Tiragem: 60099

País: Portugal

Period.: Semanal

Âmbito: Informação Geral

Pág: 4

Cores: Preto e Branco

Área: 29,32 x 15,27 cm²

Corte: 1 de 3ID: 25956766 15-07-2009 | Imobiliário

Rui Pedro Lopes

PÚBLICO Imobiliário – Porque é que decidiram desenvolver um produto como a Análise de Investimentos Turísticos (AIT)? Andrew Coutts – Desenvolvemos este produto tendo em conta o contex-to muito específico de dificuldade em que se encontra actualmente o mercado. Existem consultoras que produzem avaliações, estudos de viabilidade, estudos de mercado e isso é bom. Nós também o fazemos. Mas pensámos que seria necessário desenvolver uma ferramenta que fosse mais além, que permitisse uma verdadeira análise do investimento. Esta ferramenta tem por base filoso-fias e informações existentes na ILM, recorrendo também ao conheci-mento e experiência dos nossos es-pecialistas. E estes especialistas são nossos associados. O que fazemos é

“Um resort não é algo que se constrói e que depois se abandona à sua sorte”Andrew Coutts, presidente do Grupo ILM, analisa turismo residencial em Portugal. Defende necessidade de encontrar novos mercados de clientes e diz que recuperação está a começar

juntar todos estes especialistas nas mais diferentes áreas, num ambiente de verdadeiro ‘brainstorming’, para perceber o que é melhor, ou não, pa-ra um determinado investimento. Estamos a falar de uma espécie de conselho de sábios, mas cada um na sua especialidade?É isso. O que fazemos é pegar nestas pessoas e nos resultados da análise actual do mercado e concentramo-nos num produto específico. A ex-periência destas pessoas decorre do trabalho directo no campo, no dia-a-dia. Estamos a falar dos melhores em cada área específica. No fundo, o AIT aproveita tudo o que é a experiência da ILM, e de todos os seus parceiros, e con-grega tudo isso na avaliação de um projecto, nas mais diferentes vertentes?Sim e de uma maneira muito efi-ciente. Por exemplo, no contexto

dos requisitos que são pedidos pelos bancos para uma reavaliação das condições de investimento, a rapi-dez de resposta é uma necessidade premente. Um dos desafios que en-frentamos em Portugal é o facto de o mercado estar cada vez mais com-petitivo, sobretudo em algumas regi-ões. Contudo, uma das dificuldades com que o mercado se depara é a existência de poucos projectos turís-ticos concluídos que possam servir de comparação. Se, por exemplo, na região Oeste, temos o Praia d’El Rey, o Campo Real e o Bom Sucesso, no Alentejo temos pouco ou nada construído. Em Évora, por exemplo, apesar de estarem previstos vários projectos, ainda não há nada, pelo que qualquer investimento que se fa-ça será sempre um risco, porque não existe informação sobre os projectos já efectuados, nem respostas do mer-cado a esses desenvolvimentos.

Qualquer investimento será um verdadeiro ‘tiro no escuro’?Se for planeado pela via mais fácil e directa sim. Aquilo em que mais reflicto é sobre que tipo de análises de mercado devem ser feitos para projectos que estão previstos para Évora ou para o Alqueva. Quais os processos que terão de ser colocados em prática? Onde estão os elemen-tos comparativos? E isso requer algo para o qual a ILM Advisory se tem vindo a preparar – a organização de um processo abrangente, com meto-dologias muito bem definidas e com conceitos bem estruturados.Neste tipo de situações, o vosso trabalho é sobretudo empírico? O que se pode fazer para contor-nar algumas das dificuldades que referiu? A primeira coisa que fazemos é levar o promotor ou investidor “back to basics”. Conrad Hilton costumava

dizer que os três factores-chave em qualquer investimento imobiliário eram a localização, a localização e a localização. Senso-comum, dirão alguns, mas o que é facto é que estas noções se têm perdido nos últimos anos. Há quem me diga que este “terreno é muito bonito, que tem vistas magníficas” e por aí fora e eu respondo-lhe “thank you very much, that’s great”. Mas a questão é como é que conseguimos fazer do projecto um oceano azul de sucesso? No caso de Évora, temos muitos projectos previstos para esta zona, pelo que é importante para o consultor ter aquilo a que chamamos de “market intelligence”, ou seja, entender as características principais do projec-to, dos mercados da procura e per-ceber o que poderá ser a oferta dos concorrentes. Trata-se de conhecer um pouco melhor a concorrência e anteci-

Tiragem: 60099

País: Portugal

Period.: Semanal

Âmbito: Informação Geral

Pág: 5

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Área: 17,60 x 34,32 cm²

Corte: 2 de 3ID: 25956766 15-07-2009 | Imobiliário

“O mercado conhece-nos pela nossa frontalidade e sinceridade”, constata Andrew Coutts

par aquilo que ela estará a pre-parar?Sim. O mais importante, antes de avançar, é realizar uma análise SWOT. Aqui reunimos muita infor-mação e depois fazemos uma pausa, tentando perceber se valerá ou não a pena, ao promotor, avançar com o projecto. Já alguma vez a ILM Advisory, en-quanto consultores, teve de dizer isso a um promotor?Sim, em muitos casos. O mercado conhece-nos por essa frontalidade, pela nossa sinceridade. Goste-se ou não. Nós recorremos bastante à ‘due diligence’ e isso permite-nos análises muito rigorosas e que mostram ao cliente como são as coisas verdadei-ramente, e não aquilo que ele gosta-ria de ouvir sobre os seus projectos. Há cerca de dois anos estavam perto de 60 projectos de turismo residencial em pipeline para os próximos 15 anos. Não será um número exagerado para a dimen-são do nosso país?Penso que existiu demasiado hype neste mercado. O hype é sempre perigoso, e em mercados quentes temos sempre muito hype. Essa situ-ação resultou do facto de muitos pro-motores estarem à procura de novas áreas de actividade, novas apostas de negócio e assumiram que o turismo residencial seria a próxima área on-de deveriam apostar, sem terem mui-to bem a noção das reais implicações deste tipo de negócio. Um resort não é algo que se constrói e que depois se abandona à sua sorte. O que é que a actual crise, nomea-damente ao nível do financiamento, poderá trazer, por exemplo, para os projectos de turismo residencial que ainda estão em plano?Nós temos uma posição muito clara acerca disso. Começámos a pensar nisso neste último ano e o nosso leit-motiv em 2009 é repensar. Com o tempo, surge a oportunidade de po-dermos repensar as coisas, reavaliar estratégias, quer estejam numa fase inicial ou próximas da conclusão. E o AIT é um bom instrumento para ajudar nesse processo de repensar. Portanto, o que assistimos neste momento é que são vários os promo-tores a suspender os seus projectos, seja por vontade própria, ou porque o banco não empresta o dinheiro para o investimento. O que espero é que este tempo seja usado de forma inteligente por esses promotores para que, quando o mercado estiver novamente em alta, os seus projectos possam estar preparados para triun-far. Posso adiantar que temos vários promotores no Algarve que estão a reavaliar os seus projectos, numa fase em que os mesmos ainda estão em loteamento.A ILM integrou recentemente na sua estrutura de grupo mais duas unidades de negócio: a Nex Development Manager e a VHM Hospitality Asset Management? Que unidades são estas?No mercado português existe a ne-cessidade de diferenciar claramente os serviços oferecidos, e esse é o ca-so da ILM, que se diferencia da con-corrência pela nossa competência, nosso know-how e a nossa filosofia de trabalho. E portanto, nós temos evoluído numa determinada direc-ção, para uma filosofia específica de trabalho. Assim, o que resolvemos

fazer este ano foi juntar as nossas forças e estruturar os nossos recur-sos humanos, os nossos conhecimen-tos em três diferentes unidades de negócio. Portanto, criámos aquilo a que chamamos de Grupo ILM, que funciona como o guarda-chuva para as unidades de negócio existentes: a já existente ILM Advisory que man-tém a sua parceria com a THR, a NEX Development Managment e a VHM Hospitality Asset Managment. Desde logo, o NEX assume respon-sabilidade total pelo processo de planeamento e desenvolvimento dos projectos, algo que, por exemplo, já vínhamos fazendo, de há alguns anos a esta parte, no caso do Six Senses Corte Velho. O que fizemos com a NEX foi formalizar um serviço que já era prestado pela nossa empresa. No caso da VHM, a ideia é termos uma unidade que possa gerir os activos turísticos em operação, até porque essa tarefa sempre esteve muito pre-sente no ADN da nossa empresa. São unidades que vão congregar os profissionais já existentes na empresa? Sim. Além disso, neste momento, estamos a desenvolver um novo ser-viço que é dirigido aos bancos e no qual o AIT será uma componente importante. Trata-se de um serviço que auxiliará os bancos na avaliação dos projectos que solicitam financia-mento. O que é o “10-10-10” e qual é o objectivo deste grupo?Durante o último Verão, fomos ques-tionados por várias vezes acerca da maneira como sentíamos o futuro deste mercado, ou seja, o que iria acontecer futuramente. E o que concluímos foi que para sentir o mercado era preciso estar dentro dele. Portanto, o que decidimos foi ir buscar esse sentimento ao mercado e criámos uma coisa extremamente simples, um mecanismo que permite monitorizar a performance do mer-cado de turismo residencial. Foi isso que fizemos! Faltava apenas encon-trar as pessoas ideias para perceber qual era o sentimento do mercado. Elaborámos dez perguntas e fomos

ter com dez promotores e dez agen-tes imobiliários, dos mais reconhe-cidos do nosso mercado, e pedimos que respondessem a essas pergun-tas. O que queríamos era aquilatar da performance do mercado, bem como o seu sentimento e níveis de confiança. Algumas das questões que colocámos eram bastante directas, até porque o objectivo era obter da-dos claros sobre a situação actual do mercado. Os resultados destes ques-tionários são analisados, tratados e publicados a cada quatro meses. Assim poderemos comparar a evolu-ção do próprio mercado. Dos resultados já apurados, qual é o sentimento geral do mercado? Existe uma frase interessante na língua inglesa e que pode servir para resumir o momento actual do mercado: “the appearance of green shoots” (o aparecimento de peque-nos rebentos). Ou seja, estamos a assistir a alguns sinais de que o mer-cado está a recuperar, mas de forma bastante paulatina. Posso afiançar que em algumas zonas do Algarve, os investidores estão a reaparecer, após o que chamaria o final da síndrome de “wait and see” (esperar para ver). São sobretudo investidores, que não necessitam de recorrer a financia-mento bancário. Na sua óptica, o que é que ainda falta ao turismo residencial para ser mais competitivo?O que temos de fazer é aumentar a base de procura para os nossos pro-jectos. É preciso apostar em novos mercados. Além disso, é necessário entender que temos de competir com Espanha na captação de clientes para os produtos imobiliários nacio-nais. Temos de aproveitar a oportu-nidade actual, em que os nossos vizi-nhos estão a braços com uma grave crise e fazer tudo para que o destino Portugal se sobreponha a Espanha. Neste momento quais são as maiores ameaças, em termos de turismo residencial, para o mer-cado português? A forte dependência dos mercados emissores tradicionais, Espanha e o financiamento bancário.

Tiragem: 60099

País: Portugal

Period.: Semanal

Âmbito: Informação Geral

Pág: 1

Cores: Preto e Branco

Área: 29,03 x 9,52 cm²

Corte: 3 de 3ID: 25956766 15-07-2009 | Imobiliário

Andrew Coutts, presidente do Grupo ILM, diz que é “preciso apostar” em novos mercados e que recuperação do sector está a iniciar-se paulatinamente. Entrevista nas páginas 4 e 5

Turismo residencial tem de “aumentar a base de procura” para os seus projectos