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Laudo Técnico
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FACULDADE DE ENGENHARIA CONSELHEIRO ALGACYR MUNHOZ MAEDER
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
ANA PAULA MARTINELI R.A. 51226723
CAROLINA BALISARDO BORDINASSI R.A. 51125072
SAMUEL DE ALENCAR GONÇALVES R.A. 51018500
Presidente Prudente -SP Junho - 2015
Objeto: Chácara, Volta ao Mundo, Presidente Venceslau / SP
Finalidade: Determinação do valor de venda
Interessado: Mauricio Piterichi
Proprietário: Carlos Eduardo da Silva
Grau de liquidez: Baixo
Data da avaliação: 25 de maio de 2015
Ilmo Sr. Mauricio Piterichi
Interessado pela avaliação do imóvel
Henrique Carvalho Ribeiro, infra-assinado, engenheiro civil, sócio-diretor e
responsável técnico pela Empresa Valia - Consultoria S/C Ltda., a qual foi
contratada para a elaboração de um Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano,
sendo seu responsável técnico o engenheiro de avaliação, e tendo procedido às
diligências, vistorias e pesquisas que se fizeram necessárias, vem apresentar à
consideração de V.Sa. as conclusões a que chegou, por meio do seguinte Laudo
de Avaliação de Imóvel Urbano.
RESUMO
De acordo com as vistorias, cálculos e análises, o imóvel no bairro Volta ao
Mundo, Presidente Venceslau / SP foi avaliado para venda, incluindo terreno e
benfeitorias, no valor à vista de:
VC Valia Consultoria Ltda.
R$ 820.000,00
Oitocentos e vinte mil reais
SUMÁRIO
1. Apresentação ...................................................................................................... 5
2. Objetivo da Avaliação......................................................................................... 5
3. Metodologia da Avaliação .................................................................................. 5
4. Caracterização da Região.................................................................................. 5
5. Caracterização do Imóvel .................................................................................. 6
a. Terreno ............................................................................................................ 6
b. Benfeitorias ...................................................................................................... 6
6. Valor do Terreno ................................................................................................. 7
7. Determinação do Valor Unitário Básico ............................................................ 9
a. Valor do Empreendimento .............................................................................. 9
b. Diagnóstico de Mercado ............................................................................... 10
c. Fator de Oferta .............................................................................................. 10
d. Depreciação .................................................................................................. 10
8. Conclusão ......................................................................................................... 11
9. Encerramento ................................................................................................... 12
1. Apresentação
A empresa Valia Consultoria Ltda. tem sua sede em Presidente Prudente,
na Rua João Frederico 658. Vila Meteoro. Empresa atuante no ramo da
Engenharia Civil, em avaliações, perícias, consultorias estruturais e
comerciais há mais de 20 anos, na pessoa do engenheiro responsável
Henrique Carvalho Ribeiro.
2. Objetivo da Avaliação
A avaliação tem por objetivo determinar o Valor de Mercado para o
seguinte Imóvel:
Chácara no bairro Volta ao Mundo, Rua Rosa F. Pepino no 085, da cidade
de Presidente Venceslau/SP. Possuindo uma área total de área total:
5000 m².
3. Metodologia da Avaliação
A seguinte metodologia foi utilizada para a avaliação do imóvel:
Método Comparativo de Dados de Mercado
4. Caracterização da Região
As ruas são de paralelepípedo, com iluminação pública e passeio público
concretado com guia e sarjeta, todo o imóvel é murado com cerca elétrica.
Rede de abastecimento de água e afastamento de esgoto, rede de
drenagem, coleta de lixo, rede elétrica e telefônica.
5. Caracterização do Imóvel
a. Terreno
Possui dois quartos de despejo, poço semi-artesiano, casa na
árvore, piscina, churrasqueira, fogão a lenha, canil, mais de 50 tipos
de árvores frutíferas (60 pés de coco anão produzindo), com portão
eletrônico.
b. Benfeitorias
Casa Principal: 3 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha
Casa de caseiro: 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha
Piscina e espaço com churrasqueira e 1 banheiro
PRINCIPAL CARACTERÍSTICAS PISO TETO PAREDES
QUARTO 1 Guarda roupa planejado
em madeira maciça Taco Massa corrida Massa corrida
QUARTO 2 Guarda roupa planejado
em madeira maciça Taco Massa corrida Massa corrida
QUARTO 3 Guarda roupa planejado
em madeira maciça Taco Massa corrida Massa corrida
SALA - Taco Massa corrida Massa corrida
COZINHA Cozinha planejada em
madeira maciça Porcelanato Massa corrida Porcelanato
BANHEIRO 1 - Porcelanato Massa corrida Porcelanato
BANHEIRO 2 - Porcelanato Massa corrida Porcelanato
SÓTÃO - Taco Forro madeira Madeira
CASEIRO CARACTERÍSTICAS PISO TETO PAREDES
QUARTO - Cimento
queimado Forro madeira Massa corrida
BANHEIRO - Cimento
queimado Forro madeira Porcelanato
SALA - Cimento
queimado Forro madeira Massa corrida
COZINHA - Cimento
queimado Forro madeira Porcelanato
6. Valor do Terreno
Foram feitas pesquisas de mercado na I9 IMOBILIÁRIA para descobrir a
faixa de preço da metragem quadrada do terreno na região.
a. Metodologia
Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da
disponibilidade de dados de mercado, foi adotado o “Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado”. Este método é preferencialmente utilizado
na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver
dados semelhantes ao avaliando.
b. Especificações
O grau de fundamentação e precisão atingido com este método é de Grau
I, conforme a Norma Brasileira para Avaliações de Bens – NBR14.653-1
c. Planilha de dados
Os dados para o cálculo comparativo estão demonstrados na planilha
abaixo.
TERRENO ÁREA m² PREÇO R$ Valor m²
A V
EN
DA
I Residencial Faive 203 35000,00 172,41
II Jardim Eldorado 1 253 45000,00 177,87
III Jardim Eldorado 2 360 62000,00 172,22
IV Residencial Azenha 728 220000,00 302,20
V Cidade Jardim 600 165000,00 275,00
d. Análise dos dados
Encontrar a média dos preços dos lotes por metro quadrado,
descontando 10% no valor dos lotes já vendidos.
Encontrar uma nova média (Média Saneada) dos valores que não
ultrapassem 30% a mais ou a menos da primeira média encontrada.
Multiplica-se a média saneada pela área do lote em estudo e
obtém-se o valor do terreno.
e. Fator Topografia
Para um cálculo mais simplista poderão ser utilizados os seguintes fatores
corretivos:
Situação Paradigma ..................... Índice
Terreno Plano ................................. 1,00
Caído para o fundo - até 5% .......... 0,95
Caído p/ o fundo de 5 a 10 % ........ 0,90
Caído p/ o fundo com + 10 % ......... 0,80
Em aclive suave ............................. 0,95
Em aclive acentuado ....................... 0,90
O terreno em análise sofrerá correção por ser caído p/ fundo com + 10 %.
f. Resultados obtidos
O valor de mercado calculado para o terreno é de R$ 696.668,84.
7. Determinação do Valor Unitário Básico
a. Valor do Empreendimento
i. Casa do caseiro
Preço por m²: R$ 1.331,74
Área: 95 m²
Valor da construção: R$ 126.515,30
ii. Casa principal
Preço por m²: R$ 1.609,62
Área: 227,5 m²
Valor da construção: R$ 366.188,55
iii. Área da churrasqueira e piscina
Preço por m²: R$ 1.331,74
Área: 39 e 47,5 = 86,5 m²
Valor da construção: R$ 9.746,15
iv. Total
Valor da construção: R$ 502.450,00
Tabela 1 - Boletim Econômico - Abril de 2015 (FONTE: Sinduscon SP)
b. Diagnóstico de Mercado
O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um
período de queda. Na região de Presidente Venceslau, percebe-se
uma baixa liquidez e a implantação de poucos empreendimentos
residenciais. Por esse motivo será adotado um fator de 0,7.
c. Fator de Oferta
Considerando-se que o imóvel está à venda, procedemos ao
acréscimo de 10% (dez por cento) sobre os mesmos, atendendo a
uma elasticidade de negócios no mercado imobiliário.
d. Depreciação
Estado: Reparos Simples
Idade: 15 anos
Vida útil: 80 anos
Idade em % de vida útil =15
80
% = 18,75%
𝐾 = 26,8 (obtido em tabela normativa)
𝐷 =100 − 𝐾
100
𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎çã𝑜 = 73,2%
8. Conclusão
Através do presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, conclui-se que
o Valor de Mercado do Imóvel Urbano com Benfeitorias, localizados no
Bairro Volta ao Mundo, Presidente Venceslau/SP é o seguinte:
(A) Valor do Terreno: R$ 696.668,84
(B) Valor das Benfeitorias: R$ 502.450,00
(x) Fator de Mercado: 0,7
(y) Fator de Venda: 1,1
(z) Fator de Depreciação: 0,732
𝑉𝑡 = [𝐴 + (𝐵 ∗ 𝑧)] ∗ 𝑥 ∗ 𝑦
Valor total: R$ 820.000,00 (Oitocentos e vinte mil reais)
9. Encerramento
Vai o presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano digitado em 12
(doze) páginas escritas de um só lado, todas rubricadas, e a última datada
e assinada. Acompanha 01 (um) anexo de fotos contendo 16 (dezesseis)
fotos.
26 de maio de 2015
________________________________
Valia Consultoria Ltda.
Eng. Henrique Carvalho Ribeiro
CREA/SP: 506.765.121-1
ANEXO
Fotos do imóvel
Foto 1: vista aérea – área de lazer
Foto 2: vista aérea – área total da chácara
Foto 3 – Área de Lazer
Foto 4 – Churrasqueira e Forno a Lenha da área de lazer
Foto 5 – Cozinha da área de lazer
Foto 6 - Jardim
Foto 7 – Casa na árvore
Foto 8 – Quarto de Despejo
Foto 9 – Casa do Caseiro
Foto 10 – Casa Principal
Foto 11 - Jardim
Foto 12 – Cozinha da casa principal
Foto 13 – Sala da casa principal
Foto 14 - Sóton
Foto 15 – Banheiro 1
Foto 16 – Fachada
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