ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Legislação publicada no Diário da República | 1/2

Legislação publicada no Site das Finanças | 2

Recentes decisões dos tribunais superiores:- Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça | 3- Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa | 3- Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto | 4 - Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra | 5

Concursos Públicos: Brasil, Cabo Verde e Timor-Leste | 6

Novidades do Mercado | 7/8

Outubro | 2014

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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

OUTUBRO DE 2014

I Série

- Clarifica o regime aplicável à prática de atos processuais enquanto se mantiverem os constrangimentos ao acesso e utilização do sistema informático de suporte à atividade dos tribunais (CITIUS) - Decreto-Lei n.º 150/2014, de 13/10.Link: >>>

- Cria uma medida excepcional de apoio ao emprego que se traduz na redução temporária da taxa contributiva a cargo da entidade empregadora - Decreto-Lei n.º 154/2014, de 20/10.Link: >>>

- Retifica a Lei n.º72/2014, de 2 de Setembro, que procede à segunda alteração à Lei n.º 68/93, de 4 de Setembro, que estabelece a Lei dos Baldios, à alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho, e à nona alteração ao Regulamento das Custas Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de Fevereiro - Declaração de Retificação n.º 46/2014, de 29/10.Link: >>>

- No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 44/2014, de 11 de Julho, aprova um novo Código Fiscal do Investimento e procede à revisão dos regimes de benefícios fiscais ao investimento produtivo, e respetiva regulamen-tação - Decreto-Lei n.º 162/2014, de 31/10.Link: >>>

II Série

- Alteração do Plano de Ordenamento da Orla Costeira (POOC) Cidadela - Forte de S. Julião da Barra - Aviso n.º 11003/2014, de 02/10.Link: >>>

- Alteração ao Regulamento Municipal para Reconversão Urbanística das Áreas Urbanas de Génese Ile-gal (Município de Lisboa) - Aviso n.º 11527/2014, de 16/10.Link: >>>

- Coeficiente de atualização dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural para vigorar no ano civil de 2015 - Aviso n.º 11680/2014, de 21/10.Link: >>>

LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO SITE DAS FINANÇAS

OUTUBRO DE 2014

- Obrigações contabilísticas das empresas – Prazo de conservação de documentos - Informação vin-culativa, processo 1995/2014 – Despacho de 2014 / 10 / 08 do Diretor-Geral.Link: >>>

- Efeitos da opção pelo regime simplificado quando a microentidade adota a NCRF-PE - Informação vinculativa, processo 2014 002575, com Despacho de 2014-10-09, do Diretor-Geral.Link: >>>

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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA (CONTINUAÇÃO)

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

Contrato-promessa, direito de retenção, tradição da coisa - Acórdão de 14-10-2014:

“A verificação do direito de retenção previsto na al. f) do n.º 1 do art. 755.º do CC, basta-se com um contrato-promessa em que haja uma tradição da coisa prometida meramente simbólica.Para a mesma verificação, exige-se, porém, que o detentor no contrato promessa em causa re-vista a qualidade de consumidor prevista no n.º 1 do art. 2.º da Lei n.º 24/96, de 31-07.”Link: >>>.

Licença de utilização, resolução do negócio - Acórdão de 14-10-2014:

“Declarando a arrendatária no contrato de arren-damento que conhecia o estado de manutenção e conservação do imóvel locado e, assim, as defi-ciências que este apresentava, a existência destas não traduz incumprimento do contrato por parte da locadora, constituindo um dos casos de irrespon-sabilidade desta.Se essas deficiências se revelaram depois, in-cumbia à arrendatária comunicá-las imediata-mente, sob pena de a locadora não poder por elas ser responsabilizada.O direito de resolução por falta de licença de uti-lização, de que beneficia o arrendatário, não é consequência automática dessa falta; esta tem de ficar a dever-se a causa imputável ao senho-rio, assentando na culpa deste.”Link: >>>.

Contrato de arrendamento, prazo de duração efec-tiva do contrato - Acórdão de 02-10-2014:

“Os prazos estabelecidos nos arts 8.º, al. g) e 98.º do RAU são diferentes: (i) o primeiro é o prazo do contrato, (ii) o segundo, que apenas existe no caso do contrato de duração limitada, é o prazo de duração efectiva do contrato, seja, o prazo da sua eficácia. Podendo não haver coin-cidência entre ambos.Com a publicação do RAU deu-se uma ruptura do princípio da renovação obrigatória do con-trato de arrendamento urbano, pretendendo-se restituir ao mesmo, com a estipulação de um prazo efectivo, a sua fixação temporária essen-cial.É excessivo exigir que o texto do contrato faça uma referência expressa ao regime de arren-damento de duração limitada, embora seja ne-cessário que o dito prazo se refira expressa-mente à duração efectiva do arrendamento, sob pena de valer apenas como prazo meramente contratual sujeito a renovação forçada.”Link: >>>.

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

Arrendamento, cessão da posição contratual, plu-ralidade de titulares do direito - Acórdão de 02-10-2014:

“Celebrado em 1960 um contrato de arrenda-mento com oito médicos, visando a instalação de consultórios, são válidas as cessões que foram ocorrendo ao longo dos anos e mediante as quais um dos arrendatários transmitia a um ou vários médicos os seus direitos e obrigações de arren-datário, sem que se exija a autorização do sen-horio nem sequer – salvo a partir do NRAU e da redacção dada ao art. 1112º do Código Civil - a comunicação a este dessa cessão.O facto de em tais cessões se fazer referência à transmissão da quota-parte do arrendatário cedente, apenas terá efeitos nas relações entre os diversos arrendatários e o modo como dividi-ram entre si o espaço locado para instalação dos seus escritórios e repartiam uns com os outros o pagamento da renda.Em relação ao senhorio o arrendamento é ape-nas um, envolvendo os diversos médicos arren-datários ou aqueles que obtiveram tal posição através das cessões operadas.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

Servidão legal de passagem - Acórdão de 20-10-2014:

“Consistindo a servidão num encargo estabelecido sobre o prédio serviente que simetricamente re-sulta numa vantagem ou utilidade para o pré-dio dominante (artigo 1543.º do Código Civil), as obras executadas no prédio serviente só são ilícitas se implicarem um aumento do encargo ou incómodo suportado pelo prédio serviente, que extravase a extensão e o modo de exercício da servidão, nos termos dos artigos 1564.º do Có-digo Civil.”Link: >>>.

Contrato-promessa de compra e venda, registo provisório - Acórdão de 06-10-2014:

“Requerido registo pelo promitente-vendedor, com base num contrato-promessa de compra e venda com eficácia meramente obrigacional, deve o mesmo ser qualificado registralmente como aquisição antes de titulado o contrato, sen-do a sua inscrição provisória por natureza [artigo 92.º, nº 1 al. g) do CRP].Sem eficácia real do contrato-promessa de com-pra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura ou por documento particular autenticado, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408.º, nº1, 875.º, 1316º e 1317º alínea a) do Código Civil.Esta consequência não pode ser afastada pelo facto de o artigo 6,º, nº3 do Código do Registo Predial atribuir ao registo definitivo a prioridade que tinha como provisório.Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da proprie-dade à do registo provisório. Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato re-sultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obriga-cional.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

IV - Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra

Posse, sucessão, usucapião, herança - Acórdão de 14-10-2014:

“Presumindo-se que a posse continua em nome de quem a começou (art. 1257º, nº 2, do C.C.) e determinando o art. 1255º do mesmo diploma que, por morte do possuidor, a posse continua nos seus sucessores, independentemente da apreensão material da coisa, deverá presumir-se que a posse exercida por um sucessor/herdeiro do inicial possuidor, após a morte deste, não é uma posse nova mas mera continuação da posse inicial que, como tal, não é exercida em nome próprio, mas sim em nome da herança aberta por óbito do possuidor inicial, ainda que os demais sucessores não tenham praticado qualquer acto material sobre a coisa.Nestes termos, a posse assim exercida pelo sucessor, sem que tenha sido demonstrado qual-quer acto capaz de inverter o título de posse, não terá aptidão para facultar ao sucessor a aquisição do direito por usucapião e apenas releva para efeitos de aquisição do direito, por usucapião, a favor da herança aberta por óbito do anterior possuidor.”Link: >>>.

Servidão de passagem, comunicação, via pública - Acórdão de 14-10-2014:

“A faculdade de exigir a constituição de uma servidão de passagem, ao abrigo do disposto no art. 1550º do CC, pressupõe uma situação de encrave (seja ele absoluto ou relativo) do pré-dio em benefício do qual se requer a constituição da servidão, situação essa que ocorre quando o prédio não tem qualquer comunicação com a via pública (encrave absoluto), quando o prédio ape-nas poderia ter comunicação à via pública com excessivo incómodo ou dispêndio ou quando a comunicação do prédio com a via pública é insu-ficiente (encrave relativo).O preenchimento do conceito legal “comunicação insuficiente com a via pública” tem que ser aferido através da definição daquelas que são as neces-sidades normais do prédio face à afectação que, em dado momento, lhe está atribuída e à con-creta exploração de que está a ser objecto.Sendo possível aceder, a pé, da via pública a qualquer ponto do prédio e não estando demonstra-do que o acesso de veículos a determinado ou determinados locais desse mesmo prédio seja necessário à sua normal fruição e exploração económica, tendo em conta a sua afectação e a concreta exploração que dele está a ser efec-tuada, não poderá ser afirmada a existência de uma situação de encrave relativo, por insuficiente

comunicação do prédio com a via pública, que justifique a constituição de uma servidão legal de passagem sobre um prédio vizinho de forma a permitir o acesso de veículos.”Link: >>>.

Caminho Público - Acórdão de 07-10-2014

“A controvérsia a respeito da dominialidade de determinados acessos obrigou à prolação do As-sento do STJ de 19 de Abril de 1989, publicado no DR I-A de 2 de Junho de 1989, hoje com valor de acórdão uniformizador de jurisprudência, que fixou a seguinte doutrina: “São públicos os caminhos que, desde tempos imemoriais, estão no uso di-recto e imediato do público.”Não obstante tal ampla formulação, ao pronun-ciar-se sobre a questão de saber como qualificar um caminho que, desde “tempos não alcança-dos pela memória das pessoas vivas, directa ou indirectamente, por tradição oral dos seus an-tecessores”, é utilizado pelo público em geral, em regra para atalhar ou encurtar determinados trajectos ou distâncias, o mesmo STJ vem defen-dendo, de forma persistente, uma interpretação restritiva do dito acórdão uniformizador, exig-indo, para que um caminho de uso imemorial se possa considerar integrado no domínio público, a sua afectação a utilidade pública, ou seja, que a sua utilização tenha por objecto a satisfação de interesses colectivos de certo grau e relevância.Não satisfaz o assinalado critério a utilização há mais de 30, 40, 50 e mesmo 100 anos, de um caminho, parte em alcatrão e parte em terra ba-tida e pedra, que se limita e limitou a permitir o acesso a diversas fazendas, cujos proprietários para esse efeito o utilizavam, assim denunciando um uso circunscrito e subordinado a interesses de carácter meramente privatístico.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

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Brasil

- Concurso Nacional de Arquitetura para a requali-ficação do Parque do Mirante em Piracicaba, São Paulo.Link: >>>

- Concurso 3 Estações – Ideias para uma nova mobilidade urbana em São Paulo.

Link: >>>

Cabo Verde

- Construção da estação de tratamento de águas residuais de Espargos.Link: >>>

Timor-Leste

- Fornecimento de Combustível Leve à Electricidade.Link: >>>

- Expansão e reabilitação do sistema de abastecimen-to de água de Pante Makassar.Link: >>>

CONCURSOS PÚBLICOS

NOVIDADES DO MERCADO

I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”

Dia 1 de Outubro- Três negócios de €400 milhões prometem agi-tar imobiliário português.

Dia 8 de Outubro- SIL espelha recuperação do sector imobiliário e cresce 36%- Certificação Energética: A Importância das Me-didas de Melhoria

Dia 15 de Outubro- Promoção externa do imobiliário português de-veria ser centralizada.- Coimbra Subida do preço das casas ao nível mais alto dos últimos 2 anos.

Dia 22 de Outubro- “Viver a reabilitação” chega amanhã a Braga.- Distrito de Évora ganha espaço no mercado de 2ª habitação.- Reabilitação pesa 50% no volume de negócios da Casais.- Sintra na corrida para atrair centros de serviços partilhados.- Setembro é o mês mais dinâmico de ocupação de escritórios dos últimos seis anos.

Dia 29 de Outubro- Municípios com Centro Histórico debatem a “vida moderna na cidade antiga”.- Viseu: Procura de imóveis aumenta e preços abrandam descida.

II –Outras notícias

Dia 2 de Outubro- Vistos “gold” atingem investimento de 950 milhões euros em Portugal.Link: >>>

Dia 4 de Outubro- CGD leiloa 180 imóveis no maior salão imobiliário do País.Link: >>>

Dia 7 de Outubro- Comércio de rua abriu 66 novas lojas em Lisboa nos últimos dois anos.Link: >>>

- Novo Banco pretende vender activos imobiliários no valor de 200 milhões de euros.Link: >>>

Dia 8 de Outubro- Rendas na habitação caíram 14% nos últimos quatro anos.Link: >>>

- Venda de casas cresceu 8% nos primeiros nove meses do ano.Link: >>>

Dia 9 de Outubro- Portugal já atribuiu 1.649 vistos “gold”: investi-mento estrangeiro ultrapassa os mil milhões.Link: >>>

- Tempo médio para venda de casa diminui para os 13 meses em Setembro.Link: >>>

- Preços das casas em Portugal subiram 5,9% no segundo trimestre.Link: >>>

Dia 10 de Outubro- Vistos “gold”: chineses vêm para arrendar, an-golanos para morar.Link: >>>

- Rendas de habitação aumentaram em Setem-bro.Link: >>>

Dia 13 de Outubro- Lisboa fora do top 25 mundial do investimento imobiliário.Link: >>>

- Moradores de bairros do Porto entregam no Par-lamento petição contra aumento de rendas.Link: >>>

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NOVIDADES DO MERCADO (CONTINUAÇÃO)

Dia 16 de Outubro- OE 2015: Confederação do Imobiliário considera insuficiente a isenção de IMI.Link: >>>

- Sector imobiliário pede ao Governo que adie fim da cláusula de salvaguarda do IMILink: >>>

Dia 17 de Outubro- Alienação de 24 imóveis devolutos rende 6 milhões à Câmara de Lisboa.Link: >>>

- Empréstimos à habitação e rendas deixam de contar para o IRS já em 2015.Link: >>>

Dia 21 de Outubro- Reabilitação urbana em quebra apesar de melho-ria em Setembro.Link: >>>

- Fisco só fica com 5% da receita da venda de casas penhoradas.Link: >>>

- Setembro foi o melhor mês dos últimos seis anos no segmento dos escritórios.Link: >>>

Dia 24 de Outubro- Avaliação bancária das casas caiu em Setembro.Link: >>>

Dia 28 de Outubro- Fundo americano adquire edifício na Baixa do Porto.Link: >>>

- Maioria dá luz verde a alterações às rendas e chumba todas as propostas da oposição.Link: >>>

Dia 29 de Outubro- Senhorios vão poder deduzir juros aos ganhos com rendas.Link: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 14 de Outubro- Comissão Europeia sugere medidas para com-bater a evasão fiscal no mercado imobiliário.Link: >>>

- Os fundos imobiliários no nono mês do ano. ES Logística da ESAF e Square CA Património Cres-cente da Square AM foram os melhores fundos, de cada categoria, no mês passado.Link: >>>

Dia 23 de Outubro- London Real-Estate Market Shows Signs of Cooling. Real-Estate Agents Blame Constrained Lending, Economic and Political Uncertainty.Link: >>>

Dia 27 de Outubro- Os 15 maiores fundos imobiliários. São mais de 4,7 mil milhões de euros sob gestão, o que repre-senta cerca de 40% do mercado de fundos imobiliários.Link: >>>

Dia 30 de Outubro- Nova bolha no imobiliário do Dubai?Link: >>>

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Esta Aware contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para esclarecimentos adicionais contacte apdi@abreuadvogados.com. Visite o nosso site www.abreuadvogados.com

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