Apresentacao_Avaliacoes_Versao_2011

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

Luis Augusto C. Moura AndradeEngenheiro Agrônomo Perito Judiciallacmandrade@hotmail.com

Tópicos Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações

o Terraso Culturaso Obraso Máquinas

Laudo

Importância do curso

Interesse por imóveis rurais;

Levantamento de recursos financeiros;

Partilhas para inventários, adjudicações ou alienações;

Construção de rodovias, ferrovias, oleodutos, aquedutos, linhas de transmissões, barragens, etc;

Perícias Judiciais.

Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações

o Terraso Culturaso Obraso Máquinas

Laudo

Tópicos

Introdução

No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e os produtos diversos.

Introdução

A avaliação de imóveis consiste na determinação técnica do valor de um bem ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado. (Glossário de Terminologia do IBAPE-SP).

Introdução

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos seguintes termos:

“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras semelhantes”.

Introdução

No entanto, é importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliação, que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas, sobre diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são os fatores principais e que justificam os resultados.

“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são absolutas. Para que se verifiquem, é necessário, antes de qualquer coisa, um mercado livre, isto é, sem constrangimentos de qualquer espécie e aberto a todos.” (FIKER)

Introdução

A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é:

“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações

o Terraso Culturaso Obraso Máquinas

Laudo

Tópicos

Legislação

Decreto Nº 23.196 de 12/10/1933

Decreto Nº 23.569 de 11/12/1933 - CONFEA / CREA -

Legislação

Resolução 1010 - CONFEA

Legislação

Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Legislação

O INCRA, na sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, apresentava o seguinte conceito de terra nua:

"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”

LegislaçãoLei 8629:

Art. 12. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis, observados os seguintes aspectos:

I - localização do imóvel;II - aptidão agrícola;III - dimensão do imóvel;IV - área ocupada e ancianidade das posses;V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.

§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel.

Legislação

ESTATUTO DA TERRALei nº 4.504, de 30/11/64

Art. 1

Art. 4 - I

Art. 4 - II, III, IV

Art. 4 –V

Art. 50 -

Legislação

Módulo Rural

Módulo Fiscal

Fração Mínima de Parcelamento

Discussão

Questão básica

O que precisamos conhecer para iniciarmos a divisão de uma

propriedade rural ?

Toda divisão de terras envolve a partilha de um bem heterogêneo.

Base Legal: Código Civil e o Código de Processo Civil: premissa básica que cada condômino tenha direito a água e acesso.

Atualmente é de fundamental importância observar as questões ambientais na partilha do imóvel rural.

Questão básica

CONVOCAR CADA VEZ MAIS AS CLASSES DE ENGENHEIROS A PRESTAREM SEUS IMPRESCINDÍVEIS SERVIÇOS AO PAÍS

Avaliações necessitam...

IMÓVEIS RURAIS

Terras que possuem uso agropecuário e/ou florestal

Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações

o Terraso Culturaso Obraso Máquinas

Laudo

Tópicos

Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve

ser definido um procedimento, onde são seguidos regras e

fatores.

Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de

Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela

Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e

especificado na norma brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004

(Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e Parte 3:

Imóveis Rurais).

Norma ABNT

Norma ABNT

A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma

vigente, assim como tecer alguns comentários sobre a sua

aplicação prática.

1. Objetivo

1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as

diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a

avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:

Norma ABNT

1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 é exigível em

todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às

atividades de Engenharia de Avaliações de Imóveis Rurais.

1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 não tem a

intenção de esgotar a matéria e, sempre que for julgado

conveniente, deverá ser complementada ou atualizada

para atender aos seus objetivos.

Norma ABNT

5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais

5.2.1 Terras

5.2.1.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema

de Classificação da Capacidade de Uso das Terras,

conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da

Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que

vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis

rurais.

Norma ABNT

7. Atividades Básicas

7.1. Generalidades: é recomendável que o Engenheiro de

Avaliações esclareça por ocasião da contratação aspectos

essenciais para definir o método avaliatório e eventuais

níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir,

entre outros: finalidade; objetivo; prazo; condições.

Norma ABNT

De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item

7.3, define-se vistoria como:

“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação

conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel

avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de

forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na

ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados os

aspectos relevantes na formação do valor, de acordo

com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação,

constantes em 7.3.1 e 7.3.2.”

Norma ABNT

7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado

7.4.1 Planejamento da pesquisa

7.4.2 Identificação das variáveis do modelo: as variáveis do

modelo são identificadas como:

variável dependente;

variável independente.

7.4.3 Levantamento de dados

7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do

mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.

Norma ABNT

7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do

valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar

superestimativas que em geral acompanham esses preços e,

sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados

de transações.

7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas características

descritas pelo Engenheiro de Avaliações até o grau de

detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando,

de acordo com as exigências dos graus de precisão e

fundamentação.

Norma ABNT

7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes dados de

mercado:

transações;

ofertas;

opiniões de Engenheiros de Avaliações ou de

profissionais ligados ao setor imobiliário rural;

informações de órgãos oficiais.

Norma ABNT

8. Metodologia aplicável:

8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – ao

utilizar a inferência estatística com modelos de regressão

linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no

anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores,

consultar o anexo B.

8.2 Método da capitalização da renda

Norma ABNT

8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais, devem ser

observados os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.

8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser

considerados a partir da data de referência da avaliação até o

final da vida útil da produção vegetal.

8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar

a receita bruta, deduzido os custos diretos e indiretos,

inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de

erradicação, se houver.

Norma ABNT

9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada

tanto com o empenho do Engenheiro de Avaliações,

como com o mercado e as informações que possam ser

dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo

contratante do grau de fundamentação desejado tem por

objetivo a determinação do empenho no trabalho

avaliatório, mas não representa garantia de alcance de

graus elevados de precisão. Quanto ao grau de precisão,

este depende exclusivamente das características do

mercado e da amostra coletada e, por isso, não é

passível de fixação a priori.

Norma ABNT

10.2.3 A depreciação deve levar em conta:

aspectos físicos em função da idade aparente, da

vida útil e do estado de conservação;

aspectos funcionais, considerando o

aproveitamento da benfeitoria no contexto

socioeconômico do imóvel e da região em conjunto,

a obsolescência e a funcionalidade do item.

Comparativo das normas

ABNT NBR 8.799/1985

ABTN NBR 14.653-3/2004

Comparativo das normas

Incorporação do grau de fundamentação e precisão;

Utilização do conceito de dados semelhantes;

Distinção entre Intervalo de Confiança (IC) e Campo de

Arbítrio (CA);

Avaliação de benfeitorias reprodutivas pelos seus Lucros

Cessantes e não mais por reposição de um bem

semelhante.

Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações

o Terraso Culturaso Obraso Máquinas

Laudo

Tópicos

Avaliações necessitam...

Definição de propriedades rurais Conhecimento dos itens que determinam os valores:

Solos; Culturas; Construções; Máquinas e Implementos; Vizinhança; Volume de produção...

Conhecimento dos fatores que influenciam os valores: Região geoeconômica; Mercado imobiliário; Programas de incentivo...

Conhecimento da Metodologia (Normas)

Métodos de avaliação

Método Comparativo

Método da Renda

Método Involutivo

Método Evolutivo

Métodos de avaliação

Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo

de um bem:

Método Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do

bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis, constituintes da amostra;

Métodos de avaliação

Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do

bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos

ou analíticos a partir das quantidades de serviços e

respectivos custos diretos e indiretos.

Imóvel Rural

Terra Nua Culturas

Construções Máquinas e Implementos

Semoventes Produtos diversos

Recursos Naturais Outros

Avaliação de imóveis rurais

Avaliação de imóveis rurais

Qual método?

Por quê?

Método da renda

THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH

100

i

RlVp

Método da renda

onde:

Vp = valor da propriedade;

Rl = renda líquida/ha;

i = taxa de juros.

Requisitos:

Balanço da propriedade analisada

Estabelecer relação entre o valor da terra e a sua capacidade de produção de renda

Taxa de Juros

Método da renda

Método da renda

Exemplo:

Avaliação de uma propriedade cultivada com cana-de-açúcar, com

os seguintes dados:

Produção média = 96,00 toneladas/ha/ano

Preço da cana = R$17,20/ton.

Custo = R$ 859,04/ha

i = 6,17% a.a.

Com as informações dadas, temos condições de calcular a

Renda Líquida (Rl) e o valor da propriedade, pois já temos a

taxa de juros (i ).

CustosReceitasRl

Método da renda

1.651,20Receitas

17,2096,00Receitas

PreçoProduçãoReceitas

16,792

04,85920,651.1

Rl

Rl

Método da renda

CustosReceitasRl

90,838.12

10017,6

16,792

100

Vp

Vp

i

RlVp

Método da renda

THE SALES COMPARISON APPROACH

Método comparativo

Método comparativo

ETAPAS BÁSICAS

Vistoria imóvel avaliando;

Pesquisa das amostras;

Homogeneização das amostras;

Saneamento estatístico;

Laudo de Avaliação.

Método comparativo

EXISTEM FAZENDAS IGUAIS ?

Método comparativo

Levantamento planialtimétrico cadastral;

Carta clinográfica;

Carta de solos;

Relatório de vistoria do imóvel rural;

Foto aérea ou imagem de satélite.

PREMISSAS BÁSICAS

Necessidade de uma amostra com valores de imóveis negociados ou em negociação;

Conhecimento dos atributos que diferenciam os valores das diversas propriedades;

Procedimento estatístico que permita ao técnico interpretar estes atributos, visando torná-los homogêneos.

Avaliação da terra nua

Imóvel Rural

Terra Nua

Classe de Capacidade de

Uso

Situação

Recursos Naturais

Dimensão

Ancianidade

Outros

Benfeitorias

Avaliação da terra nua

Classe de capacidade de uso

Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação

de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, III Aproximação

(EMBRAPA)

Grupo A

Classe I

Classe II

Classe III

Classe IV

Grupo B

Classe V

Classe VI

Classe VII

Grupo C

Classe VIII

Classe de capacidade de uso

Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de

intensidade de uso das terras.

As classes baseadas no grau de limitação de uso e as

subclasses na natureza da limitação de uso.

Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não

fazem parte deste estudo.

Classe de capacidade de uso

Requisitos:

as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo

(grupos);

as práticas de controle de erosão e as práticas

complementares de melhoramentos (classes);

as limitações do solo (subclasses).

Classe de capacidade de uso

GRUPO A

Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais,

perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre,

comporta as classes I, II, III e IV.

Classe de capacidade de uso

CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas

especiais de conservação.

CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de

conservação.

CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de

conservação.

CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em

extensão limitada, com sérios problemas de conservação.

Classe de capacidade de uso

GRUPO B

Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda

adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida

silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas

especiais protetoras do solo, comporta as classes V, VI e VII.

Classe de capacidade de uso

CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou

reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de

conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.

CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou

reflorestamento, com problemas simples de conservação,

cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas

permanentes protetoras do solo.

Classe de capacidade de uso

CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para

pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos

de conservação.

Classe de capacidade de uso

GRUPO C

Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens

ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção da flora

e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água,

comporta apenas a classe VIII.

Classe de capacidade de uso

CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou

reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e

proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para

recreação, ou para fins de armazenamento de água.

Classe de capacidade de uso

Tipos de terreno:

afloramentos contínuos de rochas

areias de praias

áreas escavadas pelo homem

etc.

Classe de capacidade de uso

Sistema paramétrico de classificação em classe de capacidade de uso

Fatores limitantes Características I II III IV V VI VII VIII

1. Fertilidade natural ou

produtividade aparente

(V%)

a. Muito alta >70 % X

b. Alta - 50 % a 70 % X

c. Média - 30 % a 50 % X

c. Baixa - 10 % a 30 % X

d. Muito baixa < 10 % X

2. Profundidade efetiva

a. Muito profundo > 200 cm X

b. Profundo - 100cm a 200 cm X

c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X

e. Raso - 25 cm 50 cm X

d. Muito raso < 25 cm X

3. Drenagem interna

a. Excessiva X

b. Forte X

c. Acentuada X

d. Bem drenado X

e. Moderada X

f. Imperfeita X

g. Mal drenado X

h. Muito mal drenado X

4. Deflúvio superficial

a. Muito rápido X

b. Rápido X

c. Moderado X

d. Lento X

e. Muito lento X

5. Pedregosidade

a. Sem pedras X

b. Ligeiramente pedregoso < 1% X

c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X

d. Pedregoso 10% a 30% X

e. Muito pedregoso 30% a 50% X

f. Extremamente pedregoso > 50% X

6. Riscos de Inundação

a. Ausente X

b. Ocasional X

c. Freqüente X

d. Muito freqüente X

7. Classe de declividade

a. < 2% X

b. 2% a 6% X

c. 6% a 12% X

d. 12% a 20% X

e. 20% a 40% X

f. > 40% X

8. Grau de erosão

laminar

a. Não aparente X

b. Ligeira X

c. Moderada X

d. Severa X

e. Muito severa X

9. Sulcos rasos

a. Ocasionais X

b. Freqüentes X

c. Muito freqüentes X

10. Sulcos médios

a. Ocasionais X

b. Freqüentes X

c. Muito freqüentes X

11. Sulcos profundos

a. Ocasionais X

b. Freqüentes X

c. Muito freqüentes X

12. Voçorocas X

13. Seca edafológica

a. Muito longa X

b. Longa X

c. Média X

d. Curta X

e. Muito curta X

As limitações do solo (Subclasses):

e: pela erosão presente e/ou risco de erosão;

s: relativas ao solo;

a: por excesso de água (também representada por w);

c: climáticas

Classe de capacidade de uso

Classe de capacidade de uso vs uso do solo

Sentido das aptidões

e das limitações

Cla

sse

de C

ap. de

Uso

Vid

a si

lves

-tre

e

recr

ea-ç

ão

Silvicultura Pastoreio

Cul

tivo

ocas

iona

l ou

limita

do

Cultivo Intensivo

Lim

itado

Mod

erado

Inte

nsiv

o

Com

plex

o

Sim

ples

Não

apar

ent

e

I

II

III

IV

V

VI

VII

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Aum

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lidad

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e

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lha

de u

so

SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA

SOBRE-UTILIZAÇÃO DA TERRA

Aumento da intensidade de uso do solo

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Avaliação da terra nua

Fatores de homogeneização

Classe de Cap. de Uso

Critério Escala de

Valores (%)

I terras para culturas, sem problemas de conservação e fertilidade,

exige adubação de manutenção. 100

II terras de culturas, com pequenos problemas de conservação e

fertilidade exigem práticas simples (nivelamento). 95

III terras de culturas, com sérios problemas de conservação e fertilidade

exigem práticas complexas (terraceamento). 75

IV terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem

problemas de conservação. 55

V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida

de pecuária leiteira. 50

VI terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação,

fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira. 40

VII terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração

silvícola. 30

VIII terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação,

renda líquida de eventual exploração piscícola. 20

Fonte: Mendes Sobrinho

Fatores de homogeneização

Classe de Cap. de Uso

Critério Escala de

Valores (%)

I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de

melhoramento e / ou proteção do solo 100

II Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas

conservacionistas simples. 95

III Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas

conservacionistas intensivas. 75

IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em

quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio). 55

V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem

despesas com práticas especiais. 50

VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sujeita

a despesas com práticas conservacionistas em pastagens. 40

VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30

VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20

Fonte: Vegni Neri (1976)

Fatores de homogeneização

Classe de Capacidade de Uso dos Solos

Valores relativos em porcentagem

Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias

I 100 100 100 100 100

II 80 67 95 80 80

III 64 44 75 60 61

IV 51 30 55 52 47

V 41 20 50 44 39

VI 33 13 40 28 29

VII 26 9 30 14 20

VIII 21 6 20 7 13

Fonte: França

Fatores de homogeneizaçãoClasse de

Capacidade de Uso Valores Relativos

a Classe Cap. de Uso Subclasse de

Cap. de Uso

Valores Relativos a Subclasse Cap. Uso

I 100 100

II 80

IIs 88

IIe 80

IIe,s 74

III 61

IIIs 68

IIIw 64

IIIe 60

IIIe,s 56

IV 47

Ivs 50

Ive 47

Ive,s 44

V 39 Vw 39

VI 29 VIe 32

VIe,s 26

VII 20 VIIe 23

VIIe,s 17

VIII 13 VIII 13

Fonte: França

IMPORTÂNCIA

Situação

Fatores de homogeneização

Situação

Circulação Escala de

valor (%)

Tipo de Acesso Importância das

distâncias Praticabilidade durante

o ano

Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100

Muito boa Primeira classe não

pavimentada Relativa Permanente 95

Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90

Desfavorável Estradas e servidões de

passagem Vias e distâncias se

equivalendo Sem condições

satisfatórias 80

Má Fecho nas servidões Distâncias e classes

se equivalendo Problemas sérios na

estação chuvosa 75

Péssima Fechos e interceptadas por córregos sem ponte

Problemas sérios mesmo nas secas

70

Fonte: Caires

Situação

Situação

Características Valor

Relativo (%)

Tipo de acesso Importância

das distâncias Praticabilidade durante o ano Terrestre

Fluvial (navegabilidade)

Ótima Asfaltada 0 – 1 h Não

significativa Permanente 100

Muito boa 1ª classe não

asfaltada 1 – 3 h Relativa Permanente 95

Boa Não

pavimentada 3 – 6 h Significativa Permanente 90

Regular Estradas e

servidões de passagem

6 – 12 h Significativa Sem condições

satisfatórias 80

Desfavorável Fecho nas servidões

Parte do ano Significativa Problemas sérios na

estação chuvosa 75

Má

Fechos e interceptada

por córrego sem ponte

Restrita Significativa Problemas

sérios mesmo na seca

70

Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO:

CCUx

Situação

Avaliação da terra nua

Fatores de homogeneização

Situação

Classe

I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Fonte: Kozma

Fatores de homogeneização

Situação

Classe

I II III IV V VI VII VIII

100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123

boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098

péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: França

Fatores de homogeneização

Situação

Classe

I II III IV V VI VII VIII

100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%

ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300

muito boa 95%

0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285

boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255

regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210

desfavorável - 60%

0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180

má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150

Fonte: INCRA IN nº 8 de 1993

Fatores de homogeneização

SITUAÇÃO

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

I II III IV V VI VII VIII

100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124

Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098

Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: INCRA (2006) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por LIMA (2005).

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO:

Outros casos

Avaliação da terra nua

Etapas do método:

identificação da região onde se localiza o imóvel;

caracterização detalhada da propriedade avalianda;

escolha de uma tabela ou fórmula adequada à região;

determinação da nota agronômica;

levantamento dos imóveis ofertados e negociados na

região pré-definida;

homogeneização dos elementos amostrados;

saneamento dados amostrais.

Avaliação da terra nua

Homogeneização e saneamentoEtapas:

a identificação dos objetos e a população;

modo de coleta das informações;

planejamento e a seleção da amostra;

processo de coleta das informações (trabalho de campo);

processamento dos dados;

a análise dos resultados (modelos estatísticos);

a apresentação dos resultados (relatórios);

disponibilidade dos dados (divulgação do banco de

dados).

ETAPAS:

Nota Agronômica (NA);

Dados Semelhantes (DS);

Fator de Elasticidade (fe);

Valor Terra Nua (VTN);

VTNindexado

Homogeneização

At

IAAIAAIAAIAANA nnnn 112211

Homogeneização

EXERCÍCIO: NOTA AGRONÔMICA

Após a vistoria a propriedade avalianda, constatou-se que a

mesma possui uma área total de 150,00 hectares (61,98

alqueires), divididos em duas classes de capacidade de uso,

conforme dados abaixo:

Gleba 1 = 50,00 ha – CCU = IIe

Gleba 2 = 100,00 ha – CCU = IIIe

Situação = Boa

Qual a NA da propriedade?

Homogeneização

DADOS SEMELHANTES

para o Grau de Fundamentação I:

50,1

50,0

..sup

..inf

av

av

NALim

NALim

Homogeneização

DADOS SEMELHANTES

para os Graus de Fundamentação II e III:

20,1

80,0

..sup

..inf

av

av

NALim

NALim

Homogeneização

EXERCÍCIO DADOS SEMELHANTES:

1) Dados:

Elemento NA

01 0,650

02 0,520

03 0.435

04 0,710

05 0,825

06 0,360

07 0,290

08 0,905

Homogeneização

2) Calcular os limites para os graus de fundamentação I e II.

3) Quais os elementos eliminados em cada situação?

Homogeneização

limites do grau de fundamentação I (GF I):

dados eliminados no GF I: elementos 07 e 08.

900,050,1600,0

50,1

300,050,0600,0

50,0

.sup

.sup

.inf

.inf

Lim

NALim

Lim

NALim

av

av

Homogeneização

limites do grau de fundamentação II (GF II):

dados eliminados no GF II: elementos 03, 05, 06, 07 e 08.

720,020,1600,0

20,1

480,080,0600,0

80,0

.sup

.sup

.inf

.inf

Lim

NALim

Lim

NALim

av

av

Homogeneização

VALOR DA TERRA NUA (VTN)

FATOR DE ELASTICIDADE (ou de oferta) = Fe

Homogeneização

At

VbfeVTIVTN

1

EXERCÍCIO VTN

Uma fazenda (amostra 010) de 150 ha, foi avaliada e está

sendo ofertada por R$ 300.000,00 (porteira fechada). No

imóvel há benfeitorias no valor de R$ 20.000,00. Sabendo-se

que o “fator elasticidade” na região é igual a 8%, determinar

o Valor da Terra Nua (VTN)?

Homogeneização

Resultado preliminar:

Elemento NA VTN

Avalianda 0,600 ?

Amostra 01 0,650 1.706,66

Amostra n xn yn

Homogeneização

Homogeneização

amostra

avamostraindexado NA

NAVTNVTN

Homogeneização

Resultado Homogeneização:

Elemento VTNindexado

01 1.575,38

02 …

Homogeneização

Saneamento amostral

TRATAMENTO ESTATÍSTICO

Nesta fase utilizaremos os seguintes dados

homogeneizados:

Elemento VTNindexado

01 8.982,26

02 3.348,78

03 7.189,03

04 8.154,53

05 14.220,68

06 8.696,06

07 7.333,81

Saneamento amostral

0,00

2.000,00

4.000,00

6.000,00

8.000,00

10.000,00

12.000,00

14.000,00

16.000,00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Média =

Desvio-padrão =

n

xx

n

ii

1

1

1

2

n

xxs

n

ii

Saneamento amostral

Complementando a tabela:

Elemento VTNindexado

01 8.982,26

02 3.348,78

03 7.189,03

04 8.154,53

05 14.220,68

06 8.696,06

07 7.333,81

MÉDIA 8.275,02

DESVIO-PADRÃO 3.224,28

Saneamento amostral

CRITÉRIOS:

Média;

Desvio-padrão;

Chauvenet;

Arley.

Saneamento amostral

CRITÉRIO DA MÉDIA:

30,1

70,0

.sup

.inf

xLim

xLim

Saneamento amostral

53,757.1030,102,275.8

30,1

52,792.570,002,275.8

70,0

.sup

.sup

.inf

.inf

Lim

xLim

Lim

xLim

Saneamento amostral

EXEMPLO

Complementando a tabela:

Elemento VTNindexado

01 8.982,26

02 3.348,78

03 7.189,03

04 8.154,53

05 14.220,68

06 8.696,06

07 7.333,81

MÉDIA 8.275,02

DESVIO-PADRÃO 3.224,28

Saneamento amostral

RESULTADO: CRITÉRIO DA MÉDIA

dados expurgados: 02 e 05

média saneada: 8.071,14

desvio-padrão saneado: 798,34

Saneamento amostral

CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO:

sxLim

sxLim

.sup

.inf

Saneamento amostral

EXEMPLO

30,499.1128,224.302,275.8

74,050.528,224.302,275.8

.sup

.sup

.inf

.inf

Lim

sxLim

Lim

sxLim

Saneamento amostral

Complementando a tabela:

Elemento VTNindexado

01 8.982,26

02 3.348,78

03 7.189,03

04 8.154,53

05 14.220,68

06 8.696,06

07 7.333,81

MÉDIA 8.275,02

DESVIO-PADRÃO 3.224,28

Saneamento amostral

RESULTADO: CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO

dados expurgados: 02 e 05

média saneada: 8.071,14

desvio-padrão saneado: 798,34

Saneamento amostral

CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO

Saneamento amostral

CRITÉRIO DE CHAUVENET:

elementos

i

númeron

s

xxsd

/

Saneamento amostral

EXEMPLO

84,128,224.3

02,275.868,220.14/

/

53,128,224.3

02,275.878,348.3/

/

.sup

.sup

.inf

.inf

sd

s

xxsd

sd

s

xxsd

i

i

Saneamento amostral

RESULTADO: CRITÉRIO DE CHAUVENET

n = 7 (sete elementos amostrais)

d/scrítico = 1,80

dado expurgado: 05

média saneada: 7.284,08

desvio-padrão saneado: 2.055,88

Saneamento amostral

CRITÉRIO DE CHAUVENET:

Particularidade ....

Saneamento amostral

PARTE 2: CRITÉRIO DE CHAUVENET

83,088,055.2

08,284.726,982.8/

/

91,188,055.2

08,284.778,348.3/

/

.sup

.sup

.inf

.inf

sd

s

xxsd

sd

s

xxsd

i

i

Saneamento amostral

RESULTADO: CRITÉRIO DE CHAUVENET

n = 6 (conj. saneado c/ seis elementos amostrais)

d/scrítico = 1,73

dado expurgado: 02

média saneada: 8.071,14

desvio-padrão saneado: 798,34

Saneamento amostral

CRITÉRIO DE CHAUVENET

Saneamento amostral

Terminou ?

CRITÉRIO DE ARLEY:

2

nV

s

xxr

i

Saneamento amostral

EXEMPLO

84,128,224.3

02,275.868,220.14

53,128,224.3

02,275.878,348.3

.sup

.sup

.inf

.inf

r

s

xxr

r

s

xxr

i

i

Saneamento amostral

RESULTADO: CRITÉRIO DE ARLEY

n= 7 / α = 5% / V = (n-2) = (7-2) = 5

rcrítico = 1,848

dado expurgado: nenhum

média saneada: 8.275,02

desvio-padrão saneado: 3.224.28

Saneamento amostral

Valor da terra nua

DECISÃO DO AVALIADOR?

Critério nsaneado médiasaneada dpsaneado

Média 5 8.071,14 798,34

Desvio-padrão 5 8.071,14 798,34

Chauvenet 5 8.071,14 798,34

Arley 7 8.275,02 3.224,28

Valor da terra nua

QUAL CRITÉRIO UTILIZAR?

Valor da terra nua

... avsanav AtxVTN

RESULTADO: VALOR DA TERRA NUA

70,670.210.1$

)00,15014,071.8(

.

.

...

RVTN

VTN

AtxVTN

av

av

avsanav

Valor da terra nua

s

ssan

n

stxCI .:..

Intervalo de confiança

RESULTADO: INTERVALO DE CONFIANÇA

39,671.85

34,79853,114,071.8:..

88,524.75

34,79853,114,071.8:..

CI

CI

Intervalo de confiança

.sup.inf

..sup

..inf

;:

10,1

)90,0(

CACACA

xCA

xCA

san

san

Campo de arbítrio

RESULTADO CAMPO DE ARBÍTRIO:

48,869.8

10,114,071.8

80,272.7

90,014,071.8

.sup

.sup

.inf

.inf

CA

CA

CA

CA

Campo de arbítrio

RESUMO DOS DADOS:

48,869.8;80,272.7:

39,671.8;88,524.7:..

CA

CI

Valor da terra nua

RESULTADO: GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

nsan. = 5;

GF = II (no mínimo 5 elementos).

Grau de fundamentação

.san

IC

x

AmplitudeGP

Grau de precisão

RESULTADO: GRAU DE PRECISÃO

%54,13

14,071.8

88,524.739,617.8

.

.inf.sup

GP

GP

x

ICICGP

san

Grau de precisão

RESULTADO: GRAU DE PRECISÃO

Amplitude IC = 13,54%;

GP = III (amplitude < 30%)

Grau de precisão

Avaliação de benfeitorias

Código Civil Brasileiro:

Art. 63 - As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou

necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que

não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a

tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

Avaliação de benfeitorias

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da

coisa.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar a coisa

ou evitar que se deteriore.

Avaliação de benfeitorias

As benfeitorias podem ser divididas em:

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

Avaliação de benfeitorias

Para fins de estudos, vamos separá-los nos seguintes tópicos

de avaliação:

Culturas:

Construções e edificações;

Máquinas e Implementos;

Semoventes

Matas naturais

Avaliação de culturas

COMERCIAL

X

DOMÉSTICAS

Culturas domésticas

onde:

VbCd = valor da benfeitoria cultura doméstica;

Cf = custo de formação.

CfVbCd

Culturas domésticas

SITUAÇÃO ATUAL

Avaliação de pastagens

Pastagem é cultura comercial?

onde:

Vbp = valor da benfeitoria pastagem;

Cf = custo de formação;

d = depreciação.

dCfVbp

Avaliação de pastagens

Cf = ATENÇÃO !!!!!

Avaliação de pastagens

Forrageira BraquiarãoVida útil 8 anosProdução 90 t MOMatéria Seca 23,00% de MSDescrição Hora máquina/ha R$ Operações operações/ha R$

Roçada 1,00 43,66 1,00 1,00 43,66 Reforma de terraços 2,00 50,29 1,00 2,00 100,58 Calagem 1,00 41,23 1,00 1,00 41,23 Aração 3,00 50,29 1,00 3,00 150,87 Grade Niveladora 1,00 53,48 1,00 1,00 53,48 Sulcação 3,00 41,65 Semeadura e adubação 0,65 57,28 Semeadura e adubação a lanço 1,00 45,20 1,00 1,00 45,20 Compactação de sementes 1,00 42,81 1,00 1,00 42,81 Distribuição de mudas 5,00 43,72 Fechamento do Sulco 1,00 41,65 Compactação de mudas 1,00 42,81 Pulverização Herbicida 0,16 42,57 1,00 0,16 6,81 Pulverização Inseticida 0,16 42,57 Adubação e cultivo 1,30 41,65 1,00 1,30 54,15 Adubação a lanço 0,90 45,20 Transporte de Insumos 0,50 43,72 2,00 0,50 43,72 Subtotal 582,51

Horas/haLimpeza do Terreno 0,03 24,00 1,00 0,03 0,72 Calagem 0,08 24,00 1,00 0,08 1,92 Plantio 0,07 24,00 1,00 0,07 1,68 Distribuição de mudas 8,00 24,00 Picação das mudas 6,00 24,00 Repasse das mudas 4,00 24,00 Pulverização de Herbicidas 0,02 24,00 1,00 0,02 0,48 Pulverização de inseticida 0,02 24,00 Adubação de Cobertura 0,11 24,00 1,00 0,11 2,64 Aplicação de formicida 1,00 24,00 1,00 1,00 24,00 Aplicação de Cupinicida 1,50 24,00 1,00 1,50 36,00 Transporte de Insumos 0,05 24,00 2,00 0,05 2,40 Subtotal 69,84

Calcário 72,00 1,00 3,00 216,00 SPS 380,00 SPT 610,00 1,00 0,15 91,50 04-30-16 950,00 1,00 0,30 285,00 20-00-20 850,00 25-00-25 1.020,00 Uréia 680,00 Sulfato de amônio 400,00 - 0,10 - Cloreto de potássio 1.605,00 BR-12 686,00 - 0,05 - Sementes Milho 7,70 Sementes Tanzânia 3,83 Sementes Mombaça 5,49 Sementes de Braquiarão 2,46 1,00 8,00 19,68 Sementes de Sorgo 4,70 Sementes de milheto 1,60 Mudas de Cana 39,40 Mudas de Napier 40,00 2-4-D 18,70 - 5,00 - Velpar K 33,00 Inseticida 36,50 Formicida 16,00 1,00 1,00 16,00 Cupinicida 11,75 1,00 1,00 11,75 Subtotal 639,93 Despesas administrativas 64,61 Total / hectare 1.356,89

Operações mecanizadas

Mão de Obra

Insumos

CUSTOS DE FORMAÇÃO DE FORRAGEIRAS

Itens da depreciação:

incidência de ervas daninhas invasoras;

falhas na formação ou claros na pastagem;

processos erosivos;

presença de cupinzeiros ou sauveiros;

baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;

ausência de divisão de pastagem;

aspecto vegetativo ruim.

Avaliação de pastagens

Composição depreciação:

ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima

BOM – ocorrência de um dos itens acima;

REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima;

PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima

MAU – ocorrência de quatro dos itens acima;

PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.

Avaliação de pastagens

Tabela de fatores de depreciação de pastagens

Depreciação Coeficiente

Ótima 1,00

Bom 0,80

Regular 0,60

Precário 0,40

Mau 0,20

Péssimo 0,00

Avaliação de pastagens

Pastagem degradada

Pastagem alto nível tecnológico

onde;

VE = valor econômico da cultura;

Rl = receita líquida;

Fa = fator de valor presente;

r = taxa de risco, inerente a cultura.

Culturas comerciais

rFaRlVE

Culturas comerciais

Informações básicas:

ciclo cultura;

nível tecnológico;

estágio de desenvolvimento;

entre outros dados técnicos da cultura.

Gráfico de desenvolvimento das principais culturas

0 5 10 15 20 25 30 350

1

2

3

4

5

6

Fase de crescimento

Fase de estabilidade

Fase de decrepitude

Ciclo da cultura

2 31 n4 95 86 7 n-1

Ciclo da cultura

Momento da

avaliação

Lucros Cessantes = VE

onde;

Rl = renda líquida;

Receitas = receitas totais da cultura;

Despesas = despesas totais da cultura.

Culturas comerciais

DespesasceitasRl Re

Culturas comerciais

Séries única de pagamentos (valores diferentes):

ni

Fa1

1

Culturas comerciais

Séries uniformes de pagamentos (valores constantes):

n

n

ii

iFa

1

11

Avaliação de construções

MÉTODOS:

Caderno de preços;

Custo de reedição.

onde,

Vbnr = valor da benfeitoria não reprodutiva;

Custounitário = custo unitário de reposição (R$/m2);

A = área total da construção (m2);

dff = coeficiente de depreciação física e funcional.

Avaliação de construções

ffnr dCuAVb

Avaliação de construções

O que é dff?

Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)

Ótimo Nova 1,00

Bom Necessita de pintura 0,80

Regular Anterior + troca de telhas 0,60

Precário Anterior + trincas 0,40

Mau Anterior + problemas estruturais 0,20

Péssima Sem condições de reforma 0,00

Fonte: MAGOSSI (1983).

Depreciação

física

Depreciação Funcional

100% utilizada ou

ótima

75% utilizada ou

média

50% utilizada ou

regular

20% utilizada ou

valor residual

Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20

Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16

Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12

Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08

Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04

Construções

Rede energia elétrica

Porteira

Cercas

Cerca

Construção

Cerca Curral

Barragem de terra

Avaliação de barragens de terra

Cerca

Porteira

Casa

Avaliação de máquinas

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Avaliação de semoventes

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Avaliação de produtos diversos

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Avaliação de matas naturais

Mata é uma aceção natural ou não?

Quando avaliar uma área de mata?

Passivo

O que é e quando computar?

Passivo ambiental

Modismo

X

Oportunidade

onde;

Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;

VTN = valor da terra nua;

ΣVbenfeitorias = somatório do valor das diversas benfeitorias

existentes na propriedade avalianda;

ΣVtpassivos = somatório dos passivos.

Valor total do imóvel

Passivosasbenfeitoriavalianda VtVVTNVf

MUITO OBRIGADO !!!!!!

SUCESSO AOS NOVOS

AVALIADORES

Decreto nº 23.196 - 12/10/1933

Art. 6º - São atribuições dos agrônomos ou engenheiros agrônomos a organização, direção e execução dos serviços técnicos oficiais, federais, estaduais e municipais, concernentes às matérias e atividades seguintes:

s) avaliações e perícias relativas às alíneas anteriores;u) peritagem e identificação, para desembaraço em repartições fiscais ou para fins judiciais, de instrumentos, utensílios e máquinas agrícolas, sementes, plantas ou partes vivas de plantas, adubos, inseticidas, fungicidas, maquinismos e acessórios e, bem, assim, outros artigos utilizados na agricultura ou na instalação de indústrias rurais e derivadas;

Art. 1° Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos

bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária

e promoção da Política Agrícola.

§ 1° Considera-se Reforma Agrária o conjunto de medidas

que visem a promover melhor distribuição da terra,

mediante modificações no regime de sua posse e uso, a fim

de atender aos princípios de justiça social e ao aumento de

produtividade.

Estatuto da Terra

§ 2º Entende-se por Política Agrícola o conjunto de

providências de amparo à propriedade da terra, que se

destinem a orientar, no interesse da economia rural, as

atividades agropecuárias, seja no sentido de garantir-lhes

o pleno emprego, seja no de harmonizá-las com o

processo de industrialização do país.Art. 4º: Para efeitos desta lei, definem-se:

I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua

qualquer que seja a sua localização que se destina à

exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-

industrial, quer através de planos públicos de

valorização, quer através de iniciativa privada;

Estatuto da Terra

II – Propriedade Familiar (Módulo Rural)

Imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo

agricultor e sua família, lhes absorva toda força de trabalho,

garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e

econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo

de exploração e eventualmente trabalhando com a ajuda de

terceiros.

Estatuto da Terra

IIV - MINIFÚNDIO

Imóvel rural de área e possibilidade inferiores as da propriedade familiar.

Estatuto da Terra

V - LATIFÚNDIO

a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do

artigo 46, § 1°, alínea b, desta Lei, tendo-se em vista as

condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim a

que se destine;

b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo

área igual ou superior à dimensão do módulo de propriedade

rural, seja mantido inexplorado em relação às possibilidades

físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos,

ou seja deficiente ou inadequadamente explorado, de modo

a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural;

Estatuto da Terra

Art. 50. Para cálculo do imposto, aplicar-se-á sobre o valor da terra nua, constante da declaração para cadastro, e não impugnado pelo órgão competente, ou resultante de avaliação, a alíquota correspondente ao número de módulos fiscais do imóvel, de acordo com a tabela adiante: (Redação dada pela Lei nº 6.746, de 1979)

NÚMERO DE MÓDULOS FISCAIS - AlíquotasAté 2 ....................................................................................................................0,2%Acima de 2 até 3 .................................................................................................0,3%Acima de 3 até 4 .................................................................................................0,4%Acima de 4 até 5 .................................................................................................0,5%Acima de 5 até 6 .................................................................................................0,6%Acima de 6 até 7 .................................................................................................0,7%Acima de 7 até 8 .................................................................................................0,8%Acima de 8 até 9 .................................................................................................0,9%Acima de 9 até 10 ...............................................................................................1,0%Acima de 10 até 15 .............................................................................................1,2%Acima de 15 até 20 .............................................................................................1,4%Acima de 20 até 25 .............................................................................................1,6%Acima de 25 até 30 .............................................................................................1,8%Acima de 30 até 35 .............................................................................................2,0%Acima de 35 até 40 .............................................................................................2,2%Acima de 40 até 50 .............................................................................................2,4%Acima de 50 até 60 .............................................................................................2,6%Acima de 60 até 70 .............................................................................................2,8%Acima de 70 até 80 .............................................................................................3,0%Acima de 80 até 90 .............................................................................................3,2%Acima de 90 até 100 ...........................................................................................3,4%Acima de 100 ......................................................................................................3,5%

Estatuto da Terra

Estatuto da Terra

Área Total do Imóvel(hectares)

Grau de Utilização do Imóvel (%)

Até 30%De 30% a

50%De 50% a

65%De 65% a

80%Acima de

80%

Até 50 1,00 0,70 0,40 0,20 0,03

De 50 a 200 2,00 1,40 0,80 0,40 0,07

De 200 a 500 3,30 2,30 1,30 0,60 0,10

De 500 a 1000 4,7- 3,30 1,90 0,85 0,15

De 1000 a 5000 8,60 6,00 3,40 1,60 0,30

Acima de 5000 20,00 12,00 6,40 3,00 0,45

Composição de um Imóvel Rural

No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e os produtos diversos.

Composição de um Imóvel Rural

Imóvel Rural

Terra Nua Culturas

Construções Máquinas e Implementos

Semoventes Produtos diversos

Recursos Naturais Outros

Código de Processo Civil

Art. 976. Durante os trabalhos de campo procederão os

arbitradores ao exame, classificação e avaliação das terras,

culturas, edifícios e outras benfeitorias, entregando o

laudo ao agrimensor.

Art. 977. O agrimensor avaliará o imóvel no seu todo, se

os arbitradores reconhecerem que a homogeneidade das

terras não determina variedade de preços; ou o

classificará em áreas, se houver diversidade de valores.

Art. 978. Em seguida os arbitradores e o agrimensor

proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão,

devendo consultar, quanto possível, a comodidade das

partes, respeitar, para adjudicação a cada condômino, a

preferência dos terrenos contíguos às suas residências e

benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em

glebas separadas.

Código de Processo Civil

§ 1o O auto conterá:

I - a confinação e a extensão superficial do imóvel;

II - a classificação das terras com o cálculo das áreas

de cada consorte e a respectiva avaliação, ou a

avaliação do imóvel na sua integridade, quando a

homogeneidade das terras não determinar

diversidade de valores;

III - o valor e a quantidade geométrica que couber a

cada condômino, declarando-se as reduções e

compensações resultantes da diversidade de valores

das glebas componentes de cada quinhão.

Código de Processo Civil

I - as benfeitorias comuns, que não comportarem divisão

cômoda, serão adjudicadas a um dos condôminos

mediante compensação;

II - instituir-se-ão as servidões, que forem indispensáveis,

em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o

respectivo valor no orçamento para que, não se tratando

de servidões naturais, seja compensado o condômino

aquinhoado com o prédio serviente;

Código de Processo Civil

III - as benfeitorias particulares dos condôminos, que excederem a área a que têm direito, serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;

IV - se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e reposições serão feitas em dinheiro.

Código de Processo Civil

Legislação Ambiental

CÓDIGO FLORESTAL

Art. 1º - As florestas existentes no território nacional e as

demais formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às

terras que revestem, são bens de interesse comum a todos

os habitantes do País, exercendo-se os direitos de

propriedade, com as limitações que a legislação em geral e

especialmente esta Lei estabelecem.

Art. 2º - Consideram-se de preservação permanente,

pelo só efeito desta Lei, as florestas e demais formas de

vegetação natural situadas:

a) Ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água

desde o seu nível mais alto em faixa marginal cuja

largura mínima seja:

Legislação Ambiental

I. de 30 m para os cursos d’água de menos de 10 m de largura;

II. de 50 m para os cursos d’água que tenham de 10 a 50 m de largura;

III. de 100 m para os cursos d’água que tenham de 50 a 200 m de largura;

IV. de 200 m para os cursos d’água que tenham de 200 a 600 m de largura;

V. de 500 m para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 m.

Legislação Ambiental

a) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d’água naturais ou

artificiais;

b) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados “olhos

d’água”, qualquer que seja a sua situação topográfica, num

raio mínimo de 50 m de largura;

c) no topo dos morros, montes, montanhas e serras;

d) nas encostas ou partes destas, com declividade superior a 45º,

equivalente a 100% na linha de maior declive;

Legislação Ambiental

e) nas restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de

mangues;

f) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da linha de

ruptura de relevo, em faixa nunca inferior a 100 m em

projeções horizontais;

g) em altitude superior a 1.800 m, qualquer que seja a

vegetação.

Legislação Ambiental

Parágrafo único. No caso de áreas urbanas, assim

entendidas as compreendidas nos perímetros urbanos

definidos por lei municipal e nas regiões metropolitanas e

aglomerações urbanas, em todo o território abrangido,

observar-se-á o disposto nos respectivos planos diretores

e leis de uso do solo, respeitados os princípios e limites a

que se refere este artigo.

Legislação Ambiental

RESERVA LEGAL

I. oitenta por cento, na propriedade rural situada em área de floresta localizada na Amazônia Legal; II. trinta e cinco por cento, na propriedade rural situada em área de cerrado localizada na Amazônia Legal, sendo no mínimo vinte por cento na propriedade e quinze por cento na forma de compensação em outra área, desde que esteja localizada na mesma microbacia, e seja averbada nos termos do § 7º deste artigo;III. vinte por cento, na propriedade rural situada em área de floresta ou formas de vegetação nativa localizada nas demais regiões do País.

Legislação Ambiental