ANEXOSbibing.us.es/proyectos/abreproy/30152/fichero/10.ANEXOS.pdf10. ANEXOS JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 188 C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2006 213 80,4

10. ANEXOS

JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 185

ANEXOS

10. ANEXOS


Anexo 1; datos y cálculos realizados para comprobar si la antigüedad ha dejado de ser un factor de

incidencia en la variable precio, en el mercado inmobiliario

10. ANEXOS


1. Datos 2.006

C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2006 4.182 99,14 0 0 2.254 41008 2006 4.072 89 3 0 1.811 41008 2006 1.836 124,41 5 0 2.066 41008 2006 2.399 134,4 5 0 2.235 41008 2006 4.640 97,25 7 0 1.792 41008 2006 3.647 78,02 8 0 1.715 41008 2006 3.675 109,03 9 0 1.763 41008 2006 2.146 78,21 9 0 1.513 41008 2006 3.762 88,88 9 0 1.706 41008 2006 2.092 101,83 9 0 1.732 41008 2006 110 100,32 9 0 1.800 41008 2006 827 114,08 10 0 1.743 41008 2006 2.145 101,84 10 0 1.634 41008 2006 4.786 98,82 10 0 1.661 41008 2006 2.631 98,34 10 0 1.700 41008 2006 4.164 103,84 10 0 1.755 41008 2006 2.467 89,5 10 0 1.796 41008 2006 3.090 109,05 10 0 1.909 41008 2006 1.607 102,06 11 0 1.582 41008 2006 2.377 97,66 11 0 1.711 41008 2006 1.673 108,6 11 0 2.111 41008 2006 4.576 105,61 12 1 2.056 41008 2006 4.588 100,89 13 1 1.618 41008 2006 766 80,77 13 1 2.044 41008 2006 444 111,56 15 1 1.604 41008 2006 2.931 108,04 15 1 1.714 41008 2006 4.797 104,19 15 1 1.801 41008 2006 4.475 90,13 15 1 1.869 41008 2006 4.789 77,61 16 1 1.731 41008 2006 1.233 85,07 17 1 1.592 41008 2006 2.545 88,04 17 1 1.671 41008 2006 3.075 91,91 17 1 1.995 41008 2006 4.388 78,52 18 1 1.788 41008 2006 4.384 89,72 18 1 1.906 41008 2006 2.220 99,55 19 1 1.385 41008 2006 2.174 84,26 19 1 1.624 41008 2006 2.579 117,48 19 1 1.819 41008 2006 3.468 107,04 19 1 1.884 41008 2006 2.945 107,04 19 1 1.899 41008 2006 2.665 84,99 20 1 1.459 41008 2006 782 82,5 20 1 1.534 41008 2006 2.480 105,29 21 1 1.351 41008 2006 1.037 100,72 21 1 1.402 41008 2006 1.378 86,12 22 1 1.572 41008 2006 3.931 78,48 22 1 1.894 41008 2006 611 82,82 23 1 1.489 41008 2006 2.270 89,31 23 1 1.524 41008 2006 1.353 95 23 1 1.532 41008 2006 2.858 86,79 23 1 1.536 41008 2006 2.828 84,17 23 1 1.638 41008 2006 73 76,54 23 1 1.847 41008 2006 2.276 82,99 24 1 1.396 41008 2006 136 80,7 24 1 1.448

10. ANEXOS


C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit.

41008 2006 213 80,4 24 1 1.448 41008 2006 3.077 80,7 24 1 1.461 41008 2006 4.432 100,29 24 1 1.473 41008 2006 2.275 83,71 24 1 1.490 41008 2006 4.074 80,7 24 1 1.746 41008 2006 1.371 82,99 25 2 1.313 41008 2006 2.255 74,21 25 2 1.528 41008 2006 1.255 99,97 25 2 1.559 41008 2006 4.510 100,8 25 2 1.566 41008 2006 2.864 80 25 2 1.738 41008 2006 3.773 73,63 25 2 1.797 41008 2006 4.050 82,99 26 2 1.440 41008 2006 4.630 91,73 26 2 1.699 41008 2006 715 82,99 27 2 1.383 41008 2006 4.036 82,99 27 2 1.456 41008 2006 2.470 79,05 27 2 1.467 41008 2006 2.644 86,79 27 2 1.610 41008 2006 3.620 66 27 2 1.660 41008 2006 2.442 88,52 27 2 1.662 41008 2006 3.859 103,8 27 2 1.711 41008 2006 1.319 82,99 28 2 1.496 41008 2006 4.655 99,97 28 2 1.716 41008 2006 1.990 54 28 2 1.878 41008 2006 4.060 64,97 28 2 1.882 41008 2006 3.230 82,99 29 2 1.474 41008 2006 1.387 97,61 30 2 1.496 41008 2006 740 94,08 30 2 1.559 41008 2006 3.066 78,88 30 2 1.669 41008 2006 2.744 56,5 30 2 1.701 41008 2006 1.080 81,5 30 2 1.758 41008 2006 170 71 30 2 1.785 41008 2006 2.456 87,36 30 2 1.868 41008 2006 1.661 69,11 30 2 1.780 41008 2006 544 92,97 31 2 1.367 41008 2006 256 73,08 31 2 1.512 41008 2006 802 71 31 2 1.674 41008 2006 2.023 64 34 2 1.575 41008 2006 2.155 80,7 35 2 1.474 41008 2006 4.353 83,36 35 2 1.542 41008 2006 1.538 78,89 35 2 1.602 41008 2006 876 59,76 35 2 1.696 41008 2006 3.874 60,72 35 2 1.813 41008 2006 484 65,87 35 2 1.836 41008 2006 635 89,7 37 3 1.645 41008 2006 635 66,5 37 3 1.663 41008 2006 635 74,7 37 3 1.663 41008 2006 4.153 62,28 43 3 1.546

10. ANEXOS


2.007 C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit.

41008 2007 1.574 82,99 6 0 1.760 41008 2007 4.106 65,78 6 0 2.155 41008 2007 12.889 130,79 6 0 2.395 41008 2007 154 124,41 6 0 2.414 41008 2007 4.012 106,34 6 0 2.438 41008 2007 13.215 115,36 7 0 2.169 41008 2007 874 84 8 0 1.734 41008 2007 1.026 100,24 8 0 1.761 41008 2007 11.063 150,03 8 0 1.946 41008 2007 6.384 87,45 8 0 2.027 41008 2007 14.794 103,16 10 0 2.239 41008 2007 2.721 102,54 11 0 1.752 41008 2007 14.207 123,45 11 0 1.769 41008 2007 13.941 100,24 11 0 1.918 41008 2007 12.776 91,73 11 0 2.095 41008 2007 13.232 116,24 11 0 2.341 41008 2007 9.705 91,02 12 1 2.032 41008 2007 13.611 100,92 12 1 2.272 41008 2007 9.762 113,98 13 1 1.809 41008 2007 3.718 83,66 14 1 1.942 41008 2007 12.411 112,37 14 1 2.196 41008 2007 2.944 97,59 15 1 2.017 41008 2007 14.520 89,77 15 1 2.153 41008 2007 2.713 83,23 16 1 2.058 41008 2007 6.452 91,95 16 1 2.334 41008 2007 3.884 86 18 1 1.666 41008 2007 10.045 114,86 20 1 1.722 41008 2007 10.068 81 20 1 1.836 41008 2007 2.795 82,9625 21 1 1.703 41008 2007 7.320 80 21 1 1.778 41008 2007 9.668 96,585 21 1 1.868 41008 2007 1.221 84,95 21 1 2.047 41008 2007 9.449 94,3 22 1 2.160 41008 2007 3.731 100,31 22 1 2.192 41008 2007 3.281 91,73 22 1 2.202 41008 2007 14.856 89,31 24 1 1.921 41008 2007 12.933 110,1875 24 1 2.183 41008 2007 2.930 80,4 25 2 1.696 41008 2007 871 82,36 25 2 1.800 41008 2007 972 79,88 25 2 1.802 41008 2007 1.019 80,7 25 2 1.823 41008 2007 1.834 80,4 25 2 1.834 41008 2007 872 89 25 2 1.875 41008 2007 2.726 84 25 2 1.895 41008 2007 9.446 78,21 25 2 1.929 41008 2007 6.826 91,02 25 2 1.934 41008 2007 14.024 96,75 25 2 1.988 41008 2007 10.252 83 25 2 2.046 41008 2007 14.923 105 25 2 2.063 41008 2007 14.931 101,22 25 2 2.071 41008 2007 3.015 97,61 25 2 2.088 41008 2007 12.618 77 25 2 2.108 41008 2007 14.479 85,83 25 2 2.234 41008 2007 2.026 84 26 2 1.884 41008 2007 1.916 84 26 2 1.898 41008 2007 4.243 80,7 26 2 1.922 41008 2007 10.634 106,4 27 2 1.679 41008 2007 5.561 86,36 27 2 1.722

10. ANEXOS


C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2007 6.547 74,13 27 2 2.029 41008 2007 14.268 89,96 27 2 2.183 41008 2007 14.901 89,96 27 2 2.183 41008 2007 11.122 91,02 27 2 2.220 41008 2007 1.281 80,7 28 2 1.665 41008 2007 10.466 82 28 2 1.701 41008 2007 4.676 82,36 28 2 1.712 41008 2007 4.475 77,19 28 2 1.723 41008 2007 4.800 82,99 28 2 1.753 41008 2007 3.597 106,83 28 2 1.769 41008 2007 1.693 82,99 28 2 1.791 41008 2007 3.046 82,99 28 2 1.818 41008 2007 9.262 80,7 28 2 1.842 41008 2007 1.415 55,6 28 2 1.876 41008 2007 4.390 82,6 28 2 1.949 41008 2007 3.241 82,6 28 2 1.967 41008 2007 12.457 80,7 28 2 1.997 41008 2007 3.895 88 28 2 2.008 41008 2007 13.829 77,66 28 2 2.025 41008 2007 1.192 66 29 2 1.750 41008 2007 8.936 77,19 29 2 1.838 41008 2007 5.270 95,0125 29 2 1.874 41008 2007 6.268 77,19 29 2 1.894 41008 2007 2.378 79,64 29 2 1.904 41008 2007 5.100 97,61 29 2 1.917 41008 2007 7.103 77,19 29 2 1.947 41008 2007 14.716 80,7 29 2 2.023 41008 2007 3.896 80 30 2 1.841 41008 2007 6.827 77,19 30 2 1.845 41008 2007 14.720 82,99 30 2 1.878 41008 2007 3.023 109,36 30 2 1.927 41008 2007 9.798 68,03 30 2 1.987 41008 2007 594 98,2375 31 2 1.717 41008 2007 2.411 77,19 31 2 1.750 41008 2007 10.510 92,85 31 2 1.786 41008 2007 9.418 77,19 31 2 1.813 41008 2007 7.098 90,98 31 2 1.913 41008 2007 3.295 84,8868 31 2 1.953 41008 2007 12.774 90,27 31 2 1.954 41008 2007 3.480 79,86 31 2 1.983 41008 2007 13.177 80,7 31 2 2.013 41008 2007 8.851 66 31 2 2.034 41008 2007 5.942 80 31 2 2.074 41008 2007 3.601 83 31 2 2.078 41008 2007 6.174 96,77 32 2 1.831 41008 2007 246 82,95 32 2 1.953 41008 2007 7.438 63,65 32 2 1.956 41008 2007 4.620 80,54 32 2 1.974 41008 2007 312 90,77 32 2 2.005 41008 2007 3.540 75 33 2 1.724 41008 2007 1.605 96,77 33 2 1.751 41008 2007 5.142 64,17 33 2 2.004 41008 2007 61 66 34 2 1.795 41008 2007 14.417 95,88 34 2 2.030 41008 2007 3.894 71,31 34 2 2.059 41008 2007 10.543 64 35 2 2.018 41008 2007 4.664 90,5 35 2 2.098 41008 2007 7.172 62 36 2 1.830 41008 2007 792 68,16 36 2 1.852 41008 2007 10.468 89,96 36 2 1.909

10. ANEXOS


C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2007 5.548 66 36 2 2.010 41008 2007 6.979 80,33 36 2 2.032 41008 2007 2.344 64,95 36 2 2.049 41008 2007 1.973 58,4 37 3 1.663 41008 2007 6.692 60,95 37 3 1.669 41008 2007 7.285 62 37 3 1.766 41008 2007 2.958 146 40 3 1.783 41008 2007 1.266 66,2 40 3 1.853 41008 2007 1.493 107,5 41 3 1.819 41008 2007 9.465 65,86 41 3 1.719 41008 2007 6.117 51,78 41 3 2.002 41008 2007 10.216 67,52 41 3 1.778 41008 2007 3.714 53,53 42 3 1.872 41008 2007 1.218 62,55 42 3 1.872 41008 2007 6.685 70,85 43 3 1.661 41008 2007 500 53,67 44 3 1.844 41008 2007 6.947 53,67 44 3 1.815 41008 2007 12.545 71 45 3 1.998 41008 2007 14.759 74,65 45 3 2.019 41008 2007 3.763 63 45 3 1.707 41008 2007 757 62,14 46 3 1.806 41008 2007 7.460 52 46 3 1.794 41008 2007 1.183 47,2 50 3 1.884 41008 2007 7.205 125 62 3 1.962 41008 2007 14.274 79,39 63 3 1.817

10. ANEXOS


2.008 C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit.

41008 2008 4887 127,01 0 0 2.217 41008 2008 4887 127,01 0 0 2.217 41008 2008 4887 127,01 0 0 2.217 41008 2008 4887 122,19 0 0 2.217 41008 2008 4887 122,19 0 0 2.217 41008 2008 4887 122,19 0 0 2.217 41008 2008 4887 122,19 0 0 2.217 41008 2008 4887 126,07 0 0 2.217 41008 2008 4887 126,07 0 0 2.217 41008 2008 4887 126,07 0 0 2.217 41008 2008 4887 120,25 0 0 2.217 41008 2008 4887 97 0 0 2.263 41008 2008 4887 95,88 0 0 2.263 41008 2008 4887 95,88 0 0 2.263 41008 2008 4887 95,88 0 0 2.263 41008 2008 4887 75,49 0 0 2.088 41008 2008 4887 75,49 0 0 2.008 41008 2008 4887 75,49 0 0 2.008 41008 2008 4887 78,51 0 0 2.008 41008 2008 4887 78,51 0 0 2.008 41008 2008 4887 78,51 0 0 2.008 41008 2008 12880 123,25 0 0 2.053 41008 2008 1874 133,83 1 0 2.278 41008 2008 1874 133,83 1 0 2.278 41008 2008 8761 133,83 1 0 2.278 41008 2008 11052 133,83 1 0 2.278 41008 2008 12814 133,83 1 0 2.278 41008 2008 6132 104,33 2 0 2.024 41008 2008 6081 95,84 6 0 2.009 41008 2008 10634 134,4 7 0 2.090 41008 2008 8044 92,91 8 0 2.088 41008 2008 8113 118,67 10 0 1.998 41008 2008 7708 97,3 17 1 2.219 41008 2008 6395 84,98 17 1 2.028 41008 2008 1874 90,12 18 1 2.057 41008 2008 12140 103,5 18 1 1.994 41008 2008 8889 91,35 18 1 2.104 41008 2008 9323 91,35 18 1 2.104 41008 2008 10563 80,7 19 1 2.036 41008 2008 1874 88,63 19 1 2.090 41008 2008 4847 88,04 19 1 2.231 41008 2008 1874 86,44 20 1 1.994 41008 2008 6704 88,63 20 1 2.116 41008 2008 1874 91,73 21 1 2.097 41008 2008 1874 59,9 21 1 2.104 41008 2008 4283 81,95 22 1 1.772 41008 2008 8823 80,4 23 1 2.041 41008 2008 10995 84,02 23 1 2.071 41008 2008 12548 109,4 24 1 1.797 41008 2008 6666 99,97 25 2 1.725 41008 2008 1874 80,4 26 2 1.727 41008 2008 8722 80,4 26 2 1.778 41008 2008 7907 101,22 26 2 1.906 41008 2008 1874 83,62 26 2 1.915 41008 2008 8632 80,7 26 2 1.917 41008 2008 1874 86 27 2 1.746 41008 2008 1874 80,7 27 2 1.749 41008 2008 1874 91,74 27 2 1.818

10. ANEXOS


C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2008 1874 83,94 27 2 1.854 41008 2008 5669 84 27 2 1.930 41008 2008 6818 83,33 27 2 2.063 41008 2008 10284 60,31 27 2 2.166 41008 2008 10604 80,5 27 2 2.168 41008 2008 12559 117,01 27 2 1.889 41008 2008 13632 66 28 2 1.893 41008 2008 13828 66 28 2 1.973 41008 2008 6733 83 28 2 2.222 41008 2008 8716 90,96 28 2 2.260 41008 2008 7085 86 29 2 1.559 41008 2008 1874 79,93 29 2 1.724 41008 2008 4577 78,21 29 2 1.763 41008 2008 6491 82,36 29 2 1.770 41008 2008 8035 78,63 29 2 1.777 41008 2008 1874 77,66 29 2 1.818 41008 2008 10427 99,02 29 2 1.825 41008 2008 5684 79,85 29 2 1.849 41008 2008 1874 85,5 29 2 1.857 41008 2008 1874 67 29 2 1.967 41008 2008 1874 70,25 29 2 2.098 41008 2008 10670 74,12 29 2 2.235 41008 2008 10953 66 30 2 2.012 41008 2008 5322 95,33 30 2 2.201 41008 2008 1874 70 30 2 2.210 41008 2008 4505 80,7 31 2 1.845 41008 2008 1874 77 31 2 1.912 41008 2008 13439 77,19 31 2 1.916 41008 2008 1874 80,7 32 2 1.856 41008 2008 12194 82,99 32 2 1.959 41008 2008 1874 107,62 32 2 2.033 41008 2008 8781 80 32 2 2.064 41008 2008 10019 82,62 32 2 2.115 41008 2008 4322 62,81 32 2 2.140 41008 2008 9341 74,12 32 2 2.238 41008 2008 11154 84,4 32 2 1.873 41008 2008 9114 92,97 33 2 1.904 41008 2008 8417 90,77 33 2 2.042 41008 2008 1874 71 33 2 2.052 41008 2008 13388 81 34 2 1.964 41008 2008 1874 63,36 34 2 2.058 41008 2008 11939 63,36 34 2 2.126 41008 2008 4804 78 34 2 2.132 41008 2008 11024 65,26 35 2 1.861 41008 2008 9593 64,5 35 2 1.878 41008 2008 13408 90,34 35 2 1.970 41008 2008 1874 63 35 2 2.028 41008 2008 5902 59,9 35 2 2.045 41008 2008 6422 59,9 35 2 2.105 41008 2008 8966 78 35 2 2.138 41008 2008 1874 53,67 35 2 2.237 41008 2008 9972 86 35 2 2.238 41008 2008 8676 60,7 35 2 2.241 41008 2008 1874 91 36 2 2.095 41008 2008 6369 80,7 37 3 1.541 41008 2008 10567 81,09 37 3 1.566 41008 2008 9136 57,99 37 3 1.910 41008 2008 8062 58,5 37 3 2.176 41008 2008 4576 58 38 3 1.888 41008 2008 12724 56 38 3 1.910

10. ANEXOS


C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2008 11428 87,36 38 3 2.076 41008 2008 1874 60 40 3 2.105 41008 2008 5892 83 41 3 1.989 41008 2008 1874 59 42 3 1.922 41008 2008 6188 53 44 3 2.183 41008 2008 1874 73,08 46 3 1.858 41008 2008 12267 54 46 3 1.983 41008 2008 9579 63,57 46 3 2.188 41008 2008 4758 65,87 46 3 2.199 41008 2008 6692 77 47 3 1.713 41008 2008 1874 62,8 47 3 1.895 41008 2008 1874 62,55 49 3 2.036 41008 2008 6280 59,68 49 3 2.061 41008 2008 1874 62,55 49 3 2.143

10. ANEXOS


2.009

C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2009 000645 95,2 0 0 2.147 41008 2009 001023 95,2 0 0 2.147 41008 2009 001844 104,3 3 0 2.213 41008 2009 007778 80,7 4 0 2.022 41008 2009 001601 80,7 4 0 2.147 41008 2009 002703 155,5 7 0 2.127 41008 2009 006537 119,6 7 0 2.254 41008 2009 001383 128,2 8 0 2.003 41008 2009 003067 118,8 8 0 2.017 41008 2009 002212 131,7 8 0 2.076 41008 2009 003937 124,3 9 0 2.027 41008 2009 003049 89,1 9 0 2.062 41008 2009 001126 134,8 9 0 2.069 41008 2009 005005 126,0 10 0 1.995 41008 2009 006778 99,5 12 1 1.981 41008 2009 003076 113,2 13 1 1.911 41008 2009 008081 131,5 13 1 1.919 41008 2009 004324 112,8 13 1 2.104 41008 2009 003342 89,8 17 1 1.915 41008 2009 002354 109,0 17 1 1.974 41008 2009 003684 89,0 18 1 2.063 41008 2009 007535 90,0 20 1 1.461 41008 2009 000075 116,0 20 1 1.950 41008 2009 004112 89,7 21 1 1.869 41008 2009 004494 107,0 21 1 1.880 41008 2009 000770 107,0 22 1 1.458 41008 2009 004732 82,0 23 1 1.948 41008 2009 000513 107,0 23 1 2.198 41008 2009 002955 103,0 23 1 2.290 41008 2009 003922 90,0 23 1 2.385 41008 2009 003444 101,2 24 1 2.228 41008 2009 005287 79,8 24 1 2.234 41008 2009 003343 92,0 25 2 2.100 41008 2009 003147 99,9 26 2 1.999 41008 2009 008723 83,0 27 2 1.615 41008 2009 008124 80,4 27 2 1.671 41008 2009 005754 83,0 27 2 1.802 41008 2009 005815 80,7 27 2 1.889 41008 2009 004237 102,3 27 2 1.923 41008 2009 003264 80,4 27 2 1.988 41008 2009 001934 80,4 27 2 2.043 41008 2009 004248 83,0 27 2 2.054 41008 2009 004099 83,0 27 2 2.075 41008 2009 006183 84,9 28 2 1.813 41008 2009 006377 79,9 28 2 1.955 41008 2009 008812 75,4 28 2 2.109 41008 2009 008598 116,0 28 2 2.252 41008 2009 005619 118,8 29 2 2.009 41008 2009 001251 67,1 29 2 2.143 41008 2009 008904 80,7 30 2 1.873 41008 2009 002772 80,7 30 2 2.056 41008 2009 001836 78,7 31 2 2.026 41008 2009 001275 97,6 31 2 2.079 41008 2009 002455 77,2 32 2 1.866 41008 2009 007324 111,1 34 2 2.269 41008 2009 003674 77,0 35 2 2.017 41008 2009 015011 79,0 35 2 2.273 41008 2009 008280 90,3 36 2 1.849

10. ANEXOS


C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2009 000804 71,3 36 2 2.239 41008 2009 001823 62,0 36 2 2.271 41008 2009 007221 79,7 37 3 1.691 41008 2009 003152 63,7 37 3 1.772 41008 2009 001111 62,7 38 3 1.665 41008 2009 007141 58,5 38 3 1.930 41008 2009 008097 74,0 38 3 1.976 41008 2009 008958 55,6 39 3 1.626 41008 2009 004483 114,2 39 3 1.811 41008 2009 001227 86,0 39 3 2.006 41008 2009 008029 52,3 44 3 1.928 41008 2009 003977 53,0 45 3 1.856 41008 2009 004296 68,2 45 3 1.892 41008 2009 001366 53,7 45 3 2.189 41008 2009 003574 70,7 46 3 1.901 41008 2009 004594 58,7 46 3 2.083 41008 2009 000107 71,8 47 3 1.750 41008 2009 002636 62,6 50 3 1.780 41008 2009 004070 62,6 50 3 1.803

10. ANEXOS


2.010

C.P. Año nº Superf Antig Factor Valor unitario 41008 2010 4 68,58 6 0 1.998 41008 2010 46 100,7 10 0 1.945 41008 2010 53 92,91 11 0 2.133 41008 2010 59 92,91 11 0 2.255 41008 2010 60 92,91 11 0 2.255 41008 2010 61 96,55 11 0 2.268 41008 2010 29 85 16 1 1.744 41008 2010 32 112,37 16 1 1.792 41008 2010 30 107,66 17 1 1.744 41008 2010 66 109,03 19 1 2.561 41008 2010 67 73,35 20 1 2.649 41008 2010 62 96 21 1 2.274 41008 2010 10 84 22 1 1.549 41008 2010 6 101,97 22 1 1.502 41008 2010 13 103 25 2 1.611 41008 2010 57 83 26 2 2.186 41008 2010 38 76,7 28 2 1.849 41008 2010 23 77 29 2 1.694 41008 2010 17 80,4 29 2 1.634 41008 2010 22 80,7 29 2 1.693 41008 2010 20 83 29 2 1.667 41008 2010 37 91,73 29 2 1.827 41008 2010 35 100,29 29 2 1.810 41008 2010 45 71 30 2 1.934 41008 2010 49 77,98 30 2 2.006 41008 2010 8 79,88 30 2 1.514 41008 2010 11 80 30 2 1.582 41008 2010 41 86,8 30 2 1.889 41008 2010 52 88,15 31 2 2.080 41008 2010 18 79,93 32 2 1.645 41008 2010 43 79,93 32 2 1.890 41008 2010 19 82,6 32 2 1.658 41008 2010 42 82,75 32 2 1.890 41008 2010 58 105,82 33 2 2.230 41008 2010 54 66,77 34 2 2.133 41008 2010 12 77,19 34 2 1.582 41008 2010 50 92 34 2 2.033 41008 2010 64 75 36 2 2.354 41008 2010 65 79,61 36 2 2.558 41008 2010 2 80 36 2 1.382 41008 2010 51 80,6 36 2 2.063 41008 2010 24 92,97 36 2 1.717 41008 2010 39 68,69 37 3 1.863 41008 2010 25 82,95 37 3 1.720 41008 2010 47 60,7 38 3 1.981 41008 2010 9 62,76 38 3 1.548 41008 2010 26 88,52 38 3 1.729 41008 2010 28 58,5 40 3 1.742 41008 2010 63 74 40 3 2.335 41008 2010 55 83 40 3 2.134 41008 2010 34 57,76 45 3 1.805 41008 2010 16 64,5 45 3 1.626 41008 2010 33 57,8 46 3 1.803 41008 2010 27 64 49 3 1.737 41008 2010 31 67 52 3 1.785 41008 2010 44 69 52 3 1.910 41008 2010 40 72,5 52 3 1.870 41008 2010 36 89 52 3 1.823

10. ANEXOS


2. Exploración de los datos

Resumen del procesamiento de los datos; año 2.006

Cases

Valid Missing Total

Antig. N Percent N Percent N Percent

<12 21 100,0% 0 ,0% 21 100,0%

12-24 37 100,0% 0 ,0% 37 100,0%

24-36 38 100,0% 0 ,0% 38 100,0%

V.Unit.

>36 4 100,0% 0 ,0% 4 100,0%


Cases

Valid Missing Total


<12 16 100,0% 0 ,0% 16 100,0%

12-24 21 100,0% 0 ,0% 21 100,0%

24-36 84 100,0% 0 ,0% 84 100,0%

V.Unit.

>36 22 100,0% 0 ,0% 22 100,0%


Cases

Valid Missing Total


<12 32 100,0% 0 ,0% 32 100,0%

12-24 17 100,0% 0 ,0% 17 100,0%

24-36 63 100,0% 0 ,0% 63 100,0%

V.Unit.

>36 20 100,0% 0 ,0% 20 100,0%

10. ANEXOS



Cases

Valid Missing Total


<12 14 100,0% 0 ,0% 14 100,0%

12-24 18 100,0% 0 ,0% 18 100,0%

24-36 28 100,0% 0 ,0% 28 100,0%

V.Unit.

>36 17 100,0% 0 ,0% 17 100,0%


Cases

Valid Missing Total


<12 6 100,0% 0 ,0% 6 100,0%

12-24 8 100,0% 0 ,0% 8 100,0%

24-36 28 100,0% 0 ,0% 28 100,0%

V.Unit.

>36 16 100,0% 0 ,0% 16 100,0%

10. ANEXOS


3. Estadísticos descriptivos

Estadísticos descriptivos; año 2006

Antig. Statistic Std. Error Mean 1.809,0 43,507

Lower Bound 1.718,3 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 1.899,8 5% Trimmed Mean 1.800,6 Median 1.754,8 Variance 39.749,6 Std. Deviation 199,4 Minimum 1.514,0 Maximum 2.254,0 Range 740,0 Interquartile Range 157,0 Skewness 1,1 0,501

<12

Kurtosis 0,6 0,972 Mean 1.655,1 32,985


12-24

Kurtosis -1,0 0,759 Mean 1.624,8 24,595

Lower Bound 1.575,0 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 1.674,7 5% Trimmed Mean 1.626,5 Median 1.635,1 Variance 22.986,9 Std. Deviation 151,6 Minimum 1.313,0 Maximum 1.882,0 Range 569,0 Interquartile Range 247,0 Skewness -0,1 0,383

24-36

Kurtosis -0,9 0,75 Mean 1.629,3 28,072


V.Unit.

>36

Kurtosis 3,5 2,619

10. ANEXOS


Estadísticos descriptivos; año 2007

Antig. Statistic Std. Error

Mean 2.057,1 64,9568Lower Bound 1.918,7 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 2.195,6 5% Trimmed Mean 2.053,9 Median 2.061,2 Variance 67.510,2 Std. Deviation 259,8 Minimum 1.734,4 Maximum 2.438,0 Range 703,6 Interquartile Range 552,7 Skewness 0,1 0,564

<12

Kurtosis -1,5 1,091 Mean 2.004,3 43,8373


12-24

Kurtosis -1,2 0,972 Mean 1.917,6 14,4087


24-36

Kurtosis -0,5 0,52 Mean 1.822,9 22,7188


V.Unit.

>36

Kurtosis -0,5 0,953

10. ANEXOS


Estadísiticos descriptivos; año 2008


Mean 2.163,2 18,9784Lower Bound 2.124,5 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 2.201,9 5% Trimmed Mean 2.165,8 Median 2.217,4 Variance 11.525,7 Std. Deviation 107,4 Minimum 1.998,0 Maximum 2.277,8 Range 279,8 Interquartile Range 231,4 Skewness -0,5 0,414

<12

Kurtosis -1,5 0,809 Mean 2.050,4 28,9148


12-24

Kurtosis 1,8 1,063 Mean 1.975,1 21,0409


24-36

Kurtosis -0,8 0,595 Mean 1.967,1 43,1485


V.Unit.

>36

Kurtosis 0,3 0,992

10. ANEXOS




Mean 2.093,3 21,602Lower Bound 2.046,6 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 2.140,0 5% Trimmed Mean 2.089,8 Median 2.072,5 Variance 6.532,8 Std. Deviation 80,8 Minimum 1.995,0 Maximum 2.254,0 Range 259,0 Interquartile Range 126,0 Skewness 0,6 0,597

<12

Kurtosis -0,6 1,154 Mean 1.987,1 58,14


12-24

Kurtosis 0,9 1,038 Mean 2.009,2 32,735


24-36

Kurtosis -0,1 0,858 Mean 1.862,3 36,308


V.Unit.

>36

Kurtosis 0,0 1,063

10. ANEXOS




Mean 2.142,3 58,095Lower Bound 1.992,9 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 2.291,6 5% Trimmed Mean 2.146,2 Median 2.193,8 Variance 20.250,0 Std. Deviation 142,3 Minimum 1.945,0 Maximum 2.268,0 Range 324,0 Interquartile Range 274,0 Skewness -0,6 0,845

<12

Kurtosis -1,9 1,741 Mean 1.976,6 159,914

Lower Bound 1.598,5 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 2.354,8 5% Trimmed Mean 1.965,7 Median 1.768,1 Variance 204.579,4 Std. Deviation 452,3 Minimum 1.502,0 Maximum 2.649,0 Range 1.147,0 Interquartile Range 891,0 Skewness 0,6 0,752

12-24

Kurtosis -1,5 1,481 Mean 1.861,2 51,665

Lower Bound 1.755,2 95% Confidence Interval for Mean Upper Bound 1.967,2 5% Trimmed Mean 1.850,2 Median 1.838,3 Variance 74.739,4 Std. Deviation 273,4 Minimum 1.382,0 Maximum 2.558,0 Range 1.176,0 Interquartile Range 408,0 Skewness 0,6 0,441

24-36

Kurtosis 0,2 0,858 Mean 1.838,2 47,502


V.Unit.

>36

Kurtosis 2,3 1,091

10. ANEXOS


4. Pruebas de normalidad y tabla ANOVA

2.006

One-Sample Kolmogorov-Smirnov Test

V.Unit.

N 100

Mean 1674,89 Normal Parametersa,,b

Std. Deviation 190,694

Absolute ,050

Positive ,050

Most Extreme Differences

Negative -,039

Kolmogorov -Smirnov Z ,504

Asymp. Sig. (2-tailed) ,961

a. Test distribution is Normal.

b. Calculated from data.

ANOVA

V.Unit.

Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Between Groups 495831,366 3 165277,122 5,111 ,003

Within Groups 3104225,039 96 32335,677

Total 3600056,404 99

10. ANEXOS


2.007


V.Unit.

N 143



Absolute ,071

Positive ,071


Negative -,057





ANOVA

V.Unit.


Between Groups 639666,842 3 213222,281 8,454 ,000

Within Groups 3505686,226 139 25220,764

Total 4145353,067 142

10. ANEXOS


2.008


V.Unit.

N 132



Absolute ,083

Positive ,074


Negative -,083





ANOVA

V.Unit.


Between Groups 843631,969 3 281210,656 11,913 ,000

Within Groups 3021454,453 128 23605,113

Total 3865086,422 131

10. ANEXOS


2.009


V.Unit.

N 77



Absolute ,057

Positive ,042


Negative -,057





ANOVA

V.Unit.


Between Groups 436463,880 3 145487,960 4,642 ,005

Within Groups 2287972,808 73 31342,093

Total 2724436,689 76

10. ANEXOS


2.010


Valor unitario

N 58



Absolute ,117

Positive ,117


Negative -,063





ANOVA

Valor unitario


Between Groups 502290,355 3 167430,118 2,209 ,098

Within Groups 4092824,543 54 75793,047

Total 4595114,898 57

10. ANEXOS


Anexo 2; Reflexiones sobre la elección de tasas de actualización de renta; un estudio acerca de lios tipos

de interés en el mercado inmobiliario.

Documento redactado por el redactor de este informe y por el director técnico de G, como documento de trabajo para la comisión técnica de ATASA, en la que se ve que:

1.- que no siempre se ha considerado la deuda pública como el activo de menor riesgo (menor rentabilidad)

2.- que el mercado inmobiliario ha funcionado en determinados momentos con tasas reales negativas.

10. ANEXOS


REFLEXIONES SOBRE LA ELECCIÓN DE TASAS DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

En el quehacer diario de las valoraciones, en particular las valoracines para garantía hipotecaria, sujetas a la norma específica de la Orden ECO/805/2003 y otras órdenes EHA que la modifican, nos encontramos con el problema de elección de tasas de actualización, determinantes en la valoración por el método de actualización de rentas. Este problema lo venimos resolviendo mediante la aplicación de unas tasas reales (descontado el efecto inflación) más o menos históricas y más o menos consensuadas entre los expertos, pero que frecuentemente conducen a valores inferiores a los del mercado de compraventa. Queríamos ensayar un análisis de la evolución histórica de distintas tasas e índices, y para ello hemos partido de series de datos publicadas por la Administración Pública, tal como se detalla en el anexo de notas metodológicas. Hemos calculado una serie de tasas nominales de arrendamiento como relación entre arrendamiento anual homogeneizado para fin del ejercicio y precio de venta. Hemos usado también las series de IPC, rendimiento de deuda pública a 5 años y tipos de interés hipotecarios. Partimos de series de datos referidas a vivienda, pero puede aceptarse que el estudio de tasas de actualización a aplicar a otros productos podrían estimarse como derivados, con diferenciales específicos a la tasa.

Las tasas en la norma En el artículo 32 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, en la redacción de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, se regula el tipo de actualización en el método de actualización:

1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:

Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que at ienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.

10. ANEXOS


El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.1

Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a.

Para determinar la rentabilidad media anual: Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.

3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo real.

En definitiva, para garantía hipotecaria el tipo o tasa de actualización nominal (TN) se debería componer con la rentabilidad de la deuda pública con plazo de vencimiento igual o superior a cinco años más un diferencial positivo (inicialmente parece que podría ser cero). Aunque en la modificación de este artículo introducida por la Orden EHA/3011/2007 se pide concordancia con operaciones comparables del mercado, veremos en las conclusiones que la aplicación directa de este artículo nos aleja en ocasiones del mercado.

1 Párrafo insertado por la Orden EHA citada.

10. ANEXOS


Un vistazo a los datos En los últimos años estamos viviendo grandes cambios en el sector inmobiliario. Los precios han pasado de una situación de burbuja con crecimientos anuales de dos dígitos entre 1.999 y 2.005 a un descenso continuado desde 2007-2009.

Figura 1: Evolución precios (valores nominales)

0

500

1000

1500

2000

2500

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Va

lor u

nita

rio

Figura 2: Evolución precios (tasas)

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

1985 1990 1995 2000 2005 2010

Tasa

de

va

riac

ión

10. ANEXOS


Otros indicadores han sufrido grandes cambios, así, el IPC tuvo un mínimo histórico en 1.998 de 1,8%, subiendo luego a un máximo local de 4,30% en 2.007, situándose actualmente en tasas negativas. El rendimiento de la deuda del estado a 5 años o más (RDE5, RDP5) se asocia con la tasa libre de riesgo a largo plazo; su variación ha sido también notable, cayendo progresivamente a cifras convergentes con el IPC, situándose no pocas veces por debajo de este índice.

Figura 3: Evolución índices

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

RDP5

IPC

La actual situación deflacionaria vuelve a desmarcar bruscamente el IPC del RDE5, al haber caído la variación del IPC desde 4,1% a –1%. Es una situación llamativa que el rendimiento de la deuda pública a largo plazo pueda ser inferior a la inflación, ¿inversiones a largo plazo para perder? Probablemente esta situación ponga de manifiesto tensiones anómalas que se han traducido en deuda pública barata. En el ejercicio actual la inflación se ha convertido en deflación, pero el volumen de deuda pública crece sin cesar mientras que sus rendimientos bajan, probablemente debido a compras masivas de deuda en paralelo a financiación barata vía BCE, ¿monetización indirecta de deuda?, ¿una burbuja de deuda pública? La tasa nominal de arrendamiento obtenida evoluciona suavemente hasta cifras de convergencia con IPC y RDE5, pero en este ejercicio su majestuoso comportamiento no ha sido seguido por aquellas tasas; el RDE5 ha bajado, mientras el IPC ha caído.

10. ANEXOS


Figura 4: Índices vs tasa nominal

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

1985 1990 1995 2000 2005 2010

RDP5

IPC

TASANOMINAL

Antes de 1.996 observamos una etapa en la que el RDE5 es muy superior al rendimiento de alquileres; recordemos que la Ley Boyer mediante la que pretende liberalizarse el mercado de arrendamiento es de 1.985, mientras que la actual LAU es de 1.994, ¿se trata de una etapa con fuerte inercia de la situación anterior? En el decenio 1996-2006 la tasa nominal de arrendamientos toma unos valores superiores a RDE5 y también al IPC, es el comportamiento que en principio esperamos en condiciones normales. En los últimos años, como apuntamos antes, esta tasa de rendimiento de alquileres converge con IPC y RDE5, hasta de nuevo verse abandonada en su trayectoria por el descenso de RDE5 y la caída del IPC. Si nos fijamos en el periodo de los años 90 anterior a la entrada de España en el sistema del Euro (1999), en el que hubo cuatro devaluaciones de la peseta, dos en 1.992, una en 1.993, y la otra en 1.995, vemos un comportamiento de la deuda pública a tasas muy superiores al IPC. Vamos a traer aquí los promedios de estos años.

RDE5 9,73% IPC 4,43% Tasa nom (TN) 7,12% Dif tasa (DTN) -2,61% Tasa real (TR) 2,61%

Promedio indicadores periodo 90-98

Vemos un diferencial entre IPC y RDE5 de algo más de 5 puntos, mientras que la tasa nominal de arrendamientos se queda con un diferencial con el IPC de menos de 3. Así que en este periodo

10. ANEXOS


infravaloraríamos al estimar valores de mercado con actualización de arrendamientos. El diferencial a aplicar entonces a la RDE5 hubiera sido negativo, para estimar valores de mercado. Estamos en un periodo en el que, aparentemente, en mercado se aceptan tasas para arrendamiento inferiores a la tasa libre de riesgo. ¿Es un mercado cautivo?, ¿o es la RDE5 una tasa de riesgo? Puede que las dos cosas. Puede también que pese más en los operadores la esperanza de una gran plusvalía que la obtención de una renta. Pero es interesante señalar que la rentabilidad de la deuda pública a 5 años puede ser superior en determinadas circunstancias a lo que muchos operadores entenderían como tasa libre de riesgo, es decir, la RDE5 podría ser una tasa de riesgo en determinadas épocas. Ahora nos vamos a fijar en el periodo 1999-2009, desde la adhesión al Euro hasta hoy.

RDE5 3,87% IPC 3,01% Tasa nom (TN) 5,06% Dif tasa (DTN) 1,20% Tasa real (TR) 2,01%

Promedio indicadores periodo 99-09

Estos promedios no deben impedirnos ver la gran variabilidad del periodo:

Máx 1999 Mín 2007 Tasa nom (TN) 7,38% 3,91% Dif tasa (DTN) 3,32% -0,29% Tasa real (TR) 4,97% -0,38%

Máximos y mínimos periodo 99-09

10. ANEXOS


Algunas conclusiones

La aplicación del criterio normativo obliga en determinados momentos a infravaloraciones respecto a valores de mercado.

En las series consideradas, en el periodo 1990 a 1996 la tasa de RDE5 se ha mantenido por arriba de la TN, por lo que incluso sin añadir el diferencial (de valor positivo) se obtendrían valores inferiores a los de mercado. Lo mismo puede decirse para el año 2007 (ver figura 4). Este efecto se amplía al considerar el diferencial, y aún más al considerar los posibles gastos asociados al arrendamiento y también el coeficiente que refleje la proporción de tiempo ocupado sobre total.

Un posible método de trabajo resultará en estimación de valor de mercado u, ocasionalmente, en estimación del valor inferior más próximo posible.

Ya que ocasionalmente la norma va a impedir utilizar el método de actualización como estimador de valor de mercado, un posible método de trabajo se basaría en la siguiente alternativa (tasa híbrida):

• Si la TN calculada con los datos de mercado del momento es superior a RDE5 el diferencial será el suplemento entre RDE5 y TN. Por tanto, en estos momentos el método de actualización será un estimador de mercado.

• Si la TN calculada con los datos de mercado del momento es inferior a RDE5 el diferencial será un mínimo simbólico (ej. 0,1%). En estos momentos el método de actualización dará valores inferiores a los de mercado, pero al usar un diferencial mínimo también minimizamos la diferencia.

Figura 5: Tasa híbrida

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

RDP5

Tasanominal

Tasa híbrida

10. ANEXOS


Elección de una tasa razonable fuera del ámbito reglado de garantía hipotecaria.

Fuera del ámbito de garantía hipotecaria podemos utilizar el método de actualización como estimador del valor de mercado. La tasa elegida sería la TN. Pero también podemos utilizar el método de actualización para orientar al inversor en cuanto al enfoque como inversión productiva. La aplicación sistemática de un diferencial a RDE5 nos llevaría en unas ocasiones a valores inferiores a los de mercado, pero en otras a valores superiores. Por ejemplo (puede verse la figura 6), para un diferencial nulo, en el periodo 1990 a 1996 se hubieran obtenido valores inferiores a los de mercado, pero en el periodo 1997 a 2006 hubiéramos obtenido valores superiores a los de mercado. En 2007 habríamos tenido valores próximos pero inferiores a mercado, y ya en la actualidad volveríamos a valores superiores a los de mercado.

Elección de tasa coincidente con el tipo medio del mercado hipotecario.

La evolución del tipo medio del mercado hipotecario (TH) sigue una traza casi paralela a la de RDE5, aprox. 0,5 puntos por arriba. Sin embargo en ocasiones puntuales (1995) el RDE5 ha estado por arriba del mercado hipotecario.

Figura 6: Tipo hipotecario vs RDP5 y tasa nominal

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

1990 1995 2000 2005 2010

Tasa nominal

RDP5

Tipohipotecario

Esto adelanta la siguiente cuestión.

10. ANEXOS


¿Es siempre la deuda del Estado a largo plazo una tasa libre de riesgo?

Acabamos de ver que en 1995 la deuda pública llegó a superar los tipos hipotecarios, es decir, hubo unos tipos hipotecarios que el mercado valoró como más libres de riesgo que la deuda pública. Esta situación no es deseable ni, afortunadamente, frecuente, pero es posible. En efecto puede suceder que la necesidad de un Estado de colocar grandes cantidades de deuda le obligue a pagar tipos altos que a su vez realimentan la necesidad de más deuda, pudiendo llegarse a tipos crecientes que ya incluirían una consideración de riesgo. Confiemos en que esa situación nos sea ajena. G TASACIONES, S.A. Álvaro Satué Ripoll Javier González Martínez SE ADJUNTAN ANEXOS METODOLÓGICO Y DE DATOS

10. ANEXOS


Nota metodológica;

- Datos;

Los precios nominales de la vivienda se han obtenido de los datos medios nacionales publicados por ministerios (primero Fomento, luego Vivienda). Estos precios medios provienen de los datos aportados por varias Sociedades de Tasación.

Los precios del alquiler se han calculado a partir de la “Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España 2006” Del Observatorio Estatal de Alquiler de Viviendas, órgano dependiente del Ministerio de la vivienda.

Se ha tomado como referencia el valor unitario de viviendas sin amueblar (tabla 2.1 del citado documento). Este valor se ha ponderado con la misma razón existente entre el importe medio pagado por el alquiler durante 1y 2 años (tabla 2.2) y el importe medio pagado del total de alquileres (que incluye alquileres a largo plazo). Este ajuste se ha realizado porque se entiende que los alquileres por periodos superiores a ese plazo de 1-2 años, dadas las clausulas de actualización en los importes de las rentas, pueden quedar desfasados respecto de los alquileres más a corto plazo.

Este valor ponderado se ha homogeneizado financieramente con el resto de magnitudes. La renta prepago mensual se ha transformado en renta postpago anual (fin del ejercicio) usando como tasa de actualización la Rentabilidad media de la Deuda Pública a 5 años (RDP5). De estas operaciones resulta la que hemos denominado “renta nominal unitaria homogeneizada” del año 2006. Observar que se trata de una renta bruta, es decir, no se consideran gastos para la propiedad de ningún tipo y se supone plena ocupación del inmueble.

A partir de este dato de 2006, usando la variación anual en el precio de los alquileres (subgrupo del IPC, INE), se deducen los datos medios del resto de la serie. Por esta razón debe señalarse la posible fragilidad de este dato que permite generar la serie de valores medios de arrendamiento.

Puede verse un resumen de la encuesta en:

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=blogcategory&id=73&Itemid=44.

La inflación (IPC, índice y variación) se ha obtenido igualmente del INE.

El tipo medio de la deuda pública a 5 años se ha obtenido del INE que toma los datos de los boletines estadísticos del Banco de España. Se han tomado los datos medios de las operaciones en el mercado secundario de este producto.

Como coste de la financiación se ha adoptado el tipo hipotecario a más de 3 años para vivienda libre, dato medio del conjunto de entidades. Los datos se

10. ANEXOS


han obtenido de la web del Banco de España, del apartado “Tipos de interés legales, EURIBOR, MIBOR y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario”

Los datos correspondientes a 2009 son de avance a tercer trimestre.

- Operaciones

Podemos interpretar que el tipo de interés nominal que la Orden exige adoptar debería estar acorde con los “fundamentales” del valor de los inmuebles. Estos “fundamentales” podrían definirse como aquellas variables que constiturían el “verdadero valor” del bien.

En el ámbito de la bolsa, los fundamentales deberían ser unos buenos indicadores del rendimiento futuro de los títulos.

En el caso de la vivienda, esos rendimientos futuros que cabría esperar vienen dados por las rentas que sería capaz de generar el inmueble.

De esto se desprende una relación entre el valor nominal de una vivienda y la renta anual que es capaz de producir. Esta tasa nos indica cuantos años es necesario esperar para recuperar la inversión que habría que realizar (valor nominal), con su rentabilidad anual (alquiler). Su inversa, indica la rentabilidad anual de la vivienda alquilada como inversión.

TN = R/V

Donde;

TN = Tasa nominal.

R = Renta anual.

V = Valor nominal de la vivienda.

Observar que tanto R como V son datos de mercado por lo que TN podríamos denominarla también Tasa Nominal de Mercado. Si damos por bueno que los valores de mercado son los que recogen la máxima información disponible, con esta tasa estaríamos cumpliendo el primer requisito del artículo 32 de la Orden ECO.

PER = V/P = 1/TN

Donde;

PER (Price to Earnings Ratio) = Relación entre precio e ingresos. Se adopta esta denominación por analogía al concepto bursátil.

Este planteamiento queda refrendado con la modificación del artículo 32 de la primera Orden EHA en la que se pide coherencia con los datos de mercado.

10. ANEXOS


La tasa nominal se convertirá en real mediante la inflación esperada.

En el apartado 2 se expresa claramente que “El tipo de interés nominal ... no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento ... igual o superior a cinco años.” El apartado 3 recalca la necesidad de indicar el diferencial POSITIVO que habrá que aplicar, respecto de la rentabilidad de la deuda pública.

Si tratamos de expresar la Tasa de Actualización (TA) que exige la orden ECO sería;

TA = [(1+Dif) + (1+RDP5)/(1+IPC)] - 1

Donde;

TA = Tasa de actualización real.

Dif = Diferencial exigido ap. 2 art. 32.

RDP5 = rentabilidad media anual de la deuda pública con vencimiento a 5 años.

IPC = inflación esperada mientras se produzcan flujos de caja (renta).

10. ANEXOS


Datos;

Precio unitario nominal (€/m²)

Renta nominal

unitaria (€ / año / m²)

Renta nominal unit homog. (€ /

año / m²)

Incremento rentas %

(subíndice alquileres)

Tipo hipotecario

%

1985 22,78 7,00

1986 24,42 7,20

1987 317 25,79 5,60 1988 397 27,82 7,90

1989 489 30,24 8,70

1990 565 32,91 35,57 8,80% 1991 646 35,67 38,10 8,40% 16,04

1992 638 38,67 41,33 8,40% 15,02

1993 635 41,91 44,26 8,40% 14,00 1994 640 43,97 46,34 4,90% 10,42

1995 662 46,78 49,69 6,40% 11,04

1996 674 50,20 52,45 7,30% 9,45 1997 685 53,16 54,82 5,90% 6,91

1998 717 55,28 56,60 4,00% 5,65

1999 792 57,22 58,49 3,50% 4,72 2000 907 59,45 61,18 3,90% 5,76

2001 1.047 62,07 63,62 4,40% 5,76

2002 1.221 64,74 66,27 4,30% 4,80 2003 1.380 67,52 68,71 4,30% 3,71

2004 1.618 70,29 71,57 4,10% 3,36

2005 1.824 73,17 74,31 4,10% 3,28 2006 1.991 76,46 77,98 4,50% 4,17

2007 2.086 79,67 81,51 4,20% 5,24

2008 2.019 83,02 84,83 4,20% 5,86 2009 1.903 85,18 86,63 2,60% 3,63

76,46; es el dato a partir del cual se deduce el resto de la serie.

10. ANEXOS


RDP5 IPC PER Tasa

nominal Diferencial

nominal Tasa real Tasa híbrida

1985 8,80% 1986 8,80% 1987 5,20% 1988 4,80% 1989 6,80% 1990 14,31% 6,70% 15,89 6,29% -8,02% -0,38% 14,41% 1991 12,14% 5,90% 16,96 5,90% -6,24% 0,00% 12,24% 1992 12,26% 5,90% 15,43 6,48% -5,78% 0,55% 12,36% 1993 10,03% 4,60% 14,35 6,97% -3,06% 2,26% 10,13% 1994 9,66% 4,70% 13,80 7,24% -2,42% 2,43% 9,76% 1995 11,10% 4,70% 13,32 7,51% -3,59% 2,68% 11,20% 1996 8,09% 3,60% 12,85 7,78% -0,31% 4,04% 8,19% 1997 5,67% 2,00% 12,49 8,01% 2,34% 5,89% 8,01% 1998 4,35% 1,80% 12,66 7,90% 3,55% 5,99% 7,90% 1999 4,06% 2,30% 13,54 7,38% 3,32% 4,97% 7,38% 2000 5,27% 3,40% 14,83 6,74% 1,47% 3,23% 6,74% 2001 4,56% 3,60% 16,46 6,08% 1,52% 2,39% 6,08% 2002 4,32% 3,50% 18,42 5,43% 1,11% 1,86% 5,43% 2003 3,23% 3,00% 20,09 4,98% 1,75% 1,92% 4,98% 2004 3,33% 3,00% 22,61 4,42% 1,09% 1,38% 4,42% 2005 2,85% 3,40% 24,55 4,07% 1,22% 0,65% 4,07% 2006 3,62% 3,50% 25,53 3,92% 0,30% 0,40% 3,92% 2007 4,20% 4,30% 25,59 3,91% -0,29% -0,38% 4,30% 2008 3,98% 4,10% 23,79 4,20% 0,22% 0,10% 4,20% 2009 3,11% -1,00% 21,97 4,55% 1,44% 5,61% 4,55%

Tasa nominal > RDP5

10. ANEXOS


Anexo 3; Evolución histórica del sistema financiero. Origen de la reserva fraccionaria y de la concesión

de créditos como mecanismo de creación de dinero.

10. ANEXOS


Origen del dinero

Existen dos realidades humanas que se dan en todo tiempo y lugar.

En primer lugar el hecho innegable de la desigualdad en cuanto a las

habilidades y capacidades humanas. Ya sea por características físicas,

mentales o de cualquier otra índole, hay personas que tienen más

facilidad (capacidad) para realizar determinadas actividades que

otras. Así, mientras que para unas personas el desempeño de

determinadas labores es relativamente asequible (teniendo en cuenta

que el trabajo siempre es gravoso, es decir, que en condiciones de

ausencia de necesidad, la mayoría de las personas preferirán el ocio al

negocio) e incluso gratificante, para otras, esas mismas labores, pueden

resultar arduas e inabarcables. Este hecho avoca de manera natural a

las personas al desempeño de aquellas labores en las que más

habilidad muestran, en las que más capacidad atesoran.

Pero no sólo los talentos humanos están desigualmente repartidos. La

propia naturaleza a distribuido sus bienes y recursos también de manera

irregular. Unas zonas disponen en abundancia de unos determinados

recursos, mientras que adolecen de otros. Extraña es la región ubérrima,

en la que se pueden encontrar todos los recursos demandados por el

hombre.

Estos dos hechos convierten a los hombres en productores

especializados. Las personas en función de sus posibilidades tienden a

concentrar sus esfuerzos en aquellas labores en las que han de

esforzarse menos o en aquellas en las que obtienen unos resultados

superiores a la media, es decir, en las que son más productivos.

10. ANEXOS


Sin embargo, las necesidades humanas son de lo más variadas. Desde

las necesidades más básicas de consumo de bienes para preservar la

vida, hasta elevadas necesidades de orden superior. Para satisfacer

estas necesidades necesitamos consumir multitud de bienes y de

servicios que han de ser previamente producidos. Es decir, las personas

somos consumidores generalistas.

De estas características de las personas y de la naturaleza nace la

necesidad del comercio que no es más que el intercambio de bienes o

habilidades de los que se dispone en exceso por otros de los que se

tiene escasez. Y resulto que este intercambio fue mutuamente

beneficioso para todos puesto que al ir acentuándose las diferencias

entre personas y al ir estableciéndose la división del trabajo como forma

de organización social y el comercio como mecanismo de redistribución

de bienes y habilidades, la riqueza aumentó, dado que se producía un

mejor aprovechamiento de los recursos y habilidades, es decir, un

aumento de la productividad.

Así, antiguas comunidades que luchaban cada día por satisfacer las

más básicas necesidades vieron como, mediante la división del trabajo

y el comercio, era posible atesorar bienes que les permitían satisfacer

necesidades de orden superior o que les permitían idear y fabricar

bienes de producción que tenían la característica de que eran

capaces de aumentar la producción de bienes de consumo.

Características del dinero

El aumento de la riqueza vino del aumento de la producción (real,

física) provocada por la división del trabajo, pero también de las

mejoras del comercio. Así en la actividad comercial fueron dándose

10. ANEXOS


también avances e innovaciones. Uno de los más significativos avances

fue la sustitución del trueque por el uso del dinero.

El intercambio de bienes por bienes (trueque) presenta varios

inconvenientes, entre los que resultan más evidentes, primero, la

dificultad de encontrar otra persona que necesite lo que ofrezco y

ofrezca lo que necesito y, segundo, que dificulta enormemente el

cálculo, por lo que se amplían las posibilidades de error.

Para solucionar estos, y otros inconvenientes, las personas, de manera

espontánea y generalizada idearon el dinero, que es el bien “comodín”,

esto es, un bien, que es intercambiable por cualquier otro, un bien al

que referir el valor de todos los demás bienes y servicios y que permita a

los usuarios conservar el valor de las ganancias generadas en la

actividad comercial o del ahorro atesorado. Es decir, este nuevo

invento llamado dinero ha de tener tres características básicas,

- Ha de ser generalmente aceptado

- Ha de servir como depósito de valor.

- Ha de ser unidad de cuenta.

Es importante insistir en esto, de manera espontánea, las comunidades

humanas fueron utilizando diversos bienes como dinero (sal, conchas,

ganado...) lo cual, favoreció aún más la creación y distribución de

riqueza.

La común aceptación del oro como dinero.

Pues bien, a través de la experiencia las personas, en diversas épocas y

lugares, llegaron a la conclusión que había determinados bienes que

eran especialmente indicados para ser usados como dinero. Se

10. ANEXOS


generalizó entonces el uso de determinados metales (especialmente el

oro) como dinero. Este uso, lejos de una imposición, fue consecuencia

de algunas características de este metal, que lo hacen idóneo para ser

usado como dinero.

Es un bien relativamente escaso; esta cualidad, que puede parecer un

inconveniente, le confiere facilidad de transporte puesto que al ser

escaso, una pequeña cantidad puede simbolizar un gran valor o un

gran número de otros bienes.

Es fácil de transportar, en gran parte por lo anterior.

Es fácilmente divisible. Sirve para pequeñas y grandes transacciones.

Es incorruptible, lo que lo convierte en una reserva de valor ideal. Los

ahorros de hoy, almacenados en oro, valdrán lo mismo cuando sean

necesarios en el futuro.

Estas características le acabaron confiriendo la cualidad fundamental

que dinero ha de tener y es que se convierte en un bien universalmente

aceptado. Todo el mundo esta dispuesto a intercambiar sus bienes y

servicios por este extraño bien, puesto que tienen la confianza de que a

su vez el oro les será aceptado a cambio de otros bienes y servicios que

posteriormente necesiten.

Aunque resulte evidente a veces pasa desapercibido el hecho de que

el dinero en general y el oro en particular para poco o nada valen por si

mismo. Las personas, para vivir y ser prósperas necesitan alimentos,

ropas, cobijo, etc. son estos bienes reales y tangibles lo que

necesitamos. El dinero no es más que un bien “auxiliar” que facilita el

intercambio de bienes. No sirve ni como alimento, ni como medio de

protección contra los elementos, ni como medio de transporte. Pero, al

ser universalmente aceptado, dadas las características anteriormente

10. ANEXOS


expuestas, sí cumple con las funciones que este bien comodín ha de

tener;

Ha de servir de medio de pago y cambio. Esta es la posibilidad y la

validez para ser fácilmente intercambiado.

Ha de servir de depósito de valor, es decir, ha de permitirme conservar

el valor de la mercancía que simboliza hasta que sea efectivamente

requerida.

Ha de convertirse en unidad de medida. Ser el canon o la escala con el

que medir el valor de todos los demás bienes y, lo más importante, del

valor relativo de unos bienes frente a otros.

La potencia de este “bien comodín”, de este bien polivalente, no pasa

desapercibida por personas y organizaciones con altas ambiciones. Al

percibir que las personas están dispuestas a orientar su actividad

(incluso su voluntad) a cambio de ese bien que les permite disfrutar de

cualquier otro, se esfuerzan por controlar y, en la medida de sus

posibilidades, monopolizar el uso y distribución del dinero, del oro, a

través de medidas como el señoreaje (la facultad de establecer un

valor “nominal” a un trozo metálico).

A pesar de estas ingerencias y de estos intentos incansables por

controlar el dinero, no sin sobresaltos, a través de los siglos, el oro se

acabó imponiendo como moneda de las economías más avanzadas y

de otras partes del mundo menos prósperas. No hay que pasar por alto

que la implantación del oro favoreció la creación de riqueza y la mejor

distribución de la misma.

10. ANEXOS


Invención de la reserva fraccionaria.

En este continuo proceso de innovación en las prácticas comerciales, a

todas luces favorecedor del proceso de creación de riqueza,

experimenta grandes avances en la época de las ciudades estado

italianas en la baja edad media. Ocurrió que la creciente actividad

comercial mediterránea provocó incrementos en el oro atesorado que

dificultaba su gestión y custodia. Operaban, por aquel entonces,

orfebres, artesanos y joyeros que disponían de cámaras de custodia de

sus valiosos materiales metálicos. Los grandes comerciantes que cada

vez atesoraban más oro empezaron a acordar con estos artesanos el

uso de las cámaras de custodia como almacenes protegidos en los que

depositar el oro. Cuando se depositaba el oro, el propietario de la

cámara emitía un t ít ulo en el que reconocía que el depositante

entregada una determinada cantidad de metal. Este título era un

documento que reconocía la propiedad del depositante sobre una

cierta cantidad de oro que, a cambio de una pequeña suma pagada

al custodio, permanecía almacenada y vigilada.

Conforme se fue generalizando esta práctica comenzó a darse el

siguiente fenómeno. Como los custodios del oro eran conocidos y los

títulos por ellos emitidos eran reconocidos, comenzaron a utilizarse estos

títulos como medio de pago, en sustitución del oro que representaban.

Este procedimiento agilizó aún más el proceso comercial, puesto que

evitaba el paso de retirar el oro e intercambiarlo para luego tener que

volver a depositarlo. Cambiaba el título de manos, el oro permanecía

quieto, y se producía el intercambio. Esto funcionaba porque los

tenedores de títulos sabían que podían convertir ese documento en oro

en el momento que fuera presentado en la cámara de custodia, esto

es, a la vista.

10. ANEXOS


El oro empezó a dejar de ser utilizado y se sustituyo paulatinamente por

estos títulos que certificaban la propiedad de cierta cantidad de oro.

Nació el papel moneda.

Figura 1: Certificado de oro de 1.922 en el que se certifica que “han sido depositados

en el Tesoro de los Estado Unidos, cien dólares en monedas de oro, repagables al

portador cuando lo demande”. Fuente; Reserva federal (FED)

Los custodios del oro comenzaron a prestarlo. Ocurrió, entonces, el

milagro. Los custodios de ese oro se dieron cuenta de que nunca sus

reservas de oro quedaban totalmente vacías. Se había extendido tanto

el uso de los títulos sobre oro que ya poca gente utilizaba el oro en sus

transacciones comerciales. Entonces, la idea, ¿por qué no emitir títulos

de más? es decir, títulos no respaldados por oro. Si nunca se retira todo

el oro custodiado, siempre existirá oro suficiente para atender a los

tenedores de títulos que quieran sustituirlos por metal. Siempre que se

mantenga una reserva de oro mínima se podrá asegurar las retiradas de

oro. Con esta idea nace la reserva fraccionaria, técnica financiera

vigente en nuestros días.

10. ANEXOS


Volveremos a ese concepto de reserva fraccionaria posteriormente. Lo

importante ahora es comprender la base del mecanismo de creación

de dinero.

El patrón oro.

A pesar de la implantación de esta práctica y de la generalización del

papel moneda en los usos cotidianos, todavía quedaba un límite para

el consumo, la cantidad de oro reservado. Y esto era así porque si los

tenedores de títulos sospechaban que al banco emisor de papel

moneda estaba perdiendo el control de la emisión de papel, le

ret irarían la confianza en la custodia de su oro, por lo que se produciría

una retirada masiva de depósitos (pánico bancario) que arruinaría la

banco (y de paso a mucha gente). Los banqueros, pues, se aseguraban

muy mucho de no pasarse con la emisión de papel.

Las naciones que usaban el oro como reserva, ligaban el valor de sus

divisas (papel moneda) a una determinada cantidad de oro. Así como

las reservas de oro tenían un límite (que solo se incrementaba si se

extraía oro de las minas o se vendía más de los que se compraba en el

extranjero, es decir, existía un superávit en la balanza de pagos),

cuando un país importaba más de lo que exportaba(déficit en la

balanza de pagos), se producía una salida de oro que se traducía en

una escasez de dinero. Este sistema, de manera natural , controlaba los

desequilibrios comerciales, que se autorregulaban de manera natural.

El resultado de la aplicación de este sistema monetario fue el de un

desarrollo nunca visto, como consecuencia de una relativa estabilidad

comercial y una baja inflación (que fomentaba el ahorro y la

capitalización de la sociedad. Todo ello apoyado y amplificado por la

revolución industrial.

10. ANEXOS


Llegados a este punto es muy importante entender que este sistema

perjudica a los agentes que tienen la tendencia a consumir más de lo

que producen, puesto que existe un límite a su endeudamiento. Sin

embargo para los agentes prudentes es un sistema que proporciona

estabilidad de precios y estabilidad comercial, por lo que su ahorro fue

y siguió siendo valioso (la cantidad de dinero fluctúa con lentitud, por lo

que a largo plazo, la inflación no es muy relevante). Este sistema duró,

aproximadamente desde las guerras napoleónicas a la primera guerra

mundial.

El abandono del patrón oro; la Reserva Federal y el dinero fiduciario.

En 1.913 nace en Estados Unidos la Reserva Federal, sistema de banca

central estadounidense que nace con el propósito de flexibilizar la

oferta de dinero, así como de centralizar todas la reservas bancarias.

Mediante las denominadas “Operaciones de Mercado Abierto” la

Reserva Federal compraba, compra, activos financieros (deuda pública

y, en determinados casos, privada) inyectando nuevo dinero al sistema.

Mientras, en Europa, las necesidades de gasto característico de una

guerra obligó, principalmente a Inglaterra, a través de su banco

nacional, a la emisión “descontrolada” de billetes para financiar el

gasto bélico de la primera guerra mundial.

En 1.922, en la Conferencia de Génova, se trata de restaurar el

comercio y las finanzas mundiales. Inglaterra, como potencia

vencedora y aliada natural de Estados Unidos, impuso los siguientes

acuerdos;

10. ANEXOS


Estado Unidos seguiría usando el patrón oro. Los dólares se emitirían

como título de propiedad de cierta cantidad de oro, exigible. La

emisión de papel moneda correspondería a la Reserva Federal.

El resto de divisas no podría cambiarse por oro, salvo en grandes

cantidades (quedaban fuera del mercado del oro los pequeños

agentes).

Las libras esterlinas podrían cambiarse por dólares y las demás divisas

por libras.

Figura 2: pirámide invertida que simboliza el sistema monetario creado en 1.922.

La Reserva Federal americana emitía notes2 que eran títulos sobre oro

nominados en la divisa del dólar.

Las notes emitidas por la Reserva Federal servían como reservas

fraccionarias para que los bancos americanos pudiesen ofertar créditos.

A juicios de muchos economistas este sistema fue el que desencadeno

la Gran Depresión.

2 Reserva federal; http://www.federalreserve.gov/aboutthefed/section16.htm

10. ANEXOS


El desbarajuste producido por este sistema (al explicar la teoría del ciclo

económico en el cuerpo del proyecto se explican las causas de este

caos) unido a las durísimas condiciones impuestas por los vencedores a

las potencias centrales, (principalmente Alemania) conducirán a todo el

mundo a un nuevo y más sanguinario enfrentamiento armado.

Figura 3: niños alemanes jugando con pilas de billetes en Alemania. Año 1.9233

Bretton Woods.

Tras la segunda guerra mundial se fija el dólar como medio internacional

de pago. Esto significa que el Gobierno de los Estados Unidos (vencedor

de la guerra) fija un precio del oro, en dólares y se comprometía a

cambiar el oro por dólares, cuando fuese requerido y a ese precio. El

resto de divisas fijaban sus tipos de cambio respecto al dólar. A través

3 http://www.google.es/imgres?imgurl=http://www.claseshistoria.com/fascismos/imagenes/%252Bhiperinflacio

n23.jpg&imgrefurl=http://www.claseshistoria.com/fascismos/n-campoeconomico.htm&usg=__uIG55GhB5Vqv4GErq2pls1uOExE=&h=572&w=390&sz=48&hl=es&start=5&zoo

m=1&itbs=1&tbnid=D-RSVS9qi-_4NM:&tbnh=134&tbnw=91&prev=/search%3Fq%3Dhiperinflaci%25C3%25B3n%2Balemana%26hl%3Des%26sa%

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10. ANEXOS


de los Bancos Centrales (que tenían el monopolio de sus respectivas

divisas) se intervenía el mercado de divisas para mantener la paridad

constante, esto es, compraban o vendían su divisa a cambio de

dólares, en función de la demanda del mercado.

En aquel tiempo, tras la devastación europea, Estado Unidos era el

mayor acreedor del mundo, aparte de operar con importantes

superávits comerciales.

La necesidad de dólares por parte los deudores y la reconstrucción de

Europa obligaban a que fluyera el dinero por el mundo, dinero que,

recordemos, tenía como base el dólar. Es decir, los países en

reconstrucción necesitaban dólares, que eran el medio internacional de

pago, dólares que los estadounidenses estaban dispuestos a

intercambiar por bienes y servicios del resto del mundo. Se produce así

un desequilibrio en la balanza comercial americana, desequilibrios que

se financiaban con la monetización, que en parte, la Reserva Federal

realizaba de la deuda pública americana.

A este inmensa ventaja4 el ministro de finanzas francés Valery Giscard

D’Estaing se refirió, en los sesenta, como “ privilegio exorbitante”

15 de agosto de 1.971.

Con la reconstrucción europea finalizada, muchos países

(especialmente Francia) comienzan a recomponer sus reservas

monetarias, exigiendo oro a cambio de los dólares emitidos por la

Reserva Federal. Este hecho, unido a las necesidades de financiación

de provocadas por la guerra de Vietnam, llevan a Richard Nixon,

presidente de los Estado Unidos a romper, unilateralmente, los acuerdos

4 http://www.hoy.com.do/economia/2011/2/13/362221/FINANCIAL-TIMESHay-dudas-sobre-la-supremacia-

del-dolar-como-moneda-mundial

10. ANEXOS


de Bretton Woods y a declarar inconvertible el dólar, es decir, el tesoro

americano ya no estaba cambiaba dólares por oro. El dólar, se

convierte entonces en un pasivo no exigible, esto es, una fuente de

financiación cuyo emisor no tiene porque dar nada a cambio. Nace el

sistema monetario fiduciario puro, basado en que el dólar, seguía

siendo, la moneda de referencia internacional.

Figura 4: El primer billete es un certificado de plata de 1.957 en el que se da fe de que

se encuentra depositado 1 dólar en el Tesoro de los Estados Unidos de America. En la

parte baja del título o billete puede leerse "in silver payable to the bearer on demand"

(abonable en plata al portador cuando lo demande). En el segundo billete, de 2.003,

todas esas anotaciones han desaparecido. Fuente; Ron´s Currency

(http://www.ronscurrency.com/rctype.htm)

10. ANEXOS


La comunidad internacional aceptó esta inconvertibilidad ya que el uso

del dólar se había impuesto como moneda internacional y divisa de

reserva. Sin embargo, la creación de dólares provoca la depreciación

del dólar, y el incremento de precios de todos los demás bienes y

servicios, principalmente del oro.

Figura 5: Evolución del precio del oro.

Lo que ocurre no es que los bienes y servicios valgan cada vez más, es

que cada vez el dinero fiduciario es menos valioso. Esto puede

mostrarse cuando se comparan las subidas de los precios de ciertos

bienes con respecto al oro.

10. ANEXOS


Figura 6: Evolución del precio del barril de petróleo frente al dólar, al euro y al oro.

Como puede verse la evolución del precio del petróleo, respecto al oro,

es mucho más estable que frente a otras monedas fiduciarias (dolares y

euros)

La creación de dinero.

La creación de los dinero empieza con una simple monetización de

deuda. La deuda publica que precisan los gobiernos se venden a los

bancos centrales a cambio de dinero de curso legal. Ni siquiera es

necesario el paso por la impresora ya que hoy día la mayor parte de

dinero existente es electrónico. Con ese dinero creado contra

compromisos de pago futuros. A través de las denominadas

“operaciones en el mercado abierto5” el dinero se crea y se expande

contra títulos (bonos) de los gobiernos. Sin freno, las deudas, los

compromisos de pago, sólo pueden crecer.

5 Banco Central Europeo, instrumentos de política monetaria; http://www.ecb.int/ecb/educational/facts/monpol/html/mp_007.es.html y

Banco Central Europeo, la política monetaria del Banco Central Europeo; http://www.ecb.int/press/key/date/1998/html/sp981204.es.html

10. ANEXOS


Figura 7: evolución de la deuda pública estadounidense

Como ocurriría con cualquier bien, el dinero tiene valor en el supuesto

de que su oferta sea finita. La oferta ilímitada de un bien hace que

pierda su naturaleza de “bien económico” (en el sentido dado por Carl

Menger).

El incremento de la masa monetaria provoca la reducción del valor del

dinero, en términos de los bienes y servicios que podemos adquirir con

él6, es decir, provoca inflación y perdida de poder adquisitivo en los

ahorradores. Por otra parte, reduce las cargas de las deudas, al recortar

la inflación el valor real de las deudas.

La extensión de esta práctica a otros sistemas o formatos de crédito

(titularizaciones hipotecarias, derivados y otras innovaciones financieras)

lo único que consiguen es catapultar el proceso.

6 Discurso de Ben Bernake, presidente de la reserva Federal; http://www.federalreserve.gov/boardDocs/speeches/2002/20021121/default.htm

10. ANEXOS


Cuando el proceso se interrumpe de expansión monetaria se interrumpe

(hemos visto en el cuerpo del proyecto las causas por las que este

proceso ha, necesariamente, de pararse) solo quedan dos opciones,

monetización de deuda o la implosión del sistema.

Figura 8: en origen, la actual crisis se origina con impagos de hipotecas

norteamericanas que provocan la contracción crediticia prevista. La gráfica muestra

como en 2.006 se dispara hasta un 14 % los impagos de la hipotecas concedidas en

2.006. Fuente; FMI, Global Financial Stability Report (2007).

Para evitar el colapso del sistema, la única solución a corto plazo es la

monetización de (cualquier) deuda, es decir, la creación de dinero.

10. ANEXOS


Figura 9: Evolución de la base monetaria de la Reserva Federal en la segunda mitad

de 2.008. Se dobla en apenas 6 meses.

El problema de fondo, la iliquidez de la economía.

La incesante creación de dinero, respaldado por futuros compromisos

de pago, tiene consecuencias en la estructura económica del país. La

creencia de los agentes económicos de que hay abundancia de

recursos les lleva a acometer proyectos de inversión que no serían

demandados en condiciones normales. Lo que ocurre realmente es que

no hay ahorro real sino ilusión monetaria de riqueza.

Por otra parte, estos proyectos de inversión, erróneamente comenzados,

no solo desvirtúan la estructura productiva de la sociedad (en el sentido

en el que se desvían recursos a producir en exceso bienes o servicios

que sin la manipulación monetaria no se fabricarían) sino que erosionan

y acaparan el escaso ahorro real de la sociedad, como

lamentablemente estamos viendo en nuestro país.

10. ANEXOS


Figura 10: Distribución del patrimonio de las familas españolas. El 77 % de los ahorros de

las familias están depositados en activos inmobiliarios. Fuente; Fundación de Estudios

Financieros, “Ahorro de las Familias Españolas”.

Tal y como observó Carl Menger7 la liquidez es una (junto al valor) de las

cualidades de cualquier bien económico. Muy resumidamente, la

liquidez es la cualidad que tiene un bien para ser vendido con las

menores pérdidas posibles.

Los agentes económicos que en el escenario actual trates de deshacer

sus posiciones inmobiliarias se encuentran con una gran competencia y

con una demanda cada vez más escasa (demografía) y menos

pudiente (economía), por lo que no tendrán más remedio que rebajar

precios o no recuperar nunca sus ahorro.

7 Carl Menger, Principios de Economía Política http://www.eumed.net/cursecon/textos/menger/7mercancia.htm

10. ANEXOS


Este proyecto fin de carrera se imprime en Sevilla en Junio de 2.011.

Javier González Martínez.

Documents

ANEXOSbibing.us.es/proyectos/abreproy/30152/fichero/10.ANEXOS.pdf10. ANEXOS JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 188 C.P. Año Número Superficie Antigüedad Factor V.Unit. 41008 2006 213 80,4