Template Cases (JLL)

Foto do empreendimento de fundo

(preferência um ângulo inédito)

Gerenciamento de propriedadeConduzindo a evolução do empreendimento

Nome 10 anos de sucesso

Outubro de 2012

Outubro de 2012

101999 | 2009C.A.S.A. 10 anos de sucesso

Contra-capa: a mesma foto da capa, em P&B e com transparência

Logo do empreendimento, se houver

3

Julh

o de

199

9

1999

Linha do Tempo (1999-2004)

Agos

to d

e 1

999 Projeto

Luminitécnico(economia deenergia)

Nove

mbr

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200

0

Recuperaçãodos elevadores

Mar

ço d

e 2

000

Poço tubular profundo

Sete

mbr

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200

2

Medição deEnergiaIndividualizada

Reforma da casade máquina doselevadores(blocos A e C)

Feve

reiro

de

2002

Construção dosdepósitos de lixo

Readequação dasala de segurança

Readequaçãodos jardins eáreas comuns

Implementaçãodo Heliponto(cobertura dobloco B)

Sete

mbr

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200

0

Início da gestãoJones LangLaSalle noC.A.S.A.

Início das obrasde Acessibilidade

Jane

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000

Implementaçãodo controle de acesso doestacionamento

Feve

reiro

de

200

1

Reestruturaçãodo controle de acesso (térreo,Subsolo e docas)Ab

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001

Agos

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01

Agos

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Junh

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200

2

2004

Reforma do hallprincipal e dasrecepçõesM

aio

de 2

003

Nove

mbr

o de

200

3 Início do retrofitdo bloco A, Vallete CabineSecundária

Agos

to d

e 2

003 Implementação

da Cafeteria eRevistaria

Instalação doBanco deCapacitoresSe

tem

bro

de 2

003

Reforma dafachada dobloco A e novopaisagismoM

aio

de 2

004

Nova Guaritana P1

Agos

to d

e 2

004

Edifício xx anos de sucesso |

Colocar as ações em ordem cronológica. Não se preocupar com os ícones, uma biblioteca será utilizada para padronizar as imagens. Os textos devem ser bem curtos.

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Vista aérea da chácara Sto. Antônio,com destaque para o C.A.S.A (centro da foto)

Mapa da região da Chácara Sto. Antônio

Centro Administrativo Santo AmaroAv. Alfredo Egidio de Souza Aranha, 100 - Chácara Santo Antonio 04726-170 – São Paulo – SP

Área Total de Construção: 69.444,04 m2 Área Comum: 38.183,74m2

Composição dos Blocos

Edifício Ingá (bloco A) – 4 andares – 905 m2 área privativa/andar

Edifício Triunfo (bloco B) – 13 andares – 981 m2 área privativa/andar

Edifício Santa Salete (bloco C) – 11 andares – 697 m2 área privativa/andar

Edifício Conquista (bloco D) – 13 andares – 981 m2 área privativa/andar

Características Básicas

16 elevadores

20 vagas de garagens por pavimento

segurança 24 horas (com bombeiro residente)

controle de acesso eletrônico

circuito fechado de televisão - CFTV

ar condicionado central

gerador de energia para áreas comuns

estacionamento exclusivo para visitantes

áreas para depósito, instalação de antenas e caixas eletrônicos

malha de piso para elétrica, voz e dados em canaletas

auditório para 80 pessoas

link com diversas empresas de telecomunicações

cafeteria e revistaria

programa de coleta seletiva de lixo para reciclagem

serviço interno de expedição e malote

Ficha técnica do prédio (com informações que considerar relevantes)

Podem ser utilizadas imagens aéreas ou fotos exclusivas do empreendimento.

Localização do empreendimento pelo Google Mpas


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INTRODUÇÃO

A região Verbo Divino teve seu desenvolvimento a partir de meados da década de 80, impulsionado por investimentosda incorporadora e construtora Birmann. Em 2001, possuía 55 edifícios de escritórios, sendo que 47% de alto padrão, caracterizados por grandes lajes e ocupação voltada,em sua maioria, para único ocupantes. Por se tratar de uma região com desenvolvimento iniciado há mais de duas décadas, alguns dos empreendimentos pioneiros jánecessitavam de atualizações tecnológicas, como foi caso do Centro Administrativo Santo Amaro.

O prédio apresentava até 2001, instalações obsoletas, alta taxa de vacância e baixos valores de locação, que resultavam na piorperformance do Condomínio. Um plano de investimento elaborado pela Jones Lang LaSalle, impulsionou o proprietário (Camargo Corrêa) a avaliar ocusto x benefício de uma operação de retrofit, dando início às obras que trouxeram resultados excelentes e elevaram aclassificação do edifício de “C” para “A”.

Dentre as alterações efetuadas, estão: revisão e upgrade da rede elétrica, voz e dados; extensão dos sistemas de controle deacesso e CFTV; melhorias nas áreas comuns, tais como: paisagismo, fachada, hall de entrada, que deram um aspecto moderno eaumentaram a atratividade do complexo.Os ganhos foram evidentes: 100% dos espaços disponíveis nos 4 blocos do empreendimento estão atualmente locados.As vantagens se estendem desde o proprietário até o ocupante, que possui hoje uma ótima infra-estrutura, conforto e segurança.As melhorias propostas ano a ano, o plano de manutenção geral dos equipamentos, a implantação de procedimentos operacionaise financeiros, as ações desenvolvidas junto aos locatários são exemplos bem sucedidos desse tipo de gerenciamento.

O reposicionamento mercadológico de produtos imobiliários tem sido cada vez mais alvo de interesse dos investidores eincorporadores, tanto pelo retorno atraente das operações, quanto pela sobrevida gerada aos seus ativos imobiliários.Toda essa valorização resultou recentemente na venda deste empreendimento.

Apresentamos a seguir um pouco da história deste prédio nos últimos 10 anos!!


Breve resumo do histórico da região e do empreendimento (ano de construção, etc.) e rápida sinopse das ações, melhorias e evolução ao longo do tempo.

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INICIO DA GESTÃO – JONES LANG LASALLE

Multiusuários

Administração do Impacto Cultural

Qualidade de Serviços

Manutenção Preventiva e Preditiva (2001)

Gestão de custos

Recuperação e readequação de áreas comuns

Redução do custo condominial

Reestruturação de serviços para o novo modelo operacional

Início da gestão Jones Lang LaSalle

CASA até julho de 1999 CASA a partir de agosto de de 1999

Autogestão

Monousuários

Qualidade Inadequada de Serviços

Manutenção “Imediatista”e Corretiva

Dispersão de Esforços

Custos condominiais não competitivos

Tabela comparativa (se houver) entre as características do empreendimento antes e depois do início da gestão Jones Lang LaSalle


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Readequação dos jardins e áreas comuns

As áreas ajardinadas do CASA estavam desgastadas, faltavam plantas e a manutenção era inadequada. Foi executado um projeto paisagístico com uma consultoria especializada e implantados o serviços de manutenção e o controle de pragas.

Aqui começa a descrição das ações, mudanças e melhorias ao longo do tempo. A partir daqui, as melhorias podem ser representadas por um breve resumo, exemplificada por fotos (imagens do antes e depois ilustram melhor os casos). Não se preocupar com a diagramação.


Resumo explicativo

8

Readequação dos jardins e áreas comunsContinuação...


9

Readequação dos jardins e áreas comunsContinuação II...


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PROJETO LUMINOTÉCNICO

Em todos os seus imóveis administrados, a Jones Lang LaSalle efetua, de forma efetiva, o gerenciamento de energia elétrica, visando seu uso racional, minimizando o impacto no custo condominial e agregando valores aos usuários e proprietários. Anteriormente à atual crise energética do país, a Jones Lang LaSalle realizou no CASA um amplo estudo de iluminação, substituindo luminárias e lâmpadas instaladas por modelos mais compactos e econômicos. Pelas dimensões das instalações do CASA –69.400m² de área construída e 38.421m² de área útil, foi necessária a divisão dos serviços em 5 fases, diluindo o investimento.

Potência Elétrica Instalada para Iluminação Fase LOCAL Anterior (W) Atual (W)

1 Hall elevadores Bloco B 320 144 1 Corredor Central 10460 784 1 Recepção 160 112 1 Sala de Espera 440 648 1 Corredor Malote 440 648 1 Rampa B/D para A/C 240 198 2 Corredor interno bl. A 1680 448 2 Corredor externo bl. A 3600 768 2 Perimetral – Malote à P2 0 798 3 Jardim interno bl. B/D 0 18 3 Jardim externo bl. A 0 18 3 Jardim praça externa 0 180 4 Hall elevadores bloco D 320 144 4 Hall elevadores aos SS – P3 220 182 4 Corredor auditório vermelho 900 504 5 Central de Segurança 1440 224 5 Estacionamento térreo bl. B 1000 2600

TOTAL 21220 8418


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RECUPERAÇÃO DOS ELEVADORES

Os elevadores do C.A.S.A. encontravam-se em mau estado de conservação e seus componentes interiores, como piso e forro, encontravam-se com uma arquitetura “ultrapassada”, não condizendo com o atual status do imóvel. A partir da constante intenção da Jones Lang LaSalle em prover o máximo conforto aos usuários nas dependências do C.A.S.A., assim como, promover a valorização do imóvel, foi apresentado à proprietária um estudo para aprovação da reforma estética nos elevadores.


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READEQUAÇÃO DA SALA DE SEGURANÇA

Até Março de 2000 a Central de Segurança do C.A.S.A. era localizada dentro da Administração, onde atualmente funciona a sala de reuniões. Esta proximidade ocasionava vários inconvenientes e interferências em ambas as operações. Desmembrar a ADM e a Segurança era uma necessidade premente. Um depósito localizado atrás do antigo balcão da recepção do bloco C foi disponibilizado para abrigar a nova Sala de Segurança. Além do espaço e da privacidade, tinha a vantagem de estar localizada no centro geográfico das torres, favorecendo a instalação de uma completa infra estrutura para constituir a nova espinha dorsal da Segurança do empreendimento. Em 2008 o sistema de CFTV analógico (com armazenamento de imagens em fitas VHS) foi modernizado, passando a ser digital e utilizando equipamentos de última geração. Em comparação com o sistema anterior, este “upgrade” proporcionou vários benefícios, como por exemplo, menor consumo de energia, ganho na qualidade, processamento e localização das imagens, além de significativo aumento na capacidade de armazenamento.

2000

2008

Atual


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INICIO – OBRAS DE ACESSIBILIDADE

Visando a revitalização do complexo, a Jones Lang LaSalle apresentou à proprietária um projeto para reforma da rampa de acesso aos blocos A/C e auditório, facilitando o acesso as pessoas portadoras de necessidades especiais. Os trabalhos foram executados pela equipe de Manutenção civil do CASA - gerando uma economia de despesas.


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REESTRUTURAÇÃO DO CONTROLE DE ACESSO

O CASA passou por uma transformação do tipo mono-usuário para multi-usuário. Houve, portanto, a necessidade de adequação do imóvel para a situação atual.Foi executado um projeto de um novo Sistema de Controle de acesso e CFTV, através da aquisição de um software e respectivos equipamentos de última geração, com os quais podemos controlar todos os acessos ao CASA, além de facilitarem a fiscalização perimetral. Além da perceptível melhora na segurança, houve a valorização do imóvel pois o investimento proporcionou incremento em termos de Segurança Patrimonial, gerando organização de procedimentos (maior controle de visitantes) e conforto aos usuários do CASA.

Entrada bloco D

Entrada bloco B

Entrada para os blocos A e C


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Implementação do heliponto

O heliponto foi construído conforme dados contidos no processo nº 07-01/94596/00 junto ao Departamento de O heliponto foi construído conforme dados contidos no processo nº 07-01/94596/00 junto ao Departamento de Aviação Civil para uso privado. Utilizado pelos usuários do condomínio durante vários anos, o mesmo foi Aviação Civil para uso privado. Utilizado pelos usuários do condomínio durante vários anos, o mesmo foi desativado em 2009 devido a regularização do imóvel junto a PMSP.desativado em 2009 devido a regularização do imóvel junto a PMSP.

imagem do heliponto após a obra para desativação


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Construção depósitos de lixo

Com 100% de ocupação do edifício, constatou-se a necessidade de ter um local adequado para o armazenamento do lixo gerado pelas empresas. Esse local foi adaptado em 2007, com a separação de ambientes para guarda, reciclagem e prensa, visando a implantação do processo de Coleta Seletiva. O condomínio gera mensalmente cerca de 10.000kg de lixo orgânico, 4.000kg de papel, 1.200kg de plástico e 600kg de papelão por mês. Trimestralmente 1500 lâmpadas são descartadas pelo condomínio com empresa especializada.


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Medição de energia individualizada

O empreendimento foi construído para um único usuário. Com a mudança do perfil de ocupação, a medição era feita pela fração ideal de cada locatário, o que não representava o consumo real do andar. Foram instalados medidores individuais e em 2008 foi implantado um sistema de gerenciamento (CCK) que realiza o acompanhamento do medidor da concessionária, fornecendo o rateio exato de cada andar; além, de monitorar a demanda do período de ponta e fora de ponta.


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Reformado hall principal e recepções

Com planejamento e aprovação do orçamento anual das manutenções/investimentos, a reforma do hall principal e das recepções proporcionou um melhor conforto e um ambiente mais agradável aos usuários e visitantes. Em 2009, um novo layout foi efetuado, com a criação de mais uma área de espera.


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Instalação do banco de capacitores

A conta de energia elétrica apresentava multa por baixo fator de potência, cujo valor variava em 2003 em torno de R$ 4mil reais/mês. O processo de compra e instalação foi da ordem de R$ 30mil reais, resultando um payback de 7 meses.


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Retrofit do bloco A

Em 2004 o bloco A foi revitalizado. Diversas ações foram efetuadas para tornar o edifico mais atrativo para locação. Entre as ações cabe ressaltar: Retirada dos brises da fachada, reforma do hall social dos andares, instalação de chillers para o sistema de ar condicionado (não existia) e infraestrutura para cabos dados e voz, reforma da recepção.


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Implantação recepções no bloco A/C


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reforma do auditório

C.A.S.A. 10 anos de sucesso |

23

Implantação do ambulatório

Os elevadores dos blocos A e C possuem tecnologia microprocessada, em função da modernização efetuada, onde foram substituídos os controles, operadores de porta e os motores de tração. Resultou na melhoria da performance dos equipamentos, com redução de cerca de 30% no tempo de viagem, se comparado ao sistema anterior (painel com contatoras) e na redução do consumo de energia.

ao lado, palestra de apresentação do ambulatório,abixo:instalações do ambulat´rioo


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Obtenção do certificado de acessibilidade

CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE – PUBLICADO EM 03/10/2007


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implantação coleta seletiva de lixo

Com 100% de ocupação do edifício, constatou-se a necessidade de ter um local adequado para o armazenamento do lixo gerado pelas empresas. Esse local foi adaptado em 2007, com a separação de ambientes para guarda, reciclagem e prensa, visando a implantação do processo de Coleta Seletiva. O condomínio gera mensalmente cerca de 10.000kg de lixo orgânico, 4.000kg de papel, 1.200kg de plástico e 600kg de papelão por mês. Trimestralmente 1500 lâmpadas são descartadas pelo condomínio com empresa especializada.


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Implantação do sistema de gerenciamentode energia elétrica (CCK)

O empreendimento foi construído para um único usuário. Com a mudança do perfil de ocupação, a medição era feita pela fração ideal de cada locatário, o que não representava o consumo real do andar. Foram instalados medidores individuais e em 2008 foi implantado um sistema de gerenciamento (CCK) que realiza o acompanhamento do medidor da concessionária, fornecendo o rateio exato de cada andar; além, de monitorar a demanda do período de ponta e fora de ponta.

O sistema de gerenciamento da energia elétrica permite o acompanhamento da demanda em tempo real.


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Documentação renovada recentemente - AVCB

AVCB – AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS (com validade até 16/11/2012)


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Documentação obtida recentemente

AUTO DE REGULARIZAÇÃO (EM CONFORMIDADE COM A LEI N°: 13.558/2003) – PUBLICADO EM 30/10/2010


2929

Jones Lang LaSalle – Ferramentas - AUDIT

Definição

• Pastas contendo documentações e procedimentos técnicos do Empreendimento.

• Planilha com roteiro de atualizações e pontuações que classificam quanto ao nível de operação.

Objetivo

• Manter centralizado as informações técnicas do Empreendimento, agilizando sua busca/pesquisa

• Controle de atualizações• Auto-avaliação da operação• Minimização de riscos

Descrição

• Ferramenta implantada junto à matriz EUA para controlar todos os procedimentos operacionais bem como documentações necessárias dentro do empreendimento. Os assuntos são divididos por categorias:

• Pontuação e diferenciação dos níveis de processos e documentos do empreendimento


3030

Jones Lang LaSalle – Ferramentas – SLA/KPI/BSC

SLA ( Service Level Agreement – Níveis de Serviços Acordados)

SLA é um conjunto de processos formalmente negociado entre instituições. Esta formalização dá-se através de um contrato estabelecido entre cliente, fornecedor e gerenciador de serviço, após levantamento minucioso das reais necessidades.

Está sendo implantado desde 2009 esta ferramenta em todos os empreendimentos administrados pela Jones Lang LaSalle. Com esta ferramenta será capaz de mensurar a qualidade do serviço entregue, bonificando em situações em que os fornecedores entregarem um ótimo serviço, superando as expectativas, ou penalizando quando não estiver atingindo um mínimo de qualidade dos serviços prestados


3131

Manual de operações: Manual de procedimentos do gerente, contendo perfil da propriedade, resumo de contratos, rotinas de manutenção, planos de abandono e de ação, RFPs, entre outros

Intranet Global: Procedimentos de sucesso, Benchmarking das principais atividades, cases de sucesso e outras referências para o trabalho local

Condomínio 21: Ferramenta on-line de gestão financeira para Condomínios e qualquer outro empreendimento comercial

Usemol: Portal de compras, com preços de materiais negociados em escala, ferramenta de benchmarking

Jones Lang LaSalle – Ferramentas


3232

Tracker: Manual de procedimentos do gerente, contendo perfil da propriedade, resumo de contratos, controle de documentos, rotinas de manutenção, planos de abandono e de ação, RFPs, entre outros


Jones Lang LaSalle – Ferramentas

33

5000

2500

2000

1500 1500

2000

2500

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3500

45004750

5000

0

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5000

6000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Evolução do Empreendimento em números

6,09 5,83 6,017,07 7,46

9,07 8,95 8,95 9,31

-

1

2

3

4

5

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7

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

INPC-IBGEIPC-FIPE

IGP-M

Comparação do condomínio com os índices de inflaçãoComparação do condomínio com os índices de inflação

Evolução da ocupação do empreendimentoEvolução da ocupação do empreendimento

5000

População fixa

20072008

20092010

70%

51%

45%

35%

Programa de Reciclagem do LixoPrograma de Reciclagem do Lixo


34

Evolução do Empreendimento em números

Economia proporcionada pelos investimentosEconomia proporcionada pelos investimentos

Banco de capacitores: R$ 4,8 mil/mês

Conservação das Torres de Resfriamento: R$ 5,2 mil/mês

Projeto DECA: 1.000 litros/mês

Materiais de Consumo: R$ 3,6 mil/mês


Opcional: mencionar, através de gráficos ou tabelas, a economia ou redução de gastos, proporcionada pelas ações/investimentos.

35

Divisão dos Grupos de Trabalho Jones Lang LaSalle 2012


Grupo 1 Grupo 2 Grupo 3 Grupo 4

Concursos e Premiações CASES 10 anos/Periódicos Cases Corporativos Connect

Márcio (West Side) Marcos (BST) Liliane (Mykonos) Liliane (Mykonos)

Denilson (CLB) Ediméia (Lugano) Mauricio (CECC) Fábio (Araguaia Plaza)

Cynthia (BM Férias SP) César (BBC) Simone (Regional RJ) Andreia (ABC)

Regina (Monte Carlo) Angélica (Visconde) Denilson (CLB) Rafael (Pavuna)

Luiza (Briman8)

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