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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIRETO DA 4ª VARA CÍVEL
DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO/SP.
Processo Nº
*4001441-31.2013.8.26.0506*
Ref.: Apresentação Laudo Técnico Avaliatório.
GILMAR DE OLIVEIRA SOUZA, Engenheiro
Civil, CREA 060.098.426.5, perito compromissado nos autos do Processo 4001441-
31.2013.8.26.0506 em trâmite perante a D. Juízo e r. Cartório do Quarto Oficio Cível
da Comarca de Ribeirão Preto/SP, promovido por CAIXA DE PREVIDENCIA
DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI contra ANTONIO
CARLOS PIRES e OUTRO, vem, apresentar e solicitar a juntada aos autos do
LAUDO TÉCNICO PERICIAL AVALIATÓRIO, colocando-se desde já ao
inteiro dispor para eventuais esclarecimentos e ou informações complementares.
Sem outro particular, aproveito a oportunidade para
reiterar a Vossa Excelência os meus protestos de alta estima e apreço.
Honrado pela nomeação,
Ribeirão Preto, 21 de setembro de 2016.
Gilmar de Oliveira Souza Engenheiro Civil - Perito Judicial
Membro Titular Nº 1291 do IBAPE/SP
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Processo Nº
*4001441-31.2013.8.26.0506*
Fachada frontal do imóvel avaliando.
CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO
BANCO DO BRASIL - PREVI Requerente
ANTONIO CARLOS PIRES e OUTRO Requerido
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Ação
LAUDO TÉCNICO PERICIAL AVALIATÓRIO DE BEM IMÓVEL
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Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 3 de 26
RESUMO DA AVALIAÇÃO:
Processo: 4001441-31.2013.8.26.0506
4ª Vara Cível de Ribeirão Preto.
Requerente: Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do
Brasil - Previ.
Requerido: Antônio Carlos Pires e Outro.
Objetivo: Determinação do justo valor de mercado de um imóvel
residencial.
Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Tratamento dos Dados: Tratamento Cientifico – Inferência Estatística
Especificação: Grau de Fundamentação: II
Grau de Precisão: III
Valor da Avaliação: Rua Campos Sales, 1341 – Apto 202 – Edifício
Magaly – Centro.
Mínimo = R$ 346.000,00
Médio = R$ 360.000,00
50% = R$ 180.000,00
Máximo = R$ 373.000,00
Liquidez: Média
Responsável Técnico: Eng.º Gilmar de Oliveira Souza CREA/SP nº 0600.98.426-5
IBAPE/SP nº 1291
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Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 4 de 26
LAUDO TÉCNICO PERICIAL avaliatório de bem
imóvel que faz GILMAR DE OLIVEIRA SOUZA1,
Engenheiro Civil, CREA 060.098426.5, perito
compromissado nos autos da ação de “execução de
título extrajudicial” - Processo 4001441-
31.2013.8.26.0506 em trâmite perante o D. Juízo e r.
Cartório do Quarto Oficio Cível da Comarca de
Ribeirão Preto/SP, tendo como Requerente CAIXA DE
PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO
BANCO DO BRASIL - PREVI. e como Requeridos
ANTONIO CARLOS PIRES e RYALVA MULLER
PIRES.
1 Perito habilitado: na 2ª, 4ª, 7ª, 8ª, 9ª e 10ª Vara Cível, 3ª Vara da Família e das Sucessões e 1ª Vara da Fazenda da Comarca de Ribeirão Preto, 2ª Vara da Fazenda Federal de Ribeirão Preto e, 1ª Vara Cível da Comarca de Monte Alto, 2ª Vara Cível da Comarca de Mococa, 2ª Vara Cível da Comarca de Orlândia, U. Vara Cível da Comarca de Nuporanga, U. Vara Cível da Comarca de Igarapava, U. Vara Cível da Comarca de Brodowski, U. Vara Cível da Comarca de Cajurú e U. Vara Cível da Comarca de Guariba.
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SUMÁRIO:
1. Preliminares
2. Conceitos
3. Vistoria
4. Identificação dos Imóveis Avaliandos.
4.1 Localização e Ocupação Circunvizinha
4.2 Característica do Imóvel Avaliando
5. Diagnostico de Mercado
6. Metodologia Empregada
7. Pesquisa de Valores e Tratamento de Dados
7.1 Período da Pesquisa
7.2 Tratamento de Dados
8. Grau de Fundamentação e Precisão
9. Conclusão
10. Declarações
ANEXO I Amostras Pesquisadas
ANEXO III Relatório Estatístico – Regressão Linear
ANEXO IV Documentação Fotográfica
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1. PRELIMINARES:
1.1. O OBJETIVO deste trabalho é a realização de exame técnico pericial para
determinar o justo valor de mercado de um imóvel residencial;
1.2 O OBJETO da avaliação é o imóvel descrito no “Termo de Arresto e
Deposito” (fls. 196) localizado na Rua Campos Sales nº 1341 – Apto 202 do
Edifício Magaly no Bairro Centro, na cidade de Ribeirão Preto/SP.;
1.3 O presente laudo atende respeitável despacho de fls. 323/324 dos autos
processuais e está baseado em vistoria local, exame dos autos, medições,
pesquisas no mercado imobiliário e órgãos públicos para a realização da
perícia;
1.4 Este perito, conforme agendamento e publicação no Diário de Justiça
Eletrônico, esteve no local do imóvel avaliando, para inicio do trabalho
pericial, as 08h30min do dia 20/07/2016 e, posteriormente as 08h30mim do
dia 16/09/2016 e, posteriormente em mais quatro diligencias em horários
diferenciados, restando prejudicado o trabalho pericial pelo não
comparecimento das partes, em especial a parte Requerida para abertura do
imóvel e a vistoria técnica do mesmo, 09 de setembro, realizando a vistoria
técnica para a elaboração do Laudo Avaliatório;
1.4.1 INCIDENTE: Assim, com fulcro item “7.3.5.2 – Impossibilidade de
Vistoria” da NBR 14653-2 e fundamentado nas informações prestadas por
dois moradores Edifício Magali, foi realizado o trabalho de vistoria por
similaridade com os demais apartamentos que compõem o Condomínio
Edifício Magaly.
1.5 Este Laudo Técnico Avaliatório segue os preceitos emanados das Normas
Brasileiras para Avaliação de Bens, da ABNT, especificamente da “NBR-
14.653-1 – Procedimentos Gerais” e da “NBR-14.653-2 – Avaliação de
Imóveis Urbanos” e da Norma Para Avaliações de Imóveis Urbanos do
IBAPE - 2011;
1.6 Na elaboração deste Laudo Pericial, também foram obedecidos os critérios e
recomendações apresentados nos trabalhos técnicos publicados pelo IBAPE –
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Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia, do qual o
signatário é membro titular.
2. CONCEITOS:
Para fins da norma NBR 14.653-2 (ABNT, 2011), avaliação de imóveis é “a
determinação técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos, gravames,
frutos, direitos, seguros, ou de empreendimento, para uma data e um lugar
determinado”.
Valor: A ideia predominante de valor se encontra ligada intimamente à utilidade, ou
seja, só tem valor àquilo que é útil, havendo necessidade da ocorrência de três
condições a existência de relação entre as qualidades dessa coisa, necessidade ou
desejo, conhecimento da relação e a possibilidade de ser utilizada. Além da
quantidade de bens disponíveis.
Terreno: Do ponto de vista da Engenharia de Avaliações, terreno é um espaço de
terra capaz de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado, sendo na maioria
dos casos, para terrenos urbanos, dado por uma construção para fins habitacionais,
comerciais ou industriais, predominando os primeiros.
Lotes: Porção de terreno, com frente para as vias públicas ou particulares, em
condição de ser aproveitada, de imediato para fins urbanos.
3. VISTORIA:
Conforme a NBR 14.653, “vistoria é o exame circunstanciado e a consequente
descrição minuciosa de um imóvel, objetivando sua avaliação”. Tem o objetivo de
permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer da melhor maneira possível os imóveis
avaliandos e a região de onde está recebendo influências externas, sendo que a partir
daí tem-se condições para a posterior pesquisa de dados. Devem ser ressaltados tão
somente aspectos para a formação do valor, como:
Topografia, forma, consistência do solo, superfície, localização, área total,
profundidade, frente efetiva, infraestrutura urbana, equipamentos comunitários
disponíveis, utilização atual, legal e econômica;
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4. IDENTIFICAÇÃO DS IMÓVEL AVALIANDO:
4.1. Localização e ocupação circunvizinha:
O Edifício Magaly está localizado no Bairro Centro, próximo a Avenida
Independência, em divisa com o Bairro Vila Seixas, com alta taxa de ocupação,
caracterizada como mista em residencial, comercial e serviços, padrão
socioeconômico diversificado.
A região é dotada de toda infraestrutura básica: guias, sarjetas, pavimentação
asfáltica, rede distribuidora de água potável, rede coletora de esgoto, rede energia
elétrica e iluminação pública, rede de telefonia e serviços urbanos de transporte
coletivo.
4.2 Caracterização do Imóvel Avaliando:
O imóvel avaliando está registrado com a Matricula nº 3.135 com 2º Cartório de
Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, caracterizado como apartamento nº 202,
situado no 3º pavimento ou 1º andar do Edifício Magaly, nesta cidade, à Rua Campos
Sales 1.341, e a unidade de uso nº 5 na garagem localizada no subsolo, com área total
de 157,73 m² e área útil de 109,00 m², área comum de 48,73 m², área na garagem de
34,54 m², cabendo-lhe ainda uma fração ideal de 5,82888% no terreno e nas coisas de
uso comum.
O Edifício Magaly é constituído de três blocos unificados, sendo: bloco frontal, bloco
intermediário e bloco de fundos. O Apartamento avaliando está localizado no bloco
intermediário, com área de visão prejudicada.
Apresenta-se em BOM estado de conservação, necessitando de reparos a
importantes em conformidade com sua idade real 40 ano (1976). De “acordo com
suas características construtivas deve ser classificado no padrão “apartamento
residencial médio” – termo médio”, contendo dois dormitórios, uma suíte, banheiro
social em comunicação com o banheiro da suíte, sala, cozinha, área de serviços,
despensa e banheiro de empregada.
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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
A região apresenta boa atratividade para o mercado imobiliário local. É uma área
consolidada e bem estruturada, com um perfil médio a médio alto de construções. De
modo geral, o mercado encontra-se aquecido, devido principalmente a abertura de
crédito imobiliário voltado a esse tipo de imóvel favorecendo, assim, a
comercialização de tipologias como a avalianda. O alto número de ofertas disponíveis
na região de certa forma limita a rapidez de absorção de imóveis pelo mercado e,
conclui-se, que o imóvel avaliando possui liquidez média (entre três e seis meses)
6. METODOLOGIA EMPREGADA:
Para o presente trabalho, elegeu-se o Método Comparativo Direito de Dados de
Mercado consoante previsto na ABNT NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de Bens –
Procedimentos Gerais e na ABNT NBR 14.653-2-2004 – Avaliação de Imóveis
Urbanos.
A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados
pelas seguintes normas, atualmente em vigor: Norma Brasileira para Avaliações de
Bens – NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2 – Avaliação de Imóveis Urbanos, Norma Para
Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –2011. Os cálculos serão desenvolvidos
para a data de julho de 2015.
Na avaliação de imóveis devem ser considerados a sua finalidade, a sua característica
construtiva, a sua dimensão, o seu estado de conservação, o obsoletismo físico e
funcional e a sua idade.
Para atender ao solicitado, este perito fará a avaliação das edificações em seus estados
atuais, no valor de mercado, independentemente do histórico. A avaliação do imóvel
será pelo “método comparativo de mercado”. Isto é, inicialmente, devem ser
determinados os custos unitários por metro quadrado dos vários tipos e padrões de
imóveis pesquisados, dividindo-se o custo total de cada imóvel com estrutura e
acabamentos similares pela sua área total construída. Tais preços unitários, básicos,
são obtidos ou por pesquisa do próprio avaliador no mercado imobiliário.
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Para tanto, foram realizadas pesquisas nas regiões, objetivando o levantamento de
elementos comparativos, ou seja, de imóveis similares à venda na mesma região
geoeconômica nas quais se localiza o imóvel objeto da avaliação visando a
determinação dos valores de mercado.
7. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
7.1 Período da Pesquisa:
A pesquisa dos valores foi efetuada no período de setembro de 2016.
7.2 Tratamento de Dados:
Para o presente caso, foi utilizado o “Tratamento Cientifico”, conforme item 8.2.1.1
da ABNT – NBR 14.653-2: 2011 – Avaliação de Imóveis Urbanos, com aplicação da
Inferência Estatística (Regressão Múltipla) através do programa SISDEA.
Foram coletados elementos na região circunvizinha do imóvel avaliando, dos quais 37
foram utilizados no modelo de inferência para determinação do valor de mercado do
imóvel.
Os dados coletados e o detalhamento do tratamento dos dados seguem no Anexo I.
Foi admitido que pudessem ter influencia nos preços unitários do imóvel (valor/m² -
Variável Dependente) as seguintes características (ou variáveis independentes):
• Área privativa: variável quantitativa – área total construída (privativa) do
imóvel expressa em m², destinada a investigar, dentro da amplitude de áreas
existentes no mercado, sua relação com a variação dos preços;
• Padrão construtivo: variável Proxy atribuída com base nas relações do CUB.
Considerando a variação existente no padrão construtivo dos imóveis;
Numero de dormitórios variável quantitativa – expressa em números,
destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de dormitórios e a
sua relação com a variação dos preços;
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______________________________________________________________________________ Rua Malachias José dos Santos, 122 – Ribeirão Preto/SP – CEP 14076-210
Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 11 de 26
• Numero de suítes variável quantitativa – expressa em números, destinada a
investigar, o nível de relação quanto ao numero de suítes e a sua relação com a
variação dos preços;
• Numero de banheiros variável quantitativa – expressa em números,
destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de suítes e a sua
relação com a variação dos preços;
Para o imóvel avaliando, de acordo com as suas características construtivas,
classificado no padrão “residencial apartamento normal – termo médio”, em BOM
estado de conservação em conformidade com sua idade aparente de 15 anos, com a
necessidade de reparos simples, com área privativa de 109,00 m², os estudos
estatísticos geraram o seguinte modelo de regressão, para determinar o valor do
imóvel (vide cálculos ANEXO Nº II):
Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média): Valor unitário = +6522,792308 -1445,488375 * ln (Área privativa) +2,734432806 * Padrão construtivo -1051,153511 / Dormitórios +818,2899127 * Suítes -136,1689833 * Banheiros
A interpretação deste modelo matemático leva às seguintes circunstâncias lógicas
para cada uma das variáveis estudadas:
Quanto maior a Área Total, menor o valor unitário;
O valor unitário aumenta, com o padrão construtivo do imóvel;
Quanto maior o numero de dormitórios, maior o valor unitário;
Quanto maior o numero de suítes, maior o valor unitário;
Quanto maior o numero de banheiros, maior o valor unitário;
Substituindo na equação tem-se o seguinte Valor Médio;
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______________________________________________________________________________ Rua Malachias José dos Santos, 122 – Ribeirão Preto/SP – CEP 14076-210
Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 12 de 26
Valor unitário = +6522,792308 -1445,488375 * ln (109,00 m²) +2,734432806 * R$
1.292,27 -1051,153511 / 02 +818,2899127 * 01 -136,1689833 * 02
Valor Unitário Médio = R$ 3.295,50/m²
O intervalo de confiança de 80%, conforme exigido pelas normas da ABNT NBR
14.653-2, está compreendido entre os seguintes limites:
Mínimo: R$ 3.173,40/m²
Máximo: R$ 3.417,61/ m²
O valor médio do imóvel dado pelo produto da área construída pelo valor unitário
fica:
Valor do médio = R$ 3.295,50/m² x 109,00 m² = R$ 359.209,95
Valor do imóvel (médio) = R$ 359.209,95
Referência: Setembro/2016
8. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:
Atendendo o critério de ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÃOES, constante no
item 9 da norma da ABNT NBR-14653-2), o presente trabalho se enquadra na
classificação de “GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II” consoante pontuação e
exigência das tabelas 1 e 2 (Anexo II). E, quanto a precisão está enquadrado no
“GRAU DE PRECISÃO III” em função da Amplitude do intervalo de confiança de
80%, ser inferior a 30% (Tabela 3 da ABNT NBR-14653-2).
9. CONCLUSÃO:
Para os imóveis avaliandos, após as pesquisas necessárias e os cálculos apropriados
fundamentados na NBR-14.653-2 e a metodologia demonstrada no corpo deste Laudo
Técnico Avaliatório, concluímos que:
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______________________________________________________________________________ Rua Malachias José dos Santos, 122 – Ribeirão Preto/SP – CEP 14076-210
Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 13 de 26
O imóvel objeto da Matricula nº 3135 do 2º CRI local, localizado na Rua Campos
Sales nº 1341 – Edifício Magaly – Apto 202 - Bairro Centro, na cidade de Ribeirão
Preto/SP., com a unidade de uso nº 5 na garagem do subsolo, com área privativa de
109,00 m², pelo valor de R$ 359.209,95 que, para efeito de comercialização à vista,
em conformidade com a Alínea “a” do item 7.7.1 da NBR 14.653-1, podemos
arredondar para R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), com referencia a
setembro de 2016.
Considerando o “Termo de Penhora e Depósito” de fls. 197 com a PENHORA da
cota parte de 50% de propriedade de Ryalva Muller Pires, o valor correspondente é de
R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) com referencia a setembro/2016.
Valor Total = R$ 360.000,00
(trezentos e sessenta mil reais)
**********************************
50% = R$ 180.000,00
(cento e oitenta mil reais)
10. DECLARAÇÕES:
Declaração do perito, tendo em vista o código de ética profissional (Resolução nº
1002 – 26/11/2002 - CONFEA).
Este perito declara que o presente laudo obedece criteriosamente aos seguintes
princípios:
a) O imóvel objeto deste laudo foi inspecionado pessoalmente pelo perito;
b) A coleta de dados foi feita diretamente pelo perito;
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Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 14 de 26
c) A execução deste laudo foi feita atendendo as técnicas mais exigentes, tendo
em vista as dificuldades e exigências apresentadas;
d) Não existe por parte do signatário, qualquer interesse, inclinação ou ligação
impeditiva entre pessoas ou coisas apresentadas neste laudo, achando-se livre
para desempenhar tal função e;
e) Tomou-se como fundamental para execução os preceitos e princípios
emendados do código de ética profissional;
f) Este Laudo Pericial é composto com 14 laudas, numeradas de 01 a 14, com
impressão frontal, todas rubricadas e com assinatura na última e ilustrado com
três Anexos, sendo o Anexo I (pág. 15/17) com as pesquisas imobiliárias,
Anexo II (pág. 18/22) com o Relatório Estatístico da Regressão Linear e o
Anexo III (páginas 24/26) contendo 04 fotos ilustrativas dos imóveis
avaliandos.
Ribeirão Preto, 19 de setembro de 2016.
Gilmar de Oliveira Souza Engenheiro Civil - Perito Judicial
Membro Titular do IBAPE/SP
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Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 15 de 26
A N E X O I
- AMOSTRAS PESQUISADAS -
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______________________________________________________________________________ Rua Malachias José dos Santos, 122 – Ribeirão Preto/SP – CEP 14076-210
Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 16 de 26
Util Total
1 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 210,00 880.000,00
2 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 188,00 780.000,00
3 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 105,00 460.000,00
4 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 118,00 430.000,00
5 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 133,00 415.000,00
6 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 90,00 360.000,00
7 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 115,00 330.000,00
8 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,00 310.000,00
9 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 100,00 300.000,00
10 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 79,00 280.000,00
11 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 75,00 250.000,00
12 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 48,00 250.000,00
13 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 68,00 200.000,00
14 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 201,00 880.000,00
15 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,05 340.000,00
16 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 62,00 240.000,00
17 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 106,00 300.000,00
18 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 41,00 180.000,00
19 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 86,00 210.000,00
20 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 104,00 550.000,00
Santa Maria Imobiliaria - Cod 43795 - Tel (16) 3505 6000
LocalizaçãoEvento
(Vd/Of)
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18808- Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 15232 - Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 16852- Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 12491 - Tel (16) 3965 4242
Amostras TipologiaÁrea (m²)
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 12781 - Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod20128 - Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 9646- Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 19527 - Tel (16) 3965 4242
Valor Total (R$) Fontes de Informações
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18525 - Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 13150 - Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 19985- Tel (16) 3965 4242
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18792 - Tel (16) 3965 4242
Santa Maria Imobiliaria - Cod 41159 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 23682 - Tel (16) 3505 6000
Ref.: Set 2015
Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18667 - Tel (16) 3965 4242
PE S Q U I S A I M O B I L I Á R I A
Santa Maria Imobiliaria - Cod 37463 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 34918 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod36736 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 406125 - Tel (16) 3505 6000
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______________________________________________________________________________ Rua Malachias José dos Santos, 122 – Ribeirão Preto/SP – CEP 14076-210
Tel (16) 3626 9054 - Cel (16) 8146 2323 e-mail: [email protected] Pág. 17 de 26
Util Total
21 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 111,00 430.000,00
22 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 111,00 430.000,00
23 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 49,00 170.000,00
24 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 50,00 180.000,00
25 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 195,00 780.000,00
26 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,05 265.000,00
27 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 129,00 700.000,00
28 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 69,82 240.000,00
29 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 96,00 450.000,00
30 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 97,92 320.000,00
31 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 130,00 420.000,00
32 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 213,00 500.000,00
33 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 95,00 300.000,00
34 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 45,00 180.000,00
35 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 46,00 190.000,00
36 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 46,94 205.000,00
37 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 45,00 150.000,00
LocalizaçãoEvento
(Vd/Of)Amostras Tipologia
Área (m²)
Santa Maria Imobiliaria - Cod 31629 - Tel (16) 3505 6000
Valor Total (R$) Fontes de Informações
Santa Maria Imobiliaria - Cod 1290 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 43723 - Tel (16) 3505 6000
Ref.: Set 2015PE S Q U I S A I M O B I L I Á R I A
Santa Maria Imobiliaria - Cod 45566 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 39317- Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 5349 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 46084 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 46186 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 46225 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 31478 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 27337 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 7897 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 30993 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 34692 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 13894 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 35247 - Tel (16) 3505 6000
Santa Maria Imobiliaria - Cod 34251 - Tel (16) 3505 6000
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A N E X O I I
- RELATÓRIO ESTATÍSTICO – REGRESSÃO LINEAR -
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Relatório Estatístico - Regressão Linear
Modelo: Proc 4001441-31.2013.8.26.0506 - 4ª Vara Civel Data de referência: terça-feira, 20 de setembro de 2016 Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 7
Variáveis utilizadas no modelo: 6
Total de dados: 37
Dados utilizados no modelo: 29
Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,9344141 / 0,9344141
Coeficiente de determinação: 0,8731297
Fisher - Snedecor: 31,66
Significância do modelo (%): 0,01
Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 68%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
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Análise da variância: Fonte de variação Soma dos
Quadrados Graus de Liberdade
Quadrado Médio
F
Explicada 6351863,639 5 1270372,728 31,657
Não Explicada 922959,239 23 40128,663
Total 7274822,878 28
Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
Valor unitário = +6522,792308 -1445,488375 * ln (Area privativa) +2,734432806 * Padrão construtivo -1051,153511 / Dormitórios +818,2899127 * Suítes -136,1689833 * Banheiros
Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Area privativa ln(x) -6,84 0,01
Padrão construtivo x 5,80 0,01
Dormitórios 1/x -4,25 0,03
Suítes x 5,76 0,01
Banheiros x -2,56 1,76
Valor unitário y 4,75 0,01
Correlações Parciais: Correlações parciais para Area privativa Isoladas Influência
Padrão construtivo 0,33 0,50
Dormitórios -0,50 0,87
Suítes 0,80 0,92
Banheiros 0,76 0,40
Valor unitário -0,15 0,82
Correlações parciais para Padrão construtivo Isoladas Influência
Dormitórios -0,01 0,37
Suítes 0,57 0,37
Banheiros 0,39 0,29
Valor unitário 0,72 0,77
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Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência
Suítes -0,04 0,86
Banheiros -0,28 0,50
Valor unitário 0,21 0,66
Correlações parciais para Suítes Isoladas Influência
Banheiros 0,79 0,64
Valor unitário 0,28 0,77
Correlações parciais para Banheiros Isoladas Influência
Valor unitário 0,02 0,47
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TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2
Itens Descrição
GrauPontuação
Obtida
Total
13
Itens Descrição
GrauPontuação
ObtidaIII II I
1Caracterização do imóvel
avaliandoCompleta quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação paradigma
1
2Quantidade mínima de
dados de mercado, efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes2
3Identificação dos dados
de mercado
Apresentação de informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do
laudo
Apresentação de informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na modelagem
Apresentação de informações relativas aos
dados e variáveis efetivamente utilizados no
modelo
1
4 Extrapolação Não Admitida
Admitida para apenas uma variável, desde que:
a) as medidas das características do imóvel
avaliando não sejam superiores a 100% do
limite amostral superior, nem inferiores à metade
do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
fronteira amostral, para a referida variável
Admitida, desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando não sejam
superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade
do limite amostral inferior b) o valor estimado não
ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da
fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per
si e simultaneamente, e em módulo
3
5
Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo
para a rejeição da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula
do modelo através do teste F de Snedecor
1% 2% 5% 3
Graus III II I
Pontos Máximos 16 10 6
Itens Obrigatórios2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau
II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
Grau de Fundamentação do Laudo II
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Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
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A N E X O I I I
- DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA -
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Foto 01: Vista geral das fachadas da lateral esquerda e frontal.
Foto 02: Vista geral da fachada frontal.
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Foto 03: Vista parcial das fachadas frontal e lateral direita.
Foto 04: Vista da identificação do prédio..
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