3.2 Resultados da Inferência Estatística · dívidas, ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação ... Verifiquei que as vagas de fato são de propriedade

Eng. WALTER J G ALMEIDA – Avaliações, Perícias, Laudos e Pareceres Técnicos.

9

Assim, para a obtenção do valor de mercado do imóvel, será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado através do tratamento inferencial via regressão múltipla, utilizando o programa SisReN Windows, sobre amostra de 15 (quinze) elementos consistentes de ofertas imobiliárias.

3.2 Resultados da Inferência Estatística

Os elementos de pesquisa considerados inicialmente na avaliação estão no quadro resumo a seguir:

ELEM ENDEREÇO CONTATO TELEFONE IDADE ÁREA DORM FOC VALOR TOTAL PADRÃO VU X 0,9

1 IUBATINGA 397 APTO 91 BL ODEON, COND MONTE OLIMPO Coelho da Fonseca 37456088 27 304,1 4 0,7388 1.500.000,00 2,406 4.439,32

2 IUBATINGA 397 APTO 131 BL PARTENON, COND MONTE OLIMPO Coelho da Fonseca 37456088 27 304,1 4 0,6801 1.400.000,00 2,406 4.143,37

3 IUBATINGA 397 APTO 51 BL PARTENON, COND MONTE OLIMPO Coelho da Fonseca 37456088 27 304,1 4 0,6801 1.100.000,00 2,172 3.255,51

4 IUBATINGA 381 APTO 22 ED IUBATINGA Coelho da Fonseca 37456088 21 289 4 0,7274 1.280.000,00 2,406 3.986,15

5 IUBATINGA 145 ED MAXIM´S Coelho da Fonseca 37456088 26 300 4 0,7943 1.650.000,00 3,066 4.950,00


7 IUBATINGA 381 APTO 72 ED IUBATINGA Plus Im Ag Panamby 30226000 21 289 4 0,7919 1.800.000,00 2,406 5.605,53

8 IUBATINGA 391 APTO 81 ED BELA VISTA Plus Im Ag Panamby 30226000 14 250 4 0,7766 1.200.000,00 2,406 4.320,00

9 IUBATINGA 397 , COND MONTE OLIMPO Abyara 38889200 27 304,1 4 0,6801 950.000,00 2,172 2.811,57


11 JOSE DE OLIVEIRA COELHO 766 CHROME MORUMBI Im no Morumbi 37405591 3 130,09 3 0,9796 1.000.000,00 2,406 6.918,28

12 JOSE DE OLIVEIRA COELHO 685, COND ÁGUAS DE MARÇO Abyara 38889200 5 223 4 0,9669 1.600.000,00 2,406 6.457,39

13 JOSE DE OLIVEIRA COELHO 685, COND ÁGUAS DE MARÇO Coelho da Fonseca 38824000 5 223 4 0,9669 1.500.000,00 2,406 6.053,81

14 JOSE DE OLIVEIRA COELHO 685, COND ÁGUAS DE MARÇO Abyara 38889200 5 223 4 0,9669 1.390.000,00 2,406 5.609,86

15 DEP JOAO SUSSUMU HIRATA 38 MONT BLANC MANAGER 37737373 27 175 3 0,6801 870.000,00 2,406 4.474,28

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTO AMARO/SP PROCESSO: 1029610-05.2014.8.26.0002/01 AÇÃO: Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Locação de Imóvel REQUERENTE: Davi Ferreira Soares e outro REQUERIDO: Comunidade Cristã Paz e Vida Ministério Zona Sul Paz e Vida e outros

WALTER JOSÉ GONÇALVES DE ALMEIDA, registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Região de São Paulo – CREA-SP, Perito nomeado nos autos à fl. 88, tendo procedido à vistoria, diligências, análises e demais serviços complementares, vem mui respeitosamente apresentar o resultado de seus trabalhos, consubstanciado no Laudo de Avaliação anexo. Solicita também a liberação dos honorários definitivos já depositados (fl. 93), no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais).

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RESUMO DA AVALIAÇÃO

Autor/Requerido:

Davi Ferreira Soares e outro x Comunidade Cristã Paz e Vida Ministério Zona Sul

Paz e Vida e outros

Localização do bem: Rua Iubatinga 397 apto 41, Santo Amaro, São Paulo, Capital, CEP 05716-110

Data base: Outubro/2016

Vistoria: 22/09/2016

Área Privativa 304,10m²

Área Comum 254,38m²

Área Total Bruta 558,48m²

Fração ideal no Terreno 2,422345%

Contribuinte IPTU 170.008.0277-3 SP

Matrícula Imóvel 227.575 – 11º Registro Imóveis Capital SP

Objetivo: Determinação do valor de mercado de venda do imóvel

Uso: Residencial

VALOR FINAL – OUTUBRO 2016

VALOR DE MERCADO:

R$ 877.000,00 (oitocentos e setenta e sete mil reais)

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INDICE

1 FINALIDADE E OBJETO 4 2 VISTORIA 4 2.1 Localização 4 2.2 Infra-estrutura e Região 6 2.3 Unidade vistoriada 6 2.4 Condomínio 7 2.5 Diagnóstico de Mercado 7 3 AVALIAÇÃO 7 3.1 Metodologia e Critérios de Avaliação 7 3.2 Resultados da Inferência Estatística 9 3.3 Valor do Imóvel 12 4 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 14 5 ENCERRAMENTO 13

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1. FINALIDADE E OBJETO

O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor de mercado para venda do imóvel situado à Rua Iubatinga 397, apartamento 41 nesta Capital, considerando a data base atual, Outubro de 2016. Consta na matrícula 227.575 do 11º Cartório as averbações 13, 14 e 15 referentes à penhora do bem, sendo a averbação 15 amparada pelos autos do processo em epígrafe. Não está incluso no escopo deste trabalho a verificação da existência de dívidas, ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação dominial do imóvel.

2. VISTORIA Foi realizada no dia 22/09/16, estando presentes eu e a Dra Irene Mahtuk, representando a ré, quando percorremos todos os cômodos e efetuamos o registro fotográfico. 2.1. Localização A Rua Iubatinga apresenta pista simples com mão dupla, pavimentada com asfalto, calçadas e guias. A quadra é completada pela Av. Giovanni Gronchi, Rua Itamira e Rua Jamanari. A região em tela possui acesso pela avenida marginal do Rio Pinheiros, Avenida Dona Helena Pereira de Moraes e Av. João Dias.

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Planta 1 – Localização na quadra “Google” Planta 2 – Localização na região “Google”

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2.2 Infraestrutura e região A região vistoriada é composta predominantemente por edificações de uso residencial multifamiliar de padrão entre Normal a Fino e apresenta os seguintes serviços e melhoramentos públicos:

Serviços melhoramentos x Energia elétrica pública trifas. x Comércio x Pavimentação x Hipermercado x Guias e calçadas x Posto de saúde x Telefone aéreo x Escola estado/municipal x Transporte coletivo x Hospital e Laboratório x Correio x Shopping Center x Banco

2.3. Unidade vistoriada:

O apartamento 41 possui área privativa de 304,10m², já incluída a área correspondente ao depósito nº 12 localizado no subsolo Garagem 02. Possui ainda a área comum de 254,38m², perfazendo a área total de 558,48 m² e fração ideal no terreno do condomínio de 2,422345%. O imóvel está desocupado e possui como distribuição interna sala de estar com terraço, sala de lareira, sala de jantar com varanda, sala de almoço, lavabo, 1 suíte com closet e varanda, 03 suítes com varandas, sala íntima, cozinha, área de serviço com banheiro e 2 dormitórios de empregada. Possui 12 armários embutidos e acabamentos internos nos pisos em mármore, granito, laminado e cerâmica, nas paredes com azulejos até o teto de padrão médio superior, papel de parede, pintura, hidromassagem em duas suítes, entre outros acabamentos empregados.

Segundo informações do zelador ao imóvel estão vinculadas 4 vagas de garagem. Como não estão descritas na matrícula do apartamento, empreendi pesquisa no 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, com vistas a esclarecer sobre a propriedade das mesmas. Isto porque poderia ter ocorrido erro na descrição do imóvel não mencionando a

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existência das vagas, sendo que estas fariam parte da área comum. Verifiquei que as vagas de fato são de propriedade dos Réus, mas que se trata de matrículas individualizadas (nº 227599, 227600, 227601 e 227602, 11º RI SP), que não fazem parte da presente demanda. Assim, no presente trabalho a avaliação recairá apenas sobre o apartamento, sem vagas de garagem. 2.4 Condomínio:

No condomínio Monte Olimpo, construído há 27 anos, foram erigidas 02 torres denominadas Edifício Odeon e Edifício Partenon, possuindo 2 subsolos que servem as duas torres, pavimento térreo, 14 pavimentos tipo e mais dois pavimentos que constituem um apartamento duplex, num total de 15 apartamentos por torre e 30 no total. O condomínio está guarnecido de portaria com guarita, gerador de emergência câmeras de segurança, ligação á rede pública de gás e lazer com playground, sauna, quadra poliesportiva, piscinas coberta e descoberta, espaço para churrasqueira, salão de festas, sala de crianças, sala de ginástica e apartamento de zelador. De acordo com os critérios contidos no Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP o padrão de construção considerado é o Superior liite inferior, com estado de conservação Regular – Necessitando de reparos simples. 2.5. Diagnóstico de Mercado O momento atual do mercado de imóveis apresenta-se em viés de baixa devido à situação econômica recessiva do país.

3. AVALIAÇÃO

3.1 Metodologia e Critérios de avaliação

Serão observadas as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:

Normas Brasileiras Para Avaliações de Imóveis Urbanos – NBR 14653-2.

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Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos 2011 do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP. Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (VEIU) do

IBAPE/SP.

Para a investigação dos valores praticados no mercado imobiliário realizou-se extensa pesquisa visando à obtenção de elementos de comparação o mais similares ao avaliando. A depreciação do imóvel leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação e foi calculada segundo o critério contido no VEIU – IBAPE/SP que é uma adequação do método Ross/Heidecke. O padrão de construção será ponderado considerando-se os índices de classificação das edificações contidos no estudo VEIU – IBAPE/SP, considerando-se aspetos internos e externos ao imóvel. A elasticidade de preços praticada no mercado será ponderada através do Fator de Fonte (Ff) com desconto de 10% nos preços pesquisados. O mercado de imóveis na região não possui elementos de pesquisa de apartamentos de alto padrão sem vaga de garagem, suficientes para a realização do presente trabalho. Assim, adotamos como critério a avaliação do imóvel utilizando-se de pesquisas de apartamentos de padrão similar com 4 vagas de garagem, de acordo com o existente no próprio condomínio, para posteriormente efetuarmos o desconto do valor destas vagas. Para tanto, vamos nos valer do item VI.7 das Recomendações do VEIU/SP: “VI.7 –As garagens ou outras partes componentes das construções residenciais, podem ser avaliadas pelo mesmo valor atribuído ao corpo da edificação que integram, desde que possuam as mesmas características...” Para efetuar o cálculo das vagas utilizaremos a área quadrada da vaga Média (2,10 m x 4,70 m = 9,87 m²) preconizada pelo Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo Lei nº 11.228/92:

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Sendo: IDADE = Idade do imóvel em anos ÁREA = Área privativa do apartamento, em m² DORM = Número de dormitórios Foc = Fator de Obsolescência da Construção VALOR TOTAL = Valor de oferta no mercado PADRÃO = Padrão de construção do imóvel Vu x 0,9 = Valor unitário em R$/m² já descontado o Fator de Oferta de 10%

De posse dos dados levantados no mercado foram testadas as seguintes variáveis que demonstraram coerência para o modelo: Área (quantitativa negativa), Foc (Proxy positiva) Padrão (Proxy positiva). Face à condição dos elementos comparativos, definiu-se como variável dependente ou explicada o Valor Unitário, já descontado o Fator de Oferta (Ff). Dos elementos apresentados na tabela acima, os elementos 7 e 10, não foram utilizados, pois não passaram nos testes estatísticos. Procedendo às demais verificações gráficas, o modelo foi considerado satisfatório apresentando os seguintes gráficos principais:

A. Estimado x observado

B. Normalidade dos Resíduos

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C. Resíduos da Regressão

D. Distância de Cook

Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0,9594458 / 0,9594458 Coeficiente Determinação: 0,9205362 Fisher-Snedecor: 34,75 Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos: 69% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 92% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s

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Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig. Ärea x -2,77 2,16 Foc 1/x -5,82 0,03 Padrão x 1,68 12,64 Equação de Regressão - Direta: Vu x 0,9 = +10656,36655 -7,298116149 * Ärea -4547,692556 / Foc

+720,5553045 * Padrão Correlações entre variáveis Isoladas Influência Ärea

Foc 0,62 0,39 Padrão 0,18 0,48 Vu x 0,9 -0,75 0,68

Foc Padrão 0,01 0,38 Vu x 0,9 -0,92 0,89

Padrão Vu x 0,9 0,09 0,49

3.3 Valor do Imóvel

De acordo com os cálculos realizados e substituindo os valores correspondentes às características do imóvel avaliando no modelo estatístico selecionado de modo a não causar extrapolação, o imóvel avaliando, considerando a presença de quatro vagas de garagem vem:

Área = 304,10 m² Foc = 0,6801 Padrão = 2,172

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Vu x 0,9 = +10656,36655 -7,298116149 * 304,10 -4547,692556 / 0,6801

+720,5553045 * 2,172

Valor Total Médio calculado = R$ 1.008.169,26, arredondando,

Calculando os valores do intervalo de confiança estimados ao nível de confiança de 80%, vem:

Valor do imóvel

Valor mínimo: R$ 919.301,26- 3,75% Valor médio: R$ 1.008.169,26 Valor máximo: R$ 1.097.037,26- 3,90%

Para o cálculo das vagas de garagem, a fim de descontar seu valor do valor do imóvel, multiplicaremos o Valor Unitário do imóvel obtido anteriormente pela área quadrada das 4 vagas (Vv) conforme explicitado no item 3.1, resultando em: Vu = VT/Área privativa do apartamento Vu = R$ 1.008.169,26/304,10 m² = R$ 3.315,25 Então, Vv = Vu x Área privativa das vagas Vv = R$ 3.315,25/m² x 9,87 m² x 4 vagas = R$ 130.886,29 Cálculo final do valor do imóvel (Vi), Vi= R$ 1.008.169,26 - R$ 130.886,29 = R$ 877.282,97 Em números redondos a menos de 1%,

R$ 877.000,00 (oitocentos e setenta e sete mil reais)

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14

4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica e tratamento dos dados por inferência estatística-regressão linear e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão segundo quadros da NBR 14653-2: Grau de Precisão III Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central de 7,65% < 30% Grau de Fundamentação I Quantidade de elementos efetivamente utilizados = 13, com 3 variáveis independentes. 5. ENCERRAMENTO Este relatório constitui uma peça única redigido em 14 páginas numeradas e rubricadas, mais o anexo com as fotografias.

ANEXO I - Fotografias ANEXO II – Planilha de elementos pesquisados ANEXO III – Certidão de Dados Cadastrais IPTU 2016 ANEXO IV – Planta do Imóvel São Paulo, 19 de outubro de 2016 _________________________________ Walter José Gonçalves de Almeida Perito Judicial

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15

ANEXO I - Fotografias

Foto 1: Fachada do condomínio. Foto 2: Fachada do condomínio, outro ângulo

Foto 3: Piscinas coberta e descoberta Foto 4: Sala de Ginástica

Foto 5: Quadra poliesportiva. Foto 6: Garagem

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16

Foto 7: Cozinha Foto 8: Área de Serviço

Foto 9: Sala de Almoço Foto 10: Sala de Jantar

Foto 11:. Sala de Estar Foto 12: Sala de Estar

Foto 13: Sala de lareira. Foto 14: Lavabo Foto 15: Armários prox. cozinha

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17

Foto 16:.Suíte 4 Foto 17: Banheiro privativo da suíte 4

Foto 18:.Suíte 3 Foto 19: Banheiro privativo da suíte 3

Foto 20:.Suíte 1 Foto 21: Banheiro privativo suíte 1 Foto 22: Detalhe da esquadria suíte 1

Foto 23: Suíte 2 Foto 24: Banheiro privativo suíte 2 Foto 25: Detalhe da esquadria suíte 2

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ANEXO IV

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fls. 128

Documents

3.2 Resultados da Inferência Estatística · dívidas, ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação ... Verifiquei que as vagas de fato são de propriedade