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Metodologia de diagnóstico de anomalias em edifícios residenciais com o envolvimento dos seus utilizadores
Ana Catarina Teixeira Pereira
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em
Engenharia Civil
Orientador: Professora Doutora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen
Júri
Presidente: Professor Doutor Albano Luís Rebelo da Silva das Neves e Sousa
Orientador: Professora Doutora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen
Vogal: Professor Doutor Vasco Manuel Araújo Peixoto de Freitas
Outubro de 2017
i
Resumo
Esta dissertação foca o diagnóstico de anomalias em edifícios residenciais correntes,
nomeadamente o processo de investigação das causas responsáveis pela ocorrência de anomalias
nos mesmos, imprescindível à sua correcção eficaz. Embora em Portugal esses edifícios se encontrem
maioritariamente num bom estado de conservação, perante a degradação natural deve proceder-se a
intervenções de manutenção e reabilitação para prolongar a sua vida útil, as quais deverão ser
sustentadas por uma adequada metodologia de diagnóstico de anomalias. Contudo, ao realizar uma
análise crítica e comparativa de 16 metodologias constatou-se que apresentam lacunas, algumas das
quais poderiam ser ultrapassadas através de um maior envolvimento dos utilizadores de edifícios
residenciais no processo de diagnóstico.
Nesse sentido, propôs-se nesta dissertação uma metodologia de diagnóstico que possibilita uma
primeira abordagem às anomalias levada a cabo pelos próprios utilizadores, tendo por base fichas de
anomalias como a ficha proposta, especificamente concebida para ser aplicada pelos mesmos.
Estas fichas podem servir tanto de guião a essa abordagem, como de ferramenta de apoio ao
diagnóstico para os técnicos especializados. De forma a estudar a viabilidade de implementação da
metodologia proposta, foi realizado um inquérito a utilizadores de edifícios residenciais com o intuito de
avaliar a sua sensibilidade para a importância do diagnóstico e a sua disponibilidade para um maior
envolvimento. Com esta metodologia pretende contribuir-se para que as anomalias passem a ser alvo
de maior atenção por parte dos utilizadores e para que, com a sua colaboração, haja lugar a um
diagnóstico bem fundamentado e atempado, realizado por técnicos especializados.
Palavras-chave
Diagnóstico de anomalias; Inspecção de edifícios; Patologia da construção; Utilizadores; Edifícios
residenciais correntes
iii
Abstract
This dissertation focuses on the diagnostic of anomalies in current residential buildings, namely
the investigation of the causes responsible for the occurrence of anomalies, essential for their effective
correction. Although in Portugal these buildings are mostly in a good state of conservation, the natural
degradation must be followed by interventions of maintenance and rehabilitation to extend their lifespan,
which should be supported by an adequate methodology for the diagnostic of anomalies. However,
while conducting the analysis of 16 methodologies it was found that they present shortcomings, some
of which could be overcome through a greater involvement of the users of residential buildings in the
diagnostic process.
In this sense, it was proposed in this dissertation a diagnostic methodology that allows a first
approach to the anomalies carried out by the users themselves, based on anomalies sheets such as
the proposed sheet, which was specifically designed to be applied by them. These sheets can serve as
a guide to that approach, as well as a tool to help the specialized technicians perform the diagnostic.
In order to study the viability of implementing the proposed methodology, a survey was performed on
users of residential buildings to assess their sensitivity to the importance of the diagnostic and their
willingness to become more involved. With this methodology, it is hoped that the anomalies will receive
greater attention from the users and that, with their collaboration, a well-reasoned and timely diagnosis
will be achieved by specialized technicians.
Keywords
Diagnostic of anomalies; Inspection of buildings; Building pathology; Users; Current residential
buildings
v
Agradecimentos
Antes de mais, começo por agradecer à minha orientadora científica, a Professora Inês
Flores-Colen do Instituto Superior Técnico (IST), por ter confiado em mim para estudar este tema, por
toda a bibliografia que me disponibilizou e pelas correcções e sugestões que me deu ao longo deste
trabalho. A minuciosa revisão do texto que fez e a discussão de conceitos e ideias que tivemos foram
um enorme contributo para o desenvolvimento desta dissertação.
Agradeço também ao Professor Fernando Branco do IST por ter possibilitado a minha participação
no “I Workshop Luso-Brasileiro de Engenharia Diagnóstica em Edificações”, organizado pela
Associação para a Formação e o Desenvolvimento em Engenharia Civil e Arquitectura (FUNDEC) e
pelo Instituto de Engenharia do Brasil. Esta formação permitiu-me aprofundar os meus conhecimentos
sobre o tema desta dissertação e compreender melhor o contexto brasileiro.
Agradeço principalmente aos meus pais por todos os esforços e abdicações que fizeram na sua
vida para que eu e os meus irmãos pudéssemos ter tudo. Foi graças a eles que tive a oportunidade de
chegar onde cheguei. À minha mãe, pelas incontáveis horas em que me fez companhia enquanto eu
trabalhava e pela constante preocupação com o meu bem-estar, e ao meu pai por tentar sempre
esclarecer as minhas dúvidas e ajudar-me a pensar mais além.
Um agradecimento especial à minha amiga, que por acaso também é minha avó, por me ter
ensinado o significado de “brio” quando ainda era uma criança. Toda a minha motivação para trabalhar
e me esforçar para ser o melhor que posso ser deve-se a ela. Com ela aprendi que devo sempre ter
orgulho de tudo o que faço e que o “óptimo é inimigo do bom”. Poderia apontar muitas outras coisas
sobre a minha avó, mas isso daria uma nova dissertação.
Ao João Paulo, por todos os incentivos para me manter concentrada e focada no meu trabalho e
por me ajudar incondicionalmente vezes sem conta. Por tudo aquilo que fez por mim, gostava de poder
incluí-lo na capa desta dissertação como co-orientador, contudo terá de se ficar pelos Agradecimentos.
Por fim, agradeço a todos os meus amigos, colegas e familiares que se preocupam genuinamente
comigo, que me apoiaram durante toda esta fase mais turbulenta da minha vida e que compreenderam
o porquê de eu ter estado ausente. Todas as vossas palavras de ânimo e coragem ajudaram-me a
manter a cabeça erguida e a seguir em frente.
vii
Índice
Resumo .................................................................................................................................................. i
Abstract ................................................................................................................................................ iii
Agradecimentos .................................................................................................................................... v
Índice ….. .............................................................................................................................................. vii
Lista de figuras ..................................................................................................................................... ix
Lista de tabelas ..................................................................................................................................... xi
Lista de acrónimos ............................................................................................................................. xiii
1. Introdução ...................................................................................................................................... 1
1.1. Enquadramento e motivação ................................................................................................... 1
1.2. Objectivos e metodologia de investigação............................................................................... 2
1.3. Estrutura da dissertação .......................................................................................................... 3
2. Diagnóstico de anomalias em edifícios residenciais correntes ............................................... 5
2.1. Considerações gerais .............................................................................................................. 5
2.2. Tecnologia e patologia dos edifícios residenciais correntes.................................................... 5
2.2.1. Tipologias construtivas .................................................................................................. 5
2.2.2. Estado de conservação ................................................................................................. 7
2.2.3. Anomalias correntes e suas causas prováveis ............................................................. 9
2.3. Diagnóstico de anomalias para manutenção e reabilitação .................................................. 11
2.3.1. Enquadramento geral .................................................................................................. 11
2.3.2. Diagnóstico de anomalias ............................................................................................ 12
2.3.3. Inspecção de edifícios ................................................................................................. 16
2.4. Quadro legal e normativo para inspecções periódicas .......................................................... 20
2.4.1. Enquadramento geral .................................................................................................. 20
2.4.2. Em Portugal ................................................................................................................. 21
2.4.3. Em Espanha ................................................................................................................ 23
2.4.4. No Brasil ...................................................................................................................... 26
2.5. Síntese do capítulo ................................................................................................................ 28
3. Metodologias de diagnóstico de anomalias ............................................................................. 29
3.1. Considerações gerais ............................................................................................................ 29
viii
3.2. Descrição das metodologias .................................................................................................. 29
3.2.1. Enquadramento geral .................................................................................................. 29
3.2.2. Metodologias baseadas em fichas de anomalias ........................................................ 31
3.2.3. Metodologias com recurso a matrizes de correlação .................................................. 37
3.2.4. Outras metodologias .................................................................................................... 43
3.3. Análise crítica e comparativa das metodologias .................................................................... 49
3.4. Síntese do capítulo ................................................................................................................ 53
4. Proposta de metodologia de diagnóstico de anomalias ......................................................... 55
4.1. Considerações gerais ............................................................................................................ 55
4.2. Metodologia proposta............................................................................................................. 55
4.2.1. Objectivos e interesse da metodologia ........................................................................ 55
4.2.2. Estrutura da metodologia ............................................................................................. 57
4.2.2.1. Etapa A – Primeira abordagem às anomalias pelos utilizadores ........................ 60
4.2.2.2. Etapa B – Diagnóstico de anomalias por técnicos especializados ...................... 64
4.3. Inquérito aos utilizadores de edifícios residenciais ................................................................ 67
4.3.1. Caracterização da amostra .......................................................................................... 67
4.3.2. Resultados obtidos ...................................................................................................... 68
4.3.3. Discussão dos resultados ............................................................................................ 71
4.4. Síntese do capítulo ................................................................................................................ 73
5. Conclusões e desenvolvimentos futuros ................................................................................. 75
5.1. Considerações gerais ............................................................................................................ 75
5.2. Conclusões finais ................................................................................................................... 75
5.3. Desenvolvimentos futuros ...................................................................................................... 80
Referências bibliográficas .................................................................................................................. 81
Anexo A – Tabela síntese das metodologias analisadas ................................................................... I
Anexo B – Modelo do inquérito realizado ........................................................................................... V
ix
Lista de figuras
Figura 2.1 – Época de construção dos edifícios residenciais em Portugal [3]. ....................................... 6
Figura 2.2 – Estado de conservação dos edifícios residenciais correntes em Portugal [3]. ................... 8
Figura 4.1 – Fluxograma da estrutura da metodologia proposta. ......................................................... 58
Figura 4.2 – Proposta de ficha para auxiliar os utilizadores a inspeccionar, monitorizar e registar
informações sobre manchas devidas a condensação superficial. ........................................................ 62
Figura 4.3 – Faixa etária dos utilizadores inquiridos. ............................................................................ 68
Figura 4.4 – Tipo de interveniente dos utilizadores inquiridos. ............................................................. 69
Figura 4.5 – Grau de importância atribuído à correcta identificação das causas das anomalias. ........ 70
Figura 4.6 – Grau de importância atribuído à formação e experiência dos técnicos. ........................... 70
Figura 4.7 – Grau de importância atribuído à aplicação das fichas de anomalias-tipo para a
sensibilização dos utilizadores. ............................................................................................................. 71
Figura 4.8 – Grau de importância atribuído ao arquivo das anomalias que vão sendo detectadas num
edifício residencial. ................................................................................................................................ 71
xi
Lista de tabelas
Tabela 2.1 – Tipos de causas de anomalias em edifícios residenciais correntes (adaptado de [20]).... 9
Tabela 2.2 – Exemplos de anomalias correntes em edifícios residenciais correntes e algumas das suas
causas prováveis (adaptado de [7], [8], [20], [21] e [22]). ..................................................................... 10
Tabela 2.3 – Exemplos de finalidades da inspecção de edifícios durante a fase de exploração. ........ 16
Tabela 2.4 – Exemplos de empresas privadas nacionais de inspecção de edifícios que oferecem o
serviço de diagnóstico de anomalias. ................................................................................................... 17
Tabela 2.5 – Síntese da legislação portuguesa relativa à inspecção obrigatória das principais
instalações técnicas em edifícios residenciais. ..................................................................................... 22
Tabela 2.6 – Prazo máximo para realizar a primeira inspecção dos edifícios residenciais multifamiliares
na Catalunha, Espanha (adaptado de [67]). ......................................................................................... 23
Tabela 2.7 – Partes da norma espanhola UNE 41805 IN da AENOR. ................................................. 25
Tabela 3.1 – Metodologias de diagnóstico de anomalias baseadas em fichas de anomalias. ............ 31
Tabela 3.2 – Exemplo do processo de selecção de uma Ficha de Reabilitação [105]. ....................... 36
Tabela 3.3 – Metodologias de diagnóstico de anomalias com recurso a matrizes de correlação. ....... 37
Tabela 3.4 – Elementos construtivos de edifícios abordados em Dissertações de Mestrado sobre o
“Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” (adaptado de [6] e [11]). ...................................... 38
Tabela 3.5 – Graus de correlação entre anomalias e causas prováveis utilizados no “Sistema de
Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [53]. .......................................................................................... 39
Tabela 3.6 – Excerto da matriz de correlação entre anomalias e suas causas prováveis para
revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes [112]. ................................................. 40
Tabela 3.7 – Níveis de associação utilizados nas matrizes de correlação do SIDER (adaptado de [115]).
............................................................................................................................................................... 42
Tabela 3.8 – Matriz de correlação do SIDER relativa a elementos estruturais interiores e exteriores de
betão armado (adaptado de [115]). ....................................................................................................... 43
Tabela 3.9 – Outras metodologias de diagnóstico de anomalias. ........................................................ 43
Tabela 3.10 – Exemplos de listas-tipo de causas possíveis da “Metodologia de Diagnóstico de
Patologias em Edifícios” [17]. ................................................................................................................ 45
Tabela 3.11 – Excerto de uma matriz de diagnóstico da “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em
Edifícios” aplicada a uma fachada (adaptado de [17]). ......................................................................... 45
Tabela 3.12 – Exigências da envolvente exterior de edifícios residenciais correntes [5]. .................... 47
Tabela 3.13 – Matriz dos tipos de diagnóstico definidos na “Metodologia de Diagnóstico de Anomalias
e Avaliação da Intervenção” (adaptado de [117]). ................................................................................ 48
Tabela A.1 – Síntese da informação recolhida sobre as metodologias de diagnóstico de anomalias
analisadas. ............................................................................................................................................. III
xiii
Lista de acrónimos
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
AENOR Asociación Española de Normalización y Certificación
APEGAC Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios
AQC Agence Qualité Construction
BEGroup Building Envelope Group
BEST Building Environment Science and Technology
BRE Building Research Establishment
CAU-RJ Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro
CIB International Council for Research and Innovation in Building and Construction
CREA-RJ Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro
DAS Método Simplificado de Diagnóstico de Anomalias
DGEG Direcção-Geral de Energia e Geologia
ENCORE Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios
EUA Estados Unidos da América
FEUP Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto
FUNDEC Associação para a Formação e o Desenvolvimento em Engenharia Civil e Arquitectura
GMA Grupos de Manifestações Afins
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
IBAPE SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
INE Instituto Nacional de Estatística
ISO International Organization for Standardization
ISQ Instituto de Soldadura e Qualidade
IST Instituto Superior Técnico
ITE Inspección Técnica de Edificios
LFC Laboratório de Física das Construções
LNEC Laboratório Nacional de Engenharia Civil
MAEC Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis
MAI Módulo de Apoio à Inspecção
xiv
MIME Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação
MOD Método Otimizado de Diagnóstico das Patologias da Construção
NII Necessidades de Intervenção Imediata
PATORREB Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios/ Grupo de Estudos da Patologia
da Construção
RBA Regulamento do Betão Armado
RCCTE Regulamento das Características de Comportamento Térmico dos Edifícios
REBA Regulamento de Estruturas de Betão Armado
REBAP Regulamento de Estruturas de Betão Armado e Pré-Esforçado
RGE Regulamento Geral das Edificações
RGEU Regulamento Geral de Edificações Urbanas
RSA Regulamento de Segurança e Acções em Estruturas de Edifícios e Pontes
RSEP Regulamento de Solicitações em Edifícios e Pontes
SIDER Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios Recentes
SIMEH Sistema Integrado de Manutenção de Edifícios de Habitação
SPSS Statistical Package for the Social Sciences
UNE Una Norma Española
1
1. Introdução
1.1. Enquadramento e motivação
O parque edificado de cada país faz parte da identidade do seu povo e deve, por isso, ser
conservado. Em especial, os edifícios para habitação devem ser encarados como um investimento,
procurando satisfazer-se um conjunto de exigências em matéria de habitabilidade, conforto, segurança
e economia, durante a sua fase de utilização [1]. Contudo, com um olhar atento é fácil verificar que é
comum os edifícios residenciais apresentarem anomalias no seu interior e exterior, as quais podem ter
implicações na sua funcionalidade ou na sua segurança estrutural [2].
Cerca de três quartos do parque habitacional português é composto por edifícios correntes [3],
isto é, construídos em betão armado e, embora o seu estado de conservação não seja gravoso, há um
grande número desses edifícios a necessitar de algum tipo de intervenções, desde ligeiras a
profundas [3]. Não havendo lugar às intervenções necessárias, esse número tende a aumentar visto
que, de acordo com [4], a degradação dos edifícios é um processo natural e contínuo. Para além dos
edifícios mais antigos que carecem de intervenções há muito tempo por diversos motivos, constata-se
que mesmo os edifícios mais recentes podem sofrer envelhecimento precoce [1], exibindo problemas
de funcionamento desde a sua entrada em serviço [5]. Por questões económicas e de sustentabilidade
ambiental, é fundamental evitar a sua degradação ao longo do tempo, prolongando a sua vida útil até
onde o envelhecimento natural o permitir [6].
Assim sendo, há que actuar para, não só melhorar as condições dos edifícios em mau estado de
conservação, como manter as condições dos edifícios com um bom estado de conservação por um
maior período de vida útil. A manutenção e reabilitação de edifícios são, portanto, imprescindíveis para
assegurar o desempenho e durabilidade pretendidos para os edifícios residenciais no decurso da sua
fase de utilização. Cada vez mais, tem vindo a caminhar-se da construção nova para a manutenção e
reabilitação das construções existentes, o que traz grandes vantagens em termos económicos, sociais,
ambientais e culturais [7]. Neste contexto, torna-se necessário procurar que as intervenções sejam bem
definidas e planeadas para se obterem os melhores resultados, ou seja, para que sejam eficazes.
A definição de intervenções em edifícios existentes pressupõe o conhecimento aprofundado dos
próprios edifícios, devendo primeiro identificar-se claramente as causas das anomalias. A inspecção
dos edifícios permite fazer o levantamento e caracterização da construção e sua envolvente,
destacando-se a recolha de informação sobre o tipo de anomalias presentes no edifício e as causas
que lhes deram origem. Tendo em conta que um diagnóstico de anomalias inexistente ou inadequado
pode levar a correcções ineficazes e, logo, ao reaparecimento das anomalias [8], é indispensável
eliminar ou minimizar as causas para evitá-lo. Deste modo, as actividades de inspecção de edifícios e
de diagnóstico de anomalias assumem um papel muito importante na definição das intervenções,
assegurando que são as que melhor se adaptam às necessidades do edifício.
2
O estudo das anomalias com o objectivo de identificar as suas causas faz parte da ciência
denominada patologia da construção [9], a qual tem vindo a ganhar destaque ao longo das últimas
décadas, sendo alvo de investigação por parte da comunidade científica nacional e internacional.
Porém, existe uma notória falta de sistematização da informação disponível sobre as anomalias [10],
o que dificulta a utilização desses conhecimentos, resultando em erros repetidos múltiplas vezes [11]
que poderiam ter sido evitados.
Além do mais, o planeamento das inspecções ajudaria a controlar a degradação dos edifícios e a
impedir o seu envelhecimento precoce [12], pelo que é conveniente a elaboração de leis e normas que
obriguem e regulem a inspecção periódica de edifícios residenciais, como já acontece em Espanha e
no Brasil. No entanto, em Portugal a legislação criada para o efeito é muito generalista, assistindo-se
constantemente ao seu não-cumprimento [1].
Posto isto, considera-se premente a criação, validação e divulgação de ferramentas que auxiliem
nos processos de inspecção e diagnóstico, próprias para edifícios residenciais correntes, e na
sistematização da informação disponível sobre a patologia da construção. Actualmente, existe uma
grande diversidade de metodologias de diagnóstico de anomalias, provenientes de vários países.
Tal situação leva à necessidade de avaliar o que foi proposto nas metodologias existentes para clarificar
que procedimentos deverão ser seguidos para se chegar a um diagnóstico fiável e, consequentemente,
garantir uma intervenção bem sucedida.
1.2. Objectivos e metodologia de investigação
Com a presente dissertação pretende contribuir-se para a melhoria contínua da patologia da
construção, pelo que se propõem três objectivos fundamentais. O primeiro objectivo é investigar as
metodologias de diagnóstico já existentes e que tipo de ferramentas propõem para dar apoio no
processo de diagnóstico, com o intuito de identificar as melhores práticas e os aspectos a melhorar.
O segundo objectivo consiste em desenvolver uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no
âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, tendo por base as lacunas
identificadas nas metodologias estudadas. O terceiro e último objectivo corresponde a avaliar a
sensibilidade dos utilizadores de edifícios residenciais para a importância do diagnóstico e a sua
disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico.
A metodologia de investigação a adoptar para atingir os objectivos passa pela recolha de
bibliografia técnica, científica e legal, proveniente de fontes reconhecidas na área. Dá-se primazia a
bibliografia nacional, pois pretende averiguar-se o estado do conhecimento em Portugal, mas também
se dá destaque a alguma bibliografia internacional oportuna para esta dissertação. Nessa pesquisa
bibliográfica incluem-se livros técnicos, publicações em revistas científicas, actas de congressos e
conferências, teses de doutoramento, dissertações de mestrado, além de leis, decretos-lei e
documentos normativos. Para tal, é essencial fazer uma triagem da informação considerada mais
relevante para a dissertação, sendo necessário analisá-la, resumi-la e sistematizá-la em campos
3
próprios. Em particular, tendo em conta que foram publicadas até hoje várias metodologias de
diagnóstico, será necessário seleccionar um conjunto de critérios de análise para sintetizar a
informação recolhida e permitir a análise crítica e comparativa das metodologias estudadas.
Como complemento à recolha bibliográfica, será realizado um inquérito a utilizadores de edifícios
residenciais em Portugal para confirmar a viabilidade de implementação da metodologia proposta.
1.3. Estrutura da dissertação
A presente dissertação encontra-se organizada em sete capítulos bem definidos.
O capítulo 1 apresenta o enquadramento e motivação da dissertação, caracteriza os objectivos a
atingir, descreve a metodologia de investigação a desenvolver e define sucintamente a estrutura da
dissertação.
O capítulo 2 é referente ao Estado da Arte sobre a temática do diagnóstico de anomalias em
edifícios residenciais correntes. Aborda-se o estado de conservação desses edifícios em Portugal,
explicam-se o conceito de diagnóstico de anomalias e quais os seus benefícios, e discutem-se os vários
tipos de inspecção de edifícios em diferentes países. Por último, é feita uma síntese do quadro legal e
normativo de Portugal, Espanha e Brasil respeitante à inspecção periódica de edifícios residenciais.
O capítulo 3 expõe a revisão de 16 metodologias de diagnóstico de anomalias de âmbito científico,
principalmente nacionais, investigando-se que ferramentas de apoio ao diagnóstico propõem.
Procede-se à análise crítica e comparativa dessas metodologias com base num conjunto de critérios
de análise para identificar as suas melhores práticas e aspectos a melhorar.
O capítulo 4 incide sobre a proposta de uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito
da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes. Começa por discutir-se os objectivos
e interesse da metodologia e indicar o seu campo de aplicação e os intervenientes na mesma.
De seguida, define-se a sua estrutura, esclarecendo-se os procedimentos que fazem parte da
metodologia e disponibilizando-se um exemplo das ferramentas de apoio ao diagnóstico preconizadas
para apoiarem a sua aplicação. Posteriormente, é realizado um inquérito a utilizadores de edifícios
residenciais em Portugal para averiguar a sua sensibilidade para a importância do diagnóstico de
anomalias e a sua disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico. Por último,
são apresentados e discutidos os resultados obtidos no inquérito para confirmar a viabilidade de
implementação da metodologia proposta.
O capítulo 5 consiste na consolidação das conclusões alcançadas ao longo da dissertação e na
sugestão dos necessários desenvolvimentos futuros na sequência do trabalho efectuado.
O capítulo das referências bibliográficas reúne toda a bibliografia que serviu de referência à
elaboração da presente dissertação.
O capítulo dos anexos permite consultar informações que complementam o texto principal da
dissertação.
5
2. Diagnóstico de anomalias em edifícios
residenciais correntes
2.1. Considerações gerais
O presente capítulo incide sobre o estudo do diagnóstico de anomalias com vista à manutenção
e reabilitação de edifícios, focando-se em particular nos edifícios residenciais correntes. Começa-se
por tratar a tecnologia e patologia desses edifícios em Portugal, caracterizando-os quanto à sua
tipologia construtiva e estado de conservação, além de se exporem alguns exemplos de anomalias
correntes que podem apresentar e das suas respectivas causas prováveis. De seguida, aborda-se o
conceito de diagnóstico de anomalias, discutindo-se a sua importância na definição das intervenções e
os benefícios que pode trazer. Indica-se também que tipos de inspecção de edifícios existem e refere-se
qual a sua influência sobre o diagnóstico. Para finalizar o capítulo, pretende fazer-se uma síntese do
quadro legal e normativo para a inspecção periódica de edifícios residenciais em Portugal, Espanha e
Brasil.
2.2. Tecnologia e patologia dos edifícios residenciais correntes
2.2.1. Tipologias construtivas
Tendo em consideração as tipologias construtivas mais comuns nas zonas urbanas de Portugal,
segundo [13] os edifícios residenciais podem ser classificados em função da sua época de construção
como:
• Edifícios antigos:
o Edifícios anteriores a 1960;
• Edifícios recentes:
o Edifícios de 1960 a 1990;
o Edifícios posteriores a 1990.
Os edifícios recentes distinguem-se dos antigos por serem construídos em betão armado. Alguns
autores usam ao invés a designação de “edifícios correntes”, a qual também será empregue nesta
dissertação para evitar equívocos com edifícios com poucos anos de idade. Os edifícios classificados
como antigos têm especificidades e necessidades que não são do âmbito da presente dissertação.
Com base nos dados obtidos pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) através do Censos
2011 [3], verifica-se que 25% do total de edifícios residenciais existentes no País podem ser
classificados como antigos, 45% foram construídos entre 1960 e 1990 e os restantes 30%
correspondem aos edifícios posteriores a 1990, tal como a Figura 2.1 indica. Logo, os edifícios
correntes constituem aproximadamente três quartos do parque habitacional português.
6
Figura 2.1 – Época de construção dos edifícios residenciais em Portugal [3].
Os edifícios correntes de 1960 a 1990 correspondem à primeira fase das estruturas de betão
armado e são constituídos na sua maioria por estruturas reticuladas, ou seja, sistemas de pórticos de
vigas e pilares de betão armado que suportam lajes maciças de betão armado, começando a surgir
também nesta altura as lajes fungiformes, apoiadas directamente nos pilares. Após a publicação, em
1961, do Regulamento de Solicitações em Edifícios e Pontes (RSEP) registou-se uma crescente
preocupação com o comportamento sísmico dos edifícios, e como resposta publicou-se, em 1967, o
novo Regulamento de Estruturas de Betão Armado (REBA), revogando o anterior Regulamento do
Betão Armado (RBA) de 1935. A partir daí, as paredes das caixas de escadas e de elevadores – os
núcleos dos edifícios – passaram a ser executadas em betão armado por oferecerem maior resistência
aos sismos. Face ao aumento da altura dos edifícios e do comprimento dos vãos livres, estes edifícios
apresentam materiais com melhores características mecânicas em comparação com os edifícios
antigos [13]. Porém, as questões relacionadas com a durabilidade do betão ainda não eram abordadas
na regulamentação existente até à data.
Os edifícios correntes posteriores a 1990 têm uma tipologia construtiva semelhante à dos
edifícios anteriores, mas beneficiaram da entrada em vigor de novas regulamentações dirigidas às
estruturas de betão armado, nomeadamente o Regulamento de Estruturas de Betão Armado e
Pré-Esforçado (REBAP) e o Regulamento de Segurança e Acções em Estruturas de Edifícios e Pontes
(RSA), ambos publicados em 1983, assim como os Eurocódigos Estruturais elaborados durante a
década de 1990. Este conjunto de regulamentações levou ao aperfeiçoamento dos edifícios, pelo que
em geral atingem um maior número de pisos, são mais resistentes e o betão empregue apresenta
melhor durabilidade [13], a qual começou finalmente a ser objecto de atenção no REBAP.
Paralelamente, a entrada em vigor em 1990 do Regulamento das Características de Comportamento
Térmico dos Edifícios (RCCTE) contribuiu significativamente para a melhoria da qualidade da
construção em Portugal, sendo hoje a aplicação de isolamento térmico nos edifícios uma prática quase
generalizada [14].
Em ambas as épocas de construção, as paredes exteriores e interiores que não têm função
estrutural são normalmente preenchidas por panos de alvenaria de tijolo, e há uma grande variedade
de materiais de construção aplicados nos revestimentos de paredes interiores e fachadas, tectos,
pavimentos e coberturas.
25%
45%
30%
Época de construção dos edifícios residenciais em Portugal
Edifícios antigos (anteriores a1960)
Edifícios correntes de 1960 a1990
Edifícios correntes posterioresa 1990
N.º total de edifícios: 3 544 389
7
2.2.2. Estado de conservação
De acordo com [4], os edifícios são considerados como bens de grande longevidade, mas logo
após a sua construção dá-se o início de um processo contínuo de degradação, cuja evolução é lenta
durante os primeiros anos de vida do edifício e acelera ao longo da fase de utilização. À parte deste
envelhecimento natural, muitos outros factores potenciam ou aceleram a degradação dos edifícios,
podendo até provocar o envelhecimento precoce dos edifícios mais recentes [1].
Por este motivo, no decorrer da vida de um edifício é normal que se possam registar insuficiências
ou desajustamentos do seu desempenho devido ao não-cumprimento dos requisitos a que deveria
obedecer [7], isto é, o seu funcionamento pode ser afectado ao nível da segurança, habitabilidade e
durabilidade, impedindo desta forma o uso adequado para o qual foi concebido e não atingindo o tempo
de vida útil previsto [15].
A degradação que um dado edifício apresenta pode ser avaliada de forma mais ou menos
qualitativa através da determinação do estado de conservação do edifício. Esta avaliação pode ser
realizada através de diversos métodos [16], entre os quais difere a resultante classificação dos edifícios
quanto ao seu estado de conservação. Esta designação não é consensual na bibliografia técnica da
área, utilizando-se por vezes a designação “estado de degradação” para os edifícios correntes.
No âmbito desta dissertação opta-se pela primeira designação, utilizada na documentação técnica do
Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).
No Censos 2011 [3] encontram-se os resultados obtidos pelo Instituto Nacional de Estatística
(INE), com o apoio do LNEC, para o estado de conservação dos edifícios residenciais portugueses,
o qual foi avaliado através da identificação das necessidades de reparação que esses edifícios
requerem ao nível da estrutura, cobertura, paredes e caixilharias exteriores. Salvaguarda-se a
subjectividade associada a esta avaliação, devendo ser apenas tomada como meramente indicativa.
Na Figura 2.2 observa-se que 72,4% do número total de edifícios residenciais de 1960 a 1990
não requerem reparações, o que significa que 27,6% carecem de algum tipo de reparações.
Em particular, 2% precisam de grandes reparações ou estão muito degradados, correspondendo a
cerca de 31 000 edifícios, dos quais mais de 8 000 encontram-se já muito degradados [3]. Para a
reabilitação dos edifícios desta época de construção seria necessário um investimento na ordem dos
18 mil milhões de euros [13].
Relativamente aos edifícios residenciais posteriores a 1990, também de acordo com a Figura 2.2,
verifica-se que 91,6% desses edifícios não necessita de reparações, pelo que o número de edifícios
que necessitam de reparações desceu para 8,4%. Somente 0,4% necessitam de grandes reparações
ou estão muito degradados, o que corresponde a cerca de 4 000 edifícios, dos quais 1 251 edifícios
estão muito degradados, valor consideravelmente inferior ao obtido para a anterior época de
construção [3]. O investimento necessário para a reabilitação e manutenção anual destes edifícios é
bastante inferior, reduzindo-se para 400 milhões de euros [13].
8
Figura 2.2 – Estado de conservação dos edifícios residenciais correntes em Portugal [3].
Embora em ambas as épocas de construção a maioria dos edifícios não necessite de reparações,
em termos absolutos constata-se que mais de meio milhão de edifícios residenciais correntes em
Portugal carecem de intervenções, atingindo aproximadamente 35 000 o número de edifícios com
degradação significativa, isto é, que precisam de grandes reparações ou estão já muito degradados.
Além disso, de acordo com [5], mesmo os edifícios com menos anos de idade apresentam desde a sua
entrada em serviço problemas de funcionamento e envelhecimento precoce, reforçando a necessidade
de intervenção nos edifícios residenciais correntes. Não obstante, segundo [1], é tão importante
reabilitar os edifícios que já estão degradados, como criar os meios necessários para evitar a
degradação nos edifícios que ainda não foram afectados.
Como se refere em [6], dos pontos de vista económico e de sustentabilidade ambiental faz sentido
hoje em dia prolongar a vida útil dos edifícios até onde o seu envelhecimento natural o permitir.
Deste modo, no contexto da situação actual do parque habitacional corrente de Portugal, deve
apostar-se sobretudo em operações de manutenção para que os edifícios mantenham o seu
desempenho durante um maior período de vida útil. Essas operações de manutenção podem ser
correctivas, quando o objectivo é solucionar as anomalias existentes, ou preventivas, quando se
pretende evitar o aparecimento de anomalias [1]. Nos edifícios com níveis de desempenho abaixo dos
mínimos, deve proceder-se a obras de reabilitação para que os mesmos voltem a adquirir um
desempenho aceitável.
Averigua-se de seguida em que consiste a degradação e mencionam-se alguns exemplos de
anomalias correntes que podem aparecer nos edifícios em estudo, assim como de causas que podem
originá-las.
72,4%
19,9%
5,8%1,5% 0,5%
91,6%
6,9%1,2% 0,3% 0,1%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Sem necessidadede reparação
Com necessidadede pequenasreparações
Com necessidadede médiasreparações
Com necessidadede grandesreparações
Muito degradados
Estado de conservação dos edifícios residenciais correntesem Portugal
Data de construção de 1960 a 1990(total de 1 576 534 edifícios)
Data de construção posterior a 1990(total de 1 068 476 edifícios)
9
2.2.3. Anomalias correntes e suas causas prováveis
Os elementos construtivos que constituem um edifício encontram-se devidamente especificados
para dar resposta a uma determinada função exigencial [17] e, no caso dos edifícios para habitação,
foram concebidos para, ao mesmo tempo, garantirem uma adequada qualidade de vida aos seus
utilizadores [5]. No entanto, a degradação que os elementos da construção sofrem ao longo da sua
vida útil resulta da ocorrência de anomalias, as quais podem conduzir a menores níveis de desempenho
desses elementos [16].
Segundo a comissão técnica W086 – Building Pathology da organização internacional CIB
(International Council for Research and Innovation in Building and Construction) [9], as anomalias
consistem em manifestações de possíveis defeitos (defects) nos edifícios, ou seja, sinalizam situações
onde um ou mais elementos poderão ter deixado de cumprir as funções para as quais foram
projectados. De acordo com a definição da norma ISO 15686-1:2011 [18], como consequência desses
defeitos, poderá dar-se a rotura (failure), que consiste na situação limite em que uma determinada
função prevista para um elemento já não pode ser cumprida novamente. As roturas poderão ser
funcionais, físicas ou ambas [19].
Os defeitos dos edifícios podem permanecer em estado latente ou, tal como referido,
manifestarem-se através de anomalias, quando sujeitos à acção de agentes exteriores [8]. Deste modo,
o aparecimento das anomalias é o resultado da acção de agentes externos sobre os defeitos dos
edifícios, os quais vão desencadear os mecanismos de degradação, sendo que a água, sob as suas
várias formas e através de diversos mecanismos, é o principal agente de degradação dos edifícios [7].
Na bibliografia técnica deste tema, quando se refere as causas das anomalias é comum invocarem-se
os defeitos, agentes e mecanismos envolvidos sem distinção entre eles.
De um modo geral, as causas de anomalias em edifícios residenciais podem ser divididas em
causas de origem humana e de origem natural, tal como a Tabela 2.1 indica.
Tabela 2.1 – Tipos de causas de anomalias em edifícios residenciais correntes (adaptado de [20]).
Causas de origem humana Causas de origem natural
Erros na fase de concepção e projecto Acções físicas
Erros na fase de execução Acções químicas
Erros na fase de utilização Acções biológicas
Desastres de responsabilidade humana Desastres naturais
Além do envelhecimento natural dos materiais referido anteriormente, as anomalias nos edifícios
correntes devem-se principalmente a causas relacionadas com erros ou omissões de projecto e erros
cometidos durante a fase de construção, mas também podem ser devidas a manutenção insuficiente
ou inadequada [2]. Na Tabela 2.2 apresentam-se exemplos de anomalias correntes que podem surgir
em edifícios residenciais correntes e indicam-se algumas das causas prováveis que podem originá-las.
10
Tabela 2.2 – Exemplos de anomalias correntes em edifícios residenciais correntes e algumas das suas causas prováveis (adaptado de [7], [8], [20], [21] e [22]).
Anomalias Causas prováveis Fotografias ilustrativas
Fissuração nos
elementos de betão armado
Retracção plástica (condições de cura inadequadas)
Excesso de carga (deficiente utilização, erro de projecto)
Variações térmicas (forte exposição à radiação solar)
Assentamento de fundações (deslizamento de terras)
Reacção alcali-agregado (acção química)
Corrosão das armaduras (ver anomalia seguinte)
Corrosão e exposição
das armaduras
Recobrimento insuficiente (erro de projecto, erro de execução)
Betão com demasiada porosidade (erro de projecto, erro de execução)
Ausência ou colocação incorrecta de espaçadores (erro de execução)
Manchas de cor branca
(sais)
Eflorescências (acção química)
Criptoflorescências (acção química)
Carbonatação (acção química)
Manchas de cor escura (humidade)
Infiltrações de água de precipitação (falta de manutenção na cobertura, erro de projecto)
Fugas na rede de abastecimento de água ou de drenagem de águas residuais (causas fortuitas)
Humidade ascendente nas paredes do piso térreo (erro de projecto, erro de execução)
Manchas de cor escura (fungos e bolores)
Excesso de produção de vapor de água (deficiente utilização)
Ventilação inexistente (erro de projecto, deficiente utilização)
Deficiente isolamento térmico (erro de projecto)
Fachada com fraca exposição ao sol e humedecida
Perda de eficácia dos adjuvantes fungicidas e bactericidas
Dosagens de adjuvantes insuficientes
Empolamento
e destacamento
dos revestimentos
Criptoflorescências (acção química)
Preparação incorrecta do produto (erro de execução)
Aplicação sobre um suporte inadequado (erro de execução)
Revestimento muito rígido em relação ao suporte
Revestimento com permeância ao vapor de água insuficiente
11
É habitual subdividir as anomalias em dois grandes grupos, nomeadamente em anomalias
estruturais, quando afectam ou dependem directamente do comportamento estrutural do edifício e
podem vir a comprometer a segurança estrutural do mesmo, e anomalias não-estruturais, quando
afectam os outros elementos do edifício, como revestimentos e instalações técnicas, podendo provocar
a diminuição das condições de segurança e conforto dos utilizadores ou penalizar a durabilidade da
própria construção [23].
Todos os edifícios contêm anomalias em algum grau, cujas consequências podem ser pouco
significativas, em alguns casos, ou tornarem-se importantes se afectarem a aparência e uso do edifício.
Em casos mais sérios, podem inclusivamente pôr em risco a saúde e segurança dos utilizadores do
edifício. De uma forma geral, a presença e propagação de anomalias, em especial no interior dos
edifícios, causam desconforto e preocupação nos seus utilizadores, não permitindo satisfazer as suas
necessidades e expectativas [24].
A patologia da construção ou dos edifícios (Building Pathology), tal como o nome indica, já que
advém das palavras gregas “pathos” (doença) e “logos” (ciência), é a ciência que faz o estudo
sistemático das anomalias presentes nos edifícios e respectivas causas, consequências e
tratamentos [9]. Ao longo das últimas décadas, a comunidade científica nacional e internacional tem
vindo a debruçar-se sobre esta temática, sendo que em alguma bibliografia emprega-se o termo
“patologia” no lugar de “anomalia”. Nesta dissertação foca-se em especial o estudo das causas, pelo
que o diagnóstico de anomalias será tratado seguidamente.
2.3. Diagnóstico de anomalias para manutenção e reabilitação
2.3.1. Enquadramento geral
Tendo em conta que ao longo do tempo a degradação dos edifícios se vai agravando e atendendo
às consequências que traz para os seus utilizadores, é premente adoptar medidas de intervenção
durante a exploração dos edifícios residenciais que permitam impedir ou atrasar essa degradação.
De acordo com [25], antes de se definirem as intervenções a levar a cabo deve determinar-se as causas
responsáveis pelo aparecimento das anomalias para não se correr o risco de propor soluções que não
as corrijam de forma definitiva e adequada.
Assim, para a definição das medidas de intervenção mais eficazes, é fundamental primeiro
conhecer em pormenor o edifício, identificar as anomalias existentes e estudar as suas causas
prováveis, as quais deverão ser eliminadas ou, pelo menos, minimizadas para se obterem os melhores
resultados. Para o efeito, as intervenções de manutenção e reabilitação de edifícios deverão ser sempre
sustentadas pelo diagnóstico das anomalias detectadas.
Seguidamente, aborda-se o conceito de diagnóstico de anomalias, esclarecendo-se de forma
breve como o mesmo se processa, qual a sua importância na definição das intervenções e quais os
benefícios que pode trazer.
12
2.3.2. Diagnóstico de anomalias
Por analogia, os problemas das construções podem ser abordados na engenharia como as
doenças das pessoas são consideradas na medicina, encontrando-se em ambas as disciplinas o estudo
dos sintomas e a recolha de informação que conduzem ao diagnóstico, ou seja, a identificação da
“doença” [7]. Tal como esclarecido por [20], o conceito de diagnóstico inserido na patologia dos edifícios
tem sido entendido como «a procura e explicação das causas patológicas através da observação e
análise dos seus efeitos». Também [17] declara que a finalidade do diagnóstico é compreender e
explicar as anomalias, a partir da sua observação atenta e da realização de ensaios. Paralelamente,
segundo [26] chama-se diagnóstico ao conjunto de procedimentos destinados a proporcionar o justo
conhecimento acerca de um dado edifício, incluindo também a avaliação do seu estado de conservação
e segurança, além da determinação das causas das anomalias observadas.
No âmbito desta dissertação toma-se como diagnóstico de anomalias o processo de
investigação das causas responsáveis pela ocorrência das anomalias existentes num dado edifício.
As avaliações do edifício propriamente dito e dos seus elementos constituintes, quanto ao seu estado
de conservação e segurança estrutural, são consideradas à parte do diagnóstico, podendo
complementar ou não o processo de diagnóstico conforme a informação que se pretenda obter.
Na teoria, para efectuar o diagnóstico dever-se-ia dispor de um modelo de comportamento do
edifício que permitisse estabelecer directamente as relações causa-efeito, identificando de imediato as
causas correspondentes às anomalias registadas [20]. Contudo, na prática não é possível dispor de tal
modelo visto que o mesmo seria extremamente complexo, reconhecendo-se que é bastante difícil
determinar as causas de anomalias em edifícios residenciais face à influência de vários factores.
Salientam-se a grande variedade de elementos e materiais que constituem um edifício, as diferentes
fases do ciclo de vida dos edifícios e a frequente interdependência entre causas e efeitos, isto é, a
possibilidade de uma dada anomalia dever-se a mais do que uma causa e, simultaneamente, ser a
causa de outras anomalias [20].
Face à inexistência de um modelo de comportamento, o diagnóstico de anomalias deverá ser um
processo iterativo, consistindo em analisar metodicamente todas as possibilidades de causas que
possam estar relacionadas com a anomalia em questão. As anomalias podem ser interpretadas como
sintomas, o que permite numa fase de pré-diagnóstico formular hipóteses sobre as suas causas a
partir de conhecimentos preliminares. Estas hipóteses serão testadas e eliminadas progressivamente
com base em informação obtida por diversas vias, culminando na determinação das causas prováveis
com um dado grau de certeza [9]. Através deste raciocínio lógico, o diagnóstico permite validar,
completar ou modificar as hipóteses avançadas sobre a origem das anomalias.
De acordo com [17], o processo de decisão por eliminação de hipóteses consiste numa forma
de diagnosticar mais vantajosa do que a procura da justificação de uma dada hipótese, pois torna o
diagnóstico mais independente de eventuais ideias pré-concebidas dos técnicos envolvidos. Além das
dificuldades inerentes ao processo de diagnóstico, por vezes, devido aos limites de tempo, custo,
acesso, entre outros, é impossível eliminar de forma objectiva algumas das causas prováveis,
13
no entanto deve evitar-se a obtenção do diagnóstico por exclusão de partes. Por outras palavras, é
preferível assumir a incerteza que afecta a decisão do que procurar fundamentá-la com base em
suposições [17].
A recolha de informação relevante e sua posterior análise são, portanto, os passos-chave para
tirar conclusões quanto às causas das anomalias, devendo incidir sobre as seguintes fontes de
informação, de acordo com [10], [23] e [27]:
• Resultados decorrentes da inspecção do edifício;
• Documentos que dizem respeito ao edifício, tais como os elementos de projecto, relatórios
da obra, relatórios de inspecções antecedentes e história de intervenções efectuadas;
• Testemunho dos utilizadores do edifício através da realização de inquéritos.
A inspecção do edifício é a fonte principal de informação, pois permite definir concretamente a
situação real do edifício [20], sendo tratada em pormenor mais à frente. A inspecção por si só é crucial
para se conseguir fazer o diagnóstico, mas este será bastante mais fiável se a inspecção for precedida
e/ou acompanhada por uma investigação documental e pela realização de inquéritos aos utilizadores,
as quais permitem reunir informações adicionais relevantes para o diagnóstico. Aliás, segundo [28],
a análise de documentos permite definir medidas de intervenção frequentemente mais simples e
económicas. Quanto aos inquéritos, estes são um instrumento útil para colmatar as lacunas de
informação devidas à inexistência ou escassez dos documentos referidos, por exemplo, a partir de
relatos da ocorrência prévia de anomalias. Além disso, permitem conhecer minimamente a degradação
no interior dos edifícios [27] quando o acesso aos mesmos é vedado aos técnicos.
Naturalmente, a falta de informação sobre os edifícios dificulta a realização do diagnóstico [10].
Contudo, a mesma é usual visto que com o passar do tempo se perde o contacto com os agentes
envolvidos na construção do edifício e a informação originalmente escrita vai se dispersando, além de
que apenas os monumentos importantes costumam ter registos das intervenções a que foram
submetidos ao longo dos anos [29]. Além do mais, não se pode ignorar a natureza peculiar da indústria
da construção de edifícios, tendo em atenção que todos os edifícios são diferentes, e até únicos em
algum aspecto [24], o que evidencia quão importante é dispor do máximo de informação possível
relativa a cada edifício. Logo, a recolha de informação é uma tarefa base que não pode ser descurada,
devendo a mesma ser sempre registada e arquivada para possibilitar a sua consulta no futuro.
Para garantir a fiabilidade do diagnóstico, é necessário que este seja efectuado por técnicos
especializados [5]. Assim, uma longa experiência profissional aliada a uma sólida formação de base
são requisitos indispensáveis dos técnicos encarregues de elaborar o diagnóstico de anomalias [20],
devendo a equipa ser coordenada por um Engenheiro Civil experiente [2]. Os técnicos deverão estar
familiarizados com as diversas técnicas de construção, no que diz respeito às características dos
materiais empregues e ao seu comportamento ao longo do tempo, assim como às formas de execução
e colocação em obra, devendo manter sempre a visão global do edifício [15]. Obviamente, deverão
também ter conhecimento da patologia da construção e dos métodos de inspecção e diagnóstico [1].
14
Quanto à importância do diagnóstico de anomalias, no âmbito da manutenção e reabilitação de
edifícios residenciais é hoje em dia habitual seguir-se directamente para a reparação das anomalias,
não se procurando saber as causas que as originaram. Tal acontece quer por desconhecimento, quer
com o intuito de poupar tempo, e resulta frequentemente num ciclo vicioso onde as anomalias apenas
são “camufladas”, voltando a surgir mais tarde [2]. Além disso, os proprietários e a administração dos
condomínios normalmente confiam os trabalhos a um empreiteiro conhecido, que actuará consoante
as suas possibilidades e com os meios tecnológicos de que dispõe [5], não havendo a garantia de que
as anomalias não reaparecerão. O constante aparecimento de anomalias não só agrava os custos
devidos à ineficácia da medida de intervenção escolhida [2], como tem um efeito negativo ao nível da
qualidade de vida dos utilizadores do edifício.
Por esses motivos, antes de se actuar sobre as anomalias é indispensável eliminar ou minimizar
as suas causas para evitar que reapareçam. Para tal, a definição das operações de manutenção
deverá ser feita conforme o tipo de anomalias e as suas causas mais prováveis, tendo em atenção que
a inexistência ou inadequação do diagnóstico pode resultar em acções correctivas deficientes e,
consequentemente, na reincidência das anomalias [8]. Logo, um diagnóstico de anomalias preciso e
bem fundamentado, com a identificação clara das causas, é uma condição essencial para a correcção
adequada das anomalias [10], ou seja, para assegurar que as intervenções são eficazes. Consegue-se,
assim, evitar custos desnecessários decorrentes de uma má escolha das medidas de intervenção [30].
Outro problema que se constata é a comum predisposição de vários utilizadores e proprietários
para apenas intervirem quando as anomalias já afectam a funcionalidade do edifício [2]. O processo de
degradação leva tempo a desenvolver-se até atingir a rotura funcional e/ou física dos elementos [9],
o que evidencia a importância de estudar as anomalias e realizar o seu diagnóstico para definir
adequadas estratégias de manutenção preventiva [8], sabendo que a intervenção na fase de início
de propagação de uma anomalia é mais simples e eficaz e, portanto, mais económica [2]. Assim,
o diagnóstico atempado possibilita a redução de custos a longo prazo, visto que se planeiam as
intervenções com antecedência e se efectuam os trabalhos necessários para prevenir as anomalias,
reduzindo o número de intervenções não-planeadas. Esta questão da prevenção é de grande interesse
para os utilizadores e proprietários porque se despendem escassos recursos na rectificação de
anomalias cuja ocorrência poderia ter sido evitada [24], sendo que os custos de exploração e
manutenção representam cerca de 80% do custo total durante o ciclo de vida dos edifícios [31].
Na elaboração de projectos de reabilitação de edifícios, perante o diagnóstico o dono-de-obra
toma conhecimento das necessidades de intervenção global no edifício, das possíveis soluções de
reparação e da estimativa dos custos dos trabalhos de reabilitação [27]. No entanto, o procedimento
que se tem seguido em Portugal consiste em o dono-de-obra consultar directamente as empresas de
construção, sem haver lugar ao diagnóstico. Na verdade, as empresas de construção elaboram
orçamentos para os trabalhos que elas próprias consideram adequados para a resolução dos
problemas que lhes são indicados. Esta situação dificulta a comparação dos orçamentos propostos,
conduzindo habitualmente à selecção do empreiteiro que apresenta o orçamento mais baixo [27], pelo
que a intervenção poderá não responder às reais necessidades do edifício. Uma intervenção de
15
reabilitação inapropriada, além de eventualmente não eliminar as anomalias, pode acentuá-las e até
introduzir novas anomalias [32]. Face a isto, o diagnóstico permite apoiar o projecto de reabilitação dos
edifícios ao fundamentar, com maior rigor, as decisões a tomar [33] e, logo, proporcionar um
investimento mais rentável a longo prazo na medida em que evitar-se-ão intervenções futuras
desnecessárias.
Outro dos benefícios de se estudar as causas das anomalias é o seu contributo para a criação
de bases de dados relativas à patologia da construção. Embora cada edifício seja único e apresente
diferentes tipos de anomalias, é possível identificar padrões na análise de uma amostra significativa de
edifícios [11]. As bases de dados credíveis, com a identificação das anomalias relevantes, suas causas
prováveis e proposta de acções correctivas, complementadas com uma adequada metodologia de
diagnóstico e de acção, oferecem apoio às intervenções de manutenção e reabilitação durante a
fase de exploração dos edifícios [8]. Tal é possível dado que as mesmas aconselham com base em
experiências passadas quais as técnicas mais apropriadas para corrigir ou evitar determinadas
anomalias, permitindo tomar melhores decisões na hora de intervir nos edifícios. Aliás, segundo [34],
as bases de dados são um meio de se aprender com os erros cometidos e, portanto, de prevenir a
maioria das anomalias que se encontram nos edifícios, assegurando que se tornam cada vez menos
frequentes.
Adicionalmente, as bases de dados ajudam a fundamentar a escolha das soluções
construtivas na fase de projecto, seja em construção nova ou em reabilitação. De acordo com [10],
a utilização da informação disponível sobre patologia da construção ajudaria a evitar a escolha de
soluções inadequadas, além de que os profissionais da construção sentir-se-iam encorajados a
desenvolver melhores materiais e melhores projectos de edifícios, focando-se no desempenho e não
só na estética [34]. Por exemplo, quando se tem em consideração esses conhecimentos na escolha de
materiais de revestimento, há uma maior tendência para seleccionar os materiais conforme o seu
desempenho ao longo do tempo, em vez de a decisão ser influenciada unicamente pela aparência e
propriedades tácteis do material ou por publicidade persuasiva [35]. Naturalmente, apostar na
prevenção de anomalias logo na fase de projecto é a forma ideal de reduzir custos a longo prazo.
Nesta ordem de ideias, as próprias empresas de construção também podem beneficiar das bases
de dados. Estima-se que o custo da não-qualidade que as empresas de construção têm de suportar
durante o período de garantia dos edifícios (5 anos após a construção) é superior a 2% do custo total
da obra [10], além de que são alvo de críticas face aos sucessivos erros cometidos durante a fase de
construção, reflectindo-se em casos de litígio contra as mesmas [24]. Ao tirar proveito de tais
conhecimentos durante a fase de construção, por um lado, as empresas de construção ganhariam
reputação graças ao trabalho feito com qualidade, e por outro, reduzir-se-ia a ocorrência de anomalias
decorrentes de erros de construção, exigindo menos intervenções no futuro e diminuindo os custos da
não-qualidade.
Resumindo, pode dizer-se que o diagnóstico de anomalias tem um papel fundamental na
manutenção e reabilitação dos edifícios residenciais, uma vez que ajuda a garantir a correcção eficaz
e prevenção das anomalias. Por isso mesmo, é uma mais-valia para os proprietários de edifícios
16
residenciais e para as empresas de construção na medida em que possibilita uma redução de custos
a longo prazo, além de melhorar a qualidade de vida dos seus utilizadores. Ao mesmo tempo, através
da criação de bases de dados, promove a qualidade construtiva e durabilidade dos edifícios, pois ajuda
nas tomadas de decisão tanto durante a fase de exploração, como nas fases de projecto e de
construção.
Posto isto, seguidamente trata-se a inspecção de edifícios com o propósito de dar a entender
como influencia a recolha da informação necessária para elaborar o diagnóstico de anomalias.
2.3.3. Inspecção de edifícios
Conforme explicado, o diagnóstico é feito com base na recolha de informação referente ao edifício
e às anomalias que apresenta, pelo que deverá sempre ser precedido por uma inspecção do edifício.
Assim, durante uma inspecção deve fazer-se o levantamento da informação que permita caracterizar
as anomalias principais, a sua extensão e as suas causas mais prováveis [1].
Contudo, a inspecção de edifícios na sua fase de exploração pode ter diferentes finalidades, tais
como as indicadas na Tabela 2.3 para vários países, que nem sempre pressupõem o diagnóstico de
anomalias. Por esta razão, julgou-se pertinente nesta dissertação estudar os conceitos de diagnóstico
e inspecção separadamente.
Tabela 2.3 – Exemplos de finalidades da inspecção de edifícios durante a fase de exploração.
Finalidade da inspecção Países Referências
Manutenção e reabilitação de edifícios
(Orientar a manutenção, identificar a necessidade de intervenções e estimar os
custos associados)
Portugal [1] [36] [37]
Espanha [38]
Brasil [39]
Reino Unido [40] [41]
Avaliação imobiliária
(Determinar o estado de conservação dos imóveis para garantir a transparência em
negócios imobiliários)
Portugal [36] [37]
Reino Unido [40] [41]
EUA [42]
Atribuição de responsabilidades
(Atender a reclamações durante o período de garantia dos edifícios ou peritagens)
Portugal [36] [43] [44]
Brasil [39] [45]
Reino Unido [41]
Avaliação estrutural
(Verificar a segurança estrutural antes de uma reabilitação ou quando há dúvidas quanto ao desempenho da estrutura)
Portugal [46] [47]
Reino Unido [48]
EUA [49]
De acordo com a bibliografia supracitada, quando a finalidade é a manutenção e reabilitação de
edifícios, a inspecção envolve à partida o diagnóstico de anomalias, podendo ser ligeiro ou mais
17
aprofundado. A avaliação imobiliária permite um diagnóstico mais ligeiro e subjectivo, podendo ser até
inexistente, como acontece nos Estados Unidos da América, onde os building inspectors (inspectores
de edifícios) não são obrigados a investigar as causas das anomalias [42]. Já a atribuição de
responsabilidades implica um diagnóstico aprofundado, tendo em conta que é necessário saber a
origem das anomalias para se descobrir o responsável por detrás das mesmas, assim como na
avaliação estrutural é necessário identificar as causas das anomalias estruturais para se poder intervir.
Embora o diagnóstico de anomalias no âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios ainda
não esteja largamente difundido em Portugal, existem diversas empresas privadas dedicadas à
inspecção de edifícios que oferecem este serviço, tais como as indicadas na Tabela 2.4, além de
entidades públicas, como o Instituto de Soldadura e Qualidade (ISQ).
Tabela 2.4 – Exemplos de empresas privadas nacionais de inspecção de edifícios que oferecem o serviço de diagnóstico de anomalias.
Empresa Localização
Oz – Diagnóstico, Levantamento e Controlo de Qualidade em Estruturas e Fundações, Lda.
Lisboa
SpyBuilding Lisboa, Porto, Algarve, Madeira
Dr. Building Braga
IMODiag Loures
Checkhouse Amadora
BestUrban Lisboa
LiveHouse Lisboa, Viseu
Clínica de Edifícios Algarve
Houselab Porto
Naturalmente, a finalidade da inspecção define quão detalhado deverá ser o diagnóstico, podendo
exigir um grau de detalhe menor ou maior, desde a simples análise das manchas de humidade
presentes numa fachada até ao estudo exaustivo das anomalias estruturais de todo o edifício. Esse
grau de detalhe define as partes do edifício que deverão ser analisadas, a precisão da informação a
recolher e a pormenorização do estudo a efectuar, pelo que é conveniente adaptar a inspecção ao
grau de detalhe do diagnóstico que se deseja atingir, com vista a optimizar esforços na recolha de
informação [5].
Face ao grau de detalhe pretendido, as inspecções podem ser apenas visuais ou podem recorrer
a meios auxiliares, os quais serão mais ou menos complexos consoante a informação que se pretende
obter [1]. A observação visual pode ser complementada de forma muito simples, não destrutiva ou
reduzidamente destrutiva [7], por meios auxiliares que permitem maximizar a recolha de informação
útil para o entendimento da degradação sucedida [19], como a régua de fissuras, o martelo de borracha,
o humidímetro e o pacómetro. Existem diversas técnicas complementares de diagnóstico que são
geralmente mais minuciosas, nomeadamente ensaios in situ e ensaios laboratoriais. As técnicas de
diagnóstico já foram tratadas em várias publicações, destacando-se as compilações feitas em duas
18
dissertações de Mestrado, [50] e [51], para elementos não-estruturais e estruturais de edifícios
correntes, respectivamente.
Nos casos mais simples, a informação recolhida com recurso à simples observação visual,
complementada com a eventual utilização de meios auxiliares de inspecção, é suficiente para se fazer
o diagnóstico [7]. As inspecções baseadas apenas na observação visual, sem recurso a ensaios, são
designadas por inspecções correntes e permitem detectar anomalias superficiais [6], sendo por isso
indicadas para inspecções de rotina para manutenção dos edifícios, assim como para avaliação
imobiliária.
Por vezes, as causas das anomalias não são evidentes, pelo que a observação visual não é
suficiente para fazer o diagnóstico. Além disso, enquanto algumas anomalias são facilmente detectadas
através da simples observação visual, como manchas de humidade e fendilhação na superfície de
paredes, outras apenas são detectáveis mediante o recurso a técnicas mais apuradas de inspecção,
como acontece com a presença de humidade no interior de paredes [23]. Nestes casos, requer-se uma
inspecção pormenorizada, envolvendo a realização de ensaios in situ com recurso a equipamentos
próprios para o efeito [7] e, caso os resultados não sejam conclusivos, de ensaios laboratoriais sobre
amostras recolhidas em obra [52]. Estas técnicas complementares de diagnóstico permitem obter
informações precisas sobre as características dos materiais empregues e sobre os mecanismos de
degradação envolvidos [21]. As inspecções pormenorizadas são apropriadas para finalidades que
exijam um estudo com maior rigor, tal como acontece com as inspecções para peritagem e para
avaliação estrutural, servindo também para aprofundar as inspecções correntes quando se detecta a
necessidade de intervenção.
De facto, é sempre preferível realizar ensaios in situ em conjunto com a inspecção visual ao invés
de uma inspecção unicamente visual, tendo em consideração que os mesmos reduzem a
subjectividade inerente às inspecções visuais [19]. Os ensaios in situ permitem detectar erros
grosseiros no diagnóstico [7] e, em certos casos, evitar a realização de ensaios laboratoriais, os quais
obviamente consomem mais tempo e aumentam os custos associados à inspecção [19].
A objectividade da informação recolhida durante as inspecções é uma condição indispensável à
tomada de decisões racionais [6], ou seja, para assegurar que as medidas de intervenção são as
mais apropriadas, tal como se explicou anteriormente. Logo, deve procurar-se evitar que técnicos
diferentes obtenham resultados diferentes, o que comprometeria a fiabilidade do diagnóstico. Assim,
não só a experiência dos técnicos encarregues da inspecção é um factor importante [52], como a
realização de ensaios para complementar a inspecção visual é determinante para que o diagnóstico
seja o mais objectivo e imparcial possível.
A finalidade da inspecção também determina a escala da mesma, ou seja, se a inspecção será
localizada ou global. Por exemplo, enquanto uma peritagem poderá envolver somente a inspecção de
uma parte específica do edifício, uma inspecção de rotina para manutenção deverá contemplar o
edifício como um todo, sendo conveniente inspeccionar as diferentes partes do edifício para fazer o
levantamento das anomalias existentes. Claramente, a escala da inspecção varia consoante o grau de
detalhe do diagnóstico que se pretende obter, pelo que uma inspecção corrente poderá ter uma escala
19
mais limitada, havendo posteriormente uma inspecção pormenorizada com uma escala maior se for
necessário proceder ao diagnóstico.
Idealmente, deve inspeccionar-se não só os elementos construtivos como a estrutura, as
fachadas e a cobertura, mas também as instalações técnicas [38], as quais deverão ser alvo de
atenção visto que um mau funcionamento das mesmas poderá estar por detrás do aparecimento de
anomalias, como é o caso da rede de drenagem de águas residuais [7]. Para além do estudo do edifício
propriamente dito, uma inspecção mais pormenorizada poderá incluir a recolha de informação sobre o
terreno de fundação, isto é, a realização de um reconhecimento geotécnico [7]. Em certos edifícios
poderá inclusivamente ser necessário efectuar sondagens no seu envelope1 para caracterizar a
composição de determinados elementos construtivos, tais como a ligação caixilharia-fachada,
coberturas planas e revestimentos de fachadas [27], podendo ajudar a confirmar ou eliminar alguma
hipótese de diagnóstico. Evidentemente, quanto maior for o grau de detalhe do diagnóstico pretendido,
mais alargadas poderão ser as inspecções por forma a obter uma maior quantidade de informação
relevante para o diagnóstico.
Todavia, é importante ressalvar que o acesso condicionado a algumas partes dos edifícios
poderá dificultar uma inspecção global do edifício. Em primeiro lugar, nem sempre é possível
inspeccionar as instalações técnicas, dado que normalmente se encontram embebidas na
construção [20]. No que toca às fachadas, segundo [21], a ausência de meios de acesso permanentes
nos edifícios restringe a inspecção às poucas zonas acessíveis das fachadas, o que acontece em
muitos edifícios, ficando limitada ao piso térreo [19]. O mesmo aplica-se às coberturas, sendo que em
algumas situações não é sequer possível aceder à cobertura por motivos de segurança. O acesso ao
interior dos fogos também não pode ser tomado como garantido, caso os utilizadores não sejam
obrigados por lei a dar permissão.
Além do grau de detalhe e da escala, as inspecções podem também ser classificadas quanto à
sua periodicidade como periódicas ou não-periódicas, conforme a sua finalidade assim o exija.
Por exemplo, uma avaliação estrutural é não-periódica quando resulta da detecção de uma anomalia
estrutural grave. Contrariamente, visto que as inspecções correntes têm o propósito de detectar o
aparecimento de anomalias de rápida evolução e acompanhar as detectadas anteriormente [53],
faz sentido que sejam realizadas periodicamente. De acordo com [12], o planeamento das inspecções
ajuda a controlar a degradação dos edifícios e a impedir o seu envelhecimento precoce, o que
demonstra a importância das inspecções periódicas para a manutenção dos edifícios residenciais.
O diagnóstico é conveniente para estas inspecções, pois ajuda a detectar antecipadamente novas
anomalias [2].
No 4.º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB 2012, realizado em
Espanha, concluiu-se que uma inspecção «sistemática, programada e obrigatória» dos edifícios
existentes é um meio necessário e muito útil para verificar as condições de segurança, planear as
1 O termo envelope (ou envolvente exterior) refere-se às partes do edifício que estão directamente expostas
aos agentes de degradação, tais como as fachadas e paredes exteriores, os pavimentos térreos em contacto directo com o solo, as coberturas e as caixilharias de janelas e portas exteriores.
20
operações de manutenção e, inclusivamente, dar indicações aos proprietários sobre melhorias a fazer
nos edifícios [54]. A obrigatoriedade das inspecções não pode ser tomada como uma solução definitiva
para o problema da degradação, mas é um primeiro passo para consegui-lo, dado que a obrigação
pode chegar a consolidar-se como um hábito entre os proprietários e utilizadores [38].
Desta forma, leis e normas que obriguem à inspecção periódica dos edifícios residenciais, e que
regulem os respectivos processos de inspecção e diagnóstico, consistem num meio de promover a
manutenção e reabilitação desses edifícios e de manter a sua degradação sob controlo. Tendo isto em
atenção, expõe-se seguidamente uma breve abordagem ao quadro legal e normativo para a inspecção
periódica de edifícios residenciais em Portugal, Espanha e Brasil.
2.4. Quadro legal e normativo para inspecções periódicas
2.4.1. Enquadramento geral
Segundo [55], existe um número crescente de cidades à volta de todo o mundo que regulam a
inspecção dos edifícios com o propósito de aumentar os níveis de segurança e de encorajar a prática
da manutenção preventiva. Tal é conseguido através de leis e normas que estabelecem a periodicidade
necessária para cumprir os objectivos pretendidos, assim como os recursos a utilizar no processo de
inspecção, o qual, como já se viu, pode variar desde uma simples inspecção visual até à realização de
ensaios para estabelecer um diagnóstico mais preciso.
Destacam-se os casos de Espanha, país vizinho, e Brasil, com a mesma língua mãe, os quais têm
vindo a instituir a obrigatoriedade da inspecção periódica de edifícios ao longo de vários anos.
Assim, nesta dissertação pretende demonstrar-se como a inspecção periódica de edifícios residenciais
em Portugal ainda tem pouca expressão no respectivo quadro legal e normativo e, de seguida,
abordam-se os casos de Espanha e do Brasil como referência para Portugal. Com o intuito de permitir
a comparação do quadro legal e normativo entre os três países, procurar-se-á responder às seguintes
questões para cada país:
1) Dispõe de legislação que obrigue à inspecção periódica dos edifícios residenciais?
2) Qual é o objectivo que se pretende atingir com a inspecção?
3) Com que periodicidade a inspecção deve ser realizada?
4) Que tipo de inspecção é feita?
5) Que elementos do edifício são inspeccionados?
6) O diagnóstico de anomalias é contemplado na inspecção?
7) Quem é responsável por requisitar a inspecção?
8) Quem é competente para realizar a inspecção?
9) Existem normas e/ou outros documentos de apoio para orientar os processos de inspecção
e diagnóstico?
21
2.4.2. Em Portugal
No Decreto-Lei n.º 349-C/83, de 30 de Julho [56], o qual aprova o REBAP, está estabelecido que
as estruturas de betão armado devem ser objecto de inspecções regulares para que sejam «mantidas
em condições que preservem a sua aptidão para o desempenho das funções para que foram
concebidas». Para edifícios residenciais, de estrutura corrente e não sujeitos a ambientes
particularmente agressivos, a periodicidade destas inspecções deverá ser de 10 anos. Não se define
quais os elementos das estruturas que deverão ser inspeccionados, mas informa-se que dever-se-á
dar especial atenção «a mudanças localizadas de cor nos revestimentos, a descasques destes, ao
aparecimento de ferrugem, a fendilhações e a deformações excessivas», já que são indicativos de
anomalias estruturais, as quais deverão ser corrigidas [56].
Porém, esta lei para a manutenção das estruturas de betão é vaga, tendo em atenção que não
indica quem deve ter a iniciativa de requisitar as inspecções nem quem é competente para realizá-las,
além de que não há qualquer referência ao tipo de inspecção a ser realizada. Estas lacunas da
legislação poderão justificar o não-cumprimento da mesma.
Com a Portaria n.º 62/2003, de 16 de Janeiro [57], foi criada uma Subcomissão para proceder à
revisão do Regulamento Geral de Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei
n.º 38382/51, de 7 de Agosto [58]. A revisão deste regulamento é esperada há muitas décadas face à
sua reconhecida desactualização [59]. Apesar de ter sido concluída em Junho de 2004, ainda não foi
aprovada a versão final da proposta para o novo Regulamento Geral das Edificações (RGE), que inclui
as matérias da durabilidade e da manutenção, as quais não fazem parte do actual regulamento.
Apesar do RGE continuar em processo de aprovação há mais de uma década, deve esclarecer-se qual
é o seu contributo para impulsionar a prática da inspecção periódica de edifícios residenciais em
Portugal. Assim, é relevante mencionar que no futuro RGE se encontra previsto um Manual de
Inspecção e Manutenção da Edificação (MIME), o qual deverá ser elaborado e implementado como
peça de projecto para os dois casos seguintes [60]:
• Projectos de execução de edificações novas;
• Projectos de intervenção em edificações existentes, se o custo da intervenção for superior
a mais de 50% do custo da «construção de um edifício novo com uma área bruta idêntica
à do edifício original, calculado com base nos preços por m2 de área bruta de construção
legalmente definidos».
O MIME define que deverão ser realizadas inspecções correntes de 15 em 15 meses para
detectar anomalias que levem à necessidade de dar início às acções indicadas no MIME. No caso das
edificações que não disponham de MIME, as mesmas deverão ser objecto de inspecções periciais pelo
menos uma vez em cada 8 anos. O proprietário, ou seu representante, é o responsável por requisitar
as inspecções, que serão realizadas pelo município ou por entidades habilitadas para o efeito [60].
Contudo, a proposta do RGE não é suficientemente esclarecedora porque não refere a forma como a
inspecção deverá ser levada a cabo nem quais os elementos que devem ser inspeccionados, indicando
apenas que «as inspecções especiais e a manutenção de alguns componentes, dada a sua
22
especificidade, devem ser entregues a entidades habilitadas para o efeito». Além disso, por enquanto,
não apresenta uma referência clara quanto ao diagnóstico de anomalias.
Quanto às instalações técnicas dos edifícios, há um conjunto de leis dispersas que obrigam à sua
inspecção durante a fase de exploração. Apesar de serem claras quanto à periodicidade das
inspecções e quanto às entidades competentes incumbidas de as realizar, nem todas referem quem é
responsável por requisitar a inspecção, o que poderá ocasionar incumprimentos da lei. Na Tabela 2.5
disponibiliza-se uma síntese da legislação portuguesa relativa à inspecção obrigatória das principais
instalações técnicas em edifícios residenciais, por ordem decrescente de periodicidade. Não se explora
o tipo de inspecção que deve ser feita nem os elementos que são inspeccionados no caso das
instalações técnicas, pois tal análise encontra-se fora do âmbito da dissertação.
Em Portugal, a reparação das anomalias nas restantes instalações técnicas, como os elevadores,
ventilação mecânica e telecomunicações, é atribuída por lei às empresas que respondem e se
responsabilizam pela sua conservação, além de que as intervenções nestas instalações não afectam
significativamente os outros elementos da construção [20].
Tabela 2.5 – Síntese da legislação portuguesa relativa à inspecção obrigatória das principais instalações técnicas em edifícios residenciais.
Instalação técnica e
referências da legislação
Periodicidade da inspecção
Responsável por
requisitar a inspecção
Entidades competentes para realizar a
inspecção
Instalações de gás [61]
• 2 anos para instalações de gás em estabelecimentos particulares com capacidade superior a 250 pessoas
• 5 anos para instalações de gás executadas há mais de 20 anos e que não tenham sido objecto de remodelação
• Pontual para edifícios residenciais com capacidade inferior ou instalações de gás mais recentes (em caso de alterações na instalação de gás, fugas de gás ou novo contrato de fornecimento de gás)
Proprietários ou
utilizadores
Entidades inspectoras (EI) reconhecidas
pela Direcção-Geral de Energia e
Geologia (DGEG)
Instalações eléctricas
[62] [63]
Não superior a 10 anos (para as instalações eléctricas colectivas existentes nas zonas comuns dos edifícios, após a sua entrada em serviço)
n.d.
Entidades inspectoras de
instalações elétricas de
serviço particular (EIIEL)
reconhecidas pela DGEG
Sistemas prediais de
distribuição de água e
drenagem de águas
residuais [64]
Pontual (quando há reclamações de utilizadores, perigos de contaminação ou poluição)
n.d. Entidade gestora
Legenda: n.d. – não disponibilizado.
23
2.4.3. Em Espanha
À data de 2011 entrou em vigor em Espanha o Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio [65], que
inclui várias medidas do Governo espanhol para combater as consequências da crise financeira
internacional, com as quais se pretendia, entre outros, impulsionar a reabilitação. Esta legislação, que
opera a nível estatal, determina que a “Inspección Técnica de Edificios”, mais conhecida por ITE,
tem carácter obrigatório para todos os edifícios residenciais de idade superior a 50 anos e que se situem
em municípios cuja população seja superior a 25 000 habitantes [65]. De acordo com os dados do
Censos de Población y Viviendas 2011 do Instituto Nacional de Estadística [66], existem mais de 300
municípios com uma população superior a esse valor e, portanto, afectos a esta obrigatoriedade.
Apesar disso, cada Comunidade Autónoma regula a idade a partir da qual os edifícios têm de passar a
sua primeira inspecção e a posterior periodicidade [65], sendo que vários dos municípios têm vindo a
adoptar legislação própria.
Por exemplo, a Comunidade Autónoma da Catalunha tem legislação própria, nomeadamente o
Decreto 187/2010, de 23 de noviembre [67], que estabelece que a inspecção técnica é obrigatória para
todos os edifícios residenciais multifamiliares, com o objectivo de garantir os níveis de qualidade
exigíveis aos edifícios para habitação. O prazo máximo para requisitar a primeira inspecção é definido
segundo a idade do edifício, tal como a Tabela 2.6 indica, devendo posteriormente ser realizada com
uma periodicidade de 10 anos.
Tabela 2.6 – Prazo máximo para realizar a primeira inspecção dos edifícios residenciais multifamiliares na Catalunha, Espanha (adaptado de [67]).
Idade do edifício Prazo máximo para realizar a primeira inspecção
Anteriores a 1930 Até dia 31 de Dezembro de 2012
Entre 1931 e 1950 Até dia 31 de Dezembro de 2013
Entre 1951 e 1960 Até dia 31 de Dezembro de 2014
Entre 1961 e 1970 Até dia 31 de Dezembro de 2015
A partir de 1971 Até dia 31 de Dezembro do ano em que o edifício alcance os 45 anos
de idade
A legislação referida define que a inspecção é meramente visual e é realizada para todos os
elementos do edifício a que o pessoal técnico tenha acesso, não fazendo parte da inspecção detectar
anomalias ocultas. Os elementos sujeitos à inspecção são os seguintes [67]:
• Sistema estrutural – estrutura vertical, estrutura horizontal e escadas;
• Instalações técnicas – rede de saneamento, rede de abastecimento de água, rede de
electricidade, rede de gás ou outras fontes energéticas e elevadores.
Quando a informação obtida pela inspecção visual não é suficiente para avaliar correctamente as
anomalias detectadas, o técnico encarregue da inspecção deverá propor os ensaios que considere
necessários para tal, de forma a conseguir-se elaborar o diagnóstico para os elementos construtivos
afectados [67]. De acordo com a mesma legislação, a obrigação de submeter os edifícios à inspecção
24
técnica cabe aos proprietários dos mesmos. A inspecção deverá ser levada a cabo por pessoal técnico
com qualificação de arquitecto, empreiteiro (aparejador), arquitecto técnico ou engenheiro
especializado no ramo da Construção (curso de Ingeniería de Edificación). As inspecções podem ser
igualmente realizadas pela Agencia de la Vivienda de Cataluña e por entidades e administrações locais.
A Administración de la Generalidad de Cataluña pode estabelecer convénios de colaboração com
escolas e associações profissionais para assegurar a idoneidade do pessoal técnico [67].
Por outro lado, na Comunidade Autónoma de Madrid alguns municípios têm as suas próprias
normas jurídicas, as ordenanzas municipales. No caso do município de Madrid, a versão mais recente
da Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones [68] entrou em
vigor em 2012, tendo substituído a versão antiga de 1999, e esclarece que o objectivo final das
inspecções é recuperar ou melhorar as condições de segurança, salubridade, acessibilidade e aspecto
exterior dos edifícios. Segundo esta norma, estão sujeitos a uma inspecção periódica a cada 10 anos
todos os edifícios com uma idade superior a 30 anos, contada desde a data de término das obras de
construção ou de reabilitação com reestruturação geral. A norma não explicita o tipo de inspecção,
deduzindo-se que seja apenas visual, mas define que se deve inspeccionar os seguintes
elementos [68]:
• Estrutura e fundações;
• Fachadas, paredes interiores, paredes meeiras e elementos que suponham perigo para os
transeuntes, tais como cornijas e elementos ornamentais;
• Coberturas inclinadas e em terraço;
• Redes de abastecimento de água e de saneamento do edifício;
• Elementos de acessibilidade existentes no edifício.
Caso o resultado da inspecção seja favorável, isto é, se o edifício reunir as condições indicadas,
não é necessário aprofundar a inspecção. Caso contrário, deve descrever-se e localizar as anomalias
detectadas nos elementos referidos, identificar as suas causas prováveis e recomendar as obras e
trabalhos que se considerem necessários para corrigi-las [68]. Assim, pode dizer-se que o diagnóstico
de anomalias é dispensado se a inspecção do edifício não levantar suspeitas sobre anomalias que
ponham em causa as condições enunciadas.
Tal como na Catalunha, os proprietários dos edifícios em Madrid têm a obrigação de requisitar a
inspecção técnica dos mesmos. A norma referida aponta também que a inspecção técnica deverá ser
realizada por um técnico competente com título universitário ou por uma entidade de inspecção técnica
homologada e registada pela Consejería competente em matéria de planeamento urbano da
Comunidade Autónoma de Madrid, designadamente a Consejería de Medio Ambiente, Administración
Local y Ordenación del Territorio [68].
Adicionalmente, entre 2009 e 2010 foram publicadas as 14 partes que constituem a norma
UNE 41805 IN, a qual se dedica exclusivamente ao “diagnóstico de edificios”. As partes desta norma
foram elaboradas pelo comité técnico de normalização espanhol AEN/CTN 41 – Construcción, parte da
Asociación Española de Normalización y Certificación (AENOR), e são vendidas individualmente.
25
Tal como se pode observar na Tabela 2.7, as três primeiras e última partes da norma são gerais e
informativas, enquanto as partes 4 a 13 são específicas para cada um dos vários elementos que
constituem os edifícios e têm a função de pautar o diagnóstico, explicando as tipologias possíveis para
tais elementos e enunciando-se as anomalias que podem aparecer nos mesmos como consequência
de diversos mecanismos patológicos.
Tabela 2.7 – Partes da norma espanhola UNE 41805 IN da AENOR.
Parte da norma e referência Descrição
Parte 1: Generalidades [69] Esclarece, entre outros, a justificação da necessidade de se efectuar o diagnóstico como passo prévio antes de qualquer intervenção sobre o edifício
Parte 2: Estudios históricos [70] Fornece considerações sobre o estudo da história dos edifícios para ajudar a identificar, entre outros, os usos que o edifício teve e a data de aparecimento das anomalias
Parte 3. Estudios constructivos y patológicos [71]
Indica aspectos gerais relativos ao estudo patológico, desde a sua estruturação e objectivos até à recolha e análise de dados
Parte 4: Estudio patológico de la estructura del edificio. Terreno y cimentación [72]
Dá orientações para o diagnóstico de anomalias estruturais cujas causas mais prováveis estão relacionadas com as fundações ou com o terreno à profundidade afectada pelas mesmas
Parte 5: Estudio patológico de la estructura del edificio. Estructuras de fábrica [73]
Idem, para as estruturas de alvenaria, incluindo muros, abóbadas e cúpulas
Parte 6: Estudio patológico de la estructura del edificio. Estructuras de hormigón [74]
Idem, para os elementos constituintes das estruturas de betão armado
Parte 7: Estudio patológico de la
estructura del edificio. Estructuras metálicas [75]
Idem, para os elementos constituintes das estruturas metálicas
Parte 8: Estudio patológico de la estructura del edificio. Estructuras de madera [76]
Idem, para as estruturas de madeira
Parte 9: Estudio patológico del edificio. Cubiertas [77]
Idem, para os sistemas de cobertura, não incluindo a estrutura de suporte desses sistemas
Parte 10: Estudio patológico del edificio. Fachadas no estructurales [78]
Idem, para os sistemas de fachadas que não têm função estrutural, ou seja, que necessitam de uma estrutura de suporte
Parte 11: Estudio patológico del edificio. Carpintería de ventanas y cerrajería [79]
Idem, para a carpintaria dos vãos envidraçados, além dos elementos complementares dos mesmos para segurança e sombreamento, e elementos de serralharia em terraços, varandas e escadas
Parte 12: Estudio patológico del edificio. Particiones interiores y acabados [80]
Idem, para as divisórias interiores sem função estrutural e revestimentos de pavimentos, tectos e paredes
Parte 13: Estudio patológico del edificio. Instalaciones [81]
Idem, para as instalações técnicas de abastecimento de água, de drenagem de águas residuais, eléctricas, de gás, de climatização, audiovisuais, de protecção contra incêndios e elevadores
Diagnóstico de edificios. Parte 14: Informe del diagnóstico [82]
Estabelece a estrutura geral do relatório a emitir como resultado do diagnóstico efectuado
26
2.4.4. No Brasil
No Brasil tem vindo a instituir-se em alguns municípios a obrigatoriedade de realizar inspecções,
também chamadas vistorias, já desde 1998 [83]. Apesar de a única legislação estadual criada até agora
ser a do Estado do Rio de Janeiro, que entrou em vigor em 2013, tem havido claramente esforço no
sentido de estender esta iniciativa a outras partes do Brasil visto que têm sido elaborados ao longo dos
anos alguns “projectos de lei”, tanto municipais como estaduais, que aguardam aprovação [83].
Destaca-se o Estado de São Paulo com vários “projectos de lei” em andamento, inclusivamente um
estadual [83].
A Lei n.º 6400, de 5 de Março de 2013 [84] aplica-se ao Estado do Rio de Janeiro e impõe a
obrigatoriedade de inspecções a cada 10 anos para os edifícios residenciais com menos de 25 anos
de idade contados a partir do “habite-se”2, sendo a periodicidade aumentada para 5 anos se os edifícios
tiverem mais de 25 anos. Excluem-se desta obrigatoriedade os edifícios residenciais unifamiliares e os
edifícios de até dois pisos e área total construída inferior a 1 000 m2, embora a obrigatoriedade se
estenda às fachadas de qualquer edifício com projecção de marquise ou varanda sobre o passeio
público, independentemente do número de pisos ou da área total construída. Esta lei estadual não
explicita o tipo de inspecção a realizar, presumindo-se que a inspecção seja apenas visual, mas refere
que a inspecção deve contemplar os seguintes elementos [84]:
• Estruturas, fachadas, empenas, caixilharias, marquises, telhados e terreno;
• Instalações eléctricas, de abastecimento de água, de drenagem de águas residuais,
electromecânicas, de gás, de prevenção de incêndios e obras de contenção de terras.
A realização das inspecções é da responsabilidade da administração dos condomínios ou
proprietários dos imóveis e deverá ser efectuada por um engenheiro, arquitecto ou empresa, legalmente
habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais [84], nomeadamente o Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (CREA-RJ) ou o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do
Rio de Janeiro (CAU-RJ). De acordo com a lei estadual referida, o profissional deverá emitir um
relatório, denominado “laudo técnico”, contendo, entre outros, as características das anomalias e suas
causas prováveis e, quando pertinente, as medidas correctivas ou preventivas necessárias [84].
Portanto, pode concluir-se que o diagnóstico de anomalias faz parte do processo de inspecção, mas
não há referência à realização de ensaios.
A Lei Complementar n.º 126, de 26 de Março de 2013 [85], é dirigida especificamente ao
Município do Rio de Janeiro. Esta lei municipal e a lei estadual analisada são regulamentadas pelo
Decreto n.º 37426, de 11 de Julho de 2013 [86], que compatibiliza a aplicação e abrangência das
mesmas. Ao contrário da lei estadual, neste Decreto especifica-se que as inspecções visam verificar
as condições de conservação, estabilidade e segurança dos edifícios e garantir, quando necessário, a
execução das medidas correctivas. O Decreto estabelece também que no Município do Rio de Janeiro
2 No Brasil, “habite-se” é a designação atribuída ao acto administrativo por parte de autoridade competente
a partir do qual se pode iniciar a utilização efectiva de um dado edifício destinado à habitação, podendo ter outras designações conforme o município brasileiro.
27
é obrigatório realizar inspecções periódicas com um intervalo máximo de 5 anos para todos os edifícios
residenciais existentes neste município, com as mesmas excepções indicadas na lei estadual, mas
sendo a obrigatoriedade dispensada inclusivamente para os edifícios residenciais bifamiliares e todos
os edifícios nos primeiros 5 anos desde o “habite-se”. Além dos responsáveis por garantir a realização
da inspecção já enunciados na lei estadual, no Decreto acrescenta-se que o responsável poderá ser o
ocupante do imóvel [86]. As restantes informações da lei estadual discutidas anteriormente são iguais
às definidas para o Município do Rio de Janeiro.
É importante mencionar que em 2011 propôs-se o Projeto de Lei do Senado n.º 491, de 2011 [87],
que pretendia tornar obrigatória a inspecção periódica em todo o Brasil, tendo sido substituído mais
tarde pelo Projeto de Lei n.º 6014-A, de 2013 [88], o qual foi aprovado no final de 2014 com as
respectivas emendas, mas ainda não entrou em vigor.
À parte da legislação enunciada, também foi criada a Norma de Inspeção Predial [89] do
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE SP), associado ao
IBAPE Nacional, a qual foi revista pela terceira vez em 2011 após ter sido aprovada em 2001, e visa
disciplinar a actividade técnica denominada “Inspeção Predial”, ou seja, «a avaliação isolada ou
combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção das edificações» [89]. Com base nesta
norma, o IBAPE Nacional elaborou a Norma de Inspeção Predial Nacional [90], cuja revisão mais
recente é de 2012 e, apesar de ser semelhante à norma do IBAPE SP, é mais condensada e um pouco
mais detalhada. Ambas as normas anteriores apresentam, entre outros, a definição de vários conceitos
relacionados com o tema, esclarecem como se devem classificar as anomalias quanto à sua origem e
grau de risco e explicam o que deve constar no relatório final, o “laudo” [89] [90].
Deve salientar-se que em 2013 a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou a
CE 02:140.02 – Comissão de Estudo de Inspeção Predial com a intenção de elaborar uma norma que
regule de forma única a realização de inspecções para apoiar os municípios nos quais a inspecção
periódica seja obrigatória [91]. Esta norma, que pretendia ao mesmo tempo completar as lacunas da
norma ABNT NBR 5674 [92], dedicada à manutenção dos edifícios, não foi ainda publicada dado que
em 2014 a ABNT decidiu interromper os trabalhos da comissão devido a uma questão formal [93].
Paralelamente às leis e normas, a propósito do I Seminário de Inspeção e Manutenção Predial do
IBAPE SP ocorrido em 2005, começou-se a difundir no meio técnico a nova disciplina de “Engenharia
Diagnóstica em Edificações”, no fundo uma evolução da “Inspeção Predial” [39]. De forma a facilitar
o seu entendimento pelos profissionais da área e por quem tem interesse no seu estudo, o Instituto de
Engenharia, com sede em São Paulo, tem vindo a desenvolver desde 2013 as “Diretrizes Técnicas de
Engenharia Diagnóstica em Edificações”, as quais foram publicadas em [45]. Estas directrizes facultam
diversas informações úteis sobre inspecções de edifícios e têm o objectivo de orientar os trabalhos de
“Engenharia Diagnóstica”, visando a melhoria de todos os processos envolvidos, desde a investigação
técnica até à elaboração do “laudo”. Salientam-se as directrizes para “perícias diagnósticas”, isto é,
para apurar a «origem, causa e mecanismo de acção» das anomalias presentes nos edifícios,
contemplando os procedimentos e documentos legais necessários à prática das “perícias”, além das
incumbências e responsabilidades dos peritos [45].
28
2.5. Síntese do capítulo
Neste capítulo constatou-se que o actual estado de conservação dos edifícios residenciais
correntes em Portugal não é gravoso, mas que mais de meio milhão desses edifícios carecem de algum
tipo de intervenções, desde ligeiras a profundas. Além disso, observou-se que mesmo os edifícios com
menos anos de idade apresentam desde a sua entrada em serviço problemas de funcionamento e
envelhecimento precoce. Tendo em conta que a degradação se agrava ao longo do tempo se não se
intervir, concluiu-se que é tão importante investir na reabilitação dos edifícios que já se encontram muito
degradados, como na manutenção dos edifícios num bom estado de conservação para manter o seu
desempenho durante um maior período de vida útil.
A definição das intervenções de manutenção e reabilitação implica o diagnóstico das anomalias
detectadas no edifício por forma a identificar as suas causas prováveis, as quais deverão ser eliminadas
ou, pelo menos, minimizadas para que as intervenções sejam eficazes. Destacou-se que a inspecção
do edifício é a fonte de informação principal para elaborar o diagnóstico, mas que deverá ser
acompanhada pela análise dos documentos que dizem respeito ao edifício e pela realização de
inquéritos aos seus utilizadores para assegurar um diagnóstico fiável. Pela mesma razão, deverá ser
efectuado por um técnico especializado, com experiência profissional e formação apropriadas.
De uma forma geral, concluiu-se que o diagnóstico de anomalias representa uma mais-valia para
os proprietários de edifícios residenciais e para as empresas de construção dado que a correcção eficaz
e prevenção das anomalias possibilitam uma redução de custos a longo prazo, além de melhorarem a
qualidade de vida dos utilizadores. Verificou-se também que, através da criação de bases de dados,
promove a melhoria da qualidade construtiva e da durabilidade dos edifícios, ao dar apoio nas tomadas
de decisão quer durante a fase de exploração dos edifícios, quer nas fases de projecto e de construção.
As inspecções podem ter diferentes finalidades, variando quanto ao seu grau de detalhe, escala
e periodicidade. No caso da manutenção e reabilitação, o diagnóstico deverá ser o mais objectivo e
imparcial possível, pelo que se concluiu que requer a realização de inspecções pormenorizadas, isto é,
o recurso a ensaios in situ e laboratoriais, para reduzir a subjectividade associada às inspecções
visuais. Para determinar as necessidades de intervenção deverão ser realizadas inspecções à escala
do edifício, inclusive às instalações técnicas, e deverão ser levadas a cabo periodicamente de modo a
controlar a degradação dos edifícios e impedir o seu envelhecimento precoce.
Existem já em Portugal empresas privadas de inspecção de edifícios e entidades públicas que
oferecem o serviço de diagnóstico de anomalias. Porém, chegou-se à conclusão de que a legislação
existente para a inspecção periódica de estruturas de betão armado e instalações técnicas é vaga e
encontra-se dispersa em vários documentos. Enquanto em Portugal ainda se espera pela aprovação
do RGE, em Espanha e no Brasil têm vindo a implementar ao longo dos anos leis e normas que obrigam
e orientam as inspecções periódicas de edifícios residenciais em vários municípios e, inclusivamente,
dão indicações para a realização do diagnóstico. Nesta sequência, pretende dedicar-se o próximo
capítulo ao estudo das ferramentas que se conhecem para prestar auxílio no processo de diagnóstico
de anomalias, no âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes.
29
3. Metodologias de diagnóstico de anomalias
3.1. Considerações gerais
Neste capítulo pretende fazer-se uma revisão de metodologias de diagnóstico de anomalias,
dando-se destaque às nacionais, mas referindo-se também algumas internacionais. Aborda-se um total
de 16 metodologias de âmbito científico, as quais foram desenvolvidas com vista à manutenção e
reabilitação de edifícios residenciais e propõem diferentes ferramentas de apoio ao diagnóstico.
As metodologias serão descritas segundo um conjunto de critérios de análise para sintetizar a
informação, conseguindo-se deste modo nomear as semelhanças entre as metodologias e reconhecer
as suas vantagens e desvantagens. No fim do capítulo far-se-á uma análise crítica e comparativa das
metodologias para tirar conclusões sobre as melhores práticas e os aspectos a melhorar.
3.2. Descrição das metodologias
3.2.1. Enquadramento geral
Uma vez que o diagnóstico de anomalias é dependente da informação recolhida sobre as
anomalias e o edifício em que se manifestam, compreende-se que é essencial dispor de uma
metodologia que defina claramente a forma como a inspecção deverá ser levada a cabo, conduzindo a
um diagnóstico mais fiável. Pela mesma razão, a metodologia deverá dar apoio na elaboração do
próprio diagnóstico, procurando que técnicos diferentes, perante a mesma informação, cheguem a um
diagnóstico similar. Tal como se explica em [6], a necessidade de inspeccionar e diagnosticar as
anomalias existentes em edifícios residenciais correntes demanda a criação de procedimentos
normalizados de modo a reduzir a subjectividade que se encontra associada a essas tarefas.
Segundo [11], a partir da análise sistémica dos dados recolhidos nas inspecções é possível
construir bases de dados para orientar a reparação e prevenção de anomalias. De facto, o registo das
anomalias e a análise das causas que lhes deram origem, assim como a divulgação dessa informação,
são imprescindíveis para se tomar conhecimento das anomalias mais frequentes [10]. Em vários países
tem vindo a criar-se bases de dados a partir da informação acumulada ao longo dos anos [34], o que
se reflectiu na divulgação de informação que até então se encontrava dispersa e, portanto, difícil de
consultar. A comunidade científica nacional e internacional tem demonstrado um interesse cada vez
maior no estudo da patologia da construção [11] e, como consequência, têm vindo a ser publicadas
diversas metodologias de diagnóstico de anomalias. A par das metodologias de âmbito científico,
foram também desenvolvidas metodologias de âmbito profissional por entidades reconhecidas e
empresas, com o propósito de serem aplicadas pelos profissionais.
Nesta dissertação dedica-se o estudo às metodologias que apoiam de algum modo o diagnóstico
de anomalias com vista à manutenção e reabilitação de edifícios, ou seja, metodologias que orientam
o processo de diagnóstico e equipam os técnicos com as ferramentas necessárias para que possam
30
investigar as anomalias e determinar as suas causas. Não serão detalhados os eventuais métodos de
classificação de anomalias nem de definição de intervenções incluídos nas metodologias.
Outros estudos podem complementar as metodologias de diagnóstico, realçando-se os métodos para
avaliação do estado de conservação dos edifícios, já analisados em [16], métodos para a previsão da
vida útil dos elementos construtivos, tais como [94], e Atlas de Degradação, isto é, compilações de
informação escrita e fotográfica que listam e descrevem as anomalias de um dado elemento ou parte
de um edifício, consoante o seu nível de degradação [95].
Pretende estudar-se em especial as metodologias que foram desenvolvidas em Portugal,
complementando-se o trabalho com algumas metodologias internacionais que se julguem pertinentes.
Não sendo possível abordar todas as metodologias desenvolvidas até hoje, tratam-se as que se
consideram mais relevantes e que são acessíveis ao público em geral. A pesquisa incidiu sobre
metodologias de âmbito científico, tendo em conta que as metodologias de âmbito profissional não são
geralmente divulgadas porque são para utilização interna das empresas. Algumas metodologias de
diagnóstico de anomalias já foram abordadas anteriormente em Dissertações de Mestrado, tais como
[96], [97] e [98], com objectivos propostos diferentes dos apresentados na presente dissertação.
Estuda-se seguidamente um total de 16 metodologias de diagnóstico de anomalias.
Para possibilitar a sintetização da informação a recolher e a comparação entre as metodologias,
seleccionou-se um conjunto de critérios de análise, que se traduzem nas seguintes questões a
responder por cada metodologia:
• Aspectos gerais:
o Qual é o objectivo da metodologia?
o Quais são as ferramentas de apoio ao diagnóstico que propõe?
o Qual é o seu tipo de suporte (papel ou digital)?
o Qual é o seu campo de aplicação?
• Aspectos principais:
o Exige técnicos com formação e experiência na área?
o Implica a análise de documentação relativa ao edifício a inspeccionar?
o Propõe a realização de um inquérito aos utilizadores/proprietários?
o Faculta uma checklist para guiar a inspecção visual?
o Requer a realização de ensaios in situ e/ou laboratoriais?
o Descreve as anomalias e os seus sintomas para ajudar a identificá-las?
o Ajuda a determinar as causas prováveis das anomalias?
• Aspectos complementares:
o Explica os fenómenos patológicos que conduziram às anomalias?
o Apresenta fotografias e/ou ilustrações para facilitar a identificação das anomalias?
o Recomenda acções de reparação e/ou de prevenção?
o Promove o registo da informação obtida?
A eventual omissão de algumas das questões denota que tal informação não se encontra
disponível ou não foi detectada durante a pesquisa.
31
3.2.2. Metodologias baseadas em fichas de anomalias
As metodologias que se baseiam em fichas de anomalias permitem produzir uma base de dados,
sob a forma de catálogo, tão detalhada e completa quanto se pretenda. Estas fichas são padronizadas,
pelo que apresentam uma estrutura bem definida, e são destinadas a fornecer informações relativas às
anomalias e suas causas prováveis, atribuindo-se geralmente uma ficha a cada anomalia.
Estas metodologias podem disponibilizar um catálogo já construído para consulta, ou podem apenas
facultar um modelo de fichas de anomalias para preencher. Na Tabela 3.1 estão reunidas, por ordem
cronológica de publicação, as fichas de anomalias que são analisadas nesta dissertação.
Tabela 3.1 – Metodologias de diagnóstico de anomalias baseadas em fichas de anomalias.
Metodologia Ano de
publicação País de origem
Autor(es)
Defect Action Sheets [99] 1982-1990 Reino Unido
BRE – Housing Defects Prevention Unit
Fichas de Reparação de Anomalias [100]
1985 Portugal LNEC
Cases of Failure Information Sheets [9] 1993 Vários CIB W086 – Building
Pathology
Fiches Pathologie Bâtiment [101] 1995 França AQC
Excellence SMA
Fichas de Diagnóstico e de Intervenção [102]
2003 Portugal Instituto da Construção
Imparare Dagli Errori [103] 2004 Itália Departamento BEST do
Politécnico de Milão
Catálogo de Patologias PATORREB [104]
2004 Portugal Grupo de Estudos
PATORREB
Método Simplificado de Diagnóstico de Anomalias (SDA) [105]
2012 Portugal Vitor Abrantes
José Mendes da Silva
Método Otimizado de Diagnóstico das Patologias da Construção (MOD) [106]
2014 Portugal Paulo Lages
Manuela Almeida
As “Defect Action Sheets” [99] são um conjunto de 144 fichas de anomalias desenvolvidas e
publicadas entre 1982 e 1990 pela Housing Defects Prevention Unit do Building Research
Establishment (BRE), uma organização do Reino Unido especializada em edifícios. O catálogo foi
disponibilizado em 1991 em suporte de papel sob a forma de um manual [107] e em 2001 foi republicado
em formato PDF [99], mas ambos foram descontinuados, devendo ter-se em atenção que a informação
neles contida se encontra desactualizada. De acordo com [34], estas fichas são aplicáveis a edifícios
residenciais e cada ficha é constituída pelos seguintes aspectos relativos a determinada anomalia:
1) Indicação das causas – refere as falhas e defeitos associados à anomalia, recorrendo a
fotografias ou esquemas ilustrativos para facilitar a sua compreensão;
2) Descrição dos fenómenos e agentes patológicos – explica de forma sucinta o que está por
detrás do aparecimento da anomalia;
32
3) Identificação das principais medidas de prevenção – esclarece os princípios de prevenção
da anomalia e várias formas de pô-los em prática;
4) Referências bibliográficas relacionadas – sugere bibliografia para aprofundar o estudo da
anomalia.
Três anos depois das primeiras “Defect Action Sheets”, em 1985, no âmbito do 1.º ENCORE –
– Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios de Habitação, o LNEC propôs a metodologia
que seria adoptada para elaborar as “Fichas de Reparação de Anomalias” [100]. Foram criados
alguns exemplos destas fichas para servirem como modelo de apresentação e estruturação, os quais
podem ser consultados em papel, tendo sido disponibilizados nas actas do 1.º ENCORE num capítulo
dedicado à Patologia na Construção [100]. Estas fichas aplicam-se tanto a anomalias estruturais como
a anomalias não-estruturais, incluindo anomalias nas instalações e equipamentos dos edifícios [100].
Cada ficha é atribuída a uma anomalia específica e encontra-se estruturada através dos seguintes
campos de informação [100]:
1) Sintomas – descrição dos sintomas associados à anomalia para que possa ser facilmente
identificada;
2) Exame – checklist para orientar a inspecção visual das anomalias;
3) Diagnóstico das causas – esclarecimento das causas que poderão ter originado a
anomalia;
4) Reparação – proposta de soluções de reparação adequadas à anomalia e referência aos
cuidados que se devem ter antes, como fazer a verificação da segurança estrutural.
Em 1993, a comissão internacional CIB W086 – Building Pathology publicou em suporte de papel
alguns exemplos de um modelo para registo de anomalias, denominando cada ficha como “Cases of
Failure Information Sheet” [9]. Estas fichas são aplicáveis aos edifícios residenciais e podem
apresentar diferentes formatos de registo, dos quais se salienta o formato geral, apropriado para os
problemas de maior complexidade por ser o mais completo. A estrutura do formato geral é a
seguinte [9]:
1) Componente – para identificação da parte do edifício afectada;
2) Descrição do componente e/ou desenho de pormenor – para descrição da parte do edifício
afectada com recurso a desenhos dos detalhes;
3) Rotura – para identificação da situação de rotura encontrada nessa parte do edifício;
4) Defeito – para listagem dos defeitos que levaram à rotura;
5) Anomalias e observações – para descrição dos sintomas que estão associadas à situação
de rotura identificada e indicação de outras observações relevantes para o diagnóstico;
6) Pormenor – para ilustração dos problemas apontados através de fotografias e/ou
desenhos;
7) Agentes que activam o defeito – para esclarecimento dos agentes de degradação que
desencadearam os defeitos;
8) Erros e fase(s) da construção em que ocorreram – para indicação dos erros que poderão
ter causado os defeitos e em que fase poderão ter ocorrido;
33
9) Relatório de diagnóstico e diagrama de rotura (Fault Tree) – para apresentação do
diagnóstico final e diagrama para organizar as causas da situação de rotura por níveis de
detalhe.
Em 1995, cerca de dois anos depois, a organização francesa Agence Qualité Construction (AQC),
dedicada à melhoria qualidade da construção, publicou as “Fiches Pathologie Batimênt” [101], em
parceria com a fundação Excellence SMA, pertencente ao grupo SMABTP, uma agência de seguros
especialista em seguros de construção. O catálogo pode ser encontrado em suporte de papel [108] e
foi disponibilizado a partir de 2003 no website da AQC [101], sendo que desde a sua actualização em
2015 conta com um total de 69 fichas. Estas fichas de anomalias aplicam-se a edifícios para habitação
e estão divididas por elementos constituintes dos edifícios, nomeadamente fundações, estrutura,
cobertura, revestimentos (exteriores e interiores), instalações de saneamento e abastecimento de água
e equipamentos de aquecimento [101]. Cada ficha corresponde a uma anomalia e, de uma forma geral,
encontram-se organizadas do seguinte modo [101]:
1) A constatação – breve introdução à anomalia;
2) O diagnóstico – indicação das causas prováveis da anomalia, incluindo o esclarecimento
dos fenómenos patológicos envolvidos e esquemas ilustrativos quando necessário;
3) As boas práticas – listagem de boas práticas e cuidados especiais a ter para evitar o
aparecimento da anomalia;
4) O essencial – resumo dos conselhos de prevenção mais importantes;
5) A consultar – referência a bibliografia complementar, como regulamentos técnicos e
artigos, para possibilitar a obtenção de informação adicional.
Entretanto, em 2003, foram concebidas as “Fichas de Diagnóstico e de Intervenção” [102] no
âmbito do projecto de criação de um Sistema Integrado de Manutenção de Edifícios de Habitação
(SIMEH), o qual foi desenvolvido pelo Instituto da Construção [109] com vista à gestão de um parque
de habitação social em Vila Nova de Gaia. Esta metodologia prevê o registo sistemático da informação,
dispondo de três tipos de fichas em suporte de papel com espaços em branco a preencher perante
cada anomalia detectada, designadamente [102]:
• Fichas de Diagnóstico Preliminar – para registar dados no decurso de uma primeira
inspecção, referentes à localização, aspecto e extensão da anomalia, à evolução do
problema e a eventuais intervenções anteriores no mesmo local, entre outros;
• Fichas de Diagnóstico Específico – para registar dados no decurso de uma inspecção mais
detalhada e orientar a interpretação da anomalia e das suas causas;
• Fichas de Intervenção – para registar dados relativos à intervenção a levar a cabo, sugerir
alternativas de acções de reparação e dar indicações sobre os equipamentos e materiais
a utilizar.
As fichas para o diagnóstico foram adaptadas para pessoal não-especializado na área, tal como
assistentes sociais [102]. Quando os dados inseridos na Ficha de Diagnóstico Preliminar são suficientes
para fazer um diagnóstico conclusivo, passa-se para a Ficha de Intervenção respectiva, caso se
verifique que é um simples problema de manutenção abrangido pelo SIMEH. Se essa primeira análise
34
da anomalia indicar a necessidade de uma inspecção mais detalhada, recorre-se à Ficha de
Diagnóstico Específico correspondente, a qual conduzirá a novo levantamento de dados e,
consequentemente, à selecção da(s) ficha(s) de intervenção apropriada(s), caso o problema seja do
âmbito do SIMEH. Quando as anomalias detectadas não se enquadram nas anomalias-tipo das fichas
ou exigem uma intervenção profunda de reabilitação, o estudo do caso é transferido para um técnico
especializado [102]. Relativamente às Fichas de Diagnóstico Específico, cada ficha destas é referente
a uma dada anomalia-tipo e encontra-se organizada do seguinte modo [102]:
1) Informação geral – espaços em branco para preencher com informação relativa ao edifício;
2) Sintomas – descrição dos sintomas da anomalia e respectivo fenómeno patológico com o
apoio de fotografias para facilitar a sua identificação e espaço em branco para preencher
com outras observações;
3) Localização – lista em formato de checklist das localizações possíveis da anomalia, a
preencher com “cruzes”, e espaço em branco para indicar o compartimento em que a
anomalia se encontra e outras observações;
4) Exame – lista em formato de checklist de questões relativas à anomalia e às suas causas
possíveis para facilitar a inspecção visual, a preencher com “cruzes”;
5) Diagnóstico das causas – lista em formato de checklist das várias causas possíveis
associadas à anomalia para registar a hipótese ou hipóteses mais prováveis, a preencher
com “cruzes”.
Em 2004, foi proposto em Itália um catálogo designado “Imparare Dagli Errori” (“Aprender com
os Erros”) [103], desenvolvido pelo Building Envelope Group (BEGroup), um grupo de investigação do
departamento Building Environment Science and Technology (BEST) do Politécnico de Milão.
De acordo com [34], este catálogo foi disponibilizado num website, o qual já não se encontra disponível,
e também num CD [103]. As fichas desenvolvidas aplicam-se apenas a anomalias no envelope dos
edifícios, já que essa é a área de estudo do BEGroup, abrangendo as coberturas inclinadas e em
terraço, fachadas, caixilharias, vãos envidraçados e paredes de contenção [103]. Este catálogo inclui
um conjunto de fichas denominadas modi di guasto (modos de rotura), as quais se encontram
agrupadas pelos elementos construtivos referidos e têm a singularidade de que cada ficha se dedica a
uma causa ao invés de uma anomalia. A estrutura das fichas é a seguinte [103]:
• Descrição do método de activação do modo de rotura – explicação de como se processa o
modo de rotura, descrevendo-se o evento ou sequência de eventos que podem afectar o
elemento construtivo;
• Defeitos e prevenção – indicação dos defeitos associados ao modo de rotura, da fase em
que ocorreram (projecto, produção, operação em estaleiro, transporte e construção) e
correspondente forma de prevenção;
• Anomalias, características e reconhecimento – descrição das anomalias e respectivos
sintomas que permitem reconhecer o modo de rotura;
• Modos de rotura relacionados – eventual referência a outros modos de rotura incluídos no
catálogo que estejam relacionados com o modo de rotura descrito.
35
Também em 2004, o Grupo de Estudos da Patologia da Construção – PATORREB, coordenado
pelo Laboratório de Física das Construções (LFC) da Faculdade de Engenharia da Universidade do
Porto (FEUP), divulgou o “Catálogo de Patologias PATORREB” [104]. As primeiras fichas foram
elaboradas por Marília Sousa na sua Dissertação de Mestrado [110] e têm vindo a ser complementadas
com outras fichas elaboradas por diversas Universidades portuguesas [10]. Com o apoio de várias
empresas e instituições públicas, a partir dessas fichas desenvolveu-se um catálogo online [104],
acessível desde Junho de 2004 [10]. A maioria das fichas existentes neste catálogo é aplicável aos
edifícios residenciais e abordam principalmente anomalias não-estruturais, mas também alguns casos
de anomalias estruturais. As fichas disponibilizadas dirigem-se às anomalias em coberturas (inclinadas
e em terraço), paredes (exteriores, interiores e enterradas), pavimentos (térreos, intermédios e sobre
espaço exterior), vãos envidraçados, platibandas, juntas de dilatação e clarabóias [104]. Actualmente
estão disponíveis 98 fichas de anomalias, as quais são agrupadas em função do elemento construtivo
onde se manifestou a anomalia e apresentam a seguinte estrutura [104]:
1) Descrição da anomalia – breve descrição, com base na observação visual, das
características da anomalia, sua localização e condições do elemento construtivo afectado,
acompanhada de uma ou duas fotografias da anomalia;
2) Sondagens e medidas – indicação das sondagens e ensaios in situ e/ou laboratoriais
necessários para fazer o diagnóstico;
3) Causas da anomalia – esclarecimento das causas que deram origem à anomalia, incluindo
explicação dos fenómenos patológicos envolvidos e das condições necessárias para
desencadear o aparecimento da anomalia, com o eventual auxílio de gráficos e esquemas
ilustrativos;
4) Soluções possíveis de reparação – proposta de soluções para eliminar ou minimizar as
anomalias e as suas causas.
Uns anos mais tarde, em 2012, foi publicado o “Método Simplificado de Diagnóstico de
Anomalias (SDA)” [105], desenvolvido por Vitor Abrantes e José Mendes da Silva. Esta metodologia
é sustentada por uma base de dados que reúne um total de 158 Fichas de Reabilitação
correspondentes a cada anomalia. Algumas fichas exemplificativas foram publicadas em papel em
[105], mas são disponibilizadas na sua totalidade em suporte digital num CD anexo a [105]. Estas fichas
aplicam-se aos elementos não-estruturais dos edifícios, nomeadamente paredes de alvenaria de tijolo
(interiores e exteriores), pavimentos e tectos (interiores e exteriores), coberturas (inclinadas e planas),
vãos envidraçados, saliências da estrutura (varandas, balcões, marquises, palas e floreiras), escadas
(ao nível do revestimento e dispositivos de protecção contra queda) e instalações técnicas (distribuição
de água, saneamento, eléctricas e mecânicas) [105]. Cada uma das Fichas de Reabilitação é dedicada
a uma anomalia e tipo de causa que lhe deu origem, e contém as seguintes informações [105]:
1) Descrição sumária da anomalia – síntese dos sintomas característicos e localização
frequente da anomalia, acompanhada de fotografia exemplificativa;
2) Causas possíveis – explicação dos fenómenos patológicos que causaram o aparecimento
da anomalia e listagem das causas possíveis e eventuais factores agravantes;
36
3) Consequências – indicação dos efeitos que a anomalia pode provocar em termos de
aspecto e condições de segurança, conforto e salubridade;
4) Estratégias de reabilitação – sugestão de técnicas para corrigir e atenuar as anomalias,
bem como para eliminar as suas causas.
Ao contrário das anteriores, nesta metodologia propõe-se um processo expedito para facilitar a
escolha da ficha apropriada, que passa pela selecção progressiva de opções existentes, reunidas em
grupos do geral para o particular, convergindo para a obtenção do diagnóstico [105]. Deste modo,
a metodologia é suportada por uma Matriz de Fichas de Reabilitação constituída por 4 grupos de
parâmetros a seleccionar, subdividindo o edifício nos “elementos” acima referidos, nos “componentes”
dos mesmos que podem ser afectados, nos vários tipos de “anomalias” que podem surgir neles e
respectivas “causas”. A cada sequência de opções seleccionadas corresponde uma referência que
remete para a Ficha de Reabilitação apropriada, sendo conseguida através da atribuição de uma sigla
a cada um dos parâmetros referidos [105].
Por exemplo, tal como a Tabela 3.2 demonstra, se uma dada anomalia se localizar numa parede
exterior (PE), especificamente no seu revestimento (02), e consistir em manchas de humidade (HU), a
matriz apresenta um conjunto de causas possíveis para essa ocorrência. Caso a anomalia tenha sido
originada por condensação superficial no paramento interior das paredes (03), obtém-se a referência
da Ficha de Reabilitação PE-02-HU-03.
Tabela 3.2 – Exemplo do processo de selecção de uma Ficha de Reabilitação [105].
Elemento Componente Anomalia Causa/manifestação Referência da
ficha
Parede exterior
[PE]
Revestimento
[02]
⁞ ⁞ ⁞
Humidade
[HU]
Ascensional [01] PE-02-HU-01
Infiltração em zona corrente [02] PE-02-HU-02
Condensação [03] PE-02-HU-03
Construção [04] PE-02-HU-04
Infiltração fortuita [05] PE-02-HU-05
Infiltração em pontos singulares [06] PE-02-HU-06
⁞ ⁞ ⁞
Em 2014, Paulo Lages e Manuela Almeida propuseram o “Método Otimizado de Diagnóstico
das Patologias da Construção (MOD)” [106], disponível em formato PDF. Esta metodologia aplica-se
a anomalias não-estruturais de edifícios e tem como objectivo a correcta aferição das causas das
anomalias e a proposta de medidas de correcção para reabilitação de edifícios [106]. Divide-se em seis
etapas, iniciando-se com uma fase de pré-diagnóstico, composta por uma visita prévia ao edifício e
distribuição de inquéritos ao(s) proprietário(s) após a mesma. Segue-se a fase de diagnóstico, que
impõe a análise de documentação do edifício, a preparação da inspecção com base na elaboração de
fichas de inspecção, e a própria inspecção, a qual inclui a realização de ensaios in situ e laboratoriais.
37
Por fim, a aplicação prática da metodologia tem como resultado final a elaboração de um relatório
e de fichas de anomalias [106]. Em vez de conceder um catálogo de fichas resultantes de casos
específicos, esta metodologia é aberta, permitindo a sua melhoria e desenvolvimento contínuos através
da materialização de novas fichas de anomalias, decorrentes das mais diversas situações que possam
surgir [106]. Nas fichas deverão constar as seguintes informações relativas a cada anomalia [106]:
1) Descrição da anomalia;
2) Efeitos manifestados;
3) Causas da anomalia;
4) Ensaios in situ e/ou laboratoriais necessários à aferição das causas;
5) Medidas correctivas propostas;
6) Referências bibliográficas e informação adicional de suporte ao estudo da anomalia e suas
causas.
3.2.3. Metodologias com recurso a matrizes de correlação
As matrizes de correlação são uma ferramenta de apoio ao diagnóstico que assenta na análise
estatística das anomalias detectadas em diversos casos de estudo. Estas matrizes podem servir de
complemento às fichas de anomalias e permitem realizar o diagnóstico de anomalias de forma mais
expedita e fundamentada em experiência. Na Tabela 3.3 estão reunidas, por ordem cronológica de
publicação, as metodologias baseadas em matrizes de correlação apresentadas nesta dissertação.
Tabela 3.3 – Metodologias de diagnóstico de anomalias com recurso a matrizes de correlação.
Metodologia Ano de
publicação Autor(es)
Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios [6] 1992 Jorge de Brito
Levantamento e Caracterização de Patologia Exterior de Construções Edificadas em Portugal entre 1970 e 1995 [111]
2010
Armando Araújo
Jorge de Brito
Eduardo Júlio
Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios Recentes (SIDER) [98]
2013 Sara Amaral
Em 1992, Jorge de Brito desenvolveu no âmbito da sua Tese de Doutoramento [53] um
procedimento sistémico e normalizado que se traduziu num “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de
Edifícios” [6]. Esta metodologia concede um conjunto de ferramentas técnicas para auxílio do
inspector, nomeadamente [6]:
• Um catálogo de fichas de anomalias, fichas de técnicas de diagnóstico e fichas de técnicas
de reparação;
• Um sistema classificativo das anomalias, das suas causas, das técnicas de diagnóstico e
das técnicas de manutenção/reabilitação;
38
• Um conjunto de matrizes de correlação que relacionam essas quatro variáveis entre si
(inter-anomalias, anomalias-causas, anomalias-técnicas de diagnóstico e anomalias-
- técnicas de reparação).
De acordo com [6], estas ferramentas têm de ser validadas através de um extenso trabalho de
campo e devem ser desenvolvidas por elementos de construção tipo de modo a posteriormente
poderem ser integradas num sistema global. Por este motivo, após a metodologia ter sido aplicada por
Jorge de Brito a obras de arte de betão armado [53], têm vindo a ser realizados diversos trabalhos de
investigação para aumentar progressivamente a base de dados do sistema. Os estudos efectuados no
âmbito de Dissertações de Mestrado relativos aos elementos construtivos de edifícios encontram-se
indicados na Tabela 3.4, os quais permitiram validar o sistema para esses elementos.
Tabela 3.4 – Elementos construtivos de edifícios abordados em Dissertações de Mestrado sobre o “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” (adaptado de [6] e [11]).
Elemento construtivo Ano de
publicação Autor
Impermeabilizações de coberturas em terraço 2002 Ana Walter
Envolvente exterior não-estrutural 2004 Carlos Gonçalves
Revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes
2005 José Silvestre
Paredes de alvenaria 2007 Adelaide Gonçalves
Revestimentos de pisos lenhosos 2008 Anabela Delgado
Revestimentos em pedra natural em pavimentos e paredes 2008 Natália Neto
Paredes de placas de gesso laminado 2008 Carlos Gaião
Estuques correntes em paramentos interiores 2008 Ana Pereira
Revestimentos exteriores de coberturas inclinadas 2009 Nuno Garcez
Rebocos em paredes 2011 João Sá
ETICS em paredes 2011 Bárbara Amaro
Revestimentos por pintura em fachadas rebocadas 2011 Rita Pires
Caixilharias 2012 Alberto Santos
Superfícies de betão à vista 2015 Cátia Silva
Coberturas em terraço 2015 João Conceição
As fichas de anomalias inseridas nestes sistemas estão disponíveis em formato PDF e, à
semelhança de outras fichas referidas, são atribuídas individualmente a cada anomalia, contendo de
uma forma geral os seguintes campos de informação (adaptado de [112]):
1) Descrição – descrição sucinta dos sintomas da anomalia e da sua localização frequente,
acompanhada de fotografia exemplificativa de um caso real;
2) Causas prováveis – listagem das causas prováveis da anomalia, mas sem explicação dos
fenómenos patológicos;
3) Consequências possíveis – esclarecimento das consequências do aparecimento da
anomalia, incluindo outras anomalias que daí podem resultar;
39
4) Aspectos a inspeccionar – checklist com indicação dos diversos aspectos que devem ser
observados e/ou medidos;
5) Ensaios a realizar – menção dos ensaios in situ que devem ser realizados;
6) Parâmetros de classificação – indicação dos parâmetros qualitativos e/ou quantitativos que
deverão ser avaliados de forma a ser possível classificar a anomalia;
7) Nível de gravidade/ urgência de reparação – classificação da anomalia em três níveis de
urgência de actuação em função dos parâmetros anteriores.
Tal como referido, todas as variáveis deste sistema encontram-se associadas a matrizes de
correlação. Deste modo, as causas prováveis em cada ficha de anomalia são indicadas de acordo com
a matriz de correlação anomalias-causas prováveis [112], a qual permite medir quantitativamente a
relação entre cada anomalia e as suas causas prováveis. O sistema classificativo proposto no sistema
implica a identificação de todas as variáveis através de um código, sendo assim possível cruzar as
anomalias com as causas prováveis na matriz de correlação. O grau de correlação entre anomalias e
causas prováveis é definido de acordo com a Tabela 3.5, sendo que as causas prováveis que surgem
sublinhadas nas fichas de anomalias são as que têm maior correlação com a anomalia
correspondente [112].
Tabela 3.5 – Graus de correlação entre anomalias e causas prováveis utilizados no “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [53].
Grau de correlação
Designação
2 Grande relação – Causa directa (próxima) da anomalia,
associada à fase final do processo de degradação
1 Pequena relação – Causa indirecta (primeira) da anomalia, relacionada com o despoletar do processo de degradação
0 Sem relação – Não existe qualquer relação directa ou
indirecta entre a causa e a anomalia
Uma vez que a metodologia referida impõe a validação das ferramentas técnicas por intermédio
de uma campanha de inspecções, torna-se necessário validar as matrizes de correlação teóricas
através da recolha de um vasto número de casos de estudo e sua posterior análise estatística [6].
Na Tabela 3.6 encontra-se um excerto da matriz de correlação entre anomalias e suas causas
prováveis respeitante a revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes, já validada após
a inspecção de 155 casos de estudo [112].
O mesmo raciocínio aplica-se às técnicas de diagnóstico a realizar e às técnicas de reparação
necessárias. Importa realçar as matrizes de correlação anomalias-técnicas de diagnóstico, visto que
indicam os métodos mais adequados para cada anomalia, assim como as fichas de técnicas de
diagnóstico, pois facultam informações úteis sobre as mesmas, nomeadamente a sua descrição,
objectivos, equipamento e materiais necessários e as suas vantagens e limitações [6]. Outros modelos
de fichas de técnicas de diagnóstico foram desenvolvidos, destacando-se os exemplos de “Survey
Information Sheets” [113] publicados por Inês Flores-Colen em 2013 e os catálogos de fichas de
40
técnicas de diagnóstico para elementos não-estruturais [50] e elementos estruturais [51] de edifícios
correntes desenvolvidos em 2014 por Laura Machado e Sérgio Correia, respectivamente.
Tabela 3.6 – Excerto da matriz de correlação entre anomalias e suas causas prováveis para revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes [112].
C / A C-A1 CA-2 C-A3 C-A4 C-A5 C-A6 C-A7 C-A8 C-A9 C-A10 C-A11
D.1_a 1 0 2 1 1 0 0 0 0 1 0
D.s1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0
D.s2 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
D.s3 1 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1
F.1_a 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1
F.s1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0
F.s2 0 0 0 0 1 0 1 0 1 1 0
F.s3 0 0 0 0 0 0 2 0 0 1 0
Dt.l1 1 1 0 1 2 0 0 0 0 1 0
Dt.l2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Dt.l3 1 0 0 0 0 0 0 2 1 0 2
Dt.l4 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Legenda: C – causas; A – anomalias; 2 – grande correlação; 1 – pequena correlação; 0 – sem relação.
Neste sistema propôs-se também a implementação de um Módulo de Apoio à Inspecção
(MAI) [53], isto é, uma ferramenta informática (software) que, com o recurso a uma base de dados,
daria uma série de indicações úteis e interactivas para facilitar o trabalho do técnico no decurso da
inspecção e evitar o transporte de uma quantidade excessiva de informação para consulta [53]. O MAI
permitiria criar também um relatório provisório, o qual serviria de auxiliar de memória aquando do
preenchimento do relatório final da inspecção [53].
Em 2010, foi apresentada por Armando Araújo, Jorge de Brito e Eduardo Júlio a metodologia
designada “Levantamento e Caracterização de Patologia Exterior de Construções Edificadas em
Portugal entre 1970 e 1995” [111], no âmbito de um levantamento nacional com a colaboração das
instituições universitárias portuguesas. Sendo suportada pelo software SPSS (Statistical Package for
the Social Sciences), esta metodologia tem a particularidade de envolver o tratamento estatístico da
informação recolhida sobre as anomalias e suas causas prováveis dos elementos da envolvente
exterior de edifícios. Em especial, a metodologia aplica-se às anomalias não-estruturais presentes em
coberturas (inclinadas e em terraço), fachadas, muretes, vãos exteriores, varandas e palas [111].
A metodologia de diagnóstico adoptada exige a análise de documentação escrita e desenhada
dos projectos fornecidos pelo proprietário ou seu representante, ou obtidos nas entidades licenciadoras,
bem como a inquirição aos utilizadores ou seus legais representantes sobre informação não disponível
relativa ao edifício. Para os casos em que a metodologia já foi aplicada, não foi permitido pelos
proprietários realizar ensaios ou sondagens que obrigassem à destruição localizada dos revestimentos
para recolha de amostras de materiais [111]. A inspecção visual é acompanhada pelo registo fotográfico
e pelo preenchimento de Fichas de Inspecção, com o apoio de um “Manual de Inspecção” [114].
41
Nesse manual são identificados os procedimentos para o preenchimento das Fichas de
Inspecção, apresenta-se uma checklist para a inspecção de cada elemento e faculta-se, entre outros,
informações complementares sobre as anomalias mais comuns na envolvente exterior dos edifícios,
tais como os seus sintomas, consequências e mecanismo patológico associado [114]. Foram
elaboradas 19 Fichas de Inspecção em folhas de Excel, as quais se dividem em três tipos [111]:
• Ficha tipo A (1 ficha) – para identificação e caracterização do edifício;
• Fichas tipo B (2 fichas) – para o registo de dados sobre as obras de beneficiação realizadas
previamente no edifício;
• Fichas tipo C (16 fichas) – destinadas ao registo de dados sobre as características de cada
elemento construtivo e sobre as anomalias observadas e respectivas causas prováveis, e
para a classificação das anomalias quanto à urgência de actuação e segurança
estrutural/bem-estar das pessoas.
Em particular, as fichas de tipo C incluem, para cada elemento construtivo, uma listagem das
anomalias mais frequentemente detectadas no mesmo e das suas causas possíveis (prováveis
teóricas) [114]. Esta metodologia também recorre à construção de matrizes de correlação
anomalias-causas, utilizando os mesmos graus de correlação definidos em [53]. A realização de
inspecções a várias dezenas de edifícios serviram para validar tanto as matrizes de correlação teóricas
como as fichas de inspecção [111]. Os dados registados nas fichas de inspecção são posteriormente
exportados para o software SPSS para serem tratados estatisticamente, o que permite fazer a análise
de frequências de uma grande quantidade de informação. Os resultados obtidos são apresentados em
histogramas, sendo assim possível retirar conclusões, ou pelo menos indicadores, sobre as anomalias
e causas mais frequentes em cada elemento construtivo, entre outros [111].
Mais tarde, em 2013, Sara Amaral propôs na sua Dissertação de Mestrado [98], disponível em
formato PDF, o “Sistema de Inspeção e de Diagnóstico em Edifícios Recentes (SIDER)” [115].
Tal como o nome indica, este sistema aplica-se a edifícios recentes, tendo sido já aplicado às anomalias
observadas num edifício, o que resultou no agrupamento das anomalias em elementos estruturais de
betão armado, revestimentos de paredes e tectos, revestimentos de pedra, cerâmicos aderentes
colados e de parquet de madeira, revestimentos de coberturas (inclinadas e em terraço) e caixilhos de
alumínio exteriores [98].
Para se identificar a necessidade de efectuar um diagnóstico, a aplicação do SIDER pressupõe
uma caracterização inicial do edifício, que começa com a recolha de informação sobre as
características do edifício a partir de resultados de inspecções realizadas anteriormente, de
documentos como projectos gerais, de especialidades e de alterações, e de um inquérito aos
utilizadores do edifício [98]. De seguida, efectua-se uma inspecção geral ao edifício, com recurso a
eventuais sondagens, para conhecer a construção e sua envolvente, e registar o número e
características das anomalias evidenciadas, sendo esta fase assumida como um pré-diagnóstico [98].
Caso se identifique a necessidade de se elaborar o diagnóstico das anomalias encontradas, passa-se
para a avaliação detalhada das anomalias, acompanhada de registo fotográfico e videográfico,
procedendo-se à realização de nova inspecção visual e dos ensaios in situ e laboratoriais necessários
42
até se conseguir chegar a um diagnóstico conclusivo [98]. Prossegue-se posteriormente para o
desenvolvimento das fichas de anomalias com base nas informações obtidas, sendo que a aplicação
do SIDER ao caso de estudo resultou em 80 fichas com a seguinte estrutura [98]:
1) Descrição sumária dos sintomas característicos da anomalia em análise;
2) Observações, nomeadamente informações sobre a anomalia, obtidas a partir das
inspecções realizadas ou inquéritos aos utilizadores;
3) Causas da anomalia, de acordo com a matriz de correlação anomalias-causas;
4) Consequências possíveis da anomalia;
5) Técnicas de diagnóstico utilizadas;
6) Classificação da anomalia quanto ao nível de gravidade/urgência da intervenção;
7) Apresentação de fotografias representativas da anomalia detectada.
A fase final desta metodologia corresponde à validação do sistema através do tratamento
estatístico dos dados provenientes das fases de inspecção e diagnóstico, recorrendo a matrizes de
correlação [98]. O processo de correlação entre as anomalias e as causas utilizado nesta metodologia
teve como influência o “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6] já referido. Contudo, em
vez da utilização de três graus de correlação numéricos (2, 1 e 0), o SIDER utiliza cinco níveis de
associação em percentagem [115], como se pode observar na Tabela 3.7.
Tabela 3.7 – Níveis de associação utilizados nas matrizes de correlação do SIDER (adaptado de [115]).
Nível de associação
Valor (%)
Designação Classificação das causas
Nível 1 100 Relação presumivelmente
exacta Causas prováveis – indispensáveis ao desenvolvimento do processo de
degradação Nível 2 75 Relação significativa
Nível 3 50 Relação mediana Causas ambíguas – relacionadas com o despoletar do processo de degradação,
causando o agravamento dos seus efeitos, mas não necessárias para o seu
desenvolvimento Nível 4 25 Relação medíocre
Nível 5 ― Relação inexistente Causas sem qualquer tipo de correlação
com a anomalia
Para a mesma anomalia podem existir níveis de associação repetidos em várias causas, o que
evidencia que as anomalias podem ser influenciadas por múltiplas origens [98]. Na Tabela 3.8
disponibiliza-se um exemplo de uma matriz de correlação do SIDER relativa a elementos estruturais
interiores e exteriores de betão armado. A aplicação do SIDER a um edifício permitiu a validação das
matrizes de correlação [115]. Esta validação é obtida pela apreciação dos valores apresentados na
última linha de cada matriz de correlação, visto que se a média de valores obtidos para uma dada
anomalia for inferior a 50% não se considera o diagnóstico conclusivo, devendo realizar-se novas
inspecções e eventualmente repetir algum ensaio ou recorrer a novos ensaios, até se conseguir uma
correlação satisfatória entre as anomalias e respectivas causas [115].
43
Tabela 3.8 – Matriz de correlação do SIDER relativa a elementos estruturais interiores e exteriores de betão armado (adaptado de [115]).
C \ A (%) G.1. G.2. G.3. G.4. G.5. G.6.
C – G.P.1. ― ― ― ― ― ―
C – G.P.2. ― ― ― ― ― ―
C – G.P.3. ― ― ― ― ― ―
C – G.P.4. 75 ― ― ― 50 ―
C – G.E.1. ― ― ― ― ― ―
C – G.E.2. ― ― ― ― 100 ―
C – G.E.3. ― 100 100 75 ― 100
C – G.U.1. ― 75 75 50 ― 75
C – G.U.2. ― ― 75 ― ― ―
C – G.C.1. 75 ― ― ― ― ―
C – G.C.2. ― ― ― ― ― ―
C – G.H.1. ― ― ― ― ― ―
C – G.A.1. ― 50 75 75 25 75
C – G.A.2. ― ― ― 100 ― ―
Validação do diagnóstico (%)
75 75 81 75 67 83
Legenda: C – causas; A – anomalias; 100 – relação presumivelmente exacta; 75 – relação
significativa; 50 – relação mediana; 25 – relação medíocre; “―” – relação inexistente.
3.2.4. Outras metodologias
Destaca-se em seguida um conjunto de metodologias desenvolvidas em Portugal, cujas
ferramentas de apoio ao diagnóstico não se enquadram em fichas de anomalias nem matrizes de
correlação, mas que prestam auxílio no processo de diagnóstico e sugerem alternativas às ferramentas
mencionadas anteriormente. Na Tabela 3.9 apresentam-se, por ordem cronológica de publicação, as
metodologias analisadas.
Tabela 3.9 – Outras metodologias de diagnóstico de anomalias.
Metodologia Ano de
publicação Autor(es)
Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios [17] 2001 Rui Calejo Rodrigues
Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias em Edifícios – DIAGNOSTICA [116]
2003 Rui Calejo Rodrigues
Peter Westcot
Metodologia de Diagnóstico Exigencial Aplicada à Reabilitação de Edifícios de Habitação [5]
2006 João Lanzinha
Metodologia de Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da
Intervenção [117] 2015 André Jorge
44
Em 2001, Rui Calejo Rodrigues propôs na sua Tese de Doutoramento [17] a “Metodologia de
Diagnóstico de Patologias em Edifícios”, a qual é composta por um conjunto de procedimentos com
encadeamento lógico que convergem para a solução a adoptar no projecto de intervenção [17].
A metodologia proposta, disponível em PDF [17], tem como objectivo encaminhar o decisor no processo
de identificação das causas de anomalias em edifícios, especificamente em fundações, estrutura,
panos de paredes (exteriores e interiores), coberturas (acessíveis e não acessíveis), revestimentos (de
tectos, pavimentos e elementos verticais), portas, vãos envidraçados, instalações técnicas (água,
águas residuais e eléctricas) e equipamentos (electromecânicos, ventilação e outros) [17].
Esta metodologia apresenta a particularidade de estabelecer duas formas distintas de intervenção,
nomeadamente pontual e global, sendo que a primeira diz respeito ao tratamento de uma única
anomalia com extensão espacial geralmente limitada e a segunda é dirigida à totalidade do edifício [17].
Foi sugerida para cada uma destas formas de intervenção uma metodologia própria para elaboração
do diagnóstico e execução do correspondente projecto de intervenção [17]. No caso das intervenções
pontuais, os procedimentos para se realizar o diagnóstico de uma anomalia são os seguintes
(adaptado de [17]):
1) Descrição do local – breve identificação da localização da anomalia e registo da data de
construção do edifício e de eventuais intervenções posteriores;
2) Descrição da manifestação – descrição objectiva e sintética da anomalia, sem comentários
interpretativos, e acompanhada de fotografia ou desenho esquemático;
3) Lista de causas prováveis – listagem das causas prováveis da anomalia com base em
listas-tipo de causas possíveis, como as da Tabela 3.10;
4) Exame – recolha de informação sobre a anomalia detectada, sobre as soluções
construtivas nas quais se desenvolve e sobre outras anomalias que possam indiciar o
mesmo mecanismo causa-efeito (“manifestações afins”), através de inspecção visual,
ensaios in situ e/ou laboratoriais e consulta ao construtor e/ou utilizadores;
5) Eliminação de causas – eliminação das causas da lista de causas prováveis para as quais
seja possível evidenciar argumentos para a sua exclusão, tendo por base as conclusões
do exame;
6) Diagnóstico – identificação da causa ou causas da anomalia sobre as quais se deverá
preferencialmente actuar e, se possível, descrição do mecanismo causa-efeito.
Face ao diagnóstico, procede-se posteriormente à caracterização geral da intervenção a executar
sobre a anomalia, e descrevem-se as medidas preventivas que contribuem para uma melhor eficácia
da solução e eventual prevenção de nova ocorrência [17].
Quanto às intervenções globais, estas seguem um conjunto de procedimentos semelhantes,
mas têm em conta a totalidade do edifício ou uma parte dele que apresente múltiplas anomalias, como
as fachadas [17]. Assim sendo, no caso das intervenções globais, os procedimentos para o diagnóstico
das anomalias são os seguintes (adaptado de [17]):
1) Subdivisão do edifício – subdivisão do edifício em zonas, elementos ou componentes de
modo a reduzir a extensão para análise;
45
2) Levantamento de manifestações – levantamento das anomalias existentes com base num
inquérito a todos os utilizadores e na inspecção do edifício com a participação de um
técnico especializado, podendo esta ser “global” ou “aleatória” conforme a disponibilidade
financeira e a precisão do levantamento pretendida;
3) Associação de manifestações – agrupamento das anomalias com características
semelhantes, independentemente de terem as mesmas causas, obtendo-se “Grupos de
Manifestações Afins” (GMA);
4) Exame, listagem e eliminação de causas – análogos às intervenções pontuais, devendo
ser feitos para cada “grupo de manifestações afins” definido;
5) Matriz de diagnóstico – sistematização dos GMA e das causas que lhes estão associadas
numa única matriz.
Tabela 3.10 – Exemplos de listas-tipo de causas possíveis da “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [17].
Humidade Fendilhação Desgastes e envelhecimento
Ascensional Retracção dos materiais Acção dos agentes
atmosféricos
Condensações Deformação estrutural Acção de agentes químicos
Precipitação Solicitação térmica Uso excessivo
Construção Corrosão química de
armaduras Utilização disfuncional
Higroscopicidade dos materiais Instabilidade de fundações ou
solos de sustentação Termo de vida útil
Utilização Instabilidade de componentes Causas acidentais
Causas acidentais Causas acidentais
Ao contrário das matrizes de correlação, a matriz de diagnóstico referida é apenas qualitativa, não
sendo validada com trabalho de campo. Esta matriz serve para indicar de forma explícita a fiabilidade
do diagnóstico estabelecido para cada “grupo de manifestações afins”, utilizando-se o símbolo “+” para
um diagnóstico fiável até “+++” para reforçar nesse sentido e “0” quando a causa não se aplica a
determinado “grupo de manifestações afins” [17]. Na Tabela 3.11 apresenta-se um excerto de uma
matriz de diagnóstico para uma fachada.
Tabela 3.11 – Excerto de uma matriz de diagnóstico da “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios” aplicada a uma fachada (adaptado de [17]).
Causa GMA 1 GMA 2 GMA i
Insuficiente isolamento térmico da laje de cobertura +++ 0 ⁞
Fluência das vigas do pavimento + +++ ⁞
⁞ ⁞ ⁞ ⁞
Legenda: GMA i – “grupo de manifestações afins” (i = 1, 2, …); fiabilidade do diagnóstico “+++” (elevada),
“++” (média) e “+” (razoável); “0” – causa não se aplica ao GMA.
46
Dois anos depois, em 2003, foi publicado também por Rui Calejo Rodrigues, em conjunto com
Peter Westcot, o “Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [116],
o qual adopta a metodologia de diagnóstico anterior [17], mas introduziu uma análise probabilística.
Este sistema é suportado por um software denominado “DIAGNOSTICA” e apenas foi preparado para
ser aplicado no diagnóstico de manifestações de humidade no interior de habitações [116].
À semelhança da metodologia em que se baseia, este sistema parte da definição de listas-tipo de
causas possíveis e eventual realização de ensaios in situ e/ou laboratoriais para comprovar as causas
prováveis quando se revela necessário. O sistema requer inclusivamente a reconstituição construtiva
do edifício, através do levantamento dimensional, da análise do projecto de construção, da realização
de sondagens e da consulta ao construtor e/ou utilizadores [116]. Porém, neste sistema não se prevê
a proposta de medidas de correcção ou prevenção de anomalias, contrariamente à metodologia
anterior.
Ao invés da análise estatística própria das matrizes de correlação, esta metodologia de
diagnóstico apoia-se na teoria da probabilidade condicionada. De acordo com [116], a simples
observação visual de qualquer manifestação dá lugar à definição de uma lista de causas possíveis [17],
e assume-se que as mesmas têm uma probabilidade de ocorrência idêntica. A partir daí, são
estabelecidas formulações matemáticas com base em funções discretas, permitindo correlacionar, em
termos probabilísticos, as anomalias e suas causas possíveis [116]. À medida que se introduzem
informações adicionais resultantes da fase de inspecção, vai-se condicionando a probabilidade inicial
e diminuindo a incerteza, convergindo no sentido de rejeitar umas causas e validar outras [116].
Quanto ao software “DIAGNOSTICA”, este consiste numa plataforma interactiva que inquire o operador
em cada fase do diagnóstico, estabelecendo a lista de causas possíveis e efectuando a análise
probabilística descrita, a partir dos dados introduzidos pelo operador. Os resultados da análise de cada
anomalia são apresentados em matrizes de probabilidades. O funcionamento deste software baseia-
se em menus de escolha múltipla, sendo que, no caso da identificação das anomalias, são ilustrados
por fotografias e/ou desenhos e apresentam os sintomas característicos e consequências das
anomalias para ajudar a identificá-las [116].
Três anos mais tarde, em 2006, João Lanzinha propôs na sua Tese de Doutoramento [5] a
“Metodologia de Diagnóstico Exigencial Aplicada à Reabilitação de Edifícios de Habitação”,
disponível em PDF e apoiada por uma aplicação informática denominada “MEXREB” [5].
Esta metodologia, tal como o nome indica, permite comparar os desempenhos dos elementos do
edifício com as exigências técnicas do seu funcionamento, as quais estão estabelecidas em
documentos regulamentares ou exigenciais. Esta é uma metodologia alternativa, pois em vez de propor
soluções para corrigir as anomalias, propõe soluções para retomar a satisfação das exigências.
A metodologia aplica-se apenas ao envelope dos edifícios residenciais correntes do tipo multifamiliar e
sugere a sua subdivisão em elementos verticais (zona opaca e vãos envidraçados) e cobertura, na qual
se incluem a instalação de drenagem de águas fluviais e as ligações com os elementos salientes [5].
A partir da aplicação de disposições legais e regulamentares e dos códigos de “boa prática” constantes
de publicações técnicas e científicas, concluiu-se em [5] que os elementos que constituem a envolvente
exterior deverão satisfazer as 21 exigências indicadas na Tabela 3.12.
47
Tabela 3.12 – Exigências da envolvente exterior de edifícios residenciais correntes [5].
Elemento Zona Exigência
Elementos verticais
Opaca
Isolamento térmico A1.1
Resistência ao fogo A1.2
Isolamento acústico A1.3
Estanquidade à água A1.4
Controle da permeabilidade ao vapor A1.5
Compatibilidade parede/estrutura A1.6
Tratamento de pontes térmicas A1.7
Envidraçados
Estanquidade à água A2.1
Controle da permeabilidade ao ar A2.2
Isolamento térmico A2.3
Isolamento acústico A2.4
Resistência ao vento A2.5
Controle da transmissão luminosa A2.6
Controle da condensação A2.7
Factor solar máximo A2.8
Cobertura
Zona comum
Estanquidade à água do revestimento B1.1
Controle da permeabilidade ao ar B1.2
Controle da permeabilidade ao vapor B1.3
Resistência térmica B1.4
Ligações com elementos salientes e capeamentos
Estanquidade das ligações com elementos salientes e capeamentos
B2.1
Drenagem das águas pluviais Escoamento eficaz B3.1
Este “diagnóstico exigencial” deverá ser suportado, numa fase prévia, por um inquérito aos
utilizadores, pela consulta da documentação disponível e por uma inspecção visual à envolvente
exterior do edifício, realizada de forma simples e qualitativa, complementada com o levantamento
fotográfico ou videográfico do estado actual dos elementos inspeccionados [5]. Para auxiliar o registo
dos dados mais relevantes durante esta primeira inspecção, a metodologia fornece um documento de
apoio à inspecção visual [5]. Este documento apresenta para cada elemento construtivo uma checklist
com os aspectos a observar durante a inspecção, incluindo a existência de anomalias, descreve os
diferentes níveis de satisfação das exigências e indica as Necessidades de Intervenção Imediata (NII)
que deverão ser comunicadas ao proprietário ou à administração do condomínio [5].
A avaliação das exigências requer uma nova inspecção visual, recorrendo a cálculos, medições e
eventuais ensaios in situ, permitindo comparar o desempenho dos elementos construtivos com as
exigências referidas [5]. Para tal, a metodologia faculta uma ficha para cada uma das exigências, na
qual se descreve a exigência, o seu modo de expressão e os aspectos complementares a verificar,
assim como uma checklist com o modo de avaliação e os níveis de qualidade a atribuir para
quantificação das exigências [5]. Tal como se explica em [5], esta avaliação tem um carácter fortemente
técnico, pelo que deverá ser efectuada por profissionais com formação adequada no domínio do
projecto, construção e conservação de edifícios. A aplicação desta metodologia culmina com a
redacção de um relatório final a apresentar ao cliente, que incluirá a comparação de resultados entre a
inspecção visual e a avaliação exigencial efectuada, e a proposta de intervenção sugerida pelo técnico
avaliador [5].
48
O software “MEXREB” mencionado, disponibilizado num CD em anexo a [5], fornece, entre outros,
formulários para registo de dados e uma base de dados de fotografias, textos e imagens para auxiliar
o utilizador a identificar anomalias nos elementos construtivos e a atribuir os níveis de qualidade [118].
Como resultado final da manipulação dos dados, esta aplicação apresenta o perfil do edifício estudado
quanto ao grau de satisfação das exigências previamente definidas [5].
Em 2015, André Jorge propôs na sua Dissertação de Mestrado [117] uma “Metodologia de
Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da Intervenção” com o objectivo de complementar o
Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC) [119] desenvolvido pelo LNEC.
Este permitia determinar o estado de conservação de edifícios para efeitos de actualização de
rendas [16], mas não tinha as ferramentas necessárias para o diagnóstico das anomalias observadas
no decurso das inspecções [117]. A metodologia proposta encontra-se disponível em formato PDF e é
dirigida a todos os elementos construtivos dos edifícios, desde a estrutura às zonas comuns e interior
dos fogos, incluindo todas as instalações técnicas existentes [117]. Inicia-se com uma fase de
pré-diagnóstico através de um inquérito online a preencher pelo promotor, seguida pela inspecção
visual do edifício, com o auxílio de uma checklist com os elementos a inspeccionar, e pela análise de
documentos.
A inspecção permitirá classificar as anomalias quanto à sua gravidade (muito ligeira, ligeira, média,
grave ou muito grave), de acordo com a classificação do MAEC [119], e fazer uma avaliação preliminar
quanto às suas causas (não-activas, activas ou desconhecidas) [117]. Tendo em conta estas duas
classificações, a metodologia faculta a matriz da Tabela 3.13 para determinar qual dos seguintes tipos
de diagnóstico deve ser realizado para cada elemento construtivo [117]:
• A – Sem necessidade de diagnosticar e intervir (o elemento construtivo apresenta-se em
bom estado de conservação);
• B – É necessário proceder a uma intervenção de reparação das anomalias observadas,
sendo necessárias técnicas de diagnóstico simples na inspecção;
• C – É necessária a realização de ensaios simples para a correta caracterização do
elemento construtivo e da anomalia, permitindo determinar as causas prováveis;
• D – É necessária a realização de ensaios complexos para a correta caracterização do
elemento construtivo e da anomalia, permitindo determinar as causas prováveis.
Tabela 3.13 – Matriz dos tipos de diagnóstico definidos na “Metodologia de Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da Intervenção” (adaptado de [117]).
Gravidade das anomalias
Actividade das causas Muito ligeira
Ligeira Média Grave Muito grave
Não-activas A A B B C
Activas A B B C D
Desconhecidas A C C D D
Legenda: A – sem necessidade de diagnóstico; B – são necessárias técnicas de diagnóstico simples;
C – são necessários ensaios simples; D – são necessários ensaios complexos.
49
A aplicação desta metodologia é apoiada por uma Ficha de Avaliação do Estado de
Conservação, onde deverão ser registadas todas as informações sobre o edifício e os resultados
decorrentes dos processos de inspecção e diagnóstico, tais como fotografias das anomalias, a
descrição das manifestações, a identificação das suas causas prováveis e a avaliação das intervenções
necessárias quanto à sua prioridade e extensão [117]. Esta ficha inclui também uma checklist com a
listagem de todos os elementos alvo de inspecção, com possibilidade de registo da gravidade das
anomalias presentes nos mesmos e da actividade das suas causas, assim como uma checklist que
auxilia na caracterização de cada elemento construtivo [117]. A metodologia preconiza que os dados
sejam obtidos por técnicos não-especializados, como o promotor ou o utilizador, mas que o diagnóstico
seja realizado por técnicos especializados [117].
3.3. Análise crítica e comparativa das metodologias
Uma vez descritas as metodologias, cabe agora a sua análise crítica e comparativa, discutindo-se
quais as vantagens e desvantagens entre as mesmas. Por meio a simplificar esta análise, toda a
informação recolhida foi sintetizada na Tabela A.1 do Anexo A, pela ordem em que as metodologias
foram enunciadas nesta dissertação, tendo sido dividida pelos “aspectos gerais”, “aspectos principais”
e “aspectos complementares” identificados nas metodologias.
Começando pelas ferramentas de apoio ao diagnóstico, constatou-se que a maioria das
metodologias estudadas se baseia em fichas de anomalias, as quais têm a mais-valia de permitirem
criar uma base de dados, contribuindo para a sistematização e disseminação do conhecimento da
patologia da construção. As metodologias que disponibilizam um catálogo para consulta auxiliam na
determinação das causas das anomalias, mas é necessário ter dois factores em atenção. Em primeiro
lugar, as bases de dados foram desenvolvidas a partir de casos específicos, que por vezes podem nem
se adaptar totalmente à realidade construtiva de Portugal, como acontece com as “Defect Action
Sheets” [99] do Reino Unido, já que os materiais e técnicas de construção utilizados podem diferir
bastante entre os dois países. E em segundo lugar, dever-se-á garantir que as bases de dados estão
actualizadas e que acompanham o desenvolvimento de novas tecnologias da construção, caso
contrário, poderão não ser suficientemente abrangentes e até induzir a erros.
Aponta-se também que o catálogo do “Método SDA” [105], em comparação com os outros
catálogos de fichas de anomalias, tem a vantagem de organizar numa matriz as referências atribuídas
às fichas e explicar o processo de selecção da ficha mais apropriada. Assim, consegue evitar-se
despender tempo na consulta de outras fichas até se chegar à ficha pretendida e garante-se que
técnicos menos experientes não utilizem uma ficha incorrecta. Por outro lado, as “Cases of Failure
Information Sheets” [9] e as fichas do “MOD” [106] são ambas um modelo de fichas para registo de
anomalias e identificação das suas causas prováveis, preenchidas caso a caso, pelo que permitem
criar uma base de dados de raiz, passível de ser ampliada continuamente. Em particular, [106] tem a
vantagem de explicar quais os procedimentos a seguir durante o processo de diagnóstico, conduzindo
a um diagnóstico mais fiável em comparação com [9].
50
As matrizes de correlação anomalias-causas prováveis em [6], [98] e [111] são validadas através
da análise estatística de um amplo trabalho de campo. Consegue-se, por isso, um diagnóstico mais
seguro do que se tivessem sido elaboradas simplesmente a partir de bibliografia ou de um só caso
prático, como acontece com muitas das fichas de anomalias. Estas matrizes, além de serem fáceis de
interpretar e objectivas, são particularmente úteis quando a causa de dada anomalia não é evidente,
pois concedem um parecer sobre as suas várias causas prováveis. Também as matrizes de correlação
anomalias-técnicas de diagnóstico propostas em [6] são vantajosas, já que ajudam os técnicos a
identificar as técnicas mais apropriadas para cada anomalia. Estas matrizes podem ser acompanhadas
por fichas de técnicas de diagnóstico, as quais facultam as informações necessárias à correcta
aplicação dessas técnicas, reduzindo a subjectividade associada ao diagnóstico, pelo que são um bom
complemento para qualquer metodologia. Deve referir-se também que o tratamento estatístico sugerido
em [111], ao possibilitar, entre outros, o estudo das causas mais comuns de anomalias em cada
elemento construtivo, contribui para se ter uma melhor noção da patologia da construção em Portugal,
promovendo indirectamente a obtenção de diagnósticos mais fiáveis.
Em relação às metodologias que não se enquadram em fichas de anomalias nem matrizes de
correlação, deve evidenciar-se as ferramentas que sugerem para apoiar o processo de diagnóstico.
A “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [17] propõe uma lista-tipo de causas
possíveis para as principais anomalias e define os procedimentos que devem ser seguidos para
eliminar as hipóteses dessas listas, tornando mais objectivo o processo de diagnóstico em comparação
com a simples consulta de fichas de anomalias. O “Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de
Patologias em Edifícios” [116] apresenta uma alternativa às matrizes de correlação, baseada em
análise probabilística, mas verificou-se que é demasiado complexa, sendo mais difícil de interpretar e
de expandir o seu campo de aplicação.
A “Metodologia de Diagnóstico Exigencial” [5] não requer o estudo das causas das anomalias,
mas o não-cumprimento das exigências poderá ajudar a realizar o diagnóstico, tendo em conta que tal
incumprimento poderá estar por detrás do aparecimento de anomalias, como poderá acontecer, por
exemplo, quando a exigência de estanquidade à água de paredes exteriores não é satisfeita.
Adicionalmente, as intervenções baseadas neste “diagnóstico exigencial” têm a vantagem de, não só
repararem as anomalias, mas também de introduzirem melhorias ao nível do desempenho dos
elementos construtivos. Quanto à “Metodologia de Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da
Intervenção” [117], esta introduz uma forma de orientar o processo de diagnóstico, propondo uma
matriz que determina o tipo de diagnóstico necessário para cada anomalia, com base na sua gravidade
e na actividade das suas causas. Assim, esta ferramenta pode ser interessante em situações em que
existam diversas anomalias, ajudando a definir previamente as prioridades de diagnóstico e a identificar
as anomalias que dispensam o diagnóstico, isto é, que são muito ligeiras e não justificam uma
intervenção.
Em termos do tipo de suporte, averiguou-se que a maioria das metodologias estudadas se
encontra actualmente disponível em formato digital, em detrimento do suporte em papel, o que seria
de esperar visto que o formato digital é mais prático para transportar e consultar. Em especial,
51
as metodologias com website próprio, como as “Fiches Pathologie Batimênt” [101], as “Imparare Dagli
Errori” [103] (actualmente inacessível) e o “Catálogo de Patologias PATORREB” [104], têm a vantagem
de tornarem mais fácil a sua divulgação entre todos os intervenientes e interessados no diagnóstico de
anomalias, além de que possibilitam correcções e acrescentos de forma simples e rápida. Os softwares
especializados também são vantajosos, pois possibilitam a interacção com os técnicos, agilizando os
processos de inspecção e diagnóstico, tal como se prevê nos softwares propostos no “Sistema de
Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6] e no “Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias
em Edifícios” [116]. Porém, a sua actualização obriga à emissão de uma nova versão do software,
o que é indesejável.
O campo de aplicação das metodologias é variável, mas são usualmente dirigidas às anomalias
não-estruturais em edifícios residenciais, podendo destinar-se inclusivamente a anomalias estruturais
e a anomalias nas instalações técnicas dos edifícios. A especificidade das anomalias estruturais e a
sua possível influência sobre a segurança estrutural dos edifícios são factores que podem contribuir
para um menor número de metodologias dedicadas ao seu diagnóstico. O mesmo se passa com as
anomalias em instalações técnicas, pois, como já se mencionou, uma parte delas encontra-se embutida
na construção e outra parte é geralmente da responsabilidade das empresas que as instalaram.
À excepção das metodologias cujo campo de aplicação não estava especificado, constatou-se que em
apenas quatro metodologias se procurou abranger os edifícios como um todo, designadamente [17],
[100], [101] e [117]. As metodologias com um campo de aplicação mais reduzido limitam o diagnóstico,
sendo por isso desvantajosas. Evidenciam-se [5] e [111], as quais dedicam-se à envolvente exterior
dos edifícios, visto ser a zona mais exposta aos agentes de degradação, além de [116], que se aplica
somente a manifestações de humidade, pelo que apresenta o campo de aplicação mais restrito.
Em relação à formação exigida aos técnicos para aplicação destas metodologias, averiguou-se
que maioritariamente não há especificações quanto à mesma, em especial para as fichas de anomalias.
São explicitamente requeridos técnicos especializados apenas em [5], [17] e [117], sendo também
aconselhados em [106]. Salienta-se que para a aplicação do “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de
Edifícios” [6] não se impõe nenhuma formação aos técnicos, mas é necessário ter experiência de
campo, enquanto as “Fichas de Diagnóstico e de Intervenção” [102] foram desenvolvidas
propositadamente para serem aplicadas por técnicos sem formação nem experiência, o que poderá
comprometer o diagnóstico resultante. Deve frisar-se, uma vez mais, que o diagnóstico de anomalias
deverá ser realizado preferencialmente por técnicos especializados para assegurar a sua fiabilidade.
Quanto à análise de documentos dos edifícios e à realização de inquéritos aos utilizadores ou
proprietários, tal como se viu, estas são indispensáveis para recolher toda a informação necessária
para elaborar adequadamente um diagnóstico. Revelou-se que, à parte do “MOD” [106], nenhuma das
metodologias baseadas em fichas de anomalias refere essas duas tarefas, o que era expectável visto
que as fichas têm um carácter essencialmente informativo. Inversamente, todas as restantes
metodologias exigem ambas as tarefas, o que demonstra quão importantes são para o diagnóstico.
Porém, constatou-se que a participação dos utilizadores é restringida aos inquéritos realizados no início
do processo de diagnóstico, estando muito pouco envolvidos no mesmo.
52
As checklists que guiam a inspecção visual são igualmente importantes porque orientam o
trabalho dos técnicos e ajudam a reduzir a subjectividade inerente às inspecções, sendo deveras úteis
caso os técnicos sejam não-especializados ou menos experientes. Porém, notou-se que são pouco
frequentes nas metodologias baseadas em fichas de anomalias, sendo facultadas unicamente nas
“Fichas de Reparação de Anomalias” [100] e nas “Fichas de Diagnóstico e de Intervenção” [102].
Deve dar-se especial destaque a [102], uma vez que dispõe de checklists bastante completas relativas
à localização das anomalias e às suas causas prováveis. Analisando as restantes metodologias,
verifica-se que são apenas introduzidas em [5], [6], [111] e [117]. Conforme se esclareceu, a
“Metodologia de Diagnóstico Exigencial” [5] não se destina à identificação das causas das anomalias,
mas as checklists que faculta ajudam a detectar a existência de anomalias e referem o que deverá ser
tido em conta durante a inspecção.
Comparando as fichas de anomalias estudadas, observa-se que estas seguem uma estrutura
semelhante, já que todas incluem a descrição da anomalia e/ou dos seus sintomas para facilitar a sua
identificação e referem as causas prováveis que lhe estão associadas. A maioria das fichas inclui
adicionalmente a explicação dos fenómenos patológicos e apresenta fotografias ou ilustrações para
ajudar no diagnóstico de cada anomalia. Destaca-se o “Catálogo de Patologias PATORREB” [104], que
tem as fichas mais completas, pois, além desses dois aspectos, menciona quais as sondagens e
ensaios in situ e/ou laboratoriais que deverão ser realizados, os quais, como já se explicou, são
essenciais para efectuar um diagnóstico bem fundamentado. As fichas inseridas no “Sistema de
Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6] e no “SIDER” [98], embora não expliquem os fenómenos
patológicos, também indicam os ensaios necessários para determinar as causas das anomalias.
Relativamente às restantes metodologias, a “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em
Edifícios” [17] é a única que inclui todos estes aspectos.
Todas as fichas de anomalias analisadas, com excepção das “Cases of Failure Information
Sheets” [9], incluem como informação adicional a recomendação de medidas de reparação ou de
prevenção das anomalias, sendo mais comuns as propostas de reparação. No caso particular do
“Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6], as técnicas de reparação são propostas em
fichas próprias à parte das fichas de anomalias, tal como se referiu. Já nas fichas do “SIDER” [98],
apesar de este ter sido influenciado pela metodologia anterior, não prevê a proposta de medidas de
reparação nem de prevenção. Relativamente às restantes metodologias, apenas a “Metodologia de
Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [17] requer a definição de medidas correctivas e preventivas.
Na “Metodologia de Diagnóstico Exigencial” [5] as propostas de intervenção são destinadas a conferir
novamente aos elementos a satisfação das exigências, pelo que a correcção de algumas das anomalias
poderá não estar prevista. Sublinha-se que o tratamento das anomalias não é do âmbito da presente
dissertação, mas tal informação é sempre uma vantagem.
Por fim, falta referir que se deve garantir o registo da informação obtida a partir das inspecções
e consequente diagnóstico de forma a arquivá-la, possibilitando a sua consulta em inspecções futuras.
Contudo, entre as fichas de anomalias analisadas existem apenas três casos que promovem o registo
da informação no decurso das inspecções, nomeadamente as “Fichas de Diagnóstico e de
53
Intervenção” [102], as “Cases of Failure Information Sheets” [9] e as fichas do “MOD” [106].
Enquanto em [102] é possível registar a informação recolhida através do preenchimento com “cruzes”
nas várias checklists facultadas, os modelos de fichas [9] e [106] permitem registar os resultados dos
processos de inspecção e diagnóstico de cada anomalia e ir criando novas fichas, como já se referiu.
Quanto às outras metodologias, as Fichas de Inspecção desenvolvidas em [111] e as Fichas de
Avaliação do Estado de Conservação propostas em [117] permitem de igual forma o registo da
informação sobre as anomalias detectadas e suas causas prováveis. Em alternativa, [5], [6] e [106]
requerem o preenchimento de um relatório final para registar os resultados de cada inspecção.
3.4. Síntese do capítulo
Neste capítulo confirmou-se que ao longo dos anos têm sido desenvolvidas diversas metodologias
de diagnóstico de anomalias de âmbito científico, nacionais e internacionais, que facultam diferentes
ferramentas de apoio ao diagnóstico. Estas permitem partilhar informação sobre a patologia da
construção com todos os intervenientes e interessados na manutenção e reabilitação de edifícios, além
de prestarem auxílio aos técnicos durante o processo de diagnóstico, contribuindo para o aumento da
sua fiabilidade.
A partir da análise da informação recolhida, concluiu-se que a maioria das metodologias estudadas
envolve fichas de anomalias, as quais apresentam uma estrutura comum, podendo ser mais ou menos
completas conforme os aspectos que abordam. As fichas são geralmente bastante informativas e
prestam auxílio tanto na identificação das anomalias que podem surgir nos edifícios, como na
determinação das suas causas prováveis. Inclusivamente, podem esclarecer quais os fenómenos
patológicos envolvidos, facultar uma checklist para guiar a inspecção visual e até propor medidas de
reparação e/ou prevenção das anomalias. Verificou-se também que as fichas de anomalias permitem
criar bases de dados, sendo, por isso, um meio muito importante de divulgação dos conhecimentos da
patologia da construção.
Pode recorrer-se adicionalmente a matrizes de correlação anomalias-causas prováveis, as quais
são validadas através da análise estatística de um grande número de casos reais de anomalias.
Estas matrizes são fáceis de aplicar e demonstram de forma expedita como as causas prováveis se
relacionam com cada anomalia. Podem ser acompanhadas por matrizes de correlação
anomalias-técnicas de diagnóstico e respectivas fichas, reduzindo-se assim a incerteza do diagnóstico.
Alternativamente, o diagnóstico pode ser suportado por análise probabilística, mas revelou ser
demasiado complexa e, portanto, menos vantajosa. Concluiu-se também que para obter um diagnóstico
mais fiável é conveniente definir os procedimentos necessários para eliminar as hipóteses de causas
prováveis até se alcançar o diagnóstico mais apropriado. Além disso, a verificação do cumprimento das
exigências dos elementos construtivos, conforme constam em documentos regulamentares e
exigenciais, poderá ajudar a determinar as causas das anomalias. Por fim, a definição prévia das
prioridades de diagnóstico ajuda a orientar o processo de diagnóstico e a identificar as anomalias que
o dispensam.
54
De uma forma geral, constatou-se que algumas metodologias são mais completas que outras,
mas que todas contribuem de algum modo para apoiar a elaboração do diagnóstico. Observou-se que
a maioria das metodologias ajudam a identificar as anomalias e respectivas causas prováveis, e
requerem a análise documental e a realização de inquéritos aos utilizadores. Contudo, algumas das
metodologias não prevêem a realização de ensaios nem fornecem uma checklist para a inspecção
visual, o que poderá resultar num diagnóstico menos fiável e em resultados diferentes para técnicos
diferentes, perante a subjectividade da inspecção visual. Além disso, a maioria não exige explicitamente
técnicos com formação e experiência profissional na área, comprometendo a fiabilidade do diagnóstico,
e muitas delas também carecem de meios de registo da informação obtida. Por fim, notou-se que a
participação dos utilizadores se resume à realização dos inquéritos no início do processo de
diagnóstico, não estando envolvidos de nenhum outro modo.
Assim sendo, prossegue-se no próximo capítulo para a proposta de uma metodologia de
diagnóstico de anomalias que permita colmatar algumas das lacunas identificadas nestas metodologias
e introduzir uma perspectiva diferente com vista à sua melhoria.
55
4. Proposta de metodologia de diagnóstico de
anomalias
4.1. Considerações gerais
Neste capítulo propõe-se uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito da
manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, com a qual se pretende melhorar alguns
aspectos das metodologias estudadas anteriormente. Começa-se por discutir os objectivos e interesse
da metodologia proposta e por definir a sua estrutura, revelando o campo de aplicação e os
intervenientes na metodologia. De seguida, explica-se como os utilizadores de edifícios residenciais
poderão realizar uma primeira abordagem às anomalias e como os técnicos especializados deverão
efectuar o diagnóstico consequente, apresentando-se um exemplo das ferramentas de apoio ao
diagnóstico preconizadas. Posteriormente, realiza-se um inquérito a uma amostra de utilizadores para
avaliar a sua sensibilidade para a importância do diagnóstico de anomalias e a sua disponibilidade para
um maior envolvimento no processo de diagnóstico. No fim do capítulo, procede-se à apresentação e
discussão dos resultados obtidos no inquérito, o que permitirá verificar a viabilidade de implementação
da metodologia proposta.
4.2. Metodologia proposta
4.2.1. Objectivos e interesse da metodologia
Sabendo que já foram desenvolvidas várias metodologias de diagnóstico de anomalias, umas
mais completas que outras, e que propõem diferentes ferramentas de apoio ao diagnóstico, esta
dissertação contribui para dar resposta a algumas das lacunas constatadas nas metodologias
estudadas. Assim, pretende propor-se uma metodologia que permita complementar as restantes,
podendo ser integrada nas mesmas, ao invés de se conceber uma nova metodologia.
A metodologia proposta distingue-se das outras na medida em que fortalece a óptica do
utilizador, nomeadamente, os utilizadores dos edifícios residenciais. Enquanto noutras metodologias
apenas são realizados inquéritos aos utilizadores no momento do contacto com o técnico, com esta
metodologia pretende-se que tenham um maior envolvimento no processo de diagnóstico, uma vez
que convivem diariamente com as anomalias e, por isso, podem mais facilmente monitorizá-las e
prestar informações sobre as mesmas. Logo, tendo em conta esta premissa e os aspectos a melhorar
das metodologias analisadas, a metodologia que se propõe nesta dissertação tem três objectivos:
1) Potenciar o registo e arquivo das informações obtidas sobre as anomalias detectadas;
2) Prevenir e controlar o agravamento das anomalias;
3) Promover e auxiliar o trabalho dos técnicos especializados.
56
Revelou-se necessário dispor de uma metodologia que potencie o registo das informações mais
relevantes sobre as anomalias que vão sendo detectadas em cada edifício, para que sejam acessíveis
no futuro. Não só é conveniente analisar os resultados de inspecções anteriores, como deverão ser
tidas em conta algumas informações que apenas podem ser prestadas pelos próprios utilizadores.
O arquivo dessas informações proporciona aos técnicos especializados um conjunto de informações
úteis que poderão auxiliá-los na realização do diagnóstico, tornando-o mais bem fundamentado.
Com esta metodologia pretende também introduzir-se a monitorização das anomalias para
garantir o diagnóstico atempado e definir o momento em que se deve contactar um técnico
especializado. Esta monitorização poderá ser conseguida através do envolvimento dos utilizadores,
já que se procura assegurar que as anomalias sejam alvo de atenção desde o momento em que
aparecem até serem corrigidas, evitando o seu agravamento. Por enquanto, a legislação em vigor em
Portugal a respeito de inspecções periódicas aos edifícios residenciais é reduzida e pouco clara, mas
considerando a legislação em vigor em Espanha e no Brasil e tendo em conta o RGE cuja aprovação
se aguarda, é expectável que as inspecções obrigatórias venham a ser espaçadas por vários anos.
Logo, continua a ser conveniente que, nos intervalos de tempo entre as mesmas, exista um
acompanhamento das anomalias para controlar o seu aparecimento e evolução.
Até lá, é importante que se comece a sensibilizar os utilizadores para que recorram primeiro a um
técnico especializado para efectuar o diagnóstico e definir a intervenção mais adequada, em vez de
apenas contactarem um empreiteiro, sendo esta a prática corrente em Portugal. Ao consciencializar os
utilizadores de antemão para a importância do diagnóstico de anomalias, também se facilitaria a
transição para a futura legislação, que de outra maneira poderia ser mais complicada e demorada se
os utilizadores não estivessem já acostumados a esse contacto com técnicos especializados.
Deste modo, a metodologia proposta procura incentivar que os utilizadores façam uma primeira
abordagem às anomalias, facilitando o registo de informações relevantes pelos mesmos, guiando-os
na inspecção e monitorização das anomalias e, ao mesmo tempo, orientando-os no sentido de não as
ignorarem nem passarem a um empreiteiro sem antes haver lugar a um diagnóstico apropriado.
Naturalmente, não se espera que os utilizadores realizem o diagnóstico, sendo esse trabalho reservado
exclusivamente aos técnicos especializados em patologia da construção, ou seja, profissionais de
empresas de inspecção de edifícios com formação e experiência nesta área. Ao invés, pretende-se que
os utilizadores colaborem activamente na cadeia de intervenientes na manutenção e reabilitação da
qual fazem parte.
Com o maior envolvimento dos utilizadores pretende-se que não deixem passar despercebidas as
anomalias existentes nos seus imóveis e que contactem um técnico especializado para realizar o
diagnóstico antes de procederem a uma intervenção, pelo que esta metodologia permite contribuir para
a melhoria contínua da patologia da construção. Não só os técnicos especializados veriam o seu
trabalho mais facilitado e reconhecido, como o próprio estado de conservação dos edifícios residenciais
poderia ter melhorias a longo prazo ao promover-se a manutenção e reabilitação dos mesmos.
Esta primeira abordagem às anomalias é sobretudo destinada a ser tomada pelos utilizadores nos
seus imóveis, quer sejam arrendatários ou proprietários. Contudo, também pode ser aplicada nas zonas
57
comuns de edifícios multifamiliares, sendo essa responsabilidade atribuída à administração do
condomínio ou à empresa de gestão de condomínios que eventualmente tenha sido contratada.
Uma vez que, na sua generalidade, estes intervenientes têm um nível de conhecimentos técnicos
semelhante ao dos utilizadores, daqui adiante passa-se a designá-los genericamente por utilizadores.
4.2.2. Estrutura da metodologia
Os passos gerais que definem a estrutura da metodologia proposta encontram-se no fluxograma
da Figura 4.1. Para possibilitar o maior envolvimento dos utilizadores, esta metodologia assenta no
recurso a fichas de anomalias-tipo, as quais serão o guião da primeira abordagem às anomalias.
Assim, como se pode observar no fluxograma, a aplicação da metodologia inicia-se com a detecção de
uma dada anomalia pelos utilizadores, sucedida pela sua inspecção visual simples realizada pelos
mesmos e posterior consulta das fichas de anomalias-tipo.
A metodologia proposta define que estas fichas deverão ser consultadas cada vez que uma
anomalia é detectada no edifício, seja no decurso de uma inspecção periódica de condomínio, perante
uma reclamação de um condómino, ou, inclusivamente, quando um utilizador pretende informar-se
sobre uma anomalia existente no seu imóvel. Para assegurar que as anomalias não passem
despercebidas, sugere-se que os utilizadores realizem periodicamente uma inspecção corrente a todo
o imóvel de modo a detectarem a presença de anomalias à vista. A administração do condomínio ou a
eventual empresa de gestão de condomínios deverão realizar igualmente inspecções correntes
periódicas a todas as zonas comuns do edifício que sejam da sua responsabilidade, desde que sejam
acessíveis em segurança.
De acordo com o fluxograma da Figura 4.1, a partir da inspecção visual simples da anomalia, a
consulta das fichas de anomalias-tipo permitirá descobrir se a anomalia se enquadra, ou não, em
alguma delas. A partir deste momento-chave, pode suceder-se uma de duas etapas:
• Etapa A: O utilizador consegue reconhecer a anomalia detectada e enquadrá-la em alguma
das anomalias-tipo presentes nas fichas, podendo proceder à sua primeira abordagem, ou;
• Etapa B: O utilizador reencaminha directamente a anomalia para um técnico especializado.
Tendo em mente que estas fichas se destinam a serem utilizadas por pessoas sem conhecimentos
técnicos na área, de modo a não dificultar ou impedir a sua consulta deve ter-se o cuidado de reduzi-las
em número, pelo que é necessário tipificar as anomalias de forma genérica, em vez de se facultar um
conjunto de fichas demasiado extenso. Por exemplo, para o caso de fissuras, uma vez que não cabe
aos utilizadores realizarem o diagnóstico, basta haver uma ficha para fissuras genéricas, a qual guiará
os utilizadores na primeira abordagem às mesmas, independentemente da sua localização, orientação
ou abertura. Perante esta tipificação das anomalias, as mesmas serão doravante designadas por
anomalias-tipo para distinguir esta metodologia das demais que se baseiam em fichas de anomalias,
mas que não foram especificamente desenvolvidas para serem aplicadas por pessoas
não-especializadas.
58
Figura 4.1 – Fluxograma da estrutura da metodologia proposta.
Detecção da anomalia
Inspecção visual simples da anomalia
Consulta das fichas de
anomalias-tipo
Anomalia enquadra-se em alguma ficha?
Preenchimento da ficha
ETAPA A Primeira abordagem à anomalia
pelo utilizador, administração do condomínio ou empresa de gestão de condomínios
Preenchimento do relatório
Realização de ensaios in situ e/ou
laboratoriais
Nova inspecção visual de acordo
com a ficha
Tomar medidas de acordo com a ficha
ETAPA B Diagnóstico da anomalia
pelo técnico especializado (empresa de inspecção de edifícios)
Monitorizar a anomalia de acordo
com a ficha
Inspecção visual detalhada
SIM NÃO
Diagnóstico da anomalia Anomalia
persistiu ou piorou?
SIM
NÃO
Arquivar a ficha e/ou o relatório
Definição das acções de reparação e
prevenção
Análise de documentos e
inquérito
Contactar técnico especializado
Utilizador
Administração do condomínio
Empresa de gestão de condomínios
Contactar técnico especializado
59
Pela mesma razão, devem ser evitadas fichas sobre anomalias mais complicadas e difíceis de
serem compreendidas por pessoas não-especializadas. Face ao seu grau de manifestação e de
complexidade, algumas anomalias exigem a atenção de um técnico especializado desde o momento
em que são detectadas, mesmo que seja numa fase inicial da manifestação. Tal acontece sobretudo
com anomalias de carácter estrutural porque podem tornar-se graves e até pôr em causa a segurança
estrutural do edifício. Por exemplo, uma mancha de corrosão na laje de uma varanda pode não parecer
prejudicial aos utilizadores do edifício, mas no futuro poderá revelar-se um problema de diminuição da
sua resistência estrutural, devida à perda de secção de varões de aço. Nestas situações, passa-se
directamente para a Etapa B, ou seja, é necessário contactar um técnico especializado assim que
possível.
Porém, para outras anomalias mais ligeiras, que tenham uma prioridade de intervenção baixa,
existem formas de actuação que podem ser levadas a cabo pelos próprios utilizadores para
acompanharem a sua evolução em ordem a verificar se (e quando) se deve contactar um técnico
especializado e, se possível, minimizar os seus efeitos. Logo, para estas anomalias é possível começar
pela Etapa A, isto é, os utilizadores podem proceder à primeira abordagem às anomalias.
Desta maneira, propõe-se que as fichas sejam compostas por anomalias-tipo em edifícios
residenciais, que se caracterizam como fáceis de reconhecer, pontuais e de carácter
não-estrutural. Podem dever-se a diferentes causas, de origem humana ou natural, mas têm em
comum não carecerem da atenção imediata de um técnico especializado e poderem ser monitorizadas
de modo muito simples pelos utilizadores. Apontam-se como exemplos manchas devidas a
condensação superficial, manchas de humidade ascendente, manchas de depósito de sais, fissuras
nos revestimentos de paredes e tectos e empolamento e destacamento dos mesmos.
Estas anomalias-tipo poderão ser correntes no interior e exterior dos edifícios residenciais, mas
deve ter-se em consideração que no exterior o acesso às anomalias torna-se mais difícil e, por vezes,
menos seguro, exigindo geralmente um técnico especializado com os meios de acesso próprios para o
efeito. Visto que as fichas se destinam a ser utilizadas por pessoas sem conhecimentos técnicos na
área, os elementos a inspeccionar terão de estar necessariamente à vista, não sendo possível
distingui-los como estruturais ou não-estruturais. Além disso, as fichas são preconizadas
principalmente para edifícios residenciais num estado de conservação razoável, como a maioria dos
edifícios correntes, podendo ser adaptadas para edifícios antigos. Nos edifícios com uma degradação
já avançada, fica ao critério do utilizador se aplica as fichas que conseguir ou se chama prontamente
um técnico especializado.
Assume-se que se o utilizador não conseguir fazer a correspondência com nenhuma das fichas,
em princípio, a anomalia requer uma atenção mais cuidada desde o momento em que é detectada.
Nessas situações, tal como se demonstra no fluxograma da Figura 4.1, dever-se-á contactar um
técnico especializado (Etapa B), não havendo lugar à primeira abordagem às anomalias (Etapa A).
Evidentemente, o mesmo acontece nas situações em que os utilizadores tenham incapacidades ou
apenas não pretendam participar.
60
Relativamente ao meio de divulgação das fichas, estas deverão ser disponibilizadas numa
plataforma online para permitir a sua actualização em tempo real e eventuais correcções sempre que
necessário, além de que esse tipo de suporte facilita a sua consulta. Para alcançar um maior número
de pessoas, recomenda-se que as fichas sejam disponibilizadas de forma gratuita, o que poderá ser
conseguido graças a patrocínios de empresas na área da patologia da construção, desde empresas de
construção civil a empresas de inspecção de edifícios. Numa fase inicial de teste, deverá ser possível
imprimir as fichas de forma a preenchê-las à mão e criar um arquivo físico (dossier) para guardar no
edifício, sendo que cada edifício deverá ter o seu próprio arquivo. Considerando os avanços das
tecnologias da informação que se tem vindo a assistir, sugere-se que se evolua no futuro para a criação
de uma plataforma online na qual se possa registar, arquivar e consultar as informações de cada
edifício. Além disso, o desenvolvimento de aplicações para smartphones e tablets seria deveras
vantajoso, pois agilizaria todas essas acções e ainda permitiria aos utilizadores a submissão de
fotografias para anexar automaticamente às fichas preenchidas.
Adicionalmente, para sensibilizar os utilizadores para a gravidade de algumas anomalias,
a plataforma online deverá conter uma base de dados com anomalias que exigem um maior cuidado,
principalmente anomalias estruturais. Desta maneira, consegue-se que os utilizadores estejam
especialmente atentos às mesmas e tomem conhecimento de que, nesses casos, devem contactar
assim que possível um técnico especializado para prosseguir para a Etapa B.
Uma vez que actualmente não há legislação suficiente em Portugal que regule convenientemente
a inspecção dos edifícios e o respectivo diagnóstico de anomalias, sugere-se que a metodologia
proposta seja introduzida no regulamento dos condomínios [120], como parte dos deveres dos
condóminos, para promover a manutenção dos edifícios residenciais. É igualmente recomendável para
edifícios residenciais unifamiliares, pois é do interesse dos seus utilizadores e proprietários que haja o
acompanhamento e correcção das anomalias por questões de bem-estar e de valorização do imóvel.
De seguida, abordam-se ambas as etapas da metodologia e a sua relação, começando por se
detalhar a primeira abordagem às anomalias pelos utilizadores (Etapa A) e, posteriormente,
descrevendo-se como os técnicos especializados deverão realizar o diagnóstico consequente
(Etapa B).
4.2.2.1. Etapa A – Primeira abordagem às anomalias pelos utilizadores
Tal como o fluxograma da Figura 4.1 demonstra, quando o utilizador consegue enquadrar a
anomalia detectada em alguma das fichas de anomalias-tipo, o mesmo pode dar início à Etapa A, ou
seja, pode realizar a primeira abordagem à anomalia, guiada pela ficha que lhe corresponde. Esta
primeira abordagem pode ser considerada como um complemento às inspecções realizadas pelos
técnicos especializados, permitindo facilitar a obtenção de um diagnóstico mais fiável. Por outras
palavras, pretende-se que os utilizadores inspeccionem e monitorizem as anomalias de forma a
registarem informações que poderão ser relevantes para reduzir a incerteza do diagnóstico, além de
identificarem a necessidade de contactar um técnico.
61
Deve ter-se a preocupação de que as fichas não sejam demasiado técnicas e que mantenham
uma linguagem passível de ser entendida por pessoas sem conhecimentos técnicos na área. Por isso,
a informação disponibilizada deverá ser clara, directa e reduzida para não desencorajar ninguém de
recorrer às fichas de anomalias-tipo, devendo ser evitada terminologia técnica sempre que possível.
Além disso, as fichas deverão possibilitar e facilitar o registo das informações mais relevantes que se
pretende arquivar. Por estes motivos, as fichas deverão ser estruturadas com o recurso a checklists,
tanto para dar indicações como para permitir o registo da informação, tendo em atenção que as
mesmas são especialmente úteis quando as fichas são dirigidas a pessoas não-especializadas.
Na Figura 4.2 exemplifica-se uma ficha de anomalia-tipo dedicada às manchas de humidade por
condensação superficial, a qual foi concebida com o recurso a [7], [20], [104], [105] e [121]. A ficha
proposta pode servir de modelo à construção de outras, pelo que, à semelhança de várias das
metodologias estudadas, poderá ser introduzida num catálogo.
Como a Figura 4.2 ilustra, cada ficha corresponde a uma única anomalia-tipo, pelo que todas
deverão possuir um número identificativo, indicado no canto superior direito do cabeçalho. Uma vez
seleccionada a ficha que melhor se adapta à anomalia detectada, o passo seguinte consiste no
preenchimento do cabeçalho com as informações indispensáveis para se poder arquivar
convenientemente a ficha, designadamente:
• Morada do imóvel;
• Data da inspecção;
• Divisão do imóvel ou zona comum do edifício onde se localiza a anomalia;
• Nome do responsável pela inspecção;
• Função do responsável pela inspecção (utilizador, administrador ou gestor do condomínio).
Aconselha-se também que o utilizador faça um registo fotográfico da anomalia no momento da
sua detecção, devendo ser preferencialmente impresso para anexar à ficha. Além do cabeçalho, cada
ficha apresenta a seguinte estrutura, indo de encontro à Etapa A definida no fluxograma da Figura 4.1:
1) Identificação da anomalia – designação da anomalia e descrição breve dos sintomas
característicos da anomalia, com o apoio de uma fotografia exemplificativa, para permitir a
sua identificação;
2) Localização da anomalia – lista em formato de checklist das localizações mais prováveis
da anomalia;
3) O que inspeccionar – lista em formato de checklist dos aspectos relevantes que deverão
ser inspeccionados, relativamente às características da anomalia, à sua história e ao
espaço circundante, com possibilidade de registo como “Sim”, “Não” ou “Não Sei”;
4) Como actuar – lista em formato de checklist com recomendação de medidas de actuação
que poderão ser levadas a cabo pelo próprio utilizador;
5) Como monitorizar – explicação de como dever-se-á monitorizar a anomalia durante um
determinado período de tempo, com possibilidade de registo após a monitorização como
“Desapareceu” (se aplicável), “Persistiu” ou “Piorou” e da data do registo.
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(A ser preenchido pelo utilizador, administrador ou gestor de condomínio)
Morada do imóvel: ________________________________________________________
Data da inspecção: ____/____/_______
Divisão/zona comum a inspeccionar: ________________________
Nome do responsável pela inspecção: ________________________________________
Função: Utilizador Administrador do condomínio Gestor do condomínio
FICHA N.º 1
A. Identificação da anomalia
A.1 Designação da anomalia: Manchas de humidade
por condensação superficial
A.2 Sintomas da anomalia: Manchas de cor escura
com limite difuso e eventual presença de bolores ou
fungos. Ocorrem no interior dos edifícios, sobretudo
durante a estação fria, e podem ter um carácter
permanente ou temporário. Manifestam-se geralmente
de forma localizada.
A.3 Fotografia exemplificativa
B. Localização da anomalia (seleccione uma opção e preencha nova ficha se surgir em mais locais)
B.1 Instalação sanitária B.1.1 Pontualmente na zona de duche/banho (tecto e/ou paredes) B.1.2 Distribuída pelo tecto
B.2 Cozinha B.2.1 Pontualmente na zona de confecção (tecto e/ou paredes) B.2.2 Distribuída pelo tecto
B.3 Divisões com paredes ou tecto em contacto com o exterior B.3.1 Cantos da divisão em contacto com o exterior (na ligação entre paredes ou com o tecto) B.3.2 Sobre a(s) caixa(s) de estore B.3.3 No tecto do último piso (sob cobertura em terraço ou sótão não-habitado)
B.4 Divisões interiores B.4.1 Atrás (ou no interior) de mobiliário
B.5. Outro(s): ________________________________________________________________
C. O que inspeccionar (assinale a opção que melhor se adequa a cada questão)
Sim Não N/S
C.1 As manchas começaram a aparecer durante a estação fria?
C.2 Na divisão existe pelo menos uma janela que seja aberta durante a estação fria?
C.3 Na divisão produz-se vapor de água de forma significativa e regular?
C.4 Na divisão costuma utilizar-se algum sistema de aquecimento?
D. Como actuar (assinale as medidas tomadas até ao contacto com o técnico especializado)
D.1 Aumentar a ventilação durante a estação fria (abrir as janelas de manhã e fechá-las ao sair) D.2 Instalar um sistema de ventilação natural ou mecânica (se não existir) D.3 Reduzir a produção de vapor de água (no caso das instalações sanitárias) D.4 Utilizar um sistema de aquecimento durante a estação fria (temperatura média superior a 20 ºC) D.5 Limpar com uma solução a 10% de hipoclorito de sódio (lixívia) e aplicar um produto fungicida
E. Como monitorizar (registe o resultado final após a monitorização da anomalia)
Verificar se a anomalia durante a estação fria seguinte:
Desapareceu Arquivar a ficha Persistiu Contactar um técnico especializado Piorou Contactar um técnico especializado
Data do registo: ____/____/_______
Figura 4.2 – Proposta de ficha para auxiliar os utilizadores a inspeccionar, monitorizar e registar informações sobre manchas devidas a condensação superficial.
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As fichas deverão indicar no campo “Identificação da anomalia” os sintomas característicos da
anomalia-tipo a que correspondem e apresentar uma fotografia exemplificativa, o que permitirá
determinar se a anomalia detectada se enquadra em alguma delas, assumindo que esta informação é
suficiente para os utilizadores reconhecerem a anomalia. Contudo, recomenda-se que a plataforma
online referida conceda uma base de dados de fotografias de anomalias detectadas em diferentes
casos práticos para ajudar a esclarecer dúvidas, além de textos explicativos para os utilizadores que
queiram aprofundar um pouco mais os seus conhecimentos sobre as anomalias.
Além da indicação da divisão ou zona comum onde a anomalia se situa, no campo “Localização
da anomalia” o utilizador deverá assinalar com maior detalhe uma das localizações mais prováveis
listadas. Tendo em conta que a sua localização poderá ser indicativa das causas que lhe estão
associadas, deverão ser preenchidas novas fichas quando a mesma anomalia-tipo surge em diferentes
divisões ou quando tem localizações bastante distintas na mesma divisão. Deve referir-se que também
a indicação das localizações mais prováveis das anomalias-tipo pode auxiliar os utilizadores a
seleccionar as fichas correspondentes às anomalias detectadas.
No campo “O que inspeccionar” pretende-se que o utilizador registe um conjunto de informações
que podem ser facilmente obtidas apenas com o recurso à observação visual das anomalias,
eventualmente auxiliada por instrumentos simples de fácil acesso aos utilizadores, e com base nos
seus conhecimentos sobre a utilização do espaço. Tendo em mente que o diagnóstico de anomalias
deverá sempre contar com um inquérito aos utilizadores, há algumas informações básicas que o próprio
utilizador pode reunir previamente ao contacto com o técnico. Estas informações, ao serem registadas
no momento da sua detecção, poderão ser úteis ao técnico porque dão indícios sobre as causas
prováveis da anomalia. No caso de manchas por condensação superficial da Figura 4.2, a ficha deverá
questionar as condições de utilização da divisão onde a anomalia se encontra, como se há produção
de vapor de água de forma significativa e regular, sendo que tal informação só poderá ser confirmada
pelo próprio utilizador. O mesmo se aplica, por exemplo, ao descolamento e empolamento de ladrilhos
cerâmicos, sendo que o utilizador poderá verificar no momento da sua detecção se a área afectada se
encontra humedecida e se a percussão dos ladrilhos com um cabo de madeira emite um som cavo,
entre outros.
Quanto ao campo “Como actuar”, recomenda-se um conjunto de medidas de actuação simples
para o utilizador pôr em prática, as quais podem apoiar o técnico especializado a realizar o diagnóstico,
caso após a monitorização da anomalia seja detectada a necessidade de contactá-lo. Assim, estas
medidas não são para correcção das anomalias nem são direccionadas para uma causa em particular,
ao invés, têm o propósito de auxiliar o técnico a confirmar ou eliminar hipóteses de causas, sabendo
que as anomalias vão evoluindo ao longo do tempo. Por exemplo, para manchas por condensação
superficial, os efeitos das acções tomadas poderão ajudar a despistar as causas da anomalia, sendo
que para esta anomalia em particular poderão inclusivamente minimizar o problema. A utilização de
uma régua de fissuras impressa em papel permitiria ao utilizador medir a abertura de uma fissura no
momento da sua detecção, servindo de referência à sua posterior monitorização. Assim sendo, na
checklist fornecida deverá assinalar as medidas que tomou para o caso de ter de contactar um técnico.
64
Em relação ao campo “Como monitorizar”, para cada anomalia-tipo esclarece-se o modo como
o utilizador deverá proceder à sua monitorização e refere-se qual a sua periodicidade, para que seja
alertado para a necessidade de contactar um técnico especializado. Os resultados da monitorização
são dependentes das medidas tomadas anteriormente pelo utilizador, podendo dar indicações úteis ao
técnico quando são levadas a cabo. Por exemplo, se após limpeza da mancha referida na Figura 4.2
for assegurada a ventilação do espaço e a temperatura ambiente adequada e, apesar disso, voltar a
aparecer na estação fria seguinte, tal situação indica que poderá ser um problema mais complexo,
como deficiente isolamento térmico, sendo necessário um técnico para efectuar o diagnóstico. Quanto
ao exemplo da fissura, se o utilizador tiver medido a sua abertura no momento da detecção, a
monitorização da mesma determinará a necessidade de contactar um técnico (conforme os valores da
abertura) e, em caso positivo, poderá ajudá-lo a tirar conclusões relacionadas com a sua estabilidade.
Uma vez que os campos “Como actuar” e “Como monitorizar” poderão ser menos fáceis de
compreender e de serem seguidos por pessoas sem conhecimentos técnicos, recomenda-se que a
plataforma online disponha de uma secção com esclarecimentos adicionais a esse respeito, que
permitam guiar melhor os utilizadores nestas tarefas.
De facto, a metodologia que se propõe beneficia da maior facilidade de monitorização das
anomalias por parte dos utilizadores, em comparação com os técnicos, que não têm normalmente
acesso livre ao interior dos edifícios residenciais. O administrador do condomínio também terá maior
facilidade para monitorizar anomalias, assim como o representante da empresa de gestão de
condomínios, se existir, pois ambos têm acesso livre às zonas comuns do condomínio. Assim, esta
metodologia tem a vantagem de promover o controlo da evolução das anomalias, o que permite, como
se referiu, garantir um diagnóstico atempado.
Após a monitorização da anomalia, o utilizador deverá então registar na checklist o resultado final,
ou seja, se a anomalia “desapareceu” (não aplicável a todas as anomalias-tipo), se “persistiu” ou se
“piorou”. Na primeira situação, o utilizador poderá guardar prontamente a ficha no arquivo do edifício,
ficando acessível para a posteridade. Embora a anomalia tenha desaparecido, arquivar a ficha tem a
vantagem de que, se eventualmente a anomalia voltar a surgir ou estiver relacionada com outras
anomalias, o técnico especializado terá acesso às informações então registadas, o que poderá facilitar
o diagnóstico das mesmas. Nos restantes dois casos, salvo excepções de anomalias muito ligeiras,
deve reencaminhar-se as anomalias para um técnico assim que possível, principalmente quando
sofreram alterações significativas, pelo que, segundo o fluxograma da Figura 4.1, passa-se à Etapa B.
4.2.2.2. Etapa B – Diagnóstico de anomalias por técnicos especializados
Em concordância com o fluxograma da Figura 4.1, após a monitorização, nos casos em que a
anomalia “persista” ou “piore”, a metodologia define que se deverá passar para a Etapa B, isto é,
contactar um técnico especializado para efectuar o diagnóstico da anomalia, de modo a que seja
possível corrigi-la correctamente. Em ambos os casos, o utilizador deverá conceder a ficha preenchida
ao técnico, pelo que, em vez de partir do zero no diagnóstico, poderá consultá-la e dar seguimento à
65
abordagem realizada previamente pelo utilizador. Deste modo, possibilita-se ao técnico a realização de
um pré-diagnóstico, o qual lhe permitirá formular hipóteses de diagnóstico com base nas informações
prestadas, podendo preparar a inspecção com antecedência e decidir como irá encaminhá-la.
A ficha terá a identificação da anomalia detectada e o registo da sua localização no edifício, pelo
que o técnico deverá começar por confirmar se a mesma se adequa à anomalia detectada. Em caso
positivo, tendo em atenção que se requer que o utilizador preste informações relevantes para o
diagnóstico da anomalia através do campo “O que inspeccionar”, admite-se que a consulta da ficha
poderá substituir o inquérito aos utilizadores. Naturalmente, fica ao critério do técnico a decisão de
solicitar informações adicionais aos utilizadores e à administração do condomínio, caso considere
insuficientes as registadas na ficha. Aliás, se o utilizador residir há pouco tempo no imóvel, poderá
revelar-se importante inquirir pessoalmente a administração do condomínio para obter mais
informações, para além da consulta de eventuais fichas que tenham sido arquivadas pelos utilizadores
anteriores. Também as medidas de actuação do campo “Como actuar” que tenham sido tomadas pelo
utilizador e o resultado a que chegou após a monitorização da anomalia, registado no campo
“Como monitorizar”, poderão fornecer pistas para direccionar o diagnóstico, como se explicou.
Assim sendo, pode dizer-se que o preenchimento das fichas de anomalias-tipo tende a poupar
tempo e trabalho aos técnicos especializados, visto que é um meio de assegurar que os utilizadores
registam o máximo de informação pertinente sobre as anomalias detectadas. Logo, estas fichas não só
servem de guião à primeira abordagem às anomalias para os utilizadores, como servem de ferramenta
de apoio ao diagnóstico para os técnicos, já que colaboram para um diagnóstico mais bem
fundamentado e, portanto, mais fiável.
Relativamente ao papel do técnico especializado, de acordo com o fluxograma da Figura 4.1,
a metodologia proposta determina que começará por conduzir uma inspecção visual detalhada,
recorrendo aos meios auxiliares de inspecção necessários. Para recolher mais informações que
possam ser relevantes para o diagnóstico, a inspecção deverá ser seguida pela análise de documentos
do edifício e por um inquérito adicional aos utilizadores, caso as informações registadas na ficha sejam
insuficientes. Posteriormente, deverão ser realizados ensaios in situ e/ou laboratoriais que ajudem a
reduzir a subjectividade da inspecção, devendo considerar-se uma avaliação estrutural do edifício
quando o técnico especializado assim o entender.
A metodologia dita que depois poderá passar ao diagnóstico da anomalia, requerendo que
proceda à definição da intervenção com base no mesmo. Pretende-se que o técnico descreva os
trabalhos que permitam uma correcção eficaz da anomalia perante o diagnóstico a que chegou,
procurando-se que o empreiteiro execute orçamentos sobre essa lista de trabalhos. Por fim, o técnico
deverá recomendar igualmente medidas de prevenção com o intuito de consciencializar os utilizadores
de que é possível evitar o aparecimento (e reaparecimento) de muitas anomalias, se estes colaborarem.
Como se averiguou, existem já diversas metodologias de diagnóstico de âmbito científico,
pelo que a metodologia proposta pode ser integrada nas mesmas para complementá-las, permitindo
introduzir um maior envolvimento dos utilizadores e, consequentemente, auxiliar os técnicos na
realização do diagnóstico. A Etapa B proposta poderá ser adaptada a outras metodologias, mas deverá
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incluir todos os passos referidos para assegurar a fiabilidade do diagnóstico, independentemente do
técnico que o efectue.
Os resultados obtidos pelo técnico especializado deverão ser registados num relatório à medida
que avança no processo de diagnóstico da anomalia, com o intuito de ser arquivado juntamente com a
ficha que lhe corresponde. Assim, possibilita-se a sua consulta em inspecções futuras de anomalias
que possam estar relacionadas com a anomalia detectada, dando apoio noutros diagnósticos. Por esta
razão, seria interessante considerar a possibilidade de, no futuro, os técnicos preencherem o relatório
directamente na plataforma online mencionada. Até lá, deduzindo que as empresas de inspecção de
edifícios dispõem do seu próprio modelo de relatório, o técnico deverá vir acompanhado do mesmo,
aconselhando-se que aborde os seguintes aspectos:
1) Resultados da inspecção visual – para registo da identificação da anomalia, descrição dos
seus sintomas e localização e apresentação de fotografia representativa da anomalia;
2) Resultados da análise de documentos – para registo dos aspectos relevantes que o técnico
constatou através da análise dos documentos do edifício;
3) Resultados do inquérito aos utilizadores – para registo dos aspectos relevantes que o
técnico constatou perante a informação prestada pelos utilizadores;
4) Resultados dos ensaios – para registo dos resultados obtidos em cada um dos ensaios;
5) Diagnóstico da anomalia – para registo da(s) causa(s) da anomalia com respectiva
fundamentação, de acordo com todos os resultados registados anteriormente;
6) Definição da intervenção – para registo dos trabalhos a levar a cabo para a correcção eficaz
da anomalia e sua(s) causa(s);
7) Medidas de prevenção – para registo das medidas para prevenir o reaparecimento da
anomalia, se aplicável.
Como se referiu, segundo o fluxograma da Figura 4.1, caso a anomalia detectada pelo utilizador
não se enquadre em nenhuma das fichas de anomalias-tipo, passa-se directamente para a Etapa B,
sem haver lugar à primeira abordagem pelos utilizadores. A metodologia de diagnóstico será a mesma,
mas nesta situação o técnico não terá ao seu dispor uma ficha preenchida para se basear, pelo que
terá de começar por identificar a anomalia e fazer um inquérito aos utilizadores de raiz. O mesmo é
aplicável na eventualidade de o utilizador ter escolhido incorrectamente a ficha, sendo que o técnico
deverá explicar-lhe a situação, assinalar que a ficha ficou sem efeito e proceder ao diagnóstico da
anomalia. Tendo em conta que esta metodologia apenas prevê o envolvimento de pessoas não-
especializadas nas fases de registo e monitorização, sendo o diagnóstico realizado unicamente por
técnicos com formação e experiência na área, mesmo que a ficha seja mal escolhida não se incorre no
risco de uma intervenção inapropriada.
67
4.3. Inquérito aos utilizadores de edifícios residenciais
4.3.1. Caracterização da amostra
Uma vez apresentada a metodologia proposta nesta dissertação, é necessário confirmar a
viabilidade de implementação da mesma, em especial no que concerne à primeira abordagem às
anomalias, já que a mesma representa a principal diferença relativamente às metodologias estudadas.
Uma vez que seria necessário um intervalo de tempo demasiado extenso para receber feedback das
acções a tomar e da monitorização das anomalias, optou-se por não solicitar aos utilizadores a
aplicação da ficha proposta para validá-la. Ao invés, procedeu-se à realização de um inquérito com o
intuito de estudar a sensibilidade dos utilizadores para a importância do diagnóstico e a sua
disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico e a sua receptividade à
ficha proposta. Logo, o inquérito foi dirigido a um público-alvo definido através dos seguintes critérios:
• Utilizadores de edifícios residenciais que residam actualmente em Portugal;
• Utilizadores de idade igual ou superior a 18 anos;
• Utilizadores com qualquer tipo de habilitações académicas e/ou formação profissional.
Em relação ao primeiro critério, restringiu-se o inquérito a residentes em Portugal porque noutros
países os utilizadores podem estar mais sensibilizados para este tema, como acontece em Espanha e
no Brasil. Quanto ao segundo critério, procura-se abranger todos os utilizadores maiores de idade para
incluir estudantes que sejam actualmente (ou já tenham sido) arrendatários de um quarto ou
apartamento. Pretende avaliar-se inclusivamente a sensibilidade da faixa etária mais jovem, pois
corresponde à próxima geração de arrendatários e proprietários de imóveis de habitação. Optou-se
também por não se impôr uma idade máxima, admitindo-se como válida e importante a opinião de
todos os utilizadores. Relativamente ao terceiro critério, procurou-se abranger uma amostra
diversificada no que toca às habilitações académicas e formação profissional para incluir utilizadores
sem conhecimentos técnicos na área da patologia da construção, já que estes representam grande
parte dos utilizadores de edifícios residenciais.
Contudo, tomou-se a decisão de evitar análises sócio-económicas, considerando que as
habilitações e formação dos utilizadores, assim como os seus recursos financeiros, não são factores
determinantes para a sua sensibilidade ao tema. Por isso, não se questionaram os conhecimentos
técnicos dos utilizadores, nem se colocaram questões como «Pagaria a um técnico especializado para
realizar o diagnóstico de anomalias?» de modo a não afectar as suas respostas, aferindo-se apenas a
sua sensibilidade.
Adicionalmente, o público-alvo principal é composto por arrendatários e proprietários de imóveis
por terem, à partida, maior sensibilidade à existência de anomalias dado que uma reparação tardia se
poderá traduzir posteriormente em custos adicionais. Apesar de muitos arrendatários não terem esta
preocupação visto que, por lei [122], o senhorio é responsável pelas obras nos imóveis arrendados,
existem várias situações em que as rendas são demasiado baixas, o que leva a que os arrendatários
executem eles próprios as obras. Pretende igualmente distinguir-se os utilizadores que são
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administradores de condomínios e/ou trabalham numa empresa de gestão de condomínios, pois a sua
opinião poderá ter mais peso, tendo em conta que estão geralmente mais envolvidos na manutenção
dos edifícios residenciais a que estão afectos. Julgou-se igualmente interessante incluir a opinião dos
restantes utilizadores que não se enquadram em nenhum destes tipos de interveniente, de modo a ser
possível tirar conclusões quanto à sensibilidade dos utilizadores em geral para este tema.
4.3.2. Resultados obtidos
O inquérito foi realizado através da plataforma online “Google Form” para procurar obter o maior
número de respostas possível, mas optou-se por também realizá-lo presencialmente a uma amostra
de utilizadores para corroborar os resultados obtidos no inquérito online, visto que os mesmos poderão
ser menos fiáveis por não ser possível esclarecer as questões individualmente aos inquiridos.
O inquérito online foi partilhado através de diversos canais de comunicação de forma a chegar a
utilizadores de todas as faixas etárias e tipos de interveniente referidos. Promoveu-se também o
contacto junto da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios
(APEGAC) e um total de 25 empresas de gestão de condomínios, mas não se receberam respostas
suficientes dessas empresas. O modelo do inquérito realizado pode ser consultado no Anexo B.
No mesmo foram inseridas breves explicações para contextualização dos inquiridos e facultou-se o
exemplo de ficha proposto nesta dissertação. A divulgação do inquérito online teve uma duração de
9 dias, tendo-se obtido 186 respostas.
Para enquadramento, de acordo com a Figura 4.3, a maioria das respostas, nomeadamente de
80 utilizadores (43%), é da faixa etária dos 18 aos 25 anos, seguida pela faixa etária dos 36 aos 55
anos, que corresponde a 55 respostas (30%). A faixa etária com menos representação é a dos
utilizadores com mais de 65 anos, com apenas 5 respostas (3%). Verifica-se também que a média de
idades desta amostra é de 36 anos.
Figura 4.3 – Faixa etária dos utilizadores inquiridos.
80
29
55
17
505
101520253035404550556065707580
Faixa etária (anos)
N.º
de u
tiliz
adore
s inquirid
os
Faixa etária
18-25 26-35 36-55 56-65 66+
69
Quanto ao tipo de intervenientes, a maioria da amostra, 72% dos utilizadores inquiridos, são pelo
menos arrendatários ou proprietários, podendo ser simultaneamente arrendatários e proprietários,
administradores e/ou gestores de condomínios. Admite-se como irrelevante para a sensibilidade dos
utilizadores a combinação de tipos de interveniente, pelo que se pretende verificar quantos utilizadores
pertencem a cada uma dessas categorias isoladamente. Segundo a Figura 4.4, sempre relativamente
à totalidade da amostra, constata-se que 44 utilizadores (24%) são arrendatários, 90 utilizadores (48%)
são proprietários, 13 utilizadores (7%) são administradores de condomínio e apenas 3 utilizadores (2%)
trabalham numa empresa de gestão de condomínios.
Os restantes 28% dos utilizadores inquiridos não pertencem a nenhum dos tipos de interveniente
indicados. Deve denotar-se que 83% desses utilizadores correspondem à faixa etária dos 18 aos 25
anos, o que seria de esperar, dado que é comum em Portugal os jovens nesta faixa etária viverem com
os pais.
Figura 4.4 – Tipo de interveniente dos utilizadores inquiridos.
Relativamente aos resultados obtidos, começa-se por referir que 90% dos utilizadores inquiridos
responderam que têm conhecimento da existência de anomalias nos edifícios residenciais, e cerca de
96% crêem que a existência de anomalias nos edifícios residenciais é “Muito importante” (59%) ou
“Importante” (37%) para o bem-estar e segurança dos seus ocupantes.
Ao esclarecer que um incorrecto ou inexistente diagnóstico de anomalias poderá levar ao
reaparecimento de uma dada anomalia, quase a totalidade dos utilizadores inquiridos, cerca de 98%,
responderam que consideram “Muito importante” (84%) ou “Importante” (14%) a correcta identificação
das causas das anomalias, de acordo com a Figura 4.5. Em relação ao perfil dos técnicos que realizam
esse diagnóstico, 97% dos utilizadores atribuíram “Muito importante” (81%) ou “Importante” (16%) à
garantia de formação e experiência na área dos mesmos, conforme se constata na Figura 4.6.
Para avaliar com maior transparência as duas questões anteriores, julgou-se pertinente questionar
os utilizadores sobre qual seria, na sua opinião, a melhor abordagem para a correcção de uma
anomalia, em vez de qual utilizariam ou da prática corrente em Portugal. Observou-se que 93% dos
utilizadores responderam que a melhor abordagem seria contactar um técnico especializado para
44
90
13 30%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Arrendatário Proprietário Administradorde condomínio
Gestor decondomínio
Tipo de interveniente
Não pertence
Pertence
Total em cada barra: 186 (100%)
70
proceder à definição da intervenção antes de se solicitar pelo menos dois orçamentos a empreiteiros.
Porém, 4% preferem contactar um empreiteiro “de confiança” que conheçam ou lhes tenha sido
sugerido e 3% consideram melhor solicitar directamente pelo menos dois orçamentos a empreiteiros,
mesmo sabendo que em ambos os casos haverá o risco de não se ter em conta as causas das
anomalias. Do conjunto de utilizadores que deram estas duas respostas, apenas 33% são da faixa
etária dos 18 aos 25 anos e não são arrendatários nem proprietários.
Figura 4.5 – Grau de importância atribuído à correcta identificação das causas das anomalias.
Figura 4.6 – Grau de importância atribuído à formação e experiência dos técnicos.
Relativamente às características do exemplo de ficha facultado, 70% dos utilizadores inquiridos
consideraram verdadeiras pelo menos duas das opções “Fácil de ler”, “Fácil de compreender”, “Fácil
de preencher” e de “Linguagem acessível”, sendo que 32% do total da amostra escolheram as quatro
opções simultaneamente. Quanto à amostra restante, 27% dos utilizadores escolheram só uma das
opções, sendo que apenas 2% não atribuíram nenhuma destas características à ficha.
De seguida, questionou-se os utilizadores sobre qual a sua opinião quanto à importância da
aplicação das fichas de anomalias-tipo para a sensibilização dos utilizadores dos edifícios residenciais,
sendo que a maioria, 89% dos utilizadores, respondeu que considera ser “Muito importante” (39%) ou
“Importante” (50%), tal como a Figura 4.7 indica. Quanto aos restantes utilizadores, salienta-se que
45% dos mesmos pertencem à faixa etária dos 18 aos 25 anos e não são arrendatários nem
proprietários. No que diz respeito à importância de os edifícios residenciais possuírem um arquivo das
anomalias que neles foram detectadas ao longo do tempo, verificou-se que 96% dos utilizadores
atribuíram-lhe “Muito importante” (51%) e “Importante” (45%), conforme consta na Figura 4.8.
Finalmente, para se analisar a adesão à ficha proposta, perguntou-se aos utilizadores se a
utilizariam nos seus imóveis caso estivesse disponível online gratuitamente e assumindo que teriam de
tomar algumas acções e monitorizar as anomalias, ao qual 90% dos utilizadores responderam
positivamente. Questionou-se também, independentemente da resposta anterior, se consideravam
interessante que os administradores de condomínios e empresas de gestão de condomínios
utilizassem as fichas de anomalias-tipo nas zonas comuns dos edifícios residenciais, tendo-se obtido a
aprovação de aproximadamente toda a amostra, ou seja, 99% dos utilizadores inquiridos.
84%
14%1% <1%
Grau de importância
Muitoimportante
Importante
Indiferente
Poucoimportante
81%
16%
2% <1%
Grau de importância
Muitoimportante
Importante
Indiferente
Nadaimportante
71
Figura 4.7 – Grau de importância atribuído à aplicação das fichas de anomalias-tipo para a
sensibilização dos utilizadores.
Figura 4.8 – Grau de importância atribuído ao arquivo das anomalias que vão sendo detectadas
num edifício residencial.
Para finalizar, o inquérito presencial permitiu corroborar as respostas obtidas no inquérito online.
Colocaram-se as mesmas questões e deram-se as mesmas explicações indicadas no Anexo B a
10 utilizadores, desde arrendatários e proprietários a utilizadores que vivem com os pais, de idade dos
24 aos 57 anos e diferentes habilitações académicas e formação profissional. As respostas ao inquérito
presencial foram todas positivas e muito semelhantes às anteriores. Assim, pode concluir-se que o
inquérito online é auto-explicativo e, por consequência, as respostas obtidas no mesmo são fiáveis.
4.3.3. Discussão dos resultados
Começa-se por referir que quase três quartos dos utilizadores inquiridos são pelo menos
arrendatários ou proprietários, conforme se pretendia. No entanto, o número de respostas de
administradores e gestores de condomínios é muito reduzido, pelo que não se poderá tirar conclusões
sobre a aplicação da metodologia por estes dois tipos de interveniente.
Perante os resultados obtidos, conclui-se que praticamente todos os utilizadores inquiridos
demonstram sensibilidade para a correcta identificação das causas das anomalias. Ainda que 10% dos
utilizadores tenham respondido que não eram conhecedores da presença de anomalias nos edifícios
residenciais, todos responderam positivamente às restantes questões, o que sugere que compreendem
que o diagnóstico de anomalias é benéfico para os próprios utilizadores. A grande maioria revelou
entender que um diagnóstico adequado exige um técnico com formação e experiência na área, além
de que considera que a melhor abordagem para corrigir uma anomalia seria contactar primeiro um
técnico especializado para definir a intervenção a levar a cabo. Estas respostas são indicativas da
viabilidade de implementação da metodologia proposta, pois a sensibilidade dos utilizadores para este
tema é crucial para o seu envolvimento.
Apesar dessas respostas positivas, 7% dos utilizadores inquiridos responderam que a melhor
abordagem para a correcção de uma anomalia não passaria por contactar um técnico especializado,
mas sim por contactar um empreiteiro de “confiança” ou solicitar pelos menos dois orçamentos a
39%
50%
9%2% <1%
Grau de importância
Muitoimportante
Importante
Indiferente
Poucoimportante
Nadaimportante
51%
45%
3% <1%
Grau de importância
Muitoimportante
Importante
Indiferente
Poucoimportante
72
empreiteiros, sem antes ter sido realizado um diagnóstico. Além disso, apenas um terço desses
utilizadores pertencem à faixa etária mais jovem e não são arrendatários nem proprietários.
Esta situação indicia que poderá ser necessário investir em acções de sensibilização sobre a
patologia da construção para utilizadores de todas as faixas etárias, de modo a que prestem mais
atenção às anomalias existentes nos imóveis onde residem ou que possuem. É fundamental dar a
conhecer que as práticas mais frequentes não são necessariamente as mais apropriadas ou
vantajosas, esclarecer quais os benefícios de fazer o diagnóstico de anomalias e divulgar o trabalho
praticado pelas empresas de inspecção de edifícios. Estas acções de sensibilização deverão ser
inclusivamente canalizadas para a faixa etária mais jovem, dado que ao longo das próximas décadas
serão a nova geração de arrendatários e proprietários.
As respostas obtidas no inquérito são sugestivas de que o exemplo de ficha proposto é acessível
à maioria das pessoas, não-técnico e fácil de pôr em prática, sendo que estas características são
indispensáveis para que pessoas não-especializadas consigam aplicar as fichas de anomalias-tipo.
Logo, pode concluir-se que a ficha exemplificativa proposta é apropriada para os utilizadores de
edifícios residenciais, tal como se pretendia, sendo expectável que o mesmo se aplique a fichas
construídas com base neste modelo. Este é um factor decisivo porque viabiliza o envolvimento dos
utilizadores no processo de diagnóstico e, consequentemente, a implementação da metodologia.
A maioria dos utilizadores inquiridos concorda que a aplicação das fichas de anomalias-tipo é um
meio de sensibilização dos próprios utilizadores para este tema. Destaca-se que quase metade dos
utilizadores que não concordam são da faixa etária mais jovem e não são arrendatários nem
proprietários e, por isso, poderão não ter ainda preocupações com o estado de conservação do imóvel
onde residem. Praticamente todos os utilizadores inquiridos também consideram importante haver um
arquivo nos edifícios residenciais com o registo das anomalias detectadas ao longo do tempo. Estas
respostas permitem confirmar a relevância da metodologia proposta.
Mesmo sabendo que teriam de tomar algumas acções e monitorizar as anomalias, a grande
maioria dos utilizadores inquiridos mostra-se receptiva a utilizar nos seus próprios imóveis fichas de
anomalias-tipo como a proposta, se as mesmas forem disponibilizadas online de forma gratuita.
Pode dizer-se que esta grande adesão à ficha proposta é indicativa da viabilidade de implementação
da metodologia, dado que a mesma depende da disponibilidade dos utilizadores para um maior
envolvimento no processo de diagnóstico. Apesar de não ser possível tirar a mesma conclusão sobre
os administradores e gestores de condomínios, face ao reduzido número de respostas, salienta-se que
praticamente a totalidade dos utilizadores inquiridos apoia que as fichas de anomalias-tipo sejam de
igual modo aplicadas por estes, o que reafirma a pertinência de se definir uma metodologia em que
também eles participem.
Embora a amostra não seja totalmente representativa da população de utilizadores de edifícios
residenciais em Portugal, as respostas obtidas permitiram confirmar que a metodologia proposta tem
interesse para os utilizadores e sugerem que, no futuro, a metodologia poderá ser implementada após
ser testada numa amostra mais alargada e representativa.
73
4.4. Síntese do capítulo
Neste capítulo propôs-se uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito da
manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, com o propósito de colmatar algumas
das lacunas evidenciadas nas metodologias estudadas previamente. A metodologia proposta tem a
vantagem diferenciadora de possibilitar um maior envolvimento dos utilizadores no processo de
diagnóstico, através de uma primeira abordagem às anomalias levada a cabo pelos mesmos. Nesse
sentido, a metodologia pode ser integrada noutras metodologias de diagnóstico, tais como as
analisadas, permitindo complementá-las ao reforçar a óptica do utilizador.
Constatou-se que é possível envolver mais os utilizadores através do recurso a fichas de
anomalias-tipo, tendo por base o modelo da ficha exemplificativa proposta, a qual foi concebida para
ser utilizada por pessoas não-especializadas. Estas fichas servem de guião à primeira abordagem,
promovendo o registo de informações relevantes sobre as anomalias, esclarecendo como podem ser
inspeccionadas e monitorizadas pelos próprios utilizadores e indicando quando se deverá contactar um
técnico especializado. O diagnóstico consequente, realizado exclusivamente por técnicos com
formação e experiência na área, poderá ser facilitado perante as informações prestadas previamente
pelos utilizadores, as quais possibilitam a realização de um pré-diagnóstico. Portanto, as fichas
referidas servem igualmente de ferramenta de apoio ao diagnóstico para os técnicos especializados.
Deste modo, concluiu-se que a metodologia proposta contribui não só para um diagnóstico mais
bem fundamentado, graças ao registo e arquivo de informações pertinentes quer pelos utilizadores quer
pelos técnicos, mas também para um diagnóstico atempado, visto que orienta os utilizadores no sentido
de prevenirem e controlarem o agravamento das anomalias. Além disso, também promove o trabalho
dos técnicos especializados ao encaminhar os utilizadores no sentido de contactá-los para realizar o
diagnóstico das anomalias que detectam nos seus imóveis.
A metodologia proposta, ao envolver os utilizadores numa primeira abordagem às anomalias e ao
encaminhá-los para os técnicos especializados, é um contributo para a melhoria contínua da patologia
da construção. Ao mesmo tempo, promove a manutenção e reabilitação dos edifícios residenciais,
conseguindo-se uma melhoria a longo prazo do seu estado de conservação. Adicionalmente, a
consequente sensibilização dos utilizadores para este tema permitirá uma transição mais fácil e rápida
caso se venha a implementar legislação para inspecções periódicas obrigatórias a edifícios
residenciais.
Para estudar a viabilidade de implementação da metodologia, foi realizado um inquérito aos
utilizadores de edifícios residenciais, o qual resultou num total de 196 respostas, das quais 10 foram
obtidas a partir de um inquérito presencial, tendo permitido corroborar as restantes obtidas por via
online. De uma forma geral, as respostas obtidas no inquérito foram bastante positivas e demonstraram
a sensibilidade dos utilizadores inquiridos para a importância do diagnóstico e a sua disponibilidade
para aplicarem fichas de anomalias-tipo como a que foi proposta, revelando-se muito receptivos à
mesma. Logo, pode dizer-se que a implementação da metodologia é viável, já que o seu sucesso
depende destes três factores, os quais determinam o envolvimento dos utilizadores. Porém, as
74
respostas obtidas foram insuficientes para tirar conclusões quanto à aplicação da metodologia pelos
administradores e gestores de condomínios. Além do mais, dado que nem todos os utilizadores
inquiridos têm já a sensibilidade desejada, propuseram-se acções de sensibilização para a patologia
da construção, dirigidas aos utilizadores de todas as faixas etárias.
75
5. Conclusões e desenvolvimentos futuros
5.1. Considerações gerais
A metodologia de investigação adoptada permitiu cumprir os objectivos propostos na presente
dissertação. Em particular, discutiram-se várias metodologias de diagnóstico de anomalias e
identificaram-se as melhores práticas e os aspectos a melhorar, tendo sido proposta uma metodologia
para complementá-las com base nas lacunas detectadas. O inquérito realizado a utilizadores de
edifícios residenciais em Portugal permitiu estudar a sua sensibilidade para a importância do
diagnóstico e a sua disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico, como se
pretendia. Apresenta-se seguidamente uma síntese da dissertação, com destaque para as conclusões
mais importantes e sua relação com os objectivos propostos, e recomenda-se um conjunto de
desenvolvimentos futuros na sequência do trabalho realizado.
5.2. Conclusões finais
Começou-se por constatar que o actual estado de conservação dos edifícios residenciais
correntes em Portugal não é gravoso, mas que mais de meio milhão desses edifícios necessitam de
algum tipo de intervenções, desde ligeiras a profundas. Além disso, verificou-se que mesmo os edifícios
com menos anos de idade apresentam desde a sua entrada em serviço problemas de funcionamento
e envelhecimento precoce. Assim, tendo em conta que a degradação se vai agravando ao longo do
tempo se não forem tomadas medidas para impedi-la ou atrasá-la, concluiu-se que se deve investir não
só na reabilitação dos edifícios que já se encontram muito degradados, mas também na manutenção
dos edifícios num bom estado de conservação para manter o seu desempenho durante um maior
período de vida útil.
Observou-se também que a degradação que os elementos construtivos sofrem ao longo da sua
vida útil resulta da ocorrência de anomalias, as quais podem sinalizar a existência de defeitos nos
edifícios ou até situações de rotura dos seus elementos constituintes. Essas anomalias podem dever-se
a diferentes tipos de causas, de origem humana ou natural, e podem trazer consequências desde
ligeiras a graves, conforme afectem a aparência e uso do edifício e ponham em risco a saúde e
segurança dos seus utilizadores.
Constatou-se que para a definição das medidas de intervenção mais eficazes deve haver lugar ao
diagnóstico de anomalias por forma a identificar as suas causas prováveis, as quais deverão ser
eliminadas ou, pelo menos, minimizadas. De forma a assegurar um diagnóstico fiável, confirmou-se
que é indispensável que, além da inspecção do edifício, haja lugar à análise de documentos relativos
ao mesmo e à realização de inquéritos aos seus utilizadores, devendo a informação recolhida ser
sempre registada e arquivada para possibilitar a sua consulta em inspecções futuras. A fiabilidade do
76
diagnóstico depende igualmente da experiência e formação dos técnicos na área da patologia da
construção.
Relativamente à importância do diagnóstico de anomalias, primeiro, as intervenções baseadas
num diagnóstico apropriado ajudam a impedir o reaparecimento das anomalias e, por consequência, a
evitar custos desnecessários resultantes da escolha inadequada das medidas de intervenção.
Segundo, o diagnóstico atempado permite prevenir o agravamento das anomalias ao intervir-se na sua
fase de início de propagação, o que leva a intervenções mais simples, eficazes e económicas.
Terceiro, todos os diagnósticos efectuados podem contribuir para a criação de bases de dados sobre
a patologia da construção, as quais prestam auxílio na tomada de decisão quer durante a fase de
exploração dos edifícios, quer nas fases de projecto e de construção.
Deste modo, concluiu-se que o diagnóstico de anomalias tem um papel fundamental na
manutenção e reabilitação dos edifícios residenciais, visto que possibilita a correcção eficaz e
prevenção das anomalias. Portanto, constitui uma mais-valia para os seus proprietários e para as
empresas de construção perante a redução de custos a longo prazo que daí resulta, além da melhoria
da qualidade de vida dos utilizadores. Através da criação de bases de dados permite a aprendizagem
com os erros, pelo que promove também a qualidade construtiva e durabilidade dos edifícios.
Posteriormente, averiguou-se que existem diversos tipos de inspecção de edifícios em diferentes
países, conforme a finalidade da inspecção, a qual nem sempre pressupõe o diagnóstico de anomalias.
Finalidades como a atribuição de responsabilidades e a avaliação estrutural exigem a adequada
identificação das causas das anomalias, enquanto a avaliação imobiliária permite um diagnóstico mais
ligeiro e subjectivo, podendo até ser inexistente. Já para a manutenção e reabilitação de edifícios
residenciais, averiguou-se que a inspecção geralmente envolve o diagnóstico de anomalias, podendo
ser ligeiro ou mais aprofundado. Relativamente a esta última finalidade, confirmou-se que em Portugal
dispõe-se actualmente de várias empresas privadas de inspecção de edifícios, além de entidades
públicas, que oferecem o serviço de diagnóstico de anomalias, mas o seu trabalho não se encontra
ainda suficientemente difundido.
A finalidade da inspecção determina que tipo de inspecção será levada a cabo, tendo-se verificado
que determina o seu grau de detalhe, escala e periodicidade. As inspecções correntes exigem um
menor grau de detalhe, baseando-se apenas na observação visual, com o eventual recurso a simples
meios auxiliares, pelo que são apropriadas para as inspecções de rotina para manutenção. Contudo,
perante a subjectividade inerente às inspecções visuais, concluiu-se que a definição das intervenções
de manutenção e reabilitação deverá ser baseada em inspecções pormenorizadas, com o recurso a
ensaios in situ e eventualmente laboratoriais. Desta forma, consegue-se que o diagnóstico seja o mais
objectivo e imparcial possível e, portanto, fiável.
Além disso, quando se pretende determinar as necessidades de intervenção, é conveniente que
as inspecções sejam de grande escala, dirigidas ao edifício como um todo, podendo a escala variar
consoante o grau de detalhe do diagnóstico pretendido. Idealmente, deverão ser inspeccionados todos
os elementos construtivos, incluindo as instalações técnicas, já que o mau funcionamento destas
poderá estar por detrás do aparecimento de anomalias. Todavia, constatou-se que o acesso
77
condicionado a algumas partes dos edifícios poderá dificultar uma inspecção global, nomeadamente
às instalações técnicas embebidas na construção, às fachadas e coberturas por questões de segurança
e ao interior dos edifícios por falta de permissão dos seus utilizadores.
Relativamente à periodicidade, verificou-se que o planeamento das inspecções ajuda a controlar
a degradação dos edifícios e a impedir o seu envelhecimento precoce, garantindo um diagnóstico
atempado. Por esse motivo, deverão haver inspecções periódicas com o propósito de detectar o
aparecimento de anomalias de rápida evolução e acompanhar as detectadas anteriormente.
A obrigatoriedade destas inspecções não resolve por si só o problema da degradação, mas poderá
torná-las num hábito dos proprietários e utilizadores, promovendo a manutenção e reabilitação dos
edifícios residenciais.
Porém, averiguou-se que não existe ainda legislação em Portugal que obrigue e regule
convenientemente as inspecções periódicas aos edifícios residenciais. A pouca legislação portuguesa
a esse respeito relativa às estruturas de betão armado e às instalações técnicas é vaga e dispersa,
pelo que acaba por não ser cumprida. O futuro RGE, cuja aprovação é esperada há mais de uma
década, prevê as matérias da durabilidade e da manutenção, que não estão incluídas no actual
regulamento. Em particular, encontra-se previsto no RGE um manual, o MIME, o qual obriga à
realização de inspecções correntes e pormenorizadas periodicamente, mas conforme se constatou,
não é suficientemente esclarecedor, pois não define os procedimentos a seguir nas inspecções nem
refere o diagnóstico de anomalias.
Ao contrário de Portugal, em Espanha e no Brasil já se tem vindo a instituir ao longo dos anos a
obrigatoriedade de inspecções periódicas aos edifícios residenciais em vários municípios. Averiguou-se
que em Espanha existe legislação estatal para tornar obrigatória a “Inspección Técnica de Edificios”,
regulada por cada comunidade autónoma, sendo que alguns dos municípios têm vindo a adoptar
legislação própria, na qual difere a idade dos edifícios que têm de passar a sua primeira inspecção e a
posterior periodicidade. No Brasil ainda não entrou em vigor a legislação que torna obrigatórias as
inspecções periódicas a nível nacional, mas alguns estados e municípios já implementaram as suas
próprias leis quanto à “Inspeção Predial”, como é o caso do Estado do Rio de Janeiro e do município
homónimo.
De um modo geral, a legislação consultada define que em ambos os países as inspecções
periódicas são apenas visuais, estando prevista a realização de ensaios para aprofundá-las quando
necessário, incluem o diagnóstico de anomalias e são dirigidas aos edifícios como um todo. Abrangem
mais ou menos elementos construtivos e instalações técnicas, havendo a preocupação de assegurar
que as várias partes dos edifícios são alvo de inspecção. Têm em comum atribuírem aos proprietários
dos edifícios a responsabilidade de requisitar as inspecções, além de exigirem técnicos qualificados
para as realizar, geralmente com formação em engenharia e arquitectura, ou empresas legalmente
habilitadas. À parte das leis, foram criadas normas e outros documentos de apoio para guiar os
processos de inspecção e diagnóstico e facultar esclarecimentos adicionais.
Contudo, essa legislação não é suficientemente completa, uma vez que não explica
concretamente como a inspecção deverá ser levada a cabo, não procurando reduzir a subjectividade
78
do consequente diagnóstico, além de que, com excepção das normas espanholas e das directrizes
brasileiras, não fornece indicações para efectuar o próprio diagnóstico. Nesta sequência,
investigaram-se as ferramentas que têm vindo a ser desenvolvidas para auxiliar o processo de
diagnóstico de anomalias, no âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes.
Para cumprir o primeiro objectivo desta dissertação, foram estudadas 16 metodologias de
diagnóstico de anomalias de âmbito científico, através de uma pesquisa bibliográfica sustentada em
publicações científicas sobretudo nacionais, mas também algumas internacionais relevantes para a
dissertação. Com base num conjunto de critérios de análise, reuniu-se e sintetizou-se a informação
actualmente disponível sobre essas metodologias, o que tornou possível a sua análise crítica e
comparativa.
Constatou-se que as metodologias estudadas propõem diferentes ferramentas de apoio ao
diagnóstico e que umas são mais completas que outras, mas todas contribuem de algum modo para
apoiar a elaboração do diagnóstico. De uma forma geral, a maioria das metodologias ajuda a identificar
as anomalias e respectivas causas prováveis, além de requererem a análise documental e a realização
de inquéritos aos utilizadores. No entanto, algumas das metodologias não exigem a realização de
ensaios nem facultam uma checklist para a inspecção visual, o que poderá comprometer a fiabilidade
do diagnóstico, não permitindo obter um diagnóstico objectivo e imparcial. Além disso, na sua maioria
carecem de meios de registo da informação obtida, poucas exigem explicitamente técnicos com
formação e experiência profissional na área e nenhuma procura envolver os utilizadores no processo
de diagnóstico para lá da realização dos inquéritos. Concluiu-se, portanto, que seria do maior interesse
conceber uma metodologia que permitisse colmatar algumas das lacunas identificadas nas mesmas.
Nesse sentido, propôs-se uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito da
manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, que possibilita um maior envolvimento
dos utilizadores no processo de diagnóstico, sendo esta a vantagem diferenciadora em comparação
com as metodologias estudadas. Assim, pode ser integrada noutras metodologias de diagnóstico, tais
como as analisadas, permitindo complementá-las ao dar realce à óptica do utilizador. Tendo em
consideração que os utilizadores convivem diariamente com as anomalias e, portanto, podem mais
facilmente monitorizá-las e prestar informações sobre as mesmas, a metodologia proposta pretende
potenciar o registo e arquivo das informações obtidas sobre as anomalias detectadas, prevenir e
controlar o agravamento das anomalias e promover e auxiliar o trabalho dos técnicos especializados.
Logo, o segundo objectivo desta dissertação foi igualmente cumprido.
Concluiu-se que tal é conseguido através de uma primeira abordagem às anomalias levada a cabo
pelos utilizadores, a qual pode ser guiada por fichas de anomalias-tipo, concebidas a partir do modelo
de ficha exemplificativa proposta. Estas fichas são destinadas a serem utilizadas por pessoas
não-especializadas, facilitando o registo de informações relevantes sobre as anomalias, esclarecendo
como podem ser inspeccionadas e monitorizadas pelos próprios utilizadores e indicando quando se
deverá contactar um técnico especializado. Verificou-se que as fichas podem servir não só de guião à
primeira abordagem para os utilizadores, mas também de ferramenta de apoio ao diagnóstico para os
79
técnicos especializados, possibilitando a realização de um pré-diagnóstico a partir das informações
prestadas nas fichas.
O registo e arquivo de informações pertinentes sobre as anomalias, quer pelos utilizadores quer
pelos técnicos, coopera para um diagnóstico mais bem fundamentado, enquanto a monitorização das
mesmas pelos utilizadores colabora para um diagnóstico atempado. Adicionalmente, ao encaminhar os
utilizadores no sentido de contactarem um técnico especializado para realizar o diagnóstico das
anomalias, a metodologia proposta promove também o seu trabalho.
Através do maior envolvimento dos utilizadores no processo de diagnóstico, esta metodologia
incentiva-os a não deixarem passar despercebidas as anomalias existentes nos seus imóveis e a
contactarem um técnico especializado antes de prosseguirem para uma intervenção.
Assim, constatou-se que esta metodologia contribui para a melhoria contínua da patologia da
construção e, ao mesmo tempo, promove a manutenção e reabilitação de edifícios residenciais
correntes, permitindo uma melhoria a longo prazo do estado de conservação dos edifícios residenciais.
Estudou-se a viabilidade de implementação da metodologia através da realização de um inquérito
aos utilizadores de edifícios residenciais em Portugal, tendo obtido-se um total de 196 respostas, sendo
que 10 foram obtidas a partir de um inquérito presencial, as quais permitiram corroborar as restantes
obtidas por via online. Tendo em conta a possibilidade de reaparecimento das anomalias perante um
diagnóstico incorrecto ou inexistente, quase todos os utilizadores inquiridos demonstraram estar
conscientes da importância do diagnóstico de anomalias. Revelaram entender que deverá ser realizado
por um técnico com formação e experiência na área, e que o mesmo deverá ser contactado antes de
um empreiteiro para definir a intervenção mais adequada.
Os utilizadores também se mostraram receptivos ao exemplo de ficha proposto, estando dispostos
a utilizar nos seus imóveis fichas de anomalias-tipo como essa, e praticamente todos consideraram
interessante que os administradores e gestores de condomínios as utilizassem nas zonas comuns dos
edifícios. Além disso, os resultados do inquérito confirmaram que a ficha exemplificativa proposta é
apropriada para ser utilizada por pessoas não-especializadas e que a aplicação de fichas como a
mesma é, por si só, um meio de sensibilização dos utilizadores para este tema.
Logo, os resultados do inquérito demonstraram a sensibilidade dos utilizadores para a importância
do diagnóstico de anomalias e a sua disponibilidade para um maior envolvimento no processo de
diagnóstico, além da sua receptividade à ficha proposta, o que permitiu concluir que a implementação
da metodologia é viável, tendo em conta que o sucesso da mesma depende destes três factores.
Conseguiu-se, portanto, cumprir o terceiro e último objectivo desta dissertação.
Contudo, as respostas obtidas por administradores e gestores de condomínios foram insuficientes,
pelo que não foi possível tirar conclusões quanto à aplicação da metodologia pelos mesmos. Além do
mais, como seria de esperar, constatou-se que nem todos os utilizadores têm já a sensibilidade
desejada. Por este motivo, propuseram-se acções de sensibilização para a patologia da construção,
de modo a que os utilizadores de todas as faixas etárias tenham mais consciência das anomalias dos
imóveis onde residem ou que possuem e dos benefícios de um diagnóstico bem fundamentado e
80
atempado. A sensibilização dos utilizadores para este tema permitiria igualmente facilitar a transição
para a futura legislação que venha tornar obrigatórias as inspecções periódicas a edifícios residenciais.
Quanto a limitações da metodologia proposta, naturalmente não se espera que a metodologia seja
posta em prática por todos os utilizadores devido a várias condicionantes, tais como incapacidades,
dificuldades económicas e falta de tempo. Além disso, salvaguarda-se que a metodologia seria mais
fácil de aplicar por pessoas com alguns conhecimentos técnicos, pelo que os utilizadores poderiam
contar com o apoio das empresas de gestão de condomínios, Juntas de Freguesia e Câmaras
Municipais.
5.3. Desenvolvimentos futuros
Na sequência do trabalho efectuado nesta dissertação, recomendam-se as seguintes medidas
que devem ser tomadas futuramente:
• Medidas gerais, relativas à temática:
o Implementar leis e normas para tornar obrigatória a inspecção periódica dos edifícios
residenciais, fornecendo orientações claras quanto à periodicidade das inspecções,
edifícios aplicáveis, responsáveis por solicitar a inspecção e requisitos de formação
e experiência dos técnicos incumbidos de realizá-la, além da definição exacta dos
procedimentos que deverão fazer parte da inspecção;
o Dinamizar acções de sensibilização sobre a patologia da construção dirigida aos
utilizadores maiores de idade, que dêem a conhecer os benefícios de realizar o
diagnóstico e a importância de recorrer a técnicos especializados para o efeito;
• Medidas específicas, relativas à proposta:
o Desenvolver um catálogo de fichas de anomalias-tipo completo, tendo por base o
modelo da ficha exemplificativa proposta;
o Solicitar o parecer de especialistas da área por forma a validar a ficha proposta do
ponto de vista científico;
o Estender o inquérito a mais administradores de condomínios e colaboradores de
empresas de gestão de condomínios.
81
Referências bibliográficas
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ENCORE (Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios), Volume 2, 1.a edição.
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Anomalias em Edifícios», em Actas do 3.o ENCORE (Encontro sobre Conservação e
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[7] V. Cóias, Inspecções e Ensaios na Reabilitação de Edifícios, 2.a edição. Lisboa: IST PRESS,
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[8] I. Flores-Colen e J. de Brito, «Anomalias em Fachadas de Edifícios Correntes», em Actas do
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[71] AENOR, «UNE 41805-3:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 3. Estudios constructivos y
patológicos». AENOR, Madrid, 2009.
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estructura del edificio. Terreno y cimentación». AENOR, Madrid, 2009.
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[73] AENOR, «UNE 41805-5:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 5: Estudio patológico de la
estructura del edificio. Estructuras de fábrica». AENOR, Madrid, 2009.
[74] AENOR, «UNE 41805-6:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 6: Estudio patológico de la
estructura del edificio. Estructuras de hormigón». AENOR, Madrid, 2009.
[75] AENOR, «UNE 41805-7:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 7: Estudio patológico de la
estructura del edificio. Estructuras metálicas». AENOR, Madrid, 2009.
[76] AENOR, «UNE 41805-8:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 8: Estudio patológico de la
estructura del edificio. Estructuras de madera». AENOR, Madrid, 2009.
[77] AENOR, «UNE 41805-9:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 9: Estudio patológico del
edificio. Cubiertas». AENOR, Madrid, 2009.
[78] AENOR, «UNE 41805-10:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 10: Estudio patológico del
edificio. Fachadas no estructurales». AENOR, Madrid, 2009.
[79] AENOR, «UNE 41805-11:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 11: Estudio patológico del
edificio. Carpintería de ventanas y cerrajería». AENOR, Madrid, 2009.
[80] AENOR, «UNE 41805-12:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 12: Estudio patológico del
edificio. Particiones interiores y acabados». AENOR, Madrid, 2009.
[81] AENOR, «UNE 41805-13:2010 IN Diagnóstico de edificios. Parte 13: Estudio patológico del
edificio. Instalaciones». AENOR, Madrid, 2010.
[82] AENOR, «UNE 41805-14:2010 IN Diagnóstico de edificios. Parte 14: Informe del diagnóstico».
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[84] «Lei n.o 6400, de 5 de Março de 2013», Brasil, 2013.
[85] «Lei Complementar n.o 126, de 26 de Março de 2013», Brasil, 2013.
[86] «Decreto n.o 37426, de 11 de Julho de 2013», Brasil, 2013.
[87] «Projeto de Lei do Senado n.o 491, de 2011», Brasil, 2011.
[88] «Projeto de Lei n.o 6014-A, de 2013», Brasil, 2013.
[89] IBAPE/SP, «Norma de Inspeção Predial», 2011.
[90] IBAPE Nacional, «Norma de Inspeção Predial Nacional», 2012.
[91] IBAPE/RS, «ABNT terá norma para inspeção predial», 2013. [Online]. Disponível em:
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[92] ABNT, «ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de
gestão de manutenção», São Paulo: Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2012.
87
[93] RSO Assessoria Técnica, «CE-02:140.02 - Inspeção Predial», 2014. [Online]. Disponível em:
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[109] V. Abrantes, H. Corvacho, R. C. Rodrigues, M. Antunes, e A. Correia, Desenvolvimento de uma
Metodologia para Implementação de um Sistema Integrado de Manutenção de Edifícios de
Habitação. Relatórios de Progresso. Porto: Instituto da Construção, 2002.
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[114] A. Araújo, J. de Brito, e E. Júlio, «Manual de Inspecção de Patologia Exterior de Construções
Edificadas em Portugal no Período de 1970 a 1995», 2008.
[115] S. Amaral e D. F. Henriques, «SIDER: Um Novo Sistema de Inspeção e Diagnóstico de Edifícios
Recentes», em Livro de Actas do PATORREB 2015 - 5.a Conferência sobre Patologia e
Reabilitação de Edifícios, Porto: FEUP Edições, 2015, pp. 292–297.
[116] R. C. Rodrigues e P. Westcot, «Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias em
Edifícios», em PATORREB 2003 - 1.o Encontro Nacional sobre Patologia e Reabilitação de
Edifícios, Porto: FEUP, 2003, pp. 425–436.
[117] A. Jorge, «Ferramentas de Apoio para a Decisão do Nível de Intervenção em Edifícios»,
Dissertação de Mestrado em Engenharia Civil, FCT, Universidade Nova de Lisboa, 2015.
[118] J. Lanzinha, V. P. de Freitas, e J. P. Castro Gomes, «Metodologia de Diagnóstico Exigencial
Aplicada à Reabilitação de Edifícios de Habitação», em Actas do PATORREB 2003 - 1.o
Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios, Porto: FEUP, 2003, pp. 477–488.
[119] LNEC, Instruções de Aplicação – Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis.
Lisboa: Ministério das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, 2007.
[120] «Código Civil - Lei n.o 43/2017, de 14 de Junho», em Diário da República - Série I, Portugal,
2017.
[121] F. M. A. Henriques, Humidade em Paredes, 1.a edição. Lisboa: LNEC, 1994.
[122] «Lei n.o 31/2012, de 14 de Agosto», em Diário da República - 1.a Série, n. 157, Portugal, 2012.
III
III
Tabela A.1 – Síntese da informação recolhida sobre as metodologias de diagnóstico de anomalias analisadas.
Defect Action Sheets [99]
Fichas de Reparação de
Anomalias [100]
Cases of Failure
Information Sheets [9]
Fiches Pathologie
Batimênt [101]
Fichas de Diagnóstico e de Intervenção
[102]
Imparare Dagli Errori [103]
Catálogo de Patologias PATORREB
[104]
Método SDA [105]
Asp
ecto
s g
era
is Ferramentas de apoio ao
diagnóstico Fichas de anomalias
Fichas de anomalias
Fichas de anomalias
Fichas de anomalias
Fichas de anomalias
Fichas de anomalias
Fichas de anomalias
Fichas de anomalias e
matriz de refs.
Tipo de suporte Papel e digital
(PDF) Papel Papel
Papel e digital (website)
Papel Digital (website
e CD) Digital (website) Digital (CD)
Elementos a inspeccionar/
/campo de aplicação n.d.
Estruturais, não-estruturais e
instalações n.d.
Estruturais, não-estruturais e
instalações n.d.
Envolvente exterior dos
edifícios
Estruturais e não-estruturais
Não-estruturais e instalações
Asp
ecto
s p
rin
cip
ais
Formação e experiência dos técnicos
n.d. n.d. n.d. n.d. Nenhuma n.d. n.d. n.d.
Análise de documentação n.d.
Inquérito aos utilizadores/ proprietários
n.d.
Checklist para a inspecção visual
✓ ✓
Realização de ensaios in situ n.d. ✓
Realização de ensaios laboratoriais n.d. ✓
Descrição das anomalias/sintomas ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Determinação das causas prováveis
✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Asp
ecto
s c
om
ple
men
tare
s Explicação dos
fenómenos patológicos ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Fotografias e/ou ilustrações
✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Recomendação de acções de reparação ✓ ✓ ✓ ✓
Recomendação de acções de prevenção ✓ ✓ ✓
Registo da informação ✓ ✓
Legenda: ✓ – aspecto incluído na metodologia; – aspecto não incluído na metodologia; n.d. – não disponibilizado.
IV
IV Tabela A.1 – Síntese da informação recolhida sobre as metodologias de diagnóstico de anomalias analisadas (continuação).
MOD [106]
Sistema de Inspecção e
Diagnóstico de Edifícios [6]
Levant. e Caracterização
de Patologia Exterior [111]
SIDER [98]
Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios [17]
Sistema Pericial de Apoio ao
Diagnóst. [116]
Metodologia de Diagnóstico
Exigencial [5]
Metod. de Diag. de Anomalias e
Avaliação da Interv. [117]
Asp
ecto
s g
era
is Ferramentas de apoio ao
diagnóstico Fichas de anomalias
Matrizes de correlação e
fichas de anomalias
Matrizes de correlação e
fichas de inspecção
Matrizes de correlação e
fichas de anomalias
Listas de causas possíveis e
matrizes qualitativas
Listas de causas possíveis e matrizes de
probabilidades
Fichas para avaliação de exigências
Matriz de diagn. e ficha de aval. do estado de conservação
Tipo de suporte Digital (PDF) Digital (PDF e
software) Digital (Excel e
software) Digital (PDF) Digital (PDF) Digital (software)
Digital (PDF e software)
Digital (PDF)
Elementos a inspeccionar/ /campo de aplicação
Não-estruturais Estruturais e
não-estruturais
Não-estruturais da envolvente
exterior
Estruturais e não-estruturais
Estruturais, não-estruturais e
instalações
Humidade no interior de habitações
Não-estruturais da envolvente
exterior
Estruturais, não-estruturais e
instalações
Asp
ecto
s p
rin
cip
ais
Formação e experiência dos técnicos
Aconselhável Só experiência
de campo n.d. n.d.
Técnicos especializados
n.d. Técnicos
especializados Técnicos
especializados
Análise de documentação ✓ n.d. ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Inquérito aos utilizadores/proprietários ✓ n.d. ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Checklist para a inspecção visual ✓ ✓ ✓ ✓
Realização de ensaios in situ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Realização de ensaios laboratoriais
✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Descrição das anomalias/sintomas
✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Determinação das causas prováveis
✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Asp
ecto
s c
om
ple
men
tare
s Explicação dos
fenómenos patológicos ✓ ✓
Fotografias e/ou ilustrações ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Recomendação de acções de reparação ✓ ✓ ✓ ✓
Recomendação de acções de prevenção
✓
Registo da informação ✓ ✓ ✓ n.d. ✓ ✓
VII
INQUÉRITO SOBRE ANOMALIAS EM EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS *Obrigatório Dados pessoais 1. Sexo: *
Feminino Masculino
2. Idade: * ______
3. Seleccione as opções que melhor se adaptam a si: * Eu sou arrendatário de um imóvel de habitação Eu sou proprietário de um ou mais imóveis de habitação Eu sou administrador de um ou mais condomínios Eu trabalho para uma empresa de gestão de condomínios Nenhum dos anteriores
Diagnóstico de anomalias Admite-se como "diagnóstico de anomalias" o processo de análise de anomalias em edifícios com o objectivo de identificar as causas que lhes deram origem, para garantir que são corrigidas correctamente. Considere-se como exemplos de anomalias: fissuras, manchas, bolores e fungos, destacamentos de material, etc. 4. Tem noção da existência de anomalias no interior e/ou no exterior dos edifícios de habitação? *
Sim Não
5. Que importância atribui à presença de anomalias nos edifícios de habitação para o bem-estar e segurança dos seus ocupantes? *
Muito importante Importante Indiferente Pouco importante Nada importante
6. Sabendo que a reparação de uma anomalia com base num diagnóstico incorrecto (ou inexistente) poderá levar ao reaparecimento da anomalia, que importância atribui à correcta identificação das causas das anomalias? *
Muito importante Importante Indiferente Pouco importante Nada importante
7. Quão importante lhe parece que os técnicos que realizam o diagnóstico de anomalias tenham formação e experiência na área? *
Muito importante Importante Indiferente Pouco importante Nada importante
VIII
8. Qual considera ser a melhor abordagem para a correcção de uma anomalia? * Contactar um técnico especializado para definir a intervenção tendo em conta a(s) causa(s)
da anomalia e seguidamente solicitar pelo menos dois orçamentos a empreiteiros Solicitar pelo menos dois orçamentos a empreiteiros para a reparação da anomalia, havendo
o risco de não terem em conta a(s) causa(s) da anomalia Contactar um empreiteiro "de confiança" que já conhece ou que lhe foi sugerido, havendo o
risco de não ter em conta a(s) causa(s) da anomalia Catálogo de fichas de anomalias-tipo Propõe-se a criação de um catálogo de fichas de anomalias-tipo que permita o reconhecimento de algumas anomalias simples e evidentes por pessoas sem conhecimentos técnicos na área, como a maioria dos utilizadores dos edifícios de habitação, sugerindo-se que façam uma primeira abordagem às anomalias antes de contactarem um técnico especializado. Cada ficha diz respeito a uma só anomalia e não indica como se deverá corrigi-la, mas sugere medidas simples que os próprios utilizadores podem levar a cabo para minimizar o problema, se possível, e para monitorizar a anomalia de modo a verificar quando se deverá contactar um técnico especializado. O registo de informações sobre as anomalias detectadas possibilita a criação de um arquivo para cada edifício. (Exemplo de ficha de anomalia-tipo de condensações superficiais) 9. Relativamente ao exemplo de ficha apresentado, que características lhe atribui? (Seleccione as opções que considere verdadeiras) *
Fácil de ler Fácil de compreender Fácil de preencher Linguagem acessível Outra: ________________________
10. Que importância atribui à aplicação destas fichas em edifícios de habitação para a sensibilização dos seus ocupantes para o diagnóstico de anomalias? *
Muito importante Importante Indiferente Pouco importante Nada importante
11. Quão importante lhe parece que os edifícios de habitação disponham de um arquivo de todas as anomalias que vão sendo detectadas? *
Muito importante Importante Indiferente Pouco importante Nada importante
12. Caso o catálogo estivesse disponível online gratuitamente, estaria disposto a utilizá-lo no seu imóvel, assumindo que teria de tomar algumas acções e monitorizar as anomalias? *
Sim Não
13. Independentemente da resposta anterior, parece-lhe interessante que os administradores de condomínios e empresas de gestão de condomínios utilizem o catálogo nas zonas comuns dos edifícios de habitação? *
Sim Não
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