Embed Size (px)
Citation preview
1
UNIVERSIDADE TUITUI DO PARANÁ
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: ADMISSIBILIDADE DE ELABORAÇÃO POR
CORRETORES DE IMOVEIS PARA UTILIZAÇÃO EM PROCEDIMENTOS EM
ÂMBITO PRIVADO E PARA FINS DE PERICIA EXTRAJUDICIAL E
JUDICIAL
Curitiba
2014
2
HOMERO PAMPOLINI JÚNIOR
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: ADMISSIBILIDADE DE ELABORAÇÃO POR
CORRETORES DE IMOVEIS PARA UTILIZAÇÃO EM PROCEDIMENTOS EM
ÂMBITO PRIVADO E PARA FINS DE PERICIA EXTRAJUDICIAL E
JUDICIAL
CURITIBA
2014
Trabalho de Conclusão de
Curso apresentado como
requisito parcial à obtenção do
grau de Bacharel em Direito
pela Universidade Tuiuti do
Paraná, tendo como
Orientador: Dr. André Peixoto
de Souza
3
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: ADMISSIBILIDADE DE ELABORAÇÃO POR
CORRETORES DE IMOVEIS PARA UTILIZAÇÃO EM PROCEDIMENTOS E
EM ÂMBITO PRIVADO E PARA FINS DE PERICIA EXTRAJUDICIAL E
JUDICIAL
Homero Pampolini Júnior
Este trabalho de conclusão de curso foi julgado e aprovado como requisito
parcial para a Obtenção do Grau de Bacharel em Direito pela Universidade Tuiuti
do Paraná
Curitiba – PR., xx de novembro de 2014
Prof. Coordenador do Curso
Banca Examinadora
_______________________________
Prof.ª André Peixoto de Souza, Dr.
Orientador
______________________________
Prof. xxxx.
______________________________
Prof. xxxx
4
AGRADECIMENTOS
Muitas são as pessoas presentes em nosso dia a dia, fazendo-nos renovar
continuamente nossas esperanças. Algumas destas pessoas são especiais, outras, por
motivos justificados, são mais especiais do que aquelas e todas, ao seu modo, devem
merecer sempre o nosso respeito, carinho e consideração.
No momento em que mais uma etapa de minha vida é concluída, dentre tantas
outras já concluídas, e com a certeza de que outras hão de vir em futuro próximo, apraz-
me poder expressar meus agradecimentos àqueles que, com seu modo especial,
estiveram ao meu lado nesta caminhada.
Aos dedicados Professores, Dr. Aloisio Surgik, Prof. Mestre André Luiz Bauml
Tesser, Prof. Mestre Luiz Eduardo Muñoz Soto, Profa. Beatriz França, Prof. Dalio Zippin
Filho, Profa. Mestre Rosane Gil Kolotelo Wendpap, Prof. Dr. Friedmann Anderson
Wendpap, Prof. Mestre Geraldo Doni Junior, Profa. Mestre Silvia Fraguas, Profa. Dra.
Julieta Rodrigues Saboia Cordeiro, Prof. Dr. Francisco Pinto Rabello Filho, Prof. Odair
da Costa Moreira, Prof. Pericles Coelho, Prof. Mestre Wagner Rocha Dangelis, Profa.
Mestre Regina Paulista, Profa. Beatriz França, maravilhosos Mestres, antes de tudo,
excepcionais seres humanos, aos quais dedico meu especial agradecimento pela
inestimável colaboração durante os diversos dias de convivência acadêmica e pessoal.
Agradecimento especial ao Nobilíssimo Professor Dr. André Peixoto de Souza,
meu orientador neste trabalho, a quem cumpre dedicar honras e gratidão pela valorosa
colaboração acadêmica, por intermédio de seus inesquecíveis ensinamentos, fruto de
sua inteligência privilegiada e grandiosa, bem como pela sua paciência e dedicação no
trabalho de orientação ora prestado.
A todas as amigas e a todos os amigos cujos nomes aqui não se encontram
declinados mas que, de modo especial, colaboraram para a consecução desta pesquisa e
que merecem, como sempre mereceram, meu respeito, carinho e consideração.
5
DEDICATORIAS
Aos meus pais, Homero Pampolini (in memoriam) e Maria Aparecida
Fernandes Pampolini, sem os quais nada do que aqui se obteve poderia
ter sido alcançado. O carinho e a dedicação com os quais fui distinguido
por muitos anos construíram os alicerces que orientam a minha vida.
A Claudia Patrícia Garcia Pampolini, minha esposa, amada, companheira,
incentivadora, que com muito amor, carinho e dedicação sempre esteve
presente ao meu lado, incentivando-me a fazer acontecer o sonho de
conclusão de mais esta etapa da minha vida.
Aos meus filhos Ana Carolina do Rosário Pampolini e Mauricio Francisco
Carnieletto, os quais, cada um com seu jeito particular, souberam
colaborar comigo nesta caminhada.
6
SUMARIO
LISTA DE ILUSTRAÇÕES – GRAFICOS, QUADROS E TABELAS ............................. 8
SIGLAS, ACRÔNIMOS E SIMILARES .......................................................................... 9
RESUMO .................................................................................................................... 10
1 INTRODUÇÃO..................................................................................................... 11
1.1 DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS TERMOS ......................................................................... 13
1.1.1. PTAM – Parecer técnico de avaliação mercadológica: .............................. 13
1.1.2. Avaliação mercadológica: ............................................................................... 14
1.1.3. Valor intangível: ................................................................................................ 14
1.1.4. CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia:15
1.1.5. IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia: ...... 16
1.1.6. COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis: ........................... 16
1.1.7. CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis: ........................... 16
1.1.8. NBR – Normas ABNT: .................................................................................... 16
1.1.9. Avaliação expedita: .......................................................................................... 16
1.1.10. Markup ou Mark Up: ........................................................................................... 17
1.1.11. CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis: ......................... 17
1.2. ORGANIZAÇÃO DO DOCUMENTO ..................................................................... 18
1.3. DISCUSSÃO DO TEMA E DO PROBLEMA ........................................................ 19
1.4. JUSTIFICATIVAS PARA ESCOLHA DO TEMA .................................................. 20
1.5. LIMITAÇÕES DO TRABALHO ............................................................................... 20
1.6. OBJETIVO GERAL .................................................................................................. 22
1.7. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................. 22
2 METODOLOGIA DA PESQUISA ........................................................................ 24
2.1 CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA: TIPO, METODOLOGIA,
PERSPECTIVA DE ANÁLISE E MODO DE INVESTIGAÇÃO ..................................... 24
2.2. TRAJETÓRIA DA PESQUISA ................................................................................ 26
2.2.1 A pesquisa documental ................................................................................... 27
3 FUNDAMENTAÇÃO TEORICA ........................................................................... 29
3.1. DAS PROVAS ........................................................................................................... 29
3.2. – DA PROVA PERICIAL .............................................................................................. 30
3.2.1. Conceitos e características das perícias judiciais e extrajudiciais ............ 31
3.2.2. Admissibilidade das provas periciais ............................................................. 34
3.2.3. Da finalidade da prova pericial ....................................................................... 35
3.2.4. Dos procedimentos para a realização das provas periciais ...................... 35
7
3.2.5. Do laudo pericial ............................................................................................... 36
3.3. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ...................................................................................... 37
3.4. A NORMA ABNT SÉRIE 14.653 E ESPECIFICAÇÕES .................................... 40
3.4.1 – A norma 14.653-1 – procedimentos gerais. .................................................... 40
3.4.2 – A norma 14.653-2 – avaliação de imóveis urbanos, incluindo glebas
urbanizáveis; ..................................................................................................................... 41
3.4.3 – A norma 14.653-3 – avaliação de imóveis rurais ........................................... 42
3.4.4 – A norma 14.653-4 – avaliação de empreendimentos imobiliários ............... 44
3.4.5 – A norma 14.653-5 – avaliação de equipamentos, instalações e bens
industriais em geral .......................................................................................................... 46
3.4.6 – A norma 14.653-6 – avaliação de recursos naturais e ambientais ............. 47
3.4.7 – A norma 14.653-7 – avaliação de patrimônios históricos, artísticos,
culturais e arquitetônicos ................................................................................................. 48
3.5.- OS METODOS ADMISSÍVEIS NA NORMA ABNT SÉRIE 14.653 PARA
AVALIAÇÃO DOS IMOVEIS ............................................................................................... 49
3.5.1 – O método comparativo de dados de mercado ............................................... 50
3.5.2. – O método involutivo ........................................................................................... 53
3.5.3 – O método evolutivo ............................................................................................. 56
3.5.4 – O método da capitalização da renda ............................................................... 59
3.5.5. – O método rural .................................................................................................... 62
3.5.5.1 – Identificação do valor da terra ........................................................................ 64
3.6 - O RELATORIO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO ......................................... 69
3.7. DA ADMISSIBILIDADE DOS CORRETORES DE IMÓVEIS PARA
ELABORAÇÃO DE LAUDOS TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. ................ 71
3.8. A RESOLUÇÃO COFECI 1066/2007 E ATOS NORMATIVOS ........................ 79
3.8.1. A resolução COFECI 1066/2007 .................................................................... 79
3.8.2. Ato normativo nº 001 / 2011 ........................................................................... 85
4 ESTUDO DE CASO ............................................................................................ 90
4.1. – LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – IMÓVEL EM JANDAIA DO SUL ..... 90
4.2. – LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA COMPRA E VENDA ................ 92
4.3. – LAUDO DE AVALIAÇÃO DE VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL – IMÓVEL EM
CURITIBA PARA FINS DE REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ..................... 94
4.4. – LAUDO DE PERÍCIA JUDICIAL REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM
INDENIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES REALIZADAS NO IMÓVEL ................................. 95
4.5. – LAUDO DE PERÍCIA JUDICIAL REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM
INDENIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES REALIZADAS NO IMOVEL ................................. 98
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS............................................................................... 100
6 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS .................................................................. 104
8
LISTA DE ILUSTRAÇÕES – GRAFICOS, QUADROS E TABELAS
QUADRO 01 – PROCESSO MENDES SOBRINHO - CLASSE E CARACTERISTICAS
DE SOLO.......................................................................................................................64
QUADRO 02 – PROCESSO MENDES SOBRINHO - CARACTERISTICAS DE SOLO
LOCALIZAÇÃO E ACESSO...........................................................................................65
QUADRO 03 – PROCESSO MENDES SOBRINHO - CLASSE E CARACTERISTICAS
DE SOLO E CARACTERISTICAS DE SOLO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS................ 65
9
SIGLAS, ACRÔNIMOS E SIMILARES
COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMOVIES
CONFEA – CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E
AGRONOMIA
CRECI – CONSELHO REGIONLA DE CORRETORES DE IMOVEIS
IBAPE - INSTITUTO NACIONAL DE AVALIAÇÃO E PERICIA IMOBILIÁRIA
PTAM – PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS
NBR – NORMA BRASILEIRA ADOTADA PELA ABNT
10
RESUMO
O presente trabalho de conclusão de curso tem como proposta analisar e compreender fatos e aspectos relacionados à admissibilidade da execução de relatórios e laudos de avaliação imobiliária sob a responsabilidade dos corretores de imóveis, laudos estes com utilização legal para fins de subsidiar decisões sobre compra e venda de imóveis, bem como de outras formas de negócios e transações imobiliárias, tais como locação de imóveis e, ainda, como meio de prova pericial, extrajudicial e judicial, visando dirimir dúvidas e esclarecer controvérsias envolvendo demandas em âmbito administrativo e judicial. Um dos aspectos essenciais deste trabalho visa dirimir dúvidas quanto à admissibilidade referida que foi objeto judicial, proposta pela CONFEA – Confederação Nacional dos Engenheiros e Arquitetos, buscando assegurar aos profissionais engenheiros, arquitetos, e outros associados ao CONFEA e ao sistema CREA, a exclusividade para realização de avaliação de imóveis. A tentativa foi denegada, conforme sentença declaratória proferida pelo Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito Marcelo Rebello Pinheiro, nos autos da ação 2007.34.00.010591-0. Por meio da sentença, o Magistrado reconheceu a validade da resolução COFECI 1066/2007 que confere poderes aos corretores de imóveis para atuar como avaliadores de imóveis para cumprir os fins legais previstos para atender demandas em âmbito administrativo e judicial. O trabalho apresenta um resgate teórico, o âmbito jurídico, a respeito dos fundamentos da prova, esta judicial. Na sequência, trata de aspectos relacionados à avaliação de imóveis, abordando as normas da ABNT específicas para realização dos procedimentos avaliatórios, contemplando as variadas características e especificações de diversos tipos de imóveis, bem como a adequação do procedimento aos tipos de metodologia admissíveis para a realização da avalição imobiliária. Por fim, o trabalho traz, sob a forma de estudo de caso, um resumo de 5 (cinco) relatórios de avaliação e perícia judicial realizados sob a responsabilidade do presente autor, na qualidade de corretor de imóveis e avaliador de imóveis, cadastrado no CNAI sob número 001889 e perito administrador, cadastrado no CRA – Conselho Federal de Administração, sob número 13.270, para exemplificar tipos diferentes de relatórios de avaliação de imóveis e perícia judicial envolvendo ativos imobiliários.
Palavras-chave: avaliação imobiliária – perícia imobiliária – admissibilidade para corretores de imóveis
11
1 INTRODUÇÃO
O mercado de negócios imobiliários no Brasil tem apresentado expressivos
índices de crescimento há muitos anos e entre os fatores que mais se destacam para
justificar tais resultados encontram-se motivados em eventos vinculados às políticas
macroeconômicas implementadas no país que permitiram compatibilizar o cenário de
estabilidade econômica, por exemplo: a manutenção e, em alguns períodos, até mesmo
a elevação das taxas de nível de emprego, a redução das taxas de juros, a maior oferta
de crédito para financiamentos imobiliários e o acesso da população a estas linhas de
crédito e, de outra sorte, a programas governamentais específicos no mercado
imobiliário que permitiram o acesso ao mercado imobiliário de um percentual da
população, antes desprovida dessa possibilidade.
Os novos negócios no mercado imobiliário estão trazendo, como
consequência, uma elevação na demanda de serviços de outras naturezas vinculadas
ao mercado imobiliário, tais como a realização de contratos de assessoria jurídica com
vistas à realização de negócios imobiliários, de assessoria jurídica pertinentes a novos
modelos de negócios que envolvem os negócios no mercado imobiliário, buscando
evitar grandes problemas e prejuízos à população como já ocorreu em épocas passadas
(caso da construtora Encol, por exemplo) e de outros serviços, como os serviços de
vistoria e avaliação e perícia de imóveis com vistas à resolução de eventuais problemas
decorrentes de vícios presentes nos contratos de comercialização de imóveis.
O mercado de avaliação de imóveis no Brasil não é recente. De acordo com
dados presentes no relatório “Mercado Imobiliário - Avaliação de Imóveis” do IBREP1 há
textos publicados no Brasil que tratam do assunto desde o século passado, mais
precisamente em 1.918, por intermédio de artigo publicado pelo engenheiro Victor Silva
Freire, que tratava sobre procedimentos para avaliação de terrenos.
Mais tarde, segundo a mesma fonte, já em 1.941 ocorreu o lançamento de um
livro de autoria de Luiz Carlos Berrini e que também tinha como tema principal a
avaliação de terrenos.
Já na década de 1.950, pelas mãos do Engenheiro Augusto Luiz Duprat, tem
registro a proposta de normatização das regras de avaliação de terrenos, que foi
examinada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e que se constituem
em marco inicial de normas técnicas para avaliação imobiliária.
1 Avaliação de Imóveis - 1. ed. - Curitiba: Ampla, 2011. ISBN 978-85-63614-08-7
12
Estas normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas,
passaram por diversos ajustes e modificações visando sua compatibilização com
demandas do mercado. Em 1975, o então Banco Nacional da Habitação – BNH firmou
acordo com a ABNT para elaborar normas padronizadas para avaliação de imóveis.
Em 1.977, a ABNT estabeleceu a Norma NB 502 que tratava de procedimentos
para a avaliação de imóveis urbanos. Em 1.989, a ABNT, alterando as normas
anteriores, promoveu a revisão da norma antiga e divulgou a norma ABNT 5676. Em
seguida a ela, foi instituída a NBR 8799 para avaliação de imóveis rurais e a NBR 8951
para avaliação de glebas urbanizáveis.
Mais recentemente, no início dos anos 2000, a ABNT editou e divulgou as
normas da série 14.653 que, subdivide em partes, congrega todas as normas anteriores
e acrescenta outros temas e especificações visando consolidar as técnicas de avaliação
de imóveis. Nesta série, encontram-se as seguintes sub-divisões:
- NBR 14653
- NBR 14.653 parte 1
- NBR 14.653 parte 2
- NBR 14.653 parte 3
- NBR 14.653 parte 4
- NBR 14.653 parte 5
- NBR 14.653 parte 6
- NBR 14.653 parte 7
Todas estas normas compreendem a consolidação dos conceitos,
procedimentos e métodos para realização e desenvolvimento de serviços técnicos com
objetivo de avaliação de bens móveis e imóveis e são, destarte, requisitos obrigatórios
para realização de avaliação de imóveis, tanto no contexto extrajudicial quanto,
principalmente, no contexto judicial, vez que se entende como tarefa precípua do Poder
Judiciário cabe fazer cumprir as normas legais constituídas no território nacional.
Lamentavelmente, entretanto, esta não é a realidade que, em muitas
oportunidades, verifica-se no âmbito das discussões judiciais. Muitas vezes, como será
possível analisar na sequência deste estudo, percebe-se a nomeação pelos
13
Magistrados, fundada no poder discricionário que lhe é concedido, de oficiais de justiça
para realização de laudos de avaliação imobiliária, sem que estes tenham as
competências técnicas necessárias para realizá-la e, mesmo ainda, a nomeação por
alguns Magistrados de outras pessoas, nem mesmo sendo oficiais de justiça, mas que
também não reúnem as competências formais e legais para promover a avaliação de
imóveis visando à resolução de lides jurídicas importantes.
As perícias imobiliárias realizadas para fundamentar procedimentos judiciais
para os quais se buscam a tutela do Estado deveriam ser rigorosamente elaboradas
condierando-se as normas, técnicas e procedimentos estabelecidos pelas normas do
Estado que as ampara.
Neste sentido, este estudo abordará o assunto em específico permeando
temas relacionados à avaliação imobiliária no âmbito extrajudicial e judicial, os métodos
de avaliação imobiliária constituídos pelas normas da ABNT e a utilização dos relatórios
de avaliação imobiliária como prova pericial.
Complementarmente, e não menos importante, o estudo tratará também da
admissibilidade dos profissionais corretores de imóveis, com o devido registro junto aos
CRECIs – Conselhos Regional de Corretores de Imóveis, bem como, dentre estes,
aqueles que se encontram cadastrados e habilitados no CNAI – Cadastro Nacional de
Avaliadores de Imóveis, mantido pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de
Imóveis, para elaborarem laudos e pareceres de avaliação imobiliária, em âmbito
extrajudicial e judicial, conforme decisão judicial transitada em julgada, no Supremo
Tribunal Federal, decorrente de sentença declaratória, em desfavor do pleito requerido
pelo CONFEA – Conselho Federal de Engenheiros e Arquitetos que requereu direito de
exclusividade para engenheiros e arquitetos, e outros profissionais abarcados sob este
Conselho, para exercer as atividades de avaliação imobiliária.
1.1 DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS TERMOS
Buscando propiciar o conveniente entendimento das matérias tratadas, torna-
se importante deixar ao alcance dos leitores, a definição dos principais termos presentes
neste trabalho de conclusão e curso.
Assim é apresentado na sequência um rol de termos cujas definições e
esclarecimentos julga-se importante apresentar.
1.1.1. PTAM – Parecer técnico de avaliação mercadológica:
14
Denominação dada ao documento elaborado por corretores de imóveis para,
de acordo com a resolução 957/2006, aperfeiçoada pela resolução
1066/2007 do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, ser
apresentado o documento de avaliação imobiliária realizado por corretores
de imóveis;
1.1.2. Avaliação mercadológica:
A avaliação mercadológica, conforme se depreende das resoluções citadas
no item anterior, compreendem os resultados dos procedimentos de
avaliação de imóveis, para fins de comercialização, compra e venda, bem
como para fins de locação, ou ainda, para determinação de valor visando
dirimir dúvidas e prestar esclarecimentos para fins de utilização em
demandas extrajudiciais ou judiciais. Os resultados da avaliação
representam o valor, ou os valores, que se obteve em função de técnicas e
metodologias apropriadas nas resoluções, série 14.653, da ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas, fundamentadas em função de
cenários e técnicas de pesquisa de mercado em determinado momento e
não se configuram em valor definitivo, podendo sofrer modificações em
decorrência de mudanças de cenários e de conjunturas que determinaram a
obtenção do valor referenciado.
Ressalta-se, ainda, na composição de tal valor, um percentual, por vezes
significativo, de valores intangíveis, os quais, conforme as características dos
negócios e das variáveis de mercado podem ou não ser integrados e
admitidos como valor agregado ao resultado da avaliação mercadológica
apresentada.
1.1.3. Valor intangível:
De acordo com a lei 11.638, de 20.12.2007, que Altera e revoga dispositivos
da Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e da Lei no 6.385, de 7 de
dezembro de 1976, e estende às sociedades de grande porte disposições
relativas à elaboração e divulgação de demonstrações financeiras, entende-
se por ATIVO INTANGIVEL, conforme publicação no site Capital Aberto:
todo ativo não monetário identificável sem substância física, cuja identificação atenda aos critérios da IAS38 e do CPC 04, quando: (1) for separável, isto é, capaz de ser separado ou dividido da entidade, podendo ser vendido, transferido, licenciado, alugado ou trocado; (2) resultar de direitos contratuais ou de outros direitos legais; (3) for provável que os benefícios econômicos futuros esperados atribuíveis ao ativo serão gerados em favor da entidade; e (4) puder ser mensurado com segurança o custo do ativo.
15
De forma e entendimento geral, compreendem-se por bens e valores
intangíveis aqueles bens que não se constituem em bens materiais físicos,
portanto, não tem existência física, mas cuja valoração pode estabelecer,
em função de interesses e capacidade de agregar valor, admitido pelo
mercado, o estabelecimento de valor a ser acrescido ao bem principal.
Constituem-se, desta forma, como bens intangíveis alguns ativos, tais como
as marcas e patentes de determinados produtos ou empresas, os direitos
de exploração de serviços, a capacidade de geração futura de lucros, ou de
receitas, previstos de acordo com técnicas apropriadas, entre outros.
No mercado imobiliário, com fins de constituição de valor de determinado
bem, visando elaborar um relatório de avaliação de um imóvel, podem se
constituir como bens intangíveis elementos, tais como: o fundo de comércio
constituído por uma empresa que tenha explorado atividade comercial por
determinado tempo em algum local, a existência de valor referenciado em
função de valores históricos presentes no imóvel, valor arquitetônico, em
decorrência da atuação de profissionais arquitetos cujo trabalho carrega
referência de valor no mercado, valor de exploração ou de preservação
ambiental, e, ainda, alguns valores sentimentais que podem ou não ser
apreciados para constituição de valoração.
Algumas das situações mais controversas com as quais se deparam os
avaliadores de imóveis por ocasião da elaboração dos trabalhos de
avaliação de imóveis recaem exatamente sobre estes aspectos, pois os
valores sentimentais são sempre requeridos como sendo valores
importantes e indispensáveis para os titulares proprietários dos imóveis
avaliandos, mas esta mesma referência de valor não é verdadeira, sequer
admitida, pelo mercado, ou na análise de eventual adquirente do imóvel.
Tais situações, via de regra, geram insatisfação e controvérsias no que
tange ao valor final determinado em uma avaliação mercadológica de bens
imóveis, requerendo do avaliador bastante perspicácia para poder
convencer os proprietários sobre a inexistência, integral ou parcial, desta
valoração intangível que ele deseja agregar ao seu imóvel avaliando.
1.1.4. CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia:
O CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, arquitetura e Agronomia,
regido pela lei 5.194 de 1.966, é o órgão de classe representativo dos
16
engenheiros, agrônomos, geógrafos, geólogos, meteorologistas, tecnólogos
destas modalidades, técnicos industriais e agrícolas e suas especializações.
1.1.5. IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia:
É uma associação de âmbito federativo e nacional, compostos por entidades
estaduais associadas, que tem como missão representar em nível nacional
e internacional os melhores institutos de avaliação e perícias de engenharia
do Brasil.
1.1.6. COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis:
Criado em decorrência do disposto no artigo 9º da Lei 4.116 de 1.962, é o
órgão federal representativo dos profissionais corretores de imóveis,
associados sob a forma de conselhos regionais, em cada estado da
federação, denominados CRECI;
1.1.7. CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis:
Os CRECIs são órgãos associativos e representativos da classe dos
profissionais corretores de imóveis, criados pela necessidade de organizar a
categoria e impedir o mau exercício da atividade profissional. É uma
autarquia federal, autorizada a funcionar pela lei 6.530 de 1.978 e está
constituída na maioria dos estados da federação, havendo casos em que sua
atuação se dá de forma regional, congregando mais de um estado;
1.1.8. NBR – Normas ABNT:
A NBR representa a nomenclatura adotada pela ABNT – Associação
Brasileira de Normas Técnicas para denominar as normas adotadas por
aquele órgão que tem como responsabilidade prover a normatização técnica
a respeito de diversas situações ou problemas existentes ou potenciais,
prescrevendo ferramentas e disposições essenciais para resolução e
funcionamento, fornecendo, em função de um contexto, esclarecimentos
necessários ao desenvolvimento tecnológico do país, bem como auxiliando
na padronização e funcionamento de diversos setores do mercado nacional.
1.1.9. Avaliação expedita:
De acordo com o glossário apresentado pelo IBAPE – Regional de São
Paulo, entende-se por avaliação
“aquela que se louva em informações ou escolha criteriosa do engenheiro de avaliações, podendo ou não se pautar por metodologia definida nas normas técnicas, ou sem comprovação expressa dos elementos ou critérios que levaram à convicção de valor. ”
As avaliações expeditas são previstas nas normas e metodologias da ABNT
e aplicáveis aos procedimentos de avaliação de imóveis, mas que, em
17
função de suas características não se baseiam, necessariamente, em
critérios técnicos e metodologias definidas nas normas.
Normalmente estas avaliações são admitidas nos casos em que as
metodologias e técnicas determinadas na norma ABNT não encontram
respaldo técnico e admissibilidade suficiente, restando ao avaliador,
essencialmente os mais experientes, lançar mão de seus conhecimentos
empíricos para constituir fundamentos visando à elaboração do relatório de
avaliação.
Para este tipo de avaliação, considera-se essencial que o avaliador apresente
seu curriculum vitae e seu histórico profissional, a fim de que se promova a
comprovação de seu conhecimento empírico e profissional com larga
experiência de mercado.
1.1.10. Markup ou Mark Up:
Markup ou Mark Up é um termo usado em aplicações e teorias econômicas e
de marketing e serve indicar o quanto (em percentual ou em valor) do preço
do produto supera os valores agregados ao seu custo de produção e
distribuição.
O Markup ou Mark Up proporciona um melhor entendimento da diferença
entre o custo de um bem ou serviço e seu preço de venda, ensejando
compreender melhor o lucro, ou a margem e contribuição do produto em face
seus custos de produção total (custos diretos e custos indiretos).
1.1.11. CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis:
O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, objetiva aglutinar,
organizar e informar sobre os corretores avaliadores de imóveis devidamente
certificados pelo COFECI para realização de avaliações mercadologias com
imóveis. A organização e manutenção desse cadastro estão a cargo do
Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir
Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de
Imóveis nele inscritos, informações estas compartilhadas com os Conselhos
Regionais de Corretores de Imóveis-CRECIs.
18
1.2. ORGANIZAÇÃO DO DOCUMENTO
Visando alcançar os objetivos gerais e específicos propostos neste trabalho de
conclusão de curso, o desenvolvimento de sua elaboração divide-se em 4 (quatro)
capítulos.
Neste primeiro capítulo, aparece a introdução do trabalho de conclusão de
curso; apresenta-se o assunto; definem-se os principais termos utilizados; apresenta-se
a discussão do tema e do problema; planejam-se os objetivos gerais e específicos;
discorre-se sobre a escolha do tema, finalizando-se com a exposição dos limites da
pesquisa.
No segundo capítulo, traçam-se os procedimentos metodológicos adotados
neste trabalho de conclusão de curso. Nestes procedimentos contemplam-se,
inicialmente, a caracterização da pesquisa, tipo, metodologia de análise e modo de
investigação.
No terceiro capitulo, resgata-se a epistemologia relacionada aos
procedimentos para realização de avaliação e perícia imobiliária, começando pelo
resgate teórico acerca das premissas judiciais concernentes ao estabelecimento da
prova, seguindo-se de considerações pertinentes a produção de provas periciais.
Na sequência, são abordados os assuntos pertinentes à legislação básica que
orienta a realização das avaliações imobiliárias, por intermédio das normas
estabelecidas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Neste interim, contemplam-se os fundamentos que caracterizam os diversos
tipos e especificações de imóveis tratados nas normas da ABNT e que orientam
procedimentos gerais de avaliação imobiliária e, na sequência, em função dos tipos e
especificações dos imóveis, seguem apresentados os diversos tipos de metodologias
admissíveis pela norma ABNT para a elaboração e construção cognitiva dos trabalhos
de avaliação de imóveis.
No mesmo item, aborda-se suplementarmente um tema central deste trabalho
de conclusão de curso que se refere à admissibilidade do exercício dos corretores de
imóveis para elaboração de avaliações, inclusive com fins de provas periciais,
apresentando a contextualização relativa às discussões judiciais, propostas pela
CONFEA, com intuito de conferir nulidade à resolução do COFECI, que institui normas
de procedimentos para realização de avaliações sob responsabilidade dos corretores
de imóveis e, concluindo o tema, apresenta o relatório, o dispositivo e a sentença
19
judicial, prolatada pelo Exmo. Sr. Dr. Juiz Marcelo Rebello Pinheiro, nos autos da ação
2007.34.00.010591-0.
Por meio da sentença, o Magistrado denegou a pretensão de exclusividade
pretendida pela CONFEA, conferindo poderes aos corretores de imóveis para atuar
como avaliadores.
Por fim, apresentam-se dados e informações referentes a resultados
apropriados neste trabalho, dados estes pertinentes à pesquisa empírica realizada com
a apresentação de estudos de casos conformados mediante a apresentação de laudos
de avaliação imobiliária realizadas por este autos, na qualidade de corretor de imóveis,
com registro no CRECI – Paraná e também na qualidade de Avaliador Imobiliário,
conforme credencial que lhe foi conferida pelo COFECI mediante registro no CNAI –
COFECI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do Conselho Federal de
Corretores de Imóveis.
1.3. DISCUSSÃO DO TEMA E DO PROBLEMA
A discussão do assunto que trata da elaboração dos laudos, ou relatórios, de
avaliação de imóveis realizados por corretores de imóveis, com a devida admissibilidade
destes relatórios, ou laudos, como instrumentos de fundamentação para tomada de
decisões nas transações realizadas no mercado imobiliário, sejam elas de compra e
venda, ou ainda nas transações envolvendo a locação de imóveis, tornou-se importante,
na visão deste pesquisador, tendo em vista a discussão protagonizada pela CONFEA –
Confederação Nacional dos Profissionais em Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na
tentativa de obter a nulidade da resolução 1066/2007 do COFECI – Conselho Federal
dos Corretores de Imóveis, que institui normativas próprias para permitir aos corretores
de imóveis a elaboração de relatórios e laudos de avaliação imobiliária, fundamentado
na norma geral estabelecida pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
A CONFEA ajuizou ação de nulidade da resolução, cuja discussão percorreu
as instâncias judiciais admissíveis tendo sido julgada em fase final e definitiva conforme
sentença prolatada nos autos da ação 2007.34.00.010591-0, através do juiz federal
Marcelo Rebello Pinheiro, denegando razão ao CONFEA e validando a resolução do
COFECI.
Com tal decisão, derrogou-se a exclusividade requerida pelo CONFEA para
que a realização de avaliações imobiliárias, que se constitui em um mercado de
negócios importante e com grande volume de negociações, permanecesse sob direito
20
de exclusividade de execução em mãos dos profissionais de engenharia, arquitetura e
agronomia, assistidos sob a filiação ao CONFEA,
No mesmo viés da decisão se enquadram as atividades e os documentos de
avaliação imobiliária que servem de laudos para uso em demandas periciais
extrajudiciais e judiciais, com as quais se buscam prestar esclarecimentos visando
dirimir dúvidas suscitadas em contraditórios que necessitam deste tipo de prestação de
serviço.
Não obstante, a decisão já prolatada, e transitada em julgado, bem como seus
resultados e efeitos, no mercado de avaliações imobiliárias, ainda carece de maiores
esclarecimentos e informações a respeito, bem como maior disseminação e divulgação
dos seus efeitos.
Destarte, a apresentação deste trabalho de conclusão de curso objetiva não
apenas a discussão dos fatos, mas simultaneamente a compreensão deles e a
promoção da divulgação dos resultados da decisão tomada, visando disseminá-los.
1.4. JUSTIFICATIVAS PARA ESCOLHA DO TEMA
O processo de escolha para a desenvolvimento e elaboração do presente
trabalho de conclusão de curso, face a sua expectativa de contribuição para o meio
acadêmico, para a sociedade, para aspirações profissionais e para satisfação de
convicções pessoais, recai sobre temas e assuntos que estão correlacionados com
atividades, consuetudinariamente, presentes na vida do autor.
A proeminência do estudo, portanto, cumpre sua contribuição a partir do
referencial teórico que é apresentado e com o qual se busca resgatar o estado da arte
atual acerca do assunto, bem como, reitera-se, pela crença deste pesquisador acerca
da necessidade de disseminação dos assuntos, dos seus resultados e dos efeitos deste
resultado para a democratização dos processos de avaliação imobiliária no mercado
pertinente.
1.5. LIMITAÇÕES DO TRABALHO
No que se refere à delimitação do problema e à generalidade dos resultados,
impõem-se algumas considerações para que não se tomem por genéricos e exaustivos
os pontos aqui apresentados.
21
A presente pesquisa se refere única e exclusivamente à admissibilidade da
realização de relatórios e laudos de avaliação imobiliária sob a responsabilidade dos
corretores de imóveis para fins de subsidiar as negociações no mercado de compra e
venda de imóveis, bem como nas transações imobiliárias que envolvem a locação de
imóveis e, complementarmente, a produção de laudos e relatórios com fins de utilização
como laudos periciais, em âmbito extrajudicial e judicial, para prestação de
esclarecimentos ensejando dirimir dúvidas presentes nas discussões dos contraditórios
estabelecidos e encaminhados para prestação jurisdicional.
As categorias principais que o estudo propõe limitam-se à identificação de
procedimentos relativos aos processos de produção e elaboração de laudos e relatórios
de avaliação imobiliárias, fundamentados nas normativas determinadas pela ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas, em específico na série de normas número
14.653, que se subdivide em 8 grandes sub-normas, com as quais se apresentam os
fundamentos legais necessários.
Em função do estudo sobre as normas, abordar-se-ão complementarmente os
fundamentos conceituais e operacionais para adequação e qualificação dos diversos
tipos e características de imóveis, objetos das atividades de avaliação imobiliárias e,
suplementarmente, serão abordados os fundamentos e conceitos relativos às diversas
metodologias admissíveis nas normas ABNT para a realização de avaliações
imobiliárias.
Para além disso, também serão abordados os termos presentes na resolução
COFECI 1066/2007, que foi o objeto da discussão para a qual se buscou a proteção
jurisdicional, produzindo-se resultados esclarecedores para a sociedade e demais
elementos interessados no assunto.
Dessa forma, os resultados segmentados pelas respectivas conclusões finais
não deverão ser generalizados, sendo afetados unicamente aos setores e pessoas que
estão envolvidos com os temas abordados, destacando-se dentre eles, a estrutura
judicial presente no país, os advogados, os corretores de imóveis, os engenheiros,
arquitetos, agrônomos, os clientes de negócios imobiliários, pessoas físicas e pessoas
jurídicas, entre outros, com abrangência não apenas no mercado da cidade Curitiba no
Paraná, mas com possibilidade de alcance nacional, vez que não há restrição geográfica
à atuação do corretor de imóveis para realizar seu trabalho laboral de avaliação de
imóveis.
Tal situação de ausência de restrição geográfica não se verifica na atuação do
corretor de imóveis para realização da intermediação de negócios imobiliários,
22
porquanto para a realização de atividade de intermediação de negócios imobiliários, há
sim normas de restrição de atuação, mas no caso das atividades de avaliação, não se
configura tal tipo de restrição.
Já quanto à limitação das técnicas de coleta de dados e tratamento destes,
cumpre afirmar que, as análises pessoais do pesquisador, junto à documentação e
bibliografia utilizadas têm, inevitavelmente, inferência direta deste considerando a sua
visão de mundo.
Feitas as considerações acerca do tema e da pesquisa que aqui se inicia, é
importante destacar que cada capítulo deste trabalho não pode ser considerado
conclusivo, uma vez que há limites na própria temática.
1.6. OBJETIVO GERAL
Apresentar, estudar e compreender os instrumentos e métodos de avaliação
imobiliária como instrumento de prova pericial judicial e extrajudicial, com destaque para
o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme resolução COFECI
1066/2007, assim como analisar a admissibilidade para corretores de imóveis
elaborarem laudos e/ou relatórios de avaliação imobiliária para subsidiar transações e
negócios no mercado imobiliário, bem como fundamentar, esclarecer e dirimir dúvidas
no contexto das discussões judiciais e extrajudiciais.
1.7. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Resgatar o estado de arte a respeito dos temas apresentados
Compreender aspectos relativos à prova pericial
Compreender os métodos aos procedimentos para realização de
avaliações imobiliárias, incluindo as características e especificações dos
diversos tipos de imóveis, bem como os métodos admissíveis para
realização da avaliação, tudo com base nas normas ABNT da série
14.653;
Compreender aspectos relativos aos procedimentos de avaliação
imobiliária com destaque para o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, conforme resolução COFECI 1066/2007.
Identificar e entender os aspectos relativos à decisão judicial prolatada
diante da discussão pretendida pela CONFEA para nulidade da
23
resolução do COFECI, conforme ação 2007.34.00.010591-0, com
respectiva sentença prolatada pelo Juiz federal Marcelo Rebello Pinheiro.
24
2 METODOLOGIA DA PESQUISA
Reportando-se à formulação do problema, seus objetivos gerais e específicos,
bem como ao referencial teórico e empírico que serão tratados, com os quais se norteia
o presente trabalho de conclusão de curso, apresentam-se a seguir, organizado em
etapas, os procedimentos metodológicos utilizados para sua consecução.
A primeira etapa encerra a caracterização da pesquisa, na qual se permeiam
aspectos pertinentes ao tipo e à metodologia da pesquisa, à perspectiva de análise e ao
método de investigação.
A etapa seguinte, contempla a trajetória da pesquisa. Neste capítulo busca-se
apresentar as providências adotadas durante os meses de trabalho, visando identificar
e obter o material indispensável à elaboração da pesquisa.
Na terceira e última etapa definem-se os limites da pesquisa ora apresentada.
2.1 CARACTERIZAÇÃO DA PESQUISA: TIPO, METODOLOGIA, PERSPECTIVA DE ANÁLISE E MODO DE INVESTIGAÇÃO
A abordagem predominante, neste trabalho de conclusão de curso, estabelece-
se em coerência com as premissas da pesquisa qualitativa.
A pesquisa qualitativa, segundo Silva (2000, p. 20) é "uma relação dinâmica
entre o mundo real e o sujeito, isto é, um vínculo indissociável entre o mundo objetivo e
a subjetividade do sujeito que não pode ser traduzido em números".
Assim sendo, a coleta de dados em ambiente natural e a participação do
pesquisador são indispensáveis na interpretação dos fenômenos e atribuição dos
significados pesquisados, corroborando os objetivos definidos neste trabalho de
conclusão de curso quanto ao entendimento dos empresários acerca do tema proposto.
Sob o ponto de vista de sua natureza, a pesquisa classifica-se como sendo
uma pesquisa básica, pura ou fundamental, segundo Ander Egg, (apud Marconi e
Lakatos 1999, p.19), estendendo-se ainda, segundo Best (apud Marconi e Lakatos
1999, p.19), como sendo uma pesquisa descritiva.
Segundo Ander-Egg, (apud Marconi e Lakatos 1999, p.19) a pesquisa
fundamental:
procura o progresso científico, a ampliação de conhecimentos teóricos, sem a preocupação de utilizá-los na prática. É a pesquisa formal, tendo em vista generalizações, princípios e leis.
25
Apesar de a definição de Ander-Egg sobre pesquisa enfatizar que não se detém
na a utilização prática dos resultados, acredita-se que, além dos objetivos preceituados
nas pesquisas qualitativas e fundamentais, esta investigação, por contemplar o
entendimento judicial sentenciado, pacificado, com trânsito em julgado, sobre assunto
original e reputado com grande destaque para produção de resultados efetivos perante
os diversos públicos-alvo envolvidos, constituirá material de pesquisa que poderá servir
de modelo para determinados procedimentos que visem à admissão dos laudos de
avaliação imobiliária elaborados por corretores de imóveis, desconstituindo a
exclusividade pretendida pelos engenheiros.
A extensão da pesquisa como sendo descritiva, segundo Best (apud Marconi e
Lakatos 1999, p. 19) estabelece-se por "abordar aspectos quanto à descrição, registro,
análise e interpretação de fenômenos atuais, objetivando seu funcionamento no
presente".
Para a contextualização dos primeiro e terceiro capítulos deste trabalho de
conclusão de curso, viabilizando a apresentação da temática e a elaboração do
referencial teórico, utilizam-se os procedimentos técnicos pertinentes às pesquisas
bibliográfica, principalmente, documental, com o que foi possível obter o estado da arte
atual recorrente na literatura.
Segundo Santos (1999, p.29), a pesquisa bibliográfica abrange
o conjunto de materiais escritos/gravados, mecânica ou eletronicamente, que contêm informações já elaboradas e publicadas por outros autores", constituindo-se numa bibliografia cuja "utilização total ou parcial caracteriza uma pesquisa bibliográfica.
O mesmo Santos (1999, p.30), caracteriza ainda a pesquisa documental como
aquela que:
Se serve de documentos que ainda não receberam organização, tratamento analítico e publicação. São tabelas estatísticas, relatórios de empresas, documentos informativos arquivados em repartições públicas, associações, igrejas, hospitais, sindicatos, etc.
A outra técnica de pesquisa utilizada foi a da Observação direta intensiva, de
forma sistemática. (Marconi e Lakatos, 1999, p.79-88).
Esta técnica, segundo Marconi e Lakatos (1999, p.79-88), consiste em:
Coleta de dados para conseguir informações e utiliza os sentidos na observação de
determinados aspectos da realidade. Não consiste apenas em ver e ouvir, mas também
em examinar fatos ou fenômenos que se desejam estudar". [...] "
26
A observação ajuda o pesquisador a identificar e a obter provas a respeito de
objetivos sobre os quais os indivíduos não têm consciência, mas que orientam seu
comportamento. Além disso, desempenha papel importante nos processos
observacionais, no contexto da descoberta, e obriga o investigador a um processo mais
direto com a realidade. É o ponto de partida da investigação social.
A sistematização ocorre por conta do planejamento, estruturação e controle
das observações realizadas junto a algumas situações reais, nas quais a controversa
exclusividade de procedimentos de avaliação sob a responsabilidade de engenheiros
foi discutida e concluída sobre a inaplicabilidade em face da decisão judicial prolatada,
visando obter as informações desejadas de modo objetivo, declinando-se o respeito
individual a cada uma das situações investigadas e não se permitindo a influência
pessoal sobre os assuntos que se veem ou recolhem (Marconi e Lakatos, 1999 p.81).
Quanto à perspectiva de análise, ressalta-se premente analisar a evolução
histórica dos fatos e fenômenos ocorridos e que envolvem os interesses concernentes
aos procedimentos de elaboração de avaliação imobiliária, seus resultados práticos e
financeiros. Não menos importante, destaca-se necessária a análise e inferência a
respeito dos interesses envolvidos, inclusive corporativos, enfrentando inconformidades
decorrentes da nova realidade proveniente do resultado da prestação jurisdicional
impetrada, com o que se pretende democratizar a responsabilidade atribuída para
elaboração de avaliações imobiliárias, levando a concluir sobre a perspectiva das
análises em âmbito diacrônico.
Os procedimentos de investigação adotados obedeceram ao critério amostral.
2.2. TRAJETÓRIA DA PESQUISA
A elaboração deste trabalho de conclusão de curso exigiu o desenvolvimento
de providências e tarefas que acompanharam a evolução diária das atividades pessoais
e profissionais do pesquisador em busca dos resultados almejados.
Estes trabalhos empreenderam-se, de forma global, compartilhando dois
estágios – a pesquisa documental e a pesquisa empírica – que não ocorreram
linearmente, mas sim concomitantemente, face à altercação decorrente das várias
considerações e concepções presentes com a evolução do trabalho.
27
2.2.1 A pesquisa documental
A pesquisa documental resulta da contextualização da temática pertinente e do
referencial teórico, os quais foram apresentados em capítulos presentes neste trabalho
de conclusão de curso.
No primeiro capítulo, contextualizam-se a temática e a problemática
concernente ao assunto, permeando as concepções sobre o cenário atual acerca do
mercado imobiliário, abordando ainda aspectos que encaminham a compreensão sobre
a importância dos trabalhos que envolvem a elaboração de avaliações imobiliárias para
que cumpram os seus fins objetivos no contexto das iniciativas privadas, bem como sua
função contributiva para resolução de controversas judiciais por intermédio dos laudos
periciais.
Para isso, foram resgatados dados e literaturas que mostram a ocorrência de
problemas identificados e prováveis, com vinculação com o mercado imobiliário, os
quais presumem demanda de realização de avaliações imobiliárias.
Esta mesma discussão apresenta também aspectos iniciais relacionados aos
questionamentos quanto à exclusividade pretendida pela CONFEA para realização de
avaliações imobiliárias apenas sob a responsabilidade de engenheiros, cuja pretensão
foi denegada pela decisão judicial prolatada.
A obtenção destes dados e literaturas envolveu a pesquisa documental em
diversos tipos de fontes de informações, destacando-se trabalhos científicos que
envolvem os fundamentos e técnicas para realização de avaliações imobiliárias e de
pericias judiciais relacionadas ao mesmo tipo de tema.
Outras fontes também obtidas, visando distinguir maior atualidade e
objetividade, estão presentes por intermédio de jornais, revistas, "clippings" e da Rede
Mundial de Informações – a Internet – com o que foi possível acesso e
acompanhamento de assuntos, por exemplo, as fontes de informação sobre decisões e
jurisprudências prolatadas em processos judiciais instaurados em diversos estados do
país.
O terceiro capítulo, que trata da fundamentação teórica desenvolve-se
seguindo os mesmos princípios da pesquisa documental adotada, ou seja, utilizando-se
dos meios científicos tradicionais, intercalando os dados e a literatura obtida por
intermédio das demais fontes de informações, visando conferir a atualidade e
objetividade necessárias.
28
A diacronia que se verifica nas variadas concepções sobre a exclusividade ou
não dedicada aos profissionais engenheiros e admissibilidade dos corretores de imóveis
para realizarem a mesma atividade de avaliação imobiliária, está tratada no tópico
seguinte. Dessa forma, busca-se fundamentar melhor o assunto, visando sua altercação
com os dados compilados na pesquisa empírica que se segue.
O reconhecimento pelo direito dos corretores de imóveis para realizarem
laudos e relatórios de avaliação de imóveis fundamenta-se pelo fato de que o valor de
mercado dos imóveis não depende exclusivamente de um laudo realizado por
engenheiros, mas sim do valor de mercado admitido pelos clientes do mercado
imobiliário que não está, necessariamente, vinculado ao valor agregado de materiais de
construção civil, mas passa para além disso, ou seja, do valor agregado percebido pelo
cliente para o imóvel em questão.
Assim, como defende o Magistrado em sua sentença, um mesmo imóvel que
para um engenheiro, em função de suas características físicas e construtivas, diante da
qualificação do material empregado, pode ter valor maior ou menor, dependendo de
outras variáveis constitutivas da valoração do imóvel, cuja análise não está vinculada a
área de conhecimento do engenheiro, mas sim do corretor de imóveis, que pode
conceber e entender sobre variáveis intangíveis e mercadológicas que impactam a
valoração do imóvel, a depender das condições de mercado.
O próximo capítulo abrange a apresentação do resgate pertinente à
fundamentação teórica dos temas abordados neste trabalho, contextualizando o estado
de arte atual dos temas estudados.
29
3 FUNDAMENTAÇÃO TEORICA
Com o resgate teórico se busca contemplar e estudar temas relacionados ao
assunto e que permitem o aprofundamento, a análise e a compreensão, bem como,
indispensável, a contextualização do estado de arte acerca de diversos assuntos ora
tratados.
3.1. DAS PROVAS
Um dos grandes desafios enfrentados nas lides jurídicas envolve exatamente o
problema da prova dos fatos elencados nos autos como sendo fatos verossímeis
capazes de provar, ou não, o que alega a parte reclamante da ação. Assim como, por
outro lado, a parte reclamada tem direito assegurado de tentar provar, igualmente
utilizando meios legais e cabíveis, que a verossimilhança dos fatos não pertence ao
reclamante, mas sim a ela.
O Código de Processo Civil determina, expressamente, as seguintes, possíveis
e admissíveis, meios de prova, a saber:
- depoimento pessoal – artigos 342 a 347
- confissão – artigos 348 a 354
- exibição de documentos ou coisa – artigos 355 a 363
- prova documental – artigos 364 a 399
- prova testemunhal – artigos 400 a 419
- prova pericial – artigos 420 a 439 e
- inspeção judicial em pessoa ou coisa, realizada diretamente pelo Magistrado –
artigos 440 a 443.
O estudo que ora se apresenta, apoiar-se-á essencialmente nos conceitos e
fundamentos pertinentes à prova pericial, mais especificamente no que tange às provas
periciais apresentadas para dirimir dúvidas e prestar esclarecimentos acerca de
controvérsias no campo da discussão de problemas relacionados ao universo do
mercado imobiliários e seus diversos desdobramentos.
Abordam-se, portanto, aspectos relacionados à discussão de contratos de
compra e venda, de locação, ambos sob suas diversas características e especificidades,
assim como são mostrados aspectos jurídicos referentes a outras controvérsias que
envolvem negócios imobiliários, tais como a sucessão, a partilha de bens, os direitos e
30
frutos dele decorrentes ou incidentes, assim como quaisquer outras hipóteses de
debates que possam envolver a discussão de valores incidentes sobre bens imóveis.
3.2. – DA PROVA PERICIAL
As provas periciais fundamentam-se em face o que determinam os artigos 420
até o 439, do Código de Processo Civil, cuja transcrição segue apresentada:
SEÇÃO VII DA PROVA PERICIAL
Art. 420 - A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. Parágrafo único - O juiz indeferirá a perícia quando: I - a prova do fato não depender do conhecimento especial de técnico; II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III - a verificação for impraticável. Art. 421 - O juiz nomeará o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo § 1º - Incumbe às partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito: I - indicar o assistente técnico; II - apresentar quesitos. § 2º - Quando a natureza do fato o permitir, a perícia poderá consistir apenas na inquirição pelo juiz do perito e dos assistentes, por ocasião da audiência de instrução e julgamento a respeito das coisas que houverem informalmente examinado ou avaliado. Art. 422 - O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que Ihe foi cometido, independentemente de termo de compromisso. Os assistentes técnicos são de confiança da parte, não sujeitos a impedimento ou suspeição. Art. 423 - O perito pode escusar-se (art. 146), ou ser recusado por impedimento ou suspeição (art.138, III); ao aceitar a escusa ou julgar procedente a impugnação, o juiz nomeará novo perito. Art. 424 - O perito pode ser substituído quando: I - carecer de conhecimento técnico ou científico; II - sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que Ihe foi assinado.255 Parágrafo único - No caso previsto no inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à corporação profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente do atraso no processo. Art. 425 - Poderão as partes apresentar, durante a diligência, quesitos suplementares. Da juntada dos quesitos aos autos dará o escrivão ciência à parte contrária. Art. 426 - Compete ao juiz: I - indeferir quesitos impertinentes; II - formular os que entender necessários ao esclarecimento da causa. Art. 427 - O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem sobre as questões de fato pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes. Art. 428 - Quando a prova tiver de realizar-se por carta, poderá proceder-se à nomeação de perito e indicação de assistentes técnicos no juízo, ao qual se requisitar a perícia. Art. 429 - Para o desempenho de sua função, podem o perito e os assistentes técnicos utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder de parte ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peças. Art. 430 - (Revogado pela Lei n.º 8.455, de 24-8-1992.) Art. 431 - (Revogado pela Lei n.º 8.455, de 24-8-1992.) Art. 431-A - As partes terão ciência da data e local designados pelo juiz ou indicados pelo perito para ter início a produção da prova.
31
Art. 431-B - Tratando-se de perícia complexa, que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito e a parte indicar mais de um assistente técnico. Art. 432 - Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro do prazo, o juiz conceder-lhe-á, por uma vez, prorrogação, segundo o seu prudente arbítrio. Parágrafo único - (Revogado pela Lei n.º 8.455, de 24-8-1992.) Art. 433 - O perito apresentará o laudo em cartório, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento.263 Parágrafo Único. Os assistentes técnicos oferecerão seus pareceres no prazo comum de 10 (dez) dias, após intimadas as partes da apresentação do laudo. 264 Art. 434 - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de documento, ou for de natureza médico-legal, o perito será escolhido, de preferência, entre os técnicos dos estabelecimentos oficiais especializados. O juiz autorizará a remessa dos autos, bem como do material sujeito a exame, ao diretor do estabelecimento.265 Parágrafo único - Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e firma, o perito poderá requisitar, para efeito de comparação, documentos existentes em repartições públicas; na falta destes, poderá requerer ao juiz que a pessoa, a quem se atribuir a autoria do documento, lance em folha de papel, por cópia, ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins de comparação. Art. 435 - A parte, que desejar esclarecimento do perito e do assistente técnico, requererá ao juiz que mande intimá-lo a comparecer à audiência, formulando desde logo as perguntas, sob forma de quesitos. Parágrafo único - O perito e o assistente técnico só estarão obrigados a prestar os esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados 5 (cinco) dias antes da audiência. Art. 436 - O juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos. Art. 437 - O juiz poderá determinar, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia, quando a matéria não Ihe parecer suficientemente esclarecida. Art. 438 – A segunda perícia tem por objetivo os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. Art. 439 – A segunda pericia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira Parágrafo único: a segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar livremente o valor de uma e outra.
3.2.1. Conceitos e características das perícias judiciais e extrajudiciais
Entende-se por “perícia” uma espécie de prova com a qual se busca documentar
nos autos fundamentos e conhecimentos técnicos acerca de fatos alegados e
controversos e sob os quais, visando esclarecer e municiar o magistrado para tomada
de decisão, exigem-se esclarecimentos técnicos e fundamentos científicos capazes de
produzir elementos probatórios para resolução da lide.
A perícia, no âmbito do direito, é também admitida e entendida como perícia
judicial, ressaltando-se, segundo o autor, a seguir indicado, a diferença entre a
consideração da perícia judicial e perícia realizada no âmbito extrajudicial.
A perícia judicial, segundo Rodrigues (1985) A perícia judicial é uma medida de instrução necessitando de investigações complexas,
confiadas pelo juiz, em virtude de seu poder soberano de apreciação, a um especialista
a fim de que ele informe sobre as questões puramente técnicas excedentes de sua
32
competência e seus conhecimentos. Não deve ser confundida com a perícia
extrajudicial, seja ela a perícia amigável, resultante de acordo das partes interessadas,
seja a perícia oficiosa, esta fora e anterior ao litígio ou ainda nascida do litígio e em
curso de processo, independente da decisão do juiz, na qual as partes pretendem
colher elementos para melhor conhecimento da questão
O autor Montenegro Filho (2007) tratando da perícia judicial, ensina
complementarmente que
A perícia é espécie de prova que objetiva fornecer esclarecimentos ao magistrado a
respeito de questões técnicas, que extrapolam o conhecimento cientifico do julgador,
podendo ser de qualquer natureza e originada de todo e qualquer ramo do saber
humano, destacando-se os esclarecimentos nas áreas de engenharia, contabilidade, de
medicina, topográfica, etc.
As perícias judiciais, podem ser realizadas para atender diversas demandas
decorrentes dos autos judiciais nas várias esferas jurídicas e, em função desta
variabilidade de feitos jurídicos, podem contemplar diversas modalidades.
Na esfera cível, por exemplo, as perícias judiciais podem abranger, por exemplo:
- ações de prestação de contas;
- avaliações patrimoniais
- ações envolvendo litígios entre sócios;
- discussões judiciais envolvendo indenizações sobre quaisquer espécies
- avaliações de fundos de comércio
- discussões contratuais de qualquer espécie
- avaliações de fundos de comércio, renovação de contratos de locação, de
compra e venda, de permuta, de imóveis, entre outras espécies de contratos
imobiliários
- resolução de pendentes falimentares
No âmbito do direito de família e Sucessões
- avaliação de pensões alimentícias
- avaliações patrimoniais
- avaliação de haveres diversos
- prestação de contas, inclusive as que se requer de inventariantes e/ou de
outros assemelhados responsáveis para gerir haveres patrimoniais
No âmbito da esfera criminal, destaca-se
- perícias decorrentes de fraudes e vícios diversos, inclusive os relacionados com
vícios contábeis, registros e outros lançamentos sob suspeição
- adulterações de documentos e registros
- apropriação indébita
33
- perícias médicas de diversas espécies visando, inclusive, resolução de fatos
relacionados a homicídios e outros crimes graves
No que concerne à perícia extrajudicial, é comum encontrar na literatura a
respeito do tema, o tratamento a ela denominado de “perícia amigável“ ou “perícia
contábil“
As perícias extrajudiciais, como nas perícias judiciais, objetivam esclarecer
dúvidas e fundamentar decisões que concernem a fatos que envolvem a relação entre
as partes interessadas para o que se exige a análise, interpretação e opinião de
profissionais e técnicos com competência e capacidade reconhecidas para auxiliar na
tomada de decisão sobre os fatos controversos.
As perícias extrajudiciais não dependem de tramitação e requisição judicial para
serem realizadas, mas, persistindo a controvérsia entre as partes que venha determinar
a instauração do processo judicial para dirimi-la, não é impossível que, a critério do Juiz,
seus documentos e resultados possam ser absorvidos como meio de provas e, de outra
forma, exercendo o direito universal de contraditório, poderá ser contraditada mediante
a apresentação de relatório pericial consubstanciado capaz de prover fundamentos de
fatos contrários.
A perícia extrajudicial, em função de suas características principais, tem sua
contratação realizada de maneira espontânea e livremente decidida entre as partes
envolvidas na controvérsia que se deseja dirimir.
Em relação à esfera da perícia extrajudicial, podem ser citados alguns exemplos
a seguir:
- perícias para discussão de contratos e cláusulas contratuais diante de diversas
modalidades e espécies de contratos, devendo-se observar as especificações dos
objetos dos contratos visando à escolha dos profissionais adequados para realizar
o procedimento;
- perícias contábeis, envolvendo lançamentos e registros contábeis de forma a
assegurar transparência e exigências legais e fiscais;
- perícias fiscais realizadas por agentes de fiscalização municipal, estadual ou
federal;
34
- perícia para determinação de valor correto a respeito de bens, direitos e haveres
patrimoniais para empresas, inclusive para os fins de incorporação de valores
decorrentes de reavaliação do ativo e patrimônio empresarial
- perícias para determinação e harmonização de bens, direitos e haveres
patrimoniais de pessoas físicas para fins de harmonização da discussão no âmbito
do direito de família e sucessões;
- avaliações para avaliação de negócios e contratos imobiliários, incluindo os
relacionados ao fundo de comércio;
- pericias para avaliação patrimonial de empresas visando cisão, fusão,
incorporação, negociação ou transformação de empresas;
- perícia para avaliação de valores, bens e haveres visando resolução de litígio
entre sócios de empresas;
- perícia para obtenção de valores pertinentes aos resultados econômicos das
empresas visando à correta distribuição de lucros entre acionistas, inclusive
minoritários;
- perícia para avaliação de valores, haveres e bens com fim de pagamento de
indenizações ou ressarcimentos de valores parcialmente cumpridos e que
demandem complementação de pagamentos;
3.2.2. Admissibilidade das provas periciais
As provas periciais poderão ser admitidas pelo Magistrado sempre que houver o
reconhecimento da necessidade de conhecimentos e esclarecimentos técnicos e
específicos que envolvam a produção e eficácia das provas ensejando desse modo a
formação da cognição do Magistrado para permitir-lhe a capacidade de promover a
decisão mais verossímil que se busca na lide.
As partes poderão requerer a produção de provas periciais, mas o Magistrado,
poderá deferir ou indeferir o pedido, conforme dispõe o artigo 420, em seu parágrafo
único, a saber:
Art. 420 - A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. Parágrafo único - O juiz indeferirá a perícia quando: I - a prova do fato não depender do conhecimento especial de técnico; II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III - a verificação for impraticável.
35
3.2.3. Da finalidade da prova pericial
As provas periciais têm por finalidade, essencialmente, promover conhecimento e
esclarecimentos acerca de fatos alegados nos autos, que podem se constituir em
elementos centrais da discussão, ou ainda elementos complementares da decisão, para
que, com base nestes esclarecimentos técnicos e específicos, o Magistrado possa se
convencer das razões alegadas pelas partes e construir seu convencimento para
tomada de decisão.
O autor Nery Junior (2003) ensina que o objeto da prova pericial decorre dos fatos
que foram alegados na inicial ou na contestação, os quais carecem de esclarecimentos
e providências periciais para que sejam devidamente comprovados.
O autor Bonfim (2008:328), por sua vez, ensina que:
“Perícia é o exame realizado por pessoa que detenha “expertise” sobre determinada área de conhecimento – o perito – a fim de prestar esclarecimentos ao juízo acerca de determinado fato de difícil compreensão, auxiliando-o no julgamento da causa.”.
3.2.4. Dos procedimentos para a realização das provas periciais
Os procedimentos para realização das provas periciais judiciais encontram-se todos
dispostos nos termos dos artigos 420 e 443 do Código de Processo Civil e eles
determinam, de maneira geral, o rito a ser seguido quando da decisão pela realização
da perícia.
O autor Francisco Maia Neto publicou em uma de suas obras um fluxograma
indicativo e de orientação a respeito dos procedimentos e etapas a serem determinados
para realização da perícia em âmbito judicial, cuja figura segue apresentada.
No documento são explicitados, de forma geral, e com base no disposto nos artigos
420 a 443, do Código de Processo Civil, as etapas que envolvem a determinação para
realização da perícia, as etapas de nomeação do perito, execução e entrega do laudo
pericial, bem como contempla o procedimento complementar da inquirição em
audiência, caso necessário.
36
Fluxograma da prova pericial no CPC – Fonte IBAPE SP 2008
3.2.5. Do laudo pericial
O laudo pericial constitui-se, na verdade, de um relatório substanciado com o qual o
perito irá apresentar o resultado do seu trabalho técnico, exprimindo suas conclusões a
respeito das questões examinadas e decorrentes de todas as atividades realizadas para
se obterem as conclusões, incluindo a realização de pesquisas de dados e informações,
pesquisas qualitativas e/ou quantitativas, entrevistas, analises, cálculos, compilação de
dados, cotejamento de hipóteses e situações controversas ou complementares,
vistorias, entre outras, podendo ser uma resposta a quesitos previamente apresentados
pelas partes envolvidas, ou não, tratando do tema conforme requisitos estabelecidos
nos autos pelo Magistrado.
37
Na visão do autor Nery Júnior (2003):
“ O laudo tem de se fundamentado, demonstrando o perito os métodos de que se serviu para elucidar a questão posta para seu estudo. Por exemplo, se de perícia técnica grafoscópica se tratar, deve indicar os critérios para afirmar a coincidência ou a disparidade entre as letras postas para seu exame, no que toca aos pontos convergentes e divergentes da gênese e o ataque da grafia; se a perícia for médica ou de engenharia, deve individualizar a situação do objeto posto para seu exame, identificando suas características, as razões de seu diagnóstico, as constatações a respeito das quais a causa é ou não identificada, os métodos técnicos e científicos a que se serviu e, se possível, a corrente de pensamento a que se socorreu, em caso de dúvida da ciência para cientificação do caso”
Complementarmente é válido destacar que os laudos periciais devem resguardar
critérios de objetividade, rigor tecnológico, concisão, argumentação, exatidão e clareza.
Além disto, o perito tem de se preocupar em manter-se sempre focado nos assuntos e
temas pautados no seu trabalho, devendo se afastar de análises sob o ponto de vista
mais subjetivo, menos técnicos e científicos e eliminar subterfúgios que possam
provocar distanciamento das conclusões baseadas em dados e fatos cientificamente
comprováveis.
Juntamente ao laudo pericial é sempre aconselhável que o perito faça constar e
disponibilizar meios que possibilitem a compreensão correta, clara e adequada da sua
conclusão e das razões que determinaram sua conclusão sendo, portanto, aconselhável
a inclusão, no corpo do relatório, ou em seus anexos, a disponibilização de gráficos,
tabelas, figuras, relatórios fotográficos, documentos comprobatórios da realização de
pesquisas, entrevistas, interrogatórios, enfim, de todos os elementos que permitiram a
realização de seu trabalho e das informações e elementos que determinaram seu
convencimento para declarar suas conclusões.
3.3. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A avaliação de imóveis pode ser realizada para atender a diversos fins, suprindo
demandas diversificadas, assim como obedecendo a vários critérios, características,
especificações e finalidades no âmbito judicial e extrajudicial.
Conforme dados coletados na publicação “ mercado imobiliário – avaliação de
imóveis “, publicado pelo IBREP – Instituto Brasileiro de Educação Profissional, os
primeiros registros e textos contendo material contextualizado a respeito do assunto,
verificaram-se por intermédio de revistas de engenharia publicadas no Estado de São
38
Paulo, com veiculação ocorrida no início do século XX, por intermédio de texto, de
autoria do engenheiro Victor da Silva Freira, que continha elementos relativos à
avaliação racional de terrenos, cuja prática já era adotada em outros países.
Relata ainda a publicação que, dando sequência à série de textos e publicações
que abordavam o assunto, no ano de 1.941, o engenheiro Luiz Carlos Berrini, publicou
um livro, intitulado “ Avaliação de terrenos “ que se constitui em uma das obras mais
importantes e de referência para a construção cognitiva de procedimentos visando à
avaliação de terrenos e, posteriormente, de imóveis em nosso país.
Alguns anos mais tarde, já na década de 1.950, algumas entidades públicas e
institutos de pesquisa, ensino e desenvolvimento de temas voltados à área de
engenharia e de avaliação de imóveis, se reúnem para, em novembro de 1952,
divulgarem um anteprojeto contendo normas para avaliação de imóveis, sob a
responsabilidade do Engenheiro Augusto Luiz Duprat e cujo material foi objeto de exame
e avaliação pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, constituindo-se,
portanto, na primeira iniciativa nacional com vistas à determinação de normas
reguladoras e orientadoras para os procedimentos de avaliação de imóveis em nosso
país.
O desenvolvimento e evolução das técnicas e de procedimentos visando
aperfeiçoar os trabalhos pertinentes à avaliação de imóveis continuam a ocorrer
mediante os esforços e dedicação de outros profissionais dedicados à área,
essencialmente profissionais dedicados à área da perícia judicial que necessitavam
prestar serviços e esclarecimentos adequados para responderem a questionamentos e
duvidas decorrentes de demandas judiciais que envolviam elementos relacionados a
litígios com garantias de imóveis.
Em 1.975, prosseguem as informações da obra citada, o já extinto Banco
Nacional da Habitação – BNH, que à época era a instituição pública responsável pela
política de crédito imobiliário existente no Brasil, firmou acordo com a ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas para elaboração de normas visando à
avaliação de imóveis urbanos, constituindo-se, para tanto, a Comissão de Estudos de
Vistorias e Avaliações (CEVA), como parte integrante do Comitê Brasileiro de
Construção Civil, da ABNT.
Em função dos trabalhos desenvolvidos por esta comissão originou-se, em
1.977, a norma designada sob a sigla NB 502, que foi a primeira norma brasileira
contendo elementos normativos e reguladores para avaliação de imóveis urbanos. Já
não se refere apenas à avaliação de terrenos, mas sim de imóveis urbanos nos quais
39
são considerados como elementos constitutivos o terreno e as edificações nele
presentes.
A partir deste ano, a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, passou
ainda a estudar e desenvolver outras normas para tratar das técnicas para avaliação de
outros tipos e especificações de elementos relacionados ao mercado imobiliário, tais
como os imóveis rurais, as unidades padronizadas, as glebas urbanizáveis, as unidades
comerciais, industriais e elementos de composição destas unidades industriais, como
máquinas e equipamentos que fazem parte integrante de um bem industrial, ou
comercial, objeto de negócios no mercado imobiliário para operações de compra e
venda, ou ainda de locação.
As normas da ABNT regulamentadoras para avaliação de imóveis, sob suas
diversas características e especificações, passam por revisões periódicas até que, em
1.989, institui-se a série norma ABNT 5676, com elementos reguladores para avaliação
de imóveis urbanos, contendo transformações e evoluções de técnicas em função das
transformações já presentes no mercado e absorvidas pelas novas técnicas então
adotadas e, na sequência, a ABNT, visando atender outras demandas do mercado
imobiliário, institui as normas ABNT 8799, com normas reguladoras para avaliação de
imóveis rurais, e a norma ABNT 8951, com normas reguladoras para avaliação de
glebas urbanizáveis.
A partir de maio de 2001, em função de outras modificações e transformações
produzidas nas normas regulamentadoras, a ABNT edita e põe em vigor uma nova
família de normas regulamentares para avaliação de imóveis, constituindo-se a
denominada série Norma 14.653, que se subdivide em diversas subpartes,
contemplando, cada uma delas, áreas e características de imóveis diferentes, nas quais
se encontram, para cada uma delas, elementos reguladores, procedimentos, instruções
e detalhes que visam procedimentar os trabalhos de avaliação de imóveis obedecendo
às particularidades e especificações das áreas, tipos e características de imóveis
diferenciados.
Assim, surgem as normas reguladoras para avaliação de imóveis no Brasil, ainda
vigentes, constituídas pela série ABNT 14.653, com as seguintes características
principais:
- NBR 14.653 parte 1 – procedimentos gerais
- NBR 14.653 parte 2 – avaliação de imóveis urbanos, incluindo glebas
urbanizáveis;
40
- NBR 14.653 parte 3 – avaliação de imóveis rurais
- NBR 14.653 parte 4 – avaliação de empreendimentos
- NBR 14.653 parte 5 – avaliação de equipamentos, instalações, bens
industriais em geral
- NBR 14.653 parte 6 – avaliação de recursos naturais e ambientais
- NBR 14.653 parte 7 – avaliação de imóveis relacionados ao patrimônio
histórico, artístico, cultural e arquitetônico.
3.4. A NORMA ABNT SÉRIE 14.653 E ESPECIFICAÇÕES
Como referenciado no item anterior, a norma ABNT série 14.653, esta
subdividida em diversas normas diferentes que contêm, cada uma delas,
especificações, detalhes e providências específicas para os diversos tipos e
características dos bens imóveis, e de seus elementos constitutivos, e tem por finalidade
determinar a padronização adequada para realização de prestação de serviços de
avaliação imobiliária.
Na sequência dar-se-á providências para apresentar maiores detalhes a respeito
de cada uma das partes da norma ABNT série 14.653.
3.4.1 – A norma 14.653-1 – procedimentos gerais.
A norma 14.653-1 institui procedimentos gerais para serem utilizados em todas
as normas da série 14.653, e com ela se visa harmonizar e instituir conceitos, métodos
e procedimentos gerais para a realização da prestação de serviços de avaliação de
imóveis, com fins de utilização judicial ou extrajudicial, fixando diretrizes para elaboração
de laudos e relatórios para avaliação de bens quanto à classificação da sua natureza,
instituindo e harmonizando terminologias adequadas, de forma a serem compreendidas
em âmbito nacional, independentemente da região na qual o imóvel se encontra.
A norma 14.653-1 também apresenta definições diversas, símbolos e
abreviaturas e descreve atividades básicas e essenciais que devem ser empreendidas
pelo avaliador para o fim da produção do respectivo relatório, ou laudo, de avaliação.
41
Importante ainda destacar que a norma 14.653-1, especifica, define e detalha os
procedimentos metodológicos e os métodos admissíveis para elaboração dos trabalhos
de avaliação de imóveis, a saber:
Método comparativo de dados de mercado
Método evolutivo
Método involutivo
Método rural
Método da renda
Na sequência deste trabalho, abordar-se-ão detalhes sobre cada um destes
métodos, visando esclarecê-los.
3.4.2 – A norma 14.653-2 – avaliação de imóveis urbanos, incluindo glebas
urbanizáveis;
A norma 14.653-2 passou a viger a partir do mês de fevereiro de 2011. Com esta
norma, a ABNT institui normas reguladoras para procedimentos gerais de avaliação de
bens imóveis urbanos, incluindo entre eles as glebas urbanizáveis, as unidades
padronizadas e as servidões urbanas.
Esta parte da norma ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliação de
imóveis urbanos, quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação
Quanto À classificação de imóveis urbanos, abrangidos por esta norma,
encontram-se os imóveis classificados como os de uso: a-) residencial; b-) comercial; c-
) industrial; d-) institucional e e-) misto.
Quanto ao tipo do imóvel, entre outros, a norma prevê os dos tipos:
42
a-) terrenos (lotes ou glebas);
b-) apartamentos;
c-) casas;
d-) escritórios (salas, ou andares corridos)
e-) lojas;
f-) galpões;
g-) vagas de garagens;
h-) mistos;
i-) hotéis e motéis;
j-) hospitais;
k-) escolas;
l-) cinemas e teatros;
m-) clubes recreativos; e n-) prédios industriais.
3.4.3 – A norma 14.653-3 – avaliação de imóveis rurais
A norma 14.653-3, pertinente à avaliação de imóveis rurais, tem validade a partir
do mês de junho do ano de 2004.
Com ela estipulam-se e harmonizam-se conceitos, métodos e procedimentos
gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis rurais, inclusive servidões
rurais.
A norma produz ainda orientações para determinação da classificação dos bens
rurais e suas respectivas naturezas, bem como das atividades nelas desenvolvidas.
Também com a norma são produzidos direcionamentos, diretrizes e
padronização específica para os procedimentos de avaliação no que concerne à
utilização de terminologias, de definições, de símbolos e abreviaturas, estabelecendo
também orientações para a realização das atividades básicas a serem desenvolvidas
pelo avaliador, a definição das metodologias aplicáveis, e outras especificações das
avaliações com fim de elaboração de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
43
Esta parte da norma ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de
imóveis rurais, classificando-os quanto a sua dimensão e ao tipo de exploração,
urbanos.
Ainda classifica os componentes dos imóveis rurais, quanto à característica das
terras, ao seu estágio de exploração atual, quanto às benfeitorias nela inseridas, quanto
às maquinas, equipamentos fixos ou removíveis, aos veículos, aos semoventes, aos
recursos naturais e quanto aos frutos e direitos a elas inerentes.
Quanto à dimensão das terras, estas se classificam em áreas a) pequena – até
4 módulos fiscais; b) médias – de 4 a 15 módulos fiscais; e c-)grande – acima de 15
módulos fiscais.
Quanto ao tipo de exploração, classificam-se em: a) não explorado; b) de lazer
e turismo; c) de agricultura; d) de pecuária; e) de silvicultura; f) agroindustrial; g) misto.
Quanto à classificação dos componentes dos imóveis rurais, classificam-se de
acordo com o padrão das terras enquadradas segundo o Sistema de Classificação da
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade de Uso da Terra - III aproximação, ou o que vier a substituí-lo para fins de
avaliação de imóveis rurais.
Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são classificadas como: a)
terra bruta; b) terra nua; ou c) terra cultivada.
Quanto às benfeitorias nelas inseridas, classificam-se com: a) produção vegetal
(culturas); b) construções e edificações (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações
(exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água); e c) obras e trabalhos
de melhoria das terras.
No que se refere aos recursos naturais, estes se classificam em: a-) florestais;
b) hídricos; e c) minerais.
Quanto aos frutos, tem-se a seguinte classificação: a) rendas de exploração
direta; b) aluguel; c) arrendamento; e d) parcerias.
Quanto aos direitos, tem-se a seguinte classificação: a) servidões; b) usufrutos;
c) concessões; d) comodatos; e) direitos hereditários; f) direitos possessórios; g) outros
Cabe destacar, suplementarmente, que a depender das características e
especificações retroindicadas, a avaliação dos imóveis rurais compreenderá
metodologias diferentes, simultâneas ou complementares, para se obter um termo final
mais eficaz e, para além disso, tratando-se de imóvel cujo valor pode sofrer influência
44
de certezas ou incertezas econômicas, há ainda que se considerar aspectos intangíveis
tais como potencial de mercado, de exploração, taxas de atratividade, entre outras
situações.
3.4.4 – A norma 14.653-4 – avaliação de empreendimentos imobiliários
A norma NBR ABNT 14.65-4 passa a viger a partir de janeiro do ano de 2003, e
sua instituição tem objetivo de suprir lacunas existentes no que concerne à
padronização, esclarecimentos e orientações dos procedimentos complementares de
avaliação de imóveis que dizem respeito, especificamente, a empreendimentos
imobiliários de todas as naturezas.
As transformações das características e das demandas por novas técnicas de
avaliação imobiliária para que possam abranger diversos tipos e especificações de
modelos de edificação provocam uma constante atualização das normas e
procedimentos de avaliação de imóveis e esta norma ABNT 14.653-4, é um bom
exemplo a respeito.
Os empreendimentos imobiliários passaram a ter características e
especificações bastante diferentes em relação aos que, até então, eram conhecidos. As
complexidades das especificações técnicas de um empreendimento passam a exigir
estes referenciais de qualidade e transformam a NBR ABNT 14.653-4 na primeira norma
da ABNT que trata da avaliação de empreendimentos, marcando a evolução no trato do
assunto que, anteriormente, era tratado de forma limitada em algumas das normas de
avaliação específicas.
Esta parte da NBR 14653 visa detalhar e complementar os procedimentos gerais
estipulados na NBR 14653-1, nos aspectos que dizem respeito à avaliação de
empreendimentos.
Os empreendimentos abrangidos na norma são classificados conforme:
1-) seu estágio em: a-) concepção ou anteprojeto; - concepção ou anteprojeto;
- projeto; implantação ou execução; pré-operação (startup ou posto em marcha);
operação (em marcha); paralisado ou embargado; desativado; ou desmonte;
2-) sua base, sendo:
45
2.1) Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou
com ambos, que, quanto ao uso, podem ser: residenciais; comerciais; de
serviços; industriais; rurais e, finalmente, mistos;
2.2) de base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de
serviços, como: hotel, motel, resort, apart-hotel; shopping center, outlet e
centros de compras assemelhados; parque temático; clube; posto de
combustíveis; teatro, cinema, casa de diversão; depósito (por exemplo:
armazém, silo fixo, reservatório); hospital, clínica, casa de repouso;
cemitério; supermercado; estádio, arena; estabelecimento de ensino;
2.3) de base industrial, subdivididos em: de transformação; de construção
civil;
2.4) de base rural, sendo: agroindústria; exploração animal; exploração
vegetal (extração ou cultivo); exploração mista;
2.5) de base comercial e serviços, tais como como: transmissão de
dados; teleinformática;
2.6) de base mineral, identificando os de: extração; beneficiamento;
2.7) os com base em concessões de serviços públicos, tais como os que
tratam de: água potável (produção e distribuição); esgoto; coleta e
tratamento de resíduos sólidos; energia elétrica (geração, transmissão e
distribuição); telecomunicação; radiodifusão e televisão; gás
(distribuição); rodovia; ferrovia; hidrovia; terminais de transporte ( neste
caso, os que abrangem os meios de transporte rodoviário, hidroviário ou
marítimo, o aeroviário, o ferroviário, o intermodal) e por fim o transporte
coletivo.
Cabe destacar, também de forma suplementar, que se aplica à NBR 14.653-4, a
condição de que a depender das características e especificações concernentes a cada
tipo de empreendimento imobiliário, o procedimento de avaliação dos imóveis sofrerá
forte influência de variáveis e elementos existentes em outros tipos de metodologias,
cujo uso poderá ser, simultâneo ou complementar, para que, mediante a consorciação
de técnicas e de fundamentos, se possa obter um termo final mais eficaz e, para além
disto, tratando-se de imóvel cujo valor pode sofrer influência de certezas ou incertezas
econômicas, há ainda que se considerar aspectos intangíveis tais como potencial de
mercado, de exploração, taxas de atratividade, entre outros.
46
3.4.5 – A norma 14.653-5 – avaliação de equipamentos, instalações e bens
industriais em geral
A Norma ABNT 14.653-5 objetiva organizar e fundamentar os procedimentos de
avaliação que envolvem elementos constitutivos de um imóvel, passível de avaliação,
no qual se encontram, de certa forma, vinculadas à existência de equipamentos,
instalações e bens industriais em geral. A norma entra em vigor a partir de julho de 2006
e com ela os profissionais que se dedicam à avaliação de bens encontram respaldo
complementar à ABNT 14.6531 visando tratar de avaliação de bens que dizem respeito
a máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
Para realização dos trabalhos de avaliação de máquinas e equipamentos devem
ser observadas as recomendações das normas técnicas e, em linhas gerais, a adoção
dos pressupostos e procedimentos análogos aos procedimentos e pressupostos
qualitativos e quantitativos delineados nas normas NBR anteriormente visitados.
Complementarmente, com a BR 15.653 – avaliação de equipamentos,
instalações e bens industriais em geral, se devem observar alguns detalhes, os quais
serão na sequência enumerados.
Diferentemente dos bens imóveis, uma máquina ou equipamento (mecânico,
elétrico, eletromecânico ou eletrônico) o bem objeto deste tipo de avaliação pode, em
tese, ser negociado em qualquer praça do mundo, pois é transportável.
Na avaliação de um imóvel se considera a depreciação das construções.
Na avaliação de uma máquina ou equipamento, considera-se ainda, a
obsolescência funcional gerada pelo surgimento de novas tecnologias, bem como a
perda de utilidade devido ao desinteresse pela aquisição dos elementos produzidos pelo
equipamento.
A avaliação baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, a cada
momento, o resultado final do valor do bem avaliado, convindo, sempre que possível,
não se ter em relevância um único aspecto da questão e, pelo contrário, devem ser
considerados simultaneamente os fatores custo e utilidade, este especialmente porque
todo valor decorre da utilidade.
A melhor técnica de avaliação baseia-se na experiência do avaliador, mas há
regras científicas que o avaliador não pode dispensar.
47
3.4.6 – A norma 14.653-6 – avaliação de recursos naturais e ambientais
Com validade a partir de 30 de julho de 2008, e alteração por intermédio de errata
com validade a partir de 13 de março de 2009 a NBR 14653-6 enriquece os
procedimentos de avaliação de imóveis acrescentando conceitos, métodos e
procedimentos gerais para a prestação de serviços técnicos de avaliação de imóveis
contemplando para nestes trabalhos os temas relacionados à abordagem e existência
de recursos naturais e ambientais presentes nos imóveis avaliandos.
Complementarmente à norma fixa as diretrizes para a valoração de recursos
ambientais quanto à classificação da sua natureza, instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas, descrição das atividades básicas, definição da
metodologia básica, especificação das avaliações e requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
A instituição da norma NBR 14.653-6 vem, como em demais casos de
atualização temática e de objetivos das normas de avaliação promulgadas pela ABNT,
atender a anseios e necessidades sociais em decorrência das transformações
socioeconômicas e sociais que interferem nas relações sociais, produzindo resultados
inquestionáveis no mundo jurídico, exigindo, destarte, a instituição de normatização
para que os interesses possam ser harmonizados.
É cediço que o trato e as preocupações com o patrimônio ambiental e recursos
naturais estão exigindo cuidado cada vez maiores da sociedade visando sua
preservação e conservação, com vistas a atender e fazer cumprir os princípios básicos
de sobrevivência no planeta e, dessa forma, a preservação e conservação destes
recursos naturais e ambientais passaram a ser valorados como se fossem uma espécie
de “ commodities “ e cuja propriedade e manutenção passaram a deter valor de mercado
capaz de modificar os valores dos imóveis, urbanos ou rurais, que detenham tipos de
recursos naturais e ambientais com capacidade suficiente para se transformar em
mercadoria, agregando valor e estabelecendo relação de troca para negociação no
mercado.
Assim, a NBR 14.653-7 vem trazer para o mercado, orientações e
esclarecimentos que auxiliam na estruturação, elaboração e conclusão de
procedimentos que possam determinar a valoração destes patrimônios naturais e
48
ambientais, que incrementam o valor monetário e de mercado em uma transação
imobiliária.
3.4.7 – A norma 14.653-7 – avaliação de patrimônios históricos, artísticos,
culturais e arquitetônicos
A NBR 14.653-7 é mais uma das atualizações pelas quais passa a série das
normas ABNT 14.653 que visa fornecer ao mercado condições mais atualizadas para a
obtenção de ferramentas que possam estabelecer uma correlação mais atualizada
acerca da valoração de um bem imobiliário, levando-se em consideração as variáveis
tangíveis e intangíveis que podem estar vinculadas a este bem imóvel e, desta forma,
permitir a agregação de valor para uma negociação de mercado.
A valoração das características intangíveis que se podem identificar em
um imóvel também se constituía em uma lacuna no processo de avaliação de imóveis
cuja resolução encontra respaldo, pelo menos inicialmente, em função do
estabelecimento das orientações e esclarecimentos presentes na norma NBR 14.653-
7.
Não se pode negar, por exemplo, que o legado histórico que se agrega a
um imóvel que guarda características históricas nele agregados, ou ainda, a relação de
visibilidade e interesse de aquisição de imóveis que tenham sido objeto de atividades
laborais por grandes personagens do mundo arquitetônico, por exemplo. Isso se deve
à representatividade histórica e cultural destas intervenções no imóvel, intervenções
estas que encaminham para a determinação de uma elevação da referência de valor de
mercado destes imóveis, em decorrência da agregação de valor neles, quando
comparados com demais imóveis que não detêm estas características, também
intangíveis.
A norma NBR 14.653-7 passa a vigorar a partir de março de 2009 e nela
se verifica a abordagem normativa relacionada aos bens imóveis que guardam relação
com o patrimônio histórico, fixando as diretrizes para a valoração destes bens imóveis,
estendendo-se ainda para situações em que tais patrimônios históricos se constituem
em patrimônios artísticos, culturais e arquitetônicos.
49
3.5.- OS METODOS ADMISSÍVEIS NA NORMA ABNT SÉRIE 14.653 PARA AVALIAÇÃO DOS IMOVEIS
Como visto no subitem anterior, a norma ABNT série 14.653 determina
orientações e esclarecimentos a respeito dos diversos tipos e especificações de imóveis
que podem ser objeto de avaliação mercadológica, com vistas à determinação de seus
respectivos valores e cujas informações podem ser utilizadas para aplicações
diversificadas, seja para subsidiar negócios de compra e venda de imóveis, ou
estabelecer valor para o mercado de locação de imóveis ou, ainda, para identificação
de valores com fins de dirimir dúvidas e contraditórios presentes em situações que
envolvam discussões extrajudiciais ou judiciais, inclusive vinculadas a provas periciais,
quando requeridas.
Nas orientações e esclarecimentos presentes nas normas da ABNT vinculadas
à série 14.653, encontram-se também estabelecidos, entre outras providências, os
esclarecimentos e orientações a respeito das metodologias admissíveis e aplicáveis
com vistas à elaboração dos respectivos relatórios de avaliação de imóveis, cumprindo
ainda com os requisitos determinados em cada tipo de avaliação imobiliária em
conformidade com as características e especificações dos imóveis objetos das
respectivas avaliações.
Assim, por exemplo, para a avaliação de imóveis urbanos, esta deve seguir as
orientações das normas 14.653, de procedimentos gerais, e 14.653-1, de avaliação de
imóveis urbanos. Para tanto se devem utilizar metodologias de procedimentos e de
cálculos também de acordo com as orientações presentes nas normas, os quais, para
o caso, podem se constituir nos métodos comparativo, ou evolutivo, ou involutivo e,
simultaneamente, serem impactados pelas orientações presentes nas normas 14.653-
6, que abordam patrimônios naturais e ambientais e, a 14.653-7, que pertine à existência
de patrimônios históricos, culturais ou arquitetônicos.
Assim, como se pode aferir, o procedimento de avaliação de imóveis, sejam eles
urbanos ou rurais que também podem exigir a conjugação de procedimentos e técnicas
de elaboração e de metodologias diferentes e complexos, exigem e requerem que o
avaliador, ou perito, estabeleça sempre, indubitavelmente, a conjugação de técnicas e
de fundamentos que não se resumem a apenas um critério, mas, sim, um complexo de
critérios e metodologias que possam fazer harmonizar as diversas características e
especificações presentes no imóvel, capazes de transformar variáveis tangíveis e
intangíveis em elementos de agregação de valor, reconhecidos e requeridos pelo
50
mercado, possibilitando a imposição de valor monetário como contrapartida financeira
pela entrega e posse destas características e especificações presentes neste imóvel.
Na sequência serão apresentados os métodos apresentados nas normas ABNT
série 14.653, com os quais se admitem a construção dos laudos, relatórios, ou
documentos representativos de avaliação de imóveis, em conformidade com os tipos de
características e especificações dos imóveis.
Estes métodos, resumidamente, são os seguintes:
Método comparativo de dados de mercado
Método evolutivo
Método involutivo
Método da renda
Método rural
Para todos os métodos, são possíveis algumas variações na construção da
metodologia utilizada e cujos objetivos, pode-se afirmar, buscam aprimorar o exercício
da construção cognitiva de forma a melhorar e produzir eficácia nos resultados na
medida em que se abrangem técnicas diferenciadas aplicadas em função de
especificações no caso concreto.
É exemplo a utilização, no caso do método comparativo de dados de mercado,
da metodologia de comparação por fatores, ou da metodologia por critério estático
inferencial e/ou descritivo. Para ambos os casos, o método é comparativo, entretanto, o
tratamento das variáveis ocorre de forma diferente e isto irá se decidir em função do
cenário construído para comparação, ou ainda da ausência, ou excesso, de informações
capazes de serem reunidas para construção do método que possa determinar o valor
mais verossímil possível em relação à realidade pretendida.
Visando facilitar o entendimento de cada um dos métodos admissíveis e
elegíveis na norma ABNT 14.653, apresenta-se na sequência, uma contextualização
resumida sobre cada um deles.
3.5.1 – O método comparativo de dados de mercado
O mais utilizado e mais recomendado dos métodos é o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO.
Por intermédio desse método, é possível a determinação do valor do imóvel
fazendo a comparação com outros de natureza e características semelhantes,
possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as flutuações do
51
mercado imobiliário, frequentemente diferente das flutuações dos outros ramos da
economia.
A norma ABNT diz que “as características e os atributos dos dados pesquisados
que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, devem
ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis
definidos nesta norma”.
O método comparativo de dados de mercado se fundamenta, preliminarmente,
na pesquisa de preços que seja representativa do comportamento de mercado, no qual
o imóvel avaliando esteja inserido, considerando-se, ainda, aspectos mais abrangentes
e mais específicos do mercado, em função de especificações do imóvel avaliando.
Neste sentido, é necessário que a amostra do mercado de imóveis seja
composta por elementos definidos segundo variáveis que tenham características
assemelhadas às do imóvel avaliando.
O tratamento dos dados, que se dará em função da quantidade e qualidade dos
dados disponíveis, poderá ser definido em função de critérios e fatores determinísticos
ou por uso de metodologia científica, de forma a resultar em modelo validado por análise
estatística que explique o comportamento do mercado imobiliário da região.
No procedimento de avaliação, seja ele extrajudicial ou judicial, não se pode
determinar um único valor como verdadeiro, mas, sim, é possível inferir um valor
geralmente admitido como “aceito como verdadeiro” e, normalmente, integrante de um
intervalo de valores possíveis. Tal situação ocorre em função de padrões de análise e
compreensão dos dados e informações presentes na elaboração da avaliação. Deve-se
lembrar que o mesmo imóvel pode adquirir resultados de valores diferentes, expresso
em função da incerteza padrão ou erro-padrão, e tudo isto com fulcro no entendimento
internacional da metrologia e dos procedimentos de avaliação com base em fatores.
A respeito do método comparativo de dados de mercado, resgata-se o conceito
apresentado pela autora MACANHAN (2002), a saber:
O método comparativo de dados de mercado é aquele que define o valor do imóvel através da comparação deste com outros imóveis assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas NBR5676 (1989). Para tanto, é fundamental a existência de imóveis para comparação, ou seja, uma amostra de dados do mercado imobiliário formada pelos chamados imóveis de referência.
A utilização do método comparativo, como bem salientado pela autora, depende
da existência de outros imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando
para que, em função do emprego de outras técnicas, se possa concluir satisfatoriamente
o exercício comparativo visando à obtenção de valor do bem.
52
Complementando o conceito, a mesma autora ensina ainda que:
Ao utilizar este método, deve-se fazer o tratamento estatístico dos dados pesquisados. São duas as modalidades de tratamento estatístico das amostras pesquisadas: a Metodologia Científica, que emprega a Estatística Inferencial e vem sendo mais utilizada por sua maior confiabilidade, e a Homogeneização de Valores, que emprega a Estatística Descritiva.
Em ambos os casos, a pesquisa de mercado, a ser feita para obtenção da
amostragem dos imóveis para que sejam comparados, será formada por imóveis
assemelhados com o imóvel avaliando, para os quais se buscará valor de mercado, a
oferta de venda, ou ainda o resultado de negócios realizados, devendo ser sempre
obtido nas regiões e nas localidades circunvizinhas ao imóvel avaliado.
A localização do imóvel, portanto, é um dos fatores preponderantes para
determinação do valor do imóvel, não se esquecendo de outras características
constitutivas do rol de variáveis cabíveis para determinação do valor. Logo, para a
utilização do método comparativo dos dados de mercado, o avaliador deve ter
conhecimento dos dados de mercado da região que o imóvel avaliado se encontra, o
que pode vir a ser um problema para investidores e avaliadores provenientes de outras
regiões.
Sobre o método comparativo de dados de mercado, devido às suas
características e à sua fácil aplicabilidade, não obstante a necessidade de cumprir
padrões e técnicas de procedimentos de bastante complexidade, a fim de que não se
perca a qualidade dos resultados almejados, é o método mais utilizado no Brasil para
realização dos procedimentos avaliatórios de imóveis residenciais e comerciais, para
uso em mercados de compra e venda de imóveis, bem como para o mercado de locação
de imóveis.
Não se pode deixar de considerar, entretanto, que apesar da facilidade de sua
aplicação, há muitas situações em que o avaliador não encontrará imóveis de
referências que contêm dados semelhantes ao imóvel avaliando e que, desta forma,
impossibilite o uso deste tipo de técnica para se realizar a avaliação do imóvel. Neste
caso, ao avaliador restará a opção de utilizar outros tipos de metodologia de avaliação,
que possibilitem determinar o valor do imóvel, de acordo com as expectativas e os
objetivos do procedimento de avaliação.
Ainda, sobre o método comparativo de dados de mercado, vale ressaltar o
conceito apresentado pela Norma ABNT 14.653, série 1, que ensina que ele “ identifica
53
o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.
3.5.2. – O método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, com base em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com
as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto.
O método involutivo, diferentemente do método comparativo de dados de mercado,
tem utilização restrita a situações de avaliação de imóveis quando o avaliador não
encontra outros imóveis de referência possíveis de serem elencados para comparação,
a fim de determinar o valor do bem avaliando.
Trata-se de um procedimento de avaliação no qual o avaliador terá que,
praticamente, realizar um estudo de viabilidade técnica econômica e financeira de um
empreendimento imobiliário hipotético a ser implantado em determinado imóvel para,
em função dos dados resultantes de receitas, despesas e lucro do empreendimento
hipotético, obter-se o valor provável do imóvel objeto da avaliação.
O valor do imóvel que deseja obter será sempre igual ao resultado da diferença
obtida entre o total de receitas hipoteticamente auferidas com a comercialização do
empreendimento e delas deduzidas todas as hipotéticas despesas decorrentes de
construção, comercialização, impostos, despesas gerais e, ainda, acrescidas às
despesas o valor correspondente ao lucro do esperado pelo empreendedor do negócio.
Segundo a NBR 14.653-2, 2011, compreende o método involutivo como sendo:
O método involutivo identifica o valor de mercado, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo técnico-econômico, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários para execução e comercialização do produto.
Para obtenção dos dados visando à elaboração dos cálculos relativos ao
método involutivo, o avaliador deverá obter:
54
1) inicialmente a receita hipotética provável de comercialização das unidades
projetadas com base em preços obtidos em pesquisas utilizando-se, para
tanto, do método comparativo de dados de mercado;
2) todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento
projetado, considerando-se os custos diretos e indiretos, as despesas diretas
e indiretas, além de todas as demais contas de despesas decorrentes da
edificação e benfeitorias a serem empreendidas;
3) A margem de lucro esperada pelo empreendedor para transformar o terreno
no empreendimento projetado;
4) Todas as despesas de comercialização das unidades projetadas,
considerando-se as despesas de corretagens, propagandas, promoções,
etc., além das taxas financeiras operacionais reais;
5) Além destes, é aconselhável ainda atribuir-se determinado percentual a título
de risco eventual a ser assumido com o empreendimento.
Para elaboração dos cálculos do valor do imóvel por intermédio do método involutivo
é imprescindível que o avaliador também tenha conhecimentos gerais sobre as técnicas
e estratégias de empreendimentos residenciais e comerciais e nestes casos, é sempre
importante que ele esteja assessorado e mantenha parceria com outros profissionais da
área de construção civil, tais como engenheiros e arquitetos, pois os valores do
hipotético empreendimento estarão intima e fortemente relacionados às técnicas de
arquitetura e engenharia para serem realizados.
Igual preocupação deve ter o avaliador em buscar assessoria de profissionais
qualificados quando a hipótese de cálculo da área, ou terreno, pelo método involutivo
recair sobre o cálculo de áreas que se transformarão em loteamentos.
A característica do empreendimento imobiliário constituído por terrenos tem
especificações e características bastante peculiares, para além de outros requisitos
importantes a serem definidos e que, certamente, determinarão maior ou menor custo
agregado no negócio.
Deve-se observar, por exemplo, as exigências e critérios das autoridades públicas
municipais no que concerne à implantação de áreas de loteamentos.
As prefeituras, normalmente, requerem para a aprovação dos projetos de
empreendimentos destas áreas a contrapartida de pagamentos de valores, ou a cessão
de áreas, sem custos, visando à construção de benfeitorias ou melhoramentos públicos
55
que objetivam atender os futuros moradores na região compreendida pelo
empreendimento.
Na cidade de Curitiba, no estado do Paraná, por exemplo, há a lei 9.800, de 03 de
janeiro de 2000, que dispõe sobre o Zoneamento e Ocupação do Solo, estabelecendo
critérios e parâmetros sobre o zoneamento e critérios do uso do solo, atendendo à
política urbana do município, considerando:
- estímulo à geração de empregos e renda, incentivando o desenvolvimento e a
distribuição equilibrada de novas atividades;
- compatibilização do uso do solo com o sistema viário e de transporte coletivo;
- incentivo à ocupação ordenada ao longo dos eixos de ligação com os demais
municípios da região metropolitana;
- hierarquização do sistema viário de forma a garantir o efetivo deslocamento de
veículos, atendendo às necessidades da população, do sistema de transporte coletivo,
bem como do adensamento habitacional e de atividades comerciais e de serviços;
- desenvolvimento e recuperação de áreas periféricas integrando-as ao espaço
urbano;
- viabilização de meios que proporcionem qualidade de vida à população, em
espaço adequado e funcional e o planejamento integrado às políticas públicas;
- preservação da escala da cidade e de seus valores naturais, culturais e
paisagísticos;
- compatibilização das políticas de incentivos à preservação do patrimônio
cultural, paisagístico e ambiental;
- participação da comunidade na gestão urbana.
Para a elaboração dos cálculos de avaliação de imóveis pelo método involutivo,
o avaliador poderá optar por diferentes técnicas de cálculos e modelos de relatórios que
vão desde os mais simplificados, considerando modelos estáticos, até os mais
complexos, requerendo-se intervenção e utilização de softwares específicos para
cálculos dos fluxos de caixa pertinentes à realização do empreendimento com a
finalidade de se obter o valor final do imóvel a ser estabelecido.
Os modelos mais comuns restringem-se aos modelos:
a) por fluxos de caixa específicos;
56
b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c) com a aplicação de modelos estáticos.
3.5.3 – O método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso
a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
Para Fiker (1997), o método evolutivo é aquele em que o valor do imóvel é obtido
de forma indutiva, a partir do valor do terreno, –considerando-se todos os elementos
que influenciam o custo de sua construção e o preço de venda.
MAacanhan (2002) diz que o valor do imóvel é obtido –somando-se ao valor do
terreno, os custos de produção do imóvel, tais como, custos dos materiais e mão de
obra para a construção, além de outros elementos que também influem no valor final do
imóvel, tal como lucro do incorporador.
O Método Evolutivo, segundo a norma ABNT NBR 14653-1, visa identificar o
valor do bem imóvel pelo somatório dos valores de seus componentes: terreno e
benfeitorias, acrescentando-se ainda que caso a finalidade da avaliação seja a de
identificação do valor de mercado, para fins de comercialização, deve-se levar em conta
o fator de comercialização específico presente no imóvel.
Para se obter o valor do terreno, uma das alternativas a serem utilizadas pelo
avaliador refere-se à obtenção do valor do terreno utilizando-se o método comparativo
de dados de mercado ou, na impossibilidade de utilização deste método, em
decorrência, por exemplo, da ausência de elementos constitutivos da base amostral,
pode-se lançar mão e utilizar outro método de avaliação, considerando o
aproveitamento econômico máximo e eficiente do terreno (método involutivo)
acrescentando-se análises e valores correspondentes ao valor das edificações e
benfeitorias nele presentes. O valor das benfeitorias se obterá por intermédio do custo
de reprodução devidamente depreciado.
A depreciação mencionada no parágrafo anterior sempre deve ser considerada
no caso dos imóveis em cuja avaliação se encontram presentes as edificações e as
benfeitorias.
57
Por depreciação, conforme ensina a NBR 14.653-2, entende-se a perda de valor
em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de
decrepitude, deterioração ou mutilação.
O cálculo da depreciação das benfeitorias deve ser realizado levando-se em
conta o custo de recuperação do imóvel, visando recuperá-lo ao estado de novo ou,
ainda, de outra forma, utilizando-se métodos técnicos consagrados, buscando obter o
custo da recuperação do imóvel levando-se em conta sua idade, vida útil e estado de
conservação.
Destaca-se ainda na utilização do Método Evolutivo visando-se obter o valor de
mercado do bem, o que os autores consideram e denominam como “fator de
comercialização” que tem importância fundamental para determinação do valor do
imóvel.
Há casos em que na avaliação do imóvel encontram-se, entre suas
características essenciais, elementos tais como o fator de localização, fatores
importantes de destaque na região em que se encontra (tais como a existência de
shopping centers, melhoramentos e benfeitorias públicas) ou ainda a existência de polos
de influência (zonas comerciais específicas de negócios, bairros típicos, ou de
exploração de determinados tipos de produtos e serviços e que, em razão destes
elementos, o fator de comercialização torna-se elemento imperativo na valoração do
imóvel.
Este fator de comercialização, conforme ensina Abunahman (1999) se
compreende como sendo “
a relação entre o valor de mercado do imóvel e seu valor “nominal”, entendendo-se por valor “nominal” do imóvel o seu custo total real, incluídos custos financeiros, BDI, impostos, taxas, lucros previstos, etc. [...] em síntese o fator de comercialização será um fator indicativo se o mercado é “comprador” (F C > 1) ou “vendedor” (F C < 1).
Para cálculo do imóvel, tomando por base os critérios do método evolutivo,
segundo Dalaqua (2007), será resultante da conjugação de fatores iniciando-se pelo
valor do terreno, considerado ainda o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = ( VT + VB ) . FC onde: VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; VB é o valor da benfeitoria;
58
FC é o fator de comercialização.
Para a aplicação do método evolutivo, a norma ABNT 14653-2, ainda orienta a
respeito de outras técnicas operacionais que são:
a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo; c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes. Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
Ainda sobre o método evolutivo para cálculo do valor final de um imóvel, e como
citado nas recomendações presentes na norma ABNT 14.643-2, é importante destacar
o entendimento e compreensão a respeito dos métodos que determinam o valor do
custo das benfeitorias, que podem ser o método comparativo direto de custo ou o
método de quantificação de custo.
A norma ABNT 14.653-2, ensina que o método de quantificação de custo é
utilizado para se apropriar o custo de reedição de benfeitorias existentes no imóvel
avaliando, e este custo pode ser apropriado em função do custo unitário básico de
construção, ou por intermédio de um orçamento subsidiado por fontes de informações
devidamente declaradas.
Esclarecendo a respeito, há que destacar que o custo da reedição será sempre
decorrente do custo total de obtenção da benfeitoria, descontada a taxa de depreciação
prevista para a benfeitoria em referência.
Para se obter o custo unitário básico de construção, o avaliador poderá lançar
mão de técnicas mais apropriadas em engenharia para se obter o valor total de
construção da benfeitoria, tais como a somatória dos valores empregados decorrentes
dos materiais e suprimentos de construção utilizados, acrescidos dos valores
correspondentes à mão de obra, custos administrativos, custos financeiros, entre outros.
Também, por hipótese possível, o avaliador poderá lançar mão de utilizar como
referência o valor corresponde ao CUB – Custo Unitário Básico de construção da região
em que se localiza.
59
O CUB – Custo Unitário Básico de construção da região em que se localiza é
determinado e divulgado pelos SINDUSCONs2 – Sindicatos das Empresas de
Construção Civil, presentes em todo o pais e que, segundo o próprio sindicato é:
Principal indicador do setor da construção, o Custo Unitário Básico (CUB) é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país. Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos. Atualmente, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial.
Já no que concerne ao método comparativo direto de custo, a ABNT 14.653 ensina
que, semelhantemente ao método comparativo de dados de mercado, utilizado para o
cálculo do valor de um bem, para a avaliação de custos se deve considerar uma amostra
composta por imóveis de projetos semelhantes, utilizando-se critérios assemelhados
para obtenção do valor do custo.
3.5.4 – O método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
O método de avaliação de imóveis denominado método da renda, ou ainda, como
alguns autores tratam, método de capitalização da renda, leva em conta,
essencialmente, os aspectos relativos à possibilidade do imóvel gerar renda para o
proprietário comparando o imóvel a um “ativo financeiro“, a exemplo de tantos outros
ativos financeiros existentes no mercado financeiro e no mercado de capitais brasileiro.
O método, tendo em vista suas características e especificidades, tem utilização
restrita a grandes proprietários, ou investidores capitalistas, que se utilizam dos
investimentos em imóveis como alternativa de aplicação de seus recursos excedentes,
constituindo diversificada carteira de ativos financeiros ensejando equilibrar e
harmonizar as taxas de rendimento mensais de suas inversões financeiras.
Estes grandes proprietários, ou investidores capitalistas, via de regra, não
consideram um imóvel como um “bem de propriedade”, ou um “bem de família”, tal como
2 http://www.sinduscon-pr.com.br/principal/home/?sistema=conteudos|conteudo&id_conteudo=394
60
as famílias, de modo geral, e os pequenos proprietários consideram. A formação
cognitiva destes grandes proprietários, ou investidores capitalistas, no que concerne à
detenção dos imóveis que compõem a sua carteira de investimentos em ativos
financeiros, restringe-se ao determinar o bem o tratamento dele como um ativo
financeiro, que poderá ser negociado a qualquer momento, a depender da sua
capacidade de gerar renda e motivar, ou não, sua permanência no seu portfólio de ativos
financeiros e se afastam sem qualquer dilema das hipóteses de considerar tais bens
como resquícios mais emocionais e culturais tradicionais se comparados com o viés
cognitivo e cultura tradicional sobre a propriedade de bens.
A norma ABNT 5676, de 1.989, aperfeiçoada pela norma ABNT 14.653 ensina que:
“o método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel, e de suas partes
constitutivas, com base na capitalização presente de sua renda liquida, seja ela real ou
prevista”.
Ou seja, outra consideração sobre a propriedade do imóvel não se prevê exceto
no que tange a sua possibilidade dele produzir renda e capitalização desta em favor do
proprietário que o detém.
Macanham et al (2000), em produção científica apresentada no XX ENEGEP –
Encontro Nacional de Engenharia de Produção, ensina que o método é fundamentado
no princípio de que o valor de uma determinada propriedade é uma função de sua
capacidade de gerar renda, o que geralmente é o aluguel, e que a propriedade constitui-
se em um ”capital imóvel” devendo ser rentabilizada a uma taxa de atratividade variável
em função da localização, do tipo do imóvel e da conjuntura econômica no momento da
avaliação deste.
Outros autores, como Mendonça et al. (1998), ao tratar das especificidades do
método, informa que em função da flexibilidade deste método, sua utilização tem sido
admitida com algum sucesso em procedimentos de periciais judiciais que requerem
procedimento compatível, admitindo-se, inclusive, sua recomendação presente em
jurisprudências dos tribunais do poder judiciário, consagrando como justa uma taxa de
atratividade de 12% (doze por cento) ao ano para imóveis comerciais. O autor destaca
ainda que, embora o entendimento jurisprudencial, ainda resta dúvida se tal taxa de
atratividade de fato representa com segurança a renda mensal esperada por um
determinado imóvel, em decorrência da instabilidade econômica do país e, mais ainda,
acrescenta-se, pela admissibilidade de tal taxa de atratividade quando comparada com
outros ativos financeiros do mercado, inclusive ofertados pelo Tesouro Público, que
ofertam taxas de atratividade mais elevadas, deslocando os parâmetros de comparação
61
para outros em nível mais alto de retorno aguardo pelos investidores de imóveis com
fulcro no conceito de “capital imóvel”.
O método da renda, ou de capitalização da renda, objetiva determinar o valor do
imóvel baseando-se na expectativa de resultados de renda estimados para tempo futuro
e para tanto requer a construção de cenários possíveis, contemplando-se variáveis
micro e macroeconômicas que incidirão sobre a determinação do fluxo de caixa
projetado, remunerando adequadamente os capitais investidos, descontando-se ainda
eventuais deságios decorrentes de inflação e taxas de riscos presumidas em face do
comportamento do mercado e das condições econômicas do país.
O método da renda pode ser utilizado para apuração do valor de um imóvel
destinado a simples rendimento de aluguéis para seu proprietário, mas, conforme
referenciado pelo autor Mendonça et al (1998) sua utilização tem se verificado
igualmente para apuração de valores de empreendimentos de base imobiliária, tais
como valores de comercialização de negócios imobiliários com denominados de “ base
imobiliária”.
O autor Rocha Lima (1999) ensina que
“empreendimentos de base imobiliária constituem-se em empresas ou operações que, para gerarem renda, se utilizam de uma edificação ou bem de raiz que justifique sua existência ou na atividade econômica que derive do seu uso”.
Dentre estas empresas ou operações que geram renda e são conhecidas como
empreendimentos com base imobiliária encontram-se aquelas que exploram atividades
comerciais e mercantis relacionadas com prestação de serviços de entretenimento,
hospedagem (hotéis, flats, resorts) lazer (parques de diversão, parques aquáticos,
casas de espetáculos, arenas), shopping centers, condomínios industriais, condomínios
de operações e armazenagem logística, hospitais e até mesmo concessões rodoviárias.
Nestes casos os públicos-alvo para os quais se destinam estes investimentos se
diferenciam em razão dos propósitos de investimentos.
Há, por exemplo, os investidores que investem seus recursos disponíveis para
construção das unidades edificadas e em função do investimento obterão retorno
financeiro decorrente do resultado econômico do empreendimento, sem ter nenhuma
vinculação com a propriedade do imóvel. Serão, unicamente, financiadores das
operações.
62
Estas operações podem ser realizadas por intermédio da constituição de SPE –
Sociedades de Propósito Específico, utilizando-se de sua própria base organizacional
ou, alternativamente, ela poderá se utilizar do recurso de constituição de fundos de
investimentos imobiliários para formação e constituição de caixa visando à arrecadação
de recursos para construção do empreendimento.
As cotas do fundo de investimento, ou as quotas do capital social da SPE –
Sociedade de Propósito Específico garantirá a participação percentual no investimento
e sobre ela incidirão percentuais de remuneração em decorrência da participação
percentual.
Outro público-alvo são investidores que adquirem as unidades já edificadas para
que sirvam de “capital imóvel” com intuito de obtenção de renda. As rendas podem
resultar da renda individual pela locação do espaço adquirido e de sua propriedade, mas
pode também ser resultante do resultado econômico do empreendimento, constituído
sob a forma de uma SCP – Sociedade em Conta de Participação, rateando receitas e
despesas, tal como ocorre com o “pool de locações” realizados em hotéis, apart-hotéis,
flats, etc., quando o proprietário do imóvel recebe remuneração a título de locação em
função do percentual dos resultados auferidos pelo conjunto de proprietários e em
função do percentual de ocupação de cada unidade pertencente ao “pool de locação”.
3.5.5. – O método rural
Identifica o valor de um bem rural, considerando, preliminarmente, o valor possível
a ser atribuído à terra (terra nua, como muito se trata no mercado) e, para além disso,
somando-se outros bens compostos por edificações, benfeitorias, direitos e rendas,
possíveis de se obter em função da propriedade do imóvel, bem como da propriedade
de semoventes e outros bens tangíveis e intangíveis que compõem o patrimônio total
composto pela propriedade rural.
Os procedimentos para avaliações de imóveis rurais estão previstos na norma ABNT
14.653, parte 3, que detalha as diretrizes específicas para este tipo de procedimento
avaliatório.
As avaliações com base no método rural servem para avaliar as propriedades
compreendidas como aquelas áreas não urbanas, de uso agropecuário ou florestal,
considerando ainda todas as suas benfeitorias, obras, trabalhos de melhoria,
63
equipamentos, seus recursos naturais e complementarmente, devem ser considerados
também os furtos e direitos decorrentes do uso da área.
Para se avaliar imóveis rurais deve-se levar em consideração as terminologias,
conceitos e normas da ABNT NBR 14.653, mais especificamente a ABNT NBR 14.653-
3, pois esta detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:
- classificação da terra e sua natureza;
- características físicas e essenciais da terra para sua utilização como fator produtivo;
- especificação dos tipos de solo e de seu aproveitamento econômico eficiente;
- tipo, volume e características de produção – agrícola, pecuária, etc.;
- localização do imóvel e condições de acesso e de transporte com vistas ao
escoamento de produtos produzidos na área;
- benfeitorias, edificações e melhoramentos acrescidos à propriedade;
- recursos naturais, tais como os recursos florestais, hídricos e minerais, assim como
aspectos legais pertinentes a sua utilização presentes na legislação ambiental.
Para além da identificação do valor da terra que compõe a propriedade, não se
pode desconsiderar que sobre a terra podem também existir edificações, benfeitorias,
construções de instalações que são utilizadas para propiciar a atividade produtiva da
propriedade, que podem ser classificadas como:
Benfeitorias não reprodutivas - são as edificações em geral (casas, galpões,
currais, etc.) e melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas
de irrigação e drenagem, etc.).
Para avaliação destas benfeitorias sugere-se a utilização do método comparativo de
dados de mercado, aplicando-se os devidos cuidados quanto à compatibilização das
amostras, bem como dos respectivos fatores de homogeneização ou, alternativamente,
sugere-se a utilização do método evolutivo com viés para a metodologia de reedição de
construção, ou do custo de reposição, depreciado pelo uso levando-se em consideração
os aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e provável,
bem como do estado de conservação.
Em ambos os casos deve-se dar atenção aos efeitos da depreciação, destacando-
se a consideração no que tange ao estado de conservação e a idade.
64
Não menos importante, deve o avaliador dedicar especial atenção à utilidade das
benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel.
Benfeitorias reprodutivas - Inovações capazes de proporcionar rendimentos por
meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, etc.
Também neste caso é possível a utilização do método comparativo de dados de
mercado, mediante realização de pesquisa de mercado de preço de produtos
semelhantes observando-se, entretanto, os aspectos relativos à similaridade e
homogeneização das amostras.
Alternativamente, pode-se utilizar também o método de capitalização de seus
rendimentos para apuração do eventual valor de mercado do elemento reprodutivo e
resguardando-se as especificações e características particulares de cada elemento
avaliando.
3.5.5.1 – Identificação do valor da terra
A avaliação de imóveis rurais, a exemplo de outros métodos de avaliação de
imóveis, requer conhecimentos específicos a respeito do tema e, via de regra, as
avaliações necessitam contar com apoio de profissionais dedicados aos negócios da
terra, sejam eles ligados à agricultura, ou à pecuária, ou ainda a interesses
agropecuários, destacando-se os engenheiros agrônomos, os engenheiros florestais, os
engenheiros de minas (para os casos de áreas nas quais se encontram minas e jazidas
minerais ou assemelhadas), os geógrafos, os zootecnistas, entre outros profissionais
que possam contribuir com sua formação especifica ligada aos negócios da terra,
destacando-se, principalmente, a contribuição de advogados com atuação específica
em legislação ambiental tendo em vista a rigorosidade e complexidade desta área do
direito e cuja desobediência pode produzir problemas sérios para os que deixam de
atender as normas legais ambientais.
Para se realizar os procedimentos de avaliação utilizando-se o método rural de
avaliação, os avaliadores contam com o auxílio de ferramentas adicionais de pesquisa
de operacionalização que facilitam o trabalho a ser realizado, mas, em muitos casos,
não dispensa a utilização de outras atividades de assessoria e consultoria, tendo em
vista a complexidade do procedimento avaliatório.
65
Uma destas ferramentas de auxílio para a avaliação rural trata do denominado
“processo Mendes Sobrinho“ resultante de estudos realizados por profissionais da área
que reuniram e agruparam em uma só tabela as duas tabelas tradicionais utilizadas para
avaliação de imóveis rurais.
O processo “Mendes Sobrinho“ propõe reunir em uma só tabela, duas outras
tabelas tradicionalmente utilizadas, as quais, separadamente, continham elementos
formativos importantes para identificação e homogeneização de características de
imóveis rurais os quais, ao serem analisados e consorciados, permitiam a formação de
valor mais justo em relação ao valor do imóvel avaliando.
Estes elementos formativos de valor de um imóvel rural, agrupados em uma só
tabela no processo “Mendes Sobrinho” representam as seguintes características do
imóvel rural:
- a condição da terra, suas características e especificações de solo, de uso, de
capacidade produtiva para agricultura, ou para uso em outros modais de produção
agropecuária ou florestal, ou mesmo de uso de recursos florestais, hídricos ou de
exploração natural;
- a sua localização, principalmente no que tange a sua condição de acesso,
ensejando maior ou menor facilidade de acesso e escoamento de produção, bem como
sua proximidade com centros consumidores potenciais e, considerando-se também, as
condições das vias de acesso;
O valor de uma propriedade rural, ou de uma “gleba” como também são tratadas
as propriedades consideradas “não urbanas”, e que são objeto de avaliação sob o
método de avaliação de imóveis rurais, está intimamente relacionado à capacidade do
uso de seu solo, com vistas à sua utilização para geração de frutos, rendas e direitos
para o seu proprietário.
De outra forma, há que se considerar, que as condições de acesso às
propriedades rurais ganham importância maior tendo em vista à necessidade de
condições de praticabilidade de uso para recebimento de insumos produtivos bem como
para o necessário e eficaz escoamento da produção, sem o que a boa qualidade da
terra perde sentido, se não for possível um adequado e eficaz escoamento da produção
para os mercados consumidores.
Segue a tabela “Mendes Sobrinho”, especificando-se, inicialmente, as duas
tabelas contendo as variáveis em separado e, na sequência, apresentando-se a tabela
unificada:
66
Primeiramente apresenta-se a tabela contendo as características com
especificações de uso do solo, representada por classes e respectivas características:
QUADRO 01 – PROCESSO MENDES SOBRINHO – CLASSE E
CARACTERÍSTICAS DE SOLO
Classe Características
I Terras para culturas, sem problemas de conservação, exigindo só adubação e manutenção.
II Terras para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo práticas simples de conservação e fertilidade.
III Terras para culturas, com problemas sérios de conservação, exigindo práticas de conservação complexas.
IV Terras para culturas, ocasionalmente, não devendo ser usadas para culturas mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferência, a pastagem, por três anos.
V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservação.
VI Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservação.
VII Terras próprias para florestas.
VIII Terras próprias somente para abrigo de vida silvestre. Fonte: MOREIRA, Alberto Lélio – Princípios de Engenharia de Avaliação – Ed Pini – 4ª edição – São Paulo, 1997,
adaptado por Pampolini,2014.
Adicionalmente apresenta-se a tabela com as outras variáveis presentes
na avaliação de uma propriedade rural, contemplando a sua situação e localização física
ensejando análise de suas condições de acesso. Nesta tabela, são consideradas oito
situações, a saber:
QUADRO 02 – PROCESSO MENDES SOBRINHO – CARACTERÍSTICAS DE SOLO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS
Situação Características
Ótima – 100% Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias.
Muito boa – 90%
Imóvel servido por rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância relativa das distâncias.
Boa 80% Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras condições de praticabilidade, durante todo ano, importância significativa das distâncias.
Regular 0,70 Imóvel servido por rodovia secundária em condições satisfatórias de praticabilidade.
Sofrível 60% Imóvel servido por rodovia secundária em condições relativas de praticabilidade.
Inconveniente 50%
Imóvel servido por rodovia secundária em más condições de praticabilidade.
Má 40% Como a anterior, porém interceptada por fechos nas servidões e com problemas sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe de estrada equivalendo.
67
Péssima 30% Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade mesmo na estação seca, interceptada por córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao volume das águas.
Fonte: MOREIRA, Alberto Lélio – Princípios de Engenharia de Avaliação – Ed Pini – 4ª edição – São Paulo, 1997,
adaptado por Pampolini,2014.
Após os estudos realizados pelos pesquisadores a respeito, conclui-se pela
adoção de uma única tabela, contemplando sistema de regressão dos fatores de
condição e uso de solo e de situação e localização da propriedade, resultando a tabela
com fatores de aplicação direta, conforme a seguir indicado, contemplando-se, desta
forma, a alternativa viável de homogeneização de fatores para cálculos de valor da terra
em atividades de avaliação e imóveis rurais.
QUADRO 03 – PROCESSO MENDES SOBRINHO – CLASSE E
CARACTERÍSTICAS DE SOLO E CARACTERÍSTICAS DE SOLO LOCALIZAÇÃO E
ACESSOS
VALORES RELATIVOS DE TERRAS RURAIS SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO DO SOLO E A SITUAÇÃO DO IMÓVEL DO PONTO DE VISTA DA CIRCULAÇÃO
Classe Situação
I - 100% II-90% III-80% IV-70% V-60% VI-50% VII-40%
VIII-30%
Ótima 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Regular 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrível 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
Inconveniente 50% 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15
Ma 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12
Péssima 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09 Fonte: MOREIRA, Alberto Lélio – Princípios de Engenharia de Avaliação – Ed Pini – 4ª edição – São Paulo, 1997,
adaptado por Pampolini,2014.
Para operacionalização da tabela, considera-se:
- supõe-se determinar valor de um imóvel rural classificado na condição de solo
classe V e situação de localização III. , cujo fator, decorrente da regressão – fator 0,48
- após pesquisa de mercado, identificou-se na região do imóvel avaliando uma
negociação efetivada com valor de negócio realizado com preço de R$ 700,00
(setecentos reais) o hectare de terra e que este imóvel enquadrava-se na classificação
de condição de solo classe IV e situação de localização II. O fator corresponde de
regressão, encontrado na tabela, é 0,63.
68
- o valor do hectare resultante entre os dois imóveis resulta da relação entre os
dois fatores encontrados, produzidos pela regressão direta dos fatores decorrentes das
condições gerais do imóvel cuja negociação foi realizada com as condições gerais do
imóvel cujo valor se deseja saber, ou seja, a regressão direta dos fatores encontrados,
a saber:
- fator do imóvel avaliando – 0,48
- fator do imóvel negociado – 0,63
- procede-se a divisão do primeiro fator pelo segundo: 0.48
0,63
- fator resultante – 0,761905
- isto significa que o preço do hectare do imóvel avaliando corresponde
a:
- 0,761905 (zero vírgula setenta e seis, dezenove, zero cinco) do valor do imóvel
cuja negociação é conhecida;
- ou 76,1905% (setenta e seis vírgula dezenove zero cinco) do valor do imóvel
cuja negociação é conhecida;
- resulta-se assim: Valor do hectare da negociação conhecida – R$ 700,00 –
setecentos reais;
- valor do hectare do imóvel avaliando – R$ 700,00 x 0,761905 = R$ 533,33
Para além destes métodos de avaliação, em alguns deles será necessário lançar
mão de outros métodos complementares visando obter os resultados almejados nos
métodos avaliativos e, neste caso, impõe-se apresentar outros tipos de métodos
complementares, que concernem à obtenção de valores do custo dos bens e
benfeitorias envolvidos, a saber:
Método comparativo direto de custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Método da quantificação de custo
69
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos
ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e
indiretos.
Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de
um empreendimento
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores
de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são embasados no seu
fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão
que consideram o valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de
retorno, entre outros.
3.6 - O RELATORIO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO
A apresentação do laudo resultante das atividades realizadas para avaliação de
um imóvel, seja ele de qualquer natureza, requer igualmente critérios e metodologias
universalmente reconhecidas e prescritas em normas técnicas preestabelecidas as
quais serão, na sequência, tratadas.
O conteúdo de um laudo de avaliação, seja ele para fins extrajudiciais, ou
judiciais, também deve conter especificações, características e detalhes que atendam a
requisitos essenciais e de complementação de informações, a depender do tipo de
abordagens requeridas nas técnicas de avaliação, como também, visando otimizar o
entendimento e a compreensão dos destinatários, a fim de contemplar elementos
explicativos e orientativos no que concerne a elementos técnicos, ou a nomenclaturas
específicas, siglas e, ainda, conter memórias de cálculos e explicações sobre elas.
A norma técnica ABNT 14.653, parte 1, no item 10, apresenta os requisitos
mínimos que devem conter um laudo de avaliação, cuja descrição segue indicada:
O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; b) objetivo da avaliação; c) identificação e caracterização do bem avaliando; d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; e) especificação da avaliação;
70
f) resultado da avaliação e sua data de referência; g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação; h) local e data do laudo; i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
No que concerne às modalidades previstas na própria norma ABNT 14.653, parte
1, estas podem ser de laudo simplificado, que contêm de forma sucinta as informações
necessárias para seu entendimento, ou de forma completa, quando contêm todas as
informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável.
Para além disso, os laudos também podem ser, a depender de condições
previamente estabelecidas, ou em função de determinação judicial, nos casos em que
assim a lei entender necessário, ter sua utilização restrita para exibição a terceiros
devendo, nestes casos, ser explicitado no próprio laudo sobre tal determinação.
Seguindo a mesma linha de orientação contida a norma ABNT 14.653-1, o
COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, por intermédio da resolução
1.066/07, que aperfeiçoou a resolução 957/06, no seu artigo 5º determina o que deve
conter em um PTAM – PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA,
que é o documento resultante de uma avaliação mercadológica realizada pelos
corretores de imóveis os quais podem subsidiar procedimentos de avaliação de imóveis
no âmbito judicial ou extrajudicial.
Segundo a resolução 1.066/2007, do COFECI, um PTAM deve conter os
seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante;
II) objetivo do parecer técnico;
III) identificação e caracterização do imóvel;
IV) indicação da metodologia utilizada;
V) valor resultante e sua data de referência;
VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.
§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;
II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;
III) contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
IV) aproveitamento econômico do imóvel;
V) data da vistoria.
71
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:
I) mapa de localização;
II) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
III) relatório fotográfico.
Alternativamente o Professor Jose Fiker, em seu livro Manual de Redação de
Laudos, da Editora Pini, sugere um roteiro para elaboração de laudos, que segue a
seguir descrito:
1. Nome do interessado O solicitante do trabalho.
2. Menção da titularidade do imóvel Especificar o nome do titular do imóvel.
3. Fim a que se destina Deverá ser mencionado a que título o trabalho está sendo executado. Ex: Avaliação judicial.
4. Nível de precisão da avaliação Determinar o nível de precisão, se rigorosa, normal ou expedita, de acordo com o grau de confiabilidade dos dados. Mesmo tendo a certeza do potencial do corretor em efetuar uma avaliação técnica, não possuímos autorização legal, portanto, iremos sugerir as avaliações expeditas, e informando que na mesma está expressa sua vivência no mercado.
5. Características gerais Dados colhidos na visita ao imóvel (existência de posseiros, edificação não registrada, cerca fora do limite, etc.), ou quando da peregrinação aos cartórios, prefeitura ou outros órgãos no afã de colher dados sobre a regularização do imóvel. Mencionar quando o caso da existência de edificações não averbadas no CRI ou mesmo a necessidade de retificação de metragens do terreno se constatada em levantamento topográfico.
6. Vistoria e pesquisa de valores Apresentação do resumo dos dados do imóvel avaliado e caracterizando cada um dos imóveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas.
7. Métodos e critérios utilizados Eleger o método e explicar o motivo de sua eleição.
8. Homogeneização dos elementos Realizar a homogeneização dos dados.
9. Determinação do valor final e conclusão Apresentar os cálculos utilizados e o valor final atribuído ao imóvel.
10. Data e assinatura Data do término do laudo e assinatura com sua especificação.
11. Anexos Anexar o maior número de documentos utilizados na avaliação: Xerox da ficha matrícula, plantas, fotos, recorte de jornais, etc.
12. outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
3.7. DA ADMISSIBILIDADE DOS CORRETORES DE IMÓVEIS PARA
ELABORAÇÃO DE LAUDOS TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS.
72
As questões e discussões a respeito da admissibilidade dos corretores de
imóveis para realizarem laudos técnicos de avaliação de imóveis a fim de subsidiar
transações de compra e venda de imóveis, ou intermediação de locações, ou ainda para
fundamentar e prover esclarecimentos para fins de dirimir contraditórios em âmbito
judicial e extrajudicial, inclusive os requisitados em sede de perícia, passou nos últimos
anos por acaloradas e extensas discussões, tendo sido decidido em face da sentença
prolatada nos autos da ação 2007.34.00.010591-0, através do juiz federal Marcelo
Rebello Pinheiro, que se referia ao pedido de nulidade pretendido pela CONFEA –
Confederação Nacional dos Engenheiros e Arquitetos, adiante da resolução 957/2006
aperfeiçoada pela resolução 1.066/2007, e atos normativos pertinentes, todos
determinados pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que
regulamentam e normatizam as condições e requisitos mínimos necessários para
apresentação que os corretores de imóveis possam elaborar e apresentar o PTAM –
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que tem como objetivo, de forma clara,
apresentar o laudo de avaliação de imóveis elaborado por corretores de imóveis.
A CONFEA, com a ação ordinária em questão, questionou a legalidade
das avaliações imobiliárias emitidas por corretores de imóveis, argumentando que com
base na Lei no 5.194/66, que regulamenta o exercício das profissões de engenharia,
arquitetura e agronomia, e a resolução no 345/90 do CONFEA, apenas os profissionais
de engenharia, arquitetura e agronomia, registrados naquela confederação, poderiam
exercer com exclusividade, as atividades para realização de avaliações imobiliárias.
Complementarmente alega-se nos autos, por intermédio do vice-presidente de
relações institucionais do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia), Sr. Radegaz Nasser Júnior, que "a resolução no 957 do COFECI retira a
atribuição privativa de nossa profissão de emitir avaliações e extrapola a função do
corretor de imóveis".
Defende ainda o autor de tal afirmação que as “avaliações prescindem de
conhecimentos técnicos (estrutura, materiais, capacidade produtiva de uma área
agrícola, etc.) que influenciam de forma determinante no preço de um imóvel” e que os
corretores de imóveis não teriam competência profissional necessária para cumprir com
tais requisitos, acrescentando ainda que, para ele,
"ao corretor cabe opinar quanto ao valor de mercado, e isso é uma parte da avaliação, não sua totalidade. Uma avaliação tem de ser fundamentada matemática e estatisticamente. Só comparar preços não dá conta de avaliar um imóvel, é preciso também calcular o valor da estrutura, da fiação e de outros elementos que compõem um imóvel".
73
Outro viés de argumentação apresentada pela CONFEA refere-se às normas
estabelecidas e definidas nas normas técnicas da série ABNT NBR 14.653, ressaltando
que conforme previsto na norma, apenas os profissionais de engenharia (NBR 14.653-
1) podem emitir laudos de avaliação de imóveis. Acrescenta ainda o raciocínio que o
Código de Defesa do Consumidor, no seu inciso VIII do artigo 39, há igual previsão de
exclusividade para a realização de avaliação de imóveis atribuída aos profissionais
engenheiros.
Outro ponto que mereceu registro essencial na defesa apresentada nos autos,
refere-se ao texto da lei prescrito na Lei Federal no 5.194/66 que igualmente estabelece
exclusividade aos engenheiros para realização de tais atividades de avaliação.
Por outro lado, defendendo a resolução nº 957/2006, aperfeiçoada pela
Resolução COFECI 1066/2007, o COFECI contra-argumentou baseando sua defesa no
artigo 3º da lei 6.530, de 1.978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, na
qual há determinação de que "Compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação
na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária".
Complementarmente acrescem que sob o entendimento do COFECI ao
determinar aos corretores a atividade de "opinar" quanto à comercialização imobiliária,
visando à intermediação de compra e venda, permuta e locação, ou assemelhados, está
se autorizando que ele, corretor, também possa elaborar e apresentar laudos de
avaliações imobiliárias, ensejando desta forma a apresentação do resultado da
cognição e juízo acerca do preço de um bem para que, mediante tal procedimento, ele
possa cumprir com diligencia a responsabilidade exigida ao preceito legal que lhe é
determinado.
De acordo com entendimento extraído da sentença determinada nos autos da
ação 2007.34.00.010591-0, através do juiz federal Marcelo Rebello Pinheiro, pelo
proferido, a resolução do COFECI não fere as normas da ABNT nem a lei que
regulamenta a profissão de engenheiros, arquitetos e agrônomos.
Entende-se pela sentença prolatada que as avaliações mercadológicas
realizadas pelos corretores de imóveis, conforme previsto na resolução 957/2006,
aperfeiçoada pela resolução 1.066/2007, e atos normativos pertinentes, todos
determinados pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, podem ser
efetuadas por corretores de imóveis, permitindo-lhes o direito legal de emitir avaliações
de imóveis.
74
A Resolução COFECI nº 1066/2007, que aperfeiçoou a Resolução COFECI
957/2006, não pode mais ser contestada judicialmente. Seu conteúdo assegura aos
corretores de imóveis a emissão de avaliações imobiliárias. O texto está plenamente em
vigor e não há mais o que discutir sobre a competência dos corretores de imóveis,
devidamente habilitados no COFECI para exercer tais atividades, como é o caso da
perita ora nomeada, para exercer essa atividade.
A Primeira Vara de Justiça Federal de 1ª Instância da Seção Judiciária do Distrito
Federal, nos autos da ação 2007.34.00.010591-0, através do juiz federal Marcelo
Rebello Pinheiro proferiu sentença a favor dos corretores de imóveis realizarem
avaliações de imóveis, em que o réu era o Conselho Federal de Corretores de Imóveis
– COFECI, e o autor, o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia –
CONFEA e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE.
A sentença, conclui com os seguintes termos:
“que a avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer ilegalidade nas disposições insertas na Resolução COFECI nº 957/2006”.
A sentença proferida pelo Juiz da 1ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária
do Distrito Federal, depois confirmada pelo Tribunal Regional Federal (TRF), pelo
Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Supremo Tribunal Federal (STF) é uma
sentença declaratória. Ou seja, as entidades representantes dos engenheiros
pretendiam obter uma certeza jurídica sobre algo que era fonte de dúvidas. O juiz julgou
improcedente o pedido do CONFEA e do IBAPE pelo qual pretendiam declarar a
nulidade da resolução no. 957/2006 (que foi substituída em 2007 pela resolução no
1.066), do COFEC, que prevê a possibilidade de o corretor de imóveis elaborar parecer
técnico de avaliação mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior
em gestão imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de curso de avaliação
de imóveis.
A respeito da decisão, suas argumentações e decisão, seguem discriminadas a
respeito:
JUSTIÇA FEDERAL DE 1ª INSTÂNCIA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL PRIMEIRA VARA PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL DE 1ª INSTÂNCIA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL Autos 2007.34.00.010591-0 – Sentença
75
AÇÃO ORDINÁRIA/OUTRAS
PROCESSO: 2007.34.00.010591-0 PARTE AUTORA: CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA – CONFEA E INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA – IBAPE ADVOGADO: LUIZ GUSTAVO SOUZA MOURA E OUTRO PARTE RÉ: CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI
I – RELATÓRIO O CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA – CONFEA E O INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA – IBAPE ajuizaram a presente ação sob o rito ordinário em face do CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI, para que fosse declarada a nulidade da Resolução COFECI nº 957/2006 ou, pelo menos, de seus artigos 1º e 2º. Para tanto, sustentaram os autores que a referida resolução, ao permitir aos corretores de imóveis a elaboração de perícia para determinar o valor de mercado de bens imóveis, disciplinou atividade privativa de engenheiros, razão pela qual exorbitou o âmbito de sua competência, haja vista os corretores de imóveis não possuírem competência legal para a elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica, nos termos do artigo 3º da Lei 6.530/78.
...
II – FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do inciso
I do artigo 330 do CPC. Analiso, inicialmente, as questões preliminares suscitadas pela
parte ré. Não merece prosperar a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que não há vedação, no ordenamento jurídico pátrio, à formulação dos pedidos que foram deduzidos pelos autores na petição inicial. A propósito, já consignou o Superior Tribunal de Justiça que “a possibilidade jurídica do pedido, a que se refere o artigo 267, VI, do Código de Processo Civil, é a inexistência, no direito positivo, de vedação explícita ao pleito contido na demanda” (ROMS 13.343 – Relator Ministro Félix Fischer – Data: 05/02/2002). Melhor sorte não assiste à preliminar de coisa julgada, haja vista a diversidade de partes entre a presente demanda e o mandado de segurança que, consoante registrado pela própria parte ré, foi impetrado pelo CREA/SC e pelo IBAPE/SC (fls. 79/80).
Por derradeiro, segundo noticiado pelos autores, o IBAPE é uma “entidade civil sem fins lucrativos que tem, dentre outros objetivos, a função de ‘defender os legítimos interesses profissionais nas áreas de Engenharia de Avaliações e Periciais de Engenharia’, conforme se depreende do art. 10 de seu Estatuto” (fl. 151), razão pela qual detém legitimidade para figurar no polo ativo deste feito.
Rejeito, portanto, as preliminares ventiladas.
No mérito, almejam os autores obter provimento jurisdicional que declare nulidade da Resolução COFECI nº 957/2006 ou, pelo menos, de seus artigos 1º e 2º, sob o argumento de que a aludida resolução, ao permitir aos corretores de imóveis a elaboração de perícia para
76
determinar o valor de mercado de bens imóveis, disciplinou atividade privativa de engenheiros, tendo em vista que os corretores de imóveis não possuem competência legal para a elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica, nos termos do artigo 3º da Lei 6.530/78.
A questão controvertida nos presentes autos não suscita
maiores digressões, haja vista a jurisprudência pátria ter se consolidado desfavoravelmente ao pleito deduzido na petição inicial:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ART. 680, CPC.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE AVALIADOR OFICIAL. NOMEAÇÃO DE PERITO ENGENHEIRO, ARQUITETO OU AGRÔNOMO. LEI Nº 5.194/66. NÃO EXCLUSIVIDADE. DOUTRINA. JURISPRUDÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO DESACOLHIDO.
I – Ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos a provar e agir cum grano salis, aferindo se a perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação teleológica e valorativa.
II – A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais.
III – A verificação da qualificação profissional do perito nomeado para avaliar imóvel em execução e a existência ou não de avaliadores oficiais na comarca (art. 680, CPC) exigem a reapreciação de fatos da causa, vedada à instância especial, a teor do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
(REsp 130790 / RS Relator(a) Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA Órgão Julgador T4 – QUARTA TURMA Data do Julgamento 05/08/1999)
ADMINISTRATIVO. CORRETOR DE IMÓVEIS. HABILITAÇÃO
PARA PRATICAR AVALIAÇÕES. AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE LANÇAMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.
- A Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, em seu art. 3º atribui a esse profissional competência para exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar sobre a comercialização imobiliária. Nessas circunstâncias, o corretor de imóveis tem competência para avaliar imóveis nos limites da apuração dos respectivos valores venais. (…)
(TRIBUNAL – QUARTA REGIÃO – AC – APELAÇÃO CIVEL – Órgão Julgador: QUARTA TURMA – Data da decisão: 16/06/2004 – Relator(a) VALDEMAR CAPELETTI)
ADMINISTRATIVO. CONTRATO. AVALIAÇÃO ECONÔMICA
DE IMÓVEIS. CONGLOMERADOS SULBRASILEIRO E HABITASUL. AJUSTES NECESSÁRIOS NO PATRIMÔNIO LÍQUIDO DAS EMPRESAS. ATIVIDADE NÃO PRIVATIVA DOS PROFISSIONAIS FILIADOS AO CREA.
77
Prevalência do voto condutor do acórdão, porque a “avaliação técnica” dos imóveis com o objetivo de apurar o patrimônio líquido de empresas não constitui atividade privativa de engenheiros, ainda que possa ser por eles efetuada, pois poderá também ser efetuada por corretores de imóveis, contadores, economistas, avaliados judiciais e outros profissionais ligados à área (…)
(TRIBUNAL – QUARTA REGIÃO EIAC – Processo: 9504043925 UF: RS Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO Data da decisão: 13/06/2001 Relator(a) SILVIA MARIA GONÇALVES GORAIEB)
ADMINISTRATIVO. EXECUÇÃO FISCAL. CREA. OFICIAL
AVALIADOR “AD HOC”. LEIGO. EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO. AUTO DE INFRAÇÃO. MULTA.
A atividade de avaliador, judicial ou não, de bens móveis e imóveis, quando ela tem por finalidade específica a auferição do valor monetário de mercado do bem, sem necessidade de trabalho técnico (como requer, por exemplo, a avaliação do estado de conservação, a estrutura, materiais utilizados, plantações, etc.), não é exclusiva e privativa dos profissionais da Engenharia e Arquitetura. Este mister pode, sim, ser desempenhado por leigos, como, por exemplo, corretores de imóveis e por servidores nomeados pelo juízo ou mesmo os concursados sem a formação técnica dos engenheiros ou arquitetos. Não sendo ilegal a atividade desenvolvida pelo embargante, insubsistente a multa imposta pelo CREA. Apelo e remessa oficial, tida por interposta,improvidas. (TRIBUNAL – QUARTA REGIÃO – AC – Processo: 9704747241 UF: SC Órgão Julgador: QUARTA TURMA – Data da decisão: 27/06/2000 Relator(a) HERMES S DA CONCEIÇÃO JR)
Depreende-se, pois, dos julgados supracitados, que a
avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer ilegalidade nas disposições insertas na Resolução COFECI nº 957/2006.
III – DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos, nos
termos do inciso I do artigo 269 do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e
dos honorários advocatícios, estes no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) para cada um. Registre-se. Publique-se. Intimem-se.
Oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília, de de 2008. MARCELO REBELLO PINHEIRO Juiz Federal Substituto da 1ª Vara da SJDF
78
Adicionalmente, cabe registro, que os procedimentos de avaliações, sejam eles
para subsidiar transações de compra e venda de imóveis, ou de intermediação de
contratos de locação, ou ainda para subsidiar contraditórios em processos extrajudiciais
ou judiciais, tratam especialmente da busca pelo valor de mercado de um imóvel
constituído por um terreno, no qual se pode conter ou não edificações assim
como podem ou não conter benfeitorias, e, não trata, necessariamente, em obter
valor indenizatório decorrente de obras, edificações e benfeitorias que possam
requerer indispensavelmente a utilização de técnicas e conhecimentos
profissionais pertinentes à engenharia civil, ou de outras áreas afins específicas
da ciência da engenharia, requerendo-se, portanto, a contribuição de profissionais da
engenharia para se obter o valor de indenização.
Cediço é que os nobres graduados em engenharia detêm o conhecimento
específico proporcionado pelos conteúdos pedagógicos instituídos pelas respectivas
Instituições de Ensino Superior, acreditadas pelo MEC – Ministério da Educação, de
disciplinas, contemplando temas das ciências da engenharia entre os quais não incluem,
como abordam os estudos e graduação dos profissionais corretores de imóveis, acerca
do estudo e a graduação de disciplinas vinculadas à área temática das ciências sociais,
humanas e aplicadas, que tratam de outros temas como os do comportamento
mercadológico, do comportamento do consumidor, das estratégias e operacionalização
mercadológica, das finanças, em âmbito pessoal e macroeconômico, entre outros
conteúdos, que interferem e estabelecem condições e valores mercadológicos para
negociação de imóveis no mercado consumidor.
Visando melhor acrescer outros argumentos que se juntam aos argumentos
apresentados para autorizar a atuação dos corretores de imóveis como profissionais
com capacidade para elaborar e apresentar laudos e/ou relatórios de avaliação
imobiliária, apresentam informações adicionais que seguem contextualizadas.
Adicionalmente aos fundamentos e argumentos ora apresentados, é
indispensável, acrescentar que o GOVERNO DO ESTADO DO PARANÁ, por
intermédio do decreto número 6645, do Poder Executivo, de 29 de novembro de 2012,
autoriza a admissibilidade da colaboração dos corretores de imóveis para
realização e apresentação de relatórios de avaliação imobiliária para atender
demandas do poder executivos nas situações em o poder executivo fizer
alienações ou leilões de imóveis próprios.
Segue descrita, a íntegra do Decreto 6645 de 29.11.2012
79
DECRETO N. 6645 O GOVERNADOR DO ESTADO DO PARANÁ, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 87, inciso V e VI da Constituição Estadual DECRETA Art. 1º Fica autorizado o Poder Executivo a solicitar, quando necessária, a colaboração de corretores de imóveis inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI. Art. 2º A colaboração dos corretores se dará por meio da participação em Conselho Especial de Avaliação, formado por Engenheiros do Quadro Próprio do Estado, nas situações em que o Poder Executivo fizer alienações ou leilões de imóveis próprios. Art. 3º O Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI – indicará o corretor colaborador, mediante solicitação do Poder Executivo. Parágrafo Único: a indicação do colaborador deve ser feita dentre corretores de imóveis previamente credenciados perante o CRECI para esse fim especifico, de acordo com critérios objetivos estabelecidos pelo Conselho. Art. 4º Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação. Curitiba, em 29 de novembro de 2012 191º da Independência e 124º da República. Carlos Alberto Richa – Governador do Estado Luiz Eduardo Sebastiani – Chefe da Casa Civil Jorge Sebastião de Bem – Secretário de Estado da Administração e da Previdência;
3.8. A RESOLUÇÃO COFECI 1066/2007 E ATOS NORMATIVOS
A seguir apresentam-se dados e informações relativos à resolução 1.066 / 2007,
do COFECI, bem como do ato normativo 01 / 2011, ambos tratando das normas que
determinaram a admissibilidade dos corretores de imóveis para realização do PTAM –
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, objeto da lide tratada neste trabalho.
3.8.1. A resolução COFECI 1066/2007
A resolução COFECI 1066/2007, Estabelece nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências
A resolução foi Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso
das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio
de 1978, CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao
Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização
imobiliária;
80
CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de
Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as
normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as
diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT;
CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na
avaliação de bens, através da norma NBR 14653- 1, e das avaliações de imóveis
urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente;
CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de
imóveis e superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados
os conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica;
CONSIDERANDO a decisão unânime adotada pelo E. Plenário na Sessão
Plenária realizada no dia 22 de novembro de 2007.
R E S O L V E:
DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja
organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário
para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos
Regionais de Corretores de Imóveis-CRECIs.
Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não
inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da
Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o
Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;
II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia
em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
81
Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta
corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por
cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos
serviços abaixo relacionados:
I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de
imóveis;
II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários.
Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada
cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores.
DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM -
o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em
critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do
valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante;
II) objetivo do parecer técnico;
III) identificação e caracterização do imóvel;
IV) indicação da metodologia utilizada;
V) valor resultante e sua data de referência;
VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu
proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço
completo ou a descrição detalhada de sua localização.
§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e
confrontações;
II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;
82
III) contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
IV) aproveitamento econômico do imóvel;
V) data da vistoria.
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem
anexados:
I) mapa de localização;
II) certidão atualizada da matrícula no
Cartório do Registro de Imóveis;
III) relatório fotográfico.
DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é
permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito no Conselho
Regional de Corretores de imóveis.
Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional
de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste
artigo.
DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR
Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo:
I) nome por extenso do Corretor de Imóveis;
II) menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de
inscrição;
III) tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional;
IV) órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária se
houver;
V) data limite de validade do Certificado de Registro;
83
VI) data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional,
do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal.
§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três)
anos, contados de sua emissão.
§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de
conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído
ou complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão
de Identidade de Avaliador Imobiliário.
DO SELO CERTIFICADOR
Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho
Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica de sua emissão.
Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e sequenciada,
com mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança.
Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o
fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da
anuidade-base do exercício.
Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao
preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação
Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo
Conselho Regional.
§ 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação
Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.
§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação
Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica correspondente.
§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.
Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários:
84
I) requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador;
II) fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.
DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO
Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05
(cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de
Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser
apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05
(cinco) dias úteis.
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará,
através de Ato Normativo de observância obrigatória:
I) a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
II) a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de
imóveis;
III) a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos
nesta Resolução;
IV) a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.
Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente,
aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer
de seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que
comprometa a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,
serão considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela
Resolução-Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).
Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas
as disposições contrárias.
Salvador (BA), 22 de novembro de 2007.
JOÃO TEODORO DA SILVA
Presidente
85
CURT ANTONIO BEIMS
Diretor Secretário
3.8.2. Ato normativo nº 001 / 2011
O Ato normativo 001 / 2011 normatiza a inscrição no CNAI – Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários e seus consectários, criados com a Resolução-Cofeci nº
1.066/2007, e dita outras providências, em substituição ao Ato Normativo nº 001/2008.
O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
- COFECI, no uso de suas atribuições legais e regimentais;
CONSIDERANDO o que dispõem os Arts. 2º, inciso I e 19, inciso I do Regimento
do COFECI, aprovado com a Resolução-COFECI nº 1.126/09, bem como o Art. 13 da
Resolução-COFECI nº 1066/2007.
R E S O L V E:
Art. 1º - Permanece inalterado o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
– CNAI, organizado, gerido e mantido eletronicamente pelo COFECI - Conselho Federal
de Corretores de Imóveis, compartilhado com os Conselhos Regionais, cujo
funcionamento está regulamentado pela Resolução-Cofeci nº 1.066, de 22 de novembro
de 2007.
Parágrafo Único - Será responsável pela gestão do CNAI um Diretor do COFECI,
efetivo ou adjunto, especialmente designado.
Art. 2º - Somente poderá inscrever-se no CNAI, o Corretor de Imóveis, pessoa
física, regularmente inscrito e em dia com suas obrigações financeiras junto ao
Conselho Regional de Corretores de Imóveis, e que seja, cumulativa ou
alternativamente, possuidor de:
I) diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, condicionado
ao que dispõe o artigo 3º, II, deste Ato Normativo;
II) certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis, condicionado ao
que dispõe o artigo 3º, I, deste Ato Normativo.
§ 1º - Somente serão aceitos os diplomas e ou certificados de cursos
reconhecidos pelo COFECI, na forma prevista neste Ato Normativo e seus Anexos.
86
§ 2º - O possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou
equivalente que não satisfaça aos requisitos exigidos pelo artigo 3º, II deste Ato
Normativo, para inscrever-se no CNAI, deverá submeter-se a curso de avaliação de
imóveis reconhecido pelo COFECI.
Art. 3º - Será reconhecido pelo COFECI, para fins de habilitação do Corretor de
Imóveis à inscrição no CNAI:
I) o curso de avaliação de imóveis, promovido nas modalidades de ensino
presencial ou à distância (EaD), por instituição de ensino que atenda aos requisitos
relacionados nos Anexos VII e VIII deste Ato Normativo;
II) o curso superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade curricular
contemple a disciplina de Avaliação de Imóveis que atenda, no mínimo, ao conteúdo
programático listado no item 2 do Anexo VIII.
§ 1º - O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga horária mínima de 24
horas, se ofertado na modalidade presencial, e de 26 horas, se na modalidade EaD.
§ 2º - Caso o conteúdo programático do curso de avaliação de imóveis seja mais
extenso que o mínimo constante no item 2 do Anexo VIII deste Ato Normativo, a carga
horária deverá ter acréscimo proporcional e compatível com o seu conteúdo.
Art. 4º - O credenciamento de instituição e o reconhecimento de curso de
avaliação de imóveis, para os fins previstos neste Ato Normativo, serão concedidos por
meio de Portaria expedida pelo Presidente do COFECI.
§ 1º - Todas as instituições que atualmente oferecem o curso de avaliação de
imóveis reconhecido por meio de Portaria-COFECI, expedida anteriormente à vigência
do presente Ato Normativo, deverão requerer seu recredenciamento e renovação do
reconhecimento do respectivo curso dentro das normas ora definidas. Não haverá
renovação de credenciamento de instituição nem reconhecimento de curso de ofício.
§ 2º - As instituições referidas no parágrafo anterior terão prazo até 30 de outubro
de 2011, para fornecer ao COFECI relatório de registro pedagógico dos alunos das
turmas eventualmente em andamento, desde a matrícula, contemplando os dados
contidos no item 11 do Anexo VIII.
§ 3º - As Portarias-COFECI de credenciamento de instituições e de
reconhecimento de cursos de avaliação de imóveis vigentes nesta data, expedidas sob
a égide do Ato Normativo nº 01, de 05/03/2008, estarão automaticamente revogadas
em 31 de dezembro de 2011.
87
§ 4º - O credenciamento de novas instituições, bem como o reconhecimento de
novos cursos de avaliação de imóveis, a partir da data de assinatura deste Ato
Normativo, estarão sujeitas às normas nele contidas.
Art. 5º - A inscrição no CNAI somente será permitida a Corretores de Imóveis
regularmente inscritos no CRECI de sua região, que atenda aos requisitos contidos na
Resolução-COFECI nº 1.066/2007, mediante o preenchimento e assinatura, em três
vias, de formulário de requerimento conforme modelo contido no Anexo I, ao qual serão
juntados:
I - documentos comprobatórios da habilitação;
II - duas fotos 3x4, coloridas;
III - comprovante de recolhimento da taxa de inscrição.
§ 1º - A taxa para inscrição no CNAI corresponderá a 30% (trinta por cento) do
valor da anuidade da pessoa física da Região, vigente na data do requerimento.
§ 2º - O requerimento será protocolizado no Conselho Regional e por este
remetido ao COFECI, por meio físico ou eletrônico.
§ 3º - O formulário de requerimento de inscrição no CNAI estará disponível, para
ser baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br.
§ 4º - A inscrição no CNAI é opcional e espontânea e terá validade de 3 (três)
anos.
Art. 6º - O COFECI expedirá ao Corretor de Imóveis inscrito no CNAI o
Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, assim como o Cartão de Identificação
de Avaliador Imobiliário, conforme modelos contidos nos Anexos II e III, ambos com
validade de 3 (três) anos.
Art. 7º - Os Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CNAI ficam sujeitos
à observância da forma e tecnicidade preconizadas por este Ato Normativo para
emissão de PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, sob pena de exclusão
sumária do CNAI sem direito a recurso, devolução de taxas ou indenização sob qualquer
título.
Parágrafo Único - O PTAM deverá conter, no mínimo, os requisitos listados no
modelo contido no Anexo IV.
88
Art. 8º - Ao emitir PTAM, o Corretor de Imóveis Avaliador inscrito no CNAI poderá
preencher, em duas vias, a DAM - Declaração de Avaliação Mercadológica, conforme
modelo contido no Anexo V, que poderá ser protocolizada no Conselho Regional.
Parágrafo Único- O formulário para preenchimento e expedição da DAM estará
disponível, para ser baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br.
Art. 9º - O Conselho Regional emitirá, para cada DAM protocolizada, um selo
certificador, em quatro vias, conforme modelo contido no Anexo VI, o qual deverá ser
fixado no PTAM correspondente, a fim de certificar que o Corretor de Imóveis Avaliador
se encontra regularmente inscrito no CNAI.
§ 1º - Para cada DAM protocolizada no Conselho Regional corresponderá um
PTAM e um selo certificador individualmente numerado.
§ 2º - Para custeio do arquivo permanente das DAMs, assim como da emissão
do selo certificador, será recolhido pelo Corretor de Imóveis Avaliador, aos cofres do
Conselho Regional, emolumento único em valor correspondente a 5% (cinco por cento)
do valor da anuidade da pessoa física na data do recolhimento.
§ 3º - A primeira e a segunda vias do selo certificador serão afixadas, cada uma
delas, em uma via original do PTAM, para uso do Corretor de Imóveis Avaliador segundo
suas necessidades e as de seu cliente.
§ 4º - A terceira via do selo certificador será afixada em cópia do PTAM, a qual
deverá ser mantida em arquivo do Corretor de Imóveis Avaliador pelo período mínimo
de 5 (cinco) anos.
§ 5º - A via-arquivo do selo certificador será afixada em via original da DAM, que
ficará arquivada no Conselho Regional, para constituição do acervo técnico do
profissional avaliador.
§ 6º - O preenchimento da DAM e a expedição informatizada do selo certificador
encontram-se em fase de desenvolvimento, e seu funcionamento será oportunamente
regulamentado por meio de Portaria específica a ser expedida pela Presidência do
COFECI.
Art. 10 - Integram o presente Ato Normativo 8 (oito) anexos numerados de I a
VIII.
Art. 11 - Este Ato Normativo entra em vigor nesta data.
Brasília (DF), 14 de setembro de 2011.
89
JOÃO TEODORO DA SILVA
Presidente
90
4 ESTUDO DE CASO
Com o presente capítulo, pretende-se apresentar e contextualizar de forma
resumida, os relatórios de cinco avaliações imobiliárias realizadas pelo autor do
presente TCC – Trabalho de Conclusão de Curso, nos últimos 2 (dois) anos, atuando
também na qualidade de avaliador de imóveis e de perito avaliador.
Os exemplos ora apresentados serviram como documentos comprobatórios para
fundamentar questões e controvérsias discutidas em âmbito extrajudicial e judicial,
entendendo-se que todas essas fundamentações foram requisitadas para cumprir o fim
de dirimir dúvidas e esclarecer aspectos relativos a valores envolvidos nas questões,
com o fim de determinar, a um, valor de compra de venda de imóvel, a dois, valor de
locação e a três, valor relativo à indenização e ressarcimento decorrente de autos
judiciais de reintegração de posse, com ressarcimento de edificações e melhorias
construídas.
Os relatórios envolvem os seguintes litigantes:
1-) UFPR – Universidade Federal do Paraná “versus” FAFIJAN – Faculdade de
Ciências Sociais de Jandaia do Sul, imóvel situado na cidade de Jandaia do Sul
2-) UFPR – Universidade Federal do Paraná ”versus” Koyo Rolamentos do Brasil
S A, imóvel situado na cidade de Piraquara – Paraná
3-) Farmácias Droga Raia Drogasil S.A. “versus” Carlo Enrique Bachi Monteiro e
Marco Fernando Bachi Monteiro, imóvel situado na cidade de Curitiba - Paraná
4-) Investiterras Ltda. “versus” Jose Fernando Braz, imóvel situado na cidade de
Fazenda Rio Grande, Paraná
5-) Dirlei Godoi Mendes de Bonfim, Noel Pietrazki, Jacir Antônio Joaquim “
versus “Rozi Nichele Loteamentos Imobiliários Ltda. e Outros.
Na sequência apresentam-se dados resumidos a respeito de cada um dos
laudos de avaliação e perícia informados.
4.1. – LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – IMÓVEL EM JANDAIA DO SUL
Requerente: Universidade Federal do Paraná
Requerido: Faculdade de Jandaia do Sul
91
Local do imóvel avaliado: Jandaia do Sul – PR
Objetivo da avaliação: vistoriar as instalações físicas das edificações objeto da
proposta de locação apresentadas pela IES FAFIJAN – Faculdade de Jandaia
do Sul, à UFPR – Universidade Federal do Paraná, visando locação de espaço
físico e demais espaços compartilhados para instalação do Campus
Regional da UFPR na cidade de Jandaia do Sul.
Concomitantemente à vistoria das instalações físicas das edificações, bem como
dos demais espaços compartilhados, objeto das propostas e locação
apresentadas pela FAFIJAN à UFPR, o presente relatório também avaliará as
propostas dos valores financeiros apresentados a título de alugueres
apresentados pela FAFIJAN à UFPR;
Data: novembro de 2013
Período de realização do trabalho: novembro e dezembro de 2013
Tipo de Imóvel: comercial, terreno mais edificações e benfeitorias
Metodologias utilizadas: Método comparativo de dados de mercado e método
da renda, baseado em valores de locatícios.
Resultados:
1- redução da proposta de locação mensal das edificações apresentada
com valor inicial de R$ 80.758.90 (oitenta mil, seiscentos e cinquenta
reais e noventa centavos) para R$ 46.413,44 (quarenta e seis mil,
quatrocentos e treze reais e quarenta e quatro centavos);
2- eliminação da taxa de Mark Up com redução integral de R$ 20.496,78
(vinte mil, quatrocentos e noventa e seis reais e setenta e oito
centavos)
3- revisão de critérios de rateio proporcional de despesas apresentado
pela requerida, com redução de 50% do valor apresentado;
4- redução global da proposta inicial de locação mensal das edificações,
área de estacionamento, áreas de convivência, laboratórios,
bibliotecas, de valor inicial de r$ 225.464,61 (duzentos e vinte e cinco
mil, quatrocentos e sessenta e quatro reais e sessenta e um
centavos) para valor aproximado de r$ 95.000,00 (noventa e cinco mil
reais).
92
4.2. – LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA COMPRA E VENDA
Requerente: Universidade Federal do Paraná
Requerido: Koyo Rolamentos do Brasil S A
Local do imóvel avaliado: Piraquara – PR
Objetivo da avaliação: O presente documento apresenta o relatório e parecer
técnico de avaliação imobiliária realizado em função de requerimento
apresentado pela UFPR- Universidade Federal do Paraná, em imóvel situado no
município de Piraquara, Estado do Paraná, conforme dados e especificações a
apresentados nos documentos apensos, com o qual apresentar-se-ão subsídios
visando à tomada de decisão sobre a proposta de compra e venda do imóvel
avaliando. O presente imóvel está situado em área com 100.971,60 M2 (cem mil,
novecentos e setenta e um vírgula sessenta metros quadrados). Consta ainda
no presente imóvel, as seguintes edificações e benfeitorias: a) área de
laboratórios, testes, banheiros – 940,23 m2; b) lobby, showroom e sala de
reuniões – 174,03 m2; c) área de vestiários, refeitórios, ambulatórios e sala de
recursos humanos – 344,11 m2; d) escritórios conjugados com o galpão industrial
– 93,92 m2; e) cabine de medição – 27,19 m2; f) caixa d’agua e casa de máquinas
– 102,49 m2; g) caixa d’ agua elevada – 15,20 m2; h) sala de geradores, casa de
força – 210,01 m2; i) sala de baterias, serralheria, depósitos de resíduos sólidos
– 226,63 m2 , j) área de galpão de fábrica, vão livre – 5.247 m2; k) cobertura
metálica, área de expedição – docas – 247,00 m2; l) estacionamentos e áreas de
manobras – descobertas – 2.545,01 m2; m) portaria: 18.77 m2.
93
DEMONSTRATIVO DAS ÁREAS ENVOLVIDAS
Data: fevereiro de 2014
Período de realização do trabalho: janeiro e fevereiro de 2014
Tipo de Imóvel: comercial industrial, terreno mais edificações e benfeitorias
Metodologias utilizadas: Método comparativo de dados de mercado e método
evolutivo.
Resultados:
1- conclusão sobre o valor do imóvel, constituído por terreno e acrescido
de áreas edificadas e benfeitorias, adotar-se-á o critério da soma de
suas partes constitutivas.
Assim, reporta-se aos resultados retro-obtidos para concluir:
VALOR TOTAL DO IMOVEL – TERRENO MAIS
EDIFICAÇOES/BENEFEITORIAS
23.677.340,74
VINTE E TRES MILHÕES, SEICENTOS E SETENTA E SETE MIL,
TREZENTOS E QUARENTA REAIS E SETENTA E QUATRO
CENTAVOS
COMPOSTO PELA SOMA DE
VALOR TOTAL DO TERRENO (TERRA NUA) ÁREA DE 100.971,60 M2
R$ 18.847.358,86
ITEM AREA CONSTRUÍDA METROS QUADRADOS
SOMA / TOTAL METROS QUADRADOS
AREAS CONSTRUÍDAS COBERTAS
A 940,23 940,23
B 174,03 1.114,26
C 344,11 1.458,37
D 93,92 1.552,29
E 27,19 1,579,48
F 102,49 1.681,97
G 15,20 1.697,17
H 210,01 1.907,18
I 226,63 2.133,81
J 5.247,00 7.380,81
K VIDE ABAIXO (A) 7.380,81
L VIDE ABAIXO (B) 7.380.81
M 18,77 7.399,58
A-) APENAS ÁREA COBERTA
1.5.11. 247,00 7,646,58
B-) AREA DE MANOBRAS – DESCOBERTAS – PAVIMENTAÇÃO ASFALTICA
1.5.12. 2.545.01 10.191,59
94
DEZOITO MILHOES, OITOCENTOS E QUARENTA E SETE MIL,
TREZENTOS E CINCOENTA E OITO REAIS E OITENTA E SEIS
CENTAVOS
MAIS
VALOR TOTAL DAS EDIFICAÇÕES E MELHORIAS
R$ 4.829.981,88
QUATRO MILHÕES, OITOCENTOS E VINTE E NOVE MIL, NOCENTOS
E OITENTA E HUM REAIS E OITENTA E OITO CENTAVOS
2 - a proposta de venda apresentada pela empresa vendedora e de valor
efetivamente negociado e concluído pela Universidade Federal do Paraná foi de
R$ 14.500.000,00 (quatorze milhões e quinhentos mil reais) e o laudo de
avaliação apresentado serviu de fundamento para subsidiar a proposta de
liberação de recursos para a UFPR adquirir o imóvel em tela.
4.3. – LAUDO DE AVALIAÇÃO DE VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL – IMÓVEL EM CURITIBA PARA FINS DE REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
Requerente: Carlo Enrique Bachi Monteiro e Marco Fernando Bachi Monteiro,
Requerido: Farmácias Droga Raia Drogasil S A
Local do imóvel avaliado: Curitiba - PR
Objetivo da avaliação: O presente documento apresenta o relatório e parecer
técnico de avaliação imobiliária realizado em função de requerimento
apresentado pelos proprietários do imóvel objeto da avaliação, Srs. Carlo
Enrique Bacchi Monteiro e Marco Fernando Bacchi Monteiro, em imóvel situado
no município de Curitiba, Estado do Paraná, conforme dados e especificações
apensados aos documentos oferecidos, com o qual apresentar-se-ão subsídios
visando à tomada de decisão e à revisão de contrato de locação que vige sobre
o imóvel, tendo como locatária a empresa Farmácias RAIA – DROGASIL S.A.
Data: abril de 2014
Período de realização do trabalho: março e abril de 2014
Tipo de Imóvel: comercial, terreno mais edificações e benfeitorias
95
Metodologias utilizadas: Método comparativo de dados de mercado, com
análise estatística inferencial e por fatores, método evolutivo e método da renda,
baseado em valores de locatícios.
Resultados:
1- Conclusão de novos valores a serem negociados para locação do imóvel, em
proposta de negociação em âmbito administrativo, alterando-se do valor
atual de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) para novos valores obtidos,
conforme demonstrado no quadro abaixo, contemplando hipótese de novos
valores para locação admitindo-se agregação de valores intangíveis, tendo
em vista as características do imóvel avaliado e a região na qual ele se
localiza;
DESCRIÇÃO
VALOR SEM CONSIDERAÇAO
DE VALORES INTANGÍVEIS
VALOR COM CONSIDERAÇÃO DE VALORES
INTANGÍVEIS
Imóvel avaliando – 245m², 15 vagas de garagem (Valor do
Aluguel) R$ 6.981,03 7.679,13
Valor do m² R$ 28,49 31,34
Variação para - R$ 6.516,18 7.167,80
Variação para + R$ 7.447,54 8.192,29
Percentual variação 6,67% 6,67%
Quantidade de Amostras 26 26
3 – Quantidade mínima de dados 26>4*(5+1) 26>4*(5+1)
5 – Extrapolação
Houve, admitida uma. Teste t (1
regressor)
Houve, admitida uma. Teste t (1
regressor)
Amplitude do intervalo 6,669879% 6,669879%
4.4. – LAUDO DE PERÍCIA JUDICIAL REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM INDENIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES REALIZADAS NO IMÓVEL
Requerente: Investiterras Ltda.
Requerido: Jose Fernando Braz
Local do imóvel avaliado: Fazenda Rio Grande - PR
96
Objetivo da avaliação: A presente avaliação objetiva obter valores incidentes
sobre imóvel objeto de ação de reintegração de posse, relativo imóvel, localizado
à rua Islândia, 736 no Munícipio de Fazenda Rio Grande, Estado do Paraná.
Conforme decisão sentencial, o terreno deverá ser devolvido ao
requerente, tendo em vista a inadimplência do requerido. Entretanto, o
requerente devera indenizar o requerido em face das edificações e benfeitorias
realizadas no imóvel, assim como o requerido, deverá indenizar o requerente
pelo valor a título de locação do bem que ora tem a posse e propriedade
reintegrada.
Assim, para atender as demandas periciais, foram requeridos determinar
os seguintes valores para fins de compensação e decisão:
- valor do terreno atual, sem benfeitorias
- valores das edificações – 2 (duas) edificações construídas em datas e
período diferentes;
- valores das benfeitorias existentes na área e nas edificações;
- valores relativos à locação dos imóveis, de acordo com suas respectivas
datas de instalação e disponibilização para uso;
- valores para regularização das verbas pertinentes à regularização da
averbação das edificações e benfeitorias existentes, vez que estas não
se encontram devidamente regulares.
Data: setembro de 2014
Período de realização do trabalho: em razão da complexidade dos fatos
envolvendo a presente perícia, há mais de um período de trabalhos nela
envolvidos, a saber: a) fevereiro e março de 2013, b) junho e julho de 2013, c)
agosto e setembro de 2014;
Tipo de Imóvel: residencial, terreno mais edificações e benfeitorias
Metodologias utilizadas: Método comparativo de dados de mercado, com
análise estatística descritiva e por fatores, método evolutivo com utilização do
CUB – Custo Unitário Básico e método da renda, baseado em valores de
locatícios.
97
Resultados:
1 - Conclusão sobre valor do terreno – R$ 122.547,60 (cento e vinte e dois mil,
quinhentos e quarenta e sete reais e sessenta centavos)
2 – conclusão sobre valor das benfeitorias – R$ 58.932,20 (cinquenta e oito
mil, novecentos e trinta e dois reais e vinte centavos)
3 – conclusão sobre o valor da locação – R$ 54.272,54 – (cinquenta e quatro
mil, duzentos e setenta e dois reais e cinquenta e quatro centavos)
4 – conclusão sobre o valor da regularização das averbações – R$ 13.000,00
– (treze mil reais)
98
4.5. – LAUDO DE PERÍCIA JUDICIAL REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM INDENIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES REALIZADAS NO IMOVEL
Requerente: Dirlei Godoi Mendes de Bonfim, Noel Pietrazki e Jacir Antônio
Joaquim
Requerido: Rozi Nichele Loteamentos Imobiliários Ltda. e Outros
Local do imóvel avaliado: Fazenda Rio Grande - PR
Objetivo da avaliação: A presente avaliação objetiva obter valores incidentes
sobre imóvel objeto de ação de reintegração de posse, de imóveis pertencentes
aos requerentes, localizado em endereços diversos localizados no Munícipio de
Fazenda Rio Grande, Estado do Paraná.
Conforme decisão sentencial, em face inadimplência de cláusulas
contratuais do requerido, tendo descumprido obrigações constantes do contrato
de compra e venda dos imóveis, os contratos foram anulados e foi determinado,
na perícia, a informação dos valores dos respectivos terrenos e das edificações
e benfeitorias existentes em cada terreno.
Assim, para atender as demandas periciais, foram requeridos determinar
os seguintes valores para fins de compensação e decisão:
- valor do terreno atual, sem benfeitorias
- valores das edificações
- valores das benfeitorias existentes na área e nas edificações;
Data: outubro de 2013
Período de realização do trabalho: em razão da complexidade dos fatos
envolvendo a presente perícia, há mais de um período de trabalhos nela
envolvidos, a saber: a) março de 2012, b) setembro e outubro de 2013
Tipo de Imóvel: residencial, terreno mais edificações e benfeitorias
Metodologias utilizadas: Método comparativo de dados de mercado, método
evolutivo com utilização do CUB – Custo Unitário Básico;
99
Resultados:
1 - Conclusão sobre valor do terreno, edificações e benfeitorias do imóvel da Sra.
Dirlei Godoi Mendes de Bonfim e outro, sendo R$ 100.000,00 ( cem mil reais)
para o terreno e R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) para edificações e benfeitorias
2 – conclusão sobre valor do terreno, edificações e benfeitorias do imóvel do Sr.
Noel Pietrzaki e outro, sendo R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) para o terreno
e R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) para as edificações e benfeitorias;
3 - no que pertine ao imóvel do Sr. Jacir Antônio Bonfim e outro, o avaliador informa
que esteve em visita ao local por diversas oportunidades, em dias e horários
alternados, inclusive em dias de final de semana, buscando realizar a vistoria do
imóvel, sem obter sucesso em qualquer das tentativas de vistoria, acesso e
comunicação com os autores citados nos autos.
A informação que se obteve com vizinhos do imóvel é a de que o imóvel não
pertence mais ao Sr. Jacir Antônio Joaquim e a Nadir Severo Dias Joaquim, e
os novos moradores não aparecem no imóvel há muitos dias, estimando-se há
mais de 60 dias.
Em razão dos fatos citados, a visita, vistoria e avaliação do imóvel resultou
prejudicada, não sendo possível apresentar valor correspondente.
O avaliador, acrescenta ainda que fica à disposição do Juízo para retomar as
atividades visando à avaliação deste imóvel quando, havendo condições para
realização do procedimento, por determinação do Juízo, efetivar o trabalho e
finalizá-lo
100
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A articulação dos conhecimentos adquiridos face à literatura recorrente
na pesquisa documental, versando o estado da arte atual sobre o tema discutido,
com a compilação e sistematização de todas as demais informações auferidas
com a pesquisa empírica e documental oportuniza, concomitantemente, além
dos resultados já declinados, outras relevantes conclusões e recomendações,
dentro dos princípios propostos neste trabalho de conclusão de curso, as quais
a seguir se oferece.
A elaboração do presente trabalho de conclusão de curso firma-se pela
necessidade de se esclarecer, disseminar e compreender os aspectos ligados à
realidade sobre: a um diante da realidade de procedimentos, processos e
alternativas visando à realização de avaliações de imóveis, com fins
diversificados, tanto em âmbito judicial, como extrajudicial, cumprindo-se com os
parâmetros já definidos nas normas ABNT série 14.653, que normatiza
procedimentos para tal; a dois diante da denegação da exclusividade pretendida
pelo CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Engenharia, em
preservar a exclusividade de atuação no mercado de avaliação de imóveis, que
teve pedido recusado pelo Exmo. Sr. Juiz Federal Dr. Marcelo Marcelo Rebello
Pinheiro, nos autos da ação 2007.34.00.010591-0; a três visando contribuir para
informar e disseminar aos diversos públicos-alvo demandantes de
procedimentos de avaliação de imóveis, tais como pessoas físicas, pessoas
jurídicas, advogados, contabilistas, empresários, Juízes, Magistrados, outros
interessados em todos os níveis e esferas jurisdicionais, que há legislação
aprovada e reconhecida, por força de sentença judicial declaratória, proferida em
instancia jurídica federal e superior, que reconhece a habilitação dos corretores
de imóveis para realização de procedimentos de avaliação imobiliária, a
depender, inquestionavelmente, do tipo e das espécies de avaliação pretendida.
A recém-evolução dos debates permeando o assunto, ensejando a
101
discussão e determinação de políticas e posturas éticas e profissionais que dão
suporte à implementação de um desenvolvimento econômico, político e social
sustentável, atendendo, portanto, aos anseios da sociedade, e sua convivência
harmônica, reforça a decisão tomada. Afinal, o mercado de trabalho é e precisa
ser democratizado, e as áreas de atuação tanto para engenheiros, como para
corretores de imóveis, são áreas que correspondem a desempenhos
profissionais que podem ser complementares, apesar de se subsidiarem de
fundamentos e princípios técnicos diferentes e há, como previsto no dispositivo
e sentença declaratória do Magistrado que julgou o caso, razões e espaço para
atuação de ambas as classes profissionais, sem manter o casuísmo de reserva
de mercado como pretendido na ação proposta pelo CONFEA.
O engajamento dos profissionais, sejam eles engenheiros ou corretores
de imóveis, devem visar, na verdade, à melhor prestação de serviço aos
consumidores e, desta forma, promover a heterogeneidade, a eficácia na
prestação de serviços e a excelência das atividades e posturas profissionais,
elementos estes que constituirão a decisão e escolha do consumidor acerca do
profissional que irão optar para atuar em seu favor.
De outra forma, não raro, haverá situações em que a atividade de
avaliação de imóveis poderá, e deverá, demandar o trabalho de ambos
profissionais, engenheiros e corretores de imóveis, de forma simultânea e
conjugada, permitindo atender o cliente em razão de suas diversas
necessidades de avaliação imobiliária. O engenheiro, sob o ponto de vista dos
critérios e especificações técnicas de obra, de material utilizado, de elementos
técnicos construtivos, etc., e o corretor de imóveis na medida em que o
mercado,e suas forças tangíveis e intangíveis, a depender de condições e
variáveis endógenas e exógenas, pode estabelecer valores e valoração
diferenciada para um mesmo imóvel, em momentos e cenários diferentes de
avaliação e negociação.
Acredita o ora pesquisador que a virtuosidade do processo ocorre
102
exatamente quando se torna possível a conjugação de fatos, elementos
constitutivos, cenários, competências conceituais, empíricas e profissionais
diferentes, construindo modelos de avaliação imobiliária mais completos e não
vinculados a conhecimentos específicos que demandam outros esclarecimentos
técnicos não apropriados a uma classe profissional, por mais merecedora de
respeito que seja.
Oportuniza-se e recomenda-se, portanto, à instituição de acordos e
entendimentos, sobretudo capitaneados pelas confederações, associações, de
profissionais envolvidos na matéria, ou adaptação de algumas já existentes, que
possam estar em sintonia com os interesses envolvidos no processo de avaliação
de imóveis, e das pessoas demandantes, visando atender os interesses destes e
criando instrumentos para otimização dos procedimentos de avaliação imobiliária.
A discussão principal, entende o ora autor, dever recair sobre a melhor
prestação de serviço e resultados à sociedade e com igual propósito reitera este
pesquisador que não se propõe a aprofundar e esgotar o assunto neste trabalho, mas
é certo que, pelas exposições colhidas, em ambos os casos garantem-se os
fundamentos básicos que produzem os mesmos resultados.
Conforme o destaque que se apresenta no primeiro capítulo, a
exposição do assunto, discussão do tema e da problemática do problema objeto
da pesquisa – este assunto tem repercussão atual nos debates promovidos junto
às classes profissionais e seus diversos ambientes, traduzidos à opinião pública
por intermédio da mídia e, apesar do esforço, ainda não se constitui em
informação de integral compreensão e conhecimento da sociedade.
As observações apuradas junto aos empresários e funcionários, por
ocasião das visitas realizadas às empresas, as quais também se confirmam por
algumas das respostas dos interrogatórios, ratificam os resultados observados
quanto à melhoria dos procedimentos pessoais e organizacionais decorrentes
da participação dos funcionários e de diretores dessas empresas em ações de
responsabilidade social.
103
Por esta razão, reforça-se o empenho com o trabalho de disseminar o
assunto e seu esclarecimento.
Assim, avalia o pesquisador que, ao apresentar novas pesquisas ao
meio acadêmico e à sociedade em geral, satisfaz compromissos além daqueles
de cunho pessoal, mas colaborando, principalmente, para a construção de uma
sociedade mais justa, mais igualitária, em que o reconhecimento de direitos e
deveres auxiliem na conformação da isonomia profissional, evitando desajustes
sociais e ensejando a elevação da consciência à participação de todos para que
possam também prestar sua contribuição, e com a certeza de que esta é, dentre
outras, uma das maneiras que lhe foram atribuídas pelo Criador para prestar sua
contribuição à sociedade.
104
6 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações.
São Paulo: 1999, PINI.
ALBERTO, Valder Luiz Palombo – Perícia Contábil. São Paulo, Atlas, 1996.
ANDER-EGG, Ezequiel, in: MARCONI, Marina de Andrade e LAKATOS, Eva Maria.
Técnicas de Pesquisa, 2ª Edição, São Paulo, página 19, Editora Atlas – 1999.
BEST, J. W., in: MARCONI, Marina de Andrade e LAKATOS, Eva Maria. Técnicas de
Pesquisa, 2ª Edição, São Paulo, página 19, Editora Atlas, 1999
BONFIM, Edilson Mougenot. Curso de processual penal. São Paulo: Saraiva, 2008
D’AMATO, Mônica; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Imóveis urbanos: avaliação
de aluguéis. São Paulo: Leud, 2ª ed., 2009.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia
científica. São Paulo: Pini, 1998.
FIKER, JOSE. Avaliação de imóveis urbanos, 5ª Edição, São Paulo, Pini, 1997
FIKER, JOSE. Avaliação de imóveis urbanos: manual de redação de laudos; São
Paulo, PINI, 1.989
FIKER, JOSE. Avaliação de Terrenos e imóveis urbanos; São Paulo, PINI, 1985.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. São Paulo: Pini,
2ª ed., 2005. , São Paulo, PINI, 1.989
FIKER, Jose – Manual de Redação de Laudos – 2ª edição, Editora Pini, 2009, São
Paulo - SP
IBAPE-SP. “Engenharia de avaliações”. São Paulo: Pini, 2007.
MAIA NETO, Francisco. A prova pericial no processo civil. Belo Horizonte: Delrey,
2005.,
MANDELBLATT, Milton Jacob. Avaliação de imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 1992.
MONTENEGRO FILHO, Misael. Curso e Direito processual civil, vol 1: teoria geral
do processo e processo de conhecimento – 4 ed. – São Paulo – Atlas, 2007.
MENDONÇA, M.C.; SOLERO, M.; CURI E; AGUIAR, J.B., QUEIROGA, H.S; MAIA,
E.A.; AQUINO, R.; CANÇADO, J.M.N. – Fundamentos de avaliações patrimoniais e
pericias de engenharia, São Paulo, PINI, 199
105
MERCADO IMOBILIARIO E AVALIAÇÃO DE IMOVEIS – IBREP – INSTITUTO
BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL - 5ª ed. Curitiba – Ampla, 2011 –
ISBN 978-85-637614-/8-7
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de engenharia de avaliações. São Paulo: Pini, 4ª
ed., 1997.
NERY JUNIOR, Nelson. Código de Processo civil comentado: e legislação
extravagante. 7 ed. rev. e ampliada – São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2003.
RODRIGUES, Alberto Almada. O Controle, a Perícia, a Investigação, a Vistoria,
a Regulação, a Arbitragem, a Prospecção, os Custos e os Orçamentos no
Campo Profissional do Contador. In Revista Brasileira de Contabilidade, nº 53,
1985.
ROCHA LIMA, J. - Securitização de Portfolios de Base Imobiliária. Boletim Técnico
da Escola Politécnica da USP. São Paulo: EPUSP, 1999.
SANTOS, Moacyr Amaral. Prova Judiciária no Civil e Comercial. 2ª
ed., São Paulo, Max Limonad, 1955.
SANTOS, Antônio Raimundo dos. Metodologia Científica. A Construção do
Conhecimento, 1ª edição, Rio de Janeiro, Editora DP & A, 1999.
SILVA, Edna Lúcia da. Metodologia de pesquisa e elaboração de dissertação –
Edna Lúcia da Silva, Ester Muszkat Menezes, Florianópolis, Laboratório de Ensino a
distância da Universidade Federal de Santa Catarina, 2000
MACANHAN, Vanessa Bawden de Paula. A avaliação de imóveis pelos métodos
econômico-financeiros. Itajubá: UNIFEI, 2002. 99p. (Dissertação de mestrado
apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção da
Universidade Federal de Itajubá).
MACANHAN, Vanessa Bawden de Paula e MONTEVECHI, Jose Arnaldo barra e
PAMPLONA, Edson de Oliveira - Uso do Método da Renda para Avaliação de
Imóveis por Regiões – Uma Aplicação nas Cidades do Rio de Janeiro e São Paulo.
XX ENEGEP, outubro de 2000
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR – 14.653 – Série 1 -2001
obtida em http://ibape-sc.com.br/wp-content/uploads/NBR-14653-1-2001-
Avalia%C3%A7%C3%A3o-de-Bens-Parte-1-Procedimentos-Gerais.pdf
106
CAPITAL ABERTO – ATIVO INTANGIVEL -
http://www.capitalaberto.com.br/boletins/cpc-04-ativo-intangivel/#.VDvfVvldWR0
consultado em 13.10.14 as 11:25 hs.
DALAQUA, Roberto R. Aplicação de métodos combinados de avaliação imobiliária
na elaboração da planta de valores genéricos. 2007. 128f. Dissertação (Mestrado em
Ciências Cartográficas)–Estadual Paulista, Presidente Prudente, 2007.
http://www.sinduscon-
Pr.com.br/principal/home/?sistema=conteudos|conteudo&id_conteudo=394
UBERTI, Marlene Salete – I.T. Avaliações e Pericias – Universidade Federal Rural do
rio de Janeiro – Apostila – disponível em
http://www.ufrrj.br/institutos/it/deng/marlene/downloads/IT188%20Avaliacao%20e%20p
ericias/Apostila%20IT%20188.pdf
