fotografias, laudos técnicos, etc.).

DOCUMENTAÇÃO

CONSIDERAÇÕES GERAIS

Serão aplicadas, na qualificação dos documentos apresentados as mesmas normas previstas na Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, além de outras leis e regulamentos aplicados ao Registro de Imóveis

IMÓVEL RURAL

Para análise da documentação, adota-se o conceituação jurídica de imóvel, expressamente prevista na Lei dos Registros Públicos, bem como, nos objetivos da Norma Técnica do Georreferenciamento de Imóveis Rurais, ou seja:“(...) que visam a caracterização e o georreferenciamento dos imóveis rurais, pelo levantamento e materialização de seus limites legais, feições e outros atributos associados.”

IMÓVEL RURAL/PARCELA

parcela é uma fração (subárea) de um imóvel com regime jurídico único;

o imóvel pode ser dividido em tantas parcelas quantas forem as áreas com regímes jurídicos diferentes;

as parcelas podem ser áreas de domínio, de posse, áreas públicas – como estradas, rios-, ou áreas de restrições, como reservas legais, de preservação, servidões administrativas ou legais;

no caso de imóveis com regime jurídico único, parcela e imóvel são a mesma coisa;

um imóvel é formado por uma ou várias parcelas, mas uma parcela nunca é dividida em vários imóveis;

IMÓVEL RURAL

LEVANTAMENTO DO TERRITÓRIO EM PARCELAS\

A partir do levantamento das parcelas, poder-se-ão modelar unidades territoriais para os mais diversos fins: econômicos, administrativos, etc.;

Atende às diversas definições de imóvel rural (cadastro multifinalitário);

Quando o imóvel englobar mais de uma matrícula ou área de posse ou estiver seccionado por estradas ou rios públicos ou for composto por áreas sujeitas a regimes jurídicos diferentes, deverá ser descrita separadamente, ainda que sob o mesmo CCIR.

GEORREFERENCIAMENTO

IMPEDIMENTOS PARA AVERBAÇÃO inclusão de área não titulada ou não

arrecadada à área registrada; levantamento de fração ideal de imóvel; várias matrículas numa única poligonal

sem que seja possível sua unificação; inclusão de área pública no levantamento; Inclusão de área privada – de titularidade

de terceiros -, no levantamento.

IDENTIFICAÇÃO DOS LIMITES

ESTRADAS DE RODAGEM (federais, estaduais e municipais): observação da faixa de domínio fixada pelo órgão competente ou legislação específica;

área abrangida por estrada, mesmo que não tenha havido desapropriação, se possível, deverá ser levantada em memorial separado;

a propriedade imobiliária original poderá resultar em dois ou mais imóveis (matrículas), se o seu remanescente constituir áreas seccionadas;

as áreas de estradas levantada em separado, via de regra, gerarão novas matrículas em nome dos proprietários, com averbação de sua destinação;

Levantamento equivocado de 170 hectares incluindo a estrada

Sítio ColinaMat. 452

Chácara PrimaveraMat. 5.823

Mat. 2.761 3

2

4

6

5

1

Fazenda CarambolaMatrícula 1.874170 hectares

Fazenda Santa LúciaTransc. 21.876

Posse de Paulo Pitanga

Área privada: Gleba A + Gleba B 160 ha (a estrada ocupa 10ha).




Mat. 2.761

Faz. CarambolaGleba B60 ha

Faz. CarambolaGleba A100 ha


INVIABILIDADE NA SEPARAÇÃO

LEVANTAMENTO COM MERA

MENÇÃO À RODOVIA

A

BD

EC

F

SP-70

Área efetivamenteocupada pela rodovia

A-1

B-2D-2

EC-1

F

SP-70

A-2

B-1

C-2

D-1

RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS

Código de Águas: os cursos d’águas são divididos em públicos e particulares. Rios públicos são os navegáveis; particulares, os não navegáveis.

Problema: como definir o limite entre o rio navegável e o não navegável?

RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS

Os cursos d’água não navegáveis (córregos, riachos, arroios, regatos) são privados, portanto integrantes da propriedade imobiliária particular; esse tipo de rio não é considerado um imóvel autônomo, mas um mero acidente natural integrante do imóvel privado, assim como o são a colina, o rochedo, o talvegue, a grota, o vale e a vertente.

Por não ser imóvel autônomo, também não pode ser considerado confrontação de imóveis, sendo no máximo a linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.

Levantamento equivocado de 170ha incluindo rio público



Mat. 2.761

Fazenda CarambolaMatrícula 1.874170 hectares



Correto: Gleba A + Gleba B160ha (o rio ocupa 10ha).



Mat. 2.761



Faz. CarambolaGleba A

60 hectares

Faz. CarambolaGleba B

100 hectares

RIO NÃO NAVEGÁVEL

sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico incluso nos imóveis pelos quais o rio passa;

neste caso, o curso d’água não secciona juridicamente a propriedade privada, pois é dela integrante;

estando entre dois imóveis, trata-se de mero indicador das divisas e não um confrontante autônomo;

neste caso, deve-se obter a anuência do titular do outro imóvel.

RIO NAVEGÁVEL

rio navegável é bem público, portanto a divisão do imóvel por ele seccionado é essencial;

o trabalho deve ser feito numa única planta, pois a retificação refere-se ainda a uma única matrícula;

basta a planta trazer as linhas perimetrais, marcos e medidas das duas ou mais glebas resultantes, excluindo totalmente da contagem de sua superfície o espaço ocupado pelo bem público (rio navegável e suas margens).

MARGENS DOS RIOS PÚBLICOS E TERRENOS RESERVADOS

Pelo Código de Águas, de vigência reconhecida pelos tribunais, as margens dos rios públicos são de propriedade estatal, bens dominicais da União ou do Estado, dependendo a quem pertença o próprio rio.

Entretanto, o caput do artigo 11 do Código de Águas traz uma importante regra:

Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso comum, ou por algum título legítimo não pertencerem ao domínio particular…

MARGENS DOS RIOS PÚBLICOS E TERRENOS RESERVADOS

Entretanto, se tal margem estiver com clara destinação pública, independentemente de desapropriação ou mesmo comunicação oficial, mesmo havendo título de propriedade em favor do particular, todo o espaço abrangido por essa utilização pública passou automaticamente ao patrimônio estatal, da mesma forma que ocorre com as estradas que cortaram o imóvel de forma arbitrária.

Os imóveis privados não são confrontantes entre si.

Sítio PrimaveraMat. 2452

Síto do Zé DutraMat. 1349

Rio Sorocaba(navegável)

3 IMÓVEISMat. 2452 + Rio Público + Mat. 1349

rio = imóvel confrontante

Os dois imóveis se confrontam pelo centro do álveo.

córregosem denominação

2 IMÓVEISMat. 2452 + Mat. 1349

rio privado = “mero indicador da divisa”

Sítio PrimaveraMat. 2452

Síto do Zé DutraMat. 1349

ASPECTOS LEGAIS – MT

Lei 3.922/77, Art. 26: (...)

§ 1º- “Constatada pela medição e demarcação, a existência de área maior que a mencionada nos limites e linhas do título, será o excedente vendido pelo Estado, preferencialmente ao titular do domínio, com acréscimo das despesas decorrentes.”

§ 2º - “Não poderá o portador do título definitivo, pretender como excesso qualquer área fora ou além dos limites consignados em seu título, sendo tal área considerada devoluta.”

ARRECADAÇÃO

Quando o imóvel apresentar parcelas com regimes jurídicos diferentes - propriedade e posse, o levantamento deve ser feito em parcelas distintas, tendo ingresso no RI apenas a parcela de propriedade;

A parcela referente à posse incidente sobre área devoluta, poderá ser regularizada junto ao órgão competente ou pela via judicial.

GEORREFERENCIAMENTO

O sucesso do georreferenciamento: depende de todos os envolvidos: INCRA,

profissionais técnicos, registradores, proprietários, e outros órgãos ligados à terra;

depende de muitas discussões, reuniões, propostas, estudos...

depende de eventos como este, que buscam a desejada compreensão da “legislação do geo”.

REFERÊNCIAS E IMAGENS

PARECER

Eduardo Augusto,

Diretor de assuntos agrários do IRIB e registrador imobiliário em Conchas - SP.

Disponível em: www.irib.org.br.

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