Brito Sergio 2010 Imobiliaria e Turismo Residencial

T U R I S M O

IMOBILIRIA DO LAZER E TURISMO RESIDENCIAL

Ficha Tcnica

Ttulo

ImobIlIrIa do lazer e TurIsmo resIdencIal

Autor

srgIo Palma brITo

Editor

sPI - socIedade PorTuguesa de InovaoconsulTadorIa emPresarIal e FomenTo da Inovao

edIFcIo les Palaces, rua JlIo dInIs, n. 242, 2084050-318 PorTo

Tel: 226 076 400; Fax: 226 099 [email protected]; www.spi.pt

PorTo 2010

Projecto Editorial e Grfico

PrIncPIa edITora, lda.

Impresso

raInho & neves

isbn 978-972-8589-85-1Depsito Legal 318930/10

Produo aPoIada Pelo Programa oPeracIonal de valorIzao do PoTencIal humano e coeso socIal da

ram (rumos), co-FInancIado Pelo esTado PorTugus e Pela unIo euroPeIa, aTravs do Fundo socIal euroPeu.

secreTarIa regIonal do Plano e FInanas do governo regIonal da regIo auTnoma da madeIra (ram)

T U R I S M O

IMOBILIRIA DO LAZER E TURISMO RESIDENCIAL

srgIo Palma brITo

Sociedade Portuguesa de Inovao

Introduo

O presente trabalho exemplo mximo de uma das dificuldades da investigao,

do estudo, do debate e das conversas correntes sobre turismo: a ausncia de definies

rigorosas, conhecidas e aceites sobre os conceitos mais habituais.

No volume sobre sustentabilidade, adoptmos um conceito simples e operacional

de tempo livre, de que o tempo de lazer uma parte varivel. Em portugus, expresses

como casa de frias, segunda residncia, especulao ou imobiliria eram

frequentes em meados do sculo XX. Imobiliria turstica e, depois, imobiliria do

lazer so expresses de meados dos anos 90 que procuram qualificar a referncia oferta

de alojamento turstico, a qual viria a ser designada por turismo residencial.

Por sua vez, a designao de turismo residencial deu lugar a dois conceitos diferentes.

Um desses conceitos figura no plano estratgico nacional de turismo de 2007

como resorts integrados de turismo residencial; definido, sem mencionar a desig-

nao de turismo residencial e a do PENT, pelo Regime Jurdico da Instalao e Fun-

cionamento dos Empreendimentos Tursticos, de Maro de 2008; e adoptado, com ou

sem entusiasmo, pelos promotores de empreendimentos tursticos em propriedade plural,

com destaque para os conjuntos tursticos (resorts).

O segundo conceito o que utilizamos no presente texto: o turismo residencial

existe a partir do momento em que h aquisio, financiada por transferncia de recursos

de um no-residente, de uma unidade de alojamento cuja utilizao pelo proprietrio ou

em explorao turstica est ligada vivncia do tempo livre. No seio da vasta oferta de

turismo residencial, a poltica de turismo ou a iniciativa privada podem criar diferenas

administrativas ou de posicionamento do mercado.

A maior parte da procura e da oferta de turismo residencial est ligada viagem

para estanciar durante o tempo livre em local fora dos permetros urbanos tradicionais.

No ignoramos o turismo residencial em meio urbano e, ainda menos, o seu potencial

de crescimento, mas o seu lugar neste modelo de negcio ainda pequeno. A oferta de

turismo residencial um elemento importante e quase indissocivel da oferta de turismo,

cuja relao com o ambiente e o ordenamento do territrio descrevemos noutro volume

desta coleco. A leitura dos dois volumes quase obrigatria.

A actualidade do turismo residencial e desta oferta de turismo s pode ser com-

preendida no quadro de uma genealogia que se estende por dois milnios e objecto do

Captulo 1. A nossa anlise limita-se ao perodo da Europa da Abundncia, que vai dos

anos 50 do sculo XX crise de 2008-2009, j na Europa da Dvida. O Captulo 2

6 ImobIlIrIa do lazer e TurIsmo resIdencIal

dedicado ao modelo do turismo residencial e ao seu enquadramento nos instrumentos de

gesto do territrio, loteamentos e edificao urbanos na legislao sobre empreendimen-

tos tursticos. O Captulo 3 descreve a ocorrncia do modelo no Algarve e o Captulo 4

no resto do Pas, terminando com uma nota sobre o turismo residencial no estrangeiro.

A redaco deste texto coincide com o que parece ser a transio entre dois pero-

dos da histria do viajar na Europa. Em relao aos dois perodos anteriores, a diferena

no reside na tecnologia de transporte (comboio inicialmente, avio/automvel depois),

mas num profundo ajustamento da sociedade e da economia no seguimento da Europa

da Dvida. Em Portugal, o turismo residencial do futuro depende sobretudo da nossa ca-

pacidade para identificarmos a procura deste novo perodo e para valorizarmos as novas

modalidades de oferta que ela exige. Isto implica revermos como no terreno se formou a

oferta de turismo ao longo das ltimas dezenas de anos.

Captulo 1

GENEALOGIA da OFERTA de TURISMO para

ESTANCIAR durante a VIAGEM para VIVER o

TEMPO LIVRE

S U M R I O

A genealogia da oferta do turismo e do turismo residencial remonta a Roma, com a villa, para viver tanto o culto do lazer como o do prazer mais desbra-gado, tendo-se concentrado na baa de Npoles e na urbe de Bias, o qual foi fruto exclusivo desta funo.

No Renascimento, reaparece a villa, no campo, para a vivncia do prazer, j no reservada apenas aos privilegiados da realeza, aos nobres e aos clrigos, mas obra da burguesia, que cria a urbe.

Entre o sculo XVIII e o surgimento do caminho-de-ferro, a nova dimenso da procura exige a criao de estncias (de termas, praia e bom clima) onde surgem as primeiras promoes da imobiliria do lazer.

O caminho-de-ferro e o barco a vapor exigem uma concentrao urbana na origem e uma oferta de instalaes e servios crescentemente organiza-dos nos destinos.

Os captulos seguintes ocupam-se do perodo que vai de meados dos anos 50 do sculo XX crise de 2008-2009.

ImobIlIrIa do lazer e TurIsmo resIdencIal8

De ROMA ao CAMINHO-de-FERRO

De Roma Renascena

Em Roma, a villa um edifcio localizado no campo e utilizado pelo seu proprietrio

para lazer e descanso. Inicialmente ligada agricultura, a partir de finais do sculo I a. C.

a villa passa a ser utilizada apenas para o otium ou para a pura vivncia do prazer (Acker-

mann, 1995, p. 9). Esta transformao permite que a villa seja edificada no lugar escolhido

pelo seu proprietrio, de acordo com as exigncias da nova utilizao que passa a ter.

Na tipologia da vila romana, para alm da villa no campo, encontramos um

modelo prximo do actual:

A villa suburbana, um retiro perto da cidade;

A villa martima, tambm sem funes agrcolas e construda beira-mar,

podendo estender-se pelo mar;

A mesma villa pode ser utilizada como residncia suburbana e lugar de vi-

legiatura;

Vrias villae tm o mesmo proprietrio (Baldson, 2002, pp. 194, 196).

O primeiro espao de concentrao da vilegiatura (DArms, 1981, p. 94) surge

quando Between 100 B.C. and 100 A.D. the appearence of the Bay of Naples was trans-

formed.[] Instead of scrub there were handsome stone-built villas, set in what seemed

an woodland of green trees (Baldson, 2002, p. 203). A deslocao facilitada: Rich

Roman proprietors and occasional sojourners enjoyed vastly improved communications

between Rome and the Campanian coast after Flavianic and Trajanic efforts on the great

roadways (DArms, 2003, p. 155). Diferente das cidades vizinhas, com origem na colo-

nizao grega e em instituies locais, Bias figured nowhere in early Roman history;

[] Baiae is already famous as a city of hot sulphur baths and seaside allurements, ca-

tering alike, as Strabo later observed, to the aliments of the sick and the pleasures of the

sound. Thus no Roman municipium but rather a collection of villas set around and

above a glittering bay, Baiae was Romes first resort (DArms, 2003, p. 52).

Bias e a baa de Npoles so o cenrio da concentrao da villa localizada sobre

o mar ou perto da costa. Em muitas zonas do imprio, o litoral cenrio para uma vivn-

genealogIa da oFerTa de TurIsmo Para esTancIar duranTe a vIagem Para vIver o TemPo lIvre 9

cia da vilegiatura, diferente da oferecida pela villa em espao rural. Lembramos que la

villegiature aristocratique slargit la classe moyenne, sinon la plebe (Andr, 1993,

p. 55) e lhtellerie, qui relve de linitiative prive, et qui reoit surtout la clientle

populaire et allogne, est soumise, comme les bains, une rglementation et une stricte

surveillance.

A queda do Imprio Romano do Ocidente provoca o desaparecimento de toda esta

estrutura urbana, econmica e social. A villa renasce no sculo XIV, mas a vivncia do

tempo livre no litoral s volta a ter lugar na segunda metade do sculo XVIII.

Da Renascena ao Incio do Sculo XVIII

Sculo XIV a villa em Florena

Em meados do sculo XIV, Florence was a paradigm of the change from the

countryside of the feudal fortress to that of the villa (Ackermann, 1995, p. 64): there

was no ordinary or great citizen who had not built or was not in the process of building

in the country a grand and rich estate with an expensive layout and handsome buildings,

and much better that in town1.

A villa descrita por Leone Battista Alberti as per semplice diletto, conceived

primarly as a retreat (though some cultivation may be pursued as part of the diletto), and

dependant for its construction and maintenance on surplus capital normally earned in

urban centers (Ackermann, 1995, p. 15). Leone Battista Alberti2 descreve a polarizao

das casas de campo, embrio de algumas estncias: A Country House ought to stand in

such a Place as may lie most covenient for the Owners House in Town []. It ought not

therefore to lie far from the City, and the Way to go to it should be both good and clear,

so as he may go it either in Summer or in Winter, either in a Coach, or on Foot, and if

possible by Water. [] Neither should a Country House stand in a remote, desert, mean

Corner, distant from a reasonable Neighbourhood; but in a Situation where you may

have People to converse with, drawn to the same Place by the Fruitfulness of the soil, the

Pleasantness of the Air, the Plentifulness of the Country, the Sweetness of the Fields, and

the Security of the Neighbourhood (V-XIV).

O prazer assumido: The later Renaissance writers represent villa life only as a

restorative relief from the evils, restrictions and responsibilities of the city, and a chance

to hunt, play games and perform a little healthy and productive work. They seem not to

seek opportunities for self-improvement (Ackermann, 1995, p. 108).


As Quintas de Recreio em Portugal

A partir do sculo XVI, a arte das quintas de recreio adquire grande incremento em

Portugal, mas no sculo XVII uma nova vaga de quintas surge a atestar a continuidade e

desenvolvimento em Portugal de uma arte que, nos dois sculos precedentes, transformara algu-

mas villae italianas em fulgurantes manifestaes de criao artstica segundo Ildio de Arajo3.

Em meados do sculo XVI, passado o Mosteiro dos Jernimos, Damio de Gis

escreve que daqui at primeira extremidade de Lisboa corre a distncia de trs mil

passos. Por todo este percurso so dignas de ver-se muitas construes de quintas subur-

banas, de admirvel elegncia e aprazimento. Mais adiante acrescenta que as quintas e

as casas de campo, nas redondezas, vo alm de seiscentos4. Em 1687, Domenico Laffi

menciona o grande palcio de Alcntara, onde, de vez em quando, vo gozar a frescura

do Vero aqueles Reinantes e toda esta costa at entrada na velha cidade de Lisboa

continuamente ornada com soberbos edifcios, a que os portugueses chamam quintas5.

Embrio de Futuras Estncias

Sobre Lisboa, Damio de Gis escreve: Quanto salubridade de Lisboa e bran-

dura do clima, devo dizer que so tais a sua amenidade e suavidade que quase se no

sente, atravs do ano, nem calor nem frio em excesso. Por isso acontece que para Lisboa

emigram muitos estrangeiros, vindos de naes e de regies afastadas, atrados pela bon-

dade do clima, e, deixando o seu torro natal e os cuidados da ptria, aqui se estabelecem

e aqui vivem toda a vida (ob. cit., p. 65).

Fora de Lisboa, nascidas da itinerncia da corte, h residncias rgias que vo ser

espao de vilegiatura e desempenhar um papel relevante: Sintra, Almeirim e Salvaterra de

Magos. Para Damio de Gis, Sintra dotada de admirvel amenidade pelo stio e pela sua

suavidade do clima, enobrecida com um grandioso e magnfico palcio dos Reis de Portugal.

Em 1608, Lus Mendes de Vasconcelos6 faz o filsofo dizer: E assim neste circuito de Sintra

est tudo o que para recreao se pode desejar, em tanta perfeio, que excede ao entendimento

humano, no lhe faltando tambm particulares quintas deleitosas, e frescas, e todo o caminho at

Lisboa, que de cinco lguas, ou se venha por Oeiras, ou por Benfica, est povoado delas, e de

lugares, de sorte que todo uma contnua recreao. Sobre Almeirim, o soldado que lembra

a formosura de Almeirim de Inverno, bem como a facilidade com que a estas partes se

vai, em bergantins pelo rio, com os Paos e lugar de Salvaterra, que oferecem agradvel

repouso a Sua Alteza e aos que o acompanham. No reinado de D. Sebastio, a corte visita

amide Almeirim, e Verssimo Serro7 refere a rgia Almeirim, Sintra de Inverno da corte.

Domenico Laffi menciona Almeirim e Salvaterra, delcia dos reis de Portugal.


Do Incio do Sculo XVIII ao Caminho-de-Ferro

As Estncias

Estncia designa a integrao orgnica e funcional de instalaes e servios

para a vivncia do tempo livre, num espao organizado para esse efeito e destinado a uma

procura crescente cuja escala e cujos desejos ultrapassam a disperso/polarizao das

vilas em espao rural. Esta estncia desde o incio obra de promotores, como o caso

de Bath no incio do sculo XVIII. A tm lugar as primeiras promoes da imobiliria do

lazer e a interveno de exploradores e animadores. Estes ltimos so personificados

pelo beau Richard Nash, criador do happening social de Bath (Goldsmith, 1762), uma

alternativa quase radical prtica teraputica que comea por caracterizar as estncias.

A estncia no teria sido possvel sem the improvements in transport, the provi-

sions of more horses, an expanding coach industry, and the turnpike mania of 1751 to 1773.

[] Commercial transport, the public coach and wagon services, also proliferated, although

some of this was only seasonal, expressly for the holiday trade (Hembry, 1990, p. 305).

Caso diferente o da estncia que resulta da mera justaposio de palcios, quin-

tas e casas, de que Sintra exemplo. Segundo um testemunho, j na viragem dos sculos

XVIII-XIX, h apenas belas e frondosas quintas, nada mais. [] Aqui no vale a pena

sequer pensar em espectculos, bailes ou concertos, em todos os pequenos prazeres que

a mais pequena das estncias termais alem tem para oferecer. Cada um procura, melhor

ou pior, divertir-se sua maneira (Link, 2007, p.150). Neste caso, no h massa crtica

de visitantes, estruturao de espaos sociais e hapenning organizado.

As estncias podem ser classificadas segundo a maneira como combinam as exign-

cias da prtica teraputica, prpria dos health resorts, com o ritual, quando no a excentrici-

dade, da vida mundana, no que so, de facto, pleasure resorts. A simples estadia para viver

os prazeres da vida enfrenta resistncias sociais e culturais, sendo a prtica teraputica ou o

health resort um libi que torna socialmente aceite o facto de se estanciar por prazer.

As estncias podem ainda ser classificadas segundo o princpio teraputico que

est na sua origem: as termas, a praia ou o clima.

Estncia Termal

Na Inglaterra do incio do sculo XVIII, land speculators and builders, physicians

and others took the new opportunities for capital investment, not only in spa buildings and


the growing trade in mineral waters but in leisure industry, to serve the transport and ac-

commodation needs of the visitors and to provide commercialised diversions to fill their

ample free time (Hembry, 1990, p. 303). Nestas estncias, a teraputica laica e integra

os prazeres da vida: health resorts were largely transmuted into pleasure grounds [].

Spas provided a novel kind of rural public life with varied social intercourse, a welcome

alternative to the boring limitations of the country house (idem, ibidem). A estncia

termal de Bath o primeiro espao urbano objecto de uma conscious, highly artificial

transformation, as much of a change as Swindon or Dagenham underwent in their respec-

tive phases of our modern industrial age (Little, 1947, p. 61), ou, por outras palavras,

espao pioneiro da urbanizao e do urbanismo tursticos.

A localizao da estncia termal depende da fonte que est na sua origem. Na

maior parte dos casos, est arredada ou distante de centros urbanos. A frequncia deste

tipo de estncia exige investimento em balnerios, fontanrios, alojamento e espaos

sociais. Na maior parte dos casos, um espao formal, de que os parques termais so

exemplo.

Estncia de Praia

Ainda em Inglaterra, a partir de meados do sculo XVIII, mais de 1300 anos

aps a destruio das villae maritimae do Imprio Romano, nasce a estadia balnear de

praia, segundo o modelo da vilegiatura nas termas do interior (Corbin, 1988, p. 287).

Brighton o cone da nova vilegiatura, por a se ter instalado o primeiro mdico que

recomendou a teraputica martima e por o prncipe regente (o futuro rei Jorge IV)

ali estanciar durante mais de 40 anos seguidos. Brighton passou a ser, segundo Alain

Corbin, un lieu de villgiature et de plaisirs dont la libert, la gait contrasteront

longtemps avec le style un peu compass de Windsor. Por essa altura, Blackpool fre-

quentada por apenas algumas centenas de veraneantes das classes altas de Lancashire

e Yorkshire (Walton, 1998, p. 2). Contrariamente s termas, a natureza faz da praia um

espao popular, com o futebol, que se joga de p descalo com bola de trapos no ter-

reiro disponvel: Les habitants de Bayonne, rejoints certains jours par les vilageois

du Pays Basque, avaient depuis longtemps lhabitude de venir sbrouer lt dans

les vagues, au milieu des rochers de Biarritz (Corbin, 1988, p. 297). Reconhecida

esta dimenso popular, il convient donc de soigneusement distinguer ces lieux []

et lquipement rationnel des plages destines un public distingu, aux mois soi-

gneusement guids, contrls et magnifis, au centre dun fastueux thatre de pierre, de

verdure et de sable, ou, por outras palavras, estncias promovidas e animadas segundo

o modelo de Bath.


Estncia Climatrica

Na estncia climatrica, o clima e o ar puro so apresentados como fonte de sade.

Este tipo de estncia tem o reconhecimento mdico e passa a ser frequentado para pre-

veno ou cura da tuberculose. Muitas estncias climatricas de sade coincidem com

estncias termais e de praia. Funo teraputica parte, a estncia climatrica anuncia

a influncia do clima no sucesso dos destinos da viagem para estanciar durante o tempo

livre. O discurso sobre sol e praia quase faz esquecer a importncia do clima ameno

para a promoo do turismo residencial.

Mediterrneo, Espao da Diferenciao Social

A distncia e a dificuldade de acesso fazem com que o Mediterrneo comece a ser

o espao de diferenciao social da viagem de estadia. A partir de meados do sculo XVIII,

many delicate people of rank and fortune had been in habit of wintering in Mediterranean

France. It was the climate which was the principal attraction; the winters there were warm and

the air was thought to be extremely healthy. [] So by the 1780s Mediterranean France was

firmly established as a favourite winter retreat for wealthy Englismen (Travis, 1993, p. 27).

No final do sculo XVIII8, Nice parece ser o nico local de estadia. J existe o

Hotel de York (o nico mencionado no guia), mas la terrasse le long de la mer ainda

no a futura Promenade des Anglais. As ruas da cidade velha so estreitas e sujas, e

nos arrabaldes que se alojam os estrangeiros que passam o Inverno em Nice. A afluncia

destes estrangeiros tait prodigieuse avant la rvolution; elle a totalement cess pendant;

mais sans doute la paix y fera accourir de nouveau les malades de tous les pays. A tem-

peratura do Inverno em Nice semelhante do ms de Maio em Inglaterra, e lair y est

si serein, quon ne voit pendant des mois entiers, que le plus beau ciel azur sans nuages.

Quando o comboio est a chegar ao Sul de Frana, so sete as stations hivernales de

Provence: Hyres, Cannes, Antibes, Nice, Villefranche, Monaco e Menton (James, 1867, p. 509).

Campo, Praias e Termas de Portugal

Durante a primeira metade do sculo XVIII, h pequenos sinais de Lisboa poder vir

a ser um health resort da Europa, pelo clima e pela fcil ligao martima a Inglaterra. Henry

Fielding o mais conhecido dos seus visitantes, que nunca atingem um nmero significativo.

Sem a Inquisio, nem o Terramoto de 1755, e sem todas as perturbaes polticas que se lhes

seguiram at meados do sculo XIX, talvez Lisboa tivesse desempenhado o papel que coube

a Nice, de acesso bem mais difcil a partir de Inglaterra. Durante esse perodo, Sintra conhece


uma evoluo que a marca para o futuro e Salvaterra de Magos a estncia de Inverno, para

onde a Corte se desloca durante a poca da caa. No reinado de D. Jos I, a pera de Salva-

terra marca o ponto alto desta efmera estncia cuja memria se perdeu nos tempos.

Nas proximidades de Lisboa, Junqueira, Pedrouos e Pao dArcos (Brito, 2003)

sucedem-se-lhe como praias da boa sociedade da capital. A frequncia balnear de Cascais

anterior a 1870, pois a ligao a Oeiras (1864) e a Sintra (1868) tornam-na acessvel a

residentes de Lisboa e a veraneantes de Sintra. A partir de 1870, a estadia estival em Sintra

seguida pela balnear da Corte em Cascais. O patrocnio real atrai nobres e burgueses, que

a comeam a edificar as suas casas, mais ou menos apalaadas. De visita a Cascais, no final

da dcada de 70, a princesa Rattazzi confirma que de bom-tom ir l passar um ms ou

seis semanas por ocasio da permanncia da famlia real, mas uma terra onde tudo est

ainda por fazer, seria necessrio um especulador francs para tirar partido desse deserto9.

Em 1865, o balano de Vilhena Barbosa10 d-nos o ponto zero do termalismo em

Portugal: os banhos termais que se vem por todo o reino, exceptuando apenas os das

Caldas da Rainha, do solene testemunho no s do nosso atraso, mas tambm, e ainda

pior, da relutncia com que vamos marchando no caminho trilhado pelas naes mais

adiantadas e faz pena, e deve-nos causar vergonha, ver as excelentes caldas do Gers

ou uma lstima ver os banhos das caldas de Vizela. Nas Caldas das Taipas, no meio

de todas essas belezas naturais ergue-se, obra dos homens, o pobre e mesquinho edifcio

dos banhos termais, mas, comparado com os do Gers ou de Vizela, poderemos, em

boa conscincia, dar-lhe o epteto de sumptuoso.

Este panorama s se altera a partir do ltimo quartel do sculo XIX.

Do CAMINHO-de-FERRO SEGUNDA GUERRA MUNDIAL

Praias dos Mares do Norte, Termas e outras Estncias do Continente

Procura Crescente e Nova Escala da Urbanizao e do Urbanismo Tursticos

H um momento a partir do qual se conjugam as influncias de quatro factores:


A economia cria o rendimento disponvel que torna a viagem acessvel a cada

vez mais gente;

A sociedade cria os novos tempos de lazer da Revoluo Industrial: a viagem de um

dia, o fim-de-semana e as estadias curtas, as frias estivais e, para o vrtice alargado

da pirmide social, a longa estadia de Inverno ou a emigrao para viver a velhice;

A urbanizao da populao cria a concentrao da nova escala da procura, a

que a rentabilizao do comboio obriga;

O comboio implica mais gente a viajar e transporta mais gente dos destinos da

viagem, o que d uma nova expresso urbanizao e ao urbanismo turstico

que tiveram incio em Bath quase dois sculos antes.

Da mesma maneira que, nas cidades, se comeam a edificar os primeiros grandes

hotis, a urbanizao e o urbanismo tursticos formam-se a partir de algumas estaes

de comboio.

Um Panorama das Novas Estncias

A frequncia das praias muda. Em 1841, o comboio chega a Brighton, e Corbin

afirma que la plage moderne est ne uma praia abandonada pela realeza (a rainha

Vitria vive estadias recatadas na ilha de Wight) e pela elite. A partir de 1870, Blackpool

cresce com a procura das classes mdias baixas. Napoleo II contribui para o esplendor

de Biarritz e a elite de Espanha segue os seus monarcas, que veraneiam em San Sebastian.

As estncias termais renascem por toda a Europa e fazem concorrncia s da Inglaterra, j

abandonadas a favor das praias. A Sua o playground da Europa, e comea a prtica

dos desportos de Inverno. No interior do continente europeu, na proximidade das grandes

urbes, h lugares onde estanciam os que no podem aceder grande viagem at praia ou

s termas da moda. Entre estes est a classe operria, quase sempre limitada deslocao

dominical ao campo mas j a ganhar dias de frias, os quais culminam, pouco antes da

Segunda Guerra Mundial, nas frias pagas.

A Formao da Cte dAzur

A Afirmao da Diferenciao Social

O comboio, a riqueza crescente e a emulao social do origem primeira concen-

trao integrada de estncias, a Cte dAzur. H a aristocracia: ce pays ravissant et tide,


cest aussi lhopital du monde et le cimetire fleuri de lEurope aristocrate (Maupassant,

1979, p. 48). No Mediterrneo, vemos que o apex of the British social pyramid was

to be found [] as regular visitors coming to a home from home, mas a prosperidade

britnica e o comboio alargam esse privilgio s middle classes e aos lower riches of

the middle classes (Pemble, 1897, p. 2).

A estadia no est limitada a vivendas e pode ter lugar em hotis ou apartamentos

(Sparks, 1879, p. 153): Villas are best suited for people with large means, with large

families, and with some experience of foreign life. To those who come abroad for the

first time, and who are, as in rule with English travellers, almost entirely ignorant of the

language for speaking purposes, villas are not recommended; flats containing three or

four living rooms, with a small kitchen and a servants room, can sometimes be taken.

esta objectividade na avaliao das diversas modalidades de alojamento que falta

integrao da variedade da oferta de turismo pela poltica e pela administrao do turismo.

A Urbanizao Turstica do Comboio

A formao da Cte dAzur ilustra o modelo de urbanizao turstica que resulta

do acesso por comboio: na proximidade das estaes, formam-se as estncias, aonde, a p

ou em transporte de traco animal, chegam os viajantes. As primeiras estncias resultam

da expanso de ncleos urbanos existentes. Com o tempo, a promoo de estncias a

partir de um terreno vago e fora dos permetros urbanos (em linguagem da actualidade)

pode levar criao de novas estaes ferrovirias.

Em praias at ento desertas, outros actores entram em cena: Lre des spcula-

teurs ils sont dj appels ainsi ou si lon prfre des promoteurs immobiliers, com-

mence ds la premire dcennie du Second Empire11. Il ne sagit plus de utiliser une plage

dj frquente par des baigneurs ou villgiaturistes, mais de crer de toutes pices une

station balnaire. Par le fait mme, on est en prsence de vritables oprations financires

misant sur le dveloppement dune socite, ou plutt dune minorit aise, accordant une

place croissante aux loisirs estivaux (Dsert, 1983, p. 23).

Ao longo da nova estrada entre Saint Raphael e Saint Tropez, so promovidas estn-

cias: Au milieu du bois de sapins qui descend jusqu la mer souvrent, dans tous les sens,

de larges chemins. Pas une maison, rien que le trac des rues traversant des arbres. Voici

des places, les carrefours, les boulevards. Leurs noms sont mme inscrits sur des plaques

de mtal : boulevard Ruysdael, boulevard Rubens, boulevard Van Dyck, boulevard Claude

Lorrain. On se demande pourquoi tous ces peintres? Ah! pourquoi ? Cest que la Socit

sest dit, comme Dieu lui-mme avant dallumer le soleil: ceci sera une station dartistes!

[] On lit de place en place : Lot achet par M. Carolus Duran; lot de M. Clairin; lot de


Mlle Croizette, etc. [] Rien de plus drle que cette spculation furieuse qui aboutit

des faillites formidables. Quiconque a gagn dix mille francs sur un champ achte pour

dix milions de terrains vingt sous le mtre pour les revendre vingt francs. On trace

les boulevards, on amne leau, on prpare lusine gaz, on attend lamateur. Lamateur

ne vient pas, mais la dbcle (Maupassant, 1979, p. 111).

No final do sculo XVIII (Ligeard, 1988, p. 106), Cannes tem trs ruas habitadas

por pescadores e marinheiros; em 1887, par un accroissement rapide qui porte vingt

mille lt, et prs du double en hiver, le chiffre de ses habitants, Cannes se disperse

sur un vaste primtre sans cesse grandissant (p.108). quando Guy de Maupassant

escreve: Des princes, des princes, partout des princes! Ceux qui aiment les princes sont

heureux. [] Dans notre pays dmocratique, Cannes est devenue la ville des titres.[]

On se runit Cannes parce quon aime les Altesses Impriales et Royales.

Estncias em Portugal

Praias de Lisboa

A Companhia do Monte Estoril criada por Carlos Anjos e pelo segundo conde

de Moser no contexto da ligao ferroviria entre Cascais e Pedrouos (1889), antes da

extenso a Lisboa. A companhia promove a urbanizao do Monte Estoril, pretende a

fundao de uma estncia de Vero que deveria reunir os atractivos usados nas outras praias

do estrangeiro e urbaniza a nova rea residencial com meios prprios (sendo responsveis

pelo fornecimento de gua e gs e pela conservao de quase todas as ruas)12. O Monte Estoril

vai conhecer ento cerca de 15 anos de glria, a que no estranha a legalizao do

jogo entre 1890 e 1902. Os planos da sociedade incluem o Splendid Hotel, a construir

sobre o mar para emparelhar com os melhores do estrangeiro e oferecer aos viandantes

tanto bem-estar como as melhores hospedarias da Europa; no entanto, como tantas vezes

acontece em tantas urbanizaes, a construo de um hotel faz parte do programa mas

acaba por nunca acontecer. No , porm, este projecto falhado que impede a construo

de outros hotis no Monte Estoril.

O empreendimento pioneiro, como o so as crticas. Ramalho Ortigo tem o

mrito da prosa: O Monte Estoril por exemplo um aflitivo manicmio de prdios, onde

cada casa manifesta a sua especial mania. Uma julga-se chinesa, outra sua, outra gtica,

outra normanda [...] rarssimos naquele horto psiquitrico os prdios com o aspecto estru-

tural e decorativo de serem aquilo que todos aqueles teriam restrita obrigao de parecer


singelos, confortveis, risonhas habitaes de honestos burgueses de Lisboa que a vo

no Vero tomar os banhos de mar com a sua famlia.

Diferente a urbanizao de So Joo do Estoril, um nome administrativo que, em

1890, a Cmara Municipal de Cascais d aos terrenos junto ao Forte da Cadaveira at ao

stio da Poa, onde j h algumas construes urbanas. A partir do aproveitamento termal

dos Banhos da Poa, a urbanizao de So Joo do Estoril promovida pela sociedade

de Florinda Leal e Lus Filipe da Matta e por proprietrios de lotes. H vrios casos de

investidores em casas destinadas ao arrendamento durante a poca balnear.

Praias do Porto

A norte, a estncia da Granja distingue-se pelos seus tom social, promoo e fun-

cionamento. O promotor Fructuoso Ayres, que decide fazer das suas propriedades uma

linda praia de banhos, tendo como coluna vertebral a linha frrea e impe o seu plano de

organizao do espao. Onde antes no havia uma s casa13. Ramalho Ortigo descreve

a Granja de meados dos anos 70 do sculo XIX: uma povoao diamante, uma estao

bijou, uma praia de algibeira. [] As primeiras construes foram edificadas depois da

inaugurao da via-frrea por um proprietrio da vizinhana, o Sr. Jos Frutuoso Aires

de Gouveia. [...] Como no h no lugar populao indgena, a Granja perten-ce exclusi-

vamente aos banhistas. [...] Os banhistas poderiam mandar mur-la e pr-lhe uma grade

de ferro com o seu guarda porto que anunciasse os viajantes ou aceitasse os seus bilhetes

de visita nos casos em que a populao no quisesse receber. [...] Na Granja os banhistas,

no somente os habitantes, em grande parte proprietrios das casas, so ao mesmo tempo

os donos da povoao, e representam nela a Cmara Municipal, o exrcito, a polcia, o

escrivo da fazenda e a repartio das obras pblicas. As despesas gerais, o clube, a fonte,

a igreja, o mercado, a rua, so mantidas pela comunidade, que se cotiza para esse fim.

Notvel exemplo do princpio a descentralizao na sua mais larga escala.

Estncias Termais

A Empresa das guas de Vidago formada em 1870. Em 1874, o Grande Hotel

abre ao pblico e D. Lus balneia-se em Vidago entre 1875 e 1877. Segundo Pinho Leal,

a pequena distncia do Grande Hotel [...] est o Pequeno Hotel e a casa para banhos

com 7 banheiras e um compartimento para duches, banhos de chuva etc.. O Palace

Hotel de Vidago abre em 1910. Nas Pedras Salgadas, ainda segundo Pinho Leal, o es-

tabelecimento tem casas para banhos, e em separado, porm prximas, tem duas casas

para habitao dos doentes, com boas acomodaes, asseadas e decentes. Verssimo


Serro afirma dever-se iniciativa privada ligar a estao da Rgua a Chaves, com

passagem por Vila Real, Vila Pouca de Aguiar, Pedras Salgadas e Vidago. O conjunto

termal de Vidago e Pedras Salgadas dos mais antigos e mais importantes do Pas.

Em 1881, a Cmara Municipal de So Pedro do Sul procede construo do novo

estabelecimento termal, que concludo em 1886. Em 1881, o Primeiro de Janeiro ainda

denuncia os proprietrios de casas que so verdadeiros pardieiros, na maior hediondez.

Em 1882 fundado o primeiro hotel, o Hotel Ribeiro, e outros se seguem a este, e em

1909 j h mais sete hotis e algumas casas de hspedes, mas h ainda casas para

alugar, sem compromisso de alimentao, mas com moblia e roupas.

Em 1888, organizou-se a Companhia do Grande Hotel das Caldas da Felgueira,

dotando a Estncia com importantes melhoramentos, entre os quais figura, como princi-

pal, a construo do seu Grande Hotel, modelo de comodidade e conforto, no gnero.

Estas duas companhias so, porm, independentes na sua aco, destinando-se a primeira

explorao termal e a segunda do hotel e suas dependncias.

Em Entre-os-Rios, em 1902 iniciou-se, ao lado das termas romanas, a construo

do novo estabelecimento termal, que foi inaugurado em 1906, inaugurando-se tambm

no mesmo ano (embora ento ainda no concludo) o Grande Hotel, hoje de todo acabado

e em activo servio.

A explorao das termas da Curia data dos primeiros anos do sculo XX; os dois

hotis so construdos nos anos 20 e o parque ocupa 14 hectares.

Mais a sul, a situao diferente. Em 1890, nas Caldas de Monchique, as classes

pobres que ali concorrem encontram j alguma comodidade, mas para as classes mais

abastadas no h por enquanto as imprescindveis comodidades de todo o gnero.

Um Caso Parte: a Estao Martima, Climtica, Thermal e Sportiva do Estoril

Um quarto de sculo depois da promoo do Monte Estoril, em 1914, anunciada a Estao Martima, Climtica, Thermal e Sportiva do Estoril. H factos que anunciam desenvolvimentos futuros:

Em Abril de 1914, o ministro das Finanas Toms Cabreira apre-senta ao Parlamento uma proposta de lei destinada a facilitar a construo de hotis. possvel sugerir que a proposta de lei foi elaborada para servir o empreendimento do Estoril e que a segurana e dinamismo que o pro-

C A S O D E E S T U D O


A Definio Legal dos Destinos Tursticos pelo Estado

Em 1917, uma comunicao ao I Congresso Hoteleiro descreve o excesso de con-

corrncia e de oferta: Existem hoje em Portugal, em via de explorao, cerca de 150

estaes de praias, termas e montanhas; a grande maioria das quais vive sem oferecer

condies higinicas, nem recursos de hospedagem ou tratamento, sem recreios, nem

viao em termos, e que no podero em tempo algum atingir maior desenvolvimento.

Contudo tais estncias fazem uma terrvel concorrncia, impedindo o desenvolvimento

das que tm elementos para aspirar a um largo futuro.

Outra comunicao defende a necessidade de restringir a concesso de guas

minero-medicinais, porque preciso, para que os nossos estabelecimentos termais se

desenvolvam convenientemente e para que o Estado possa, conscienciosamente, exigir

sacrifcios das estncias minerais, que se promulgue uma legislao que francamente os

proteja e defenda contra novos concorrentes.

Quando o Governo define legalmente as estncias de 1921 e as zonas de turismo

de 1936, est a restringir o nmero dos destinos tursticos (em linguagem actual) nos

quais possvel criar rgos locais de turismo.

jecto veicula tm como base a certeza desta colaborao poltica. tambm evidente que a apresentao dos projectos dos edifcios a construir e a sua grandiosa descrio se destina a justificar a proposta e a pressionar a sua aprovao (Silva, 1991, p. 47);

Meses depois, no pleno uso da autorizao parlamentar de 8 de Agosto, o ministro Almeida Lima aprova o decreto que a Repartio de Turismo designa por lei de hotis;

A Estao, desenhada por um arquitecto francs, exemplo do modelo de estao integrada, criada de raiz, de que h exemplos desde a seg-unda metade do sculo XIX. A empresa promotora da Estao proprietria de toda a antiga Quinta do Viana e tambm ela que faz a urbanizao e o loteamento dos terrenos circundantes, onde vai surgir a zona residencial do Estoril, abrindo ruas e avenidas largas e sinuosas e dividindo o espao agenciado em talhes de dimenses considerveis, de modo a que todos os novos habitantes usufrussem da maior privacidade e, ao mesmo tempo, do melhor panorama, talhes adquiridos por particulares que cons-truam as suas casas dentro dos princpios reguladores da sociedade;

Ao longo do tempo, o prprio espao da Estao tem sido ocupado com outras edificaes tursticas ou residenciais.


A EUROPA da ABUNDNCIA e o FUTURO

Turismo Residencial na Europa da Abundncia

Depois da Segunda Guerra Mundial e durante mais de meio sculo, a Europa

conhece um perodo de paz e prosperidade. Europa da Abundncia uma designao

datada dos anos 60, quando tudo parece possvel. Mesmo quando surgem as primeiras

dvidas sobre o futuro, o reforo da Unio Europeia e a queda do Muro de Berlim

alimentam o sonho. Este o contexto em que se forma a oferta de turismo e o turismo

residencial, sendo que este indissocivel daquele.

Na viragem dos sculos XX e XXI:

Os baby boomers adquirem casas para viver o tempo livre das frias, em

antecipao ao da reforma, que garantida pelo Estado-Providncia;

O estilo de vida das geraes X e Y a nova expresso da abundncia.

A liberalizao do transporte areo na Unio Europeia ultrapassa as restries do

seat only dos voos fretados, aumenta o nmero de ligaes areas de utilizao livre e

embaratece as viagens para uma estadia em casa prpria ou na de familiares e amigos.

O desenvolvimento das tecnologias de informao e de comunicao e da Internet

permite oferta de turismo diversificar as propostas de preos e de servios e procura

tirar delas o mximo partido. As viagens entre a Europa do Norte e a Bacia do Mediter-

rneo comeam a viver uma transformao no seio da sua estrutura.

A Europa da Dvida e a Crise de 2008-2009

No incio dos anos 90, o turismo residencial do Mediterrneo atravessa uma crise,

mas, a partir de meados daquela dcada comea um perodo de crescimento acelerado.

Sucedem-se os anncios de projectos (ou meras ideias?) de resorts. Domina o borrow to


buy to let, com financiamento fcil do promotor e do comprador, garantia de rendimento

e mais-valia um comprador pode comprar vrias unidades de alojamento, porque, em

teoria, quanto mais compra, mais ganha.

Desde 2006-2007, possvel prever uma crise na promoo/venda de turismo

residencial:

As vendas crescem, assentes em crdito demasiado fcil e pagamento inicial

mnimo;

O preo de venda por m2 de rea construda aumenta, num processo autodestru-

tivo, porque a competitividade crescente no mercado das estadias tursticas

impede que o rendimento da explorao turstica compense o capital investi-

do e permite mais-valias em sucessivas revendas;

O euro forte e a poltica de baixa inflao dificultam a suportabilidade do

servio da dvida e de encaixe de mais-valias a curto prazo, pela revenda

(frequentemente ainda no papel) do imvel.

As contas podem ser feitas com lpis e num envelope usado, mas o Excel

demonstra o contrrio. Houvesse inflao nos preos reais e nos pacotes tursticos e o ajus-

tamento far-se-ia como no passado. Sem essa auto-regulao, o ajustamento vai ser outro.

O ano de 2007 um excelente ano turstico e 2008 comea por parecer ainda

melhor; o grande problema est no preo do petrleo. Talvez por isso sejam poucos os

que interpretam os primeiros sinais do que parecia ser apenas o rebentamento de mais

uma bolha imobiliria e uma perturbao na procura de estadias na hotelaria.

A seguir, acontece o que designamos por crise de 2008-2009. Admitimos a

hiptese de esta crise ser o marco entre dois perodos da longa histria do viajar. Os

anos da Europa da Dvida acabam com a Europa da Abundncia. A paz, a prosperidade,

real ou artificial, e a liberdade criam uma cultura que tem de enfrentar ajustamentos

econmicos, sociais e culturais de uma natureza e uma escala que muitos dos europeus

desconhecem.

P O N T O D A S I T U A O

A genealogia da viagem para estanciar durante o tempo livre e do turismo residencial da actu-alidade remonta a Roma. A villa, inicialmente ligada agricultura, passou a ser utilizada para a vivncia do otium culto ou do simples prazer. Localizada no campo ou no litoral, as villae


concentraram-se na baa de Npoles e criam a urbe de Bias. A queda do Imprio Romano do Ocidente acabou com este mundo.No Renascimento, a villa recriada no campo e no longe da cidade, onde vivem os privilegia-dos da realeza, da nobreza e da religio, e a burguesia, qual devemos a maioria das villae. A partir do incio do sculo XVIII, o crescimento da procura da viagem para estanciar est na origem da formao de estncias, espaos organizados para a vivncia do lazer, pelo que hoje os designamos por urbanizao e urbanismo. As termas de Bath, no incio do sculo, so o cone do happening social da nobreza e da gentry. A partir de meados do sculo, mais de 1000 anos depois de Bias, este happening transfere-se para a praia de Brighton. Com o fim das guerras napolenicas, as termas conhecem o declnio em Inglaterra e a poca de ouro no continente; a frequncia das praias aumenta e o Sul de Frana comea a ser o lugar de diferenciao social.Transformaes econmicas e sociais, a urbanizao, o caminho-de-ferro e o barco a vapor do nova dimenso procura da viagem para estanciar na nova geografia dos destinos, onde se multiplicam as promoes imobilirias e para onde imigram os primeiros reformados. A nova procura marcada pelo ritmo de trabalho da Revoluo Industrial e pelo tempo livre, definido como tempo de no-trabalho. A rea que se passa a designar por Cte dAzur marca a diferena social, sendo Blackpool a praia icnica das frias da classe mdia baixa e da classe operria. Em meados da dcada de 1950, a Europa da Abundncia, a democratizao do transporte areo, o clima e a vida local trazem para o Mediterrneo cada vez mais residentes do Norte da Europa. Em torno dos aeroportos de chegada formam-se as zonas tursticas, de que o Algarve exemplo. A partir dos anos 90 parte do crescimento da procura j fruto da Europa da Dvida, que se desmorona com a crise de 2008-2009.

N O T A S

1 Giovanni Villani, citado por Ackermann, p. 64.

2 Texto da traduo para ingls do De Re Aedificatoria, na edio fac-smile da Dover Publications.

3 Ildio Arajo, Quintas de Recreio, Breve Introduo ao Seu Estudo, com especial considerao das que

em Portugal foram ordenadas durante o sculo XVIII, Braga, 1994.

4 Damio de Gis, Descrio da Cidade de Lisboa, Frenesi, 1988, pp. 45 e 66.

5 Brunello de Cusatis, Portugal de Seiscentos na Viagem de Pdua a Lisboa de Domenico Laffi, Edito-

rial Presena, Lisboa, 1998, p. 64.

6 Lus Mendes de Vasconcelos, Do Stio de Lisboa, Dilogos, 1. edio publicada em 1608, Livros Hori-

zonte, Lisboa, 1990.


7 Joaquim Verssimo Serro, Itinerrios de El-Rei D. Sebastio (1568-1578), p. 40.

8 Guide des Voyageurs en France, 6. edio publicada em 1810, com base no Guia Reichard, publicado em

Weimar, em 1793; edio fac-smile de 1971.

9 Princesa Ratazzi, Portugal de Relance, p. 313.

10 Vilhena Barbosa, Archivo Pitoresco, vol. 8, 1865, p. 244.

11 O Segundo Imprio, em Frana, o perodo de 1852 a 1870.

12 Todo o texto que se segue baseado em Srgio Palma Brito, Notas sobre a Evoluo do Viajar e a For-

mao do Turismo.

13 Granja, Vieira e Praia da Rocha so exemplos de estncias de praia criadas de raiz. Antecipam os ncleos

tursticos do incio da dcada de 1960 e da actualidade.

Captulo 2

TURISMO RESIDENCIAL em

PORTUGAL durante a EUROPA da

ABUNDNCIA

S U M R I O

Na ausncia de uma definio legal ou consensual, apresentamos um con-ceito de turismo residencial e a tipologia da sua oferta.

Pela sua importncia e por ser exemplo de vrios casos no Mediterrneo, apre-sentamos o modelo de negcio de turismo residencial na rea turstica do Algarve.

Explicitamos, depois, o modelo de negcio de turismo residencial fora de uma rea turstica e quais so as suas identidade e estrutura particulares.

Passamos a uma abordagem geral, mas inevitavelmente muito marcada pelo Algarve, da integrao do turismo residencial:

Pelo planeamento do territrio e pelos loteamentos e edificao urbanos; Pelas leis dos empreendimentos tursticos.


CONCEITO de TURISMO RESIDENCIAL e TIPOLOGIA da OFERTA

Conceito de Turismo Residencial

Diferentes Designaes e Um Conceito Abrangente

Em espanhol, a designao turismo residencial utilizada desde h mais de

um quarto de sculo. Em portugus, a mesma expresso tem pouco mais de cinco anos

e marca uma etapa na estratgia de diferenciao de uma modalidade de oferta turstica

antes designada por imobiliria turstica ou imobiliria do lazer.

No presente trabalho, o turismo residencial do perodo da Europa da Abundncia

definido como o conjunto de actividades interligadas com a aquisio, por no resi-

dentes, de uma casa para a vivncia do tempo livre, em geral no quadro de um empreendi-

mento turstico, para utilizao exclusiva (temporria ou permanente), para rendimento

exclusivo ou uma combinao de utilizao e de rendimento.

A casa para a vivncia do tempo livre definida pela utilizao em estadias tem-

porrias ou residncia permanente durante o tempo livre de quem nela habita. Adoptamos

a noo de tempo livre que daprs les usages linguistiques actuels, quivaut au temps

qui est libre de tout travail professionnel; dans nos socites, seule une partie de ce temps

libre est consacr aux loisirs (Elias, 1994, p. 90) na prtica o tempo de frias para os

activos e o da reforma para os reformados.

O turismo residencial caracterizado pelos seguintes aspectos:

A aquisio de uma ou mais casas, cuja utilizao est ligada vivncia da

estadia da viagem para estanciar durante o tempo livre o que designamos

por casa do tempo livre;

O tempo livre, ao incluir o da reforma, permite que a estadia se estenda imi-

grao formal do reformado, originalmente no residente;

O financiamento das despesas (desde as da aquisio da casa s das suas

conservao e manuteno, incluindo as da estadia) assegurado com

transferncias do exterior, com a excepo de a casa poder ser herdada;

TurIsmo resIdencIal em PorTugal duranTe a euroPa da abundncIa 27

O utilizador, temporrio ou permanente, da casa do tempo livre no exerce

uma actividade profissional no local de estadia.

Este conceito alarga a noo corrente de turismo ao incluir:

o investimento directo em alojamento turstico privado e, em particular, a sua

utilizao exclusiva pelo proprietrio;

a eventual transformao da estadia temporria numa imigrao formal, para

viver a reforma.

A casa do tempo livre pode estar isolada no campo, ser integrada num empreendi-

mento turstico ou ser um apartamento de um prdio, numa cidade. As definies de tempo

livre e de casa para a vivncia do tempo livre no so esquemticas nem simplistas, se as sou-

bermos utilizar no como uma dicotomia absoluta, mas segundo diferentes graus de pertena

ao tempo livre. Considerar a casa para a vivncia do tempo livre evita inmeras designaes:

Como a de casa de fim-de-semana, definida pela proximidade geogrfica

da residncia permanente;

Especficas, de que so exemplo cottages, bastides, datchas ou fermettes, etc.

Inadequadas, como a de segunda residncia ou residncia secundria,

que, na nossa terminologia, implica uma primeira residncia principal, al-

ternadamente ocupada com a segunda, durante os perodos da deslocao

quotidiana entre casa e trabalho, podendo ser, temporariamente, utilizada

como casa para o tempo livre.

Ao nvel da definio, consideramos todas as casas para viver o tempo livre, desde a

localizada num prdio com campainhas na porta em Quarteira ou Vilamoura mais luxuosa

vivenda de um resort integrado, passando por uma casa arruinada e recuperada de uma

aldeia de Trs-os-Montes. A partir desta definio, so criadas diferentes cadeias de valor,

cuja especificidade importa reconhecer, sem querer reduzi-las ao modelo da explorao

hoteleira ou turstica definida pelas sucessivas leis dos empreendimentos tursticos.

Definies Formais de Turismo Residencial

A referncia de turismo residencial pela poltica de turismo surge no quadro da

elaborao do plano estratgico nacional de turismo, onde ela aparece associada ao

acesso ao tipo de propriedade em alojamentos situados em zonas tursticas1.


Em 2007, o PENT prev que os Resorts Integrados e Turismo Residencial sero

importantes no desenvolvimento do Turismo, principalmente nas regies com menor ex-

presso turstica como o Alentejo e o Oeste. O plano considera que o mercado portu-

gus representa apenas 4% do total do mercado ibrico, o equivalente a 70 000 fogos,

prevendo-se que este valor cresa nos prximos anos a uma taxa anual de 4,6%. Portugal

tem um elevado potencial para este produto..

A partir desta realidade e deste potencial, o objectivo para Portugal dever

ser crescer em qualidade e no em quantidade, no confundindo turismo residencial

com negcio imobilirio. Em todos os projectos, as camas tursticas devero estar em

funcionamento antes das restantes. Deve promover-se sobretudo a criao de resorts

integrados, com ofertas associadas por exemplo, golfe, spa. As acessibilidades e equi-

pamentos de sade so tambm determinantes para este produto. Assim, as regies com

maior potencial so Lisboa, o Algarve, o Alentejo e o plo Oeste, sendo que as que

necessitam de maior interveno a curto prazo so o Algarve, a Madeira (Porto Santo)

e o Alentejo.

No RJIFET de 2008, no h uma definio legal explcita de turismo residencial,

mas sim um conjunto de disposies que permitem constru-la.

No ponto sobre a Formao do Turismo em Portugal2, mencionamos as decises

da Comisso de Estatsticas da ONU e da Organizao Mundial do Turismo sobre o Alo-

jamento Privado, sobre os tipos de alojamento turstico (Quadro 2.1).

As definies que propomos sobre a tipologia da oferta e sobre os empreendi-

mentos de turismo residencial tm em conta a realidade que observamos, ultrapassam

as negaes da realidade pela poltica e pela administrao do turismo e vo alm das

definies da ONU, da OMT e da UE.

Quadro 2.1.

Tipos de alojamento turstico

Estabelecimentos de Alojamento Turstico Colectivo

Alojamento Privado:

Alojamento arrendado: Habitaes arrendadas a particulares ou a agncias profissionais.

Outros tipos de alojamento privado: Casas de frias e alojamento fornecido gratuitamente por familiares ou amigos.

Fonte: Elaborao prpria com base na deciso da Comisso de 9 de Dezembro de 1998.


Tipologia da Oferta de Turismo Residencial

Turismo Residencial em Casas Dispersas no Campo

No texto que se segue apenas consideramos o nvel das instalaes fsicas, no

refe-rindo os servios que as completam para que o utilizador usufrua das experincias

que a estadia permite o tema e o espao no permitem mais.

No quadro temporal em que nos situamos, as casas dispersas no campo tm trs origens:

O xodo rural, para o Portugal urbanizado ou para o estrangeiro, liberta casas no

campo ou nas aldeias que podem ser recuperadas para a vivncia do tempo livre

os prprios a viver a reforma, herdeiros em visitas espordicas ou citadinos que

as compram fazem destas casas uma oferta de turismo residencial disperso e no

estruturado, mas no menos relevante;

O recurso ao Cdigo do Registo Predial permite fazer destaques que com-

pletam a tolerncia municipal para com a edificao dispersa;

A construo clandestina, em terreno privado ou pblico, cujo cone no se

situa no campo, mas no Parque Natural da Ria Formosa espao onde a pro-

priedade pblica do litoral fomenta a sua degradao.

As casas dispersas no campo tm maior procura na proximidade das grandes

urbes, como especialmente o caso da rea turstica do Algarve.

Turismo Residencial em reas Tursticas e Plos Tursticos

O turismo residencial da Europa da Abundncia conhece duas grandes formas de

concentrao. A primeira a da rea turstica que se forma na zona de influncia de um

aeroporto e da qual temos dois exemplos:

O de algumas das reas tursticas da bacia do Mediterrneo, de que exemplo

o Algarve caso que descrevemos no Captulo 3, destacando a formao da

economia turstica residencial;

O que resulta da conjugao da procura dos habitantes da Grande Lisboa com

a da rea de influncia do seu aeroporto exemplo algo esbatido do modelo

de rea turstica, como a do Algarve, onde h plos tursticos reais, no

reconhecidos pelo PENT, mas que integram propostas para o PROT da rea

Metropolitana de Lisboa (ver Captulo 4).


A segunda forma de concentrao resulta da conjugao de iniciativas de pro-

motores de turismo residencial, com o apoio da poltica de turismo, e so disso exemplo

os plos tursticos do plano estratgico nacional de turismo (Oeste, litoral alentejano e

Alqueva) ou a rea sobrante do Alentejo neste caso, o voluntarismo da poltica de

turismo e da iniciativa privada tem de passar no teste da procura.

Turismo Residencial em Ncleos Tursticos de Nova Gerao

O ncleo turstico de nova gerao criado em solo rural, como o caso do pio-

neiro Pine Cliff, ou a partir de um loteamento urbano preexistente, como o caso de

Praia dEl Rei, em Peniche. O que distingue este ncleo a profissionalizao nas suas

promoo, administrao e explorao e a conformidade com as novas exigncias da

regulao pblica, como o caso das do ambiente e do ordenamento do territrio.

A dinmica destes ncleos tursticos, com as excepes que confirmam a regra,

est sujeita a alguns processos que no parecem ser suficientemente tidos em conta:

A grande taxa de abandono de projectos, no seio de uma multiplicao de

iniciativas largamente propagandeadas;

A dinmica de arredondamento de casos de sucesso, cuja promoo se pro-

longa durante dcadas, como o caso de Vale do Lobo, entre outros;

A modernizao in situ de grandes projectos, com promoes que se estendem

no tempo, como o caso do Vilamoura XXI e do Tria Resort;

A possibilidade de alguns destes ncleos vir a ser objecto de uma maior

procura de residncia permanente suburbana qualificada por parte da popu-

lao local, em detrimento da prevista utilizao turstica, no sentido de

uma transferncia de recursos do exterior.

A mera cronologia da interveno privada e pblica faz com que os ncleos turs-

ticos da nova gerao passem quase despercebidos no seio da rea turstica do Algarve e

sejam quase o modelo exclusivo da formao da oferta de turismo residencial no resto

do Continente, com destaque para os plos tursticos de gnese poltica.

Esta preciso esclarece a confuso gerada quando se ope a excelncia destes novos

ncleos oferta de turismo do Algarve, que se limitaria a ser massificada e desqualificada.

Turismo Residencial em Meio Urbano

Existe procura de apartamentos utilizados temporariamente e localizados em

meio urbano em prdios da residncia permanente da populao local. Este um tipo


de turismo residencial no estruturado e difcil de quantificar. Tal como sucede com as

estncias balneares, em meio urbano tem vindo a ser desenvolvida uma oferta estruturada

de turismo residencial na qual os proprietrios dos apartamentos podem investir no sen-

tido de obter rendimentos, destinar o apartamento sua utilizao exclusiva ou combinar

uma utilizao parcial com perodos de arrendamento pela entidade exploradora ou uma

agncia especializada.

A oferta formal de turismo residencial em meio urbano essencialmente constitu-

da pelo condo-hotel, segundo a designao americana3, e inclui os trs modelos possveis

de utilizao/rendimento:

Anexo ao hotel: existncia de um bloco de apartamentos funcionalmente in-

dependente mas ligado aos servios do hotel cujos proprietrios reservam a

sua ocupao exclusiva;

Em idntico bloco de apartamentos anexo ao hotel, os proprietrios utilizam

parcialmente o apartamento e cedem-no explorao turstica durante o resto

do ano;

O hotel um condomnio (na legislao portuguesa, um hotel-apartamento), cujas

unidades so todas vendidas e cedidas explorao turstica por um determinado

nmero de anos (o que pode representar um benefcio fiscal para o proprietrio).

Em 2004, esta situao parecia ser novidade. No Portugal de 1991, so anunciados

os suite-hotel, precisamente um condominium hotel no qual todas as unidades de aloja-

mento so cedidas explorao turstica4.

Timeshare e Fraces Imobilirias (Fractionnals)

O timeshare sofreu no incio de um equvoco, porque a legislao portuguesa de

1981-1983 o considerou um produto financeiro e imobilirio. O mercado desde cedo

ultrapassa esta fase e o timeshare passa a ser uma das formas de distribuio de estadias

temporrias em hospedagem onerosa. A utilizao do estabelecimento turstico flexibili-

zada e desmaterializada, surgindo a criao de um direito real (de propriedade ou de habi-

tao peridica) sobre a unidade de alojamento, como uma garantia para o comprador,

em face de eventual incumprimento do promotor. O timeshare no turismo residencial,

mas sim um instrumento do submodelo de negcio que designamos por organizao do

turismo desorganizado.

Os fractionnals (em geral de quatro a 12 proprietrios da unidade de alojamento)

tm duas componentes:


A imobiliria, que assegura ao comprador, directa ou indirectamente, um direito

real sobre o imvel e lhe cria a expectativa de uma mais-valia imobiliria, que

se reflecte em venda no futuro;

A de utilizao turstica com a possibilidade de cesso de semanas no utili-

zadas explorao turstica e obteno de rendimento.

Os fractionnals so uma forma atpica de turismo residencial:

No chegam a ter o sucesso de vendas prometido quer no incio dos anos 80,

quer uma dcada depois ou to-pouco nos anos anteriores crise de 2008-

-2009;

Os empreendimentos de fractionnals continuam a ser pouco numerosos, sendo

mais frequente o caso de venda de fractionnals, em vivendas de empreendi-

mentos de turismo residencial, como produto de entrada ou ensaio ou a sua

aquisio por compradores com menores rendimentos, que adquirem um alu-

guer de quatro a 12 semanas, o que lhes basta.

O MODELO de NEGCIO do TURISMO RESIDENCIAL na REA TURSTICA do ALGARVE

Enquadramento

Um de Dois Modelos de Negcio

No volume sobre Turismo Sustentabilidade, Ambiente e Ordenamento do Ter-

ritrio, apresentamos um quadro com os modelos e submodelos de negcio da rea turs-

tica do Algarve. Neste ponto, descrevemos o modelo de negcio do turismo residencial

no Algarve e, no ponto seguinte, o mesmo modelo noutras regies do Pas. As ocorrncias

destes modelos no Algarve e no resto do Pas so descritas nos captulos 3 e 4.

A procura e a oferta final de cada um dos dois modelos de negcio a (estadias

temporrias em hospedagem onerosa e turismo residencial) assentam noutros dois aspec-


tos que as tornam possveis: o da promoo de empreendimentos tursticos e o da oferta de

terrenos. O presente trabalho dedicado ao turismo residencial. Para facilitar a anlise, con-

sideramos apenas as casas do tempo livre, excluindo os espaos comerciais ou os destinados a

infra-estruturas. Estas opes no implicam desvalorizar, entre outros, hotis, estabelecimen-

tos de restaurao e bebidas, agncias de viagens ou aluguer de automveis sem condutor.

Empreendimento de Turismo Residencial A Morfologia

A morfologia de um empreendimento de turismo residencial pode assumir quatro

formas:

Em altura, quando compreende um ou mais prdios de apartamentos, com

infra-estruturas tursticas internas ou em logradouro turstico, com ou sem

espaos verdes;

Em extenso, quando formado por vivendas e pequenos blocos de aparta-

mentos, equipamentos tursticos e outros, infra-estruturas urbansticas e uma

percentagem varivel de rea verde, comum ou privada (jardins de unidades

de alojamento);

Em conjunto de empreendimentos: um empreendimento, ele prprio em

extenso, que integra outros empreendimentos tursticos em altura ou em

extenso e empreendimentos no tursticos, mas compatveis com o turismo;

A estruturao da explorao de moradias dispersas, de origem diversa, por

uma entidade exploradora, forma morfolgica atpica de empreendimento de

turismo residencial.

Empreendimento de Turismo Residencial em Altura, Estruturado pela

Propriedade Horizontal

A partir de 1955, a propriedade horizontal a propriedade exclusiva duma

habitao integrada num edifcio comum. O direito de cada condmino em conjunto o

direito sobre um prdio, portanto sobre uma coisa imobiliria, e como tal tratado unita-

riamente pela lei; mas o objecto em que incide misto constitudo por uma habitao

exclusiva, que o principal, e por coisas comuns, que so o acessrio. Antes de 1978,

a propriedade horizontal a nica maneira de estruturar empreendimentos de turismo

residencial em altura. Depois de 1978, e sobretudo desde 1986, continua a s-lo, dadas

as dificuldades criadas pela aplicao das leis dos empreendimentos tursticos. O recurso

propriedade horizontal sofre de uma dificuldade endgena: as infra-estruturas tursticas


no podem ser coisas comuns, que so o acessrio, pois desempenham uma funo de-

terminante no seio do empreendimento quando so acessrias, ou no empreendimento

no h infra-estruturas tursticas significativas, ou estas ocupam fraces imobilirias

privadas do condomnio, o que cria uma situao de relao especial entre condminos5.

Grande parte da oferta de turismo residencial e est a ser formada por edifcios em

altura, cuja estrutura fsica e legal inclui ou no espaos de uso comum. Esta realidade e

esta tendncia so reforadas pelas disposies dos PROT, que limitam e dificultam a cria-

o de ncleos tursticos fora dos permetros urbanos com urbanismo turstico em ambiente

de resort e facilitam a densificao da edificao urbana no seio dos permetros urbanos.

Empreendimento de Turismo Residencial em Extenso ou em Conjunto

de Empreendimentos, Estruturado como Loteamento Urbano

A partir de 19656, apesar da instabilidade legal da legislao, o loteamento urbano

mantm elementos invariantes: diviso de um terreno em lotes, obras de urbanizao,

venda dos lotes a cargo do promotor, que entrega as infra-estruturas cmara municipal e

desaparece do processo. Quando o loteamento urbano utilizado para estruturar legal-

mente empreendimentos de turismo residencial em extenso:

define apenas um conjunto de moradias e um ou outro bloco de apartamentos,

frequentemente com urbanismo turstico em ambiente de resort, de incerta

sustentabilidade e uma quase total liberdade de aco dos residentes;

no garante a sua sustentabilidade turstica, em particular no caso de urbanis-

mo turstico em ambiente de resort;

cria espao pblico que, mais tarde ou mais cedo, mantido pela autarquia,

de acordo com os padres das zonas urbanas residenciais e no de acordo

com o ambiente de resort existente durante a venda dos lotes.

O conjunto de empreendimentos de turismo residencial estruturados por meros

loteamentos urbanos exige uma ateno positiva e proactiva da interveno pblica, para

minimizar danos futuros.

Uma Forma Atpica de Empreendimento de Turismo Residencial: a

Estruturao da Explorao de Moradias Dispersas

A explorao turstica de moradias dispersas o empreendimento atpico de

turismo residencial que integra moradias, com origem na edificao dispersa, em lotea-


mentos urbanos e na mera edificao em meio urbano consolidado. Estes empreendimen-

tos formam uma tipologia diferenciada das camas paralelas, so explorados por empresas

da regio, comercializados sob marcas de operadores internacionais e contribuem para

o posicionamento do turismo regional junto de segmentos qualificados da procura de

estadias temporrias em hospedagem onerosa. Esta componente da oferta (villa market

ou holiday cottages) no reconhecida pelo sistema poltico administrativo do turismo e

do ordenamento do territrio, apesar da sua real importncia para a regio e para o Pas.

Esta forma atpica exige uma clarificao, para evitar criar confuso entre duas

realidades diferentes:

A estruturao da explorao de moradias dispersas por uma empresa que

assegura a sua administrao forma este empreendimento atpico de turismo

residencial, com geometria varivel;

A colocao destas moradias no mercado turstico j integra o modelo de

negcios da estadia onerosa em hospedagem em alojamento turstico indi-

vidual (e no em alojamento colectivo, como o caso dos empreendimentos

tursticos do RJIFET).

Procura e Oferta Final de Casas em Empreendimentos de Turismo Residencial

As motivaes, os desejos e a formao da procura final de uma casa de tempo

livre integram, em propores variadas, trs componentes: turismo, aplicao financeira

e investimento na pedra:

As motivaes de natureza turstica so mais amplas do que as da estadia tem-

porria e compreendem, entre outros aspectos, a realizao pessoal (o estilo de

vida), a excitao (ligada a competio por exemplo, no golfe) e o desfrute de

prazer, nas suas mais diversas formas, durante a estadia;

As motivaes de natureza financeira tm a ver com a gesto do patrimnio

familiar, o rendimento resultante da cedncia da casa explorao turstica

e a expectativa de ganhos com a sua revenda a curto ou mdio prazo;

As motivaes do investimento na pedra tm a ver com a segurana, as

mais-valias a mdio ou longo prazo e a psicologia: a exibio de estatuto

social, de poder ou de pertena a um grupo social aliam o return on ego ao

return on investment.


Os desejos dos compradores combinam turismo, finana e imobiliria em pro-

pores variveis e podem ser estruturados, num dado momento, nos trs submodelos de

negcio (utilizao ou rendimento exclusivos ou combinao dos dois) cuja evoluo no

tempo deve ser prevista. Passamos a explicar estes desejos na aquisio de uma casa do

tempo livre.

Utilizao Exclusiva

A casa do tempo livre utilizada, em estadia temporria ou em residncia perma-

nente da reforma, pelo proprietrio, pelos familiares e amigos. O proprietrio tem a liber-

dade de a mobilar e decorar ou alterar o seu interior, devendo respeitar as normas fixadas

pelo empreendimento no qual a casa se integra. A casa no cedida explorao turstica

e exclui a expectativa de rendimento financeiro, em favor da privacidade na utilizao.

Os adquirentes dispem de meios econmicos para financiar o investimento, pagar a sua

manuteno e o custo da administrao, salvaguardar a privacidade no acesso casa e

exibi-la em vrios crculos sociais. Esta a utilizao mais perene, desde a villa da elite

de Roma e do Renascimento s casas dos que, no seio dos diferentes grupos sociais da

actualidade, podem aceder ao privilgio da exclusividade na utilizao da sua casa. A

regulao pblica do submodelo da utilizao exclusiva enfrenta dificuldades culturais

e polticas que limitam a sua capacidade de qualificar a oferta e de a posicionar no

mercado a inade-quao da interveno da poltica e da administrao do turismo e

a falta de regulao pblica esto, actualmente, no epicentro da valorizao da economia

turstico-residencial do Algarve e do turismo residencial em geral.

Documentos oficiais, vrios autores e interesses empresariais designam este sub-

modelo de negcio por residncia secundria, segunda residncia ou imobiliria,

em alternativa a um conceito redutor de turismo. Como vimos, o conceito de casa do

tempo livre integra os diferentes modelos de negcio, acentua as sinergias, explicita os

conflitos de interesses e alarga a criao de valor pela poltica de turismo.

Rendimento Exclusivo

Neste submodelo, o rendimento financeiro e o futuro ganho de mais-valias na

venda so os desejos dominantes na aquisio de casa. Encontramos este modelo, desde a

viragem dos sculos XIX e XX, no Monte Estoril e em Santo Antnio do Estoril. A casa

cedida exclusivamente explorao turstica o que o mercado designa por hard

lease-back. O comprador pode preferir a discrio da compra sua exibio, a compra

pode envolver mais de uma unidade de alojamento e ser feita por uma pessoa individual


ou colectiva (fundo imobilirio, por exemplo). A remunerao da cedncia explorao

turstica, a sua durao e as condies variam, sendo reguladas pelo mercado e pela inter-

veno pblica. A garantia de rendimento (garantia por quem e com que valor?) ou a

maneira como repartido o rendimento distribuvel gerado pela explorao turstica no

so ainda claramente regulados em Portugal e a eventualidade de uma futura regulao

inadequada pode ter consequncias perversas para a competitividade do produto. H uma

realidade incontornvel: s a rentabilidade da explorao turstica pode alimentar o rendi-

mento a pagar ao investidor e o anncio de qualquer garantia precisa de ser esmiuado.

Combinao de Utilizao e Rendimento

Neste submodelo, a casa utilizada pelo proprietrio e pela famlia em estadias

temporrias e cedida explorao turstica o resto do tempo. Esta cedncia pode visar

apenas obter rendimento para comparticipar nas despesas de administrao e no finan-

ciamento da aquisio o soft lease-back. expectativa de algum rendimento pode

estar associada a mais-valia de uma venda a curto ou mdio prazo. Neste contexto, casa

de frias designa a utilizao temporria da casa do tempo livre em estadias temporrias,

a ttulo oneroso ou no, por uma famlia com vida profissional activa. A casa de frias

um caso particular da casa do tempo livre.

Observaes sobre os Submodelos

A procura de cada um destes submodelos conhece um crescimento estrutural mar-

cado por ciclos de alguns anos ou mesmo por interrupes bruscas, como em situaes de

guerra. A procura da utilizao prpria tem tendncia a evoluir com a economia (rendi-

mento disponvel e financiamento), e ainda dominada por uma famlia, uma casa, mas

a situao de uma famlia e vrias casas comea a no ser invulgar. Este submodelo

o mais estvel e sustentvel, mas no permite alcanar o ritmo e o volume de vendas dos

outros dois modelos.

A procura para aplicao financeira (sem ou com utilizao) pode crescer con-

junturalmente no caso de haver aumento da capacidade de endividamento dos compra-

dores. Neste caso, um comprador pode adquirir tantas unidades quantas o financiamento

bancrio permitir.

Mais recente a compra de casa com base num rendimento aliciante e garantido

(de novo, por quem?) durante dois ou trs anos, com maior ou menor conhecimento da

incerteza sobre a capacidade que tem a explorao turstica para assegurar idntica remu-

nerao ao longo do tempo. Estamos no limite da venda no transparente.


A especulao imobiliria consiste na compra de um imvel para o vender por

um preo superior, sem o transformar nem utilizar. elemento estrutural do mercado e

pode aceder a um benefcio fiscal. O especulador pode inserir-se na distribuio quando

promete comprar ou compra vrias unidades de alojamento para as revender, com lucro.

Quando no regulada pelas sbias palavras do bispo de Viseu A religio como o sal

na comida nem muito, nem pouco, apenas o necessrio a especulao causa proble-

mas de variada importncia. A histria recente est marcada por excessos na religio, no

sal na comida e na especulao, com consequncias diversas, mas graves.

O rebentamento da bolha imobiliria turstica e a ecloso da crise de 2008-2009

contribuem para que se fale no abuso de vendas no transparentes a compradores sem

qualificao financeira, sobre-endividados ou iludidos com promessas de rendimento

garantido e em especuladores sem controlo, devido a uma regulao pblica confusa.

Desconhecemos estudos pblicos sobre a importncia dos submodelos de negcio

do turismo residencial do Algarve e do Pas e os nmeros do INE so insuficientes.

A consequncia desta constatao evidente: as decises da poltica e da admi-

nistrao do turismo e do ordenamento do territrio sobre esta importante componente da

economia regional e nacional so tomadas, desde h dezenas de anos, na ausncia de um

conhecimento aprofundado da realidade.

Empreendimento de Turismo Residencial as Dinmicas Especficas

Promoo, Administrao e Explorao Tursticas

O empreendimento de turismo residencial fruto da promoo e o seu funciona-

mento assegurado pela administrao e a explorao tursticas. A promoo compreende

a concepo, a edificao, a venda de casas e a promessa da sua administrao e de uma

eventual explorao turstica no futuro. Quando a promoo se estende no tempo, em

paralelo com a administrao e a explorao turstica da oferta j construda, devem ser

explicados os custos destas actividades; com efeito, podem ser, temporariamente, subsidi-

ados pela promoo, o que acaba por cessar e ento pode causar problemas sustentabi-

lidade turstica do empreendimento de turismo residencial.

A administrao a actividade equivalente do administrador de um con-

domnio de propriedade horizontal, podendo ser bem mais extensa e variada no casos

de empreendimentos em extenso, em conjunto de empreendimentos e em altura


quando as partes comuns provocam conflitos e so extensas. As regras e os custos da

administrao, com definio legal especfica (caso da propriedade horizontal) ou mera-

mente contratual, devem ser bem definidos aquando da promoo, pois a administrao

compreende o conjunto dos servios cujos custos constituem uma obrigao para o ad-

quirente, independentemente da utilizao do empreendimento, e o seu pagamento um

factor crtico do sucesso da explorao e da sua sustentabilidade turstica.

A explorao turstica, de que h sucessivas definies legais, por ns definida

como a actividade econmica que resulta da relao que se estabelece entre promotor, ex-

plorador e proprietrios das casas do tempo livre, de modo a assegurar o funcionamento

do empreendimento ao longo do tempo, quando esto em causa servios que vo para

alm da administrao. Nomeadamente, o caso de servios no interior das unidades de

alojamento, da comercializao destas no mercado turstico e da garantia do pagamento

acordado entre o promotor e o seu proprietrio.

A explorao turstica do empreendimento de turismo residencial pode integrar

a sua administrao. A experincia mostra que a relao real e legal entre administrao

(sobretudo nos casos de haver uma escritura de propriedade horizontal) e explorao

turstica no est suficientemente regulada, o que acarreta consequncias gravosas em

momentos de tenso entre as partes envolvidas.

Terminada a promoo, definimos a sustentabilidade turstica do empreendimen-

to de turismo residencial como a capacidade da relao entre proprietrios das casas do

tempo livre e empresa exploradora para assegurar a rentabilidade desta e a satisfao das

expectativas criadas aquando da venda da casa ao proprietrio, ao investidor e ao utilizador

turstico, o que implica manter, ao longo do tempo, um conjunto coerente de instalaes

fsicas, servios e valor, no quadro de uma envolvente espacial e de uma integrao territo-

rial adequadas, com criao de valor para as comunidades local, regional e nacional.

A sustentabilidade turstica depende ainda do facto de a interveno pblica as-

segurar a qualidade da envolvente e a regulao da estabilidade das relaes privadas em

causa o que faz do mau funcionamento da justia uma barreira competitividade da

economia turstica residencial do nosso pas.

Submodelos de Promoo

O promotor pode promover um empreendimento e entregar as suas administrao

e explorao turstica a uma entidade especializada, o que obriga a uma regulao pblica

adequada, para alm da propriedade horizontal e do loteamento urbano; a explorao

turstica de moradias dispersas apenas difere do promover e deixar pela origem e a

disperso das casas e pelo seu posicionamento qualificado no mercado.


O promotor pode manter, ao longo dos anos, uma posio dominante na adminis-

trao e na explorao turstica do empreendimento, o que contribui para a sua sustenta-

bilidade turstica, mas susceptvel de abuso da posio dominante na relao com os

proprietrios das unidades de alojamento.

A diferena entre promover e deixar e promover e ficar (e, neste caso, quem

fica? Um hoteleiro ou uma empresa especializada?) parte da oposio entre imo-

biliria e turismo. Em qualquer dos dois submodelos, a propriedade das casas do tempo

livre pode estar dispersa por uma mirade de proprietrios ou conhecer uma concentrao

significativa em proprietrios individuais ou institucionais.

Na promoo de um conjunto de empreendimentos, as relaes entre a pro-

moo e a administrao estabelecem-se entre empresas estruturadas, menos expostas s

emoes e aos excessos que podem ter lugar quando est em causa um grande nmero de

proprietrios individuais. A eventual existncia de lotes individuais no seio do conjunto

dificulta estas relaes.

Evoluo no Tempo

Por definio legal, o submodelo de promover e deixar de curta durao. O que

est em causa a qualidade da sua regulao pblica e no o ruminar de crticas ou o

discurso moralizante sobre o lucro rpido e fcil. Esta questo tem uma importncia

relevante e continua a ser ignorada pela interveno pblica.

No caso de um empreendimento de grande escala ou de um conjunto de em-

preendimentos de um ou de vrios promotores, a promoo pode durar dezenas de anos,

num promover e ficar que continue a promover e a explorar. O empreendimento pode,

desde o seu incio, ser promovido em fases ou pode ser que o sucesso da promoo jus-

tifique o arredondamento, que designa a expanso orgnica em terrenos adjacentes.

Esta expanso equivalente da capacidade de produo de uma unidade industrial, mas

acaba por ter de enfrentar enormes obstculos, com origem em excessos na avaliao dos

condicionamentos ambientais ou das regras do ordenamento do territrio.

Durante o tempo da explorao, a casa, o empreendimento, a sua envolvente e

a integrao territorial conhecem uma evoluo normal e transformaes inesperadas.

Nesses momentos de verdade para a sustentabilidade turstica do empreendimento, a

regulao pblica deve garantir a eficiente resoluo de conflitos de interesses. A experin-

cia do Algarve mostra a necessidade de realizar significativos progressos nesta rea.

A utilizao da casa por uma famlia implica considerar o seu ciclo de vida

normal (actividade profissional e reforma) e as perturbaes pertinentes para a posse

e a utilizao da casa (doenas, divrcios, nvel de vida, entre outros). A flexibilidade


na utilizao da casa do tempo livre ao longo do tempo deve ser objecto de regulao

legal.

Os Dois Grandes Modelos de Negcio Conflitos, Sinergias e Sua Regulao

Conflitos

A relao entre os dois grandes modelos de negcio feita de conflitos de interesses

e sinergias, que so regulados pelo mercado e pela interveno pblica. O maior conflito

resulta do facto de o turismo residencial representar perda de vendas para o operador de

holiday package e de hspedes para o explorador do empreendimento turstico, caso que tem

particular relevncia no Algarve. A procura de terrenos para empreendimentos de turismo

residencial faz aumentar o seu preo e dificulta a rentabilizao do investimento hoteleiro.

H aspectos culturais a considerar. Num quadro de conflito, o hoteleiro e o pro-

motor de turismo residencial (sobretudo o que promove e deixa) so personagens

com culturas diferentes e interesses opostos:

Em caso de sucesso, a promoo de turismo residencial um negcio de

financiamento fcil relativo, rpido perodo de retorno e boa rentabilidade,

podendo apropriar muita da mais-valia imobiliria e beneficiar da informali-

dade fiscal, reinante durante anos;

Um empreendimento turstico de propriedade indivisa exige importante inves-

timento, financiamento mais difcil, longo perodo de retorno, reduzida apro-

priao da mais-valia imobiliria e uma informalidade fiscal mais arriscada.

Este conflito entre agentes exige uma clarividente regulao pblica, na medida em

que ambos contribuem para a criao de riqueza na oferta de turismo. A experincia do

ltimo meio sculo confirma que a poltica e a administrao do turismo no asseguram

uma regulao equilibrada, favorecendo as propostas que se identificam com a explorao

hoteleira, que elemento estruturante da cultura da poltica e da administrao do turismo.

Sinergias

A primeira sinergia entre os dois modelos surge no pas de origem dos visitantes,

quando os operadores tursticos do dimenso ao transporte em seat only nas suas cadeias


de voos fretados e disponibilizam aos clientes do turismo residencial um acesso barato s

respectivas casas. Minimizam assim o risco do voo fretado, mas alimentam a formao

da procura, que, com a criao das companhias low cost, vai diminuir a rentabilidade do

seu negcio.

A segunda ocorre no destino, com a promoo de empreendimentos que combinam

oferta para os dois modelos de negcio. Alm dos rudimentares empreendimentos turs-

ticos em propriedade plural, com unidades de alojamento cedidas explorao turstica,

abundam casos de integrao dos dois modelos de negcio na concepo, no modelo fi-

Documents

Brito Sergio 2010 Imobiliaria e Turismo Residencial