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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU”
PROJETO A VEZ DO MESTRE
LINHAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL
Por: Francisco de Jesus Loura Fagundes
Orientadora
Profª Ana Paula Alves Ribeiro
Rio de Janeiro
2008
2
UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU”
PROJETO A VEZ DO MESTRE
LINHAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL
Apresentação de monografia à Universidade
Candido Mendes como requisito parcial para
obtenção do grau de especialista em Gestão em
Instituições Financeiras
Por: Francisco de Jesus Loura Fagundes
3
AGRADECIMENTOS
A todos os professores que com muita
dedicação nos passaram seus
conhecimentos ao longo do curso. Em
especial a minha orientadora que de
fato muito contribuiu na elaboração de
cada parte do presente trabalho.
4
DEDICATÓRIA
Aos meus pais, irmãos e especialmente
minha esposa que tanto me incentivou a
fazer e concluir o curso.
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RESUMO
O presente trabalho abordará as linhas de financiamento disponíveis e condições para aquisição da casa própria no âmbito da Caixa Econômica Federal para imóveis localizados na região metropolitana da Cidade do Rio de Janeiro. Serão incluídas as regras para utilização do fundo de garantia por tempo de serviço, o FGTS, bem como toda documentação necessária, prazo e todo trâmite pelo qual passa a aprovação do crédito, iniciando-se com a entrevista e entrega de documentos até a assinatura da escritura de compra e venda.
Atualmente a Caixa oferece três principais linhas de financiamento,
sendo duas com recursos do FGTS oferecida para classe média e alta da sociedade e outra com recursos da poupança destinada as famílias de baixa renda. A monografia será exposta em três capítulos, sendo os dois primeiros destinados as linhas com recursos do FGTS e o último com recursos da caderneta de poupança. Desta forma fica configurado que toda a sociedade brasileira possui acesso a algum tipo de crédito na Caixa e no decorrer da monografia serão definidos os parâmetros utilizados pela CEF para enquadramento em cada classe social. Dentre as diversas diferenças, será identificado que a principal delas é a redução na taxa de juros para as famílias de baixa renda, sendo estas as principais razões de ser da Caixa.
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METODOLOGIA
A metodologia utilizada visa elucidar a sociedade como um todo que é
possível adquirir sua residência própria através de alguma linha de
financiamento junto à CEF. A monografia será como uma cartilha, contendo
passo a passo o trâmite de um financiamento. O procedimento a ser utilizado
será a coleta de dados em jornais e revistas, que serão mais usados na
introdução, onde será exposto um resumo da realidade no mercado imobiliário;
manuais e sites da internet, estes mais úteis no próprio desenvolvimento do
tema. O trabalho constituirá em introdução, três capítulos, o primeiro destinado
a financiamento com recursos do FGTS, Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço, o segundo destinado ao programa especial do FGTS PRO COTISTA
e o terceiro com foco no financiamento com recursos da caderneta de
poupança, conhecido na Caixa como SBPE, Sistema Brasileiro de Pagamento
e Empréstimo, e por último a conclusão.
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SUMÁRIO
INTRODUÇÃO 08
CAPÍTULO I - Linha de Crédito FGTS 12
CAPÍTULO II - Linha de Crédito FGTS Pró-Cotista 23
CAPÍTULO III – Linha de Crédito Poupança (SBPE) 28
CONCLUSÃO 33
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA 37
ÍNDICE 38
FOLHA DE AVALIAÇÃO 39
8
INTRODUÇÃO
O Brasil possui um déficit habitacional na ordem de oito milhões de
moradias. Trata-se de número muito grande e preocupante, resultante de anos
de baixo investimento na política habitacional. O investimento necessário para
eliminá-lo será alto, porém totalmente justificável, encaixando-se perfeitamente
com o grande esforço que o país se propõe a fazer para acabar com a miséria
e a extrema pobreza.
Devido a este investimento insuficiente, a população de baixa renda
teve de partir para a autoconstrução em um esforço próprio de poupança de
grande magnetude diante de suas limitações financeiras. Isso contribuiu para
que ocorresse um impacto social e urbano, acelerando o processo de
favelização da cidade do Rio de Janeiro.
Sabemos da dificuldade encontrada por grande parte da sociedade
brasileira em realizar o sonho da compra da casa própria. É claro que quanto
menor é o poder aquisitivo de uma família mais complicado fica, mas até
mesmo a classe média e média alta têm suas limitações.
São muitos os custos para adquirir um imóvel. Inúmeras certidões,
taxas e impostos que devem ser pagos em cartórios, prefeituras e nas
Instituições Financeiras nos casos de financiamento. Soma-se a isso os preços
exorbitantes de uma moradia digna. A casa tem que ser longe de lugar de risco
e ter uma metragem mínima para que a família possa viver, e não sobreviver
dentro do lar. A verdade é que grande parte da população mora em áreas de
risco, riscos estes diversos como violência e insalubridade. As casas muitas
vezes sequer têm registro, sendo fruto de posses e invasões.
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Segundo o IBGE, cerca de 30% das residências não possuem sistema
de esgoto sanitário adequado, quer seja rede coletora ou mesmo fossa
séptica, 22% não têm telefone fixo, aproximadamente 18% não têm rede geral
de abastecimento de água e 13% não possuem coleta de lixo. A única
informação boa é que cerca de 99% estão providas de energia elétrica.1
Para tentar minimizar esta realidade, a CEF oferece à população
brasileira linhas de financiamento com recursos do Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço e linhas com recursos da caderneta de poupança. Sendo o
único Banco responsável pela administração do FGTS e tendo cerca de 35%
do mercado brasileiro de captação de poupança, possui uma capacidade
financeira bastante razoável, suficiente para garantir as expectativas de todo
cidadão brasileiro que procura a CEF para comprar seu imóvel.
Para se ter uma idéia de como o número de financiamentos na Caixa
vem aumentando nos últimos anos, no 1º trimestre deste ano a caixa
emprestou R$3,19 bilhões de reais, contra R$2,85 bilhões no mesmo período
do ano passado. Isso representa um crescimento de 12% no volume de
negócios.
Dentro de todo este contexto, é que surgiu a necessidade de elaborar
um trabalho com objetivo de esclarecer acerca das linhas de crédito
habitacional disponibilizadas pela Caixa à sociedade brasileira abordando
também as regras previstas para utilização do FGTS do cidadão,
documentação necessária, prazo e todo o trâmite pelo qual passa a aprovação
do crédito, iniciando-se com a entrevista e finalizando com a assinatura da
escritura de compra e venda.
Dados do IBGE, demonstram que aproximadamente 72% do domicílios
no Brasil são próprios, 18% são alugados e 10% cedidos. Se considerarmos
1 Todas estas informações foram coletadas em 2007 com base em 2006, pois o IBGE ainda está elaborando neste ano
os dados referentes a 2007.
10
que são 55 milhões de domicílios ao todo, temos um total de 15,4 milhões de
domicílios ocupados por inquilinos ou por cessionários.
Pesquisa realizada na agência Avenida Rio Branco, da Caixa, a
principal agência do centro do Rio de Janeiro, constatou que no período de
novembro de 2007 até abril de 2008, ou seja, período de 6 meses, houve 126
assinaturas de escrituras, sendo observados alguns dados importantes, quer
sejam:
- 85% das escrituras tiveram financiamento, sendo apenas 15%
compras à vista.
- 90% foram imóveis usados, contra apenas 10% novos
- 59% dos compradores tinham o 3º grau completo, 39% tinham o 2º
grau e apenas 2% apenas o 1ºgrau
- 50% têm menos de 40 anos e 6% acima de 60 anos
- 40% possuem renda de até 5 salários mínimos
Estes dados comprovam que grande parte da sociedade necessita de
financiamento para compra de seu imóvel. Demonstram ainda que a maior
parte possui nível superior e que grande parte das famílias estão enquadradas
na faixa de renda de até 5 salários mínimos de rendimentos mensais.
Consoante as informações preliminares constantes até aqui,
passaremos a abordar nos próximos capítulos as linhas de financiamento
disponíveis na Caixa bem como as condições necessárias para adquiri-las.
Iniciarei cada capítulo descrevendo um caso real, ocorrido nas
agências da Caixa por onde passei, ao longo dos meus quase dez anos de
banco. São casos que devemos não só parar e pensar, mas sobretudo
acreditar que podemos realizar todos nossos sonhos.
O 1º capítulo tratará do financiamento com recursos do Fundo de
Garantia, esclarecendo a definição, como se inicia o processo, documentação
11
exigida, a entrevista habitacional, regras para utilização do FGTS do próprio
trabalhador e por fim quem se enquadra nesta linha.
No 2º capítulo será abordada a definição, o enquadramento na
respectiva linha de financiamento, os custos com a compra e venda e por
último uma simulação comparando os sistemas de amortização SAC, praticado
pela Caixa, e o sistema PRICE.
Já no 3º capítulo, será esclarecida a definição, enquadramento e
condições na linha e o passo a passo de todo o trâmite do processo
habitacional dentro de uma agência da Caixa.
CAPÍTULO I
LINHA DE CRÉDITO FGTS
12
Constatamos que é enorme a carência de moradias em nosso país, e
que não é diferente em nosso Rio de Janeiro. Vimos que num período de 6
meses, 85% das escrituras assinadas são oriundas de financiamento,
comprovando a importância do financiamento para a realização do maior
sonho de uma família: a compra de sua casa própria. Num país de várias
injustiças, onde os mais ricos pagam menos que os mais pobres, a Caixa
ameniza um pouco esta vergonha, favorecendo quem realmente necessita
pagar menos, pois ganham menos. Seria capaz de contar inúmeras histórias
de momentos vividos em mais das 800 escrituras assinadas por mim no
período de maio de 1999 até maio de 2008, mais vou me ater a três momentos
inesquecíveis.
Não me recordo em quais momentos exatos ocorreram, mas um deles
foi ver, ao se aproximar a hora de mais uma escritura, chegar a agência uma
família composta de pai, mãe e seis filhos, todos notadamente muito carentes,
via-se na expressão de todos, mais em especial do pai, o “chefe da família” da
satisfação de conquistar um abrigo seguro e digno para toda sua família,
apesar de pequena, com apenas dois quartos, porém isto não parecia abalar
sua felicidade.
Linha de crédito é a conceito que a Caixa utiliza para determinar as
espécies de financiamento ou empréstimo destinados a aquisição de moradia
própria. Veremos as três linhas de crédito disponibilizadas atualmente para a
sociedade brasileira e estrangeira com visto permanente no Brasil.
1 – Definição
Linha de crédito com recursos do FGTS destinada a conceder
financiamento imobiliário para imóveis residenciais urbanos concluídos novos
13
ou usados para famílias com renda bruta de até R$3.900,00. Desta forma a
Caixa define como população de baixa renda famílias com rendimentos até
este valor. É importante ressaltar que existe uma elevação no valor da renda
para R$4.900,00 nos municípios integrantes das regiões metropolitanas dos
estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal e municípios com
população igual ou superior a 500.000 habitantes assim definidas pelo IBGE.
Aquela informação é apenas ilustrativa, uma vez que estamos abordando
imóveis situados na região metropolitana da Cidade do Rio de Janeiro.
Quando se falar em imóvel novo, será assim considerado aqueles
que tenham no máximo 180 dias de habite-se ou aqueles que nunca tenham
sido habitados anteriormente. O habite-se é a autorização legal fornecida pela
Prefeitura, atestando que o imóvel foi vistoriado e tem plenas condições de
habitabilidade.
2 – O início do processo
O cliente comparece a uma agência da Caixa, dirigi-se ao setor de
habitação e recebe as primeiras informações. Destaca-se que a CEF
disponibiliza em seu site simulador de todos os tipos de financiamentos. O
interessado deve acessar o site: www.caixa.gov.br e seguir os seguintes
passos: financiamento imobiliário e logo após clicar em simulador. Em seguida
recebe relação de documentos, providencia os mesmos e por fim entra em
contato com a agência para agendar a entrevista. O procedimento descrito
neste título é igual para as demais linhas de financiamento.
Existem algumas condições essenciais dos compradores, dos
vendedores e do imóvel quer sejam:
Os compradores necessitam possuir capacidade civil, capacidade
econômica - financeira para arcar com o pagamento das prestações futuras,
14
idoneidade cadastral junto aos órgãos de proteção de crédito(SPC,SERASA,
CADIN e SINAD), ter maioridade ou se menor, entre 16 e 18 anos deverá ser
emancipado, por casamento, formação em curso superior, exercer emprego
público efetivo, ter estabelecimento civil ou comercial com economia própria ou
outra forma prevista em lei. Por fim, deve ser brasileiro ou se estrangeiro,
possuir visto permanente e válido no Brasil.
A idade da pessoa mais idosa participante da composição da renda
familiar, somada ao prazo do financiamento, não pode ultrapassar oitenta
anos.
No que tange aos vendedores, é necessário ter capacidade civil, ter
maioridade ou emancipação e caso seja estrangeiro, deve ser detentor de CPF
regular junto à Receita Federal.
Já no que diz respeito ao imóvel, o mesmo deve estar localizado na
malha urbana, possuir matrícula do respectivo Registro de imóveis, encontrar-
se livre e desembaraçado de quaisquer ônus e por fim ser aceito como
garantia mediante avaliação de engenheiro terceirizado da Caixa.
Importante identificarmos aqui os documentos exigidos para que não
fique nada pendente no dia da entrevista.
2.1 - Documentos pessoais dos compradores:
- Carteira de identidade, considera-se como identidade: carteira de
identidade fornecida pelos órgãos de segurança pública dos
Estados, carteira nacional de habilitação em seu modelo novo,
carteira funcional emitida por repartições públicas ou por órgãos de
classe dos profissionais liberais, desde que tenha fé pública
reconhecida por decreto, identidade militar, passaporte brasileiro e
carteira de identidade de estrangeiro emitida pelo Ministério da
Justiça do Brasil. Todos os documentos devem obedecer o prazo
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de validade quando houver, excetuando-se os estrangeiros com
visto permanente com mais de sessenta anos ou que sejam
deficientes físicos.
- Cadastro de Pessoa Física (CPF)
- Comprovante de residência considera - se como comprovante
dentre outros: boleto bancário de condomínio, plano de saúde,
mensalidade escolar, contas de água, luz, gás ou telefone fixo ou
móvel, contracheque emitido por órgão público, declaração anula
de imposto de renda, carnê do IPTU e fatura de cartão de crédito.
- Prova de estado civil, podendo ser certidão de nascimento para os
solteiros, certidão de casamento para os casados, certidão de
casamento com a averbação do divórcio ou da separação judicial
para os divorciados ou separados judicialmente; certidão de
casamento em conjunto com a certidão de óbito para os viúvos e
declaração de união estável para os assim declarados.
- Comprovantes de todas as despesas mensais, quer sejam: conta
de luz, telefone, aluguel, planos de saúde, carnês, colégios, enfim,
todas as despesas pertencentes à família.
- Comprovantes de crédito, os rendimentos são demonstrados
através dos três últimos extratos mensais de contas em bancos e
as seis últimas faturas de cartão de crédito. Como forma de
comprovar a renda são utilizados a declaração de imposto de renda
com o devido comprovante de entrega à Secretaria da Receita
Federal, três últimos contracheques para assalariados que
possuam renda fixa e doze últimos contracheques para
assalariados que possuam rendimentos variáveis.
- No caso de utilização do FGTS do próprio comprador, deve-se
acrescentar o extrato do FGTS do próprio, carteira de trabalho e
previdência social, páginas referentes à identificação, contratos de
trabalho, opção pelo FGTS e PIS ou PASEP.
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Todos os documentos devem ser apresentados em originais e cópias
simples.
2.2 – Documentos pessoais dos vendedores, quando pessoa física:
- Carteira de identidade
- Cadastro de Pessoa Física (CPF)
- Comprovante de Residência
- Comprovante de estado civil
Todos os documentos devem ser apresentados apenas em cópias, pois
no dia da escritura devem ser apresentados os originais.
2.3 - Documentos pessoais dos vendedores, quando pessoa jurídica:
- Carteira de identidade dos representantes
- Cadastro de Pessoa Física (CPF) dos representantes
- Comprovante de residência dos representantes
- Comprovante de estado civil dos representantes
- Contrato Social a alterações, se houver, devidamente registrados
nos casos de Companhias Limitadas( LTDA ).
- Estatuto Social e Ata da eleição da última diretoria, publicados no
Diário Oficial, nos casos de Sociedades Anônimas
- Procuração para o representante legal com poderes para assinar a
escritura.
Todos os documentos deverão ser apresentados em originais e cópias.
2.4 – Documentos do Imóvel
- Certidão atualizada de Inteiro Teor da Matrícula, válida por trinta
dias de sua emissão.
- Croqui ou planta baixa
- Carnê do IPTU do ano corrente, com as páginas que constem a
idade e área do imóvel
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Todos os documentos devem ser apresentados em originais e cópias
simples. Será ainda necessário apresentar procuração dos vendedores ou
compradores quando for o caso. Procuração esta aceita somente por
instrumento público, original e de acordo com modelo fornecido pela Caixa,
com validade de um ano.
3 – A Entrevista Habitacional
Uma vez juntada toda documentação, é hora de ligar para a agência
onde foi anteriormente e agendar a entrevista. A entrevista tem a finalidade de
apurar todos as receitas e despesas da família, para avaliar quanto da renda a
família ainda pode dispor para pagar a prestação sem comprometer sua
sobrevivência. De forma nenhuma a prestação poderá ultrapassar 30% da
renda bruta, pois nossa legislação não permite percentual maior.
A entrevista se inicia com a conferência da documentação, onde o
empregado Caixa irá fazer a conferência entre os documentos originais e
cópias e apostará o carimbo de “confere com o original” nas cópias e seu
próprio carimbo que o identifica. Portanto não é necessário que se tenha que
se dirigir a um cartório de notas para autenticar os documentos, evitando
gastos pecuniários já nesta fase. O empregado de Empresa Pública tem fé
pública para fazer a conferência.
Após esta fase, o empregado incluirá, através de digitação todos os
dados em sistema próprio da Caixa, efetuando em seguida a avaliação do
financiamento. Nota-se que não existe interferência humana no processo de
avaliação, sendo a mesma realizada integralmente via sistema. Este sistema
avaliará todas as informações cadastradas e fará uma análise de até que valor
o cliente pode pagar de prestação. É fundamental que o cliente leia toda sua
ficha cadastral digitada, antes da avaliação para evitar possíveis erros no
18
cadastro. Um erro na idade, em alguma despesa e principalmente na renda
poderá afetar a aprovação.
Também será realizada pesquisa junto ao Serasa e SPC das partes
envolvidas, tendo custo de R$13,50 por CPF cadastrado. Em seguida a
avaliação e pesquisa cadastral, é a vez de se mandar avaliar o imóvel objeto
da compra e venda. A avaliação é feita por um dos escritórios de engenharia
credenciados pela Caixa de forma aleatória por sistema Caixa. O custo da
avaliação é pago pelo cliente, atualmente no valor de R$250,00. Se a linha de
crédito for a FGTS o custo é de apenas R$40,00.O engenheiro avaliará as
condições de habitabilidade do imóvel, bem como se sua metragem está de
acordo com a metragem indicada no IPTU. Por último, será informado o valor
de avaliação e se o imóvel pode ou não ser dado em garantia da operação.
É importante falar da garantia. Sempre que se faz um financiamento
imobiliário, o imóvel é registrado em seu respectivo cartório de imóvel como
alienado fiduciariamente à Caixa. Em caso de inadimplência, a CEF pode
mover ação judicial para retomar o bem e levá-lo a leilão público. Sendo
arrematado em leilão, a Caixa fica com a parte correspondente a dívida e as
custas judiciais e do leilão e caso tenha alguma sobra, devolve ao mutuário. A
CEF procura evitar ao máximo que a situação chegue a tal ponto, através de
entrevista habitacional criteriosa, respeitando a capacidade financeira do
cliente.
O imóvel deve encontrar-se livre e desimpedido de quaisquer ônus,
como hipoteca, alienação fiduciária e inventário. Por tratar-se de garantia, é
razoável que a mesma seja superior ao valor financiado, ou seja, a CEF não
dará empréstimo em valor superior ao da avaliação do bem. Exemplificando,
se um cliente tem capacidade de adquirir um financiamento no valor de
R$50.000,00 e o imóvel foi avaliado por R$45.000,00, não será dado
empréstimo valor superior a R$45.000,00.
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4 – Utilização do Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço - FGTS
Em muitos casos o cliente tem e pode utilizar seu FGTS. Veremos as
regras para utilização do fundo de garantia. Quando for usado o FGTS, o
mesmo será liberado pela Caixa mediante autorização expressa do comprador,
através da assinatura de documento chamado DAMP: Demonstrativo de
Utilização do FGTS para Aquisição de Moradia Própria.
Primeiramente quero deixar claro que existe diferença entre os
recursos do FGTS utilizado pela Caixa nos seus financiamentos e a utilização
do FGTS do próprio cliente. A CEF tem autorização do Conselho Curador do
FGTS de financiar habitação em todo o território nacional utilizando-se dos
recursos do FGTS que administra, segundo critérios definidos pelo Conselho.
Ressalta-se que quem elabora as regras para utilização do fundo é o
Conselho, cabendo a CEF apenas verificar quem se enquadra nas regras para
saber quem pode usar seu FGTS na aquisição do imóvel.
Para ter direito ao uso do seu próprio FGTS, o cliente tem que atender
aos seguintes requisitos:
- Não ser proprietário de imóvel residencial, promitente comprador ou
titular de direito de aquisição de imóvel residencial no atual local de
domicílio nem onde pretendam fixá-lo. Será considerado
proprietário de imóvel, a pessoa que possuir fração ideal superior a
40% de um único imóvel.
- Não ser detentor de financiamento ativo nas condições do Sistema
de Financiamento Habitacional (SFH), em qualquer parte do país.
- O comprador tem que ter pelo menos 36 depósitos em sua conta
do FGTS, mesmo que seja de diversos empregadores.
- O comprador tem que comprovar que tem sua ocupação principal
ou que reside no município, ou município limítrofe ao imóvel que
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pretende comprar, há mais de um ano. Para verificar se é limítrofe
ou não, deve-se consultar o site do IBGE
- O imóvel não pode ser avaliado, nem ter o seu preço de compra e
venda em valor superior a R$350.000,00
- O imóvel objeto da transação não pode ter sido adquirido nos
últimos 3 anos com os recursos do FGTS do atual proprietário, ou
seja, do vendedor.
- O imóvel deve ser residencial urbano e estar devidamente
matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua
circunscrição. Não é aceito posse de forma alguma.
Já para ter direito a fazer um financiamento com os recursos do FGTS
administrados pela CEF, o comprador deve:
- Não ser proprietário de imóvel residencial, promitente comprador ou
titular de direito de aquisição de imóvel residencial no atual local de
domicílio nem onde pretendam fixá-lo
- Não ser detentor de financiamento nas condições do SFH em
qualquer parte do país.
- Não ter renda familiar bruta superior a R$4.900,00, valor este para
o Rio de Janeiro e municípios com mais de 500.000 habitantes,
sendo em regra geral limitado a R$3.900,00.
- Valor máximo do imóvel de R$130.000,00, sendo este valor no
âmbito do Rio de Janeiro, pois em regra geral o limite é de
R$80.000,00
5 – Enquadramento e Condições da Linha de Crédito FGTS
Para se enquadrar nesta modalidade, o comprador tem que ter renda
familiar bruta até R$ 4.900,00 e pretender adquirir imóvel de até R$130.000,00,
além das condições descritas a cima.
21
A Caixa financia até 100% do valor do imóvel, nos casos de imóveis
novos, desde que o prazo não passe de 240 meses. Quando o prazo for de
241 a 300 meses, a cota máxima de financiamento é de 90% e sendo o prazo
de 301 a 360 meses, cai para até 80%. Já nos casos de imóveis usados, a
cota era de até 80% independente do prazo. Esta regra mudou em maio de
2008, passando a valer a mesma regra dos imóveis novos. O prazo máximo de
financiamento é de 360 meses. Os percentuais de financiamentos incidem
sobre o valor de compra e venda combinados entre os compradores e
vendedores ou sobre o valor de avaliação realizada por engenheiro
credenciado da CEF, tendo prioridade o que for menor, por exemplo: Vou
comprar uma casa por R$100 .000,00 e a avaliação foi de R$110.000,00, o
percentual respeitará os R$100.000,0. Caso fosse o inverso, ou seja, o valor
de compra fosse de R$110.000,00 e a avaliação de R$100.000,00, seria
respeitado os R$100.000,00. Valerá sempre o menor dos valores.A taxa de
juros é de 8,16% ao ano, caindo para 6% nos casos de renda inferior a R$
1.875,00 e reduzindo ainda mais, para 5,5% caso além de ganhar até
R$1.875,00 o comprador seja titular de conta vinculada do FGTS com no
mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS consecutivos ou não na
mesma empresa ou não. Em resumo, um trabalhador de baixa renda que
trabalhe em uma empresa há pelo menos três anos, tem direito a um
financiamento com juros de 5,5% ao ano. É a Caixa demonstrando sua
responsabilidade social.
22
CAPÍTULO II LINHA DE CRÉDITO FGTS PRÓ –
COTISTA
Em outra ocasião, um senhor de 72 anos com sua esposa, não
acreditavam poder com aquela idade fazer um financiamento de casa própria e
não mais acreditavam poder ter seu bem mais precioso antes das suas
partidas. Desta vez o cliente chorou, aliás, nós choramos juntos.
1 – Definição
Vimos anteriormente que para utilizar seu próprio FGTS o comprador
deve ter pelo menos 36 meses de depósitos em sua conta do FGTS e que
para ter direito ao financiamento com recursos do FGTS administrados pela
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CEF não há esta exigência. Em cima disso, é fundamental esclarecer quem
tem direito ao programa Pró - Cotista.
O comprador tem que ter obrigatoriamente no mínimo os 36 meses de
depósito em sua conta do FGTS e além disso atender a uma das seguintes
condições: ou ter contrato de trabalho ativo sob o regime do FGTS, ou ter
saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do financiamento,
correspondente a no mínimo 10% do valor da avaliação do imóvel, sendo esta
obrigatoriedade exigida a pelo menos um dos participantes do financiamento,
caso tratar-se de casal.
Em síntese, é um programa especial de crédito habitacional ao cotista
do FGTS, entenda-se por cotista a pessoa que possui conta de FGTS,
destinado à concessão de financiamento exclusivamente a trabalhadores
titulares de conta vinculada do FGTS que contém com no mínimo 3 anos,
consecutivos ou não, de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa
ou em empresas diferentes.
É importante ressaltar que esta linha de crédito não é permanente. Foi
criada pelo Conselho Curador do FGTS e estará em vigor enquanto houver
recursos disponíveis para empréstimo.
2 – O início do processo
O processo se inicia da mesma forma do capítulo anterior.
3 – A Entrevista Habitacional
Os procedimentos são os mesmos já vistos anteriormente.
4 – Utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço -
FGTS
As regras são as mesmas já vistas anteriormente.
24
5 – Enquadramento e Condições da Linha de Crédito FGTS
Pró-Cotista
Desta forma, podemos constatar que os servidores públicos não se
incluem nesta modalidade, uma vez que não possuem recolhimento de FGTS.
O interesse da CEF aqui é beneficiar apenas as pessoas que possuem conta
do FGTS, pois são estas que contribuem para que a Caixa tenha recursos
suficientes para emprestar aos cidadãos brasileiros.
Esta linha de financiamento foi criada pensando na classe média
brasileira. Utilizando-se também dos recursos do FGTS, porém com algumas
características diferentes da Carta de Crédito FGTS.
A primeira grande diferença é quanto ao limitador do valor do imóvel.
Enquanto na FGTS o limite é de R$ 130.000,00 como visto antes, na FGTS
Pró – Cotista é de R$ 350.000,00.
Outra diferença está na taxa de juros, pois neste programa a taxa é de
8,66% ao ano, independente de faixa salarial ou do prazo.
Outro dado importante é que aqui não há limitador de renda.
O prazo máximo é o mesmo, quer seja, de 360 meses.
Com relação ao percentual de financiamento, também há disparidade.
Varia de até 80% para imóveis usados a até 85% para imóveis novos. O
percentual, em qualquer linha de financiamento, é aplicado sobre o menor
valor entre a avaliação feita pela engenharia e o valor de compra e venda.
Aproveitarei este capítulo para esclarecer todos os custos na Caixa e na
Prefeitura provenientes da aquisição de imóveis. Lembrando que além destes
custos, incluem-se também os custos com certidões nos cartórios pertinentes
que ficam em torno de R$350,00 por CPF envolvido na operação. Caso o
25
imóvel seja foreiro, além das taxas normais, acrescenta-se o pagamento de
laudêmio, que fica em 2,5% sobre o valor do imóvel.
O custo na Prefeitura do Rio de Janeiro, município objeto deste estudo,
é de 2% sobre o valor do imóvel. Alerta-se que nada tem haver com o valor do
financiamento e sim com o valor do imóvel. Este valor será com base no valor
de avaliação da própria Prefeitura em tabela própria ou sobre o valor de
compra e venda, o que for maior.
Já na Caixa os custos são:
Nos casos em que não houver financiamento, apenas liberação do
FGTS do comprador, os custos são uma tarifa de R$200,00 e uma de
R$250,00, perfazendo um total de R$450,00 mais R$13,50 por CPF envolvido
na operação. Os valores referem-se à: Liberação do FGTS, custo da avaliação
de engenharia e pesquisas cadastrais dos CPFs nos sistemas de proteção ao
crédito. Lembramos que na linha FGTS o custo da avaliação da engenharia é
de apenas R$40,00.
Quando houver financiamento, soma-se aos custos acima, 1% sobre o
valor do financiamento. Além do pagamento do primeiro prêmio mensal de
seguro MIP(morte e invalidez permanente) e DFI(defeito físico do imóvel). Aqui
cabe uma explicação melhor. Dentro da composição da prestação, incide
amortização, valor que efetivamente reduz do saldo devedor; juros, conforme
linha de crédito adotada; TOM, taxa operacional mensal sempre no valor de
R$25,00 que representa o custo de manutenção para a Caixa de manter o
contrato ativo; DFI, seguro contra danos físicos ao imóvel, calculado sobre o
valor de financiamento e por fim o MIP, seguro contra morte e invalidez
permanente, cobrado de acordo com a faixa etária do cliente.
O MIP é que proporciona o benefício de em caso de falecimento ou
invalidez total e permanente do mutuário, a Caixa quitar o saldo devedor
restante. Caso o mutuário seja solteiro, o saldo devedor total será quitado pela
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Caixa. Quando se tratar de casal, a Caixa quitará a fração proporcional do
mutuário que vier a falecer ou for acometido de invalidez total e permanente.
Por exemplo: João tem renda de R$7.000,00,(70% da renda familiar é de
João) e Maria de R$3.000,00,(30% da renda familiar é de Maria) sendo os
mesmos casados. Caso ocorra algo com João, a Caixa quitará 70% do saldo
devedor, e os 30% restante deverão continuar a ser pagos por Maria. Mas
caso ocorra algo com Maria, a Caixa quitará 30% do saldo devedor,
continuando João responsável pelo pagamento de 70% do saldo devedor.
Com a entrada em vigor em 30/04/2008 da resolução 3.518 do CMN –
Conselho Monetário Nacional e Circular 3.371, publicadas pelo Banco Central
em 06 de dezembro de 2007, a TAC – taxa de abertura de crédito foi extinta.
A caixa adota em seus financiamentos imobiliários a tabela SAC,
Sistema de Amortização Constante. Nesta tabela, as prestações são
decrescentes, bem como o saldo devedor. Façamos uma simulação
comparativa entre os sistemas SAC, utilizado pela Caixa e o sistema Price.
Para um financiamento no valor de R$100.000,00 em 240 meses com
taxa de juros de 8,6488% ao ano, no primeiro instante: na price a prestação
fica R$877,26 e na SAC fica em R$1.137,40. Aparentemente a price ficou
melhor e para um leigo fica fácil cair nesta armadilha.
Vejamos agora após 100 meses de financiamento: na price continua os
R$877,26 e saldo devedor de R$77.182,20; enquanto na SAC a prestação
será de R$840,10 (já mais baixa) e o mais importante, o saldo devedor é de
apenas R$58.333,33.
Com 150 meses decorridos, na price continua R$877,26 com saldo
devedor de R$57.942,35; enquanto na SAC a prestação está em R$689,94
com saldo devedor em R$37.500,00 ( aproximadamente R$20.000,00 menor).
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No pagamento da última prestação, na price continua os R$877,26 enquanto
na SAC a prestação será de R$419,67.
O cidadão não pode se deixar levar pela primeira impressão, e achar
que por a prestação inicial ser menor e fixa na tabela price, esta seja
economicamente melhor que o financiamento com base na tabela SAC, onde a
prestação apesar de iniciar maior, vai diminuindo e reduzindo o saldo devedor
com maior rapidez.
CAPÍTULO III
LINHA DE CRÉDITO SBPE
E outro caso que bem me recordo, foi no momento de assinar a
escritura, ofereci, como de hábito faço, minha caneta para que o cliente
pudesse assinar o contrato. Qual não foi minha surpresa quando o cliente
rejeitou minha oferta e tirou do próprio bolso uma caneta muito bonita,
dourada, que disse ter ganho de presente do pai, e que seu pai havia assinado
a escritura do imóvel dele com aquela mesma caneta e que disse para o filho:
filho, guarde esta caneta que um dia você assinará sua escritura com ela.
Acredito não precisar contar mais nada. Foi muita emoção junta. Acredito que
estas histórias são multiplicadas ao longo de nosso vasto país em mais das
duas mil agências da Caixa.
1 – Definição
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A definição da sigla SBPE é Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimos. Trataremos neste tópico do financiamento com recursos da
caderneta de poupança. Deve-se observar que da mesma forma que não é
necessário ter FGTS para obter o financiamento com recursos do FGTS, aqui
também não é obrigatório ter poupança para ter direito ao financiamento.
Esta linha está disponível para quem possui renda familiar bruta superior
a R$4.900,00, independente de já ser ou não proprietário de outro imóvel
residencial e apesar do valor máximo do imóvel não poder passar de
R$350.000,00,( para que fique enquadrado dentro das normas do SFH), nada
impede de se comprar um imóvel com valor inferior a R$130.000,00.
Darei alguns exemplos:
Caso 1 – Renda familiar de R$3.000,00, imóvel de R$100.000,00 e já
tenho casa própria – linha indicada: SBPE, pois já tem imóvel.
Caso 2 – Renda familiar de R$5.000,00, imóvel de R$100.000,00 e não
tem imóvel – linha indicada: SBPE, pois a renda é superior a R$4.900,00 .
Caso 3 – Renda familiar de R$3.000,00, imóvel de R$150.000,00 e não
tem imóvel – linha indicada: SBPE, pois o valor é maior que R$130.000,00
2 – O início do processo
O processo se inicia da mesma forma do título anterior.
3 – A Entrevista Habitacional
Os procedimentos são os mesmos já vistos anteriormente.
4 – Utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço -
FGTS
As regras são as mesmas já vistas anteriormente.
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5 – Enquadramento e Condições da Linha de Crédito FGTS Pró
- Cotista
O percentual de financiamento varia de acordo com o prazo. Se for em
até 240 meses o percentual é de até 80%, caso seja de 241 até 360 meses, o
percentual é de até 70%. Nota-se que nesta hipótese a Caixa não financia
100% do valor do imóvel. Fica visível a prioridade dada as famílias de baixa
renda, que podem financiar até 100% para imóveis novos ou usados a partir de
maio de 2008,cujo valor não ultrapasse R$130.000,00 como visto
anteriormente.
A taxa de juros irá variar de acordo com o valor do imóvel e com a forma
de pagamento. Demonstraremos as várias hipóteses:
a) Valor de imóvel até R$130.000,00:
a1 – pagamento com carnê – taxa de 9,4% ao ano mais TR;
a2 – pagamento com débito em conta – taxa de 8,9% ao ano mais TR;
a3 – pagamento com débito em conta e contratação de pacote básico de
produtos formado por conta corrente com cheque especial e cartão de crédito
– taxa de 8,4% ao ano mais TR.
b) Valor de imóvel de R$130.000,01 até R$200.000,00:
b1 – pagamento com carnê – taxa de 10,5% ao ano mais TR;
b2 – pagamento com débito em conta – taxa de 10% ao ano mais TR;
b3 – pagamento com débito em conta mais contratação de pacote básico de
produtos – taxa de 9,5% ao ano mais TR.
c) Valor de imóvel de R$200.000,01 até R$350.000,00:
c1 – pagamento com carnê – taxa de 11,5% ao ano mais TR;
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c2 – pagamento com débito em conta – taxa de 11% ao ano mais TR;
c3 – pagamento com débito em conta mais contratação de pacote básico de
produtos – taxa de 10,5% ao ano mais TR.
A TR é a taxa referencial que remunera as cadernetas de poupança. Ela
tem o mesmo valor em qualquer instituição financeira e possui variação diária.
Atualmente flutua entre os valores de 0,06 a 0,15.
A Caixa também financia imóveis com valor superior a R$350.000,00, só
que nestes casos os financiamentos não se enquadram dentro das normas do
SFH,(Sistema Financeiro da Habitação) e não estão sendo objeto de estudo
deste trabalho. Somente para fins de curiosidade, as taxas são de 12%, 11,5%
e de 11%, dependendo se pagamento com carnê, débito em conta ou débito
em conta mais contratação de pacote básico.
Vejamos agora o passo a passo de todo o trâmite interno pelo qual
passa a aprovação do empréstimo habitacional no âmbito da Caixa Econômica
Federal.
Já vimos que o processo se inicia com a procura de informações por
parte do cidadão, que se dá em qualquer agência da Caixa, por canal de tele-
atendimento ou pelo site www.caixa.gov.br. O segundo passo é juntar toda a
documentação necessária e ligar para a agência de preferência e agendar o
dia e hora da entrevista. Atualmente o resultado da entrevista sai no mesmo
dia, logo após a conclusão da mesma. Este é o principal momento de todo o
processo, pois é nesta etapa que se vai avaliar as condições financeiras do
cliente, para se determinar até quanto de sua renda pode ser utilizada para
pagamento de prestação do empréstimo habitacional. As perguntas são feitas
com foco em se determinar os rendimentos e as despesas da família, para que
se evite ao máximo que o sonho da compra da casa própria se transforme em
pesadelo, de forma que o cliente possa suportar pagar as prestações até o
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final do prazo. Na entrevista são feitas algumas pesquisas preliminares, como
o Serasa, SPC, Sinad e Cadin.
Em seguida, é convocado o engenheiro para efetuar a avaliação do
imóvel. Nesta avaliação é avaliado as condições de habitabilidade e segurança
do imóvel, bem como se o imóvel pode ser aceito como garantia pela Caixa.
Logo após, o dossiê é montado com todos os documentos e passa pelo comitê
de crédito da agência, responsável pela resposta final da aprovação. Tal
procedimento visa reduzir riscos de falta de algum documento ou de ter
passado algum detalhe que impeça o financiamento pelo gerente responsável
do processo. Dependendo do valor do financiamento, o dossiê passa por dois
comitês.
Caso haja utilização do FGTS por parte do comprador, é debitada a
conta vinculada do FGTS do cliente, que fica disponível em três dias. O cliente
providencia o pagamento do ITBI junto à Prefeitura, entra em contato com o
cartório, nos casos de escritura pública, bem como com os vendedores para
marcar o dia e hora da escritura.
Quando a documentação é entregue completa, e não é verificada
nenhuma pendência em nome das partes, nem do imóvel, todo este processo
leva em média 20 a 25 dias, a contar do dia da escritura. Vai depender da
quantidade de processos em andamento na agência e da estrutura de
atendimento da mesma.
32
CONCLUSÃO
Percebemos que as taxas utilizadas para as famílias de baixa renda
são bem menores que as taxas das famílias pertencentes as camadas da
classe média e alta da sociedade. A explicação desta diferença é simples. A
Caixa remunera o FGTS a uma taxa de 3% ao ano. Como remunera pouco,
pode emprestar com taxas mais atrativas, beneficiando os menos favorecidos.
De outro lado, remunera a caderneta de poupança a taxa de 6% ao ano mais
TR, (taxa referencial), que atualmente oscila entre 0,06% e 0,15% ao mês.
Desta forma, como a CEF remunera praticamente em dobro, cobra juros
dobrados dos empréstimos com recursos da poupança em relação ao FGTS.
Ao longo do trabalho, identificamos as três linhas de financiamento
disponíveis pela Caixa para aquisição da moradia própria. Sendo que duas
estão sempre disponíveis, quer sejam: Linha de crédito FGTS e Poupança –
SBPE. A Pró – cotista depende de orçamento da União.
Abordamos quem tem direito ao uso do próprio FGTS para a aquisição
da casa própria, toda documentação necessária, prazo e trâmite pelo qual
passa a aprovação do crédito. Identificamos que existe um grande déficit
habitacional em nosso país, um dos motivos pelos quais este tema foi
abordado. Esclarecemos como funciona a entrevista habitacional e os custos
do comprador ao adquirir seu imóvel.
33
Vimos como transcorre uma escritura, os custos para o registro e
documentos a serem apresentados no Cartório de Registro Geral de Imóveis.
Comparamos os sistemas de amortização SAC e PRICE, chegando a
conclusão de que o SAC é mais vantajoso para o cliente.
Sabemos que cada vez mais Construtoras estão disponibilizando
financiamento direto ao cliente. É preciso tomar muito cuidado e conhecer
todas as informações pertinentes ao financiamento. Normalmente as taxas de
juros são maiores, muitos casos existem as intermediárias e eventualmente o
sistema de amortização utilizado é o PRICE.
O Governo Federal vem a cada ano aumentado as verbas destinadas
ao financiamento imobiliário em todo o Brasil. Prova disso foi a realização de
quatro Feirões da Casa Própria nos últimos anos. O deste ano ocorreu nos
dias 5,6,7e 8 de junho. O evento contou com cerca de cem mil pessoas ao
longo dos quatro dias.
A Caixa é o principal Órgão do Governo Federal para financiamento
imobiliário em todo o país. Em todas as suas quase 2.500 agências existem os
setores de habitação, para atendimento exclusivo a este público. Quem já é
cliente da Caixa, conta com seu gerente exclusivo para tirar suas dúvidas e
escolher a melhor linha de crédito.
Muitas das regras em vigor podem ser alteradas ao longo do tempo.
No próprio transcorrer do trabalho, que durou cerca de 4 meses de pesquisa e
estudo, algumas delas sofreram alterações. As condições em linhas gerais
tendem a cada vez se tornarem mais fáceis e amplas, beneficiando uma
parcela cada vez maior da população brasileira.
Ao longo dos últimos anos o prazo aumentou de 20 anos para 25 e
hoje está em 30 anos. Com prazo maior, maior o valor a ser disponibilizado ao
cliente. A taxa de juros estava em 13% em média em 2005, hoje a taxa
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máxima dentro do SFH é de 10,5%( com adesão ao pacote básico de
produtos) e a mínima é de 5,5% ao ano. A redução na taxa de juros é mais
uma alteração que beneficia a população.
A alteração mais recente, em maio, foi a extinção da TAC, significando
menos custo ao cliente, e a extensão do financiamento de 100% para imóveis
usados, antes só permitidos para imóveis novos. Lembrando que para o
financiamento de 100% o prazo máximo é de 240 meses e o valor máximo do
imóvel é de R$130.000,00.
Antes de tomar a decisão de comprar a casa própria, pode passar na
Caixa que será muito bem atendido e orientado em todo o processo. Não será
necessário sequer pagar corretor de imóveis para tirar as certidões, pois
informamos onde tirá-las, bastando apenas que se disponibilize para ir até os
cartórios e solicitá-las.
Nunca desistam de seus sonhos, principalmente se for o de realizar o
sonho da casa própria.
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ANEXOS
36
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
Manual Normativo Caixa HH125.010 – Carta de Crédito SBPE - Aquisição
Manual Normativo Caixa HH127.014 – Carta de Crédito FGTS - Aquisição
Manual Normativo Caixa HH141.003 – Carta de Crédito FGTS PRO COTISTA
– Programa Especial de Crédito Habitacional aos Cotistas do FGTS - Aquisição
Manual Normativo Caixa HH009.012 – Utilização do FGTS na Aquisição de
Moradia Própria.
Resolução nº 460 de 14 de Dezembro de 2004 do Conselho Curador do Fundo
de Garantia do Tempo de Serviço.
Resolução nº 3.518 de 06 de Dezembro de 2007 do Conselho Monetário
Nacional
Circular nº 3.371 de 06 de Dezembro de 2007 do Banco Central
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ÍNDICE
FOLHA DE ROSTO 2
AGRADECIMENTO 3
DEDICATÓRIA 4
RESUMO 5
METODOLOGIA 6
SUMÁRIO 7
INTRODUÇÃO 8
CAPÍTULO I 12
CAPÍTULO II 23
CAPÍTULO III 28
CONCLUSÃO 33
ANEXOS 36
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA 37
ÍNDICE 38
38
FOLHA DE AVALIAÇÃO
Nome da Instituição: Instituto a Vez do Mestre
Título da Monografia: Linhas de Crédito Imobiliário da Caixa Econômica
Federal
Autor: Francisco de Jesus Loura Fagundes
Data da entrega:
Avaliado por: Conceito:
