1. Direitos ReaisDireitos de vizinhana e condomnio

2. Vizinhana e CondomnioConflitos de sobreposio de direitos depropriedade Comunho, hierarquia e prevalnciaO que vizinhana Confinantes e vizinhos (interferncias recprocas) Fundamento do direito de vizinhanaUso normal, anormal e nocivoInterferncias prejudiciaisDireito potestativo e responsabilidade objetiva Possibilidade de barganha (o teorema de Coase)? 3. Direitos de VizinhanaBem jurdico tuteladoCdigo Civil segurana, ao sossego e sadeCritrios natureza da utilizao localizao do prdio normas que distribuem asedificaes em zonas tolernciaPr-ocupao ecostumes locaisArt. 1.277. O proprietrio ou opossuidor de um prdio tem o direitode fazer cessar as interfernciasprejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadaspela utilizao de propriedade vizinha.Pargrafo nico. Probem-se asinterferncias considerando-se anatureza da utilizao, a localizao doprdio, atendidas as normas quedistribuem as edificaes em zonas, eos limites ordinrios de tolerncia dosmoradores da vizinhana. 4. Direitos de VizinhanaDireito de vizinhanaCdigo Civiloneroso o interesse pblico Uso normal comconseqncias anormaisDireito de vizinhana ecoisa julgada Relativizao da coisajulgadaMedidas acautelatriasPossibilidade dedemolioArt. 1.278. O direito a que se refereo artigo antecedente no prevalecequando as interferncias foremjustificadas por interessepblico, caso em que oproprietrio ou o possuidor,causador delas, pagar ao vizinhoindenizao cabal.Cdigo CivilArt. 1.279. Ainda que por decisojudicial devam ser toleradas asinterferncias, poder o vizinhoexigir a sua reduo, oueliminao, quando estas setornarem possveis. 5. JORNAL VILA EM FOCO (e-F evereiro-Maro / 2009Ano XVI- n 186 - Fevereiro/Maro 2009 - Vila Isabel - Graja - Maracan - Andara -Tijuca. O VILA de n u ncia no continua do-nado. O s morad viz i nhos ao 359 Ricardo Albuquerqueda V i n de Setembro a-bem m a is re c orre r e ra m -se c om sta-o d e m o ra t os e o est las-timvel do mu s e p a ra o s i mv inclusive co m da Defes a Ci vi Pgina 07: Banda Razes Mora dor as da rua Roc h a Fra g oso e m Vila Isa bel viv em h ma isd e trs a n os ver da d e iros mo m en t o s de t erro r, dev ido a ra zes deu m a rv o re que i nv ade q uar t o s, s ala s e a t ba nheiros, d estrui n do oq ue t em pelo ca m inho . H r el atos de acid en t es na rua e gra vesp re juzos, s em sol u o d e rgos p bl i cos.Pgina 9Fotos: Danando TIJUCA AABB TIJUCA PARA A ABB Tij 227, uc a , o ferec e sexta, um b s 16:Um 30 h, nov p o e-frigespa erado, o muita a invasorasdestroem casasRATOS Direitos de VizinhanaDireitos de vizinhana emespcie: as "servides legais"As rvores limtrofes Condomnio necessrio Desforo pessoal A percepo dos frutosPassagem forada Direito oneroso Requisito: prdio encravado Encravamento fsico e econmico A regra do menor nus Os cabos e tubulaesCdigo CivilArt. 1.282. A rvore, cujo troncoestiver na linha divisria, presume-sepertencer em comum aos donosdos prdios confinantes.Art. 1.283. As razes e os ramos dervore, que ultrapassarem aestrema do prdio, podero sercortados, at o plano verticaldivisrio, pelo proprietrio doterreno invadido.Art. 1.284. Os frutos cados dervore do terreno vizinhopertencem ao dono do solo ondecaram, se este for de propriedadeparticular. 6. Direitos de Vizinhana (guas)Fluxo natural das guas Imvel inferior obrigao de receber asguas do prdio superior obrigao de no-fazerobras que embaracem ofluxo natural Imvel superior obrigao de no-fazerobras que agravem asituao do vizinho Propriedade das guas eo direito de represarCdigo CivilArt. 1.288. O dono ou o possuidor doprdio inferior obrigado a receber asguas que correm naturalmente dosuperior, no podendo realizar obrasque embaracem o seu fluxo; porm acondio natural e anterior do prdioinferior no pode ser agravada porobras feitas pelo dono ou possuidordo prdio superior. 7. Direitos de Vizinhana (guas)Direito de aqueduto Direito oneroso de construode canais (passagem forada)Casos guas indispensveis s primeirasnecessidades da vida Desde que no cause prejuzoconsidervel: agricultura e indstria o escoamento de guas suprfluas ouacumuladas a drenagem de terrenosDerivao de aquedutosCdigo CivilArt. 1.293. permitido a quemquer que seja, mediante prviaindenizao aos proprietriosprejudicados, construir canais,atravs de prdios alheios, parareceber as guas a que tenhadireito, indispensveis sprimeiras necessidades da vida,e, desde que no cause prejuzoconsidervel agricultura e indstria, bem como para oescoamento de guas suprfluasou acumuladas, ou a drenagemde terrenos. 8. Vizinhana (Direito de Tapagem)Direito de cercar, murar,valar ou tapar dequalquer modo Condomnio necessrio Atuao em comumacordo Repartio de despesas- Critrio do costume Tapumes para passagemde animais Divisria com reapblicaCdigo CivilArt. 1.297. O proprietrio tem direito acercar, murar, valar ou tapar de qualquermodo o seu prdio, urbano ou rural, [...] 1o Os intervalos, muros, cercas e ostapumes divisrios, tais como sebes vivas,cercas de arame ou de madeira, valas oubanquetas, presumem-se, at provaem contrrio, pertencer a ambos osproprietrios confinantes, sendoestes obrigados, de conformidade com oscostumes da localidade, a concorrer, empartes iguais, para as despesas de suaconstruo e conservao. 2o As sebes vivas, as rvores, ou plantasquaisquer, que servem de marco divisrio,s podem ser cortadas, ou arrancadas, decomum acordo entre proprietrios. 9. Vizinhana (Direito de Tapagem)Direito de cercar, murar,valar ou tapar dequalquer modo Condomnio necessrio Atuao em comumacordo Repartio de despesas- Critrio do costume Tapumes para passagemde animais Divisria com reapblicaCdigo CivilArt. 1.297. O proprietrio tem direito acercar, murar, valar ou tapar de qualquermodo o seu prdio, urbano ou rural, [...] 1o Os intervalos, muros, cercas e ostapumes divisrios, tais como sebes vivas,cercas de arame ou de madeira, valas oubanquetas, presumem-se, at provaem contrrio, pertencer a ambos osproprietrios estes obrigados, Cdigo confinantes, de conformidade Civilsendocom oscostumes da localidade, a concorrer, empartes iguais, para as despesas de suaconstruo e conservao. 2o As sebes vivas, as rvores, ou plantasquaisquer, que servem de marco divisrio,s podem ser cortadas, ou arrancadas, decomum acordo entre proprietrios.Art. 1.297. [...] 3o A construo de tapumes especiaispara impedir a passagem de animais depequeno porte, ou para outro fim, podeser exigida de quem provocou anecessidade deles, pelo proprietrio, queno est obrigado a concorrer para asdespesas. 10. Vizinhana (Direito de Demarcar)Demarcao edeterminao de limites Demarcatria comum Demarcatria qualificada Diviso de custosLimites confusos A falta de outro meio Critrios para demarcar posse justa Diviso em partes iguais pagamento indenizaoCdigo CivilArt. 1.297. O proprietrio [...] podeconstranger o seu confinante a procedercom ele demarcao entre os doisprdios, a aviventar rumosapagados e a renovar marcosdestrudos ou arruinados,repartindo-se proporcionalmente entreos interessados as respectivas despesas.[...]Art. 1.298. Sendo confusos, os limites,em falta de outro meio, sedeterminaro de conformidade com aposse justa; e, no se achando elaprovada, o terreno contestado sedividir por partes iguais entre osprdios, ou, no sendo possvel a divisocmoda, se adjudicar a um deles,mediante indenizao ao outro. 11. Vizinhana (Direito de Construir)Construir, direito complementar propriedadeLimitaes do direito de construir Funo social da propriedade Planejamento urbano (Direito urbanstico) Limitaes convencionais Restries contratuais Direitos de vizinhana Regra geral Alguns casosCdigo CivilArt. 1.299. O proprietrio podelevantar em seu terreno as construesque lhe aprouver, salvo o direito dosvizinhos e os regulamentosadministrativos.Art. 1.300. O proprietrio construirde maneira que o seu prdio nodespeje guas, diretamente, sobre oprdio vizinho. 12. Vizinhana (Direito de Construir)Distanciamento dejanelas e varanda Distncia mnima: 1,5 m Janelas perpendicularesou que no dem visoda linha divisria: 0,75 cm ExceesPerda do direito de ao Prazo de ano e dia o contramuroPrdios na zona ruralCdigo CivilArt. 1.301. defeso abrir janelas, oufazer eirado, terrao ou varanda, amenos de metro e meio do terrenovizinho. 1o As janelas cuja viso no incidasobre a linha divisria, bem como asperpendiculares, no podero serabertas a menos de setenta e cincocentmetros. 2o As disposies deste artigo noabrangem as aberturas para luz ouventilao, no maiores de dezcentmetros de largura sobre vinte decomprimento e construdas a mais dedois metros de altura de cada piso. 13. Vizinhana (Direito de Construir)Direito de adentrar noprdio vizinho Hipteses obras de manuteno econstruo Buscar coisas mveis Propriedade e direito deacesso Responsabilidade semculpaCdigo CivilArt. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio,mediante prvio aviso, para:I - dele temporariamente usar, quandoindispensvel reparao, construo,reconstruo ou limpeza de sua casa ou do murodivisrio;II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animaisque a se encontrem casualmente. 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos delimpeza ou reparao de esgotos, goteiras,aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparode cerca viva. 2o Na hiptese do inciso II, uma vez entreguesas coisas buscadas pelo vizinho, poder serimpedida a sua entrada no imvel. 3o Se do exerccio do direito assegurado nesteartigo provier dano, ter o prejudicado direito aressarcimento. 14. CondomnioCondomnios, a propriedade compartilhada Conceito: comunho de direitos de propriedadeincidindo sobre um bem indivisvel Propriedade compartilhada (cotitularidade)- Unicidade de objeto e pluralidade de sujeitos- Universalidade de bens que constitui um ente nopersonalizado- Comunho de direitos Comunho voluntria, legal, forada e fortuita Condomnio voluntrio e condomnio necessrio 15. CondomnioModalidades de Condomnio Condomnio comum (voluntrio e necessrio) Condomnio edilcio ou de unidades autnomasModalidades de Condomnio loteamentos fechados multipropriedade imobiliria(tempo compartilhado)- Direito real ou pessoal? clubes de campo Shopping CenterEMBARGOS DE TERCEIRO.MULTIPROPRIEDADE IMOBILIRIA(TIME SHARING). PENHORA DEREAS COMUNS DE COMPLEXOTURSTICO (GARAGENS E QUADRASESPORTIVAS) POR DVIDA DAEMPRESA INCORPORADORA.CONSTRIO INSUBSISTENTE EMFACE DOS CONDMINOS.NATUREZA JURDICA DOINSTITUTO. CASO PARTICULAR.APELAO PROVIDA. [](TJ-SC , Relator: Maria do Rocio LuzSanta Ritta, Data de Julgamento:27/02/2009) 16. Condomnio geralCondomnio voluntrio Direitos dos condminos- Usar sem restringir terceiros- Alienar ou onerar sua parte, respeitada apreferncia- Reivindicar a coisa de terceiros- Responder pelos frutos auferidos- Direito de dividir Deveres- Manter a integridade da coisa- No transferir sem consentimento- Arcar com os danos e os frutos, bem comocom as despesas e dvidas comuns no limitede sua cota parte.- Escolher administradorCdigo CivilArt. 1.316. Pode o condmino eximir-sedo pagamento das despesas e dvidas,renunciando parte ideal. 1o Se os demais condminos assumemas despesas e as dvidas, a renncia lhesaproveita, adquirindo a parte ideal dequem renunciou, na proporo dospagamentos que fizerem. 2o Se no h condmino que faa ospagamentos, a coisa comum serdividida.[]Art. 1.318. As dvidas contradas por umdos condminos em proveito dacomunho, e durante ela, obrigam ocontratante; mas ter este aoregressiva contra os demais.Art. 1.319. Cada condmino respondeaos outros pelos frutos que percebeu dacoisa e pelo dano que lhe causou. 17. Condomnio geralCondomnio voluntrio Administrao- Gestor escolhido e presumido- Escolha com base nos quinhes- Interveno judicial Extino- Extino por diviso indivisibilidade convencional- Venda da coisa indivisaCdigo CivilArt. 1.320. A todo tempo ser lcito aocondmino exigir a diviso da coisa comum,respondendo o quinho de cada um pela suaparte nas despesas da diviso. 1o Podem os condminos acordar que fiqueindivisa a coisa comum por prazo no maiorde cinco anos, suscetvel de prorrogaoulterior. 2o No poder exceder de cinco anos aindiviso estabelecida pelo doador ou pelotestador. 3o A requerimento de qualquer interessado ese graves razes o aconselharem, pode o juizdeterminar a diviso da coisa comum antes doprazo.Art. 1.321. Aplicam-se diviso docondomnio, no que couber, as regras departilha de herana (arts. 2.013 a 2.022). 18. Condomnio geralCdigo CivilCdigo CivilArt. 1.320. A todo tempo ser lcito aocondmino exigir a diviso da coisa comum,respondendo o quinho de cada um pela suaparte nas despesas da diviso. 1o Podem os condminos acordar que fiqueindivisa a coisa comum por prazo no maiorde cinco anos, suscetvel de prorrogaoulterior. 2o No poder exceder de cinco anos aindiviso estabelecida pelo doador ou pelotestador. 3o A requerimento de qualquer interessado ese graves razes o aconselharem, pode o juizdeterminar a diviso da coisa comum antes doprazo.Art. 1.321. Aplicam-se diviso docondomnio, no que couber, as regras departilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e osconsortes no quiserem adjudic-la a um s,indenizando os outros, ser vendida e repartido oapurado, preferindo-se, na venda, em condiesiguais de oferta, o condmino ao estranho, eentre os condminos aquele que tiver na coisabenfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, ode quinho maior.Pargrafo nico. Se nenhum dos condminostem benfeitorias na coisa comum e participamtodos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes deadjudicada a coisa quele que ofereceu maiorlano, proceder-se- licitao entre oscondminos, a fim de que a coisa seja adjudicadaa quem afinal oferecer melhor lano, preferindo,em condies iguais, o condmino ao estranho.Condomnio voluntrio Administrao- Gestor escolhido e presumido- Escolha com base nos quinhes- Interveno judicial Extino- Extino por diviso indivisibilidade convencional- Venda da coisa indivisa 19. Condomnio geralCondomnionecessrio Comunho legal forada Muros, paredes e cercas A aquisio da meaoCdigo CivilArt. 1.327. O condomnio por meao de paredes,cercas, muros e valas regula-se pelo dispostoneste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito aestremar um imvel com paredes, cercas, muros,valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirirmeao na parede, muro, valado ou cerca dovizinho, embolsando-lhe metade do queatualmente valer a obra e o terreno por elaocupado (art. 1.297).Art. 1.329. No convindo os dois no preo daobra, ser este arbitrado por peritos, a expensasde ambos os confinantes.Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao,enquanto aquele que pretender a diviso noo pagar ou depositar, nenhum uso poder fazerna parede, muro, vala, cerca ou qualquer outraobra divisria. 20. Condomnio edilcioPartes exclusivas e comunsInstituio do condomnio Condomnio edilcio pordestinao Condomnio por testamento Condomnio por incorporao- Lei 4.591/64Normas condominiais Conveno e regimento internoCdigo CivilArt. 1.333. A conveno que constitui ocondomnio edilcio deve ser subscritapelos titulares de, no mnimo, dois terosdas fraes ideais e torna-se, desde logo,obrigatria para os titulares de direitosobre as unidades, ou para quantos sobreelas tenham posse ou deteno.Pargrafo nico. Para ser oponvel contraterceiros, a conveno do condomniodever ser registrada no Cartrio deRegistro de Imveis.Art. 1.334. [...] 1 A conveno poder ser feita porescritura pblica ou por instrumentoparticular.Lei 4.591/64Art. 9. [] 1 Far-se- o registro daConveno no Registro de Imveis, bemcomo a averbao das suas eventuaisalteraes. 21. Condomnio edilcioDireitos doscondminos Usar, fruir e livremente dispordas suas unidades (art. 1.335,I, do CCB) Usar das partes comuns,conforme a sua destinao, econtanto que no exclua autilizao dos demaiscompossuidores Votar nas deliberaes daassemblia e delas participar,estando quiteDeveres do Condmino Contribuir para as despesas No realizar obras que comprometama segurana da edificao, nem alterara forma e a cor da fachada, das partese esquadrias externas Dar s suas partes a mesmadestinao que tem a edificao No as utilizar de maneira prejudicialao sossego, salubridade e seguranados possuidores, ou aos bonscostumes (direito de vizinhana).Penalidades pordescumprimento 22. Condomnio edilcioRegras sobre terrao e garagemAdministrao do Condomnio (rgos) Assemblia: formada pelos condminos com direito a voto Conselho fiscal: rgo facultativo, composto de trs membros,eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, aoqual compete dar parecer sobre as contas do sndico (art. 1356) Sndico: com mandato de, no mximo, 2 anos- Algumas competncias convocar a assemblia; representar, ativa e passivamente, o condomnio;cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaesda assemblia; diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns 23. Condomnio edilcioDiviso de despesasExtino do condomnio Extino voluntria Destruio ou ameaa de runa- os condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ouvenda, por votos que representem metade mais uma das fraesideais. Alienao dos direitos do condmino desistente Caso de venda ou desapropriao- ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmenteao valor das suas unidades imobilirias.