Locao 19.1 Conceito 19.1.1 Partes: Locador ou senhorio Locatrio, inquilino ou arrendatrio 19.2 Natureza jurdica 19.3 Elementos essenciais 19.3.1 Capacidade 19.3.2 Objeto 19.3.3 Aluguel 19.3.4 Tempo 19.3.4.1 Locao de imveis residenciais 19.3.4.2 Locao de imveis comerciais 19.3.4.3 Locao de prdios rsticos 19.4 Direitos e obrigaes do locador 19.4.1 Direitos do locador

IntroduoO Cdigo de 16 falava em locao de coisas e de servios. Com o Cdigo de 2002, falamos em prestao de servios e locao de coisas. Doutrinadores mais antigos ainda usam o termo locao de servios. muita matria. Devemos ler os artigos que tratam da locao em paralelo com esta aula e o estudo na doutrina. Hoje h a nova lei do inquilinato, mas no veremos tudo dela. Ento, o que estiver aqui ser cobrado, o que no estiver no ser.Toda vez que falarmos em imvel, estamos falando de Lei do Inquilinato (Lei 8245/91 alterada pela Lei 12112/09), pois o Cdigo Civil chama de locao de bens mveis e bens imveis. Nunca mais chamaremos de contrato de aluguel. No existe isso; um termo leigo. Aluguel o valor recebido num contrato de locao.

Conceito: contrato pelo qual uma das partes, mediante remunerao da outra, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo tempo, o uso ou gozo de uma coisa infungvel.Art. 565, que o primeiro artigo: Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.Quais as partes? Locador, que cede o bem para o locatrio. Lei do inquilinato chama, para imveis, de senhorio e inquilino.Esse conceito traz tudo que precisamos para chegarmos ...

Natureza jurdica do contrato de locao1. Unilateral ou bilateral? Bilateral.2. Oneroso ou gratuito? Oneroso.3. Comutativo ou aleatrio? Comutativo e evolutivo. 4. Tpico ou atpico? Tpico e nominado por expressa previso no Cdigo Civil, a partir do artigo 565, transcrito acima.5. Solene ou no solene? No solene. No falamos em nenhuma solenidade. Porm, como sustentam os autores Gagliano e Pamplona , se houver fiana, contrato acessrio, que tem que ser feito por escrito, a lgica impor que o contrato de locao tambm seja celebrado por escrito. 6. Paritrio ou de adeso? Qualquer um dos dois. Pode ou no haver negociao, ou o senhorio pode estabelecer as clusulas unilateralmente.7. Consensual ou real? Consensual, que existe antes da entrega, j que a tradio no essencial para o negcio. Viram o conceito? A pessoa se compromete a entregar. 8. Principal ou acessrio? Principal e definitivo.9. De execuo instantnea ou diferida? De execuo diferida. No se pode locar por um instante de tempo! Mesmo que a durao seja de apenas dois dias.10. Pessoal ou impessoal? Impessoal. Geralmente, quando temos um contrato de negcio, ele ser impessoal. Todo contrato impessoal pode ser transformado em pessoal, mas em regra impessoal. Tambm, a locao admite sub-rogao, por exemplo, no caso da morte do locador ou locatrio, ou tambm no caso da sublocao, que no vedada.11. Por prazo indeterminado ou determinado? Tanto faz. A nica coisa que no pode haver a locao estabelecida, desde o momento da concluso do contrato, como ad eternum. Ela pode acabar durando por tempo indeterminado, na situao em que as partes se mantm silentes depois de findo o prazo, caso celebrado por prazo determinado.Elementos essenciaisPrimeiro: capacidade. Nunca podemos esquecer o art. 104. a capacidade necessria de todos os negcios jurdicos. O que importante ento, especificamente? Por no ser um ato de disposio, mas de administrao, no precisamos da outorga uxria nem da vnia marital para dar o bem em locao. Dispensa vnia conjugal.A nica exceo para essa regra se fazemos um contrato de locao por mais de 10 anos. Neste caso sim, precisaremos da vnia conjugal.Tambm, por no ser ato de disposio, tutores, curadores e pais podem locar bens de seus pupilos sem autorizao judicial. Seria invivel para o Judicirio ter que autorizar todas as locaes nessa situao.

ObjetoQual o objeto da locao? Tambm est no conceito: bem infungvel. Coisas consumveis no podem ser locadas. No se pode, por exemplo, locar energia eltrica ou um pernil de porco. Importante: a locao do bem ou do objeto principal predispe a locao dos seus acessrios. No se pode locar uma casa sem locar a piscina.E apartamento com vaga na garagem? Pode ser alugados para pessoas diferentes? S se estiverem em escritura separada. Caso contrrio, a vaga da garagem considerado bem acessrio ao imvel. Alugar apartamento e reservar o locador para si um quarto clusula leonina.O objeto, claro, tem que ser lcito, idneo, como diz o art. 104. Nem precisaria falar isso. No se podem alugar armas de uso restrito das foras armadas.

O aluguel o dinheiro. O mais comum que seja fixado em dinheiro, e pago periodicamente. Mas pode ser pago de uma vez s. Prestem ateno: contraveno penal receber aluguel antecipado que seja garantido (art. 43 da Lei 8245). A pena de priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel.Se o aluguel cobrado antecipadamente e o locatrio no paga, no h contrato. O aluguel sempre devido enquanto o bem estiver disposio do locatrio. No importa se ele ainda no tiver aberto um estabelecimento comercial. A lei tambm probe a elevao forada do valor do aluguel. Todo contrato de locao se renova imediatamente por tempo indeterminado se as partes se mantiverem silentes. No pode o senhorio aumentar unilateralmente o valor do aluguel, sem antes conversar com o inquilino. Se houver cobrana forada, o inquilino poder ir ao Judicirio pedir que o juiz arbitre um valor de mercado. O aluguel em geral pago no domiclio do locatrio, a no ser que se estipule em contrrio. Pode ser estipulado de maneira diferente. Isso quer dizer que o locador no pode telefonar ao locatrio para reclamar: tem dois meses que voc no vem aqui me pagar, ento vou cobr-lo judicialmente!Ao de despejo para imveis combinada com cobrana de alugueis a ao cabvel para o caso de o inquilino incorrer nalguma hiptese de resciso contratual.Em se tratando de locao de bens mveis, a medida busca e apreenso. Note que no cabe imisso na posse no contrato de locao.

TempoTemos um contrato temporrio, mesmo que o prazo possa ser modificado. Se eu combinar com algum de ficar na minha casa por tempo indeterminado e ir me pagando, at que morre, falamos em compra e venda diferida. A lei no probe. No confundam: o que no pode as partes acordarem, no incio, que o contrato ter durao at a morte de uma delas.

Locao de imveis residenciais e comerciaisTalvez o mais importante a saber aqui. A locao de imveis residenciais dividida entre aquelas em que o prazo menor que 30 meses e naquelas em que o prazo maior ou igual a 30 meses. Contratos de locao residenciais por menos de 30 meses, como de um ano ou dois, s admitem a retomada do imvel pelo senhorio por denncia cheia. O que isso mesmo? Denunciar o contrato informar outra parte que no mais se quer. Cheia motivada. Deve-se explicar por que se quer a denncia. A lei d os motivos nos arts. 8, 9 e 47. Um dos motivos para moradia prpria ou para ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio. O segundo motivo para venda do imvel. Mas, para vender, uma das obrigaes do locador que ele oferea primeiramente para o locatrio. Terceiro: reforma de grande vulto. Alm de pagamento, inadimplncia, etc. No fcil, portanto, remover o inquilino. E se o contrato for feito em um ano, renovado trs vezes? Apesar de chegar a 48 meses, ele no cair na regra dos 30 meses, a no ser que passe de cinco anos (60 meses). Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:[...]V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos. Perguntas: e se fao o contrato por um ano e depois por mais dois? Nisso, chegamos aos 36 meses. Porm, ainda assim a regra que s se poder retomar por denncia cheia, pois houve dois contratos, um de 12 meses, outro de 24. E se forem feitos dois, sendo o primeiro por um ano (12 meses, portanto), e outro por 3 anos (36 meses)? A sim o imvel poder ser retomado por denncia vazia.Locao de imveis comerciaisAqui, a questo : loquei um imvel comercial de um proprietrio. Abri no primeiro ano uma loja de chocolates. O negcio no deu certo. No segundo ano, passei a vender roupas ntimas. Tambm no prosperou. No terceiro ano, mudei o ramo para lingeries de chocolates. Foi um sucesso! Funcionou por dois anos. O dono do imvel olha minha loja cheia e fica de olho gordo, comeando a imaginar possveis formas de ganhar mais dinheiro com este contrato de locao. O que vocs fariam se a loja vivesse cheia? No seria justo que o proprietrio do imvel simplesmente se apoderasse do estabelecimento comercial j montado. Houve um grande investimento e muitas perdas durante os ltimos anos para montagem da estrutura, do nome, da clientela. Como o inquilino o menos favorecido, ento a lei o protege. Ele tem menos poder, em tese. Por isso a lei contm um quesito de renovao compulsria. O que isso? Obrigao do senhorio a prorrogar o contrato. Se eu estou vendendo minha lingerie de chocolates, tenho o direito de prorrogar meu contrato. Mas h trs requisitos:1. Contrato por tempo determinado por um perodo mnimo de 5 anos. Vamos entender: fiz um contrato por prazo determinado de 5 anos. Posso ter direito renovao compulsria. Se eu celebrar por um ano, mais um, mais um e mais dois, terei direito renovao compulsria pois a relao foi ininterrupta de cinco anos. No precisamos ter somente um contrato. Se eu fizer um contrato por dois anos e nada falar, ele se renova por prazo indeterminado; neste caso, o contrato poder se renovar compulsoriamente? No.2. Que o locatrio esteja explorando o mesmo ramo de comrcio h no mnimo 3 anos. Eu estava vendendo chocolates durante um ano, sem sucesso; depois lingeries por mais um, pssimo negcio; finalmente roupas ntimas achocolatadas por trs, que foi quando tive sucesso. A sim terei direito renovao compulsria.3. Que o direito seja exercido dentro de no mximo um ano at 6 meses antes da data do trmino do contrato. Vejamos: eu, inquilino comerciante, estou na vigncia do contrato de locao com meu senhorio, celebrado por prazo trs anos, porm computado a cada ano. Comeamos nossa relao contratual em 1 de janeiro de 2008. Em meados de dezembro daquele ano ns reconduzimos o contrato de locao, para viger at o final de 2009. Agora, em 2010, o contrato ir completar 3 anos em dezembro. A regra em estudo significa que, se eu quiser exercitar meu direito de renovao compulsria, terei que comunicar ao senhorio em qualquer dia entre 1 de janeiro deste ano at 30 de junho, que o dia em que a contagem regressiva para o final do contrato completa 6 meses.

Locao de prdios rsticosEst, excepcionalmente, no Estatuto da Terra (Lei 4504/94). Pode ser feito por tempo determinado ou indeterminado. Locao de imveis urbanos s pode ser feita por tempo determinado.No prdio rstico aquele localizado fora dos limites urbanos, habitado por algum que no explora comercialmente. Direitos do locador1. Receber o pagamento do aluguel;2. Exigir uma das seguintes garantias na locao: cauo em dinheiro ou de bens. Se for em dinheiro, no mximo trs vezes o valor do aluguel; tambm garantia fidejussria ou, por ltimo, seguro de fiana. No poder pedir mais de uma dessas garantias. Posso exigir que o fiador tenha um imvel, mas isso no quer dizer que o imvel dele esteja garantindo. Se o imvel for garantido, no se pode cobrar aluguel adiantado, como vimos;3. Cobrar o aluguel antecipadamente se no for garantido;4. Promover ao de despejo, se o aluguel for de imveis;5. Reaver a coisa aps o vencimento da locao;6. Autorizar, por escrito, a cesso, a sublocao ou o emprstimo do prdio. Separadamente! Dividir apartamento alugado com colegas da Universidade sublocar. Para isso os universitrios precisam de autorizao por escrito, no somente expressa, do proprietrio. um contrato acessrio formal, quando o principal no . Caso raro.7. Ser informado no caso de ocorrncia de sublocao, cesso, emprstimo ou sub-rogao. Eu, proprietrio, loco para Lucas e autorizo, por escrito, a sublocao. Aqui incidiro outros direitos e responsabilidades. E a sub-rogao? No precisa ser autorizada por escrito, mas informada. O contrato de locao cedvel no caso de sucesso causa mortis. Exemplo: o pai, que mora com seus dois filhos, mora de aluguel na casa do seu senhorio. O pai morre. Os filhos, que l moram, se sub-rogam nos direitos do pai. O contrato de locao continua existindo. O proprietrio s ter que ser informado de que, tendo o contratante morrido, o filho mais velho se sub-rogou nos direitos daquele.8. Tambm ocorrer no caso de separao consensual. Se a mulher simplesmente manda seu marido embora, mas eles moravam num apartamento locado, num contrato feito entre o proprietrio do imvel e o marido expulso, ela continuar na condio de inquilina. A nica exceo aqui que a sub-rogao no precisar ser autorizada por escrito porque a lei determina assim. Todos os outros tero que ser autorizados previamente por escrito.Importante saber: no pode o senhorio ficar com bens deixados pelo inquilino. Acontece muito, especialmente em locao de prdio comercial. No se podem reter os bens deixados pelo inquilino como pagamento, ou achando que eles foram deixados como dao em pagamento. O que o senhorio pode fazer? Ajuizar pedido de depsito dos bens.Continuamos o contrato de locao depois. Veremos que esta aula chata, cansativa, cheia de prazos e regras. Direitos do locador, direitos do locatrio, deveres do locador, deveres do locatrio... vamos tirar dvidas numa aula prxima. 1. Novo curso de Direito Civil edio de agosto de 2009.

Eis aqui algumas perguntas respondidas sobre a recente alterao na Lei do Inquilinato (8245/91, alterada pela 12112/09), encontradas no site da Veja online:1. Que prazo o inquilino passa a ter para deixar o imvel alugado, segundo a nova lei?Esse um dos pontos que mais chama a ateno na nova lei. Antes, o inquilino podia protelar a devoluo do imvel por at trs anos. Agora, isso ocorrer em no mximo 45 dias. A ao ter de ser resolvida em primeira instncia na Justia: em 15 dias dever ser concedida a ordem de despejo. O inquilino ter, ento, 30 dias para sair do imvel antes, o prazo era de seis meses. A lei igual para imveis comerciais ou residenciais.2. O dono do imvel pode pedir o imvel de volta quando bem entender?No. O proprietrio s pode pedir o imvel de volta em situaes especficas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplncia) ou quando o inquilino infringir uma das obrigaes previstas no contrato de locao. O inquilino tambm corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento.3. Se o proprietrio receber uma oferta maior pelo imvel e decidir despejar o inquilino, este dever ser indenizado?Apenas se o contrato de locao ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietrio dever pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justia. Os responsveis pelo pagamento so o proprietrio e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imvel no obrigado a renov-lo. A nova lei diz que o inquilino pode, no mximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locao.4. O inquilino pagar multa se quiser sair antes do trmino do contrato?Sim, como ocorria antes. Porm, agora, o valor da indenizao passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.5. Quais as novidades em relao ao fiador?Em contratos sem garantia fiador ou seguro-fiana , o inquilino que deixar de pagar o aluguel poder ser obrigado a sair do imvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietrios devero abrir mo da exigncia de um fiador, facilitando a locao. A nova lei diz ainda que o fiador poder deixar o contrato, caso haja separao do casal de inquilinos, morte do locatrio ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuar responsvel pela fiana durante o perodo de 120 dias aps a notificao do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.6. Quem deve pagar o IPTU?A nova lei permite que o proprietrio entre em acordo com inquilino para que este arque com essa despesa.7. O inquilino de um imvel comercial pode repassar o ponto para um terceiro?No. A nica pessoa autorizada a fazer transaes com o imvel o proprietrio ou a imobiliria, se assim o proprietrio preferir.8. O preo do aluguel vai baixar devido a nova lei?Especialistas apostam que sim. As novas regras devem provocar um aumento na oferta de novos aluguis: nesse caso, o mercado obedecer lei de oferta e procura.9. Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor sero alterados por ela?No. A nova lei vai reger contratos feitos a partir do dia 25 de janeiro de 2010.