GEORREFERENCIAMENTO E O REGISTRO IMOBILIÁRIO Quêidimar Cristina Guzzo Rodrigues Engenheira...

GEORREFERENCIAMENTO EGEORREFERENCIAMENTO EO REGISTRO IMOBILIÁRIOO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Quêidimar Cristina Guzzo RodriguesEngenheira Agrimensora

Presidente do Comitê de Certificação do INCRA-ES

Vitória-ES, 29 de Outubro de 2010.

OBJETIVOS:OBJETIVOS:

Estabelecer a diferença entre o cadastro e o registro;

Dirimir dúvidas sobre o georreferenciamento;

Apresentar as ações do INCRA para agilizar a

certificação;

Discutir soluções para alguns problemas existentes.

REGISTRO PÚBLICO E CADASTRO DE IMÓVEIS

Qual a diferença?

“ É uma instituição administrativa (serviço

público) que, mediante assentos registrais,

constitui a maioria dos direitos reais e

alguns direitos pessoais incidentes sobre a

propriedade imobiliária, tornando públicas

todas essas informações.”

Registro Público Imobiliário

Registro Público Imobiliário

registro dos direitos reais e de alguns direitos pessoais relativos a imóveis

direito pessoal (obrigacional)

direito real

vejamos...

Direito Real Imobiliário:

direito erga omnes

sujeito passivo: a sociedade

obrigação de não fazer (não prejudicar o direito real)

depende de uma efetiva publicidade registral

havendo falha na publicidade registral ouerro do dado registrado...

Conceito de imóvel rural

Conceito Legal - Código Civil:

solo e suas acessões

Incra - cadastro público:

Estatuto da Terra

aproveitamento econômico

Registro Imobiliário:

trata dos direitos reais

propriedade imobiliária

Cadastro:inventário público de bensorientar as políticas públicasligado ao Poder Executivo

Registro Imobiliário:constituição de direitos garantidor da propriedade privadaligado ao Poder Judiciário

Georreferenciamento: Atores

Setor Privado:Proprietário Rural

Geomensor

Setor Público:Incra

Registro Imobiliário

necessidade de perfeita coordenação para o

sucesso do programa

devemos todos falar a mesma língua e atuar com o mesmo objetivo

Desenvolvimento Nacional depende de: instituições fortesconfiabilidade

Solução: efetiva parceriaparceria entrecadastro (INCRA)

registro imobiliário

geomensor

proprietário rural

Conclusão Conclusão

Retificação e Georreferenciamento

por que essas inovações?

seria por culpa das precárias e seria por culpa das precárias e falhas descrições do passado?falhas descrições do passado?

Descrições Precárias do PassadoDescrições Precárias do Passado

cumpriram bem o seu papel

não havia dúvidas nem conflitos

delimitavam bem os direitos

valia a visibilidade da posse

a verdadeira falha

não-incentivo ao aperfeiçoamento

rigorosa legislação para a retificação

Necessidade de Novas DescriçõesNecessidade de Novas Descrições

Escassez de Terras:

aumento populacional

falta de moradia

Conflito agrário:

MST et alii

Valorização Imobiliária:

aumento do tráfego imobiliário

necessidade de prevenção de conflitos

CONSEQÜÊNCIASCONSEQÜÊNCIAS1. Legislação do Georreferenciamento

maior rigor técnico das descrições evitar multiplicidade de títulos artigos 176 e 225 da LRP

2. Retificação Extrajudicial de Registro maior celeridade do procedimento artigos 212 e 213 da LRP

3. Tudo está previsto na LRP portanto, Geo é retificação de registro!

VANTAGENS DO GEO

descrições com grande acurácia

impede a sobreposição de títulos

segurança jurídica quanto:à área

ao formato

à localização

MAS NUNCA QUANTO AO DIREITO!

HIPÓTESES LEGAIS DO GEORREFERENCIAMENTO

Lei dos Registros PúblicosLei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP

§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais.

§ 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Lei dos Registros PúblicosLei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP

§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais.

§ 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Lei dos Registros PúblicosLei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP

§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais.

§ 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Lei 10.267/2001: também alterou o art. 225 da LRP

§ 3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Lei dos Registros Públicos

Hipóteses subordinadas ao Geo:

desmembramento

parcelamento

remembramento

transferência

ações judiciais que tenham por objeto central o imóvel rural (art. 225)

hipoteca?

compromisso de compra e venda?

negócio jurídico

desfecho

insatisfatório

satisfatório - pagamento

- inadimplência.

compromisso de CV:- transferência

NÃO PODE

compromisso de CV:- transferência

NÃO PODE

hipoteca:- cancelamento

PODE

hipoteca:- cancelamento

PODE

compromisso de CV:- transferência

NÃO PODE

hipoteca:- cancelamento

PODE

PRAZOS DO GEORREFERENCIAMENTO

Decreto nº 4.449/2002Alterado pelo Dec. 5570/2005

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural... será exigida, nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos:

90 dias, para os imóveis com área de 5.000 ha ou maio;

1 ano, para os imóveis com área de 1.000 ha a 5.000 ha;

5 anos, para os imóveis com área de 500 ha a 1.000 ha; e

8 anos, para os imóveis com área inferior a 500 ha.

Contagem correta dos prazos: a/c de 20/11/2003

+ de 5.000 ha..................... 90 dias......(18/2/2004)

1.000 a + de 5.000 ha........ 1 ano.......(20/11/2004)

500 a + de 1.000 ha........... 5 anos.....(20/11/2008)

menor que 500 ha............. 8 anos.....(20/11/2011)

Prazos Vigentes para o Geo

Retificação eRetificação eGeorreferenciamentoGeorreferenciamento

casos práticoscasos práticos

3/3/44

Quando retificar a descrição?Quando retificar a descrição?

essa necessidade costuma surgir para o desmembramento

Gleba A28 ha

Gleba B22 ha

Análise Inicial:

a matrícula cumpre o princípio da especialidade objetiva?

Mat. 16.87050 hectares

Resposta Negativa:

Prévia Retificação

existe algum outro elemento que mereça descrição técnica?

linha de alta-tensão

servidão de passagem

gasoduto, oleoduto, valerioduto

reserva legal

RPPN

Resposta Positiva:

Exigir a sua Descrição Técnica

Gleba A28 ha

Gleba B22 ha

existe algum imóvel público no interior da matrícula?

estradas

rios públicos

terras devolutas

outros imóveis públicos

Resposta Positiva:

Retirá-lo do Interior do Imóvel Privado

Gleba A28 ha

Gleba B22 ha

Servidões ou Estradas?Servidões ou Estradas?

alegação de ser uma servidão

não existe lei municipal sobre tal área

não há controle de estradas municipais

mapa da cidade? só a carta do IBGE

Prefeito concorda que é servidão

isso basta???

Imóvel Público:

Bem Indisponível

ES

-060

Imóvel Dominante

Imóvel Serviente

HIPÓTESE 1

Servidão de Passagem Servidão de Passagem (caminho)(caminho)

R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)

SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte:

Substituta do Oficial..................................................... (Vilma de Lima).

de para azimute distância

1 2 150º 34’ 12” 123,32 m

2 3 98º 12’ 08” 43,98 m

3 4 165º 45’ 37” 53,98 m

etc etc etc etc

etc etc etc etc

Servidão de Passagem Servidão de Passagem (caminho)(caminho)

Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)

SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula.

Substituta do Oficial................................................................ (Vilma de Lima).

1. Imóvel Serviente: Registro do Ônus

Descrição Técnica

a servidão está no interior desta Matrícula

2. Imóvel Dominante: Averbação do Direito

Mera menção ao R.1/16870

a servidão está no interior de outra Matrícula

HIPÓTESE 2

Pereiras

Bairro das Abóboras

Vários Imóveis Dominantes

Imóvel Serviente

servindo à comunidade

estrada públicabem de uso comum do povo

Estrada ou Servidão de Passagem?

1. Servidão:

ônus integrante da propriedade particular

serve a um ou mais imóveis determinados

conservada pelos interessados

geralmente unidirecional

2. Estrada:

bem público de uso comum do povo

serve à comunidade em geral

conservada pelo poder público

independe de desapropriação ou reconhecimento

sempre bidirecional

Regra Essencial:

separação do bem público

do bem privado

Voltemos aoVoltemos aoSIMPLES DESMEMBRAMENTOSIMPLES DESMEMBRAMENTO

Gleba A28 ha

Gleba B22 ha

Mat. 16.87050 hectares

SERVIDÃOE

S-0

60

Matrícula16.869

Gleba A28 ha

Gleba B22 ha

Servidão onerando Gleba Aem favor do Imóvel de Mat 16.869Mat 16.869

ES

-060

Servidão onerando Gleba Bem favor do Imóvel de Mat 16.869Mat 16.869e da Gleba AGleba A

Matrícula16.869

Servidão:• onera um Imóvel• em favor de outro

SERVIDÃO

Gleba A28 ha

Gleba B22 ha

Mat. 16.87050 hectares

ESTRADA

Gleba A30 ha

ESTRADA

Gleba A28 ha

Gleba B19,5 haGleba B

22 ha

Área da Estrada: 0,5 hectare

Matrícula 16.870

Gleba A: 30,0 haGleba B: 19,5 haEstrada : 0,5 ha_________________________________________________

Área Total: 50,0 ha

ALGUMAS DÚVIDAS DOS REGISTRADORES

1. Matrícula de imóvel georreferenciado e certificado pelo Incra está liberado para desmembramentos?

Resposta: Resposta: NÃONÃO

MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA”MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA” libera o imóvel para alienações

mas não libera o imóvel para alterações descritivas

portanto...

parcelamentos: nova certificação

retificação da descrição: nova certificação

geo voluntário (imóvel abaixo de 1.000 ha)

mesmas restrições: “uma vez no sistema, sempre no sistema”

2.Trabalho georreferenciado com certificação do Incra não pode ser objeto de qualificação registral?

O QUE DIZ O DEC. 4.449/02:

Art. 9º A identificação do imóvel rural, na forma do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

Continua...

§ 1º Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

§ 2º A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.

Resposta: Resposta: NÃONÃO

QUALIFICAÇÃO REGISTRALQUALIFICAÇÃO REGISTRAL função inafastável do registrador imobiliário

negar-se a ela configura o crime de prevarição

a certificação não garante titularidade sobre a área

missão do registrador: garantir a segurança jurídica

3. Averbação na matrícula dizendo que o serviço foi feito de acordo com a Norma Técnica do INCRA, sem haver peças técnicas certificadas.

apenas o documento com o número da certificação, o carimbo e assinatura nas peças técnicas garantem que o serviço foi executado de acordo com a Norma Técnica.

4. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil.

Atenção:

retificar: corrigir erros e omissões

retificar não é “adequar” o registro ao imóvel

pode-se aumentar a área do imóvel?

poderia aumentar até 1/20 (5%) ?

não poderia aumentar nunca ?

sem limite, se a posse for mansa e pacífica ?

qual, afinal, é a regra ?????

Código CivilCódigo CivilArt. 500Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito: + área; resolução do contrato; ou abatimento do preço.

§1º§1º - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Escopo do Artigo 500:

direito privado - indenização entre partes - direito contratual - direito disponível

Escopo do Artigo 500:

direito privado - indenização entre partes - direito contratual - direito disponível

Escopo da Retificação:

registro imobiliário - registro público - direito público - direito indisponível

Transcrição 1.547, de 1953

Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a

estrada municipal e com o rio de Conchas.

Levantamento Topográfico Atual

Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a

estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas, com os seguintes rumos e distâncias abaixo

discriminados: ...etc...

É possível tal retificação ou trata-se de usucapião?

rio de Conchas

R.F

.F.S

.A.

Sítio Mina D’Água150 hectares

Estrada das Palmeiras

medição visual100 hectares

Qualificação Registral:confrontações idênticas

confrontações permanentes

conferência por cartas oficiais

diligências se necessário...

rio de Conchas

SÍTIO DA MINA

GRANJA

SÍTIO TOMAZELLA

a l a g a d o

R.F

.F.S

.A.

Sítio Mina D’Água150 hectares

Estrada das Palmeiras

rio de Conchas

medição visual100 hectares

Qualificação Registral:confrontações idênticas

confrontações permanentes

conferência por cartas oficiais

diligências se necessário

anuência dos confrontantes

responsabilização de todos

provável erro: a não-medição das curvas do rio

não houve aumento, mas ERRO

4. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil.

Conclusão:Conclusão:

NÃONÃO

5. Área cadastrada no Incra em área maior justifica o “aumento de área” na matrícula.

Situação 1:

Mat. 15.009: 30 hectares

CCIR: 45 hectares

Levantamento atual: 43,3 hectares

Mat. 15.009: 30 haCCIR: 45 haGeo: 43,3 ha

CCIR45 hectares

antiga Mat. 6.091

Mat. 15.009: 30 ha

Mat. 15.010: 15 ha

“aquisição informal”

Situação 2:

Mat. 7.834: 80 hectares

CCIR: 80 ha registrados e 35 ha posse

Levantamento atual: 118,3 hectares

Mat. 7.834: 80 haCCIR: 80 + 35 = 115 haGeo: 118,3 ha

CCIR 80 ha de área

registrada(Mat. 7.834)

CCIR 35 ha de área de posse

CCIR é título de propriedade?CCIR é título de propriedade?

a lei é clara: isso pode ser crime!

CCIR é meramente declaratório

pode estar a maior ou a menor

não serve de argumento para retificação

perigo de “legitimação” de fraudes (ex.: terras públicas)

qualificação registral: diligência e prudência!!!

Lei 5.868/72 (SNCR):

Art. 3º - parágrafo único - Os documentos expedidos pelo Incra, para fins cadastrais, não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos.

Lei 4.947/66 (Normas Gerais de Direito Agrário):

Art. 19 - (É crime) Utilizar, como prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, documento expedido pelo Incra para fins cadastrais ou tributários:

Pena: reclusão de 2 a 6 anos.

Decreto nº 4.449/2002 (Geo):

Art. 9ºArt. 9º - - §2º§2º - A certificação do memorial descritivo pelo INCRA - A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.limites e confrontações indicados pelo proprietário.

Conclusão:Conclusão:

5. Área cadastrada no Incra em área maior justifica o “aumento de área” na matrícula.

NÃONÃO

Partes Ideais Localizadas

Matrícula 1.874100 hectares

Maria - 60%Luiza - 40%

Posse de Luiz Arruda

Mat. 452

Transc. 35.823

Mat. 2.761

3

2

4

X

5

1

Fazenda EsperançaTransc. 21.876

rio das Velhas

Quanto tem cada um?

separação do bem público

do bem privado

Quanto tem cada um?

Maria: 100 haLuiza: 100 ha

do bem privado

partes ideais localizadas

georreferencia todo o imóvel

não existe geo de “parte ideal”

exceto para instruir usucapião(se for comprovado o interesse de agir)

MERO CÁLCULO MATEMÁTICO

(um exemplo)

Mat. 16.920“certificada”

345,78 ha

Mat. 845

Mat. 378

Mat. 14.980

Mat. 379

Mat. 2.451

Mat. 10.201

845,78 ha

Retificação de RegistroRetificação de Registrocom nova certificaçãocom nova certificação

precisa da anuência dos confrontantes???

INVIABILIDADE DA RETIFICAÇÃO

Descaracterização da Propriedade Imobiliária

a) inclusão de área não titulada à área registrada (ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência, terras devolutas);

b) levantamento de parcela do imóvel de posse exclusiva do condômino (inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião);

c) várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível a sua fusão (ex.: titulares diferentes);

d) inclusão de área pública no levantamento (ruas, estradas, rios públicos, ferrovias).

qualquer dessas quatro hipóteses inviabiliza o o

Geo na matrícula

REALIDADE DA CERTIFICAÇÃO

23.506 imóveis certificados(menos de 1% do total de imóveis cadastrados)

Imóveis cadastrados abaixo de 500 ha: mais de 4.000.000.(impossível certificar no modelo atual de análise)

AÇÕES DO INCRA

Mudanças na Norma Técnica e nos atos normativos, diminuindo o tempo de elaboração de peças técnicas pelos profissionais e de análise pelo INCRA;

Criação de grupo de trabalho com contratação de empresa de informática para desenvolver o sistema de certificação automatizada.

CERTIFICAÇÃO AUTOMATIZADAAnálise técnica 100% impessoal;

Toda a entrega de dados e peças técnicas será feita de forma digital;

90% da análise de consistência será feita de forma automática pelo sistema;

Planta e memorial disponíveis na internet para download e conferência;

Previsão para atualização de dados da planta via internet pelo registrador.

O QUE ESTÁ FALTANDO???

Maior interposição das corregedorias para dirimir alguns conflitos de entendimento;

Maior troca de informações entre INCRA x Cartórios;

Mais colaboração e menos cobrança...

MINHA SUGESTÃO:Criação de grupo de estudo permanente composto por servidores do INCRA e do SINOREG;

Elaboração de um documento conjunto com reivindicações à Corregedoria de Justiça;

Realização de eventos mais frequentes tratando do assunto.

UM ÚLTIMO RECADO...

A FUNÇÃO SOCIAL A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADEDA PROPRIEDADE

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIAREGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Propriedadeantes: era considerado um direito absolutohoje: direito mitigado pela função social

Problemas Existentes

uma “nação de excluídos”burla à LPS – há mercado para taluso eleitoreiro do assunto

Questão Fundiária: problema nacional todos nós devemos agir para solucionar a questão

Função Social da PropriedadeFunção Social da Propriedade==

Responsabilidade Social do Responsabilidade Social do Registrador ImobiliárioRegistrador Imobiliário

e de todos os profissionais e de todos os profissionais que podem colaborar nessa que podem colaborar nessa

difícil missãodifícil missão

CONTAMOS COM VOCÊS!!!!

OBRIGADA!!!

queidimar.guzzo@vta.incra.gov.br

(27) 3185-9059