EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · Quarto de despejo: de alvenaria, cobertura de telhas cerâmicas do tipo romana, piso cerâmico e porta de ferro. Área edificada

Engº Carlos Eduardo Cardoso

CREA 0600531535

Avaliações e Perícias de Engenharia

_____________________________________________________________

Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214

e-mail : [email protected] e [email protected]

CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO

DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA

DE ARARAQUARA - SP

PROCESSO Nº 1003657-60.2016.8.26.0037/01

AUTOS DE “CUMPRIMENTO DE SENTEÇA”

REQUERENTE: VIVIANE CRISTINA NICOLAU RAMOS

REQUERIDO : VALMIL ESTÁCIO DA SILVA

CARLOS EDUARDO CARDOSO, CREA 0600531535,

perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial,

vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em

questão.

Outrossim, requer o perito a necessária autorização para

liberação de seus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA

PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos, havendo necessidade

da comunicação escrita do Juízo para a DEFENSORIA PÚBLICA, quanto a

realização do trabalho pericial a contento.

Araraquara, 26 de junho de 2017

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LAUDO TÉCNICO

I ) OBJETIVO DO LAUDO:

Avaliar 50% do imóvel objeto da presente ação, localizado na

Av. Joaquim Meirelles Rezende n° 832, Jardim Del Rey,

Araraquara/SP, (matricula nº 74.707).

II) VISTORIA:

Trata-se de um imóvel residencial, com as seguintes

características:

2.1 ) Terreno:

Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive

guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.

A área do terreno é de 218,49 m² conforme medidas

constantes na Matrícula nº 74.707, cuja descrição nela é a seguinte:

“Um terreno designado área “B” do desmembramento do

lote 11 da quadra 27 do loteamento denominado Jardim Del Rey

em Araraquara, medindo 14,01 metros de frente para a avenida

Joaquim Meirelles de Rezende; 14,43 metros na linha dos fundos,

onde divide com o lote 13; 13,88 metros do lado direito visto da

avenida, onde confronta com parte do lote 12 e 17,30 metros do

lado esquerdo, onde confronta com a área “A” encerrando a área

de 218,49 m².”

Cadastro: 009.411.025.

Quanto a topografia do terreno é praticamente plana.

Quanto à salubridade do solo é seco.

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2.2 ) Edificação:

Trata-se de uma edificação residencial, de alvenaria de

tijolos, padrão popular, ampliada e reformada, com idade aparente

de 20 anos, em regular estado de conservação, cobertura de telhas

cerâmicas do tipo portuguesa, lajotada, esquadrias de ferro, portas

de madeira/ferro, quintal todo calçado, passeio público com

calçamento, terreno murado em todas as faces e portão de ferro

para autos na parte frontal; com as seguintes características:

Garagem: cobertura de telhas cerâmicas do tipo portuguesa

sobre estrutura de madeira e piso cerâmico;

Sala: piso cerâmico;

Hall: piso cerâmico;

Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto, lavatório com

gabinete de madeira, vaso sanitário e box de acrílico;

02 Dormitórios: piso cerâmico;

Suíte: Dormitório: piso cerâmico;

Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto, lavatório com

gabinete de madeira, vaso sanitário e box de acrílico;

Copa: piso cerâmico e azulejo até o teto;

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Cozinha/Lavanderia: piso cerâmico, azulejo até o teto, porta

de ferro de correr, tanque de lavar duas cubas e pia de granito;

Banheiro Externo: de alvenaria, cobertura de telhas

cerâmicas do tipo romana, lavatório, vaso sanitário, azulejo até o

teto, piso cerâmico e porta de ferro.

Quarto de despejo: de alvenaria, cobertura de telhas

cerâmicas do tipo romana, piso cerâmico e porta de ferro.

Área edificada da garagem: 55,20 m²

Área edificada da residência + banheiro externo e quarto de

despejo: 112,49 m²

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III ) AVALIAÇÃO:

3.1) Nível de precisão:

O nível de precisão adotado segundo a NB 14.653-2 (Procedimento

para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão

normal.

3.2) Método Utilizado:

Para o terreno:

O valor básico do terreno foi determinado pelo Método

Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se

proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário

local de elementos comparativos.

Posteriormente num processo denominado

“Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor

unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido

como “paradigma”.

Para as benfeitorias:

Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos

“Custos Unitários Pini de Edificações” em São Paulo – revista

“Construção / Mercado” nº190, pág. 58.

As depreciações serão feitas considerando o seu estado de

conservação e suas condições funcionais - idade aparente

(Comissão de Peritos – Valores de Venda).

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3.3 ) Valor do Terreno:

Valor obtido a partir de pesquisa imobiliária direcionada para

a região avalianda no Jardim Del Rey e circunvizinhança,

considerando suas dimensões e a escassez de ofertas efetivas de

lotes à venda, com as mesmas características nas imediações, por

se tratar de uma região praticamente toda edificada; obtendo-se

assim o seguinte resultado médio para o terreno avaliando:

Fontes Pesquisadas:

* Site Trovit

Oferta: Lote à venda no Jardim Del Rey

Área do terreno = 214,00m²

Valor de venda = R$ 70.000,00

Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a

superestimativa de oferta na venda)

Vu = R$ 70.000,00 x 0,9 / 214,00m²

Vu = R$ 294,40/m²

* Site Trovit

Oferta: Lote à venda no Jardim Del Rey





Vu = R$ 70.000,00 x 0,9 / 200,00m²

Vu = R$ 315,00/m²

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* Imobiliária Casell (Fone: 3301-1977)

Oferta: Área à venda no Jardim Del Rey





Vu = R$ 70.000,00 x 0,9 / 200,21m²

Vu = R$ 314,67/m²

Média = R$ 294,40 + 315,00 + 314,67

3

Vu médio = R$ 308,02 / m²

Média Saneada

Desvio médio + 30% = R$ 400,43

- 30% = R$ 215,61

Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum

deverá ser descartado; portanto:

Vu médio= R$ 308,02 / m²

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PORTANTO :

Valor do Terreno (VT)

VT = Vu x Área

VT = R$ 308,02 x 218,49m²

VT = R$ 67.299,30

3.4 ) Valor da Edificação ( VE ):

Residência + Banheiro externo e Quarto de Despejo

Área: 112,49 m²

Vu = R$ 1.211,68 – para padrão popular (“Construção /

Mercado” nº190, pág. 58) tabela Custos Unitários Pini de

Edificações.

Depreciação pela idade aparente, características e estado de

conservação (índice 0,035) = 20 anos.

20

Kd = (1 - 0,035) = 0,49

VE = R$ 1.211,68 x 0,49 x 112,49 m²

VE = R$ 66.787,92

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Garagem

Área: 55,20 m²

Vu = R$ 1.211,68/2,5 – para padrão popular (“Construção /

Mercado” nº190, pág. 58) tabela Custos Unitários Pini de

Edificações.

Depreciação pela idade aparente, características e estado de

conservação (índice 0,035) = 20 anos.

20

Kd = (1 - 0,035) = 0,49

VE = R$ 1.211,68/2,5 x 0,49 x 55,20 m²

VE = R$ 13.109,40

Valor estimado para muros de vedação, portão frontal e

calçamento no quintal, considerando suas características, idade

aparente e conservação = R$ 7.500,00

VE total= R$ 66.787,92 + R$ 13.109,40 + R$ 7.500,00

VE total= R$ 87.397,32

3.5 ) VALOR DO IMÓVEL ATUAL:

VI = VT + VE total

VI = R$ 67.299,30 + R$ 87.397,32

VI = R$ 154.696,62

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IV) CONCLUSÃO:

* VALOR DO IMÓVEL = R$ 154.696,62

* VALOR DE 50% DO IMÓVEL = R$ 77.348,31

Araraquara, 26 de junho de 2017

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Foto: 01

Descrição

Vista frontal do

imóvel

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Foto: 03

Descrição

Vista interna do

imóvel

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Foto: 04

Descrição

Vista interna do

imóvel

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Foto: 05

Descrição

Vista interna do

imóvel

Bairro

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Foto: 06

Descrição

Vista interna do

imóvel

Bairro

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