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UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA – UNAMA
PROGRAMA DE MESTRADO EM ADMINISTRAÇÃO
FRANCISCO SIRDENYO RODRIGUES PEREIRA
MERCADO IMOBILIÁRIO EM MÉDIAS CIDADES: Um Estudo da Formação,
Crescimento e Influência do Mercado de Imóveis em Imperatriz-MA
BELÉM-PA
2013
14
UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA – UNAMA
PROGRAMA DE MESTRADO EM ADMINISTRAÇÃO
MERCADO IMOBILIÁRIO EM MÉDIAS CIDADES: Um Estudo da Formação,
Crescimento e Influência do Mercado de Imóveis em Imperatriz-MA
Dissertação apresentada ao Programa de Mestrado em
Administração da Universidade da Amazônia como
requisito parcial a obtenção do Título de Mestre em
Administração.
Orientador: Prof. Dr. Milton Cordeiro Farias Filho.
BELÉM-PA
2013
15
Pereira, Francisco Sirdenyo Rodrigues
P436m Mercado imobiliário em média cidades: um estudo da formação,crescimento e influência do mercado de imóveis em Imperatriz - MA /Francisco Sirdenyo Rodrigues Pereira. – Belém, 2013.
90 fls.: Il
Dissertação (Mestrado) Universidade da Amazônia, Curso deMestrado em Administração, 2013.
Orientador: Prof. Dr. Milton Cordeiro Farias Filho
1. Mercado imobiliário. 2. Médias cidades. 3. Crescimento.4. Desenvolvimento. 5. Estratégias. I. Pereira, Francisco SirdenyoRodrigues. II. Título.
CDU 338.1 (812.1)
16
FRANCISCO SIRDENYO RODRIGUES PEREIRA
MERCADO IMOBILIÁRIO EM MÉDIAS CIDADES: Um Estudo da Formação,
Crescimento e Influência do Mercado de Imóveis em Imperatriz-MA
Dissertação apresentada ao Programa de Mestrado em
Administração da Universidade da Amazônia como
requisito parcial a obtenção do Título de Mestre em
Administração.
Orientador: Prof. Dr. Milton Cordeiro Farias Filho.
BANCA EXAMINADORA
______________________________________
Prof. Dr. Milton Cordeiro Farias Filho
(Orientador)
______________________________________
Prof. Dr. Mário Miguel Amin Garcia Herreros
(Avaliador Interno)
UNAMA
______________________________________
Prof. Dr. Armin Mathis
(Avaliador Externo)
UFPA
BELÉM-PA
2013
17
Aos meus pais, Francisco e Jocília, que todos os dias me
surpreendem com ensinamentos de que apenas através
dos estudos é possível transformar sonhos em realidade.
18
AGRADECIMENTOS
Primeiramente a Deus por permitir que alcançasse tal objetivo em minha vida;
Aos meus pais, Francisco e Jocília, com quem sempre tive a felicidade de contar tanto
nos momentos de tempestade quanto de bonança;
A minha querida esposa Hellen Cristina, cúmplice de meu dia a dia e confidente de
meus momentos de angústia e prosperidade;
A minha filha Laura, a maior riqueza que possuo, e que eu sempre possa lhe
proporcionar um futuro digno assim como meus pais ofereceram a mim;
Aos meus irmãos Sidney e Soraya os quais tenho orgulho e admiração, além de serem
amigos presentes em minha vida;
Aos meus colegas de Mestrado, que proporcionaram “inquietações” e debates
proveitosos nos mais variados tipos de discussão em sala de aula, em especial a Elma
Massoli, que para mim foi uma benção ter seu auxílio e companheirismo em todos os
momentos de curso;
Ao meu orientador, Professor Dr. Milton Cordeiro Farias Filho, por ter acreditado em
minha pessoa, suas palavras de motivação, seu instinto norteador, e o qual espero ter sempre
como conselheiro em minhas futuras pesquisas;
Aos professores do curso de Mestrado por terem contribuído para meu
engrandecimento através de suas maravilhosas aulas e conhecimentos, em especial ao
professor Dr. Mário Miguel Amin Garcia Herreros, pessoa esta que admiro e me sinto
privilegiado de tê-lo conhecido.
A todas as pessoas que direta ou indiretamente contribuíram para que eu pudesse subir
esse degrau tão importante na minha vida.
19
RESUMO
O interesse deste trabalho surgiu de uma necessidade de aprofundamento relacionado às
pesquisas que envolvem o segmento de imóveis, uma vez que em sua maioria, as observações
explicitadas em artigos e trabalhos científicos, não definem esse fenômeno atrelado às teorias
existentes de compreensão da lógica de mercado e expansão urbana de médios centros no
país. Dessa forma, o foco aqui apresentado consiste em uma análise específica das forças ou
condicionantes que incidem diretamente no processo de crescimento e desenvolvimento do
mercado imobiliário de médias cidades no Brasil. Para tal feito, optou-se pela dinâmica
imobiliária e urbana desenvolvida na cidade de Imperatriz, localizada no Estado do
Maranhão, a qual é caracterizada como uma cidade média de acelerada expansão segundo
institutos de pesquisa no território nacional. A metodologia utilizada consiste basicamente na
abordagem qualitativa, onde esta se mostra mais apropriada devido a uma melhor
interpretação dos resultados, além de transmitir mais segurança na contextualização dos
processos, e atores envolvidos no fenômeno de entendimento da razão que permeia a
justificativa do considerável nível de investimentos em centros de proporções menores que
metrópoles. Assim, através de um levantamento bibliográfico prévio, bem como dados
relevantes da região de estudo, e, resultados de entrevistas semiestruturadas da pesquisa, foi
possível elencar a existência de três fatores distintos que juntos, além de envolverem uma
cadeia de atividades complementares e correlatas, possuem capacidade de alavancar e
dinamizar o processo de crescimento imobiliário na cidade média de Imperatriz, e, que ao
mesmo tempo pode servir como base de observação para novas pesquisas acerca do tema em
questão. Ao final, é apresentada a conclusão deste trabalho, bem como as considerações de
melhorias que envolvem a temática imobiliária, sempre observando os quesitos de
perspectivas, dificuldades e estratégias existentes no setor de imóveis.
Palavras-Chave: Mercado Imobiliário; Médias Cidades; Crescimento; Desenvolvimento;
Estratégias.
20
ABSTRACT
The interest of this work arose from a need for further research related to the real estate
segment, since in most cases, the observations explained in articles and scientific papers, do
not define this phenomenon tied to existing theories of understanding the logic of market and
expanding average urban centers in the country. Thus, the focus here in on an specific
analysis of the forces or conditions that directly affect both the growth and development
process of real estate market in medium-sized cities in Brazil. For this purpose, we opted for
the real estate and urban dynamics developed in the city of Imperatriz, in the state of
Maranhão, which is characterized as an average city in accelerated expansion according to
research institutes in the country. The methodology used consists basically of a qualitative
approach, which seems more appropriate in order to make a better interpretation of the results,
as well as providing more reliability in the contextualization of the processes and actors
involved in the phenomenon of understanding the reason that pervades the relevant level of
Investments in cities that are proportionally smaller than metropolises. Thus, through a prior
literature review as well as relevant data on the studied area, and results of semi-structured
interviews in the research, it was possible to list the existence of three distinct factors that
together, besides the fact that they involve a chain of related and complementary activities,
they have the ability to leverage and streamline the process of real estate growth in the
middle-sized city of Imperatriz and that at the same time may work as the basis of observation
to new research on the topic in question. At the end, we present the conclusion of this work,
as well as considerations on improvements involving real estate theme, always observing the
aspects of existing perspectives, problems and strategies in the real estate industry.
Keywords: Real Estate Market, Medium Cities, Growth, Development, Strategies.
21
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Forças de Desenvolvimento do Setor Imobiliário............................................... 31
Figura 2: Mapa de Interligação Energética......................................................................... 45
Figura 3: Região de Influência e Polarização da Cidade de Imperatriz-MA...................... 47
Figura 4: Região Metropolitana do Sudoeste Maranhense..................................................48
Figura 5: Mapa dos Bairros da Cidade de Imperatriz-MA................................................. 56
Figura 6: Fluxo de Forças do Mercado Imobiliário em Imperatriz..................................... 80
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1: Percentual das Cidades que Cresceram Acima de 3% por Número de
Habitantes............................................................................................................................ 26
Gráfico 2: Comparativo do Metro Quadrado em Dólares em Países Emergentes.............. 29
LISTA DE IMAGENS
Imagem 1: Vista Aérea da Área de Construção do Imperial Shopping (Imperatriz-MA).. 52
Imagem 2: Área Urbana de Imperatriz-MA........................................................................ 53
Imagem 3: Terrenos Abertos ao Redor de Construções em Imperatriz.............................. 54
Imagem 4: Construções mais Distantes do Centro da Cidade............................................ 57
Imagem 5: Prédios em Áreas Nobres da Cidade................................................................ 58
Imagem 6: Construções Verticais em Bairros Nobres........................................................ 59
Imagem 7: Vista Parcial da Área Central de Imperatriz-MA..............................................61
22
LISTA DE SIGLAS
ABECIP Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.
ABRASCE Associação Brasileira de Shoppings Centers.
COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas.
FIPE Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
IFMA Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia.
IOF Imposto sobre Operações Financeiras.
IPEA Instituto de Pesquisas Econômicas e Aplicadas.
IPTU Imposto Predial, Territorial e Urbano.
PAC Programa de Aceleração do Crescimento.
PIB Produto Interno Bruto.
RM Região Metropolitana.
SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos.
SECOVI-SP Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo.
SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial.
UPA Unidade de Pronto Atendimento
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Destaque de Cidades Médias no Brasil............................................................... 25
Tabela 2: Shoppings Centers por Região do Brasil.............................................................28
Tabela 3: Nível de Cobertura de Saneamento (população atendida) de Médios Centros... 38
Tabela 4: Evolução da População Total, e Percentual da População Urbana e Rural de
Imperatriz-MA (1970-2010)........................................................................................... 46
23
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO.............................................................................................................. 13
1.1 PROBLEMÁTICA........................................................................................................ 16
1.2 OBJETIVOS..................................................................................................................18
1.2.1 Objetivo Geral...........................................................................................................18
1.2.2 Objetivos Específicos................................................................................................18
1.3 METODOLOGIA..........................................................................................................18
2 O MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCIA ECONÔMICA...................23
2.1 DINÂMICAS DE CRESCIMENTO DO MERCADO DE IMÓVEIS EM CIDADES
MÉDIAS................................................................................................................................28
2.2 A ATUAÇÃO DAS POLÍTICAS PÚBLICAS NO MERCADO DE IMÓVEIS
BRASILEIRO E OS PERIGOS DA BOLHA IMOBILIÁRIA.............................................35
2.3 ATUAÇÕES DA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA NO MERCADO
BRASILEIRO......................................................................................................................39
3 CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO DE ESTUDO E SUA INFLUÊNCIA
REGIONAL.............................................................................................................................43
4 IMPERATRIZ: CARACTERÍSTICAS DE CIDADE MÉDIA E OS DESAFIOS DE
SEU CRESCIMENTO SOCIOECONÔMICO.............................................................. 50
4.1 O MERCADO IMOBILIÁRIO IMPERATRIZENSE E O SEU ASPECTO
URBANÍSTICO.................................................................................................................. 55
4.2 O CRESCIMENTO VERTICAL CONCENTRADO NOS BAIRROS NOBRES DE
IMPERATRIZ..................................................................................................................... 58
4.3 A ATIVIDADE IMOBILIÁRIA NO MUNICÍPIO DE IMPERATRIZ............................60
5 DELIMITAÇÃO E APLICAÇÃO DA PESQUISA DE CAMPO...................................63
5.1 RESULTADOS E DISCUSSÕES.................................................................................64
5.2 O MERCADO IMOBILIÁRIO E A COMPETIÇÃO SETORIAL COMO FATOR DE
DESENVOLVIMENTO......................................................................................................65
5.3 FORÇAS DE DESENVOLVIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO..........................71
5.4 O GOVERNO E SUAS POLÍTICAS DE HABITAÇÃO COMO FOMENTO AO
MERCADO IMOBILIÁRIO.............................................................................................. 73
5.5 POSSIBILIDADES DA BOLHA IMOBILIÁRIA....................................................... 75
5.6 PERSPECTIVAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .......................................................... 77
24
CONSIDERAÇÕES FINAIS........................................................................................... 82
REFERÊNCIAS................................................................................................................. 86
APÊNDICE A – Questionário de Entrevistas.................................................................90
13
1 – INTRODUÇÃO
Adquirir um imóvel talvez seja uma das principais metas que um cidadão no Brasil ou
em qualquer parte do mundo possa desejar. Comprar, ou conquistar de alguma forma uma
residência (casa, apartamento, etc.) pode ter um sentido de liberdade e superação, no que diz
respeito à capacidade de sobrevivência e autonomia pessoal ou familiar. O chamado “sonho
da casa própria” aparenta ser um importante passo de conquista no cotidiano da população,
embora seja fato que possuir um imóvel é verdadeiramente uma das diversas necessidades
humanas existentes.
Não diferente deste pensamento, o mercado de imóveis no país apresenta um
crescimento impressionante, e como tal, esse segmento torna-se um mix de oportunidades de
negócios tanto para empresas corretoras e/ou incorporadoras, bancos, e o próprio consumidor.
O mercado imobiliário no Brasil nos últimos dez anos desenvolve-se de forma acelerada,
mudando as características não apenas urbanas, mas apresentando-se também como um motor
de geração de renda e emprego em diversas regiões (NAPOLITANO; MEYER; STEFANO,
2012).
Por meio do ritmo de aplicações e “destravamento” do crédito imobiliário no país,
várias cidades se desenvolvem e crescem num movimento frenético, uma vez que empresas e
grupos especializados nesse tipo de mercado a cada dia lançam novos empreendimentos que
atendem a demanda de diversas classes sociais. No entanto, juntamente a tais considerações,
vários analistas concordam que são necessárias atenções especiais a esse setor, já que é
importante observar sua capacidade de investimento e influência, considerado um dos
componentes mais importantes de qualquer economia.
Ao mesmo tempo, o mercado de imóveis cria parâmetros que destacam ou auxiliam os
indicadores de crescimento de uma localidade, fazendo com que algumas cidades se
desenvolvam perante outras, exercendo assim uma capacidade de polarização, já que possui
atrativos que aumentam o fluxo de pessoas existentes em uma região. Contudo, o mercado
imobiliário não atinge apenas grandes cidades, mas, também centros de menor porte, que
possuem capacidade de crescer e se desenvolver socioeconomicamente.
De acordo com dados do IBGE (2010) a lista de municípios que são considerados de
médio porte e que apresentam crescimento extraordinário face as grandes metrópoles é
bastante ampla, em destaque os centros em desenvolvimento que estão localizados ou se
constituíram ao longo de rodovias, facilitando assim o escoamento e aquisição de produtos e
serviços (COUTINHO, 2011). Nessa perspectiva, várias pesquisas até certo tempo atrás
14
apontavam que a sociedade se deslocava do interior para grandes centros em busca de
melhores meios de vida. Atualmente acontece o inverso, as pessoas saem de locais maiores
para regiões menores que apresentam até os mesmo benefícios como centros de saúde bem
estruturados, segurança, melhores meios de deslocamento, ou mesmo um menor custo de
vida, quando comparado com outros locais com maior número de habitantes.
Segundo estudos sobre as hierarquias urbanas, as cidades médias possuem um
fenômeno de crescimento contrário ao que acontece às metrópoles, uma vez que para estas, as
dinâmicas industriais eram a maior fonte de concentração de capital nas regiões. Já os centros
menores, passaram, e ainda passam por certas peculiaridades de transformação e
desenvolvimento, como a formação de pólos regionais, de ligação com outras localidades e, a
capacidade heterogênea socioeconômica (MARANDOLA Jr, 2010).
Para Andrade e Serra (1998) as últimas décadas apresentam condições e confirmações
que a população brasileira passou por um surpreendente processo de reversão de polarização,
onde centros médios sofrem um dinamismo econômico peculiar devido às mudanças em
padrões industriais, além de políticas governamentais de atração de investimentos para
regiões consideradas anteriormente precárias e, as características ou logísticas comerciais
locais.
Dessa forma, observando esses e outros aspectos como diferencial competitivo de uma
região, se destacam as mudanças que uma cidade passa a sofrer, e por esse motivo, o aspecto
paisagístico e urbanístico muda a uma velocidade impressionante, onde começa a crescer e se
expandir no sentido vertical (construção de prédios e condomínios). Nesse cenário, os
empreendimentos voltados para moradia parecem se tornar uma opção viável de melhoria e
facilidade no meio urbano uma vez que são bem estruturados em sua maioria, e, apresentam
maior nível de segurança, dentre outros pontos, além de ser bastante lucrativo para o
gestor/empreendedor que observa esse nicho de mercado.
O mercado de imóveis no país, em especial em centros urbanos de médio e grande
porte se destacam por vários fatores que criam atrativos para as diversas classes sociais
existentes. Historicamente, a sociedade se organiza em setores ou regiões que possam permitir
formas de desenvolvimento e ambiente propício à sobrevivência, além de, consequentemente,
essas mesmas localidades crescerem de forma a influenciar localidades outrora distantes e,
que com o passar do tempo tornam-se interligadas a origem (primeiros centros em
desenvolvimento).
Em análise específica, a cidade de Imperatriz, no Estado do Maranhão, apresenta
características significativas por que passam as cidades médias localizadas no país. Sua
15
cronologia explicita os diversos ciclos econômicos pelo qual essa localidade passou (ciclo do
arroz, ciclo da madeira, ciclo da borracha, ciclo da castanha), e sempre teve grandes atrativos
mesmo com atividades mais distantes como o ciclo do ouro que ocorreu no município de
Curionópolis no Estado do Pará, e, apesar da distância regional, o comércio local se
apresentava como ponto de atração para as regiões interligadas (SANCHES, 2003).
Outro importante fator é o surto imobiliário que essa região, assim como a maioria das
cidades médias atuais, passa devido à inserção de atividades econômicas desenvolvidas pelas
forças de desenvolvimento existentes como: investimentos no setor industrial, e fomento das
atividades comerciais locais, bem como aplicação de recursos dos poderes públicos.
Os últimos dez anos se mostraram altamente positivos no setor da construção civil no
município de Imperatriz no Estado do Maranhão. Prova disso, são as inúmeras obras e
investimentos realizados em seu âmbito urbano, através de crescente número de condomínios
(residenciais e comerciais) e, a verticalização do centro e áreas nobres da cidade, além do
aumento demográfico e fluxo de investimentos realizados principalmente por empresas de
outras localidades que buscam se implantar nessa cidade em busca de novas oportunidades.
Segundo matéria da revista Veja (02/11/2011), Imperatriz, é caracterizada como
fazendo parte de uma lista de setenta e cinco (75) municípios que possuem mais de 200.000
habitantes que respondem por 22% do PIB do país. Nesse contexto a cidade é apontada como
parte fundamental no escoamento de minério de ferro vindo de Carajás, além de possuir uma
subestação da usina de Tucuruí, tornando-se um dos principais pólos energéticos no Brasil, a
implantação da fábrica da SUZANO papel e celulose (responsável por mais de 15.000
empregos na região, entre diretos e indiretos), e o comércio atacadista em destaque por
faturamento de 1,5 bilhões por ano (BRENHA; YAMAOKA, 2011).
Como conseguinte, e não menos importante, é necessário destacar que a localidade de
Imperatriz no decorrer de seu contexto cronológico tornou-se beneficiada pelas características
de desenvolvimento regional, explícitos através das atividades arroladas na área da Amazônia
Oriental, como o processo de exploração de atividades desenvolvidas por empresas como:
VALE1, Ferro Gusa Carajás2, dentre outras de igual segmento; que apesar de não estarem
estabelecidas propriamente no município imperatrizense 3 , contribuíram significativamente
para o processo de expansão e dinâmica urbana da localidade em questão (SANCHES, 2003).
1 Conhecida anteriormente como Vale do Rio Doce.2 Antiga empresa subsidiária da VALE que foi negociada para a Suzano Papel e Celulose.3 A empresa VALE atualmente não exerce atividades em Imperatriz, com exceção da utilização da estrada deferro Norte-Sul, que faz ligação com a ferrovia Carajás para transporte de minério de ferro.
16
1.1 – Problemática
As cidades de uma forma geral sofrem um processo de expansão de seu espaço e de
seu capital, uma vez que a falta de planejamento urbano faz com que as áreas periféricas se
transformem em oportunidade de lucro tornando-se mercadorias. Ou seja, o valor imobiliário
muitas vezes pode ser trabalhado e aproveitado em núcleos secundários de atividades, os
quais tornam o espaço urbano altamente complexo (CAMPOS FILHO, 2001).
O crescimento imobiliário, muitas vezes não sendo acompanhado de estudos para
elaboração de áreas projetadas e estratégicas por parte dos poderes públicos e privados em seu
início, tende a exercer um surgimento de obras mais distantes do centro, como fator de melhor
aproveitamento de bairros e localidades, porém, para alguns autores, essa expansão acelerada
e muitas vezes desordenada atrapalha o processo de desenvolvimento e empreendedorismo,
pois, entre outras coisas pode surgir a especulação imobiliária, ou mau uso do solo, que é
altamente nociva para os diversos setores existentes em uma região, além de exercer o aspecto
de inchaço tanto na parte central das cidades como em suas periferias (CAMPOS FILHO,
2001).
Espaços bem distribuídos, uma correta padronização do ambiente urbano, facilidades
no acesso às diversas localidades, dentre outros quesitos, são atrativos para inserção de
empresas ou indústrias que são capazes de proporcionar melhorias tanto no desenvolvimento
de uma cidade como em uma região (ASSIS; RODRIGUES, 2008).
Contudo, apesar da cidade de Imperatriz possuir área favorável para novos
empreendimentos de moradia e uma possível capacidade de crescer de forma projetada, a
parte central da cidade torna-se “inchada” devido à falta de planejamento, e as áreas a serem
exploradas para expansão do município são destinadas apenas para grandes obras de
condomínios de classe A e B.
O mercado imobiliário por sua vez, sendo um setor em plena expansão, se atrela ao
fator de especulação imobiliária, tornando o valor do solo, seu uso atual, e valor de troca,
diga-se de passagem, altamente rentável para empresas do ramo e proprietários de imóveis,
além de criar disparidades no distrito urbano (áreas nobres e periferia), uma vez que
valorizam as localidades onde o poder aquisitivo dos moradores, quantidades e tipos de
empreendimentos possuem maior concentração, fazendo assim com que as áreas periféricas
não proporcionem infraestrutura urbana adequada, o que acaba desvalorizando as mesmas
(ASSIS; RODRIGUES, 2008).
17
Como adendo, fatores como investimentos públicos e privados são aspectos
importantes para o desenvolvimento de qualquer que seja a cidade ou região, porém, é
também importante que haja uma correta utilização do solo e planejamento urbano das
cidades médias, como requisito para correta absorção de incentivos econômicos e aumento
demográfico, juntamente a expansão de um município.
Para Campos Filho (2001) a expansão de cidades médias é amplamente atribuída,
entre outras coisas, a presença de atividades de diferentes tipos de classes, porém, é
importante o trabalho correto de dimensionamento no espaço urbano de bens e serviços que
determinem uma diminuição principalmente de fatores como especulação em mercados, o que
pode afetar de forma negativa o crescimento do setor de imóveis de uma localidade.
Dessa forma, é possível refletir geopoliticamente sobre a lógica de como o município
de Imperatriz cresce, e se desenvolve ao mesmo tempo em que aparenta exercer uma
influência ou conexão com outras localidades de igual porte, e até mesmo grandes centros
urbanos. Assim, o foco deste estudo é verificar como surge e se desenvolve essa estrutura e
conexões com outras regiões, bem como as forças que atuam para que haja o nível atual de
investimentos do mercado imobiliário da cidade de Imperatriz, a qual está localizada na
região Sudoeste do Estado do Maranhão.
Outra preocupação surge quando o crescimento e o desenvolvimento urbano muitas
vezes podem ascender conjuntamente com os altos preços cobrados pela “especulação
imobiliária”, que regada a projetos de expansão econômica da região “inflacionam” a venda
de imóveis e inibe os processos de contratos por parte da sociedade nos programas
habitacionais estabelecidos tanto pelo Governo Estadual, e Federal, como pela iniciativa
privada (composta por imobiliárias e construtoras), na venda de imóveis na planta ou
estabelecimentos já construídos.
Desde os últimos quatro anos, a cidade de Imperatriz conta com a implantação de
várias empresas corretoras de imóveis, incorporadoras e, construtoras, devido ao crescimento
vertiginoso e investimentos que ocorrem na região por parte de indústrias e prestação de
serviços, no entanto, é interessante observar se o consumidor da região está preparado para a
demanda proveniente de diversos empreendimentos, bem como se o município em questão
está qualificado corretamente para a oferta de tais setores, pois, é fato que para todo
investimento existe um custo a ser cobrado.
Partindo desse princípio, aqui, se destaca como análise prioritária o seguinte
argumento ou indagação que é o problema chave desta pesquisa: Quais os processos que
18
caracterizam e condicionam o crescimento do mercado imobiliário da cidade de
Imperatriz-MA?
É importante salientar que Imperatriz, assim como a maioria das cidades médias no
Brasil, e que serão apresentados no decorrer deste trabalho, apresenta uma gama de fatores
que condicionam o processo de crescimento do mercado imobiliário, assim como afirmam
autores que serão explicitados nos próximos capítulos de que a complexidade, diversidade
socioeconômica, e heterogeneidade cronológica, discorrem sobre as forças necessárias para
expansão do mercado de imóveis tanto nesse município, como em outras regiões do país.
Contudo, este trabalho espera ao final, apresentar propostas que auxiliem novas buscas
sobre o tema, uma vez que vários trabalhos não chegam a um consenso sobre o que
caracteriza o crescimento urbano em médias cidades, já que a maioria trata de estudos em
metrópoles, e quando apresentam localidades menores (como médios centros), deixam o
processo de expansão como uma incógnita, devido à quantidade de informações, ou falta
destes, diante da dificuldade de acesso junto as empresas que atuam no setor imobiliário, e do
poder público.
1.2 – OBJETIVOS
1.2.1 – Objetivo Geral
Identificar a relação entre crescimento urbano, dinâmica socioeconômica, e expansão
do mercado imobiliário na Cidade de Imperatriz-MA.
1.2.2 – Objetivos Específicos
Analisar quais as condicionantes que proporcionam ou auxiliam o crescimento do
setor imobiliário de Imperatriz-MA;
Compreender o processo de expansão em áreas urbanas do mercado de imóveis de
Imperatriz-MA.
1.3 – METODOLOGIA
Apesar de existirem trabalhos relevantes quanto ao estudo de expansão do mercado
imobiliário, desenvolvimento urbano ou, crescimento verticalizado em médios e grandes
19
centros, não existe um consenso quanto ao método investigativo de análise, que possa
expressar os fatores que são envolvidos no processo de observação e, comprovação desse tipo
de dinâmica setorial.
Contudo, a opção metodológica quanto ao objeto de pesquisa se constitui em um
importante processo de conhecimento ao pesquisador, uma vez que este deve possuir
condicionantes que possam oferecer entre outras coisas, discernimento necessário para a
melhor escolha ou, alternativa mais adequada para análise do objeto de estudo (DUARTE,
2002).
Uma das características que se fizeram presentes quanto à necessidade desta pesquisa
em relação às condicionantes de desenvolvimento do mercado imobiliário em médias cidades,
se deu pelo fato de que são necessárias novas visões e interpretações que permitam identificar
a lógica de desenvolvimento do setor em questão e, auxiliar novos estudos, para que assim
haja um maior aprofundamento da essência que permeia os aspectos de reflexão, que possam
embasar a dinâmica da formação, crescimento e influência do mercado de imóveis, e de
outros eixos socioeconômicos similares.
Portanto, com base na bibliografia pesquisada e, nos dados levantados durante o
trabalho, optou-se pela abordagem qualitativa por considerar mais apropriada quando os
estudos dos fenômenos se mostram de certa forma, complexa e necessária para um
entendimento do contexto social e cultural dos envolvidos (DUARTE, 2002). Dessa forma o
processo de pesquisa se torna condizente e eficaz a partir do momento que os instrumentos de
análise utilizados permitem uma melhor interpretação dos resultados, garantindo assim uma
avaliação segura e verdadeira na perspectiva de conclusões satisfatórias.
Santos (2005) cita que a pesquisa qualitativa, assim como a realidade, possui um
sistema visual instável, onde o pesquisador deve evitar rupturas assimétricas capazes de
distorcer ou criar complexidades que não satisfaçam o objetivo da pesquisa. Ao mesmo
tempo, é importante entender e percorrer caminhos de forma simples, além de formular
perguntas onde se possam expressar de forma científica os padrões de variáveis culturais e
sociais.
Quanto aos princípios, segundo Godoy (1995) a pesquisa qualitativa deve possuir,
questões mais abrangentes, que se definem à medida que o estudo se desenvolve, através de
dados descritivos, e o processo, ou contato direto do pesquisador, que busca compreender os
aspectos fenomenológicos que são estabelecidos pelos participantes da análise científica.
Quanto aos fins, a pesquisa é caracterizada como analítica e descritiva, uma vez que
expõe o fenômeno de crescimento do mercado imobiliário da cidade de Imperatriz,
20
estabelecendo assim as possíveis variáveis que definem esse processo, além de servir de base
para explicação do fenômeno em estudo (VERGARA, 2005).
No que se refere às técnicas para análise de dados, optou-se pela análise do discurso,
onde o pesquisador interpreta a mensagem dos participantes da pesquisa sem desconsiderar
seu aspecto de subjetividade (VERGARA, 2005). Dessa forma, espera-se obter através dos
procedimentos técnicos vigentes, uma caracterização de resultados que possam ser
legitimados através dos recursos utilizados, visando o máximo de objetividade possível diante
do foco deste estudo.
Assim, este trabalho está dividido em seis partes específicas (capítulos), onde a
primeira é destinada a uma breve apresentação do objeto de estudo, assim como justificativas
de necessidade de entendimento e análise dos centros caracterizados como “cidades médias”
que segundo pesquisas do IBGE (2012), estas, se apresentam como localidades de intenso
nível de investimentos, que muitas vezes se concretizam de forma mais considerável do que
grandes centros existentes.
No segundo capítulo, destinado ao contexto teórico deste estudo, serão focados dados
de importância socioeconômica do mercado imobiliário, sua estrutura, definição e grau de
influência, bem como a interpretação de bibliografias essenciais ao entendimento do tema
apresentado. Nessa mesma parte, mostra o processo que envolve as condicionantes
necessárias, que possuem capacidade de alavancar o segmento imobiliário de médias cidades.
Para tal tipo de estudo, e através de comparações entre trabalhos existentes sobre o
segmento em questão, foi verificado que três fatores ficam evidenciados nos aspectos de
desempenho de centros em expansão, onde, aqui se optou por classificá-los de “forças de
desenvolvimento do setor imobiliário”. Atrelado a essas observações, essas condicionantes de
desenvolvimento serão apresentadas como uma variação da teoria de vantagens e estratégias
competitivas de Porter (1993), o qual define os segmentos de mercado como objetos de
atividades que podem desempenhar o processo de inovação e crescimento positivo em uma
região.
Serão discutidos ainda atributos essenciais ao desempenho do segmento imobiliário
como atuação das políticas públicas, e fomentos de atividades do setor, através dos programas
habitacionais, de subsídios, e crédito imobiliário, bem como a necessidade de planejamento
por parte do poder público e empreendedores do ramo para fins de equilíbrio entre oferta e
demanda de mercado, além de detalhes da formação de bolhas imobiliárias nesse eixo da
economia.
21
Outro ponto levantado serão os perigos da especulação de mercado imobiliário, já que
esse é considerado um mecanismo que possui capacidade de prejudicar o segmento de
imóveis e o nível de investimentos locais, devido à sistemática de competição exercida no
quesito de rendimentos derivados da valorização urbana existente nas cidades em expansão.
No capítulo três serão focadas as características do município de Imperatriz em geral,
bem como seus dados e indicadores socioeconômicos, como ênfase de classificação, e pré-
requisitos que tornem essa localidade uma cidade média. Serão enfatizadas também suas
perspectivas de expansão, e o nível de investimentos declarados sobre o município, para fins
de entendimento da lógica de crescimento existente e sua importância micro e macrorregional.
No quarto capítulo constarão aspectos sobre o uso do solo, e o processo de
verticalização da cidade de imperatriz, identificando níveis de sua expansão urbana, e
demanda em potencial do segmento imobiliário atual. Outro ponto é a importância e fomento
do setor de imóveis, considerado um setor em plena expansão, e possuidor de estratégias
competitivas de mercado que auxiliam o crescimento local.
No quinto capítulo serão apresentados os procedimentos metodológicos utilizados para
elaboração da pesquisa deste trabalho, bem como se deu essa opção, e escolha dos possíveis
participantes, que pudessem transmitir informações importantes sobre os investimentos
aplicados em Imperatriz, e os projetos em desenvolvimento pelo segmento de imóveis na
cidade. Nesse, se classificará como se deram os levantamentos de dados, suas aplicações e as
técnicas utilizadas para análise e o processo de interpretações obtidas em campo.
O quinto capítulo, abordará ainda os resultados obtidos com a pesquisa, apresentando
ainda as perspectivas do setor de imóveis, e a base de entendimento da dinâmica desse
segmento que se destaca a cada dia no município em questão. Informações como: o nível de
competição setorial; forças de desenvolvimento do setor imobiliário; atuação das políticas
públicas; bolhas de mercado; entre outros, serão destacados com o intuito de servirem de
proposta para novas observações acerca do tema, como cidades médias e mercado de imóveis.
De forma sintética, será apresentada ainda a cadeia de desenvolvimento que possui
capacidade de gerir as especificidades do processo de evolução do mercado imobiliário da
localidade de estudo, condicionando seus aspectos de correlação e competição, que de forma
conjunta propiciam a sinergia necessária para fins de entendimento do processo de expansão
urbana e preposições socioeconômicas do objeto de estudo.
Na sexta e última parte serão evidenciadas as conclusões obtidas de todo o processo de
pesquisa, assim como as informações, e considerações que podem ser elaboradas para uma
melhor forma de acompanhamento e desenvolvimento do setor de imóveis na cidade de
22
Imperatriz, no sudoeste do Estado do Maranhão, com intuito de promover uma nova visão de
entendimento do processo ou forças explícitas ou implícitas que possam diversificar a
capacidade de fomento da atividade imobiliária, bem como setores que juntamente a esse
segmento se complementam como fonte de impulsão, desenvolvimento, e crescimento
regional de uma cidade média.
23
2 – O MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCIA ECONÔMICA
Investigar as especificidades do mercado imobiliário é uma tarefa que desenvolve um
complexo sistema de interligações, e compreensão de lógicas que possam ser capazes de
satisfazer e compreender a realidade dessa determinada área, afinal, é um dos mais
importantes setores da economia brasileira e, também de diversos países. O mercado de
imóveis representa um impulso de dinamismo referente ao crescimento e desenvolvimento de
cidades e grupos sociais, uma vez que é capaz de gerar benefícios tanto para as empresas que
atuam nesse setor como para o consumidor que adquire um estabelecimento residencial ou
comercial.
Em definição, Wissenbach (2008) destaca que o mercado imobiliário é composto pela
relação das diversas etapas que ocorrem no trabalho pertinente ao período anterior, atual e
posterior das construções de imóveis. Ou seja, parte do processo de comercialização de
materiais de construção, aquisição de lotes ou terrenos, e o movimento ou dinâmica da
construção civil. Entre outras coisas, envolve as empresas responsáveis por apresentarem e
lançarem novos empreendimentos no mercado, bem como a relação com instituições
financeiras para fornecimento e auxílio no consumo da população em face aos imóveis
disponíveis para compra e venda.
É importante ressaltar nesse ponto que é bastante complexo a mensuração econômica e
análise setorial do mercado imobiliário, uma vez que apesar de possuir vários índices de
projeções e estudo, e participação de Institutos renomados no país que apresentem dados
desse setor, o Produto Interno Bruto (PIB) do país se estrutura em segmentos de: indústria,
comércio, serviços e construção civil; dificultando dados da agregação intersetorial existente.
Assim, na literatura existente, há variações de estudo sobre a delimitação do campo de
estudo do mercado imobiliário e sua influência, sendo que em sua maioria, o que se apresenta
na verdade, são dados específicos, com enfoque analítico em características do setor e sua
cadeia de atividades relacionadas, tornando a atividade de certa forma operacional em relação
a outros setores da economia brasileira (WISSENBACH, 2008).
Segundo dados cronológicos, desde o século 20 o Brasil passa por uma das mais
aceleradas mudanças urbanas no mundo uma vez que mudou “rapidamente” de um país
considerado inteiramente rural e agrícola para um país urbano e possuidor de metrópoles,
onde o fluxo e concentração de pessoas são maiores nesses que são considerados grandes
centros (MARTINE; MCGRANAHAN, 2010). Porém, é fato que rápidas transformações,
podem não acompanhar totalmente a estrutura necessária para o oferecimento de um nível
24
satisfatório de vivência em tais localidades, como: transporte, segurança, oportunidades de
emprego, e moradias adequadas causando até mesmo o surgimento de aglomerados
subnormais4.
Para Martine e Mcgranaham (2010), um dos principais problemas do crescimento
urbano, além do preceito de desigualdade social, seria a incapacidade de realizar
planejamentos por parte das políticas públicas e privadas, já que estas devem dispor de
acompanhamento adequado no que diz respeito às previsões de desenvolvimento das cidades,
uma vez que esse é um movimento constante e inevitável, e que, deve ser encarado como
prioridade no processo de expansão de uma determinada localidade. O crescimento urbano e
imobiliário possui uma das maiores magnitudes socioeconômicas do século 21, e esse setor
deve ser acompanhado de perto, uma vez que não pode ser gerido apenas por forças de
mercado e especulações quanto ao seu valor.
De acordo com dados da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário
(2012), o Brasil é considerado o segundo melhor mercado de imóveis do mundo devido ao
momento econômico atual, como: segurança e estímulo ao consumo, valor de mercado da
moeda nacional, subsídios ao crédito e financiamentos, e, eventos esportivos (Copa do Mundo
de 2014, e Jogos Olímpicos de 2016) que possuem a capacidade de atrair investimentos
externos (CHADE, 2012). Dessa forma, o nível de empreendimentos que surgem a cada dia, é
considerado o principal carro chefe que demonstra a solidez e capacidade de absorção do
mercado, além das oportunidades existentes para pessoas que não atuam diretamente com o
mercado imobiliário.
Nesse quesito, é importante salientar que o mercado de imóveis sofre uma grande
influência de fatores macroeconômicos como: nível de inflação, políticas fiscais, políticas
monetárias, renda, etc. De acordo com dados do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI, 2012), o mercado imobiliário sofre grandes mudanças devido às características e
níveis de confiança do consumidor, bem como as taxas de juros cobradas nas negociações de
financiamento, crescimento do PIB e variação na renda per capita da população.
Todavia, um ponto importante para entendimento da lógica que permeia a expansão
imobiliária no Brasil são as mudanças que ocorreram nos últimos dez anos nesse setor, como
a adaptação das empresas que atuam nessa modalidade comercial, as fusões com grupos
estrangeiros e do ramo de construção, e, incorporação, bem como as atividades
4 Categoria atribuída pelo IBGE que identifica domicílios ocupados em favelas, áreas invadidas, palafitas, eassentamentos irregulares localizados nas cidades.
25
governamentais no quesito de facilidades de oferta de crédito5. Ao mesmo tempo, as cidades
moldam-se estruturalmente perante as atividades de mercado, e as características urbanísticas
tomam formas cada vez mais expansivas, como o crescimento vertical e aumento do preço
imobiliário que já não é inteiramente específico de metrópoles, mas, também de médios
centros.
Assim como metrópoles já totalmente estruturadas, cidades médias ou, de médio
porte6, distribuídas por todo o território nacional, despertam um novo mix de oportunidades e
desenvolvimento econômico, já que de acordo com pesquisas, o mercado de imóveis começa
a “desacelerar” para que haja um equilíbrio entre oferta e demanda em grandes centros
(MATOS, 2012).
Em pesquisa realizada pela Revista Veja (2011) é destacado um conjunto de 106
cidades com mais de 200.000 habitantes, excluindo-se as capitais dos Estados do país,
respondendo por aproximadamente 27,7% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional e
abrigando em torno de 20,4% da população de todo território brasileiro, além de destacar o
processo de urbanização pelo qual essas localidades passam e crescem à medida que essas
regiões se expandem.
Tabela 1: Destaque de cidades médias no Brasil
Região Quantidade de
Cidades
Produção e
Participação no PIB
Brasileiro (%)
População Abrigada
do País (%)
Norte 3 0,3 % 0,5 %
Nordeste 17 1,9 % 2,8 %
Centro-Oeste 3 0,5 % 0,5 %
Sudeste 65 21 % 13,6 %
Sul 18 4 % 3%
Fonte: Revista Veja. Especial - Cidades, 2011.
De acordo com os dados da tabela acima, a região Sudeste é a área que possui mais
cidades com impulso econômico positivo, formando assim a chamada economia de
5 A utilização do Sistema Financeiro Habitacional e a autonomia das instituições financeiras para negociação dascondições de financiamento.6 Segundo o IBGE, são localidades ou centros que dispõem de variedade de serviços e acesso ao consumo dapopulação, porém, estas são menores que metrópoles devido ao diferencial de dimensões da aglomeração urbanae contingente populacional.
26
aglomeração, uma vez que quarenta e seis municípios dos sessenta e cinco nessa localidade
concentram juntas 16% do PIB do país e abrigam 10% da população, segundo dados das
pesquisas realizadas.
Segundo o Censo do IBGE (2010), estudos sobre demografia no Brasil apontam
deslocamentos populacionais e crescimentos de centros em torno de 3% ao ano na última
década, sendo que tais localidades não ultrapassam a quantidade de 500 mil habitantes
(MILAZZO, 2011).
A seguir, o gráfico 1 apresenta os dados de localidades que mais cresceram de acordo
com o número de habitantes segundo estudos divulgados pelo IBGE (2009):
Gráfico 1: Percentual das Cidades que Cresceram Acima de 3%, por Número de
Habitantes (2009).
Fonte: IBGE, 2009. Pesquisa nacional por amostral domiciliar.
As pesquisas realizadas pelo Censo e declaradas nos últimos relatórios (IBGE, 2010),
destacam que a maioria da população no Brasil ainda se concentra nas grandes cidades,
porém, enfatiza que nenhuma localidade com mais de 500 mil habitantes obteve crescimento
igual ou superior a 3%, e proporcionalmente, os centros com mais de um milhão de pessoas
permaneceu praticamente estável, ou seja, sem variação considerável.
Assim, com base em tais resultados, é possível perceber que cidades pequenas
“encolheram” devido à variação demográfica, enquanto as grandes metrópoles desaceleram
sua capacidade de crescimento. Para Costa (2011) um dos exemplos típicos de localidades
que se desenvolvem e mudam rapidamente seria o município de Tailândia, localizado
aproximadamente a 260 km de Belém (capital do Estado do Pará) que em 20 anos passou de
uma população de 17 mil pessoas para aproximadamente 80 mil, impulsionada por atividades
4,99,1
10,614,5
15,1
0 2 4 6 8 10 12 14 16
até 10 milde 10 mil a 20 milde 20 mil a 50 mil
de 50 mil a 100 milde 100 mil a 500 mil
de 500 mil a mais 1 milhão
% de cidades que cresceram acima de 3%, de acordo com o número de habitantes
27
de extração madeireira, onde consequentemente, o mercado imobiliário começa a se tornar
“aquecido” devido a tais fatores de crescimento.
Segundo o IBGE (2010), o Estado do Mato Grosso foi o que mais cresceu
demograficamente nos últimos dez anos devido à expansão econômica do agronegócio, e
alguns de seus municípios passam por mudanças estruturais e crescimento vertical bastante
forte. Dessa forma, e dentre outros casos, se percebe que existe uma relação econômica de
impulsão de centros para que assim haja um desenvolvimento socioeconômico, e ao mesmo
tempo um surgimento ou mudanças na estrutura urbana dessas localidades, o qual seria o
processo inicial de valorização do mercado de imóveis em uma determinada região, e que será
discutido na próxima seção deste capítulo.
Em tempo, outro fator juntamente com o mercado imobiliário que tem auxiliado o
crescimento de cidades médias é o investimento comercial local em shopping centers que
assim como exemplos de metrópoles, é um atrativo a mais para o desenvolvimento de uma
localidade ou região, fomentando a economia de um determinado ambiente através da
polarização de bens e serviços que podem ser oferecidos.
Entre outras coisas, grandes obras possuem a capacidade de valorização de imóveis
devido às benfeitorias urbanas realizadas como: abertura de novas vias para fluxo de pessoas,
estruturação do saneamento local, segurança, e proximidade de residências em face de
localidades que desenvolvem algum tipo de atividade comercial, como o caso desses centros
de compras, entretenimento e lazer.
Característico desse segmento é a capacidade de desempenhar processo de conjuntura
comercial dos mais variados ramos de bens e serviços, se tornando o melhor modo de
pesquisa do potencial de consumo das diversas classes existentes em uma região, propiciando
aspectos de relação entre a sociedade local e de outras localidades (cidades circunvizinhas).
Segundo dados e informações da Associação Brasileira de Shoppings Centers
(ABRASCE), a indústria dessa atividade possui capacidade de auxiliar e impulsionar o
mercado de imóveis de uma cidade, através do crescimento urbano (demografia) e
verticalização, além da valorização imobiliária, geração de renda e emprego para a população
local e, qualificação de mão de obra. Esse ramo comercial é um diferencial regional,
principalmente com a ascensão das classes sociais no país que ajudam a aquecer os mercados
em centros de influência.
Segundo pesquisas (EXAME, 2012), o fator comercial das atividades varejistas em
contrapartida, o estabelecimento de shopping centers são o primeiro diferencial básico de
28
organização e respaldo que valorizam o ambiente urbano de cidades em processo de expansão
e desenvolvimento.
Tabela 2: Shoppings Centers por Região do Brasil
Regiões Número de Shoppings % Total
Norte 17 3,9
Nordeste 59 13,4
Centro-Oeste 41 9,3
Sudeste 244 55,3
Sul 80 18,1
Total 441 100
Fonte: ABRASCE, 2011.
Do ponto de vista econômico, o mercado imobiliário também se demonstra aquecido
em centros de desenvolvimento não apenas no quesito residencial, mas também comercial,
uma vez que locações de espaços apresentam vantagens como potencial de receita constante,
contratos de longo prazo, e quase todas as despesas e benfeitorias prediais são realizadas pelo
próprio empreendedor ou empreendimento estabelecido nesses ambientes (ABRASCE, 2011).
Em outra ponta do eixo ou setor que corresponde ao mercado imobiliário e sua
influência na dinâmica socioeconômica está o atrelamento do setor de construção civil que é
responsável por geração de renda e emprego, desempenhando entre outras coisas um
crescimento recorde (11,6%) no ano de 2010, bem como grande expectativa para entrada de
capital estrangeiro7 na construção civil brasileira devido aos grandes projetos que estão sendo
explorados no país (SECOVI-SP, 2012).
2.1 – DINÂMICAS DE CRESCIMENTO DO MERCADO DE IMÓVEIS EM CIDADES
MÉDIAS
Atualmente, pode se verificar que pequenos e médios centros se moldam e mudam
estruturalmente a velocidade muitas vezes até mais rápida que metrópoles existentes no país,
porém, é interessante compreender o processo ou dinâmica responsável por tal atrativo que
possui capacidade de transformar e aquecer o mercado imobiliário de uma região. Diversas
7 Em referência as medidas de redução de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) sobre aplicações deestrangeiros em títulos de longo prazo e com vencimentos superiores a quatro anos.
29
cidades médias no Brasil que se destacam nesse setor apresentam os mais variados aspectos
de forças de desenvolvimento que podem ser explanados e utilizados para conhecimento da
lógica de crescimento e expansão de uma localidade, o qual, posteriormente, afeta de forma
direta o mercado imobiliário de um centro de influência.
Embora esse efeito esteja mais explícito em metrópoles, cidades médias passam pelo
mesmo trajeto que aquelas, porém de forma muito mais rápida. Em pesquisa recente sobre o
mercado imobiliário (EXAME, 2012) no período de um ano, o Brasil teve a segunda maior
valorização no mercado imobiliário ficando atrás apenas da Índia, além de apresentar o maior
preço do metro quadrado em comparação a países da América Latina, como representado no
gráfico a seguir.
Gráfico 2: Comparativo do Metro Quadrado em Dólares em Países Emergentes8.
Fonte: Revista Exame, 2012. Especial Imóveis.
Segundo Robert Shiller 9 (2010) a expansão econômica brasileira é o grande ápice que
marca o ciclo de alta no ramo imobiliário no país, contudo, tomando forma menos
contundente em grandes centros devido à quantidade de produtos lançados. Analiticamente,
investir no mercado de imóveis pode ser bem vantajoso, uma vez que, além do processo de
valorização da área, este ainda pode ser alugado oferecendo assim rendimento adicional, e
dependendo do período de estabilidade econômica pode oferecer uma liquidez média ou alta
em relação às atividades exercidas no mercado (SHILLER, 2010).
8 Os valores são resultados de média das principais cidades de cada país com base em um apartamento de 120m².9 Professor de Economia da Universidade de Yale é considerado mundialmente como um dos maiorespesquisadores sobre mercado de imóveis.
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.000
13.910 12.913
6.9324.696 4.272 3.600 3.144 2.100 2.085 1.794
preço do metro quadrado em dólares
30
Esse processo de valorização e crescimento remete a reflexão de qual ou quais seriam
as forças presentes e responsáveis por aquecer e desenvolver o mercado de imóveis no Brasil
e no mundo. Contudo, é importante ressaltar que não existe uma teoria base que apresente as
dinâmicas pertinentes ao desenvolvimento e crescimento do mercado de imóveis, uma vez
que esse é um setor que depende do aspecto cronológico socioeconômico regional ao qual
está inserido. Segundo Pereira e Silva (2007), no Brasil, o processo de industrialização
mostrou-se como base econômica preponderante para produzir o crescimento acelerada da
urbanização, e ocorrendo principalmente em médias e grandes cidades, causando nessas o
crescimento demográfico e o êxodo rural.
Para Andrade e Serra (1998) o desempenho de cidades médias e consequentemente a
influência ou ferramenta de mudanças locais podem ser apresentadas através de uma junção
de variáveis que podem se tornar relevantes frente à lógica ou dinâmica do mercado de
imóveis como: a dimensão demográfica; o grau de industrialização regional, a renda da
população local; o nível educacional; infraestrutura; os gastos públicos; e o mercado.
É fato que não há um consenso entre estudiosos e a literatura existente se a expansão e
dinâmica imobiliária estão atreladas a apenas um, dois, ou mais tipos de variáveis, e, ao
mesmo tempo é complexo a sistemática de comparação entre localidades que passam por
diferentes trajetórias históricas devido a abrangência do território em que estão inseridas, seja
no Brasil ou em outros países (MELAZZO, 2010).
O mercado de imóveis das cidades possui uma variada diversificação de fatores que
inovam e fomentam esse setor no que tange a valorização das localidades e moldam o aspecto
urbano através do crescimento vertical. Melazzo (2010) explicita que esse efeito é ainda mais
intenso em cidades médias já que a velocidade com que o mercado imobiliário é trabalhado
acaba de certa forma extrapolando as atividades econômicas locais, uma vez que absorve
recursos de investidores e compradores de outras regiões para o comércio local, produzindo
assim a chamada especulação de mercado que tecnicamente pode trazer um efeito negativo ao
setor.
Segundo pesquisa realizada pela Revista Exame (2012) as capitais dos estados
brasileiros, apresentam certo “freio” na fomentação imobiliária e perdem em nível de
investimentos para cidades médias. No Estado de São Paulo, por exemplo, é cada vez maior a
busca por moradia em municípios do interior, uma vez que estas apresentam a mesma
variedade de produtos e serviços, com custos menores, melhor qualidade de vida, além da
valorização de imóveis usados, que na maioria dos casos estão bem localizados nos centros de
médio porte.
31
Observa-se que apesar das diferenças das características de cada cidade média que
passa pelo aquecimento do mercado de imóveis, três fatores básicos ficam evidenciados e que
logicamente são capazes de “puxar” esse crescimento ou funcionamento da estrutura dinâmica
imobiliária, os quais são: o setor industrial; o mercado (bens e serviços); e as políticas
públicas. Essas três forças basicamente estão explícitas nos modelos estruturais da capacidade
de desenvolvimento do setor de imóveis, ocasionando o crescimento urbano em uma região.
Figura 1: Forças de Desenvolvimento do Setor Imobiliário.
Fonte: Elaboração Própria.
Economicamente, as três forças em forma de pirâmide são complementares, uma vez
que a condicionante “Indústrias” 10 possui capacidade de melhorias socioeconômicas
regionais, podendo ser auxiliada pela condição de fomento atribuída pelas políticas públicas
por parte dos governos (Federal; Estadual ou Municipal) gerando ambiente propício para
atividades comerciais locais, bem como mudanças e impulso em setores como o mercado
imobiliário e construção.
Ao mercado local também são atribuídos às características logísticas que tornam
centros médios e de polarização como localidades estratégicas, através da facilidade de rotas
(terrestres, fluviais, aéreas) que criam potencial de atrativo para surgimento de atividades
econômicas positivas atreladas ao desenvolvimento de regiões (ASSIS; RODRIGUES, 2008).
Segundo Berta Becker (1999), o acesso aos mercados que são caracterizados como eixos de
integração, é o grande diferencial de desenvolvimento regional para que os centros se
desenvolvam e influenciem outras regiões (principalmente em áreas localizadas na
Amazônia).
10 Ver teoria dos pólos de crescimento de Perroux, 1967.
Indústrias
Mercado Local(bens e serviços) Políticas Públicas
32
Contudo, exemplos típicos dessa junção de fatores ou forças atrelados ao
desenvolvimento de cidades e do mercado de imóveis seriam as localidades de: Manaus no
Amazonas, através do seu pólo Industrial; Belém no Pará com indústrias, empresas e seu
crescimento vertical; a cidade de Parauapebas também no mesmo Estado, que surgiu em
função da implantação de um complexo industrial; Franca em São Paulo (Pólo de indústrias
de calçados); dentre outros centros (EXAME, 2012). Outros fatores também se tornam
evidenciáveis e dinâmicos quanto ao crescimento e atrativo de uma região como o turismo, a
prestação de serviços e melhorias socioeconômicas auxiliadas pelo governo local.
Para Porter (1993), as atividades comerciais e industriais, concentradas
geograficamente são capazes de gerar dinâmicas setoriais com capacidade de fomentar a
economia local, e se podem apresentar soluções condizentes para o entendimento de um setor
em alta expansão, como: negociação (venda e compra) de imóveis, construção, e
desenvolvimento regional.
Todavia, é fato que a teoria de aglomerados de Porter (1993), faz menção exata ao
cluster (originário das indústrias), e sua evolução proporcionou novos debates sobre: pólos;
economias de rede; sistemas locais de inovação; arranjos produtivos locais; porém, é
importante ressaltar que através das pesquisas realizadas, este trabalho não pretende analisar
os termos de aglomerações econômicas existentes, mas, mostrar que a dinâmica imobiliária
também segue o ritmo de vantagem competitiva regional como uma evolução de cidades
médias.
Portanto, centros urbanos de dimensões médias podem apresentar várias características
de desenvolvimento através de sua capacidade produtiva e competitiva, sendo que ao
apresentar uma interação setorial de inovação e trabalho especializado possa vir a se tornar
polarizadora de uma região, apresentando perspectivas de oportunidades socioeconômicas,
aumentando o aspecto demográfico local e logicamente influenciando o mercado de imóveis
de uma maneira geral.
Através dos estudos de Porter, é possível analisar, comparar e descrever a capacidade
de crescimento e influência que um centro pode exercer, devido à natureza sistêmica e
coordenada de suas atividades especializadas, proporcionando assim uma compreensão da
lógica de desenvolvimento das regiões (PORTER, 1993). Essa capacidade de organização e
desenvolvimento, também é atribuída a quatro condicionantes ou determinantes de
competitividade conhecido como “diamante de Porter”. São eles: a) Estratégia, estrutura e
rivalidade das empresas; b) Condições de fatores; c) Condições de demanda; d) Setores
correlatos e de apoio; e) Governo; f) Acaso.
33
Porter (1993) descreve estas condições como norteadores da capacidade ou
incapacidade de criação da vantagem competitiva de uma localidade. Assim, o motivo pelo
qual uma cidade ou região tem êxito em um determinado setor e, se fortalece quanto à sua
urbanização deve ser atribuída a tais condicionantes que identificam a capacidade de
produção de um território com atividades concentradas, que podem ser capazes de
proporcionar crescimento e desenvolvimento local.
É importante destacar que cada classificação é intrínseca a uma diversidade de
características. Por exemplo: o primeiro ponto, caracterizado pela “Estratégia, Estrutura e
Rivalidade das Empresas” apresenta que a capacidade de formação e inserção de novos
negócios é imprescindível para o benefício da vantagem competitiva, já que a concentração de
rivais em uma mesma localidade é capaz de evitar desvantagens uma vez que a economia
local se torna dinâmica.
As “Condições de Fatores” determinam que a teoria clássica das atividades comerciais
se baseia principalmente nos fatores de produção, o qual é constituído por recursos humanos,
recursos físicos, recursos de conhecimento (científicos e técnicos), de capital, e de
infraestrutura, onde as empresas ou instituições que compõem a cadeia produtiva se tornam
também competitivas.
A terceira condicionante classifica como “Condições de demanda” é capaz de
proporcionar uma dinâmica de vantagem competitiva pelo seu aspecto de qualidade, uma vez
que esta é o estímulo constante de investimento e inovação, fazendo com que os diversos
segmentos existentes em território se tornem altamente eficazes e competitivos entre si,
melhorando o caráter das empresas que forma a cadeia de produção regional.
Os “Setores Correlatos e de Apoio” sugere que as empresas consideradas fortes em
certo segmento de mercado, possuem a capacidade de “puxar” a demanda de produtos e
serviços complementares transformando os vários setores existentes de um setor em uma
cadeia de ligações contínuas, capaz de fomentar socioeconomicamente uma determinada
região.
Aos dois últimos pontos que são o “Governo e, o Acaso”, o primeiro pode influenciar
cada um dos quatro primeiros pontos de forma positiva ou negativa, sendo este considerado
um agente fomentador indispensável (não podendo ser encarado como única fonte de
vantagem competitiva); já o segundo sugere que acontecimentos ocasionais podem modificar
as condições dos estudos de Porter (1993), como decisões políticas, emprego, inflação, entre
outros. Dessa forma a capacidade de desenvolvimento de aglomerações ou forças de
desenvolvimento regional, demonstra que é necessário existir interações entre setores e
34
instituições existentes em um espaço geográfico, com produções que possam proporcionar o
desenvolvimento socioeconômico e ambiental ao qual estiverem inseridos.
As forças de desenvolvimento do mercado imobiliário e que podem ser aplicadas ao
crescimento de cidades médias (ver figura 1) podem ser consideradas uma estrutura de análise
que possui uma base de investigação atribuída às observações de competitividade de Porter
(1993), porém, com níveis sistêmicos mais atrelados, uma vez que para os potenciais de
dinamização local (que condiz a aglomerações) são explorados de forma específica, para só
após se tornarem complementares.
Após analisar e reavaliar a dimensão de alguns conceitos, explicitamente, se percebe
que os estudos da teoria de Porter (1993) são uma evolução das idéias que nortearam as bases
científicas do desenvolvimento e crescimento regional, que são apresentados desde Alfred
Marshall (1985), e sendo trabalhados posteriormente por Francois Perroux (1967) através de
seus estudos sobre espaços econômicos, e pólos de crescimento.
Da mesma forma, as forças de desenvolvimento do mercado de imóveis apresentadas
neste trabalho podem ser consideradas uma variação do diamante de Porter (1993), já que
envolvem segmentos tradicionais como nos de alta tecnologia, ou de fabricação e serviços, o
que pode evoluir devido ao papel das inovações inseridas e a competição em um determinado
setor ou setores da economia, causando assim um desenvolvimento em uma cadeia de valores
capazes de dinamizar e atrair investimentos para uma região.
Claro que a partir dessa premissa, esse trabalho apresenta uma visão para possível
compreensão de conhecimento da lógica de funcionamento ou dinâmica de desenvolvimento
do mercado imobiliário, tratando seus preceitos de forma geopolítica, oferecendo assim uma
variação que sirva de embasamento ou auxílio para futuras discussões acerca do tema, uma
vez que essas se fazem mais que necessárias.
As forças que possuem capacidade de puxar ou alavancar o crescimento demográfico e
imobiliário em médios centros pode levar em consideração uma diversidade de fatores, e sua
complexidade não pode ser negada, contudo, as condicionantes aqui apresentadas como base
de desenvolvimento dos setores em estudo, com base em referências de utilizadas em análise
demonstram em conjunto às especificidades desse setor tão importante da economia das mais
variadas regiões.
35
2.2 – A ATUAÇÃO DAS POLÍTICAS PÚBLICAS NO MERCADO DE IMÓVEIS
BRASILEIRO E OS PERIGOS DA BOLHA IMOBILIÁRIA
Apesar do mercado de imóveis ser considerado um segmento de grande nível de
investimentos em vários países, assim como qualquer tipo de negociação possui seus pontos
de perigo e em algumas situações, podem se tornar negativas não apenas para um investidor,
mas, para a economia como um todo. Como visto nas seções anteriores, e com base nas forças
de desenvolvimento que atuam no mercado imobiliário é possível perceber que juntamente
com o potencial Industrial e o aquecimento do mercado local, existe um terceiro ponto que
possui grande respaldo nas economias, atuando como um fomentador das atividades
comerciais, que são oriundas do poder das políticas públicas.
No Brasil, em especial no setor imobiliário, o governo atua diretamente como
“parceiro” das atividades de moradia, aquecendo o setor da construção civil e assim como
grandes empreendimentos privados, acaba valorizando os aspectos regionais de uma
localidade. Segundo pesquisas realizadas, o mercado de imóveis passa por um tipo de
“euforia” principalmente devido aos programas do Governo Federal Minha Casa Minha
Vida11, voltados principalmente para famílias de baixa renda em diversos estados do país
(EXAME, 2012).
Para alguns analistas, a partir de 2009, o setor imobiliário cresceu tanto, que várias
empresas que atuam no ramo de imóveis (Gafisa, Camargo Côrrea, Cyrela e Agra)
alcançaram patamares antes inimagináveis de atividade comercial, atingindo em alguns casos
um crescimento de 1.400% em relação ao ano anterior, e com vendas já fechadas há 60 dias
antecedendo o lançamento de condomínios e residências (LONDRES, 2009).
A 2ª parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2), estabelecido pelo
Governo Federal, possui uma previsão de investimentos no país em torno de 958 bilhões de
reais entre o período de 2011 a 2014, onde, grande parte desse valor está destinado a família
de média e baixa renda (CONZ, 2010). Para especialistas no assunto, porém, logo o poder
público deverá optar por buscar novos tipos de captação de recursos devido à quantidade de
investimentos no setor imobiliário e o nível de crescimento do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimos (SBPE), para que não haja um possível desequilíbrio na economia
brasileira (MATOS, 2012).
11 Tem como meta reduzir o déficit habitacional brasileiro, considerado um dos grandes problemas do país.
36
De fato as condições macroeconômicas brasileiras propiciaram um novo patamar no
setor imobiliário devido às condições de financiamento, estabilização da moeda, e as leis de
moradia através de aluguéis, propiciando maior autonomia das empresas que atuam nesse
setor, bem como de empreendedores, tornando o mercado de imóveis um investimento mais
atrativo e de fácil acesso a uma maior parte da população (BRIDI, 2007).
No entanto, Bridi (2007) destaca que, apesar de o país não ter sofrido de forma direta
os perigos da crise imobiliária nos Estados Unidos, é importante que o governo e as
instituições financeiras não abusem da disponibilidade de crédito, para que assim não haja
uma especulação negativa na economia atual, sendo que o principal consumidor é o de média
e baixa renda que tecnicamente ainda não conhece os efeitos dos subprimes americanos12.
A título de informação, o mercado de imóveis dos Estados Unidos serve como
exemplo para os mercados internacionais, uma vez que a crise das empresas “pontocom” no
ano de 2001, fez com que os juros do banco central americano (Federal Reserv) baixassem, e
automaticamente motivassem o setor imobiliário como uma ótima alternativa de investimento.
Da mesma forma a demanda por hipotecas se tornou ascendente como alternativa de
pagamento de dívidas e novos gastos.
O grande problema das bolhas de mercado é que ao se atingir um pico, os preços dos
produtos tende a cair, e os juros ao crescerem afastam os investidores e compradores,
tornando assim a oferta maior do que a demanda. Dessa forma, o nível de liquidez se torna
baixo, e para o mercado, consumidores não compram, as empresas deixam de lucrar, e ao
mesmo tempo se aumenta o nível de desemprego da população.
No Brasil atualmente, a classe média13 está em plena expansão, compondo mais da
metade da população brasileira, e o Governo possui proposta de reajuste nos juros e aumento
no limite de renda das famílias para que se possa acessar ainda mais o programa e os valores
financiados. Segundo dados, a Caixa Econômica Federal irá injetar 13 bilhões do governo na
economia, sendo que três bilhões terão como destino, o financiamentos para materiais de
construção, bem como para clientes ligados ao programa Minha Casa Minha Vida
(SCIARETTA; NERY, 2012).
Para especialistas, as propostas estudadas devem ampliar ainda mais a participação da
classe média urbana nos programas do governo federal, fazendo com que o mercado
imobiliário permaneça aquecido ainda por um bom tempo (SECOVI-SP, 2012). Um dos
principais motivos dessa expansão e atualização de margens de créditos seria por causa do
12 Créditos destinados à população com rendimentos mais baixos nos Estados Unidos.13 População com renda per capita variando entre R$ 1.126 e R$ 4.854 ao mês (IBGE, 2010).
37
limite de financiamento de 170 mil reais da casa própria, onde, a população que migrasse de
classe devido o aumento de renda14 não conseguisse participar dos projetos governamentais.
Outro fator que chama a atenção tanto de instituições financeiras como de setores do
governo é que de acordo com dados do último Censo realizado, o país apresentou que
aproximadamente 11.425.644 brasileiros, atualmente, estão localizados em aglomerados
subnormais, e segundo aspectos metodológicos de estudo, em pelo menos metade das
residências existentes em tais localidades, em consideração a renda per capita, a população
estaria enquadrada na nova classe média (IBGE, 2010). Esse fato é importante por que
principalmente em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro, o mercado (ainda que
lento em relação a outros períodos) consegue manter-se sempre de forma crescente.
Para os representantes do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI,
2012), a classe média é o principal alvo atual do mercado de imóveis, sendo que
anteriormente os negócios antes estavam voltados para a população de alta renda. Um dos
fatores seria a possibilidade de atender uma parcela de clientes que possuem entre cinco e
quinze salários mínimos que optam em sua maioria por apartamentos de dois a três quartos e
que tem acesso a recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e Poupança.
No Brasil, a nova classe média como grupo em ascensão é responsável por mais da
metade do consumo exercido no país (IBGE, 2010) e, dentre outros aspectos, apesar de São
Paulo ser considerada o 3º grande centro em concentração populacional do mundo com 20,3
milhões de habitantes, além de abrigar boa parte dos consumidores em ascensão (VEJA,
2011) e, apresentar desaceleração em suas obras imobiliárias para equilíbrio de oferta e
demanda de mercado, o governo parece não abdicar de formas de aquecimento desse setor
(apesar de existirem formas de financiamento também para regiões menores).
Para representantes da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança (ABECIP) e pesquisas da DATA Popular (2011), nos últimos anos ocorreu uma
democratização das chamadas categorias de consumo, que anteriormente eram privilégios
somente da população de alta renda no país. Os novos consumidores imobiliários possuem
potencial dinâmico e inovador, já que estes apresentam desejos diferenciados em relação a
outros níveis como: a estrutura familiar, residências com qualidade e segurança, cursar o
ensino superior e ter seus próprios empreendimentos.
Todavia, é importante analisar o mercado de imóveis e suas tendências, as classes
sócias representam e apresentam um novo patamar de consumo no Brasil, e é fato que a
14 O Distrito Federal, e as regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro possuem teto de R$ 190 mil reaispara limite de financiamento do programa habitacional Minha Casa Minha Vida.
38
economia e suas características mudam e se adaptam as realidades vigentes de forma
impressionante, porém, as políticas habitacionais do governo devem ser acompanhadas de
forma séria e eficiente para que no país não ocorra o processo de “bolha” nesse setor.
Uma preocupação ante as cidades principalmente em médios centros é o de que é
necessário que os municípios ou metrópoles acompanhem esse processo empreendedor em
termos estruturais. Ou seja, grandes problemas surgem quando não existe planejamento de
expansão imobiliária, onde a população só terá acesso habitacional distante das atividades
socioeconômicas locais como: educação, trabalho, saúde, dentre outros.
Um fato que chama a atenção é que em pesquisa realizada em médios centros com
população entre 200.000 e menos de um milhão de habitantes, e excluindo-se todas as capitais
(VEJA, 2011), em termos de saneamento os cinco municípios com melhor cobertura em rede
de tratamento de esgotos que demonstram um ritmo de planejamento quando a qualidade dos
oferecidos a população se concentram no Estado de são Paulo, como apresentando na tabela
abaixo, e lista também os piores em termos de esgoto.
Tabela 3: Nível de Cobertura de Saneamento (população atendida) de Médios Centros.
As melhores Cobertura (%) As piores Cobertura (%)
Americana (SP) 99 % Arapiraca (AL) 19,4 %
Araraquara (SP) 98,6 % Marabá (PA) 34,4 %
Ribeirão Preto (SP) 98,6 % Aparecida de Goiânia (GO) 36,8 %
Franca (SP) 98,5 % Santarém (PA) 40,7 %
Bauru (SP) 98,5 % Jaboatão dos Guararapes (PE) 47,2 %
Fonte: Revista VEJA (2011). Especial Cidades.
É claro que o nível de saneamento em atendimento a população local é apenas um
ponto, já que o mercado imobiliário e, o serviço de infraestrutura em cidades médias avança
muito além dessa questão. Em outra via, especialistas discutem bastante as consequências de
atividades desempenhadas tanto pelo Governo Federal como por instituições financeiras no
país, e ao mesmo tempo é grande a divergência quanto a possível existência de uma bolha
imobiliária no Brasil.
De acordo com dados publicados pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
(IPEA) a partir de dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE, 2012)
existem evidências e em contrapartida situações que ocorrem no mercado de imóveis que
apresentam ambas as características como: a subida de preços e aluguéis de imóveis em
39
comparação a inflação, e a ascensão da classe média brasileira; a taxa atual de juros de crédito
habitacional; programas do governo e déficit habitacional; e o volume de crédito concedido à
população; que ainda podem ser explorados, mas com cautela.
Vale lembrar que o mercado de imóveis ainda vive um bom momento através da
expansão de crédito, porém, a maioria da população em ascensão e de baixa renda ainda tem
dificuldades no acesso a financiamentos de imóveis (com base no déficit habitacional), e
mesmo esses ainda sendo considerados de risco, os bancos e instituições financeiras
aparentam ainda não ter utilizado todos os recursos necessários para captação e oferta de
crédito ao consumidor, proporcionando assim, ainda, um breve de período de mercado
aquecido no setor de construção e moradia.
2.3 – ATUAÇÕES DA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA NO MERCADO BRASILEIRO
Seguindo a lógica de mercado, uma das maneiras de sustentar o processo de expansão
imobiliária em médias e grandes cidades seria evitar o processo de especulação. Dados do
Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) comprovam que a procura por imóveis
aumentou em todo o país, e, devido à produção “limitada”, houve aumento também nos
preços praticados no setor (BRIDI, 2007).
Economicamente, as bolhas de preços são impulsionadas pelo crescimento acelerado
da oferta de crédito. De acordo com especialistas, essa inflação ocorre no setor habitacional
brasileiro que é enfático nos programas e incentivos que possuem capacidade de aquecer o
mercado de imóveis no país (IPEA, 2012). É interessante a necessidade de percepção de que
um imóvel é na verdade um ativo de investimento em longo prazo, sendo encarado assim
como um recurso financeiro com nível de liquidez em relação ao período atual de mercado, e
não um setor de especulação (SECOVI-SP, 2012).
Para Gonçalves (2002) o processo de especulação no mercado imobiliário é originado
e derivado das expectativas sociais ou de valorização do espaço em relação a um território. As
localidades que estão melhores estabelecidas as áreas de residências e serviços disponíveis,
como saneamento básico, educação, segurança e, meio ambiente são os que mais sofrem o
processo especulativo de mercado, e são disputados pela população de maior poder
econômico.
Dessa forma, apesar de um terreno ou uma área ser um bem imóvel, as melhorias
realizadas ou, que por sua vez serão concretizadas em períodos próximos, possui a capacidade
de agregar valor social e econômico, sendo assim, ocorre uma renda transferida de outros
40
setores produtivos da economia, oriundos de serviços públicos e privados em infraestrutura e
urbanização.
Seguindo a lógica de crescimento no setor de imóveis para que a especulação
imobiliária ocorra, são necessários três elementos básicos: o primeiro deverá ser a propriedade
privada do solo ou de uma área; o segundo é a probabilidade de que a oferta de imóveis não
atenderá a demanda existente, uma vez que isso colabora para a alta de preços praticados no
mercado; o terceiro ponto seria a atividade de um mercado específico, que possibilite um
nível de liquidez ao ativo ou bem imóvel (GONÇALVES, 2002).
Para Campos Filho (2001) a especulação imobiliária, ocorre a partir do momento que
o proprietário, empreendedor, ou gestor de uma determinada área agrega ganhos que são
disponibilizados por investimentos de terceiros, ou de externalidades, sendo que essa renda
provém de uma transferência de outros setores produtivos, principalmente dos oriundos de
investimentos do poder público e, transformações urbanas.
Nesse sentido é importante conhecer o rápido crescimento por que passam as cidades
médias e a contínua expansão de metrópoles, uma vez que a fronteira de desenvolvimento
provocada pelos diversos setores existentes que possuem capacidade de alavancar a
capacidade estrutural de centros que por sua vez são responsáveis pela lógica de
desenvolvimento, e em sua maioria carente da falta de planejamento e controle ante o aspecto
especulativo do setor imobiliário.
Outro agravante da especulação se deve ao fato de que com a elevação dos preços
“fora de controle” de terrenos e residências, a situação das camadas mais pobres da sociedade
é a de não conseguir condições de acesso a investimentos, financiamentos, ou pagamento de
aluguéis para moradia, incidindo assim, diretamente no processo de surgimento de favelas em
médios e grandes centros, e, a população de renda média acaba usufruindo serviços, ou se
estabelecendo em prédios com coeficientes de aproveitamento 15 cada vez mais elevados,
devido a falta de espaços disponíveis (CAMPOS FILHO, 2001).
Em suma, se podem destacar os problemas sociais que são oriundos do processo
especulativo imobiliário, pois, através da periferização se cria desigualdades na população
local, devido à instalação de famílias em locais carentes de saneamento básico e outros tipos
de serviços, além de terrenos que muitas vezes são mal utilizados, devido a acúmulo de lixo
ou instalações estabelecidas de forma errônea ou informal.
15 Coeficiente de aproveitamento é um número que multiplicado pela área do lote, indica a capacidade máximade construção de metros quadrados em um lote, levando-se em conta todos os pavimentos.
41
A especulação imobiliária, dentro de uma perspectiva mais abrangente, é benéfica
unicamente aos proprietários de determinadas áreas que utilizam o solo como valorização
para si, e não traz benefícios para região a qual está inserida. Alguns instrumentos de controle
são apresentados como alternativas de se evitar a atividade comercial especulativa, porém,
para diversos autores e analistas, as mesmas são consideradas limitadas (CASTILHO, 1994).
A própria constituição federal 16 trata esse processo especulativo como
responsabilidade das políticas de desenvolvimento urbano, e que constam como
responsabilidade e execuções do poder público dos municípios do país. Atividades como
imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana aplicada de forma progressiva a cada
ano para áreas que não apresentam projetos de ocupação já são realidades em algumas regiões
no Brasil, porém, sua aplicação nem sempre ocorre de forma específica, principalmente em
edifícios vazios (SECOVI-SP, 2012).
De fato, o mercado precisa ser acompanhado, não como processo coercitivo, mas é
importante existir uma organização e planejamento dos centros urbanos para que haja acesso
das camadas mais carentes a diversidade socioeconômica existente em centros de médio e
grande porte. Além de claro de melhor elaboração e efetivação dos estatutos das cidades no
que discerne a inibição de locais aos quais se tornam valorizados em detrimento resultante
principalmente de investimentos públicos (CAMPOS FILHO, 2001).
Para analistas, o termo “especulação” é altamente nocivo à economia e o
desenvolvimento de um determinado setor, principalmente no eixo imobiliário, já que é uma
prática de mercado que se reflete como obtenção de lucro fácil, promovendo-se
financeiramente de externalidades. A característica de proporcionar a periferização das
camadas sociais é outra questão levantada por autores e que ainda merece um olhar mais
atento e crítico da situação, uma vez que afasta sociedade de serviços públicos essenciais ao
dia a dia em médios e grandes centros.
Porém, é verdade que esse processo pode perdurar por bastante tempo, já que
construtoras e incorporadoras, além de estudiosos do ramo imobiliário em sua maioria,
concordam que esse setor ainda encontra-se em plena expansão, e se manterá constante por
um bom tempo. Sendo assim, a prática da especulação é presente e ativa praticamente em
todas as cidades brasileiras, e é um processo não específico apenas do ramo de imóveis, mas,
um objeto de barganha nos mais diversos tipos de negociações econômicas existentes.
16 Ver artigo 182 da Constituição Federal de 88, § 4º.
42
De fato, é interessante a inserção de projetos e medidas por parte dos poderes públicos
para adoção de alternativas que possam minimizar o impacto negativo da modalidade de
especulação principalmente no campo de imóveis, já que essa modalidade tem como produto
o solo urbano não utilizado e não cumpre sua função social de propriedade, claro que, dada
atenção necessária e, debates sobre a aplicabilidade de leis específicas que possam ser
agregados aos planos diretores de cidades e, que sejam aplicados da melhor forma possível.
43
3 CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO DE ESTUDO E SUA INFLUÊNCIA
REGIONAL
Fundado em 1852, o município de Imperatriz localizado na região sudoeste do Estado
do Maranhão, inserido na área da Amazônia Legal, é atualmente considerado como
compondo o grupo de cidades médias que compõem a lista de regiões com índices de
desenvolvimento socioeconômicos positivos e, dinâmicos no país (IBGE, 2010). Essa é a
segunda localidade mais populosa, além de também, segundo colocado no quesito econômico,
político e cultural do Estado maranhense. Segundo dados do último Censo (2010) sua
população se constitui em torno de 247.553 habitantes, além de PIB per capita na ordem de
R$ 8.452,94 (IBGE, 2009).
Com uma unidade territorial de 1.368 km² (IBGE, 2010), atualmente, o mercado
imobiliário de Imperatriz, demonstra um grande e acelerado processo de crescimento, com
investimentos em várias localidades do município, além de fomento de outros setores da
economia local, que especificamente encontram-se atrelados ao contexto do setor de imóveis
como construção civil, instituições financeiras e investimentos por parte dos governos
municipal, estadual e federal, como consta em relatórios de diversos órgãos e institutos de
pesquisa no Brasil17. Outrora, é importante salientar alguns aspectos que possibilitem um
entendimento da lógica e interesses que permeiam o processo de financiamento e aplicações
existentes nessa localidade, e que possam exercer condicionantes necessárias para
crescimento do campo imobiliário.
Do ponto de vista logístico, a cidade de Imperatriz, considerada Portal da Amazônia18,
é equidistante de quatro capitais (Belém – PA; São Luís – MA; Teresina – PI; Palmas – TO),
além de cidades de porte médio e de destaque e influência em suas respectivas regiões como
Marabá no Estado do Pará, e Araguaína no Tocantins. Como forma de escoamento de
produtos e serviços esse centro apresenta a característica de integração multimodal,
caracterizando além de consumo interno positivo, também certo nível de competitividade em
outros mercados regionais (SANCHES, 2003).
17 Ver IBGE, Revista Valor Econômico, EXAME, Veja, etc.18 Epíteto atribuído à cidade de Imperatriz (1972), pelo advogado Agostinho Noleto Soares, onde segundo omesmo, o município está localizado geograficamente onde termina o cerrado e se inicia a Amazônia (AmazôniaOriental: formada pelos Estados do Pará, Maranhão, Amapá, Tocantins e Mato Grosso).
44
Entre outros títulos, a metrópole da integração nacional19, como também é conhecida,
teve seu crescimento acelerado principalmente a partir da construção da rodovia BR-010
(Belém-Brasília), além da BR 226 que interliga Teresina à região tocantina, e a BR-222 que
liga a microrregião de Imperatriz20 as do Pindaré e Mearim21 (MENDES; BURNETT, 2009).
De acordo com o relatório de evolução de cidades pelo IBGE (2009), até o final da década de
50, anteriormente a construção dessas rodovias, a região de Imperatriz desenvolvia-se de
forma lenta devido à distância de mais de 600 km da capital São Luís, sendo que apresentava
uma ligação econômica mais forte nesse período com Belém no Pará (IBGE, 2010), e após a
abertura desses eixos de integração, a região se tornou o segundo maior pólo de
desenvolvimento econômico do Maranhão.
Para Souza (2005), os chamados “eixos de desenvolvimento” que se caracterizam
como vias de transporte com infraestrutura adequada para distribuição de produtos e serviços
possuem capacidade de descrever o processo de influência e polarização regional. Assim, esse
seria um dos fortes exemplos de destaque regional e nacional de Imperatriz, principalmente
após a construção da rodovia BR 010 (Belém-Brasília) que possibilitou o acesso e a oferta
necessária para o crescimento de suas atividades comerciais e, a migração de atores sociais de
outras regiões para esta.
De acordo com dados da Prefeitura Municipal de Imperatriz e do Governo do Estado
do Maranhão (2012), o município também se localiza no centro de grandes projetos como:
mineração da Serra dos Carajás; mineração de Igarapé Salobro (ambos no Pará); A Ferrovia
Carajás e a Ferrovia Norte-Sul que também fazem conexão; e a Indústria de Papel e Celulose
da SUZANO; além de abastecimento de outros mercados consumidores. Outros fatores
logísticos se dão por meio dos serviços aeroviários através do Aeroporto Renato Moreira com
vôos nacionais, e o potencial hidrográfico através dos sete rios que cortam a cidade, tendo
como principal o rio Tocantins (SANCHES, 2003).
Na perspectiva de polarização regional, o município de Imperatriz apresenta
indicadores com grande respaldo na área de saúde com um total de 153 estabelecimentos,
sendo dois estaduais (Unidades de Pronto Atendimento – UPA), 52 de responsabilidade
municipal, e 99 privados (IBGE, 2010); já tendo sido conhecida anteriormente devido as suas
19 Título atribuído por Antonio Kandir (1999), ex-deputado federal e, ex-ministro do planejamento e orçamento,além de publicações de artigos em jornais de grande circulação no Estado.20 Composta por 16 municípios (Açailândia, Amarante do Maranhão, Buritirana, Cidelândia, Davinópolis, Gov.Edson Lobão, Imperatriz, Itinga do Maranhão, João Lisboa, Lajeado Novo, Montes Altos, Ribamar Fiquene, SãoF. do Brejão. São P. da Água Branca, Senados La Roque, Vila Nova dos Martírios).21 Mesorregiões do Estado do Maranhão, formadas por um conjunto de microrregiões ou cidades.
45
características como o município com maior relação hospital/habitante do país, segundo
pesquisas da Fundação Getúlio Vargas (2002).
Ainda no quesito de atração populacional de outras localidades, uma característica
importante se dá pela quantidade de instituições bancárias existentes que totalizam 18, além
de loterias, bancos postais e serviços, bem como a quantidade de escolas existentes somando
181 estabelecimentos de ensino, entre educação básica e média (IBGE, 2010), tornando-se
atrativo para habitantes de outras regiões num raio de mais de 400 km de distância e, que
demandam serviços financeiros e de ensino.
Outro fator de destaque é o reconhecimento como “Capital Brasileira da Energia22”,
como representado na figura 2, que apresenta a cidade de imperatriz como o centro, ou
entroncamento de energia elétrica de todo o país, uma vez que é através da subestação
Eletronorte/Eletrobrás no município, que nasce a interligação Norte-Sul. Além da ligação com
a Hidrelétrica de Estreito que possui capacidade para geração e abastecimento de energia para
uma cidade com mais de quatro milhões de habitantes no país23.
Figura 2: Mapa de Interligação Energética.
Fonte: Enciclopédia de Imperatriz, 2003.
A subestação da Eletronorte/Eletrobrás está localizada a aproximadamente 15 km do
centro de Imperatriz, no Distrito industrial da cidade, possuindo 600.000 metros quadrados,
correspondendo a aproximadamente três complexos do estádio do Maracanã, no Estado do
22 Classificação atribuída pela Eletronorte/Eletrobrás à cidade de Imperatriz.23 Informações obtidas pela CESTE (Consórcio Estreito Energia)
46
Rio de Janeiro (SANCHES, 2003). Do ponto de vista social, além da importância regional e
nacional, contribui basicamente para o fluxo e aumento demográfico da região.
Entre outras classificações importantes, a tabela 4, a seguir, demonstra o crescimento
populacional dessa localidade, dos anos de 1970 a 2010, o qual pode se notar a variação
demográfica, atrelados aos aspectos de incentivos por parte de empreendimentos públicos ou
privados, além de atividades comerciais que impulsionaram uma ocupação considerada
acelerada e, que merece um olhar atento sobre questões de desenvolvimento e influência
regional (SOUSA, 2009).
Tabela 4: Evolução da População Total, e Percentual da População Urbana e Rural de
Imperatriz-MA (1970-2010).
Ano Total População
Urbana
População
Rural
População
Urbana (%)
População
Rural (%)
1970 80.722 34.079 46.013 44,00 56,00
1980 220.079 111.619 108.460 50,72 49,28
1991 276.502 210.051 66.451 75,97 24,03
2000 230.566 218.673 11.893 94,84 5,16
2010 247.505 234.547 12958 94,76 5,24
Fonte: DATASUS, Censos Demográficos IBGE: 1970; 1980; 1991; 2000; 2010.
É possível perceber que no período de 1970 a 1980 a população imperatrizense mais
que dobrou. Esse crescimento pode ser atribuído ao período dos diversos ciclos econômicos
ocorridos na região, em especial a corrida do ouro que acontecia na localidade conhecida
como “Serra Pelada” (Sudeste do Estado do Pará).
Um ponto importante, como já citado anteriormente, seriam as diversas rotas
comerciais que eram proporcionadas pela acessibilidade da rodovia BR 010, responsável por
ser uma via de ligação entre o norte e o sul do país, bem como as diversas empresas que eram
montadas na cidade de Imperatriz, iniciadas por famílias ou empreendedores que viam nessa
região uma oportunidade no aspecto de empreendedorismo e obtenção de lucro (SANCHES,
2003).
De acordo com aspectos cronológicos, e de caráter estratégico como políticas de
desenvolvimento regional, as rotas de acesso ao pólo regional são de extrema importância
para o crescimento desses centros, e sua influência, uma vez que a população migra de um
47
local para outro, devido às facilidades de deslocamento ou escoamento de produtos e serviços
(SOUSA, 2009).
A partir dos anos 2000, percebe-se que o Censo realizado pelo IBGE, aponta uma
redução da população, porém isso é fruto da divisão territorial de Imperatriz para a criação de
novos municípios24 em meados da década de 90. Importante frisar também que, em quatro
décadas, o crescimento urbano da cidade aparenta não apresentar um planejamento adequado
a proporção populacional existente25, porém, esse é um fato que serão mais detalhados e
discutidos nas próximas seções. O certo é que o boom imobiliário surge devido ao fluxo de
pessoas e empresas existentes na região, igualmente com conexões socioeconômicas com
outras cidades e regiões mais distantes, exercendo assim um aspecto de polarização regional.
A figura a seguir mostra a região de influência de Imperatriz, segundo estudos do
IBGE (2007), o qual a caracteriza como um centro de segundo nível de desenvolvimento,
especificado como “Capital Regional”, com classificação do tipo “C” (áreas compostas em
média por 39 cidades com medianas de 250 mil habitantes e 162 relacionamentos):
Figura 3: Região de Influência e Polarização da Cidade de Imperatriz-MA.
Fonte: IBGE – Região de Influência das Cidades, 2007.
24 Emancipação dos Distritos, que foram reconhecidos e instalados como Municípios a partir de 1º de janeiro de1997.25 O surgimento de novas localidades mais afastadas do centro da cidade de Imperatriz se dá em sua maioriapor “invasões”.
48
A Título de Informação, o IBGE indica que uma capital regional, é um são centro que
assim como metrópoles tem uma relação alta de rede urbana, porém, com capacidade de
gestão inferior a grandes centros. São áreas de influência territorial, caracterizadas como
destino para um conjunto de atividades socioeconômicas por vários municípios. A polarização
de Imperatriz se estende tanto no Estado do Maranhão, como em regiões de outros estados
como Pará e Tocantins, agindo diretamente em outros centros de influência26.
Como tendência de importância regional, a cidade de Imperatriz é considerada o pólo
ou sede da Região Metropolitana do Sudoeste Maranhense27, que, como especifica o artigo 1º
da Lei Complementar Estadual nº 89 de 2005: “é uma unidade organizacional geoeconômica,
social e Cultural, constituída pelo agrupamento dos municípios de Imperatriz, João Lisboa,
Senador La Roque, Buritirana, Davinópolis, Governador Edison Lobão, Montes Altos e
Ribamar Fiquene, que juntas integram a organização, o planejamento e a execução de funções
públicas de interesse comum”.
Figura 4: Região Metropolitana do Sudoeste Maranhense.
Fonte: IBGE - Regiões Metropolitanas, 2009.
É fato que o processo de criação de regiões metropolitanas ocorre a partir do momento
que existe uma polarização de um grande centro, em dimensões físicas e pela densidade
demográfica, com alta taxa de urbanização e, oferta e demanda de produtos e serviços
(FREITAS, 2009). É destacado pelo IBGE (2009) que os pólo ou sede das regiões
26 A cidade de Imperatriz se localiza em média a 600 km de distância das capitais: Belém, São Luís, Palmas eTeresina; e aproximadamente a 250 km de também centros de influência regional como Marabá e Araguaína.27 Lei Complementar Estadual nº 089 de 17 de novembro de 2005.
49
metropolitanas desempenham características de interdependência econômica e a característica
de movimento pendular28 populacional, destacando assim a relação de Imperatriz com os
outros municípios que compõem a RM (região metropolitana).
Assim, como citam Pereira e Silva (2007), o processo ou dinâmica de urbanização, é
desenvolvido através da diversificação, ou complexidade de fatores que incidem sobre o
desenvolvimento das cidades. A capacidade heterogênea do município de Imperatriz é uma
das grandes características que possuem condições de influenciar o crescimento dessa região,
em especial o do setor imobiliário de seu município, contribuindo assim para seu
desenvolvimento, e ascensão ante o território nacional.
28 Deslocamento diário da população ou fluxo de pessoas em função de atividades comerciais ou de moradia.
50
4 – IMPERATRIZ: CARACTERÍSTICAS DE CIDADE MÉDIA E OS DESAFIOS DE
SEU CRESCIMENTO SOCIOECONÔMICO
Identificado o objeto de estudo na seção anterior, é importante destacar quais os
fatores que caracterizam o município de Imperatriz como cidade média, bem como as
condições que impulsionam o rápido crescimento do mercado imobiliário nessa região.
Seguindo os aspectos cronológicos da cidade, principalmente nos últimos doze anos, assim
como em outras localidades de similar porte espalhadas pelo país, é possível perceber uma
gama de fatores responsáveis por tais dinamismos desenvolvidos.
Basicamente na última década, a cidade de Imperatriz transformou-se num pólo de
ensino regional, onde, atualmente conta com diversas faculdades (Faculdade de Imperatriz;
Faculdade Atenas Maranhense; Unidade de Ensino Superior do Sul do Maranhão; Faculdade
de Educação Santa Terezinha; etc.), duas Universidades (uma federal e uma estadual), um
Instituto Federal de Educação e Tecnologia, dentre outros (escolas estaduais, colégio militar,
instituições profissionalizantes), o que acaba se tornando um atrativo para os mais diversos
grupos sociais e, causando fluxo e aumento demográfico na região.
Outro detalhe importante é o destacado por pesquisas recentes como da Revista Valor
Econômico (2012) que apresenta investimentos expressivos que possuem a capacidade de
geração de emprego, e oportunidades na região, através da instalação da empresa SUZANO29
Papel e Celulose que movimentará um faturamento em média de quase três vezes o PIB do
município de Imperatriz, avaliado em torno de R$ 2,7 bilhões por ano. Segundo dados da
própria empresa sua capacidade de produção anual será de 1,5 milhão de toneladas de
celulose derivada de eucalipto, além de expectativa de geração de mais de 3.500 empregos
diretos e 15.000 indiretos, com exportações destinadas a Estados Unidos e Europa, sendo esta,
considerada a mais moderna indústria de celulose no mundo30.
A Secretaria de desenvolvimento Econômico da cidade de Imperatriz destaca que a
empresa SUZANO atua juntamente com 180 prestadoras de serviços e três multinacionais
(Metso; Eka Chemichals/Akzo Nobel; Air Liquide), sendo que das primeiras, 40% são
constituídas de empresas regionais (Revista Valor Econômico, 2012). Essas características de
crescimento econômico e demográfico já são sentidas no município, principalmente no
mercado de imóveis como expansão de construções residenciais e comerciais, condomínios
29 A empresa é a segunda maior produtora de celulose de eucalipto do mundo.30 Ver informações da SUZANO unidade Maranhão.
51
fechados, verticalização, e hotéis lotados na cidade, casos estes que serão mais detalhados no
próximo capítulo através da pesquisa de campo realizada.
Dados da construção civil e Ministério do Trabalho (2012) indicam que existe um
investimento de peso na região, uma vez que a cada dia surgem novos cursos com propósito
de qualificação de mão de obra local, e até a presente data com quantitativo de mais de 3.000
pessoas já empregadas nessa obra. Houve ainda a oferta de curso técnico de celulose e papel,
com parceria entre Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) e Instituto Federal
de Educação, Ciência e Tecnologia do Maranhão (IFMA) que já estão empregados na linha de
produção da empresa SUZANO e, alguns egressos já realizando intercâmbio em outras
unidades existentes no país (Valor Econômico, 2012).
Para representantes da SUZANO na cidade de Imperatriz (2012), um dos principais
atrativos da cidade é dado pela questão geográfica, se tornando uma estratégia para a empresa
que aplica nessa obra um investimento de R$ 5,8 bilhões (quase três vezes o PIB do
município), sendo que dessa forma a fábrica ainda investe em estradas de ferro que irão fazer
conexão com a Ferrovia Norte-Sul, e Ferrovia Carajás até chegar ao porto de São Luís,
encurtando em até quatro dias, as viagens com destino a importadores, em relação aos portos
do sudeste do país.
Segundo informações do governo municipal e estadual (2012), do ponto de vista do
desenvolvimento, os distritos industriais possuem grande capacidade de puxar o crescimento
de diversas cidades e regiões. Sendo assim, uma das propostas políticas que são aplicadas na
cidade de Imperatriz, é o oferecimento e comercialização de áreas para instalação de empresas
do setor com subsídios de até 80% do valor de mercado e facilidades de pagamento durante
um período de até dez anos.
Como explicado no capitulo anterior31, as políticas públicas também são essenciais
para que haja fomento e competição nos diversos setores econômicos existentes, como forma
de melhorias socioeconômicas em uma determinada localidade, porém, não devendo ser essa
a única opção de atuação do poder público, mas, uma atividade no sentido de parceria e
melhoria no âmbito local, regional e nacional.
Assim como o mercado atacadista de Imperatriz que supri a necessidade de consumo
regional, o comércio varejista, e o de prestação de serviços, que anteriormente se mostravam o
principal meio de atividade econômica da região, gerando o segundo maior PIB do Estado do
31 Ver figura 1.
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Maranhão segundo dados do IBGE (2010), outros grupos setoriais também investem de forma
intensiva nesse município, mostrando cada vez mais a dinâmica que estabelece nessa área.
Com a diversificação de serviços e mudanças na demanda do consumidor que cada
vez mais exige os conceitos de qualidade de serviços adquiridos, o Grupo Franere (2012)
entregou recentemente a cidade de Imperatriz um grande shopping Center (Imperial
shopping) com 190 lojas e quatro salas de cinema como resultado de uma aplicação de
investimentos de R$ 80 milhões, promovendo assim, oportunidade de emprego local e opções
de lazer e entretenimento à população, mostrando que o processo empreendedor não é típico
de grandes metrópoles, mas também de cidades médias em contínua expansão.
Imagem 1: Vista Aérea da Área de Construção do Imperial Shopping (Imperatriz-MA).
Fonte: Acervo fotográfico de obras do Imperial Shopping, 2012.
Como já tratado neste trabalho, grandes empreendimentos também trazem benefícios
às partes estruturais das cidades em que estes se instalam. Como exemplo de externalidades
dessas obras, muitos bairros e localidades outrora esquecidos ou desconhecidos da maior parte
da população se moldam em quesitos de infraestrutura, onde novas vias de acesso são abertas,
além de valorização dos imóveis locais que antes possuíam baixo preço de mercado.
Outro ponto é a expansão de atividades estabelecidas em locais mais distantes do
centro das cidades, o que acaba beneficiando as regiões periféricas existentes, sendo que dessa
forma acaba ocorrendo uma descentralização urbana das atividades comerciais desenvolvidas.
Juntamente a essas perspectivas e iniciativas de crescimento, a cidade de Imperatriz apresenta
53
aparentemente um modelo de utilização do solo32 e leis de manutenção de áreas de imóveis
que muitas vezes não são cumpridos.
Imagem 2: Área Urbana de Imperatriz-MA.
Fonte: Google, 2012.
Apesar de ser um centro de respaldo polarizador logístico, econômico, cultural e
político, com a crescente caracterização de crescimento, o município ainda se mostra carente
no aspecto de fiscalização e conscientização social da área urbana por parte da população
local.
O nível de densidade urbano se estabelece aproximadamente em 95% do território da
cidade, sobrando em torno de 5% de zona rural (IBGE, 2010), e é comum a não manutenção
de áreas e terrenos muitas vezes abandonados, ocasionando certo contraste no ambiente
paisagístico. Outrora ocorra uma possível valorização territorial de áreas privadas devido ao
processo ocasional de externalidades, o meio urbano sofre com a precariedade paisagística
decorrente de contrastes de grandes construções e áreas próximas praticamente
“abandonadas”.
A imagem a seguir proporciona uma visão da realidade de vários pontos distribuídos
pela área central da cidade de Imperatriz, onde é possível observar certo contraste,
transmitidas do nível de construções de empreendimentos variados, e, em contrapartida áreas
32 Ver Lei de Zoneamento, Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de imperatriz.
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“abandonadas” que possibilitam externalidades consideradas negativas do ponto de vista do
crescimento urbano.
Imagem 3: Terrenos Abertos ao Redor de Construções em Imperatriz.
Fonte: Acervo fotográfico do autor, 2012.
Para Barbosa (2010) essas ações são expressões da má utilização do solo, problema
existente na maioria das cidades, onde os proprietários de terrenos possuem como único
objetivo a valorização econômica local, proveniente das obras desenvolvidas por terceiros ou
de melhorias realizadas pelo poder público. Outro ponto é a falta de muros, ou manutenção de
cercas de proteção, auxiliando a concentração de lixo por parte dos moradores locais,
prejudicando o bem estar social e o ambiente.
A existência de áreas desocupadas pode permitir ao empreendedor visualizar a
capacidade de instalações de empreendimentos capazes de gerar lucro e externalidades locais,
mas, ao mesmo tempo pode causar aspectos negativos como a especulação imobiliária que
cria os mecanismos futuros de segregação socioeconômica em uma região (BARBOSA,
2010).
Como caracterizada devido à sua importância regional e nacional, a cidade de
Imperatriz, assim como outras localidades no país, principalmente as cidades média que
possuem um processo de estruturação e adaptação quanto ao crescimento urbano
diferenciados de grandes metrópoles, merecem atenção excepcional quanto suas leis
específicas de manutenção de terrenos, além de atualização constante de sua área de
abrangência para uma melhor administração territorial e controle de mecanismos em geral que
prejudicam o desenvolvimento desses centros.
55
4.1 – O MERCADO IMOBILIÁRIO IMPERATRIZENSE E O SEU ASPECTO
URBANÍSTICO
A dinâmica imobiliária em médias cidades acompanha o ritmo de crescimento
socioeconômico local (seja de forma positiva ou negativa), uma vez que o grande número de
empreendimentos existentes em uma região possui a capacidade de pressionar mudanças cada
vez mais explícitas no aspecto urbanístico de uma localidade. O próprio aumento
demográfico, e abertura de grandes empresas (indústrias, shoppings, supermercados, entre
outros) moldam a característica urbana de novos centros, criando e alterando a estrutura e o
padrão de vida da população (ASSIS; RODRIGUES, 2008).
Característico de cidades em expansão territorial urbana, várias unidades habitacionais
são construídas no dia a dia para todas as faixas de renda existentes no município de
Imperatriz. Através de recursos oriundos do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC-
2), o governo federal aplica no mercado local pelo Minha Casa Minha Vida (2012) a
construção de mais de duas mil moradias para famílias com menor poder aquisito no distrito
urbano de Imperatriz.
Nesse médio centro ainda são comercializados lotes e terrenos em diversos pontos da
área da cidade, além de condomínios residenciais fechados e edifícios de médio e alto padrão.
Atrelado a esse conjunto, a crescente “verticalização”, ou expansão urbana para o alto chama
a atenção partindo do princípio de que quando surgem grandes obras, principalmente prédios,
a paisagem muda, e a essa surge à distinção de que um determinado ambiente começa a sofrer
grandes mudanças.
No Brasil, a cronologia de edificações e novas estruturas no ambiente urbano remetem
como origem principalmente a cidade de São Paulo e seus “arranha céus”, como tendência de
expansão vertical de grande influência, caracterizados como mudanças e avanços nas técnicas
desenvolvidas pela construção civil no país. Nos últimos anos, porém, essa nova dinâmica
urbana não é mérito apenas de grandes metrópoles, e chamam a atenção também em
localidades médias (TOWS; MENDES, 2011).
Nesse contexto, o espaço urbano se torna uma produção ou reprodução das estruturas
de poder da sociedade, já que a verticalização impõe as temáticas do desenvolvimento urbano
atual, sendo um reflexo do crescimento espacial, através de suas alterações paisagísticas no
modo de vida das cidades médias e de metrópoles. Outra característica é que as cidades de
médio e grande porte apresentam desde a metade do século XX uma acelerada e intensa
56
mudança de área rural para área urbana, como forma de atender os interesses de empresas ou
grupos de classes dominantes (TOWS; MENDES, 2011).
Na cidade de Imperatriz não é diferente, o crescimento verticalizado ocorre
principalmente nos bairros considerados centrais da cidade, ou próximos deste, apresentando
e se comercializando apartamentos com preços médios de até R$ 3.600 o metro quadrado33.
Uma característica interessante do mercado imobiliário é que imóveis usados também
possuem um valor alto de mercado, resultado do privilégio da localização.
Figura 5: Mapa dos Bairros da Cidade de Imperatriz-MA.
Fonte: SOUSA, 2009 (A cidade na região e a região na cidade).
A localização e os benefícios estruturais de um determinado setor são diferenciais em
valores de terrenos e imóveis. Seguindo a lógica de mercado, os imóveis usados muitas vezes
possuem valores mais altos do que imóveis novos, uma vez que, em sua maioria, aqueles
estão inseridos numa área mais central da cidade, e, os imóveis novos são construídos mais
afastados do centro da área urbana.
Prova destes fatores é o crescimento diferenciado dos bairros devido às peculiaridades
do mercado imobiliário. Segundo estudos e entrevistas realizadas para elaboração deste
trabalho, realizada junto a corretores imobiliários da cidade de Imperatriz, os bairros a oeste, e
33 Valor médio de um apartamento de 120 m² (pesquisa de campo), 2012.
57
centro da cidade são os que possuem maior valor de mercado devido às estruturas e dinâmicas
comerciais locais.
Devido ao “inchaço” urbano localizado na área central da cidade, também é grande a
oferta de imóveis em áreas mais afastadas e novos bairros que vão surgindo devido à
necessidade de expansão urbana, com um preço bem mais acessível para famílias com renda
mais baixa, porém, a localização se torna mais distante dos serviços e infraestrutura urbana
disponível.
Imagem 4: Construções mais Distantes do Centro da Cidade.
Fonte: Acervo fotográfico do autor, 2012.
Outro ponto, é que existe uma maior parte de terrenos que outrora eram considerados
desvalorizados, e que são barganhados por construtoras ou incorporadoras, devido à escassez
de áreas no centro ou especulação de preços dos locais disponíveis, sendo essa uma
oportunidade de negócio para empresários, além de garantir negociação com uma parcela
crescente da população que está inserida na denominada “classe C”.
Essas mesmas áreas anteriormente consideradas sem valor, iniciam seu processo de
transformação, e a área urbana da cidade de Imperatriz começa a mudar atrelada a tais fatos.
O alto preço de imóveis em áreas mais nobres do município faz com que famílias em sua
maioria optem pela disponibilidade de empreendimentos mais distantes, em face aos
rendimentos disponíveis, porém, analisando os aspectos de mercado, quando o ritmo de
lançamentos imobiliários diminuírem em algum momento, a lógica é que as áreas periféricas
também sofram com tendências de especulação.
Barbosa (2010) explica que o processo urbano modifica e redefine os segmentos e
morfologias das cidades, em especial a de regiões médias. O tecido ou malha urbana de
58
centros de influência iniciam seu processo de modernização, e juntos a esses fatos, trazem
consigo a utilização do solo inserida ao processo de capitalismo, onde apenas quem possui
maior poder econômico, é capaz de absorver as demandas expostas no mercado.
4.2 – O CRESCIMENTO VERTICAL CONCENTRADO NOS BAIRROS NOBRES DE
IMPERATRIZ
A expansão imobiliária imperatrizense apresenta obras vinculadas a grandes
investimentos na cidade, e, essa gama de construções é bastante ampla através de seu
crescimento vertical principalmente em bairros nobres da cidade. Enquanto essas localidades
possuem maior variedade de prédios e edifícios de alto padrão, os condomínios horizontais
também se mostram em alta, porém, em localidades mais distantes do centro da cidade.
Através dessa desenvoltura, bairros como Três poderes, Juçara e Maranhão Novo, e
obras próximas á Avenida Beira Rio, lideram o ranking de obras verticalizadas nessa
localidade, bem como o maior preço por metro quadrado na região, com apartamentos
voltados principalmente para classes “B” e “C”.
Imagem 5: Prédios em Áreas Nobres da Cidade.
Fonte: Acervo Fotográfico do Autor, 2012.
Com opções de venda e financiamento, ou propostas de aluguel, esses locais são
destinados e vistos como oportunidades de negócios por pessoas que muitas vezes apenas
possuem o apartamento vago como forma de agregação de renda mensal, e não de moradia34.
As áreas que possuem maior concentração de prédios e obras verticais possuem público
34 Informações obtidas e verificadas in loco.
59
diferenciado devido aos serviços e infraestrutura disponível, com apartamentos35 que podem
variar de R$ 200.000,00 a R$ 850.000,00.
O bairro nobre dos Três Poderes em Imperatriz é a localidade que possui maior
concentração de obras verticalizadas, chegando a mais de vinte pontos entre edifícios já
construídos e em construção. Os imóveis usados também possuem destaque, com casas bem
construídas e áreas amplas, a maioria possui um valor de mercado superior a um milhão de
reais.
Imagem 6: Construções Verticais em Bairros Nobres.
Fonte: Acervo Fotográfico do Autor, 2012.
Com praças arborizadas e coleta de lixo em dia, policiamento ostensivo, serviços
comerciais e bancários, escolas, e infraestrutura de bom nível, esse bairro é um dos mais bem
estruturados da cidade, destinado principalmente à população de maior poder aquisitivo
disponível. No local ainda estão em andamento à construção de hotéis como o conhecido Soft
Inn36 e outros tipos de empreendimentos em localidades que antes eram ocupados apenas por
áreas de usinas de arroz e outros tipos de produtos.
Dessa forma, é percebível que as variáveis que influenciam os aspectos de consumo,
em especial o do mercado de imóveis, são um conjunto de determinantes necessários e
atrelados às características físicas, como vizinhança, segurança, boa localização e
externalidades que possam suprir a capacidade e satisfação dos consumidores (ARRAES;
FILHO, 2008). Do ponto de vista social, percebe-se que por algum motivo, a estrutura dessa
localidade é trabalhada de forma diferenciada tanto pelo poder público, quanto pela oferta de
serviços privados, porém, o aspecto socioespacial é dinâmico, e altamente atrelado ao capital
35 Apartamentos com 120 m², de dois ou três quartos.36 Pertencente ao grupo BHG-Solare.
60
econômico disposto, merecendo um olhar mais analítico e profundo para que haja algum tipo
de observação ainda implícita no processo de urbanização local.
O fato é que para a avaliação imobiliária, os mecanismos ou variáveis de identificação
que influenciam no quesito preço, devem ser preponderantes à medida que existam variações
de categorias que possam suprir a demanda existente. Assim, é possível perceber que o
mercado de imóveis, é preponderantemente diversificado, e aparentemente diferente de outros
de outros tipos de mercados devido sua complexidade.
A elaboração de valores de imóveis de certa forma se apresenta divergente, qualquer
diferencial ou desigualdades entre lotes, terrenos, casas, ou uso do solo pode gerar
desigualdade entre bens que muitas vezes estão próximos, desvalorizando um, ou valorizando
outro. Em bairros nobres de médias ou grandes cidades, o aspecto de segregação espacial é
apenas um fato, sendo que localidades de alto padrão é o ponto principal de atuação de
empresas imobiliárias, incorporadoras e construtoras, com base no poder de compra local.
Através do crescimento imobiliário, as localidades ou cidades médias podem
demonstrar o seu marco de evolução, mudando de forma profunda e planejada suas estruturas
urbanas, principalmente através do crescimento vertical, porém, na prática, esse processo
ainda aparenta estar subordinado a interesses de atores ou grupos que possuem capacidade de
influenciar esses espaços (MARANDOLA Jr, 2010).
4.3 – A ATIVIDADE IMOBILIÁRIA NO MUNICÍPIO DE IMPERATRIZ
O mercado imobiliário representa um forte eixo ou suporte na estrutura urbana,
demonstrando consistente ligação entre outros setores de expressão econômica como
industrialização e prestação de serviços, valorizando aspectos socioeconômicos e se tornando
uma produção ou reprodução do processo de urbanização. O crescimento e os métodos que
ocasionam expansão do setor urbano representam a identidade em que tais variáveis ocorrem
(CAMPOS FILHO, 2001).
O crescimento urbano acelerado de Imperatriz, ao mesmo tempo em que representa
sua capacidade de desenvolvimento, ocasiona oportunidades de negócios para
empreendedores que trabalham em atividades centrais e complementares do setor,
fomentando assim a capacidade de produção dos diversos tipos de serviços que auxiliam a
expansão do mercado imobiliário. Várias são as oportunidades que surgem na economia
imperatrizense através das atividades imobiliárias, assim como os investimentos nessa área,
61
surgem de forma explícita, oriunda do desenvolvimento emergente da variedade de segmentos
implantados na cidade.
Uma atividade que chama a atenção devido à expansão do crescimento urbano é a de
técnico em transações imobiliárias, que é uma formação exigida para pessoas que trabalham
no mercado imobiliário e são responsáveis pela comercialização de compra e venda de
imóveis em território nacional. Segundo dados do Conselho Regional de Corretores de
Imóveis do Maranhão (CRECI, 2012), atualmente existem 39 empresas imobiliárias na cidade
de Imperatriz e 248 corretores37 cadastrados.
Esses números a cada três meses 38 tendem a se modificar em vista da oferta de
emprego e necessidade do mercado frente à quantidade de investimentos e obras realizadas na
cidade. As incorporadoras imobiliárias prestam os mais diferenciados tipos de serviço no
nesse setor, e a busca e venda de condomínios, casas, ou ambientes comerciais se mostra um
mercado bastante promissor nessa localidade.
Imagem 7: Vista Parcial da Área Central de Imperatriz.
Fonte: Assessoria de Comunicação da Prefeitura de Imperatriz (Acervo), 2012.
A demanda existente no mercado imobiliário de Imperatriz se mostra forte, uma vez
que o número de empreendimentos aumenta a cada dia, auxiliando também outras atividades
37 Dados obtidos junto ao CRECI-MA em julho de 2012.38 Tempo do curso de formação ministrado pelo CRECI-MA.
62
do setor de construção, além da necessidade de profissionais com qualificação necessária que
possam suprir a necessidade dos trabalhos ofertados pelo setor. O aumento demográfico,
através da vinda de profissionais especializados pessoas que buscam emprego nessa região
tem modificado a estrutura urbana de Imperatriz, proporcionando um crescimento
diferenciado em seus vários aspectos e inserindo a mesma na lista de cidades médias
brasileiras em constante expansão.
Essa expansão imobiliária também desenvolve mercados diversos em outras
localidades, fruto da condição de região de influência, como no Estado do Tocantins, em sua
região norte, que faz fronteira com a cidade de Imperatriz através do rio Tocantins e que são
interligadas através da ponte Don Affonso Felippe Gregory.
Contudo, através desses e outros aspectos aqui apresentados, a cidade de Imperatriz
aparenta possuir condições que possam manter o mercado imobiliário aquecido por um bom
tempo, sendo que as condições dinâmicas e estruturais ainda mostram perspectivas de
desenvolvimento constante, porém, que deve ser acompanhado de forma analítica para um
melhor equilíbrio social no contexto urbano.
O mercado imobiliário pode ser considerado uma alavanca de desenvolvimento
econômico, desde que a gestão desse setor seja realizada de maneira estratégica buscando
sempre a maximização de serviços e seu equilíbrio entre oferta e demanda (PAIVA, 2007). As
políticas públicas, e o crédito disponibilizado a população, são ferramentas que proporcionam
“acesso” da sociedade a expansão vivenciada em cidades médias, porém, é necessário garantir
compatibilidade e combate á possíveis problemas que surgem no decorrer do processo de
dinâmicas de desenvolvimento urbano e regional.
63
5 – DELIMITAÇÃO E APLICAÇÃO DA PESQUISA DE CAMPO
A primeira parte da pesquisa que define este trabalho foi realizada através de
levantamento bibliográfico (livros, revistas, artigos) que tratassem sobre o mercado
imobiliário de maneira geral, assim como análise de crescimento de cidades médias no Brasil,
logo após, foram adquiridos jornais locais de grande circulação que possuíssem informações
sobre investimentos no município de Imperatriz, além de dados da Prefeitura Municipal.
Posteriormente, foram trabalhados e analisados os dados de mudanças regionais
estabelecidos pelos critérios de estudos do IBGE (censo, demografia, polarização, economia,
saúde, etc.), e estabelecido comparativos significativos dos anos de demonstração de
resultados de 2000 e 2010. Juntamente a essa etapa, foi realizada uma busca sobre Leis do
município que contemplassem o uso do solo, e aspectos urbanísticos, bem como levantamento
da existência de metodologias de elaboração de valores de terreno e imóveis (IPTU).
Num segundo momento foi necessário identificar quais atores e variáveis que seriam
capazes de fornecer os dados e informações condizentes com a proposta de investigação
científica. Dessa forma, chegou-se ao princípio de que o grupo possuidor de dados necessários
que pudessem explicar o crescimento e desenvolvimento do mercado imobiliário seria
composto pelos corretores, ou técnicos em transações imobiliárias, que possuem atividade
comercial ativa, e que atuem na cidade de Imperatriz.
Levou-se em consideração que esses profissionais possuem alto grau de conhecimento
do campo de pesquisa, bem como informações não explícitas à maioria da população local
que demanda os diversos tipos de serviços disponibilizados por incorporadoras e construtoras,
além de aproximação direta com o público consumidor do município.
Após visita ao conselho regional de corretores imobiliários do Maranhão 39 , foi
constatado que existiam na cidade de Imperatriz (até o mês de julho40 do presente ano) 39
empresas imobiliárias ou incorporadoras estabelecidas no município, e um total de 248
profissionais do ramo imobiliário nessa localidade. Deste número de profissionais, foram
realizadas entrevistas formais e informais com um total de vinte e três (23) corretores ativos41
e atuantes da cidade de Imperatriz.
A pesquisa realizada junto aos corretores imobiliários foi desenvolvida durante o mês
de julho e início de agosto de 2012, com uso de entrevistas semiestruturadas, onde o roteiro se
39 Delegacia regional de corretores imobiliários de Imperatriz.40 Dados obtidos junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Imperatriz-MA, 2012).41 Obrigações atualizadas perante o regimento do CRECI-MA.
64
desenvolvia e ao mesmo tempo, surgiam novas informações que eram descritas de forma
detalhada através da informação e visão dos profissionais do ramo imobiliário, que possuíam
dados e informações importantes para compreensão das condicionantes que impulsionavam o
desenvolvimento do setor e da cidade como um todo.
A escolha pela entrevista semiestruturada se deu pelo fato de que o pesquisador apesar
de seguir uma sequencia de questões previamente definidas, ainda sim possui capacidade de
direcionar a discussão com perguntas adicionais, evitando que o informante “fuja” do tema, e
ao mesmo tempo, tire dúvidas em relação a perguntas que, não foram contempladas com
ocorrência de respostas claras, objetivando ainda mais os pontos específicos esperados
(QUARESMA, 2005).
As entrevistas ocorreram em incorporadoras e imobiliárias da cidade, bem como em
stands de vendas estabelecidos pelas empresas. Alguns dos entrevistados optaram por
conceber suas falas em escritórios particulares, uma vez que os corretores em sua maioria, não
possuem vínculos empregatícios com corretoras, já que vários desses profissionais prestam
apenas serviços de vendas, sendo que por lei 42 é necessário um intermediador entre
compradores e vendedores no que confere a negociação de lotes, terrenos, imóveis, entre
outros.
Nesses termos, o roteiro de entrevista (ver Apêndice) continha sete questões principais
que buscavam determinar a dinâmica de desenvolvimento imobiliário na cidade de Imperatriz
(além de informações adicionais dos próprios profissionais). Aplicada junto aos corretores, as
entrevistas, duravam em média vinte e cinco minutos, com interações e anotações das
informações e gravações em áudio para um melhor enfoque e qualidade dos dados obtidos.
Realizada esta etapa, foi estabelecido um parâmetro de análise para desenvolvimento
textual da pesquisa de campo, onde se elaborou comparações, buscando correlação das
questões de pesquisa expressadas por autores e teóricos explicitados neste trabalho, com as
informações e discursos estabelecidos pelos corretores imobiliários de Imperatriz que foram
entrevistados.
5.1 - RESULTADOS E DISCUSSÕES
Neste capítulo serão detalhadas as observações e explanações dos entrevistados da
presente pesquisa, onde se encontram as análises e as características comparativas, com idéias
42 Ver Decreto nº 81.871 de 29 de junho de 1978.
65
e teorias apresentadas por estudiosos do campo do desenvolvimento regional, urbano, e das
dinâmicas de mercado imobiliário. Nesse ponto, e com base nas declarações dos corretores de
imóveis de Imperatriz, também são exploradas as condicionantes que formam as
condicionantes de vantagem competitiva estratégicas, que possuem capacidade de puxar ou
alavancar o desenvolvimento socioeconômico do objeto de estudo.
Do mesmo modo, serão apresentados os desafios e perspectivas do mercado de
imóveis em Imperatriz, além de diferencias que podem inibir os problemas de bolhas de
mercado que possuem capacidade de prejudicar o setor em estudo. Vale ressaltar que
referente ao levantamento bibliográfico e pesquisas realizadas sobre o assunto, não se
encontrou necessariamente uma teoria voltada para o que dinamiza a evolução do mercado
imobiliário em geral.
O que se apresenta em sua plenitude são funções em potencial que condicionam as
características de evolução urbana que moldam o aspecto de uma região através de:
crescimento verticalizado de forma acelerada, construções de condomínios, e especulação
imobiliária na venda e preço de aluguéis de imóveis.
Partindo dessa premissa, neste capítulo, se pretende tratar essa evolução setorial de
mercado, não apenas no sentido de inovação, mas também do ponto de vista de estratégias
competitivas de mercado e suas forças de impulsão para concretização de investimentos na
área, traçando uma nova visão principalmente através dos estudos de vantagens competitivas
de Porter (1993), que discute as forças de desenvolvimento de uma determinada área,
mostrando assim uma variação que pode levar em conta os aspectos heterogêneos
responsáveis por tal fato.
Neste capítulo, não será demonstrado um estudo de aglomerados, arranjos produtivos
locais, ou similares, mas, apenas o mercado de imóveis e sua dinâmica socioeconômica, como
princípio de entendimento de um setor tão importante de negócios atual, que possui
capacidade de desenvolvimento, crescimento e ao mesmo tempo molda as características de
cidades médias em geral.
5.2 - O MERCADO IMOBILIÁRIO E A COMPETIÇÃO SETORIAL COMO FATOR DE
DESENVOLVIMENTO
Uma das destrezas que o mercado de imóveis em geral possui é a sua capacidade de
fomento entre variáveis complementares que dinamizam a capacidade de desenvolvimento
local e regional, fato esse que ainda é mais aparente em estudos sobre médias cidades. Essa
66
estrutura econômica faz parte de uma vantagem competitiva intra e intersetorial capaz de
fornecer subsídios necessários quanto ao crescimento e valorização urbana de centros em
expansão.
Porter (1993) descreve que as empresas de um determinado setor, geograficamente
concentradas, desempenham vantagens competitivas por meio de produtos diferenciados com
preços elevados, oferecendo bens e serviços de qualidade e eficiência, proporcionando assim
crescimento produtivo de uma maneira geral. Essa observação fica clara quando analisada
junto à informação explanada pelos corretores imobiliários, entrevistados, os quais citam:
(...) O mercado e a cidade de Imperatriz estão aquecidos por conta da quantidade de
empreendimentos que o setor oferece pra sociedade. (...) Cada grupo existente na
cidade busca oferecer a maior quantidade de produtos possíveis pro povo, por que
tem clientela pra isso entende? (...) Essa briga é boa tanto pro setor, quanto pra
cidade. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) nesse semestre nós vamos lançar mais seis empreendimentos (...) é verdade que
tem empreendimento de outros grupos, você tá certo! (...) nós estudamos através de
pesquisa o que o cliente quer (...) a gente agrega serviço no empreendimento (...) é
tendência de diferencial no mercado. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) O boom imobiliário que está ocorrendo desde os últimos dez anos, hoje, é
disputado acirradamente por muita empresa que já está estabelecida na cidade, e
outras que querem se instalar aqui (...) quem ganha com isso é Imperatriz e seus
próprios moradores. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).43
A visão do mercado imobiliário, explicitada de forma competitiva na fala dos
corretores de imóveis, demonstra que o aquecimento do setor, em decorrência de um ambiente
dinâmico no que discerne a quantidade de empreendimentos existentes, se torna benéfica,
uma vez que o setor e a rede de serviços complementares acabam fomentando
socioeconomicamente a região.
O ambiente econômico, derivado do ramo imobiliário traz uma profunda perspectiva
de melhoria urbana, sendo que o setor é dimensionado através de um conjunto de atividades
que ao serem exploradas e aquecidas, tornam a localidade ou realidade a que estão inseridas
em um crescimento extraordinário não apenas desse eixo específico da economia, mas de uma
gama de ações existentes na estrutura de um município (WISSENBACH, 2008).
43 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
67
Nesse ponto, é possível observar que a estrutura socioeconômica em larga expansão, e
seu processo de competição setorial se torna uma ferramenta que produz capacidade de
desenvolvimento regional, já que agrega através de diversas especificidades, uma relação de
melhoria ao contexto em que está inserido, principalmente em cidades médias, uma vez que
essas apresentam crescimento muito mais acelerado que em metrópoles.
Através dessa perspectiva, os fatores de produção local se tornam valorizados, e, o
mercado de trabalho se torna fortificado devido a crescente oferta de serviços e vagas
existentes, os quais contemplam setores diversificados, gerando renda e melhorias a
sociedade. Os corretores que participaram da pesquisa citam:
(...) O momento é bom, tem emprego pra quem tem qualificação (...) a imobiliária
ganha, a construtora ganha, o pedreiro, o arquiteto, o engenheiro, os técnicos de
áreas diversas. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Existem muitos empreendimentos na cidade, o que demanda muita mão de obra
(...) os trabalhadores tem renda atualmente, e essa renda circula na cidade. Isso é
bom, o comércio ganha com isso, a sociedade ganha com isso. (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).44
Assim, é importante ressaltar o “peso” do setor imobiliário em plena expansão como
fonte e capacidade de desenvolvimento socioeconômico regional, onde é possível explorar
através de inovações, produtos e, serviços, a complementaridade produtiva que pode ser
considerada altamente positiva e que deve ser encarada como uma das características
responsáveis pelo crescimento da cidade de Imperatriz.
No entanto, foi preocupante, e importante, indagar os corretores sobre aspectos de
demanda local, uma vez que só é possível perceber a lógica de desenvolvimento imobiliário
através de uma compreensão de como é exercido o equilíbrio entre oferta e consumo do
mercado em estudo. Martine e McGranahan (2010) apresentam que é necessário identificar e
planejar de forma antecipada o crescimento urbano, administrando de forma harmoniosa a
expansão das cidades, como forma de inserção social.
Esse ponto chama atenção pela casualidade de acesso dos contingentes com menor
poder aquisitivo, que geralmente são a maior parcela da população, e, que muitas vezes não se
tornam beneficiados com o crescimento de uma localidade, fato que tem se apresentado
44 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
68
enraizado desde o início do processo de transição urbano brasileiro (MARTINE;
MCGRANAHAN, 2010). Todavia, os entrevistados citam:
(...) O que tem no mercado local hoje, e o que ainda vai ser lançado pra população, é
tudo de acordo com estudos de mercado (...) tem condomínio fechado, conjunto
habitacional pra classe A, B e C; loteamentos e conjuntos populares. (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) De fora se tem essa preocupação, mas tudo é pesquisado antes (...) te digo que
os lançamentos são voltados pra realidade da cidade. (Corretor Entrevistado).
(Informação Verbal).
(...) Tudo que você pensar que tem pra se vender no mercado imobiliário daqui é
consequência de uma pesquisa antes, não tem como não ser (...) tudo que tem aqui é
se pensando no bem social e econômico da população. (Corretor Entrevistado).
(Informação Verbal).45
A informação fornecida pelos entrevistados remete a questões pertinentes, e que
chama a atenção quanto ao tipo de pesquisas que são realizadas envolvendo o mercado de
imóveis, uma vez que através de observações in loco, é possível perceber a diferença e, o
nível de investimentos realizados em bairros considerados nobres, e localidades mais
periféricas.
Um fato curioso em torno da dinâmica de mercado é que segundo informações obtidas
na pesquisa, apesar de existirem uma quantidade maior de empreendimentos concentrados em
áreas nobres, esse desempenho se mostra viável em face das especulações e disputas de
mercado entre incorporadoras e construtoras na cidade de Imperatriz. Ou seja, o rápido
processo de mudanças no ambiente urbano, cria uma corrida entre vendas e compras de
imóveis locais.
Os imóveis usados, muitas vezes possuem maior valor de mercado que os imóveis
novos. Esse fato se dá principalmente por pessoas que visando o acelerado nível de
investimentos locais, vendem suas casas em áreas centrais da cidade (onde os principais
compradores são empresas que querem investir em pontos estratégicos), e adquirem
residências em áreas periféricas da cidade.
45 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
69
(...) A verticalização da cidade é uma consequência (...) tem muito cliente de cidade
grande que quer vir pra cá, e que tem dinheiro (...) esse povo todo é trazido pela
oferta de emprego também. Ao mesmo tempo eles crescem com a cidade, e os
moradores antigos veem nisso uma oportunidade de negócio (...) eles vendem suas
casas tentando praticar um bom negócio, e os grupos que investem no mercado de
imóveis aproveitam esse fator pra criar novos empreendimentos na cidade. (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).46
Essa informação é importante para compreensão da lógica de consumo existente no
município de Imperatriz no setor de estudo, o qual demonstra a especificidade do cliente em
potencial existente nessa região, além de conhecimento das condicionantes existentes nesse
mercado. Em termos de fomento da atividade imobiliária, moradores e investidores criam
fatores de vantagem competitiva regional, onde o mercado se molda face às necessidades de
rendimentos existentes em uma economia com novos processos de maximização de lucros.
Porter (1993) destaca que as tendências de mercado se desenvolvem como novos
paradigmas de desenvolvimento, destacando ainda que na competição real, e não estática, o
princípio de inovação e processos se transferem passivamente para as formas de obtenção de
maior lucratividade possível. Assim, o segmento imobiliário local, se reflete como uma fonte
específica de vantagem competitiva tanto para moradores e compradores que vem nesse eixo
da economia uma oportunidade de negócios, e, que ao mesmo tempo funciona como mola de
crescimento e valorização econômica.
Os aspectos de competição setorial também se mostram determinantes, por criarem
condições de melhorias quanto aos tipos de serviços oferecidos como resultantes dos
investimentos imobiliários existentes. Para Melazzo (2010), o mercado imobiliário, em
especial em cidades médias, cria impactos que produzem uma atividade de recursos capazes
de se configurar como relevantes no processo de geração de riqueza local, onde afeta
diretamente a estrutura urbana através de sua permanente transformação e utilização do solo.
Santos e Chaves (2009) destacam, porém, que o acelerado processo de urbanização e
competição imobiliária por parte de moradores e empreendedores, pode acarretar em um
processo socioeconômico negativo ao contexto em que está inserido, provocando entre outras
coisas, o surgimento da especulação no mercado de imóveis de uma localidade. Indagados
sobre tal ponto, os corretores citam:
46 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
70
(...) O nível de investimentos pode gerar uma especulação, mas o mercado convive
diariamente com isso (...) em qualquer ramo tem especulação, só que isso é uma
prática realizada geralmente pelos moradores antigos que querem vender seus
imóveis. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Os moradores antigos praticam isso sim, mas as empresas também praticam a
barganha com eles, as propostas são sempre boas (...) e todo mundo sai satisfeito no
final das contas. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Realmente o preço dos imóveis tem subido aqui em Imperatriz, mas por parte de
imóveis antigos (...) os empreendimentos que são viabilizados pra população são
dentro do poder de compra da população (...) essa especulação só tem surgido mais
por parte de donos de terrenos que estão com um olhar de lucro por causa do período
aquecido. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).47
Os corretores entrevistados atribuem que atualmente o processo especulativo encontra-
se de forma aparente no mercado imobiliário imperatrizense, mas se apresentando
principalmente no valor de venda e aluguel de imóveis usados no município. Já os imóveis
novos possuem um valor mais “acessível”, e condições de aquisição mais brandas, devido ao
fator de competição entre incorporadoras e construtoras locais.
É fato que a especulação imobiliária tem um papel preponderante no desenvolvimento
urbano, porém, é importante salientar que esse processo deve ser observado com rigor,
principalmente do ponto de vista de “vazios urbanos”, onde os moradores esperam apenas que
ocorra a valorização do imóvel ou terreno com o aquecimento de mercado (SANTOS;
CHAVES, 2009).
Outro ponto em destaque é o crescimento das áreas periféricas que segue uma
trajetória de não planejamento, onde famílias que possuem imóveis no centro acabam
vendendo estes em busca de um valor considerável e, acabam se transferindo para áreas mais
afastadas do centro da cidade, exigindo assim uma atuação forte de acompanhamento por
parte do poder público, principalmente no quesito de serviços essenciais a população.
47 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
71
5.3 - FORÇAS DE DESENVOLVIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO
Atrelado à realidade de fomento socioeconômico, e a competição que o mercado
imobiliário imperatrizense passa atualmente, surgem questões, ou reflexões que se fazem
necessárias quanto ao entendimento das forças que possuem capacidade de promover e
alavancar o crescimento e expansão urbana da localidade em estudo.
Porter (1993) enfatiza que as empresas ou regiões que obtêm vantagens competitivas
em um determinado setor, são as que identificam necessidades de novos mercados e agem de
forma agressiva em sua exploração. Essa realidade é observada atualmente no mercado
imobiliário de cidades médias e metrópoles, porém, de forma mais profunda, surgem
inquietações que despertam a necessidade de entendimento da lógica e comprovação de forças
que promovem esse desenvolvimento no setor de imóveis, e, que merecem especial atenção
em uma pesquisa.
Essas forças, ou determinantes, aparentam funcionar com um sistema que, interligado,
exerce uma capacidade de orientação de recursos e práticas especializadas, criando uma
dinâmica que possui características de inovação e investimento em uma determinada
localidade (PORTER, 1993). Assim, através da oportunidade das entrevistas realizadas, se
buscou informações na pesquisa sobre quais seriam os fatores responsáveis, ou que de alguma
forma influenciam o nível de investimentos no setor imobiliário local, onde, os corretores que
participaram da pesquisa citam:
(...) O mercado imobiliário daqui tinha um bom nível, vem muita gente pra cidade
por causa do comércio, ou pra estudar, então aluguel e casa pra comprar já tinha
procura boa, mas o boom aconteceu mesmo com a vinda da Suzano pra cá (...) desde
a construção da Hidrelétrica lá em estreito já estava animado (...) outro ponto é a
administração da cidade que considero um dos melhores governos. (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Aqui é a segunda maior cidade do Estado, e a maior nessa região entre Pará e
Tocantins (...) a opção de investidores sempre vai ser aqui (...) a indústria tá
mudando tudo aqui (...) só que diferente de nossa vizinha, Açailândia, não vamos
ficar estagnados. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Com certeza o fator industrial foi o que mais pesou (...) aluguel aqui disparou
por isso até (...) tem condomínio que é voltado só pros funcionários da indústria, e
72
nós administramos eles (...) outro ponto é o desenvolvimento da cidade (...) o que
tem na capital tem aqui entende? (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).48
Com base nas informações dos corretores locais, em geral, as percepções se mostraram
como uniformes, onde todos os entrevistados concordavam que o princípio de investimento
industrial na região, é um dos pontos dos que se mostraram mais destacados como força de
desenvolvimento da cidade de Imperatriz, e, como um dos fatores preponderantes para
dinamização imobiliária local.
Através dessas informações, e com base nas premissas apresentadas no pensamento
das forças de desenvolvimento do mercado imobiliário49, realizando um comparativo como
tendência de evolução de estudo, baseado na teoria de vantagens competitivas de Porter
(1993), é possível identificar que a estrutura imobiliária, e a expansão urbana de cidades
médias (de acordo com os dados de estudo) funcionam de forma sistêmica e dinâmica, como
fonte de valorização e agregação de despenho satisfatório para o crescimento de uma
localidade.
De fato, os entrevistados foram categóricos em afirmar e auxiliar na percepção da
realidade socioeconômica local, que o desempenho exercido pelo fomento do mercado
imobiliário da cidade de Imperatriz, projeta-se como forma de resultado da junção das
condicionantes de desenvolvimento formadas pela implantação das indústrias locais,
juntamente com o atributo de entreposto comercial regional e, a caracterização de
infraestrutura trabalhada pelo poder municipal.
(...) Imperatriz, é a maior cidade da região (...) aqui é o pólo do sul do Maranhão,
norte do Tocantins, e uma parte do Pará (...) a localização então é estratégica (...) os
empreendimentos se implantam aqui por causa disso, sendo que no mesmo tempo o
mercado imobiliário daqui cresce por causa do fluxo de pessoas que vem de várias
partes do país. (Corretor Entrevista). (Informação Verbal).50
Portanto, o processo de polarização 51 , atrelado a perspectivas econômicas em
potencial, como: indústrias; mercado local e; políticas públicas; possuem capacidade
intrínseca de investimentos e aquecimento, afetando entre outras coisas o mercado imobiliário
e a expansão urbana de localidades médias (FREITAS, 2009). Apesar de tais pontos em
48 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.49 Ver figura 1.50 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.51 Influência socioeconômica com cidades que compõem a região Sudoeste do Estado do Maranhão.
73
questão e destaque, é interessante ressaltar que o desenvolvimento de uma região se constitui
de características heterogêneas de crescimento, sendo que uma condicionante de
potencialidade local pode se mostrar mais forte do que outras que compõem a estrutura
sistêmica vigente.
O mercado imobiliário como já mencionado anteriormente, se mostra como uma gama
de recursos para o processo de expansão urbana, onde se ramifica através de setores correlatos
e complementares como construção civil, arquitetura, profissionais dos mais diversos ramos
de trabalho, e, seus próprios consumidores. Nessa perspectiva, o mercado imobiliário só pode
ser considerado uma ferramenta de desenvolvimento econômico, através de suas estratégias
competitivas de oferta, demanda e gestão de mercado (PAIVA, 2007).
Nesses termos, é necessária a adoção de políticas de mercado que satisfaçam, ou
facilitem o acesso da população ao setor de imóveis, bem como contemplar a infraestrutura
local, organização desse ramo da economia e, seu processo de competitividade, gerindo da
melhor forma possível as necessidades e anseios da sociedade local.
5.4 - O GOVERNO E SUAS POLÍTICAS DE HABITAÇÃO COMO FOMENTO AO
MERCADO IMOBILIÁRIO
As forças de desenvolvimento que possuem capacidade de fomentar o mercado
imobiliário em geral, basicamente se mostram funcionais a partir do momento que estas
atuam de modo uniforme, mostrando desempenho e ao mesmo tempo agregando valores para
fomento de atividades locais. Pensando assim, um ponto importante de análise também diz
respeito à atuação das políticas por parte do poder público (locais e regionais) e sua forma de
atuação para auxílio das atividades de mercado no ramo de imóveis.
Convém ressaltar que para Porter (1993) as políticas exercidas pelos governos
independentemente de seu nível podem melhorar ou piorar a capacidade de vantagens
competitivas em um determinado setor. Na visão dos participantes que foram pesquisados
constatou-se que:
(...) O governo não atua como um parceiro da imobiliária, mas ao mesmo tempo
auxilia (...) do ponto de vista do município é a isenção de impostos pra instalação de
grandes empresas (...) do ponto de vista federal tem os subsídios de financiamento
pra quem não tem uma parte do dinheiro ou não tem capital algum. (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).
74
(...) Na verdade o dinheiro injetado pelo governo pesa bastante no nosso mercado
(...) as empresas do ramo ganham através da segurança do negócio, e o cliente pelo
prazo e negociação que realiza com os bancos. (Corretor Entrevistado). (Informação
Verbal).
(...) O mercado está “quente” por causa da facilidade e prazo de financiamentos (...)
o cliente dá um sinal e fica bom tanto pra gente que vende como pra eles que estão
comprando. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) O município deu dez anos de isenção pra Suzano aqui em Imperatriz (...) eu
ainda tenho informações de outros grandes empreendimentos que pretendem se
implantar aqui por conta da iniciativa do poder público (...) que agora tá enxergando
que isso é benéfico pra Imperatriz. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).52
O papel do governo por meio de políticas públicas como determinante na estrutura
sistêmica das forças de desenvolvimento do mercado de imóveis, se mostra como diferencial
no quesito de crescimento e auxílio a atual expansão urbana que a cidade vem apresentando.
Porter (1993) cita que o papel exercido pelo governo, de forma positiva ou negativa, é capaz
de moldar a estrutura das condicionantes dos mercados em geral, sugerindo assim a
responsabilidade de suas ações como de suma importância para o contexto de
desenvolvimento local, com ressalvas, porém, de que essa não deve ser a única fonte de
formação de vantagens competitivas setoriais.
Assim, se pode concluir que as condições de fatores de produção existentes no
mercado imobiliário e seus setores complementares são profundamente afetados pelas
políticas públicas de habitação, uma vez que subsídios e investimentos implantados agem
diretamente nas condições locais de demanda de um determinado setor. Dessa forma, as
funções dinâmicas das forças de desenvolvimento do mercado imobiliário se tornam positivas
do ponto de vista da atuação dos poderes públicos e suas políticas de desenvolvimento
regional.
Vale lembrar que atitudes como benefícios e estímulos a empreendedores, grupos e
empresas que agreguem valor a uma determinada localidade, devem ser considerados como
prioridade para políticas aplicadas para o bom desempenho de economias regionais (em
especial de cidades médias), uma vez que a atribuição dos fatores de produção existentes em
52 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
75
determinado setor, são afetados diretamente, como fonte de crescimento local
(MARANDOLA Jr, 2010).
Vale lembrar que apenas políticas de benefícios a empreendimentos locais não são
suficientes para organização do espaço urbano, uma vez que com o crescimento econômico,
geralmente ocorre o aumento demográfico local, sendo que características de infraestrutura
devem estar atreladas ao desenvolvimento das cidades, o qual se considera um dos principais
problemas de centros em desenvolvimento e metrópoles.
Essa realidade se mostra o grande problema das cidades brasileiras onde a gestão
cotidiana dos processos de ocupação urbana se fazem presentes, devendo ser uma das
principais prerrogativas de organização e ocupação do solo por parte dos poderes públicos
(SANTOS; CHAVES, 2009).
Com essa perspectiva, na elaboração da pesquisa se buscou dados juntos a Prefeitura
Municipal de Imperatriz e suas secretarias responsáveis por esse tipo de serviço, porém,
devido a algumas dificuldades enfrentadas não foi possível obter dados de planejamento e
estruturação da área urbana dessa localidade, uma vez que o único referencial foram as leis de
zoneamento e uso do solo, que, porém na prática, segundo a pesquisa realizada, são pontos
que ainda são pouco explorados pelo poder público e pela sociedade em geral.
5.5 – POSSIBILIDADES DA BOLHA IMOBILIÁRIA
Em face ao momento de mercado aquecido, e desenvolvimento do mercado
imobiliário condicionado ao grande nível de empreendimentos e atrativos que a cidade de
Imperatriz oferece, buscou-se compreender através do conhecimento dos corretores de
imóveis como fica a perspectiva desse setor, uma vez que o grande nível de investimentos, ao
mesmo tempo em que possui condições de fomentar o mercado local, também pode exercer o
processo de desequilíbrio econômico devido ao grande número de empreendimento lançados
no município.
Segundo matérias do jornal Folha de São Paulo (2012) o nível de investimentos em
algumas localidades do Brasil, já enfrentam tal problema, e o nível de lançamento de imóveis
já demonstra queda em torno de 30% em relação ao ano anterior. Reportagens da revista
Exame (2012), também citam que em algumas cidades, construtoras e incorporadoras
diminuem o número de empreendimentos imobiliários, uma vez que nesse cenário, se inicia o
processo de oferta maior do que a procura, fazendo assim com que o preço dos produtos
76
diminua, e ainda assim haja o processo de estagnação econômica no setor devido à alta de
juros e dificuldades de financiamento53.
Uma inquietação desta pesquisa, parte da premissa de possibilidade desse tipo de
acontecimento em cidades médias, principalmente no caso de Imperatriz, em decorrência do
nível de desenvolvimento e crescimento do mercado imobiliário local. Nessa ocasião, os
corretores informaram na pesquisa que:
(...) pode vir a ser um problema, mas não agora (...) a Cyrela fez um estudo antes de
todos que trabalham com isso aqui (...) o mercado pra eles seria promissor por dez
anos (...) nossa empresa já refez esse estudo também e chegamos a uma conclusão
que isso ainda vai durar quinze anos. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Aqui? Bolha no mercado imobiliário? (...) a demanda aqui ainda é reprimida (...)
tem estudo que aponta mais de doze anos de mercado favorável (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).54
Para os entrevistados, essa é considerada ainda uma realidade distante, onde segundo
os mesmos existem vários estudos de viabilidade de mercado que apontam uma diminuição
no ritmo de investimentos no setor somente a médio e longo prazo. Para os profissionais do
ramo imobiliário, um dos problemas é que existem pessoas de outras localidades que
compram imóveis na cidade como espera de investimento futuro e não como aquisição de
moradia, sendo que um mesmo cliente pode adquirir, ou fecha negócio em mais de um
empreendimento, gerando certa alta de preços em lançamentos com melhor infraestrutura.
(...) À medida que vem pessoas de outros centros (...) essa clientela é sempre bem
exigente, e a tendência é sempre ter um ou dois empreendimentos disponíveis pra
eles (...) todos querem algo novo, bom, seguro e que possa ser feito o investimento
do seu dinheiro sem medo de perder ou ter prejuízo (Corretor Entrevistado).
(Informação Verbal).55
O otimismo se mostra forte, uma vez que grupos dos mais diferentes setores visitam a
cada dia a cidade em busca de novos mercados e, locais para possíveis instalações de
53 Ver capítulo 2, seção 2.2 deste trabalho.54 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.55 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
77
empresas devido às características dos fatores logísticos já discutidos neste trabalho56. Desse
modo, o campo imobiliário segue tendências de expansão, onde a cidade de Imperatriz se
destaca, entre outras coisas, como uma das cidades que mais empregam no setor de
construção civil da região nordeste segundo a revista Valor Econômico (2012).
5.6 – PERSPECTIVAS DO SETOR IMOBILIÁRIO
É sabido que o setor imobiliário, através de seus serviços complementares e correlatos,
é um dos eixos econômicos que mais se destaca, e responde pelo desenvolvimento de
economias em expansão (NAPOLITANO; MEYER; STEFANO, 2012). Através de suas
condicionantes de mercado, em especial na cidade de Imperatriz que são caracterizadas pela
junção dos fatores: industriais; mercado de serviços locais; e políticas públicas; e, através de
estudos de viabilidade e rentabilidade socioeconômica na região, é importante conhecer as
prerrogativas que se voltam como um olhar de desenvolvimento para essa localidade.
Porter (1993) cita que as condicionantes de mercado dependem unicamente de seu
grau de eficiência e efetividade com que são aplicados. Sendo que, para estudiosos de
expansão urbana os aspectos de investimentos são importantes, porém, o maior inimigo do
crescimento das cidades médias é a propagação de infraestrutura adequada perante seu
dimensionamento.
Em termos estruturais, a cada dia, a cidade de Imperatriz se expande numa velocidade
rápida e constante, onde novas ruas são abertas em bairros mais distantes do centro, e,
famílias que constroem suas casas sem seguimentos ou orientação de base por parte das leis
do município sobre ocupação e uso do solo. Em contrapartida, o poder público tem a tarefa de
mapear essas áreas e oferecer condições dignas de utilização de serviços essenciais à
sociedade.
(...) Os bairros possuem problemas sim (...) num segundo momento teremos
empreendimentos favoráveis a classes de menor renda também. (Corretor
Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) Por enquanto o foco é nos bairros nobres (...) mas tem empreendimentos em
locais mais afastados com bom preço (...) depois vamos aproveitar mais o mercado
de menor capital. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).57
56 Ver capítulo 3.57 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
78
O processo de segregação espacial é um problema específico do crescimento urbano,
que fere principalmente a maior parte população de baixo poder aquisitivo, sendo considerado
seu surgimento devido à falta de atitudes proativas de organização do espaço, onde essa
responsabilidade deve ser desempenhada principalmente pelo poder público local e regional
(MARTINE; MCGRANAHAN, 2010).
Porém, de acordo com os representantes do setor imobiliário, fica claro que ainda
existem segmentos não explorados no mercado de imóveis da cidade de Imperatriz. De certa
forma, nos últimos cinco anos, e de acordo com estudos divulgados pelo IBGE (2010), a
infraestrutura urbana de médias cidades tem melhorado, e Imperatriz também se situa nessa
lista. Do ponto da observação in loco, é possível perceber melhorias urbanas, além da
quantidade de projetos existentes que contribuem para estruturação da cidade, no entanto esse
ainda é um ponto que deve ser bastante trabalhado.
(...) De início assumimos alguns serviços (...) onde não tinha nada antes, ali surge
um gigantesco empreendimento (...) a Prefeitura se encarrega do restante (...) eles
sabem que isso é bom pra cidade. (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).
(...) A infraestrutura tem melhorado muito nos bairros (...) rua que não tinha nada,
hoje tem esgoto, asfalto, sarjeta, meio-fio, energia elétrica, acessos (...) tudo que tem
sido feito pelo governo tem valorizado muito os terrenos, casas e produto mais
afastados do centro (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).58
De acordo com alguns corretores entrevistados, os empreendimentos mais afastados
tem dinamizado o desenvolvimento urbano da cidade, sendo que segundo informações destes,
algumas localidades surgem por conta do próprio investimento das construtoras e
incorporadoras locais (ruas, limpezas de áreas, etc.), e o poder público complementa esses
serviços através de infraestrutura adequada. No entanto, quando em outros pontos surgem
casas e construções por parte de empreendimentos individuais (por conta das famílias), esse
serviço prestado sofre uma demora a mais, sendo que a atualização do dimensionamento
urbano nesses lugares só é realizada em longo prazo, sendo considerado em seu início como
bairros em crescimento no sentido de invasões.
De fato, a cidade de Imperatriz mostra um crescimento urbano considerável, o
mercado de imóveis aparenta otimismo, e, na opinião dos corretores, as condicionantes de
58 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
79
desenvolvimento que impulsionam o setor em estudo são satisfatórias o bastante para manter
esse ritmo por um bom tempo. Os profissionais do ramo imobiliário ainda citam:
(...) Até quem é leigo no assunto já notou que não vale muito a pena investir em
casas já construídas (...) não averbadas e fora dos padrões de financiamento (...) se
torna mais barato, mais rápido e seguro investir em novos empreendimentos ou
construções (Corretor Entrevistado). (Informação Verbal).59
Na opinião dos corretores, o mercado imobiliário de Imperatriz é encarado como um
investimento por parte da grande clientela que atualmente consome e ao mesmo tempo aquece
a região. Porter (1993) caracteriza que a vantagem competitiva é baseada no processo de
inovação, que ao mesmo tempo abrange produtos e novos métodos de comercialização, onde
se é possível identificar grupos de clientes e serviços que investem e mantém estratégias
competitivas de mercado.
Essa característica fica clara quando se percebe e identifica a competição setorial
existente entre construtoras, incorporadoras imobiliárias, e o próprio cliente consumidor, que
juntos fomentam a capacidade de desenvolvimento de uma região, atraídos pelas
condicionantes de mercado.
Na visão dos corretores de imóveis, o desenvolvimento do mercado é bastante
promissor, além de dados sobre o desenvolvimento urbano de Imperatriz, que segundo
pesquisas, se mostra um bom local para investimentos de médio e longo prazo. É fato também
que assim como já acontece em cidades de grande porte, o nível de investimentos pode tender
a uma redução espontânea, devido ao equilíbrio de oferta e demanda de mercado.
Dessa forma, a saída será realmente a investidura em outros nichos de mercado que
ainda não foram explorados, como classes sociais com menor poder de compra. Todavia, é
importante seguir e avaliar de forma precisa o segmento imobiliário que cresce
vertiginosamente na cidade de Imperatriz, considerada pólo da região sudoeste do Maranhão.
O processo de inovação é uma característica intrínseca no ambiente que gera
vantagens competitivas de mercado, onde é necessário criar oportunidades e mudanças na
competição de um determinado setor através de ações rápidas e decisivas como forma de
manter diferencias estratégicos constantes (PORTER, 1993). Prova disso são os
empreendimentos lançados, que trazem comodidade e benefícios aos clientes que compram
imóveis planejados disponibilizados pelas empresas do setor.
59 Entrevista concedida pelos corretores em julho de 2012.
80
A cadeia de serviços que o segmento de imóveis movimenta é extraordinária devido a
sua diversidade e complexidade de fatores, mas que, contudo, modifica o ambiente urbano, ao
mesmo modo que segmenta a sociedade local através do poder econômico que os clientes em
potencial possuem. Assim, é importante a implantação de medidas que auxiliem e colaborem
para o desenvolvimento planejado e urbano da região de análise, combatendo mecanismos
que tornem o mercado negativo de uma forma geral.
Figura 6: Fluxo de Forças do Mercado Imobiliário em Imperatriz.
Fonte: Elaborado pelo Autor.
MERCADOIMOBILIÁRIO
INDÚSTRIAS
POLÍTICASPÚBLICAS
MERCADO LOCAL(BENS E SERVIÇOS)
SUZANOPapel e
Celulose
UsinaHidrelétrica de
Estreito
ConstruçãoCivil
Comércio Varejista eAtacadista
ShoppingCenters
Saúde
Ensino
Crédito eSubsídios
Minha CasaMinha Vida
InfraestruturaLocal
81
Em síntese, a figura anterior (figura 6) é capaz de representar de forma empírica e,
com base nas correlações de Porter (1993), a cadeia de influências das forças de
desenvolvimento que ocorrem no mercado imobiliário da cidade de Imperatriz, possibilitando
entre outras coisas uma melhor percepção dos serviços diretos e complementares que
dinamizam a capacidade de polarização socioeconômica do município frente a outras regiões.
O nível de investimentos e atividades exercidas pelas condicionantes existentes nesse
mercado possibilita um alto grau de crescimento e desenvolvimento local, do ponto de vista
que o fluxo existente encontra-se de forma constante, e ainda em processo de expansão,
contribuindo com novos procedimentos e externalidades que venham a contribuir para o
fomento do distrito urbano e logicamente, do setor imobiliário.
O fluxo de forças do mercado imobiliário imperatrizense (figura 6), descrito e
representado através das pesquisas bibliográficas e de campo, conseguem transmitir a
estrutura socioeconômica da área central da região metropolitana do Sudoeste Maranhense,
caracterizando entre outras coisas, os serviços complementares e correlatos da cadeia de
desenvolvimento e estruturação dinâmica do processo de urbanização.
Em Suma, o mercado imobiliário de Imperatriz, reage a três condicionantes básicas
presentes no contexto de desenvolvimento regional, que pode ser considerado uma evolução
dos preceitos competitivos de Porter (1993). Assim, a junção dos fatores: Mercado Local,
Políticas Públicas, e Indústrias; geram entre outras coisas funcionalidades específicas de
desempenho urbano, propiciando ambiente estratégico e competitivo de mercado, onde as
especificidades de melhoria se apresentam como conjuntas no conceito de crescimento e
desempenho positivo nessa localidade.
82
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O intuito deste trabalho se manteve em conhecer as potenciais atividades, ou
características que pudessem expressar o processo de influência de desenvolvimento do setor
de imóveis em médias cidades, tendo como ótica específica de crescimento e estudo desse
segmento, a cidade de Imperatriz localizada no sudoeste do estado do Maranhão.
Como já informado, os estudos e pesquisas atuais sobre o setor em questão são
bastante amplos, e ao mesmo tempo, apresentam os aspectos, que apesar de suas
complexidades, servem para compreensão da capacidade propulsora de mudanças urbanísticas
em uma determina localidade. Em contrapartida, o segmento imobiliário, como apresentado,
não envolve apenas o comércio de vendas e compras de imóveis (residenciais e comerciais),
ou aluguel, mas, toda uma cadeia de serviços correlatos e complementares em um contexto
local ou regional.
Essa área da economia sofre e influencia todo o setor de construção civil, além de
atividades essenciais a esta, e, o processo de verticalização das cidades, que é considerado o
grande diferencial para reconhecimento de um centro em expansão. Curiosamente, o vetor
criado pela área imobiliária age de forma mais acelerada e precisa em localidades
classificadas por estudos urbanos como: médias cidades.
Assim, apresentando perfil considerável, a cidade de Imperatriz vem passando
atualmente por uma transformação socioespacial interessante do ponto de vista dos
investimentos imobiliários existentes, e despertam o interesse para o conhecimento dessa
lógica de expansão e classificação.
Como processo de desenvolvimento, o município de Imperatriz, bem como a maioria
das cidades médias em ascensão, apresenta em sua fonte, a junção heterogênea de formação
socioeconômica atrelada a várias categorias que condicionam seu crescimento. Assim, com
base nas referências utilizadas na pesquisa, é possível constatar que médios centros
desempenham funções de metrópoles, além de exercerem capacidade de polarização através
de suas atividades e ligações com outros centros de menor proporção.
Essa característica é presente na lógica de desenvolvimento do município de
Imperatriz, uma vez que esse é considerado o pólo da região sudoeste do Estado do
Maranhão, através de sua região metropolitana, e seu elo com cidades vizinhas, exercendo os
mais variados tipos de ligações, como atividades comerciais, ou apenas na função de moradia
para pessoas que exercem alguma atividade fora de seu distrito.
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Essa mesma lógica é capaz de condicionar os fatores existentes que possuem a
capacidade de alavancar o alto nível de investimentos no mercado imobiliário imperatrizense,
o qual é apresentado através de sua cronologia socioeconômica e aspectos logísticos que se
mostram favoráveis a novos empreendimentos locais.
De acordo com a pesquisa de campo realizada, na visão de profissionais do ramo
imobiliário, e dentre outras fontes de informações (pesquisas de institutos, bibliografias, etc.)
o fomento do segmento de imóveis nessa região é propício e altamente rentável devido à
estrutura sistêmica de atividades desenvolvidas localmente como: a implantação de indústrias,
em especial a vinda da SUZANO para o município; a polarização de produtos e serviços
regionais desempenhadas pelas atividades do comércio local; e as políticas públicas aplicadas.
Com base nos estudos de Porter, se torna possível interpretar esse processo dinâmico
devido às atividades geograficamente concentradas, que juntas permitem um diferencial
competitivo de mercado, que possibilita o processo de inovação e desenvolvimento em
determinados setores. Contudo, é importante citar que apesar das forças de mercado que
possibilitam tal nível de investimentos serem consideradas fortes, é interessante um
acompanhamento científico, com metodologias seguras que comprovem essa realidade.
O mercado imobiliário em análise segue uma tendência de crescimento constante, do
ponto de vista que a cidade se modifica a cada dia, através de lançamentos e
empreendimentos residenciais e condomínios voltados para classe A e B. O crescimento
vertical é outra realidade visível que modifica o aspecto urbanístico e chama a atenção de
investidores para esse mercado.
Nesse segmento também é identificável um alto nível de competição exercida entre
empresas do ramo imobiliário, e até mesmo por parte de moradores locais, que buscam
formas de rendimentos que de certa forma criam vantagens competitivas de mercado que se
estabelecem como embate no quesito de oferta e demanda. Dessa forma, é conveniente a
aplicação de alternativas que busquem uma melhor organização por parte do poder público
em contrapartida ao surgimento do mecanismo de especulação imobiliária, que começa a
tomar forma no mercado imperatrizense.
Nesse ponto, identificou-se que o município ainda não provém de fiscalizações que
busquem manter tal equilíbrio, uma vez que ficou aparente, segundo a pesquisa, a falta de
mapeamento por parte do poder público de algumas localidades da cidade, talvez, devido a
sua rápida expansão, além de existirem obras em diversos bairros que não seguem o padrão
estabelecido nas regras de utilização do solo e espaços urbanos do município. Fica claro que é
interessante a adoção de estratégias que inibam esses e outros problemas futuros, como
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condição de infraestrutura adequada para contínuo processo de crescimento, e maior efetivo e
tecnologias necessárias para fins de execução.
Na parte central da cidade, e áreas nobres, locais estes que possuem maior nível de
investimentos e crescimentos verticais, a paisagem muda com um passar de tempo
considerado rápido, essas condições são estabelecidas principalmente pelas variáveis
econômicas de grupos e empreendedores que investem de uma forma ou de outra, para fins de
moradia ou meios de rentabilidade comercial.
O aumento do fluxo populacional é outro fator que influencia essa rápida expansão,
onde o aspecto demográfico, oriundo principalmente do trabalho industrial que começa a ser
exercido na região tem chamado à atenção, uma vez que segundo informações dos
participantes da pesquisa, e observações em campo, se comprovou que o preço dos aluguéis
em geral supervalorizou devido a uma demanda maior do que a oferta. Ou seja, atualmente,
faltam locais adequados para a instalação dessas pessoas que são trazidas para Imperatriz
pelos próprios investidores do setor industrial.
Essa realidade também pode ser momentânea, ou não, devido às fontes e notícias
diárias (jornais, poder público, etc.) de que outros empreendimentos de grande porte serão,
ou, que já se encontram em fase de implantação no município, o que possui capacidade de
manter tal aspecto de crescimento e parâmetros de preços de imóveis em geral. De fato, a
valoração urbana, e as características de investimentos em um mercado configuram novas
possibilidades e produtos trabalhados no segmento imobiliário, onde, a morfologia de uma
localidade apresenta novos níveis de condições socioespaciais e econômicas.
Esse processo também se torna presente devido ao grande número de trabalhadores da
construção civil que tentam se instalar na cidade de Imperatriz devido ao mercado aquecido.
O quantitativo ascendente de condomínios horizontais, verticais, obras de galerias e shoppings
centers, empresas do comércio local, e indústrias, tornam o mercado uma perspectiva de
oportunidades para pessoas que possuem qualificação ou visão empreendedora.
Importante destacar que as condições comerciais e industriais de uma região originam
processos de valorização imobiliária local, além de atração de serviços, oportunidade de
empregos, e melhorias na estrutura urbana, intensificando o mecanismo de desenvolvimento
de cidades em expansão, tornando-as novas centralidades de respaldo logístico regional.
Todavia, é interessante citar que o aspecto estrutural da cidade de Imperatriz ainda
deverá galgar alguns pressupostos importantes pra fins de melhoria, principalmente nos
aspectos de infraestrutura urbana que deve fazer frente ao nível de expansão e crescimento
que a cidade passa atualmente. O nível de saneamento e esgotos se estende pela malha
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distrital, porém com estruturas que não acompanharam o processo de desenvolvimento com o
passar dos anos.
Do ponto de vista prático das políticas públicas é comum ver obras em andamento,
contudo, ainda é um processo lento perante a expansão presente. Outro fator notado na
pesquisa é o andamento de projetos habitacionais populares como os estabelecidos pelo
Programa do Governo federal como: Minha Casa, Minha Vida (oriundos do PAC 2); que
apesar das obras já estarem concluídas, a parte da população com menor renda (a quem os
empreendimento são destinados) ainda não obteve acesso a estes.
Ao mesmo tempo, se percebe que as transformações urbanas nessa localidade em
análise, ainda possuem condições extremas para futuros dimensionamentos, e espaços a serem
trabalhados, uma vez que é um fenômeno recente e com segmentos ainda não explorados. Na
parte central da cidade, a verticalização muda à paisagem urbana principalmente para fins
comerciais, e, os bairros nobres como: Juçara, Três Poderes, Maranhão Novo, Beira Rio; esse
mesmo processo é destinado a condomínios residenciais de alto padrão.
As áreas periféricas começam a se desenvolver fruto dos investimentos realizados por
construtoras, além de condomínios horizontais e verticais de porte mais acessível, bem como
novos bairros que surgem advindos do aumento do fluxo demográfico decorrentes do atual
momento que a cidade vive. Antigas áreas que eram consideradas sem valor, surgem como
loteamentos e empreendimentos a uma velocidade impressionante nessa região.
Em suma, o mercado de imóveis de Imperatriz, assim como qualquer outro segmento,
apresenta características importantes que possuem capacidade de moldar suas próprias
necessidades, uma vez que existem nichos a serem explorados como: público em potencial;
além de uma vasta área urbana ainda a ser trabalhada. O diferencial estratégico de mercado,
dessa forma, deriva do processo de inovação, e particularidades nas formações de vantagens
competitivas que criem mecanismos de desenvolvimento para combate de eventuais crises em
um determinado setor.
Assim, se espera que através deste estudo sejam possíveis futuras análises sobre o
mercado de imóveis, principalmente em cidades médias, uma vez que através de seus
processos considerados complexos, se percebe que essa relação heterogênea de formação
possui capacidade de desenvolvimento local, atreladas a condicionantes específicas do setor,
sendo que essas podem apresentar níveis de investimentos diferenciados de acordo com a
realidade explorada, porém, que ao mesmo tempo se apresentam como três forças distintas e
sistêmicas.
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APÊNDICE A – Questionário de entrevista
Entrevistados: Corretores de Imóveis (antigos e novos no mercado)
Gênero:
Masculino ( ) Feminino ( )
Possui outra formação profissional? Sim ( ) Não ( ) Qual? ________________
1. Como você descreve o Mercado Imobiliário como característica ou fator de
desenvolvimento para a cidade de Imperatriz?
2. Existe realmente demanda satisfatória para o nível de empreendimentos em construção na
cidade?
3. Existe a possibilidade de ocorrer uma oferta exagerada de empreendimentos, e
consequentemente uma queda nos preços de imóveis na cidade de Imperatriz?
4. Como o Governo (municipal, estadual ou federal) auxilia ou aquece o Mercado
Imobiliário em Imperatriz?
5. Em sua opinião, com o nível de investimentos aplicados na cidade, aumento do fluxo de
pessoas e, empresas, até quando o mercado de imóveis será rentável?
6. O que se pode esperar para Imperatriz nesse segmento nos próximos cinco anos?
7. A cidade está se expandindo face às obras realizadas, dessa forma, Imperatriz está
preparada ou adequada para tal expansão?
