ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA, FINANCEIRA E ADERÊNCIA DE

FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS

MBA EXECUTIVO EM ADMINISTRAÇÃO: GESTÃO DE NEGÓCIOS

DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA

DIEGO CORNELIUS

ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA, FINANCEIRA E

ADERÊNCIA DE MERCADO DA CERTIFICAÇÃO

AMBIENTAL ‘GBC BRASIL CONDOMÍNIO®’ EM UM

EMPREENDIMENTO MCMV EM NOVO HAMBURGO - RS

PORTO ALEGRE

2018

DIEGO CORNELIUS

ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA, FINANCEIRA E

ADERÊNCIA DE MERCADO DA CERTIFICAÇÃO

AMBIENTAL ‘GBC BRASIL CONDOMÍNIO®’ EM UM

EMPREENDIMENTO MCMV EM NOVO HAMBURGO - RS

PORTO ALEGRE

2018

Trabalho de conclusão de curso do MBA

executivo em administração: gestão de

negócios de incorporação e construção

imobiliária

RESUMO

Este trabalho faz uma análise da viabilidade técnica, financeira, e de aderência de

mercado da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio® de um condomínio em fase de

projeto chamado Residencial Ibiza, na cidade de Novo Hamburgo-RS.

Antecedendo este trabalho, foi elaborado um estudo denominado “Análise de

viabilidade técnica e financeira da certificação ambiental ‘GBC Brasil Condomínio®’ em um

empreendimento MCMV em Novo Hamburgo – RS”, o qual realizou a análise de todos os

pré-requisitos, créditos da certificação, comparando-os com as soluções previstas no

empreendimento e analisando a incidência de custos para obtenção da certificação, resultando

em uma análise financeira.

Com base no estudo supracitado, percebeu-se a necessidade de verificar se o público

alvo deste produto dará preferência de compra para apartamentos em empreendimentos com

certificação ambiental em relação a empreendimentos sem selo de sustentabilidade, e/ou até

mesmo pagaria a mais pela aquisição deste imóvel.

A coleta de dados para a análise de aderência de mercado foi realizada através de uma

pesquisa quantitativa. Esta pesquisa verificou que grande parte do público alvo pagaria a mais

pela aquisição do produto com certificação ambiental e, além disso, atestou possível aumento

na velocidade de venda das unidades habitacionais devido a preferência de compra por

imóveis em empreendimentos “sustentáveis”.

Por final, conclui-se que é possível a certificação ambiental de um empreendimento

MCMV sem reduzir a lucratividade, desde que os benefícios gerados pelo selo sejam

explicitados e compreendido pelo público alvo.

Palavras-chave: certificação ambiental; viabilidade técnica; viabilidade financeira, habitação

de interesse social; pesquisa quantitativa.

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Gráfico de Demanda Habitacional Demográfica por Grupo de Renda .................... 10 Figura 2: Faixas do Programa MCMV e sua classificação de renda e juros cobrados ............ 11 Figura 3: Características Pesquisa Quantitativa ....................................................................... 25 Figura 4 – Etapas do Estudo de Caso ....................................................................................... 27

Figura 5: Implantação do Empreendimento ............................................................................. 32 Figura 6: Pavimento Tipo do Empreendimento ....................................................................... 32 Figura 7: Exemplo esquemático da análise de um crédito ....................................................... 36 Figura 8 – Pergunta 1: Verificação Cliente Empresa A ........................................................... 49 Figura 9 – Pergunta 2: Verificação Moradia x Investimento ................................................... 49

Figura 10 – Pergunta 3: Renda Familiar ................................................................................... 50 Figura 11 – Pergunta 4: Expectativa familiar ........................................................................... 51

Figura 12 – Pergunta 5: Ciência da Certificação Ambiental .................................................... 52 Figura 13 – Explicação sobre Certificação Ambiental do projeto em estudo .......................... 53 Figura 14: Pergunta 6 – Possibilidade de aumento de VGV do empreendimento certificado . 54 Figura 15 – Pergunta 7: Preferência de compra ....................................................................... 55

LISTA DE TABELAS

Tabela 01: Classificação de certificações de acordo com a pontuação atingida ...................... 35 Tabela 2 - Resumo de Atendimento de Pré-Requisitos ............................................................ 38 Tabela 3 - Resumo com Somatório de Todos os Títulos .......................................................... 39 Tabela 4 – Pontuação e Incidência de Custos GBC ................................................................. 41

Tabela 5 – Ranking de Custos .................................................................................................. 43 Tabela 6 – Orçamento Empreendimento A .............................................................................. 44 Tabela 7 – Custo por apartamento ............................................................................................ 46 Tabela 8 – Análise de Viabilidade Financeira com orçamento original................................... 46 Tabela 9 - Análise de Viabilidade Financeira com orçamento GBC Brasil ............................. 47

Tabela 10 – Média aritmética ponderada do aumento do VGV ............................................... 54 Tabela 11 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e possível aumento de

VGV ......................................................................................................................................... 56 Tabela 12 – Comparativo 1: Análises de Viabilidade Financeira ............................................ 57 Tabela 13 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros

bancários em 50% ..................................................................................................................... 57

Tabela 14 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros

bancários em 100% ................................................................................................................... 58

Tabela 15 - Comparativo 2: Análises de Viabilidade Financeira ............................................. 59 Tabela 16 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e

redução de juros bancários em 50% ......................................................................................... 60

Tabela 17 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e

redução de juros bancários em 100% ....................................................................................... 61

Tabela 18 - Comparativo 3: Análises de Viabilidade Financeira ............................................. 62 Tabela 019 - Pré-requisito 1: Controle da Erosão, Sedimentação e Poeira .............................. 68

Tabela 020 - Pré-requisito 2: Orientações de Arquitetura Bioclimática .................................. 69 Tabela 021 - Pré-requisito 3: Não Utilizar Plantas Invasoras .................................................. 69 Tabela 022 - Pré-requisito 4: Seleção do Terreno .................................................................... 69 Tabela 023 - Crédito 1: Desenvolvimento Urbano Certificado ................................................ 70

Tabela 024 - Credito 2: Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis ................................... 71 Tabela 025 - Crédito 3: Localização Preferencialmente Desenvolvida ................................... 72 Tabela 026 - Crédito 4: Preservação ou Restauração do Habitat ............................................. 72 Tabela 27 - Crédito 5: Proximidade a Recursos Comunitários e Transporte Público .............. 72 Tabela 28 - Crédito 6: Acesso a Espaço Aberto ....................................................................... 74

Tabela 29 - Crédito 7: Redução do Impacto da Obra no Terreno ............................................ 75 Tabela 30 - Crédito 8: Paisagismo. ........................................................................................... 75

Tabela 31 - Crédito 9: Redução da Ilha de Calor ..................................................................... 76 Tabela 32 - Crédito 10: Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais .................................... 78 Tabela 33 - Implantação: Resumo com Somatório .................................................................. 78 Tabela 34 - Pré-Requisito 1: Básico ......................................................................................... 79 Tabela 35 - Pré-Requisito 2: Medição Única do Consumo de Água........................................ 80

Tabela 36 - Crédito 1: Otimizado ............................................................................................. 80 Tabela 37 - Crédito 2: Medição Setorizada do Consumo de Água .......................................... 81 Tabela 38 - Crédito 3: Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis ............................................ 81 Tabela 39 - Crédito 4: Sistema de Irrigação Eficiente.............................................................. 82 Tabela 40 - Crédito 5: Plano de Segurança de Água ................................................................ 84 Tabela 41 - Uso Eficiente da Água: Resumo com Somatório .................................................. 84 Tabela 42 - Pré-Requisito 1: Desempenho Mínimo da Envoltória .......................................... 84

Tabela 43 - Pré-Requisito 2: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes .............................. 85 Tabela 44 - Pré-Requisito 3: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes .............................. 88 Tabela 45 - Pré-Requisito 4: Iluminação Artificial Básica....................................................... 89 Tabela 46 - Crédito 1: Desempenho Energético Aprimorado .................................................. 89 Tabela 47 - Crédito 2: Obter a Etiqueta PBE Edifica ............................................................... 90

Tabela 48 - Crédito 3: Desempenho Aprimorado da Envoltória .............................................. 90 Tabela 49 - Crédito 4: Fontes Eficientes de Aquecimento Solar ............................................. 90 Tabela 50 - Crédito 5: Iluminação Artificial - Otimizada ........................................................ 91 Tabela 51 - Crédito 6: Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes ......................................... 92 Tabela 52 - Crédito 7: Energia Renovável ............................................................................... 92

Tabela 53 - Crédito 8: Comissionamento dos Sistemas Instalados .......................................... 93 Tabela 54 - Crédito 9: Medição Básica de Energia .................................................................. 93

Tabela 55 - Energia e Atmosfera: Resumo com Somatório ..................................................... 94

Tabela 56 - Pré-Requisito 1: PGRCC e Plano de Operação ..................................................... 94 Tabela 57 - Pré-Requisito 2: Madeira Legalizada .................................................................... 95 Tabela 58 - Crédito 1: Gerenciamento de Resíduos da Construção ......................................... 95 Tabela 59 - Crédito 2: Madeira Certificada .............................................................................. 96

Tabela 60 - Crédito 3: Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais Certificados ........................ 96 Tabela 61 - Crédito 4: Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais Preferíveis ......................... 97

Tabela 62 - Crédito 5: Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração Ambiental de Produto... 97 Tabela 63 - Crédito 6.1: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Estruturais ... 98

Tabela 64 - Crédito 6.2: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Não Estruturais........... 98 Tabela 65 - Materiais e Recursos: Resumo com Somatório ..................................................... 99 Tabela 66 - Pré-Requisito 1: Controle de Emissão de Gases de Combustão ........................... 99

Tabela 67 - Pré-Requisito 2: Exaustão Localizada – Básica .................................................. 100 Tabela 68 - Pré-Requisito 3: Desempenho Mínimo do Ambiente Interno ............................. 100

Tabela 69 - Crédito 1: Desempenho Térmico ....................................................................... 101 Tabela 70 - Crédito 2: Desempenho Lumínico ...................................................................... 101

Tabela 71 - Crédito 3: Desempenho Acústico ........................................................................ 101 Tabela 72 - Crédito 4: Controle de Umidade Local ............................................................... 102 Tabela 73 - Crédito 5: Proteção de Poluentes Provenientes da Garagem .............................. 103

Tabela 74 - Crédito 6: Controle de Partículas Contaminantes ............................................... 103 Tabela 75 - Crédito 7: Materiais de Baixa Emissão ............................................................... 104 Tabela 76 - Crédito 8: Saúde e Bem Estar.............................................................................. 104

Tabela 77 - Qualidade Ambiental Interna: Resumo com Somatório ..................................... 105 Tabela 78 - Pré-Requisito 1: Legalidade e Qualidade ............................................................ 105

Tabela 79 - Crédito 1: Acessibilidade Universal .................................................................... 106 Tabela 80 - Crédito 2: Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra ......................................... 106

Tabela 81 - Crédito 3: Boas Práticas Sociais para Operação e Manutenção .......................... 106 Tabela 82 - Crédito 4: Liderança em Ação............................................................................. 107 Tabela 83 - Requisitos Sociais: Resumo com Somatório ....................................................... 107

Tabela 84 - Pré-Requisito 1: Manual de Operação, Uso e Manutenção................................. 108 Tabela 85 - Crédito 1: Projeto Integrado e Planejamento ...................................................... 108

Tabela 86 - Crédito 2: Educação e Divulgação ...................................................................... 109 Tabela 87 - Inovação e Projeto: Resumo com Somatório ...................................................... 110 Tabela 88 - Crédito 3: Prioridades Regionais - Sul ................................................................ 110

SUMÁRIO

LISTA DE FIGURAS ................................................................................................................ 4

LISTA DE TABELAS ............................................................................................................... 5

SUMÁRIO .................................................................................................................................. 7

1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 9

1.1. TEMA.................................................................................................................................. 9

1.2. PROBLEMA ....................................................................................................................... 9

1.3. JUSTIFICATIVA .............................................................................................................. 10

1.4. OBJETIVO ........................................................................................................................ 12

1.4.1. Objetivo Geral ............................................................................................................ 12

1.4.2. Objetivos Específicos ................................................................................................ 12

1.5. DELIMITAÇÃO ............................................................................................................... 13

2. REFERENCIAL TEÓRICO ............................................................................................. 14

2.1. SUSTENTABILIDADE ............................................................................................................... 14

2.2. MINHA CASA, MINHA VIDA ................................................................................................... 16

2.2.1. Atual Cenário Econômico ...................................................................................................... 18

2.3. CERTIFICAÇÕES AMBIENTAIS ................................................................................................ 19

2.4. ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ................................................................................................ 21

2.5. ORÇAMENTO ......................................................................................................................... 22

2.5.1. Benefício e Despesas Indiretas (BDI) ..................................................................................... 23

2.5.2. Estrutura Analítica de Projeto (EAP) ..................................................................................... 24

2.6. PESQUISA QUANTITATIVA ..................................................................................................... 24

3. MÉTODO DE PESQUISA ............................................................................................... 26

3.1. ESTRATÉGIA DE PESQUISA .................................................................................................... 26

3.2. ROTEIRO DE PESQUISA .......................................................................................................... 26

4. ESTUDO DE CASO ......................................................................................................... 29

4.1. DESCRIÇÃO DA EMPRESA ...................................................................................................... 29

4.1.1. Departamentos e Processos da Empresa A........................................................................... 29

4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO ..................................................................................... 31

4.2.1. Método Construtivo .............................................................................................................. 33

4.3. CERTIFICAÇÃO SELECIONADA................................................................................................ 34

4.4. ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA ...................................................................... 35

4.5. ANÁLISE DE INCIDÊNCIA DE CUSTOS .................................................................... 37

5. ANÁLISE DOS RESULTADOS ...................................................................................... 38

5.1 VIABILIDADE TÉCNICA DE UM PROJETO EXISTENTE MCMV COM OS

REQUISITOS PARA CERTIFICAÇÃO GBC BRASIL ......................................................... 38

5.2 INCIDÊNCIA DE CUSTOS ............................................................................................. 40

5.3 VIABILIDADE FINANCEIRA ........................................................................................ 44

5.4 PESQUISA QUANTITATIVA ........................................................................................ 48

5.4.1 Impacto do aumento do valor de venda dos imóveis na viabilidade financeira devido a

certificação ambiental ........................................................................................................................... 55

5.4.2 Impacto do aumento da velocidade de vendas dos imóveis na viabilidade financeira devido

a certificação ambiental ........................................................................................................................ 57

5.4.3 Impacto do aumento do valor geral e velocidade de vendas dos imóveis na viabilidade

financeira devido a certificação ambiental ........................................................................................... 59

CONCLUSÃO .......................................................................................................................... 63

REFERÊNCIAS ....................................................................................................................... 65

APÊNDICE 1 – IMPLANTAÇÃO .......................................................................................... 68

APÊNDICE 2 – USO EFICIENTE DA ÁGUA ....................................................................... 79

APÊNDICE 3 – ENERGIA E ATMOSFERA ......................................................................... 84

APÊNDICE 4 – MATERIAIS E RECURSOS ........................................................................ 94

APÊNDICE 5 – QUALIDADE AMBIENTAL INTERNA ..................................................... 99

APÊNDICE 6 – REQUISITOS SOCIAIS ............................................................................. 105

APÊNDICE 7 – INOVAÇÃO E PROJETO .......................................................................... 107

APÊNDICE 8 – CRÉDITOS REGIONAIS - SUL ................................................................ 110

ANEXO A – Prancha 1 – Situação e Localização.................................................................. 111

ANEXO B – Prancha 2 – Implantação ................................................................................... 111

ANEXO C – Prancha 3 – Pavimento Térreo .......................................................................... 112

ANEXO D – Prancha 4 – Pavimento Tipo ............................................................................. 112

ANEXO E – Prancha 5 – Cobertura ....................................................................................... 113

ANEXO F – Prancha 6 – Reservatórios ................................................................................. 113

ANEXO G – Prancha 7 – Cortes ............................................................................................ 114

ANEXO H – Prancha 8 – Cortes ............................................................................................ 114

ANEXO I – Prancha 9 – Fachadas ......................................................................................... 114

ANEXO J – Orçamento Original............................................................................................ 115

9

1. INTRODUÇÃO

Este trabalho apresenta a análise de viabilidade técnica, financeira e realiza uma

análise de aderência de mercado da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio em um

empreendimento residencial a ser executado, sendo este projeto desenvolvido em uma

empresa construtora e incorporadora atuante no Vale dos Sinos – RS.

Existem diversos estudos sobre a importância da sustentabilidade no contexto

contemporâneo e isto tem aumentado a demanda por mecanismos que certifiquem e deem

credibilidade a produtos sustentáveis de todas as naturezas. Neste trabalho, além de

apresentado a viabilidade técnica e financeira para certificação deste empreendimento,

também foi realizada a verificação de aderência deste produto através de uma pesquisa

quantitativa com o público alvo, avaliando a possibilidade de aumento do valor de

comercialização destes imóveis, tão quanto a preferência de compra devido a estes possuírem

a certificação de sustentabilidade ambiental GBC Brasil Condomínio®1.

1.1. TEMA

Existem muito poucos empreendimentos de habitação de interesse social (HIS)

certificados no Brasil, logo, por ser a tipologia de habitação que tem a maior demanda, é

também onde existe o maior potencial de crescimento para as certificações, e é onde as

certificações podem atingir o maior público, gerando os maiores benefícios sociais,

econômicos e ambientais no mercado imobiliário residencial do Brasil.

O projeto que servirá de objeto de estudo é um condomínio de apartamentos

residenciais na cidade gaúcha de Novo Hamburgo, região metropolitana de Porto Alegre.

Segundo os dados básicos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, a cidade tem uma

população de 238.940 hab. e sua economia é baseada no setor industrial e de serviços. O

interesse da empresa em desenvolver este trabalho é verificar quais as barreiras técnicas e

financeiras para a certificação ambiental dos empreendimentos que constrói para

eventualmente se diferenciar no mercado onde atua lançando um empreendimento MCMV

certificado.

1.2. PROBLEMA

_____________________ 1 Marca Registrada. Todos os Direitos Reservados.

10

Existem no Brasil diversos empreendimentos que se dizem “sustentáveis”. Porém,

muitos não foram certificados por organizações atestando a sua qualidade e mensurando a sua

eficiência e o grau de redução do impacto ambiental e social gerado.

Para dar credibilidade às ações de redução de impacto ambiental e social, muitos

empreendedores têm buscado a certificação de seus empreendimentos, diferenciando-os assim

de projetos que apenas se dizem sustentáveis, mas não têm a sua eficiência comprovada. E é

neste contexto que surgem os Selos de Certificação. Porém, em relação a quantidade de

empreendimentos de HIS lançados, muito poucos são certificados. Portanto, este trabalho

visa, além de apresentar a análise técnica e financeira, também demonstrar a aderência de

mercado de uma certificação ambiental, verificando se o público alvo percebe os benefícios

trazidos pelo selo de sustentabilidade e se estes agregam valor a um empreendimento do

MCMV, podendo servir de incentivo para as construtoras e incorporadoras buscarem a

certificação de seus projetos.

1.3. JUSTIFICATIVA

Baseados nos dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) de

2011 do IBGE, Cavenaghi (2013) constata que a faixa da população que tem maior demanda

por domicílios no Brasil é aquela cuja renda familiar se situa entre 1 e 10 salários mínimos,

como pode ser visto em seu gráfico abaixo.

Figura 1: Gráfico de Demanda Habitacional Demográfica por Grupo de Renda

11

Fonte: CAVENAGHI, 2013, slide 25

Existe no Governo Federal o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), dividido

nas faixas 1, 1,5, 2 e 3, criado exatamente para atender às faixas de renda que se encontram

entre 1 e 7 salários mínimos, identificada como de grande demanda.

Figura 2: Faixas do Programa MCMV e sua classificação de renda e juros cobrados

RENDA FAMILIAR

MENSAL

FAIXA DO

MCMV

CARACTERISTICA

Até R$ 1.800,00 FAIXA 1 Até 90% de subsídio do valor do

imóvel. Pago em até 120 prestações

mensais de, no máximo, R$ 270,00,

sem juros.

Até R$ 2.600,00 FAIXA 1,5 Até R$ 45.000,00 de subsídio, com

5% de juros ao ano.

Até R$ 4.000,00 FAIXA 2 Até R$ 27.500,00 de subsídio, com

5,5% a 7% de juros ao ano

Até R$ 7.000,00 FAIXA 3 8,16% de juros ao ano

Fonte: Caixa Econômica Federal, 2018

12

Segundo o Guia de Sustentabilidade da Construção da Federação das Indústrias do

Estado de Minas Gerais (MINAS GERAIS, 2008), a incorporação das práticas de

sustentabilidade na construção é uma tendência, e os agentes sociais envolvidos (governos,

consumidores, investidores e associações) pressionam o setor da construção para que

incorpore estas práticas em suas atividades.

Portanto, é de entendimento dos autores que aliar a Habitação de Interesse Social à

Sustentabilidade parece uma estratégia óbvia para atingir o maior público possível e

beneficiando a população mais carente com empreendimentos sustentáveis. O próprio

Ministério das Cidades tem um subitem em seu site chamado “Agenda MCMV +

Sustentável” (https://www.minhacasaminhavida.gov.br/habitacao-cidades/agenda-mcmv-

sustentavel-snh). Porém, o site encontra-se sem conteúdo e sem atualizações desde 12 de maio

de 2016. Isso ilustra como o tema tem sido pouco abordado, e a certificação de

empreendimentos MCMV pouco difundida.

1.4. OBJETIVO

Os objetivos dividem-se em: geral e específicos.

1.4.1. Objetivo Geral

O objetivo deste trabalho é investigar a viabilidade técnica, financeira e aderência de

mercado da certificação de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha

Vida no referencial GBC Brasil Condomínio.

1.4.2. Objetivos Específicos

Os objetivos específicos são:

• Verificar a compatibilidade técnica de um projeto existente MCMV com os

requisitos para certificação;

• Propor adequações técnicas suficientes para atingimento dos requisitos mínimos

necessários para obtenção do selo;

• Verificar os custos gerados pelas adequações propostas;

• Identificar se há viabilidade financeira para a execução deste empreendimento;

13

• Verificar a possibilidade de aumento do valor de venda dos imóveis devido a

certificação ambiental;

• Verificar a possibilidade de aumento da velocidade de vendas destes imóveis;

• Verificar os possíveis impactos do aumento do valor de venda e/ou velocidade de

vendas na viabilidade financeira do empreendimento.

1.5. DELIMITAÇÃO

Este trabalho está restrito a análise de aderência de mercado da certificação de um

empreendimento real, através da realização de uma pesquisa quantitativa com o público alvo.

O objetivo desta pesquisa é verificar a possibilidade de aumento tanto do valor quanto da

velocidade de vendas das unidades habitacionais deste empreendimento devido a certificação

ambiental.

Este trabalho também apresenta um estudo realizado anteriormente comprovando a

viabilidade técnica e financeira deste empreendimento, e que para fins de confidencialidade

será chamado de Empreendimento A, cuja construtora e incorporadora será chamada de

Empresa A, ainda em fase de projeto, no referencial GBC Brasil Condomínio. O orçamento

do projeto já existe, e os dados apresentados em relação a custos foram extraídos da Empresa

A. Não serão realizadas análises no orçamento existente, nem tampouco na análise de

viabilidade financeira.

14

2. REFERENCIAL TEÓRICO

A revisão da bibliografia tem como objetivo apresentar conhecimentos sobre

sustentabilidade, introduzindo-a na construção civil e citando as principais certificações

ambientais existentes, relatar a indústria da construção civil na atualidade e disponibilizar o

mínimo de informações necessárias sobre orçamento e análise de investimentos.

2.1. SUSTENTABILIDADE

Se olharmos no dicionário Aurélio (1975), a explicação do termo “sustentabilidade” é

muito simples: “qualidade de sustentável”. E a explicação do verbete “sustentável” é tão

simples quanto: “que se pode sustentar”. No entanto, desde o relatório Brundland (Our

Common Future, 1987), “sustentabilidade” tem sido usado como um termo para designar

atitudes ambientalmente responsáveis. “A humanidade tem a habilidade de tornar o

desenvolvimento sustentável, assegurando que as necessidades atuais não comprometam a

capacidade das futuras gerações de suprir as suas próprias necessidades.” (BRUNDLAND,

1987, p. 16, tradução nossa)2

Segundo Coral (2002) assistiu-se a partir dos anos de 1970, uma crescente

preocupação pelas questões ambientais, e com isso a necessidade de uma cooperação global

para solucionar estes problemas. Esta crescente preocupação gerou discussões sobre a

seriedade dos impactos ambientais causados pelas atividades das indústrias.

Em 1972 ocorreu a primeira Conferência das Nações Unidas sobre o Ambiente

Humano, que foi realizada em Estocolmo. A conferência ficou marcada pela tentativa de criar

uma nova relação entre meio ambiente e desenvolvimento. Neste evento foi criado o

Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente (PNUMA), que começaria a centralizar

maior parte das ações da Organização das Nações Unidas (ONU) no que diz respeito às

questões ambientais. A Conferência de Estocolmo foi marcada pela divergência entre os

países desenvolvidos que estavam preocupados com os níveis de poluição e o esgotamento

dos recursos naturais, e os outros países que entendiam ter o direito de usarem seus recursos

com propósito de crescer e oferecer melhores condições para a sua população (BARBIERI,

2006).

Uma contribuição desta conferência foi o novo entendimento deixado a respeito dos _____________________ 2 Humanity has the ability to make development sustainable to ensure that it meets the needs of the present

without compromising the ability of future generations to meet their own needs […].

15

problemas ambientais. Todos os novos acordos assinados a partir da Conferência de

Estocolmo procuraram incluir este novo conceito a cerca das relações entre desenvolvimento

e meio ambiente, e é dai que surge o conceito de eco desenvolvimento proposto por Maurice

Strong que mais tarde será chamado de desenvolvimento sustentável, Secretário Geral da

Estocolmo 72.

Em 1987, foi apresentado o relatório “Nosso futuro comum”, elaborado pela Comissão

Mundial para o Desenvolvimento e Meio Ambiente (CMDM). Uma definição muito

conhecida do termo desenvolvimento sustentável, onde diz que “desenvolvimento sustentável

é aquele que atende às necessidades do presente sem comprometer a possibilidade das

gerações futuras de atenderem às suas próprias necessidades” (CMDM, 1991, p. 46, apud

Barbieri 2006). De acordo com a citada comissão, se ordena abaixo as principais políticas

ambientais derivadas deste novo conceito de desenvolvimento:

• Retomada do crescimento para eliminação da pobreza;

• Alterar a qualidade do crescimento, visando maior equidade, justiça e menor uso

de matérias primas e energia;

• Amparo às necessidades básicas humanas como água, alimentação, emprego,

energia e saneamento;

• Controle populacional visando à sustentabilidade do planeta;

• Conservação e melhoramento da base de recursos;

• Desenvolvimento de novas tecnologias; e

• Inclusão do meio ambiente no processo decisório.

Em junho de 1992, ocorreu a segunda Conferência das Nações Unidas sobre o Meio

Ambiente e Desenvolvimento (CNUMAD), conhecida como Cúpula da Terra. Esta

conferência reuniu delegações de 178 países, trazendo para a cidade sede do evento, o Rio de

Janeiro, mais de 100 Chefes de Estado ou de Governo. Simultaneamente ocorreu o Fórum

Global das ONGs, reunindo aproximadamente 4.000 entidades civis do mundo inteiro. Foi um

evento sem precedentes, quando comparado com realizações anteriores. O encontro

simultâneo destes dois eventos foi denominado de ECO-92 (BARBIERI, 1997).

Além de tratar das questões ambientais, questões como: fluxo de capitais,

16

transferência de know-how, dívida externa, demografia e diversos outros temas também

constituíram os eixos centrais do debate.

Segundo Barbieri (1997) as propostas dos países do norte encontravam resistência por

parte dos países do Sul, que demonstram preocupação com o desenvolvimento de suas

economias, principalmente como mecanismo para diminuir a pobreza de suas populações.

Durante a CNUMAD foi aprovada a Agenda 21, que pode ser resumida como um

plano de ação para alcançar os objetivos do desenvolvimento sustentável. Muito do que foi

tratado na Agenda 21 ainda não saiu do papel. Diversos chefes de governo apoiaram

propostas que iam contra suas próprias convicções devido a pressões externas e a mídia

internacional, mas pouco foi feito para implementar estas propostas em seus países. De

qualquer maneira a ECO-92 foi um evento muito importante, pois foi uma reafirmação de

modo enfático da inseparabilidade das questões do desenvolvimento e do meio ambiente,

consagrando a nível internacional a importância das ONGs, das comunidades e do poder local

(BARBIERI, 1997).

A importância da questão ambiental no mundo e o seu acompanhamento levou a ONU

a criar a United Nations Division for Sustainable Development, parte integrante da

organização. A respeito do desenvolvimento sustentável, o secretário-geral da ONU, Kofi

Annan, disse, na Declaração de Joanesburgo, (2002):

Longe de ser um fardo, o desenvolvimento sustentável é uma oportunidade

excepcional: economicamente, para construir mercados e criar empregos;

socialmente, para integrar povos marginalizados; politicamente, para dar a cada

homem e mulher a voz e a capacidade de decidir o seu próprio futuro.

2.2. MINHA CASA, MINHA VIDA

O Ministério das Cidades descreve o programa Minha Casa, Minha Vida como sendo

“o maior programa habitacional criado no Brasil. [...] é voltado para pessoas com renda

familiar de até R$6.500,00, concedendo subsídios e juros abaixo do valor de mercado [...]

com recursos de FGTS e operado pelo Banco do Brasil e pela Caixa Econômica Federal.”

Diversos estudiosos compartilham a visão de que o setor da indústria de construção é

estrategicamente importante para a sustentação do desenvolvimento socioeconômico. No

plano internacional, os estudos de Myers (2003), Lean (2001), Hillebrandt (2000), Finkel

(1997), Ofori (1990), Bon e Minami (1986), Polenske e Sivitanides (1989), dentre outros,

indicam a construção como setor de forte vocação para políticas de desenvolvimento,

salientando sua influência ao crescimento econômico. No Brasil, a construção destaca-se

como um setor-chave, agregando um forte impacto total na economia nacional, e

17

desempenhando um papel relevante como promotor do desenvolvimento dinâmico. O setor se

qualifica como um poderoso instrumento de políticas governamentais e de grande importância

nas decisões públicas e programas de desenvolvimento sustentado e dinâmico. Além dos

efeitos de encadeamento produtivo, o significativo estímulo ao crescimento do produto

nacional e geração de empregos, seus produtos e serviços finais aumentam a infraestrutura

econômica, atribuindo benefícios permanentes sobre o padrão de bem-estar social e a

produtividade sistêmica. (TEIXEIRA, CARVALHO, 2005).

O setor da construção civil no Brasil tem sido marcado por diferentes cenários nas

últimas décadas. Dentre os motivos, o quadro político-econômico vivenciado no país têm

influência especial. Do final da década de 80 à meados da década de 2000, o cenário era de

instabilidade do mercado, com ciclos de recessão. O setor de construção civil não recebeu

estímulos de grandes investimentos e de mudanças radicais na base técnica do setor. O que

aconteceu foi uma busca pela racionalização no processo tradicional do setor, com pouco

investimento em equipamentos, ferramentas e adaptações nos métodos construtivos. (CBIC,

2016).

Em 2008 o mundo passou por uma profunda crise econômica, puxada pelos Estados

Unidos e sua crise financeira atrelada a títulos lastreados em hipotecas de mercados

secundários. O governo brasileiro respondeu rapidamente, adotando medidas de expansão de

credito pelos bancos públicos (Banco do Brasil, BNDES e Caixa Econômica). Com isso a

retração do setor privado foi compensada e setores em dificuldades obtiveram apoio. Em

2009, o Governo Federal anunciou o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com o

intuito de ampliar o mercado habitacional. (OLIVEIRA, 2015).

A primeira fase do Programa Minha Casa Minha Vida teve como objetivo principal

popularizar a aquisição de unidades habitacionais em todo território brasileiro. O programa

também facilitava a aquisição de imóveis para a população de baixa renda e incentivava a

produção de novas unidades nesse segmento. Inicialmente a meta era entregar um milhão de

habitações para famílias com renda de até dez salários mínimos. O PMCMV foi alvo de várias

críticas em relação aos problemas financeiros que poderia causar ao estado, inclusive ao fato

de gerar um bolha imobiliária. Em contraponto, também recebeu grande apoio por ajudar a

reduzir as diferenças sociais e o déficit habitacional. (SIENGE, 2018).

Em 2011, iniciou-se a segunda fase, o Minha Casa Minha Vida 2, como uma parte do

Programa de Aceleração de Crescimento (PAC2). Nessa etapa, a meta era construir dois

milhões de novas unidades, com um investimento de R$125,7 bilhões até o final de 2014.

18

Nessa fase também iniciou-se a participação do Banco do Brasil no programa. (SIENGE,

2018).

A Fase 3 do MCMV iniciou em 2016 e deve terminar em 2018. A expectativa é

entregar mais 4,6 milhões de novas unidades até o fim desta etapa. Além disso, houve a

criação da faixa 1,5 - que beneficia famílias com uma renda bruta mensal de até R$ 2.600,00.

A criação dessa faixa de deteve as dificuldades das famílias desta faixa financeira em

encontrar imóveis compatíveis com seu poder aquisitivo. As faixas não são fixas, e podem

sofrer alterações em seus limites. Contudo, no plano federal, o PMCMV deve continuar

servindo como um impulso à economia.

A Caixa Econômica Federal (CEF) é a principal instituição financeira responsável

pelo Minha Casa Minha Vida e lida com financiamentos e programas governamentais

diretamente há muitos anos, sendo bem conceituada no quesito Habitação. A Caixa

Econômica atua no MCMV como um Agente Imobiliário, gerenciando recursos financeiros

para financiar a aquisição de imóveis pelas famílias brasileiras. (SIENGE, 2018).

2.2.1. Atual Cenário Econômico

A indústria da construção civil é um dos setores mais importantes e representativos do

país. Esta atividade movimenta diversas áreas e tem influência direta e indireta no resultado

econômico do país. Em outras palavras, o desenvolvimento nacional e a capacidade produtiva

estão diretamente relacionados ao desempenho do setor. Além disso, a cadeia de construção

desempenha um importante papel social, gerando oportunidades de trabalho para faixas da

população com baixa escolaridade e pouca qualificação profissional. Em sua cadeia produtiva

estão reunidas construtoras, fabricantes e comerciantes de materiais, máquinas e

equipamentos, serviços técnicos especializados, serviços imobiliários e consultorias de

projetos, engenharia e arquitetura.

Uma forte expansão foi vivenciada pela cadeia da construção até o ano de 2012,

impulsionada pelas taxas de juros atrativas dos financiamentos e aos programas Minha Casa,

Minha Vida e de Aceleração do Crescimento (PAC). No entanto, após esse período positivo,

o nível de atividade do setor sofreu uma queda, e se acentuou em 2015. (SEBRAE, 2018).

Para Matos (2017) o país, e o segmento de construção, passam por uma turbulência.

Uma crise sociopolítico-econômica se instalou nos últimos anos. A chamada “Operação Lava

Jato” trouxe aos brasileiros informações de esquemas de corrupção que envolvem políticos,

dirigentes e gestores de empresas controladas pelo governo e grandes empreiteiras do país.

Essa crise deixou sequelas nos fundamentos estruturais e conjunturais da nossa economia.

19

Alguns fatores na conjuntura mundial, como: a quebra do sistema financeiro

internacional de 2008; a desaceleração do crescimento chinês; queda dos preços da

commodities; o Brexit na zona do Euro; guerra permanente do Oriente Médio; terrorismo

internacional; a eleição de Donald Trump, influenciaram a todos com repercussões

indubitáveis. Mas não podemos atribuir a estes aspectos a responsabilidade por todos nossos

problemas. Na realidade, a crise internacional não foi a causa determinante da crise brasileira,

e sim nossa problemática gestão pública. Nesse processo, o segmento da construção acaba

sendo um dos mais impactados. A retração do mercado, junto a perda de competitividade e

uma mancha definitiva na imagem do segmento, demandará investimentos de médio a longo

prazo para resgatar os anos perdidos.

2.3. CERTIFICAÇÕES AMBIENTAIS

Na construção civil, o termo “sustentabilidade” tem sido associado ao termo

“construção”, abrangendo então em “construção sustentável” as práticas de sustentabilidade

na área de conhecimento da construção civil. Para que uma construção seja considerada

sustentável, ela deve adotar uma serie de premissas, dentre elas usar materiais ambientalmente

corretos, a obra deve gerar menos resíduos, os projetos e a obra devem respeitar as normas

vigentes, a escolha do terreno e o projeto devem prever suprimir a menor área verde possível

e se deve demandar menos água ao longo da obra e do uso da edificação (MINAS GERAIS,

p.8, 2008).

O setor da construção civil traz consigo um impacto muito grande no planeta, este

setor é responsável por até 35% das emissões de gás CO2 diretas ou indiretas, e no Brasil as

construções consomem aproximadamente 21% de toda água tratada, 42% de toda energia

gerada e 70% dos resíduos (CASADO, 2009).

A construção civil começa a demonstrar uma preocupação cada vez maior com o

impacto de suas atividades em nosso planeta, se adequando a novos conceitos de

sustentabilidade que passam a ser exigidos pela sociedade e o mercado, exigências estas que

partem principalmente das novas gerações. Um empreendimento concebido de forma

sustentável pode reduzir em 30% o consumo de energia, 50% o consumo de água, 35% das

emissões de CO2 e em até 70% o descarte de resíduos (CASADO, 2009).

Há no Brasil diversos organismos certificadores, dos quais serão destacados os

seguintes selos:

20

LEED – cuja sigla em inglês significa Leadership in Energy and Environmental

Design, ou seja, Liderança em Projetos de Energia e Ambiente, é um sistema de certificação

criado nos Estados Unidos pelo U.S. Green Building Council, ou Conselho Estadunidense de

Construções Verdes. Trata-se de um sistema de certificação de construções largamente

difundido no mundo, com grande reconhecimento internacional.

AQUA-HQE – Segundo a Fundação Vanzolini:

O Processo AQUA-HQE é uma certificação internacional da construção sustentável

desenvolvido a partir da certificação francesa Démarche HQE (Haute Qualité

Environnementale) e aplicado no Brasil exclusivamente pela Fundação Vanzolini. Em 2013 os

organismos de certificação residencial-QUALITEL e não-residencial-CERTIVEA se juntam

para criar a Rede Internacional de certificação HQE™, uma unificação de critérios e indicadores

para todo o mundo, que cria uma identidade de marca única global, cujo órgão certificador

passa a ser a Cerway, sempre fundamentado nas premissas da certificação HQE francesa. Todos

os referenciais de certificação terão um alinhamento de parâmetros para permitir a comparação

dos valores avaliados, porém os níveis de exigência respeitarão sempre as especificidades e

diferenças de cada país. (SÃO PAULO, 2015)

Selo Casa Azul – No site da Caixa Econômica Federal, o Selo Casa Azul é explicado

como sendo:

[...] uma classificação socioambiental dos projetos habitacionais financiados pela Caixa.

É a forma que o banco encontrou de promover o uso racional de recursos naturais nas

construções e a melhoria da qualidade da habitação. A principal missão do selo é

reconhecer projetos que adotam soluções eficientes na construção, uso, ocupação e

manutenção dos edifícios. (BRASIL, 2016)

GBC Brasil Condomínio – No Guia de Certificação (2017, v 2, p.16) para

Condomínios, o GBC Brasil explica a cerificação da seguinte maneira:

Desenvolvida pelo Green Building Council Brasil, com a intensão de fornecer

ferramentas necessárias para projetar, construir e operar condomínios residenciais de

alto desempenho e práticas sustentáveis. [...] Em 2016, o comitê técnico iniciou o

trabalho de revisão e adaptação dos parâmetros de sustentabilidade para os condomínios

e edifícios residenciais e juntamente com o auxílio de 11 projetos pioneiros

consolidaram, em 2017, a versão 2 da certificação GBC Brasil Casa® e lançando a

Certificação GBC Brasil Condomínio. Já a versão 2 é composta por dois Guias de

Certificação que trazem critérios de sustentabilidade para residências unifamiliares –

21

GBC Brasil Casa®, e Multifamiliares – Certificação GBC Brasil Condomínio. (GBC

Brasil, 2017).

Todos os selos citados acima têm um sistema de créditos com critérios que devem ser

cumpridos, e uma determinada pontuação. Avaliando-se os pré-requisitos e a pontuação

mínima alcançada, classifica-se o empreendimento em critérios de maior ou menor grau de

sustentabilidade. Cada selo tem as suas categorias, as suas ênfases e as suas nomenclaturas.

2.4. ANÁLISE DE INVESTIMENTOS

A NBR 14653-4 define a análise de investimento como a avaliação proposta para

diagnosticar a viabilidade técnico-econômica de um empreendimento, com a utilização de

indicadores. (ABNT, 2002). Segundo Souza (2003), a avaliação da viabilidade econômico-

financeira de um investimento é o processo que junta argumentos e informações úteis para

construção de um fluxo de caixa de acordo com os períodos da vida desse investimento e

aplica técnicas capazes de evidenciar se as futuras entradas darão o retorno esperado do

investimento. Dessa forma, segundo Hirschfeld (2000), adota-se como fator de correção, a

taxa de desconto para cada valor envolvido. Essa correção pode servir de índice de juros para

todo o fluxo de caixa. Embora pareça ser um processo factível, de acordo com Abreu, Barros

Neto e Heineck (2008), a análise de investimentos tem diversas aplicações em função das

diferentes tipologias que o mercado sustenta. Por esse motivo, todas as situações necessitam

de um diagnóstico criterioso das receitas e dos despendidos envolvidos, durante o tempo –

que varia dependendo do caso estudado.

Segundo Goldman (2015), os estudos de viabilidade são realizados devido à

complexidade de inúmeras variáveis associadas ao mercado produtivo da construção e por

influências exercidas pelos agentes públicos e pela sociedade. A avaliação desses fatores

consiste em informações relevantes para a decisão do empreendedor. Da mesma forma, Lima

Júnior (1993) ressalta que os estudos preliminares para lançamentos de novos

empreendimentos consistem na análise de oferta e demanda local, para definição do público

alvo e padrão de oferta. Através desses dados é possível elaborar uma análise de viabilidade

com a finalidade de gerar um produto capaz de atender as diretrizes de mercado e assumir os

riscos do investimento.

De acordo com Hirschfeld (2000), O risco é a possibilidade de se deparar com

resultados insatisfatórios através de uma decisão. No negócio imobiliário, segundo Goldman

(2015) o risco está diretamente ligado às questões como a prazo, qualidade, imprevisibilidade,

22

cenário político socioeconômico, meio ambiente e fatores psicológicos. Consoante Abreu,

Barros Neto e Heineck (2008), o a tomada de decisão do empreendedor deve ser baseada na

maximização dos lucros da empresa, conciliando a relação do retorno no fluxo de caixa

descontado e o risco do próprio investimento. De acordo com Casarotto e Kopittke (2010), a

análise de decisão consiste na representação gráfica de decisões atuais e futuras, para permitir

a visualização dos eventos relacionados. Deste modo, cada caminho alternativo da

representação, são associadas as suas probabilidades de ocorrências, os custos e as

recompensas dessas alternativas. Sendo assim, é imprescindível a compreensão do cenário

local a fim de se obter informações que possam melhorar a pesquisa para minimizar os riscos

que envolvem o investimento.

2.5. ORÇAMENTO

Segundo Limmer (1997), o orçamento é de suma importância para viabilidade de

empreendimentos por determinar os custos necessários para a realização do projeto de acordo

com cada atividade e serviço. Além disso, ele serve como referência na análise dos

rendimentos obtidos, o que auxilia na avaliação dos métodos aplicados pela empresa a fim de

aperfeiçoá-los. Para Goldman (2015), a variável de maior importância no orçamento é o custo

de construção, tendo em vista que a sua representação possui o maior peso sobre o valor do

empreendimento. Por esse motivo, a análise detalhada dessa condicionante possibilita maior

precisão do estudo pelas etapas que envolvem a fase de construção de um empreendimento

imobiliário.

De acordo com González (1998), existem três procedimentos para levantamento dos

custos de construção: o orçamento para incorporação, o paramétrico e o detalhado. O

orçamento para incorporação é baseado na NBR 12721, este método utiliza ponderações de

acordo com as características da obra e através do CUB (custo unitário básico) que determina

o valor total da construção considerando materiais, mão de obra, despesas administrativas e

equipamentos. (ABNT 2006).

O orçamento paramétrico é similar ao orçamento para incorporação, porém seu

desenvolvimento é mais simples. Nesse método os custos são obtidos pelo volume ou área

construída, sendo calculados com valores unitários de obras anteriores ou de forma

aproximada com a utilização de indicadores de custo publicados por institutos de pesquisa da

construção civil.

23

O orçamento detalhado é elaborado mediante a relação completa de todas as atividades

que serão executados na obra, os valores dessas composições são obtidos por fórmulas

empíricas de preço que consideram a quantidade de serviços de acordo com o custo dos

materiais, mão de obra e equipamentos que serão necessários para a execução das etapas da

obra.

Segundo Mattos (2006), para elaborar um orçamento faz-se necessário, entre outros

aspectos, compreender os indicadores dos insumos, ou seja, a produtividade da mão-de-obra,

o consumo de materiais e o horário dos equipamentos utilizados nos serviços. Para auxiliar a

posse dessas informações, existem duas referências de composição de custos oriundas de

aproximações de obras:

a) Sistema nacional de pesquisa de custos e índices da construção civil – SINAPI:

indicado pelo Decreto 7983/2013 que estabelece regras e critérios para a composição

do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia, contratados e

executados com recursos dos orçamentos da União. (CAIXA ECONÔMICA

FEDERAL, 2018). De acordo com o site da Caixa Econômica Federal (2018) A

gestão do SINAPI é compartilhada entre CAIXA e IBGE. A CAIXA é responsável

pela base técnica de engenharia.

b) Tabela de Composição de Preços e Orçamento – TCPO: A Editora PINI é a

responsável pela elaboração e manutenção da Tabela de Composições de Preços para

Orçamento (TCPO, 2012). O TCPO traz as composições organizadas conforme a

classificação adotada pela Editora PINI e está disponível de forma impressa ou

eletrônica.

2.5.1. Benefício e Despesas Indiretas (BDI)

O BDI pode ser inserido na composição dos custos unitários, como pode ser aplicado

diretamente ao final do orçamento, sobre o custo total, objetivando se chegar ao preço de

execução de obra e de venda. É uma taxa adicionada ao custo do empreendimento para

execução dos serviços e tem como intuito cobrir as despesas indiretas do construtor,

juntamente com o percentual de lucro que o empreendedor estima obter com o mesmo.

(CORDEIRO, 2007).

Segundo Gonzáles (1998), o BDI inclui uma parcela destinada aos benefícios, isto é

lucros e pró-labore dos diretores da empresa, e a outra parcela refere-se às despesas indiretas,

24

que são basicamente os custos administrativos da empresa, tais como: mobiliário, despesas

com energia elétrica, telefone, segurança, limpeza e manutenção, funcionários, assessorias,

veículos e tributação em geral. Ainda Gonzáles (1998), o BDI pode variar em função das

condições de cada empresa, devendo-se verificar as características do local tais como:

condições políticas e econômicas da região, oferta de materiais e de mão de obra, tributação,

condições climáticas, limitações de acesso ou de horário de trabalho.

2.5.2. Estrutura Analítica de Projeto (EAP)

Consoante Kerzner (2009), a Estrutura Analítica de Projeto (EAP) é a decomposição

das etapas de trabalho, na qual se estabelece subdivisões de itens em elementos menores de

acordo com a forma com que serão executadas, assim aumentando o detalhamento e

apresentando cada atividade. Sua elaboração é feita de acordo com a maneira que os custos e

informações de projetos serão futuramente registrados. Ainda, Kerzner (2009) acredita que a

estrutura analítica de projetos é de suma importância para gerar: a) matriz de

responsabilidades; b) programação de diagrama de rede; c) custeio; d) análise de risco; e)

estrutura organizacional; f) coordenação de objetivos; g) controle.

2.6. PESQUISA QUANTITATIVA

Tem como objetivo responder um questionamento através da obtenção de resultados

baseados em números. Nesse tipo de pesquisa é possível um maior entendimento do tema

abordado, tendo em vista que o resultado não é feito a partir da interpretação de dados, mas

sim com dados quantificados (FONSECA, 2002).

Conforme Fonseca (2002, p.20),

Diferentemente da pesquisa qualitativa, os resultados da pesquisa

quantitativa podem ser quantificados. Como as amostras geralmente são

grandes e consideradas representativas da população, os resultados são

tomados como se constituíssem um retrato real de toda a população alvo da

pesquisa. A pesquisa quantitativa se centra na objetividade. Influenciada

pelo positivismo, considera que a realidade só pode ser compreendida com

base na análise de dados brutos, recolhidos com o auxílio de instrumentos

padronizados e neutros. A pesquisa quantitativa recorre à linguagem

matemática para descrever as causas de um fenômeno, as relações entre

variáveis, etc. A utilização conjunta da pesquisa qualitativa e quantitativa

25

permite recolher mais informações do que se poderia conseguir

isoladamente.

Segue abaixo, apresentado pela Figura 3, as principais características do método de

pesquisa quantitativo:

Figura 3: Características Pesquisa Quantitativa

Fonte: POLIT et al., 2004.

26

3. MÉTODO DE PESQUISA

Este capítulo descreve a metodologia de pesquisa adotada para o desenvolvimento do

estudo, cujo objetivo geral é investigar a viabilidade técnica, financeira e aderência de

mercado da certificação de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha

Vida no referencial GBC Brasil Condomínio

Inicia-se apresentando a estratégia de pesquisa a ser utilizada no trabalho, e

posteriormente, abordou-se o delineamento da pesquisa, que demonstrou uma descrição geral

das etapas que foram realizadas.

3.1. ESTRATÉGIA DE PESQUISA

Os métodos de pesquisas adotados foram do tipo estudo de caso e pesquisa

quantitativa, desenvolvido em uma empresa do ramo da construção civil. Essa metodologia

permitiu a coleta de todas as informações necessárias para a realização do trabalho.

3.2. ROTEIRO DE PESQUISA

Conforme citado anteriormente, o estudo de caso foi desenvolvido em uma empresa

do ramo da construção civil, denominada neste trabalho de Empresa A. A fim de atestar a

viabilidade técnica e financeira da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio no

empreendimento em estudo, foram apresentados dados de um estudo já realizado

anteriormente pelo autor. Posteriormente a apresentação da análise de viabilidade técnica e

financeira da certificação ambiental, foi realizado uma pesquisa quantitativa com o público

alvo do projeto em estudo. Na Figura 4 estão ilustradas as etapas do estudo de caso.

27

Figura 4 – Etapas do Estudo de

Caso

Fonte: Elaborado pelo autor.

Primeiramente, foram coletados os dados referentes à empresa em estudo através da

leitura dos seus procedimentos e conversas com os responsáveis de cada departamento,

possibilitando a descrição de suas características, departamentos e processos e respectivas

interações. Com isso, foi possível caracterizar a empresa e compreender seu funcionamento.

Após, foi descrito o empreendimento onde foram utilizadas as ferramentas integradas

para o auxílio no processo de planejamento e controle de obras. Nesta etapa foi apresentada a

localização do empreendimento, as suas características e os principais materiais e métodos

construtivos utilizados na execução da obra.

Na sequência, foi apresentada a análise técnica com observações para adequações que

possibilitam a obtenção do selo GBC Brasil Condomínio para o projeto existente, logo após

todas as adequações foram analisadas financeiramente, na qual avaliou-se a relevância quanto

incidência de custos de modo a tornar o projeto existente economicamente viável. A análise

de viabilidade do projeto foi desenvolvida tomando como base os dados da empresa em

comparativo com os custos acrescidos para a certificação do projeto em questão, não foram

analisados indicadores econômicos.

Após a apresentação da viabilidade técnica e financeira, foi elaborada uma pesquisa

quantitativa com coleta de dados via web. O formulário de pesquisa foi segregado em duas

etapas, sendo a primeira com o objetivo de classificar o público que o respondeu, e a segunda

28

com o intuito de verificar se este público alvo tem preferência de compra por imóveis com

certificação ambiental e/ou até mesmo pagaria a mais por esse tipo de produto.

Com os dados da pesquisa quantitativa apurados, foi verificado a probabilidade de

aumento do valor geral de vendas do empreendimento e a redução de juros bancários devido a

certificação. Embasado nos dados da pesquisa, foram feitas diversas análises de viabilidade

do empreendimento em estudo considerando o possível aumento de VGV e o aumento da

velocidade de vendas, identificando as alterações de lucratividade e as comparando com o

projeto original.

29

4. ESTUDO DE CASO

4.1. DESCRIÇÃO DA EMPRESA

A Empresa A foi criada no ano 1982 e é especializada na construção e incorporação de

imóveis para um público de classe média e baixa. Está localizada na cidade de São

Leopoldo/RS e atua na região do Vale dos Sinos, onde já entregou mais de 5.000 unidades

habitacionais, representando aproximadamente 300 mil m² de área construída.

Em 33 anos de mercado, a Empresa A se transformou em uma empresa de médio porte

e se especializou no sistema construtivo Alvenaria Estrutural, o qual se tornou o seu único

método construtivo utilizado. Com isso, a empresa conseguiu aperfeiçoar seus processos,

tornando a qualidade e o preço dos seus produtos muito competitivos no mercado de

habitações sociais.

4.1.1. Departamentos e Processos da Empresa A

A Empresa A possui uma estrutura composta por doze departamentos, sendo estes

divididos em Departamentos Estratégicos, Departamentos de Apoio e Departamentos

Orientados ao Cliente. Estes departamentos são descritos nos itens a seguir.

a) Novos Empreendimentos: possui funções estratégicas e é responsável pela busca e

aquisição de áreas de terras a fim de viabilizar novos empreendimentos. No seu

processo também está incluso a realização das análises de viabilidade dos

empreendimentos e todos os estudos preliminares necessários para estas análises;

b) Planejamento e Orçamento: apresenta funções estratégicas e é responsável pela

elaboração do orçamento, planejamento físico e financeiro e controle das obras.

Além destes processos, este departamento também auxilia o departamento de

Novos Empreendimentos nas análises de viabilidade e aprovação dos

empreendimentos junto ao agente financeiro;

c) Qualidade: possui funções estratégicas e é responsável pelo controle e

manutenção de todo o Sistema de Gestão da Qualidade (SGQ) da empresa. O

SGQ interage e avalia todos os departamentos da empresa com foco na melhoria

contínua, tendo como norma de referência os requisitos do Sistema de Avaliação

da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil - SIAC

(PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat);

30

d) Suprimentos: possui as funções orientadas ao cliente e é responsável pela

aquisição, recebimento, armazenamento, conservação e entrega de todos os

insumos utilizados na empresa. É composto por compradores, almoxarifados e

seus devidos auxiliares;

e) Projetos: possui suas principais funções orientadas ao cliente e é responsável pela

confecção e contratação de todos os projetos necessários para a execução das

obras. Além destes processos, este departamento também auxilia o departamento

de Novos Empreendimentos na elaboração de anteprojetos para as análises de

viabilidade, podendo assumir, neste caso, função estratégica;

f) Comercial: possui suas funções orientadas ao cliente e é responsável pelo

lançamento e comercialização dos empreendimentos tendo como apoio as

imobiliárias credenciadas na construtora. Além do processo de vendas, este

departamento também auxilia o departamento de Novos Empreendimentos na

definição dos valores de vendas dos imóveis;

g) Execução de Obras: possui suas funções orientadas ao cliente e é responsável pela

execução dos empreendimentos, tendo como líder o Gerente de Obras, o qual

define os engenheiros responsáveis por cada empreendimento e acompanha a

evolução dos serviços que ocorrem no canteiro de obras. Os processos

correspondentes a este departamento iniciam com os estudos dos projetos e

planejamento e finalizam no momento da entrega das chaves ao cliente final;

h) Atendimento Pós-Obra: possui suas funções orientadas ao cliente e é responsável

pelo atendimento aos clientes posterior a entrega das chaves dos imóveis;

i) Recursos Humanos: possui funções de apoio e é responsável por efetuar

recrutamento, seleção e integração de novos colaboradores. Além destas

atividades, este departamento também faz o controle de acesso das obras,

acompanha os processos trabalhistas desde seu recebimento até a participação de

audiências e realiza as rescisões contratuais;

j) Segurança do Trabalho: possui funções de apoio e é responsável por instruir e

fiscalizar os empregados, subcontratados e terceirizados em relação aos cuidados

a serem tomados no sentido de evitar acidentes do trabalho, doenças ocupacionais

e danos ao meio-ambiente;

k) Financeiro: possui funções de apoio e é responsável pelo gerenciamento de todos

os pagamentos e recebimentos da empresa, gerando assim um fluxo de caixa

geral. As informações financeiras são oriundas de todos os processos da empresa,

31

sendo ressaltadas as informações vindas dos processos de planejamento,

comercial e recursos humanos, pois representam a maior parte dos custos e

receitas da empresa;

l) Tecnologia da Informação: possui funções de apoio e é responsável pela

manutenção dos equipamentos eletrônicos da empresa (computadores, tablets,

celulares, etc), suporte na utilização de softwares (MS Project, Sienge, Microsoft

Office, Autocad, Revit, etc) e instalação de internet nos canteiros de obras. O

departamento de TI também auxilia o departamento de Recursos Humanos no

controle de acesso das obras, instalando catracas eletrônicas e câmeras de

monitoramento.

4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO

O empreendimento será composto de três torres, com 10 pavimentos cada, sendo o 1º

pavimento composto de pilotis com vagas de estacionamento, e 9 pavimentos de

apartamentos, distribuídos em 3 tipologias diferentes, sendo 1 tipologia de 1 dormitório e 2 de

2 dormitórios, todos possuindo o mesmo padrão de acabamento. As Figuras 5 e 6 apresentam

a implantação do empreendimento e a planta baixa do pavimento tipo.

32

Figura 5: Implantação do Empreendimento

Fonte: Empresa A.

Figura 6: Pavimento Tipo do Empreendimento

Fonte: Empresa A.

Piscina / Quadra Esportiva

Entrada

Torres A, B e C

Salão de Festas

Vagas de Estacionamento

N

33

4.2.1. Método Construtivo

Para a construção do empreendimento foi utilizado o sistema construtivo Alvenaria

Estrutural, que de acordo com Camacho (2006, p.1) é conceituado como “o processo

construtivo na qual, os elementos que desempenham a função estrutural são de alvenaria,

sendo os mesmos projetados, dimensionados e executados de forma racional”. O autor

comenta que a utilização deste método construtivo tem como vantagens maior rapidez de

execução, redução de custos, menor diversidade de materiais empregados e redução da

diversidade de mão de obra especializada devido a simplificação das técnicas construtivas.

A infraestrutura da obra é composta por redes elétricas, telefônicas, drenagem de

águas pluviais, água, esgoto, gás, sistema de tratamento de efluentes, reservatórios de água e

pavimentação. O Quadro 3 aponta os principais métodos construtivos e materiais empregados

na execução dos blocos de apartamentos.

Quadro 1 – Métodos construtivos e materiais empregados.

FUNDAÇÕES

Estacas hélice contínua;

Blocos de coroamento;

Vigas de fundação.

PRÉ-MOLDADOS

Lajes pré-moldadas de concreto e= 11 cm;

Escadas pré-moldadas de concreto tipo ‘’Jacaré’’,

Vergas e Contravergas pré-moldadas de concreto.

ALVENARIA ESTRUTURAL

Blocos estruturais cerâmicos;

Graute armado industrializado;

Argamassa industrializada.

COBERTURA

Estrutura de madeira apoiada sobre laje de cobertura;

Telhas em fibrocimento e= 6mm.

ESQUADRIAS

Janelas de alumínio;

Portas de madeira.

REVESTIMENTOS E ACABAMENTOS

Interno

Revestimento em gesso nas salas, dormitórios e circulações;

Revestimento argamassado nas áreas molháveis (banheiros e cozinhas);

Revestimento cerâmico nas áreas molháveis (banheiros, cozinhas e sacadas);

34

Piso laminado sala, dormitórios e circulações;

Textura acrílica.

Externo

Revestimento argamassado;

Textura acrílica;

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

Tubos e conexões de água em PVC soldável;

Tubos e conexões de esgoto em PVC soldável;

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

Cabos elétricos, tomadas, interruptores e disjuntores.

Fonte: Elaborado pelos autores.

4.3. CERTIFICAÇÃO SELECIONADA

Dentre os selos apresentados no referencial teórico, aquele que foi considerado como o

mais adequado para a análise neste trabalho foi o GBC Brasil Condomínio, conforme

comentários abaixo:

O selo LEED é o mais conhecido nacional e internacionalmente e tem uma categoria

específica para empreendimentos residenciais, chamada de LEED for Homes. Esta categoria é

muito pouco utilizada no Brasil, sendo que apenas um empreendimento foi certificado nesta

modalidade, o que pode ser visto na relação de empreendimentos certificados divulgada no

site do GBC Brasil. Portanto, esta categoria foi descartada para a análise deste trabalho.

A certificação AQUA-HQE é uma certificação que foca na qualidade ambiental dos

empreendimentos, sendo bastante aplicável a empreendimentos residenciais. Porém, embora

haja um crescimento significativo no esforço de marketing dos agentes que fomentam esta

certificação, este selo não tem ainda o apelo comercial que o LEED possui.

Similar ao AQUA-HQE, o Selo Casa Azul não tem um apelo comercial muito grande,

não tem nenhum incentivo comercial por parte do seu agente financeiro (Caixa Econômica

Federal) nem dispõe de muitos empreendimentos certificados no Brasil. São 14 no total,

segundo o site da Caixa Econômica Federal.

Criado pelo GBC Brasil, o selo GBC Brasil Condomínio é considerado por esta

instituição como a certificação mais apropriada para empreendimentos residenciais. Por ser a

mesma instituição que promove o LEED no Brasil, esta certificação foi considerada como a

de maior potencial para a certificação do empreendimento citado, visto que é apropriada para

condomínios residenciais e tem o apelo comercial e de marketing do GBC Brasil.

35

O GBC Brasil Condomínio classifica as suas certificações em quatro categorias,

dependendo da pontuação atingida, conforme a tabela abaixo:

Tabela 01: Classificação de certificações de acordo com a pontuação atingida

Tipo de Certificação Pontos Atingidos

Verde 40 a 49 pontos

Prata 50 a 59 pontos

Ouro 60 a 79 pontos

Platina 80 pontos ou mais

Fonte: GBC Brasil, 2017

4.4. ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA

Foram analisados os pontos possíveis e duvidosos na certificação GBC Brasil

Condomínio, foi utilizado o “Guia GBC Brasil Condomínio – segunda versão”, edição de

2017 que está aberta para consulta pública antes de sua divulgação. A aplicabilidade do GBC

Brasil Condomínio para o projeto foi realizada avaliando-se itens de pré-requisito e demais

créditos possíveis para obtenção do selo mediante eventuais alterações que foram discutidas

nos apêndices. Para a compreensão completa deste trabalho de análise, deve-se acompanhar

as exigências e opções de atendimento dos pré-requisitos e créditos da certificação no Guia,

com as considerações feita no comentário da tabela de análise do item. Na figura abaixo, o

quadro explica como cada item é abordado.

36

Figura 7: Exemplo esquemático da análise de um crédito


Título da

Certificação

Pontuação

Possível

Pontuação

Alcançada

Pontuação

Atingível

Objetivo do Crédito (retirado do

Guia) e Comentário Explicativo Análise de Incidência

de Custos

Ajuste de Projeto

e/ou Especificação

37

Ao final de cada título, foi feito um somatório de pontos atingíveis, duvidosos e não-

atingíveis, verificando o desempenho de acordo com a classificação da certificação. No final

de todas as análises, foi apresentada uma planilha com o somatório de todos os pontos em

todos os títulos que encontram-se nos apêndices.

4.5. ANÁLISE DE INCIDÊNCIA DE CUSTOS

Foi analisada a incidência de custos de cada requisito para obtenção do selo GBC

Brasil Condomínio com probabilidade de atingimento. As referências e índices de custos

utilizados para essa análise foram diversos, sendo eles apresentados abaixo:

1) custos orçados e banco de dados da Empresa A, a qual considera os valores

praticados na região. Esta base tem preferência sobre as demais pois possibilita

uma comparação de custos equivalente;

2) o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil

(SINAPI). Esta base é uma das mais utilizadas para elaboração de orçamentos

e será utilizada como segunda opção, caso não for possível adquirir os valores

no banco de dados da Empresa A;

3) valores adquiridos através de propostas comercias solicitadas para fornecedores

específicos. Quando não for possível adquirir os valores através do banco de

dados da Empresa A nem do SIPAPI, será solicitado cotação dos itens

necessários a fornecedores de mercado.

38

5. ANÁLISE DOS RESULTADOS

5.1 VIABILIDADE TÉCNICA DE UM PROJETO EXISTENTE MCMV COM OS

REQUISITOS PARA CERTIFICAÇÃO GBC BRASIL

Após análise detalhada dos pré-requisitos e créditos necessários para a obtenção da

certificação GBC Brasil, que constam nos apêndices, foram elaboradas tabelas resumo,

denominadas de Tabela 2 e Tabela 3, apresentadas abaixo:

Tabela 2 - Resumo de Atendimento de Pré-Requisitos

Pré-Requisito Nome Atendido Duvidoso Atendido

mediante

Alterações

Implantação

Pré-Requisito 1 Controle da Erosão, Sedimentação e

Poeira na Atividade da Construção

X

Pré-Requisito 2 Orientações de Arquitetura Bioclimática X

Pré-Requisito 3 Não Utilizar Plantas Invasoras X

Pré-Requisito 4 Seleção do Terreno X

Subtotal Implantação 3 0 1

Uso Eficiente da Água

Pré-Requisito 1 Uso Eficiente da Água – Básico X

Pré-Requisito 2 Medição Única do Consumo de Água X

Subtotal Uso Eficiente da Água 0 0 2

Energia e Atmosfera

Pré-Requisito 1 Desempenho Mínimo da Envoltória X

Pré-Requisito 2 Fontes de Aquecimento de Água

Eficientes

X

Pré-Requisito 3 Qualidade e Segurança das Instalações X

Pré-Requisito 4 Iluminação Artificial Básica X

Subtotal Energia e Atmosfera 1 0 3

Materiais e Recursos

Pré-Requisito 1 Plano de Gerenciamento de Resíduos da

Construção e Operação

X

Pré-Requisito 2 Madeira Legalizada X

Subtotal Materiais e Recursos 1 0 1

Qualidade Ambiental Interna

Pré-Requisito 1 Controle de Emissão de Gases de

Combustão

X

Pré-Requisito 2 Exaustão Localizada – Básica X

Pré-Requisito 3 Desempenho Mínimo do Ambiente

Interno

X

Subtotal Qualidade Ambiental Interna 2 0 1

Requisitos Sociais

Pré-Requisito 1 Legalidade e Qualidade X

Subtotal Requisitos Sociais 1 0 0

Inovação e Projeto

Pré-Requisito 1 Manual de Operação, Uso e Manutenção X


TOTAL 8 0 9


39

Tabela 3 - Resumo com Somatório de Todos os Títulos

Crédito Nome Pontuação

Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

Atendida

mediante

Alterações

Implantação

Crédito 1 Desenvolvimento Urbano Certificado 10* 0 0

Crédito 2 Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis 2 1 1

Crédito 3 Localização Preferencialmente Desenvolvida 3 1 0

Crédito 4 Preservação ou Restauração do Habitar 2 0 1

Crédito 5 Proximidade a Recursos Comunitários e

Transporte Público

3 3 0

Crédito 6 Acesso a Espaço Aberto 1 1 0

Crédito 7 Redução do Impacto da Obra no Terreno 1 0 0

Crédito 8 Paisagismo 5 4 1

Crédito 9 Redução da Ilha de Calor 2 0 2

Crédito 10 Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais 2 0 0

Subtotal Implantação 21 10 5


Crédito 1 Otimizado 3 0 3

Crédito 2 Medição Setorizada do Consumo de Água 2 0 2

Crédito 3 Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis 5 0 0

Crédito 4 Sistema de Irrigação Eficiente 2 0 2

Crédito 5 Plano de Segurança de Água 1 0 1

Subtotal Uso Eficiente da Água 13 0 8

Energia e Atmosfera

Crédito 1 Desempenho Energético Aprimorado 10 0 0

Crédito 2 Obter a Etiqueta PBE Edifica 3 0 0

Crédito 3 Desempenho Aprimorado da Envoltória 3 0 0

Crédito 4 Fontes Eficientes de Aquecimento Solar 3 0 1

Crédito 5 Iluminação Artificial – Otimizada 2 0 2

Crédito 6 Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes 1 0 1

Crédito 7 Energia Renovável 4 0 0

Crédito 8 Comissionamento dos Sistemas Instalados 2 0 0

Crédito 9 Medição Básica de Energia 1 0 1

Subtotal Energia e Atmosfera 29 0 5


Crédito 1 Gerenciamento de Resíduos da Construção 3 0 0

Crédito 2 Madeira Certificada 2 0 1

Crédito 3 Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais

Certificados

1 0 0

Crédito 4 Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais

Ambientalmente Preferíveis

3 1 1**

Crédito 5 Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração

Ambiental de Produto

3 0 0

Crédito 6.1 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –

Sistemas Estruturais

1 0 1

Crédito 7 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –

Sistemas Não Estruturais

1 0 0

Subtotal Materiais e Recursos 14 1 3


Crédito 1 Desempenho Térmico 3 0 0

Crédito 2 Desempenho Lumínico 3 0 0

40

Crédito 3 Desempenho Acústico 3 0 0

Crédito 4 Controle de Umidade Local 1 0 1

Crédito 5 Proteção de Poluentes Provenientes da

Garagem

1 1 0

Crédito 6 Controle de Partículas Contaminantes 1 0 1

Crédito 7 Materiais de Baixa Emissão 2 0 0

Crédito 8 Saúde e Bem Estar 2 0 0

Subtotal Qualidade Ambiental Interna 16 1 2

Requisitos Sociais

Crédito 1 Acessibilidade Universal 1 0 1

Crédito 2 Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra 2 0 1

Crédito 3 Boas Práticas Sociais para Operação e

Manutenção

1 0 1

Crédito 4 Liderança em Ação 1 0 0



Crédito 1 Projeto Integrado e Planejamento 3 0 3

Crédito 2 Educação e Divulgação 2 0 2

Crédito 3 Inovação e Projeto 5 0 0

Subtotal Inovação e Projeto 10 0 5

Créditos Regionais

Crédito 3 Prioridades Regionais 2 0 0

Subtotal Créditos Regionais 2 0 0

TOTAL 110 12 31

** Ponto adicional por desempenho exemplar


Compilando os resultados obtidos na análise, agrupados nas tabelas acima, vemos que

a maioria dos pré-requisitos necessitam de adaptações para serem atendidos. Porém,

verificando a viabilidade de atendimento, vemos que o pré-requisito podem ser atendidos e

que não há nenhum inviabilizando a certificação tecnicamente.

Quanto a pontuação, pouco mais de 10% dos créditos avaliados são atendidos sem

alterações de projetos, documentos ou procedimentos previstos originalmente pela

construtora. Existe o potencial de certificação se todos os pontos duvidosos forem de fato

atendidos, totalizando 43 pontos alcançados, dando uma pequena margem de 3 pontos.

5.2 INCIDÊNCIA DE CUSTOS

Após realizada a análise de viabilidade técnica, foi verificado que o empreendimento

em estudo atende algumas exigências do selo sem a necessidade de alterações nos projetos já

elaborados pela Empresa A. Também foi verificado que para o atingimento de alguns

requisitos serão necessárias alterações e elaboração de novos projetos, contratação de planos

específicos, alteração e/ou aquisição de materiais e equipamentos não pertencentes ao escopo

inicial, dentre outros itens.

41

Foi analisado a incidência de custos de cada requisito para obtenção do selo GBC

Brasil Condomínio com probabilidade de atingimento, sendo estes apresentados de forma

resumida pela Tabela 4.

Tabela 4 – Pontuação e Incidência de Custos GBC


Possível

Pontuação

Atendida Custo

Consultoria GBC Brasil R$135.000,00

Implantação

Pré-

Requisito 1

Controle de Erosão, Sedimentação e

Poeira 0 0 ?

Pré-

Requisito 2

Orientações de Arquitetura

Bioclimática 0 0 R$0,00

Pré-

Requisito 3 Não Utilizar Plantas Invasoras 0 0 R$0,00

Pré-

Requisito 4 Seleção do Terreno 0 0 R$0,00

Crédito 2 Urbanização do Entorno e Ruas

Caminháveis 2 2 R$12.489,78

Crédito 3 Localização Preferencialmente

Desenvolvida 3 1 R$0,00

Crédito 4 Preservação ou Restauração do Habitar 2 1 R$69.277,10

Crédito 5 Proximidade a Recursos Comunitários

e Transporte Público 3 3 R$0,00

Crédito 6 Acesso a Espaço Aberto 1 1 R$0,00

Crédito 8 Paisagismo 5 5 R$2.878,04

Crédito 9 Redução da Ilha de Calor 2 2 R$39.171,89

Subtotal Implantação 21 15 R$123.816,81


Pré-

Requisito 1 Básico (Uso Eficiente da Água): 0 0 R$10.185,34

Pré-

Requisito 2 Medição Única do Consumo de Água 0 0 R$93.555,00

Crédito 1 Otimizado 3 3 R$0,00

Crédito 2 Medição Setorizada do Consumo de

Água 2 2 R$1.540,00

Crédito 3 Uso de Fontes Alternativas Não

Potáveis 5 0 R$0,00

Crédito 4 Sistema de Irrigação Eficiente 2 2 R$6.420,44

Crédito 5 Plano de Segurança de Água 1 1 R$0,00

Subtotal Uso Eficiente da Água 13 8 R$111.700,78

Energia e Atmosfera

Pré-

Requisito 1 Desempenho Mínimo da Envoltória 0 0 R$0,00

Pré-

Requisito 2

Fontes de Aquecimento de Água

Eficientes 0 0 R$76.546,89

Pré-

Requisito 3 Qualidade e Segurança das Instalações 0 0 R$11.000,00

42

Pré-

Requisito 4 Iluminação Artificial Básica 0 0 R$0,00

Crédito 4 Fontes Eficientes de Aquecimento

Solar 3 1 R$2.569,84

Crédito 5 Iluminação Artificial – Otimizada 2 2 R$21.383,58

Crédito 6 Equipamentos Eletrodomésticos

Eficientes 1 1 R$0,00

Crédito 9 Medição Básica de Energia 1 1 R$3.052,62

Subtotal Energia e Atmosfera 29 5 R$114.552,93


Pré-

Requisito 1

Plano de Gerenciamento de Resíduos

da Construção e Operação 0 0 R$4.244,82

Pré-

Requisito 2 Madeira Legalizada 0 0 R$0,00

Crédito 1 Gerenciamento de Resíduos da

Construção 3 0 R$0,00

Crédito 2 Madeira Certificada 2 1 R$0,00

Crédito 4 Rotulagem Ambiental Tipo II –

Materiais Ambientalmente Preferíveis 3 2 R$0,00

Crédito 6.1 Desmontabilidade e Redução de

Resíduos – Sistemas Estruturais 1 1 R$22.052,79

Subtotal Materiais e Recursos 14 4 R$26.297,61


Pré-

Requisito 1

Controle de Emissão de Gases de

Combustão 0 0 R$127.115,73

Pré-

Requisito 2 Exaustão Localizada – Básica 0 0 R$0,00

Pré-

Requisito 3

Desempenho Mínimo do Ambiente

Interno 0 0 R$0,00

Crédito 4 Controle de Umidade Local 1 1 R$20.460,70


Garagem 1 1 R$0,00

Crédito 6 Controle de Partículas Contaminantes 1 1 R$5.610,00

Subtotal Qualidade Ambiental Interna 16 3 R$153.186,43

Requisitos Sociais

Pré-

Requisito 1 Legalidade e Qualidade 0 0 R$0,00

Crédito 1 Acessibilidade Universal 1 1 R$0,00

Crédito 2 Boas Práticas Sociais para Projeto e

Obra 2 1 R$0,00


Manutenção 1 1 R$800,00

Subtotal Requisitos Sociais 5 3 R$800,00


Pré-

Requisito 1

Manual de Operação, Uso e

Manutenção 0 0 R$0,00

Crédito 1 Projeto Integrado e Planejamento 3 3 R$59.400,00

Crédito 2 Educação e Divulgação 2 2 R$3.700,00

Subtotal Inovação e Projeto 10 5 R$63.100,00

43

Créditos Regionais

Crédito 3 Prioridades Regionais 2 0 R$0,00

Subtotal Créditos Regionais 2 0 R$0,00

TOTAL SEM BDI 110 43 R$728.454,56


Conforme demonstrado na Tabela 4, foi verificado a incidência de R$ 728.454,56 de

custos para a obtenção de 43 pontos.

Verificou-se que 87,62% da incidência de custos foi originada de 5 grupos específicos.

Segue na tabela Y o ranking dos grupos, sendo este ordenado pelo acréscimo de custos que

cada grupo gerou.

Tabela 5 – Ranking de Custos

Ranking Título Pontuação Custos

1

Qualidade Ambiental Interna 3 R$153.186,43

Pré-Requisitos R$127.115,73

Créditos R$26.070,70

2 Consultoria GBC Brasil R$135.000,00

3

Implantação 15 R$123.816,81

Pré-Requisitos R$0,00


4

Energia e Atmosfera 8 R$114.552,93



5

Uso Eficiente da Água 5 R$111.700,78



6

Inovação e Projeto 5 R$63.100,00



7

Materiais e Recursos 4 R$26.297,61



8

Requisitos Sociais 3 R$800,00


Créditos R$800,00


44

5.3 VIABILIDADE FINANCEIRA

Com a análise de viabilidade técnica realizada e os custos calculados, foi possível

verificar o real impacto das adequações necessárias no Empreendimento A para a obtenção da

certificação Green Building Council Brasil Condomínio.

Conforme apresentado no orçamento do Empreendimento A, tabela 6, o custo total

orçado para execução da obra é R$ 18.181.648,47, sem incidência de BDI. Este orçamento

está mais detalhado no Anexo J.

Tabela 6 – Orçamento Empreendimento A

Obra Empreendimento A

Unidade construtiva 1 - Única

Tipo de obra 4 - Obras Empresa A

Endereço da obra Novo Hamburgo / RS

Versão do orçamento 1 - 03/06/2018 - 17:10:32 Data base

BDI não aplicado Encargos sociais não aplicado

Preços expressos em R$ (REAL)

Código Descrição Un. Quantidade orçada

Preço total

00.001 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 2.236.491,00

00.001.001 SERVIÇOS TÉCNICOS 204.000,00

00.001.002 INSTALAÇÕES PROVISÓRIAS 208.680,17

00.001.003 MÁQUINAS E FERRAMENTAS 436.639,73

00.001.004 CONSUMOS ENERGIA, ÁGUA, LUZ E INTERNET 95.300,00

00.001.005 LIMPEZA DA OBRA 170.058,00

00.001.006 TRANSPORTES 30.000,00

00.001.007 SEGURANÇA DO TRABALHO 825.000,00

00.001.008 CONSULTORIA E CONTROLE DE QUALIDADE 114.863,10

00.001.009 DESPESAS COM SEGURANÇA PATRIMONIAL 151.950,00

00.002 INFRAESTRUTURA 576.422,40

00.002.001 LOCAÇÃO DA OBRA 11.203,64

00.002.002 FUNDAÇÕES E OUTROS SERVIÇOS 345.531,34

00.002.003 VIGAS DE FUNDAÇÃO 46.489,44

00.002.004 BLOCOS DE FUNDAÇÃO 173.197,98

00.003 SUPRAESTRUTURA 3.002.984,24

00.003.001 PRÉ MOLDADOS 1.625.948,22

00.003.002 MOLDADO IN LOCO 1.377.036,02

00.004 PAREDES E PAINÉIS 3.752.169,83

00.004.001 ALVENARIA ESTRUTURAL 2.195.023,23

00.004.002 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO 945.380,00

00.004.003 ESQUADRIAS DE VIDRO TEMPERADO 13.800,00

00.004.004 ESQUADRIAS DE FERRO 219.696,60

00.004.005 ESQUADRIAS DE MADEIRA 378.270,00

00.005 COBERTURA E PROTEÇÕES 254.893,17

00.005.001 TELHADOS 186.838,29

00.005.002 IMPERMEABILIZAÇÕES 68.054,88

00.006 REVESTIMENTOS 2.259.118,19

00.006.001 REVESTIMENTOS INTERNOS 749.778,84

00.006.002 AZULEJOS 269.301,99

00.006.003 REVESTIMENTOS EXTERNOS 317.173,86

00.006.004 FORROS 138.696,60

00.006.005 PINTURAS 714.344,90

00.006.006 REVESTIMENTOS ESPECIAIS 69.822,00

00.007 PAVIMENTAÇÕES INTERNAS 701.557,58

00.007.001 MADEIRA 473.862,53

00.007.002 CERÂMICA 189.489,22

00.007.003 MUXETAS E MURETAS DE BOX 38.205,84

00.008 INSTALAÇÕES E APARELHOS 2.141.426,88

45

00.008.001 ELÉTRICAS E TELEFÔNICAS 620.702,21

00.008.002 ÁGUA FRIA 107.598,18

00.008.003 INCÊNDIO 190.000,00

00.008.004 ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS 116.085,79

00.008.005 GÁS 322.500,00

00.008.006 LOUÇAS E METAIS 98.740,70

00.008.007 EQUIPAMENTOS 685.800,00

00.009 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA 177.737,25

00.009.001 LIMPEZA FINAL 49.140,00

00.009.002 OUTROS 128.597,25

00.010 TERRAPLANAGEM 224.000,00

00.010.001 EXECUÇÃO GLOBAL DE TERRAPLANAGEM 224.000,00

00.011 ÁGUA POTÁVEL 149.863,39

00.011.001 RESERVATÓRIOS 112.210,00

00.011.002 CASA DE BOMBAS 24.100,00

00.011.003 REDES DE DISTRIBUIÇÃO 13.553,39

00.012 ESGOTO SANITÁRIO 367.199,22

00.012.001 REDES DE COLETA 57.567,14

00.012.002 TRATAMENTO EFLUENTE 309.632,08

00.013 DRENAGEM / ÁGUAS PLUVIAIS 69.446,57

00.013.001 REDES DE COLETA 112.789,33

00.014 REDES DE GÁS 64.827,00

00.015 PAVIMENTAÇÃO 637.667,00

00.015.001 PAVIMENTAÇÃO DE RUAS E ESTACIONAMENTOS 623.448,00

00.015.002 PASSEIOS 14.219,00

00.016 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 171.128,55

00.016.001 REDE AÉREA DE ENERGIA 75.000,00

00.016.002 TUBULAÇÕES E CAIXAS DE PASSAGEM 20.378,55

00.016.003 CABEAMENTO 37.500,00

00.016.004 MEDIDOR GERAL DE ENERGIA 8.250,00

00.016.005 LUMINÁRIAS 30.000,00

00.017 TELEFONE 28.111,50

00.017.001 TUBULAÇÕES E CAIXAS DE PASSAGEM 18.234,00

00.017.002 CABEAMENTOS 8.160,00

00.017.003 QUADRO GERAL DE DISTRIBUIÇÃO 1.717,50

00.018 OBRAS ESPECIAIS 89.304,00

00.018.001 CERCAS 72.054,00

00.018.002 PORTÕES 17.250,00

00.019 PAISAGISMO 52.830,00

00.019.001 MOVIMENTO DE TERRA 35.250,00

00.019.002 PLANTIO 17.580,00

00.020 EQUIPAMENTOS DE USO COMUM 192.301,53

00.020.001 PORTARIA 32.500,00

00.020.002 SALÃO DE FESTAS 87.153,22

00.020.003 PLAYGROUND 25.946,00

00.020.004 PISCINA 42.702,31

00.020.005 LIXEIRA 4.000,00

00.021 ADMINISTRATIVO DA OBRA 1.032.169,20

00.021.001 MÃO DE OBRA PRÓPRIA 1.032.169,20

Total da unidade construtiva 18.181.648,47

Fonte: Empresa A

Considerando o acréscimo de custo de R$ 728.454,56, necessário para obter a

certificação GBC Brasil, o custo total do empreendimento passará a ser de R$ 18.910.103,03,

totalizando um incremento de 4,006% no orçamento final. Segue abaixo a tabela X

apresentando de forma resumida o custo por apartamento do Empreendimento A,

considerando que todos os apartamentos possuam custos idênticos.

46

Tabela 7 – Custo por apartamento

Empreendimento A

243 Apartamentos

Orçamento Custo Total Custo / Apto

Inicial R$18.181.648,47 R$74.821,60

C/ Acréscimo GBC R$18.910.103,03 R$77.819,35

Diferença R$2.997,75

Fonte: Elaborado pelos autores

Na análise de viabilidade financeira do Empreendimento A, realizado pela Empresa A,

foi considerado um Valor Geral de Vendas de R$ 40.095.000, ou seja, valor médio de vendas

de R$ 165.000,00 por unidade habitacional. Segue abaixo as simulações de viabilidade

financeira considerando o orçamento original do empreendimento e o orçamento com

acréscimo de custo para certificação GBC Brasil, sendo estas apresentadas respectivamente

pelas tabelas 8 e 9.

Tabela 8 – Análise de Viabilidade Financeira com orçamento original

Empreendimento A Corretor / Proprietário: Corretor A

Tipo de Bloco Utilizado: Theta

Quantidade de Torres: 3

Pavimentos: 9

Quantidade de Total de Apartamentos: 243

Quantidade (s/ permuta) 243

Programa MCMV Faixa 3

Valor Médio de Venda: R$ 165.000,00

INCC Acumulado (maio/2018) 2516,2941

Dados de Obra

Tempo Estimado de Obra (meses) 24

Global por Unidade % sobre Valor de

Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,91%

CUSTO OBRA + PROJETOS R$ 18.181.648,47 R$ 74.821,60 61,32%

PUBLICIDADE E MKT (0,7% VGV) R$ 280.665,00 R$ 1.155,00 0,95%

DESPESAS INICIAIS R$ 546.543,89 R$ 2.249,15 1,84%

COMISSÃO DE VENDA (4% VGV) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,41%

IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,41%

IMPOSTOS (ISSQN) R$ - R$ - 0,00%

CUSTO ADMINISTRATIVO CENTRAL (6% VGV) R$ 2.405.700,00 R$ 9.900,00 8,11%

47

TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ 909.082,42 R$ 3.741,08 3,07%

RISCO (5% CUSTO OBRA) R$ 909.082,42 R$ 3.741,08 3,07%

PÓS OBRA (1,5% CUSTO OBRA) R$ 272.724,73 R$ 1.122,32 0,92%

CUSTO DE PRODUÇÃO R$ 29.650.395,98 R$ 122.018,09 100,00%

VALOR GERAL DE VENDA: R$ 40.095.000,00

Margem: R$ 10.444.604,02 26,05% Fonte: Elaborado pelos autores.

Tabela 9 - Análise de Viabilidade Financeira com orçamento GBC Brasil

Empreendimento A GBC Corretor / Proprietário: Corretor A



Pavimentos: 9


Quantidade (descontata a permuta) 243




Dados de Obra



Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,64%





IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,26%








Margem: R$ 9.632.377,19 24,02% Fonte: Elaborado pelos autores.

48

Com base nas informações supracitadas, é possível estipular hipóteses para

viabilização do Empreendimento A com certificação GBC Brasil Condomínio sem a redução

da lucratividade prevista inicialmente:

1) Aumento do VGV: Na cidade de Novo Hamburgo/RS, onde se localiza o futuro

Empreendimento A, o programa Minha Casa, Minha Vida limita o valor de

comercialização das unidades habitacionais nele enquadradas em R$ 190.000,00, ou

seja é possível aumentar o VGV do Empreendimento A;

2) Aumento da Velocidade de Vendas: Na análise de viabilidade, foi previsto R$

945.505,15 de despesa com juros bancários, os quais são gerados caso a velocidade de

vendas não acompanhe a velocidade de execução das obras. Com isso, existe a

possibilidade da certificação ambiental do empreendimento resultar em um aumento

de velocidade de vendas, sendo provável que haja uma redução ou a não incidência de

juros.

5.4 PESQUISA QUANTITATIVA

A pesquisa quantitativa foi aplicada através de um formulário web, utilizando a

ferramenta “Formulários Google”, a qual possibilitou uma coleta e interpretação de dados em

tempo real. A aplicação da pesquisa iniciou em 02/10/2018 e foi finalizada em 07/10/2018,

sendo obtido 95 respostas durante este período.

A primeira etapa da pesquisa realizou perguntas múltipla escolhas com o objetivo de

caracterizar o público que a respondeu. As Figuras 8, 9, 10 e 11 demonstram as perguntas

realizadas juntamente com o seu percentual de respostas desta etapa.

A segunda etapa da pesquisa também realizou perguntas múltipla escolhas com o

objetivo de verificar se o público votante sabe o que é certificação ambiental em

empreendimentos habitacionais e se o mesmo enxerga valor neste tipo de produto. As Figuras

12, 13,14 e 15 demonstram as perguntas realizadas juntamente com o seu percentual de

respostas desta etapa.

49

Figura 8 – Pergunta 1: Verificação Cliente Empresa A


A pergunta 1, apresentada pela Figura 8, verificou qual o percentual de respostas era

de pessoas que já adquiriram imóveis da Empresa A. Como resultado, 52,6% das respostas

eram de pessoas que ainda não adquiriram imóveis da construtora.

Figura 9 – Pergunta 2: Verificação Moradia x Investimento


50

A pergunta 2, apresentada pela Figura 9, verificou qual era o objetivo de compra do

público votante. Como resultado, 69,5% das respostas foram de pessoas que

compraram/comprariam imóveis com o objetivo de moradia.

Figura 10 – Pergunta 3: Renda Familiar


A pergunta 3, apresentada pela Figura 10, apurou qual a faixa de renda familiar do

público votante, a qual é fundamental para verificação do potencial de compra destas pessoas

e se as mesmas se encaixam no público alvo. A Empresa A, possui as faixas de renda do seu

público alvo traçadas para cada tipo de empreendimento. Segue abaixo a classificação das

faixas de renda para aquisição dos imóveis do projeto em estudo, fornecidos pela Empresa A.

a) Renda familiar abaixo de R$ 2.000,00: Incompatível com o valor do imóvel. Não é

público alvo;

b) Renda familiar entre R$ 2.000,00 e R$ 3.000,00: Grande dificuldade na aquisição

do imóvel, a qual pode ser viabilidade a partir de maior valor de entrada ou FGTS.

É público alvo;

c) Renda familiar entre R$ 3.000,00 e R$ 4.000,00: Média dificuldade na aquisição

do imóvel. É público alvo;

d) Renda familiar acima de R$ 4.000,00: Baixa dificuldade na aquisição do imóvel. É

público alvo.

51

Com base nas informações apresentadas na Figura 10 juntamente com a classificação

das faixas de renda fornecidas pela Empresa A, foi possível verificar que 80% das respostas

vieram do público alvo do empreendimento, 15,8% preferiu não informar e 4,2% não possui

renda para adquirir o produto. Também é importante destacar que 55,25% do público alvo

possui renda com baixa e média dificuldade para a aquisição do imóvel em estudo. Estas

informações comprovam relevância nos dados coletados para esse estudo.

Figura 11 – Pergunta 4: Expectativa familiar


A pergunta 4, apresentada pela Figura 11, verificou se o público votante tem ou

pretende ter filhos. Não foi possível apurar relevância desta informação em relação a

aderência da certificação ambiental.

52

Figura 12 – Pergunta 5: Ciência da Certificação Ambiental


A pergunta 5, apresentada pela Figura 12, verificou qual o percentual do público

votante conhece ou desconhece o termo empreendimento sustentável ou empreendimento com

certificação ambiental. Como resposta, foi obtido 64,20% das respostas em “sim”, ou seja,

esta parcela de pessoas diz saber sobre o assunto.

Com a finalidade de ter maior relevância e assertividade nas respostas das próximas

questões, as quais informariam se o público alvo enxerga valor no produto com certificação

ambiental, foi apresentado, no decorrer do formulário, uma breve explicação sobre

empreendimento sustentável, certificação ambiental e os principais itens de sustentabilidade

que contemplam o produto em estudo. A Figura 13, abaixo, exibi estas informações.

53

Figura 13 – Explicação sobre Certificação Ambiental do projeto em estudo


Após a breve conceituação sobre os atributos de sustentabilidades que o

empreendimento em estudo apresenta, foram realizadas as perguntas primordiais para

retroalimentar a análise de viabilidade financeira do projeto.

54

Figura 14: Pergunta 6 – Possibilidade de aumento de VGV do empreendimento certificado


A pergunta 6, apresentada pela Figura 14, verificou se o público alvo do projeto em

estudo estaria disposto a pagar mais caro por imóveis em condomínios com certificação

ambiental. Como resultado, 69,50% das pessoas pagariam a mais para obter este tipo de

produto.

Realizando uma média aritmética ponderada de todas as respostas, considerando a

escolha “Acima de 5% no valor do imóvel” como sendo 5% de aumento de VGV, foi apurado

de forma generalista a possibilidade de 1,82% de aumento do VGV do empreendimento

devido a certificação ambiental, conforme apresentado na Tabela 10.

Tabela 10 – Média aritmética ponderada do aumento do VGV

Aumento VGV

(x)

Incidência

(p) xp

0% 31% 0,00%

1% 20% 0,20%

2% 12% 0,23%

3% 21% 0,63%

4% 8% 0,34%

5% 8% 0,42%

1,82%


55

Figura 15 – Pergunta 7: Preferência de compra


A pergunta 7, apresentada pela Figura 15, verificou que 81,1% do público votante

daria preferência de compra para empreendimentos com certificação ambiental. Esse

indicador é importantíssimo pois indica possibilidade de aumento na velocidade de venda do

empreendimento, podendo resultar na diminuição da taxa de financiamento da produção

considerado na viabilidade financeira do empreendimento.

5.4.1 Impacto do aumento do valor de venda dos imóveis na viabilidade financeira

devido a certificação ambiental

Através dos resultados obtidos na pesquisa quantitativa, foi possível verificar um

potencial de aumento do valor geral de vendas do empreendimento. Conforme apresentado

anteriormente no item 5.3, o custo calculado para certificação ambiental GBC Brasil

Condomínio neste projeto foi de R$ 728.454,56, o qual reduziu em 2,03 pontos percentuais a

lucratividade do empreendimento.

Na análise de viabilidade original do Empreendimento A, foi considerado um Valor

Geral de Vendas de R$ 40.095.000, ou seja, valor médio de vendas de R$ 165.000,00 por

unidade habitacional. Na cidade de Novo Hamburgo/RS, onde se localiza o futuro

Empreendimento A, o programa Minha Casa, Minha Vida limita o valor de comercialização

56

das unidades habitacionais nele enquadradas em R$ 190.000,00, ou seja é possível aumentar o

VGV do Empreendimento A.

Com base nas informações supracitadas, foi realizada uma nova análise de viabilidade

do empreendimento, considerando o aumento de custo de R$ 728.454,56 e o possível

aumento de VGV de 1,82% apurado na pesquisa quantitativa.

Tabela 11 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e possível aumento de VGV




Pavimentos: 9






Dados de Obra



Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,61%





IMPOSTOS (RET) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,34%








Margem: R$ 10.244.888,93 25,09% Fonte: Elaborado pelo autor.

57

Analisando a Tabela 11, é possível verificar que o aumento do VGV apurado na

pesquisa quantitativa aumentou a lucratividade do Empreendimento A em 1,07 pontos

percentuais, mas ainda se manteve inferior a lucratividade apurada no projeto original. A fim

de comparar os resultados apurados até o momento, a Tabela 12 apresenta a lucratividade das

análises de viabilidade.

Tabela 12 – Comparativo 1: Análises de Viabilidade Financeira

Análise de Viabilidade Financeira Lucratividade

$ %

Projeto Original R$ 10.444.604,02 26,05%

Custos GBC Brasil + VGV original R$ 9.632.377,19 24,02%

Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) R$ 10.244.888,93 25,09%


5.4.2 Impacto do aumento da velocidade de vendas dos imóveis na viabilidade

financeira devido a certificação ambiental

Através dos resultados obtidos na pesquisa quantitativa, foi possível verificar um

potencial de aumento da velocidade de vendas do empreendimento devido a 81,1% do público

votante dar preferência de compra para imóveis de empreendimentos com certificação

ambiental. Esse indicador pode resultar na diminuição da taxa de financiamento da produção

considerada na viabilidade financeira do empreendimento, reduzindo em até R$ 945.505,15

de despesas com juros bancários.

Com base nas informações supracitadas, foram realizadas duas novas análises de

viabilidade financeira do Empreendimento A, sendo na primeira considerado uma redução de

50% dos juros bancários, e na segunda, redução de 100% dos juros bancários, ou seja, juros 0.

Nestas novas análises não foi considerado a possibilidade de aumento de VGV.

Tabela 13 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros bancários em

50%




Pavimentos: 9


Quantidade (descontada a permuta) 243

58




Dados de Obra



Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,79%





IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,35%








Margem: R$ 10.105.129,76 25,20% Fonte: Elaborado pelo autor.

Tabela 14 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil e redução de juros bancários em

100%




Pavimentos: 9


Quantidade (descontada a permuta) 243




Dados de Obra


59


Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,95%





IMPOSTOS (RET) R$ 1.603.800,00 R$ 6.600,00 5,43%



TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ - 0,00%





Margem: R$ 10.577.882,34 26,38% Fonte: Elaborado pelo autor

Analisando as Tabelas 13 e 14, foi possível verificar que a possibilidade de aumento

da velocidade de vendas apurado na pesquisa quantitativa aumentou a lucratividade do

Empreendimento A, respectivamente, em 1,18 e 2,36 pontos percentuais. Segue abaixo a

Tabela 15 apresentando um novo comparativo entre as análises de viabilidades realizadas até

o momento.

Tabela 15 - Comparativo 2: Análises de Viabilidade Financeira

Analise de Viabilidade Financeira Lucratividade

$ %




Custos GBC Brasil + Redução de juros (50%) R$ 10.105.129,76 25,20%


Fonte: Elaborado pelo autor

5.4.3 Impacto do aumento do valor geral e velocidade de vendas dos imóveis na

viabilidade financeira devido a certificação ambiental

60

Conforme apresentado nos itens 5.4.1 e 5.4.2, a análise de viabilidade financeira do

empreendimento A sofre alterações significativas quando consideramos o aumento do valor

geral de vendas ou a redução da incidência de juros bancários devido ao aumento da

velocidade de vendas.

Também existe a probabilidade da certificação ambiental GBC Brasil Condomínio

beneficiar a análise de viabilidade financeira do Empreendimento A com os dois aumentos

supracitados acontecendo de forma conjunta.

Considerando essa possibilidade, foram realizadas duas novas análises de viabilidade

financeira, uma ocorrendo aumento de VGV em 1,82% juntamente com a redução dos juros

bancários em 50%, e outra, aumento de VGV em 1,82% e redução dos juros bancários em

100%, sendo estas representadas respectivamente pelas Tabelas 16 e 17.

Tabela 16 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e redução de

juros bancários em 50%




Pavimentos: 9






Dados de Obra



Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,76%





IMPOSTOS (RET) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,42%





61




Margem: R$ 10.717.641,50 26,25% Fonte: Elaborado pelo autor

Tabela 17 - Análise de Viabilidade Financeira com custo GBC Brasil, aumento de VGV e redução de

juros bancários em 100%




Pavimentos: 9






Dados de Obra



Produção

TERRENO R$ 2.937.349,04 R$ 12.087,86 9,91%





IMPOSTOS (RET) R$ 1.632.989,16 R$ 6.720,12 5,51%



TAXA DE FINANCIAMENTO A PRODUÇÃO R$ - 0,00%





Margem: R$ 11.190.394,08 27,41%


62

Analisando as Tabelas 16 e 17, foi possível verificar que o aumento do valor geral de

vendas e a redução de juros bancários em 50% ou 100%, já tornam o empreendimento com

certificação ambiental mais lucrativo do que o projeto original. Segue abaixo a Tabela 18

apresentando um novo comparativo entre todas as análises de viabilidade financeira realizadas

neste trabalho.

Tabela 18 - Comparativo 3: Análises de Viabilidade Financeira

Análise de Viabilidade Financeira Lucratividade

$ %






Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) + Redução de juros (50%) R$ 10.717.641,50 26,25%

Custos GBC Brasil + VGV maior (1,82%) + Redução de juros (100%) R$ 11.190.394,08 27,41%


63

CONCLUSÃO

Com este trabalho pode-se perceber que a viabilidade técnica da certificação em um

empreendimento de Habitação de Interesse Social, especificamente do programa Minha Casa,

Minha Vida, é bastante difícil, apesar de viável, como ficou demonstrado na análise de

resultados. Todos os pontos considerados como duvidosos, cujo atendimento é possível

somente mediante alteração de projeto, especificação, documentação ou procedimento, devem

ser atendidos. Não há uma margem confortável de pontos (somente 3). Caso haja alguma

discórdia de interpretação, ou ocorra algum imprevisto que comprometa alguma pontuação, a

certificação pode ser perdida.

Mesmo para uma empresa séria e qualificada, com um sistema de gestão da qualidade

maduro e que atende aos quesitos legais, a certificação eleva os padrões de exigência e requer

adaptações e melhorias em suas práticas corriqueiras.

Neste sentido, pode-se afirmar que a certificação GBC Brasil Condomínio estabelece

novas referências de qualidade e desempenho aos empreendimentos, exigindo das

construtoras e incorporadoras uma evolução nos padrões praticados, conscientizando

consumidores e demandando maior comprometimento e responsabilidade sobre toda a cadeia

produtiva da construção civil.

Sugere-se que, para ter maior assertividade na obtenção dos pontos, a Empresa A

contrate uma empresa de consultoria com experiência comprovada na certificação do GBC

Brasil Condomínio, uma vez que, como foi dito, a margem de pontos é pequena e a pontuação

considerada deve ser atingida.

Após ultrapassar a barreira técnica, foi possível verificar a incidência de custos

gerados pelas adequações necessárias para certificação GBC Brasil Condomínio. A

lucratividade do empreendimento poderá sofrer alteração, sendo está positiva caso ocorra

ganhos comerciais significativos, tais como aumento do valor de venda das unidades

habitacionais, aumento na velocidade de comercialização ou até mesmo com a ocorrência

parcial destas duas possibilidades.

O público alvo do empreendimento em estudo atestou, através de uma pesquisa

quantitativa, tanto a possibilidade do aumento do valor de vendas quanto a preferência por

compra de unidades habitacionais em condomínios com certificação ambiental.

Com base nessas informações, é possível concluir que além do projeto em estudo ser

viável tecnicamente, é possível ter aumento na sua lucratividade, desde que seja demonstrado

ao público alvo os benefícios da certificação ambiental. Para isso, uma estratégia de

64

publicidade e marketing no lançamento do empreendimento é fundamental para o sucesso do

negócio.

Mesmo que as hipóteses mencionadas acima não sejam concretizadas e ocorra uma

diminuição da lucratividade devido ao acréscimo de custos, a empresa poderá se beneficiar

por ganhos intangíveis, tais como valorização da marca e melhora nos seus processos

operacionais.

65

REFERÊNCIAS

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NBR nº 15.575/2013: Desempenho das Edificações. Brasília, DF. 2013

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Disponível em: <http://www.inmetro.gov.br/consumidor/pbe/aquecedorAgua_2015.pdf>

Acesso em 04 jan. 2018

INMETRO. Tabela de Consumo de Energia Elétrica – Chuveiros Elétricos. 3ª Ed. 2016.

documento digital. Disponível em:

<http://www.inmetro.gov.br/consumidor/pbe/chuveiro.pdf> Acesso em 04 jan. 2018.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Dados básicos.

Disponível em: <http://cod.ibge.gov.br/2WYDG> Acesso em: 24 dez. 2017.

67

KERZNER, H. Sete Falácias que atrasam a maturidade em gerenciamento de projetos.

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LIMA JÚNIOR, João da Rocha. Planejamento do produto no mercado habitacional.

Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP, São Paulo, BT/PCC/110, 1993.

LIMMER, Carl Vicente. Planejamento, orçamento e controle de projetos e obras. 1ed. Rio

de Janeiro: LTC, 1997.

MATTOS, Aldo Dórea. Como preparar orçamento de obras: dicas para orçamentistas,

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POLIT, Denise F.; BECK, Cheryl Tatano. Nursing research: Principles and methods.

Lippincott Williams & Wilkins, 2004.

SÃO PAULO. Fundação Vanzolini. texto digital. Disponível em:

<https://vanzolini.org.br/aqua/certificacao-aqua-hqe/> Acesso em 11 jan. 2018.

SOUZA, Acilon B. Projetos de Investimento de Capital: Elaboração, Análise e Tomada

de Decisão. São Paulo: Atlas, 2003.

TCPO: Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos. 14. ed. São Paulo: Pini, 2012.

68

APÊNDICE 1 – IMPLANTAÇÃO

Para auxiliar no processo de certificação, foi considerada a contratação de uma

consultoria especializada, já que a Empresa A não detém conhecimentos suficientes para

execução de todo o processo para obtenção do selo, muito menos para a elaborações dos

planos específicos necessários. Essa consultoria é fundamental durante todo o processo,

contemplando desde a concepção e avaliação dos projetos executivos até a entrega do

empreendimento para o cliente final, estimando-se a duração deste período em 30 meses. Em

coleta de orçamento realizado na data 07/02/2017, foi verificado o custo de R$ 4.500,00 por

mês de consultoria, totalizando R$ 135.000,00 para o período supracitado.

Tabela 019 - Pré-requisito 1: Controle da Erosão, Sedimentação e Poeira

Título Implantação

Controle da Erosão, Sedimentação e Poeira na Atividade da Construção

Desempenho

Pré-requisito Obrigatório

Viabilidade de

Atendimento

Sim, com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “minimizar danos ambientais de longo prazo

no lote do edifício ou condomínio residencial durante o processo de

construção”.

O pré-requisito tem potencial de atendimento, porém necessita que a empresa

tome algumas medidas para que seja plenamente atendido. São elas:

1. Hoje, a empresa elabora um projeto de canteiro de obras para todas as

fases da obra, mas leva em consideração apenas o posicionamento

físico dos estoques de material, a disposição dos resíduos, a

localização das máquinas de grande porte, instalações provisórias, etc.

Este plano deveria ser ampliado para considerar também a Erosão,

Sedimentação e Poeira para todas as fases da obra. Eventualmente

deve ser contratado um profissional externo para auxiliar neste

projeto.

2. A empresa já possui um sistema de qualidade implantado e

funcionando. Neste sistema, há auditorias periódicas do canteiro de

obras, denominado de “Vistoria de Boas Práticas”, feita pelo

Engenheiro de Qualidade em conjunto com o Técnico de Segurança

da empresa. Esta vistoria teria que ser adaptada para contemplar a

fiscalização do cumprimento deste item.

3. Como dito no item 1, já há um projeto de canteiro de obras, porém

este deveria ser melhorado para atendimento do item.

4. Preenchimento do Formulário de Responsabilidade.

Análise de

Incidência de

Custo

Não foi possível identificar incidência de custos para seu cumprimento. Será

necessário a elaboração de um plano de controle de erosão, sedimentação e

poeira na atividade da construção, o qual está contemplado no escopo da

consultoria para certificação. Somente após a elaboração deste plano será

possível verificar a incidência de custos para sua implantação;

69

Tabela 020 - Pré-requisito 2: Orientações de Arquitetura Bioclimática


Orientações de Arquitetura Bioclimática

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “conhecer as necessidades ambientais da

edificação ou condomínio residencial a ser construído e trabalhar nas decisões

projetuais, em função da excelência do projeto arquitetônico, por meio de

estudos de insolação e orientação do projeto”.

Conforme informado por empresas proponentes de consultoria para

certificação ambiental, este pré-requisito já é atendido no projeto inicial, pois

o mesmo visa a melhor orientação solar sem comprometer o aproveitamento

do terreno.

Análise de

Incidência de

Custo

Sem incidência de custos para cumprimento;

Tabela 021 - Pré-requisito 3: Não Utilizar Plantas Invasoras


Não Utilizar Plantas Invasoras

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “utilizar no paisagismo plantas que não sejam

invasoras”, para que estas não compitam com a fauna nativa por sol, espaço

físico e nutrientes.

Por ser um empreendimento de interesse social, enquadrado no MCMV, o

paisagismo adotado no projeto já é o mais simples possível. Além disso, por

exigência da secretaria municipal do meio ambiente no momento do

licenciamento ambiental, há uma série de compensações vegetais que devem

ser realizadas, sempre seguindo a lista de espécies vegetais nativas do

município.

Portanto, o paisagismo do empreendimento é feito sempre com as espécies

nativas indicadas pela secretaria municipal.

Análise de

Incidência de

Custo


Tabela 022 - Pré-requisito 4: Seleção do Terreno


Seleção do Terreno

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “evitar construções em terrenos

ambientalmente sensíveis e reduzir o impacto ambiental da construção no

terreno”.

Para atendimento deste pré-requisito, há uma série de documentos que devem

70

ser exigidos. A viabilidade da sua emissão ou a existência prévia dos

documentos será tratada individualmente:

1. Todos os Itens: Para fins de licenciamento ambiental municipal foi

feito um levantamento planialtimétrico sobre o terreno, bem como um

laudo geológico com sondagens tipo SPT e de trado, cuja

responsabilidade é de um geólogo contratado. O zoneamento correto

também foi verificado para o licenciamento, portanto, considera-se

este item atendido.

2. O projeto está em fase de aprovação junto a concessionária de

saneamento básico. Já se sabe que o loteador será responsável pela

abertura de uma rua com infraestrutura completa (água, esgoto,

energia, iluminação e pavimentação), portanto, para fins deste estudo,

podemos considerar que o Residencial Ibiza tem infraestrutura

completa.

3. No processo de licenciamento do loteamento foram verificados

espécimes nativos que devem ser preservados, mas estas se encontram

nos terrenos que não foram utilizados no Residencial Ibiza. O

Residencial Ibiza não tem vegetação nativa relevante, conforme

consta no laudo de cobertura vegetal, elaborado por biólogo, que foi

protocolado junto ao órgão ambiental para fins de licenciamento do

empreendimento. Portanto, este item também foi considerado como

atendido.

4. Na região existe um comitê permanente que analisa a bacia

hidrográfica do Rio do Sinos (Comitesinos), na qual o terreno está

inserido. Pode-se ver no mapa elaborado por este comitê que o terreno

se localiza fora da área de inundação.3

Análise de

Incidência de

Custo


Tabela 023 - Crédito 1: Desenvolvimento Urbano Certificado


Desenvolvimento Urbano Certificado

Desempenho

Pontuação

Possível

10 pontos*

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “minimizar o impacto ambiental de práticas

de desenvolvimento em terrenos, construindo condomínios residenciais em

núcleos de desenvolvimento urbano já certificados”.

O projeto se insere num loteamento oriundo do parcelamento do solo de uma

gleba encravada na cidade, devidamente licenciada, mas que não tem nem

pretende ter nenhuma certificação. Portanto, estes pontos não são atingíveis.

* Este crédito é alternativo aos créditos de 2 a 5 e não será computado à

planilha final.

Análise de

Incidência de

Custo

Não se aplica

_____________________ 3http://www.comitesinos.com.br/risco/

71

Tabela 024 - Credito 2: Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis


Urbanização do Entorno e Ruas Caminháveis

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

1 ponto certo

+ 1 ponto com adequação

Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “melhorar a saúde pública, proporcionando ambientes

agradáveis com ruas seguras, atraentes e confortáveis, promovendo entorno amigável e

ruas caminháveis”.

Os itens de “a” a “g” estão listados abaixo com comentários:

a) Não atendido inicialmente. A largura da calçada é estipulada pelo município e

tem previsão de 3,00m de largura, logo este item é atendido.

b) Considerando-se também o acesso de caminhão de lixo para as lixeiras

condominiais, a obstrução total das calçadas por acesso de veículos chega a

apenas 15%, portanto o item é atendido.

c) O recuo frontal é de 11,5m em 96% da testada do lote, portanto este item é

atendido.

d) Havia previsão de fechamento de 85% da testada do lote com muros, mas isto

pode ser revisto para atendimento do item. Portanto, este item fica como

atendimento possível.

e) Conforme o item anterior, isto pode ser alterado em projeto. Portanto, os 40%

limitados no item anterior podem ser revestidos de parede verde para

atendimento deste item.

f) A velocidade máxima veicular no condomínio pode ser limitada facilmente em

30km/h. Porém, o projeto deve prever a correta sinalização, que não estava

prevista originalmente.

g) Todas as travessias de pedestre internos ao condomínio tem previsão de faixa de

segurança, inclusive com atendimento à NBR 9050, uma vez que o programa

MCMV tem que atender todos os critérios de acessibilidade e estes itens são

verificados pelo agente financeiro – Caixa Econômica Federal.

Análise de

Incidência

de Custo

Para adequação deste item, foi proposta a solução de alterar o cercamento de testada do

empreendimento de muro pré-moldado de concreto para 50% em muro do tipo “Verde”

e 50% em gradil metálico. Para execução do muro verde se optou por manter o muro

pré-moldado de concreto e realizar o plantio de trepadeiras do tipo unha-de-gato com o

afastamento de 40 cm entre mudas. A tabela abaixo apresenta a incidência de custos

para obtenção de pontos nesse crédito.

Comparativo Custos Cercamento Original x Adaptado

Cercamento Original

Item Quantidade Unid Base

Custo

Unit Custo Total

Muro Pré Moldado De

Concreto h=2,1 m 146,706 m²

Empresa

A R$ 97,00 R$ 14.230,48

Total R$ 14.230,48

Cercamento GBC

Item Quantidade Unid Base

Custo

Unit Custo Total

Muro Pré Moldado De

Concreto h=2,1 m 73,353 m²

Empresa

A R$ 97,00 R$ 7.115,24

Muda Trepadeira Unha de Gato 175 unid

Prop.

Comercial

R$

5,78 R$ 1.011,50

Grade De Ferro Em Barra Chata 73,353 m² SINAPI R$ 253,48 R$ 18.593,52

72

3/16"

Total R$ 26.720,26

Diferença -R$ 12.489,78


Tabela 025 - Crédito 3: Localização Preferencialmente Desenvolvida


Localização Preferencialmente Desenvolvida

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

1 ponto certo

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar as construções de condomínios

residenciais próximos de comunidades já existentes”.

O perímetro do terreno tem 37% das adjacências em contato com terrenos

previamente desenvolvidos, portanto pode-se obter um ponto pela ‘opção 1’.

Análise de

Incidência de

Custo

Sem incidência de custos para cumprimento

Tabela 026 - Crédito 4: Preservação ou Restauração do Habitat


Preservação ou Restauração do Habitar

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

1 ponto com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “preservar as áreas naturais existentes e

restaurar áreas danificadas para proporcionar habitat e promover a

biodiversidade”.

Não é possível atender a este ponto no terreno (opção 1), visto que a área

permeável já está em seu nível mínimo. Então, caso seja necessário, se

compensará a vegetação fora do terreno (opção 2) ou se fará uma doação à

instituição da opção 3.

Análise de

Incidência de

Custo

Será necessário realizar uma doação para a fundação Amazônia Sustentável no

valor de R$ 10,00 por m² de terreno. Segue abaixo, o demonstrativo do valor

total a ser doado a fundação:

Valor total a ser doado para Fundação Amazônica Sustentável

Área do Terreno Unid Valor Unit. Valor Total

6927,71 m² R$ 10,00 R$ 69.277,10


Tabela 27 - Crédito 5: Proximidade a Recursos Comunitários e Transporte Público


Proximidade a Recursos Comunitários e Transporte Público

73

1

2

3

4

5

6

7

8

9

11

10

12

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

3 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a construção de condomínios

residenciais com padrões de desenvolvimento que permitam caminhar, pedalar

bicicleta ou utilizar o transporte público de qualidade, minimizando, assim, a

dependência de automóveis pessoais e suas associações aos impactos ambientais”.

Para fins deste trabalho, foram levantados os serviços que puderam ser identificados

via Google Earth. As linhas vermelhas da figura abaixo são caminhos com

aproximadamente 500m de comprimento, e as numerações são equipamentos

comunitários conforme a lista. Caso o Residencial Ibiza for realmente pleitear a

certificação, os estabelecimentos comerciais e equipamentos comunitários devem

ser conferidos um a um in loco.

1-Residencial Ibiza; 2-Academia de Yoga; 3-Cabeleireiro; 4-Veterinário; 5-Loja de

Roupas; 6-Loja de Roupas; 7-Supermercado Rissul; 8-Supermercado Villa Regina;

9-Peixaria; 10-Loja de Conveniência; 11-Restaurante; 12-Loja de Conveniência.

.

Análise de

Incidência

de Custo


74

Tabela 28 - Crédito 6: Acesso a Espaço Aberto


Acesso a Espaço Aberto

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

1 ponto

Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “priorizar a construção de edifícios e residências

habitacionais próximos a espaços abertos, estimulando passeios, atividades físicas e

recreativas nas áreas externas, e contribuindo para a saúde e bem estar dos moradores”.

Para fins deste trabalho, foi levantado o espaço público que pôde ser identificado via

Google Earth. As linhas vermelhas da figura abaixo são o caminho com menos de

1.000m de comprimento, e a área hachurada em verde é uma praça com

aproximadamente 4.000m² de área.

Análise de

Incidência

de Custo

Sem incidência de Custos para cumprimento.

75

Tabela 29 - Crédito 7: Redução do Impacto da Obra no Terreno


Redução do Impacto da Obra no Terreno

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 ponto

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “minimizar a área de impacto da obra no terreno do

projeto, reduzindo danos ambientais”.

Não há viabilidade de atendimento deste crédito, visto que o Projeto ocupa

praticamente toda a área do terreno, não restando espaços adicionais para manter

verdes.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica

Tabela 30 - Crédito 8: Paisagismo.


Paisagismo

Desempenho

Pontuação

Possível

5 pontos

Pontuação

Atendida

4 pontos certos


Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “priorizar estratégias e boas práticas de paisagismo e

especificar no projeto de paisagismo espécies vegetais pertencentes ao ecossistema

local. Essa estratégia reduz a demanda de água, pois espécies nativas da região são

mais adaptadas às condições climáticas e solo locais e promovem a biodiversidade e o

reequilíbrio ecológico”.

Conforme já foi dito no “pré-requisito 3” do título “Implantação”, todo o paisagismo

será especificado usando espécies nativas, com vistas a atender ao licenciamento

ambiental, portanto, pela opção 2 já se pode computar 4 pontos.

Para o ponto adicional, podem ser previstos ainda o atendimento de 4 itens da opção 1,

que seriam: 1- plantio de vegetação de sombra em detrimento de grama nos pontos

excessivamente sombreados; 2- escarificação do terreno em 15cm em locais de jardim

previamente compactados durante o período de obra; 3- Contratação de biólogo para a

identificação de todas as espécies do paisagismo, com nome popular e científico e

bioma de origem; 4- escolher, dentre as plantas da opção 1, preferencialmente plantas

frutífera.

Análise de

Incidência

de Custos

Obtenção de 4 pontos sem incidência de custos. Para obter o ponto extra, será

necessário escarificação do terreno em 15 cm em toda área de jardins antes do plantio e

demarcação de todas as espécies do paisagismo. Segue abaixo a descrição das duas

atividades supracitadas:

Escarificação: Como solução, na etapa de terraplanagem já serão deixadas as cotas das

áreas de jardins 15 cm mais baixas do que as cotas definitivas da implantação, com

isso, exclui-se o custo de corte do terreno para posterior colocação de “aterro fofo”. O

acréscimo de custos se dará na colocação e espalhamento de aterro em 426,12 m².

Demarcação Espécies: Não foi considerado custo de contratação do biólogo pois a

demarcação das espécies está inclusa no projeto de arborização. Foi considerado a

compra de 50 placas representativas em material plástico de dimensões 25cm x 18cm

com preço unitário R$ 12,00.

76

Segue abaixo tabela demonstrando os custos para obtenção do ponto extra neste

crédito.

Custo Crédito Paisagismo (Implantação)

Descrição Quant Unid. Base Preço Unit.

Preço Total

Aterro manual com solo argiloso-arenoso, s/ compactação 63,918 m³ SINAPI

R$ 35,64

R$ 2.278,04

Placa representativa plástica 25cm x 18cm 50 unid.

Prop. Comercial

R$ 12,00

R$ 600,00

Total R$ 2.878,04


Tabela 31 - Crédito 9: Redução da Ilha de Calor


Redução da Ilha de Calor

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos certos

2 pontos com adequação

Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “minimizar os efeitos da ilha de calor para os habitats de

seres humanos e vida animal”.

Originalmente estão previstos coberturas para os edifícios em telhas de fibrocimento

convencional (SRI 61). Porém, existem telhas similares com SRI de 91 (exemplo: Telha

TopConfort CRFS da Brasilit) que atenderiam ao critério para as áreas cobertas deste

crédito. Porém, considerando o método de cálculo para atendimento, temos a seguinte

equação:

Ou seja, para atendimento, faltam apenas 172,24m² ter tratamento superficial que atenda

aos requisitos do crédito. Esta metragem faltante poderia ser alcançada cobrindo-se entre

14 e 15 vagas com o mesmo telhado das coberturas dos edifícios, ou com o plantio de

árvores no recuo jardim gerando sombra equivalente a esta área.

Além disso, a telha das coberturas deveria ser alterada para a especificada acima.

Análise de

Incidência

de Custos

As telhas de cobertura de todas as edificações do empreendimento devem ser alteradas,

conforme apresentado na Tabela abaixo. Também será necessário a execução de 172,24

m² de cobertura de vagas de estacionamento. Segue abaixo a tabela demonstrando o

acréscimo de custos para a obtenção deste crédito.

Custo Crédito Redução da Ilha de Calor (Implantação)

Orçamento Original

Item Quant.

Uni

d Base Custo Unit Custo Total

Área Total com

Cobertura

1693,13m²

Área Total de Piso

sem Cobertura

2177,74m²

Área de Cobertura

com SRI ≥78

1693,13m²

0,75

Área de Piso

com Vegetação

720,77m²

0,5

+ + ≥

77

Telhamento com telha de

fibrocimento 6 mm, material e

mão de obra 1602 m²

Empresa

A R$ 28,77 R$ 46.089,54

Total R$ 46.089,54

Orçamento Para Obtenção Do Crédito

Item Quant.

Uni

d Base Custo Unit Custo Total

Telhamento com telha térmica de

fibrocimento TopComfort 6 mm,

material e mão de obra 1602 m²

Empresa

A R$ 34,21 R$ 54.804,42

Cobertura do estacionamento com

estrutura metálica e telha térmica,

incluindo material e mão de obra 172,24 m²

Prop.

Comercia

l R$ 176,87 R$ 30.457,01

Total R$ 85.261,43

Diferença -R$ 39.171,89


Ajuste de

Projeto

Ajuste de Projeto 1: Implantação com hachura amarela destacando os 172,39m² (14

vagas) de cobertura metálica

78

Ajuste de Projeto 2: Exemplo de cobertura metálica em módulos de 2 vagas

Tabela 32 - Crédito 10: Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais


Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “restituir ciclo hidrológico natural, por meio da

redução de superfícies impermeáveis, aumentando a infiltração das águas pluviais no

solo, diminuindo o volume escoado e as vazões de pico na superfície do terreno”.

A prefeitura de Novo Hamburgo, através do seu Departamento de Esgoto Pluvial

(DEP) exige sempre a instalação de bacias de amortecimento de cheias. Porém, mesmo

assim, por estar muito adensado o terreno e bastante impermeabilizado por pavimentos,

não há potencial de atendimento deste crédito.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica

Tabela 33 - Implantação: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Desenvolvimento Urbano Certificado 10* 0 0

Crédito 2 Urbanização do Entorno e Ruas

Caminháveis

2 1 1

Crédito 3 Localização Preferencialmente

Desenvolvida

3 1 0

Crédito 4 Preservação ou Restauração do Habitar 2 0 1

Crédito 5 Proximidade a Recursos Comunitários e

Transporte Público

3 3 0

Crédito 6 Acesso a Espaço Aberto 1 1 0

Crédito 7 Redução do Impacto da Obra no Terreno 1 0 0

Crédito 8 Paisagismo 5 4 1

Crédito 9 Redução da Ilha de Calor 2 0 2

Crédito 10 Controle e Gerenciamento de Águas Pluviais 2 0 0

TOTAL 21 10 5

* Crédito 1 não é computado por ser alternativo aos créditos de 2 a 5.

79

APÊNDICE 2 – USO EFICIENTE DA ÁGUA

Tabela 34 - Pré-Requisito 1: Básico

Título Uso Eficiente da Água

Básico

Desempenho

Pré-

requisito

Obrigatório

Viabilidade

de

Atendiment

o


Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir a demanda por água através da utilização de

produtos hidrossanitários eficientes”.

Hoje a construtora não entrega alguns dos metais cujo controle da vazão seria

necessário para atendimento deste pré-requisito. Porém, seria necessário que a

construtora entregasse pelo menos os restritores de vazão para os pontos de água. Na

lista abaixo, uma relação dos equipamentos adicionais que deveriam ser entregues pela

construtora:

Equipamento Comentário

Bacia Sanitária com Descarga

Seletiva

Equipamento já é entregue pela

construtora

Torneiras e Misturadores dos

Lavatórios com vazão máxima de 9

l/min

Construtora já entrega, porém com

vazão maior a especificada. Deveria

alterar a especificação do metal para

atendimento do item.

Torneiras e Misturadores para

Cozinha com vazão máxima de 9

l/min

A Construtora não entrega os metais

da cozinha. Para atendimento deste

item, deveria entregar o apartamento

com um restritor de vazão no ponto

de água, alternativa mais econômica

do que entregar o metal e a bancada

da cozinha.

Chuveiros com vazão máxima de 12

l/min

A Construtora não entrega o

chuveiro instalado. Para

atendimento deste item, deveria

entregar o apartamento com restritor

de vazão no ponto do chuveiro,

alternativa mais econômica do que

entregar o metal instalado.

Equipamentos das Áreas de Uso

Comum

O projeto deveria ser alterado

visando atender às exigências de

vazão dos equipamentos das áreas

de uso comum.

Ainda deveria haver o acréscimo no Manual do Proprietário de que todos os restritores

de vazão devem ser mantidos pelos proprietários, sob pena de perda de garantia do

imóvel.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário adquirir e instalar conjuntos compostos por adaptador e restritor de

vazão. Foi apurando o custo de R$ 13,82 por conjunto, não sofrendo diferenciação de

preço para as diferentes categorias de redução de vazão. Segue abaixo a tabela

demonstrando o acréscimo de custos para obtenção deste crédito.

80

Custo Crédito Pré-requisito Básico (Uso Eficiente da Água)

Descrição Quant Unid. Base Preço Unit. Preço Total

Conjunto adaptador e

restritor (Portaria) 2 conj.

Prop.

Comercial R$ 13,82 R$ 27,64


restritor (Salão de Festas) 6 conj.

Prop.

Comercial R$ 13,82 R$ 82,92


restritor (Apartamentos) 729 conj.

Prop.

Comercial R$ 13,82 R$ 10.074,78

Total R$ 10.185,34


Tabela 35 - Pré-Requisito 2: Medição Única do Consumo de Água


Medição Única do Consumo de Água

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “prover as unidades habitacionais e áreas

comuns dos condomínios com medidores para o consumo de água, de tal

forma a possibilitar o gerenciamento do uso da água na residência, por meio

da aquisição de dados, auxiliando no desenvolvimento de ações de

conservação desse insumo”.

Hoje a construtora já instala medidores individuais de água nas unidades

habitacionais e nas áreas comuns por exigência da concessionária de água.

Porém, para atendimento deste pré-requisito, os hidrômetros devem ter sua

especificação alterada para modelos que permitam a aquisição de dados em

periodicidade diária ou inferior com interligação a sistemas de leitura remota e

automática.

Análise de

Incidência de

Custos

Será necessário adquirir e instalar um sistema de medição individualizada de

água a distância para todos os apartamentos do empreendimento. Como a

Empresa A ainda não trabalhou com esse sistema, foi realizado pesquisas de

mercado para determinar qual o sistema a ser utilizado. O sistema encontrado

com o menor custo, atendendo os requisitos foi medição por telemetria e

Rádio Frequência. O Hidrômetro é do tipo unijato ¾”, com vazão nominal de

1,5 m³/h e vazão máxima 3m³/h, para água com temperatura até 40ºC, com

conexões em PP, equipado com sensor IZAR para telemetria por Rádio

Freqüência, marca Diehl. Com esse sistema a leitura é feita a distância sem

que seja preciso entrar no condomínio. O serviço de gestão é prestado pela

Hydrom com um valor mensal de R$ 3,00 por ponto, mediante contrato

firmado com o Condomínio.

O custo do sistema é de R$ 385,00 por apartamento, totalizando um acréscimo

de custo de R$ 93.555,00 para o empreendimento.

Tabela 36 - Crédito 1: Otimizado


Otimizado

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

+ 3 pontos com adequação

81

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir a demanda por água através da utilização de

produtos hidrossanitários eficientes”.

Similar ao pré-requisito 1, este crédito pode ser atendido se os restritores de vazão dos

equipamentos forem ainda mais eficientes. Chuveiros com vazão máxima entre 8 l/min

e 6 l/min (1 ou 2 pontos respectivamente) e misturadores para lavatórios dos banheiros

com vazão máxima de 6 l/min (1 ponto).

Análise de

Incidência

de Custos

Sem incidência de custos para cumprimento. O custo para obtenção deste crédito já foi

considerado na especificação através dos restritores de vazão apontados no pré-

requisito básico (uso eficiente da água).

Tabela 37 - Crédito 2: Medição Setorizada do Consumo de Água


Medição Setorizada do Consumo de Água

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

+2 pontos com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “monitorar o consumo de água nas áreas

complementares e externas à edificação, bem como o consumo de água não potável, de

forma a possibilitar o gerenciamento de seu uso pela obtenção de dados mais precisos,

auxiliando no desenvolvimento de ações de conservação desses insumos”.

Como citado no pré-requisito 2, já há previsão de instalação de hidrômetros

individualizados e nas áreas comuns. Para atendimento deste crédito e obtenção de 1

ponto, bastaria subdividir a medição em 2 subsistemas: salão de festas e portaria. Para

obtenção de 2 pontos neste crédito, a subdivisão da medição deveria acontecer em 4

subsistemas: salão de festas, piscina, portaria e irrigação.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário instalar mais 4 medidores de água a distância, sendo estes utilizados na

alimentação de água da portaria, salão de festas, piscina e torneiras de jardins. O custo

médio por ponto se mantém ao apresentado no Pré-Requisito 2: Medição Única do

Consumo de Água, ou seja, R$ 385,00 por ponto, totalizando um acréscimo de custos

de R$ 1.540,00 para a obtenção deste crédito.

Tabela 38 - Crédito 3: Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis


Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis

Desempenho

Pontuação

Possível

5 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo de água potável, minimizando a

carga imposta ao sistema público de distribuição de água potável”.

Para atendimento deste crédito, deve ser previsto no projeto uma cisterna corretamente

dimensionada, com sistema de recalque próprio e reservação superior para

abastecimento tanto das bacias sanitárias das unidades (2 pontos) quanto das áreas

comuns (irrigação e lavagem de calçadas) – (3 pontos). A viabilidade desta reservação

superior depende de espaço físico (existe, mas é restrito) para acomodar mais uma

caixa d’água na cobertura. Além disso, seria necessária a instalação de barriletes e

prumadas independentes para cada apartamento, a elaboração do Plano de

Comunicação a ser anexado no Manual do Proprietário, bem como o Manual de Uso,

Manutenção e Operação do sistema de água não potável.

Análise de Não se aplica

82

Incidência

de Custos

Tabela 39 - Crédito 4: Sistema de Irrigação Eficiente


Sistema de Irrigação Eficiente

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

+2 pontos com adequação

Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “minimizar a demanda de água potável para aplicações

externas por meio de uso de sistemas de irrigação com alta eficiência”.

O atendimento deste crédito pressupõe um paisagismo com irrigação. Porém, no projeto

original não há previsão de irrigação na área de paisagismo, que já é muito restrita.

Portanto, para obtenção deste item, deve-se elaborar um projeto de irrigação.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário executar uma rede de água fria para irrigação da área de paisagismo do

empreendimento, e para isso, foi considerado tubulação soldável de pvc 25mm,

aspersores e utilização de válvulas de retenção em todos os aspersores. Segue abaixo a

tabela demonstrando o acréscimo de custos para obtenção de 2 pontos neste crédito.

Custo Crédito Sistema de Irrigação Eficiente (Uso Eficiente da Água)

Descrição Quan

t Unid

. Base Preço Unit. Preço Total

Tubulação de água fria soldável 25 mm, incluindo escavação e reaterro, material e mão de obra

200 m Empresa

A R$ 22,00

R$ 4.400,00

Aspersor 180º d=5m c/ instalação 60

Unid.

Prop. Comerci

al R$ 10,26

R$ 615,60

Aspersor 360º d=5m escamotiável c/ instalação 12

Unid.

Prop. Comerci

al R$ 13,23

R$ 158,76

Válvula de retenção vertical para aspersor c/ instalação 72

Unid.

Prop. Comerci

al R$ 17,32 R$ 1.247,08

Total R$ 6.420,44


83

Ajuste de

Projeto

Ajuste de Projeto 3: Rede de Irrigação (vermelho) e Aspersores (amarelo)

84

Ajuste de Projeto 4: Aspersor, de 45° a 360° de abrangência, 3,4 a 5,2m de raio

Tabela 40 - Crédito 5: Plano de Segurança de Água


Plano de Segurança de Água

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos

+1 ponto com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “estabelecer as diretrizes mínimas para a realização de

um Plano de Segurança da Água, promovendo maior bem-estar e melhora na saúde dos

ocupantes dentro das residências no Brasil”.

Não há previsão de realização deste plano. Foi considerado que o plano seria

apresentado pela consultoria da certificação.

Análise de

Incidência

de Custos

A elaboração deste plano já está considerado no escopo da consultoria, apresentado no

item 1 deste capítulo.

Tabela 41 - Uso Eficiente da Água: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Otimizado 3 0 3

Crédito 2 Medição Setorizada do Consumo de Água 2 0 2

Crédito 3 Uso de Fontes Alternativas Não Potáveis 5 0 0

Crédito 4 Sistema de Irrigação Eficiente 2 0 2

Crédito 5 Plano de Segurança de Água 1 0 1

TOTAL 13 0 8

APÊNDICE 3 – ENERGIA E ATMOSFERA

Tabela 42 - Pré-Requisito 1: Desempenho Mínimo da Envoltória

Título Energia e Atmosfera

Desempenho Mínimo da Envoltória

Desempenho


Viabilidade de Sim

85

Atendimento

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir a eficiência mínima da envoltória do

condomínio residencial, para determinação da sua eficiência, considerando a

obrigação de zelar pela ‘eficiência energética das edificações residenciais’,

conforme Portaria nº18, pelo instituto de Metrologia, Qualidade e Tecnologia

– INMETRO”.

A construtora tem seus projetos todos atendendo a Norma de Desempenho

(NBR 15575) desde a entrada em vigor. Portanto, este pré-requisito será

considerado como atendido, visto que o pré-requisito exige atendimento igual

ao da norma.

Análise de

Incidência de

Custos


Tabela 43 - Pré-Requisito 2: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes


Fontes de Aquecimento de Água Eficientes

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento


Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo de energia necessária para o

aquecimento de água, bem como perdas térmicas relativas à distribuição de água

quente, diminuindo assim, a carga de energia demandada nas edificações”.

Como a construtora não entrega o sistema de aquecimento pré-instalado,

pressupõe-se (conforme nota deste pré-requisito) que este item não se aplique.

Porém, o sistema previsto no Projeto é de chuveiros elétricos, e analisando-se a

lista de chuveiros elétricos4 do Programa Brasileiro de Etiquetagem, todos os

modelos recomendados para a região sul do Brasil são da Classe de Potência “F”

ou “G” (INMETRO, 2016). Logo, o morador não teria alternativa mais eficiente

para aquecer a água do chuveiro, sendo obrigado a optar por chuveiros

ineficientes.

Por outro lado, analisando-se a lista de Aquecedores a Gás Instantâneos5, pode-

se ver que há diversas opções com eficiência “A” (INMETRO, 2017). Portanto,

é possível que uma adaptação no projeto hidráulico seja necessária para

instalação de rede de água quente atendida por aquecedor de passagem para

atendimento deste pré-requisito, mesmo que os equipamentos propriamente ditos

não sejam instalados.

Análise de

Incidência de

Custos

Incidência de custo para cumprimento. Conforme apresentado na alteração de

projeto abaixo, foi necessário implantar rede de água quente nos 3 tipos de

apartamento do Empreendimento A. Segue na tabela abaixo a incidência de

custos para atendimento do pré-requisito.

Acréscimo de custo Água Quente

Item Quant. Unid Base

Custo

Unit Custo Total

Instalações de água

quente Apto Ponta,

material e mão de obra

108 apto Empresa

A

R$

334,39 R$36.113,58

_____________________ 4 http://www.inmetro.gov.br/consumidor/pbe/chuveiro.pdf 5 http://www.inmetro.gov.br/consumidor/pbe/aquecedorAgua_2015.pdf

86


quente Apto Central,

material e mão de obra

108 apto Empresa

A

R$

296,62 R$32.034,96


quente Apto 1

dormitório, material e

mão de obra

27 apto Empresa

A

R$

311,05 R$ 8.398,35

Total R$76.546,89

Elaborado pelos autores. Ajuste de

Projeto

Ajuste de Projeto 5: Apartamento Central

87

Ajuste de Projeto 6: Apartamento de ponta

88

Ajuste de Projeto 7: Apartamento central, 1 dormitório

Tabela 44 - Pré-Requisito 3: Fontes de Aquecimento de Água Eficientes


Qualidade e Segurança das Instalações

Desempenho

Pré-

requisito

Obrigatório

Viabilidade

de

Atendiment

o

Sim com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “promover a qualidade das instalações elétricas de

baixa tensão e sistema elétrico através da conformidade com as normas técnicas

brasileiras, assegurando a proteção do morador e visando obter uma construção

eficiente do ponto de vista energético, de forma eficaz e duradoura”.

A construtora é certificada pelo programa PBQP-H no nível máximo, portanto exige

que todos os projetos contratados com terceiros sejam rigorosamente dentro das

normas técnicas vigentes. Como o projeto elétrico é feito por profissional habilitado

contratado, pressupõe-se que este esteja atendendo à todas as normas de instalação

89

elétrica. O mesmo vale para o projeto de abastecimento de água, cuja instalação de

água quente também é avaliada neste pré-requisito. Os demais sistemas (ar

condicionado e energias renováveis) não se aplicam, uma vez que não são fornecidos

pela construtora.

Portanto, para atendimento deste item, um profissional habilitado deveria ser

contratado para auditar os projetos avaliados e emitir um laudo de conformidade

conforme modelo solicitado pela certificação.

Análise de

Incidência

de Custos

Para obtenção deste crédito, será necessária a contratação de um Engenheiro

Eletricista para auditar os projetos de instalações elétricas já elaborados e emitir um

laudo de conformidade. Pode-se considerar o custo desse laudo igual ao custo do

projeto elétrico contratado para o empreendimento, já que o mesmo deverá ser

revisado na integra. Também será necessário o acompanhamento da execução para

comprovar a eficácia do sistema, para isso, foi considerado 15 horas técnicas. Segue

abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de custos para obtenção deste crédito.

Custo Fontes de Aquecimento de Água Eficientes (Energia e Atmosfera)

Descrição Quant Unid. Base Preço Unit. Preço Total

Revisão Projeto Elétrico 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 8.000,00

Consultoria 15 h Empresa A R$ 200,00 R$ 3.000,00

Total R$ 11.000,00


Tabela 45 - Pré-Requisito 4: Iluminação Artificial Básica


Iluminação Artificial Básica

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim com adequação

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo energético associado à

iluminação da área comum de condomínios residenciais”.

A construtora entrega os seus condomínio com as luminárias e lâmpadas já

instaladas nas áreas comuns. Para atendimento deste pré-requisito, deveria ser

verificado se as lâmpadas estão dentro da eficiência exigida. No Manual do

Condomínio, entregue ao síndico, deve também prever quais as lâmpadas

devem ser instaladas na operação e manutenção futura.

Análise de

Incidência de

Custos

Sem incidência de custo para cumprimento, já que a Empresa A entrega já

seus empreendimentos com luminárias e lâmpadas eficientes do tipo LED

instaladas nas áreas de uso comum.

Tabela 46 - Crédito 1: Desempenho Energético Aprimorado


Desempenho Energético Aprimorado

Desempenho

Pontuação

Possível

10 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “aprimorar o desempenho energético dos condomínios

residenciais verticais e horizontais, em comparação com os requisitos estipulados para

o Edifício Base (baseline) de residências eficientes, reduzindo assim, os impactos

90

econômicos e ambientais relacionados com o uso excessivo de energia”.

Não houve tempo hábil para a realização da simulação energética para este trabalho.

Portanto, este crédito será considerado como zerado.

Análise de

Custos

Não se aplica

Tabela 47 - Crédito 2: Obter a Etiqueta PBE Edifica


Obter a Etiqueta PBE Edifica

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “receber a etiqueta PBE Edific, atendendo o nível A de

eficiência na ENCE geral, conforme descrito na normativa PBE Edifica”.

Como no item anterior, não foi feita a simulação energética. Logo, a pontuação ficou

zerada.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica

Tabela 48 - Crédito 3: Desempenho Aprimorado da Envoltória


Desempenho Aprimorado da Envoltória

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “determinar a eficiência do edifício, pelos métodos

prescritivos ou por simulação computacional, atendendo o nível A ou B de eficiência

na ENCE geral, conforme descrito na normativa do PBE Edifica”.

Como nos créditos anteriores, sem simulação energética este crédito foi considerado

zerado.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica

Tabela 49 - Crédito 4: Fontes Eficientes de Aquecimento Solar


Fontes Eficientes de Aquecimento Solar

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a adoção de fontes de energia

renovável, promovendo a redução do consumo de energia utilizada para o

aquecimento de água, por meio da utilização de Sistemas de Aquecimento Solar

(SAS) e reduzir as perdas térmicas relativas à distribuição de água quente,

diminuindo a carga energética demandada pelos condomínios residenciais verticais

91

e horizontais”.

Por ser um edifício vertical, o Projeto não prevê instalação de sistema de

aquecimento de água centralizado, onde fontes de aquecimento solar possam

funcionar como apoio ao sistema.

Porém, como este crédito beneficia com 1 ponto o atendimento de 70% do consumo

de água quente condominial com um sistema de aquecimento solar, e no Projeto há

demanda de água quente condominial somente no salão de festas, o Projeto poderia

ser alterado para que os pontos de água quente do salão de festas fossem atendidos

por um sistema de aquecimento solar.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário a instalação de um kit aquecedor solar e boiler com capacidade de

aquecimento e reservação de 300 litros. Além disso, também deverá ser executado uma

prumada de água quente e misturadores. Segue abaixo a tabela demonstrando o

acréscimo de custos para a obtenção deste crédito.

Custo Fontes de Aquecimento solar (Energia e Atmosfera)

Descrição

Quan

t

Unid


Kit Aquecedor Solar com Boiler 300

litros Aço C/ 2 placas 1,5mx1m 1 cj

Prop.

Comercial R$2.519,00

R$

2.519,00

Prumada de Água Quente em CPVC,

material e mão de obra 2 m

Empresa

A R$ 25,42

R$

50,84

Conjunto Tê Misturador + Base de

Registro + Acabamento Para Registro 1 cj

Empresa

A R$ 88,19

R$

88,19

Total

R$

2.569,84


Tabela 50 - Crédito 5: Iluminação Artificial - Otimizada


Iluminação Artificial - Otimizada

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentári

o

O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o consumo energético associado à iluminação

da área comum de condomínios residenciais”.

No projeto elétrico do Residencial Ibiza, hoje, há previsão de uma série de sensores para

otimizar o uso de cabeamento (com a redução da metragem linear de cabo elétrico uma

vez que não há o cabo de retorno entre interruptor e luminária) e reduzir o consumo

energético evitando acendimentos desnecessários. Porém, o crédito concede os pontos

para “100% da área comum ativadas por sensor de presença ou com fotocélulas

instaladas”. O projeto prevê sensores de presença em todos os ambientes condominiais

de circulação interna do edifício residencial, e fotocélulas em todos os pontos de

iluminação externos. O que o projeto não prevê e que possivelmente deveria ser alterado

é um sensor de presença na iluminação das áreas técnicas como caixas d’água

superiores, casa de máquinas dos elevadores, por exemplo, que no projeto original são

acionados por interruptor. Além disso, o salão de festas e a portaria são acionados

também por interruptor, uma vez que são de permanência prolongada de seus ocupantes.

Não foi encontrado na descrição deste crédito a necessidade obrigatória de uso de

sensores nos ambientes de permanência prolongada do salão de festas e da portaria, nem

92

tampouco o critério para obter 1 ou 2 pontos, portanto, com a alteração sugerida, foi

considerado possível o atendimento do item e a obtenção de apenas 1 ponto sem a

necessidade de alterar o projeto no salão de festas e na portaria. O segundo ponto foi

obtido por desempenho exemplar, visto que foi considerado lâmpadas eficientes em

todas as unidades habitacionais.

Análise de

Incidência

de Custos

Para a obtenção de 1 ponto neste crédito, será necessário a instalação de sensores de

presença na casa dos reservatórios superiores, na casa de hidrômetros e no abrigo dos

medidores gerais de energia das edificações. Também é possível a obtenção de 1 ponto

exemplar caso o empreendimento seja entregue com lâmpadas eficientes do tipo LED

em todas as unidades habitacionais. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de

custos para a obtenção deste crédito.

Iluminação Artificial - Otimizada (Energia e Atmosfera)

Descrição Quant

Unid


Instalação de Sensor de

Presença Para Iluminação para

Teto, material e mão de obra

9 cj Empresa

A R$ 50,95

R$

458,58

Instalação de Lâmpada LED

Bulbo 9W, material e mão de

obra

1674 unid Empresa

A R$ 12,50 R$ 20.925,00

Total R$ 21.383,58


Tabela 51 - Crédito 6: Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes


Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar os proprietários e os usuários dos

condomínios residenciais optarem pela aquisição de equipamentos eletrodomésticos

eficientes”.

Para atendimento deste crédito, deve-se atender aos 3 itens citados:

a) Equipamentos eletrodomésticos devem ter nível A da etiqueta Procel: A

construtora não costuma entregar nenhum eletrodoméstico, nem no salão de

festas. Mas, caso seja necessário para o atendimento deste crédito, entregar as

áreas condominiais completamente equipadas, seria necessária a aquisição de

equipamentos eficientes para o salão de festas e a portaria, tais como fogão,

forno, geladeira, frigobar e eventualmente um televisor.

b) O atendimento deste item é possível mediantes especificação do motor

adequado nas bombas de recalque de água e nas bombas das piscinas.

c) Este item é atendido pelo fabricante do elevador.

Análise de

Incidência

de Custos

Sem incidência de custos para cumprimento.

Tabela 52 - Crédito 7: Energia Renovável


Energia Renovável

93

Desempenho

Pontuação

Possível

4 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a produção de energias renováveis, de

forma a reduzir o consumo e o impacto ambiental associado ao consumo de energia”.

No Projeto original, não há previsão de instalação de sistema de geração de energia de

nenhum tipo. Estariam disponíveis os telhados das torres residenciais para a instalação

de painéis fotovoltaicos, mas este crédito será considerado zerado uma vez que a

demanda energética e o potencial gerador não foram estimados.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica

Tabela 53 - Crédito 8: Comissionamento dos Sistemas Instalados


Comissionamento dos Sistemas Instalados

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “certificar que os sistemas relacionados à área de

energia estão instalados, calibrados e obedecem à características de desempenho,

conforme requisitos do projeto do proprietário, as bases para a contratação do projeto e

os documentos necessários à construção”.

Não está previsto nenhum comissionamento de sistema instalado no escopo original do

Projeto. Por ter um escopo complexo e não fazer parte da atual cultura da construtora,

seja na contratação dos profissionais de projeto, seja no recebimento dos sistemas

instalados junto aos fornecedores, este item será considerado como não atendido e sem

pontuação. Porém, vale destacar que é um item que agrega grande valor ao

empreendimento, certificando in loco tudo o que foi projetado e o que o incorporador

tinha de expectativas, devendo ser considerado para projetos futuros, quando a

construtora tiver mais expertise no processo de construção de edifícios certificados.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica

Tabela 54 - Crédito 9: Medição Básica de Energia


Medição Básica de Energia

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir a gestão básica de energia através do

rastreamento do uso de energia das unidades residenciais e identificar oportunidades de

melhoria da eficiência”.

No projeto original há a previsão de medição do consumo elétrico apenas das áreas

comuns, sem subdivisão em subsistemas. Porém, não é uma adaptação complicada,

uma vez que bastaria a instalação do medidor propriamente dito no circuito. Como o

94

condomínio tem 3 torres independentes, cada uma delas deveria ter a medição elétrica

do subsistema: elevadores, bombas (de recalque) e iluminação. Além disso, deve-se

elaborar uma carta onde há o compromisso de compartilhar as informações de

consumo de energia com o GBC Brasil. Para tornar isto possível, a minuta da

convenção de condomínio, arquivada no Registro de Imóveis no momento da

incorporação do empreendimento, deve prever tal compromisso, uma vez que a gestão

das informações ficará a cargo do condomínio e não da construtora.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário implantar mais 3 unidades de medição no quadro geral de medição de

cada torre. O custo por unidade de medição é de R$ 339,18 apurado através de dados

da Empresa A, totalizando R$ 3.052,62 de incremento de custo para obtenção deste

crédito.

Tabela 55 - Energia e Atmosfera: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Desempenho Energético Aprimorado 10 0 0

Crédito 2 Obter a Etiqueta PBE Edifica 3 0 0

Crédito 3 Desempenho Aprimorado da Envoltória 3 0 0

Crédito 4 Fontes Eficientes de Aquecimento Solar 3 0 1

Crédito 5 Iluminação Artificial – Otimizada 2 0 2

Crédito 6 Equipamentos Eletrodomésticos Eficientes 1 0 1

Crédito 7 Energia Renovável 4 0 0

Crédito 8 Comissionamento dos Sistemas Instalados 2 0 0

Crédito 9 Medição Básica de Energia 1 0 1

TOTAL 29 0 5

APÊNDICE 4 – MATERIAIS E RECURSOS

Tabela 56 - Pré-Requisito 1: PGRCC e Plano de Operação

Título Materiais e Recursos

Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção e Operação

Desempenho

Pré-

requisito

Obrigatório

Viabilidade

de

Atendiment

o

Sim com adequação.

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o volume de resíduos sólidos dispostos em

aterros (rejeitos) e preparar o condomínio residencial para a destinação diferenciada

dos resíduos gerados nas atividades domésticas”.

No processo de licenciamento ambiental no município de Novo Hamburgo já se faz

necessária a elaboração do Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil.

Ali, são previstas todas as medidas de redução de geração, bem como as

oportunidades de reuso dos materiais no próprio canteiro de obras e são também

identificados os agentes de mercado habilitados a receber cada classe de resíduo nas

proximidades da obra.

Para atendimento do pré-requisito, deve-se elaborar plano similar para os resíduos

sólidos gerados pela operação do residencial (inserindo-o no Manual do Proprietário),

prevendo também os fluxos internos de triagem e transporte dos resíduos e a

disponibilidade de agentes de mercado habilitados a receber determinados resíduos,

bem como a coleta seletiva pública existente.

95

Quanto ao projeto, já há previsão de espaço de fácil acesso destinado a armazenagem

dos condôminos com abertura direta ao logradouro público. Porém, para atendimento

deste pré-requisito, este espaço deveria ser coberto (o que não está previsto no projeto

original) e fechado com paredes. Além disso, para atendimento às medidas mínimas

solicitadas, deve-se aumentar o espaço já previsto em 4m². O posicionamento do

espaço e seu acesso já atende às normas de acessibilidade universal (atendendo aos

requisitos gerais da NBR 15.575 item 17) e o fechamento e cobertura do espaço

devem prever as condições de salubridade (NBR 15.575 – Requisitos Gerais – item

15).

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário a execução de 20,11 m² de telhado metálico sobre a área destinada ao

armazenamento de resíduos. Verificou-se, através de proposta comercial, o custo de

R$ 211,08 / m², sendo este valor composto por estrutura e telhado metálico para

cobertura, totalizando um acréscimo de custos de R$ 4.244,82.

Ajuste de

Projeto

Ajuste de Projeto 8: Croqui do novo depósito de lixo

O perímetro do depósito de lixo será cercado com parede de muro de concreto com

2,10m de altura, e cobertura similar à cobertura dos estacionamentos, conforme

desenho acima. O piso será em concreto alisado sem polimento.

Tabela 57 - Pré-Requisito 2: Madeira Legalizada


Madeira Legalizada

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “inibir a extração de madeira de florestas

primitivas e a comercialização de madeiras ilegais”.

No projeto original já há previsão de atendimento deste pré-requisito, uma vez

que ele é financiado pela Caixa Econômica Federal, e esta solicita ao final da

obra (no momento da liberação final dos recursos financeiros) uma

documentação que ateste a origem da madeira. Para atendimento deste pré-

requisito, deve-se elaborar um documento que comprove toda a legalidade da

madeira usada em obra dentro dos moldes exigidos pelo GBC Brasil e deve-se

armazenar toda a documentação fiscal da aquisição desta madeira.

Análise de

Incidência de

Custos

Sem incidência de Custos

Tabela 58 - Crédito 1: Gerenciamento de Resíduos da Construção


Gerenciamento de Resíduos da Construção

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

96

Pontuação

Atendida

0 pontos

+ 3 pontos possíveis (mas não considerados).

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “fomentar a reutilização ou a reciclagem dos resíduos

da construção, em substituição aos agregados naturais e propiciar a redução da

necessidade de utilização de aterros para a disposição final de resíduos”.

No processo atual de construção já há previsão de destinação correta dos resíduos e

reuso em obra dos resíduos classe A, com controle de MTR´s, volume, destinação, e

etc, uma vez que o município exige este controle no licenciamento ambiental e cobra o

atendimento para emissão do ‘habite-se’.

Para atendimento deste crédito não há ainda a estimativa de qual percentual dos

resíduos classe A e B serão respectivamente reutilizados em obra ou destinados a

reciclagem, mas serão considerados possíveis 3 pontos uma vez que existe o potencial.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 59 - Crédito 2: Madeira Certificada


Madeira Certificada

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

+1 ponto com adequação.

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a utilização de madeira certificada, por

meio do emprego de produtos provenientes de espécies nativas devidamente

legalizadas ou de espécies exóticas de rápido crescimento (reflorestamento), e,

consequentemente, promover o manejo sustentável em toda a cadeia produtiva

madeireira”.

Não há previsão de utilização de madeiras certificadas temporárias na construção, por

isso o atendimento a este crédito é improvável, mas foram considerados 2 pontos

possíveis já que há o potencial de atendimento.

Para atendimento de apenas 1 ponto, 50% da madeira permanente deve ser certificada.

Análise de

Incidência

de Custos

Para obtenção de 1 ponto neste crédito, será necessário adquirir madeiras oriundas de

reflorestamento, representando 50% ou mais das madeiras utilizadas permanentemente

no empreendimento. Os empreendimentos da Empresa A, utilizam madeiras definitivas

somente na confecção da estrutura dos telhados e nas portas dos apartamentos.

Conforme apresentado no item desmontabilidade e redução de resíduos – sistemas

estruturais, necessariamente a estrutura do telhado deverá ser substituída para metal.

Então, para cumprimento deste crédito, todas as portas de madeira do empreendimento

deverão ser de reflorestamento com selo FSC (Forest Stewardship Council). Através de

proposta comercial, foi verificado que cada porta com selo FSC gera um incremento de

custo de R$ 67,12, totalizando o acréscimo de custos de R$ 63.629,76 para todo o

empreendimento.

Tabela 60 - Crédito 3: Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais Certificados


Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais Certificados

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos

97

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “estimular que fornecedores, patrocinadores e

licenciados ofereçam materiais certificados de acordo com a norma ISO 14024 –

Rotulagem Ambiental Tipo I (conhecidos como Selos Verde)”.

A dificuldade de encontrar produtos com Rotulagem Ambiental Tipo I (com

certificação de terceira parte) que possam ser aplicados na obra inviabilizou o

cumprimento deste crédito.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 61 - Crédito 4: Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais Preferíveis


Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais Ambientalmente Preferíveis

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

1 ponto por materiais regionais

+ 1 ponto por performance exemplar

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “utilizar materiais incorporados ou não à construção

que sejam regionais, provenientes de reuso, com conteúdo reciclado, de rápida

renovação ou recicláveis, visando reduzir as emissões de dióxido de carbono (CO2) e a

extração de recursos naturais não renováveis”.

Considerando a curva ABC de custos do Projeto, os materiais mais caros são

respectivamente: lajes pré-moldadas de concreto (15,5% do custo total de materiais),

janelas de alumínio (7,1%), blocos cerâmicos de alvenaria estrutural (6,6%), concreto

usinado (5%), vergalhões de aço (5%), blocos intertravados de concreto (2,7%),

argamassa de assentamento estrutural (2,3%), groute usinado (1,4%), revestimento

cerâmico (1,4%), textura acrílica (1,3%), argamassa de reboco (1,2%), muro de

concreto pré-moldado (1,1%). Por estar localizada na região metropolitana de Porto

Alegre, estes materiais estão disponíveis numa distância pequena, e somados compõe

50% do custo de materiais da obra.

Análise de

Incidência

de Custos

Sem incidência de Custos

Tabela 62 - Crédito 5: Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração Ambiental de Produto


Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração Ambiental de Produto

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar o uso de produtos e materiais que possuam

informação sobre seu ciclo de vida disponível e que possuam baixo impacto ambiental,

social e econômico. A equipe de projeto deve selecionar produtos de fabricantes que

tenham verificado melhorias no impacto de ciclo de vida de seus produtos”.

A dificuldade de encontrar produtos com Rotulagem Ambiental Tipo III (com

declaração ambiental e certificação de terceira parte) que possam ser aplicados na obra

inviabilizou o cumprimento deste crédito.

98

Tabela 63 - Crédito 6.1: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Estruturais


Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Estruturais

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 ponto


Comentário O objetivo deste pré-requisito é “a utilização de projetos modulares e sistemas

desmontáveis para minimizar os resíduos gerados pelos sistemas estruturais na

construção civil”.

Um dos itens deste crédito pode ser atendido considerando a modularidade da

estrutura. Por ser um projeto de alvenaria estrutural, todas as paredes da edificação são

modulares, exatamente nas medidas dos blocos de alvenaria da família 29 (bloco +

argamassa de assentamento totalizam 30cm, ou 3 múltiplos de 10cm, conforme NBR

15.873-2010). Porém, para pontuar, é necessário o atendimento de dois itens do

crédito. Para isso, a estrutura do telhado, que no Projeto Original está prevista como

sendo executada em madeira, poderia ser substituída por um projeto de estrutura de

aço, aparafusada sobre a laje de cobertura. Esta solução é constantemente avaliada pela

construtora, mas sempre descartada por questões de custo. Para atendimento deste

item, a solução de estrutura de telhado em aço deveria ser adotada, mesmo que mais

onerosa.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário alterar o tipo de estrutura do telhado das edificações do

empreendimento, substituindo as estruturas de madeira por estruturar moduláveis e

desmontáveis de aço. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de custos para

a obtenção deste crédito

Custo Desmontabilidade e Redução de Resíduos (Materiais e Recursos)


Orçamento Original

Item Quant. Unid Base Custo Unit Custo Total

Estrutura de Madeira

Para Telhas De

Fibrocimento, material

e mão de obra 1597 m²

Empresa

A R$ 42,00 R$67.074,00

Total R$67.074,00

Orçamento Para Obtenção Do Crédito


Estrutura Metálica Para

Telhas De

Fibrocimento, material

e mão de obra 1597 m²

Prop.

Comercial R$ 50,76 R$81.063,72

Projeto de fabricação e

montagem da estrutura 1 vb

Prop.

Comercial R$8.063,07 R$ 8.063,07

Total R$89.126,79

Diferença -R$22.052,79

Tabela 64 - Crédito 6.2: Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Não Estruturais


Desmontabilidade e Redução de Resíduos – Sistemas Não Estruturais

99

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “a adoção de técnicas de projeto e procedimentos para

minimizar os resíduos gerados na construção pelos elementos não estruturais”.

Para pontuação neste crédito, é preciso atender a pelo menos 3 dos 6 itens descritos.

Dentre estes itens, sem alteração de projeto, é possível atender a 2 deles: uso de janelas

aparafusadas nas paredes, sem chumbadores ou contra marcos, e uso de piso de

concreto intertravado na pavimentação.

Porém, não há viabilidade de atendimento de mais um item deste crédito, portanto a

pontuação foi considerada zerada.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 65 - Materiais e Recursos: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Gerenciamento de Resíduos da Construção 3 0 0

Crédito 2 Madeira Certificada 2 0 1

Crédito 3 Rotulagem Ambiental Tipo I – Materiais

Certificados

1 0 0

Crédito 4 Rotulagem Ambiental Tipo II – Materiais

Ambientalmente Preferíveis

3 1 1**

Crédito 5 Rotulagem Ambiental Tipo III – Declaração

Ambiental de Produto

3 0 0

Crédito 6.1 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –

Sistemas Estruturais

1 0 1

Crédito 7 Desmontabilidade e Redução de Resíduos –

Sistemas Não Estruturais

1 0 0

TOTAL 14 1 3

** Crédito por desempenho exemplar

APÊNDICE 5 – QUALIDADE AMBIENTAL INTERNA

Tabela 66 - Pré-Requisito 1: Controle de Emissão de Gases de Combustão

Título Qualidade Ambiental Interna

Controle de Emissão de Gases de Combustão

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim com alteração

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir a renovação, controlar e monitorar as

emissões de gases nos espaços internos ocupados das habitações”.

No projeto original, há previsão de instalação de 3 equipamentos de

combustão interna: fogão, forno e uma churrasqueira. No pré-requisito 2 do

título ‘Energia e Atmosfera’, se levanta a possibilidade de ser necessária

também a instalação de um aquecedor de passagem a gás para a água quente

do apartamento, o que totalizaria 4 equipamentos com combustão por

apartamento.

100

Em uma das tipologias, o aquecedor de passagem e a churrasqueira seriam

instalados na sacada, sem causar contaminação do ar interior, porém o forno e

o fogão seriam instalados na cozinha inevitavelmente. Já nas outras duas

tipologias, o aquecedor de passagem seria instalado na área de serviço

conjugada à cozinha.

Portanto, para atendimento deste pré-requisito, deve-se prever no projeto a

instalação de exaustores com acionamento por sensores de CO (monóxido de

carbono) e com alarme sonoro, afim de evitar a contaminação do ar interior

com os gases dos equipamentos.

Análise da

Incidência de

Custos

Será necessário a instalação de exaustor e sensor de CO (monóxido de

carbono) com alarme nas cozinhas de todos os apartamentos, com o objetivo

de realizar a renovação do ar. Através de propostas comerciais, foi

evidenciado o custo de R$ 523,11 por conjunto, incluindo material e mão de

obra, totalizando o acréscimo de custos de R$ 127.115,73 para o

empreendimento.

Tabela 67 - Pré-Requisito 2: Exaustão Localizada – Básica


Exaustão Localizada – Básica

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim, atendido.

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “reduzir o mofo e a exposição a poluentes

internos em áreas molhadas”.

Não há no projeto hoje o cálculo de renovações de ar proporcionadas por cada

abertura em cada ambiente. Portanto, para atendimento deste pré-requisito,

será considerado que cozinha e banheiros atendem às taxas de renovação

mínimas visto que estão de acordo com as legislações municipais.

Análise de

Incidência de

Custos

Sem incidência de custos.

Tabela 68 - Pré-Requisito 3: Desempenho Mínimo do Ambiente Interno


Desempenho Mínimo do Ambiente Interno

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “garantir que os condomínios residenciais

apresentem, pelo menos, um nível mínimo de desempenho, considerando

requisitos voltados ao comportamento térmico, acústico e lumínico,

garantindo ambientes com qualidade e conforto, contribuindo para a saúde e

bem estar dos moradores”.

A empresa atende a Norma de Desempenho (NBR 15575) em sua

integralidade, realizando todos os ensaios previstos. Não foram realizados

ensaios específicos de acústica na tipologia de projeto prevista para o

Residencial Ibiza em campo ainda, mas a tecnologia construtiva já foi testada

anteriormente em outros empreendimentos da construtora e foram aprovados.

Portanto, este pré-requisito será considerado atendido sem nenhuma alteração.

Análise de

Incidência de

Sem incidência de custos.

101

Custos

Tabela 69 - Crédito 1: Desempenho Térmico


Desempenho Térmico

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste crédito é “proporcionar níveis adequados de desempenho térmico de

residências ventiladas naturalmente (sem ar condicionado), expostas ao clima de várias

regiões brasileiras”.

Para fins deste trabalho, não serão computados pontos neste crédito porque não se tem

a garantia de atendimento de no mínimo um desempenho “intermediário” no

desempenho térmico. Porém, como dito anteriormente, a construtora já ensaiou

tipologias similares e alcançou sempre o desempenho “mínimo”, e as vezes

intermediário ou até superior.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 70 - Crédito 2: Desempenho Lumínico


Desempenho Lumínico

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste crédito é “proporcionar desempenho lumínico adequado aos

condomínios residenciais, considerando tanto a contribuição da luz natural, quanto da

luz artificial”.

Similar ao crédito anterior, neste trabalho não serão computados pontos neste crédito

porque não se tem a garantia de atendimento de no mínimo um desempenho

“intermediário” no desempenho lumínico. Porém, como dito anteriormente, a

construtora já ensaiou tipologias similares e alcançou sempre o desempenho “mínimo”,

e as vezes intermediário.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 71 - Crédito 3: Desempenho Acústico


Desempenho Acústico

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

102

Comentário O objetivo deste crédito é “reduzir o risco de incômodos ou doenças que o ruído possa

produzir aos usuários das residências”.

Similar aos dois créditos anteriores, neste trabalho não serão computados pontos neste

crédito porque não se tem a garantia de atendimento de no mínimo um desempenho

“intermediário” no desempenho acústico. Porém, como dito anteriormente, a

construtora já ensaiou tipologias similares e alcançou sempre o desempenho “mínimo”,

e as vezes intermediário ou até superior.

Particularmente no quesito acústica, a construtora toma diversos cuidados para

atendimento deste desempenho, como entrega de piso laminado flutuante em todos os

apartamentos (já instalado), a fim de reduzir a interferência de ruído de impacto entre

unidades, preenchimento com areia dos blocos de alvenaria das paredes críticas (para

aumentar a massa), como por exemplo entre dois dormitórios de apartamentos

diferentes, grouteamento das juntas das lajes pré-fabricadas para evitar a ocorrência de

frestas, entre outros cuidados.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 72 - Crédito 4: Controle de Umidade Local


Controle de Umidade Local

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentário O objetivo deste crédito é “adotar a boa técnica de projeto para reduzir e controlar os

níveis de umidade no interior da residência, proporcionando conforto e reduzindo o

risco de mofo”.

No projeto original há previsão de impermeabilização de todos os pontos críticos de

umidade, porém nos boxes dos banheiros apenas até uma altura de 30cm nas paredes

(rodapé). Para atendimento deste item, dever-se-ia alterar a especificação de

impermeabilização até a altura solicitada, de 10cm acima do nível dos registros,

aproximadamente 1,10m de altura.

Os demais itens deste crédito são atendidos, visto que o projeto original prevê a

colocação de piso cerâmico em todo o piso das áreas molhadas, bem como a colocação

de azulejos em todas as paredes dos banheiros e na parede hidráulica das demais áreas

molhadas até a altura do forro.

Análise de

Incidência

de Custos

Para obtenção deste crédito será necessário impermeabilizar até 1,10 m as paredes do

banheiro, gerando um acréscimo de 6,84 m² de área de impermeabilização por

banheiro. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de custos para a obtenção

deste crédito.

Custo Controle de Umidade Local (Qualidade Ambiental Interna)


Impermeabilização com

argamassa polimérica (3 demãos) 1662,1 m²

Empresa

A R$ 12,31 R$20.460,70

Total R$20.460,70


103

Tabela 73 - Crédito 5: Proteção de Poluentes Provenientes da Garagem


Proteção de Poluentes Provenientes da Garagem

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

1 ponto

Comentário O objetivo deste crédito é “reduzir a exposição dos ocupantes da residência aos

poluentes provenientes de uma garagem por meio de vedações ou de equipamentos

mecânicos”.

O projeto original já atende ao item “a” deste crédito: as aberturas para passagem de

tubulação existentes no forro do estacionamento do piloti do térreo já são vedadas para

atendimento à solicitação do corpo de bombeiros no quesito ‘compartimentação

horizontal’.

No item “b”, o item foi considerado como atendido, visto que as garagens estão em

pavimento de pilotis, totalmente ventilado.

Análise de

Incidência

de Custos


Tabela 74 - Crédito 6: Controle de Partículas Contaminantes


Controle de Partículas Contaminantes

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos

+ 1 ponto possível no longo prazo, com conscientização dos trabalhadores sobre os

malefícios do cigarro.

Comentário O objetivo deste crédito é “reduzir a exposição dos ocupantes da residência e dos

trabalhadores da construção civil aos contaminantes do ar, por meio do controle e da

remoção das fontes de contaminação”.

Este crédito se divide em 3 fases.

Durante a construção, onde os dutos devem ser vedados afim de minimizar a

contaminação. No projeto original não há previsão de dutos, mas nas alterações

propostas para o atendimento do pré-requisito 1 deste título, há necessidade de

instalação de dutos para a exaustão dos gases de combustão. Então, estes dutos teriam

que ser protegidos. Além disso, deve-se reservar local específico para fumantes no

canteiro de obras, longe dos edifícios. Esta exigência é a mais crítica, uma vez que hoje

nos canteiros de obra a proporção de fumantes é muito grande e para atendimento deste

item seria necessária a conscientização dos operários quanto aos malefícios do cigarro,

processo que demandaria bastante tempo e teria que ser implantado gradativamente.

Durante o período de pós-obra, o crédito prevê a limpeza de todos os cômodos da

residência. Como a construtora entrega os apartamentos prontos para morar, inclusive

com piso laminado em todas as áreas secas, já há previsão de contratação de empresa

de limpeza grossa e fina na fase final da obra.

Fase de uso e operação: instalação de capachos de 3m de comprimento nos halls de

entrada dos edifícios. Este item não está previsto, mas o espaço físico para a sua

instalação já existe, não demandando nenhuma grande adaptação para o cumprimento

do item. Já a previsão de fumódromo para o condomínio demandaria uma alteração do

projeto de implantação.

Análise de Será necessário adquirir 1 capacho por torre, com custo unitário de R$ 1.870,00

104

Incidência

de Custos

(proposta comercial), totalizando R$ 5.610,00 de custo para obtenção deste crédito.

Tabela 75 - Crédito 7: Materiais de Baixa Emissão


Materiais de Baixa Emissão

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste crédito é “diminuir a produção e consequentemente o consumo de

materiais com conteúdos contaminantes e perigosos que possam causar lesão,

desconforto ou mal estar aos ocupantes, usuários, instaladores e operários da

construção, controlando seus níveis de utilização, além de fomentar maior

transparência das informações fabricantes – usuários finais”.

No momento da realização desde trabalho não há informações suficientes para saber se

este crédito é atendido ou não, por isso a pontuação será considerada zerada. Embora,

muito provavelmente a empresa hoje compre produtos fora das especificações do

crédito já que o critério é focado em preço.

Para atendimento deste item, um profissional habilitado deveria dar consultoria no

momento da especificação e compra de diversos itens que possam conter os produtos

químicos citados.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 76 - Crédito 8: Saúde e Bem Estar


Saúde e Bem Estar

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 ponto

Comentário O objetivo deste crédito é “estabelecer parâmetros para ambientes que promovam

maior bem-estar e melhora da saúde dos ocupantes dentro dos condomínios

residenciais no Brasil”.

Dentre os 8 itens listados neste crédito, podem ser atendidos 4 sem alteração do

projeto:

c) pode-se elaborar um guia explicativo anexo ao Manual do Proprietário sobre os

benefícios da certificação alcançada e quais impactos foram minimizados;

d) todas as janelas do projeto original são passíveis de serem abertas, com persianas

externas para obscurecimento.

e) pode-se elaborar um plano de limpeza para a operação do condomínio, a ser anexado

ao Manual do Síndico, conforme orientação do item.

f) Já está atendido, uma vez que remete ao crédito 6 do título Implantação.

g) Já há previsão de espaço para os funcionários regulares do condomínio. Para

atendimento deste crédito, devem ser instalados armários pessoais proporcionais ao

número de funcionários.

h) Os pés-direitos dos espaços privados e condominiais não atendem aos critérios

estabelecidos neste item.

Análise de Não se aplica.

105

Incidência

de Custos

Tabela 77 - Qualidade Ambiental Interna: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Desempenho Térmico 3 0 0

Crédito 2 Desempenho Lumínico 3 0 0

Crédito 3 Desempenho Acústico 3 0 0

Crédito 4 Controle de Umidade Local 1 0 1


Garagem

1 1 0

Crédito 6 Controle de Partículas Contaminantes 1 0 1

Crédito 7 Materiais de Baixa Emissão 2 0 0

Crédito 8 Saúde e Bem Estar 2 0 0

TOTAL 16 1 2

APÊNDICE 6 – REQUISITOS SOCIAIS

Tabela 78 - Pré-Requisito 1: Legalidade e Qualidade

Título Requisitos Sociais

Legalidade e Qualidade

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento

Sim

Comentário O objetivo deste pré-requisito é “incentivar a escolha de empresas construtoras

e fornecedores de materiais e serviços que atendam aos quesitos de legalidade,

formalidade e qualidade, visando melhorar a qualidade de toda a cadeia da

construção”.

A empresa possui certificação Nível “A” do PBQP-H e passa por auditorias de

terceira parte regularmente, portanto atende aos itens de “a” a “e”. O item “f”

deve ser atendido mediante assinatura do documento modelo. Neste

documento a construtora se comprometeria a uma série de atitudes. Abaixo

estão listadas apenas as atitudes que ainda não tem formalmente instituídas e

que deveriam ser implementadas:

• Elaboração de cartilha de princípios éticos e de política

socioambiental;

• Elaboração de cartilha de compra e seleção de fornecedores que seja

licenciados e sem passivos ambientais;

• Incluir em seu estatuto, práticas anticorrupção e antipropina;

• Expor publicamente seus compromissos éticos;

• Criar um conselho consultivo e auditar suas demonstrações

financeiras;

Análise de

Incidência de

Custos


106

Tabela 79 - Crédito 1: Acessibilidade Universal


Acessibilidade Universal

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

1 ponto

Comentário O objetivo deste crédito é “projetar condomínios residenciais para aumentar a

longevidade do seu uso, por meio da previsão da expansibilidade, acessibilidade ou

adaptabilidade para pessoas da terceira idade e/ou portadores de necessidades

especiais. Ampliar a vida útil da edificação com adequações planejadas, evitando

geração desnecessária de resíduos”.

Há viabilidade técnica do atendimento deste crédito. O projeto original prevê o

atendimento de 100% das áreas comuns acessíveis conforme NBR 9050, além de no

mínimo 3% de unidades adaptáveis.

Para haver viabilidade técnica no projeto atual para que 100% das unidades

residenciais sejam adaptáveis, todas as unidades habitacionais poderiam realizar as

reformas para ser tornarem similares às unidades adaptadas, porém a tubulação para

adaptação dos novos pontos de esgoto deveriam correr sobre a laje, e o piso deveria ser

elevado.

Análise de

Incidência

de Custos


Tabela 80 - Crédito 2: Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra


Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

+ 1 ponto com adequação.

Comentário O objetivo deste crédito é “incentivar o comprometimento empresarial com o

desenvolvimento, bem estar e inclusão social dos colaboradores de parcelas da

sociedade menos atendidas, sejam das equipes de projeto, equipes de obra e

fornecedores, visando aplicar oportunidades de melhoria de capacidade técnica,

econômica e inclusão social”.

Não está prevista originalmente nenhuma ação para atender a nenhum dos 4 itens deste

crédito. Porem, seria viável a contratação de cursos de alfabetização e de qualificação

dos colaboradores (itens “b” e “c”), e a ampliação da integração dos funcionários

incluindo a educação na gestão de resíduos (item “a”).

Análise de

Incidência

de Custos

Sem incidência de custos para obtenção de 1 ponto. Foi estipulado que durante a

integração dos funcionários, que já é feita pelo departamento de segurança do trabalho

da construtora, também se adote o assunto de gestão de resíduos.

Tabela 81 - Crédito 3: Boas Práticas Sociais para Operação e Manutenção


Boas Práticas Sociais para Operação e Manutenção

Desempenho

107

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentário O objetivo deste crédito é “estimular o estudo do impacto de implantação da edificação

na comunidade local e produção de material visando o uso de boas práticas durante a

vida útil da mesma. Através da educação, desenvolver e estimular a mudança de

comportamento efetiva dos moradores para uma operação e manutenção mais

sustentável do empreendimento”.

Não está previsto inicialmente um treinamento tão abrangente quanto o crédito exige.

Porém, inserir a educação ambiental na minuta de convenção de condomínio é uma

tarefa simples, e prever um treinamento sobre as medidas de sustentabilidade adotadas

no projeto do empreendimento numa apresentação, além de um curso de educação

ambiental para os moradores em algum momento próximo da entrega dos apartamentos

também parece uma tarefa simples.

Análise de

Incidência

de Custos

Contratar curso de educação ambiental para os moradores no evento de entrega de

chaves. Custo estimado de R$ 200,00 por hora técnica, ou seja, R$ 800,00 para o curso

de 4 horas.

Tabela 82 - Crédito 4: Liderança em Ação


Liderança em Ação

Desempenho

Pontuação

Possível

1 ponto

Pontuação

Atendida

0 pontos

Comentário O objetivo deste crédito é “fomentar a transformação da indústria da construção civil

em direção a sustentabilidade, através da capacitação e engajamento profissional,

disseminação da informação, promoção de pesquisas e estudos, incentivo a criação de

políticas públicas e desenvolvimento de ferramentas para o mercado”.

Não há previsão hoje da contratação de 10 empresas que sejam membros do GBC

Brasil no desenvolvimento e/ou construção do empreendimento, logo não há

viabilidade no atendimento a este crédito.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

Tabela 83 - Requisitos Sociais: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Acessibilidade Universal 1 0 1

Crédito 2 Boas Práticas Sociais para Projeto e Obra 2 0 1


Manutenção

1 0 1

Crédito 4 Liderança em Ação 1 0 0

TOTAL 5 0 3

APÊNDICE 7 – INOVAÇÃO E PROJETO

108

Tabela 84 - Pré-Requisito 1: Manual de Operação, Uso e Manutenção

Título Inovação e Projeto

Manual de Operação, Uso e Manutenção

Desempenho


Viabilidade de

Atendimento


Comentário O objetivo deste pré-requisito é “desenvolver um guia que contenha

informações sobre o projeto e obra dos condomínios residenciais, assim como

informações sobre equipamentos e sistemas instalados e como operá-los, para

que a mesma mantenha seu desempenho elevado ao longo de sua vida útil”.

Atendendo a legislação, a empresa já fornece um Manual de Operação, Uso e

Manutenção ao cliente e ao síndico, chamados respectivamente de “Manual do

Proprietário” e “Manual do Síndico”. Para cumprimento deste crédito, deve-se

acrescentar os itens solicitados:

a) Projetos completos para todos os moradores, sendo que hoje é

fornecido apenas para o síndico, incluindo além disso os itens de

simulação energética.

b) Check-list da certificação incluindo os itens atendidos.

c) Incluir cópia de todos os formulários e anexos para comprovação do

atendimento de cada item;

d) Os manuais de todos os equipamentos fornecidos e instalados já são

fornecidos ao síndico, mas como há mais equipamentos previstos no

caso de certificação do condomínio do que hoje, esta lista deve ser

revisada e disponibilizada para todos.

e) Inclusão informativa sobre o uso racional da água.

f) Guia de operação de todos os sistemas instalados para todos os

moradores, e não somente para o síndico.

g) Guia para os moradores, incluindo informações para a operação

sustentável do condomínio.

h) Informações sobre “energia verde”.

Análise de

Incidência de

Custos

Sem incidência de custos para cumprimento. Os projetos serão

disponibilizados através de mídia digital, o qual já é entregue aos moradores.

Tabela 85 - Crédito 1: Projeto Integrado e Planejamento


Projeto Integrado e Planejamento

Desempenho

Pontuação

Possível

3 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos


Comentário O objetivo deste crédito é “maximizar oportunidades para adoção de melhorias

técnicas, ambientais e econômicas nos projetos através da metodologia de trabalho das

equipes envolvidas. Os ganhos são obtidos através de colaboração, integração e

inovação”.

Como a construtora usa projetos padrão, com grande repetição dos modelos, não há

hoje previsão de desenvolvimento de projetos integrados nesta obra propriamente dita.

Porém, as reuniões, workshops e o controle de cronogramas podem ser feitos afim de

melhorar os projetos base ainda mais e atingir níveis mais altos de desempenho, mas

estes compromissos adicionais das equipes de projetistas têm que ser acrescentados ao

109

escopo dos seus respectivos contratos.

Análise de

Incidência

de Custos

Será necessário que os projetistas participem de mais reuniões técnicas e criativas

durante o processo de desenvolvimento dos projetos. Podemos arbitrar um acréscimo

de 20% no custo dos projetos. Segue abaixo a tabela demonstrando o acréscimo de

custos para a obtenção deste crédito.

Custo Projeto Integrado e Planejamento (Inovação e Projeto)

Item Quant. Unid Base Custo Unit

Custo Total

(+40%)

Projeto Arquitetônico 1 vb Empresa A R$ - R$ -

Projeto Arborização 1 vb Empresa A R$ 2.500,00 R$ 3.500,00

PPCI 1 vb Empresa A R$ 6.000,00 R$ 8.400,00

Projeto de Terraplanagem 1 vb Empresa A R$ - R$ -

Projeto Projeto Elétrico 1 vb Empresa A R$ 12.000,00 R$ 16.800,00

Projeto Telefônico 1 vb Empresa A R$ 4.000,00 R$ 5.600,00

Projeto Estrutural 1 vb Empresa A R$ 75.000,00 R$105.000,00

Projeto Hidrossanitário 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 11.200,00

Licenciamento Ambiental 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 11.200,00

Projeto de Segurança 1 vb Empresa A R$ 15.000,00 R$ 21.000,00

Projeto de Fundações 1 vb Empresa A R$ 8.000,00 R$ 11.200,00

Projeto de Gás 1 vb Empresa A R$ 10.000,00 R$ 14.000,00

Total Diferença 59.400,00R$

Custos Projetos


Tabela 86 - Crédito 2: Educação e Divulgação


Educação e Divulgação

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 pontos

+ 2 pontos com adequação.

Comentário O objetivo deste crédito é “promover a conscientização e educação pública geral sobre

os critérios da Certificação do GBC Brasil”.

Dentre os itens deste crédito, os mais fáceis de serem atendidos são os itens “a”, “b” e

“d”. Já o item “c” dependeria de uma mídia paga que também poderia ser arranjada,

mediante um investimento maior.

Para atendimento do item “a”, as visitações guiadas pelo condomínio deveriam ser

previamente acertadas com o síndico. Para atendimento do item “b”, já há previsão de

uma página específica na internet contendo apenas o empreendimento, provavelmente

com o endereço <http://www.meuibiza.com.br> ou similar. Incluir neste site os

aspectos sustentáveis já seria uma ação de marketing, e manter o site no ar após a

conclusão do empreendimento não seria um problema.

Como dito acima, o item “c” dependeria de publicação em matéria paga, mas

aparentemente não seria muito difícil, e o item “d” também pode ser executado, visto

que haveria o benefício intangível da associação da marca do GBC Brasil ao

empreendimento.

Análise de

Incidência

de Custos

Custo da mídia paga, a qual foi considerada 1 publicação no jornal local. Através de

proposta comercial foi apurado o custo de R$ 2.000,00 para 1 página do jornal

constando as informações necessárias. Custo de uma placa do GBC Brasil com

dimensões de 150 x 300 cm, apurado em R$ 1.700,00. Incidirá R$ 3.700,00 de custo

para obtenção de 2 ponto neste crédito.

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Tabela 87 - Inovação e Projeto: Resumo com Somatório


Possível

Pontuação

Atendida

Pontuação

C/Adequação

Crédito 1 Projeto Integrado e Planejamento 3 0 3

Crédito 2 Educação e Divulgação 2 0 2

Crédito 3 Inovação e Projeto 5 0 0

TOTAL 10 0 5

APÊNDICE 8 – CRÉDITOS REGIONAIS - SUL

Tabela 88 - Crédito 3: Prioridades Regionais - Sul

Título Créditos Regionais

Prioridades Regionais – Sul

Desempenho

Pontuação

Possível

2 pontos

Pontuação

Atendida

0 ponto

Comentário O objetivo deste crédito é “incentivar o desenvolvimento e criação de cadeias

produtivas referentes à construção civil, em diferentes regiões do país”.

Para obter 1 ou 2 pontos crédito, é preciso ter atendido a 4 ou 8 créditos listados abaixo

respectivamente:

Descrição Atendimento do Crédito

Implantação - Crédito 5 Atendido

Implantação – Crédito 9 Possivelmente atendido

Implantação – Crédito 10 Não atendido

Utilização Eficiente da Água – Crédito 2 Possivelmente atendido

Energia e Atmosfera – Crédito 3 Não atendido



Materiais e Recursos – Crédito 2 Não atendido

Não há neste momento a possibilidade de atendimento a este crédito, porém, em caso

de uma simulação energética apurada, poderiam ser computados os créditos de Energia

e Atmosfera e consequentemente a pontuação deste crédito regional também.

Análise de

Incidência

de Custos

Não se aplica.

111

ANEXO A – Prancha 1 – Situação e Localização

ANEXO B – Prancha 2 – Implantação

112

ANEXO C – Prancha 3 – Pavimento Térreo

ANEXO D – Prancha 4 – Pavimento Tipo

113

ANEXO E – Prancha 5 – Cobertura

ANEXO F – Prancha 6 – Reservatórios

114

ANEXO G – Prancha 7 – Cortes

ANEXO H – Prancha 8 – Cortes

ANEXO I – Prancha 9 – Fachadas

115

ANEXO J – Orçamento Original

116

117

Documents

ANÁLISE DE VIABILIDADE TÉCNICA, FINANCEIRA E ADERÊNCIA DE