Engº Carlos Eduardo Cardoso
CREA 0600531535
Avaliações e Perícias de Engenharia
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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214
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CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO
DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA
DE ARARAQUARA - SP
PROCESSO Nº 1003657-60.2016.8.26.0037/01
AUTOS DE “CUMPRIMENTO DE SENTEÇA”
REQUERENTE: VIVIANE CRISTINA NICOLAU RAMOS
REQUERIDO : VALMIL ESTÁCIO DA SILVA
CARLOS EDUARDO CARDOSO, CREA 0600531535,
perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial,
vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em
questão.
Outrossim, requer o perito a necessária autorização para
liberação de seus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA
PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos, havendo necessidade
da comunicação escrita do Juízo para a DEFENSORIA PÚBLICA, quanto a
realização do trabalho pericial a contento.
Araraquara, 26 de junho de 2017
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LAUDO TÉCNICO
I ) OBJETIVO DO LAUDO:
Avaliar 50% do imóvel objeto da presente ação, localizado na
Av. Joaquim Meirelles Rezende n° 832, Jardim Del Rey,
Araraquara/SP, (matricula nº 74.707).
II) VISTORIA:
Trata-se de um imóvel residencial, com as seguintes
características:
2.1 ) Terreno:
Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive
guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.
A área do terreno é de 218,49 m² conforme medidas
constantes na Matrícula nº 74.707, cuja descrição nela é a seguinte:
“Um terreno designado área “B” do desmembramento do
lote 11 da quadra 27 do loteamento denominado Jardim Del Rey
em Araraquara, medindo 14,01 metros de frente para a avenida
Joaquim Meirelles de Rezende; 14,43 metros na linha dos fundos,
onde divide com o lote 13; 13,88 metros do lado direito visto da
avenida, onde confronta com parte do lote 12 e 17,30 metros do
lado esquerdo, onde confronta com a área “A” encerrando a área
de 218,49 m².”
Cadastro: 009.411.025.
Quanto a topografia do terreno é praticamente plana.
Quanto à salubridade do solo é seco.
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2.2 ) Edificação:
Trata-se de uma edificação residencial, de alvenaria de
tijolos, padrão popular, ampliada e reformada, com idade aparente
de 20 anos, em regular estado de conservação, cobertura de telhas
cerâmicas do tipo portuguesa, lajotada, esquadrias de ferro, portas
de madeira/ferro, quintal todo calçado, passeio público com
calçamento, terreno murado em todas as faces e portão de ferro
para autos na parte frontal; com as seguintes características:
Garagem: cobertura de telhas cerâmicas do tipo portuguesa
sobre estrutura de madeira e piso cerâmico;
Sala: piso cerâmico;
Hall: piso cerâmico;
Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto, lavatório com
gabinete de madeira, vaso sanitário e box de acrílico;
02 Dormitórios: piso cerâmico;
Suíte: Dormitório: piso cerâmico;
Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto, lavatório com
gabinete de madeira, vaso sanitário e box de acrílico;
Copa: piso cerâmico e azulejo até o teto;
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Cozinha/Lavanderia: piso cerâmico, azulejo até o teto, porta
de ferro de correr, tanque de lavar duas cubas e pia de granito;
Banheiro Externo: de alvenaria, cobertura de telhas
cerâmicas do tipo romana, lavatório, vaso sanitário, azulejo até o
teto, piso cerâmico e porta de ferro.
Quarto de despejo: de alvenaria, cobertura de telhas
cerâmicas do tipo romana, piso cerâmico e porta de ferro.
Área edificada da garagem: 55,20 m²
Área edificada da residência + banheiro externo e quarto de
despejo: 112,49 m²
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III ) AVALIAÇÃO:
3.1) Nível de precisão:
O nível de precisão adotado segundo a NB 14.653-2 (Procedimento
para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão
normal.
3.2) Método Utilizado:
Para o terreno:
O valor básico do terreno foi determinado pelo Método
Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se
proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário
local de elementos comparativos.
Posteriormente num processo denominado
“Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor
unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido
como “paradigma”.
Para as benfeitorias:
Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos
“Custos Unitários Pini de Edificações” em São Paulo – revista
“Construção / Mercado” nº190, pág. 58.
As depreciações serão feitas considerando o seu estado de
conservação e suas condições funcionais - idade aparente
(Comissão de Peritos – Valores de Venda).
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3.3 ) Valor do Terreno:
Valor obtido a partir de pesquisa imobiliária direcionada para
a região avalianda no Jardim Del Rey e circunvizinhança,
considerando suas dimensões e a escassez de ofertas efetivas de
lotes à venda, com as mesmas características nas imediações, por
se tratar de uma região praticamente toda edificada; obtendo-se
assim o seguinte resultado médio para o terreno avaliando:
Fontes Pesquisadas:
* Site Trovit
Oferta: Lote à venda no Jardim Del Rey
Área do terreno = 214,00m²
Valor de venda = R$ 70.000,00
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a
superestimativa de oferta na venda)
Vu = R$ 70.000,00 x 0,9 / 214,00m²
Vu = R$ 294,40/m²
* Site Trovit
Oferta: Lote à venda no Jardim Del Rey
Área do terreno = 200,00m²
Valor de venda = R$ 70.000,00
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a
superestimativa de oferta na venda)
Vu = R$ 70.000,00 x 0,9 / 200,00m²
Vu = R$ 315,00/m²
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* Imobiliária Casell (Fone: 3301-1977)
Oferta: Área à venda no Jardim Del Rey
Área do terreno = 200,21m²
Valor de venda = R$ 70.000,00
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a
superestimativa de oferta na venda)
Vu = R$ 70.000,00 x 0,9 / 200,21m²
Vu = R$ 314,67/m²
Média = R$ 294,40 + 315,00 + 314,67
3
Vu médio = R$ 308,02 / m²
Média Saneada
Desvio médio + 30% = R$ 400,43
- 30% = R$ 215,61
Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum
deverá ser descartado; portanto:
Vu médio= R$ 308,02 / m²
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PORTANTO :
Valor do Terreno (VT)
VT = Vu x Área
VT = R$ 308,02 x 218,49m²
VT = R$ 67.299,30
3.4 ) Valor da Edificação ( VE ):
Residência + Banheiro externo e Quarto de Despejo
Área: 112,49 m²
Vu = R$ 1.211,68 – para padrão popular (“Construção /
Mercado” nº190, pág. 58) tabela Custos Unitários Pini de
Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características e estado de
conservação (índice 0,035) = 20 anos.
20
Kd = (1 - 0,035) = 0,49
VE = R$ 1.211,68 x 0,49 x 112,49 m²
VE = R$ 66.787,92
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Garagem
Área: 55,20 m²
Vu = R$ 1.211,68/2,5 – para padrão popular (“Construção /
Mercado” nº190, pág. 58) tabela Custos Unitários Pini de
Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características e estado de
conservação (índice 0,035) = 20 anos.
20
Kd = (1 - 0,035) = 0,49
VE = R$ 1.211,68/2,5 x 0,49 x 55,20 m²
VE = R$ 13.109,40
Valor estimado para muros de vedação, portão frontal e
calçamento no quintal, considerando suas características, idade
aparente e conservação = R$ 7.500,00
VE total= R$ 66.787,92 + R$ 13.109,40 + R$ 7.500,00
VE total= R$ 87.397,32
3.5 ) VALOR DO IMÓVEL ATUAL:
VI = VT + VE total
VI = R$ 67.299,30 + R$ 87.397,32
VI = R$ 154.696,62
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IV) CONCLUSÃO:
* VALOR DO IMÓVEL = R$ 154.696,62
* VALOR DE 50% DO IMÓVEL = R$ 77.348,31
Araraquara, 26 de junho de 2017
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Vista frontal do
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Bairro
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Engº Carlos Eduardo Cardoso
CREA 0600531535
Avaliações e Perícias de Engenharia
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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214
e-mail : [email protected] e [email protected]
CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
Foto: 05
Descrição
Vista interna do
imóvel
Bairro
Jardim Del Rey
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