UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ CENTRO DE …siaibib01.univali.br/pdf/Alessandra Loch de Souza.pdf · CURSO DE ADMINISTRAÇÃO – HABILITAÇÃO FINANÇAS ... A mulher a quem atribuo

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍCENTRO DE EDUCAÇÃO DA UNIVALI EM SÃO JOSÉ

CURSO DE ADMINISTRAÇÃO – HABILITAÇÃO FINANÇAS

ALESSANDRA LOCH DE SOUZA

Mercado financeiro versus mercado imobiliário na Região da

Grande Florianópolis: uma análise comparativa de investimentos

no período de 1995 a 2004

São José2005





Trabalho de Conclusão de Curso – projeto de aplicação –

apresentado como requisito parcial para obtenção do grau de

Bacharel em Administração da Universidade do Vale do

Itajaí.

Professora Orientadora: Dr.ª Anete Alberton

São José2005





Este Trabalho de Conclusão de Estágio foi julgado adequado e aprovado em sua forma final

pela Coordenação do Curso de Administração – Habilitação Finanças da Universidade do

Vale do Itajaí, em 30 de novembro de 2005.

Prof (a) MSc. Luciana MerlinUnivali – CE São José

Coordenadora do Curso

Banca Examinadora:

Prof (a) Dr.ª Anete AlbertonUnivali – CE São JoséProfessora Orientadora

Prof (a) MSc. Ana Paula da Cunha Corrêa da SilvaUnivali – CE São José

Membro

Prof MSc. Daniel Augusto de SouzaUnivali – CE São José

Membro

iii

AGRADECIMENTOS

Pela paciência e pelas horas furtadas do

convívio, a meu marido, Angelo Luiz de Souza, e a

meus pais Francisco Loch e Valda Maria Loch e a

minha irmãzinha Patrícia Loch, para que eu possa

ser sempre motivo de orgulho para vocês. A meus

irmãos, Kleber Loch e Rafael Loch, pois espero que

a conclusão deste curso sirva de exemplo, de

perseverança e certeza de que nunca é tarde para

buscar e concretizar nossos sonhos.

Pelo incentivo e pelo auxílio, nesta

caminhada, para formar-me em Administração, à

Divisão de Contrato e Convênios do Tribunal de

Justiça de Santa Catarina, hoje exercendo a função

de Chefe da Divisão de Contratos e Convênios,

Raquel Passos da Silveira Hoepers.

A mulher a quem atribuo o adjetivo de fada-

madrinha, Antonina Machado Ivo, que contribuiu

para a concretização deste sonho, pelo incentivo ao

estudo e pelas virtudes e por ter-me ensinado muito

do que hoje sei e sou.

A todos os meus amigos e aos colegas de

trabalho com quem convivo, pela paciência e

compreensão.

iv

v

A diferença entre cultura e sabedoria está na

forma de transmiti-las e de recebê-las. A cultura

adentra pelos ouvidos e pelos olhos, e pode ter ou

não duração, já a sabedoria adentra pelo coração,

eternizando-se.

Autor desconhecido

Dedico este trabalho a todas pessoas, estranhas ou

íntimas, que em determinado momento

transmitiram-me sabedoria.

vi

RESUMO

O presente trabalho tem como objetivo comparar os investimentos no mercado financeiro e nomercado imobiliário, no período de janeiro de 1995 a dezembro de 2004, momento em quehouve a inserção do Plano Real. Esta pesquisa é de cunho descritivo, com abordagemquantitativa. Descreve-se, inicialmente, a evolução dos mercados estudados e logo após foramlevantados os investimentos de cada mercado e os fatores que influenciaram na rentabilidadedos mesmos, sendo para mercado financeiro: Fundo de Renda Fixa, Fundo de RendaVariável, Caderneta de Poupança e ouro; no mercado imobiliário, os imóveis nos bairrosKobrasol, Coqueiros e Trindade. Também foram levantados os fatores que influenciaram narentabilidade dos mesmos. O mercado financeiro demonstrou as maiores rentabilidades,podendo ser apresentado com 17,71% o Fundo de Renda fixa, 14,44% para a Caderneta dePoupança, 13,49% para o Fundo de Renda Variável e por último investimento em ouro com11,96%. Já no mercado imobiliário, as rentabilidades foram as seguintes: para o imóvel dobairro Trindade 12,63%, em seguida 10,59% para o imóvel do bairro Coqueiros e por último10,15% para o imóvel do bairro Kobrasol. Percebe-se que a rentabilidade do Fundo de RendaFixa tem influência inflacionária, isto porque, grande parte da política de juros vigentecondiciona tais títulos atrelando-os à inflação e às taxas de juros pré ou pós-fixadas, sendo osmesmos utilizados como instrumento de combate à inflação, pois são, em grande parte,pertencentes ao Governo Federal. Portanto, o investidor que aplicou em títulos públicosclassificado como de Renda Fixa acabou sendo beneficiado por este cenário. Espera-se queesta pesquisa contribua para o investidor, o conhecimento da rentabilidade de cadainvestimento nos mercados financeiro e imobiliário.

Palavras-chave: mercado financeiro, mercado imobiliário, rentabilidade.

vii

RESUMEN

El actual trabajo tiene como objetivo para comparar las inversiones adentro el mercadofinanciero y el mercado de propiedades inmobiliarias, en el período de enero de 1995 eldiciembre de 2004, momento donde tenía la inserción del plan verdadero. Esta investigaciónestá de matriz descriptiva, con subir cuantitativo. Uno describe, inicialmente, la evolución delos mercados estudiados y había estado pronto después de levantado las inversiones de cadamercado y de los factores que habían influenciado adentro la producción las mismas, estandopara el mercado financiero: Profundamente de la renta fija, Profundamente de la rentacambiable, Libreta de banco de.poupança y oro; en el mercado de propiedades inmobiliarias,la característica en los cuartos de Kobrasol, Coqueiros y Trindade. También los factoreshabían sido levantados de los cuales había influenciado en la producción los mismos. Elmercado financiero demostró los rentabilidades más grandes, pudiendo ser presentado con el17.71% el profundo de renta fija, el 14.44% para la libreta de banco de.poupança, el 13.49%para profundamente de la renta cambiable y finalmente de la inversión adentro oro con el11.96%. Ningún mercado de propiedades inmobiliarias más largo, los rentabilidades habíansido los siguientes: para la característica del Trindade cuarto 12.63%, después esos 10.59%para la característica de las palmas de coco cuartas y finalmente 10.15% para la característicadel cuarto de Kobrasol. Se percibe que la producción de la profunda de renta fija tieneinfluencia inflacionista, esto porque, la mayor parte de la política eficaz de interesescondiciona tales atrelando de los títulos ellos él la inflación y los impuestos de posfijado pagodiario de los intereses o, siendo los mismos usados que el instrumento del combate a lainflación, por lo tanto están, a un grado grande, el pertenecer al gobierno federal. Por lo tanto,el inversionista que se aplicó en títulos públicos clasificó en fecha fijo El ser beneficiadoacabado renta para esta escena. Uno cuenta con que esta investigación contribuya para elinversionista, el conocimiento de la producción de cada inversión en los mercados financierosy propiedades inmobiliarias.

Palabra-llave: mercado financiero, mercado propiedades inmobiliarias, rentabilidade.

viii

Lista de figuras

Figura 1 – Três características básicas do investimento...........................................................22

Figura 2 – A estrutura funcional do Sistema Financeiro Nacional: Instituições dos subsistemas

normativo e de intermediação...................................................................................................31

Figura 3 – Emissão de Títulos Públicos ...................................................................................41

Figura 4 – Emissão de Títulos Privados ...................................................................................47

Figura 5 – Índice Ibovespa .......................................................................................................53

Figura 6 – Índice de Negociabilidade.......................................................................................54

Figura 7 – Valor Presente Líquido ...........................................................................................72

Figura 8 – Fluxo de entradas e saídas de caixa.........................................................................74

Figura 9 – Equação da TIR.......................................................................................................74

Figura 10 – Equação da TIRM .................................................................................................75

Quadro 1 – Constituição dos Fundos de Investimentos ...........................................................34

Quadro 2 – Classificação dos fundos de Investimentos ...........................................................40

Quadro 3 – Características das LTN.........................................................................................42

Quadro 4 – Características das LFT .........................................................................................43

Quadro 5 – Subséries das NTNs-A...........................................................................................44

Quadro 6 – Indicadores de rentabilidade do CDB....................................................................48

Quadro 7 – Letras Hipotecárias ................................................................................................50

ix

Lista de gráficos

Gráfico 1 – Evolução do Fundo de Renda Fixa (1995 a 2004) ................................................88

Gráfico 2 – Evolução do Fundo de Renda Variável (1995 a 2004) .........................................92

Gráfico 3 – Evolução da Caderneta de Poupança (1995 a 2004) .............................................96

Gráfico 4 – Evolução do Ouro (1995 a 2004) ........................................................................100

Gráfico 5 – Evolução do investimento no bairro Kobrasol (1995 a 2004).............................109

Gráfico 6– Evolução do investimento do bairro Coqueiros (1995 a 2004)............................118

Gráfico 7 – Evolução do investimento do bairro Trindade (1995 a 2004).............................127

Gráfico 8 – Evolução dos investimentos nos mercados financeiro e imobiliário ..................128

Gráfico 9 – Comparativo da rentabilidade entre os mercados financeiro e imobiliário.........129

x

Lista de tabelas

Tabela 1 – Fundo de Renda Fixa de (1995 a 2004)..................................................................84

Tabela 2 – Fundo de Renda Variável (1995 a 2004)................................................................88

Tabela 3 – Caderneta de Poupança (1995 a 2004) ...................................................................92

Tabela 4 – Ouro (1995 a 2004).................................................................................................97

Tabela 5 – Renda líquida do imóvel Kobrasol (1995 a 2004)................................................102

Tabela 6 – Aplicação dos aluguéis do bairro Kobrasol em Caderneta de Poupança..............106

Tabela 7– Renda líquida do imóvel Coqueiros (1995 a 2004) ...............................................111

Tabela 8 – Aplicação dos aluguéis do bairro Coqueiros em Caderneta de Poupança............115

Tabela 9 – Renda líquida do imóvel Trindade (1995 a 2004) ................................................120

Tabela 10 – Aplicação dos aluguéis do bairro Trindade na Caderneta de Poupança.............124

Tabela 11 – Comparativo da rentabilidade entre os mercados financeiro e imobiliário ........129

xi

Lista de siglas

Bacen – Banco Central do Brasil

BM&F – Bolsa de Mercadorias e Futuros

CDB – Certificado de Deposito Bancário

CDI – Certificado Depósito Interfinanceiro

Cetip – Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos

CDI – Certificado Depósito Interfinanceiro

CMN – Conselho Monetário Nacional

CPF – Cadastro de Pessoas Físicas

CPMF – Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira

CVM – Comissão de Valores Mobiliários

DI – Depósito Interfinanceiro

IPTU – Imposto Predial ou Territorial Urbano

FAC – Fundos de Aplicação em Cotas

FIEx – Fundos de Investimentos no Exterior

FIF – Fundos de Investimentos Financeiros

FGC – Fundo garantidor de Crédito

FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Trabalho

LC – Letras de Câmbio

LFT – Letras Financeiras do Tesouro

LTN – Letras do Tesouro Nacional

Ibovespa – Índice da Bolsa de Valores de São Paulo

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado

IPC-r – Índice de Preço ao Consumidor – série “r”

IOF – Imposto sobre Operações Financeiras

IR – Imposto de Renda

LC – Letras de Câmbio

LFT – Letras Financeiras do Tesouro

LH – Letras Hipotecárias

LTN – Letras do Tesouro Nacional

NTN – Notas do Tesouro Nacional

xii

Pasep – Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público

PIB – Produto Interno Bruto

PIS – Programa de Integração Social

Proer – Programa de Estímulo à Reestruturação

RDB – Recibo de Depósito Bancário

SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

SCI – Sociedades de Crédito Imobiliário

Selic – Sistema Especial de Liquidação e Custódia

Sumoc – Superintendência da Moeda e do Crédito

TBF – Taxa Básica Financeira

TIR – Taxa Interna de Retorno

TIRM – Taxa Externa de Retorno Modificada

TJLP – Taxa Juros a Longo Prazo

TR – Taxa Referencial

VF – Valor Futuro

VP – Valor Presente

VPL – Valor Presente Líquido

xiii

SUMÁRIO

Resumo.............................................................................................................................................. ..........vi

Resumen..................................................................................................................................................... vii

Lista de figuras...........................................................................................................................................viii

Lista de gráficos ......................................................................................................................................... ix

Listas de tabelas............................................................................................................................................x

Lista de siglas................................................................................................................................................xi

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................151.1 Descrição da situação problema ...............................................................................161.2 Objetivos...................................................................................................................17

1.2.1 Objetivo geral ..................................................................................................171.2.2 Objetivos específicos.......................................................................................17

1.3 Justificativa...............................................................................................................181.4 Apresentação geral do trabalho ................................................................................18

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ...................................................................................202.1 Administração financeira..........................................................................................20

2.1.1 Decisões de investimentos........................................................................... ....212.1.2 Decisões de financiamento ..............................................................................222.1.3 Decisões de distribuição dos dividendos .........................................................23

2.2 Mercado financeiro...................................................................................................242.2.1 Evolução do mercado financeiro .....................................................................252.2.2 O Sistema Financeiro Nacional Brasileiro ......................................................28

2.2.2.1 Subsistema normativo ..................................................................................322.2.2.2 Subsistema de intermediação........................................................................33

2.2.3 Fundos de investimentos .................................................................................332.2.3.1 Evolução dos fundos de investimentos.........................................................342.2.3.2 Administração dos fundos ............................................................................362.2.3.3 Tipos de fundos ............................................................................................372.2.3.4 Classificação dos fundos de investimentos ..................................................38

2.2.4 Títulos públicos ...............................................................................................412.2.4.1 Letras do Tesouro Nacional – LTN..............................................................412.2.4.2 Letras Financeiras do Tesouro – LFT...........................................................422.2.4.3 Notas do Tesouro Nacional – NTN ..............................................................43

2.2.5 Títulos privados ...............................................................................................462.2.5.1 Certificados de Depósitos Bancários – CDB................................................472.2.5.2 Letras de Câmbio – LC.................................................................................492.2.5.3 Letras Hipotecárias – LH..............................................................................502.2.5.4 Caderneta de Poupança.................................................................................512.2.5.5 Índice Ibovespa.............................................................................................522.2.5.6 Ouro ..............................................................................................................55

2.2.6 Tributação dos investimentos financeiros .......................................................562.3 Mercado imobiliário .................................................................................................59

2.3.1 Evolução do mercado imobiliário brasileiro ...................................................602.3.2 Locação de imóvel...........................................................................................61

2.3.2.1 Locação.........................................................................................................61

xiv

2.3.2.2 Imóvel...........................................................................................................622.3.3 Locatário e locador ..........................................................................................632.3.4 Locação de imóvel residencial ........................................................................63

2.3.4.1 Rentabilidade da locação de imóvel residencial...........................................642.3.4.2 Tributação e taxas locatícias.........................................................................652.3.4.3 Imposto Predial ou Territorial Urbano – IPTU ............................................652.3.4.4 Taxas de fornecimento de água, esgoto, gás, energia elétrica e telefone .....662.3.4.5 Taxa de condomínio .....................................................................................662.3.4.6 Taxas administrativas imobiliárias ...............................................................67

2.3.5 Evolução das locações e o Plano Real.............................................................682.3.6 Legislação regulamentar das locações.............................................................692.3.7 Tributação sobre a venda do imóvel................................................................70

2.4 Métodos de análises de investimentos......................................................................712.4.1 Valor Presente Líquido – VPL ........................................................................712.4.2 Taxa Interna de Retorno ..................................................................................73

2.4.2.1 Taxa Interna de Retorno Modificada – TIRM..............................................753 ASPECTOS METODOLÓGICOS...................................................................................77

3.1 Delineamento da pesquisa ........................................................................................773.2 Limitação, delimitação, população e amostra da pesquisa.......................................783.3 Coleta dos dados.......................................................................................................813.4 Análise e tratamento dos dados ................................................................................82

4 DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA........................................................................834.1 Investimentos do mercado financeiro.......................................................................83

4.1.1 Fundo de Renda Fixa.......................................................................................834.1.2 Fundo de Renda Variável ................................................................................884.1.3 Caderneta de Poupança....................................................................................924.1.4 Ouro .................................................................................................................96

4.2 Investimentos Imobiliários .....................................................................................1004.2.1 Bairro Kobrasol .............................................................................................1014.2.3 Bairro Trindade..............................................................................................119

4.3 Comparação dos dados dos mercados financeiro e imobiliário .............................1285 CONSIDERAÇÕES FINAIS .........................................................................................131REFERÊNCIAS .....................................................................................................................134APÊNDICES I........................................................................................................................138

1 INTRODUÇÃO

A economia brasileira foi oscilante até meados de 1994, quando principiou o processo

de estabilidade econômica. O Plano Real, em julho de 1994, conforme demonstrado pela

publicação do Secom em 2002, apresentou uma nova perspectiva para os brasileiros,

mostrando ao investidor que, a partir daquele momento, iniciava, no mercado, seja financeiro

ou imobiliário, um período de estabilidade.

Essa nova perspectiva, no País, passou a transmitir maior segurança para os

investidores, dando-lhes a opção de aplicar seus recursos em diversas modalidades de

investimentos disponíveis nos mercados financeiro e imobiliário. Para o mercado financeiro

foram considerados os seguintes investimentos: Fundo de Renda Fixa, Fundo de Renda

Variável, Caderneta de Poupança e Ouro; para o mercado imobiliário foram as locações nos

bairros Kobrasol (São José), Coqueiros e Trindade (Florianópolis), tendo como intuito a

rentabilidade líquida proporcionada por cada um destes investimentos.

Segundo Bruni (2005), os investidores analisam os investimentos em três perspectivas

diferenciadas, que são as seguintes: taxa de rentabilidade, que representa os ganhos

efetivamente registrados com o investimento; a liquidez refere-se ao tempo de transformar o

investimento em dinheiro; e o risco que pode ser associado ao acontecimento de um resultado

diferente do esperado. Portanto esta pesquisa abordará, somente, a rentabilidade dos

investimentos citados acima. Para tal rentabilidade cabe aos investidores acompanhar as

dinâmicas dos mercados.

De acordo com Fortuna (2005), o mercado financeiro por ser dinâmico nas atividades

econômicas transmite aos investidores a rapidez das evoluções e ações, com relação às

tomadas de decisões, principalmente no que diz respeito às mudanças de taxas, às alíquotas,

às formas das modalidades de investimentos entre outros fatores. Com todo este dinamismo, é

possível verificar os dois lados deste mercado: de um lado o emprestador de recursos e do

outro lado o tomador de recursos.

Já o mercado imobiliário apresenta uma evolução conservadora, na forma das

aquisições de imóveis, dando garantia aos seus investidores, além do acréscimo do

patrimônio, a rentabilidade certa com a locação dos mesmos. De acordo com Souza (2001), a

partir do Plano Real, os aluguéis foram regulamentados de forma que seus preços fossem mais

16

condizentes com o mercado, objetivando equilibrar a periodicidade do reajuste, bem como a

intangibilidade do ato jurídico definido pelas novas regras da Lei do Inquilinato, dando nova

aparência ao mercado imobiliário. Com esta Lei, o mercado foi organizado externamente,

apresentando as responsabilidades tanto para o locador quanto para o locatário, porém

internamente este mercado continuou na informalidade de seus dados.

Portanto, devido à falta de dados compilados no mercado imobiliário, faz-se

necessária a pesquisa para posteriormente comparar as rentabilidades com o mercado

financeiro, durante o período de 1995 a 2004, tendo como intuito apresentar aos investidores

qual mercado possui a maior rentabilidade.

1.1 Descrição da situação problema

A incerteza dos retornos nos investimentos do mercado financeiro e a informalidade

dos dados da rentabilidade de investimentos no mercado imobiliário provocam a qualquer

investidor dúvidas sobre onde investir, levando-o automaticamente à insegurança. Como não

estão compilados e disponíveis dados técnicos referentes a esses mercados, que possibilitem a

comprovação da melhor opção de investimento, a curto, médio ou a longo prazos, a questão é,

além da segurança no investir, constatar qual segmento de mercado asseguraria maior

rentabilidade.

Por intermédio de informações da mídia, Florianópolis é a Ilha da Magia e Paraíso

Tropical, desejo de todos de morar bem e curtir a vida. Essa inclinação para o mercado

imobiliário tem muito a ver com o desenvolvimento do turismo, crescente na região. Isto

denota, para os investidores, que o mercado imobiliário podo vir a proporcionar as maiores

rentabilidades.

Porém, objetivamente, a questão é: o mercado imobiliário é realmente ao opção que

proporciona a maior rentabilidade? De imediato, não se pode responder a este

questionamento. Então qual seria a melhor opção? O mercado financeiro? Também, não é

possível responder de imediato, apesar das informações compiladas nas instituições

financeiras quanto aos níveis de rentabilidade proporcionada por esse mercado.

Então, como fazer para assegurar o investimento mais rentável, quando se tem

disponível um determinado capital, que possibilita investir tanto no mercado financeiro

quanto no mercado imobiliário?

17

Entende-se, em princípio, que a resposta estaria na compilação de dados dos dois

mercados, disponibilizando-os para os investidores efetuarem a opção que melhor lhes

convier, a partir da análise comparativa dos mesmos.

Assim, com o objetivo de diagnosticar a evolução destes dois mercados, no período de

1995 a 2004, regionalizando o mercado imobiliário no perímetro de Florianópolis, nos

bairros: Trindade, Coqueiros e São José, bairro Kobrasol, tem-se a temática primordial deste

trabalho.

1.2 Objetivos

1.2.1 Objetivo geral

Comparar a rentabilidade líquida de títulos do mercado financeiro com a rentabilidade

do mercado imobiliário nos Municípios de São José e Florianópolis no período de 1995 a

2004.

1.2.2 Objetivos específicos

• Descrever a evolução histórica dos mercados financeiro e imobiliário, dando

ênfase ao período do Plano Real;

• Levantar os dados do mercado financeiro em investimentos como: Fundo de

Renda Fixa, Fundo de Renda Variável, Caderneta de Poupança e Ouro;

• Levantar os dados do mercado imobiliário dos imóveis locados no bairro Kobrasol

– São José (SC) e dos bairros Coqueiros e Trindade – Florianópolis (SC);

• Identificar os parâmetros que influenciam na determinação da rentabilidade dos

mercados financeiro e imobiliário;

• Calcular a rentabilidade líquida dos mercados financeiro e imobiliário utilizando o

método da Taxa Interna de Retorno Modificada.

• Comparar os resultados das rentabilidades líquidas nos mercados estudados.

18

1.3 Justificativa

Historicamente, desde a Independência, a economia brasileira oscilou entre inflações

crescentes, atingindo todos os segmentos, até iniciar estabilidade com o a implantação do

Plano Real em 1994, conforme demonstrado por Andrezo e Lima (1999). A oscilação da

inflação em que viveu a economia brasileira antes do Plano Real apresentava que os

investimentos eram efetuados, com maior ênfase, no mercado imobiliário do que no mercado

financeiro. Tal comportamento deve-se, segundo Lanzana (2002), a dois fatores: segurança

patrimonial dos recursos e o retorno seguro do recebimento do aluguel.

A partir do Plano Real, o mercado imobiliário, pela introdução de novas regras para os

aluguéis, sofreu alterações na periodicidade de reajustes, que antes era semestral para anual, e

nos indicadores utilizados para reajuste. Quanto aos investimentos financeiros, foram

fortificados com a implantação do Plano Real, pois as rentabilidades evidenciaram

crescimentos maiores do que a inflação, conforme Mellagi Filho e Ishikawa (2000); porém,

continuou a demonstrar incertezas.

A compilação de informações dos dois mercados estudados, proposta por esta

pesquisa, mesmo regionalizando o mercado imobiliário em Florianópolis, (bairros Trindade e

Coqueiros) e São José, (bairro Kobrasol), identificará qual opção de investimento

proporcionará a maior rentabilidade no período de janeiro 1995 a dezembro 2004.

A pesquisa também tem o objetivo de confrontar os estudos teóricos com o senso

comum, transformando o informal em formalidade, demonstrando a rentabilidade entre os

mercados estudados. Considerando a abrangência de atuação, mesmo delimitando os

mercados estudados, proporcionará ao universo acadêmico nova temática. Assim, o ensaio se

justificará pela compilação de informações soltas nos cenários dos investimentos.

1.4 Apresentação geral do trabalho

Este trabalho foi organizado em quatro capítulos, buscando uma estruturação

adequada que permita a compreensão do tema, bem como dos resultados obtidos com a

análise, além de pesquisar a evolução dos tipos de investimentos nos mercados financeiro e

imobiliário, entre o período de 1995 a 2004, momento em que houve a inserção do no Plano

Real.

19

O capítulo I, de introdução, destina-se a contextualizar o tema, apresentando a

descrição do problema, os objetivos e a justificativa da temática estudada. Assim, nesse

capítulo, foi evidenciada a carência de estudos com base científica devidamente comprovada.

Para tanto, delineou-se o estudo na rentabilidade dos mercados financeiro e imobiliário no

período de 1995 a 2004.

O capítulo II trata do embasamento teórico do tema em estudo, com o objetivo de

auxiliar na posterior análise dos mercados imobiliário e financeiro. A fundamentação teórica

descreve a evolução dos mercados citados; a importância no cenário econômico brasileiro;

tipos de investimentos e que servirão de base para análise dos dados levantados.

O capítulo III dedica-se à descrição dos métodos aplicados para análise dos mercados

estudados. Como para compreender um estudo é necessário delinear o campo de pesquisa, a

população envolvida, a amostra delimitada e os instrumentos metodológicos utilizados. A

pesquisa será de cunho descritivo, de abordagem predominantemente quantitativa.

No capítulo IV, faz-se o desenvolvimento da pesquisa dos investimentos dos mercados

financeiro e imobiliário, como também a comparação dos mesmos.

No capítulo V, destina-se às considerações finais relevantes da pesquisa, bem como os

resultados apurados e às sugestões para dar continuidade futura ao tema abordado. Neste

capítulo também encontram-se as referências bibliográficas que deram suporte aos capítulos

anteriores, e por último o apêndice da pesquisa no mercado imobiliário.

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Esta parte do estudo constitui-se no levantamento teórico sobre os mercados financeiro

e imobiliário, com objetivo de dar suporte estrutural e interpretativo para a análise

comparativa dos mercados estudados, no período de 1995 a 2004, mais especificamente a

partir da progressão do Plano Real. Assim, este capítulo trata do embasamento teórico para a

compreensão do funcionamento de cada mercado, enfocando a evolução histórica dos

mesmos, os conceitos e definições sob a perspectiva de vários autores, bem como os aspectos

necessários para identificar e comparar as rentabilidades em cada mercado.

2.1 Administração financeira

Segundo Rossetti (2000, p. 31), “[...] a ciência econômica engloba estudos da ação

econômica do homem envolvendo o processo de produção, a geração e a apropriação de

renda, o dispêndio e a sua acumulação”. O setor econômico é dinâmico. Passa pelos modelos

de administrar um negócio, a análise de uma situação financeira de um país.

O estudo da administração financeira está voltado a teorias, a conceitos, a técnicas e a

práticas para administrar “[...] ativamente as finanças de todos os tipos de empresas,

financeira ou não financeira, privada ou pública, grande ou pequena, com ou sem fins

lucrativos” (GITMAN, 1997, p. 4).

Gitman (1997) diz que administração financeira está ligada diretamente à economia e

à contabilidade; porém o diferencial está na gestão direta das finanças de uma empresa ou

organização. A relação da administração financeira com a economia é ampla. Em

determinados momentos, vale-se da política econômica; em outros, dos princípios

econômicos, objetivando, com isto, a tomada de decisão. Já a relação entre administração

financeira e a contabilidade está no processamento dos registros financeiros, que

proporcionam os demonstrativos contábeis, permitindo visualizar a situação das finanças da

empresa e/ou instituição.

Para Chiavenato (1994), as duas questões mais importantes para a administração

financeira são a rentabilidade e a liquidez. A rentabilidade é alcançada na medida em que o

negócio do investidor proporcione a maximização do retorno do capital investido. Já a

liquidez está na forma de administrar a rápida conversão do investimento em dinheiro.

21

Os autores que direcionam seus estudos à administração financeira, como Bodie e

Merton (2002), Groppelli e Nikbakht (1999), Ross; Westerfield e Jaffe (2002) e Silva (1997),

compartilham dos mesmos conceitos, ao afirmarem que a finalidade da administração

financeira é a de proporcionar a tomada de decisão com relação a investimentos, a

financiamentos e à distribuição de dividendos.

2.1.1 Decisões de investimentos

De acordo com Souza (2001, p. 59), “investimento, [...] é um desembolso feito

visando gerar um fluxo de benefícios futuros, usualmente superiores a um ano. A lógica

subjacente é a de que somente se justificam sacrifícios presentes se houver perspectiva de

recebimentos de benefícios futuros”, ou seja, o sacrifício de hoje deve ser inferior ao de

amanhã.

Decidir por investir dependerá da análise dos ativos circulantes e permanentes de uma

empresa ou instituição. E o fator que motivará a decisão é o retorno em rentabilidade, em

detrimento dos gastos incorridos na execução da operação.

Assim, conforme expressa Ellis (1998, p.15) “[...] fizemos investimentos quando

decidimos nos abster do consumo ou do prazer presente a fim de desfrutar de mais consumo

no futuro”. Porque, o investimento “[...] requer persistência e consistência de objetivos”.

Nos investimentos do mercado financeiro, para a tomada de decisão, é inevitável a

preocupação com o curso inflacionário do país. É uma oportunidade de participar do processo

de crescimento econômico do mesmo, afirma Ellis (1998). Dependerá do prazo em que o

capital ficará aplicado: se o investimento for em longo prazo, apesar de o risco ser maior, mas

terá o máximo de retorno; se, por sua vez, for em curto prazo, ocorrerá menor risco e menor

rentabilidade.

Contudo, o autor, ainda, diz que o investimento financeiro é benéfico, relacionado-o à

liquidez. São investimentos que permitem correções rápidas, em caso de erro de opção, bem

como permitem os ajustes com os ativos do investidor. São inúmeros os fatores que

proporcionam a alta liquidez: primeiro, o grande número de compradores e vendedores de

ativos; segundo, as informações disponibilizadas pelas instituições financeiras de preços e de

valores; e, terceiro, é um mercado livre e justo.

Outra questão que Ellis (1998) menciona são sobre os riscos no investimento. Não se

presume o que acontecerá no futuro, a base de conhecimento é a situação econômica do país

22

no presente. Alega, ainda, que há dois tipos diferentes de risco, o sistemático e o específico.

No sistemático, o investidor sabe como funcionará a operação e o risco é menor; dependerá

apenas das oscilações econômicas do país. No risco específico, o investidor conhece as regras

operacionais; portanto, o sistema funcional, arrisca-se em carteiras diversificadas, acreditando

saber mais que os vendedores dos quais compram.

Para Bruni (2005), investir envolve três características básicas ilustradas na Figura 1.

Estas características podem ser apresentadas em função dos ganhos expressos sob a forma de

taxa de retorno ou rentabilidade, do risco incorrido que pode estar associado a vários

acontecimentos, tendo conhecimento das probabilidades de ocorrência dos múltiplos

resultados possíveis e da liquidez que corresponde ao tempo necessário para a realização do

investimento.

Figura 1 – Três características básicas do investimento

Fonte: BRUNI (2005, p. 241)

2.1.2 Decisões de financiamento

Bodie e Merton (2002) caracterizam o financiamento em interno e externo. O interno

surge das operações da própria empresa e o externo quando há a necessidade de buscar fora

recursos que otimizarão as operações financeiras da empresa.

Assim, como ensina Silva (1997, p. 71), o financiamento está ligado diretamente tanto

“[...] à estrutura de capitais, quanto à participação de recursos próprios e de terceiros, levando

em consideração os custos destas fontes e os riscos que elas possam apresentar para a

empresa”. E, ainda, diz que ao decidir por financiamento, a empresa está compondo o capital

próprio com os de terceiros.

23

Já para o governo, a estratégia de financiamento está na forma de confrontar com a

situação de déficit com a receita, conforme Montoro Filho, Pinho e Vasconcelos (1998, p.

563), é a seguinte:

[...] além das medidas tradicionais de política fiscal (aumento de impostos ou cortede gastos), surge o problema de como deverá o mesmo ser financiado pelo governo.Este poderá financiá-lo através de recursos extrafiscais e, neste caso, duas são asprincipais fontes de recursos: emitir moeda: o Tesouro Nacional (União) pedeemprestado ao Banco Central (Bacen); vender títulos da dívida pública ao setorprivado (interno e externo).

No caso do primeiro, emissão de moeda, o procedimento é eminentemente

inflacionário; no segundo, venda de títulos, provoca elevação da dívida pública. Assim, a

decisão por um dos tipos de financiamento dependerá da situação econômica do país.

Por outro lado, é no mercado de crédito que se efetuam a operação de financiamento, a

taxa de juros domésticos que, segundo Rossetti (2000), têm a finalidade de suprir as

necessidades de caixas dos agentes econômicos: famílias, empresas e governo. Tais operações

garantem: reais (hipoteca de bens de raiz), pignoratícios (penhor), alienação fiduciária e

reserva de domínio e a fidejussórias (aval e fiança).

2.1.3 Decisões de distribuição dos dividendos

De acordo com Ross, Westerfield e Jaffe (2002, p. 399), o termo dividendo geralmente

se refere a uma divisão de lucros distribuídos na forma de ações ou dinheiro pelas empresas

aos seus acionistas, porque, “[...] é aceitável dizer que uma distribuição de lucros é um

dividendo e uma distribuição de capital”.

Na concepção de investimentos, seja ele em ações, títulos ou em qualquer ativo

financeiro, espera-se que ocorra uma taxa de retorno superior ao capital investido, para que

haja atratividade no negócio. O retorno esperado nos rendimentos em ações é conhecido como

dividendo.

A distribuição dos dividendos obtidos por empresas de capital aberto aos acionistas se

dá por bonificações em dinheiro ou aumentando o número de ações por acionista. Dependerá

da forma de distribuição escolhida, já que lucros também podem ser incorporados ao capital

da empresa (LIMA, 2004).

Segundo Gitman (1997), a rentabilidade é apurada como sendo o total de lucros ou

prejuízos dos investidores decorrentes de um investimento durante um determinado período.

Portanto, o retorno recebido é resultado de aplicações em ações e/ou fundos.

24

2.2 Mercado financeiro

De acordo com Weston e Brigham (2000, p. 93), o mercado financeiro se expressa

pela diferença “[...] de instrumento em termos de vencimentos e de ativos de lastro. Da

mesma forma, diferentes mercados servem a diferentes tipos de clientes, ou operam em

diferentes partes do país”.

A etimologia da palavra conduz a compreender o mercado financeiro como empresa

de crédito e de investimento. A relação está vinculada diretamente com os recursos

disponíveis no mercado para operações de transações de moedas e títulos.

Conceituar, portanto, o mercado financeiro, é tarefa difícil pela sua amplitude. Gitman

(2003, p. 33), o define como:

um foro no qual fornecedores de fundos, tomadores de empréstimos e investidorespodem negociar diretamente. Enquanto empréstimos e os investimentos dasinstituições são feitos sem o conhecimento direto dos fornecedores dos fundos(poupadores), no mercado financeiro os fornecedores sabem onde seus fundos estãosendo emprestados ou investidos.

Isto significa dizer que o mercado financeiro é invisível para os tomadores do

dinheiro, mas é visível para os poupadores, pois a segurança está no processo de investimento

escolhido.

Na visão de Andrezo e Lima (1999), o mercado financeiro é composto pelo conjunto

de instituições e instrumentos financeiros destinados a possibilitar o deslocamento de recursos

que ofertam para os tomadores, criando condições de liquidez no mercado.

Baseado nesta visão, o mercado financeiro é o ambiente no qual os recursos

monetários são gerados e administrados pelos seus intermediários financeiros que, por sua

vez, determinam as ofertas, as demandas e seus respectivos valores.

Mellagi Filho e Ishikawa (2000, p. 17) definem o mercado financeiro como:

o conjunto de instituições e operações ocupadas como o fluxo de recursosmonetários entre os agentes econômicos. Basicamente, é o mercado deemprestadores e tomadores de empréstimo, sendo que o remuneração dosempréstimos é chamado de juro ou, em termos percentuais, de taxa de juro. Essataxa representa, em dado período a remuneração relativa que os emprestadoresobterão e o custo relativo com o que os tomadores de empréstimo terão que arcar.Em uma abordagem micro econômica consideramos que a taxa de juro é dada peloequilíbrio entre a demanda e a oferta de fundos emprestáveis.

Demonstra, o autor, que é o fluxo de recursos monetários que caracteriza o mercado

financeiro, de forma que a instabilidade é mais preceituada para os emprestadores do que para

os tomadores.

25

Para Assaf Neto (2000), a intermediação financeira subdivide o mercado financeiro

em monetário, crédito, capital e cambial, que interagem por meio de um amplo sistema de

comunicação, apresentando uma referência comum, a taxa de juros, que é entendida como

moeda de troca desses mercados.

Bodie e Merton (2002, p. 61) já definem o mercado financeiro como sendo:

Títulos de dívidas, ações e derivativos. Os instrumentos de títulos de dívida sãoemitidos por todos aqueles que tomam dinheiro emprestado – empresas, governo eindivíduos. Os ativos transacionados nos mercados de títulos de dívida, portanto,incluem títulos privados, títulos governamentais, hipotecas comerciais e residenciaise empréstimos a consumidores. Os instrumentos de títulos de dívida também sãochamados de instrumentos de renda fixa, porque prometem pagar quantias fixas dedinheiro em data futura.

A definição denota a relação entre emprestador e tomadores de recursos em diversas

modalidades, sejam elas em títulos ou moedas, que são negociadas entre instituições

financeiras, pessoas físicas, jurídicas e governo, tendo estes como objetivo comum a

rentabilidade do investimento.

Das lições, conclui-se que o conceito de mercado financeiro se enquadra como um

conjunto formado por dois mercados: o monetário e o de capitais, que atingem todas as

transações com moedas e títulos e as instituições que as promovem.

Apresentados os conceitos de mercado financeiro, faz-se necessário conhecer como

este evoluiu, com criações que vão desde Banco Central, Comissão, Conselho, Reformas e

Acordos, que serão abordados no próximo tópico.

2.2.1 Evolução do mercado financeiro

O grande marco do mercado financeiro foi logo no início da Revolução Industrial no

século XIX. Surgindo os financiamentos em resposta à necessidade de capital por parte dos

governos e propriamente das empresas. No entanto, os bancos começaram a se estabelecer e a

crescerem gradualmente devido ao enfraquecimento dos emprestadores informais que tinham

por hábito a negociação do dinheiro, pois, até então, não se confiava nos papéis do governo

(STANFORD, 1981).

Essa relação de empréstimo de dinheiro, ou seja, alguém precisando e outro tendo

disponível, tornou-se um negócio idêntico à troca de mercadorias, porém, corrigidos, gerado

pelas leis naturais da comercialização, na busca da maior rentabilidade.

No Brasil, o mercado financeiro teve início na metade do século XX, quando

apareceram os primeiros investidores. Coincide com os momentos das crises econômicas

26

mundiais, entre as quais o Brasil, pela posição política, também estava incluído, segundo

Leite (2004).

No final da Segunda Guerra Mundial, na década de quarenta, o Brasil ainda não havia

criado o Banco Central. Porém, por intermédio do Decreto-lei n. 7.293, de 1945, foi criada a

Superintendência da Moeda e do Crédito – Sumoc, que tinha como objetivo principal exercer

a coordenação sobre a política monetária. E, posteriormente, recebeu a denominação de

Banco Central da República do Brasil. Por intermédio do Decreto-lei n. 278 de 1967, foi

definido como Banco Central do Brasil (HILLBRECHT, 1999).

Com a extinção da Sumoc e o receio de perder o controle sobre a condução da política

monetária, surgiu, nos anos sessenta, o Conselho Monetário Nacional – CMN, órgão

responsável por formulação e coordenação da política monetária. A partir do Plano Real, este

conselho obteve novas características, principalmente no que diz respeito aos seus

conselheiros-membros, sendo composto pelo Ministro da Fazenda, Ministro do Planejamento

e Orçamento e o Presidente do Banco Central, como demonstram Mellagi Filho e Ishikawa

(2000).

Em meados dos anos setenta, o Conselho Monetário Nacional foi desmembrado,

surgindo a Comissão de Valores Mobiliários – CVM, para gerenciar o mercado de capitais,

com poderes de disciplinar e estabelecer medidas de atuação para empresas emissoras de

ações, debêntures e outros títulos. Segundo Andrezo e Lima (1999, p. 113) não “abrangeu a

CVM a disciplinar os títulos da dívida pública federal, estadual ou municipal e os títulos

cambiais”.

Conforme demonstram os autores Gremaud, Vasconcellos e Toneto (1999), ainda na

década de setenta, o Brasil passa por duas fases econômicas importantes:

• A primeira, do chamado “Milagre Econômico”, se caracterizou pelo crescimento

em 14% do Produto Interno Bruto – PIB. Esse momento ocasionou euforia na Bolsa de

Valores Brasileira, aumentando o volume negociado, como também os valores das ações,

despertando o interesse dos investidores.

• A segunda, foi o “Plano Nacional de Desenvolvimento”. Nesse momento, as

indústrias de bens de capital e insumos básicos buscaram financiamentos para aquisições de

máquinas e equipamentos, ocorrendo grande endividamento e, automaticamente, provocando

o processo inflacionário.

27

Na década de oitenta, ocorreram sucessivos planos econômicos com a finalidade de

conter o processo inflacionário. No cenário político, presenciou-se a transição entre o

Governo Militar a e Nova República, abrindo o mercado econômico gradualmente. Em

relação ao mercado financeiro, nessa década, de acordo com Montoro Filho, Pinho e

Vasconcelos (1998), aconteceram três alterações importantes: a regulamentação do Mercado

Futuro de Opções; determinação de atos relevantes às Sociedades Anônimas e à criação de

Clubes de Investimentos.

No início dos anos noventa, o País “beirou-se na hiperinflação, o dinheiro perdia a

valorização em média, a 2% ao dia e a economia era totalmente indexada”, como demonstra

Andrezo e Lima (1999, p. 201). O grande desafio, naquele momento, estava em equilibrar as

contas públicas. Assim, observa-se que o Governo, para honrar seus compromissos,

simplesmente emitia moedas, sem lastro, promovendo, assim, os endividamentos interno e

externo, fazendo um ciclo, até chegar ao patamar da hiperinflação.

Posteriormente, de acordo com Gremaud, Vasconcellos, e Toneto (1999), o governo

Collor implementou medidas para romper a indexação da economia, sendo elas:

• Reforma monetária: redução da liquidez da economia, por meio de bloqueio da

metade dos depósitos à vista, 80% das aplicações overnight1 e fundos de curto prazo e cerca

de terço dos depósitos de poupança;

• Reforma administrativa e fiscal: na fiscal as metas eram: ajustar 10% o valor do

PIB, reduzir a dívida pública, incentivar as isenções fiscais, a proibição de cheque e ações ao

portador. Na administrativa, as metas eram promover as privatizações, diminuir as sonegações

e as fraudes, bem como o controle sobre os bancos estaduais entre outras medidas;

• Congelamento de preços e regras para eliminar a indexação dos salários;

• Alteração do regime cambial para o sistema de taxas flutuantes;

• Redução das tarifas de importação, liberando o comércio internacional.

Logo após, em 1994, surge a Lei n. 8.880, que institui o Programa de Estabilidade

Econômica – o Plano Real. O processo de estabilidade econômica foi complementado por um

1Overnight operações realizadas no open market por prazo mínimo de um dia, restrita às instituições financeiras,

o termo open market se refere ao conjunto de transações realizadas com títulos de renda fixa, de emissão públicaou privada (FORTUNA, 2005).

28

conjunto de medidas que garantiram o equilíbrio da moeda. As medidas mais impressionantes

foram: recuperação do controle da moeda; fortalecimento da liquidez; sustentação de câmbio

valorizado e a ampla abertura da economia, expandindo o mercado. Isto, conforme Rossetti

(2000), provocou a volta dos investidores ao mercado financeiro.

Na decorrência do Plano Real, as instituições financeiras padeceram de ajustes. A

redução drástica da inflação eliminou a receita inflacionária dos bancos, fazendo com que o

setor tivesse de promover um forte processo de ajuste (MONTORO FILHO, PINHO e

VASCONCELOS, 1998).

Para se adequar a essa nova realidade, profere Leite (2004), o Banco Central do Brasil

criou o Programa de Estímulo à Reestruturação – Proer, fortalecendo o Sistema Financeiro

Nacional. O programa previu um conjunto de incentivos fiscais, de linhas de crédito especiais

e de flexibilização temporária para assegurar a liquidez e a solvência do Sistema Financeiro

Nacional, bem como resgatar o interesse dos depositantes e investidores. Para tanto, foram

criadas exigências para as instituições ingressarem no programa, delineadas no Acordo de

Basiléia.

2.2.2 O Sistema Financeiro Nacional Brasileiro

O sistema financeiro está relacionado diretamente com o desenvolvimento da

economia de um país. Conforme define Kaufmann (1999, apud ROSSETTI, 2000, p. 638) é o

“espelho da maturidade econômica das nações. As formas como se encontram estruturados os

canais de transferência de fundos, de unidades superavitárias para unidades deficitárias,

definem diferentes graus de eficiência com que a economia maximiza o bem-estar corrente e

viabiliza o crescimento futuro”.

Porém, conforme demonstra Rossetti (2000, p. 638/640), o setor financeiro difere em

cinco aspectos, sendo eles:

- Os padrões com que as instituições normativas interferem nas regras deintermediação.- A diversidade das instituições de intermediação e de suas carteiras operacionais.- Os tipos de instrumentos de captação de recursos e de operações ativas.- A estrutura dos ativos financeiros, monetários e não monetários, quanto a taxas departicipação de cada um deles no estoque do sistema como um todo.- Os graus de abertura em relação ao sistema financeiro internacional.

Para Gremaud, Vasconcellos e Toneto (1999), a principal função do sistema financeiro

é realizar a transferência de recursos dos poupadores para os investidores, ou seja, é a ligação

entre poupança e investimento. Isso proporciona maior eficiência no sistema econômico,

29

direcionando os recursos para as áreas de maior rentabilidade e por deter a maior parcela dos

recursos em poupança, alavanca o desenvolvimento econômico.

De acordo com Gremaud, Vasconcellos e Toneto (1999), Montoro Filho, Pinho e

Vasconcelos (1998) e Rossetti (2000), o sistema financeiro brasileiro modernizou-se no

período de 1964 a 1966. Essa modernização elevou o crescimento do sistema financeiro,

tendo em vista a introdução do mecanismo da correção monetária, que permitiu a prática de

taxas de juros reais positivas.

Na década de setenta, ocorreu a criação da Selic – Sistema Especial de Liquidação e

Custódia. A Selic tem por função simplificar as movimentações, regastes, ofertas públicas e

as respectivas liquidações financeiras de títulos públicos no mercado aberto brasileiro.

(ANDREZO e LIMA, 1999; FORTUNA, 2005).

Nos anos oitenta, teve como marco o crescimento do mercado de títulos privados nas

instituições financeiras, criou-se então a Cetip – Central de Custódia e de Liquidação

Financeira de Títulos, sendo um sistema ágil para os negócios com estes papéis. A Cetip

realiza a Custódia e a liquidação financeira de uma ampla gama de produtos, incluindo alguns

títulos públicos, como também CDB – Certificado de Depósito Bancário, DI – Depósito

Interfinanceiro, LH – Letra Hipotecária, LC – Letra Câmbio, LFT – Letras do Tesouro

Nacional tanto na esfera dos Municípios e Estadual e integrando a este sistema Cotas de

Fundo de Investimentos e ativos como ouro, debêntures etc., como apresenta Andrezo e Lima

(1999).

Em 1995, conforme demonstra Andrezo e Lima (1999), o sistema financeiro nacional

passou pelo processo de reestruturação das instituições financeiras, condicionadas à nova

realidade do ambiente, o de estabilização macroeconômica, proporcionada pelo Plano Real.

Essa reestruturação foi necessária porque os bancos estavam adaptados ao alto processo

inflacionário e, conseqüentemente, com ganhos altos.

Os autores ainda acrescentam que, para se ajustar ao novo ambiente, os bancos

tomaram algumas medidas relevantes como: o fechamento de agências; o crescimento de

operações ativas, como empréstimos e repasses; o aumento das taxas de juros, bem como a

cobrança de tarifas elevadas. Em função dessa nova realidade, foi criado o Proer – Programa

de Reestruturação do Sistema. Este modelo estruturou o sistema financeiro nacional, deixando

em funcionamento somente instituições com saúde, liquidez e solidez.

30

Com a reforma e a reestruturação do sistema financeiro, a sua estrutura básica sofreu

ligeiras alterações, com a criação de novos fundos, novos órgãos reguladores, bancos

múltiplos e de entidades abertas de previdência privada e sendo subdividida em: subsistema

normativo que é composto pelo CMN, Bacen e CVM. Já para o subsistema de intermediação

estão as instituições bancárias e instituições não-bancárias, conforme estrutura demonstrada

na Figura 2.

31

Figura 2 – A estrutura funcional do Sistema Financeiro Nacional: Instituições dos subsistemas normativoe de intermediação.

Fonte: ROSSETTI (2000, p.639)

32

2.2.2.1 Subsistema normativo

É constituído, segundo Rossetti (2000), por autoridades monetárias que disciplinam o

mercado financeiro, zelando pela liquidez do sistema, fixando diretrizes da política monetária,

de crédito e cambial, estabelecendo normas para emissão e negociação de capital, bem como

fiscalizam as operações praticadas no subsistema de intermediação. É composto pelo

Conselho Monetário Nacional (CMN), pelo Banco Central do Brasil (Bacen) e pela Comissão

de Valores Mobiliários (CVM).

Conselho Monetário Nacional. É o órgão máximo do sistema financeiro nacional.

Fixa as diretrizes, com o intuito de harmonizar os mercados de políticas monetárias, creditícia

e cambial do país. Não desenvolve função executiva, porém, é atribuído a este as seguintes

funções: zelar pela liquidez e solvência das instituições financeira; autorizar a emissão tanto

do papel-moeda, como moeda metálica; coordenar as políticas acima especificadas; regular o

valor interno da moeda, prevenir ou corrigir os surtos de inflação ou deflação de origem

interna ou externa e limitar a remuneração dos serviços bancários, conforme profere Montoro

Filho, Pinho e Vasconcelos (1998).

Banco Central do Brasil. Hillbrecht (1999) define que é o órgão executivo central do

sistema financeiro nacional, que faz cumprir as normas expedidas pelo CMN, regulando,

disciplinando e fiscalizando o funcionamento do subsistema de intermediação. São suas

competências: o recebimento de depósito compulsório dos bancos comerciais, as operações de

redesconto e empréstimos às instituições financeiras, as realizações de operações de compra e

venda de títulos públicos federais, o acompanhamento da política cambial e de relações

financeiras com o mercado externo e estimulação da formação de poupança em níveis

adequados às necessidades de investimento do país.

Comissão de Valores Mobiliários. Silva (1997), diz que a CVM disciplina o mercado

de ações e debêntures, assegurando o funcionamento das Bolsas de Valores, da Sociedade

Corretora de Títulos e Valores Mobiliários, das Sociedades de Crédito, Financiamento e

Investimento e dos Bancos de Investimentos. Além disso, dá condições de segurança para as

empresas de capital aberto, que dispõem de instrumentos ágeis de mobilização de poupança e

capitalização. A CVM tem por objetivo regulamentar e fiscalizar a emissão, o registro e a

negociação dos títulos emitidos pelas sociedades anônimas, emitindo para as mesmas normas

sobre demonstrações financeiras.

33

2.2.2.2 Subsistema de intermediação

O subsistema de intermediação é composto por dois blocos: os das instituições

bancárias, que operam com depósitos à vista, e o das instituições não bancárias, que operam

com certificado de depósito, caderneta de poupança, quotas de fundo de aplicação em títulos

de renda fixa e variável (ROSSETTI, 2000).

Conforme Chiavenato (1994) e Rossetti (2000), o subsistema de intermediação

financeira é classificado em três grupos que são:

• Instituições bancárias: agrupadas por bancos comerciais e caixas econômicas.

• Instituições não-bancárias: compostas por bancos de desenvolvimentos; bancos

de investimentos; sociedades de crédito, financeiro e investimento; sociedades de crédito

imobiliário; associações de poupança e empréstimos e instituições do mercado de capitais.

• Instituições bancárias mistas: apresentadas pelos bancos múltiplos.

Estes grupos têm por objetivo financiar as necessidades a curto, médio e longo prazo

das organizações, a fim de contrair recursos para capital de giro e bens de consumo duráveis.

Tais opções também são estendidas a particulares. São efetuadas, também, operações e

repasses de moedas nacional e internacional, intermediação de compra e venda de ações e

debêntures, operação com títulos de renda fixa e variável, emissão de Letras Imobiliárias com

atuação nas diversas operações de carteiras.

2.2.3 Fundos de investimentos

O Fundo de Investimento, de acordo com Rocha (2003), funciona como forma de

condomínio de investidores, visando proporcionar um retorno maior do que se tivessem

investido individualmente, com o intuito de diminuir o risco do investimento; sendo que os

recursos são aplicados em carteiras diversificadas, de títulos e valores mobiliários.

Para Andrezo e Lima (1999, p. 83), fundo de investimento consiste:

[...] de condomínios que reúnem recursos de diversos investidores, por meio daemissão de títulos próprios, com o objetivo de adquirir, em conjunto, ativosindividuais, de modo a obter vantagens com essa comunhão. Cada participantedetém um certo número de quotas que corresponde a uma fração proporcional aopatrimônio do fundo (Andrezo e Lima, 1999, p. 83).

A concepção dos fundos de investimentos, em forma de condomínio, demonstra a

visão de empresa de capital aberto, em que os proprietários dos títulos (na verdade os sócios,

34

que possuem o valor do patrimônio fracionado) se propõem a dividir o lucro obtido com as

rentabilidades.

Segundo Lima (2004), fundo de investimento apresenta-se sob forma de condomínio

composto por cotistas, tendo a finalidade de se agruparem para reduzir os riscos inerentes às

aplicações do mercado financeiro. Os recursos aplicados são administrados pelas instituições

financeiras e são destinados às diversas carteiras de títulos e valor mobiliários.

Não tão longe destes conceitos está Fortuna (2005), quando define fundo de

investimento como forma de condomínio, com seu conjunto de aplicadores, que têm o direito

de retomar as cotas a qualquer momento. Portanto, tal prática não é habitual entre os

investidores, o que demonstra que este tipo de investimento tem liquidez imediata.

Bruni (2005) compartilha o mesmo ponto de vista ao dizer que fundos de

investimentos consistem em uma conjunção para aplicações de recursos que reúne vários

investidores, com diferentes aspectos, formando uma espécie de condomínio, no qual são

divididas, além das receitas e as despesas, os diretos e obrigações. E ainda explica que,

condomínio, segue o mesmo princípio de grupos de apartamentos, em que o proprietário do

imóvel compartilha uma série de interesses comuns com seus vizinhos.

Os fundos podem seguir forma de três regimes conforme Quadro 1.

Quadro 1 – Constituição dos Fundos de Investimentos

Fonte: BRUNI (2005).

Investir em fundos de investimentos, vai além de conhecer o seu conceito, isto porque,

para se constituir um fundo, precisa-se verificar a evolução, administração, os tipos e

classificação dos mesmos.

2.2.3.1 Evolução dos fundos de investimentos

Historicamente, os primeiros vestígios dos fundos de investimento, no Brasil,

ocorreram na década de cinqüenta, como relata Rocha (2003), mas precisamente em 1957,

Fundos DescriçãoAbertos Permite a livre circulação dos cotistas, ou seja, a entrada ou saída dos investidores, bem

como o resgate de suas aplicações em qualquer período.Fechados Possui número fixo de quotas e período determinado para o investimento, o que não

ocasiona a liquidez. Só é permitida a saída do cotista se outro investidor entrar.Exclusivos Destinado para o atendimento de grandes investidores, que possui maior volume de

recursos, com o objetivo de buscar melhor rentabilidade e liquidez no mercado.

35

com a criação do primeiro fundo de investimento denotado por Fundo Crescinco, que foi

considerado o maior fundo.

Nos anos sessenta, veio a surgir o Fundo Deltec, e logo após o Fundo 157, para

determinar e estabelecer incentivos fiscais aos fundos de investimentos, de forma a estimular

aplicações em ações ou debêntures, para todo o mercado de capitais. Portanto, o incentivo

concedido às aplicações em ações não era tão atrativo como aqueles concedidos às cadernetas

de poupança ou aos títulos do Governo (ANDREZO e LIMA 1999).

Em 1970, sugiram os fundos de investimentos com regulamentação mais especifica,

de acordo com o CMN, com a seguinte denominação, Fundos Mútuos de Investimentos,

sendo Fundo Mútuo o conjunto de recursos formados pela soma de valores aplicados por

diversos investidores por instituição financeira. Trata-se de uma espécie de condomínio, no

qual cada um dos aplicadores é proprietário de cotas. Os rendimentos obtidos são distribuídos

aos cotistas do fundo (LANZANA, 2002).

Os Fundos Mútuos de Investimentos, somente na década de oitenta, evoluíram,

quando o governo abriu a possibilidade do investimento no mercado, surgindo assim os

fundos de investimentos em renda fixa. Outro aspecto relevante aos fundos, no Brasil, foi a

abertura aos investidores estrangeiros, apesar de tímida. Este aspecto deu-se principalmente

pela queda dos juros nos países desenvolvidos, que levaram os investidores a procurar

melhores oportunidades de retorno (ANDREZO e LIMA, 1999).

Justamente nos anos noventa, segundo Rocha (2003, p. 30), as normas e com a “[...]

situação econômica alterada em razão do fim da inflação com o Plano Real, que aconteceu o

grande crescimento da indústria de fundos de investimentos no país”. Os investidores que

vinham do cenário de instabilidade, tornaram-se aplicadores assíduos de cadernetas de

poupança, forma de investimento mais segura. Devido à queda da inflação, passaram a

entender os fundos de investimentos como uma forma de aplicação mais atraente.

Ainda neste período, mas precisamente em 1995, existiam basicamente dois tipos de

fundos de investimentos que são: Fundo de Aplicação Financeira – FAF, o mínimo de 45% e

depositados no Bacen; Fundo de Renda Fixa de Curto Prazo, o mínimo de 50% da carteira

ativa em título público federal e depositado no Bacen. Em agosto deste mesmo ano, o Bacen,

por meio da Resolução n. 2.183, extinguiu todas as modalidades de fundos existentes e

substitui-os pelos Fundos de Investimentos Financeiros – FIF e pelos Fundos de Aplicação

em Cotas de Fundos de Investimentos (SANTOS, 1999).

36

Conforme a Circular n. 2.611 de 31/08/1995, o Bacen estabeleceu os seguintes tipos

de fundos de renda fixa, com base no recolhimento de depósito compulsório, conforme o

intervalo de atualização do valor da cota para fins de resgate de cotas com rendimento dos

FIFs e denominando de três maneira: FIF de curto prazo, de 30 dias com depósito

compulsório de 40% do patrimônio líquido; FIF 60 dias com depósito compulsório de 5%;

FIF de 90 dias, com depósito compulsório igual a zero (ANDREZO e LIMA, 1999).

Em 1º de agosto de 2000, o Bacen editou a Instrução Normativa n. 79, novas

alterações nas regras de funcionamento dos fundos de investimento financeiro. Por meio desta

Normativa, os Fundos de Investimentos Financeiro deixaram de ter prazo de vencimento fixo,

possibilitando ao investidor resgatar seu investimento a qualquer momento (BRUNI, 2005).

2.2.3.2 Administração dos fundos

Para Bruni (2005), as atividades de administração dos fundos de investimentos

financeiros, estão relacionados em conjuntos de serviços diretos e indiretos ao seu

funcionamento, os quais são de responsabilidade dos administradores, gestores, distribuidores,

agentes autônomos e custodiantes, conforme apresentado a seguir:

• Administradores – Efetuam a gestão, supervisão, acompanhamento e prestação

de informações relativas aos fundos, atribuindo, assim, o gerenciamento das carteiras de

ativos, que busca a melhor “performance” entre retorno e risco. Decide, também, onde

investir os recursos dos condôminos, na compra de ativos financeiros, analisando

constantemente as melhores oportunidades de investimentos.

• Gestores – Por deliberação da assembléia geral de condôminos, o administrador

pode contratar serviços de consultoria para a análise e seleção de ativos financeiros, como

definir as características operacionais para compor a carteira do fundo.

• Distribuidores – A sua atuação é mais restrita que a das corretoras, por não terem

acesso à Bolsa de Valores. Executam atividades que consistem na subscrição ou emissão de

títulos e valores mobiliários para as revendas, como também fazem a intermediação dos

mesmos de acordo com as regras do Banco Central.

• Agentes autônomos – São pessoas físicas credenciadas pelas instituições

financeiras intermediadoras. São fiscalizados pelo Bacen e CVM, atuando na distribuição de

títulos, valores mobiliários e outros serviços financeiros; as atividades são comissionadas.

37

• Custodiantes – Operam por dois tipos de custódias. Para o Sistema Especial de

Liquidação e de Custódia – Selic, operado por intermédio do sistema computadorizado em

tempo real e controlado pelo Bacen, apenas instituições habilitadas no mercado financeiro têm

acesso. Sua função consiste na intermediação de títulos entre vendedor e comprador, bem

como a transação do dinheiro do comprador para o vendedor, com liquidação imediata. A

segunda custódia refere-se à Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos –

Cetip, tendo por objetivo registrar operações com títulos privados, como depositária, o

processamento da emissão, resgate e a custódia dos títulos, como também, se for o caso, o

pagamento dos juros e demais eventos relacionados a eles.

À constituição de fundos de investimentos faz-se necessária a presença de uma

instituição financeira. Para que a administração determine a composição da carteira, essa

composição é feita conforme o perfil do condômino, que poderá ser conservador, moderado e

agressivo. Esta divisão não é uma classificação formal, mas sim para distinguir em qual

modalidade de fundo os investidores estão propensos a aplicar seus recursos, analisando quais

tipos de retornos e riscos que existem (ROCHA, 2003).

2.2.3.3 Tipos de fundos

Os fundos de investimentos são divididos em de renda fixa e de renda variável. Essa

divisão é feita em função da composição da carteira do fundo em relação às características de

rendimentos dos títulos.

Os fundos de investimentos de renda fixa são constituídos na forma de condomínio

aberto e por prazo indeterminado de duração, em grande parte, por aplicações em títulos que

têm características de retorno com taxas fixas. Uma parcela menor de sua composição pode

incluir ações ou títulos cujo retorno sejam variáveis, sendo a regulamentação de competência

do Bacen (FORTUNA 2005).

Estes fundos de renda concentram suas operações em títulos que pagam juros, sejam

pré-fixados ou pós-fixados. Os pré-fixados aplicam-se em papéis com taxas de juros

previamente definidas e, assim, apresentam antecipadamente o valor de resgate determinado

na data da aplicação. Já os pós-fixados acompanham a flutuação das taxas de juros. O

rendimento só pode ser conhecido na data do resgate. Geralmente, utiliza-se a variação de um

certo indicador financeiro mais uma taxa de juros preestabelecida na aplicação inicial

(ROCHA, 2003).

38

E os fundos de investimentos de renda variável são aqueles cuja composição é, na

maior parte, de aplicações em títulos e valores mobiliários, ou seja, constantes no mercado de

capitais, cuja taxa de retorno é variável; portanto, dependerá do desempenho deste mercado.

Também não possui prazo determinado para o resgate Se os títulos que compõem o fundo

tiverem desempenho, o investidor terá retorno, mas, caso contrário, o investidor perderá

dinheiro (LIMA, 2004).

Os fundos são diferenciados devido à composição e política de investimento. Isto

porque, quando as instituições financeiras constituem seus fundos, analisam duas variáveis. A

primeira diz respeito aos limites da composição das carteiras, conforme determinado pelo

Bacen e pela CVM. Esse limite irá determinar o perfil de liquidez do fundo. Com relação à

segunda variável, dar-se-á pela seleção dos títulos que irão compor a carteira em função do

retorno desejado; o que dará característica ao fundo (ANDREZO e LIMA, 1999).

A titulação do fundo de investimento, quanto ao tipo, renda fixa e renda variável,

possibilita a criação da diversidade de fundos em função dos interesses de cada investidor,

relacionados quanto ao fator de maior ou menor risco na composição da carteira e na escolha

do retorno desejado. Para tanto, os dois tipos de Fundos apresentam classificações, de modo a

permitir a identificação dos objetivos e as políticas de investimento de cada Fundo.

2.2.3.4 Classificação dos fundos de investimentos

Para a CVM, a nova classificação dos fundos de investimentos é dada logo após as

Instruções n. 409, 411 e 413, publicadas em 2004, quando se tornavam mais abrangentes as

regulamentações e as legislações dos fundos de investimentos em renda fixa e renda variável,

ocorrendo a unificação dos Fundos de Investimentos Financeiros – FIF, Fundos de Aplicação

em Cotas de Fundos de Investimento Financeiro – FAC de FIF, Fundos de Investimento no

Exterior – FIEx, Fundos de Investimento em Títulos, Valores Mobiliários – FITVM e Fundos

de Ações Setoriais, vindo a gerar, de forma genérica, os Fundo de Investimento e Fundos de

Investimentos em Cotas de Fundos de Investimentos (FORTUNA, 2005).

Para tanto, o autor acrescenta que as Instruções Regulamentares dos Fundos de

Investimentos, após a unificação da legislação, classificou os fundos conforme a composição

de seu patrimônio: Fundo de Curto Prazo; Fundo Referenciado, Fundo de Renda Fixa, Fundo

Cambial, Fundo de Ações, Fundo de Dívida Externa e Fundo Multimercado, conforme é

demonstrado no Quadro 2.

39

Classificação Descrição Indexação Prazo

Fundo de Curto Prazo

Nesta classe de Fundo os recursossão aplicados restritamente em:Títulos públicos federais ouprivados prefixados.

� Taxa Selic ou a outrastaxas de juros;� Índices de preços.

� Máximo: de375 dias;� Médio:inferior a 60dias.

Fundo Referenciado

� São denominados por seusindicadores de desempenho,benchmark

1, em função da

estrutura dos ativos financeirosintegrantes das respectivascarteiras e devem atender àsseguintes condições:� 80%, no mínimo, de seupatrimônio líquido representadopor títulos de emissão de TesouroNacional ou do Bacen, títulos evalores mobiliários de renda fixade emissor na categoria baixorisco de crédito.� 95%, no mínimo, da carteiraseja composta por ativosfinanceiros de forma aacompanhar a variação doindicador de desempenhoescolhido.

� Fundos Cambiais, taxade câmbio do real com odólar ou o euro;� Fundo Índice Geral de

Preços do Mercado – IGP-M, variação do mesmo;� Fundo Depósito

Interfinanceiro – DI,variação da taxa Selic outaxa DI.

� Médio:superior à 365dias.

Fundo de Renda Fixa � Caracterizam-se a partir doprincipal fator de risco associado àsua carteira. Deverá possuir, nomínimo, 80% do patrimôniolíquido em ativos relacionadosdiretamente ou sintetizados viaderivativos.

� Taxa de juros domésticaou a variação do índice depreços, ou ambos.

� Médio:superior 365dias.

Fundo Cambial � Caracterizam-se a partir doprincipal fator de risco associado àsua carteira. Deverá possuir, nomínimo, 80% do patrimôniolíquido em ativos relacionadosdiretamente, ou sintetizados viaderivativos.

� Taxa Câmbio da moedaestrangeira ou a variação docupom cambial.

� Médio:superior a 365dias.

Fundo de Ações � Caracterizam-se a partir doprincipal fator de risco associado àvariação dos preços das ações.

� Taxa de variação dasações.

� Mínimo:365 dias,retornáveis em

1 É um padrão de referência utilizado para se comparar a rentabilidade entre os investimentos, títulos, taxa dejuros, etc., de tal modo a saber se os demais itens a serem comparados se encontram acima ou abaixo em relaçãoao que é proposto como referência. (ROCHA, 2003).

40

Deverá possuir, no mínimo, 67%da carteira em ações admitidas ànegociação no mercado à vista debolsa de valores ou entidade demercado de balcão organizado.

ações/debêntures.

Quadro 2 – Classificação dos fundos de Investimentos

Fonte: Adaptado de BRUNI (2005) e FORTUNA (2005)

Classificação Descrição Indexação PrazoFundo de DívidaExterna

� Nesta classe devem aplicar,no mínimo, 80% de seupatrimônio em títulosrepresentativos da dívida externade responsabilidade da União,sendo permitida aplicação de até20% do patrimônio em outrostítulos de crédito transacionadosno mercado internacional.

� Taxa Selic ou outra taxade juro, a índices de preçoou à variação cambial, ou,ainda, por operaçõescompromissadas lastreadasnesses títulos públicosfederais.

� Médio:superior a 365dias.

Fundo Multimercado � Os fundos dessa classeenvolvem vários fatores de risco,sem o compromisso deconcentração em nenhum fator emespecial, ou em fatores diferentesdas demais classes de ativos.

� Taxa Selic ou outra taxade juro, a índices de preçoou à variação cambial, ou,ainda, por operaçõescompromissadas lastreadasnesses títulos públicosfederais.

� Médiosuperior a 365dias.

Quadro 2 – Classificação dos fundos de Investimentos


Conforme Bruni (2005), Fortuna (2005), e Rocha (2003), os diferentes tipos de ativos

financeiros permitem diversas classificações dos Fundos de Investimentos, sendo que para o

Bacen a classificação é tratada como FIFs e FAQs, tendo como objetivo dar maior

transparência ao investidor, de cada categoria de Fundo, e o perfil de risco e informações mais

detalhadas. Para a CVM, como demonstrado no quadro acima, o objetivo é a facilitação na

identificação da política de investimento de cada Fundo, protegendo o investidor contra riscos

não identificados. Outra classificação é dada pela Anbid, reunindo os Fundos de

Investimentos em famílias, subdividindo-se em grupos de forma mais detalhada: Fundos

Referenciados, Fundos Alavancados e Fundos de Ações.

Para tal classificação dos investimentos estes poderão ser emitidos pelo governo

denominados como títulos públicos e quando emitidos pelas empresas são denominados de

títulos privados.

41

2.2.4 Títulos públicos

Para Mellagi Filho e Ishikawa (2000), Títulos Públicos do Sistema Financeiro

Nacional, se caracterizam de duas formas: aqueles que estão mais voltados à administração da

liquidez do sistema financeiro, e aqueles que estão mais voltados à administração do caixa do

governo.

Na visão de Assaf Neto (2000), Títulos Públicos são emitidos pelo Tesouro Nacional e

estão voltados para a execução da política fiscal do Governo, seja ele na esfera Federal,

Estadual ou Municipal. Costumam captar recursos no mercado por intermédio da emissão

desses títulos representativos da dívida pública. Por tanto, é valido ressaltar que o título

federal tem a maior aceitação e liquidez no mercado. E ainda apresenta como títulos públicos

os seguintes: LTN – Letras do Tesouro Nacional, LFT – Letras Financeiras do Tesouro e,

NTN – Notas do Tesouro Nacional, conforme demonstrado na Figura 3.

Figura 3 – Emissão de Títulos Públicos

Fonte: Adaptado ASSAF NETO (2000)

2.2.4.1 Letras do Tesouro Nacional – LTN

As LTNs são títulos emitidos e de responsabilidade do Tesouro Nacional, que têm por

finalidade o pagamento dos déficits orçamentários ou por antecipação das receitas,

observados os limites impostos pelo Poder Legislativo. São títulos de rentabilidade prefixados

com valores nominais iguais a múltiplos de R$ 1.000,00 (um mil reais) e sob forma escritural,

no Selic (BRUNI, 2005), conforme demonstra no Quadro 3.

Títulos Públicos

Tesouro Nacional

Voltado à política fiscal do Governo

LTN, LFT e NTN

42

Paramêtros Características das Letras do Tesouro Nacional (LTN)Prazo Definido pelo Ministro de Estado da Fazenda, quando da emissão do título.

Modalidade Nominativa e negociável.Forma de colocação Oferta pública ou colocação direta, em favor do interessado.

Valor nominal Múltiplos de R$ 1.000,00Rendimento Deságio sobre o valor nominal.

Resgate Valor nominal.Referência legal Artigo 1º do Decreto n. 3.859, de 4-7-2001.

Quadro 3 – Características das LTN


Para os autores, Mellagi Filho e Ishikawa (2000), Lima (2004) e Fortuna (2005), a

rentabilidade das LTNs consiste no desconto representado pela distinção, em moeda corrente,

entre o preço de colocação pelo Bacen e o valor nominal de resgate. Expresso sob a forma de

percentual de face com três casas decimais e a taxa desse desconto que definirá a

rentabilidade do título.

A negociação das LTNs são realizadas pela Secretária do Tesouro Nacional em ofertas

públicas, tendo a sua divulgação com antecedência mínima de um dia útil em editais,

contendo as condições específicas de cada leilão, com acesso direto e exclusivo para

Instituições Financeiras participantes do Selic e os valores negociados serão depositados na

conta do Tesouro Nacional.

2.2.4.2 Letras Financeiras do Tesouro – LFT

As LFTs são títulos públicos emitidos pelo Governo Federal, com o objetivo de prover

recursos para cobrir o déficit orçamentário, ou para a realização de operações de crédito por

antecipação da receita orçamentária de determinação legal. São títulos de renda fixa,

nominativos, transferíveis e escriturais; os rendimentos são pós-fixados, determinados pela

taxa Selic, para títulos federais, computados sobre o valor nominal. O resgate é feito pelo

valor nominal mais o rendimento, desde a data-base título (LIMA, 2004).

Na concepção de Bruni (2005, p 418), a LFT “consiste em título de responsabilidade

do Tesouro Nacional, emitido para a cobertura de déficit orçamentário, exclusivamente sob a

forma escritural, no Selic. Apresenta rentabilidade pós-fixada, definida pela taxa Selic”, como

demonstra o Quadro 4.

Paramêtros Caracteristicas das Letras Financeiras do Tesouro (LFT)Prazo Definido pelo Ministro de Estado da Fazenda, quando a emissão do título.

Forma de colocação Oferta pública ou colocação direta, em favor do interessado.

43

Modalidade Nominativa e negociável.Valor nominal na data-base Múltiplo de R$ 1.000,00.

Rendimento Taxa Selic.

ResgateValor nominal acrescido do respectivo rendimento, desde a data-base do

título.Referência legal Artigo 2º do Decreto n. 3.859, de 4-7-2001.

Quadro 4 – Características das LFT


Mellagi Filho e Ishikawa (2000) citam como característica que o preço unitário da

LFT é determinado por seis casa decimais, e a liquidação das propostas serão aceitas e

efetivadas por intermédio do Selic. As ofertas públicas são critérios do Bacen. Para Fortuna

(2005), além da LFT básica, existem mais dois tipos específicos as LFT-A e as LFT-B que

possuem as seguintes características:

• As LTF-A têm o prazo de quinze anos são remuneradas pela taxa média ajustada

dos financiamentos diários apurados no Selic para títulos público federais, mais a elevação de

0,0245% ao mês. O recebimento é feito em até 180 parcelas mensais e consecutivas,

vencendo a primeira no mês seguinte ao da emissão, sendo cada uma delas de valor

correspondente ao resultado obtido pela divisão do saldo remanescente, atualizado e

capitalizado, na data do vencimento de cada uma das parcelas pelo número de parcelas

vincendas, inclusive a que estiver sendo paga.

• As LFT-B são inseridas no mercado de forma direta para as disposições de

interesses com os contratos com a União, com prazo de quinze anos. São remunerados pela

taxa média, conforme o ajustamento dos financiamentos diários aplicados no Selic, para

títulos federais, propagada pelo Bacen. Sendo o resgate realizado pelo valor nominal mais o

rendimento, desde a data-base do título.

Porém, pode-se destacar que tanto a LFT-A como a LFT-B são emitidas com o

objetivo de cumprir os contratos assumidos perante a União da dívida de responsabilidade dos

Estados e Distrito Federal e essencialmente as dos Municípios.

2.2.4.3 Notas do Tesouro Nacional – NTN

Criadas pelo Governo Federal, José Sarney, em 1991, com os objetivos de alongar o

prazo de financiamento da dívida do Tesouro ou para a realização de operações de crédito por

antecipação da receita. São títulos que possuem várias séries de NTNs com as seguintes

características: valor nominal de emissão, escritos em múltiplos de R$ 1.000,00 (um mil

44

reais), negociáveis, com rendimento pós-fixado, exceto as NTN-F que têm rendimento

prefixado. A forma de colocação das NTNs pode ser direta ou por oferta pública, por meio de

leilões realizados pelo Bacen (LIMA, 2004).

Já para Assaf Neto (2000, p. 89), as NTNs,

oferecem rendimentos pós-fixados e são atrelados a um indexador da economia. Osjuros são pagos periodicamente e o prazo mínimo de emissão é de três meses. Sãolançadas também séries especiais de NTN, pagando rendimento diferenciados. Essestítulos apresentam opções de rendimentos e prazos diferentes de acordo com o seutipo de emissão.

A NTN subdivide-se em séries especiais: NTN-A, NTN-B, NTN-C, NTN-D, NTN-F,

NTN-H, NTN-I, NTN-M, NTN-P, e NTN-R2. Todos os títulos de emissão do Tesouro

Nacional, cujas características serão descritas a seguir, estão de acordo com o decreto 3.859,

de 4-7-2001, destacam-se que os juros são isentos de IR, de acordo com Bruni (2005),

Fortuna (2005) e Mellagi Filho e Ishikawa (2000).

• As NTN-A abrangem dez subséries diferentes, têm a destinação de serem

utilizadas na troca pelo Brazil Investment Bond – BIB e por todos os títulos de dívidas antigas,

ou seja, significando o acordo de reestruturação da dívida em 1994 e com os que o

antecederam o Plano Real. O Prazo deste título é de até vinte cinco anos, com rentabilidade de

6% ao ano, calculado sobre o valor nominal corrigido. No entanto, os pagamentos são

efetuados todo dia 15, nos meses de março e setembro, que são corrigidos pela TR ou pela

variação do dólar, o que for maior. “Em resumo, elas servem para internalizar a dívida

externa” segundo Fortuna (2005, p. 68).

Subséries Destinação

NTN-A1 Troca por BIB

NTN-A2Troca por IDU (já vencido e, portanto, esse título já

está extintoNTN-A3 Troca por PAR Bond

NTN-A4 Troca por Discount Bond

NTN-A5 Troca por FLIRBNTN-A6 Traça por FLIRB-C, ou seja, C-Bond

NTN-A7 Troca por DCBNTN-A8 Troca por NMBNTN-A9 Troca por EI Bond

NTN-A10 Troca por MYDFA (substituiu as extintas NTN-L)Quadro 5 – Subséries das NTNs-A

Fonte: Adaptado de FORTUNA (2005, p. 69)

45

• NTN-B, o valor nominal do título na bata-base da emissão, é atualizado pela

variação do Índice nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, paga juros

semestralmente, com ajuste no primeiro período de corrente, quando couber. A taxa de juros é

definida na data de emissão do título, em porcentagem ao ano, sobre o seu valor nominal. E o

prazo para resgate da NTN-B é definido pelo Mistério da Fazenda, quando a emissão do título

for por oferta pública ou colocação direta em favor do interessado, podendo assim ser

resgatado em parcela única, na data do vencimento.definida (BRUNI, 2005; FORTUNA,

2005).

• NTN-C apresenta as mesmas características da NTN-B, com um único diferencial,

é atualizada pela variação do Índice Geral de Preços – Mercado – IGP-M (BRUNI, 2005;

FORTUNA, 2005).

• NTN-D também apresenta as mesmas características da NTN-B, tendo como

disparidade a atualização pela variação da cotação de venda do Dólar Americano, no mercado

de câmbio de taxas livres, considerando as taxas médias dos dias úteis anteriores à data-base

de vencimento (FORTUNA, 2005).

• NTN-F, diferenciando unicamente da NTN-B, pois este título tem o rendimento

prefixado, com rentabilidade definida pelo deságio sobre o valor nominal quando este foi

lançado (BRUNI, 2005; FORTUNA, 2005).

• NTN-H, o valor nominal deste título é calculado com base na TR, desde a data

base de emissão até a data do vencimento. O prazo de resgate é definido pelo Mistério da

Fazenda, quando da emissão do título por oferta pública ou colocação direta em favor do

interessado. O resgate é efetuado em parcela única na data do vencimento (BRUNI, 2005;

FORTUNA, 2005).

• NTN-I, o valor nominal do título da data-base, são múltiplos de R$ 1,00(um real),

é atualizado pela oscilação da cotação de venda do dólar americano no mercado cambio de

taxas livres, sendo consideradas as taxas médias dos dias úteis anteriores à data-base e à data

de vencimento do título. A taxa de juros é definida anualmente em porcentagem na emissão

do título e aplicada sobre o valor nominal atualizado. O prazo de resgate também é definido

pelo Mistério da Fazenda, na mesma forma de colocação direta em favor do interessado. Paga

juros até a data do vencimento da correspondente parcela de juros do financiamento à

exportação. Estes títulos têm por finalidade a captação de recursos para o pagamento das taxas

46

de juros dos financiamentos à exportação de bens e serviços nacionais, por meio do Programa

de Financiamento às Exportações – Proex (BRUNI, 2005; FORTUNA, 2005).

• NTN- M, é um título nominativo e inegociável, com valor nominal na data-base

sendo múltiplos de R$ 1.000,00 (um mil reais). O prazo de pagamento é semestral durante o

período de quinze anos, e é utilizado a taxa de juros da London Interbank Offered Rate –

Libor semestral, sendo considerada a taxa referente ao segundo dia útil anterior à repactuação,

acrescida de 0,875% ao ano, aplicada sobre o valor nominal atualizado, respeitando o limite

de 12% ao ano. O resgate do valor principal é realizado em 17 parcelas semestrais

respectivamente, a partir do sétimo aniversário (BRUNI, 2005; FORTUNA, 2005).

• NTN-P consiste em um título nominativo e inegociável , com valor nominal na

data-base, sendo múltiplos de R$ 1,00 (um real). O prazo de pagamento dos juros é na data do

vencimento do título, juntamente com o principal, num período de mínimo de quinze anos. A

taxa de juros de 6% ao ano aplicada sobre o valor nominal atualizado, por base na TR,

divulgada pelo Bacen. Os recursos das NTN-P são utilizados para amortizar a dívida pública

mobiliária federal de emissão de Tesouro Nacional e para custear programas e projetos na

área da ciência e tecnologia (BRUNI, 2005; FORTUNA, 2005).

• NTN-R2, o prazo de resgate é de dez anos, em parcelas anuais, iguais e

sucessivas, com a rentabilidade mensal à taxa de juros de 12% ao ano, calculada sobre o

valor nominal atualizado pela variação da cotação da venda do dólar americano no mercado

de câmbio de taxas livres, divulgada pelo Bacen, sendo consideradas as taxas médias do dia

anterior à data base e à data de vencimento do título. O valor nominal na data-base é

nominativa, são múltiplos de R$.1.000,00 (um mil reais). A forma de colocação deste título,

no mercado, pode ser de oferta pública ou colocação direta, em favor do interessado.

(BRUNI, 2005; FORTUNA, 2005).

2.2.5 Títulos privados

Para Assaf Neto (2003), Títulos Privados são papéis de emissão particular que são

lançados por sociedades privadas autorizadas pelo Bacen, caso de instituições financeiras, ou

pela CVM, no caso de empresas não-financeiras.

Mellagi Filho e Ishikawa (2000) caracterizam Títulos Privados de duas formas de

emissão, conforme demosntrado na Figura 4, os títulos que pertencem ao CMN e Bacen que

47

são: CDB, RDB, DI, Letras de Câmbio, Letras Hipotecárias, e os títulos que são monitorados

e fiscalizados pela CVM que são: ações, Bônus de Subscrição e Debêntures.

Portanto, serão abordados no tópico seguinte títulos de investimento como: CDB,

Letras de Câmbio, Letras Hipotecárias, Caderneta de Poupança, Índice Ibovespa e Ouro.

Figura 4 – Emissão de Títulos Privados

Fonte: Adaptado MELLAGI FILHO e ISHIKAWA (2000)

2.2.5.1 Certificados de Depósitos Bancários – CDB

O CDB é o título de renda fixa emitido por instituições financeiras. É a promessa de

pagamento da importância do depósito acrescido do valor da rentabilidade convencionada de

forma pré-fixada ou pós-fixada, podendo ser transferível ou não, mediante endosso, ou seja,

datado e assinado pelo depositante.

Para Chiesa (1980, p. 121) o Certificado de Depósito Bancário é

Promessa de pagamento à ordem da importância de depósito a prazo fixo comcorreção monetária, de prazo igual ou superior a 360 dias, representando um títulode renda privado de emissão e garantia de banco de investimento, dedesenvolvimento ou comercial, que gera correção monetária prefixada ou aposteriori e que pode ser de modalidade nominativa (intransferível) ou nominativa –endossável (transferível por endosso). O depósito que origina o certificado nãopoderá movimentar-se durante o prazo contratado, a não ser em caráter deexcepcionalidade.

Títulos Privados

CVM

Instituições Financeiras

CDB, Letras de Câmbio, Títulos deRenda Fixa e Caderneta de Poupança.

Bacen

Instituições não Financeiras

Títulos de Renda Variável eOuro

48

Bruni (2005), Fortuna (2005), Mellagi Filho e Ishikawa, (2000), e Rocha (2003)

compartilham do mesmo entendimento para o Certificado de Depósito Bancário, tendo-o

como título de crédito, físico ou escritural, com promessa à ordem de pagamento, com prazo,

forma e rentabilidade. E ainda acrescentam, o CDB é conhecido, oficialmente, como

depósitos a prazo, ou seja, os recursos captados nas instituições financeiras, por meio desses

títulos, são transferidos aos clientes na forma de empréstimos.

Apresentam, também, o Recibo de Depósito Bancário – RDB. A sua expedição gera

obrigações para as instituições financeiras, sendo os pagamentos aos seus investidores, ao

final do prazo contratado, alcançando remuneração sempre superior ao valor aplicado. Citam,

também, a diferenciação entre CDB e RDB. O primeiro pode ser transferido por meio de

endosso, negociável no mercado. Já para o RDB, este é obrigatoriamente nominativo e

intransferível, determinando muitas vezes variações das taxas de juros pagas aos investidores,

com resgate apenas no vencimento.

Para Bruni (2005), as formas dos CDBs permitem sua classificação em função da taxa

negociada, pós-fixada ou prefixada, ou ao destino dos recursos, proporcionando com essa

negociação a rentabilidade aos investidores.

Em relação à taxa negociada, os CDBs podem ser:

• Pós-fixado: acompanha a rentabilidade do CDI, a taxa Selic, a Taxa Referencial –

TR, a Taxa Juros a Longo Prazo – TJLP ou Taxa Básica Financeira – TBF. O investidor só

conhecerá a lucratividade do rendimento, à medida que o índice escolhido for sendo

valorizado. O investimento em CDB pós-fixado é uma alternativa, quando os juros começam

a subir, isto porque o rendimento obtido acompanha a oscilação dos juros. Neste caso, o

investidor negocia com a instituição financeira o percentual de juros a ser pago, que poderá

variar conforme o valor do investimento; além do prazo determinado que influência na

tributação, pois quanto maior o prazo de aplicação, menor será o valor do Imposto sobre

Operações Financeiras – IOF, a ser pago.

Indicadores Prazo mínimo de emissãoCDI Não apresentaSelic 30 diasTR 30 dias

TJPL 30 diasTBF 60 dias

Quadro 6 – Indicadores de rentabilidade do CDB

Fonte: BRUNI (2005), FORTUNA (2005), MELLAGI FILHO e ISHIKAWA (2000).

49

• Pré-fixado: não apresenta prazo mínimo para o investimento; é remunerado na data

do vencimento com base nas taxas previamente combinadas entre investidor e a Instituição

Financeira, ou seja, no CDB pré-fixado, no momento da aplicação o investidor já conhece o

percentual de valorização nominal de seu investimento. Porém, se o prazo da aplicação for

inferior a 30 dias, o valor da cobrança do IOF eleva-se, como também incide neste tipo de

aplicação o IR.

O IR incide, sobre os rendimentos, sendo que a rentabilidade líquida é atingida,

deduzindo-se a tributação sobre o ganho nominal. O recolhimento do tributo é de

responsabilidade da Instituição Financeira. Outro tributo aplicado ao CDB é a Contribuição

Provisória sobre Movimentação Financeira – CPMF. Tal tributação ocorre no momento da

saída do dinheiro da conta corrente para a reaplicação em conta de investimento (BRUNI,

2005; FORTUNA 2005).

2.2.5.2 Letras de Câmbio – LC

As Letras de Câmbio são títulos de crédito representativos de financiamento pelo qual

o sacador ou emitente dá ao sacador ou aceitante ordem de pagar ao tomador ou beneficiário

determinada quantia no tempo e no lugar fixados na cambial (Lima, 2004).

LC estão regulamentadas pelo artigo 27 da Lei 4.728, de 14-7-1965. Sendo as suas

emissões realizadas por empresas privadas não-financeiras e instituições

financeiras atuam como intermediarias das operações de financiamento, dando

o aceite a este título, colocando o mesmo junto a investidores do mercado

financeiro em troca de determinada rentabilidade (FORTUNA, 2005).

Para Lima Assaf Neto (2000), Fortuna (2005) e Lima (2004), as LC são títulos

nominativos, com rentabilidade variável, fixada pelas instituições financeiras aceitantes dos

mesmos. Podem ser emitidos com taxas prefixadas, flutuantes e pós-fixada em TR, TJLP ou

TBF e com os seguintes prazos:

• Mínimo de 30 dias, quando remuneradas a taxas de mercado pré-fixadas.

• Mínimo de 90 dias, quando utilizada a TR como base de rendimento.

• Mínimo de 360 dias, quando contratada com cláusula de correção com base em

índice de preços.

50

2.2.5.3 Letras Hipotecárias – LH

As Letras Hipotecárias são títulos de renda fixa emitidos pelas instituições financeiras

autorizadas a conceder créditos hipotecários, sendo elas: Sociedades de Crédito Imobiliário –

SCI, os Bancos Múltiplos com carteira de crédito imobiliário e a Caixa Econômica Federal.

As instituições financeiras podem emiti-las, quando estiverem sem a disponibilidade

financeiras para seus financiamentos imobiliários e podem comprá-las, quando o valor de sua

carteira de crédito imobiliário estiver menor que o volume da captação em caderneta de

poupança e quando esta for vantajosa, servindo como alternativa. (FORTUNA, 2005).

Bruni (2005) e Fortuna (2005), descrevem as principais características da LH, como

apresentado no Quadro 7.

Característica DescriçãoPrazo Entre seis e sessenta meses.

LastroDevem respeitar o limite dos créditos hipotecários dos quais as instituições sejamtitulares.

Forma de regateCostumam ser aceitos resgates totais ou parciais somente após 180 dias de sua emissão.Em períodos anteriores a 180 dias ocorrem somente em caráter excepcional, medianterescisão contratual, sem direito à correção ou remuneração sobre o valor do título.

Liquidez Apresenta baixa liquidez em função do longo prazo de carência, mínimo de 180 dias.

RentabilidadePodem ser pré-fixadas ou pós-fixadas, nesta situação atreladas aa TR, TJLP ou TBF.Apresentam rentabilidade líquida diferenciada, em função da isenção de IR paraaplicações de pessoas físicas.

Tributação

IR – para pessoas físicas, a alíquota é 0% para o ganho registrado e para operações comswap a alíquota é de 20% sobre a diferença entre o resultado do swap com o valor queseria obtido com a taxa original do contrato.IOF – alíquota igual a 0% sobre os rendimentos.CPMF – Somente ocorrerá cobrança deste imposto, se a operação for efetuada fora daconta investimento.

Quadro 7 – Letras Hipotecárias


Porém, Bruni (2005), apresenta duas modalidades para as Letras Hipotecárias que são:

Letras Hipotecárias sem swap, o investidor recebe o rendimento conforme o título, que

poderá ser pré ou pós-fixado. Título emitido com taxas pós-fixadas tem os prazos mínimos

associados a cada índice, conforme apresentado nas operações com CDBs.

• Letras Hipotecárias com swap, o índice original é trocado por meio de operação

de swap, vinculando ao rendimento do mesmo a um outro índice, em geral a um percentual do

CDI.

51

As operações efetuadas com as Letras hipotecárias são também caracterizadas por

terem baixo risco, em função da garantia da carteira de créditos hipotecários e ainda podem

contar com a garantia e a fiança adicional da instituição financeira. E o investidor tem como

garantia o Fundo Garantidor de Crédito, que assegura o recebimento de até R$ 20.000,00

(vinte mil reais), por Cadastro de Pessoas Físicas – CPF e por instituição financeira.

2.2.5.4 Caderneta de Poupança

Para Azevedo (1995, p. 121), “a Caderneta de Poupança, é um instrumento de

captação mais adequado, aos pequenos e médios poupadores.” E ainda acrescenta dizendo que

“[...] o poupador retira a quantia que necessitar a qualquer momento [..]”. Portanto, este tipo

de aplicação proporciona ao investidor liquidez, segurança e rentabilidade. A liquidez e a

rentabilidade será obtida na data de vencimento da aplicação, e a segurança está relacionada

com a garantia do Governo Federal.

Os depósitos em poupança são afiançados pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC

em até R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para o mesmo aplicador em cada Instituição Financeira.

Na Caixa Econômica Federal, há garantia, dada pela União, não restringindo quaisquer

valores aplicados (FAZIO, 2002).

A Caderneta de Poupança é a aplicação financeira mais simples e tradicional das

Instituições do Sistema Financeiro. São emitidas exclusivamente por Sociedades de Crédito

Imobiliário, Associações de Poupança e Empréstimos, Caixas Econômicas Federais e

Estaduais que compõem o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, isto porque

o objetivo é captar recursos para financiar construções e adquirir imóveis para a população.

Os recursos das cadernetas de poupanças são aplicados de acordo com as regras estabelecidas

pelo Bacen, que poderá ter variações, conforme o momento econômico (FORTUNA, 2005).

Segundo os autores, Andrezo e Lima (1999), Azevedo (1995), Fortuna (2005), as

Cadernetas de Poupança diferenciam-se da seguinte forma: Tradicional, de Rendimento

Trimestral, de Rendimentos Crescentes, Finalidade Específica e Rural.

• Tradicional: utiliza-se pela sua simplicidade, para aplicação de pequenas somas e

que, para ter liquidez, deve-se ter o cuidado de não efetuar saques fora da data de vencimento,

pois haverá perda de rentabilidade. A Poupança Tradicional é oriunda do SBPE, que destina

os recursos captados em 65% para operações de financiamento imobiliário, 20% em encaixe

obrigatório para o Bacen e os restantes 15% ficam disponíveis na instituição financeira para

outras operações. É remunerada mensalmente em 0,5%, aplicado de acordo com a TR na data

52

do vencimento da aplicação. Esta modalidade permite ter várias datas de vencimentos para

uma mesma conta.

• Rendimento Trimestral: esta modalidade é exclusiva para pessoas físicas e

apresenta o prazo mínimo de regaste de três meses. Os depósitos são corrigidos pela TR mais

0,5% ao mês, com adição de 0,25% desde que não ocorra saque no período mencionado, que

proporcionará ao poupador a isenção da alíquota da CPMF. Os novos depósitos só poderão

ser efetuados na data do vencimento trimestral da Poupança. Qualquer depósito fora do

vencimento gerará nova conta.

• Rendimentos Crescentes: permite aos depositantes, pessoas físicas e jurídicas,

sem fins lucrativos, receber a correção monetária, posteriormente a variação da TR, mais

juros com taxas crescentes, pactuados com a Instituição Financeira com período maior ou

igual a três meses, vindo a beneficiar-se com a isenção do CPMF. Os juros são creditados

trimestralmente e obedecem às seguintes taxas: do primeiro ao terceiro trimestres 1,5%; do

quarto ao oitavo trimestre, 1,70%; do nono ao décimo primeiro trimestres 1,94%; do décimo

segundo trimestre em diante 2,17%.

• Finalidade Específica : com a rentabilidade idêntica à da poupança tradicional, ou

seja, mensal (TR + 0,5%) ou trimestral (TR + 1,5%) em função da modalidade disponível,

que poderá ser: garantia locatícia, revendedores lotéricos, trabalho de condenado; leiloeiros e

para créditos de valores de quotas de Programa de Integração Social – PIS, e Programa de

Formação do Patrimônio do Servidor Público – Pasep, Fundo de Garantia por Tempo de

Serviço – FGTS, fundo de investimentos.

• Rural: os recursos são captados e direcionados para financiamentos e operações

rurais. As regras para aplicações destes recursos são estabelecidas pelo Bacen. Este tipo de

Poupança é de exclusividade do Banco do Brasil, Banco do Nordeste, Bancos Cooperativos e

Banco da Amazônia. Além da correção monetária, rende juros de 0,5% (zero vírgula cinco

por cento) ao mês.

2.2.5.5 Índice Ibovespa

O Índice Bovespa – Ibovespa tem por finalidade acompanhar o desempenho médio das

cotações do mercado de ações brasileiro, isto porque retrata o comportamento das principais

ações negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo, no qual é denominada por carteira

teórica. As ações que constituem o índice são escolhidas de acordo com a sua representação

53

em relação ao volume de negociações apresentado em determinado período (FORTUNA,

2005).

Durante o período de quatro meses, as quantidades de ações que compõem o Índice

permanecem fixas e oscilam somente na variação dos preços. Para manter o índice atualizado,

é realizada quadrimestralmente a reavaliação da composição da carteira de ações, que

identificam se novas ações deverão entrar e se as quantidades teóricas deverão ser alteradas

(SPINOLA, 1998).

O Ibovespa destaca-se tanto em termos de liquidez como também em termos de

capitalização. Em termos de liquidez, as ações integrantes da carteira teórica do índice

respondem por mais de 80% do número de negócios e do volume financeiro verificados no

mercado à vista. Já nos termos de capitalização, as empresas emissoras das ações integrantes

da carteira teórica do Ibovespa são responsáveis, em média, por aproximadamente 70% do

somatório da capitalização de todas com ações negociáveis (BRUNI, 2005).

A metodologia baseada na liquidez do Índice, como ensina Bruni (2005, p. 357), “é

um dos aspectos mais peculiares do Ibovespa e diz respeito à sua metodologia. A carteira

teórica do índice é formada empregando a negociabilidade das ações como fator de

ponderação. Quanto mais negociado for um papel, maior será sua participação no índice”.

Para o Índice Ibovespa, o método utilizado para compor a carteira são as ações de maior

liquidez, ou seja, o peso de cada ação depende do valor da empresa no mercado e o volume de

suas ações negociadas; portanto, tal Índice reflete a atividade econômica real das empresas.

As composições da carteira, apresenta para cada ação a relação direta com a

representatividade desse título no mercado à vista, em termos de número de negócios e

volumes em moeda corrente. O investimento em ações é tratado como uma operação de renda

variável, classificando-se como Fundo de Ações (FORTUNA, 2005).

De acordo com Mellagi Filho e Ishikawa (2000), para que o índice da ação seja

apurado na carteira do Ibovespa, é necessário o somatório dos pesos, isto é, a quantidade

teórica da ação multiplicada pelo último preço da mesma. No entanto pode ser demonstrada

sua fórmula na Figura 3,

IbovespaT ∑ ⋅=

=

n

i

TiTi QP1

,,

Figura 5 – Índice Ibovespa

54

Fonte: MELLAGI FILHO e ISHIKAWA (2000, p. 251)

Onde:

IbovespaT = Índice Bovespa no instante T.

n = número de ações componentes da carteira teórica.

P = último preço da ação i no instante T.

Q = quantidade teórica da ação i na carteira no instante T.

Como também apresentam o Índice de Negociabilidade e critérios de inclusão, o

Ibovespa deverá atender a três parâmetros, nos últimos doze meses de sua negociação, que

são: estar inclusa na relação de ações resultante da soma, em ordem decrescente, com índices

negociáveis de até 80% do valor da soma de todos os índices individuais; no segundo

parâmetro, sua participação em termo de volume deverá ser superior a 0,1% do total; e por

último estar entre as negociações de 80% do total dos pregões do período.

V

v

N

nIN ⋅=

Figura 6 – Índice de Negociabilidade

Fonte: MELLAGI FILHO e ISHIKAWA (2000, p. 251)

Onde:

n = número de negócios com a ação realizados no mercado à vista, nos últimos 12

meses.

N = número de negócios total do mercado, à vista, dos últimos 12 meses.

v = valor em moeda corrente movimentado com a ação no mercado, à vista, nos

últimos 12 meses.

V = valor em moeda corrente total do mercado, à vista, dos últimos 12 meses.

A tributação sobre ações envolve a incidência do IR com a alíquota de 10 a 20% no

período de 1995 a 2004, sobre os rendimentos, recolhido na venda. Com relação ao IOF, não

há incidência deste imposto sobre o mercado de ações. Já o CPMF, não há incidência nas

operações em Bolsas, porém tal isenção não se aplica às subscrições de ações, cotas de fundos

ou clubes de investimentos em ações (BRUNI, 2005).

55

2.2.5.6 Ouro

O ouro, assim como o mercado de ações, compõe o grupo dos chamados mercados de

risco, pois suas cotações oscilam de acordo com a lei básica da oferta e procura, como

também por fatores e variáveis que contribuem para as flutuações do mercado interno.

Portanto,

o mercado de ouro sempre foi um reflexo das crises mundiais e subia nasexpectativas de guerra/desvalorização do dólar e alta do preço da petróleo, pelo fatode ser um ativo imune às desvalorizações cambiais. No Brasil, ele sempre foi muitoútil como hedge

1 cambial até ser destronado pelo mercado à vista de dólar e pelocrescimento dos mercados de derivativos. (Fortuna, 2005, p. 623).

O preço do metal, o ouro, no Brasil, vincula-se, historicamente, às cotações da Bolsa

de Nova York, refletindo, portanto, as expectativas no mercado internacional. O preço interno

é calculado de acordo com as variações da cotação do dólar no mercado flutuante. A

comercialização do metal, o preço do grama, é padronizado em barras ou lingotes de 250 e

1.000g, e com grau de pureza entre 99,95 e 99,99%, calcula-se o preço do grama com base na

cotação da Bolsa de Nova York, multiplicado-o pela cotação em reais do dólar no mercado

flutuante (MELLAGI FILHO e ISHIKAWA, 2000).

Segundo Fortuna (2005), as comercializações do ouro podem ser efetivadas no

mercado de balcão, por meio de: Bancos, Corretoras, Distribuidoras, Fundidoras Empresas de

Mineração. Como também, no mercado da Bolsa de Mercadorias e Futuros – BM&F, e

diferenciam-se da seguinte forma:

• No Balcão: No balcão não há necessidade de intermediação, pois qualquer

investidor poderá ir diretamente a qualquer instituição mencionada acima e concretizar sua

transação, tendo para o investidor duas opções: a primeira consiste em deixar o ouro

depositado em custódia de uma instituição financeira, levando o investidor consigo o

certificado de custódia. A segunda é a retirada física da quantidade de ouro adquirida.

• Na BM&F, os investidores devem procurar uma corretora conveniada, para

intermediar a compra ou venda do ouro, gerando custos na forma de comissão de um

determinado percentual referente ao valor negociado, além da taxa de custódia paga ao banco

depositário onde o metal fica armazenado. Nos volumes negociados do metal na Bolsa, são

1 É o agente que assume uma posição do mercado de futuros contrária à sua posição assumida no

mercado à vista. Ele, certamente, tem algum tipo de vínculo com o ativo financeiro ou a mercadoria objeto da

operação (Fortuna, 2005).

56

transferidos automaticamente para as contas de custódias dos investidores em diferentes

instituições financeiras. Porém não há repasse do ouro entre os negociantes e, sim, a troca de

certificados de propriedade.

O autor ainda salienta que as negociações do metal, na BM&F, podem ser constituídas

por Contratos de ouro em cotações em R$/grama, apresentando-se como: Disponível Padrão –

contrato de 250 gramas; Disponível Fracionário I – contrato e 10 gramas; Disponível

Fracionário II – contrato de 0,225 grama; Futuro – contrato de 250 gramas; Opções de

Compras sobre Disponível Padrão – contrato de 250 gramas; Opções de Venda sobre

Disponível Padrão – contrato de 250 gramas; Termo – contrato de 250 gramas.

Assim, o ouro, na visão de Fortuna (2005, p. 627), é um “[...] ativo financeiro cambial

ou instrumento cambial [...]” independente de sua situação, bruto ou refinando, “[...]

destinado ao mercado financeiro ou à execução da política cambial do País [...]”, destinando-

se para a comercialização por corporações do Sistema Financeiro Nacional, na forma e

condições autorizadas pelo Bacen, estão sujeitas, exclusivamente, à incidência de 1% de IOF,

ocorrendo somente na primeira transação do metal, ou seja, realização no mercado primário.

Para o mercado secundário, ocorre o fato gerador do IR do valor do rendimento das

operações.

2.2.6 Tributação dos investimentos financeiros

As tributações dos investimentos, no mercado financeiro, sofreram algumas mudanças

em suas alíquotas, durante o período de janeiro de 1995 a dezembro de 2004, fazendo-se

essencial enfatizar esta mudança para se obter a correta avaliação dos investimentos, ou seja,

a rentabilidade líquida de cada aplicação.

Conforme a Lei n. 8.981, de 20 de janeiro de 1995, expressa a seguinte tributação

Art. 66. Nas aplicações em fundos de renda fixa, inclusive, em Fundo de AplicaçãoFinanceira (FAF), resgatadas a partir de 1º de janeiro de 1995, a base de cálculo doimposto sobre a renda na fonte será constituída pela diferença positiva entre o valordo resgate, líquido de IOF, e o valor de aquisição da quota.

Parágrafo único. O imposto, calculado à alíquota de dez por cento, será retido peloadministrador do fundo na data do resgate.

Portanto, a Lei demonstra que o valor retido com os impostos no FAF está na

diferença entre o capital inicial e o capital final, que será igual ao lucro bruto, com este lucro é

tributado o valor da alíquota do imposto e, assim, obtendo-se a rentabilidade líquida. Para o

IOF, as alíquotas apresentam-se de forma regressiva de acordo com o número de dias da

57

aplicação. “Destaca-se que a depende do número de dias que deixou o seu dinheiro aplicado, e

das taxas de juros, o investidor pode sair com menos recursos que os aplicado, por conta do

IR e do IOF” (BRUNI, 2005, p. 408), conforme demonstrado no Quadro 8.

Dia do mês %IOF Dia do mês % IOF Dia do mês % IOF1 96% 11 63% 21 30%

2 93% 12 60% 22 26%

3 90% 13 56% 23 23%4 86% 14 53% 24 20%5 83% 15 50% 25 16%6 80% 16 46% 26 13%7 76% 17 43% 27 10%

8 73% 18 40% 28 6%

9 70% 19 36% 29 3%10 66% 20 33% 30 0%

Quadro 8 – IOF regressivo sobre rendimentos


No entanto, em 19 de janeiro 1996, o mercado financeiro acompanhou a Instrução

Normativa da Secretaria da Receita Federal n. 2, que dispôs sobre o IR incidente nos

rendimentos e ganhos líquidos auferidos em operações de renda fixa e renda variável.

Esta Normativa aplicado em ativos e Fundos de Renda Fixa com carência de 60 dias,

os FIF 60 dias, teve a alteração da alíquota do IR de 10% para 15% do lucro contabilizado a

cada resgate, conforme cita a Normativa

Art. 4º. No resgate de quotas de fundo de investimento ou clube de investimento quetenha, no mínimo, 51% do total de suas aplicações em ativos de renda fixa, efetuadoa partir de 1º de janeiro de 1996, a base de cálculo do imposto de renda na fonte seráconstituída pela diferença positiva entre o valor do resgate, líquido de IOF. E o valorde aquisição da quota.

Parágrafo único. O imposto será retido pelo administrador do fundo ou do clube nadata do resgate, e calculado à alíquota de 15%, observando o disposto no art. 5º.

Art. 5º. As aplicações financeiras de renda fixa, existentes em 31 de dezembro de1995, terão os respectivos rendimentos apropriados “pro rata tempore” até aqueladata é tributados à alíquota de dez por cento.

Ao final de 1997, a Secretaria da Receita Federal editou a Instrução Normativa n. 96,

novamente dispondo sobre o IR incidente nos rendimentos e ganhos líquidos auferidos em

operações de Renda fixa e Renda Variável.

58

Segundo a Normativa aplicada em 1º de janeiro de 1998, aplicação em Fundos de

Renda Fixa com carência de 60 dias, os FIF 60 dias, teve alteração da alíquota de IR de 15%

para 20% do lucro contabilizado a cada resgate, como denota a Normativa.

Art. 1º. Os rendimentos decorrentes de aplicações financeiras efetuadas diretamentepelo aplicador ou por meio de fundo de investimentos serão tributados pelo impostode renda observada a legislação vigente e o disposto nesta Instrução Normativa.

Art. 2. Os rendimentos produzidos a partir de 1º de janeiro de 1998, por aplicaçãofinanceira de renda fixa, auferidos por qualquer beneficiário, inclusive pessoajurídica imune ou isenta, serão tributados pelo imposto de renda na fonte à alíquotade vinte por cento.

Em julho de 1998, a Secretaria da Receita Federal editou a Instrução Normativa n. 64,

estabelecendo as condições para o IR para o ano de 1999, sobre os rendimentos e ganhos

líquidos obtidos em operações de renda fixa e de renda variável. Com isto foram estabelecidas

novas regras para os fundos de investimentos, a seguir

Seção I – Aplicação em Fundos de Investimentos

Rendimentos auferidos a partir de 1º de janeiro de 1999

Art. 1º. A partir de 1º de janeiro de 1999, a incidência do imposto de renda na fontesobre os rendimentos auferidos por qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídicaisenta e as imunes de que trata o art. 12 da Lei n. 9.532, de 1997, nas aplicações emfundos de investimento, ocorrerá:

I – na data em que se completar cada período de carência para o resgate de quotascom rendimento, no caso de fundo sujeitos a essa condição [...].

Em decorrência dessa implantação do recolhimento a cada vencimento da aplicação,

na prática foi instituído o sistema de tributação conhecido como “come cotas”. Segundo Bruni

(2005), este termo “come cota” significa a forma de redução do número de cotas possuídas

pelo investidor cujo montante seja equivalente ao IR devido. Como se observa ainda na

mesma Normativa.

Art. 2º. O administrador do fundo de investimento deverá, nas datas de ocorrênciado fato gerador, reduzir a quantidade de quotas de cada contribuinte em valorcorrespondente ao imposto devido.

Segundo o Bacen, foi editada nova Instrução Normativa n. 79 de agosto de 2000,

sendo efetuadas alterações nas regras do funcionamento dos Fundos de Investimentos

Financeiros, deixando de praticar a indexação dos prazos de vencimentos fixos, para prazos

vencimentos variáveis, ou seja, dando ao investidor a flexibilidade do resgate da aplicação a

qualquer momento. Para a referida Instrução, foi determinado o recolhimento mensal do IR.

Conforme a Instrução Normativa n. 25 da SRF, de 6 de Março de 2001, apresenta o

valor incidente no IR, para investimentos em Fundo de Renda Variável e ouro, de acordo com

o art. 8 .

59

Art. 8º Os investidores em ouro e fundos de investimento em ações serão tributadospelo imposto de renda exclusivamente no resgate de quotas, às seguintes alíquotas:

I – dez por cento, no ano-calendário de 2001;

II – vinte por cento, a partir do ano-calendário de 2002.

2.3 Mercado imobiliário

Para entender o mercado imobiliário, faz-se indispensável a descrição do segmento.

Composto por “[...] construtoras, incorporadoras, loteadoras, e outros segmentos da

construção civil, as imobiliárias e os corretores de imóveis, é onde encontramos disponíveis

imóveis novos ou usados, edificados ou não, para compra e venda, permutação, locação e

administração, sendo regulado por costumes e leis especificas”, segundo Raimundo e Almeida

(2002, p. 210). As construtoras são responsáveis pela disponibilização de imóveis no processo

de produção do mercado imobiliário, passando pela construção, compra, venda e locação.

O mercado imobiliário, conforme Souza (2001), tem comportamento muito diferente

dos demais mercados, pois os imóveis são considerados bens compostos, têm grande vida útil

(durabilidade), têm fixação espacial (localização certa), são singulares (individualidade) e têm

elevado número de agenciadores (corretores).

Já Chalhub (2000) diz que o mercado imobiliário não está inserido no processo de

circulação de capitais, pois sua função é dinamizar a circulação de créditos e manter em

funcionamento o mercado de financiamento para atender à crescente demanda de imóveis.

O mercado imobiliário é dinâmico, segundo Costa (2002), mas transmite

confiabilidade de retorno certo e liquido e aumento do patrimônio. Diante dessa definição,

percebe-se que é um setor dinâmico e com fatores que variam de acordo com perspectiva do

investidor, pois, em um momento, proporciona aumento de capital, em função do acréscimo

do patrimônio e, em outro, é uma fonte de renda.

Os investidores deste mercado, segundo Fortuna (2005), são classificados em

categorias e cada uma com características diferenciadas: de desenvolvimento, de aluguéis e

renda e de outros investimentos imobiliários.

• Categoria de desenvolvimento: investimento, em regime de participação

conjunta, em empreendimentos imobiliários para comercialização futura.

60

• Categoria de aluguéis e renda: investimento em imóveis ou empreendimentos

imobiliários que produzem rendimentos sob forma de aluguel ou renda ao proprietário ou aos

participantes.

• Categoria de outros investimentos imobiliários: investir em imóveis de uso

próprio, imóveis recebidos como pagamento ou como produto de execução de dívidas ou

garantia.

Para conhecer o mercado imobiliário, faz-se necessário nortear a evolução, como

também os procedimentos locatícios de imóveis residenciais, legislação e tributações

envolvidas neste contexto.

2.3.1 Evolução do mercado imobiliário brasileiro

Pela própria conceituação, para entender a evolução histórica do mercado imobiliário,

segundo Wehling (1994), deve-se tecer alguns comentários sobre como a propriedade, no

Brasil, evoluiu. A investigação teórica sobre como a terra é repartida entre atividades

produtivas e habitacionais é vista desde os primórdios da teoria econômica e está ligada ao

valor das propriedades rurais.

Historicamente, o valor da propriedade destinada à habitação no Brasil é

fundamentado pela valorização da sua localização, segundo Lazana (2002), porque é afetado

pelo sistema de crédito em financiamento em disponibilidade ao consumidor em geral,

fazendo com que o investidor se preocupe em investir em imóveis, em locais centrais, e com

atrativo para aqueles que necessitam de habitação.

Souza (2001, p. 15) afirma que, apesar do inicio da vigência do Código Civil, em 1º de

janeiro de 1917, o mercado imobiliário brasileiro era sensível, “[...] em razão do desordenado

crescimento das cidades e da forte pressão da demanda por novas unidades habitacionais [...]”

em função da vinda de imigrantes europeus.

Já a partir da década de 20 até o inicio dos anos 60, sugiram várias leis para disciplinar

o mercado que, às vezes, provocava retração nos investimentos. Neste período, o mercado

oscilou muito, favorecendo em grande parte os investidores, uma vez que o governo precisou

atender ao déficit habitacional, principalmente em função da fragilidade econômica e política

do período (SOUZA, 2001).

Apesar de que no Brasil, conforme Andrezo e Lima (2000, p.33/34), a Lei 4.380, de

21 de agosto de 1964, tenha criado “[...] mecanismos para reduzir [...] o grave problema

61

nacional – a carência habitacional, [...]”, foi “[...] o acelerado e tumultuado crescimento

urbano (média anual de 63% na década de 50) e as novas necessidades de conforto e higiene

que geraram a necessidades de mais e melhores habitações [...]”.

Isto produziu nos investidores, principalmente os convencionais, a segurança de

investir no mercado imobiliário de locação residencial, pois além do Brasil passar por um

tumultuado período inflacionário acumulando de três décadas (60, 70 e 80), o retorno

financeiro foi garantido pelo valor da locação e o aumento, no decorrer dos anos, do capital

investido (ANDREZO e LIMA, 2000).

No inicio da década de 90, o Brasil passava por constantes mudanças com publicações

de vários planos para estabilizar a economia. E, em 1994, surgiu o Plano Real, mantendo

intacto os investimentos em imóveis. Porém, mesmo mantendo as regras gerais para o

mercado imobiliário, o Plano Real produziu efeitos diretos e indiretos no setor de locação de

imóveis, com alteração da lei do inquilinato, no que diz respeito à periodicidade de reajuste,

passando de seis meses para doze meses (RAIMUNDO e ALMEIDA, 2001).

De acordo com Souza (2001), o Plano Real modificou o comportamento do mercado

imobiliário, e, ao contrário do que transpareceu, foi uma transformação pacifica, equilibrando

as partes envolvidas no processo, deixando, durante a conversão da moeda, a livre

negociação, porém com vigilância, para estabelecer o equilíbrio desejado naquele momento

econômico.

2.3.2 Locação de imóvel

O Plano Real manteve a essência da Lei do Inquilinato e, por conseqüência, as regras

sobre locação de imóvel, porém, para entender a lógica dos procedimentos desse setor do

mercado imobiliário, de forma a entender as conceituações que envolvem locação e imóvel.

2.3.2.1 Locação

Para Raimundo e Almeida (2002, p. 201), locação é o “contrato pelo qual uma das

partes se obriga para com a outra, mediante retribuição convencionada, e por tempo

determinado, ou não, a conceder-lhe o uso e gozo de coisa infungível”.

Macedo (1994) define locação como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a

ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não gasta, ou seja, que

não pode ser substituída, mediante certa retribuição. Não tão longe deste conceito está Bueno

62

(1996, p. 17) que define locação como o “ato pelo qual uma pessoa cede a outra, em caráter

temporário, o uso o gozo de um bem”.

Souza (2001, p. 11), defini a “[...] locação de coisas, no art. 565, como sendo aquele

em que uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo

de coisa não fungível, mediante certa retribuição” e compartilha do entendimento dos demais

autores, porém dizendo,

há hipóteses, bem mais freqüentes, em que a locação é apenas de uso, como porexemplo, quando se destina a residência do locatário e de sua família, e outros emque o uso e o gozo, se o inquilino é autorizado pelo locador a fruir as utilidades dacoisa, sublocando-a total ou parcialmente, percebendo seus frutos civis (2001, p.16).

Dos conceitos conclui-se que locação é a cessão remunerada, por acordo entre as

partes, de uma coisa pertencente à determinada pessoa a outrem, por prazo certo e que segue

regras pré-definidas pela legislação.

2.3.2.2 Imóvel

De acordo com Raimundo e Almeida (2002), imóvel é um bem que não é móvel,

exemplificando como sendo terras, casas, prédios, edifícios etc. Esta definição é

compartilhada pelos doutrinadores Souza (2001, p. 22), por exemplo, que define imóvel como

“[...] aqueles bens que, por sua natureza, ou por ato humano, acham-se de tal modo fixos em

um lugar, que se não podem absolutamente transportar para outro, ou se não pode fazê-lo sem

deteriorá-los em sua substância e forma”.

Bueno (1996) define imóvel como sendo uma coisa instituída de valor econômico, que

faz parte de patrimônio de uma ou mais pessoas e que é fixado em lugar certo. E Macedo

(1994) define bem imóvel como sendo uma coisa útil que, tendo valor econômico, não pode

ser transportado, sem destruição, de um para o outro e que é suscetível de apropriação pelo

homem.

Venoso (1992), ao comentar sobre a lei do inquilinato, não conceitua precisamente o

que é um bem imóvel, porém demonstra que o imóvel é suscetível de valor econômico, seja

pelo acréscimo no patrimônio de seu proprietário, como pela remuneração que possa lhe

causar em função do uso do mesmo por terceiros.

Conceituar bem imóvel fica, portanto, simplificado na definição de que é uma coisa

imobilizada, em um espaço certo e pré-definido, que possui valor econômico acrescentado no

patrimônio da pessoa; ou seja, é uma raiz que, absolutamente, não se pode transportar sem

63

alteração de sua essência, pois a ele está entrelaçado solo, edificações, bens naturais onde sua

estrutura é também um patrimônio.

2.3.3 Locatário e locador

Ao citar locatário, Maia (1998) descreve como sendo a pessoa destinada a receber a

posse do bem que foi locado, para desfrutar do mesmo, e no final da locação, devolvê-lo ao

locador. O papel do locatário (inquilino), no contexto da locação de imóveis, tem a função de

zelar, pagar as despesas decorrentes de seu consumo e impostos e, principalmente, usufruir as

benfeitorias do imóvel.

Locador, para Bueno (1996, p. 17), é o proprietário do imóvel ao qual cabe o direito de

propriedade; entretanto, Maia (1998) detalha como sendo a pessoa que oferece um bem

imóvel para fins locatícios ou à prestação de um serviço mediante contrato de locação; é o

proprietário e também o arrendador do bem.

O locador, proprietário do imóvel, corresponde, no processo de uma locação, ao

investidor, pois disponibiliza para o mercado imobiliário o capital, por intermédio do imóvel,

tendo a responsabilidade de mantê-lo em condições de uso, efetuando as benfeitorias

necessárias ao pleno usufruto pelo locatário.

2.3.4 Locação de imóvel residencial

A locação de imóveis está “[...] intimamente relacionada com a moradia, a propriedade

e o trabalho. Sua regulamentação jurídica apresenta as mesmas vicissitudes desses três

grandes problemas do mundo atual”, diz Venosa (1992, p. 19).

A regulamentação definida para locação de imóvel residencial, a partir da publicação

da Lei do Inquilinato, em 1991, deu novo enfoque negociável tanto para locatário como para

locador. O ajuste tinha como objetivo incentivar o investimento de imóveis residenciais

disponíveis para locação de forma que a remuneração resultante fosse compatível com o

capital investido, bem como fazer com que os valores cobrados dos locatários fossem

condizentes com a realidade monetária de cada um.

A locação divide-se em residencial e não-residencial e, nos dois casos, uma pessoa

tem direito real sobre um bem alheio, porém, não o domínio. Isto significa dizer que locação

de imóveis residenciais consiste no contrato pelo qual uma das partes obriga a ceder à outra,

por tempo determinado ou não, mediante certa restrição, um bem imóvel. Estas restrições, por

64

um bom período, foram favoráveis ao locador, fazendo com que os investimentos fossem

diminuídos, seqüencialmente, até chegar a um ponto insustentável, ou seja, quando a demanda

estava maior que a oferta e os preços dos aluguéis incalculáveis para aqueles que precisavam

de moradia MACEDO (1994).

Isto fez com que o governo mudasse as regras, surgindo, em 1991, novas

regulamentações para as locações de imóveis, que foram complementadas pelo Plano Real,

como demonstrado por Souza (2001, p. 4), que diz:

No campo específico da locação residencial, cujos aluguéis, em geral, sempre seencontravam mais defasados, o legislador do Plano Real procurou minorar os efeitosnocivos decorrentes da conversão pela média, permitindo que, em caso dedesequilíbrio econômico-financeiro, após a conversão, os aluguéis dela resultantespoderiam ser revistos, a partir de 1º de janeiro de 1995, através de livre negociaçãoentre as partes, ou judicialmente, a fim de adequá-los aos preços de mercado.

O Plano Real também alterou a periodicidade da correção monetária do aluguel,

principalmente nas locações não-residenciais, porém, nas residenciais, os períodos foram

alterados de seis meses para um ano e continuaram indexados a um índice oficial divulgado

pelo governo.

Até a divulgação do Plano Real as correções monetárias dos aluguéis eram efetuadas

aplicando o IPC-r (Índice de Preço ao Consumidor – serie “r”). A partir desse momento,

passaram a submeter-se ao índice oficial, que “[...] era o que refletia a variação mensal do

custo de vida em Real para uma população objeto, composta por famílias com renda de até

oito salários mínimos, sendo calculado e divulgado pelo IBGE, até o último dia útil de cada

mês”, conforme demonstra Souza (2001, p. 5).

A partir dessa realidade, no setor de locação residencial, a periodicidade de reajuste

passou a ser anual e ficou vedada a estipulação e, com base no índice determinado em

contrato, não poderia ser utilizada a variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.

Para a locação de imóvel residencial, é possível levantar a rentabilidade da locação,

tributação e taxas locatícias, como: taxas de fornecimentos, taxa de condomínio, taxa

administrativa imobiliária e IPTU, sendo estas de conhecimento do locador.

2.3.4.1 Rentabilidade da locação de imóvel residencial

Como o valor pago pelo uso de um imóvel alugado é retorno financeiro para o locador,

vindo desde os tempos do inicio da formação das cidades, é considerado como uma atividade

econômica conectada ao setor terciário da economia e, por conseqüência, corresponde à

rentabilidade do capital empregado no investimento.

65

No caso de locação residencial, a rentabilidade, ou seja, o valor estipulado pelo uso do

imóvel, o aluguel, segundo Cahali (2003), pode ser livremente pactuada, desde que não seja

vinculada à moeda estrangeira, à taxa de câmbio e ao salário mínimo. O aluguel, como

rentabilidade, é definido por valor certo e sem complicações jurídicas, porque é resultante de

relação contratual efetuada entre o locador e locatário.

2.3.4.2 Tributação e taxas locatícias

Recaem sobre os imóveis locados, tributos e taxas que são, no decorrer do contrato,

responsabilidade, quanto ao pagamento, do locatário. Porém, quando desocupados, são

obrigações do locador, recaindo desta forma sobre a rentabilidade do investimento

imobiliário.

Deve ser esclarecido que, a partir do momento que o imóvel é disponibilizado para

locação, recai sobre o mesmo o Imposto Predial ou Territorial Urbano (IPTU), taxas de

energia elétrica, gás e água, bem como a taxa de condomínio, quando se trata de um

apartamento.

Tributação, de acordo com a definição encontrada no Souza (2001), é a prestação

monetária compulsória devida ao poder público; taxa é o tributo cobrado como remuneração

de serviços específicos.

Impostos, de acordo com Macedo (1994, p. 66), “são os tributos que têm por base a

obrigação genérica de todo indivíduo contribuir para a manutenção do Estado em sua atuação

genérica e sem qualquer contrapartida específica [...]” e que taxas são os tributos arrecadados

para custear o gasto com o regular exercício de um serviço específico.

Coincide com estas definições o entendimento do doutrinador Meirelles (1981), que

especifica que os tributos e taxas são imposições legais e compulsórias da administração

pública sobre os administrados, para auferir recursos financeiros, resultante do poder de

império exercido pela entidade que tributa sobre o contribuinte, a fim de obter um pagamento

em moeda, ou equivalente.

2.3.4.3 Imposto Predial ou Territorial Urbano – IPTU

Imposto Predial ou Territorial Urbano – IPTU, é um encargo auferido pelo município

sobre um imóvel localizado no perímetro urbano. É conhecido como um dos mais tradicionais

tributos municipais e é empregado em muitos países, tendo como fator gerador, a propriedade,

66

ou seja, o domínio útil ou a posse do bem imóvel por natureza ou por acessão física, como

definido na Lei Civil (RUGGIERO, 1997).

A sua base de cálculo é, nos termos do Código Tributário Nacional, o valor venal do

imóvel, deste excluídos os bens móveis nele mantidos. E o seu valor final é definido pela

aplicação da alíquota sobre a base de cálculo.

De acordo com Souza (2001, p. 180), os valores mensais do IPTU “[...] pode ser

repassado ao locatário, por expressa disposição contratual, que deverão ser por ele pagos,

pontualmente, juntamente com o aluguel do mês a que se referirem [...]”.

A Lei do Inquilinato, no inciso VIII, art. 22, (Lei n. 8.245/1991), define a obrigação de

pagamento do IPTU ao locador, podendo ser repassado ao locatário, se expressado no

contrato. Isto significa dizer que, a opção de pagamento deste imposto, pelo proprietário do

imóvel, tem que ser em valores mensais, pois deverá ser auferido do locatário somente a

parcela corresponde ao período de ocupação de imóvel.

2.3.4.4 Taxas de fornecimento de água, esgoto, gás, energia elétrica e telefone

Venosa (1992), ao comentar a Lei do Inquilinato, define que as despesas pelo

fornecimento de energia elétrica, água, esgoto e gás referem-se ao consumo dos moradores,

são de responsabilidade exclusiva do locatário e, o não-pagamento, acarreta em penalidade,

porque ele está em pleno uso do bem locado.

O fornecimento de linha telefônica não é obrigatório, porém, se no imóvel houver a

disponibilidade da mesma e constar em contrato, as despesas referentes ao uso serão,

obrigatoriamente responsabilidade do locatário. A Lei do Inquilinato, no inciso VIII, art. 23

(Lei n. 8.245/91), expressa que as despesas relativas a esses fornecimentos são,

obrigatoriamente, do locatário.

2.3.4.5 Taxa de condomínio

Como condomínio é o conjunto de residência composta por um edifício cercado por

acesso comum a todos os moradores, de acordo Ruggiero (1997), e taxa é a arrecadação

efetuada para custear os gastos com o regular exercício de um serviço específico, conforme

define Macedo (1994), taxa de condomínio é o valor estipulado pelo conjunto de moradores

para cobrir despesas comuns.

Conforme expressa Venosa (1992 p. 109), ao “locar um imóvel dentro de um

condomínio o locatário se insere na vida condominial. Deve se submeter aos regulamentos do

67

edifício [...]” e pagar as despesas ordinárias, que são aquelas que se entendem por necessárias

à administração das áreas comuns.

A Lei do Inquilinato, no inciso XII do art. 23, determina ao locatário o pagamento das

despesas ordinárias de condomínio e, no seu § 1º, define as despesas necessárias à

administração de um edifício. Quanto às despesas extraordinárias de condomínio, é

tradicional, no sistema locatício, ficarem ao encargo do locador, pois não foram previstas, não

estando claro no orçamento do condomínio, apesar de devidamente aprovado pelos moradores

(condôminos), em assembléia geral.

Geralmente tais despesas são advindas de casos fortuitos, como um acidente em que

há dano no imóvel. Souza (2001) diz que é obrigação do condômino contribuir, na proporção

de seu quinhão, para a conservação da coisa comum.

As despesas extraordinárias podem ser as obras ou acréscimos necessários a risco da

estabilidade da construção, ou sua segurança e equilíbrio. Pode-se citar como exemplo o

reforço das fundações, escoramento de pilares de sustentação e vigas, construção de muros ou

cortinas de contenção de encostas, que ameacem desabar sobre o prédio, rebaixamento do

lençol d’ água subterrâneo, correção de trincas etc.

Em função disso, a Lei do Inquilinato, no inciso X, do art. 22, define que são do

locador tais despesas, expressando por intermédio do parágrafo único os itens considerados

extraordinários.

2.3.4.6 Taxas administrativas imobiliárias

Taxas administrativas pagas às imobiliárias e de intermediações, nestas compreendidas

as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, são de

responsabilidade do locador, conforme a Lei do Inquilinato, no inciso VII do art. 22, não

podendo ser repassada ao locatário, nos termos do inciso I, art. 43, da mesma Lei.

Esta contribuição diz respeito ao valor, normalmente mensal, a título de administração

do imóvel locado, e por ser ônus exclusivo do locador, não permite que no contrato seja

determinado de maneira contrária, da mesma forma como as despesas de intermediação, ou

seja,

Às vezes o valor do aluguel é ato, não por culpa dos contratantes, mas devido aprivilégios concedidos à administradora do imóvel locado, que ao cobrar taxa de

68

administração ou de corretagem pelos serviços prestados, poderá constituir,indiretamente, um fator de aumento do quantum (DINIZ, 1999, p. 105).

Como são taxas pagas pelo Locador, é quase rotineiro as imobiliárias cobrarem um

percentual sob o valor mensal estipulado para a locação, que variam de 10% a 15%, e

dependerá do grau de segurança que o proprietário deseja receber o valor estipulado, ou seja,

se aguardar os atrasos de pagamentos, gira em torno dos 10%; caso contrário, se preferir

receber no dia do vencimento, independente do pagamento ser feito pelo locatário, gira em

torno de 15%.

2.3.5 Evolução das locações e o Plano Real

De acordo com Venosa (1992), a história da locação de imóvel teve os primeiros

vestígios codificados na Babilônia, no século XVIII AC, no Código de Hamurábi, no reinado

de Khámmu-rabi. Neste código são delineadas, em um capítulo, normas para locação de casas

e do uso do solo sobre o regime de locação.

Os sistemas jurídicos brasileiro, que é originário do direito romano, a locação de

imóveis passou por várias mudanças. Tendo essa trajetória iniciada em 1934, até a publicação

da Lei do Inquilinato, sob o n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, a qual sofreu poucas

alterações até o momento. Isto porque, as normas, em determinados momentos, inclinavam

para beneficiar os locadores e, em outros momentos, os locatários. Além disso, passou-se por

vários planos econômicos que mexeram com os contratos de direito privado, alterando o seu

curso normal. Os contratos de locação não fugiram a esta regra (BUENO, 1996).

Em 1994, quando iniciou o Plano Real, a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991,

precisou ser adaptada à nova realidade econômica, pois a estabilidade advinda da redução dos

índices inflacionários a patamares civilizados, foi o grande artifício inspirador da recuperação

do mercado de locação de imóveis (SOUZA, 2001).

O mercado de locação de imóveis, embora bastante preocupado na troca de dois

reajustes anuais, ou seja, semestralmente, para apenas um reajuste anual, a partir de 1995,

aceitou bem as novas regras, principalmente pela possibilidade de rever o valor do aluguel,

judicialmente, sem esperar os três anos (BUENO, 1996).

A evidência da melhoria na economia, diz Souza (2001, p.3) em seus comentários,

[...] como não poderia deixar de ser, repercutiu, intensamente, no mercado delocação, e teve incidência direta sobre a Lei do inquilinato, no que se refere àconversão dos valores dos aluguéis, para o novo padrão monetário, assim como naquestão da periodicidade da correção e do seu índice.

69

Isto denota, conforme demonstrado, que o Plano Real, com a estabilização da moeda,

proporcionou a normalização do mercado, principalmente nas locações residenciais, com o

aumento da oferta e o conseqüente equilíbrio entre esta e a procura.

No campo especifico da locação residencial, cujos aluguéis, em geral sempre se

encontravam mais defasados, o legislador do Plano Real procurou diminuir os efeitos nocivos

decorrentes da conversão pela média, permitindo que, em caso de desequilíbrio econômico-

financeiro, após a conversão, os aluguéis dela resultantes pudessem ser revistos a partir de 1º

de janeiro de 1995, por meio de livre negociação entre as partes, ou judicialmente, a fim de

adequá-los aos preços de mercado (BUENO, 1996).

2.3.6 Legislação regulamentar das locações

Dentro da Lei do Inquilinato, n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, são tratados vários

tipos e finalidades de locações, todos distintos, com cada categoria possuindo direitos

específicos; sendo elas citadas como: locação residencial, locação não-residencial e a locação

para temporada.

Para locação residencial, sendo está pactuada por escrito e por prazo igual ou superior

a trinta meses, ao término desta, as obrigações e procedimentos encerram-se de acordo com o

prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Caso o locatário continue

residindo no imóvel alugado por mais de trinta dias, sem impedimento do locador, presumi-

se-à prorrogada a locação por prazo indeterminado; no entanto o proprietário poderá gozar do

benefício vantajoso, da denúncia vazia2.

A locação não-residencial é pactuada por prazo mínimo de cinco anos ou a soma dos

prazos ininterruptos dos contratos. Não dá direito à denúncia vazia, nem mesmo depois de

vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos

previstos pela Lei.

A locação para temporada tendo findado o prazo pactuado entre as partes e o locatário

permanecido no imóvel sem oposição do locador por prazo maior de trinta dias, presumir-se-á

prorrogada sua locação por prazo indeterminado, não sendo dispensável o pagamento

2 Nas locações caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igualou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá apóscinco anos ininterruptos de locação. SOUZA (2003).

70

antecipado do aluguel e dos encargos. Ocorrida a prorrogação, o locador poderá fazer

denúncia vazia, após trinta meses do início do contrato.

Para os imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, suas

autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para

estacionamento de veículos; e espaços destinados à publicidade; em apart-hotéis, hotéis -

residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus

usuários e como tais sejam autorizados a funcionar e/ou arrendamentos mercantis, em

qualquer de suas modalidades, as locações são tratadas por legislação especial e pelo Código

Civil.

As regras específicas, na Lei do Inquilinato, que tratam de valores, estão contidas nos

art. 17, 18 e 19, assim especificadas:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moedaestrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustesprevistos na legislação específica.

Art. 18. É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bemcomo inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência docontrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial doaluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Esses artigos darão ao Locador e Locatário a liberdade para convencionarem a

locação, inclusive as formas de atualização dos aluguéis. Porém, vedam convencioná-los em

moeda estrangeira, bem como o seu reajuste em variação do câmbio ou do salário mínimo.

Há de se destacar o interesse social dessas regras, considerando os critérios específicos

para os reajustes. Isso quer dizer que não adianta fazer contratos de locação em dólares, ou

constar que a mensalidade locatícia será reajustada mensalmente. O interesse social valerá

mais que as disposições contratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes.

2.3.7 Tributação sobre a venda do imóvel

A tributação correspondente à venda do imóvel acarreta sobre o proprietário a alíquota

do IR, conforme é especificado no Decreto n. 3.000 de 26 de março de 1999

Art. 138. O ganho de capital será determinado pela diferença positiva, entre o valorde alienação e o custo de aquisição.

Art. 142. O ganho de capital apurado no artigo 138 está sujeito ao pagamento do IR,à alíquota de quinze por cento.

Art. 852. O imposto apurado na forma do artigo 142 deverá ser pago até o último diaútil do mês subseqüente àquele em que os rendimentos ou ganhos forem recebidos.

71

Portanto, a Lei demonstra que o valor retido com o IR é de 15% sobre a diferença do

valor de venda do imóvel pelo valor de compra, com esta diferença é aplicado o valor da

alíquota do IR, ocorrendo este pagando até o último dia útil do mês seguinte.

2.4 Métodos de análises de investimentos

Para analisar a rentabilidade do capital investido, utiliza-se de alguns métodos da

matemática financeira, como por exemplo, Pay-back,Valor Presente Líquido, Índice de

Lucratividade e Taxa Interna de Retorno, que facilitam o raciocínio financeiro na análise de

tomadas de decisões em saber qual investimento possa proporcionar a rentabilidade desejada

a seu investidor.

Diante deste contexto, análise de investimento, para Assaf Neto (2002), é um conjunto

de métodos que permite analisar, comparar e selecionar investimentos que obtenham a maior

rentabilidade, confrontando os valores presentes calculados, segundo o regime de uma dada

taxa de juros em um determinado período.

Nesta pesquisa serão abordados dois métodos de análise de investimentos, o Valor

Presente Líquido – VPL e a Taxa Interna de Retorno – TIR.

2.4.1 Valor Presente Líquido – VPL

O método do VPL é um dos instrumentos sofisticados e mais utilizados para se avaliar

propostas de investimentos de capital. Reproduz a riqueza em valores monetários dos

investimentos, medidos pelas diferenças entre os valores presentes das entradas de caixa e os

valores presentes das saídas de caixa, a uma determinada taxa de desconto, como ensina Assaf

Neto (2002).

Não tão distante deste conceito estão Kassai, Santos e Assaf Neto (2000, p. 61)

quando dizem:

O valor Presente Líquido é um dos instrumentos sofisticados mais utilizados para seavaliar proposta de investimentos de capital. Reflete a riqueza em valoresmonetários do investimento medida pela diferença entre o valor presente dasentradas de caixa e o valor presente das saídas de caixa, a uma determinada taxa dedesconto.

Na concepção de Souza e Clemente (2001), o VPL, como o próprio nome indica, nada

mais é do que a concentração de todos os valores prováveis de fluxo de caixa na data zero e,

para tal se utiliza de uma taxa de desconto. Essa.taxa, freqüentemente é chamada taxa de

72

desconto ou custo de capital, porque apresenta retorno mínimo que deverá ser alcançado em

um determinado projeto de investimento, mantendo-se o valor deste projeto inalterado.

Na visão de Vieira Sobrinho (1995), o método do VPL é uma forma de análise de

fluxos de caixa que consiste em calcular o valor presente de uma série de pagamentos ou

recebimentos iguais ou diferentes a uma taxa conhecida e deduzir deste o valor do fluxo

inicial.

Para Groppelli e Nikbakht (1999), apresentam o VPL como fluxo de caixa futuro de

um investimento ou projeto, que o valor inicial é maior que o valor do projeto, deste projeto

deverá ser implantado. E se o valor presente é menor do que o custo inicial, o projeto deve ser

rejeito, isto porque os investidores perderiam dinheiro, se o projeto fosse aceito. Então define

VPL como um projeto aceito, sendo igual ou maior de zero e rejeitar quando este valor for

negativo.

E Assaf Neto (2002), p. 282) entende que para calcular o Valor Presente Líquido, a

fórmula é expressa na Figura 5.

VPL=( ) ( ) ( )

FCi

FC

i

FC

i

FCn

n−

+++

++

+ 1...

11 2

2

1

1

Figura 7 – Valor Presente Líquido

Fonte: ASSAF NETO (2002, p. 282)

Onde:

FCj = representa o valor de entrada (ou saída de caixa previsto para cada intervalo de

tempo.

FC0 = fluxo de caixa verificado no momento zero (momento inicial), podendo ser um

investimento, empréstimo ou financiamento.

i = taxa de juros ou taxa de retorno do projeto de investimento.

O autor ainda acrescenta que a característica do VPL é referenciado ao momento

inicial, ou seja, data zero. Conclui que o critério de decisão do método do VPL pela seguinte

regra: toda vez em que o VPL for igual ou superior a zero, o investimento pode ser aceito,

caso contrário, existe indicação de rejeição.

73

Para Groppelli e Nikbakht (1999), o VPL apresenta vantagens e desvantagens, que são

citadas da seguinte forma:

• Vantagens – utiliza os fluxos de caixas em vez dos lucros líquidos, ou seja, utiliza

no fluxo de caixa a depreciação dos ativos como uma fonte de fundos. Isto porque a

depreciação não é desembolso de caixa no ano em que o ativo é depreciado. Contrariando o

princípio contábil, área de finanças considera o fluxo de caixa em vez de lucros líquidos.

Outra vantagem é que este método reconhece o valor do dinheiro no tempo, quanto maior o

tempo maior será a taxa de desconto. Portanto, a taxa de desconto tende a se elevar caso a

oferta de dinheiro no mercado esteja restrita., ou seja, espera-se uma elevação da taxa de

juros. E ainda acrescentam a vantagem do VPL quando positivo em qualquer investimento,

isto implicará o aumento da riqueza de seus investidores.

• Desvantagens – quanto mais distante é a data, mas difícil é a estimativa dos fluxos

de caixas futuros. Isto porque são influenciados pelas taxas de juros e políticas

governamentais, principalmente quando as mesmas estão dentro de cenários de instabilidade

econômica.

2.4.2 Taxa Interna de Retorno

A grande variedade de investimentos disponíveis aos investidores, sejam eles no

mercado financeiro ou no mercado imobiliário, que geram rendimentos. Mas para se verificar

qual o melhor, utiliza-se da análise de investimento que, por meio de vários métodos, busca,

no processo de tomadas de decisões, o melhor rendimento.

Isto porque,

A decisão de se fazer investimentos de capital é parte de um processo que envolve ageração e a avaliação das diversas alternativas que atendam às especificaçõestécnicas dos investimentos. Após relacionadas as alternativas viáveis tecnicamente éque se analisam quais delas são atrativas financeiramente. É nessa última parte queos indicadores gerados auxiliarão o processo decisório (SOUZA e CLEMENTE,2001, p. 59).

A taxa interna de retorno é a técnica mais aprimorada para a avaliação de alternativas

de investimentos. Conceitua-se a TIR como sendo a taxa de desconto que nivela o valor

presente das entradas de caixa ao investimento inicial, tendo também a finalidade de ser

comparada a uma medida de rentabilidade (GITMAN, 1997).

Não tão longe deste conceito estão Groppelli e Nikbakht (1999), que a definem como

uma taxa de desconto que iguala o valor presente dos fluxos de caixa futuros, ao investimento

74

inicial, ou seja, traz os investimentos futuros para a data presente. É uma taxa de desconto que

torna o valor presente líquido igual a zero, pois reconhece a valor do dinheiro no tempo. E

ainda acrescentam que a TIR baseia-se no custo obtido durante o período, como também no

risco do investimento.

Segundo Assaf Neto (2003), o método da TIR é representado, na data inicial do

investimento, como momento zero, as entradas com as saídas previstas no caixa. A avaliação

do investimento requer, basicamente, o conhecimento das somas dos desembolsos e das

entradas líquidas. Considerando que esses valores de entrada e saída ocorrem em diferentes

momentos, o valor do dinheiro, no tempo, representa a rentabilidade do investimento. E

sugere a seguinte expressão para calcular a TIR., conforme a Figura 6.

Entradas de caixa + + + +

4

5 6 7 n (tempo)

1 2 3

- - -

Saídas de caixa

Figura 8 – Fluxo de entradas e saídas de caixa


A demonstração gráfica de um fluxo de caixa prevê uma ou mais saídas, às quais são

atribuídos sinais negativos que correspondem aos dispêndios de capital, com os sinais

positivos identificando os ganhos líquidos periódicos. O Autor ainda apresenta a fórmula da

TIR, supondo-se a atualização de todos os movimentos de caixas para o momento zero, da

conforme a Figura 7.

( )∑

= +−==

1 10

tt

t

TIR

FCIVPL

Figura 9 – Equação da TIR


Onde:

75

I = investimento no momento zero (inicio do investimento).

TIR = taxa de juros que zero o VPL.

FC = fluxos previstos de entradas de caixa em cada período.

T = prazo do investimento.

De acordo com Casarotto Filho e Kopittke (1994), a TIR de um fluxo de caixa é a taxa

para o valor presente do fluxo de caixa, que é nulo; portanto, caracteriza-se como a taxa de

remuneração prevista para o valor aplicado. A TIR também poderá ser usada para analisar a

importância do retorno como também do risco.

Para Groppelli e Nikbakht (1999), a TIR apresenta vantagens e desvantagens. Citando

como vantagens: a facilidade de cálculo, entendimento e reconhece o valor do dinheiro no

tempo. Tem como desvantagens a geração de taxas não-realistas, isto significa dizer que

considerando a taxa de aplicação inicial e os valores econômicos do período, chega-se a uma

determinada taxa futura, sendo esta realista e praticada pelo mercado, caso isto não ocorra,

deve-se desconsiderar tal taxa para um determinado investimento. Outra desvantagem é que

este método pode apresentar diferentes taxas de retorno, como por exemplo, pode-se ter duas

taxas diferenciadas que tornem o valor presente igual ao valor inicial; portanto deve-se ter

coerência ao escolher os parâmetros iniciais para o investimento.

2.4.2.1 Taxa Interna de Retorno Modificada – TIRM

A Taxa Interna de Retorno modificada também é denominada como Taxa Externa de

Retorno – TER. O método consiste em obter uma única taxa de retorno de um investimento.

A TIRM compara a soma dos Valores Futuros dos retornos na data terminal com a soma dos

Valores Presentes dos desembolsos na data inicial do investimento, sem considerar o sinal

negativo para os desembolsos, conforme Lapponi (2000).

E ainda, expressa a TIRM de acordo com a figura 8 com a seguinte definição

matemática,

1

receitas s 1

−

=

n

sdesembolsodosVP

daVFTIRM

Figura 10 – Equação da TIRM

Fonte: LAPPONI (2000, p. 213)

76

Segundo Lapponi (2000), no cálculo da TIRM utiliza-se a taxa mínima requerida K

efetuado o seguinte procedimentos para o cálculo:

• Todos os desembolsos do fluxo de caixa são descapitalizados com a taxa requerida

K até a data inicial e após são somados para constituir o VP dos desembolsos.

• Todos os retornos do fluxo de caixa são capitalizados com a taxa requerida K até a

data terminal do investimento e logo somados para formar o VF dos retornos.

• Somando-se os valores dos desembolsos e os valores dos retornos, obtém-se a

TIRM, conforme a expressa matemática apresenta acima.

3 ASPECTOS METODOLÓGICOS

A Metodologia Científica norteia o conhecer, o interpretar, o compreender, o estudar,

o descrever, explicando e avaliando os métodos empregados na pesquisa.

Para Kaplan (1969 apud SALOMÓN, 1996, p. 110), a metodologia é entendida como

[...] o interesse por princípios e técnicas suficientemente gerais para setornarem comuns a todas as ciências ou a uma significativa partedelas. Assim os métodos incluem procedimentos como os da formaçãode conceitos e de hipóteses, os da observação e da medida, darealização de experimentos, construção de modelos e de teorias, daelaboração de explicações e da predição.

Assim, a metodologia é um conjunto de técnicas e procedimentos que, quando

utilizados de forma coerente, dá ao autor a possibilidade de transformar o censo comum em

censo científico.

Para Cervo e Bervian (1996), a metodologia científica é o caminho estratégico pelo

qual o autor deva seguir, por etapas ordenadas e sistematizadas em direção ao objetivo da

pesquisa. Para tanto, podem-se utilizar vários métodos de pesquisa, que são as atividades

desenvolvidas em função de um problema, cuja solução procurada é o tratamento científico.

Para desenvolver uma pesquisa cientifica, a lógica deve estar expressa de forma clara e

prática, relacionada diretamente com o objetivo da temática pesquisada.

Conforme define Andrade (1997, p.103), a pesquisa é “[...] o conjunto de

procedimentos sistemáticos, baseado no raciocínio lógico, que tem por objetivo encontrar

soluções para problemas propostos, mediante a utilização de métodos científicos”. Diante do

exposto, pode-se afirmar que o método que estabelece a maneira geral do que deve ser feito e

a técnica demonstra como fazer. Isso estabelece uma lógica de procedimentos gerais e

específicos para alcançar o objeto final.

Em seguida, serão apresentados alguns aspectos metodológicos que nortearão a

presente pesquisa e que ajudarão na realização dos objetivos propostos.

3.1 Delineamento da pesquisa

A presente pesquisa é de cunho descritivo, sendo para Gil (2002, p. 42), que define,

“[...] tem como objetivo primordial a descrição das características de determinada população

78

ou fenômeno ou, então, o estabelecimento de relações entre variáveis [...]” sem a manipulação

do contexto, porque está tão-somente descrevendo as características do objeto.

Para determinar a rentabilidade líquida dos investimentos nos mercados financeiro e

imobiliário, é necessário pesquisar os dois cenários. Como cita Gil (1999), a pesquisa deste

tipo tem por objetivo estudar as características de cada cenário, visando descobrir a existência

de associações entre variáveis e a determinação da natureza dessa relação.

Quanto à abordagem, a pesquisa é predominantemente quantitativa. Conforme

Richardson (1999), a abordagem quantitativa que utilizada garante a precisão dos resultados

obtidos e evita distorções de análise e interpretação, porque possibilita verificar os mercados

estudados.

Para o método da pesquisa foi utilizada a comparação entre os mercados estudados:

financeiro e imobiliário. Como ensinam Marconi e Lakatos (2003), o método comparativo

estuda as semelhanças e diferenças entre diversos tipos de grupos, sociedades ou povos. A

finalidade é de verificar a semelhança e explicar as divergências, usando tanto comparações

de grupos no presente ou no passado. E Andrade (1997, p. 106) diz “[...] os fatos são

observados, registrados, analisados, classificados e interpretados, sem que o pesquisador

interfira neles”, ou seja, “[...] os fenômenos do mundo físico e humano são estudados, mas

não manipulados pelo pesquisador, somente descreve as características”.

O presente trabalho se desenvolveu em quatro partes distintas. Primeiramente foi

realizada a pesquisa bibliográfica do tema abordado. Na segunda etapa, procedeu-se a coleta

dos dados nas empresas Imobiliária “Vento Norte Com. de Imóveis Ltda.”, localizada na

Avenida Lédio João Martins n. 435, Kobrasol – São José (SC) e na Somma Investimentos,

situada na Avenida Professor Othon Gama D’Eça, n. 900 – Centro Executivo Casa do Barão,

Bloco A, sala 706, Centro – Florianópolis (SC). A terceira etapa constitui-se na tabulação dos

dados, dando o norteamento para a última etapa de análise dos dados que possibilitou a

comparação dos resultados.

3.2 Delimitação, população e amostra da pesquisa

A pesquisa teve como foco de estudo apenas imobiliárias, pois a grande maioria não

tinha o registro histórico das locações no período abordado, bem como existe a falta de

interesse em organizar e conhecer a evolução das locações de um determinado imóvel, por

parte das mesmas.

79

Como ocorre uma falta de informação sobre qual tipo de investimento o locador

aplicou o dinheiro ganho com a locação, utilizou-se da seguinte lógica: como o perfil do

investidor do mercado imobiliário é conservador, estima-se que este tenha aplicado os valores

das locações na Caderneta de Poupança, por se tratar de uma aplicação que não ocorreu

alterações. Também considerou-se que, quando o imóvel ficou desocupado por um período

igual ou superior a trinta dias o locador resgatará da Caderneta de Poupança, somente o valor

necessário para pagar as despesas decorrentes com este período. Estas decisões metodológica

podem também ser encaradas como uma limitação, caso por exemplo, o investidor estivesse

investido seu dinheiro em uma outra opção.

Para definir a população da pesquisa, Toledo e Ovalle (1985, p. 16) consideram que

“população é o conjunto constituído por todos indivíduos que apresentem pelo menos uma

característica comum, cujo comportamento interessa analisar”. A população demonstra dados

importantes para o estudo de um ou mais atributos dos indivíduos.

Pode-se dizer que a população desta pesquisa tem a mesma característica, o

investimento. E a população-alvo escolhida é constituída pelo mercado financeiro e mercado

imobiliário, sendo desconhecido qual dos dois é o mais rentável.

Devido à complexidade de se estudar toda a população, faz-se necessário trabalhar

com a da amostra, que define o tipo, tamanho e característica para a amostra de uma

população. A amostra pode ser definida como um subconjunto, uma parte selecionada da

totalidade de observações abrangidas pela população, por intermédio da qual se faz uma idéia

ou chega-se a conclusões sobre as características da população. Portanto, a seleção da amostra

está na descrição do que se pretende estudar (TOLEDO e OVALLE 1985).

Deste modo, as amostras do mercado financeiro são constituídas pelas rentabilidades

dos investimentos financeiros, tais como: Fundo de Renda Fixa, Fundo de Renda Variável,

Caderneta de Poupança e o Ouro. Foram considerandos que os investimentos iniciaram em

janeiro de 1995, com valor de R$ 47.215,00 (quarenta e sete mil e duzentos e quinze reais),

valor obtido pela media aritmética dos três imóveis do mercado imobiliário, e sendo

resgatados os montantes totais, somente no final de dezembro de 2004.

Para a amostra do mercado imobiliário foram considerados imóveis com dois

dormitórios, com tamanho aproximado de 80m², nos bairros Coqueiros, Kobrasol e Trindade,

destinando-os para locação, durante o período de janeiro de 1995 a dezembro de 2004. A

escolha da amostra se deu por julgamento na escolha dos investimentos em Fundos de Renda

80

Fixa e Variável, devido a dados observados no site da Anbid, que demonstra o crescimento

dos volumes em fundos de investimentos, e entre os quais os fundos de renda fixa têm o

maior percentual. Em vista disso, a escolha pelo Fundo de Renda Variável, deu-se pelo fato

das oscilações no comportamento das ações. A Caderneta de Poupança por ser uma aplicação

bastante popular no Brasil. E o ouro por ser investimentos que não sofre com as crises

mundiais, como também pode ser considerado reserva cambial, moeda e ativo financeiro.

A razão pela escolha da amostra por julgamento no mercado imobiliário deu-se pelo

fato de que, no bairro de Kobrasol, obteve crescimento tanto comercial como de

empreendimentos imobiliários. No bairro Coqueiros, por se localizar próximo ao Centro de

Florianópolis e pelo seu padrão social e no bairro da Trindade por estar numa localização

universitária.

A delimitação da pesquisa é estabelecer limites para a investigação, seja ele tempo,

valores, características, aspectos sociais entre outros fatores (Lakatos e Marconi, 1991). Para

delimitar a pesquisa nos mercados estudados, optou-se em adotar as seguintes características:

no mercado financeiro, utilizou-se da média aritmética dos valores de aquisição dos imóveis

nos bairros Kobrasol, Coqueiros e Trindade com os respectivos valores R$ 46.130,00

(quarenta e seis mil e cento e trinta reais), R$ 28.685,00 (vinte e oito mil e seiscentos e oitenta

e cinco reais) e R$ 66.830,00 (sessenta e seis mil oitocentos e trinta reais), obtendo, assim, a

média aritmética dos três bairros R$ 47.215,00 (quarenta e sete reais e duzentos e quinze

reais), com o intuito de tornar a pesquisa de fácil compreensão. O resgate deste valor mais a

rentabilidade somente poderá ocorrer no final de dezembro de 2004. Para o mercado

imobiliário, será considerado que o investidor não venderá o imóvel, até dezembro de 2004,

ocorrendo somente à venda do imóvel no término de dezembro 2004, como também os

valores recebidos das locações serão aplicados em Caderneta de Poupança pelo período de

dez anos. O limite de tempo, para calcular a rentabilidade líquida, se faz necessário para que

os parâmetros de tempo sejam iguais para os dois mercados, afim de que se possa, ao final do

período, compará-los.

Enfim, a escolha do período da amostra, de 1995 a 2004, deu-se pela inserção do

Plano Real, que proporcionou uma certa estabilidade econômica no País.

81

3.3 Coleta dos dados

A coleta de dados diz respeito à obtenção das informações necessárias para o

entendimento dos objetivos. Formalmente, a coleta de dados se refere ao agrupamento e ao

registro sistemático de dados com um objetivo determinado. Significa a fase da pesquisa em

que se questiona e se obtém dados da realidade pela aplicação de métodos e técnicas

(TOLEDO e OVALLE, 1985).

Portanto, a coleta de dados tem a característica do tipo secundário e, conforme

Richardson (1999), são obtidos em periódicos, livros, trabalhos publicados, jornais, banco de

dados de órgãos governamentais entre outros.

A coleta de dados deu-se em dois momentos distintos: o primeiro, com o mercado

imobiliário e, no segundo momento, com o mercado financeiro.

Para realizar a coleta dos dados, no mercado imobiliário, analisou-se primeiramente, a

existência de imobiliárias que estivessem atuando no mercado há mais de dez anos, isto

porque a pesquisa foi constituída de janeiro de 1995 a dezembro de 2004. Os dados coletados

foram entre os meses de abril e maio de 2005 e são os seguintes: valores de locação, despesas

com o período de desocupação do imóvel, com isto implicam custos de energia elétrica,

IPTU, taxa de condomínio que fica a cargo do locador, como também taxa de administração

imobiliária e os valores de mercado de compra e venda do imóvel. Para sistematizar o

processo de coleta, foi utilizada uma planilha para cada bairro pesquisado, com o intuito de

saber qual valor cobrado mensalmente, conforme o Apêndice 1.

Já no mercado financeiro, a coleta de dados ocorreu nos sites: www.cetip.com.br, para

obter dados do Fundo Renda Fixa; www.bovespa.com.br, dados do Fundo Renda Variável, o

Índice Ibovespa; www.bmf.com.br, dados referentes ao ouro; www.bcb.gov.br, referente à

Caderneta de Poupança. Foram também utilizados os sites www.receita.federal.gov.br, para as

Instruções Normativas da Secretaria da Receita Federal entre outros sites

www.economatica.com.br, www.andib.com.br, www.andina.com.br, com a finalidade de

completar os dados apurados no período de janeiro 1995 a dezembro de 2004.

82

3.4 Análise e tratamento dos dados

A análise dos dados, conforme Gil (2002), requer a construção de um conjunto de

categorias descritivas, que podem ser fundamentadas no referencial teórico da pesquisa, com

o intuito de dominar o conteúdo para, em seguida, referenciá-lo.

A análise e tratamento dos dados foram obtidos nos resultados da pesquisa e realizada

de forma quantitativa, aplicando o método da TIRM, de acordo com a Figura 8. A escolha

pelo método deu-se pela existência de já ter o conhecimento do Valor Presente e do período já

determinado, de dez anos, dos investimentos, aplicando assim os valores das taxas de cada

investimento mensal, e conseqüentemente evidenciando o Valor Futuro. Faltando, assim,

determinar a taxa da rentabilidade líquida anual. Também foi utilizada a variação em

percentual dos investimentos, isto é, o Valor Presente do investimento dividido pelo Valor

Futuro, demonstrando a variação da década. Para isto, foram utilizadas como ferramentas,

planilha eletrônica Excel e a calculadora HP-12C.

4 DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA

Este capítulo destina-se ao desenvolvimento da pesquisa para calcular a rentabilidade

dos investimentos dos mercados estudados no período de 1995 a 2004. Encontram-se

divididos, respectivamente, em: investimentos no mercado financeiro, investimentos no

mercado imobiliário e a comparação entre estes dois mercados. Tal desenvolvimento dará

suporte para responder aos objetivos propostos pela pesquisa.

4.1 Investimentos no Mercado Financeiro

Neste tópico foram desenvolvidas as avaliações das rentabilidades dos investimentos,

no mercado financeiro brasileiro, no período de 1995 a 2004. Conforme apontado na

metodologia, identificaram-se como relevantes os seguintes investimentos: Fundo de Renda

Fixa, Fundo de Renda Variável, Caderneta de Poupança e Ouro.

Foi computado para cada um dos investimentos citados acima do mercado financeiro,

o valor inicial de R$ 47.215,00 (quarenta e sete mil e duzentos e quinze reais), sendo este

valor obtido pela media aritmética dos três imóveis do mercado imobiliário. A partir deste

valor aplicado, os investimentos foram detalhados mensalmente, com o intuito de apresentar

ao final de cada ano os valores líquidos, possibilitando, dessa forma, chegar ao resultado

líquido final. Para que isto ocorresse, também foram consideradas as mudanças ocorridas nas

alíquotas do IR e alterações nas formas dos Fundos de Investimentos.

4.1.1 Fundo de Renda Fixa

Conforme demonstrado na fundamentação teórica, para o investidor que decidiu

investir em Fundos de Renda Fixa, no início de janeiro de 1995, a principal alternativa era o

FAF, cuja tributação do IR, na época, era 10%, incidente sobre os lucros apurados no saque

da aplicação. No final de setembro de 1995, houve alterações nas formas dos Fundos de

investimentos e, como apontado na fundamentação teórica, foram extintas todas as

modalidades de fundos existentes. Estes fundos foram substituídos pelos FIF e pelos FAC que

começaram a funcionar no início de outubro de 1995, utilizou-se como referência o FIF com

prazo de 60 dias, com alíquota de 10% de IR sobre o lucro no momento do resgate. A partir

de 1º de janeiro de 1996, as aplicações em Fundos de Renda Fixa com carência de 60 dias,

FIF 60 dias, ocorreu alteração na alíquota do IR de 10% para 15% do lucro contabilizado no

84

resgate. A próxima alteração deu-se em 1º de janeiro de 1998, as aplicações em FIF 60 dias,

que tinha a alíquota do IR de 15% passou para 20% do lucro contabilizado no resgate. A

partir de 1° de janeiro de 1999, foi implantado o recolhimento do IR a cada vencimento da

aplicação, que ficou conhecido como sistema de tributação “come cotas”, porém foi mantida a

mesma alíquota do IR de 20%. E a última alteração foi editada pelo Bacen com as novas

regras de funcionamento dos FIF, por meio da Instrução Normativa n. 79, de 1º de agosto de

2000. Os fundos de investimentos deixaram de ter prazo de vencimento fixo, possibilitando ao

investidor resgatar sua aplicação a qualquer momento, sendo que o IR era recolhido

mensalmente com alíquota de 20%, conforme é demonstrado na Tabela 1. Vale ressaltar que a

taxa de administração manteve-se inalterada deste 1995 a 2004.

Tabela 1 – Fundo de Renda Fixa de (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento

bruto % mensalRendimentobruto em R$

Taxas deadministração

valor R$

Saldo mensaldo valor

investido R$

Saldo líquidodeduzindo o IR

R$FAF – IR de 10% e taxa de administração 3% ao ano

Inicio Jan/1995 47.215,00Janeiro 1995 3,375 1593,28 118,04 48.690,24Fevereiro 1995 3,253 1583,87 121,73 50.152,39Março 1995 4,262 2137,55 125,38 52.164,55Abril 1995 4,255 2219,74 130,41 54.253,88Maio 1995 4,248 2304,60 135,63 56.422,85Junho 1995 4,040 2279,33 141,06 58.561,12Julho 1995 4,023 2355,98 146,40 60.770,69Agosto 1995 3,840 2333,48 151,93 62.952,24Setembro 1995 3,325 2092,99 157,38 64.887,85 63.120,57

Mudança na forma dos Fundos – FIF 60 diasInício Out/1995 63.120,57Outubro 1995 3,091 1951,23 157,80 64.914,00Novembro 1995 2,876 1866,63 162,29 66.618,35Dezembro 1995 2,777 1850,21 166,55 68.302,01 67.783,87

Mudança na alíquota do IR para 15 %Início Jan/1996 67.783,78Janeiro 1996 2,576 1746,44 169,46 69.360,85Fevereiro 1996 2,351 1631,00 173,40 70.818,45Março 1996 2,221 1572,75 177,05 72.214,16Abril 1996 2,068 1493,42 180,54 73.527,04Maio 1996 2,013 1479,92 183,82 74.823,14Junho 1996 1,977 1479,46 187,06 76.115,54Julho 1996 1,929 1467,94 190,29 77.393,20Agosto 1996 1,968 1523,03 193,48 78.722,74Setembro 1996 1,904 1498,92 196,81 80.024,86Outubro 1996 1,859 1487,37 200,06 81.312,16Novembro 1996 1,804 1467,10 203,28 82.575,98Dezembro 1996 1,804 1489,94 206,44 83.859,48Janeiro 1997 1,732 1452,30 209,65 85.102,13Fevereiro 1997 1,672 1423,25 212,76 86.312,62Março 1997 1,642 1416,93 215,78 87.513,77

85

Tabela 1 – Funda de Renda Fixa (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Abril 1997 1,660 1452,41 218,78 88.747,40Maio 1997 1,584 1406,18 221,87 89.931,71Junho 1997 1,607 1445,06 224,83 91.151,94Julho 1997 1,604 1461,93 227,88 92.385,99Agosto 1997 1,586 1465,11 230,96 93.620,13Setembro 1997 1,590 1488,83 234,05 94.874,91Outubro 1997 1,673 1587,14 237,19 96.224,86Novembro 1997 3,043 2928,59 240,56 98.912,88Dezembro 1997 2,972 2940,05 247,28 101.605,66 96.532,39

Mudança na alíquota do IR para 20%Início Jan/1998 96.532,39Janeiro 1998 2,670 2577,39 241,33 98.868,45Fevereiro 1998 2,130 2105,90 247,17 100.727,18Março 1998 2,200 2216,00 251,82 102.691,36Abril 1998 1,710 1756,02 256,73 104.190,65Maio 1998 1,630 1698,31 260,48 105.628,48Junho 1998 1,600 1690,06 264,07 107.054,46Julho 1998 1,700 1819,93 267,64 108.606,75Agosto 1998 1,480 1607,38 271,52 109.942,62Setembro 1998 2,490 2737,57 274,86 112.405,33Outubro 1998 2,940 3304,72 281,01 115.429,04Novembro 1998 2,630 3035,78 288,57 118.176,25Dezembro 1998 2,400 2836,23 295,44 120.717,04 115.880,11

Mudança no recolhimento do IR a cada vencimento da aplicação “come cotas”Início Jan/1999 115.880,11Janeiro 1999 2,180 2526,19 289,70 118.116,59Fevereiro 1999 2,380 2811,17 295,29 120.632,48 119.682,00Março 1999 3,330 4017,06 301,58 123.368,21Abril 1999 2,350 2899,15 308,42 125.958,94 124.893,65Maio 1999 2,020 2544,37 314,90 127.104,26Junho 1999 1,670 2122,64 317,76 128.909,14 128.319,10Julho 1999 1,660 2139,89 322,27 130.128,40Agosto 1999 1,570 2043,02 325,32 131.846,10 131.258,71Setembro 1999 1,490 1964,51 329,62 132.886,32Outubro 1999 1,384 1839,01 332,22 134.393,11 133.883,71Novembro 1999 1,390 1868,06 335,98 135.409,98Dezembro 1999 1,600 2166,00 338,52 137.237,46 136.668,59Janeiro 2000 1,581 2169,68 343,09 138.487,60Fevereiro 2000 1,450 2008,07 346,22 140.149,45 139.567,05Março 2000 1,450 2032,17 350,37 141.241,86Abril 2000 1,106 1562,01 353,10 142.450,76 141.990,50Maio 2000 1,494 2127,82 356,13 143.756,46Junho 2000 1,392 2000,62 359,39 145.397,69 144.808,31Julho 2000 1,306 1898,91 363,49 146.337,49 146.031,66

Mudança na forma dos Fundos – FIFInício Ago/2000 146.031,66 Agosto 2000 1,405 2052,36 365,08 147.718,94 147.381,48Setembro 2000 1,180 1743,82 369,30 148.752,87 148.478,59Outubro 2000 1,288 1915,54 371,88 150.019,40 149.711,24

86

Tabela 1 – Fundo de Renda Fixa (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Novembro 2000 1,220 1830,08 375,05 151.163,28 150.872,87Dezembro 2000 1,198 1811,09 377,91 152.303,30 152.017,21Janeiro 2001 1,265 1926,46 380,76 153.560,01 153.251,45Fevereiro 2001 1,016 1559,90 383,90 154.425,09 154.190,36Março 2001 1,258 1942,46 386,06 155.744,39 155.433,59Abril 2001 1,186 1847,12 389,36 156.888,44 156.597,47Maio 2001 1,337 2097,21 392,22 158.299,30 157.958,93Junho 2001 1,273 2014,65 395,75 159.574,36 159.251,27Julho 2001 1,435 2290,55 398,94 161.139,06 160.761,50Agosto 2001 1,600 2578,22 402,85 162.931,77 162.497,72Setembro 2001 1,324 2157,70 407,33 164.243,42 163.894,28Outubro 2001 1,535 2521,06 410,61 166.000,25 165.579,05Novembro 2001 1,393 2313,11 415,00 167.472,35 167.093,69Dezembro 2001 1,394 2333,79 418,68 169.004,47 168.622,32Janeiro 2002 1,530 2585,77 422,51 170.780,68 170.349,01Fevereiro 2002 1,248 2131,69 426,95 172.049,44 171.709,36Março 2002 1,371 2359,35 430,12 173.634,77 173.249,69Abril 2002 1,484 2576,16 434,09 175.387,01 174.959,55Maio 2002 1,415 2481,55 438,47 176.997,65 176.590,03Junho 2002 1,329 2352,36 442,49 178.495,50 178.114,40Julho 2002 1,535 2740,68 446,24 180.403,95 179.946,04Agosto 2002 1,440 2597,82 451,01 182.087,40 181.659,13Setembro 2002 1,381 2515,14 455,22 183.714,20 183.303,19Outubro 2002 1,646 3023,81 459,29 185.861,98 185.350,22Novembro 2002 1,541 2864,01 464,65 187.742,97 187.264,42Dezembro 2002 1,742 3270,92 469,36 190.058,84 189.499,96Janeiro 2003 1,971 3746,57 475,15 192.761,76 192.109,40Fevereiro 2003 1,831 3528,50 481,90 195.145,69 194.538,43Março 2003 1,777 3467,83 487,86 197.509,13 196.914,99Abril 2003 1,872 3696,56 493,77 200.108,14 199.469,51Maio 2003 1,965 3932,81 500,27 202.891,10 202.206,78Junho 2003 1,857 3767,03 507,23 205.455,59 204.805,83Julho 2003 2,084 4282,20 513,64 208.562,47 207.811,15Agosto 2003 1,774 3700,44 521,41 210.978,73 210.345,21Setembro 2003 1,680 3543,43 527,45 213.352,14 212.750,75Outubro 2003 1,642 3503,37 533,38 215.712,37 215.120,05Novembro 2003 1,344 2898,23 539,28 217.472,51 217.002,02Dezembro 2003 1,373 2986,43 543,68 219.439,48 218.951,99Janeiro 2004 1,268 2781,51 548,60 221.179,93 220.734,34Fevereiro 2004 1,084 2398,48 552,95 222.576,15 222.207,79Março 2004 1,379 3069,68 556,44 224.716,87 224.215,05Abril 2004 1,182 2655,82 561,79 226.304,40 225.886,53Maio 2004 1,228 2778,57 565,76 228.095,25 227.653,51Junho 2004 1,230 2805,23 570,24 229.884,17 229.438,04Julho 2004 1,287 2958,36 574,71 231.817,06 231.341,25Agosto 2004 1,294 2998,76 579,54 233.755,51 233.272,66Setembro 2004 1,251 2925,05 584,39 235.608,49 235.141,32Outubro 2004 1,213 2858,45 589,02 237.406,25 236.953,27

87

Tabela 1 – Fundo de Renda Fixa de (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Novembro 2004 1,251 2969,93 593,52 239.325,14 238.850,77Dezembro 2004 1,483 3548,77 598,31 241.795,38 241.206,46

Verificando a evolução do investimento inicial de R$ 47.215,00 (quarenta e sete mil e

duzentos e quinze reais) em janeiro de 1995, na modalidade de investimento em Fundo Renda

Fixa, até dezembro de 2004, encontra-se um resultado significativo. Preservando o capital

investido integralmente, isto é, sem resgates, somente efetuando as alterações legais na forma

dos fundos de investimento, alíquotas de IR e na taxa de administração, o resultado do

investimento líquido auferido ao final de dezembro de 2004, conforme a Tabela 1, foi de R$

241.206,46 (duzentos e quarenta e um mil, duzentos e seis reais e quarenta e seis centavos).

Com base no resultado, tem-se a variação obtida no investimento em Fundo Renda

Fixa referente ao período de janeiro de 1995 a dezembro de 2004, de 410,87% líquido na

década. Anualizando os resultado da década, tem-se uma rentabilidade anual equivalente a

17,71%, conforme o cálculo da TIRM.

Sendo: VP =47.215,00

VF = 241.206,46

n = 10 anos

100,215.47

46,206.241 10

1

−

=TIRM

71,17=TIRM % ao ano

Pode-se observar, por intermédio do Gráfico 1, a evolução do valor investido

anualmente no Fundo de Renda Fixa.

88

Gráfico 1 – Evolução do Fundo de Renda Fixa (1995 a 2004)

4.1.2 Fundo de Renda Variável

Para o Fundo de Renda Variável foi utilizado o investimento em ações Ibovespa. No

início da aplicação, em janeiro de 1995, a alíquota do IR era de 10%, incidente sobre os lucros

apurados, sendo este tributo deduzido no momento do resgate. O desenvolvimento da

aplicação ocorre mensalmente, considerando a taxa de administração de 3% ao ano, durante

toda a década estudada. Em 2001, por intermédio da Instrução Normativa n. 25, houve

mudança na alíquota do IR para 20% sobre a rentabilidade auferida no resgate da aplicação.

Com este novo procedimento de transição da alíquota para 20%, a Secretaria da Receita

Federal – SRF, indicou o resgate das aplicações existentes em dezembro de 2001, reaplicando

as aplicações em janeiro de 2002, com esta nova alíquota. Conforme é demonstrado na Tabela

2.

Tabela 2 – Fundo de Renda Variável (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$IR de 10% e taxa de administração 3% ao ano

Inicio Jan/1995 47.215,00Janeiro 1995 (6,41711) (3.029,84) 118,04 44.067,12Fevereiro 1995 (10,81124) (4.764,20) 110,17 39.192,75Março 1995 (15,93248) (6.244,38) 97,98 32.850,39

241.206,46

218.951,99

168.622,32

152.017,21

136.668,59

115.880,11

96.532,39

83.859,48

67.783,87

189.499,96

47.215,00

97.215,00

147.215,00

197.215,00

247.215,00

InicioJan/1995

dez/95 dez/96 dez/97 dez/98 dez/99 dez/00 dez/01 dez/02 dez/03 dez/04

* IR 10% FAF - FIF 60

* IR 20%

* Come cotas

* FIF

* IR 15%

89

Tabela 2 – Fundo de renda Variável (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Abril 1995 (8,69552) (2.856,51) 82,13 29.911,75Maio 1995 27,84352 8.328,48 74,78 38.165,46Junho 1995 (2,44382) (932,70) 95,41 37.137,35Julho 1995 (2,94315) (1.093,01) 92,84 35.951,50Agosto 1995 7,42454 2.669,23 89,88 38.530,85Setembro 1995 11,18043 4.307,91 96,33 42.742,44Outubro 1995 8,22899 3.517,27 106,86 46.152,85Novembro 1995 (11,55601) (5.333,43) 115,38 40.704,04Dezembro 1995 6,06061 2.466,91 101,76 43.069,19Janeiro 1996 (1,81569) (782,00) 107,67 42.179,52Fevereiro 1996 19,86974 8.380,96 105,45 50.455,03Março 1996 (3,73748) (1.885,75) 126,14 48.443,14Abril 1996 (0,11491) (55,66) 121,11 48.266,37Maio 1996 4,22208 2.037,85 120,67 50.183,55Junho 1996 10,87508 5.457,50 125,46 55.515,59Julho 1996 5,59408 3.105,58 138,79 58.482,39Agosto 1996 1,85577 1.085,30 146,21 59.421,48Setembro 1996 1,60112 951,41 148,55 60.224,33Outubro 1996 3,03670 1.828,83 150,56 61.902,60Novembro 1996 1,33244 824,82 154,76 62.572,66Dezembro 1996 2,20736 1.381,20 156,43 63.797,43Janeiro 1997 5,43815 3.469,40 159,49 67.107,34Fevereiro 1997 13,14631 8.822,14 167,77 75.761,71Março 1997 10,82795 8.203,44 189,40 83.775,74Abril 1997 2,31083 1.935,91 209,44 85.502,22Maio 1997 10,51816 8.993,26 213,76 94.281,72Junho 1997 13,61451 12.835,99 235,70 106.882,01Julho 1997 10,81033 11.554,30 267,21 118.169,11Agosto 1997 2,21214 2.614,07 295,42 120.487,75Setembro 1997 (17,40755) (20.973,97) 301,22 99.212,57Outubro 1997 11,21689 11.128,57 248,03 110.093,10Novembro 1997 (23,84100) (26.247,30) 275,23 83.570,57Dezembro 1997 4,55152 3.803,73 208,93 87.165,38Janeiro 1998 8,52581 7.431,56 217,91 94.379,02Fevereiro 1998 (4,70773) (4.443,11) 235,95 89.699,96Março 1998 8,79992 7.893,52 224,25 97.369,24Abril 1998 13,00728 12.665,09 243,42 109.790,91Maio 1998 (2,00904) (2.205,74) 274,48 107.310,68Junho 1998 (16,71792) (17.940,12) 268,28 89.102,29Julho 1998 (0,70776) (630,63) 222,76 88.248,90Agosto 1998 10,58884 9.344,54 220,62 97.372,81Setembro 1998 (39,54227) (38.503,42) 243,43 58.625,96Outubro 1998 1,86959 1.096,07 146,56 59.575,46Novembro 1998 6,88609 4.102,42 148,94 63.528,95Dezembro 1998 22,47765 14.279,81 158,82 77.649,94Janeiro 1999 (21,37643) (16.598,79) 194,12 60.857,02Fevereiro 1999 20,64545 12.564,20 152,14 73.269,09Março 1999 8,85550 6.488,35 183,17 79.574,26Abril 1999 20,01795 15.929,14 198,94 95.304,46

90


Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Abril 1999 20,01795 15.929,14 198,94 95.304,46Maio 1999 6,11444 5.827,33 238,26 100.893,53Junho 1999 (2,29956) (2.320,11) 252,23 98.321,19Julho 1999 4,90576 4.823,40 245,80 102.898,79Agosto 1999 (10,24671) (10.543,74) 257,25 92.097,80Setembro 1999 1,29298 1.190,81 230,24 93.058,36Outubro 1999 4,99244 4.645,88 232,65 97.471,60Novembro 1999 5,37644 5.240,50 243,68 102.468,42Dezembro 1999 17,79335 18.232,57 256,17 120.444,81Janeiro 2000 24,05137 28.968,63 301,11 149.112,33Fevereiro 2000 (4,14668) (6.183,22) 372,78 142.556,33Março 2000 7,80401 11.125,12 356,39 153.325,06Abril 2000 0,88861 1.362,47 383,31 154.304,21Maio 2000 (12,50491) (19.295,60) 385,76 134.622,85Junho 2000 (4,03309) (5.429,45) 336,56 128.856,84Julho 2000 11,88615 15.316,12 322,14 143.850,81Agosto 2000 (1,62427) (2.336,52) 359,63 141.154,66Setembro 2000 5,37210 7.582,97 352,89 148.384,74Outubro 2000 (8,12259) (12.052,68) 370,96 135.961,10Novembro 2000 (6,84682) (9.309,02) 339,90 126.312,18Dezembro 2000 (10,45972) (13.211,90) 315,78 112.784,51Janeiro 2001 14,57566 16.439,09 281,96 128.941,63Fevereiro 2001 15,92967 20.539,97 322,35 149.159,25Março 2001 (10,07357) (15.025,66) 372,90 133.760,69Abril 2001 (9,11894) (12.197,56) 334,40 121.228,73Maio 2001 3,01918 3.660,12 303,07 124.585,77Junho 2001 (1,49896) (1.867,49) 311,46 122.406,82Julho 2001 (0,51181) (626,49) 306,02 121.474,31Agosto 2001 (5,63825) (6.849,02) 303,69 114.321,61Setembro 2001 (6,60755) (7.553,85) 285,80 106.481,95Outubro 2001 (17,24004) (18.357,53) 266,20 87.858,22Novembro 2001 6,85601 6.023,57 219,65 93.662,14Dezembro 2001 13,65077 12.785,60 234,16 106.213,59 103.027,18

Mudança na alíquota para 20%Início Jan/2002 103.027,18 Janeiro 2002 5,20406 5.361,59 257,57 108.131,21 Fevereiro 2002 (6,35259) (6.869,14) 270,33 100.991,74 Março 2002 10,41503 10.518,32 252,48 111.257,59 Abril 2002 (5,65245) (6.288,78) 278,14 104.690,66 Maio 2002 (1,24500) (1.303,40) 261,73 103.125,53 Junho 2002 (1,75733) (1.812,26) 257,81 101.055,46Julho 2002 (13,38466) (13.525,93) 252,64 87.276,89 Agosto 2002 (12,17563) (10.626,51) 218,19 76.432,18 Setembro 2002 6,14457 4.696,43 191,08 80.937,53 Outubro 2002 (16,75978) (13.564,95) 202,34 67.170,24 Novembro 2002 17,70424 11.891,98 167,93 78.894,29 Dezembro 2002 3,38183 2.668,07 197,24 81.365,12 Janeiro 2003 7,36021 5.988,65 203,41 87.150,36 Fevereiro 2003 (3,07352) (2.678,58) 217,88 84.253,90

91


Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Março 2003 (6,22316) (5.243,25) 210,63 78.800,01 Abril 2003 9,93958 7.832,39 197,00 86.435,41 Maio 2003 11,36323 9.821,86 216,09 96.041,17 Junho 2003 6,98026 6.703,92 240,10 102.505,00 Julho 2003 (3,52652) (3.614,86) 256,26 98.633,87 Agosto 2003 4,71196 4.647,59 246,58 103.034,88 Setembro 2003 11,75431 12.111,04 257,59 114.888,33 Outubro 2003 5,50283 6.322,11 287,22 120.923,22 Novembro 2003 12,32432 14.902,96 302,31 135.523,87 Dezembro 2003 12,24002 16.588,15 338,81 151.773,21 Janeiro 2004 10,15211 15.408,18 379,43 166.801,96 Fevereiro 2004 (1,75873) (2.933,59) 417,00 163.451,36 Março 2004 (0,37086) (606,18) 408,63 162.436,55 Abril 2004 1,75551 2.851,60 406,09 164.882,06 Maio 2004 (11,38560) (18.772,82) 412,21 145.697,04 Junho 2004 (0,39244) (571,77) 364,24 144.761,03 Julho 2004 8,22759 11.910,34 361,90 156.309,47 Agosto 2004 5,62122 8.786,50 390,77 164.705,19 Setembro 2004 2,06347 3.398,64 411,76 167.692,07 Outubro 2004 1,94281 3.257,94 419,23 170.530,78 Novembro 2004 (0,84319) (1.437,90) 426,33 168.666,55 Dezembro 2004 9,02425 15.220,90 421,67 183.465,78 167.378,06

O investimento em Fundo de Renda Variável iniciou em janeiro de 1995, com o valor

de R$ 47.215,00 (quarenta e sete mil e duzentos e quinze reais) e resultou em dezembro de

2004, conforme demonstrado na Tabela 2, o valor de R$ 167.378,06 (cento e sessenta e sete

mil, trezentos e setenta e oito reais e seis centavos). Obtendo a variação líquida da década em

254,50%.

Por intermédio da Tabela 2, pode-se calcular o valor da TIRM, que apresenta a

rentabilidade anual equivalente a 13,49%.

Sendo: VP = 47.2150,00

VF = 167.378,06

n = 10 anos

100,215.47

06,378.167 10

1

−

=TIRM

49,13=TIRM % ao ano

92

Com base na evolução dos valores finais de cada ano, de acordo com a Tabela 2, pode-

se verificar a oscilação deste investimento conforme o Gráfico 2.

Gráfico 2 – Evolução do Fundo de Renda Variável (1995 a 2004)

4.1.3 Caderneta de Poupança

Para o investimento em Caderneta de Poupança, considerou-se a rentabilidade líquida

mensal de cada ano estudado, sendo esta aplicação isenta de qualquer tributação, devido ao

período da aplicação de uma década, conforme demonstrado na Tabela 3.

Tabela 3 – Caderneta de Poupança (1995 a 2004)

Mês/Ano Rendimento % mensal Saldo mensal do valor R$ Saldo líquido R$

Inicio Jan/1995 - 47.215,00 Janeiro 1995 3,38747 48.814,39Fevereiro 1995 2,61180 50.089,33 Março 1995 2,36237 51.272,62Abril 1995 2,81130 52.714,05 Maio 1995 3,98400 54.814,18Junho 1995 3,76330 56.877,00 Julho 1995 3,40070 58.811,22Agosto 1995 3,50550 60.872,84 Setembro 1995 3,11750 62.770,55

63.797,43

43.069,19

103.027,18

47.215,00

87.165,38

77.649,94

112.784,51

120.444,81

81.365,12

151.773,21

167.378,06

42.000,00

62.000,00

82.000,00

102.000,00

122.000,00

142.000,00

162.000,00

182.000,00

Inici

o Jan/19

95dez

/95

dez/96

dez/97

dez/98

dez/99

dez/00

dez/01

dez/02

dez/03

dez/04

* IR 10%

* IR 20%

93



Outubro 1995 2,44900 64.307,81Novembro 1995 2,16230 65.698,33Dezembro 1995 1,94590 66.976,76 Janeiro 1996 1,84670 68.213,62 Fevereiro 1996 1,75890 69.413,43 Março 1996 1,46730 70.431,93 Abril 1996 1,31800 71.360,22 Maio 1996 1,16300 72.190,14 Junho 1996 1,09170 72.978,24 Julho 1996 1,11290 73.790,42 Agosto 1996 1,08800 74.593,26 Setembro 1996 1,13060 75.436,61 Outubro 1996 1,16530 76.315,67Novembro 1996 1,24560 77.266,26Dezembro 1996 1,31870 78.285,17Janeiro 1997 1,37610 79.362,45Fevereiro 1997 1,24772 80.352,67Março 1997 1,16491 81.288,71Abril 1997 1,13476 82.211,14Maio 1997 1,12421 83.135,37Junho 1997 1,13858 84.081,93Julho 1997 1,15677 85.054,56Agosto 1997 1,16129 86.042,29Setembro 1997 1,13013 87.014,68Outubro 1997 1,15064 88.015,91Novembro 1997 1,15858 89.035,64Dezembro 1997 2,04107 90.852,92Janeiro 1998 1,81504 92.501,94Fevereiro 1998 1,65163 94.029,73Março 1998 0,94833 94.921,44Abril 1998 1,40400 96.254,14Maio 1998 0,97436 97.192,00Junho 1998 0,95657 98.121,71Julho 1998 0,99376 99.096,80Agosto 1998 1,05305 100.140,34Setembro 1998 0,87677 101.018,34Outubro 1998 0,95350 101.981,55Novembro 1998 1,39360 103.402,77Dezembro 1998 1,11670 104.557,47Janeiro 1999 1,24710 105.861,40Fevereiro 1999 1,01890 106.940,03Março 1999 1,33390 108.366,50Abril 1999 1,66720 110.173,18Maio 1999 1,11220 111.398,53Junho 1999 1,07900 112.600,52Julho 1999 0,81240 113.515,29Agosto 1999 0,79480 114.417,51Setembro 1999 0,79600 115.328,27Outubro 1999 0,77290 116.219,64Novembro 1999 0,72760 117.065,26

94



Dezembro 1999 0,70080 117.885,65Janeiro 2000 0,80130 118.830,27Fevereiro 2000 0,71600 119.681,09Março 2000 0,73400 120.559,55Abril 2000 0,72530 121.433,97Maio 2000 0,63080 122.199,98Junho 2000 0,75040 123.116,96Julho 2000 0,71510 123.997,37Agosto 2000 0,65550 124.810,18Setembro 2000 0,70350 125.688,22Outubro 2000 0,60430 126.447,75Novembro 2000 0,63230 127.247,28Dezembro 2000 0,62030 128.036,59Janeiro 2001 0,59960 128.804,30Fevereiro 2001 0,63760 129.625,56Março 2001 0,53700 130.321,65Abril 2001 0,67330 131.199,10Maio 2001 0,65540 132.058,98Junho 2001 0,68360 132.961,74Julho 2001 0,64650 133.821,33Agosto 2001 0,74530 134.818,70Setembro 2001 0,84530 135.958,33Outubro 2001 0,66350 136.860,41Novembro 2001 0,79280 137.945,44Dezembro 2001 0,69380 138.902,51Janeiro 2002 0,69930 139.873,85Fevereiro 2002 0,76040 140.937,45Março 2002 0,61770 141.808,02Abril 2002 0,67670 142.767,64Maio 2002 0,73690 143.819,69Junho 2002 0,68000 144.797,67Julho 2002 0,65900 145.751,88Agosto 2002 0,76690 146.869,65Setembro 2002 0,74930 147.970,15Outubro 2002 0,69650 149.000,76Novembro 2002 0,77820 150.160,28Dezembro 2002 0,76570 151.310,06Janeiro 2003 0,86270 152.615,41Fevereiro 2003 0,99020 154.126,61Março 2003 0,91370 155.534,87Abril 2003 0,88010 156.903,73Maio 2003 0,92050 158.348,03Junho 2003 0,96730 159.879,73Julho 2003 0,91870 161.348,54Agosto 2003 1,04920 163.041,41Setembro 2003 0,90580 164.518,24Outubro 2003 0,83810 165.897,07Novembro 2003 0,82290 167.262,23Dezembro 2003 0,67850 168.397,11

95



Janeiro 2004 0,69080 169.560,40Fevereiro 2004 0,62860 170.626,25Março 2004 0,54600 171.557,87Abril 2004 0,67870 172.722,24Maio 2004 0,58780 173.737,50Junho 2004 0,65540 174.876,17Julho 2004 0,67700 176.060,08Agosto 2004 0,69620 177.285,81Setembro 2004 0,70150 178.529,47Outubro 2004 0,67370 179.732,23Novembro 2004 0,61140 180.831,11Dezembro 2004 0,61520 181.943,58 181.943,58

Conforme a Tabela 3, a Caderneta de Poupança apresentou a variação líquida, na

década, de 285,35%. Com base no valor de janeiro de 1995, de R$ 47.215,00 (quarenta e sete

mil e duzentos e quinze reais) este investimento apresentou o resultado final, em dezembro de

2004, de R$ 181.943,58 (cento oitenta e um mil, novecentos e quarenta e três reais e

cinqüenta e oito centavos). Anualizando este resultado da década, tem-se a rentabilidade

equivalente a 14,44%, conforme a fórmula da TIRM.

Sendo: VP = 47.2150,00

VF = 181.943,58

n = 10 anos

100,215.47

58,943.181 10

1

−

=TIRM

44,14=TIRM % ao ano

Com base nos valores finais de cada ano, obtidos da Tabela 3, verifica-se a evolução

deste investimento, conforme apresentado no Gráfico 3.

96

Gráfico 3 – Evolução da Caderneta de Poupança (1995 a 2004)

4.1.4 Ouro

Conforme apontado na fundamentação teórica, o investidor que desejava investir em

ouro, no início de janeiro de 1995, tinha como tributo sobre este investimento, alíquota de

10% do IR, incidente sobre os lucros apurados no resgate da aplicação e a taxa de custódia de

0,50% ao ano, sendo esta taxa dividida pelo número de meses que perdurou a aplicação e

sendo descontada mensalmente. Em 1ºde janeiro de 2002, por meio da Instrução Normativa n.

25 de 2001, ocorreu a mudança na alíquota do IR para 20%, referente às operações em ouro,

sendo deduzida sobre a rentabilidade no resgate da aplicação. Como o procedimento de

transição da alíquota anterior era de 10%, vindo a passar para 20%, a SRF indicou o resgate

das aplicações existentes em dezembro de 2001, podendo ser reaplicada em janeiro de 2002.

A demonstração do ouro é apresentada mensalmente desde janeiro de 1995 a dezembro de

2004, de acordo com Tabela 4.

104.557,47

151.310,06

66.976,76

78.285,17

90.852,92

117.885,65

128.036,59

138.902,51

181.943,58

168.397,11

47.215,00

67.215,00

87.215,00

107.215,00

127.215,00

147.215,00

167.215,00

187.215,00

InicioJan/1995

dez/96 dez/98 dez/00 dez/02 dez/04

97

Tabela 4 – Ouro (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento


Taxas decustódia em

valor R$


investido R$


R$IR de 10% e taxa de custódia 0,50% ao ano

Inicio Jan/1995 47.215,00Janeiro 1995 (0,9524) (449,67) 19,67 46.745,66Fevereiro 1995 (2,1923) (1.024,81) 19,48 45.701,37Março 1995 0,1770 80,87 19,04 45.763,20Abril 1995 11,3837 5.209,55 19,07 50.953,69Maio 1995 (0,1762) (89,79) 21,23 50.842,67Junho 1995 (2,2065) (1.121,86) 21,18 49.699,62Julho 1995 1,9856 986,82 20,71 50.665,73Agosto 1995 (0,5310) (269,02) 21,11 50.375,60Setembro 1995 2,8470 1.434,18 20,99 51.788,79Outubro 1995 1,2111 627,20 21,58 52.394,41Novembro 1995 0,5983 313,47 21,83 52.686,05Dezembro 1995 1,9541 1.029,55 21,95 53.693,65Janeiro 1996 1,1667 626,43 22,37 54.297,70Fevereiro 1996 5,0247 2.728,30 22,62 57.003,38Março 1996 (0,6275) (357,67) 23,75 56.621,96Abril 1996 (0,7893) (446,90) 23,59 56.151,47Maio 1996 (0,0796) (44,67) 23,40 56.083,40Junho 1996 0,3185 178,61 23,37 56.238,65Julho 1996 (1,9048) (1.071,21) 23,43 55.144,00Agosto 1996 1,6181 892,30 22,98 56.013,32Setembro 1996 1,0350 579,76 23,34 56.569,74Outubro 1996 (1,6942) (958,43) 23,57 55.587,74Novembro 1996 0,8417 467,87 23,16 56.032,45Dezembro 1996 (1,4308) (801,74) 23,35 55.207,36Janeiro 1997 (0,3226) (178,09) 23,00 55.006,27Fevereiro 1997 (5,7443) (3.159,75) 22,92 51.823,61Março 1997 5,4077 2.802,48 21,59 54.604,49Abril 1997 (2,9316) (1.600,78) 22,75 52.980,96Maio 1997 (2,2651) (1.200,07) 22,08 51.758,81Junho 1997 2,1459 1.110,70 21,57 52.847,95Julho 1997 (2,1008) (1.110,25) 22,02 51.715,68Agosto 1997 (2,1459) (1.109,78) 21,55 50.584,35Setembro 1997 0,4386 221,86 21,08 50.785,14Outubro 1997 3,9301 1.995,92 21,16 52.759,90Novembro 1997 (4,6218) (2.438,48) 21,98 50.299,43Dezembro 1997 (4,4053) (2.215,83) 20,96 48.062,64Janeiro 1998 (3,2258) (1.550,41) 20,03 46.492,21Fevereiro 1998 4,7619 2.213,91 19,37 48.686,75Março 1998 (0,3636) (177,04) 20,29 48.489,42Abril 1998 1,2774 619,39 20,20 49.088,61Maio 1998 2,2523 1.105,60 20,45 50.173,75Junho 1998 (3,0837) (1.547,21) 20,91 48.605,64Julho 1998 3,4545 1.679,10 20,25 50.264,49Agosto 1998 (6,4148) (3.224,35) 20,94 47.019,20Setembro 1998 3,2864 1.545,23 19,59 48.544,84Outubro 1998 6,8182 3.309,88 20,23 51.834,49Novembro 1998 (4,6809) (2.426,30) 21,60 49.386,59

98

Tabela 4 – Ouro (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Dezembro 1998 1,7857 881,90 20,58 50.247,92Janeiro 1999 (1,3158) (661,16) 20,94 49.565,83Fevereiro 1999 52,8889 26.214,81 20,65 75.759,99Março 1999 6,9767 5.285,58 31,57 81.014,00Abril 1999 (15,2174) (12.328,22) 33,76 68.652,03Maio 1999 0,6410 440,08 28,61 69.063,50Junho 1999 (1,9108) (1.319,68) 28,78 67.715,04Julho 1999 (2,5974) (1.758,83) 28,21 65.927,99Agosto 1999 1,3333 879,04 27,47 66.779,56Setembro 1999 7,1711 4.788,80 27,82 71.540,54Outubro 1999 19,7053 14.097,31 29,81 85.608,03Novembro 1999 (7,1795) (6.146,22) 35,67 79.426,15Dezembro 1999 2,7624 2.194,09 33,09 81.587,14Janeiro 2000 (9,6774) (7.895,53) 33,99 73.657,62Fevereiro 2000 (1,1905) (876,88) 30,69 72.750,05Março 2000 1,8072 1.314,76 30,31 74.034,50Abril 2000 (5,3254) (3.942,67) 30,85 70.060,99Maio 2000 4,3750 3.065,17 29,19 73.096,96Junho 2000 1,2575 919,18 30,46 73.985,69Julho 2000 3,4891 2.581,40 30,83 76.536,27Agosto 2000 (1,7143) (1.312,05) 31,89 75.192,33Setembro 2000 (0,2907) (218,58) 31,33 74.942,41Outubro 2000 1,4577 1.092,45 31,23 76.003,64Novembro 2000 (2,2414) (1.703,53) 31,67 74.268,44Dezembro 2000 1,70488 1.266,19 30,95 75.503,69Janeiro 2001 4,04624 3.055,06 31,46 78.527,29Fevereiro 2001 (3,27778) (2.573,95) 32,72 75.920,62Março 2001 3,38886 2.572,84 31,63 78.461,83Abril 2001 0,05556 43,59 32,69 78.472,72Maio 2001 4,94170 3.877,89 32,70 82.317,91Junho 2001 11,11111 9.146,43 34,30 91.430,05Julho 2001 (4,76190) (4.353,81) 38,10 87.038,14Agosto 2001 7,05000 6.136,19 36,27 93.138,06Setembro 2001 1,35451 1.261,56 38,81 94.360,82Outubro 2001 15,43779 14.567,22 39,32 108.888,72Novembro 2001 (6,18762) (6.737,63) 45,37 102.105,73Dezembro 2001 (4,25532) (4.344,92) 42,54 97.718,26 92.667,93

Mudança na alíquota para 20%Janeiro 2002 92.667,93Janeiro 2002 (4,44444) (4.321,32) 40,51 88.510,75Fevereiro 2002 6,97674 6.479,15 38,69 94.649,04Março 2002 (2,17391) (2.158,88) 41,38 92.552,01Abril 2002 2,66667 2.589,55 40,46 94.981,50Maio 2002 3,03030 3.019,91 41,52 97.820,15Junho 2002 11,34454 11.643,52 42,76 108.876,64Julho 2002 8,67925 9.914,85 47,60 118.280,94Agosto 2002 18,05556 22.407,58 51,71 139.587,94Setembro 2002 (8,82353) (12.922,89) 61,02 127.213,20Outubro 2002 20,96774 27.986,79 55,61 153.833,93

99

Tabela 4 – Ouro (1995 a 2004)

Mês/AnoRendimento



valor R$


investido R$


R$Novembro 2002 (4,00000) (6.456,27) 67,25 147.616,47Dezembro 2002 3,05556 4.732,54 64,53 152.065,47Janeiro 2003 3,77358 6.020,80 66,48 157.740,43Fevereiro 2003 5,71429 9.457,46 68,96 166.688,44Março 2003 (1,47420) (2.578,29) 72,87 164.161,66Abril 2003 (10,09975) (17.396,09) 71,77 147.513,34Maio 2003 (10,95700) (16.958,70) 64,49 131.288,84Junho 2003 8,56698 11.801,16 57,40 142.481,62Julho 2003 (8,60832) (12.869,05) 62,29 130.156,98Agosto 2003 5,80848 7.932,30 56,90 137.662,88Setembro 2003 4,74777 6.857,67 60,18 144.141,45Outubro 2003 0,70822 1.071,08 63,02 145.102,22Novembro 2003 (0,70323) (1.070,64) 63,44 144.021,35Dezembro 2003 4,81586 7.277,30 62,96 150.897,21Janeiro 2004 3,78378 5.990,69 65,97 156.543,97Fevereiro 2004 (1,04167) (1.710,94) 68,44 154.848,07Março 2004 (2,63158) (4.275,55) 67,70 150.708,60Abril 2004 6,62162 10.470,60 65,89 160.625,16Maio 2004 (7,98479) (13.456,94) 70,22 147.732,65Junho 2004 10,19008 15.795,14 64,59 162.725,17Julho 2004 (4,62262) (7.892,45) 71,14 155.135,21Agosto 2004 0,39318 639,99 67,82 155.680,54Setembro 2004 (0,65274) (1.066,22) 68,06 154.599,48Outubro 2004 0,13141 213,15 67,59 154.738,22Novembro 2004 2,62467 4.261,30 67,65 158.735,12Dezembro 2004 0,51151 851,91 69,40 159.480,92 146.118,32

Conforme a Tabela 4, o investimento inicial, em janeiro de 1995, foi de R$ 47.215,00

(quarenta e sete mil e duzentos e quinze reais); ao final da apuração deste investimento, em

dezembro de 2004, obteve-se o valor líquido de R$ 146.118,32 (cento e quarenta seis mil,

cento e dezoito reais e trinta e dois centavos). Com base nesta apuração do resultado, pôde-se

calcular a variação da rentabilidade, na década, que foi de 209,47% líquido. Por meio desta

Tabela também calculou-se o valor da rentabilidade da TIRM, que foi de 11,96% ao ano,

conforme demonstrado no cálculo abaixo.

Sendo: VP = 47.215,00

VF = 146.118,32

n = 10 anos

100

100,215.47

32,118.146 10

1

−

=TIRM

%96,11=TIRM % ao ano

Para demonstrar o Gráfico 4, serão considerados os valores obtidos no final de cada

ano da aplicação em ouro, conforme já apresentado na Tabela 4.

Gráfico 4 – Evolução do Ouro (1995 a 2004)

4.2 Investimentos no Mercado Imobiliário

A destinação deste tópico é a determinação da rentabilidade das locações dos imóveis

nos bairros Kobrasol – São José, Coqueiros e Trindade – Florianópolis, no período de janeiro

de 1995 a dezembro de 2004, considerando para tais investimentos, o valor da aquisição do

apartamento, valores dos aluguéis e seu valor de venda com a incidência da alíquota do IR no

final do período pesquisado. Além desses fatores, foram considerados também os períodos de

desocupação dos imóveis, despesas ocasionadas por estas desocupações, taxa de

administração, permitindo ao locador conhecer a rentabilidade líquida do investimento.

50.247,92

75.503,69

92.667,93

146.118,32

150.897,21152.065,47

81.587,14

48.062,64

55.207,36

53.693,6547.215,00

67.215,00

87.215,00

107.215,00

127.215,00

147.215,00

167.215,00

InicioJan/1995

dez/95 dez/96 dez/97 dez/98 dez/99 dez/00 dez/01 dez/02 dez/03 dez/04

* IR 10%

* IR 20%

101

4.2.1 Bairro Kobrasol

Para o imóvel do bairro Kobrasol, conforme ficou demonstrado na Tabela 5, o valor

do aluguel iniciou em R$ 180,00 (cento e oitenta reais) e foi reajustado em 11,11% em janeiro

de 1996, passando este valor para R$ 200,00 (duzentos reais); ainda neste período, o imóvel

ficou desocupado durante cinco dias, gerando ao locador despesas no valor de R$ 18,26

(dezoito reais e vinte seis centavos), permanecendo o mesmo valor do aluguel até o final de

1998. Em janeiro de 1999, houve nova correção de 10%, no valor do aluguel, passando para

R$ 220,00 (duzentos e vinte reais); neste período, o imóvel ficou desocupado por dois dias,

acarretando para o locador R$ 10,00 (dez reais) de despesa. No período seguinte, em janeiro

de 2000, ocorreu novo reajuste do aluguel de 9,09%, passando para R$ 240,00 (duzentos e

quarenta reais). No mês de janeiro de 2001, nova correção de 8,34% faz com que o valor do

aluguel passe para R$ 260,00 (duzentos e sessenta reais). A próxima correção foi em janeiro

de 2003, de 15,39% e mudando o valor do aluguel para R$ 300,00 (trezentos reais), sendo que

neste período o imóvel ficou desocupado por trinta dias, gerando despesa de R$ 206,53 ao

locador. E a última correção com 33,33%, elevando o valor do aluguel para R$ 400,00

(quatrocentos reais) em janeiro de 2004. Durante todo o período locatício incidiram as taxas

administravas de 11%, que são cobradas mensalmente do locador, mesmo quando o imóvel

ficou desocupado.

Com os valores líquidos mensais obtidos na Tabela 5, foi considerado que o locador

investiu os mesmos em uma aplicação financeira, considerando neste trabalho a Caderneta de

Poupança, ocorrendo resgate, somente, quando o imóvel esteve desocupado, por um período

maior ou igual há trinta dias. Apresentando, no final de dezembro de 2004, o montante de R$

42.084,23 (quarenta e dois mil, oitenta e quatro reais e vinte e três centavos), demonstrado na

Tabela 6.

102

Tabela 5 – Renda líquida do imóvel Kobrasol (1995 a 2004)Taxa administração R$ Renda líquida R$

Mês/AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano

Período dedesocupação

Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Janeiro 1995 180,00 19,80 160,20Fevereiro 1995 180,00 19,80 160,20Março 1995 180,00 19,80 160,20Abril 1995 180,00 19,80 160,20Maio 1995 180,00 19,80 160,20Junho 1995 180,00 19,80 160,20Julho 1995 180,00 19,80 160,20Agosto 1995 180,00 19,80 160,20Setembro 1995 180,00 19,80 160,20Outubro 1995 180,00 19,80 160,20Novembro 1995 180,00 19,80 160,20Dezembro 1995 180,00 19,80 237,60 160,20 1.922,40Janeiro 1996 166,67 11,11 22,00 5 dias 12,67 4,26 1,33 126,41Fevereiro 1996 200,00 22,00 178,00Março 1996 200,00 22,00 178,00Abril 1996 200,00 22,00 178,00Maio 1996 200,00 22,00 178,00Junho 1996 200,00 22,00 178,00Julho 1996 200,00 22,00 178,00Agosto 1996 200,00 22,00 178,00Setembro 1996 200,00 22,00 178,00Outubro 1996 200,00 22,00 178,00Novembro 1996 200,00 22,00 178,00Dezembro 1996 200,00 22,00 264,00 178,00 2.084,41Janeiro 1997 200,00 22,00 178,00Fevereiro 1997 200,00 22,00 178,00Março 1997 200,00 22,00 178,00Abril 1997 200,00 22,00 178,00Maio 1997 200,00 22,00 178,00Junho 1997 200,00 22,00 178,00

103

Tabela 5 – Renda líquida do imóvel Kobrasol (1995 a 2004)

Taxa administração R$ Renda líquida R$Mês/Ano

ValorAluguel R$

Reajuste%

Mês Ano

Tempo dedesocupação

Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês AnoJulho 1997 200,00 22,00 178,00Agosto 1997 200,00 22,00 178,00Setembro 1997 200,00 22,00 178,00Outubro 1997 200,00 22,00 178,00Novembro 1997 200,00 22,00 178,00Dezembro 1997 200,00 22,00 264,00 178,00 2.136,00Janeiro 1998 200,00 22,00 178,00Fevereiro 1998 200,00 22,00 178,00Março 1998 200,00 22,00 178,00Abril 1998 200,00 22,00 178,00Maio 1998 200,00 22,00 178,00Junho 1998 200,00 22,00 178,00Julho 1998 200,00 22,00 178,00Agosto 1998 200,00 22,00 178,00Setembro 1998 200,00 22,00 178,00Outubro 1998 200,00 22,00 178,00Novembro 1998 200,00 22,00 178,00Dezembro 1998 200,00 22,00 264,00 178,00 2.136,00Janeiro 1999 205,33 10 24,20 2 dias 7,33 2,01 0,66 171,13Fevereiro 1999 220,00 24,20 195,80Março 1999 220,00 24,20 195,80Abril 1999 220,00 24,20 195,80Maio 1999 220,00 24,20 195,80Junho 1999 220,00 24,20 195,80Julho 1999 220,00 24,20 195,80Agosto 1999 220,00 24,20 195,80Setembro 1999 220,00 24,20 195,80Outubro 1999 220,00 24,20 195,80Novembro 1999 220,00 24,20 195,80Dezembro 1999 220,00 24,20 290,40 195,80 2.324,93

104

Tabela 5 – Renda líquida do imóvel Kobrasol (1995 a 2004)

Taxa administração R$ Renda líquida R$Mês/Ano

ValorAluguel R$

Reajuste% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês AnoJaneiro 2000 240,00 9,09 26,40 213,60Fevereiro 2000 240,00 26,40 213,60Março 2000 240,00 26,40 213,60Abril 2000 240,00 26,40 213,60Maio 2000 240,00 26,40 213,60Junho 2000 240,00 26,40 213,60Julho 2000 240,00 26,40 213,60Agosto 2000 240,00 26,40 213,60Setembro 2000 240,00 26,40 213,60Outubro 2000 240,00 26,40 213,60Novembro 2000 240,00 26,40 213,60Dezembro 2000 240,00 26,40 316,80 213,60 2.563,20Janeiro 2001 260,00 8,34 28,60 231,40Fevereiro 2001 260,00 28,60 231,40Março 2001 260,00 28,60 231,40Abril 2001 260,00 28,60 231,40Maio 2001 260,00 28,60 231,40Junho 2001 260,00 28,60 231,40Julho 2001 260,00 28,60 231,40Agosto 2001 260,00 28,60 231,40Setembro 2001 260,00 28,60 231,40Outubro 2001 260,00 28,60 231,40Novembro 2001 260,00 28,60 231,40Dezembro 2001 260,00 28,60 343,20 231,40 2.776,80Janeiro 2002 260,00 28,60 231,40Fevereiro 2002 260,00 28,60 231,40Março 2002 260,00 28,60 231,40Abril 2002 260,00 28,60 231,40Maio 2002 260,00 28,60 231,40Junho 2002 260,00 28,60 231,40

105

Tabela 5 – Renda líquida do imóvel Kobrasol (1995 a 2004)Taxa administração R$ Renda líquida R$

Mês/AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Julho 2002 260,00 28,60 231,40Agosto 2002 260,00 28,60 231,40Setembro 2002 260,00 28,60 231,40Outubro 2002 260,00 28,60 231,40Novembro 2002 260,00 28,60 231,40Dezembro 2002 260,00 28,60 343,20 231,40 2.776,80Janeiro 2003 - 15,39 33,00 30 dias 158,00 36,21 12,32 (239,53)Fevereiro 2003 300,00 33,00 267,00Março 2003 300,00 33,00 267,00Abril 2003 300,00 33,00 267,00Maio 2003 300,00 33,00 267,00Junho 2003 300,00 33,00 267,00Julho 2003 300,00 33,00 267,00Agosto 2003 300,00 33,00 267,00Setembro 2003 300,00 33,00 267,00Outubro 2003 300,00 33,00 267,00Novembro 2003 300,00 33,00 267,00Dezembro 2003 300,00 33,00 396,00 267,00 2.697,47Janeiro 2004 400,00 33,33 44,00 356,00Fevereiro 2004 400,00 44,00 356,00Março 2004 400,00 44,00 356,00Abril 2004 400,00 44,00 356,00Maio 2004 400,00 44,00 356,00Junho 2004 400,00 44,00 356,00Julho 2004 400,00 44,00 356,00Agosto 2004 400,00 44,00 356,00Setembro 2004 400,00 44,00 356,00Outubro 2004 400,00 44,00 356,00Novembro 2004 400,00 44,00 356,00Dezembro 2004 400,00 44,00 528,00 356,00 4.272,00

106

Tabela 6 – Aplicação dos aluguéis do bairro Kobrasol em Caderneta de Poupança

Mês/Ano Valor doaluguel R$

Rendimentomensal %

Retiradas R$ Saldo mensal R$

Janeiro 1995 160,20 - 160,20Fevereiro 1995 160,20 2,61180 324,58Março 1995 160,20 2,36237 492,45Abril 1995 160,20 2,81130 666,50Maio 1995 160,20 3,98400 853,25Junho 1995 160,20 3,76330 1.045,56Julho 1995 160,20 3,40070 1.241,32Agosto 1995 160,20 3,50550 1.445,03Setembro 1995 160,20 3,11750 1.650,28Outubro 1995 160,20 2,44900 1.850,89Novembro 1995 160,20 2,16230 2.051,12Dezembro 1995 160,20 1,94590 2.251,23Janeiro 1996 126,41 1,84670 2.419,21Fevereiro 1996 178,00 1,75890 2.639,76Março 1996 178,00 1,46730 2.856,50Abril 1996 178,00 1,31800 3.072,15Maio 1996 178,00 1,16300 3.285,88Junho 1996 178,00 1,09170 3.499,75Julho 1996 178,00 1,11290 3.716,70Agosto 1996 178,00 1,08800 3.935,13Setembro 1996 178,00 1,13060 4.157,62Outubro 1996 178,00 1,16530 4.384,07Novembro 1996 178,00 1,24560 4.616,68Dezembro 1996 178,00 1,31870 4.855,56Janeiro 1997 178,00 1,37610 5.100,38Fevereiro 1997 178,00 1,24772 5.342,02Março 1997 178,00 1,16491 5.582,25Abril 1997 178,00 1,13476 5.823,59Maio 1997 178,00 1,12421 6.067,06Junho 1997 178,00 1,13858 6.314,14Julho 1997 178,00 1,15677 6.565,18Agosto 1997 178,00 1,16129 6.819,42Setembro 1997 178,00 1,13013 7.074,49Outubro 1997 178,00 1,15064 7.333,89Novembro 1997 178,00 1,15858 7.596,86Dezembro 1997 178,00 2,04107 7.929,92Janeiro 1998 178,00 1,81504 8.251,85Fevereiro 1998 178,00 1,65163 8.566,14Março 1998 178,00 0,94833 8.825,37Abril 1998 178,00 1,40400 9.127,28Maio 1998 178,00 0,97436 9.394,21Junho 1998 178,00 0,95657 9.662,08Julho 1998 178,00 0,99376 9.936,09Agosto 1998 178,00 1,05305 10.218,73Setembro 1998 178,00 0,87677 10.486,32Outubro 1998 178,00 0,95350 10.764,31Novembro 1998 178,00 1,39360 11.092,32Dezembro 1998 178,00 1,11670 11.394,19

107


Mês/Ano Valor do aluguelR$

Rendimentomensal %


Janeiro 1999 171,13 1,24710 11.707,41Fevereiro 1999 195,80 1,01890 12.022,50Março 1999 195,80 1,33390 12.378,67Abril 1999 195,80 1,66720 12.780,85Maio 1999 195,80 1,11220 13.118,79Junho 1999 195,80 1,07900 13.456,15Julho 1999 195,80 0,81240 13.761,26Agosto 1999 195,80 0,79480 14.066,44Setembro 1999 195,80 0,79600 14.374,21Outubro 1999 195,80 0,77290 14.681,11Novembro 1999 195,80 0,72760 14.983,73Dezembro 1999 195,80 0,70080 15.284,53Janeiro 2000 213,60 0,80130 15.620,61Fevereiro 2000 213,60 0,71600 15.946,05Março 2000 213,60 0,73400 16.276,69Abril 2000 213,60 0,72530 16.608,35Maio 2000 213,60 0,63080 16.926,71Junho 2000 213,60 0,75040 17.267,33Julho 2000 213,60 0,71510 17.604,41Agosto 2000 213,60 0,65550 17.933,41Setembro 2000 213,60 0,70350 18.273,17Outubro 2000 213,60 0,60430 18.597,19Novembro 2000 213,60 0,63230 18.928,38Dezembro 2000 213,60 0,62030 19.259,40Janeiro 2001 231,40 0,59960 19.606,28Fevereiro 2001 231,40 0,63760 19.962,69Março 2001 231,40 0,53700 20.301,29Abril 2001 231,40 0,67330 20.669,37Maio 2001 231,40 0,65540 21.036,24Junho 2001 231,40 0,68360 21.411,45Julho 2001 231,40 0,64650 21.781,27Agosto 2001 231,40 0,74530 22.175,01Setembro 2001 231,40 0,84530 22.593,85Outubro 2001 231,40 0,66350 22.975,16Novembro 2001 231,40 0,79280 23.388,71Dezembro 2001 231,40 0,69380 23.782,38Janeiro 2002 231,40 0,69930 24.180,09Fevereiro 2002 231,40 0,76040 24.595,36Março 2002 231,40 0,61770 24.978,68Abril 2002 231,40 0,67670 25.379,11Maio 2002 231,40 0,73690 25.797,53Junho 2002 231,40 0,68000 26.204,35Julho 2002 231,40 0,65900 26.608,44Agosto 2002 231,40 0,76690 27.043,90Setembro 2002 231,40 0,74930 27.477,94Outubro 2002 231,40 0,69650 27.900,72Novembro 2002 231,40 0,77820 28.349,25Dezembro 2002 231,40 0,76570 28.797,72

108



Rendimentomensal %


Janeiro 2003 - 0,86270 (239,53) 28.806,63Fevereiro 2003 267,00 0,99020 29.358,87Março 2003 267,00 0,91370 29.894,12Abril 2003 267,00 0,88010 30.424,22Maio 2003 267,00 0,92050 30.971,27Junho 2003 267,00 0,96730 31.537,86Julho 2003 267,00 0,91870 32.094,60Agosto 2003 267,00 1,04920 32.698,33Setembro 2003 267,00 0,90580 33.261,51Outubro 2003 267,00 0,83810 33.807,28Novembro 2003 267,00 0,82290 34.352,48Dezembro 2003 267,00 0,67850 34.852,56Janeiro 2004 356,00 0,69080 35.449,32Fevereiro 2004 356,00 0,62860 36.028,16Março 2004 356,00 0,54600 36.580,87Abril 2004 356,00 0,67870 37.185,15Maio 2004 356,00 0,58780 37.759,72Junho 2004 356,00 0,65540 38.363,20Julho 2004 356,00 0,67700 38.978,92Agosto 2004 356,00 0,69620 39.606,29Setembro 2004 356,00 0,70150 40.240,13Outubro 2004 356,00 0,67370 40.867,22Novembro 2004 356,00 0,61140 41.473,09Dezembro 2004 356,00 0,61520 42.084,23

Verificando a evolução do investimento no bairro Kobrasol, desde janeiro de 1995,

tendo como valor inicial de aquisição de R$ 46.130,00 (quarenta e seis mil e cento trinta

reais) e, considerando o valor de venda no final de dezembro de 2004 por R$

85.000,00.(oitenta e cinco mil reais), incidindo sobre a diferença do valor de venda com o alor

de compra a alíquota de 15% do IR, representando a importância de R$ 5.830,50 (cinco mil,

oitocentos e trinta reais e cinqüenta centavos), ou seja, o valor liquido da venda foi de R$

79.169,50 (setenta e nove mil, cento e sessenta e nove reais e cinqüenta centavos).

Considerando o valor de venda líquido, mais o valor da aplicação em Caderneta de Poupança

totalizando em dezembro de 2004, em R$ 42.084,23 (quarenta e dois mil, oitenta e quatro

reais e vinte e três centavos), este investidor obteve no final do período R$ 121.253,73 (cento

e vinte um mil, duzentos e cinqüenta e três reais e setenta e três centavos).

Com base nos resultados, a variação da rentabilidade obtida no investimento

imobiliário no bairro Kobrasol, no período de janeiro de 1995 até dezembro de 2004, foi de

109

162,85% líquido. Anualizando este resultado da década, por meio da fórmula da TIRM, tem-

se uma rentabilidade equivalente de 10,15% ao ano.

Sendo: VP = 46.130,00

VF = 121.253,73

n = 10 anos

100,130.46

73,253.121 10

1

−

=TIRM

%15,10=TIRM ao ano

Por meio do Gráfico 5, pode-se observar a evolução do investimento no bairro

Kobrasol, que apresenta o valor da rentabilidade acumula líquida anual.

Gráfico 5 – Evolução do investimento no bairro Kobrasol (1995 a 2004)

7.929,92

11.394,19

19.259,40

23.782,38

28.797,72

42.084,23

34.852,56

15.284,53

4.855,56

2.251,230,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

30.000,00

35.000,00

40.000,00

45.000,00

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

* Aluguel 180,00

* 5 dias 126,41, aluguel 200,00

* 10 dias 171,13; aluguel 220,00

* Aluguel 240,00

* Aluguel 260,00

* Aluguel 300,00

* Aluguel 400,00

110

4.2.2 Bairro Coqueiros

Em relação ao valor da locação do imóvel do bairro Coqueiros, conforme demonstrado

na Tabela 7, em 1995 iniciou com R$ 180,00 (cento e oitenta reais), ocorrendo para os anos

de 1997, 2000 e 2004, respectivamente, os seguintes valores: R$ 200,00 (duzentos reais), R$

250,00 (duzentos e cinqüenta reais) e R$ 280,00 (duzentos e oitenta reais). Portanto,

considerando os valores iniciais e finais do período pesquisado, os aluguéis tiveram aumento

de 55,56%. Para o período de 1995 a 2004 foi praticada a taxa de administração imobiliária de

11% sobre o valor bruto mensal da locação, sendo este valor cobrado do locador. Outras

despesas também relacionadas se referem ao período da desocupação do imóvel que, em

2000, foi de trinta dias, ocasionando despesas no valor de R$ 90,56 (noventa reais e cinqüenta

e seis centavos) e, ainda, em 2003, este ficou desocupado por sessenta dias, gerando despesas

de R$ 262,64 (duzentos e sessenta e dois reais e sessenta e quatro centavos).

Portanto, com os valores das locações obtidos mensalmente durante os dez anos da

pesquisa, foi considerado que o locador aplicou os mesmos valores recebidos na Caderneta de

Poupança e resgatando, somente, o valor para cobrir as despesas geradas pela desocupação do

imóvel, que ocorreram em 2000 e 2003, conforme é apresentado na Tabela 8.

111

Tabela 7– Renda líquida do imóvel Coqueiros (1995 a 2004)Taxa administração R$ Renda líquida R$

Mês/AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Janeiro 1995 180,00 19,80 160,20Fevereiro 1995 180,00 19,80 160,20Março 1995 180,00 19,80 160,20Abril 1995 180,00 19,80 160,20Maio 1995 180,00 19,80 160,20Junho 1995 180,00 19,80 160,20Julho 1995 180,00 19,80 160,20Agosto 1995 180,00 19,80 160,20Setembro 1995 180,00 19,80 160,20Outubro 1995 180,00 19,80 160,20Novembro 1995 180,00 19,80 160,20Dezembro 1995 180,00 19,80 237,60 160,20 1.922,40Janeiro 1996 180,00 19,80 160,20Fevereiro 1996 180,00 19,80 160,20Março 1996 180,00 19,80 160,20Abril 1996 180,00 19,80 160,20Maio 1996 180,00 19,80 160,20Junho 1996 180,00 19,80 160,20Julho 1996 180,00 19,80 160,20Agosto 1996 180,00 19,80 160,20Setembro 1996 180,00 19,80 160,20Outubro 1996 180,00 19,80 160,20Novembro 1996 180,00 19,80 160,20Dezembro 1996 180,00 19,80 237,60 160,20 1.922,40Janeiro 1997 200,00 11,11 22,00 178,00Fevereiro 1997 200,00 22,00 178,00Março 1997 200,00 22,00 178,00Abril 1997 200,00 22,00 178,00Maio 1997 200,00 22,00 178,00Junho 1997 200,00 22,00 178,00

112

Tabela 7 – Renda líquida do imóvel Coqueiros (1995 a 2004)Taxa administração R$ Renda líquida R$

Mês/AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Julho 1997 200,00 22,00 178,00Agosto 1997 200,00 22,00 178,00Setembro 1997 200,00 22,00 178,00Outubro 1997 200,00 22,00 178,00Novembro 1997 200,00 22,00 178,00Dezembro 1997 200,00 22,00 264,00 178,00 2.136,00Janeiro 1998 200,00 22,00 178,00Fevereiro 1998 200,00 22,00 178,00Março 1998 200,00 22,00 178,00Abril 1998 200,00 22,00 178,00Maio 1998 200,00 22,00 178,00Junho 1998 200,00 22,00 178,00Julho 1998 200,00 22,00 178,00Agosto 1998 200,00 22,00 178,00Setembro 1998 200,00 22,00 178,00Outubro 1998 200,00 22,00 178,00Novembro 1998 200,00 22,00 178,00Dezembro 1998 200,00 22,00 264,00 178,00 2.136,00Janeiro 1999 200,00 22,00 178,00Fevereiro 1999 200,00 22,00 178,00Março 1999 200,00 22,00 178,00Abril 1999 200,00 22,00 178,00Maio 1999 200,00 22,00 178,00Junho 1999 200,00 22,00 178,00Julho 1999 200,00 22,00 178,00Agosto 1999 200,00 22,00 178,00Setembro 1999 200,00 22,00 178,00Outubro 1999 200,00 22,00 178,00Novembro 1999 200,00 22,00 178,00Dezembro 1999 200,00 22,00 264,00 178,00 2.136,00

113


Mês/AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Janeiro 2000 - 25 27,50 30 dias 55,00 22,11 13,45 (118,06)Fevereiro 2000 250,00 27,50 222,50Março 2000 250,00 27,50 222,50Abril 2000 250,00 27,50 222,50Maio 2000 250,00 27,50 222,50Junho 2000 250,00 27,50 222,50Julho 2000 250,00 27,50 222,50Agosto 2000 250,00 27,50 222,50Setembro 2000 250,00 27,50 222,50Outubro 2000 250,00 27,50 222,50Novembro 2000 250,00 27,50 222,50Dezembro 2000 250,00 27,50 330,00 222,50 2.329,44Janeiro 2001 250,00 27,50 222,50Fevereiro 2001 250,00 27,50 222,50Março 2001 250,00 27,50 222,50Abril 2001 250,00 27,50 222,50Maio 2001 250,00 27,50 222,50Junho 2001 250,00 27,50 222,50Julho 2001 250,00 27,50 222,50Agosto 2001 250,00 27,50 222,50Setembro 2001 250,00 27,50 222,50Outubro 2001 250,00 27,50 222,50Novembro 2001 250,00 27,50 222,50Dezembro 2001 250,00 27,50 330,00 222,50 2.670,00Janeiro 2002 250,00 27,50 222,50Fevereiro 2002 250,00 27,50 222,50Março 2002 250,00 27,50 222,50Abril 2002 250,00 27,50 222,50Maio 2002 250,00 27,50 222,50Junho 2002 250,00 27,50 222,50

114


Mês/AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Julho 2002 250,00 27,50 222,50Agosto 2002 250,00 27,50 222,50Setembro 2002 250,00 27,50 222,50Outubro 2002 250,00 27,50 222,50Novembro 2002 250,00 27,50 222,50Dezembro 2002 250,00 27,50 330,00 222,50 2.670,00Janeiro 2003 - 27,50 30 dias 85,00 30,97 15,67 (159,14)Fevereiro 2003 - 27,50- 30 dias 85,00 30,97 15,03 (158,50)Março 2003 250,00 27,50 222,50Abril 2003 250,00 27,50 222,50Maio 2003 250,00 27,50 222,50Junho 2003 250,00 27,50 222,50Julho 2003 250,00 27,50 222,50Agosto 2003 250,00 27,50 222,50Setembro 2003 250,00 27,50 222,50Outubro 2003 250,00 27,50 222,50Novembro 2003 250,00 27,50 222,50Dezembro 2003 250,00 27,50 330,00 222,50 1.907,36Janeiro 2004 250,00 27,50 222,50Fevereiro 2004 250,00 27,50 222,50Março 2004 280,00 30,80 249,20Abril 2004 280,00 30,80 249,20Maio 2004 280,00 30,80 249,20Junho 2004 280,00 30,80 249,20Julho 2004 280,00 30,80 249,20Agosto 2004 280,00 30,80 249,20Setembro 2004 280,00 30,80 249,20Outubro 2004 280,00 30,80 249,20Novembro 2004 280,00 30,80 249,20Dezembro 2004 280,00 30,80 363,00 249,20 2.937,00

115

Tabela 8 – Aplicação dos aluguéis do bairro Coqueiros em Caderneta de Poupança


Rendimento mensal%


Janeiro 1995 160,20 - 160,20Fevereiro 1995 160,20 2,61180 324,58Março 1995 160,20 2,36237 492,45Abril 1995 160,20 2,81130 666,50Maio 1995 160,20 3,98400 853,25Junho 1995 160,20 3,76330 1.045,56Julho 1995 160,20 3,40070 1.241,32Agosto 1995 160,20 3,50550 1.445,03Setembro 1995 160,20 3,11750 1.650,28Outubro 1995 160,20 2,44900 1.850,89Novembro 1995 160,20 2,16230 2.051,12Dezembro 1995 160,20 1,94590 2.251,23Janeiro 1996 160,20 1,84670 2.453,00Fevereiro 1996 160,20 1,75890 2.656,35Março 1996 160,20 1,46730 2.855,53Abril 1996 160,20 1,31800 3.053,36Maio 1996 160,20 1,16300 3.249,07Junho 1996 160,20 1,09170 3.444,74Julho 1996 160,20 1,11290 3.643,28Agosto 1996 160,20 1,08800 3.843,12Setembro 1996 160,20 1,13060 4.046,77Outubro 1996 160,20 1,16530 4.254,12Novembro 1996 160,20 1,24560 4.467,31Dezembro 1996 160,20 1,31870 4.686,42Janeiro 1997 178,00 1,37610 4.928,91Fevereiro 1997 178,00 1,24772 5.168,41Março 1997 178,00 1,16491 5.406,62Abril 1997 178,00 1,13476 5.645,97Maio 1997 178,00 1,12421 5.887,45Junho 1997 178,00 1,13858 6.132,48Julho 1997 178,00 1,15677 6.381,42Agosto 1997 178,00 1,16129 6.633,52Setembro 1997 178,00 1,13013 6.886,49Outubro 1997 178,00 1,15064 7.143,73Novembro 1997 178,00 1,15858 7.404,50Dezembro 1997 178,00 2,04107 7.733,63Janeiro 1998 178,00 1,81504 8.052,00Fevereiro 1998 178,00 1,65163 8.362,98Março 1998 178,00 0,94833 8.620,29Abril 1998 178,00 1,40400 8.919,32Maio 1998 178,00 0,97436 9.184,23Junho 1998 178,00 0,95657 9.450,08Julho 1998 178,00 0,99376 9.721,99Agosto 1998 178,00 1,05305 10.002,37Setembro 1998 178,00 0,87677 10.268,07Outubro 1998 178,00 0,95350 10.543,97Novembro 1998 178,00 1,39360 10.868,92Dezembro 1998 178,00 1,11670 11.168,29

116

Tabela 8 – Aplicação dos aluguéis do bairro Coqueiros na Caderneta de Poupança


Rendimento mensal%


Janeiro 1999 178,00 1,24710 11.485,57Fevereiro 1999 178,00 1,01890 11.780,59Março 1999 178,00 1,33390 12.115,74Abril 1999 178,00 1,66720 12.495,73Maio 1999 178,00 1,11220 12.812,71Junho 1999 178,00 1,07900 13.128,96Julho 1999 178,00 0,81240 13.413,62Agosto 1999 178,00 0,79480 13.698,23Setembro 1999 178,00 0,79600 13.985,27Outubro 1999 178,00 0,77290 14.271,36Novembro 1999 178,00 0,72760 14.553,20Dezembro 1999 178,00 0,70080 14.833,18Janeiro 2000 - 0,80130 (118,06) 14.833,98Fevereiro 2000 222,50 0,71600 15.162,69Março 2000 222,50 0,73400 15.496,49Abril 2000 222,50 0,72530 15.831,38Maio 2000 222,50 0,63080 16.153,75Junho 2000 222,50 0,75040 16.497,47Julho 2000 222,50 0,71510 16.837,94Agosto 2000 222,50 0,65550 17.170,81Setembro 2000 222,50 0,70350 17.514,11Outubro 2000 222,50 0,60430 17.842,45Novembro 2000 222,50 0,63230 18.177,76Dezembro 2000 222,50 0,62030 18.513,02Janeiro 2001 222,50 0,59960 18.846,53Fevereiro 2001 222,50 0,63760 19.189,19Março 2001 222,50 0,53700 19.514,74Abril 2001 222,50 0,67330 19.868,63Maio 2001 222,50 0,65540 20.221,35Junho 2001 222,50 0,68360 20.582,08Julho 2001 222,50 0,64650 20.937,64Agosto 2001 222,50 0,74530 21.316,19Setembro 2001 222,50 0,84530 21.718,88Outubro 2001 222,50 0,66350 22.085,48Novembro 2001 222,50 0,79280 22.483,08Dezembro 2001 222,50 0,69380 22.861,56Janeiro 2002 222,50 0,69930 23.243,94Fevereiro 2002 222,50 0,76040 23.643,18Março 2002 222,50 0,61770 24.011,73Abril 2002 222,50 0,67670 24.396,71Maio 2002 222,50 0,73690 24.798,99Junho 2002 222,50 0,68000 25.190,13Julho 2002 222,50 0,65900 25.578,63Agosto 2002 222,50 0,76690 25.997,29Setembro 2002 222,50 0,74930 26.414,59Outubro 2002 222,50 0,69650 26.821,07Novembro 2002 222,50 0,77820 27.252,29Dezembro 2002 222,50 0,76570 27.683,46

117

Tabela 8 – Aplicação dos aluguéis do bairro Coqueiros na Caderneta de Poupança


Rendimento mensal%


Janeiro 2003 - 0,86270 (159,14) 27.763,14Fevereiro 2003 - 0,99020 (158,50) 27.879,56Março 2003 222,50 0,91370 28.356,79Abril 2003 222,50 0,88010 28.828,86Maio 2003 222,50 0,92050 29.316,73Junho 2003 222,50 0,96730 29.822,81Julho 2003 222,50 0,91870 30.319,29Agosto 2003 222,50 1,04920 30.859,90Setembro 2003 222,50 0,90580 31.361,93Outubro 2003 222,50 0,83810 31.847,27Novembro 2003 222,50 0,82290 32.331,85Dezembro 2003 222,50 0,67850 32.773,72Janeiro 2004 222,50 0,69080 33.222,62Fevereiro 2004 222,50 0,62860 33.653,96Março 2004 249,20 0,54600 34.086,91Abril 2004 249,20 0,67870 34.567,45Maio 2004 249,20 0,58780 35.019,84Junho 2004 249,20 0,65540 35.498,56Julho 2004 249,20 0,67700 35.988,09Agosto 2004 249,20 0,69620 36.487,84Setembro 2004 249,20 0,70150 36.993,00Outubro 2004 249,20 0,67370 37.491,42Novembro 2004 249,20 0,61140 37.969,84Dezembro 2004 249,20 0,61520 38.452,63

Considerando o valor de compra do imóvel de Coqueiros, em 1995, de R$ 28.685,00

(vinte oito mil e seiscentos e oitenta e cinco reais) e vendido em dezembro de 2004 por R$

42.000,00 (quarenta e dois mil reais), refletindo o IR de 15% sobre o ganho de capital a

importância de R$ 1.997,25 (um mil, novecentos e noventa e sete reais e vinte e cinco

centavos), ou seja, o valor líquido da venda foi de R$ 40.002,75 (quarenta mil, dois reais e

setenta e cinco centavos). Ponderando o valor de venda, mais o valor do investimento final da

Caderneta de poupança, este investidor obteve, no final de 2004, a importância R$ 78.455,38

(setenta e oito mil, quatrocentos e cinqüenta e cinco reais e trinta e oito centavos).

Por meio dos valores gerados deste investimento, a taxa de rentabilidade líquida

equivalente foi de 10,59% ao ano, expressada pela fórmula da TIRM. E sendo possível

apresentar a variação da década de 173,51%.

118

Sendo: VP = 28.685,00

VF = 78.455,38

n = 10 anos

100,685.28

38,455.78 10

1

−

=TIRM

%59,10=TIRM ao ano

Com os valores demonstrados na Tabela 8, verifica-se anualmente a progressão da

rentabilidade acumulada do imóvel de Coqueiros no Gráfico 6.

Gráfico 6– Evolução do investimento do bairro Coqueiros (1995 a 2004)

18.513,02

22.861,56

27.683,46

32.773,72

38.452,63

14.833,18

11.168,29

7.733,63

4.686,42

2.251,230,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

30.000,00

35.000,00

40.000,00

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

* Aluguel 180,00

* Aluguel 200,00

* 30 dias (118,06) e aluguel 250,00

* 60 dias (317,64)

* Aluguel 280,00

119

4.2.3 Bairro Trindade

Quanto ao imóvel do bairro Trindade, analisando a Tabela 9, esta apresentou entre os

dez anos pesquisados três correções monetárias, considerando o valor inicial da locação de R$

400,00 (quatrocentos reais), e permanecendo inalterado por cinco anos. O primeiro reajuste

aplicado foi em 2000 de 25%, passado para R$ 500,00 (quinhentos reais), o segundo no ano

de 2003, com 10%, corrigindo o valor para R$ 550,00 (quinhentos e cinqüenta reais), e o

último em 2004, que foi reajustado em 9,09%, gerando o valor de R$ 600,00 (seiscentos

reais). Portanto, considerando os valores iniciais e finais do período pesquisado, os aluguéis

tiveram aumento de 50%. No entanto, para o locador obter a rentabilidade liquida, este deverá

deduzir as despesas com a locação, deduzindo do valor bruto a taxa de administração

imobiliária, que é mensal. A taxa empregada pela Imobiliária Vento Norte Com. de Imóveis

Ltda. é de 11% mensal. Outro fator analisado foi o tempo de desocupação do imóvel, pois o

locador obteve algumas despesas em 2000 no montante de R$ 61,82 (sessenta e um reais e

oitenta e dois centavos), e para 2004 com R$ 202,19 (duzentos e dois reais e dezenove

centavos), essas despesas ficam ao encargo do locador.

Conforme os valores adquiridos com os aluguéis, o investidor aplicou tais valores na

Caderneta de Poupança. E, resgatando quando necessário o valor para os pagamentos de

despesas oriundas dos períodos de desocupação do apartamento, conforme exposto na Tabela

10, apresentando também o valor líquido no final do investimento de R$ 82.036,54 (oitenta e

dois mil, trinta e seis reais e vinte quatro centavos).

120

Tabela 9 – Renda líquida do imóvel Trindade (1995 a 2004)Taxa administração R$ Renda líquida R$

AnoValor

Aluguel R$Reajuste

% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Janeiro 1995 400,00 44,00 356,00Fevereiro 1995 400,00 44,00 356,00Março 1995 400,00 44,00 356,00Abril 1995 400,00 44,00 356,00Maio 1995 400,00 44,00 356,00Junho 1995 400,00 44,00 356,00Julho 1995 400,00 44,00 356,00Agosto 1995 400,00 44,00 356,00Setembro 1995 400,00 44,00 356,00Outubro 1995 400,00 44,00 356,00Novembro 1995 400,00 44,00 356,00Dezembro 1995 400,00 44,00 528,00 356,00 4.272,00Janeiro 1996 400,00 44,00 356,00Fevereiro 1996 400,00 44,00 356,00Março 1996 400,00 44,00 356,00Abril 1996 400,00 44,00 356,00Maio 1996 400,00 44,00 356,00Junho 1996 400,00 44,00 356,00Julho 1996 400,00 44,00 356,00Agosto 1996 400,00 44,00 356,00Setembro 1996 400,00 44,00 356,00Outubro 1996 400,00 44,00 356,00Novembro 1996 400,00 44,00 356,00Dezembro 1996 400,00 44,00 528,00 356,00 4.272,00Janeiro 1997 400,00 44,00 356,00Fevereiro 1997 400,00 44,00 356,00Março 1997 400,00 44,00 356,00Abril 1997 400,00 44,00 356,00Maio 1997 400,00 44,00 356,00Junho 1997 400,00 44,00 356,00

121


AnoValor

AluguelR$

Reajuste %Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Julho 1997 400,00 44,00 356,00Agosto 1997 400,00 44,00 356,00Setembro 1997 400,00 44,00 356,00Outubro 1997 400,00 44,00 356,00Novembro 1997 400,00 44,00 356,00Dezembro 1997 400,00 44,00 528,00 356,00 4.272,00Janeiro 1998 400,00 44,00 356,00Fevereiro 1998 400,00 44,00 356,00Março 1998 400,00 44,00 356,00Abril 1998 400,00 44,00 356,00Maio 1998 400,00 44,00 356,00Junho 1998 400,00 44,00 356,00Julho 1998 400,00 44,00 356,00Agosto 1998 400,00 44,00 356,00Setembro 1998 400,00 44,00 356,00Outubro 1998 400,00 44,00 356,00Novembro 1998 400,00 44,00 356,00Dezembro 1998 400,00 44,00 528,00 356,00 4.272,00Janeiro 1999 400,00 44,00 356,00Fevereiro 1999 400,00 44,00 356,00Março 1999 400,00 44,00 356,00Abril 1999 400,00 44,00 356,00Maio 1999 400,00 44,00 356,00Junho 1999 400,00 44,00 356,00Julho 1999 400,00 44,00 356,00Agosto 1999 400,00 44,00 356,00Setembro 1999 400,00 44,00 356,00Outubro 1999 400,00 44,00 356,00Novembro 1999 400,00 44,00 356,00Dezembro 1999 400,00 44,00 528,00 356,00 4.272,00

122


AnoValor

AluguelR$

Reajuste% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Janeiro 2000 500,00 25 55,00 445,00Fevereiro 2000 500,00 55,00 445,00Março 2000 500,00 55,00 445,00Abril 2000 500,00 55,00 445,00Maio 2000 500,00 55,00 445,00Junho 2000 500,00 55,00 445,00Julho 2000 500,00 55,00 445,00Agosto 2000 500,00 55,00 445,00Setembro 2000 500,00 55,00 445,00Outubro 2000 500,00 55,00 445,00Novembro 2000 500,00 55,00 445,00Dezembro 2000 250,00 55,00 660,00 15 dias 38,50 17,87 5,45 133,18 5.028,18Janeiro 2001 500,00 55,00 445,00Fevereiro 2001 500,00 55,00 445,00Março 2001 500,00 55,00 445,00Abril 2001 500,00 55,00 445,00Maio 2001 500,00 55,00 445,00Junho 2001 500,00 55,00 445,00Julho 2001 500,00 55,00 445,00Agosto 2001 500,00 55,00 445,00Setembro 2001 500,00 55,00 445,00Outubro 2001 500,00 55,00 445,00Novembro 2001 500,00 55,00 445,00Dezembro 2001 500,00 55,00 660,00 445,00 5.340,00Janeiro 2002 500,00 55,00 445,00Fevereiro 2002 500,00 55,00 445,00Março 2002 500,00 55,00 445,00Abril 2002 500,00 55,00 445,00Maio 2002 500,00 55,00 445,00Junho 2002 500,00 55,00 445,00

123


AnoValor

AluguelR$

Reajuste% Mês Ano


Taxa decondomínio

R$IPTU R$

Energiaelétrica

R$ Mês Ano

Julho 2002 500,00 55,00 445,00Agosto 2002 500,00 55,00 445,00Setembro 2002 500,00 55,00 445,00Outubro 2002 500,00 55,00 445,00Novembro 2002 500,00 55,00 445,00Dezembro 2002 500,00 55,00 660,00 445,00 5.340,00Janeiro 2003 550,00 10 60,50 489,50Fevereiro 2003 550,00 60,50 489,50Março 2003 550,00 60,50 489,50Abril 2003 550,00 60,50 489,50Maio 2003 550,00 60,50 489,50Junho 2003 550,00 60,50 489,50Julho 2003 550,00 60,50 489,50Agosto 2003 550,00 60,50 489,50Setembro 2003 550,00 60,50 489,50Outubro 2003 550,00 60,50 489,50Novembro 2003 550,00 60,50 489,50Dezembro 2003 550,00 60,50 726,00 489,50 5.874,00Janeiro 2004 - 9,09 66,00 30 dias 136,00 51,14 15,05 (268,19)Fevereiro 2004 600,00 66,00 534,00Março 2004 600,00 66,00 534,00Abril 2004 600,00 66,00 534,00Maio 2004 600,00 66,00 534,00Junho 2004 600,00 66,00 534,00Julho 2004 600,00 66,00 534,00Agosto 2004 600,00 66,00 534,00Setembro 2004 600,00 66,00 534,00Outubro 2004 600,00 66,00 534,00Novembro 2004 600,00 66,00 534,00Dezembro 2004 600,00 66,00 792,00 534,00 5.605,81

124

Tabela 10 – Aplicação dos aluguéis do bairro Trindade na Caderneta de Poupança


Rendimentomensal %


Janeiro 1995 356,00 - 356,00Fevereiro 1995 356,00 2,61180 721,30Março 1995 356,00 2,36237 1.094,34Abril 1995 356,00 2,81130 1.481,10Maio 1995 356,00 3,98400 1.896,11Junho 1995 356,00 3,76330 2.323,47Julho 1995 356,00 3,40070 2.758,48Agosto 1995 356,00 3,50550 3.211,18Setembro 1995 356,00 3,11750 3.667,29Outubro 1995 356,00 2,44900 4.113,10Novembro 1995 356,00 2,16230 4.558,04Dezembro 1995 356,00 1,94590 5.002,73Janeiro 1996 356,00 1,84670 5.451,12Fevereiro 1996 356,00 1,75890 5.903,00Março 1996 356,00 1,46730 6.345,61Abril 1996 356,00 1,31800 6.785,25Maio 1996 356,00 1,16300 7.220,16Junho 1996 356,00 1,09170 7.654,98Julho 1996 356,00 1,11290 8.096,17Agosto 1996 356,00 1,08800 8.540,26Setembro 1996 356,00 1,13060 8.992,82Outubro 1996 356,00 1,16530 9.453,61Novembro 1996 356,00 1,24560 9.927,36Dezembro 1996 356,00 1,31870 10.414,28Janeiro 1997 356,00 1,37610 10.913,59Fevereiro 1997 356,00 1,24772 11.405,76Março 1997 356,00 1,16491 11.894,62Abril 1997 356,00 1,13476 12.385,60Maio 1997 356,00 1,12421 12.880,84Junho 1997 356,00 1,13858 13.383,50Julho 1997 356,00 1,15677 13.894,32Agosto 1997 356,00 1,16129 14.411,67Setembro 1997 356,00 1,13013 14.930,54Outubro 1997 356,00 1,15064 15.458,34Novembro 1997 356,00 1,15858 15.993,43Dezembro 1997 356,00 2,04107 16.675,87Janeiro 1998 356,00 1,81504 17.334,54Fevereiro 1998 356,00 1,65163 17.976,85Março 1998 356,00 0,94833 18.503,33Abril 1998 356,00 1,40400 19.119,11Maio 1998 356,00 0,97436 19.661,40Junho 1998 356,00 0,95657 20.205,48Julho 1998 356,00 0,99376 20.762,27Agosto 1998 356,00 1,05305 21.336,91Setembro 1998 356,00 0,87677 21.879,98Outubro 1998 356,00 0,95350 22.444,61Novembro 1998 356,00 1,39360 23.113,40Dezembro 1998 356,00 1,11670 23.727,50

125



Rendimentomensal %


Janeiro 1999 356,00 1,24710 24.379,41Fevereiro 1999 356,00 1,01890 24.983,81Março 1999 356,00 1,33390 25.673,07Abril 1999 356,00 1,66720 26.457,09Maio 1999 356,00 1,11220 27.107,35Junho 1999 356,00 1,07900 27.755,84Julho 1999 356,00 0,81240 28.337,33Agosto 1999 356,00 0,79480 28.918,55Setembro 1999 356,00 0,79600 29.504,74Outubro 1999 356,00 0,77290 30.088,78Novembro 1999 356,00 0,72760 30.663,71Dezembro 1999 356,00 0,70080 31.234,60Janeiro 2000 445,00 0,80130 31.929,88Fevereiro 2000 445,00 0,71600 32.603,50Março 2000 445,00 0,73400 33.287,81Abril 2000 445,00 0,72530 33.974,25Maio 2000 445,00 0,63080 34.633,56Junho 2000 445,00 0,75040 35.338,45Julho 2000 445,00 0,71510 36.036,15Agosto 2000 445,00 0,65550 36.717,37Setembro 2000 445,00 0,70350 37.420,68Outubro 2000 445,00 0,60430 38.091,81Novembro 2000 445,00 0,63230 38.777,66Dezembro 2000 133,18 0,62030 39.151,38Janeiro 2001 445,00 0,59960 39.831,13Fevereiro 2001 445,00 0,63760 40.530,10Março 2001 445,00 0,53700 41.192,74Abril 2001 445,00 0,67330 41.915,10Maio 2001 445,00 0,65540 42.634,81Junho 2001 445,00 0,68360 43.371,26Julho 2001 445,00 0,64650 44.096,65Agosto 2001 445,00 0,74530 44.870,31Setembro 2001 445,00 0,84530 45.694,59Outubro 2001 445,00 0,66350 46.442,78Novembro 2001 445,00 0,79280 47.255,98Dezembro 2001 445,00 0,69380 48.028,84Janeiro 2002 445,00 0,69930 48.809,70Fevereiro 2002 445,00 0,76040 49.625,85Março 2002 445,00 0,61770 50.377,39Abril 2002 445,00 0,67670 51.163,30Maio 2002 445,00 0,73690 51.985,32Junho 2002 445,00 0,68000 52.783,82Julho 2002 445,00 0,65900 53.576,66Agosto 2002 445,00 0,76690 54.432,54Setembro 2002 445,00 0,74930 55.285,41Outubro 2002 445,00 0,69650 56.115,47Novembro 2002 445,00 0,77820 56.997,16Dezembro 2002 445,00 0,76570 57.878,59

126



Rendimentomensal %


Janeiro 2003 489,50 0,86270 58.867,41Fevereiro 2003 489,50 0,99020 59.939,81Março 2003 489,50 0,91370 60.976,98Abril 2003 489,50 0,88010 62.003,14Maio 2003 489,50 0,92050 63.063,38Junho 2003 489,50 0,96730 64.162,89Julho 2003 489,50 0,91870 65.241,85Agosto 2003 489,50 1,04920 66.415,87Setembro 2003 489,50 0,90580 67.506,97Outubro 2003 489,50 0,83810 68.562,24Novembro 2003 489,50 0,82290 69.615,94Dezembro 2003 489,50 0,67850 70.577,79Janeiro 2004 - 0,69080 (268,19) 70.797,15Fevereiro 2004 534,00 0,62860 71.776,18Março 2004 534,00 0,54600 72.702,08Abril 2004 534,00 0,67870 73.729,50Maio 2004 534,00 0,58780 74.696,89Junho 2004 534,00 0,65540 75.720,45Julho 2004 534,00 0,67700 76.767,08Agosto 2004 534,00 0,69620 77.835,53Setembro 2004 534,00 0,70150 78.915,55Outubro 2004 534,00 0,67370 79.981,20Novembro 2004 534,00 0,61140 81.004,21Dezembro 2004 534,00 0,61520 82.036,54

Analisando o apartamento no bairro Trindade, com valor de compra em janeiro de

1995 de R$ 66.830,00 (sessenta e seis mil e oitocentos e trinta reais) e de venda em dezembro

de 2004 de R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil reais), recaindo sobre o ganho de capital,

isto é, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, a alíquota do IR de 15%,

representando a importância de R$ 12.475,50 (doze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e

cinqüenta centavos), ficando o valor líquido da venda em R$ 137.524,50 (cento e trinta sete

mil, quinhentos e vinte e quatro reais e cinqüenta centavos). Somando o valor líquido da

venda do imóvel e o valor da aplicação da Caderneta de Poupança, o investidor obteve no

final do período R$ 219.561,04 (duzentos e dezenove mil, quinhentos e sessenta e um reais e

setenta e quatro centavos).

Com o valor de aquisição inicial do imóvel e, o valor final apurado com as locações

aplicadas em Caderneta de Poupança, este atingiu a variação líquida na década de 228,49%.

Anualizando a rentabilidade deste investimento por meio do método da TIRM, chega-se à

taxa 12,63% ao ano, conforme é expressa abaixo.

127

Sendo: VP = 66.830,00

VF = 219.561,04

n = 10 anos

100,830.66

04,561.219 10

1

−

=TIRM

%63,12=TIRM ao ano

Para evidenciar a rentabilidade anual líquida, do imóvel do bairro Trindade, está

poderá ser demonstrada por meio do Gráfico 7.

Gráfico 7 – Evolução do investimento do bairro Trindade (1995 a 2004)

16.675,87

23.727,50

31.234,60

48.028,84

57.878,59

5.002,73

10.414,28

39.151,38

70.577,79

82.036,54

0,00

10.000,00

20.000,00

30.000,00

40.000,00

50.000,00

60.000,00

70.000,00

80.000,00

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

* Aluguel 400,00

* 15 dias 133,18 e aluguel 500,00

* Aluguel 550,00

* 30 dias (268,19) e aluguel 600,00

128

4.3 Comparação dos dados dos mercados financeiro e imobiliário

Na unificação dos Gráficos de 1 à 7, demonstram-se as evoluções dos investimentos

no mercado financeiro, oscilando em Fundo de Renda Variável e Ouro, e tendo crescimento

contínuo no Fundo de Renda Fixa e Caderneta de Poupança. Já para o mercado imobiliário os

investimentos nos bairros Coqueiros e Kobrasol, estiveram estáveis, diferenciando-os do

imóvel do bairro Trindade que apresentou a maior evolução entre estes dois investimentos

imobiliários, conforme se pode observar no Gráfico 8.

Gráfico 8 – Evolução dos investimentos nos mercados financeiro e imobiliário

A performance das evoluções dos sete investimentos sejam elas em crescimentos ou

oscilações, nortearam no alcance para análise comparativa entre os mercados financeiro e

imobiliário.

Na comparação dos dados entre os mercados estudados, pode-se perceber que o

mercado financeiro apresentou, entre os sete investimentos, as maiores rentabilidades anuais,

destacando-se o Fundo de Renda Fixa com 17,71%, seguido pela Caderneta de Poupança;

0

50000

100000

150000

200000

250000

Início /ja

n 95dez/

95dez/96

dez/97dez/9

8dez/

99dez/

00dez/01

dez/02

dez/03

dez/04

Imóvel Kobrasol Imóvel Trindade Imóvel Coqueiros Fundo de Renda Fixa

Fundo de Renda Variável Ouro Caderneta de Poupança

241.206,46

181.943,58

167.378,06

146.118,32

82.036,54

42.084,23

38.452,63

129

com a rentabilidade 14,44%, passando-se a seguir para Fundos de Renda Variáveis,

representando 13,49%. Já para o investimento em Ouro, de 11,96%, este teve uma

rentabilidade abaixo do mercado imobiliário, comparando-o com o bairro Trindade que

apresentou rentabilidade anual de 12,63%. Para os outros bairros, estes apresentaram as

menores rentabilidades, o imóvel de Coqueiros com 10,59% e o imóvel do Kobrasol com

10,15%, conforme demonstrado na Tabela 11.

Tabela 11 – Comparativo da rentabilidade entre os mercados financeiro e imobiliárioInvestimentos Rentabilidade anual %

Fundo de Renda Fixa 17,71Caderneta de Poupança 14,44Fundo de Renda Variável 13,49Ouro 11,96Imóvel Trindade 12,63Imóvel Coqueiros 10,59Imóvel Kobrasol 10,15

Por meio da Tabela 11, pode-se ilustrar graficamente os resultados obtidos com as

rentabilidades dos investimentos dos mercados financeiro e imobiliário, que seram

evidenciadas no Gráfico 9.

17,71

14,4413,49

11,9612,63

10,59 10,15

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Rentabilidade (%)

Fundo de R

enda

Fixa

Caderneta de

Poupança

Fundo de R

enda

Variável

Ouro

Imóvel T

rindade

Imóvel C

oqueiros

Imóvel K

obrasol

Investimentos

Gráfico 9 – Comparativo da rentabilidade entre os mercados financeiro e imobiliário

Em conformidade como os dados obtidos com as rentabilidades dos investimentos

estudados, percebe-se que o Fundo de Renda Fixa apresentou maior rendimento que o Fundo

de Renda Variável, devidamente pela política de juros adotada pelo Governo Federal,

atrelando a este título à inflação, com taxas de juros pré ou pós-fixada. Já o Fundo de Renda

130

Variável este oscila conforme as crises econômicas nacionais e internacionais. No qual o

Ouro não sofre com as crises econômicas, e sim pela oferta e pela procura do mercado. Já

Caderneta de Poupança que apresentou a segunda maior rentabilidade, esta relacionada com o

período inicial da pesquisa, quando apresentava taxa de correção alta, como por exemplo, em

janeiro de 1995 de 2,44900%, isto porque, refletia sobre o Plano Real, ainda inflações advinda

de outros Planos.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O ponto de partida deste trabalho se dá com a descrição da evolução dos mercados

financeiro e imobiliário, momento em que houve a inserção do Plano Real. o qual influenciou

os mercados financeiro e imobiliário nas tomadas de decisões dos investidores, em saber qual

investimento lhes dará a maior rentabilidade. Haja vista que os investidores têm certa

tendência de se manterem no mercado de investimento mais conservador, precisam de algo

visível como os imóveis, ou seja, talvez isto se dê pela informação mal passada ou por não

possuí-la em relação ao mercado financeiro, vindo, desta forma, a gerar dúvidas em investir

em tal mercado.

Para a descrição da evolução dos dois mercados estudados foram levantados dados no

período de janeiro de 1995 a dezembro de 2004. Dados referentes aos investimentos em

Fundos de Renda Fixa, Fundo de Renda Variável, Caderneta de Poupança e Ouro, disponíveis

em séries históricas publicadas em sites governamentais e instituições que dão suporte ao

Sistema Financeiro Nacional, tornando-se possível a formação de um banco de dados. Já os

dados para o mercado imobiliário em investimentos nos bairros Kobrasol, Coqueiros e

Trindade foram levantados na Imobiliária Vento Norte Com. de Imóveis Ltda. Com todos

esses dados compilados, possibilitou a identificação das rentabilidades de cada investimento.

Portanto, para considerar qual mercado estudado possui a maior rentabilidade,

levaram-se em consideração as transformações no mercado financeiro, que são dinâmicas,

devido às mudanças de alíquotas do IR, como também as regras de formação dos fundos de

investimentos, por parte das instituições responsáveis pelo mercado. Haja vista que as

alíquotas de IR chegaram a variar entre 10% a 20% durante o período de 1995 a 2004. Este

peso do IR é fator relevante na rentabilidade das aplicações em Fundo de Renda Fixa, Fundo

de Renda Variável e Ouro. Já para a aplicação em Caderneta de Poupança, não houve

incidência no período pesquisado, de tributação e de forma de aplicação. Para o mercado

imobiliário, identificaram-se os fatores relevantes que influenciaram na rentabilidade dos

imóveis nos bairros Kobrasol, Coqueiros e Trindade, como sendo: valor da locação, período

da locação sem reajuste, taxa de administração imobiliária e o período da desocupação do

imóvel, gerando para o locador despesas de condomínio, IPTU e energia elétrica.

Apesar da incidência alta do IR, no mercado financeiro, em alguns investimentos, este

apresentou as maiores rentabilidades, dos sete investimentos entre os dois mercados estudados

132

e comparados. Sendo primeiramente o Fundo de Renda Fixa com 17,71% ao ano, isto porque,

grande parte da política de juros vigente, atrelando estes títulos à inflação e às taxas de juros

pré ou pós-fixadas, que por sinal são altas, sendo utilizadas como instrumento de combate à

inflação, pelo Governo Federal. Portanto, o investidor que aplicou em títulos públicos

classificados como de Renda Fixa acabou sendo beneficiado por este cenário. Em segundo

lugar, foi a Caderneta de Poupança com a rentabilidade de 14,44% ao ano, como já dito sobre

esta aplicação não incide imposto. Pode-se afirmar que é um dos investimentos mais

populares dentro do mercado financeiro. Logo em seguida, vem o Fundo de Renda Variável,

as ações que compõem o Índice Ibovespa, que tiveram a rentabilidade de 13,49% ao ano. E

por último, o ouro com a rentabilidade de 11,96% ao ano. Este tipo de investimento tem uma

vantagem, pois não sofre com as crises econômicas, por ser considerado como reserva

cambial, moeda internacional e ativo financeiro.

Ao realizar a comparação da rentabilidade do mercado imobiliário nos bairros

Kobrasol, Coqueiros e Trindade, apresentando, respectivamente, a rentabilidade de 10,15%,

10,59% e 12,63% ao ano, é possível constatar que os valores da taxa de administração

imobiliária são considerados relativamente altos. No entanto, a Lei do Inquilinato permite que

esta taxa seja cobrada de 10% a 15% sobre o valor mensal da locação, ou seja, ao final de

cada ano o locador perde o valor aproximado de quase um aluguel e meio. Outro fator

relevante é a correção monetária com as locações, chegando a ficar, como no caso do bairro

Trindade, cinco anos sem reajuste, isto porque os valores dos condomínios tiveram um

aumento considerável. Como exemplo, tem-se o imóvel da Trindade, que apresenta uma

variação de 228,49%, no período estudado, o imóvel de Coqueiros com 174,03% e do

Kobrasol com 162,87%. Outro motivo é o imóvel desocupado, acarretando ao locador as

despesas oriundas que incidem sobre a locação.

Conclui-se, por meio da comparação dos investimentos entre o mercado financeiro e

imobiliário, que o Fundo de Renda Fixa apresentou a maior rentabilidade entre os demais

investimentos abordados neste estudo.

Esta pesquisa é pioneira em Florianópolis e São José e, especialmente, pouco se tem

feito para levantar esses dados no mercado imobiliário, até mesmo por serem dados não

compilados. Assim, espera-se que esta pesquisa contribua para o conhecimento da

rentabilidade do investimento nos mercados financeiro e imobiliário. O estudo também

servirá de referência para as empresas que deram apoio ao estágio, repassando os resultados

133

para seus investidores, servindo como consulta para futuros investidores interessados nestes

mercados.

Portanto, é essencial salientar que esta pesquisa obteve limitações, em comparar

investimentos com diferentes valores, como o caso dos três imóveis do mercado imobiliário,

sendo que cada um deles tem seu valor individual, como também o valor inicial dos

investimentos do mercado financeiro, sendo utilizado a média aritmética dos valores dos três

imóveis estudados no mercado imobiliário, no início de 1995. Outra limitação da pesquisa foi

de não se conhecer onde os investidores do mercado imobiliário aplicaram os valores

recebidos com a locação.

Pode-se afirmar que o tema abordado é extenso, complexo e merece ser abordado em

outra oportunidade com novas pesquisas, como: conhecer o risco e a liquidez de cada

mercado estudado; definir outros padrões de imóveis a serem pesquisados nos mesmos

bairros; levantar os dados em outras imobiliárias e por último estudar o destino dos valores

recebidos com as locações dos imóveis.

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APÊNDICES I

COLETA DE DADOS NO MERCADO IMOBILIARIO

Valor de compra: ______________

Valor de venda: ________________

Bairro: _______________________

AnoValor doaluguel

Mês doreajuste


e o mês

Despesascondomínio

EnergiaElétrica

IPTUTaxa

Imobiliária

1995199619971998199920002001200220032004

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