APELACAO CIVEL 201151010135165
IV - APELACAO CIVEL5563542011.51.01.013516-5
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N CNJ:0013516-35.2011.4.02.5101RELATOR:DESEMBARGADOR FEDERAL
GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMAAPELANTE:MARCONE MANOEL DA
SILVAADVOGADO:FABIOLA VIEIRAAPELADO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL -
CEFADVOGADO:GERSON DE CARVALHO FRAGOZO E OUTROSAPELADO:CONSTRUTORA
PATRIMAR LTDA E OUTROSADVOGADO:FABIANO CAMPOS ZETTEL E
OUTROSORIGEM:DCIMA VARA FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
(201151010135165)RGO ATUAL:GABINETE DO DR. GUILHERME CALMON
NOGUEIRA DA GAMA
relatrio1. Trata-se de apelao cvel interposta por Marcone Manoel
da Silva contra sentena originria do juzo da 10 vara federal da seo
judiciria do Rio de Janeiro (fls. 514/526), proferida nos autos da
AO DE OBRIGAO DE FAZER COM REPARAO DE DANOS MORAIS (sic), ajuizada
pelo apelante em face da Caixa Econmica Federal (CEF), da Dallas,
da Patrimar e da MRV Engenharia, por meio da qual aquele objetiva:
3. Seja julgado procedente o pedido autoral para condenar as
Empresas Rs a declararem o valor do imvel em R$39.000,00, com a
incidncia do subsdio oferecido a imveis construdos sob as benesses
do PAR, sem mais nus para o Autor; 4. Seja julgado procedente o
pedido autoral para condenar as Empresas Rs a realizar novo
contrato de financiamento, considerando o valor j pago,
utilizandoas benesses do PAR, para um saldo devedor de R$21.360,62;
5. Seja julgado procedente o pedido autoral para condenar as
Empresas Rs a repararem o Autor no valor de R$62.000,00, a ttulos
de danos morais sofridos. (Fl. 10)2. Para tanto, vale esclarecer
que a causa de pedir, sobre a qual se fundam as pretenses
processuais do autor-apelante, aloca-se sobre os seguintes tpicos:
(i) Os Autores receberam uma carta oferecendo o apartamento onde
moram, um empreendimento de 2 quartos, sala, cozinha e banheiro,
com salo de festas e play.; (ii) Foram ao local onde a corretora
Sra. Marta os atendeu. As primeiras tratativas foram em torno da
localidade do imvel dentro do condomnio. Os Autores informaram que
estavam interessados em um apartamento que no fosse prximo nem do
salo de festas, nem doplay, de preferncia no 3 andar.; (iii) A
vendedora ofereceu um apartamento no bloco 11, dizendo que no era
perto das reas mencionadas. Na ocasio a corretora no mostrou
nenhuma planta do empreendimento.; (iv) O valor acordado foi de
R$62.000,00, com R$12.639,98com o FGTS, valor j recebidos pelas Rs,
e o restante, R$44.360,62, financiado na forma do contrato em
anexo.; (v) O Autor ainda pagou R$1.500,00, pela documentao do
imvel e mais R$1.500,00 de entrada.; (vi) E mais, em 2008 quando,
quando o Autor assinou contrato com a 1 R, foi obrigado a abrir uma
conta corrente para o financiamento, deixando o valor da prestao na
conta.; (vii) Porm, passando alguns meses observou que o valor no
havia sido cobrado pelo fato do Habite-se no ter sido averbado.
Pior, quando o Autor tirou um extrato verificou que o valor
depositado estava defasado devido a descontos de tarifas de Cesta
de Servios feitos sem autorizao.; (ix) Um ano depois da assinatura
do contrato, com muita insistncia, O Autor fizer a primeira
vistoria e constataram que o bloco 11ficava de frente do que seria
o salo de festas e o play ground; (x) E mais, ao entrarem no
apartamento, perceberam vrias irregularidades, quais sejam, a porta
da sala de ferro tinha furos feitos de forma improvisadas, j que
por erro de construo, nem a janela da sala, nem a janela da cozinha
tinham basculante.; (xi) O piso, feito de ardsia, estava
desnivelado e era de pssima qualidade. O teto no estava embolsado.
A cozinha e o banheiro tinham apenas azulejos at a metade das
paredes.; (xii) As paredes, que deveriam ser de bloco, na verdade
eram de tijolo com gesso, sem isolamento acstico.; (xiii) Depois de
algum tempo j morando no local, o Autorpercebeu que o
empreendimento tambm tinha vrios problemas.; (xiv) A caixa dagua
principal vaza constantemente, razo pela qual a 3 R j foi acionada
pelo Condomnio.; (xv) No h play-ground. O que existe uma rea
improvisada entre os blocos. O salo de festas, que est registrado
como Centro Comunitrio, no passa de uma rea coberta, com pia, e s!
Sem paredes laterais, completamente aberta.; (xvi) Agora, dois anos
depois da entrega das chaves, E AINDA SEM O HABITE-SE, a 3 R enviou
cobranas sem qualquer contato para esclarecimentos.; (xvii) O que
se cobra o valor de R$3.000,00, referente Entrada, valor este j
devidamente pago pelo Autor.; (xviii) A taxa de obra mensalmente
descontada de uma conta do empreendimento sem que o Autor tivesse
qualquer conhecimento do assunto.; (xix) Tentando buscar maiores
esclarecimentos, o Autor entrou no site da 1 R e verifico que a
solicitao do Habite-se havia sido feito para empreendimentos que
estivessem de acordo com os ditames da Lei 40/99.; (xx) Ficou ento
sabendo que no era o primeiro a reclamar da situao; Ou seja, a 1 R,
j tinha conhecimento que o empreendimento, MESMO SENDO PAR, no
havia sido vendido desta forma.; (xxi) Para poder ser beneficirios
dos benefcios do Programa a famlias dever ter renda mensal de
R$1.700,00, nos casos de empreendimentos com especificao tcnica
mnima, ou renda mensal at R$2.200,00, para empreendimentos com
especificao tcnica mnima, ou renda mensal at R$2.200,00, para
empreendimentos com especificao padro.;(xxii) Mas o Autor no se
enquadrava no perfil do beneficirio do Programa. Isso significa
dizer que o Autor no teria direito adquirir o imvel oferecido. E
COMPRADO!; (xxiii) Enquanto isso, o Autor reside em um imvel sem
Habite-se, sendo cobrado por uma dvida que ainda no de sua
responsabilidade, sem informao clara, abandonado!; (xxiv) O imvel
de pssima qualidade. Ainda que no efetivamente imprprio o uso, se
revelou em desacordo com as normas regulamentares de fabricao,
distribuio, ou apresentao, aqui, na verdade, construo, e tambm
inadequado ao fim a que se destina, ou seja, moradia de boa
qualidade. E assim sendo devemos trazer a baila o que nos ensina o
Pargrafo 6, do art. 18 do CDC.; (xxv) No obstante, o art. 20, caput
e seu pargrafo 2, parte final, da Lei Consumerista preleciona que o
fornecedor responde pelos vcios que tornem imprprios os servios,
que so aqueles que se mostrem inadequados para o fim que dele se
esperam ou no atendam s normas regulamentares de prestabilidade,
visto que as Empresas Rs indevidamente venderam um produto, o
imvel, para quem no o poderia comprar, cobrando um valor acima do
permitido.; (xxvi) E esta venda causou um dano patrimonial de
R$23.000,00; e (xxvii) por fim, cita a ocorrncia de danos morais,
quando, ento, transcreve a obra de Sergio Cavalieri Filho, in
Programa de Responsabilidade Civil, 3 Ed., pg. 85 (Fls. 02/09)3. A
r. sentena julgou improcedentes os pedidos do autor-apelante, sob
os seguintes fundamentos: (i) O autor no fez prova da existncia dos
defeitos e vcios apontados na inicial, e o nus lhe cabia, ao menos
quanto queles que j levaram o Condomnio a demandar judicialmente
contra a r PATRIMAR, segundo dito s fls. 03; a prova de outros
defeitos, como a de que a janela da sala e a janela da cozinha no
tinham basculante, at por simples fotografias poderia ter sido
feita.; (ii) No crvel que o autor no soubesse que estava a adquirir
o imvel 303 do Bloco 11 do Condomnio Vivendas das Oliveiras, j que
descrito no instrumento do Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda (fls. 16, item 02).; (iii) possvel que no tenha sido
devidamente informado pela corretora de imveis que o atendeu, mas
isso no foi provado sequer mediante oitiva de testemunhas; o autor
tambm no juntou qualquer prospecto de propaganda, embora tenha dito
haver recebido carta divulgando o empreendimento.; (iv) O
instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda no
assegura ao comprador o financiamento junto CEF, e tampouco o
regime de financiamento que a CEF disponibilizaria ao interessado.;
(v) O financiamento concedido pela CEF ao autor no foi segundo as
normas do Programa de Arrendamento Residencial PAR institudo pela
Lei no. 10.188/2001, mas pelo SAC Sistema de Amortizao Crescente.;
(vi) O autor pretende que novo contrato de financiamento substitua
o que assinou, com o objetivo de beneficiar-se de subsdio no valor
de R$ 23.000,00 (vinte e trs mil reais).; (vii) Mas o autor no
provou que, de todo modo, teria satisfeito os requisitos da Lei no.
10.188/2001 para que pudesse ingressar no Programa.; (ix) Tambm no
foi provada pelo autor alguma deficincia de informao sobre se, em
princpio, poderia vir a integrar o rol dos beneficirios do PAR.;
(x) A CEF, outrossim, no pode ser obrigada judicialmente a
contratar pelo regime tal ou qual; a tanto no pode chegar a
substituio de sua vontade pelo Poder Judicirio, sob pena de quebra
do princpio da autonomia da vontade e do livre exerccio de sua
atividade econmica (art. 170, pargrafo nico da CF/88).; e (xi) Por
ltimo, quanto taxa de evoluo da obra, encontra-se descrita no item
4.1.6 OUTRAS Diretamente pelo cliente, mediante depsito em conta
destinada ao financiamento do imvel supra citado na Caixa Econmica
Federal, importncia esta que dever ser liberada pelo Banco
juntamente com a liberao do montante do financiamento obtido em
favor da Construtora. (fls. 16).4. O autor-apelante interps o
recurso de apelao de fls. 528/538, no qual pede para 1. Reformar
integralmente a deciso guerreada, reconhecendo a procedncia do
pleito autoral., aduzindo-se, em sntese, as seguintes razes
recursais: (i) no item RAZES PARA A REFORMA, sustenta (a) que
Inicialmente, cabe ressaltar que no escopo da sentena o douto
magistrado dispe que no foi apresentado pelo apelante em inicial
prova dos defeitos e vcios constantes no imvel, contudo no deve
prosperar posto que o apelante a fim de trazer provas que fulcram
suas alegaes juntou inmeras fotos conforme fls. 93/97.; (b) que Em
nenhum momento o apelante requer a repetio do indbito na presente
demanda, at porque no efetuou qualquer pagamento a Caixa Econmica
Federal, uma vez que o Habite-se no foi concedido, sendo condio
sine que non para o incio do pagamento do financiamento a expedio
do competente Habite-se do empreendimento imobilirio, orientao esta
dada pelos agentes da Caixa Econmica ao Apelante.; e (c) que A 1
apelada alega que o demandante no apresentou provas, o que no
condiz com a verdade, pois, apesar de requerer a inverso do nus da
prova na exordial, o apelante no se fez valer desta benesse
assegurada ao consumidor, tendo em vista que apresentou toda a
documentao que tinha em seu poder e que demonstra claramente os
fatos e fundamentos expostos na exordial. No entanto, a inverso do
nus da prova se faz necessria no que concerne a documentos que esto
em poder nica e exclusivamente das empresas apeladas.; (ii) no item
Dos Vcios de Construo Responsabilidade, sustenta (a) que As
apeladas tentam se eximir da culpa, imputado esta a construtora,
ocorre que a responsabilidade entre elas solidria, uma vez que a
Caixa Econmica Federal, ora 1 apelada, conforme j explanado,
gestora do empreendimento, levando a crer que foi quem habilitou as
Rs para execuo da obra, no sendo apenas um mero intermedirio como
faz crer.; e (b) que resta claro a responsabilidade solidria entre
as apeladas que figuram no plo passivo da demanda.; (iii) no item
Do Empreendimento PAR (Programa de Arrendamento Residencial),
sustenta (a) que A primeira apelada ao tentar excluir sua
responsabilidade, afirma que de fato o contrato estabelecido entre
as partes referente ao Programa de Arrendamento Residencial,
ratificando, dessa forma, as alegaes contidas na pea exordial,
merecendo, portanto, que os valores sejam reajustados conforme o
pleito autoral.; (b) que Alega que o apelante assinou termos que
declaravam ter recebido o imvel em plenas condies. Ocorre Excelncia
que o demandante foi jogado dentro do imvel, tendo em vista que
forado a aceitar as chaves, apesar de sequer as apeladas terem
conseguido a expedio do Habite-se.; (c) que Sabe-se que o sonho de
muitos adquirir a casa prpria e o do apelante no diferente. Ficou
muito feliz ao receber o seu imvel, no entanto apeladas no agiram
de boa-f ao entregar-lhe um imvel totalmente distorcido do que fora
anteriormente apresentado.; e (d) que Assim, no merece prosperar a
alegao da 1 Apelada de que o imvel viciado fora entregue em plenas
condies, at porque, conforme anexado na exordial, existem fotos que
comprovam o estado ruim que fora entregue o imvel.; e (iv) no item
Do Dano Moral, sustenta (a) que A ocorrncia do dano moral patente.
Cabe lembrar que apelante no busca com a presente ao, qualquer
forma de enriquecer-se de forma ilcita, muito pelo contrrio,
postula, unicamente, as verbas reparatrias que lhe so de direito.;
(b) que O imvel que fora entregue ao Apelante muito diferente do
prometido no ato da contratao. O imvel apresentava diversas falhas
estruturais.; e (c) que Verifica-se, com clareza, nobres
Julgadores, que sofreu e vem sofrendo abalo de sua integridade
psicolgica, tendo em vista os diversos problemas apresentados no
seu imvel, que ao invs de lhe proporcionar alegrais, vem lhe
causando uma sensao de vergonha e de desgosto, pois foi enganado no
momento da aquisio do imvel.5. Foi recebido o recurso fl. 540.6.
Foram apresentadas as contrarrazes, to-somente, pela CEF s fls.
542/545, no obstante as ora apeladas Dallas, Patrimar e MRV
Engenharia tenham sido, regularmente, intimadas (fl. 541)7. Por
fim, os autos subiram para este Tribunal, quando, ento, foram
encaminhados ao Ministrio Pblico Federal (MPF), o qual, oficiando,
exarou o parecer de fls. 549/553, no qual opinou pela
desnecessidade de sua interveno no feito face inexistncia de
interesse pblico a justific-la. o relatrio.
GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMARelator
voto1. Conheo das apelaes, porque presentes os seus requisitos
de admissibilidade.2. A controvrsia do presente feito circunda as
seguintes questes (i) em verificar se existe (ou no) o direito
subjetivo do autor-apelante de, mediante novao objetiva, renegociar
o presente contrato de compra e venda, para que o preo do imvel
seja fixado no valor de R$39.000,00 (trinta e nove mil reais), bem
como para que se admita que o Autor seja beneficiado com as regras
do PAR; e (ii) em verificar se houve (ou no) a ocorrncia de dano
moral por parte do autor-apelante, averiguando-se a legalidade (ou
no) do comportamento das apeladas durante o contrato de compra e
venda, desde as tratativas preliminares at a execuo, propriamente
dita, da transao imobiliria.3. Inicialmente, cabe registrar que no
h agravos retidos a serem analisados.4. No mais, o apelo do autor
no merece provimento. Seno, vejamos.5. No caso dos autos,
observa-se que o deslinde dos pontos controvertidos passa,
to-somente, pela anlise das provas carreadas pelas partes, cabendo
usar, como regra de julgamento, a distribuio do nus da prova, nos
termos do art. 333 do CPC e, a partir dela, verificar se o
autor-apelante cumpriu (ou no) o encargo probatrio de demonstrar,
com satisfatoriedade, os fatos constitutivos do direito por ele
afirmado em sua petio inicial.6. Inicialmente, quanto s pretenses
do autor-apelante no sentido de que 3. Seja julgado procedente o
pedido autoral para condenar as Empresas Rs a declararem o valor do
imvel em R$39.000,00, com a incidncia do subsdio oferecido a imveis
construdos sob as benesses do PAR, sem mais nus para o Autor; (fl.
10), bem como no sentido de que 4. Seja julgado procedente o pedido
autoral para condenar as Empresas Rs a realizar novo contrato de
financiamento, considerando o valor j pago, utilizandoas benesses
do PAR, para um saldo devedor de R$21.360,62; (fl. 10), observa-se
que no lhe assiste razo.7. Com efeito, no obstante o autor-apelante
afirme a ocorrncia de diversos tipos vcios de construo, com a colao
das fotos de fls. 93/97, bem como afirme uma suposta violao ao seu
direito bsico de consumidor, no que pertine transparncia e
veracidade das informaes transmitidas pelas apeladas, certo, por
outro turno, que o prprio autor-apelante tambm colaciona provas que
demonstram um comportamento imprudente e negligente de sua parte,
em especial, considerando-se que se est diante de um contrato de
compra e venda de um bem imvel, cujo valor , significativamente,
elevado, o que, por bvio, exige maior cautela dos compradores
(ainda que na qualidade de consumidores). Em outras palavras,
depreende-se, por meio das provas carreadas pelo prprio
autor-apelante, que, ainda que tenha ocorrida alguma falha na
propaganda do produto (bem imvel) e na propaganda do servio de
crdito imobilirio (financiamento para a aquisio do apartamento) por
parte das apeladas, certo, por outro turno, que tais falhas
poderiam sim ser detectadas pelo autor-apelante, como por qualquer
outro consumidor mais atento, quando da realizao do negcio jurdico
vertente. Seno, vejamos.Com efeito, tal fato pode ser atestado
pelas prprias afirmaes do autor-apelante, quando assevera, em sua
petio inicial, que A vendedora ofereceu um apartamento no bloco 11,
dizendo que no era perto das reas mencionadas. Na ocasio a
corretora no mostrou nenhuma planta do empreendimento. (fl. 02).
Ora, o autor-apelante, ao se pautar apenas nas informaes verbais da
corretora Sra. Marta, conformou-se com o risco de adquirir um imvel
que, na realidade, seria diverso do imvel idealizado por ele,
to-somente, com base nos dados que lhe foram repassados pela
corretora de imveis Sra. Marta. Nota-se, na mesma direo do juzo a
quo, que as informaes verbais, no foram transmitidas por quaisquer
das apeladas, mas, apenas, pela corretora Sra. Marta, a qual, na
qualidade de vendedora, utilizou-se do que se chama, tecnicamente,
de dolus bonnus para conseguir a celebrao da transao imobiliria,
com a conseqente comisso que lhe caberia. Por bvio, o consumidor,
em um comportamento minimamente diligente, deveria, ao menos, ter
procurado as apeladas em busca da planta do empreendimento, mas,
assim, no o fez. A propsito, neste ponto, transcrevo as palavras da
sentena apelada que, muito bem, analisou tal fato, in verbis:
possvel que no tenha sido devidamente informado pela corretora
de imveis que o atendeu, mas isso no foi provado sequer mediante
oitiva de testemunhas; o autor tambm no juntou qualquer prospecto
de propaganda, embora tenha dito haver recebido carta divulgando o
empreendimento.(Fl. 524) Grifos meus
Como se nota, no houve falha das apeladas na propaganda da venda
do imvel, tendo existido, em realidade, o depsito de confiana
exacerbado, e sem elementos concretamente slidos, por parte do
autor-apelante nas informaes da corretora Sra. Marta, confiana esta
que, por uma infelicidade e sem qualquer responsabilidade das
apeladas que sequer participaram destas tratativas preliminares,
acabou por gerar quele a frustrao de o imvel descrito, na planta
mental da corretora Sra. Marta, no corresponder ao real imvel
edificado, de acordo com a planta ftica deste empreendimento
imobilirio. Alis, isso, inclusive, confessado pelo apelante, quando
afirma, em sua petio inicial, que Como no tinham razo de dvidas das
informaes, moravam de aluguel e a localidade era boa, o negcio foi
fechado. (fl. 02)8. Ademais, tambm possvel notar a ausncia de
cautela mnima, diante do porte econmico do presente negcio jurdico
imobilirio, quando o autor-apelante parece no ter lido, com a
devida ateno, nem o CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA de fls. 16/26, e nem o CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MTUO PARA CONSTRUO DE UNIDADE
HABITACIONAL COM FIANA, ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA E OUTRAS
OBRIGAES PESSOA FSICA RECURSO FGTS COM UTILIZAO DOS RECURSOS DA
CONTA VINCULADA DO FGTS DO (S) DEVEDOR (ES) FIDUCIANTE (S) de fls.
27/52. A partir da leitura desses documentos, tal qual atestado
pelo juzo a quo, o autor-apelante poderia ter tido cincia, antes da
celebrao definitiva do contrato, no apenas do imvel que estava
adquirindo, com a indicao de sua localidade e de suas
caractersticas, como, em especial, de todas as condies do
pagamento, com a indicao clara, dos encargos que teria de suportar
(tais como a taxa de obra), e, em especial, da forma de
financiamento imobilirio que por ora estaria adquirindo. Aqui,
novamente, recorre-se transcrio dos termos da sentena pela correo
com que analisou, detidamente, tais provas documentais,
assinalando-se que os termos contratuais so sim bastante claros,
pelo que, de novo, chega-se concluso de que no houve falha nas
informaes do negcio jurdico pelas apeladas, mas, em realidade,
houve uma verdadeira negligncia do autor-apelante, quando,
indiciariamente, assinala no ter tido a ateno que o alto valor do
negcio jurdico lhe exigia, quando da assinatura destes instrumentos
particulares. Veja-se, in verbis:
No crvel que o autor no soubesse que estava a adquirir o imvel
303 do Bloco 11 do Condomnio Vivendas das Oliveiras, j que descrito
no instrumento do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda
(fls. 16, item 02). possvel que no tenha sido devidamente informado
pela corretora de imveis que o atendeu, mas isso no foi provado
sequer mediante oitiva de testemunhas; o autor tambm no juntou
qualquer prospecto de propaganda, embora tenha dito haver recebido
carta divulgando o empreendimento.O instrumento particular de
contrato de promessa de compra e venda no assegura ao comprador o
financiamento junto CEF, e tampouco o regime de financiamento que a
CEF disponibilizaria ao interessado.Na verdade, e como se depreende
do item 4.1.4 FINANCIAMENTO a responsabilidade pela obteno do
financiamento habitacional toda do promitente comprador, em operao
realizada junto ao Agente Financeiro, no valor de R$ 57.000,00
(cinqenta e sete mil reais). (fls. 16)A responsabilidade nica e
exclusiva do promitente comprador, no sentido de obter o
financiamento habitacional junto CEF, tambm demonstrada no subitem
referente aos REAJUSTES, quando trata do reajustamento das parcelas
at o ms da sua efetiva quitao, seja com recursos diretos do
proponente comprador ou na assinatura do contrato de financiamento
junto Caixa Econmica Federal. (fls. 17 grifei)Tambm demonstrada
pela clusula 4.3 FINANCIAMENTO DO IMVEL (...) Na hiptese de
financiamento junto instituio financeira, inclusive mas no se
limitando Caixa Econmica Federal, e/ou utilizao de recursos do
FGTS, o promitente comprador estar sujeito s condies estipuladas
pela referida instituio... (fls. 20 grifei)Igualmente, com o
terceiro pargrafo do item 4.3 ...Se o PROMITENTE COMPRADOR no
conseguir a liberao dos recursos do FGTS ou da carta de crdito, ou
se tiver feito uso dos mesmos para outra finalidade que no a
mencionada nesta clusula, ficar obrigado ao pagamento integral da
parcela prevista na pgina 1, com eventual reajuste, vista. (...).
(grifei)
[...]
Por ltimo, quanto taxa de evoluo da obra, encontra-se descrita
no item 4.1.6 OUTRAS Diretamente pelo cliente, mediante depsito em
conta destinada ao financiamento do imvel supra citado na Caixa
Econmica Federal, importncia esta que dever ser liberada pelo Banco
juntamente com a liberao do montante do financiamento obtido em
favor da Construtora. (fls. 16).(Fls. 522/526) Grifos meus
9. Feitas estas consideraes, conclui-se que, com base na regra
de julgamento da distribuio do nus probatrio (art. 333, inciso I,
do CPC), o autor-apelante no se desicumbiu, suficientemente, deste
encargo, eis que no conseguiu, a partir das provas documentais
antes citadas (fotos de fls. 93/97 e contratos de fls 16/26 e de
fls. 27/52), demonstrar a suposta falha das apeladas, quando da
transmisso das informaes. Ao contrrio, com base nos instrumentos
particulares de contratos de compra e venda (contratos de fls 16/26
e de fls. 27/52), resta provada a propagao inteligvel de todos os
dados a respeito da transao imobiliria, seja com relao localizao e
s caracterticas do imvel, seja com relao forma de financiamento
utilizada para o pagamento do preo acordado entre as partes.10. Da
que, diante deste cenrio ftico-prtobatrio, em que o autor no
demonstrou o fato constitutivo do direito alegado (suposta leso ao
seu direito consumerita por suposta falha nas informaes veiculadas
pelas apeladas), ele deve, ento, arcar com as consequencias de no
ter se desincubido de seu encargo probatrio (art. 333, inciso I, do
CPC), qual seja, a improcedncia de seus pedidos, tendo, por
conseguinte, de suportar todas as prestaes contratuais acordadas
com as apeladas nos estreitos termos dos instrumentos negociais.11.
Por outro giro, e ainda neste ponto, quanto pretenso do autor
apelante de que 4. Seja julgado procedente o pedido autoral para
condenar as Empresas Rs a realizar novo contrato de financiamento,
considerando o valor j pago, utilizandoas benesses do PAR, para um
saldo devedor de R$21.360,62; (fl. 10), observa-se que, uma vez
mais, no lhe assiste razo.12. Como bem observado pelo juzo a quo, o
autor-apelante busca que o Poder Judicirio substitua a vontade das
apeladas para a renegociao do presente contrato de compra e venda,
o que no tem o cabimento, seja diante do princpio da autonomia
privada existente na seara contratual, seja diante da demonstrao
probatria (acima, desenhada) de que o presente negcio jurdico foi
avenado, com total legalidade e com total obedincia s regras civis
e consumeristas, de forma a afastar qualquer ingerncia deste Poder
estatal na presente conveno particular.No h respaldo jurdico para
que se aplique as regras do PAR ao presente contrato de compra e
venda, eis que, como bem atestado pela sentena, da simplria leitura
dos contratos ora carreados a estes autos (contratos de fls 16/26 e
de fls. 27/52), detecta-se que O financiamento concedido pela CEF
ao autor no foi segundo as normas do Programa de Arrendamento
Residencial PAR institudo pela Lei no. 10.188/2001, mas pelo SAC
Sistema de Amortizao Crescente. (Fl. 525)13. Soma-se a isso, o fato
de que, ainda que o contrato em anlise fosse abarcado pelo PAR (e
no o ), o prprio autor-apelante, em sua petio inicial, confessa que
no preencheria os requisitos legais necessrios para a sua incluso
como beneficirio deste programa habitacional, eis que afirma que
Para poder ser beneficirios dos benefcios do Programa a famlias
dever ter renda mensal de R$1.700,00, nos casos de empreendimentos
com especificao tcnica mnima, ou renda mensal at R$2.200,00, para
empreendimentos com especificao tcnica mnima, ou renda mensal at
R$2.200,00, para empreendimentos com especificao padro. (Fl. 04),
sendo que o Autor no se enquadrava no perfil do beneficirio do
Programa. Isso significa dizer que o Autor no teria direito
adquirir o imvel oferecido. E COMPRADO! (Fl. 04)14. Desta forma,
seja pelas provas documentais (fotos de fls. 93/97 e contratos de
fls 16/26 e de fls. 27/52), seja pela prpria confisso do
autor-apelante, conclui-se que, quanto a esta pretenso processual,
ele, novamente, no cumpriu o nus probatrio de demonstrar o fato
constitutivo de seu suposto direito de receber as benesses do PAR,
pelo que, aqui, deve, uma vez mais, arcar com a consequencia da
improcedncia do seu pedido e, por conseguinte, suportar todas as
prestaes contratuais acordadas com as apeladas nos estreitos termos
dos instrumentos negociais.Neste ponto, ento, nega-se provimento ao
apelo do autor e, novamente, confirmam-se todos os termos da
sentena impugnada no sentido de que, in verbis:
O financiamento concedido pela CEF ao autor no foi segundo as
normas do Programa de Arrendamento Residencial PAR institudo pela
Lei no. 10.188/2001, mas pelo SAC Sistema de Amortizao Crescente.O
autor pretende que novo contrato de financiamento substitua o que
assinou, com o objetivo de beneficiar-se de subsdio no valor de R$
23.000,00 (vinte e trs mil reais).Mas o autor no provou que, de
todo modo, teria satisfeito os requisitos da Lei no. 10.188/2001
para que pudesse ingressar no Programa.Alm disso, no restou provada
a existncia de alguma ilegalidade em relao ao financiamento que lhe
foi concedido segundo o regime do SAC Sistema de Amortizao
Crescente.Tambm no foi provada pelo autor alguma deficincia de
informao sobre se, em princpio, poderia vir a integrar o rol dos
beneficirios do PAR.A CEF, outrossim, no pode ser obrigada
judicialmente a contratar pelo regime tal ou qual; a tanto no pode
chegar a substituio de sua vontade pelo Poder Judicirio, sob pena
de quebra do princpio da autonomia da vontade e do livre exerccio
de sua atividade econmica (art. 170, pargrafo nico da CF/88).Quanto
ao Programa Minha Casa, Minha Vida, como dito pela CEF, foi
institudo pela Lei no. 11.977, de 07.07.2009, logo, sequer existia
poca da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.(Fls.
525/526)
15. Por fim, quanto pretenso do autor-apelante de que Seja
julgado procedente o pedido autoral para condenar as Empresas Rs a
repararem o Autor no valor de R$62.000,00, a ttulos de danos morais
sofridos.,(Fl. 10) verifica-se, novamente, que tambm no lhe assiste
razo.16. Conforme todo o quadro argumentativo exposto no corpo
deste voto, resta evidenciado que no h qualquer ilegalidade nas
condutas das apeladas-rs. Logo, se no h que se falar em qualquer
inadimplemento por parte das apeladas, ao longo de toda as fases do
contrato ora em anlise, certo, por conseguinte, que no h que se
falar em qualquer responsabilidade contratual por parte destas.
Aqui, faz-se uma operao lgica: sem ato ilcito contratual por parte
das apeladas, no h que se falar em dano em desfavor do apelante,
seja dano material, seja dano moral.17. Da que, uma vez que no
restaram comprovados, nem a ao comissiva ou omissiva ilcita de
quaisquer das rs-apeladas, nem o efetivo dano, e nem o nexo de
causalidade entre ambos, mostra-se improcedente a pretenso
indenizatria do apelante, pelo que, tambm neste ponto, nego
provimento ao recurso e confirmo os termos da sentena.18. Ante o
exposto e com base em toda a fundamentao acima expendida, nego
provimento apelao, mantendo a sentena na ntegra. como voto.
GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMARelator
ementa
APELAO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.
SUPOSTA ILEGALIDADE CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DO DIREITO BSICO DO
CONSUMIDOR QUANTO S INFORMAES DO NEGCIO JURDICO. VCIOS DE CONSTRUO.
DANOS MORAIS. PRETENSO DE NOVAO OBJETIVA. PAR. AUTOR NO SE
DESINCUMBIU DO SEU NUS PROBATRIO. IMPROCEDNCIA DOS PEDIDOS.
IMPROVIMENTO DA APELAO.1. Na origem, cuida-se de ao de obrigao de
fazer com reparao por danos morais (sic) ajuizada pelo apelante em
face das apeladas, cujo objeto litgioso circunda o contrato de
compra e venda, referente a um apartamento, firmado entre as
partes. O autor-apelante, ao argumento de que no recebeu as
informaes adequadas, nem sobre as caractersticas do apartamento
comprado, nem sobre a forma de financiamento adquirida com a CEF
para fins de quitar o preo acordado, pretende a condenao das
rs-apeladas a renegociarem o contrato, de forma que se possibilite
a utilizao dos subsdios do Programa de Arrendamento Residencial
(PAR), bem como a condenao das rs indenizao pelos supostos danos
morais sofridos. O juzo a quo proferiu sentena de improcedncia de
todos os pedidos do autor-apelante. Contra tal sentena, o
autor-apelante interps o presente recurso de apelao, delimitando a
controvrsia sobre as seguintes questes: (i) em verificar se existe
(ou no) o direito subjetivo do autor-apelante de, mediante novao
objetiva, renegociar o presente contrato de compra e venda, para
que o preo do imvel seja revisto, bem como para que se admita que
se apliquem as regras do PAR; e (ii) em verificar se houve (ou no)
a ocorrncia de dano moral por parte do autor-apelante, aferindo-se
a legalidade (ou no) do comportamento das apeladas durante o
contrato, desde as tratativas preliminares at a execuo,
propriamente dita, da transao imobiliria.2. A partir do cenrio
ftico-probatrio ora apresentado nestes autos, observa-se que, ainda
que tenha ocorrido alguma falha na propaganda do produto (bem
imvel) e na propaganda do servio de crdito imobilirio
(financiamento para a aquisio do apartamento) por parte das
rs-apeladas, certo, por outro turno, que tais falhas poderiam ter
sido detectadas pelo autor-apelante, como por qualquer outro
consumidor mais atento, quando da realizao do negcio jurdico. 3.
Durante as tratativas preliminares, o prprio autor confessa, em sua
petio inicial que, sem a mnima cautela, aperfeioou o contrato de
compra e venda, to-somente, com as informaes verbais a respeito do
imvel transmitidas pela corretora de imveis, no tendo tido, sequer,
a prudncia de checar a planta do empreendimento. Ademais, da
leitura dos instrumentos particulares dos contratos, observa-se que
bastaria ao autor-apelante uma anlise mais atenta (tal qual se
espera de qualquer consumidor, quando da celebrao de qualquer
negcio jurdico, sobretudo diante de uma transao imobiliria, cujo
valor do objeto contratual , significativamente, elevado) para que
pudesse ter pleno conhecimento, tanto das caractersticas do imvel,
como tambm dos encargos, das taxas e da forma de financiamento
imobilirio por ora adquiridos. 4. Com base na regra de julgamento
da distribuio do nus probatrio (art. 333, inciso I, do CPC),
conclui-se que o autor-apelante no se desincumbiu, suficientemente,
do encargo de provar o fato constitutivo do seu direito, pelo que
deve arcar com a consequencia da improcedncia dos seus pedidos.5.
descabida a pretenso do autor-apelante de renegociao da dvida para
a reviso do preo e para a aplicao das regras do PAR. O
autor-apelante busca, por ora, que o Poder Judicirio substitua a
vontade das rs-apeladas para a renegociao do presente contrato de
compra e venda, o que se mostra invivel, seja diante do princpio da
autonomia privada existente na seara contratual, seja diante da
demonstrao probatria de que o presente negcio jurdico foi avenado,
com total legalidade e com total obedincia das regras civis e
consumeristas, de forma a afastar qualquer ingerncia deste Poder
estatal na presente conveno particular. Soma-se a isso, o fato de
que o prprio autor-apelante, em sua petio inicial, confessa que no
preencheria os requisitos legais necessrios para a sua incluso como
beneficirio deste programa habitacional. 6. Por fim, uma vez
evidenciado que no houve qualquer ilegalidade no comportamento das
rs-apeladas, ao longo de todo o presente contrato, no h qualquer
inadimplemento e, por conseguinte, no h qualquer responsabilidade
contratual por parte destas. Sem ato ilcito contratual, no h que se
falar em dano em desfavor do autor-apelante, seja dano material,
seja dano moral, motivo pelo qual o pedido do autor-apelante, neste
particular, tambm deve ser julgado improcedente.7. Apelao conhecida
e improvida. Sentena mantida.
acrdo
Vistos, relatados e discutidos os autos, em que so partes as
acima indicadas, decide a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal
da 2 Regio, por unanimidade, negar provimento apelao, na forma do
relatrio e voto do Relator constantes dos autos, que passam a
integrar o presente julgado.
Rio de Janeiro, 17 / 12 / 2012 (data do julgamento).
GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMARelator
