Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Ibis Budget Suzano - SP
Sol Brasil
Agosto/2014
Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Agosto de 2014
Cliente:
Realização:
Estudo:
Suzano
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Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa SolBrasil em agosto de 2014,
conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation andMarket Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-
24 realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiroa ser
construído na cidade de Suzano - SP, em terreno localizado na Rua 7 de Setembro, em frente ao Suzano Shopping.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio
Calfat Jacob,Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo
SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o
momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste
estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os
resultados estimados neste estudo.
Termo de Entrega do Estudo
Termo de Entrega do Estudo
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo
padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos
profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não
poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas
variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte
São Paulo, Agosto de 2014.
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A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no
mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute–
instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível
profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:
Mais informações: www.caiocalfat.com5
A Caio Calfat Real Estate Consulting
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ATUAÇÃO
Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário
Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro
Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico
Flat para estudantes
Comunidades Planejadas
Gestão Patrimonial
Índice
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1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Definição e recomendações em relação ao produto
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Anexos
1. Sumário Executivo
8
Este trabalho teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e
econômico-financeira para planejamento de hotel supereconômico em Suzano
- SP.
O atual objeto de estudo conta com as bandeiras Ibis e Ibis Budget da rede
Accor, inseridos em complexo multiuso com apartamentos residenciais e mall
de lojas.
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores
Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –
Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do
Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.
1. Sumário Executivo
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1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida
O projeto foi concebido como hotel de categoriasupereconômica, com a bandeira Ibis Budget.
A marca é de propriedade da operadora Accor Hotels, que iráoperar o hotel.
A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hojeé a empresa com maior número de hotéis e de unidadeshabitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcasAccor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.
O Ibis Budget terá 132 UHS, todas ofertadas ao mercadoconforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei deIncorporação 14961/64.
1. Sumário Executivo
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1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida
A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:
Reconhecimento de Marca: Ibis Budget pertence a rede Accor, que dentre as redes hoteleiras profissionais atuantesno país, opera a maior quantidade de hotéis no Brasil, atualmente com cerca de 208 unidades em território nacional.
Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma redede marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, alémde acesso B2C via internet.
Conhecimento do mercado na região metropolitana de São Paulo: Somente na cidade de São Paulo, a Accor estápresente com 43 hotéis, mais próximo à Suzano, existe um Ibis em Mogi das Cruzes, e dois Ibis em São José dosCampos. Além de um Ibis em Guarulhos.
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Detalhe da Área do Porto Maravilha
A Cidade:
Com fácil acesso para as cidades do entorno, Litoral Norte de São Paulo e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, Suzano é
conhecida pela atividade industrial, além do comércio diversificado.
As entrevistas com os formadores de opinião da cidade apontam que o município ficará ainda mais atrativo no quesito localização com
o término das obras do Trecho Leste do Rodoanel.
O Terreno:
A partir do terreno acessam-se as principais avenidas de Suzano, a Av. General Francisco Glicério e Benjamin Constant. No entorno
imediato estão o Suzano Shopping e o D’avó Hipermercado. Ao lado esquerdo do terreno há edifícios residenciais e ao lado direito
espaços de comércio. Está próximo da região central da cidade e da Estação Suzano da CPTM (linha 11 – Coral), localizada na Av. Major
Pinheiro Fróes, n° 55, aproximadamente 2km (8 minutos de carro). Este cenário aponta que o terreno em estudo é adequado para
implantação de um hotel, dada a estrutura do entorno e a facilidade de acesso.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps
1. Sumário Executivo
1.2. A Localização
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Terreno em Estudo
Suzano Mogi das Cruzes
Estação Suzano CPTM
Imagem: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
Terreno em Estudo
Suzano Shopping
Av. Benjamin Constant
Av. General Francisco Glicério
1.2. A Localização
1. Sumário Executivo
1. Sumário Executivo
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1.3. O Hotel X Mercado
Suzano é uma cidade com pouca oferta de hotel, sendo o Hotel Imperial o único considerado como adequado para
hospedagens pelas empresas das cidade. Isso faz com que hotéis de Mogi das Cruzes recebam hóspedes que poderiam
ficar na cidade, se houvesse disponibilidade.
Embora Mogi das Cruzes seja uma cidade mais atrativa em termos de opções de lazer, entretenimento e serviços, o
percurso entre as cidades está difícil nos horários de pico devido ao trânsito.
As empresas da cidade geram demanda hoteleira, eventualmente até de long-stay.
Mercadologicamente há ambiente para se estudar a inserção do hotel em estudo: geradores de demanda, demanda não
acomodada e expectativas dos geradores de demanda por produtos mais qualificados na cidade.
1. Sumário Executivo
14
1.3. O Hotel X Mercado
Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva foram selecionados os empreendimentos
da cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Levando em consideração a estrutura e a qualidade dos serviços prestados,
selecionou-se os hotéis abaixo, que totalizam 388 unidades habitacionais (Uhs).
Nº
Hotéis Cidade Inauguração UHs
1 Ibis Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes 2014 140
2 Hotel Marbor Mogi das Cruzes 1998 98
3 Binder Quality Inn Mogi das Cruzes 1979 75
4 Hotel Imperial Suzano Suzano 1996 75
388
Diária Média R$ 158
Taxa de ocupação
67%
Oferta Futura: Existe a especulação da entrada de um hotel da rede Travel Inn na cidade, inclusive o estudo de mercado
realizado pela prefeitura foi feito para utilização desta rede. De acordo com as informações obtidas até o momento de
encerramento deste relatório, este hotel está em sua frase embrionária, sem contar ainda com terreno definido ou
projeto aprovado.
Considerando que Suzano está em crescimento e que a cidade está se
fortalecendo como destino industrial e logístico, mesmo com a
momentânea retração do PIB, há boas perspectivas de transformação
devido às possibilidades abertas do Rodoanel; vale lembrar, que em
2014, até agosto, já havia solicitação para abertura de 27 novas empresas na
cidade.
Assim, a partir do entendimento que a cidade tem vocação turística quase
que em totalidade ligada ao segmento de negócios, foram ponderados os
dados ligados à PIB, crescimento de empresas e de empregados para
definir uma taxa de crescimento para a demanda hoteleira.
A ponderação destes índices levou a uma taxa de crescimento média anual
de 3,86% para a demanda hoteleira.
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PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES
Item Taxa Peso
Crescimento do PIB -1,64% 1
Cresc. Nº de Empresas 4,37% 4,5
Cresc. Pessoal Ocupado 4,57% 4,5
3,86% 10
1. Sumário Executivo
1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de Demanda
PROJEÇÃO DA DEMANDA
Ano Negócios Outros TOTAL
2014 171 0 171
2015 178 0 178
2016 185 0 185
2017 192 0 192
2018 199 0 199
2019 207 0 207
2020 215 0 215
2021 223 0 223
2022 232 0 232
2023 241 0 241
16
1. Sumário Executivo
1.3. O Hotel X Mercado: Oferta e Absorção
Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados
anteriormente, resulta em absorção positiva em todo o período de análise, considerando uma taxa de ocupação média ideal de 65%
para a categoria econômica.
Entrada:2018: entrada de segurança
Saída:2017: Marbor
PROJEÇÃO DA OFERTA
Ano Inicial Entrada Saída TOTAL
2014 248 248
2015 248 248
2016 248 248
2017 248 98 150
2018 150 140 290
2019 290 290
2020 290 290
2021 290 290
2022 290 290
2023 290 290
ABSORÇÃO Tx Ideal 65%
Ano Oferta Demanda T.O. Absorção
2014 248 171 69% 16
2015 248 178 72% 26
2016 248 185 75% 36
2017 150 192 128% 145
2018 290 199 69% 17
2019 290 207 71% 29
2020 290 215 74% 41
2021 290 223 77% 54
2022 290 232 80% 67
2023 290 241 83% 81
17
1. Sumário Executivo1.4. Great Numbers Operação
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Hotel # Rooms 132 132 132 132 132
Rooms - Year 48.180 48.180 48.180 48.180 48.180
Occupancy 73% 76% 76% 76% 76%
Sold Rooms 35.040 36.500 36.500 36.500 36.500
ADR 130 134 139 146 154
RevPar 95 101 105 111 116
# Guests 45.552 47.450 47.450 47.450 47.450
Gross Revenue 5.247.590 5.644.652 5.876.208 6.166.412 6.469.324
Net Revenue 4.934.830 100,0% 5.307.933 100,0% 5.525.558 100,0% 5.798.518 100,0% 6.083.468 100,0%
P/L Departments
Rooms - Year 3.468.780 70,3% 3.758.888 70,8% 3.928.352 71,1% 4.150.429 71,6% 4.384.704 72,1%
F&B 423.141 8,6% 463.512 8,7% 486.585 8,8% 509.583 8,8% 532.586 8,8%
Total 3.891.921 78,9% 4.222.400 79,5% 4.414.937 79,9% 4.660.013 80,4% 4.917.290 80,8%
Non distributed expenses
ADM & General 578.830 11,7% 610.281 11,5% 623.827 11,3% 639.678 11,0% 655.428 10,8%
MKT & Sales 310.118 6,3% 333.308 6,3% 346.871 6,3% 364.070 6,3% 382.057 6,3%
Maintenance & Conservation 183.798 3,7% 197.592 3,7% 202.520 3,7% 208.327 3,6% 213.989 3,5%
Utilities 183.666 3,7% 192.394 3,6% 198.615 3,6% 206.852 3,6% 216.251 3,6%
Total 1.256.412 25,5% 1.333.575 25,1% 1.371.833 24,8% 1.418.927 24,5% 1.467.725 24,1%
GOP 2.635.508 53,4% 2.888.825 54,4% 3.043.104 55,1% 3.241.086 55,9% 3.449.565 56,7%
Insurance 34.109 0,7% 34.450 0,6% 34.792 0,6% 35.133 0,6% 35.474 0,6%
Incentive Fee 364.196 7,4% 399.612 7,5% 421.164 7,6% 448.833 8,1% 477.973 7,9%
FF&E Fund 104.952 2,1% 141.116 2,7% 176.286 3,2% 215.824 3,9% 226.426 3,7%
503.257 10,2% 575.179 10,8% 632.241 11,4% 699.791 12,1% 739.873 12,2%
EBTDA 2.051.851 41,6% 2.232.442 42,1% 2.328.854 42,1% 2.458.483 42,4% 2.626.076 43,2%
18
1.5. Composição do Preço de Venda :
Os preços de venda à vista estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (FF&E e taxas
hoteleiras). O valor poderá ser alterado conforme forma de pagamento escolhida.
1. Sumário Executivo
Grupo Qtde m² privativoValor da
unidade à vista
Taxas Hoteleiras por unidade Valor de Venda da Unidade
Valor de venda/m² Decoração Afiliação
Pré-Operacional
Grupo 1 126 14,38 210.000 19.000 1.400 4.000 234.400 16.300
Grupo 2 (PNE) 6 20,44 298.498 27.007 1.400 4.000 330.905 16.189
19
1.6. Cenários de Rentabilidade: IBIS BUDGET
O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de outubro de 2014 – Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,3% e
considerando o crescimento do FC em 2% a.a.
Foi calculada a fração ideal pela área privativa das tipologias de UHS abaixo, para resultar em rentabilidade proporcional ao valor da unidade x dimensão.
1. Sumário Executivo
Cálculo da fração ideal - IBIS
QtdeM²
privativom² / qtde
Fração ideal
126 14,38 1.812 0,74%
6 20,44 123 1,06%
132 18,87 1.935
Retorno ao Comprador da Unidade
Preço m²Grupo 1 (14,38 m²) Grupo 2 (20,44 m²)
16.300Rentab.
16.189Rentab.
Investimento -234.400 -330.905
Ano 1 15.252 6,5% 21.680 6,6%
Ano 2 16.595 7,1% 23.588 7,1%
Ano 3 17.311 7,4% 24.607 7,4%
Ano 4 18.275 7,8% 25.976 7,9%
Ano 5 19.521 8,3% 27.747 8,4%
Ano 6 19.911 8,5% 28.302 8,6%
Ano 7 20.309 8,7% 28.868 8,7%
Ano 8 20.715 8,8% 29.445 8,9%
Ano 9 21.130 9,0% 30.034 9,1%
Ano 10 21.552 9,2% 30.635 9,3%
Média 10 anos 8,1% 8,2%
Média ano 3 a10 8,5% 8,5%
TIR Com Perpetuidade 10,7% 10,8%
20
Detalhe da Área do Porto Maravilha
1.7. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interessedo investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contasde viabilidade com médias de rentabilidade ao investidorimobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, queoperava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano deanálise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47%a.a. , resultado somente da operação.
•Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade)•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios
1. Sumário Executivo
21
Detalhe da Área do Porto Maravilha
1.7 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para a Análise doEmpreendimento :
Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a
atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência
atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.
2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de
aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que
compunham o fundo em junho de 2014.
3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado – maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest .
Essa taxa referencial foi a utilizada para o cálculo da TIR com perpetuidade, considerando também o crescimento do fluxo de
caixa a 2% a.a.
1. Sumário Executivo
1. Sumário Executivo
22
1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno
Os lançamentos de hotéis mais próximos ao terreno em estudo, foram encontrados nas cidades de São Bernardo do Campo e
Guarulhos, na Grande São Paulo:
Lançamentos SBC Categoria Rede UHs m² UHsValor de venda/m²
Valor de vendaQuantidade
VendidaInício previsto de
operação
IBIS Econômico Accor 200 19 R$ 20.127 R$ 382.420 100% 2017
IBIS Budget Supereconômico Accor 160 18 R$ 20.199 R$ 363.574 100% 2017
Adagio Long Stay Accor 112 32 R$ 16.916 R$ 541.300 50% 2017
Lançamentos GRU Categoria Rede UHs m² UHsValor de venda/m²
Valor de vendaQuantidade
VendidaInício previsto de
operação
Sleep Inn Econômico Atlantica 200 20 R$ 15.000 R$ 300.000,00 100% 2017
Comfort Midscale Atlantica 200 23 Breve Lançamento 2018
1. Sumário Executivo
23
1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno
Empreendimento Único SuzanoRecanto das Araucárias
My Helbor Landscape Dual Office
Município Suzano Suzano Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes
Tipo do Empreendimento
ResidencialCondomínio
FechadoResidencial Residencial Comercial
LocalizaçãoAv. Armando Salles
de OliveiraMeu Cantinho Vila Mogilar Jd. Armênia Próx. Ao Shopping
m² apartamentos / salas
46 a 48 m² (2 dorms)
146 a 156 m² (3 dorms)
49 a 70 m² (1 e 2 dorms)
194 a 273 m² 38 a 41 m²
Valor de venda R$ 160.000,00 R$ 500.000,00 R$ 500.000,00 R$ 1.400.000,00 R$ 330.000,00
Valor de venda/m² R$ 3.333 R$ 3.205 R$ 10.204 R$ 5.128 R$ 8.048
Entrega Prevista 2015 2015 2016 2015 2016
Foram pesquisados lançamentos residenciais e comerciais em Suzano e Mogi das Cruzes:
24
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Localização - ADEQUADA: O projeto está localizado no Centro de Suzano, em frente ao Shopping Suzano (único da cidade). A maioria
das empresas geradoras de demanda, apontou como adequada a localização para implantação de um futuro empreendimento
hoteleiro, dada a estrutura do Shopping e do entorno.
Mercado – EM CRESCIMENTO: O mercado de Suzano é formado basicamente pelo segmento de negócios. A demanda utiliza
atualmente o único hotel da cidade, Hotel Imperial e os hotéis de Mogi das Cruzes que possuem melhor qualidade de estrutura e
serviços. Desta forma, o futuro hotel atenderá uma demanda não atendida e mal acomodada na cidade.
Absorção do hotel em estudo - VIÁVEL: Como o desenvolvimento do mercado hoteleiro de Suzano não pode ser devidamente
mensurado, dada a falta de hotéis qualificados, foi ponderada uma penetração de mercado, com base nas taxas de captação das
demandas não atendida e mal acomodadas, fazendo um paralelo com mercado similares e a introdução de um hotel
similar, chegando a uma captura média de cerca de 96 uhs/dia a partir de 2017, com potencial para atingir no quinto ano de operação
mais de 80% de ocupação.
1. Sumário Executivo
1.9. Considerações Gerais
25
Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de venda, os
investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado (pag. 19 e 20). Investir em uma unidade
HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora,
quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado.
1. Sumário Executivo
1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP
Índice
26
1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Definição e recomendações em relação ao produto
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Anexos
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
27
Caracterização Regional Alto Tietê
Considerando a localização do empreendimento em estudo, considerou-se para a
análise de macrolocalização a região do Alto Tietê.
A região do Alto Tietê congrega os municípios: Arujá, Biritiba-Mirim, Ferraz de
Vasconcelos, Guararema, Guarulhos, Itaquaquecetuba, Mogi das
Cruzes, Poá, Salesópolis, Santa Isabel e Suzano.
Formada com o intuito de promover o desenvolvimento regional dos municípios
que integram a região, o Alto Tietê não é uma divisão oficial do estado de São Paulo.
Representa 33% do território de toda a Região Metropolitana, com uma área de
2.839,62 km², concentrando mais de 2,5 milhões de habitantes.
Em 2011, o PIB do Alto Tietê chegou a de R$ 71 bilhões.
Estado de São Paulo
Região do Alto Tietê Município de Suzano
Área 248.209,4 km² 2.839,62 km² 206,201 km²
População 41.252.160 hab. 2.663.739 hab. 262.480 hab.
Densidade 166 hab./km² 938 hab./km² 1.272,93 hab./km²
PIB R$ 1.349 trilhões R$ 71,7 bilhões R$ 5,7 bilhões
Fonte: Agência de Desenvolvimento Regional do Alto Tietê / IBGE
O Alto Tietê congrega um Parque Industrial diversificado – Parque Industrial do Taboão (Mogi das Cruzes), com
empresas de grande porte como General Motors e Kimberly-Clarke o maior complexo aeroportuário da América do
Sul – GRU Airport.
Além da forte presença industrial, destaca-se também na economia do Alto Tietê o setor de serviços. A região
também oferece importantes áreas rurais, nas quais o agronegócio lidera alguns segmentos da produção nacional
hortifrutigranjeira e a plantação de eucaliptos para a indústria de papel e celulose.
Fonte: Agência de Desenvolvimento Regional do Alto Tietê Imagens GRU Airport e Portal das Industrias
Alto Tietê
28
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
GRU Airport
Fonte: CCR RodoAnel e Prefeitura de Suzano
A cidade de Suzano
29
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
A cidade está próxima de importantes rodovias, o que facilita o transporte
de cargas e operações logísticas: Rod. Presidente Dutra, Rodoanel Mario
Covas, Rod. Ayrton Senna, Rod. Índio Tibiriçá (Acesso Anchieta /
Imigrantes), SP-66 Tamoios e Mogi-Bertioga, servindo de conexões para o
interior de São Paulo, para o litoral, os portos de Santos e São
Sebastião, Vale do Paraíba, ABCDM, Campinas e para os estados do Rio de
Janeiro e Minas Gerais.
O Trecho Leste do Rodoanel Mario Covas
integrará os municípios de Mauá, Ribeirão
Pires, Suzano, Poá, Itaquaquecetuba e Arujá
facilitando a travessia da zona leste de São Paulo
à região do ABC Paulista. A entrega total do
trecho está prevista para o 2° semestre de 2014.
Fonte: Google Maps 30
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
Rodoanel Mario Covas
Rod. Ayrton Senna
Rod. Mogi - Bertioga
Rod.Presidente Dutra
Rod. Índio Tibiriçá
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
31
A principal fonte da economia de Suzano é o setor de serviços, que em 2011 foi responsável por 54% do
PIB, superando o setor de indústrias que correspondeu há 45,7% e agropecuária com 0,3%. Além do forte
setor de serviços, grandes empresas como a Cia Suzano de Papel e Celulose, Kimberly-Clark, Sanofi
Aventis, Clariant, Komatsu, NSK, Tsuzuki, Gyotoku e Produquímica estão sediadas no
município, consolidando a relevância das as atividades industriais.
Fonte: IBGE/Prefeitura de Suzano Imagens: Portal das Indústrias
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
32
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Dados Socioeconômicos
Apesar da importância econômica para a região do Alto do Tietê, o PIB da cidade de Suzano não teve grande
crescimento entre os anos de 2006 e 2011, o que resultou na Taxa de Crescimento Médio (TCM) negativa: - 1,64% a.a.
Fonte: IBGE e ACE Suzano (Associação Comercial e Empresarial de Suzano)
Segundo o Sr. Claudio Rocha, Diretor
de Turismo da cidade de Suzano, a
baixa alteração do PIB pode ser
justificada pela expansão da
Companhia Suzano Papel e Celulose
para região nordeste do
país, deixando assim de ficar apenas
na cidade, mas a expectativa é que
isso mude devido ao
rodoanel, atraindo novas empresas.
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
33
Detalhe da Área do Porto Maravilha
A cidade em números – dados socioeconômicos:
(os dados que se apresentam são oficiais,
atualizados e mais recentes disponíveis nas
fontes – ano completo – são referenciais e não
diretamente relacionais entre si, embora a
ponderação dessas informações possibilite
identificar tendências macroeconômicas)
EMPRESAS
2006: 5.165
2012: 6.677
TCM*: 4,37% a.a.
PESSOAL OCUPADO
2006: 39.224
2012: 51.285
TCM*: 4,57% a.a.
IDHM
2000: 0,662
2010: 0,765
TCM*: 1,46% a.a.
ÍNDICE FIRJAN
2007: 0,6807
2011: 0,8049
TCM*: 4,28% a.a.
Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN
*TCM = Taxa de Crescimento Média
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
34
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Como observado nos slides anteriores, a cidade de Suzano apresenta crescimento nos índices
socioeconômicos, com exceção do PIB, impactado pela diminuição da produção de sua principal indústria, a
Suzano Papel e Celulose. Mesmo assim, o IDH e o índice FIRJAN apresentaram bom crescimento e demonstram
que a cidade cresce e oferece contrapartida para seus moradores, uma vez que esses índices relacionam dados
de educação, saúde e renda. Somente esse ano, verificou-se que houve o pedido de abertura de 27 pequenas
indústrias.
A cidade melhora sua presença e influência geográfica com o Rodoanel e a reforma da Estação Ferroviária de
Suzano da CPTM, que interligará a cidade direto com a Estação Luz em São Paulo, sem a necessidade de
integração em Guaianases, como acontece atualmente.
Existe ainda uma área cuja localização não foi divulgada, onde há estudos de viabilidade para implantação de
um polo industrial, segundo informações prestadas pela Prefeitura.
Fonte: Prefeitura de Suzano e ACE Suzano
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
35
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Estrada do Pau-a-Pique
Rodoanel Mario Covas
Rod. Índio Tibiriçá
Fonte: Google Maps
O desenvolvimento da cidade está expandindo além da região
central. Segundo Sr. Alvani Correa, essa região não tem mais para
onde crescer. O que tem expandido é o lado norte da
cidade, bairros como o Jardim Revista, Boa Vista, além do bairro
de Palmeiras, devido à futura ligação da Estrada do Pau-a-Pique
ao Rodoanel, aproximando a região do ABC e o porto de Santos
através da Rodovia Índio Tibiriçá.
Índice
36
1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Definição e recomendações em relação ao produto
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Anexos
3. Análise da Localização e Entorno
37
Terreno em Estudo
Suzano Mogi das Cruzes
Estação Suzano CPTM
Imagem: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
Terreno em Estudo
Suzano Shopping
Av. Benjamin Constant
Av. General Francisco Glicério
3. Análise da Localização e Entorno
38Imagens: Caio Calfat Real Estate Consulting
Suzano ShoppingD’avó Hipermercado Fachada do Terreno em Estudo
Edifício Residencial(à esquerda do terreno)Terreno em Estudo
Suzano Shopping
3. Análise da Localização e Entorno
39
Detalhe da Área do Porto Maravilha
A Cidade:
Com fácil acesso para as cidades do entorno, Litoral Norte de São Paulo e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos,
Suzano é conhecida pela atividade industrial, além do comércio diversificado.
As entrevistas com os formadores de opinião da cidade apontam que o município ficará ainda mais atrativo no
quesito localização com o término das obras do Trecho Leste do Rodoanel.
O Terreno:
A partir do terreno acessam-se as principais avenidas de Suzano, a Av. General Francisco Glicério e Benjamin
Constant. No entorno imediato estão o Suzano Shopping e o D’avó Hipermercado. Ao lado esquerdo do terreno há
edifícios residenciais e ao lado direito espaços de comércio. Está próximo da região central da cidade e da Estação
Suzano da CPTM (linha 11 – Coral), localizada na Av. Major Pinheiro Fróes, n° 55, aproximadamente 2km (8 minutos
de carro). Este cenário aponta que o terreno em estudo é adequado para implantação de um hotel, dada a
estrutura do entorno e a facilidade de acesso.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps
Índice
40
1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Definição e recomendações em relação ao produto
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Anexos
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
41
O hotel em estudo é de categoria supereconômica e
prevê 132 UHs com área privativa média de
aproximadamente 12m², um salão para café da manhã e
pontos de venda de auto atendimento (snackmachine).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características
do projeto e será apresentado aos compradores, além de
fazer parte da documentação legal que faz parte de
todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32
da Lei 4.591 – Memorial de Incorporação).
Fonte e Imagem: Sol Brasil e Rede Hoteleira
O Projeto:
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
42
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Definição da Cesta Competitiva:
Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva foram selecionados os
empreendimentos da cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Levando em consideração a estrutura e a qualidade
dos serviços prestados, selecionou-se os hotéis abaixo, que totalizam 388 unidades habitacionais (Uhs).
Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting
Nº Hotéis Cidade Inauguração UHs
1 IbisMogi das Cruzes Mogi das Cruzes 2014 140
2 Hotel Marbor Mogi das Cruzes 1998 98
3 Binder Quality Inn Mogi das Cruzes 1979 75
4 Hotel Imperial Suzano Suzano 1996 75
388
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
43
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Mogi das Cruzes e Suzano
Ibis Mogi das Cruzes
Cidade: Mogi das CruzesUHS: 140Maior sala: não possuiInauguração: 2014DM: 166,00
Hotel Marbor
Cidade: Mogi das CruzesUHS: 98Maior sala: 80 pessoasInauguração: 1998DM: 150,00
Binder Quality Inn
Cidade: Mogi das CruzesUHS: 75Maior sala: 100 pessoasInauguração: 1979DM: 185,00
Fontes e Imagens: Redes Hoteleiras
Hotel Imperial Suzano
Cidade: SuzanoUHS: 75Maior sala: não possuiInauguração: 1996DM: R$ 158,80
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
44
Oferta da Região - Localização:
Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps
Hotel Imperial Suzano
Terreno em Estudo
Suzano Shopping
Suzano
Mogi das Cruzes
Hotel Marbor
Ibis Mogi das Cruzes
Binder Quality Inn
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
Análise dos Empreendimentos:
Os quatro empreendimentos da cesta competitiva servem de referência inicial ao estudo, pois três deles estão em Mogi
das Cruzes e possuem características de produto diferentes do hotel em estudo.
Com exceção do Ibis Mogi das Cruzes, inaugurado em abril de 2014, os demais são hotéis antigos.
O Hotel Imperial Suzano é o único hotel da cidade que possui o mínimo de qualificação profissional, possui boa localização
mas necessita reformar as Uhs, pois a infraestrutura é antiga. Durante a visita técnica, o recepcionista informou que há
longstay de profissionais da empresa Komatsu que já permanecem há mais de um ano no empreendimento.
45
HOTEL
AVALIAÇÃO NOS PORTAIS
BOOKINGNota Máxima: 10
TRIP ADVISORNota Máxima: 5
Ibis Mogi das Cruzes Não divulgado 4,5
Hotel Marbor Não divulgado 3,5
BinderQualityInn 6,6 3
Hotel Imperial Suzano Não divulgado 4
O Hotel Marbor e o Binder Quality Inn estão localizados em
Mogi das Cruzes, são de categoria econômica, possuem
condição de estrutura boa porém com necessidade de
reforma em alguns dos ambientes. O Binder se encontra
em uma rua de difícil acesso e estreita, enquanto o Marbor
conta com poucas opções de alimentação no seu entorno.
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
Demanda Hoteleira:
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 46
A Prefeitura de Suzano, através da Secretaria de Turismo e auxílio de profissionais do mercado hoteleiro, realizou uma pesquisa
sobre a demanda da cidade por meio de entrevistas realizadas com 20 das principais empresas e indústrias do município. Através da
pesquisa foram levantadas diversas informações, chegando a algumas conclusões relevantes:
• 17 empresas apontaram a necessidade de um hotel econômico e com qualidade em Suzano;
• 12 empresas apontaram os arredores do Shopping Suzano como a melhor localização para um novo hotel;
• As empresas não apontaram nenhum hotel competitivo em Suzano além do Imperial;
• O tempo de permanência dos hóspedes é de 2 a 5 dias.
Outra informação importante, foi obtida através da entrevista realizada com o Gerente Geral do hotel Ibis Mogi das Cruzes, onde o
mesmo afirma que grande parte da ocupação do empreendimento provem das empresas de Suzano, dada a falta de opções de
hotéis de qualidade profissional na cidade, tendo captado, inclusive, a demanda que outrora utilizava o Hotel Imperial e não está
satisfeita com a qualidade dos produtos e serviços. Apesar disso, há reclamações daqueles que se hospedam em Mogi das Cruzes
com o trânsito entre as duas cidades, que tem se tornado mais intenso com o passar do tempo.
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
Desempenho do mercado hoteleiro:
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis. Foram considerados apenas os hotéis
Marbor, Binder Quality Inn e Hotel Imperial Suzano, resultando na média de mercado de 67%.
• O Hotel Ibis Mogi das Cruzes inaugurou em abril de 2014 não tendo assim como mensurar a taxa média anual. De
acordo com o Gerente Geral a taxa de ocupação do mês de maio foi bastante satisfatória para o segundo mês de
existência. Já nos meses de junho e julho houve baixa movimentação por conta da Copa do Mundo.
47
•Foi calculada a Diária Média Ponderada dos
empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e
de 6ª a Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos
de negócios. O único hotel que possui tarifas promocionais
para os finais de semana é o Ibis Mogi das Cruzes.Binder
Quality InnIbis Mogi das
CruzesHotel
MarborHotel
Imperial Suzano
180,50 166,00 148,80 148,80
Diária Média Ponderada (sem café da manhã)
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
48
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Considerações sobre a Oferta e Demanda Estudada :
Suzano é uma cidade com pouca oferta de hotel, sendo o Hotel Imperial o único considerado como adequado para
hospedagens pelas empresas das cidade. Isso faz com que hotéis de Mogi das Cruzes recebam hóspedes que poderiam
ficar na cidade, se houvesse disponibilidade.
Embora Mogi das Cruzes seja uma cidade mais atrativa em termos de opções de lazer, entretenimento e serviços, o
percurso entre as cidades está difícil nos horários de pico devido ao trânsito.
As empresas da cidade geram demanda hoteleira, eventualmente até de long-stay.
Mercadologicamente há ambiente para se estudar a inserção do hotel em estudo: geradores de demanda, demanda não
acomodada e expectativas dos geradores de demanda por produtos mais qualificados na cidade.
Oferta Futura
Existe a especulação da entrada de um hotel da rede Travel Inn na cidade, inclusive o estudo de mercado realizado pela
prefeitura foi feito para utilização desta rede. De acordo com as informações obtidas até o momento de encerramento
deste relatório, este hotel está em sua frase embrionária, sem contar ainda com terreno definido ou projeto aprovado.
Índice
49
1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Definição e recomendações em relação ao produto
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Anexos
5. Análise de Desempenho
50
Detalhe da Área do Porto Maravilha
O estudo em andamento é para um hotel supereconômico.
Um hotel supereconômico tem características próprias e se posiciona no mercado como um produto de oportunidade, o
que significa dizer que deve atender com conforto razoável pessoas que necessitem de hospedagem por curto
período, sensíveis a preço e com boa localização.
Desta forma, encontram-se esse tipo de hotel em locais de passagem e próximos aos geradores de demanda, em grandes
centros; em cidades menores, esses hotéis são vistos em locais mais nobres, até por substituírem de forma eficiente a
antiga hotelaria deste tipo de cidade (hotéis pequenos, familiares e administração tradicional).
No caso do hotel em estudo, o terreno proposto para o hotel é central e em frente ao Shopping Center da cidade, o que
deve gerar atratividade para o empreendimento em relação aos hotéis da cidade e mesmo entorno, com destaque para
Mogi das Cruzes.
As pesquisas em Mogi das Cruzes revelaram que há demanda gerada pelas empresas de Suzano que se hospedam por lá
por não terem boas opções em Suzano. Ou seja, há indícios de demanda não atendida e mal acomodada.
A proposta do hotel em estudo, sob a bandeira Ibis Budget, é de atender
às premissas apresentadas, e analisando o mercado de Suzano e entorno
podemos dizer:
5. Análise de Desempenho
51
Suzano
Hotel de Oportunidade: O hotel deverá atrair hóspedes que não se interessavam em se hospedar na cidade e
que se hospedavam em outros hotéis, além daqueles considerados no grupo competitivo, ou que acabavam
por se esforçar em resolver seus assuntos rapidamente na cidade, mesmo que isso pudesse se tornar uma
tarefa cansativa. Esse tipo de acontecimento já foi percebido em outras cidades que inseriram um hotel
econômico ou supereconômico em situação de mercado similar de Suzano. Para o hotel em estudo, supõe-se
que essa atratividade possa representar pelo menos 30% da oferta colocada a disposição. Assim, o projeto que
prevê 132 uhs, representando uma captação de cerca de 40 uhs/dia.
Mercado mal acomodado em Suzano: Somente foi identificado como adequado para o estudo o Imperial
Suzano, hotel com boa ocupação mas só 75 uhs. Embora outros hotéis menos qualificados existam e recebam
hóspedes que podem ser potenciais clientes do hotel em estudo. Considerando esse perfil de mercado, e o
volume de vendas na cidade, considerou-se que o hotel possa captar pelo menos 18 unidades habitacionais/dia
na média, valor que é equivalente a 35% das vendas do Imperial.
Mercado não atendido em Suzano: como verificado, há demanda gerada nas empresas de Suzano
hospedada na cidade de Mogi das Cruzes. Para ponderar essa fatia, considerando os hotéis de Mogi das Cruzes
como análise, neste caso englobando também aqueles não considerados no grupo competitivo (221 uhs);
tomou-se por premissa que o hotel em estudo poderia captar deste mercado cerca de pelo menos 25 uhs/dia, o
que parece razoável, pois representa pouco mais de 20% na demanda de 2013 dos hotéis Binder e Marbor.
Desta forma, a estimativa de ocupação para o hotel em estudo, para 2014 no primeiro ano seria de
aproximadamente 83 uhs/dia na média, o que representa aproximadamente 63% de taxa de ocupação.
5. Análise de Desempenho
52
Considerando que Suzano está em crescimento e que a cidade está
se fortalecendo como destino industrial e logístico, mesmo com a
momentânea retração do PIB, há boas perspectivas de transformação
devido às possibilidades abertas do Rodoanel; vale lembrar, que em
2014, até agosto, já havia solicitação para abertura de 27 novas
empresas na cidade.
Assim, a partir do entendimento que a cidade tem vocação turística
quase que em totalidade ligada ao segmento de negócios, foram
ponderados os dados ligados à PIB, crescimento de empresas e de
empregados para definir uma taxa de crescimento para a demanda
hoteleira.
A ponderação destes índices levou a uma taxa de crescimento média
anual de 3,86% para a demanda hoteleira.
5. Análise de Desempenho
53
PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES
Item Taxa Peso
Crescimento do PIB -1,64% 1
Cresc. Nº de Empresas 4,37% 4,5
Cresc. Pessoal Ocupado 4,57% 4,5
3,86% 10
5. Análise de Desempenho
54
O hotel em estudo é pioneiro na cidade, buscou-se históricos mercadológicos em cidades similares para definir o
potencial de desempenho de vendas do hotel, sendo que esse potencial foi definido, para 2014, em cerca de 83 diárias
vendidas/dia, na média, o que representaria em 2014, a taxa de ocupação de 63,0%.
Ao se aplicar a taxa de crescimento apurada de 3,86% ao ano para o crescimento da demanda, obtém-se a seguinte
expectativa de desempenho para o hotel:
A diária média de R$ 130,00 foi balizada pela tarifa dos hotéis da região e Mogi das Cruzes, com destaque para as
práticas do Ibis Mogi das Cruzes (valores correntes de agosto de 2014).
Obs: Para projeção de receitas, por conservadorismo, a taxa de ocupação máxima a ser utilizada será de 75,8%.
Índice
55
1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7. Anexos
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
56
Detalhe da Área do Porto Maravilha
O Estudo de Viabilidade Econômico Financeira:
1) Receitas
2) Folha de Pagamento
3) Estimativa de Resultados (Demonstrativo de Resultados para cinco anos)
4) Análise de Sensibilidade: Retorno financeiro ao comprador da unidade hoteleira
Observações: • Período de Operação inicia-se em 2017• O hotel será administrado pela empresa Átrio Hotéis, empresa especializada em administrar hotéis em
sistema de franquias, os parâmetros honorários de franquia e gerenciamento do hotel foram considerados nos demonstrativo de resultado.
• Todos os valores estão em valores de agosto de 2014. • As projeções de receitas e gastos foram baseadas em médias de mercado e nos indicativos colhidos no estudo
de mercado, são referenciais e podem não ser atingidas conforme variações do ambiente sócio e econômico estudado e eventos não previstos no momento da realização deste estudo.
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
57
Receitas:
Café da manhã e conveniência
Obs: Embora a estimativa de desempenho tenha apontado potencial de ocupação até 85%, por conservadorismo, na análise foi considerado a taxa de 75,8% como teto para as projeções financeiras.
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
58
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Folha de Pagamento:
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
59
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Demonstrativo de Resultado 1/2:
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
60
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Demonstrativo de Resultado 2/2:
61
Composição do Preço de Venda :
Os preços de venda à vista estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (FF&E e taxas
hoteleiras). O valor poderá ser alterado conforme forma de pagamento escolhida.
Grupo Qtde m² privativoValor da
unidade à vista
Taxas Hoteleiras por unidade Valor de Venda da Unidade
Valor de venda/m² Decoração Afiliação
Pré-Operacional
Grupo 1 126 14,38 210.000 19.000 1.400 4.000 234.400 16.300
Grupo 2 (PNE) 6 20,44 298.498 27.007 1.400 4.000 330.905 16.189
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
62
Cenários de Rentabilidade: IBIS BUDGET
O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de outubro de 2014 – Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,3% e
considerando o crescimento do FC em 2% a.a.
Foi calculada a fração ideal pela área privativa das tipologias de UHS abaixo, para resultar em rentabilidade proporcional ao valor da unidade x dimensão.
Cálculo da fração ideal - IBIS
QtdeM²
privativom² / qtde
Fração ideal
126 14,38 1.812 0,74%
6 20,44 123 1,06%
132 18,87 1.935
Retorno ao Comprador da Unidade
Preço m²Grupo 1 (14,38 m²) Grupo 2 (20,44 m²)
16.300Rentab.
16.189Rentab.
Investimento -234.400 -330.905
Ano 1 15.252 6,5% 21.680 6,6%
Ano 2 16.595 7,1% 23.588 7,1%
Ano 3 17.311 7,4% 24.607 7,4%
Ano 4 18.275 7,8% 25.976 7,9%
Ano 5 19.521 8,3% 27.747 8,4%
Ano 6 19.911 8,5% 28.302 8,6%
Ano 7 20.309 8,7% 28.868 8,7%
Ano 8 20.715 8,8% 29.445 8,9%
Ano 9 21.130 9,0% 30.034 9,1%
Ano 10 21.552 9,2% 30.635 9,3%
Média 10 anos 8,1% 8,2%
Média ano 3 a10 8,5% 8,5%
TIR Com Perpetuidade 10,7% 10,8%
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
63
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interessedo investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contasde viabilidade com médias de rentabilidade ao investidorimobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, queoperava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano deanálise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47%a.a. , resultado somente da operação.
•Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade)•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
64
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para a Análise doEmpreendimento :
Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a
atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência
atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.
2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de
aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que
compunham o fundo em junho de 2014.
3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado – maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest .
Essa taxa referencial foi a utilizada para o cálculo da TIR com perpetuidade, considerando também o crescimento do fluxo de
caixa a 2% a.a.
6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira
Índice
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1. Sumário Executivo
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3. Análise da Localização e Entorno
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5. Análise de Desempenho
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7. Anexos
Anexo - Glossário
66
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Anexo - Glossário
67
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Anexo - Glossário
68
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Anexo - Glossário
69
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Anexo - Glossário
70
Detalhe da Área do Porto Maravilha
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