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AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS
Luis Augusto C. Moura AndradeEngenheiro Agrônomo Perito [email protected]
Tópicos Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações
o Terraso Culturaso Obraso Máquinas
Laudo
Importância do curso
Interesse por imóveis rurais;
Levantamento de recursos financeiros;
Partilhas para inventários, adjudicações ou alienações;
Construção de rodovias, ferrovias, oleodutos, aquedutos, linhas de transmissões, barragens, etc;
Perícias Judiciais.
Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações
o Terraso Culturaso Obraso Máquinas
Laudo
Tópicos
Introdução
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e os produtos diversos.
Introdução
A avaliação de imóveis consiste na determinação técnica do valor de um bem ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado. (Glossário de Terminologia do IBAPE-SP).
Introdução
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos seguintes termos:
“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras semelhantes”.
Introdução
No entanto, é importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliação, que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas, sobre diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são os fatores principais e que justificam os resultados.
“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são absolutas. Para que se verifiquem, é necessário, antes de qualquer coisa, um mercado livre, isto é, sem constrangimentos de qualquer espécie e aberto a todos.” (FIKER)
Introdução
A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é:
“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações
o Terraso Culturaso Obraso Máquinas
Laudo
Tópicos
Legislação
Decreto Nº 23.196 de 12/10/1933
Decreto Nº 23.569 de 11/12/1933 - CONFEA / CREA -
Legislação
Resolução 1010 - CONFEA
Legislação
Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Legislação
O INCRA, na sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, apresentava o seguinte conceito de terra nua:
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”
LegislaçãoLei 8629:
Art. 12. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis, observados os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;II - aptidão agrícola;III - dimensão do imóvel;IV - área ocupada e ancianidade das posses;V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel.
Legislação
ESTATUTO DA TERRALei nº 4.504, de 30/11/64
Art. 1
Art. 4 - I
Art. 4 - II, III, IV
Art. 4 –V
Art. 50 -
Legislação
Módulo Rural
Módulo Fiscal
Fração Mínima de Parcelamento
Discussão
Questão básica
O que precisamos conhecer para iniciarmos a divisão de uma
propriedade rural ?
Toda divisão de terras envolve a partilha de um bem heterogêneo.
Base Legal: Código Civil e o Código de Processo Civil: premissa básica que cada condômino tenha direito a água e acesso.
Atualmente é de fundamental importância observar as questões ambientais na partilha do imóvel rural.
Questão básica
CONVOCAR CADA VEZ MAIS AS CLASSES DE ENGENHEIROS A PRESTAREM SEUS IMPRESCINDÍVEIS SERVIÇOS AO PAÍS
Avaliações necessitam...
IMÓVEIS RURAIS
Terras que possuem uso agropecuário e/ou florestal
Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações
o Terraso Culturaso Obraso Máquinas
Laudo
Tópicos
Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve
ser definido um procedimento, onde são seguidos regras e
fatores.
Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de
Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e
especificado na norma brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004
(Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e Parte 3:
Imóveis Rurais).
Norma ABNT
Norma ABNT
A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma
vigente, assim como tecer alguns comentários sobre a sua
aplicação prática.
1. Objetivo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as
diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:
Norma ABNT
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 é exigível em
todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às
atividades de Engenharia de Avaliações de Imóveis Rurais.
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 não tem a
intenção de esgotar a matéria e, sempre que for julgado
conveniente, deverá ser complementada ou atualizada
para atender aos seus objetivos.
Norma ABNT
5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema
de Classificação da Capacidade de Uso das Terras,
conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que
vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis
rurais.
Norma ABNT
7. Atividades Básicas
7.1. Generalidades: é recomendável que o Engenheiro de
Avaliações esclareça por ocasião da contratação aspectos
essenciais para definir o método avaliatório e eventuais
níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir,
entre outros: finalidade; objetivo; prazo; condições.
Norma ABNT
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item
7.3, define-se vistoria como:
“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação
conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de
forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na
ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados os
aspectos relevantes na formação do valor, de acordo
com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação,
constantes em 7.3.1 e 7.3.2.”
Norma ABNT
7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo: as variáveis do
modelo são identificadas como:
variável dependente;
variável independente.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do
mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.
Norma ABNT
7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do
valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar
superestimativas que em geral acompanham esses preços e,
sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados
de transações.
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas características
descritas pelo Engenheiro de Avaliações até o grau de
detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando,
de acordo com as exigências dos graus de precisão e
fundamentação.
Norma ABNT
7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes dados de
mercado:
transações;
ofertas;
opiniões de Engenheiros de Avaliações ou de
profissionais ligados ao setor imobiliário rural;
informações de órgãos oficiais.
Norma ABNT
8. Metodologia aplicável:
8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – ao
utilizar a inferência estatística com modelos de regressão
linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no
anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores,
consultar o anexo B.
8.2 Método da capitalização da renda
Norma ABNT
8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais, devem ser
observados os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser
considerados a partir da data de referência da avaliação até o
final da vida útil da produção vegetal.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar
a receita bruta, deduzido os custos diretos e indiretos,
inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de
erradicação, se houver.
Norma ABNT
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada
tanto com o empenho do Engenheiro de Avaliações,
como com o mercado e as informações que possam ser
dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentação desejado tem por
objetivo a determinação do empenho no trabalho
avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de precisão. Quanto ao grau de precisão,
este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é
passível de fixação a priori.
Norma ABNT
10.2.3 A depreciação deve levar em conta:
aspectos físicos em função da idade aparente, da
vida útil e do estado de conservação;
aspectos funcionais, considerando o
aproveitamento da benfeitoria no contexto
socioeconômico do imóvel e da região em conjunto,
a obsolescência e a funcionalidade do item.
Comparativo das normas
ABNT NBR 8.799/1985
ABTN NBR 14.653-3/2004
Comparativo das normas
Incorporação do grau de fundamentação e precisão;
Utilização do conceito de dados semelhantes;
Distinção entre Intervalo de Confiança (IC) e Campo de
Arbítrio (CA);
Avaliação de benfeitorias reprodutivas pelos seus Lucros
Cessantes e não mais por reposição de um bem
semelhante.
Introdução Legislação Normas Métodos de Avaliações
o Terraso Culturaso Obraso Máquinas
Laudo
Tópicos
Avaliações necessitam...
Definição de propriedades rurais Conhecimento dos itens que determinam os valores:
Solos; Culturas; Construções; Máquinas e Implementos; Vizinhança; Volume de produção...
Conhecimento dos fatores que influenciam os valores: Região geoeconômica; Mercado imobiliário; Programas de incentivo...
Conhecimento da Metodologia (Normas)
Métodos de avaliação
Método Comparativo
Método da Renda
Método Involutivo
Método Evolutivo
Métodos de avaliação
Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo
de um bem:
Método Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do
bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra;
Métodos de avaliação
Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do
bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos
ou analíticos a partir das quantidades de serviços e
respectivos custos diretos e indiretos.
Imóvel Rural
Terra Nua Culturas
Construções Máquinas e Implementos
Semoventes Produtos diversos
Recursos Naturais Outros
Avaliação de imóveis rurais
Avaliação de imóveis rurais
Qual método?
Por quê?
Método da renda
THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH
100
i
RlVp
Método da renda
onde:
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda líquida/ha;
i = taxa de juros.
Requisitos:
Balanço da propriedade analisada
Estabelecer relação entre o valor da terra e a sua capacidade de produção de renda
Taxa de Juros
Método da renda
Método da renda
Exemplo:
Avaliação de uma propriedade cultivada com cana-de-açúcar, com
os seguintes dados:
Produção média = 96,00 toneladas/ha/ano
Preço da cana = R$17,20/ton.
Custo = R$ 859,04/ha
i = 6,17% a.a.
Com as informações dadas, temos condições de calcular a
Renda Líquida (Rl) e o valor da propriedade, pois já temos a
taxa de juros (i ).
CustosReceitasRl
Método da renda
1.651,20Receitas
17,2096,00Receitas
PreçoProduçãoReceitas
16,792
04,85920,651.1
Rl
Rl
Método da renda
CustosReceitasRl
90,838.12
10017,6
16,792
100
Vp
Vp
i
RlVp
Método da renda
THE SALES COMPARISON APPROACH
Método comparativo
Método comparativo
ETAPAS BÁSICAS
Vistoria imóvel avaliando;
Pesquisa das amostras;
Homogeneização das amostras;
Saneamento estatístico;
Laudo de Avaliação.
Método comparativo
EXISTEM FAZENDAS IGUAIS ?
Método comparativo
Levantamento planialtimétrico cadastral;
Carta clinográfica;
Carta de solos;
Relatório de vistoria do imóvel rural;
Foto aérea ou imagem de satélite.
PREMISSAS BÁSICAS
Necessidade de uma amostra com valores de imóveis negociados ou em negociação;
Conhecimento dos atributos que diferenciam os valores das diversas propriedades;
Procedimento estatístico que permita ao técnico interpretar estes atributos, visando torná-los homogêneos.
Avaliação da terra nua
Imóvel Rural
Terra Nua
Classe de Capacidade de
Uso
Situação
Recursos Naturais
Dimensão
Ancianidade
Outros
Benfeitorias
Avaliação da terra nua
Classe de capacidade de uso
Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação
de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, III Aproximação
(EMBRAPA)
Grupo A
Classe I
Classe II
Classe III
Classe IV
Grupo B
Classe V
Classe VI
Classe VII
Grupo C
Classe VIII
Classe de capacidade de uso
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de
intensidade de uso das terras.
As classes baseadas no grau de limitação de uso e as
subclasses na natureza da limitação de uso.
Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não
fazem parte deste estudo.
Classe de capacidade de uso
Requisitos:
as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo
(grupos);
as práticas de controle de erosão e as práticas
complementares de melhoramentos (classes);
as limitações do solo (subclasses).
Classe de capacidade de uso
GRUPO A
Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais,
perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre,
comporta as classes I, II, III e IV.
Classe de capacidade de uso
CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas
especiais de conservação.
CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de
conservação.
CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de
conservação.
CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em
extensão limitada, com sérios problemas de conservação.
Classe de capacidade de uso
GRUPO B
Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda
adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida
silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas
especiais protetoras do solo, comporta as classes V, VI e VII.
Classe de capacidade de uso
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou
reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de
conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou
reflorestamento, com problemas simples de conservação,
cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas
permanentes protetoras do solo.
Classe de capacidade de uso
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para
pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos
de conservação.
Classe de capacidade de uso
GRUPO C
Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens
ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção da flora
e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água,
comporta apenas a classe VIII.
Classe de capacidade de uso
CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou
reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e
proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para
recreação, ou para fins de armazenamento de água.
Classe de capacidade de uso
Tipos de terreno:
afloramentos contínuos de rochas
areias de praias
áreas escavadas pelo homem
etc.
Classe de capacidade de uso
Sistema paramétrico de classificação em classe de capacidade de uso
Fatores limitantes Características I II III IV V VI VII VIII
1. Fertilidade natural ou
produtividade aparente
(V%)
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
c. Média - 30 % a 50 % X
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
2. Profundidade efetiva
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
3. Drenagem interna
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
4. Deflúvio superficial
a. Muito rápido X
b. Rápido X
c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
5. Pedregosidade
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
6. Riscos de Inundação
a. Ausente X
b. Ocasional X
c. Freqüente X
d. Muito freqüente X
7. Classe de declividade
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
8. Grau de erosão
laminar
a. Não aparente X
b. Ligeira X
c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
9. Sulcos rasos
a. Ocasionais X
b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
10. Sulcos médios
a. Ocasionais X
b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
11. Sulcos profundos
a. Ocasionais X
b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
12. Voçorocas X
13. Seca edafológica
a. Muito longa X
b. Longa X
c. Média X
d. Curta X
e. Muito curta X
As limitações do solo (Subclasses):
e: pela erosão presente e/ou risco de erosão;
s: relativas ao solo;
a: por excesso de água (também representada por w);
c: climáticas
Classe de capacidade de uso
Classe de capacidade de uso vs uso do solo
Sentido das aptidões
e das limitações
Cla
sse
de C
ap. de
Uso
Vid
a si
lves
-tre
e
recr
ea-ç
ão
Silvicultura Pastoreio
Cul
tivo
ocas
iona
l ou
limita
do
Cultivo Intensivo
Lim
itado
Mod
erado
Inte
nsiv
o
Com
plex
o
Sim
ples
Não
apar
ent
e
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Aum
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cos
de u
so
Aum
ent
o da
adap
tabi
lidad
e e
da lib
erda
de d
e
esco
lha
de u
so
SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA TERRA
Aumento da intensidade de uso do solo
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Avaliação da terra nua
Fatores de homogeneização
Classe de Cap. de Uso
Critério Escala de
Valores (%)
I terras para culturas, sem problemas de conservação e fertilidade,
exige adubação de manutenção. 100
II terras de culturas, com pequenos problemas de conservação e
fertilidade exigem práticas simples (nivelamento). 95
III terras de culturas, com sérios problemas de conservação e fertilidade
exigem práticas complexas (terraceamento). 75
IV terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
problemas de conservação. 55
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida
de pecuária leiteira. 50
VI terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação,
fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira. 40
VII terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração
silvícola. 30
VIII terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação,
renda líquida de eventual exploração piscícola. 20
Fonte: Mendes Sobrinho
Fatores de homogeneização
Classe de Cap. de Uso
Critério Escala de
Valores (%)
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de
melhoramento e / ou proteção do solo 100
II Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
conservacionistas simples. 95
III Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas
conservacionistas intensivas. 75
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em
quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio). 55
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem
despesas com práticas especiais. 50
VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sujeita
a despesas com práticas conservacionistas em pastagens. 40
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20
Fonte: Vegni Neri (1976)
Fatores de homogeneização
Classe de Capacidade de Uso dos Solos
Valores relativos em porcentagem
Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias
I 100 100 100 100 100
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
Fonte: França
Fatores de homogeneizaçãoClasse de
Capacidade de Uso Valores Relativos
a Classe Cap. de Uso Subclasse de
Cap. de Uso
Valores Relativos a Subclasse Cap. Uso
I 100 100
II 80
IIs 88
IIe 80
IIe,s 74
III 61
IIIs 68
IIIw 64
IIIe 60
IIIe,s 56
IV 47
Ivs 50
Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VI 29 VIe 32
VIe,s 26
VII 20 VIIe 23
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
Fonte: França
IMPORTÂNCIA
Situação
Fatores de homogeneização
Situação
Circulação Escala de
valor (%)
Tipo de Acesso Importância das
distâncias Praticabilidade durante
o ano
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito boa Primeira classe não
pavimentada Relativa Permanente 95
Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de
passagem Vias e distâncias se
equivalendo Sem condições
satisfatórias 80
Má Fecho nas servidões Distâncias e classes
se equivalendo Problemas sérios na
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por córregos sem ponte
Problemas sérios mesmo nas secas
70
Fonte: Caires
Situação
Situação
Características Valor
Relativo (%)
Tipo de acesso Importância
das distâncias Praticabilidade durante o ano Terrestre
Fluvial (navegabilidade)
Ótima Asfaltada 0 – 1 h Não
significativa Permanente 100
Muito boa 1ª classe não
asfaltada 1 – 3 h Relativa Permanente 95
Boa Não
pavimentada 3 – 6 h Significativa Permanente 90
Regular Estradas e
servidões de passagem
6 – 12 h Significativa Sem condições
satisfatórias 80
Desfavorável Fecho nas servidões
Parte do ano Significativa Problemas sérios na
estação chuvosa 75
Má
Fechos e interceptada
por córrego sem ponte
Restrita Significativa Problemas
sérios mesmo na seca
70
Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO:
CCUx
Situação
Avaliação da terra nua
Fatores de homogeneização
Situação
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: Kozma
Fatores de homogeneização
Situação
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: França
Fatores de homogeneização
Situação
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa 95%
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorável - 60%
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Fonte: INCRA IN nº 8 de 1993
Fatores de homogeneização
SITUAÇÃO
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2006) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por LIMA (2005).
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO:
Outros casos
Avaliação da terra nua
Etapas do método:
identificação da região onde se localiza o imóvel;
caracterização detalhada da propriedade avalianda;
escolha de uma tabela ou fórmula adequada à região;
determinação da nota agronômica;
levantamento dos imóveis ofertados e negociados na
região pré-definida;
homogeneização dos elementos amostrados;
saneamento dados amostrais.
Avaliação da terra nua
Homogeneização e saneamentoEtapas:
a identificação dos objetos e a população;
modo de coleta das informações;
planejamento e a seleção da amostra;
processo de coleta das informações (trabalho de campo);
processamento dos dados;
a análise dos resultados (modelos estatísticos);
a apresentação dos resultados (relatórios);
disponibilidade dos dados (divulgação do banco de
dados).
ETAPAS:
Nota Agronômica (NA);
Dados Semelhantes (DS);
Fator de Elasticidade (fe);
Valor Terra Nua (VTN);
VTNindexado
Homogeneização
At
IAAIAAIAAIAANA nnnn 112211
Homogeneização
EXERCÍCIO: NOTA AGRONÔMICA
Após a vistoria a propriedade avalianda, constatou-se que a
mesma possui uma área total de 150,00 hectares (61,98
alqueires), divididos em duas classes de capacidade de uso,
conforme dados abaixo:
Gleba 1 = 50,00 ha – CCU = IIe
Gleba 2 = 100,00 ha – CCU = IIIe
Situação = Boa
Qual a NA da propriedade?
Homogeneização
DADOS SEMELHANTES
para o Grau de Fundamentação I:
50,1
50,0
..sup
..inf
av
av
NALim
NALim
Homogeneização
DADOS SEMELHANTES
para os Graus de Fundamentação II e III:
20,1
80,0
..sup
..inf
av
av
NALim
NALim
Homogeneização
EXERCÍCIO DADOS SEMELHANTES:
1) Dados:
Elemento NA
01 0,650
02 0,520
03 0.435
04 0,710
05 0,825
06 0,360
07 0,290
08 0,905
Homogeneização
2) Calcular os limites para os graus de fundamentação I e II.
3) Quais os elementos eliminados em cada situação?
Homogeneização
limites do grau de fundamentação I (GF I):
dados eliminados no GF I: elementos 07 e 08.
900,050,1600,0
50,1
300,050,0600,0
50,0
.sup
.sup
.inf
.inf
Lim
NALim
Lim
NALim
av
av
Homogeneização
limites do grau de fundamentação II (GF II):
dados eliminados no GF II: elementos 03, 05, 06, 07 e 08.
720,020,1600,0
20,1
480,080,0600,0
80,0
.sup
.sup
.inf
.inf
Lim
NALim
Lim
NALim
av
av
Homogeneização
VALOR DA TERRA NUA (VTN)
FATOR DE ELASTICIDADE (ou de oferta) = Fe
Homogeneização
At
VbfeVTIVTN
1
EXERCÍCIO VTN
Uma fazenda (amostra 010) de 150 ha, foi avaliada e está
sendo ofertada por R$ 300.000,00 (porteira fechada). No
imóvel há benfeitorias no valor de R$ 20.000,00. Sabendo-se
que o “fator elasticidade” na região é igual a 8%, determinar
o Valor da Terra Nua (VTN)?
Homogeneização
Resultado preliminar:
Elemento NA VTN
Avalianda 0,600 ?
Amostra 01 0,650 1.706,66
Amostra n xn yn
Homogeneização
Homogeneização
amostra
avamostraindexado NA
NAVTNVTN
Homogeneização
Resultado Homogeneização:
Elemento VTNindexado
01 1.575,38
02 …
Homogeneização
Saneamento amostral
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Nesta fase utilizaremos os seguintes dados
homogeneizados:
Elemento VTNindexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
Saneamento amostral
0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
14.000,00
16.000,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Média =
Desvio-padrão =
n
xx
n
ii
1
1
1
2
n
xxs
n
ii
Saneamento amostral
Complementando a tabela:
Elemento VTNindexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
MÉDIA 8.275,02
DESVIO-PADRÃO 3.224,28
Saneamento amostral
CRITÉRIOS:
Média;
Desvio-padrão;
Chauvenet;
Arley.
Saneamento amostral
CRITÉRIO DA MÉDIA:
30,1
70,0
.sup
.inf
xLim
xLim
Saneamento amostral
53,757.1030,102,275.8
30,1
52,792.570,002,275.8
70,0
.sup
.sup
.inf
.inf
Lim
xLim
Lim
xLim
Saneamento amostral
EXEMPLO
Complementando a tabela:
Elemento VTNindexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
MÉDIA 8.275,02
DESVIO-PADRÃO 3.224,28
Saneamento amostral
RESULTADO: CRITÉRIO DA MÉDIA
dados expurgados: 02 e 05
média saneada: 8.071,14
desvio-padrão saneado: 798,34
Saneamento amostral
CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO:
sxLim
sxLim
.sup
.inf
Saneamento amostral
EXEMPLO
30,499.1128,224.302,275.8
74,050.528,224.302,275.8
.sup
.sup
.inf
.inf
Lim
sxLim
Lim
sxLim
Saneamento amostral
Complementando a tabela:
Elemento VTNindexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
MÉDIA 8.275,02
DESVIO-PADRÃO 3.224,28
Saneamento amostral
RESULTADO: CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO
dados expurgados: 02 e 05
média saneada: 8.071,14
desvio-padrão saneado: 798,34
Saneamento amostral
CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO
Saneamento amostral
CRITÉRIO DE CHAUVENET:
elementos
i
númeron
s
xxsd
/
Saneamento amostral
EXEMPLO
84,128,224.3
02,275.868,220.14/
/
53,128,224.3
02,275.878,348.3/
/
.sup
.sup
.inf
.inf
sd
s
xxsd
sd
s
xxsd
i
i
Saneamento amostral
RESULTADO: CRITÉRIO DE CHAUVENET
n = 7 (sete elementos amostrais)
d/scrítico = 1,80
dado expurgado: 05
média saneada: 7.284,08
desvio-padrão saneado: 2.055,88
Saneamento amostral
CRITÉRIO DE CHAUVENET:
Particularidade ....
Saneamento amostral
PARTE 2: CRITÉRIO DE CHAUVENET
83,088,055.2
08,284.726,982.8/
/
91,188,055.2
08,284.778,348.3/
/
.sup
.sup
.inf
.inf
sd
s
xxsd
sd
s
xxsd
i
i
Saneamento amostral
RESULTADO: CRITÉRIO DE CHAUVENET
n = 6 (conj. saneado c/ seis elementos amostrais)
d/scrítico = 1,73
dado expurgado: 02
média saneada: 8.071,14
desvio-padrão saneado: 798,34
Saneamento amostral
CRITÉRIO DE CHAUVENET
Saneamento amostral
Terminou ?
CRITÉRIO DE ARLEY:
2
nV
s
xxr
i
Saneamento amostral
EXEMPLO
84,128,224.3
02,275.868,220.14
53,128,224.3
02,275.878,348.3
.sup
.sup
.inf
.inf
r
s
xxr
r
s
xxr
i
i
Saneamento amostral
RESULTADO: CRITÉRIO DE ARLEY
n= 7 / α = 5% / V = (n-2) = (7-2) = 5
rcrítico = 1,848
dado expurgado: nenhum
média saneada: 8.275,02
desvio-padrão saneado: 3.224.28
Saneamento amostral
Valor da terra nua
DECISÃO DO AVALIADOR?
Critério nsaneado médiasaneada dpsaneado
Média 5 8.071,14 798,34
Desvio-padrão 5 8.071,14 798,34
Chauvenet 5 8.071,14 798,34
Arley 7 8.275,02 3.224,28
Valor da terra nua
QUAL CRITÉRIO UTILIZAR?
Valor da terra nua
... avsanav AtxVTN
RESULTADO: VALOR DA TERRA NUA
70,670.210.1$
)00,15014,071.8(
.
.
...
RVTN
VTN
AtxVTN
av
av
avsanav
Valor da terra nua
s
ssan
n
stxCI .:..
Intervalo de confiança
RESULTADO: INTERVALO DE CONFIANÇA
39,671.85
34,79853,114,071.8:..
88,524.75
34,79853,114,071.8:..
CI
CI
Intervalo de confiança
.sup.inf
..sup
..inf
;:
10,1
)90,0(
CACACA
xCA
xCA
san
san
Campo de arbítrio
RESULTADO CAMPO DE ARBÍTRIO:
48,869.8
10,114,071.8
80,272.7
90,014,071.8
.sup
.sup
.inf
.inf
CA
CA
CA
CA
Campo de arbítrio
RESUMO DOS DADOS:
48,869.8;80,272.7:
39,671.8;88,524.7:..
CA
CI
Valor da terra nua
RESULTADO: GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
nsan. = 5;
GF = II (no mínimo 5 elementos).
Grau de fundamentação
.san
IC
x
AmplitudeGP
Grau de precisão
RESULTADO: GRAU DE PRECISÃO
%54,13
14,071.8
88,524.739,617.8
.
.inf.sup
GP
GP
x
ICICGP
san
Grau de precisão
RESULTADO: GRAU DE PRECISÃO
Amplitude IC = 13,54%;
GP = III (amplitude < 30%)
Grau de precisão
Avaliação de benfeitorias
Código Civil Brasileiro:
Art. 63 - As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou
necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que
não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a
tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
Avaliação de benfeitorias
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da
coisa.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar a coisa
ou evitar que se deteriore.
Avaliação de benfeitorias
As benfeitorias podem ser divididas em:
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
Avaliação de benfeitorias
Para fins de estudos, vamos separá-los nos seguintes tópicos
de avaliação:
Culturas:
Construções e edificações;
Máquinas e Implementos;
Semoventes
Matas naturais
Avaliação de culturas
COMERCIAL
X
DOMÉSTICAS
Culturas domésticas
onde:
VbCd = valor da benfeitoria cultura doméstica;
Cf = custo de formação.
CfVbCd
Culturas domésticas
SITUAÇÃO ATUAL
Avaliação de pastagens
Pastagem é cultura comercial?
onde:
Vbp = valor da benfeitoria pastagem;
Cf = custo de formação;
d = depreciação.
dCfVbp
Avaliação de pastagens
Cf = ATENÇÃO !!!!!
Avaliação de pastagens
Forrageira BraquiarãoVida útil 8 anosProdução 90 t MOMatéria Seca 23,00% de MSDescrição Hora máquina/ha R$ Operações operações/ha R$
Roçada 1,00 43,66 1,00 1,00 43,66 Reforma de terraços 2,00 50,29 1,00 2,00 100,58 Calagem 1,00 41,23 1,00 1,00 41,23 Aração 3,00 50,29 1,00 3,00 150,87 Grade Niveladora 1,00 53,48 1,00 1,00 53,48 Sulcação 3,00 41,65 Semeadura e adubação 0,65 57,28 Semeadura e adubação a lanço 1,00 45,20 1,00 1,00 45,20 Compactação de sementes 1,00 42,81 1,00 1,00 42,81 Distribuição de mudas 5,00 43,72 Fechamento do Sulco 1,00 41,65 Compactação de mudas 1,00 42,81 Pulverização Herbicida 0,16 42,57 1,00 0,16 6,81 Pulverização Inseticida 0,16 42,57 Adubação e cultivo 1,30 41,65 1,00 1,30 54,15 Adubação a lanço 0,90 45,20 Transporte de Insumos 0,50 43,72 2,00 0,50 43,72 Subtotal 582,51
Horas/haLimpeza do Terreno 0,03 24,00 1,00 0,03 0,72 Calagem 0,08 24,00 1,00 0,08 1,92 Plantio 0,07 24,00 1,00 0,07 1,68 Distribuição de mudas 8,00 24,00 Picação das mudas 6,00 24,00 Repasse das mudas 4,00 24,00 Pulverização de Herbicidas 0,02 24,00 1,00 0,02 0,48 Pulverização de inseticida 0,02 24,00 Adubação de Cobertura 0,11 24,00 1,00 0,11 2,64 Aplicação de formicida 1,00 24,00 1,00 1,00 24,00 Aplicação de Cupinicida 1,50 24,00 1,00 1,50 36,00 Transporte de Insumos 0,05 24,00 2,00 0,05 2,40 Subtotal 69,84
Calcário 72,00 1,00 3,00 216,00 SPS 380,00 SPT 610,00 1,00 0,15 91,50 04-30-16 950,00 1,00 0,30 285,00 20-00-20 850,00 25-00-25 1.020,00 Uréia 680,00 Sulfato de amônio 400,00 - 0,10 - Cloreto de potássio 1.605,00 BR-12 686,00 - 0,05 - Sementes Milho 7,70 Sementes Tanzânia 3,83 Sementes Mombaça 5,49 Sementes de Braquiarão 2,46 1,00 8,00 19,68 Sementes de Sorgo 4,70 Sementes de milheto 1,60 Mudas de Cana 39,40 Mudas de Napier 40,00 2-4-D 18,70 - 5,00 - Velpar K 33,00 Inseticida 36,50 Formicida 16,00 1,00 1,00 16,00 Cupinicida 11,75 1,00 1,00 11,75 Subtotal 639,93 Despesas administrativas 64,61 Total / hectare 1.356,89
Operações mecanizadas
Mão de Obra
Insumos
CUSTOS DE FORMAÇÃO DE FORRAGEIRAS
Itens da depreciação:
incidência de ervas daninhas invasoras;
falhas na formação ou claros na pastagem;
processos erosivos;
presença de cupinzeiros ou sauveiros;
baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;
ausência de divisão de pastagem;
aspecto vegetativo ruim.
Avaliação de pastagens
Composição depreciação:
ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima
BOM – ocorrência de um dos itens acima;
REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima;
PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima
MAU – ocorrência de quatro dos itens acima;
PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.
Avaliação de pastagens
Tabela de fatores de depreciação de pastagens
Depreciação Coeficiente
Ótima 1,00
Bom 0,80
Regular 0,60
Precário 0,40
Mau 0,20
Péssimo 0,00
Avaliação de pastagens
Pastagem degradada
Pastagem alto nível tecnológico
onde;
VE = valor econômico da cultura;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Culturas comerciais
rFaRlVE
Culturas comerciais
Informações básicas:
ciclo cultura;
nível tecnológico;
estágio de desenvolvimento;
entre outros dados técnicos da cultura.
Gráfico de desenvolvimento das principais culturas
0 5 10 15 20 25 30 350
1
2
3
4
5
6
Fase de crescimento
Fase de estabilidade
Fase de decrepitude
Ciclo da cultura
2 31 n4 95 86 7 n-1
Ciclo da cultura
Momento da
avaliação
Lucros Cessantes = VE
onde;
Rl = renda líquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.
Culturas comerciais
DespesasceitasRl Re
Culturas comerciais
Séries única de pagamentos (valores diferentes):
ni
Fa1
1
Culturas comerciais
Séries uniformes de pagamentos (valores constantes):
n
n
ii
iFa
1
11
Avaliação de construções
MÉTODOS:
Caderno de preços;
Custo de reedição.
onde,
Vbnr = valor da benfeitoria não reprodutiva;
Custounitário = custo unitário de reposição (R$/m2);
A = área total da construção (m2);
dff = coeficiente de depreciação física e funcional.
Avaliação de construções
ffnr dCuAVb
Avaliação de construções
O que é dff?
Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)
Ótimo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precário Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Péssima Sem condições de reforma 0,00
Fonte: MAGOSSI (1983).
Depreciação
física
Depreciação Funcional
100% utilizada ou
ótima
75% utilizada ou
média
50% utilizada ou
regular
20% utilizada ou
valor residual
Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04
Construções
Rede energia elétrica
Porteira
Cercas
Cerca
Construção
Cerca Curral
Barragem de terra
Avaliação de barragens de terra
Cerca
Porteira
Casa
Avaliação de máquinas
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Avaliação de semoventes
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Avaliação de produtos diversos
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Avaliação de matas naturais
Mata é uma aceção natural ou não?
Quando avaliar uma área de mata?
Passivo
O que é e quando computar?
Passivo ambiental
Modismo
X
Oportunidade
onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
ΣVbenfeitorias = somatório do valor das diversas benfeitorias
existentes na propriedade avalianda;
ΣVtpassivos = somatório dos passivos.
Valor total do imóvel
Passivosasbenfeitoriavalianda VtVVTNVf
MUITO OBRIGADO !!!!!!
SUCESSO AOS NOVOS
AVALIADORES
Decreto nº 23.196 - 12/10/1933
Art. 6º - São atribuições dos agrônomos ou engenheiros agrônomos a organização, direção e execução dos serviços técnicos oficiais, federais, estaduais e municipais, concernentes às matérias e atividades seguintes:
s) avaliações e perícias relativas às alíneas anteriores;u) peritagem e identificação, para desembaraço em repartições fiscais ou para fins judiciais, de instrumentos, utensílios e máquinas agrícolas, sementes, plantas ou partes vivas de plantas, adubos, inseticidas, fungicidas, maquinismos e acessórios e, bem, assim, outros artigos utilizados na agricultura ou na instalação de indústrias rurais e derivadas;
Art. 1° Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos
bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária
e promoção da Política Agrícola.
§ 1° Considera-se Reforma Agrária o conjunto de medidas
que visem a promover melhor distribuição da terra,
mediante modificações no regime de sua posse e uso, a fim
de atender aos princípios de justiça social e ao aumento de
produtividade.
Estatuto da Terra
§ 2º Entende-se por Política Agrícola o conjunto de
providências de amparo à propriedade da terra, que se
destinem a orientar, no interesse da economia rural, as
atividades agropecuárias, seja no sentido de garantir-lhes
o pleno emprego, seja no de harmonizá-las com o
processo de industrialização do país.Art. 4º: Para efeitos desta lei, definem-se:
I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua
qualquer que seja a sua localização que se destina à
exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-
industrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através de iniciativa privada;
Estatuto da Terra
II – Propriedade Familiar (Módulo Rural)
Imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua família, lhes absorva toda força de trabalho,
garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e
econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo
de exploração e eventualmente trabalhando com a ajuda de
terceiros.
Estatuto da Terra
IIV - MINIFÚNDIO
Imóvel rural de área e possibilidade inferiores as da propriedade familiar.
Estatuto da Terra
V - LATIFÚNDIO
a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do
artigo 46, § 1°, alínea b, desta Lei, tendo-se em vista as
condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim a
que se destine;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo
área igual ou superior à dimensão do módulo de propriedade
rural, seja mantido inexplorado em relação às possibilidades
físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos,
ou seja deficiente ou inadequadamente explorado, de modo
a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural;
Estatuto da Terra
Art. 50. Para cálculo do imposto, aplicar-se-á sobre o valor da terra nua, constante da declaração para cadastro, e não impugnado pelo órgão competente, ou resultante de avaliação, a alíquota correspondente ao número de módulos fiscais do imóvel, de acordo com a tabela adiante: (Redação dada pela Lei nº 6.746, de 1979)
NÚMERO DE MÓDULOS FISCAIS - AlíquotasAté 2 ....................................................................................................................0,2%Acima de 2 até 3 .................................................................................................0,3%Acima de 3 até 4 .................................................................................................0,4%Acima de 4 até 5 .................................................................................................0,5%Acima de 5 até 6 .................................................................................................0,6%Acima de 6 até 7 .................................................................................................0,7%Acima de 7 até 8 .................................................................................................0,8%Acima de 8 até 9 .................................................................................................0,9%Acima de 9 até 10 ...............................................................................................1,0%Acima de 10 até 15 .............................................................................................1,2%Acima de 15 até 20 .............................................................................................1,4%Acima de 20 até 25 .............................................................................................1,6%Acima de 25 até 30 .............................................................................................1,8%Acima de 30 até 35 .............................................................................................2,0%Acima de 35 até 40 .............................................................................................2,2%Acima de 40 até 50 .............................................................................................2,4%Acima de 50 até 60 .............................................................................................2,6%Acima de 60 até 70 .............................................................................................2,8%Acima de 70 até 80 .............................................................................................3,0%Acima de 80 até 90 .............................................................................................3,2%Acima de 90 até 100 ...........................................................................................3,4%Acima de 100 ......................................................................................................3,5%
Estatuto da Terra
Estatuto da Terra
Área Total do Imóvel(hectares)
Grau de Utilização do Imóvel (%)
Até 30%De 30% a
50%De 50% a
65%De 65% a
80%Acima de
80%
Até 50 1,00 0,70 0,40 0,20 0,03
De 50 a 200 2,00 1,40 0,80 0,40 0,07
De 200 a 500 3,30 2,30 1,30 0,60 0,10
De 500 a 1000 4,7- 3,30 1,90 0,85 0,15
De 1000 a 5000 8,60 6,00 3,40 1,60 0,30
Acima de 5000 20,00 12,00 6,40 3,00 0,45
Composição de um Imóvel Rural
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e os produtos diversos.
Composição de um Imóvel Rural
Imóvel Rural
Terra Nua Culturas
Construções Máquinas e Implementos
Semoventes Produtos diversos
Recursos Naturais Outros
Código de Processo Civil
Art. 976. Durante os trabalhos de campo procederão os
arbitradores ao exame, classificação e avaliação das terras,
culturas, edifícios e outras benfeitorias, entregando o
laudo ao agrimensor.
Art. 977. O agrimensor avaliará o imóvel no seu todo, se
os arbitradores reconhecerem que a homogeneidade das
terras não determina variedade de preços; ou o
classificará em áreas, se houver diversidade de valores.
Art. 978. Em seguida os arbitradores e o agrimensor
proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão,
devendo consultar, quanto possível, a comodidade das
partes, respeitar, para adjudicação a cada condômino, a
preferência dos terrenos contíguos às suas residências e
benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em
glebas separadas.
Código de Processo Civil
§ 1o O auto conterá:
I - a confinação e a extensão superficial do imóvel;
II - a classificação das terras com o cálculo das áreas
de cada consorte e a respectiva avaliação, ou a
avaliação do imóvel na sua integridade, quando a
homogeneidade das terras não determinar
diversidade de valores;
III - o valor e a quantidade geométrica que couber a
cada condômino, declarando-se as reduções e
compensações resultantes da diversidade de valores
das glebas componentes de cada quinhão.
Código de Processo Civil
I - as benfeitorias comuns, que não comportarem divisão
cômoda, serão adjudicadas a um dos condôminos
mediante compensação;
II - instituir-se-ão as servidões, que forem indispensáveis,
em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o
respectivo valor no orçamento para que, não se tratando
de servidões naturais, seja compensado o condômino
aquinhoado com o prédio serviente;
Código de Processo Civil
III - as benfeitorias particulares dos condôminos, que excederem a área a que têm direito, serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;
IV - se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e reposições serão feitas em dinheiro.
Código de Processo Civil
Legislação Ambiental
CÓDIGO FLORESTAL
Art. 1º - As florestas existentes no território nacional e as
demais formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às
terras que revestem, são bens de interesse comum a todos
os habitantes do País, exercendo-se os direitos de
propriedade, com as limitações que a legislação em geral e
especialmente esta Lei estabelecem.
Art. 2º - Consideram-se de preservação permanente,
pelo só efeito desta Lei, as florestas e demais formas de
vegetação natural situadas:
a) Ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água
desde o seu nível mais alto em faixa marginal cuja
largura mínima seja:
Legislação Ambiental
I. de 30 m para os cursos d’água de menos de 10 m de largura;
II. de 50 m para os cursos d’água que tenham de 10 a 50 m de largura;
III. de 100 m para os cursos d’água que tenham de 50 a 200 m de largura;
IV. de 200 m para os cursos d’água que tenham de 200 a 600 m de largura;
V. de 500 m para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 m.
Legislação Ambiental
a) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d’água naturais ou
artificiais;
b) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados “olhos
d’água”, qualquer que seja a sua situação topográfica, num
raio mínimo de 50 m de largura;
c) no topo dos morros, montes, montanhas e serras;
d) nas encostas ou partes destas, com declividade superior a 45º,
equivalente a 100% na linha de maior declive;
Legislação Ambiental
e) nas restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de
mangues;
f) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da linha de
ruptura de relevo, em faixa nunca inferior a 100 m em
projeções horizontais;
g) em altitude superior a 1.800 m, qualquer que seja a
vegetação.
Legislação Ambiental
Parágrafo único. No caso de áreas urbanas, assim
entendidas as compreendidas nos perímetros urbanos
definidos por lei municipal e nas regiões metropolitanas e
aglomerações urbanas, em todo o território abrangido,
observar-se-á o disposto nos respectivos planos diretores
e leis de uso do solo, respeitados os princípios e limites a
que se refere este artigo.
Legislação Ambiental
RESERVA LEGAL
I. oitenta por cento, na propriedade rural situada em área de floresta localizada na Amazônia Legal; II. trinta e cinco por cento, na propriedade rural situada em área de cerrado localizada na Amazônia Legal, sendo no mínimo vinte por cento na propriedade e quinze por cento na forma de compensação em outra área, desde que esteja localizada na mesma microbacia, e seja averbada nos termos do § 7º deste artigo;III. vinte por cento, na propriedade rural situada em área de floresta ou formas de vegetação nativa localizada nas demais regiões do País.
Legislação Ambiental