A Especulação Imobiliaria Na Formação de Loteamentos Urbanos Em Iporá GO Um Estudo de Caso No Setor Brisa Da Mata

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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIS UNIDADE UNIVERSITRIA DE IPOR LUCILENE MARIA DE PAULA BUENO

A ESPECULAO IMOBILIRIA NA FORMAO DE

LOTEAMENTOS URBANOS EM IPOR-GO: Um estudo de caso do Setor

Residencial Brisa da Mata

IPOR

2010

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LUCILENE MARIA DE PAULA BUENO



Residencial Brisa da

Mata

Monografia apresentada como exigncia para obteno do grau de licenciado (a) no curso de Geografia da Universidade Estadual de Gois Unidade Universitria de Ipor. Orientador: Prof. Ms. Jlio Csar Pereira Borges

Ipor

2010


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LUCILENE MARIA DE PAULA BUENO



Residencial Brisa da Mata

Monografia apresentada como exigncia para obteno do grau de licenciado (a) no curso de Geografia da Universidade Estadual de Gois Unidade Universitria de Ipor

Ipor, 25 de novembro de 2010

Banca examinadora

Prof. Ms. Jlio Csar Pereira Borges

Nome

Prof. Ms. Jackeline Silva Alves

Nome

Prof. Esp. Gilmar Pereira

Nome


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memria de minha av Rita Iva de Jesus,

Que em vida me deu estmulo,

Carinho e compreenso.


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AGRADECIMENTOS

A Deus por me sustentar e ter sustentado minha vida, por me dar disposio diante as

dificuldades encontradas no percurso do trabalho monogrfico e principalmente por ter dado

sabedoria e boas pessoas ao meu lado nessa trajetria.

A minha famlia, pois soube relevar minhas inmeras ausncias neste ano, minha me

Noeme que sempre levantou minha autoestima diante as dificuldades encontradas nesses anos

de universitria, ao meu pai Geraldo que com toda sua simplicidade em gestos e palavras

muito me ajudou durante todos os anos de estudo de minha vida, minha maninha Nayara que

muito colaborou com suas inmeras digitaes deste trabalho e que presenciou cada obstculo

encontrado nesta trajetria, minha irm Eveline que muito ajudou.

Meu sobrinho Felipe que inmeras vezes veio em meus livros rabiscar na tentativa de

ajudar valeu nego, nego! Meu tio Antonio e minha tia Domingas que muito me ajudou

financeiramente e estimulou a no desistir deste curso, e em especial minha av Rita que em

vida muito me ajudou financeiramente e suportou minha ausncia, devido o dever de fazer

muitos trabalhos em funo dos estudos e que com suas palavras muito sabias me conduziram

at onde cheguei.

Foi num trabalho de campo para Uberlndia no meu primeiro ano de faculdade que

conheci um sbio rapaz que futuramente se transformou em uma pessoa muito especial para

mim, assim agradecer ao meu namorado Frank que muito me ajudou em todos os sentidos,

desde as broncas que me incentivaram e a sua pacincia com minha ausncia em especial

neste ltimo ano de faculdade. Obrigada meu lindo!!!

Muito obrigado aos professores que apreendi muito durante a trajetria acadmica, e

ao professor Jlio Csar que me orientou na busca pelo conhecimento, obrigada!

No incio eu era sozinha e depois formou se o imbatvel trio, muito conhecido como

o conjunto das trs espis, que com as eternas espis do saber, das brincadeiras, das

gargalhadas que se consolidou a amizade incondicional, o companheirismo e que ambas foi

base uma da outra. Valeu Laynara e Maria Virgilina!!

Aos muitos momentos de descontrao vividos pela turma, graas s brincadeiras do

Joo Carlos e ao restante da turma que acompanhou todas as limitaes de cada um, e em

especial a todas as meninas dessa turma pelo companheirismo tanto nas aulas quanto nos

intervalos. Muito obrigada a toda a turma que chegou at o final e tambm aos que no

conseguiram chegar at o final por desistncias, pelas dificuldades, e por fatalidades da vida.

Agradeo a todos!!!


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LISTA DE ILUSTRAES

MAPA 1 Localizao do Municpio e do permetro urbano de Ipor GO..........................11

PLANTA 1 Planta do permetro urbano de Ipor - GO ........................................................12

IMAGEM 1 Escoamento de gua pluvial para vereda .........................................................24

IMAGEM 2 Destruio de parte da infraestrutura do lugar .................................................25

IMAGEM 3 Imagem da rea de Preservao Permanente prximo do loteamento ............26

QUADRO 1 Descrio do loteamento ..................................................................................28

IMAGEM 4 rea do loteamento que ser condenada ..........................................................29

IMAGEM 5 Imagem de Satlite da rea antes de ser loteada ..............................................30

IMAGEM 6 Fotografia area da rea loteada .......................................................................31

IMAGEM 7 Construes situadas na Av. Rio Claro prximo ao loteamento ......................33


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Resumo

A pesquisa aqui apresentada tem como principal objetivo, compreender a expanso da cidade de Ipor Gois tendo como referncia o Setor Residencial Brisa da Mata. Este por sua vez, apresenta um conjunto de caractersticas que propiciou, alm de desvendar suas particularidades, entender o processo de urbanizao da cidade supracitada, como o crescimento desordenado, os problemas ambientais, a especulao imobiliria dentre outros. Para dar suporte a pesquisa, foi realizado um levantamento terico que se refere ao assunto, o que permitiu o dilogo com Martins (2007), Gonalves (2002), Silva Jnior (2007), Castells (2000), Bardet (1990) Ferraz (1991) . A pesquisa de campo e as entrevistas foram procedimentos metodolgicos que complementaram a pesquisa, permitindo o conhecimento do lugar e o imaginrio de pessoas nele diretamente ou indiretamente inserido. Por fim tem-se a esperana que este trabalho contribua para o enriquecimento do debate urbano em Ipor, assim como contribuiu para o pesquisador e orientador da mesma.

PALAVRAS - CHAVE: Especulao imobiliria, Loteamentos urbanos e Planejamento Urbano.


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SUMRIO INTRODUO ....................................................................................

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1 CONCEITUAO SOBRE EXPANSO URBANA .........................

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1.1 Conceituao de Especulao Imobiliria ............................................ 14

1.2 Processo de Urbanizao e a ocorrncia de Especulao Imobiliria ............................................................................................

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1.3 O Papel do Plano Diretor no Planejamento Urbano ............................. 19

1.4 As Leis que regulamentam a abertura de um loteamento .....................

20

2 A APLICAO DO PLANO DIRETOR NO MUNICPIO DE IPOR GO E O CASO DO SETOR RESIDENCIAL BRISA DA MATA ...............................................................................................

23

2.1 Ao Processo de implantao do loteamento ......................................... 29

2.2 O Setor Residencial Brisa da Mata como objeto de estudo ..................

32

CONSIDERAES FINAIS ...............................................................

35

REFERNCIAS ...................................................................................

37

ANEXOS .............................................................................................. 39


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INTRODUO

A pesquisa especulao imobiliria na formao de loteamentos urbanos em Ipor-

GO: um estudo de caso do Setor Residencial Brisa da Mata tem como base a discusso sobre

o processo de formao do loteamento.

Embora existam polticas que orientam, disciplinam e normatiza a abertura de

loteamentos urbanos, uma das polticas utilizada pelo municpio o plano diretor1, que dita

regras para as formas de uso e ocupao do solo, regularizao de posses urbanas, e meios

para a implantao de infraestrutura.

O Setor Residencial Brisa da Mata tem sua criao pautado na propriedade privada, ou

seja, seu desenvolvimento no busca suprir as necessidades das classes sociais menos

favorecidas, mas sim, a acumulao de capital. Para Martins (2007; p. 03) afirma:

A partir da especulao imobiliria o espao urbano (re) organizado e (re) dimensionado por meio do capital, tendo como consequncia o encarecimento da moradia urbana, os vazios urbanos e a m utilizao da infraestrutura urbana.

Atravs deste loteamento observamos que sua infraestrutura se comparadas com outras

reas loteadas que no apresentam o mesmo nvel de infraestrutura que permitem valorizao,

como a rea estudada.

Nesse contexto para se referir ao processo de especulao necessrio antes falar da

cidade como espao produtivo onde se desenvolve relaes sociais. A cidade se transforma de

acordo com a demanda da sociedade, e enquanto lugar construdo compreende o espao da

vida humana (historicamente, socialmente, economicamente e politicamente) construdo.

Neste trabalho buscamos compreender a expanso urbana de Ipor- GO, enfatizando o

processo de especulao imobiliria, a abertura de novos loteamentos e a abertura do

Residencial Brisa da Mata.

A metodologia adotada para a execuo da pesquisa pautou-se em leituras de trabalhos

cientficos como Martins (2007) Especulao imobiliria e transformao do espao

urbano, Gonalves (2002) Formao de loteamentos urbanos, Silva Jnior (2007)

Especulao imobiliria e loteamentos irregulares e leituras de livros dentre os quais

Castells (2000) em A questo urbana discute segregao urbana, distribuio das habitaes

no espao, onde ambas produzem a diferenciao social e urbana. Bardet (1990) em o

Urbanismo comenta sobre os loteamentos dispostos em quadrados no oferecem valorizao.

1Plano Diretor definido basicamente como sendo o conjunto de regras que orienta a ao sobre a construo

e utilizado do espao urbano.


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Ferraz (1991) em URBS Nostra comenta como o aproveitamento indisciplinado do solo ao

longo dos anos tem provocado o comprometimento do tecido urbano, sendo totalmente

ausente o planejamento, na qual essencial que haja.

A leitura destes autores foi de muita importncia para a compreenso dos processos

especulativos e sua funo no espao urbano.

A estrutura do trabalho, no primeiro captulo buscamos embasar o processo de

urbanizao e a ocorrncia da especulao imobiliria no espao urbano; no segundo captulo

procuramos explanar sobre o loteamento inserido no plano diretor, estatuto da cidade e na

legislao federal, e esclarecer o empreendimento de acordo com entrevista juntamente com o

corretor e a viso dos moradores em relao ao empreendimento.


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1 CONCEITUAO SOBRE EXPANSO URBANA

Nesta pesquisa buscamos fazer a discusso sobre a expanso urbana no municpio de

Ipor GO, (mapa 1) tendo como vrtice, o setor residencial Brisa da Mata, considerando que o

mesmo, obedece alguns parmetros legais, mais no contribui para a melhoria na habitao do

municpio se tornando assim revelador da falta de planejamento adequado para expanso

urbana da cidade.

O setor residencial Brisa da Mata um loteamento que est em processo de

implantao desde maio de 2009, localizado a leste da cidade de Ipor - GO, (planta 1) no

permetro urbano, este loteamento foi construdo numa rea de propriedade rural, conforme

consta no boletim de informaes cadastrais do imvel apresentada pela prefeitura municipal

de Ipor sobre a responsabilidade da secretaria de finanas do municpio.

O setor foi o primeiro loteamento a apresentar sinais de infraestrutura bsica na sua

fundao. Desde o incio do processo de urbanizao de Ipor no h registros de um

loteamento que apresentasse tais caractersticas como asfalto e rede de energia para

iluminao das vias de acesso.

Este setor possui algumas caractersticas que atraiu o interesse dessa pesquisa, como a

ocorrncia de especulao imobiliria e a ocupao de uma rea de vereda2, popularmente

conhecida como brejo, cujo solo e o lugar no so adequados e legalmente liberados para a

ocupao humana. Nesse sentido foi feita uma pesquisa que buscasse desvendar a realidade

do setor, assim como, o mesmo se encaixa na realidade da urbanizao brasileira.

O desenvolvimento capitalista levou, no sculo XX, a um processo avanado de

urbanizao no mundo, o que gerou cidades com grandes problemas de infraestrutura, os

quais esto expressos na sua prpria paisagem, onde se percebe lugares de extremo

desenvolvimento ao lado de outros desprovidos de estrutura mnima. No entanto esse

processo resultado do crescimento econmico concentrador e excludente caracterstica

bsica do sistema de produo capitalista.

2Vereda um tipo de vegetao do cerrado que ocorre em solos hidromrficos, podendo apresentar buritis,

palmeiras em agrupamentos.


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Mapa1- Localizao do municpio e do permetro urbano de Ipor GO


12

PLANTA 1 Planta do permetro urbano de Ipor - GO


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A cidade como um espao capitalista reflete a estrutura de classes do prprio

sistema, na qual o direito de uso da infraestrutura compatvel ao poder de pagamento da

populao. Nesse sentido, no dizer de Corria (1989) os espaos ocupados acompanham uma

lgica de qualidade a qual determinada pelas polticas pblicas que por sua vez resultado

da ao do Estado, um legtimo representante da classe social mais abastada. Diante deste

quadro a desigualdade e a segregao urbana surgem como resultado da ao do poder

pblico, pois o espao urbano valorizado de acordo com a infraestrutura empregada em

determinada rea.

De acordo com Sposito (1991) a localizao at meados do sculo XX era fator

determinante na valorizao do terreno, assim sendo, os terrenos mais centralizados eram

ocupados pela classe mais alta. No entanto o centro, devido intensa movimentao, passou a

ser rea no propcia moradia, o que fez surgir os condomnios fechados como lugar de

moradia dos mais abastados.

Assim sendo, a relao entre centro e periferia de uma cidade sofre alterao. De

acordo com Sposito (1991, p. 56):

A periferia era entendida como uma espcie de territrio livre da iniciativa privada, onde, de forma independente, surgiram bairros de luxo (para abrigar os ricos emigrados do centro), bairros pobres (onde moravam mais assalariados e recm-emigrados do campo). Estes novos setores da cidade foram com o correr do tempo, fundindo-se num tecido urbano mais compacto.

Com base nesta afirmao o espao urbano de uma cidade tem uma configurao

mais complexa, na qual a distines de setores, de luxo e pobres, no mais a periferia e o

centro, os mesmos dividem o mesmo espao, porm, com caractersticas extremamente

antagnicas. No dizer de Sposito (1991) esse fato no significou a desvalorizao da regio

central da cidade, pelo contrrio, essa valorizou ainda mais pela sua funo comercial que

mais cara que a de moradia. O que houve foi uma valorizao de algumas reas perifricas

que passou a ser tambm lugar da classe alta, reflexo de uma reestruturao funcional da

cidade.

Embora a realidade citada anteriormente seja mais comum nos grandes centros

urbanos, no quer dizer que no ocorra em cidades de menor porte, pois comum em cidades

do interior de Gois a existncia de condomnios fechados, como o caso de Catalo, de So

Lus dos Montes Belos, de Rio Verde e outras. No se quer com essa afirmao equiparar a


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realidade de tais cidades com os grandes centros, pois se entende que a intensidade dos

processos citados so diferentes.

evidente que essa reestruturao se adequa aos interesses capitalistas e a prpria

periferia passa a ser objeto de especulao imobiliria. Para Martins (2007, p. 09) a cidade

est em constante processo de (re) estruturao, de contradio, de conflitos de interesses, e

tem seu espao fragmentado e articulado pelo capital especulativo imobilirio.

Embora as novas exigncias do planejamento urbano sejam mais rgidas quanto

expanso urbana, as periferias so tomadas por projetos inadequados de uso do solo. No dizer

de Martins (2007) em nome do crescimento urbano, muitas vezes apoiados e incentivados

pelo poder pblico, a especulao imobiliria transformam esses lugares em futuros

problemas sociais de difcil soluo que poderiam ser evitados com planejamento adequado.

O Setor Residencial Brisa da Mata, insere a expanso urbana de Ipor nessa

realidade, principalmente no que se refere ocupao inadequada da periferia, pois o mesmo

encontra problemas para a insero do mesmo no planejamento urbano.

1.1 Conceituao de Especulao Imobiliria

Para uma melhor compreenso do mau uso do solo urbano, no dizer de Gonalves

(2002) de acordo com em benefcio dos interesses individuais, instigados pelo desejo

neoliberal do capitalismo, se faz necessrio o entendimento do processo de Especulao

Imobiliria.

Em uma definio mais popular a especulao imobiliria, significa a aquisio de

imveis com a finalidade de vend-los ou alug-los posteriormente, na expectativa de que

seu valor de mercado aumente durante um lapso de tempo decorrido. De acordo com Corria

(1995) se uma pessoa, empresa, ou grupo de pessoas ou empresas compram imveis, em

grandes reas ou quantidades e numa mesma regio, isto diminui a oferta de imveis no lugar,

e por consequncia h um aumento dos preos de todos os imveis daquela regio.

A expresso, especulao imobiliria, por si s, deixa implcito o seu significado, para

Martins (2007) o comprador do imvel no ir utiliz-lo para fins produtivos ou habitacionais,

e ainda retira de outras pessoas, de menor poder aquisitivo e, portanto mais necessitadas, a

possibilidade de ter uma moradia.


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O processo de especulao imobiliria ocorre na medida em que a apropriao de

determinada rea, no beneficia as classes menos abastadas e sim visa valorizao do espao

ocupado, como afirma Rodrigues (1988, p.20):

Um dos casos mais comuns de contribuio direta na produo, ocorre quando se compra um terreno numa rea pouco ocupada e se constri (autoconstruo, empreitada). Logo aps as primeiras construes, os lotes vagos so vendidos, a preo mais elevado que o dos primeiros, sem que os terrenos vagos tenham sofrido qualquer transformao.

Outra forma de especulao imobiliria se d quando os loteamentos so realizados e

colocados venda, seus compradores se organizam e lutam para obter servio bsico para

atender as necessidades da sociedade. Mas na medida em que instalam as infraestruturas

exigidas, so beneficiados aqueles que esto produzindo seu espao, mas tambm aqueles

estrategicamente deixaram suas terras vazias aguardando valorizao como afirma Castells

(1983, p. 254):

A estratgia do proprietrio simples: esperar que a construo de novos imveis ou uma operao de renovao urbana traga-lhe uma renda interessante do terreno e, durante este tempo, obter uma renda suficiente graas s condies particulares, socialmente definidas, do mercado imobilirio no qual ele opera.

Outra forma de especulao imobiliria relacionada com a ocupao da cidade se da

quando vendem inicialmente os lotes pior localizados em relao aos equipamentos e

servios para, em seguida, gradativamente medida que o loteamento vai sendo ocupado,

colocarem-se os demais a venda (RODRIGUES, 1988, p. 21). A simples ocupao de alguns

j faz aumentar o preo dos demais lotes, valorizando o loteamento.

No dizer de Rodrigues (1988) a partir do momento em que a valorizao do lugar

aumenta o preo do terreno, consequentemente eleva o preo dos impostos dos mesmos,

aqueles que foram beneficiados com a infraestrutura e servios recebidos, se veem

impossibilitados de pagar as taxas cobradas, que acabam recuando para outras reas

acessveis, ou seja, de acordo com seu nvel de renda.

As polticas pblicas so responsveis diretas pela segregao espacial urbana, pois

atuam com mais veemncia nas regies onde se concentram as camadas de alta renda, so

feitos enormes investimentos em infraestrutura urbana para atender a expanso do capital

imobilirio, (VILLAA, 1986, p. 100) mostrando claramente atravs do espao urbano, seu

grau de captura por essa classe.


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Para Martins (2007) de acordo com que a periferia vai sendo ocupado, o poder pblico

constri benfeitorias necessrias ao atendimento dos novos ncleos de povoamento, como

pavimentao, rede de gua e esgoto, eletrificao e outros. As novas infraestruturas

instaladas acabam atingindo tambm os terrenos vazios situados no espao intermedirio dos

bairros.

Tais terrenos, muitos de propriedade de empresas imobilirias, no dizer de Martins

(2007) constituem um bem estocado para fins especulativos, cuja valorizao surge

principalmente devido ao planejamento urbano e investimento do Estado.

Para Castells (1983, p. 212):

O principio essencial que influncia a distribuio das residncias no espao o prestigio social, cuja expresso positiva a preferncia social (preferncia por vizinhos semelhantes) e a expresso negativa, a distancia social (rejeio de vizinhos).

O espao diferenciado de acordo com que as residncias so organizadas, assim

especifica a paisagem urbana, no dizer de Gonalves (2002) pois as moradias e seus nveis de

instalaes em grande parte so reflexos de sua posio social, ou seja, sua renda determina a

acessibilidade ao espao residencial desejado, haja vista que est sendo submetido ao valor do

mercado.

Gonalves (2002, p. 01) considera a especulao como responsvel pelo

encarecimento da moradia urbana, pelos vazios urbanos, pela subutilizao da infraestrutura

urbana e pelo encarecimento dos transportes.

Martins (2007, p. 03) considera que a partir da especulao imobiliria o espao

urbano (re) organizado e (re) dimensionado por meio do capital, tendo como consequncia o

encarecimento da moradia urbana, dado pelos vazios urbanos e a m utilizao da

infraestrutura urbana.

Mediante esta afirmao o encarecimento da moradia e a valorizao de determinada

rea acontece no momento em que surgem locais que possam atender as necessidades bsicas

da sociedade, rea de lazer, escolas, postos de sade, supermercado, creches, igrejas e outros.

J aquelas reas afastadas ficam excludas desse processo, assim criam-se em cada setor

pontos que atendem essa populao excluda.


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1.2 Processo de Urbanizao e a ocorrncia de Especulao Imobiliria

A expanso da rea urbana ligada especulao imobiliria resulta em locais

imprprios ou sem infraestrutura mnima, no dizer de Corria (1989) nessas reas as pessoas

de baixa renda vm possibilidade de realizar o sonho da casa prpria.

Com o crescimento da populao nas ultimas dcadas houve problemas de

infraestrutura nas cidades. Pois o investimento neste setor no se propaga no mesmo ritmo.

Gonalves (2002) afirma que um terreno precisa possuir caractersticas bsicas para a

construtibilidade, como, por exemplo, uma localizao que possibilite o acesso ao uso da

infraestrutura pblica da urbanizao (ruas, praas, rede de esgotos, etc.). No entanto nem

todos os terrenos apresentam tais caractersticas, da a necessidade de transformar reas rurais

em reas urbanas, mesmo que existam reas vazias nas cidades.

Ainda de acordo com Gonalves (2002) o fenmeno vazio urbano a criao de

espao destinado especulao. Com ele a produo imobiliria pode estocar seus terrenos

para futuras valorizaes, e cada vez mais vai haver a acepo de pessoas desse processo de

expanso de reas urbanas e havendo o distanciamento dos centros urbanos. Sem a

preocupao com o local, os loteamentos so realizados para absorver as camadas sociais com

baixo nvel econmico, subordinados ao desejo da casa prpria, moradores se submetem aos

mais diversos loteamentos.

No dizer de Bardet (1990) outra caracterstica percebida que os loteamentos so

realizados distantes das reas j edificadas, estes espaos tm como finalidade a valorizao

da rea, elevando o valor dos espaos vazios e agregando maior valor ao terreno.

Basicamente a especulao imobiliria interessa apenas aos proprietrios que loteiam e

vendem os lotes, para Gonalves (2002) devido s condies financeiras os futuros moradores

das reas de especulao constroem suas moradias de forma desordenadas e sem ajuda de

engenheiros ou do apoio de arquitetos. Devido a esta forma de construo o espao urbano

modificado, acelerando o processo de articulao entre os interesses econmicos, valorizao

interna do espao, ou seja, transformao espacial.

Segundo Martins (2007, p. 02) o processo de urbanizao no se d apenas com o

crescimento das cidades, mas tambm com o processo da distribuio interna de seus

componentes, seus centros de emprego, seus bairros, seus sistemas de transporte.

Justificando esta afirmao, h juno dos fatores determinantes para esse processo de

desenvolvimento como haver vrios setores que possibilitam o bem estar para a populao,


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onde o poder pblico disponibiliza recursos bsicos como: (servio de saneamento bsico,

rede de tratamento de gua, energia eltrica, escolas, posto de sade, e etc.).

Desta forma para Martins (2007) o mercado imobilirio assume papel de destaque,

pois o agente transformador do espao urbano capitalista, que ao consumir e produzir vai

constantemente (re) ordenando o espao que foi sendo ocupado.

A cidade de Ipor possui muitas reas vazias que tem condies para serem habitadas,

h mais reas vazias que habitadas dentro do permetro urbano do municpio. Seria mais

vivel ao poder pblico que tais vazios urbanos fossem preenchidos com o decorrer do tempo,

no sendo necessria a abertura de novos loteamentos, como o caso Setor Residencial Brisa

da Mata. A abertura do mesmo veio atender diretamente a interesses particulares, como forma

de especulao imobiliria.

Segundo informaes do corretor responsvel pelo loteamento, o proprietrio da rea

loteada aproveitou a valorizao do lugar, devido construo do CRI (clube Recreativo de

Ipor) para lanar o loteamento, j que a rea estava ociosa e no rendia lucro, ao proprietrio,

o que seria resolvido com o loteamento. Como afirma o corretor.

A idia foi do loteador proprietrio, pois era o proprietrio da chcara. Ele no surgiu em funo de especulao imobiliria, porque a chcara foi herana de famlia onde pertencia ao pai do loteador proprietrio. Durante h algum tempo o loteador chega concluso seguinte, qual a funo dessa chcara de cinco alqueires dentro da cidade? No daria para criar gados, pois o espao era muito pequeno. Poderia criar porcos, galinhas? No tenho nenhum projeto agrrio aqui? A resposta foi no, para nada servia. E seria til em funo de reas urbanas, que transformaria em parcelamento urbano, a partir da teve a idia de lotear, pois uma herana de famlia e assim seria sua aposentadoria no futuro (informao verbal)3

Embora o corretor no concorde, a sua afirmao, j expe o setor como beneficirio

da especulao imobiliria, pois o mesmo aproveitando a infraestrutura criada pelo setor

pblico, como a construo do clube acompanhado de um aparato urbanstico que o da

suporte, lanou o residencial super valorizando a terra.

A chcara antes de ser loteada possua cinco alqueires, e cada alqueire custaria em

torno de R$ 50.000,00. Outro fator que caracteriza a especulao imobiliria seria o uso do

solo, que no destinado a resolver os problemas habitacionais do municpio, e sim a

acumulao de capital. O fato que comprova esta realidade o valor dos lotes, que em mdia

3Trecho das informaes passadas pelo Vilton Pereira o corretor responsvel pelo loteamento (ver em anexo),

Ipor, GO, outubro, 2010.


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custam R$ 25.000,00 (vinte cinco mil reais), bem acima da realidade de compra dos mais

pobres, e bem acima do valor dos loteamentos mais baratos da cidade.

Na vila Braslia bairro prximo ao loteamento, os lotes custam em mdia R$

10.000,00, valor mais acessvel populao, onde os moradores prximos do loteamento

acreditam na possibilidade de valorizao de seu setor aps iniciarem a construo no

loteamento. Os moradores consideram alto o valor dos lotes.

bom afirmar que o que aqui foi exposto, no se trata de uma acusao ao

proprietrio e ao corretor responsvel do Residencial Brisa Mata, j que o loteamento se

encontra dentro das exigncias da lei. O proprietrio tem todo o direito, dentro dos preceitos

capitalistas, de usufruir da situao que a ele foi disponibilizada. O que se faz, uma crtica

ao modelo de expanso urbana capitalista e ao planejamento urbano da cidade de Ipor que

prioriza os interesses individuais em detrimento dos mais necessitados.

1.3 O Papel do Plano Diretor no Planejamento Urbano

O plano diretor uma lei municipal que auxilia no planejamento do municpio com

populao igual ou superior a 20.000 habitantes, e municpios situados em regies

metropolitanas, em reas de interesse poltico e rea sob influncia de impacto ambiental,

direcionando o crescimento da rea urbana e desenvolvendo as funes sociais (saneamento,

lazer e outros), pode-se dizer que sua elaborao deve levar em considerao a realidade de

cada municpio, assim existindo um planejamento que ser colocado em prtica. Conforme

citao abaixo:

Conforme estabelece o Estatuto, a partir de agora o Plano Diretor instrumento obrigatrio para municpios com populao acima de 20.000 habitantes; para aqueles situados em regies metropolitanas ou aglomeraes urbanas; para aqueles que se situem em reas de interesse turstico; ou para aqueles situados em reas sob influncia de empreendimentos de grande impacto ambiental (ESTATUTO DA CIDADE, 2005, p. 38).

Devido aos problemas urbanos principalmente a ocupao do solo urbano foram

criadas diretrizes para controlar o crescimento e a organizao da cidade, no caso o plano

diretor que segundo Braga (1995, p. 05) deve expressar as exigncias fundamentais de

ordenao da cidade, ou seja, deve tratar de algumas questes como: o uso do solo, expanso

urbana, habitao, transportes urbanos, parcelamento do solo urbano e saneamento bsico.


20

Sendo assim o planejamento e elaborao do plano diretor deve estar intimamente

ligado com a realidade do municpio, onde as leis que regem cidades do interior no so as

mesmas leis a serem aplicadas em cidades metropolitanas.

O plano diretor o instrumento que hegemoniza a prtica do planejamento no

territrio urbanizado, de acordo com o Estatuto da Cidade (2005, p. 38) sendo aplicados

parmetros de uso e ocupao como taxas de ocupao coeficientes de aproveitamento,

tamanhos mnimos de lotes, ou seja, estratgia para se definir um modelo de cidade ideal.

A funo do plano diretor, segundo o Estatuto da Cidade (2005, p. 38) seria apenas o

de estabelecer os padres satisfatrios de qualidade para seu funcionamento. Assim no

considerando as reais condies de renda e a influncia do mercado imobilirio.

O planejamento urbano fundamentado a partir de duas vises, sendo a poltica e a

tcnica, ambas definem de que forma ser proposto e executado o planejamento do municpio.

Conforme citao abaixo, Carvalho (2001, p. 03) diz:

O processo de planejamento urbano aquela que coloca a simultaneidade das dimenses poltica e tcnica como elementos constitutivos deste processo. Tal qual as faces de uma mesma moeda, a dimenso poltica a que pretende explicitar o objeto da interveno publica, enquanto a dimenso tcnica procurar responder pela operacionalizao de uma proposta que foi politicamente definida.

Nesse sentido existe diferena de compreenso entre plano diretor e planejamento

urbano, pois o plano diretor so as leis que regulamenta o espao, j planejamento urbano a

execuo prtica dessas leis, assim ambos dependem um do outro para que haja o

ordenamento do espao urbano, ou seja, planejar o espao urbano de responsabilidade do

municpio.

No entanto o plano diretor de fundamental importncia para que haja o ordenamento

do espao urbano e para que as verbas federais e estaduais cheguem aos municpios, assim os

beneficiando com inmeras melhorias para o desenvolvimento da cidade.

1.4 As Leis que regulamentam a abertura de um loteamento

A misso do plano diretor normatizar e planejar o crescimento das cidades, dando

nfase na ocupao racional e social do espao. E outras legislaes que contribuem para o

melhoramento em planos municipais.

De acordo com a Lei N 9.785, de 29 de Janeiro de 1999 no art.3 a lei n 6.766, de 19

de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alteraes: 4 considera-se lote o


21

terreno servido de infraestrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos

definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 5 consideram-se

infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao

pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica

pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.

De acordo com o Ministrio Publico o Residencial Brisa da Mata, se enquadra na

legislao o qual j esta de posse de toda documentao legal, como decreto municipal,

registro em cartrio, IPTU quitado, licena ambiental, obedecendo ao que reza o 4. No que

refere ao 5o requisitos que ainda no foram disponibilizados encontra-se legalmente em fase

de construo.

Segundo a Lei n 6.766/79 no inciso V, do artigo 18 prevista o municpio pode exigir

infraestrutura para complementao, incluindo execuo de vias de circulao do loteamento,

demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento de gua pluvial.

No caso do Residencial Brisa da Mata, o que foi verificado na secretaria de obras da

prefeitura e confirmado pelo corretor responsvel pelo Residencial, PEREIRA (2010) e que

praticamente toda infraestrutura do lugar foi investimento privado, a prefeitura forneceu

somente o cascalho para pavimentao das ruas.

O parcelamento do solo pode ser feito de duas maneiras, sendo a primeira como forma

de loteamento e a segunda como forma de desmembramento do terreno, portanto, h diferena

entre ambos os parcelamentos do solo urbano.

O loteamento que previsto na legislao de parcelamento do solo urbano, tem seu

esclarecimento na Lei n 6.766/79 no art. 2, 1: Considera-se loteamento a subdiviso de

gleba em lotes destinados edificao com abertura de novas vias de circulao, de

logradouros pblicos ou prolongamentos, modificao ou ampliao das vias existentes.

J o desmembramento pode significar o parcelamento da terra em lotes, no sendo

necessria abertura de logradouros. Da a diferena entre loteamento e desmembramento do

solo urbano. Assim diz a Lei n 6.766/79 do parcelamento do solo urbano no art. 2, 2:

Considera-se desmembramento subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

Nesse contexto Residencial Brisa da Mata, se enquadra na legislao de parcelamento

previsto na Lei n 6.766/79, haja vista que a rea anteriormente de ser loteada era uma


22

chcara, cujo proprietrio o prprio loteador e a mesma teve que ser totalmente modificada

para se enquadrar nos moldes do loteamento urbano.

Para que o empreendimento parcelado seja regularizado necessrio que o loteador

tenha a aprovao da prefeitura municipal, posteriormente a documentao do loteador e do

empreendimento seja registrada em cartrio. Conforme a Lei n 6.766/79, art. 23 o registro do

loteamento s poder ser cancelado por deciso judicial e requerimento do loteador com

autorizao da prefeitura. Deste modo a prefeitura municipal ou o Estado somente poder

autorizar o cancelamento do loteamento caso seja ilcito para o desenvolvimento urbano, e

pode se opuser caso j esteja realizado qualquer melhoramento na rea loteada.

O Setor Residencial Brisa da Mata, como foi afirmado anteriormente, obedece as

condies supracitadas acima como pode ser visto na documentao em anexo, estando assim

devidamente legalizado.


23

2 - A APLICAO DO PLANO DIRETOR NO MUNICPIO DE IPOR- GO E O CASO DO RESIDENCIAL BRISA DA MATA

O plano diretor obrigatrio segundo a Constituio Federal de 1988, captulo II art.

182 no que diz Gonalves (2002) e deve atender ou estar adequado de acordo com a realidade

do municpio, sendo realizado por meio de audincia pblica com a participao democrtica

da sociedade, a fim de indicar um rumo para contornar os problemas de origem pblica.

Quando o plano estava em processo de elaborao no municpio, notou-se que em

partes contou com o apoio da populao atravs de reunies nos bairros, assim foram

pautadas as colocaes que a populao carecia dessa forma as ideias contextualizadas foi

adequado na realidade do municpio.

Assim o plano diretor complexo e deve trazer diretrizes para a criao e o

melhoramento da organizao do espao urbano, no somente o espao urbano, mas toda a

organizao social da cidade.

Vilela (2009, p.16) faz a seguinte afirmao sobre o Plano Diretor:

O plano diretor no novidade, ele j existe no Brasil desde a dcada de 40, mas ficou meio esquecido, voltando com toda fora com a Constituio de 1988. Ele mostra como a cidade e como Ela deve ser. Deve mostrar tambm como o terreno da cidade deve ser utilizado e se a infraestrutura pblica como vias pblicas, a educao, o policiamento, gua, esgoto e o transporte devem ser expandidos, melhorados ou criados.

O plano diretor de Ipor objetiva assegurar o cidado ao direito moradia, assegurar o

fornecimento de obras e servios de infraestrutura urbana, e restringir a especulao

imobiliria, no entanto no visto esses elementos na atuao municipal.

No art.15 do plano diretor qualquer segmento do territrio considerado como

propriedade sendo de domnio privado ou pblico, edificado ou no. Assim h a delimitao,

o ordenamento do territrio no municpio direcionar o desenvolvimento da cidade com a

finalidade de corrigir as distores do crescimento urbano.

Portanto o ordenamento e controle do solo visam evitar o uso inadequado das reas

urbanas, onde h a reteno especulativa dos imveis urbanos a fim de coibir o uso

inadequado dos espaos pblicos e reas de contingente preservativo.

Dessa forma pode-se afirmar que a realidade do Setor Residencial Brisa da Mata, no

condiz com o determinado pelo plano diretor. Dois motivos explicam esta realidade, a

ocupao de uma rea de vertente que por lei declarada como rea de Proteo Ambiental


24

Permanente e no se fez uma analise adequada do solo para o estabelecimento de obras tidas

como de benfeitoria ao loteamento. As imagens 1 e 2 explicam o exposto acima.

Imagem 1 - Escoamento de gua pluvial para vereda Fonte: BUENO, Lucilene M de P. (14/04/2010)

A imagem acima revela uma falta de preocupao com o meio ambiente, pois a gua

da superfcie desgua diretamente em uma vereda levando detritos e poluio para o lugar,

alm do incio de eroso que j se nota na sequncia do esgoto, que com o tempo pode se

agravar e provocar assoreamento no curso dgua que se localiza logo abaixo.

Imagem 2 - Destruio de parte da infraestrutura do lugar Fonte: BUENO, Lucilene M de P. (14/04/2010)


25

A imagem 2 revela a destruio de parte da infraestrutura feita no loteamento, situao

que observa-se por toda extenso do mesmo. Este fato se deve ao desconhecimento, ou

mesmo, a falta de um estudo prvio que verificasse a condio fsica do lugar,(disposio do

relevo, tipo de solo, dentre outros) que indicassem a forma mais correta e eficaz para evitar o

ocorrido.

A situao presente na imagem 2 foi provocado pela gua pluvial (chuva) oriunda da

parte alta da vila Braslia, no que diz o professor Ms. Flvio (informao verbal)4, alm de ser

um solo gleissolo5 de caracterstica alagvel e portanto uma rea de preservao

permanente6.

Houve um asfaltamento sobre este tipo de solo, que devido a sua umidade natural,

principalmente no perodo chuvoso, gera uma degradao do asfalto acima, fazendo-o

desprender do solo. Alm disso, de acordo com o professor Ms. Flvio o arruamento est

perpendicular ao fundo de vale fazendo aumentar a velocidade do fluxo de gua do

escoamento superficial (enxurrada), contribuindo na desagregao da massa asfltica.

O Plano Diretor de Ipor (Lei Complementar n 09/2007 de 18 de dezembro de 2008)

tem ordenamento jurdico que prev o ordenamento do territrio urbano, portanto no h

nenhuma regulamentao feita nem um zoneamento efetivamente constitudo, mas somente

previso. Por exemplo, no Ttulo III (Do ordenamento do territrio).

Artigo 15 a poltica de Ordenamento do Territrio do municpio de Ipor tem como

objetivo veja item II: Regulamentao de condies e restries de uso e ocupao do solo

integrado ao desenvolvimento urbano e reas de Proteo dos Mananciais (...) e do uso

inadequado dos espaos pblicos e de reas de preservao permanente.

Como visto, o Plano Diretor Urbano de Ipor somente um conjunto de normas e

procedimentos que devero ser praticadas no futuro, mas no h nada de concreto nesta

direo, como Lei de Zoneamento Urbano, definio de reas de risco, de reas de

4 Entrevista com o professor Ms. Flvio (UEG Unu Ipor) outubro, 2010.

5Gleissolo so solos permanentes ou periodicamente saturados por gua. A gua de saturao pode se manter

estagnada internamente ou a saturao pode ocorrer por fluxo lateral. De qualquer maneira, pode ocorrer a

ascenso capilar que atinge a superfcie do mesmo. No sendo ento, adequado para uso de engenharia civil.

EMBRAPA (1999).

6rea de preservao permanente So consideradas como rea de preservao permanente as matas ciliares e

demais formas de vegetao natural.


26

Preservao Permanente (APP) e faixas no edificveis, entre outras. A imagem 3 mostra a

rea de preservao permanente prximo ao loteamento.

Imagem 3 rea de preservao permanente prximo do loteamento Fonte: BUENO, Lucilene M de P. (25/10/2010).

O loteamento em questo pode ser ocupado, entretanto preciso, respeitar a faixa no

edificvel (APP), modificar o sistema de arruamento, planejar o sistema de gua e esgoto da

rea, por exemplo, verificando a profundidade do lenol fretico, entre outras medidas

pertinentes.

Segundo o corretor responsvel pelo Setor Residencial Brisa da Mata, o mesmo no

causou danos ambientais, o problema a parte alta da Vila Braslia, bairro prximo ao

loteamento, onde foram abertas ruas sem planejamento e a gua da chuva escoa para o setor

provocando os danos mostrados anteriormente. H vista que no existe o escoamento

adequado da gua da chuva, como o uso de galerias pluviais no bairro prximo ao loteamento.

Quando questionado se quem provocou dano ambiental foi o loteamento ou a Vila

Braslia, o corretor afirma: O loteamento pode estar nessa rea para corrigir o problema que j

existia, pois a chcara que foi loteada estava toda prejudicada.

O que se pode questionar sobre esta afirmao que, (Se o problema j existia

anteriormente ao loteamento e que o mesmo a soluo, o que faz com este problema ainda

continue?). O que se pode afirmar que se tem na prtica, por parte dos responsveis,

medidas para resolver os problemas ambientais. Se eles j existiam foram intensificados aps


27

o loteamento, e sendo assim os responsveis ficam a merc da burocracia para iniciarem as

construes para corrigir o problema.

Segundo o corretor, o primeiro loteamento completo o Setor Residencial Brisa da

Mata, dotado de gua, energia e asfalto. A energia j est pronta para ser instalada, na qual a

empresa j foi contratada.

Quando questionado sobre a inexistncia de rede de esgoto, o que anuncia o

agravamento dos problemas ambientais, principalmente em um lugar prximo a veredas o

corretor supracitado afirma:

Em Junho de 2010 foi feito uma reunio na cmara, e chegou-se a um acordo para que o problema ambiental fosse resolvido e para evitar que o problema se agravasse. Decidiram fazer algo que no existia ainda na cidade, que o sistema de fosses ecolgicas (um tipo de fosse que no afeta o lenol fretico). E o acordo foi que os lotes a serem vendidos fossem dotados de fosse ecolgica, isso em cada lote. Enquanto que na construo de cada fosse ecolgica ficaria em torno de R$ 1.000,00. No entanto o documento da proposta feita durante a reunio nunca foi enviado para o loteador proprietrio assinar, com isso acaba atrapalhando, pois est perdendo tempo, no caso j poderia ter tomado um rumo diferente para o loteamento (informao verbal).

inevitvel controlar o crescimento da cidade ou mesmo a ocupao das reas vazias,

no entanto, a cidade chegaria at rea que foi loteada. visvel observar em imagens areas

que existem casas construdas muito mais prximas do crrego Vertente Rica que o prprio

loteamento.

Problema o qual o corretor alega ter, pois o Ministrio Pblico no analisa a situao

presente do lado oposto do loteamento. Assim o Ministrio Pblico cobra do loteador

proprietrio como que o empreendimento fosse totalmente responsvel pelo loteamento,

sendo que do lado oposto do crrego Vertente Rica outra imobiliria disponibilizou lotes a

serem ocupados.

De acordo com o plano diretor o loteamento ou desmembramento do solo para

finalidade urbana somente pode ser empregada em zonas e reas de expanso urbana. Isso

para ocupar de certa forma as extensas reas vazias dentro do permetro urbano.

Nesse sentido pode-se afirmar que em parte o Setor Residencial Brisa da Mata

obedece ao plano diretor, pois como pode ser visto na planta urbana da cidade na pagina 15, o

mesmo se encontra em um vazio dentro do espao urbano. Por outro lado existem reas mais

prximas do centro da cidade que tambm so vazios, que se fossem ocupados se tornaria de

mais fcil acesso para os moradores em relao logstica que possui a regio central, como

bancos, instituies governamentais, (DETRAN, INSS, Ipasgo) dentre outros.


28

O plano diretor de Ipor estabelece que os empreendimentos residenciais com mais de

cinquenta unidades habitacionais ou quando situados em terreno com rea igual ou superior a

10.000 m, que e o caso do Setor Residencial Brisa da Mata, que possui rea parcelada

superior a 225.000 m, tem que avaliar os pontos negativos e positivos para a populao

residente ou do entorno, para minimizar os problemas gerados pelo empreendimento, onde o

Poder Executivo do Municpio precisa executar melhorias na infraestrutura do entorno

ampliando o benefcio para o entorno do empreendimento.

O Setor Residencial Brisa da Mata contem 289 lotes, dentre estes devido a

problemtica encontrada em relao preservao do Crrego Vertente Rica, o corretor

juntamente com o loteador proprietrio decidiu condenar 60 lotes, devido ao tipo de solo do

lugar no apresentar condies para edificao, assim esses lotes condenados no iram a

venda, conforme mostra imagem 4 na pgina 29.

O quadro 1 descreve a proporo da rea loteada, sendo que a chcara possua uma

rea total de 246.887,82 m e foi parcelado para lotear 225.289,18 m de terreno, que resultou

em 289 lotes. A rea verde (reserva legal) de 46.948,00 m e rea das ruas de 65.762,36

m.

DESCRIO REA PORCENTAGEM

rea total 246.887,82 m

rea parcelada 225.289,18 m 100%

289 lotes 89.934,34 m 39,92%

reas verdes (reserva legal) 46.948,00 m 20,84%

reas pblicas 22.644,48 m 10,05%

reas das ruas 65.762,36 m 29,19%

Quadro 1 - Descrio do loteamento. Fonte: Escritrio e acessria imobiliria. Adaptao: BUENO, Lucilene M de P.


29

Imagem 4 rea do loteamento que ser condenada Fonte: BUENO. M de P. (25/10/2010)

2.1 O processo de implantao do loteamento

O projeto para elaborao do loteamento teve incio no ano de 2007 que foi

extensamente prolongada at 2009 para obedecer todos os procedimentos para iniciar a

construo do loteamento.

No dia 27 de fevereiro de 2010 foi solicitado pelo promotor do municpio que o

loteador proprietrio prestasse um parecer para o Ministrio Pblico sobre as pendncias que

o empreendimento, o loteamento, Setor Residencial Brisa da Mata supostamente apresentava.

Mediante suspeita de irregularidades no empreendimento a promotoria do municpio

manifestou, conforme afirmao do corretor:

Foi notificado verbalmente no final do primeiro semestre de 2009 que foi informado para a promotoria que o empreendimento apesar de estar com toda a documentao legal juridicamente, como decreto municipal, registro em cartrio, IPTU quitado, licena ambiental, ocorreram questionamentos sobre os possveis danos ambientais ocorrido pelo empreendimento (informao verbal).

De acordo com o corretor o loteamento no causou danos ambientais, justificando o

problema do escoamento da gua das chuvas advindo da parte alta da Vila Braslia. Assim o

loteamento veio corrigir o problema atravs de investimentos para o melhoramento do prprio

loteamento, que antes a rea estava prejudicada.


30

Anteriormente de a rea ser loteada a gua oriunda das chuvas que escoava da parte

alta da vila localizada acima da propriedade loteada, era contida em represas dentro da

mesma. Conforme mostra a imagem 5.

A imagem 6 na pgina 31 mostra o lugar posteriormente j construdo, com a

existncia de asfalto, e sem as represas que antes continha a gua das chuvas. Podendo ainda

identificar que a rea que foi loteada possui oito quadras com caractersticas fsicas

diferenciadas no modelo das quadras do setor Central da cidade de Ipor mostradas na planta

da cidade na pagina 13.

Em relao aos problemas encontrados pelo empreendedor, o Ministrio Pblico tem o

Projeto Ser Natureza que possui a proposta de discutir o contexto do sistema, abrangendo

toda a cidade como sistema de transformao no meio urbano, isso atravs das

particularidades existentes no meio urbano. Nesse sentido o corretor afirma:

Ento em extenso do Projeto Ser Natureza do Ministrio Pblico, foi escolhida a Vertente Rica como foco de trabalho para preservao, o loteamento passou a ser alvo de estudos. At ento o grupo gestor e o prprio ministrio pblico j havia entendido que o problema no era o loteamento (informao verbal).

Imagem 5 - Imagem de Satlite da rea antes de ser loteada Fonte: Google Earth, 2009 Adaptao: BUENO, Lucilene M de P. 2010


31

Imagem 6 - Fotografia area da rea loteada Fonte: Oeste Goiano. Adaptao: BUENO, Lucilene M de P. 2010

Assim aps o loteamento j construdo o loteador solicitou que fosse feito um estudo a

respeito de um levantamento aprofundado de sondagem da regio, isso a pedido do ministrio

pblico. Na qual esse estudo custeou para o loteador cerca de R$ 15.000,00 para ser realizada

a averiguao dos problemas enfrentados pelo empreendimento.

O processo burocrtico para a implantao do loteamento um processo demorado,

isso no deixa de influenciar negativamente para o loteamento. De acordo com o corretor:

O loteamento obedece todo os tramite legais, por isso importante trabalhar para melhorar o empreendimento. E enquanto a imobiliria negociava com o Ministrio Pblico, a secretaria de meio ambiente do estado recomendava que o Ministrio Pblico suspendesse a licena de instalao (informao verbal).

Mas de acordo com a lei n 6.766/79 art. 23 o loteamento somente poderia ser

cancelado por ordem judicial ou por deciso do loteador proprietrio desde que o municpio

concordasse. Porm a SEMAR (Secretaria do Meio Ambiente) j tinha um ato autorizando o

loteamento, assim no possvel haver o cancelamento do loteamento.

E o loteador somente pode cancelar o documento registrado em cartrio com a

autorizao da prefeitura municipal, sendo que para registrar o empreendimento custou R$

300,00.


32

O primeiro loteamento completo foi o Setor Residencial Brisa da Mata, dotado de

gua, energia e asfalto. Abaixo o corretor justifica os servios contidos no empreendimento.

O primeiro loteamento completo o Setor Residencial Brisa da Mata, dotado de gua, energia e asfalto. A energia est pronta para ser instalada onde a empresa j foi contratada, o loteador proprietrio trocou os postes de energia da av. Jerusalm e o asfalto nessa mesma avenida foi feito em troca do cascalho que seria cedido pelo municpio. Outro problema foi o cascalho, pois no municpio no havia cascalheira. Assim para fazer o asfalto foi feito uma permuta com o municpio, onde seria feito a galeria pluvial no loteamento que at anto no era obrigao do loteador. Onde a encanao da gua da enxurrada passava por debaixo do cho (a galeria pluvial) e o asfalto da Jerusalm ficaria R$ 60.000,00 e em troca o municpio iria ceder somente o cascalho. Assim o municpio aproveitou o cascalho do lixo, pois j seriam furadas as valas no mesmo (informao verbal).

Como o setor Residencial Brisa da Mata circunvizinho do bairro vila Braslia, cuja

vila apresenta topografia levemente inclinada, assim faz com que o loteamento fica

prejudicado devido a enxurrada (gua da chuva) oriunda da parte alta da vila escoa para a

jusante do Crrego Vertente Rica que no existe o escoamento adequado dessa gua, como o

uso de galerias pluviais7.

Mediante esta preocupao os lotes somente iram a venda aps solucionar o problema

de degradao ambiental na rea loteada, usando como mtodo de solucionar esse problema

implantando as galerias pluviais no empreendimento.

2.2 O Setor Residencial Brisa da Mata como objeto de estudo

No municpio de Ipor a expanso da rea urbana ligada especulao imobiliria

resulta em locais imprprios ou sem infraestrutura mnima, mas o diferencial deste

empreendimento que com o processo de expanso urbana a rea foi estudada, avaliada e

posteriormente totalmente infraestruturada.

Mediante o tamanho da cidade de Ipor, o permetro urbano do municpio apresenta

muitos vazios urbanos, ou seja, dentro do permetro urbano visvel mais reas vazias que

reas ocupadas. Assim h muitas reas a merc de especuladores imobilirios.

O corretor responsvel pelo loteamento afirma que quando comear a construir as

residncias no loteamento, aps seis meses ser visvel um grande reflexo na vila Braslia, na

av. Bueno Aires para baixo em direo ao loteamento ser uma rea fatalmente que ser

7Galerias Pluviais onde a encanao da gua da enxurrada passa por debaixo do cho.


33

asfaltada em pouco tempo, ou seja, ser uma rea muito valorizada tambm em funo da

existncia do loteamento.

Todas as moradoras prximas do loteamento acreditam que foi promissora a

construo do loteamento, pois ir melhorar o setor. Conforme afirma a moradora Devaci e a

Sr. Olindina.

Foi bom melhorou aqui para ns, porque aqui era assim muito buraco, muita baguna, e o loteamento com o asfalto aqui melhorou 100% para ns (Devaci). Achei bom, esse loteamento antes a terra era do finado Dico, antigo prefeito de Ipor, e ai eles arrumaram tudo e agora eles falam que vo construir casa, foi uma coisa muito boa porque veio esse asfalto. Foi uma coisa muito maravilhosa que o Doutor fez agora est ai todo mundo querendo comprar, s que dizem que muito caro os lotes ai. Os ricos da conta, mais nos que pobre no da conta de comprar (informao verbal)8.

As moradoras consideram o loteamento como fator positivo, pois vem a possibilidade

de melhorarem o setor no sentido de mobilidade, pois no existe prximo o mnimo de

recurso que pode atender os moradores como a inexistncia de um supermercado, nesse

sentido a Sr. Olindina afirma:

Positivo sim, pois quem sabe com esse loteamento, as coisas melhoram para gente, porque tudo que tem que fazer tem que ir no Ipor (eu falo ir l no Ipor porque muito longe) e quem sabe com o loteamento no chega aqui para nos um supermercado, um aougue pois assim fica mais fcil (informao verbal).

O loteamento reconhecido pelas moradoras entrevistadas, ambas afirmam que o

melhor de viver em seu setor depois que surgiu o loteamento e esperam que no demorem

muito a construrem no local.

A moradora Devaci relata que foi muito bom construir um loteamento desse porte,

pois o local pela manh e tarde bastante freqentado por pessoas que faz caminhada nas vias

pavimentadas, mas que pelo perodo da noite apresenta incmodo para os moradores da av.

Jerusalm, pois quando no h o policiamento na rea percebem a presena de pessoas

cometendo atos ilcitos no loteamento. Nesse sentido a moradora Devaci esclarece abaixo:

A ltima rua do loteamento realmente tem dia de noite ali est uma coisa de doido, muito carro, muita moto, e segundo o pessoal est comentando aqui que est servindo de motel, de vez em quando a polcia est dando uma ronda, ai some tudo e dai volta tudo de novo. A noite muito perigoso andar l e durante o dia no tem nada no, tem o pessoal que faz caminhada a tarde e de manh. Das nove horas para frente comea o movimento de carro. Durante o dia o pessoal caminha muito aqui de

8 Entrevista (ver em anexo) com Devaci e a Sr. Olindina, moradora do setor prximo ao loteamento em estudo,

Ipor, GO, outubro, 2010.


34

manh e a tardezinha ali pelas quatro e meia, cinco horas tem muita gente aqui fazendo caminhada. Usando mesmo como pista de caminhada enquanto no constri (informao verbal).

Uma das moradoras relembrava que depois que surgiu o loteamento aumento o

nmero de construes prximas rea loteada, conforme mostra a imagem 7. Nesse sentido

a moradora Maria Snia afirma:

Nosso setor muito esquecido, acredito que quando comear a construir vai melhorar, vai valorizar mais. Porque do tempo que eu moro aqui j tem uns 17 anos, minha sogra mora aqui j tem mais de 30 anos, no tinha melhorias nenhuma e hoje s com o loteamento basta olhar para a av. Rio Claro e ver quantas construes j surgiram (informao verbal)9.

Imagem 7 - Construes situadas na Av. Rio Claro prximo ao loteamento Fonte: BUENO. Lucilene M de P. (25/10/2010)

A Sr. Olindina afirma que no loteamento somente habitar pessoas abastadas, pois

acredita que o valor dos lotes so altos. J a Maria Snia acredita que o nvel social dos

futuros moradores ser intermedirio, mas no ter um nvel grande de pobreza.

H expectativas no entorno do empreendimento, tanto por parte dos moradores do

setor prximo quanto por parte do empreendedor. Pois a possibilidade de habitar o local

9 Entrevista (ver em anexo) com Maria Snia moradora do setor prximo ao loteamento em estudo, Ipor, GO,

outubro, 2010.


35

proporciona valorizao dos imveis prximos, fator resultante do processo especulativo

imobilirio.


36

CONSIDERAES FINAIS

O estudo realizado no setor Residencial Brisa da Mata localizado no municpio de

Ipor-Go, mostrou um conjunto de situaes, que contriburam para compreender o processo

de expanso urbana da cidade, e ao mesmo tempo, possibilitou o entendimento da estrutura do

mesmo, que constituiu o objeto desta pesquisa.

Pde-se perceber que o loteamento em questo, possui uma caracterstica que o

diferencia dos demais j existentes no municpio, pois deste o inicio contou com uma

infraestrutura bsica, e este fato proporcionou a valorizao dos demais imveis que localiza

no seu entorno.

Toda construo de um empreendimento imobilirio tem que passar por estudos para

que futuramente no provoque danos para a sociedade e ao meio ambiente, a partir da as leis

municipais e estaduais servem para estabelecerem parmetros para que os empreendimentos

sejam regularizados. Nesse contexto, o Loteamento Residencial Brisa da Mata, obedece as

condies de legalidade, ou seja, est legalizado, no entanto como foi percebido no decorrer

do trabalho, o mesmo provoca impacto ambiental, o que gerou uma ao pblica junto ao

ministrio do meio ambiente acarretando uma inutilizao de parte do loteamento.

Outro detalhe que mereceu destaque central na pesquisa que o loteamento surgiu em

funo da especulao imobiliria, pois como pode ser visto, no foi construdo com a

inteno de suprir as necessidades de moradia do municpio. Este fato pode ser justificado

pelo valor dos lotes, media de 30 mil reais, o que os destina a classe alta e mdia e que tem

problemas de moradia de classe baixa. Outro fator, que confirma a especulao imobiliria

o fato do mesmo aproveitar a infraestrutura criada pelo setor pblico com a criao do CRI

(Clube Recreativo de Ipor), que valorizou a regio onde o loteamento foi construdo.

Um fato que foi demonstrado pela pesquisa que os moradores do entorno do

loteamento tem expectativas de valorizao de seu setor, no caso a vila Braslia, tanto para

futuras vendas de suas moradias quanto para beneficiamento por parte das competncias

administrativa municipal, j que, o setor at a construo do Residencial Brisa da Mata, foi

esquecido pelo poder municipal. O que prova este fato que mesmo no estando habitado, o

loteamento, gera a especulao na Vila Braslia onde os lotes j valorizaram

significativamente, alm de acelerar a ocupao da mesma.

O que se pode afirmar que o Setor Residencial Brisa da Mata constituiu em um

importante objeto de pesquisa que contribuiu significativamente para a compreenso da


37

configurao urbana da cidade de Ipor e que se tm a conscincia que o mesmo no o

ponto final desta compreenso, mas sim o ponto de partida.


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REFERNCIAS

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ANEXOS


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INFORMAES PASSADAS PELO CORRETOR RESPONSVEL PELO LOTEAMENTO EM ESTUDO

Ns juntamente com o loteador proprietrio tivemos o melhor senso de cuidar para

que no houvesse degradao ambiental na rea loteada, mas entre teoria e prtica no

condizem com a situao atual dos lotes, porm a prtica no consegue conter a degradao

provocada no ambiente local dos lotes.

Como no conseguiu conter o problema vivel que entre em um acordo para que

haja o mnimo de preservao, porque um dia a cidade chegaria at a rea que foi loteada. E

visvel em imagens de satlite que existe casas construdas muito mais prximas da reserva

que o loteamento, e o Ministrio pblico no analisa a situao presente do lado aposto do

loteamento.

O loteamento no se encontra embargado.

Aps muitos boatos da prpria populao em relao regularidade do loteamento, no

dia 27 de Fevereiro de 2010 foi solicitado pelo promotor do municpio que o loteador

proprietrio prestasse um parecer para o Ministrio Pblico sobre as pendncias que o

empreendimento, o loteamento, Setor Residencial Brisa da Mata.

Sendo que foi notificado verbalmente no final do primeiro semestre de 2009 que foi

informado para a promotoria que o empreendimento apesar de estar com toda a documentao

legal juridicamente, como decreto municipal, registro em cartrio, IPTU quitado, licena

ambiental, ocorreram questionamentos sobre os possveis danos ambientais ocorrido pelo

empreendimento.

Segundo o corretor o loteamento no causou danos ambientais, o problema a parte

alta da vila Braslia (o loteamento vitima), pois ao abrir as ruas da vila, a gua da chuva era

contida em represas dentro da rea antes de ser loteada.

Quem provocou dano ambiental foi o loteamento ou a vila Braslia? O loteamento

pode estar nessa rea para corrigir o problema que j existia, pois a chcara que foi loteada

estava toda prejudicada.

O projeto do ministrio pblico Ser Natureza tem a proposta de discutir o contexto

do sistema, ou seja, ele marca o sistema, pois no resolve analisar a cidade num todo,

preciso fazer a analise a partir das particularidades existente no meio urbano. Da em extenso

do projeto Ser Natureza do ministrio pblico que escolheu a vertente rica como foco de

trabalho para preservao, o loteamento passou a ser alvo de estudos. At ento o grupo

gestor e o prprio ministrio pblico j havia entendido que o problema no era o loteamento.


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Aps o loteamento j construdo foi pedido pelo ministrio pblico que o loteador

proprietrio fizesse um estudo e o estudo foi feito, que custou R$ 15.000,00 para ser feito. A

partir da foi feito um levantamento de sondagem da regio.

Em Junho de 2010 foi feito uma reunio na cmara, e chegou-se a um acordo para que

o problema ambiental fosse resolvido e para evitar que o problema se agravasse. Decidiram

fazer algo que no existia ainda na cidade, que o sistema de fosses ecolgicas (um tipo de

fosse que no afeta o lenol fretico). E o acordo foi que os lotes a serem vendidos fossem

dotados de fosse ecolgica, isso em cada lote. Enquanto que na construo de cada fosse

ecolgica ficaria em torno de R$ 1.000,00. No entanto o documento da proposta feita durante

a reunio nunca foi enviado para o loteador proprietrio assinar, com isso acaba atrapalhando,

pois esta perdendo tempo, no caso j poderia ter tomado um rumo diferente para o

loteamento.

O primeiro loteamento completo o setor Residencial Brisa da Mata, dotado de gua,

energia e asfalto. A energia est pronta para ser instalada onde a empresa j foi contratada, o

loteador proprietrio trocou os postes de energia da av. Jerusalm e o asfalto nessa mesma

avenida foi feito em troca do cascalho que seria cedido pelo municpio.

H muito tempo que esto trabalhando no loteamento e o prejuzo grande.

A gua foi R$ 60.000,00 e o asfalto foi quase R$ 1.000.000,00 onde todo o

investimento foi privado.

Alguns moradores ficaram insatisfeitos com o trabalho das maquinas durante a

pavimentao das vias, incluindo a via que situa as diversas residncias localizadas em frente

rea loteada.

Outro problema foi o cascalho, pois no municpio no havia cascalheira. Assim para

fazer o asfalto foi feito uma permuta com o municpio, onde seria feito a galeria pluvial no

loteamento que at anto no era obrigao do loteador. Onde a encanao da gua da

enxurrada passava por debaixo do cho (a galeria pluvial) e o asfalto da Jerusalm ficaria R$

60.000,00 e em troca o municpio iria ceder somente o cascalho. Assim o municpio

aproveitou o cascalho do lixo, pois j seriam furadas as valas no mesmo.

O corretor afirma que quando comear a construir residncias no loteamento, aps seis

meses ser visto um grande reflexo na vila Braslia, na av. Bueno Aires para baixo em direo

ao loteamento ser uma rea que fatalmente seria pavimentada em pouco tempo, ou seja, ser

uma rea muito valorizada tambm em funo da existncia do loteamento.

Tem que haver um cuidado muito grande para a elaborao de um loteamento deste

porte, e o loteamento no pode morrer simplesmente na necessidade/vontade de vender os


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lotes. Pois a funo social do corretor cuidar para que haja tranquilidade no negocio

imobilirio, que d segurana imobiliria para a cidade e que ajude na paz social.

Quando a imobiliria coloca um loteamento desse porte a venda, tem-se que ter a

preocupao se eu no vou causar nenhum dano para o individuo comprador no futuro. Pois

se o corretor causa dano responder criminalmente pelo seu ato de irresponsabilidade, isso

prejudica tanto o corretor quanto a imobiliria responsvel.

A partir disso importante para melhorar o loteamento, pois obedeceram todos os

tramites legais. E enquanto a imobiliria negociava com o ministrio pblico, a secretaria do

meio ambiente do estado recomendou que o ministrio pblico suspendesse a licena de

instalao, e o mais grave que o loteamento somente poderia ser cancelado por ordem

judicial ou por deciso do loteador proprietrio desde que o municpio concorde. Mas a

SEMAR (secretaria do meio ambiente) por si s j tem um ato autorizando o loteamento,

assim no possvel mais o cancelamento do loteamento, a SEMAR pode entrar na justia

pedindo para que o juiz cancele, sendo que esse processo demoraria entre dez a vinte anos. E

o loteador somente poderia cancelar o documento registrado em cartrio com a autorizao da

prefeitura municipal. Inclusive esse registro custou R$ 300,00.

J existem expectativas nesse empreendimento, pois existem vias publicas e servios

urbanos.

A idia foi do loteador proprietrio, pois era o proprietrio da chcara. Ele no surgiu

em funo de especulao imobiliria, porque a chcara foi herana de famlia onde pertencia

ao pai do loteador proprietrio. Durante h algum tempo o loteador chega concluso

seguinte, qual a funo dessa chcara de cinco alqueires dentro da cidade? No daria para

criar gados, pois o espao era muito pequeno. Poderia criar porcos, galinhas? No tenho

nenhum projeto agrrio aqui? A resposta foi no, para nada servia. E seria til em funo de

reas urbanas, que transformaria em parcelamento urbano, a partir da teve a idia de lotear,

pois uma herana de famlia e assim seria sua aposentadoria no futuro.

Ento todas as chcaras para cima passaram a discutir, pois suas casas estavam perto

do brejo, possuam cisternas com gua limpa, assim o loteamento virou a bola da vez.

So 289 lotes ao todo, dentre estes 60 sero condenados, esses lotes que sero

condenados no iram a venda, isso por deciso da imobiliria responsvel e pelo loteador.

O valor de venda de cada lote variara entre R$ 18.000,00 e R$ 30.000,00.


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Quadro de descrio do loteamento

Descrio rea Porcentagem rea total 246.887,82 m rea parcelada 225.289,18 m 100% 289 lotes 89.934,34 m 39,92% reas verdes (reserva legal)

46.948,00 m 20,84%

reas pblicas 22.644,48 m 10,05% reas das ruas 65.762,36 m 29,19%

ENTREVISTA COM MORADORES DO SETOR PRXIMO DO LOTEAMENTO

EM ESTUDO

Maria Snia reside no setor vila Braslia h 17 anos

Quando surgiu o loteamento, qual sua opinio sobre o empreendimento? Eu gostei, achei bom porque vai melhorar o nosso setor.

Voc analisa o empreendimento como fator positivo ou negativo para sua residncia e seu setor? Como fator positivo, acredito que eles vo tomar cuidado com a questo da mininha que eles comentaram ali, ento eu imagino que no vai atrapalhar. Ento eu avalio como fator positivo. Na minha opinio acredito que eles no vo prejudicar, eles vo tomar todo o cuidado pra que no atrapalhe.

Como voc analisa o loteamento, era melhor seu bairro antes ou depois do surgimento do loteamento? Agora melhor, ainda no construram nada, s asfaltou por enquanto, eu acho que melhor hoje.

Qual foi o incmodo durante a construo do loteamento? O nico incmodo foi o asfalto que acaba incomodando um pouco, porque todo mundo sabe do barulho, mas foi somente isso, ningum nos perturbou. Mais no achei ruim.

Voc considera importante o loteamento? importante, pois nosso setor muito esquecido, acredito que quando comear a construir vai melhorar mais, vai valorizar mais. Porque do tempo que eu moro aqui j tem uns 17 anos, minha sogra mora aqui j tem mais de 30 anos, no tinha melhorias nenhuma e hoje s com o loteamento basta olhar para a av. Rio Claro e ver quantas construes j surgiram.

Voc acredita que por conta do loteamento, futuramente sua residncia vai estar valorizada? Acredito sim, hoje j valorizou e a cada dia eu acho que vai valorizar mais.


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Qual a sua viso mediante o porte social dos futuros moradores do loteamento? Eu acho que no vai atender as pessoas mais pobres, mais vai atender as pessoas de nvel normal nem to pobre e nem to ricas. Eu acredito que os ricos no vo querer mudar para c. Mas acho que no vai ser de uma pobreza muito no. Olindina Alves Barbosa reside no setor vila Braslia h 30 anos

Quando surgiu o loteamento, qual sua opinio sobre o empreendimento? Achei bom, esse loteamento antes a terra era do finado Dico, antigo prefeito de Ipor, e ai eles arrumaram tudo e agora eles falam que vo construir casa, foi uma coisa muito boa porque veio esse asfalto. Foi uma coisa muito maravilhosa que o Doutor fez agora est ai todo mundo querendo comprar, s que dizem que muito caro os lotes ai. Os ricos da conta, mais nos que pobre no da conta de comprar.

Voc analisa o empreendimento como fator positivo ou negativo para sua residncia e seu setor? Positivo sim, pois quem sabe com esse loteamento, as coisas melhoram para gente, porque tudo que tem que fazer tem que ir no Ipor (eu falo ir l no Ipor porque muito longe) e quem sabe com o loteamento no chega aqui para nos um supermercado, um aougue pois assim fica mais fcil.

Como voc analisa o loteamento, era melhor seu bairro antes ou depois do surgimento do loteamento? Antes a gente j achava bom, mas agora melhor, porque eles andaram abrindo uns buraco ai para o enxurro vim e encher, para no acabar com os pastos, porque tudo aquilo era pasto, agora depois disso acabou os buracos tudo, tudo arrumadinho asfaltado.

Qual foi o incmodo durante a construo do loteamento? No, aquelas mquinas barulhentas, quase derruba a casa da gente, mas faz parte. Foi uma coisa muito boa, pois valorizou muito, essas casas de frente que o povo vendeu muito barato tudo se arrependeu agora valorizou mais n.

Voc considera importante o loteamento? Para nos foi muito importante, pois facilitou muito, porque aqui era um puero agora essa puereira diminuiu bastante.

Voc acredita que por conta do loteamento, futuramente sua residncia vai estar valorizada? Vai valorizar mais, nos pensa que vai, mais no porque tem que vender, agora depois que eu for quem sabe eles no quer vender.

Qual a sua viso mediante o porte social dos futuros moradores do loteamento? Eu acho que isso da s vai gente cheia do dinheiro, pois muito caro esse loteamento ai, ento pobre no da conta de comprar. Muitos falam, j ouvi falar que muitos lotes perto do clube j esto vendidos.

Devaci Bispo Neves reside no setor vila Braslia h 15 anos


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Quando surgiu o loteamento, qual sua opinio sobre o empreendimento? Eu achei bom, melhorou aqui para nos, porque aqui era assim muito buraco, muita baguna, e o loteamento com o asfalto aqui melhorou 100% para nos.

Voc analisa o empreendimento como fator positivo ou negativo para sua residncia e seu setor? Positivo, porque melhorou bastante, pra quem vivia no mato, no buraco, no enxurro, est bom demais aqui porque antes era s baguna e agora com esse loteamento aqui melhorou demais.

Como voc analisa o loteamento, era melhor seu bairro antes ou depois do surgimento do loteamento? Agora.

Qual foi o incmodo durante a construo do loteamento? No teve nenhum incmodo no! O pessoal que trabalhou ai ningum incomodava com nada.

Voc considera importante o loteamento? Eu considero importante, porque vai

melhorar aqui para nos, melhorar a cidade aqui.

Voc acredita que por conta do loteamento, futuramente sua residncia vai estar valorizada? Vai valorizar 100%, alias j valorizou depois do loteamento aqui valorizou bem mais.

Qual a sua viso mediante o porte social dos futuros moradores do loteamento? No fao idia. (no quis falar sobre o assunto).

Observao feita pela moradora Devaci Bispo.

A ltima rua loteamento realmente tem dia de noite ali esta uma coisa de doido, muito

carro, muita moto, e segundo o pessoal esta comentando aqui que est servindo de motel, de

vez em quando a policia esta dando uma ronda ai, ai some tudo e dai volta tudo de novo. A

noite muito perigoso andar l e durante o dia no tem nada no, tem o pessoal que faz

caminhada a tarde e de manh. Das nove horas para frente comea o movimento de carro.

Durante o dia o pessoal caminha muito aqui de manh e a tardezinha ali pelas quatro e

meia, cinco horas tem muita gente aqui fazendo caminhada. Usando mesmo como pista de

caminhada enquanto no constri.


Documents

A Especulação Imobiliaria Na Formação de Loteamentos Urbanos Em Iporá GO Um Estudo de Caso No Setor Brisa Da Mata