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João Vasco Castanheira Santo dos Reis Miguel
(Tipo de letra: Arial, 14 pt negrito)
Licenciado em Engenharia Civil (Tipo de letra: Arial, 11 pt normal)
Análise entre a Avaliação Fiscal e a Avaliação de Mercado de edifícios de
habitação em Portugal
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em Engenharia Civil – Perfil de Construção
Orientador: Rui Noel Alves Vera Cruz, Professor auxiliar, Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade Nova de Lisboa
Júri:
Presidente: Prof. Doutor Fernando M. A. Henriques
Arguente: Prof. Doutora Ana C. P. S. C. Lopes
Vogal: Prof. Doutor Rui N. A. Vera - Cruz
Setembro 2017
“Copyright” de João Vasco Castanheira Santo dos Reis Miguel, FCT/UNL e UNL
A Faculdade de Ciências e Tecnologia e a Universidade Nova de Lisboa têm o direito, perpétuo e sem limites
geográficos, de arquivar e publicar esta dissertação através de exemplares impressos reproduzidos em papel ou
de forma digital, ou por qualquer outro meio conhecido ou que venha a ser inventado, de a divulgar através de
repositórios científicos e de admitir a sua cópia e distribuição com objetivos educacionais ou de investigação, não
comerciais, desde que seja dado crédito ao autor e editor.
I
Agradecimentos
Ao meu orientador, o Professor Rui Vera Cruz, pela disponibilidade e acompanhamento
que me prestou ao longo deste trabalho.
Ao Eng.º Alfredo Serra Mendes pela disponibilidade que demonstrou para organizar a
entrevista.
Ao Eng.º Nelso Pinto por toda a ajuda que me deu ao longo deste trabalho.
À equipa de Polo Aquático do EUL e a todos os meus amigos dentro e fora da faculdade
e que sem eles este percurso teria sido bem mais difícil.
Por fim à minha família, em especial aos meus pais que sempre estiveram ao meu lado
quando precisei deles e à Sara por ter sido sempre uma fonte de carinho e motivação para
seguir em frente.
II
III
Resumo
A avaliação de imóveis é cada vez mais um tema de debate no mercado da habitação. A correta
aferição do valor dos imóveis é por vezes subjectiva e difícil de estimar. Existem atualmente
métodos que procuram a obtenção de resultados mais coerentes entre os avaliadores. Neste
trabalho, procura-se não só explicar o método de avaliação presente no código do Imposto
Municipal sobre Imóveis, mas também analisá-lo e compará-lo com os métodos tradicionais de
avaliação. O objetivo final passou pela determinação de expressões de cálculo que permitissem a
obtenção de valores mais coerentes e que servissem de alternativa à expressão de cálculo do
Valor Patrimonial Tributário. No seguimento deste propósito começou por se analisar a fórmula
assim como todas as variáveis que a constituem. As propostas de alteração tiveram como base os
princípios definidos no método do custo, tendo, no entanto, diferentes abordagens em relação à
forma como foram implementadas. O trabalho encerra-se comparando todas as expressões
analisadas e propostas com valores recolhidos do mercado de habitação e verificando quais as
expressões que permitem a obtenção de valores mais coerentes para os contribuintes.
Palavras-chave: Avaliação de imóveis, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, Valor
Patrimonial Tributário, Método do Custo.
IV
V
Abstract
The evaluation of real estate is increasingly a topic of debate in the housing market. Correct
measurement of real estate values is sometimes subjective and difficult to estimate. There are
currently methods that seek to achieve more consistent results among evaluators. In this paper, we
try not only to explain the evaluation method present in the Municipal Property Tax Code, but
also to analyze it and compare it with the traditional methods of evaluation. The final objective
was the determination of calculation expressions that would allow obtaining more coherent values
and that would serve as an alternative to the calculation expression of the Tax Patrimonial Value.
Following this purpose the formula as well as all the variables that constitute it began to be
analyzed. The amendments were based on the principles set out in the cost method but had
different approaches to how they were implemented. The work ends by comparing all expressions
analyzed and proposed with values collected from the housing market and verifying which
expressions allow more coherent values to be obtained for taxpayers.
Keywords: Real estate valuation, Municipal Tax Code on Real Estate, Tax Patrimonial Value,
Cost Method.
VI
VII
Índice
Agradecimentos ............................................................................................................................. I
Resumo ........................................................................................................................................ III
Abstract ......................................................................................................................................... V
Índice ......................................................................................................................................... VII
Índice de Figuras ......................................................................................................................... IX
Índice de Tabelas ........................................................................................................................ XI
Acrónimos ................................................................................................................................. XIII
1 Introdução ................................................................................................................................. 1
1.1 Enquadramento........................................................................................................ 1
1.2 Objectivo e metodologia ......................................................................................... 1
1.3 Estrutura .................................................................................................................. 2
2 História do mercado imobiliário ............................................................................................. 3
2.1 Enquadramento histórico......................................................................................... 3
2.2 Bolha Imobiliária de 2007/2008 .............................................................................. 4
2.3 O Cenário Português ............................................................................................. 11
3 A Avaliação Imobiliária ......................................................................................................... 13
3.1 Considerações Gerais ............................................................................................ 13
3.1.1 Conteúdo e estrutura dos relatórios de avaliação .......................................................... 13
3.1.2 Tipos de valor ............................................................................................................... 14
3.2 Os Métodos Tradicionais de Avaliação ................................................................ 15
3.2.1 Método Comparativo ou de Mercado ........................................................................... 15
3.2.2 Método do Custo ........................................................................................................... 18
3.2.3 Método do Rendimento ................................................................................................ 26
4 CIMI e a Avaliação Fiscal ...................................................................................................... 29
4.1 Determinação do valor patrimonial tributário ....................................................... 30
4.2 O método do Custo aplicado no CIMI .................................................................. 50
5 Alternativas ao Cálculo do Valor Patrimonial Tributário .................................................. 51
5. 1 Cálculo do “Vt” sem vetustez aplicada ao terreno ............................................... 51
5.2 Proposta de nova expressão analítica de cálculo do “Vt” ..................................... 52
5.2.1 Análise da expressão ..................................................................................................... 52
5.2.2 Terreno .......................................................................................................................... 53
5.2.3 Lucro e Encargos com a Comercialização .................................................................... 57
VIII
5.2.4 Construção .................................................................................................................... 58
5.3 Considerações........................................................................................................ 63
5.3.1 Enquadramento ............................................................................................................. 64
5.3.2 Resultados e Análise ..................................................................................................... 65
6 Conclusão ................................................................................................................................. 69
Referências Bibliográficas ......................................................................................................... 71
Anexos ......................................................................................................................................... 75
Anexo A ...................................................................................................................... 75
Anexo B....................................................................................................................... 83
Anexo C....................................................................................................................... 87
IX
Índice de Figuras
Figura 2.1: Variação em percentagem do preço das casas na União Europeia [34] ................ 4
Figura 2.2: Variação da bolsa Islandesa [36] ........................................................................... 8
Figura 2.3: Contração da economia Grega [35] ....................................................................... 9
Figura 2.4: Variação da percentagem de desemprego jovem em Espanha [38] .................... 10
Figura 2.5: Variação do PIB per capita nos Estados Unidos [26] .......................................... 10
Figura 2.6: Percentagem de novos pedidos de construção em Portugal [37]......................... 12
X
XI
Índice de Tabelas
Tabela 4.1: Variação do valor de construção [29] ................................................................. 31
Tabela 4.2: Coeficientes de afetação [29] .............................................................................. 34
Tabela 4.3: Tabela de Coeficientes de Qualidade e Conforto [29] ........................................ 37
Tabela 4.4: Valores homogeneizados (sem piscina) para Aldoar .......................................... 39
Tabela 4.5: Valores homogeneizados (com piscina) para Aldoar ......................................... 40
Tabela 4.6: Homogeneização do logradouro para Aldoar ..................................................... 40
Tabela 4.7: Homogeneização de acabamentos para Aldoar .................................................. 40
Tabela 4.8: Resultados finais para Aldoar ............................................................................. 41
Tabela 4.9: Valores homogeneizados (sem piscina) para Corroios ....................................... 41
Tabela 4.10: Valores homogeneizados (com piscina) para Corroios ..................................... 42
Tabela 4.11: Homogeneização do logradouro para Corroios ................................................ 42
Tabela 4.12: Homogeneização de acabamentos para Corroios .............................................. 42
Tabela 4.13: Resultados finais para Corroios ........................................................................ 42
Tabela 4.14: Valores homogeneizados (sem piscina) para Cascais ....................................... 43
Tabela 4.15: Valores Homogeneizados (Com Piscina Coletiva) para Cascais ...................... 43
Tabela 4.16: Valores homogeneizados (com piscina individual) para Cascais ..................... 44
Tabela 4.17: Homogeneização do logradouro para Cascais .................................................. 44
Tabela 4.18: Homogeneização de acabamentos para Cascais ............................................... 44
Tabela 4.19: Resultados finais para Cascais .......................................................................... 45
Tabela 4.20: Valores homogeneizados (sem piscina) para Portimão .................................... 46
Tabela 4.21: Valores homogeneizados (com piscina) para Portimão .................................... 46
Tabela 4.22: Homogeneização da localização relativa para Portimão ................................... 46
Tabela 4.23: Homogeneização de acabamentos para Portimão ............................................. 47
Tabela 4.24: Resultados finais para Portimão ........................................................................ 47
Tabela 4.25: Coeficiente de Vetustez [29] ............................................................................. 48
Tabela 5.1: Variação do valor unitário com o “Cl” e % de terreno ....................................... 55
Tabela 5.2: Distorção entre valor de mercado e valor patrimonial tributário ........................ 56
Tabela 5.3: Valores de lucro com “Vc” 603€/m2 e % de terreno de 15% ............................. 57
Tabela 5.4: Valores de lucro com “Vc” 603€/m2 e % de terreno de 35% ............................. 60
Tabela 5.5: Valores de lucro com “Vc” 804€/m2 e % de terreno de 35% ............................. 61
Tabela 5.6: Tabela de coeficiente de vetustez adaptada à nova expressão ............................ 63
Tabela 5.7: Resultados das expressões de cálculo e comparação com o valor de mercado
(Cq=1,0) ................................................................................................................................. 65
XII
Tabela 5.8: Resultados das expressões de cálculo e comparação com o valor de mercado
(Cq=1,3) ................................................................................................................................. 68
Tabela B.1: Componentes das expressões de cálculo e resultados ........................................ 83
Tabela B.2: Componentes das expressões de cálculo por metro quadrado ............................ 84
Tabela B.3: Relação entre a percentagem de terrenos, lucro e valor do terreno para custo de
construção de 804€/m2 e Cq=1,3 .......................................................................................... 85
Tabela B.4: Relação entre a percentagem de terrenos, lucro e valor do terreno para custo de
construção de 804€/m2 e Cq=1,0 .......................................................................................... 86
TabelaC.1: Prospeções realizadas para aferir valores de mercado ........................................ 87
Tabela C.2: Prospeções realizadas para aferição coeficientes de qualidade e conforto em
Aldoar .................................................................................................................................... 88
Tabela C.3: Prospeções realizadas para aferição de coeficientes de qualidade e conforto em
Cascais ................................................................................................................................... 89
Tabela C.4: Prospeções realizadas para aferição de coeficientes de qualidade e conforto em
Portimão ................................................................................................................................. 90
Tabela C.5: Prospeções realizadas para aferição de valores de mercado em Santo António 91
Tabela C.6: Prospeções realizadas para aferição de coeficientes de vetustez e percentagens
de terreno ............................................................................................................................... 92
Tabela C.7: Prospeções realizadas para aferição de valores de mercado na Estrela .............. 93
XIII
Acrónimos
A Área bruta de construção mais a área excedente
Aa Área bruta privativa, coeficiente 1
Ab Área bruta dependente, coeficiente 0,3
Ac Área de terreno livre que não excede duas vezes a área de implantação,
coeficiente 0,25
Ad Área de terreno livre que excede duas vezes a área de implantação
AIMI Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis
Ap Coeficiente de apreciação
ASF Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos Pensões
BES Banco Espirito Santo
BPN Banco Português de Negócios
BPP Banco Privado Português
C Preço da construção (reprodução ou substituição)
Ca Coeficiente de afetação
Caj Coeficiente de ajustamento de áreas
CDP Custo Direto de Produção
CGD Caixa Geral de Depósitos
CGL Custo Global da Construção Nova
CGLD Custo Global da Construção Depreciada ou Apreciada
CIMI Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
CIMT Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas
CMVM Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários
CIP Custo Indireto de Produção
Cl Coeficiente de localização
CNAPU Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos
CP Custo de Produção
Cq Coeficiente de qualidade e conforto
XIV
Cv Coeficiente de vetustez
D Despesas e encargos associados ao imóvel
DGAJ Direção Geral de Administração de Justiça
DL Decreto de Lei
E Encargos
EA Encargos com a Administração da obra
Eadm. Encargos Administrativos
EC Encargos com Construção
ECOM Encargos com a comercialização
EE Encargos de Estaleiro
EF Encargos de Fabrico
Efin Encargos Financeiros
EFTA Associação Europeia de Comércio Livre
EVC Encargos com a venda do edificado
FED Sistema de Reserva Federal dos Estados Unidos
Efin Encargos Financeiros
ET Encargos conexos com a aquisição do terreno
FME Autoridade Supervisora Financeira Islandesa
IMI Imposto Municipal sobre Imóveis
IMT Imposto Municipal sobre Transações
INE Instituto Nacional de Estatística
IRC Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas
IRS Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares
IS Imposto de Selo
IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado
KAM Coeficiente de depreciação ambiental
KFI Coeficiente de depreciação física
KFU Coeficiente de depreciação funcional
L Lucro do promotor
XV
NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano
PIB Produto Interno Bruto
RL Rendimento Liquido
RB Rendimento Bruto
T Valor de mercado do terreno
tcb Taxa de capitalização bruta
tcl Taxa de capitalização liquida
Vc Valor base dos prédios edificados
VM Valor do Mercado Imobiliário
Vt Valor Patrimonial Tributário
XVI
1
1 Introdução
1.1 Enquadramento
A avaliação imobiliária tem uma importância crescente nos dias de hoje. A correta aferição do
valor de mercado de um imóvel torna-se fundamental para as mais diversas actividades
económicas como financiamentos, investimentos e tributações. É crucial que os valores
determinados tenham relação efetiva com o mercado.
Para a correta aferição do valor de mercado existem três métodos tradicionais de avaliação, o
método de mercado, o método do custo e o método do rendimento.
Em Portugal a avaliação que se utiliza para efeitos de tributação do património não utiliza
diretamente nenhum dos métodos referidos. A determinação do valor patrimonial tributário de um
prédio é feita com base na expressão de cálculo presente no artigo 38º do Código do IMI
(Imposto Municipal sobre Imóveis), que utiliza parâmetros extraídos do mercado.
Apesar de se associar o cálculo do valor patrimonial tributário apenas ao IMI, é importante
salientar que este valor tem também efeitos ao nível do Imposto Municipal de Transações (IMT),
Imposto de Selo (IS), Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC), Imposto sobre o
Rendimento de Pessoas Singulares (IRS), Expropriações, Novo Regime de Arrendamento Urbano
(NRAU), Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), outros e mais recentemente no Adicional
ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI).
Estando presente numa tamanha amplitude de impostos, torna-se fundamental que o Valor
Patrimonial Tributário (VT) seja o mais corretamente determinado.
1.2 Objectivo e metodologia
A presente dissertação teve como objetivo principal analisar e procurar alternativas para a
expressão que determina o Valor Patrimonial Tributário. Para isso procedeu-se a uma breve
explicação dos métodos tradicionais de avaliação, onde são introduzidos os conceitos que levam à
obtenção do Valor de Mercado (VM). Posteriormente são introduzidos os conceitos que
constituem a avaliação fiscal e a determinação do VT.
Recorrendo à bibliografia analisada procurou-se identificar incoerências e distorções presentes na
expressão utilizada para a avaliação fiscal com os métodos tradicionais de avaliação. Ao
identificar estas incoerências na expressão procurou-se aferir alternativas de cálculo que
permitissem a obtenção de valores mais coerentes com o funcionamento do mercado. Estes
valores deveriam apresentar variações semelhantes às variações verificadas no mercado e
eliminar as distorções que a atual expressão apresenta.
Por último destaco a entrevista que me foi gentilmente concedida pelo Sr. Eng.º Alfredo Serra
Mendes, ex. Diretor dos Serviços de Avaliação da Autoridade Tributária e atual Presidente da
APAE – Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia, a quem agradeço
reconhecidamente. Esta entrevista permitiu recolher informação complementar ao trabalho
2
baseado na experiência de vários anos de quem iniciou, coordenou e acompanhou o processo de
avaliação desde 2003 até 2015.
1.3 Estrutura
No capítulo atual, encontra-se um enquadramento do tema, assim como a exposição das ideias da
dissertação e a organização da mesma.
No segundo capítulo do presente trabalho é apresentada uma breve introdução à história do
mercado imobiliário, desde a antiguidade, passando pela crise no imobiliário de 2008 e
finalizando com uma análise do cenário Português.
No terceiro capítulo é feita uma introdução à avaliação imobiliária, referindo os tipos de valores
existentes e algumas definições importantes, passando pela explicação dos três métodos
tradicionais de avaliação utilizados.
O quarto capítulo inicia-se com a análise do artigo 38º do código do IMI que define a expressão
de cálculo que permite a determinação do valor patrimonial tributário. Numa segunda fase são
introduzidos e analisados cada um dos parâmetros envolvidos. Por fim é introduzido o artigo 76º
do código do IMI que tem por base o método do custo e comparativo e serve de alternativa ao
artigo 38º em sede de reclamação para desvios significativos em relação ao valor de mercado.
No quinto capítulo são propostas duas alterações à expressão de cálculo do valor patrimonial
tributário que permitem solucionar os problemas mencionados. No final deste capítulo são
testadas as expressões em diferentes cenários com os valores provenientes do mercado. Nestas
análises é possível observar as distorções da expressão atual bem como o efeito corretivo que as
propostas de alteração permitem obter.
Finaliza-se o trabalho com a conclusão, bibliografia e anexos, onde constam as tabelas completas
que permitiram visualizar as expressões e os resultados referidos anteriormente.
3
2 História do mercado imobiliário
2.1 Enquadramento histórico
Antigamente o património era visto como um título ou um privilégio político. Era detido por
apenas algumas elites da sociedade, passando entre gerações onde uma família possuía sempre
todos os bens. Os senhorios emprestavam as suas terras para serem exploradas e durante séculos
este modelo foi muito rentável. [5]
Ainda que aos olhos da Nobreza o empréstimo de terras inflacionadas fosse um método infalível,
uma importante lição sobre o mercado surgiu nesta altura. O valor da renda de um imóvel está
diretamente relacionado com a rentabilidade que esse imóvel pode gerar.
Se o povo que explorava as terras não conseguisse obter o rendimento necessário para pagar o
empréstimo aos senhorios, não importava quão cruéis estes fossem, nunca obteriam o valor do
empréstimo que procuravam. [5]
Esta situação alterou-se com a revolução industrial e com a mudança repentina dos preços dos
bens, as terras agrícolas que antigamente tinham enormes margens de lucro para os senhorios,
com o passar do tempo perderam a sua rentabilidade. [5]
O povo que explorava as terras já não podia pagar empréstimos tão inflacionados à Nobreza que
as detinha e os estilos de vida extravagantes de certas elites da sociedade apenas passaram a ser
possíveis com a venda de muitos dos seus bens e terras, iniciando assim um novo ciclo no
mercado.
Ainda que atualmente muitas famílias já detenham posse da casa onde vivem, grande parte do
património mundial ainda é controlado por uma minoria da população. No entanto, essa minoria
já não detém o poder político que detinha antigamente e, como tal, já não podem monopolizar o
mercado.
Com o nascimento das sociedades capitalistas, o panorama foi-se alterando progressivamente e
passou a ser possível a toda a população possuir propriedades desde que tivessem poder
económico para o fazer.
O jogo monopólio foi criado em 1903 para demonstrar as fraquezas e desigualdades de um
sistema social onde uma minoria de indivíduos detinha a maioria das propriedades existentes. O
jogo procurava demonstrar que era importante ter propriedades e que a riqueza por elas gerada
compensava, na maioria das vezes, o investimento feito. [1]
No entanto a principal, ideia transmitida pelo jogo, era que o investimento numa propriedade era
o mais seguro dos investimentos. Esta ideia existia uma vez que caso o devedor não tivesse
capital suficiente para pagar ao credor, este último poderia sempre ficar com as suas propriedades
de forma a pagar a dívida que havia sido contraída. [1]
4
No início do século XX esta era a ideia geral, investimento nomeadamente bancário em quem
possuía património era sempre seguro, uma vez que mesmo que o devedor fugisse com a divida, o
seu imóvel permaneceria no mesmo local para cobrir a dívida. [11]
A obsessão criada pelas sociedades mais desenvolvidas levou à criação de uma sociedade baseada
na posse de propriedades; as pessoas que inicialmente arrendavam casas ou lojas passaram a
adquirir o património pagando em prestações.
Existia o mito de que os imóveis nunca teriam tendência a depreciar e que, portanto, seriam
sempre um bom investimento. Com as crises que se sucederam ao longo dos anos no mercado
imobiliário compreendeu-se que o investimento em imobiliário era um risco tão grande como
qualquer outro investimento. [5]
2.2 Bolha Imobiliária de 2007/2008
A bolha imobiliária de Setembro de 2008, que levou à queda do mercado imobiliário, levou ao
maior colapso de bancos da história, juntamente com uma ascensão do desemprego à escala
mundial nunca antes vista e deixando para trás inúmeros países à beira da bancarrota e um
colapso nos mercados financeiros de mais de 30%. Desde a grande depressão de 1929 que não
ocorria um colapso financeiro de tamanhas proporções. [24]
Podemos verificar na figura seguinte (2.1) que os efeitos da bolha imobiliária no preço das casas
na União Europeia, nos anos que se seguiram à crise financeira de 2008. O preço das habitações
tem vindo a reduzir e apenas com exceção do ano de 2011 tem estado sempre em baixa, só nos
últimos anos se tem verificado uma retoma no sector.
Figura 2.1: Variação em percentagem do preço das casas na União Europeia [34]
O colapso do mercado imobiliário teve início nos Estados Unidos da América, conhecida por ser
uma sociedade mais consumista e onde, por vezes, o capitalismo toma proporções mais
descontroladas.
Esta mentalidade transportada para o mercado imobiliário levou a que compradores como os
cidadãos americanos que procuravam melhores condições de vida, mas que não possuíam capital
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cen
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5
para comprar as habitações ou escritórios que pretendiam, contraíssem empréstimos para obter
estes imóveis. [24]
Numa situação normal estes empréstimos seriam negados ou teriam juros muito altos,
proporcionais ao risco que o credor teria. No entanto, a falta de regulamentação que existia nos
bancos americanos e um pouco por todo o Mundo levou a que os empréstimos fossem concedidos
a baixas taxas de juro sem considerar os riscos associados tais como, as qualificações das pessoas
que contraiam os empréstimos, a sua empregabilidade e a capacidade de pagar os empréstimos
contraídos. [24]
É de salientar que o Sistema de Reserva Federal dos Estados Unidos (FED) poderia ter controlado
a crise nos anos antecessores, mas nunca o fez. Durante algum tempo os efeitos desta falta de
regulamentação foram benéficos, já que levaram a um aumento da construção, criando mais
postos de trabalhos e dinamizando a economia. Por outro lado o preço do imobiliário estava em
constante crescimento, pelo que o risco de um colapso financeiro parecia reduzido. A longo prazo
criaram uma bolha no mercado imobiliário, muitos dos devedores não foram capazes de pagar os
seus empréstimos e entraram em incumprimento. [5]
A quantidade de casas e bens penhorados dispararam nesta altura o que levou a uma depressão no
sector à escala global, muitos bancos ficaram com casas sem compradores e os preços das
mesmas caíram a pique. Como consequência muitos bancos abriram falência, arrastando
empresas e países. [15]
Na Europa a necessidade de competir com os bancos e com as empresas americanas levou a um
processo semelhante. Passou a ser necessário cortar nas regulamentações dos bancos e
Investidores para fazer face às oportunidades que estavam a ser criadas do outro lado do
Atlântico. [14]
A Islândia, um país com pouco mais de 300 000 habitantes mostrou como o modelo que estava
em prática era irresponsável e desastroso numa sociedade pequena. Nos anos antecessores à crise
os maiores bancos do país foram privatizados e começaram a incentivar a compra de casas através
de empréstimos a juros muito baixos. Tal como havia acontecido nos Estados Unidos o mercado
imobiliário disparou nos anos que se seguiram, as casas valorizaram e muito capital foi injetado
no país. [14]
Mas com tamanha criação de riqueza à escala global a bolha imobiliária começou a fazer-se
notar. As hipotecas de risco, que antes davam origem a penhoras, não eram problemáticas para os
bancos já que a constante inflação do preço das casas permitia que investidores vendessem os
bens a valores mais altos do que tinham adquirido. No entanto, devido à desvalorização dos riscos
associados às hipotecas, o número de incumprimentos começou a aumentar. Num mercado onde
durante anos houve falta de imóveis o cenário inverteu-se, o preço das casas que haviam
aumentado sempre de forma constante começaram a baixar e os bancos foram deixados com
inúmeros ativos tóxicos sem forma de se desfazerem deles. Ao mesmo tempo quem havia
adquirido hipotecas deu-se conta da situação.
Em Agosto de 2007, em Paris, o banco BNP PARIBAS descobriu que muitos dos seus fundos de
investimentos estavam ligados ao mercado imobiliário norte-americano que estava em queda
abrupta. A incerteza do verdadeiro valor destes investimentos levou a reuniões de emergência
imediatas com os bancos com vista a encontrar soluções que explicassem os tamanhos buracos
6
financeiros que se estavam a verificar. A incerteza no verdadeiro valor dos bancos e das empresas
originou desconfiança nos mercados das bolsas. [31]
Em Setembro do mesmo ano um dos maiores bancos de Inglaterra e um dos principais
financiadores de créditos hipotecários, o banco Northern Rock, declarou que necessitava de
financiamento do banco de Inglaterra para evitar a bancarrota, o que levou a filas imediatas de
investidores que pretendiam levantar os seus investimentos. [31]
Nos Estados Unidos a bolha imobiliária que estava a passar-se na Europa foi ignorada e apesar
dos avisos que chegavam do velho continente a economia americana manteve-se estável até à
primavera de 2008. Nesta altura o banco Bear Stearns foi comprado pela JP Morgan e pela
reserva federal Americana num negócio onde as ações do banco foram adquiridas por um valor
10 vezes abaixo do valor cotado em bolsa e quase 100 vezes abaixo do valor que detinha um ano
antes, o que fazia prever a existência de buracos financeiros no sistema bancário. [14]
No entanto, a mensagem que este acontecimento trouxe foi a contrária à espectável, apesar de
muitas pessoas terem perdido os empregos e investimentos com estes acontecimentos a imagem
que era transmitida era que o Sistema de Reserva Federal dos Estados Unidos e que o Banco
Central Europeu nunca deixariam falir um grande banco e que portanto, os investimentos
estariam assegurados. [14]
A Lehmon Brothers, um dos maiores bancos Americanos estava numa espiral recessiva e à beira
do colapso financeiro. Nos dias seguintes seguiram-se reuniões de emergência com os maiores
banqueiros do país com vista a evitar a queda do banco. No entanto, e apesar dos esforços, não foi
possível alcançar um acordo e o colapso do banco americano não foi travado, alegando o
secretário-geral do Tesouro norte americano, que não era da responsabilidade do governo resgatar
os bancos privados. [12]
A 15 de Setembro de 2008 a Lehmon Brothers declarou bancarrota, lançando pânico nas bolsas
dos Estados Unidos e com receio de uma reação em cadeia que levasse à falência de todo o
sistema bancário. [12]
A catástrofe fez-se sentir a nível mundial, a maior falência da história dos Estados Unidos lançou
o caos nos mercados financeiros que tiveram quedas não verificadas desde o 11 de Setembro de
2001. Muitos bancos deixaram de realizar empréstimos e nos dias seguintes estagnaram os seus
circuitos financeiros. Ao mesmo tempo, a corrida aos bancos para levantar depósitos foi imensa.
[12]
Foi necessário a intervenção da Casa Branca para acalmar a situação, seguindo-se prontamente
reuniões de emergência com vista a evitar o colapso total do sistema financeiro norte-americano.
A queda da Lehmon Brothers lançou total desconfiança no sistema bancário, a nova realidade
passou a ser de que nenhum banco estava a salvo da bancarrota e que os governos podiam não
intervir nestas situações, independentemente das repercussões em pensões, ordenados e
empréstimos. [12]
Num momento em que inúmeros bancos a nível Mundial estavam a declarar falência, a maior
empresa de seguros do Mundo, a “American International Group”, estava a apresentar sinais de
estar à beira da bancarrota. Uma vez mais a decisão estava sobre o secretário-geral do Tesouro
Norte-americano e com o colapso de todo o sistema financeiro no horizonte, o governo teve de
intervir e forçar os contribuintes americanos a pagar uma elevada quantia. [12]
7
Nesta altura conturbada, inúmeros bancos e empresas necessitavam de injeções de capital,
revelou-se ser imperativo injetar dólares do governo no sistema financeiro Americano de forma a
impedir a estagnação dos bancos. A rejeição do senado de um programa que permitisse a
recapitalização do sistema bancário levou a mais uma queda abrupta nas bolsas, a miragem de
uma grande depressão parecia uma realidade no horizonte Americano. [12]
No final de 2008 começavam-se a notar os efeitos da bolha imobiliária com inúmeras penhoras a
serem declaradas nesta altura. Em Outubro foi realizado um encontro de emergência com
banqueiros de todo o país e ficou acordado que seria finalmente injetado dinheiro dos
contribuintes nos bancos por forma a tentar atenuar os efeitos da crise que se vivia. Com o
número de penhoras a aumentar a cada dia e com os inúmeros resgates financeiros que se
verificavam às empresas com o dinheiro proveniente de impostos, começou a originar-se uma
onda de contestação pelos Estados Unidos. Por outro lado, à medida que o desemprego
aumentava começaram a surgir movimentos para fornecer roupa, alimentos e educação às
famílias que ficaram desalojadas e desempregadas. [12]
No entanto os Estados Unidos não foram os únicos a sofrer os efeitos da bolha imobiliária na
América do Norte, a indústria automóvel do Canadá sofreu um grande abalo com a baixa das
encomendas e foram obrigadas a reduzir pessoal e a fechar instalações, diminuindo assim as
despesas por forma fazer face ás fracas receitas. Numa tentativa de assegurar algumas fábricas o
tesouro Canadiano foi obrigado a intervir de modo a manter as suas companhias em
funcionamento. [2]
Cenários semelhantes de desemprego e penhoras excessivas começaram a verificar-se por toda a
Europa, como consequência do abalado do outro lado do Atlântico, falências de bancos, famílias
despojadas das suas casas e inúmeras contestações levaram os governos Europeus ao limite sobre
que decisões tomar. Num sistema constituído por diferentes países com diferentes culturas e
história, a União Europeia teve um problema mais difícil de gerir que o Americano. Ainda que a
moeda unisse muitos dos seus membros, a contestação girava em torno de a Europa agir em união
sobre o problema, injetando capital nos diferentes bancos europeus, ou esperar que cada país
solucionasse os seus problemas individualmente. Tal como nos Estados Unidos era necessário
que os governos Europeus adquirissem os ativos financeiros tóxicos com vista a evitar o colapso
do sistema financeiro. [12]
A Islândia revelou-se o caso mais extremo da crise com a privatização dos maiores bancos do
país e uma série de políticas arriscadas por parte dos bancos levaram a que o governo tivesse de
intervir. No final de 2008 foi anunciado que a Islândia estava à beira da bancarrota, detinha uma
divida externa mais de 7 vezes superior ao seu PIB e um sistema financeiro demasiado
inflacionado, impossível de ser comportado pela Economia do país de pouco mais de 300 000
habitantes. A figura seguinte (2.2) representa o “crash” na bolsa da Islândia. A bolha especulativa
começa a surgir depois de 2004 e quando surge a crise económica de 2008 chega a cair cerca de
95% o que demonstra claramente que o fenómeno que se verificava de crescimento da economia
da Islândia estava completamente desajustada com os investimentos que surgiam da Holanda e do
Reino Unido nos bancos Islandeses. Esta situação foi também potenciada com a nacionalização
dos bancos no final do ano. [32]
8
Figura 2.2: Variação da bolsa Islandesa [36]
A população começou a reunir-se em torno do parlamento como forma de demonstrar a sua
indignação e em Janeiro do ano seguinte o primeiro-ministro em funções resignou ao cargo. A
crise que se vivia no país previa anos de elevados impostos para fazer face à situação em que se
encontravam as finanças; inúmeros jovens pretendiam abandonar o país e fugir de um fardo que a
geração anterior lhes deixara. [13]
Inicialmente o governo procurou nacionalizar os bancos com vista a manter a credibilidade do
sistema bancário. No entanto, em Outubro de 2008, foi instituída uma lei de emergência que
permitia que uma entidade reguladora, a Autoridade Supervisora Financeira Islandesa (FME),
tivesse o poder de supervisionar e de tomar controlo das instituições financeiras e controlar
depósitos nacionais dos bancos em risco, nacionalizando assim os grandes bancos falidos. Deste
modo o governo da Islândia pôde assegurar os depósitos nacionais e manter a calma nas ruas. No
entanto, isto significava que todos os depósitos externos, sobretudo os britânicos, ficavam sem
efeito, o que levou a um elevar de tensão entre os dois países uma vez que todos os investidores
externos perdiam assim os seus Investimentos e ações que detinham nos bancos islandeses. Cerca
de meio milhão de investidores externos foram afetados pela situação e no final foi decidido pela
Associação Europeia de Comércio Livre (EFTA) que a Islândia não tinha obrigação de garantir o
pagamento mínimo destes depósitos. [12]
Os efeitos que a crise deixara na economia islandesa foram bem sentidos, tais como a queda da
sua moeda nacional em relação ao euro de cerca de 35% [43] e com inflação dos produtos
importados a atingir toda a população, sobretudo as empresas que dependiam da importação de
produtos estrangeiros para se manterem funcionais. Ainda assim, e com a retoma financeira a
aparecer em 2011 juntamente com uma possível entrada da Islândia na União Europeia à vista, o
país começou a recuperar finalmente a sua credibilidade financeira.
Na Grécia, como se verifica na figura seguinte (2.3), o pós crise financeira foi sentido
severamente. O défice atingiu os 15% do PIB no ano de 2009 e apesar de todos os planos de
ajustamento só recentemente, em 2016, se têm verificado na ordem dos 0%, tal como podemos
verificar no gráfico abaixo.
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9
Figura 2.3: Contração da economia Grega [35]
Com a queda do PIB houve dificuldade na retoma financeira Grega. Nos anos subsequentes a
economia contraiu cerca de 25% e o setor da construção colapsou, a construção de novas
habitações caiu mais de 90%. [23]
Na Ásia, ao mesmo tempo, o desemprego tomava grandes proporções, a interligação de todo o
sistema financeiro mundial levou a falências de empresas e ao encerramento de diversas fábricas.
A China levou um grande golpe nesta altura; com a falta de pagamentos que começaram a surgir
e diversas fábricas não tiveram capacidade de pagar aos seus empregados e de se manterem em
funcionamento. Estima-se que no final de 2008 havia mais de 9 milhões de desempregados [21]
no país. Centenas de manifestações de milhares de pessoas ocorreram e o governo teve de chamar
o exército de forma a suprimir as manifestações com receio de que pudesse por em causa o
regime. [12]
A França tornou-se um dos centros das manifestações, o encerramento de fábricas e o
crescimento do desemprego levou a manifestações e revoltas por parte dos trabalhadores, que
foram de longe os mais prejudicados pela crise financeira. Escritórios e fábricas foram
vandalizados, inúmeros patrões viram-se em situações delicadas. [15]
Em Espanha a crise financeira levou ao fim de uma era de crescimento e de otimismo que se vivia
no país. O sector da construção estava em alta e quando se deu o colapso da bolha imobiliária e os
efeitos fizeram-se sentir gravemente. Duas em cada três camaras municipais ficaram à beira da
bancarrota e tal como noutros países o desemprego disparou, com mais enfase nos jovens, como
se verifica na figura seguinte (2.4). [10]
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cen
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10
Figura 2.4: Variação da percentagem de desemprego jovem em Espanha [38]
No rescaldo da crise financeira, diversos países demoraram anos a recuperar os níveis
económicos que detinham antes da crise. Em muitos sectores essa retoma ainda não foi totalmente
alcançada e os efeitos da mesma serão verificados ao longo de muitos anos sob a forma de juros e
impostos. [12]
Na figura seguinte (2.5) é representado o Produto Interno Bruto per capita nos Estados Unidos da
América, podemos verificar que depois do século XX o impacto financeiro da crise de 2008 se
assemelha bastante à grande depressão financeira verificada em 1929 e com a quebra ocorrida nos
anos que precederam à segunda guerra Mundial.
Figura 2.5: Variação do PIB per capita nos Estados Unidos [26]
No Ocidente foram revistas algumas políticas que levaram à crise no imobiliário, mas na China a
reação à crise foi bastante distinta. Como forma de recuperar a economia e manter o crescimento,
que a China vinha tendo nos últimos anos, o governo do país optou pela continuação do
investimento no imobiliário. Atualmente existem cidades inteiras de condomínios, acabados de
construir, que se encontram desertos. Como o poder económico da população não acompanha o
Tax
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pre
go j
ovem
PIB
per
cap
ita
11
crescimento dos preços no imobiliário torna-se impossível para o cidadão comum absorver toda a
construção de novos apartamentos que se verifica diariamente. A esperança reside no facto de
esta situação se alterar um dia antes que a bolha no imobiliário volte a colapsar na Asia como
ocorreu em 2008 nos Estados Unidos. [12]
A história ensina-nos que os erros do passado serão cometidos no futuro, por mais medidas que
sejam criadas. Faz parte da natureza humana contornar os obstáculos para alcançar os seus
objetivos. Será sempre necessária uma supervisão constante dos bancos e do sistema financeiro
para minimizar e evitar que situações como esta voltem a ocorrer.
2.3 O Cenário Português
Durante os anos antecedentes à crise explicada anteriormente, o preço das casas em Portugal
mantinha uma tendência crescente.
No entanto, com os problemas que se verificaram no mercado imobiliário durante o ano de 2008
o país começou a ressentir-se. O primeiro golpe surgiu com o Banco Português de Negócios
(BPN) que teve de ser nacionalizado de forma a prevenir cerca de 1,8 bilhões de euros de perdas
no sector financeiro e levando à detenção do então presidente do banco. Mesmo com a posterior
venda do banco em 2014 as perdas para os contribuintes nacionais foram além dos 3 bilhões de
euros. [22]
Em 2014 o Banco Espirito Santo (BES) declarou insolvência, com perdas financeiras na ordem
dos 3,5 bilhões de euros. Posteriormente foi criado o Novo Banco, constituído pelas ações
seguras do BES, no entanto o Estado Português e outros bancos tiveram de intervir com 4,9
bilhões de euros para a recapitalização do Novo Banco. [30]
Por fim a Caixa Geral de Depósitos (CGD), que até 2014 já havia custado aos cofres do Estado
cerca de 3,2 bilhões de euros, anunciou que necessitava de uma recapitalização e que o custo da
mesma deveria ascender aos 5 bilhões de euros. [30]
Durante este período os bancos venderam património imobiliário, principalmente os ativos mais
tóxicos e com perdas avultadas. Com tamanha crise verificada no sistema bancário português,
torna-se compreensível que o país tenha revelado dificuldades em reverter o défice público e
alterar o programa de instabilidade financeira que se tem registado desde 2008.
Em relação ao mercado Imobiliário propriamente dito, desde finais de 2007 que o preço dos
imóveis em Portugal tem vindo a diminuir, e apesar de uma ligeira recuperação em 2009, logo no
início de 2010 os preços voltaram a cair. Este cenário manteve-se constante durante os anos que
se seguiram e apenas em 2013 é que o mercado Imobiliário do país começou a dar sinais de
retoma com os preços das moradias, em Lisboa e no Algarve, a mostrarem sinais de inversão nos
preços. Ainda assim, e com as regiões do Alentejo e do Centro do país em constante queda.
Apenas recentemente, no quarto trimestre de 2014 e depois de anos consecutivos de queda no
imobiliário é que o preço do imobiliário em Portugal começou a inverter a tendência. [17]
12
Figura 2.6: Percentagem de novos pedidos de construção em Portugal [37]
No entanto em Outubro de 2016 regiões como o Alentejo ainda apresentavam valores de quase
12% abaixo dos valores máximos atingidos antes da crise de 2008. No caso das regiões
autónomas da Madeira e dos Açores estes valores apresentavam sinais igualmente gravosos com
quase 16% e 10% respetivamente. Apesar de Lisboa e o Algarve se apresentarem como dois dos
destinos mais procurados no país ainda apresentavam valores na ordem dos 6% abaixo dos
valores máximos atingidos. No Norte do país foi a região que demonstrou mais resiliência face ao
cenário da crise económica, já que no mesmo período verificava valores de queda na ordem dos
3,5%. [9] [17]
Existe contudo uma bolsa no mercado nomeadamente nas zonas de Lisboa e Cascais, que devido
à procura no mercado por parte de estrangeiros tem sido inflacionada, atingindo valores na ordem
dos 10000€/m2. [16]
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13
3 A Avaliação Imobiliária
3.1 Considerações Gerais
A avaliação imobiliária é um processo baseado em critérios especificados em que o avaliador tem
como objetivo a determinação do valor de mercado de um imóvel.
A avaliação imobiliária tem um papel fundamental na sociedade em que vivemos. Trata-se de um
domínio onde se cruzam os interesses do mercado com a ética profissional e onde se confrontam
diversas estratégias institucionais de carácter público com interesses privados.
A avaliação de património está presente na vida empresarial e pessoal. Com a normalização
contabilística adotada (Normas Internacionais) pela União Europeia e transcrita para a legislação
portuguesa, os ativos patrimoniais e imobiliários das empresas têm de ser avaliados
periodicamente segundo aquelas normas. Refere-se nomeadamente uma periodicidade obrigatória
para a banca, empresas seguradoras, empresas cotadas e fundos imobiliários.
A avaliação está presente ainda nas heranças, partilhas, expropriações e conflitos litigiosos em
que são necessárias perícias, por vezes colegiais. Refira-se que no âmbito do código de
expropriações os peritos são credenciados pela Direção Geral de Administração de Justiça
(DGAJ) e constam da lista oficial do Ministério da Justiça.
A situação mais comum, e que normalmente é do conhecimento geral, trata-se da avaliação para
crédito hipotecário, presente na aquisição de habitação com recurso a financiamento bancário.
O acesso ao exercício da atividade dos peritos avaliadores, que prestam serviços no sistema
financeiro nacional, é regulado pela Comissão de Mercado de Valores Imobiliários (CMVM),
pelo que só os avaliadores habilitados pela CMVM é que podem exercer a atividade de peritos
avaliadores, sendo que estão sujeitos à constante supervisão da entidade, devendo prestar-lhe toda
a colaboração se solicitada. Apenas os peritos avaliadores que cumpram os requisitos constantes
do Decreto de Lei (DL) e estiverem inscritos poderão exercer aquela atividade. Torna-se
necessário atualmente possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequado à avaliação. Os
avaliadores são também obrigados, para o exercício da atividade, a possuir um seguro de
responsabilidade profissional. (LEI 153/2015 de 14 de Setembro) [8]
3.1.1 Conteúdo e estrutura dos relatórios de avaliação
Os relatórios de avaliação devem ser elaborados como se refere na lei, seguindo as normas
regulamentares do Banco de Portugal, CMVM ou Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos
de Pensões. Os elementos de avaliação que devem ser tidos em conta passam por uma descrição
correta do imóvel, descrevendo as suas características de localização, tipo de construção e
utilização, assim como o estado de conservação do bem e outras características particulares
importantes. Durante o relatório de avaliação, deve existir um conhecimento sobre a análise
envolvente ao mercado do imóvel, nomeadamente em termos de localização geográfica do bem,
assim como de infraestruturas, comércio, serviços e transportes nas proximidades que possam
14
influenciar o valor final. É importante fundamentar a escolha dos métodos de avaliação utilizados
pelo avaliador e descrever de forma pormenorizada a sua aplicação. A avaliação implica
obrigatoriamente a utilização de dois dos três métodos de avaliação, método do custo, método
comparativo, ou método do rendimento. [3]
3.1.2 Tipos de valor
Segundo Bezelga (2000) são enumeradas as seguintes definições: [3]
Valor financeiro: traduz-se no valor do imóvel se forem considerados todos os rendimentos
atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.
Valor intrínseco: esta definição traduz todos os custos necessários para a construção de um
imóvel semelhante ao em avaliação. Deduz-se de um fator que traduz a depreciação física ou
obsolescência funcional ocorrida, acrescido do valor do terreno onde o imóvel se encontra
implantado.
Valor locativo ou de rendimento: traduz o valor atual de um imóvel, considerando os
rendimentos futuros do mesmo, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.
Valor de mercado: Trata-se do valor do imóvel em mercado livre e competitivo após um período
de tempo razoável e em que todos os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquer
interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante para a concretização da
transação.
Valor residual: Este valor é normalmente usado em imóveis que serão reabilitados ou em
terrenos. Obtém-se deduzindo o valor potencial do imóvel, assim como os custos diretos e
indiretos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário considerado.
Valor venal: reflete o valor em mercado livre, é o preço que foi pago e foi recebido no momento
da transação.
Valor efetivo: Este valor faz referência ao valor do bem que corresponde à utilização que lhe está
afeta, sem considerar o valor potencial do imóvel.
Valor potencial ótimo: Define-se como Valor Potencial Ótimo de um imóvel o valor que
corresponde à máxima e melhor utilização do mesmo, que está prevista legalmente. O
crescimento urbano, o crescente aumento das pressões da procura e iteração entre esta e a oferta
são os principais responsáveis pelas sucessivas alterações do uso de propriedades. Desta forma
dá-se origem a constantes revisões de modo a tornar mais rentáveis e lucrativos os terrenos. Estas
alterações podem ser realizadas através dos seguintes mecanismos:
Alterações ao tipo de uso: Passagem de edifícios de habitação a edifícios de escritórios e outros.
Conversão do uso: Passagem de uso rural a uso urbano.
Ampliação da utilização: Trata-se do aumento do índice de ocupação, ou do nível de qualidade
da utilização.
15
Valor de garantia: constitui o valor que se atribui a um imóvel, por uma instituição de crédito,
procurando garantir assim que em caso de incumprimento, esse imóvel possa ressarcir a entidade
financeira em qualquer altura.
Valor económico: Trata-se do valor que traduz o máximo preço pelo qual um terreno para
construção deverá ser adquirido, ou o valor pela qual uma propriedade possa ser reabilitada de
forma que o investimento possa ser rentável e o investidor possa obter retorno.
3.2 Os Métodos Tradicionais de Avaliação
Na avaliação de mercado, utilizam-se três métodos de avaliação, o Método comparativo ou de
Mercado, o Método Custo e o Método do Rendimento. Embora com abordagens e metodologias
diferentes, os três métodos quando corretamente aplicados conduzem ao mesmo valor de um
imóvel. Torna-se contudo importante referir que nem sempre é possível aplicar todos os métodos,
como em casos onde não existe mercado de venda ativo, ou de arrendamento. [3]
3.2.1 Método Comparativo ou de Mercado
A determinação do valor de mercado de um imóvel através do método comparativo ou de
mercado é feito com base em análises comparativas entre diversos imóveis com características
semelhantes e comparáveis que são obtidas através do conhecimento do mercado em que se está a
trabalhar ou de uma prospeção efetuada previamente. É necessário encontrar uma base de
amostras de imóveis significativas que permita estabelecer uma ligação entre os preços
encontrados e assim determinar o valor de mercado do imóvel em questão. Tendo em conta
diversos fatores como a localização, idade, dimensões, estado de conservação e outros parâmetros
que fazem variar o valor do património, são feitas homogeneizações aos valores encontrados
durante a prospeção realizada. Estas homogeneizações pretendem obter um valor que seja mais
ajustado ao valor de mercado do imóvel. [3]
Para ser aplicado o método de mercado ou comprativo, tem de obedecer a uma série de
exigências, tais como: [3]
A existência de um mercado imobiliário ativo;
A obtenção de informações corretas;
A existência de transações de imoveis semelhantes;
Sendo este um método que tem por base a lei da oferta e da procura é visto por muitos como o
método mais fiável de todos os métodos internacionais de avaliação, já que reflete o valor do
imóvel em mercado livre.
Ainda assim a análise do bem pelo método de mercado não existe sem as suas fragilidades. A
existência permanente de características subjetivas à avaliação dos imóveis interfere sempre com
o valor dos mesmos. Esta subjetividade é que leva muitas vezes a discrepâncias no valor de um
mesmo imóvel entre os diferentes avaliadores que aplicam o método comparativo. Por outro lado,
é de notar que a informação disponível ou acessível ao avaliador tem uma importância muito
16
relevante na aplicação deste método. Sem um determinado número de transações comparáveis
entre si não é possível aplicar o método comparativo com exatidão. A insuficiência de transações
que permitam obter informação sobre o imóvel a analisar coloca também um entrave à correta
perceção do mercado que se está a analisar e levando a uma caracterização errada do mesmo. Em
último caso o avaliador pode mesmo não conseguir obter uma avaliação fundamentada do imóvel
em análise. Seguindo o raciocínio referido anteriormente é fácil constatar que o método de
mercado é mais fiável em locais onde existe mais informação disponível e credível sobre o
mercado de transação de imóveis. [3]
Prospeção
A prospeção é a primeira fase da aplicação do método de mercado. Trata-se da recolha de
informação que o avaliador tem de fazer. Os dados recolhidos deverão conter parâmetros como a
localização, áreas, preço de venda, idade, estado de conservação e outros parâmetros que podem
interferir na qualidade e no conforto do imóvel em questão. A recolha desta informação pode ser
feita de diferentes maneiras, como revistas da especialidade e jornais, mas um dos métodos mais
eficazes nos dias de hoje passa pela recolha de informação através das bases de dados. Em certos
casos a posterior confirmação no local das características do imóvel pode revelar-se importante.
[3]
Homogeneização
Por norma a informação recolhida durante a prospeção não é comparável entre si, é quase certo
que o imóvel em análise não é idêntico a todos os outros encontrados durante a recolha de
informação. Assim sendo depois de efetuada a prospeção é necessário tratar essa informação de
modo a tornar os diferentes imóveis comparáveis procedendo-se à homogeneização dos
parâmetros. [3]
Homogeneização dos valores de oferta
Uma das homogeneizações que se realiza quando é efetuada pesquisa através de motores de busca
de imóveis passa por ajustar o valor de venda anunciado no site e ajustá-lo através da aplicação de
uma percentagem de depreciação para que reflita com maior exatidão o valor real de venda do
imóvel. Homogeneização da localização, comparação de imóveis semelhantes em diferentes
localizações, requer um ajustamento do preço do imóvel tendo em conta a sua localização
geográfica. Um bem situado num local de maior valor comercial implica que se aplique um
coeficiente depreciativo a esse bem de modo a que se ajuste à realidade do mercado imobiliário
que se está a estudar. É de notar que em muitos casos a própria experiência do avaliador num
determinado local seja suficiente para ter noção do ajuste que é necessário realizar quando
pretende efetuar esta homogeneização. [3]
17
Homogeneização do tempo
Por vezes a prospeção contém informação relativa a transações passadas. Por norma os valores
dos imóveis no momento da transação antiga não são os mesmos do momento da avaliação nova.
Deste modo torna-se necessário compreender se o mercado imobiliário em análise depreciou ou
apreciou durante as transações e aplicar um coeficiente que ajuste o preço do imóvel ao mercado
atual da região. [3]
Homogeneização de características diversas
Quando se pretende aplicar o método comparativo é sabido que existem inúmeros aspetos a ter
em conta que distinguem os diferentes bens. Fatores como a idade, o estado de conservação, os
lugares de estacionamento, áreas, tipologia, acabamentos, vistas, exposição solar e outros devem
ser homogeneizados de modo a tornar comparáveis os imóveis. Deste modo torna-se fundamental
aquando do momento da prospeção encontrar imóveis mais semelhantes que facilitem as
homogeneizações necessárias e que reduzam a possibilidade de erros. [3]
O Preço homogeneizado do imóvel pode ser dado pela seguinte expressão: [3]
𝑃ℎ𝑜𝑚 = (𝑃 − 𝐴) ∗ 𝑐1 ∗ 𝑐2 ∗ 𝑐3 ∗. . .∗ 𝑐𝑛
Phom – Preço homogeneizado do imóvel de referência
P – Preço ou valor de oferta do imóvel de referência
A – Valor das benfeitorias, áreas ou outros elementos que deverão ser retirados ao valor de oferta
caso o imóvel não possua esses elementos.
ci – Coeficientes de homogeneização
Análise Estatística
Posteriormente à homogeneização da informação recolhida é importante que o avaliador faça uma
análise estatística dos resultados, tendo em conta diferentes parâmetros estatísticos como a moda,
média e desvio padrão. [3]
Considerações
A aplicação do método de mercado depende muito do número de transações existentes no
mercado imobiliário onde se está a trabalhar, não só em termos geográficos ou de outras
características que requerem homogeneização e da correta aplicação da mesma, mas também em
termos do tipo de propriedade em análise. É importante ter em conta que o método comparativo é
mais adequado para propriedades que têm um elevado número de transações como habitações e
terrenos. Por outro lado, a aplicação deste método enfrenta mais dificuldades quando aplicado a
18
bens que raramente são transacionados, uma vez que a falta de informação torna impossível ao
avaliador a perceção do valor de certos imóveis no mercado livre. Em suma a aplicação do
método comparativo assenta essencialmente na informação disponível ao avaliador sobre o
mercado imobiliário. A qualidade e a quantidade de informação recolhida nas bases de dados são
a fundamentação deste método, pelo que a recolha prudente dos dados e o seu tratamento são
fundamentais. [3]
3.2.2 Método do Custo
O processo de avaliação de um bem pelo método do custo passa por adicionar ao valor de
mercado do terreno onde está inserido, os encargos que advêm da aquisição do mesmo e do custo
de construção devidamente depreciado ou apreciado tendo em conta as suas características. No
entanto, é importante referir que o valor do terreno é obtido com base no método comparativo,
pelo que a correta aplicação do método do custo reside na qualidade e na quantidade de
informação recolhida sobre o terreno. Assim, apesar da dependência do método comparativo para
o cálculo de terrenos este método é particularmente importante no cálculo de propriedades que
raramente são transacionadas tais como Hospitais, museus, estádios ou outros. Por outro lado, no
cálculo de edifícios antigos ou em edifícios parcialmente construídos o método do custo é
também importante. Tendo em conta que não existem bases de dados com este tipo de património
e que para efeitos de tributações fiscais, prémios de seguro ou indemnizações é importante saber
o valor destes imóveis. Em suma o método do custo não se rege pelas leis da oferta e da procura.
Desta forma é possível deduzir o valor de um imóvel mesmo sem que haja informação sobre o
valor de mercado do mesmo concentrando-se assim no valor económico real do bem. [3]
Valor do Terreno
O valor de terreno faz parte de uma componente do método do custo significativa, e por vezes o
seu valor inclui o valor dos projetos e infraestruturas. Tal como foi referido este valor é obtido
através do método de mercado, realizando uma prospeção e, ajustando os indicadores de mercado
relativos a terrenos, o avaliador pode aferir o preço do mesmo. Refira-se ainda que o valor do
terreno pode ser determinado com recurso ao método do custo involutivo designado por
“Discounted Cash Flow". Neste método o valor do terreno é determinado pelo valor atualizado
líquido dos meios libertos no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário faseado ao
longo do tempo, considerando as vendas totais e os custos inerentes à construção, promoção e
venda da totalidade do investimento. [3]
Encargos com o Terreno
Os encargos financeiros que advêm do terreno, incluem as despesas efetuadas com Imposto de
Selo, Imposto Municipal sobre Transações (IMT), a escritura, registos na conservatória de registo
predial, taxas, gastos com infraestruturas, entre outros. [3]
19
Tipos de Custos Associados à Construção
Nesta secção serão explicados os tipos de custos que estão associados a este método, descrevendo
sucintamente as ideias que estão inerentes à sua determinação.
a) Custo de Reprodução
O Método do custo de Reprodução consiste em estimar os custos de construção da obra que se
está a avaliar, tendo em conta os custos de construção de uma obra idêntica.
Assim sendo a estimação do valor, rege-se por algumas regras que é importante ter em conta; [3]
1) A determinação do custo da obra tem de ter como base uma obra exatamente idêntica à
obra que está a ser realizada.
2) Posteriormente à determinação do custo de construção, este deverá ser ajustado à nova
realidade do imóvel que está a ser avaliado e como tal deve ser tido em conta um fator
que contemple a depreciação ou apreciação do bem em avaliação.
3) Ao valor estimado, tendo em conta o método do custo de reprodução é necessário
adicionar o valor do terreno estimado com recurso ao método comparativo, assim como
os encargos provenientes do terreno.
É importante referir que a determinação do custo de reprodução exige que o avaliador tenha um
conhecimento profundo sobre o projeto em que está a trabalhar, os resultados mais fiáveis que
advêm deste método variam conforme a capacidade do avaliador de estimar corretamente os
custos dos trabalhos e da construção. No entanto, na prática, o custo de construção é muitas vezes
estimado de formas mais expeditas tendo em conta as áreas e os custos de construção por metro
quadrado daquele tipo de construção, ainda que o grau de precisão desta forma seja sempre
inferior. [3]
b) Custo de Substituição
O custo de substituição faz referência à realização de obras análogas, torna-se particularmente
importante na avaliação de propriedades que não têm vocação para serem rentáveis ou que são
raramente transacionadas, tais como castelos ou mosteiros, onde o custo de construção não é
possível estimar tendo em conta que os processos construtivos mudaram radicalmente. Deste
modo o método do custo de substituição baseia-se no custo de construção de algo idêntico que
apresenta a mesma capacidade e utilidade do imóvel a avaliar e não no custo de construção de
uma cópia (existente no custo de reprodução). [3]
Assim sendo é importante ter em conta os seguintes passos: [3]
1) Conhecimento sobre os custos de construção de propriedades análogas às do imóvel em
avaliação, estas propriedades não deverão ser cópias, devem apresentar porém níveis de
desempenho e performance semelhantes ou superiores aos do imóvel em análise.
2) Posteriormente à obtenção deste custo de construção e da determinação das
características que devem ser apreciadas ou depreciadas torna-se necessário aplicar um
20
fator que contemple estes aspetos de forma que o valor do imóvel possa refletir melhor o
seu valor real.
3) Igualmente ao método anterior depois de se aplicar os passos anteriores é necessário
adicionar o valor de mercado do terreno que foi previamente estimado com recurso ao
método comparativo.
Contrariamente ao método do custo de reprodução o método do custo de substituição já não
necessita de um conhecimento tão aprofundado sobre o imóvel análogo que serve de base à
determinação do custo de construção do imóvel em avaliação. Esta situação deve-se ao facto de
este método se basear apenas nos níveis de desempenho que o imóvel análogo apresenta e não faz
sentido saber os preços dos acabamentos e equipamentos existentes já que por vezes este
conhecimento se torna impossível de determinar. Em suma o custo de substituição requer a
determinação de áreas de construção e um conhecimento do custo de construção por metro
quadrado e assim encontrar o valor do custo de construção do imóvel. [3]
Componentes do Custo de Construção
Nesta secção introduzem-se as variáveis que permitem a determinação do valor de um imóvel
através do método do custo.
a) Custo Direto de Produção “CDP”
O custo direto de produção engloba os encargos que são despendidos na construção de forma
direta. Tais encargos incluem o fabrico (EF) que inclui os custos de mão-de-obra, materiais e
equipamentos, o estaleiro (EE) e sua montagem/desmontagem e a administração da obra (EA) tais
como seguros, ensaios de materiais e pessoal administrativo. [3]
O custo direto de produção é então a soma de todas estas despesas: [3]
𝐶𝐷𝑃 = 𝐸𝐹 + 𝐸𝐸 + 𝐸𝐴
b) Custo Indireto de Produção “CIP”
O custo indireto de produção faz referência a despesas que provêm dos encargos de
funcionamento (EF) que contêm gastos com colaboradores, rendas, telefones, custo de energia e
água, assim como consumíveis e outros materiais e equipamentos. [3]
Os encargos financeiros são repartidos pelas diferentes obras e em curso proporcionalmente ao
seu valor de venda (Ci), deste modo. [3]
𝛼 = 𝐶𝑖/∑𝐶𝑖
𝐶𝐼𝑃 = 𝛼 ∗ 𝐸𝐹
21
c) Custo de Produção “CP”
O custo de produção trata-se da soma dos custos de produção diretos com os custos de produção
indiretos. [3]
𝐶𝑃 = 𝐶𝐷𝑃 + 𝐶𝐼𝑃
d) Custo de venda
O custo de venda tem em conta duas situações diferentes, a primeira das quais considera que a
entidade que promove o empreendimento é a mesma que executa a construção. A segunda
situação considera que o promotor é diferente do construtor e como tal a promoção do
empreendimento é realizada por uma outra entidade que não executa a construção. Analisando o
primeiro caso pode-se afirmar que não interessa considerar o lucro que advém da atividade de
construção na análise do investimento global, visto que o resultado liquido gerado pelo negócio
deverá remunerar de forma satisfatória a promoção realizada pela mesma entidade. No cenário
exposto e na atual conjuntura fiscal do imobiliário não é dedutível o IVA, suportado pelo
promotor, no caso de também ser o construtor. Neste caso o valor dos materiais incorporados na
obra, os equipamentos utilizados, assim como os serviços dos subempreiteiros deverão ser
englobados no preço da construção. Ainda assim o valor do IVA, referente ao consumo por parte
da mão-de-obra da empresa, (salários de engenheiros, encarregados, guardas, serventes, etc.) deve
ser deduzido no cálculo final. Por outro lado, no caso de o promotor não ser o construtor do
empreendimento o valor do IVA deverá incidir separadamente às parcelas referentes ao custo de
produção e ao lucro da atividade de construção. [3]
Promotor Construtor
Temos que: [3]
𝐶 = 𝐶𝑃 + 𝐼𝑉𝐴 = 𝐶𝑃 ∗ (1 + 𝑡𝐼𝑉𝐴)– 𝑀𝑜𝑏𝑟𝑎 ∗ 𝑡𝐼𝑉𝐴
Mobra – Mão de Obra
22
Promotor não Construtor
Temos que: [3]
𝐶 = 𝐶𝑃 + 𝐿𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟 + 𝐼𝑉𝐴 = (𝐶𝑃 + 𝐿𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟) ∗ (1 + 𝑡𝐼𝑉𝐴)
Lconstr – Lucro de Contrução
Facilmente se verifica que a realização de uma obra que requer duas empresas diferentes para
realizar a construção e a promoção separadamente faz com que o custo final seja superior ao de
uma obra cujo a realização e promoção sejam realizadas pela mesma entidade. É de realçar que os
custos de reprodução/substituição devem ser ponderados em função das entidades que promovem
e constroem o imóvel. Existe porém uma falta de consenso entre os avaliadores sobre a
necessidade de averiguar a relação entre promotores e construtores. Usualmente no método do
custo parte-se do princípio que as entidades são distintas e como tal aplica-se o segundo caso na
maioria das situações. No entanto, e ainda que este seja o caso mais frequente, a construção
realizada por parte de construtores não promotores obriga à contratação de serviços de uma
empresa promotora e como tal terão de vender as frações a preços superiores aos imóveis que são
realizados por uma empresa construtora e promotora. Faz parte do método do custo aferir
corretamente o valor do custo de construção do edificado e nos dois casos expostos é possível
identificar que um imóvel construído na segunda situação nunca poderá atingir valores
concorrentes aos da primeira situação e como tal cabe ao avaliador ter em conta estes casos e
considerar os diferentes cenários existentes. [3]
Encargos conexos com a construção (E C)
Estes encargos englobam os encargos administrativos (Eadm) assim como os encargos
financeiros (Efin) provenientes da construção. [3]
𝐸𝑐 = 𝐸𝑎𝑑𝑚 + 𝐸𝑓𝑖𝑛
23
Encargos Administrativos (EADM)
Os encargos administrativos englobam uma série de despesas que se podem mencionar por:
a) Projetos
Incluem todos os gastos com projetos que não foram incluídos no preço do terreno, englobam
todas as desesas provenientes dos projetos de arquitetura, fundações, estrutura, eletricidade,
telefones, águas, saneamento, segurança contra incêndios, elevadores, gás, aquecimento central,
acústica, térmica e outros. [3]
b) Licenças e Taxas
Fazem parte destes encargos todas as despesas provenientes de licenças camarárias de demolição
e/ou construção, taxas de vistorias da obra, registos de hipoteca, registo de propriedade
horizontal, taxas de ligação à rede de energia elétrica, rede de gás, rede de abastecimento de água
e à rede de saneamento, contadores totalizadores de água, gás e eletricidade e outros. [3]
c) Gestão do Empreendimento
As despesas provenientes da gestão do empreendimento envolvem os encargos de promoção e
gestão do empreendimento, tais como consultorias e publicidade com a gestão do
empreendimento. [3]
d) Fiscalização
Esta rubrica engloba todas as despesas com fiscalização da realização de infraestruturas e da
construção propriamente dita. É de notar que estes encargos não existem na situação em que o
promotor e o construtor são a mesma entidade. [3]
Encargos Financeiros (EFIN)
Os encargos financeiros resultam dos capitais alheios que são onerados por uma taxa que opera
durante a construção do empreendimento e o período de amortização (vendas). Estes encargos
têm um papel relevante na avaliação já que, por vezes assumem valores elevados na construção.
[3]
24
Custo global da construção nova (CGL)
O custo global da construção nova procura incluir todas as despesas efetuadas com a construção
propriamente dita bem como as atividades conexas à mesma. [3]
𝐶𝐺𝐿 = 𝐶 + 𝐸
Também se pode optar por outra abordagem, onde os encargos conexos podem ser expressos em
termos de percentagem dos encargos com a construção, originando assim a expressão. [3]
CGL=C * (1+a)
Custo Global da Construção Depreciada ou Apreciada (CGLD)
Uma das análises fundamentais presentes no método do custo consiste em analisar o estado de
conservação de um imóvel, o tipo de construção, a idade, bem como, os componentes materiais
associados. Daqui resulta um coeficiente apreciativo ou depreciativo. [3]
a) Depreciação
Tal como foi mencionado anteriormente, o valor de um imóvel com base na aplicação do método
do custo determina-se adicionando ao valor de mercado do terreno, todos os encargos que advêm
da sua aquisição. O custo da construção, que pode ter sido depreciada ou apreciada tendo em
conta a sua obsolescência física e funcional, ou por outro lado tendo em conta singularidades
arquitetónicas ou históricas que valorizam o bem. É de sublinhar a possibilidade de a construção
sofrer depreciações com o tempo e a desvalorização do imóvel torna-se um fator a ter em conta
do ponto de vista físico. Ainda assim existe a possibilidade de um imóvel sofrer depreciações a
nível funcional aquando da inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 andares, ou até
depreciações de natureza ambiental caso o imóvel tenha uma má localização, próxima de aterros,
bairros degradados ou subestações elétricas. Existe porém um quarto facto de depreciação que
advém na natureza económica, a crise do mercado imobiliário de 2008 pode ser um bom exemplo
desta situação, assim como alterações de legislação, guerras civis, ou uma mudança na conjuntura
económica nacional. [3]
b) Apreciação
Da mesma forma que não existem modelos que permitam estabelecer de forma objetiva a
depreciação de um imóvel, também não existem formas de estabelecer a sua apreciação.
Quantificar fatores como singularidades arquitetónicas ou históricas, passa pela experiência
profissional do avaliador, para estimar um valor aproximado para estas apreciações. [3]
25
Encargos de Comercialização
O método do custo prevê também despesas não relacionadas com a obra propriamente dita, os
encargos com a comercialização do imóvel inserem-se neste parâmetro. Este valor é normalmente
estabelecido com base numa percentagem sobre o valor da transação acrescida do valor do IVA.
[3]
Lucro da Operação
A promoção imobiliária tem como base a obtenção do lucro, este está refletido no valor final do
imóvel. Na avaliação por método do custo, é importante a determinação do lucro associado ao
bem. Este valor reflete ainda o risco associado à atividade imobiliária. [3]
Expressão do Método do Custo
Tendo em conta os parâmetros referidos anteriormente pode-se então enunciar a seguinte
expressão que pretende demonstrar a correta aplicação do método do custo. [3]
𝑉 = (𝑇 + 𝐸𝑇) + (𝐶 + 𝐸𝐶) ∗ (1 − 𝐾𝐹𝐼) ∗ (1 − 𝐾𝐹𝑈) ∗ (1 − 𝐾𝐴𝑀) ∗ (1 + 𝐴𝑝) + 𝐸𝐶𝑂𝑀 + 𝐿
V - Valor do empreendimento no estado em que se encontra
T - Valor de mercado do terreno (já infraestruturado)
ET – Encargos conexos com a aquisição do terreno
C – Preço da construção (reprodução ou substituição)
EC – Encargos conexos com a aquisição do terreno
KFI – Coeficiente de depreciação física
KFU – Coeficiente de depreciação funcional
KAM – Coeficiente de depreciação ambiental
Ap – Coeficiente de apreciação
ECOM – Encargos coma comercialização
L – Lucro do promotor
26
Considerações
Neste trabalho foram enumerados os aspetos que se consideram mais relevantes à correta
aplicação do método do custo. Ainda assim torna-se importante enunciar alguns aspetos
relevantes na correta aplicabilidade deste método, nomeadamente fatores como o conhecimento
aprofundado dos encargos afetos ao imóvel, elaboração de estimativas credíveis para o custo de
construção e a conceção de técnicas que permitam fundamentar os diferentes valores de
apreciação e depreciação a ter em conta. [3]
3.2.3 Método do Rendimento
O Método do Rendimento tem como base estimar o valor de propriedades através da renda
mensal. Imóveis que podem ser arrendados por um determinado valor ou que por outro lado já
estiveram arrendados conferem informação sobre o seu valor de mercado. A premissa deste
método passa por associar a propriedade a determinados rendimentos e como tal o seu valor em
mercado será proporcional ao valor que o detentor do bem aufere. Assim a avaliação de um
imóvel que tenha por base este método implica que o avaliador tenha informação sobre os
rendimentos líquidos que a propriedade proporciona assim como da fixação da taxa de
atualização ou capitalização adequada. [3]
Estimativa dos Rendimentos
Os rendimentos podem ser divididos em duas componentes, rendimentos brutos (RB) ou líquidos
(RL). No caso dos prédios rústicos e urbanos que se encontrem arrendados o “RB” é o valor da
renda anual que vigora no contrato. No caso de parcelas agrícolas, o seu valor advém da
multiplicação da produção anual pelo preço de mercado de produtos agrícolas ou florestais. Por
outro lado, o “RL” verificado anualmente, ou num espaço de tempo determinado, traduz-se pela
diferença entre o rendimento bruto nesse espaço de tempo e as despesas e encargos associados ao
imóvel (D). [3]
Assim temos que: [3]
𝑅𝐿 = 𝑅𝐵 − 𝐷
Fixação da Taxa de Capitalização
A taxa de capitalização tem como objetivo traduzir a relação existente entre os mercados de
arrendamento e de venda existentes num dado local a uma dada altura. Esta taxa pode ser dividida
em taxa de capitalização bruta e taxa de capitalização líquida, dado que é representada pelo
quociente dos rendimentos brutos ou líquidos pelo valor de transação verificado em propriedades
27
análogas à propriedade em avaliação. As expressões podem então ser escritas da seguinte forma:
[3]
𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎çã𝑜 𝑏𝑟𝑢𝑡𝑎 = 𝑅𝐵/𝑉
𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎çã𝑜 𝑙𝑖𝑞𝑢𝑖𝑑𝑎 = 𝑅𝐿/𝑉
Assim, se forem aferidas as rendas brutas anuais e os valores de venda de imóveis semelhantes, o
rácio entre os dois valores refletirá assim a expressão da taxa de capitalização bruta, sendo essa a
taxa a aplicar aos rendimentos brutos anuais associados ao bem. Por outro lado, se existir um
conhecimento mais aprofundado sobre os encargos que se associam à tipologia do imóvel em
análise, o rácio entre o rendimento anual líquido correspondente e o valor do imóvel associado irá
resultar na taxa de capitalização liquida e como tal deverá incidir sobre os rendimentos líquidos
associado à propriedade em análise. Assim, esta taxa permite ter noção do valor de transação de
um imóvel a partir do seu arrendamento e por outro lado procura tornar indiferente a venda do
imóvel ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil do edificado. Através de
um raciocínio análogo ao referido podemos obter o valor de um imóvel através da taxa de
capitalização líquida ou bruta através das expressões: [3]
𝑉 = 𝑅𝐿/𝑡𝑐𝑙
𝑉 = 𝑅𝐵/𝑡𝑐𝑏
Informação
Torna-se, porém, importante referir que igualmente ao método comparativo, também o método do
rendimento requer uma amostra significativa de informação de modo a que possa ser aplicado
corretamente. A aplicação de uma taxa de capitalização a aplicar requer que haja uma quantidade
e qualidade de informação sobre o mercado em análise em que se está a trabalhar. Tem de se ter
em conta os valores de venda e de arrendamento das propriedades locais para estimar a taxa de
capitalização bruta e em caso de determinação da taxa de capitalização líquida têm de se conhecer
os encargos anuais do senhorio com o arrendamento. Em casos onde o imóvel não se encontra
arrendado é necessário estimar uma renda espectável com base no mercado de arrendamento da
zona, de modo a que se possa aplicar corretamente o método do rendimento. Nestes casos é
necessário efetuar uma prospeção e posterior homogeneização para as rendas. O processo é
semelhante ao explicado no método comparativo, o avaliador reúne uma série de amostras de
características semelhantes e para que seja possível comparar as amostras entre si aplicam-se
fatores que apreciam ou depreciam o imóvel de acordo com os elementos que apresentam de
modo a torná-los homogéneos. [3]
28
O método do Rendimento no Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis (CIMI)
Apesar de o método do rendimento ser um dos métodos tradicionais de avaliação muito aplicado
em mercados ativos de arrendamento este está vedado no código do IMI, contrariamente ao que
acontece com os restantes métodos tradicionais. Tal deve-se fundamentalmente ao facto de que
no mercado existam imóveis com valores de arrendamento muito antigos e de baixos valores. Tal
situação implica que aplicando a taxa de capitalização se obteriam valores patrimoniais muito
baixos. Contrariamente, em grupos empresariais e por razões estratégias, o património têm por
vezes contratos de arrendamento que podem ser demasiado elevados ou demasiado baixos, tal
como acontecia nas empresas bancárias e seguradoras. Por estas razões, este método não foi
utilizado na aferição de uma alternativa à expressão do cálculo do valor patrimonial tributário.
29
4 CIMI e a Avaliação Fiscal
O IMI corresponde ao Imposto Municipal sobre Imóveis. Trata-se de um imposto que atua sobre
o valor patrimonial tributário dos prédios (rústicos, urbanos ou mistos) localizados em Portugal.
A receita proveniente deste imposto é revertida para os respetivos municípios. Entrado em vigor
no dia 1 de Dezembro de 2003, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis veio substituir o
Código da Contribuição Autárquica que esteve em vigor até então. Este último não obrigava à
atualização das matrizes prediais que contêm o valor do prédio e servem de base para diversos
encargos. Assim, os imóveis mais recentes eram taxados de forma mais agressiva quando
comparados com o edificado mais antigo que constava em cadernetas prediais desatualizadas.
Esta situação levou a uma grande desigualdade nos impostos aplicados, onde o valor taxado
pouco ou nada tinha a ver com o valor de mercado dos bens. A entrada em vigor do CIMI
permitiu a criação de um novo sistema de avaliação dos imóveis que tinha por base uma série de
coeficientes, tais como a área e o valor de construção de modo a esbater as desigualdades
existentes no antigo sistema. Atualmente o imposto é pago por todos aqueles que forem
proprietários, usufrutuários ou superficiários de um prédio à data o dia 31 de Dezembro do ano
em questão, sendo considerado o valor a essa mesma data. O pagamento é efetuado no ano
seguinte. O CIMI considera três tipos de prédios, sendo eles prédios rústicos, prédios urbanos e
prédios mistos:
“São considerados prédios rústicos todos os terrenos que se localizam fora de um aglomerado
urbano e que desta forma não se classifiquem como terrenos para construção e como tal que
estejam afetos ou, na falta de concreta afetação, que tenham como destino normal uma utilização
que procure gerar rendimentos agrícolas.” (CIMI artigo 4º) [29]
“Em relação aos prédios urbanos são todos aqueles que não devem ser classificados como
rústicos e conformo o artigo 6º dividem-se em: habitacionais; comerciais ou para serviços;
terrenos para construção; e outros.” (CIMI artigo 3º) [29]
“Sempre que um prédio tenha parte rústica e urbana é classificado na integra de acordo com a
parte principal. Se nenhuma das partes poder ser classificada como principal o prédio é havido
como misto.” (CIMI artigo 5º) [29]
É de salientar que no CIMI e “para efeitos do IMI cada fração autónoma no regime de
propriedade horizontal, é havida como constituinte de um prédio.” (CIMI artigo 2º) [29]
Conceito de Prédio:
“é toda a fração de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de
qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que
faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva e, em circunstâncias
normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou
construções, nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação
ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fração de território que
constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial.”
(CIMI artigo 2º) [29]
30
São ainda “edifícios ou construções, ainda que móveis por natureza, são havidos como
tendo carácter de permanência quando afetos a fins não transitórios.” (CIMI artigo 2º)
[29]
“Presume-se o carácter de permanência quando os edifícios ou construções estiverem
assentes no mesmo local por um período superior a um ano.” (CIMI artigo 2º) [29]
A Inscrição dos prédios na matriz, assim como a atualização da mesma é feita com base na
declaração apresentada pelo contribuinte. Este documento tem de ser apresentado no prazo de 60
dias depois de se ter verificado fatores que alterem o valor patrimonial do edifício, tais como
modificação dos limites de um prédio, obras de melhoramento, alterações nas culturas praticadas
num prédio rústico, entre outras.
4.1 Determinação do valor patrimonial tributário
Atualmente a determinação do valor patrimonial tributário tem uma elevada importância visto
que é a base de uma série de tributações.
Ainda que o Imposto Municipal sobre Imóveis tenha sido bastante referido ao longo do trabalho,
o Valor Patrimonial Tributário tem também efeitos ao nível do IMT (Imposto Municipal sobre as
Transmissões Onerosas de Imóveis), IS (Imposto de Selo), IRC (Imposto sobre o Rendimento de
Pessoas Coletivas), IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares), expropriações,
NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), IVA (Imposto sobre Valor Acrescentado),
penhoras, derramas e Taxas Municipais.
A expressão seguinte consta do artigo 38º do CIMI [29] que determina o valor patrimonial
tributário:
𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣
Onde:
Vt – Valor patrimonial tributário
Vc – Valor base dos prédios edificados
A – Área bruta de construção mais a área excedente, à área de implantação
Ca – Coeficiente de afetação
Cl – Coeficiente de localização
Cq – Coeficiente de qualidade e conforto
Cv – Coeficiente de vetustez
31
Valor Base dos Prédios Edificados (VC)
O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por metro
quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação. O valor médio de
construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e indiretos
suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra,
equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
É proposto anualmente pela CNAPU- Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos,
conforme determinado na alínea d) do nº1 do artigo 62º do CIMI e aprovado por portaria do
Ministério das Finanças (CIMI artigo 62º) [29]
Este valor mantém-se constante desde 2010 e situa-se nos 603€/m2, correspondendo a um valor
médio de construção por metro quadrado de 482,4€/m2
adicionado de 120,6€/m2
correspondente
ao valor do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. (CIMI artigo 39º) [29]
Tabela 4.1: Variação do valor de construção [29]
Ano Valor médio Valor base Diploma legal
2017 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 345-B/2016, de 30 de dezembro
2016 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 419/2015, de 31 de dezembro
2015 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 280/2014, de 29 de dezembro
2014 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 370/2013, de 27 de dezembro
2013 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 424/2012, de 28 de dezembro
2012 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 307/2011, de 21 de dezembro
2011 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 1330/2010, de 31 de dezembro
2010 482,40 € 603,00 € Portaria n.º 1456/2009, de 30 de dezembro
2009 487,20 € 609,00 € Portaria n.º1545/2008, de 31 de dezembro
2008 492,00 € 615,00 € Portaria n.º 16-A/2008, de 9 de janeiro
2007 492,00 € 615,00 € Portaria n.º 1433-C/2006, de 29 de dezembro
2006 492,00 € 615,00 € Portaria n.º 90/2006, de 27 de janeiro
2005 490,00 € 612,50 € Portaria n.º 99/2005, de 17 de janeiro (II série)
2004 480,00 € 600,00 € Portaria n.º 982/2004, de 04 de agosto
2003 480,00 € 600,00 € Portaria n.º 982/2004, de 04 de agosto
32
Análise
Nos últimos anos a não alteração do VC tem levado a algumas críticas, para muitos avaliadores o
preço da construção tem vindo a subir nos últimos anos. O facto de este valor, para efeitos de
cálculo do valor patrimonial tributário, se ter mantido constante nos últimos 7 anos, verificando
inclusive, uma redução de 12€/m2
nos anos de 2008 a 2010 é visto como uma forma de atenuar a
carga fiscal em detrimento do cálculo de um VT mais próximo do valor de mercado.
Faz-se também referência ao facto de o terreno representar sempre 25% do valor total da
construção. É sabido que dependendo da idade do imóvel ou da localização do terreno este pode
valer mais ou menos em relação à construção. Por outro lado, entende-se que para efeitos de
simplicidade da expressão se adote sempre o mesmo valor. Contudo este percentual para terreno
entra em contradição com o artigo 45º que para ao cálculo do valor patrimonial do terreno a área
de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas. (CIMI
artigo 45º) [29]
Área (A)
Os tipos de áreas dos prédios edificados, bem como a sua definição encontram-se tipificadas no
artigo 40º do CIMI [29] conforme segue:
𝐴 = (𝐴𝑎 + 𝐴𝑏) ∗ 𝐶𝑎𝑗 + 𝐴𝑐 + 𝐴𝑑
A área bruta de construção, traduzida pela expressão acima consiste em:
Aa - Área bruta privativa, coeficiente 1
Ab – Área bruta dependente, coeficiente 0,3
Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas
Ac – Área de terreno livre que não excede duas vezes a área de implantação, coeficiente 0,25
Ad – Área de terreno livre que excede duas vezes a área de implantação, coeficiente 0,005
Área bruta privativa, “Aa” consiste na superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos de
paredes e outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas
fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, aplicando-
se um coeficiente de 1 a estas áreas.
Áreas brutas dependentes, “Ab” são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que
constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifico ou da fração, cujas
utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração,
considerando-se para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as
arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou as caves acessíveis e as varandas, desde
que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das
anteriores, a que se aplica o coeficiente de 0,3.
33
A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a
área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins,
parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até limite de
duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de
duas vezes a área de implantação (ad) de 0,005.
Caj – trata-se do coeficiente de ajustamento de áreas, é aplicado à área bruta privativa e à área
bruta dependente e é variável em função dos escalões de área e com a afectação do prédio.
Análise
O valor da área é traduzido pela seguinte expressão. [29]
𝐴 = (𝐴𝑎 + 𝐴𝑏) ∗ 𝐶𝑎𝑗 + 𝐴𝑐 + 𝐴𝑑
A crítica referente à expressão de cálculo das áreas resume-se à forma como é aplicada na
expressão, não havendo uma área dedicada à parcela do terreno, onde é implantado o edifício
independente da área de construção.
34
Coeficiente de Afectação (Ca)
O coeficiente de afectação “Ca” depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo
com um quadro presente no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis no artigo 41º. [29]
O valor do coeficiente varia entre 1,2 para comércio e 0,35 para arrecadação e arrumos,
assumindo o valor de 1,0 para habitação.
Tabela 4.2: Coeficientes de afectação [29]
Análise
Sendo que o presente trabalho se debruça sobre o mercado de habitação e sendo que o valor do
coeficiente de afetação é 1,0 para estes casos não foi realizada nenhuma análise profunda a este
parâmetro. Ainda assim refere-se o facto de não haver nenhuma justificação aparente para a
existência deste coeficiente. O coeficiente de localização já toma valores distintos para as
diferentes afetações, dependendo da localização do imóvel, pelo que do ponto de vista do
mercado o coeficiente de afetação deveria estar inserido no respetivo “Cl”. Desta forma e sendo
os coeficientes de localização determinados para cada uma das afetações não faz sentido que
estejam afetos de outros coeficientes. As outras utilizações constantes da tabela acima são
normalmente avaliadas considerando a afectação predominante na zona em que se insere o
prédio. Sendo que em alguns casos é sempre considerada habitação, como no caso dos arrumos.
35
Coeficiente de Localização (Cl) e Zonamento
O coeficiente a que se refere o seguinte subcapítulo faz referência ao artigo 42º do CIMI. [29]
O coeficiente de localização (cl) varia entre 0,4 e 3,5, podendo em determinadas situações
assumir o valor de 0,35 em habitações dispersas em meio rural. Os coeficientes a aplicar em cada
zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a
habitação, comércio, industria ou serviços. Na fixação do coeficiente de localização têm-se em
consideração, algumas características, tais como as acessibilidades, onde se consideram a
qualidade e variedade das vias, a proximidade de equipamentos sociais como escolas e serviços
públicos, comércio, localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário e os
transportes públicos existentes. Para aferir os diferentes coeficientes existentes, os peritos
avaliadores realizam um zonamento que se traduz na determinação das zonas homogéneas a que
se aplicam os diferentes coeficientes de localização. O zonamento atualmente em vigor data de
2015. Faz-se também referência ao facto de no zonamento serem determinadas também as
percentagens do valor dos terrenos de implantação. Esta percentagem varia entre 15% e 45% do
valor das edificações autorizadas, como consta do artigo 45º do CIMI.
No zonamento é ainda calculado o coeficiente de qualidade e conforto para moradias
unifamiliares, que varia entre 0 e 0,2.
Análise
Tal como foi referido, o coeficiente de localização para uma dada zona é definido no zonamento.
Os peritos que elaboram o zonamento têm em conta a homogeneidade das regiões diferentes e
estimam assim o valor do coeficiente de localização em cada zona por serviço de finanças. O
coeficiente de localização é calculado com base em amostras reais do mercado e colocando em
evidência esse fator. Considera-se na sua determinação que este deverá representar 85% do valor
do mercado.
Assim:
CvCqCaAVc
VMCl
%85
Onde,
VM – Valor de mercado
Vc – Valor base dos prédios edificados
𝐴 = (𝐴𝑎 + 𝐴𝑏) ∗ 𝐶𝑎𝑗 + 𝐴𝑐 + 𝐴𝑑
Aa – área bruta privativa
Ab – área bruta dependente
36
Caj – coeficiente de ajustamento de áreas (calculado de acordo com as regras do artº.40º-A do
CIMI)
Ac – área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad – área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação
Ca – Coeficiente de afetação
Cl – Coeficiente de localização
Cq – Coeficiente de qualidade e conforto
Cv – Coeficiente de vetustez
Se considerarmos edifícios para habitação novos (Ca =1 e Cv=1), sabendo que o valor de
construção adotado no CIMI é de 603€/m2 e considerando um coeficiente de qualidade de
conforto de 1,0, podemos deduzir a seguinte expressão:
%85
603 CLVM
Esta segunda expressão permite-nos aferir a que valores de mercado, por metro quadrado,
correspondem os diferentes coeficientes de localização. É, no entanto, de notar que o valor do
“Cq” pode variar entre 0,5 e 1,7 e esta variação foi tida em conta nas análises efetuadas.
Pelo código do IMI sabe-se que o coeficiente de localização nunca pode exceder os 3,5.
Substituindo a expressão acima pelo valor máximo do “Cl” obtemos que:
€/m29,2482%85
5,3603
VM
Ou no caso de considerarmos o “Cq” também de valor máximo, com valor de 1,7, obtemos:
€/m24221%85
7,15,3603
VM
37
Como já foi referido neste trabalho, existem atualmente nichos no mercado imobiliário em Lisboa
que chegam a atingir valores na ordem dos 10 000€/m2. Não obstante a raridade que é encontrar
um edifício que apresente um “Cq” de 1,7, sobretudo nas zonas de melhor localização, onde os
valores unitários são superiores, facilmente se entende que existem nichos no mercado imobiliário
e que a atual expressão de cálculo do valor patrimonial tributário não abarca.
Coeficiente de Qualidade e Conforto
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) tem como base o artigo 43º do CIMI [29], sendo que
as diretrizes para a qualidade de construção, localização excecional, estado de deficiente
conservação e localização e operacionalidade relativas são estabelecidas pela CNAPU com base
em critérios de objetividade e sempre que possível, com base em fundamentos técnico-científicos
adequados.
O presente coeficiente varia entre 0,5 e 1,7 e é aplicado de forma a majorar ou minorar o valor do
edificado dependendo da existência de diferentes elementos presentes na tabela do código do IMI.
Tabela 4.3: Tabela de Coeficientes de Qualidade e Conforto [29]
Elementos de qualidade e conforto
Majorativos:
Moradias unifamiliares Até 0,20
Localização em condomínio fechado 0,2
Garagem individual 0,04
Garagem coletiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina coletiva 0,03
Campos de ténis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva Até 0,15
Localização excecional Até 0,10
Sistema central de climatização 0,03
Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos 0,02
Localização e operacionalidade relativas Até 0,20
Minorativos:
Inexistência de cozinha 0,1
Inexistência de instalações sanitárias 0,1
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,1
Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos 0,02
Existência de áreas inferiores às regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservação Até 0,05
Localização e operacionalidade relativas Até 0,10
Coeficientes
38
Análise
O Coeficiente de qualidade e conforto caracteriza e diferencia apreciativa ou depreciativamente
os fatores que contribuem para a valorização do edificado. Assim a qualidade construtiva, os
equipamentos e a localização relativa da fração no edifício, bem como os complementos de
garagem, piscina e outros refletem fundamentalmente o edificado. Desde logo, estes parâmetros
nunca deveriam influenciar o terreno.
Para um bom ajustamento dos coeficientes de qualidade e conforto estes devem ser devidamente
aferidos com o mercado em sede de prospeção e homogeneização. Na análise que se faz de
seguida faz-se a aferição de um dos parâmetros de qualidade e conforto que constituem a tabela
acima enquadrados na expressão atual do Valor Patrimonial Tributário.
Coeficiente apreciativo relativo à existência de piscina
No presente trabalho procedeu-se à análise do coeficiente de piscinas de forma a verificar se os
valores que acrescem ao “Cq” têm correspondência com o mercado. Atualmente o coeficiente de
acréscimo do coeficiente de qualidade e conforto para uma habitação que contenha piscina
individual é de 0,06 e de 0,03 para piscinas coletivas. Foram utilizados os motores de busca de
busca para efetuar as prospeções e aferir corretamente os valores para cada zona. [6, 7, 42]
Uma vez que as piscinas são mais comuns e convidativas em regiões mais quentes considerou-se
que o clima poderia ter algum impacto na valorização de um imóvel que contenha piscina. Assim,
de modo a aferir o incremento que um imóvel com piscina tem no mercado, o estudo foi realizado
em regiões do país com diferentes latitudes. Na prospeção realizada procurou-se homogeneizar os
parâmetros dos diferentes prédios para que a que as variações entre os mesmos fossem as mais
pequenas possíveis. Esta homogeneidade permite reduzir os erros no cálculo dos diferentes
coeficientes. Durante a recolha de amostras procuraram-se prédios novos de modo a que o
coeficiente de vetustez não tivesse alteração entre os diferentes imóveis. Esta constante permite
que o “Cv” no cálculo do valor do edificado seja constante e sempre igual a 1,0.
Por outro lado, a localização das moradias e dos apartamentos estudados em cada região manteve-
se a mais inalterada possível, não só em termos da Freguesia estudada, mas também em termos da
zona onde se situavam os imóveis. Esta medida permitiu que o estudo tivesse coeficientes de
localização semelhantes entre os prédios estudados em cada região, homogeneizando a amostra.
Nas seguintes prospeções nunca foi considerado o coeficiente de moradia visto que todas os
imóveis são idênticos, como tal apenas se pretendeu comparar as diferenças entre eles.
Relativamente às características que divergiram entre as moradias analisadas foram sempre
realizadas homogeneizações para aferir a variação de preço que essas características podiam
originar. Foram tidas em conta moradias semelhantes, assim como as variações necessárias a
homogeneizar de modo a que fosse possível comparar todos os imóveis correctamente.
39
Região Norte (Aldoar)
A zona do Norte do país que foi analisada foi a zona de Aldoar, localizada na Freguesia de
Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, no Concelho do Porto.
Constatou-se que as moradias situadas na região Norte não costumam ter piscina, apenas as
moradias mais luxuosas e de maiores dimensões por vezes têm piscinas. Por essa razão se optou
pela zona de Aldoar, uma vez que a variedade e quantidade de construções de maior qualidade e
luxo nesta zona é mais frequente. No entanto, como apenas foram consideradas as moradias de
maior luxo, os preços/m2 verificados na seguinte prospeção são superiores às das restantes
prospeções realizadas.
Na amostra foram recolhidas apenas moradias T5. Em todos os casos teve-se em conta a
diferença na qualidade dos acabamentos e nas moradias que não continham piscina teve-se em
conta a existência ou não de logradouro.
Tabela 4.4: Valores homogeneizados (sem piscina) para Aldoar
Total valor/m2
A0 Aldoar T5 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Aldoar T5 250 990 000,00 € 3 960,00 €
0,935 0,876 810 869,40 € 3 243,48 €
Refª 2 Aldoar T5 386 1 450 000,00 € 3 756,48 €
0,935 0,876 1 187 637,00 € 3 076,78 €
Refª 3 Aldoar T5 401 1 320 000,00 € 3 291,77 €
0,935 1,000 1 234 200,00 € 3 077,81 €
Refª 4 Aldoar T5 390 1 200 000,00 € 3 076,92 €
1,000 1,000 1 200 000,00 € 3 076,92 €
Refª 5 Aldoar T5 360 1 100 000,00 € 3 055,56 €
1,000 1,000 1 100 000,00 € 3 055,56 €
Refª 6 Aldoar T5 305 1 100 000,00 € 3 606,56 €
1,000 0,876 963 600,00 € 3 159,34 €
1 082 717,73 € 3 114,98 €
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de Venda
Valor Médio
40
Tabela 4.5: Valores homogeneizados (com piscina) para Aldoar
Tabela 4.6: Homogeneização do logradouro para Aldoar
Tabela 4.7: Homogeneização de acabamentos para Aldoar
Total valor/m2
A0 Aldoar T5 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Aldoar T5 420 1 350 000,00 € 3 214,29 €
1,000 1,000 1 350 000,00 € 3 214,29 €
Refª 2 Aldoar T5 400 1 380 000,00 € 3 450,00 €
1,000 1,000 1 380 000,00 € 3 450,00 €
Refª 3 Aldoar T5 622 2 225 000,00 € 3 577,17 €
0,935 1,000 2 080 375,00 € 3 344,65 €
Refª 4 Aldoar T5 450 1 900 000,00 € 4 222,22 €
0,935 0,876 1 556 214,00 € 3 458,25 €
Refª 5 Aldoar T5 420 1 700 000,00 € 4 047,62 €
0,935 0,876 1 392 402,00 € 3 315,24 €
Refª 6 Aldoar T5 415 1 600 000,00 € 3 855,42 €
1,000 0,876 1 401 600,00 € 3 377,35 €
1 591 647,25 € 3 359,96 €Valor Médio
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de Venda
Pares Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de
Venda / m2
Refª 2 Aldoar T5 386 Grande 3 756,48 €
Refª 3 Aldoar T5 401 Normal 3 291,77 €
464,71 €
0,876
1,141
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
Factor de Apreciação
Pares Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de
Venda / m2
Refª 4 Aldoar T5 390 Melhores 3 076,92 €
Refª 3 Aldoar T5 401 Normal 3 291,77 €
214,85 €
0,935
1,070
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
Factor de Apreciação
41
Tabela 4.8: Resultados finais para Aldoar
Tendo em conta a prospeção realizada, uma moradia que contenha uma piscina individual na
região de Aldoar acresce 8%, pelo que nesta zona, o fator de acréscimo ao “Cq” de 1,0 deveria ser
de 0,08 pois seria mais ajustado do que o atualmente em vigor de 0,06.
Região Centro (Corroios)
No centro do país optou-se por analisar duas regiões distintas com diferentes valores/m2 para
obter uma perspetiva diferente sobre a influência das piscinas no preço das moradias. Foram
analisadas moradias T4, na Freguesia de Corroios, situada no Concelho do Seixal. Apesar de ser
uma zona onde diversas moradias novas têm piscina constatou-se que o preço/m2 das mesmas é
inferior quando comparado com outras regiões.
Tabela 4.9: Valores homogeneizados (sem piscina) para Corroios
€/m2
P indiv 3360,0 8% 1,08
Sem P 3115,0€ /m2
Aldoar "Cq" Piscina
Total valor/m2
A0 Corroios T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Corroios T4 150 275 000,00 € 1 833,33 €
1,000 1,000 275 000,00 € 1 833,33 €
Refª 2 Corroios T4 185 375 000,00 € 2 027,03 €
0,922 1,000 345 750,00 € 1 868,92 €
Refª 3 Corroios T4 250 495 000,00 € 1 980,00 €
1,000 1,000 495 000,00 € 1 980,00 €
Refª 4 Corroios T4 260 599 000,00 € 2 303,85 €
1,000 0,859 514 541,00 € 1 979,00 €
Refª 5 Corroios T4 240 600 000,00 € 2 500,00 €
0,922 0,859 475 198,80 € 1 980,00 €
421 097,96 € 1 928,25 €Valor Médio
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de Venda
42
Tabela 4.10: Valores homogeneizados (com piscina) para Corroios
Tabela 4.11: Homogeneização do logradouro para Corroios
Tabela 4.12: Homogeneização de acabamentos para Corroios
Tabela 4.13: Resultados finais para Corroios
Total valor/m2
A0 Corroios T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Corroios T4 190 420 000,00 € 2 210,53 €
0,922 1,000 387 240,00 € 2 038,11 €
Refª 2 Corroios T4 270 550 000,00 € 2 037,04 €
1,000 1,000 550 000,00 € 2 037,04 €
Refª 3 Corroios T4 285 665 000,00 € 2 333,33 €
0,922 1,000 613 130,00 € 2 151,33 €
Refª 4 Corroios T4 320 750 000,00 € 2 343,75 €
0,922 1,000 691 500,00 € 2 160,94 €
560 467,50 € 2 096,85 €Valor Médio
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de Venda
Pares Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de
Venda / m2
Refª 3 Corroios T4 250 1 Normal 1 980,00 €
Refª 4 Corroios T4 260 1 Grande 2 303,85 €
323,85 €
0,859
1,164
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
Factor de Apreciação
Pares Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de
Venda / m2
Refª 5 Corroios T4 240 Melhores 1 2 500,00 €
Refª 4 Corroios T4 260 Normais 1 2 303,85 €
196,15 €
0,922
1,085Factor de Apreciação
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
€/m2
P indiv 2096,9 9% 1,09
Sem P 1928,3
Corroios "Cq" Piscina
€ /m2
43
Tendo em conta a prospeção realizada, uma moradia que contenha uma piscina individual na
região de Corroios acresce cerca de 9% ao seu valor, pelo que nesta zona, o fator de acréscimo ao
“Cq” de 0,09 seria mais ajustado do que o atualmente em vigor de 0,06.
Região Centro (Cascais)
Ainda na região centro optou-se por analisar uma zona onde os valores/m2 eram superiores. Para
isso consideraram-se moradias T4 na Freguesia de Cascais e Estoril, no Concelho de Cascais. É
de salientar que diversas amostras encontradas estavam inseridas em condomínios fechados que
tinham acesso a piscina coletiva, como tal foi possível analisar a variação do coeficiente de
qualidade e conforto para esta região.
Tabela 4.14: Valores homogeneizados (sem piscina) para Cascais
Tabela 4.15: Valores Homogeneizados (Com Piscina Coletiva) para Cascais
Total valor/m2
A0 Cascais T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Cascais T4 207 540 000,00 € 2 608,70 €
0,880 1,000 475 200,00 € 2 295,65 €
Refª 2 Cascais T4 283 650 000,00 € 2 296,82 €
1,000 1,000 650 000,00 € 2 296,82 €
Refª 3 Cascais T4 215 470 000,00 € 2 186,05 €
1,000 1,000 470 000,00 € 2 186,05 €
Refª 4 Cascais T4 320 615 000,00 € 1 921,88 €
1,000 1,195 734 925,00 € 2 296,64 €
Refª 5 Cascais T4 320 550 000,00 € 1 718,75 €
1,000 1,195 657 250,00 € 2 053,91 €
Refª 6 Cascais T4 400 650 000,00 € 1 625,00 €
1,136 1,195 882 388,00 € 2 205,97 €
644 960,50 € 2 222,51 €Valor Médio
Valores de VendaLogradouroDesignação Localização AcabamentosTipologia
Área Hab
(m2)
Total valor/m2
A0 Cascais T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Cascais T4 188 525 000,00 € 2 792,55 €
0,880 1,000 462 000,00 € 2 457,45 €
Refª 2 Cascais T4 190 485 000,00 € 2 552,63 €
1,000 1,000 485 000,00 € 2 552,63 €
Refª 3 Cascais T4 190 465 000,00 € 2 447,37 €
1,000 1,000 465 000,00 € 2 447,37 €
470 666,67 € 2 485,82 €
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de Venda
Valor Médio
44
Tabela 4.16: Valores homogeneizados (com piscina individual) para Cascais
Tabela 4.17: Homogeneização do logradouro para Cascais
Tabela 4.18: Homogeneização de acabamentos para Cascais
Total valor/m2
A0 Cascais T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Cascais T4 244 650 000,00 € 2 663,93 €
1,000 1,000 650 000,00 € 2 663,93 €
Refª 2 Cascais T4 268 680 000,00 € 2 537,31 €
1,000 1,000 680 000,00 € 2 537,31 €
Refª 3 Cascais T4 250 650 000,00 € 2 600,00 €
1,000 1,000 650 000,00 € 2 600,00 €
Refª 4 Cascais T4 270 650 000,00 € 2 407,41 €
1,000 1,000 650 000,00 € 2 407,41 €
657 500,00 € 2 552,16 €Valor Médio
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de Venda
Pares Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de
Venda / m2
Refª 2 Cascais T4 283 1 Grande 2 296,82 €
Refª 4 Cascais T4 320 1 Pequeno 1 921,88 €
374,94 €
0,837
1,195
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
Factor de Apreciação
Pares Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos LogradouroValores de
Venda / m2
Refª 1 Cascais T4 283 Melhores 1 2 608,70 €
Refª 2 Cascais T4 310 Normais 1 2 296,82 €
311,88 €
0,880
1,136
Factor de Depreciação
Factor de Apreciação
Diferença de Valor
45
Tabela 4.19: Resultados finais para Cascais
Tendo em conta a prospeção realizada, uma moradia que contenha uma piscina individual na
região de Cascais acresce cerca de 18% ao seu valor, pelo que nesta zona, o fator de acréscimo ao
“Cq” de 0,18 seria mais ajustado do que o atualmente em vigor de 0,06.
Em relação a piscina coletiva, verificou-se que existe um acréscimo de 15% para moradias que
beneficiam de piscina coletiva, pelo que para esta zona seria de esperar que as moradias tivessem
um acréscimo de 0,15 no “Cq”. No entanto todas as moradias encontradas que beneficiavam de
piscina coletiva, também gozavam de estar inseridas em condomínios fechados. Assim o “Cq”
nestes casos seria a soma de ambos os coeficientes majorativos, “Cq” piscina coletiva=0,03 e
“Cq” de condomínio fechado=0,20, logo seria de esperar um aumento de 23% nestes casos.
Como se pode verificar existe uma grande discrepância entre os valores das moradias com piscina
individual ou coletiva e das moradias que não têm piscina. Esta situação pode ser explicada pela
grande oferta que havia de moradias com piscina e pela escassa oferta de moradias novas sem
piscina que para serem competitivas são obrigadas a reduzir o valor de oferta para venda.
Região Sul (Portimão)
Em relação à zona Sul do país optou-se por analisar moradias T4 na Freguesia de Portimão,
situada no Concelho de Portimão. Neste caso optou-se por não homogeneizar o logradouro, visto
que não havia diferenças significativas entre as moradias, porém verificou-se que os preços
tinham tendência a subir quando as moradias estavam mais próximas da praia e como tal colocou-
se um coeficiente de localização relativa que permite aferir esta disparidade entre as habitações.
€/m2
P indiv 2552,2 15% 1,15
P colect 2485,8 12% 1,12
Sem P 2222,5
€ /m2
Cascais "Cq" Piscina
46
Tabela 4.20: Valores homogeneizados (sem piscina) para Portimão
Tabela 4.21: Valores homogeneizados (com piscina) para Portimão
Tabela 4.22: Homogeneização da localização relativa para Portimão
Total valor/m2
A0 Portimão T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Portimão T4 220 330 000,00 € 1 500,00 €
1,206 1,000 397 980,00 € 1 809,00 €
Refª 2 Portimão T4 191 275 000,00 € 1 439,79 €
1,000 1,201 330 275,00 € 1 729,19 €
Refª 3 Portimão T4 180 260 000,00 € 1 444,44 €
1,206 1,000 313 560,00 € 1 742,00 €
Refª 4 Portimão T4 330 575 000,00 € 1 742,42 €
1,000 1,000 575 000,00 € 1 742,42 €
Refª 5 Portimão T4 220 600 000,00 € 2 727,27 €
0,829 0,832 413 836,80 € 1 881,08 €
Refª 6 Portimão T4 185 420 000,00 € 2 270,27 €
0,829 1,000 348 180,00 € 1 882,05 €
396 471,97 € 1 797,62 €
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos Localização RelativaValores de Venda
Valor Médio
Total valor/m2
A0 Portimão T4 1 1 A calcular A calcular
Refª 1 Portimão T4 300 700 000,00 € 2 333,33 €
0,829 1,000 580 300,00 € 1 934,33 €
Refª 2 Portimão T4 195 350 000,00 € 1 794,87 €
1,000 1,201 420 350,00 € 2 155,64 €
Refª 3 Portimão T4 220 380 000,00 € 1 727,27 €
1,000 1,201 456 380,00 € 2 074,45 €
485 676,67 € 2 054,81 €Valor Médio
Designação Localização TipologiaÁrea Hab
(m2)
Acabamentos Localização RelativaValores de Venda
Pares Localização Tipologia Área Hab (m2) Acabamentos
Localização
Relativa
Valores de
Venda / m2
Refª 6 Portimão T4 185 Normal 2 727,27 €
Refª 5 Portimão T4 220 Boa 2 270,27 €
457,00 €
0,832
1,201
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
Factor de Apreciação
47
Tabela 4.23: Homogeneização de acabamentos para Portimão
Tabela 4.24: Resultados finais para Portimão
Considerações
Analisando os resultados dos quadros anteriores podemos concluir alguns aspetos importantes
sobre a valorização dos imóveis que possuem piscina. Mesmo considerando que os valores em
Cascais podem estar distorcidos devido à elevada oferta de moradias com piscina, podemos
constatar que a localização influência o peso que uma piscina tem no valor de um imóvel. Por
norma o valor de “0,06” presente no “Cq” de piscina individual, mesmo na região Norte do país,
onde o benefício de uma moradia possuir piscina é menor, os valores são inferiores aos que se
verificam no mercado. Pelas prospeções realizadas o valor do coeficiente de piscina individual
para moradias deveria localizar-se nos 0,12 ou 0,13 considerando ou não a distorção verificada na
zona de Cascais.
Verificou-se ao longo das prospeções realizadas que não existem piscinas coletivas não inseridas
em condomínios fechados e apesar de o número de amostras encontradas ser reduzido constata-se
que o mercado tem em mais alta consideração piscinas individuas do que piscinas coletivas,
mesmo que estas se insiram em condomínios fechados e representem um coeficiente de qualidade
e conforto de 0,23, significativamente superior ao “Cq” de 0,06 para piscinas individuais.
Por fim e não menos relevante, verificou-se que os coeficientes de qualidade e conforto podem
não estar de acordo com a realidade e como tal dever-se-ia proceder a uma análise mais profunda
sobre cada um destes parâmetros de forma a fundamentar estes valores. Em suma, verifica-se que
este parâmetro não é uniforme para todo o país, variando significativamente em zonas de elevado
valor de mercado imobiliário.
Pares Localização Tipologia Área Hab (m2) Acabamentos
Localização
Relativa
Valores de
Venda / m2
Refª 3 Portimão T4 180 Normais 1 444,44 €
Refª 4 Portimão T4 330 Melhores 1 742,42 €
297,98 €
0,829
1,206Factor de Apreciação
Diferença de Valor
Factor de Depreciação
€/m2
P indiv 2054,8 14% 1,14
Sem P 1797,6€ /m2
Portimão "Cq" Piscina
48
Coeficiente de Vetustez
O coeficiente de vetustez constante do artigo 44º do CIMI [29] é função do número inteiro de
anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da
conclusão das obras de edificação, de acordo com uma tabela:
Tabela 4.25: Coeficiente de Vetustez [29]
Análise
O coeficiente de vetustez corresponde à depreciação física, funcional e obsolescência do prédio
em função da idade da construção. Tal como é referido no método do custo, este parâmetro só
deve afetar a construção e nunca deve afetar o terreno pois este não deve sofrer depreciações de
natureza física. É importante realçar em que medida esta alteração afeta o valor patrimonial
tributário do imóvel. Em edifícios recentes onde o “Cv” é 1,0 não há qualquer diferença entre a
expressão atual e a obtida pelo método do custo. No entanto, para edifícios antigos, onde o
coeficiente de vetustez tem um peso importante na depreciação do prédio as diferenças tornam-se
significativas. Um edifício com um “Cv” de 0,4, irá depreciar mais lentamente no método do
custo do que na expressão atual do “Vt”, uma vez que o terreno irá manter o seu valor. Esta
discrepância torna-se mais óbvia se o terreno tiver uma localização excecional e como tal
represente uma maior percentagem do valor do prédio.
Por outro lado, numa zona com boa localização (Cl=3,5), onde o terreno represente 45% do valor
do valor do imóvel em novo podemos, onde o “Cq” é de 1,0 calcular o valor do mesmo pela
seguinte expressão:
€/m21117%85
45,05,3603
Vt
AnosCoeficiente de
Vetustez
Menos de 2 1
2 a 8 0,9
9 a 15 0,85
16 a 25 0,8
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,4
49
Se nessa mesma zona se encontrar um imóvel de 61 anos onde o coeficiente de vetustez a aplicar
é de 0.4 temos que:
€/m2993%85
4,05,3603
Vt
Ora comparando os valores acima verificamos que não faz sentido. O valor unitário de um prédio
com 61 anos habitável em qualquer tipo de estado de conservação tem um valor inferior ao valor
unitário do terreno sem qualquer construção. Se a situação referida fosse real, seria mais
vantajoso ter um terreno sem qualquer tipo de construção do que ter esse mesmo terreno com um
imóvel de 61 anos nele inserido. O exemplo demonstra a lacuna da expressão que permite o
cálculo do “Vt”. O facto de a expressão se tratar de um produto de fatores permite que o terreno
seja depreciado pela idade do imóvel dando origem a situações incoerentes.
Considerações sobre a expressão
A principal incoerência na expressão do valor patrimonial tributário resulta do facto de esta se
tratar de uma multiplicação e não de uma adição. A expressão não permite que haja uma distinção
sobre que parâmetros devem ser afetos ao terreno e à construção. Tal como foi referido durante a
explicação do método do custo, um terreno nunca deve ser apreciado ou depreciado com a idade.
Contrariamente ao método do custo, a presente expressão que consta do artigo 38º do CIMI não
permite fazer a distinção do terreno e da construção e como tal, a variação do coeficiente de
localização não só afeta o terreno, mas também a construção. Esta situação não se deveria
verificar, pois o valor da construção é o mesmo, o que varia é a localização do terreno que é o que
o coeficiente de localização pretende avaliar.
Outro comentário a salientar passa pela relação que a percentagem de terreno tem com o
coeficiente de localização. Pela análise que foi feita do método do custo verifica-se no mercado
que a valorização de um imóvel está associada à localização do terreno em que este se insere.
Desta forma constata-se que uma subida no coeficiente de localização é quase sempre associada a
uma subida na percentagem de terreno, ou seja, dificilmente coexistem um coeficiente de
localização baixo com uma percentagem de terreno elevada. No entanto, ao longo do trabalho
verificaram-se algumas discrepâncias entre coeficientes de localização e percentagem de terreno
no zonamento. Alguns locais apresentavam valores de Cl relativamente baixos e valores de
percentagem de terreno ao nível das zonas mais caras do país. Esta situação pode resultar de
eventuais amostras desajustadas aquando da elaboração do zonamento, nomeadamente quando
estas têm coeficientes de vetustez próximos de 0,4.
50
4.2 O método do Custo aplicado no CIMI
Apesar de a expressão descrita pelo artigo 38º do CIMI ter como base os valores do mercado, o
valor patrimonial tributário determinado apresenta como já se verificou algumas discrepâncias e
diferenças muito significativas relativamente ao valor de mercado. O código do IMI prevê estas
situações no artigo 76º. Quando o sujeito passivo, a Câmara Municipal ou o chefe de finanças não
concordam com o resultado da avaliação direta de prédios urbanos podem requerer a uma
segunda avaliação durante os 30 dias subsequentes. Se se verificar que o valor patrimonial
tributário se encontra distorcido, com variação superior a 15% em relação ao valor normal de
mercado, a comissão efetua a avaliação em causa. Recorrendo ao nº2 do artigo 46º fixa um novo
“Vt” que tem por base o método do custo e comparativo que reverte apenas para efeitos de IRC,
IRS e IMT. Para efeitos de IMI a comissão avalia um segundo “Vt” com base na expressão do
artigo 38º. O artigo 46º do CIMI é utilizado para as distorções relativamente à expressão do artigo
38ª. Refere ainda que no caso de não ser possível aplicar as regras do artigo 38º, o perito deve
recorrer ao método do custo para proceder à avaliação. Esta expressão aplica-se no cálculo do
Valor Patrimonial Tributário nos prédios do tipo outros, nomeadamente, escolas, igrejas,
hospitais, estádios de futebol e outros. Essa avaliação é constituída pela seguinte expressão: [29]
𝑉 = (𝑇 + 𝐸𝑇) + (𝐶 + 𝐸𝐶) ∗ 𝐶𝐴𝐷 + (𝐸𝑉𝐶 + 𝐿)
V – Valor da avaliação=Valor normal de mercado
T – Valor comercial dos terrenos
ET – Encargos com a compra dos terrenos
C – Custo de construção
EC – Encargos com a construção
CAD – Coeficiente de apreciação ou de depreciação
EVC – Encargos com a venda do edificado
L – Lucro do promotor
O código do IMI admite no seu artigo 76º que a expressão presente no artigo 38º pode conter
variações e como solução opta pela aplicação do método do custo. Questiona-se, portanto, porque
razão não foi utilizada uma expressão com base no método do custo como forma de determinação
do Valor Patrimonial Tributário em detrimento da atual expressão que consta do artigo 38º.
É sabido que este método é menos expedito do que a expressão atualmente em vigor, no entanto o
que se pretende no último capítulo deste trabalho é adaptar os conceitos existentes no método do
custo de forma que possam ser aplicados de forma mais expedita, permitindo assim obter valor
mais próximos dos valores de mercado.
51
5 Alternativas ao Cálculo do Valor Patrimonial Tributário
O foco do presente trabalho passa pela determinação de uma expressão matemática que permita
determinar o valor patrimonial tributário, minimizando os efeitos de distorção atualmente
existentes. Para isso procedeu-se à análise e estudo comparativo de resultados da expressão atual
com expressões alternativas. Como simplificação não foram consideradas moradias com
logradouros na aferição desta expressão.
Relembre-se que a atual expressão existente no artigo 38º se traduz pela seguinte: [29]
𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣
5. 1 Cálculo do “Vt” sem vetustez aplicada ao terreno
A primeira proposta de alteração resulta de uma análise da expressão atual do artigo 38º,
conjugando todos os parâmetros e determinando o Vt corrigido. Os pressupostos assentam no
zonamento existente considerando os valores de coeficiente de localização (Cl) e percentagem de
terrenos (%).
Do CIMI temos que: [29]
𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣
𝑉𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝐴 ∗ 𝑉𝑐 ∗ 𝐶𝑙 ∗ %
O Valor patrimonial tributário será:
𝑉𝑡 (𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑔𝑖𝑑𝑜) = 𝑉𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + (𝑉𝑡(𝑛𝑜𝑣𝑜)– 𝑉𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜) ∗ 𝐶𝑣^1,3
Ou,
𝑉𝑡(𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑔𝑖𝑑𝑜) = (𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑙 ∗ %) + ((𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞) − (𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑙 ∗ %)) ∗ 𝐶𝑣^1,3
Sendo o valor de 1,3 o coeficiente de ajuste do “Cv”. Este coeficiente foi obtido por análise
experimental e trata-se de um ajuste à tabela atual do coeficicente de vetustez para que possa ser
utilizada nesta nova expressão. Este ajuste à tabela ao “Cv” foi necessário visto que a tabela atual
foi feita para afetar o terreno e a construção em simultâneo e não apenas a construção.
O cálculo do “Vt” corrigido, elimina a distorção provocada pela vetustez aplicada ao terreno. Esta
expressão resulta da adição do valor do terreno calculado com base no zonamento (“Cl” e
percentagem de terreno) adicionado do “Vt” atual em novo, deduzido do valor do terreno e
afetado do coeficiente de vetustez (ajustado). A simplificação proposta permite que o coeficiente
de vetustez deixe de estar aplicado ao terreno e fique aplicado apenas à construção. Desta forma é
52
possível utilizar a atual expressão que consta do Código do IMI e corrigir a distorção verificada
pela vetustez aplicada ao terreno. A expressão goza da simplicidade já que permite que os peritos
possam continuar a realizar tarefa da avaliação da mesma forma que é realizada atualmente,
mantendo todos os parâmetros intactos. A única alteração seria do ponto de vista da base
informática, que incorporaria automaticamente o ajuste do “Cv”.
5.2 Proposta de nova expressão analítica de cálculo do “Vt”
No decorrer do desenvolvimento do trabalho, nomeadamente durante a análise dos métodos de
avaliação e das expressões de cálculo previstas no CIMI, resulta que a expressão que apresenta
um denominador comum é a que resulta da aplicação do método do custo.
Tomando como base o acima descrito, o princípio orientador para a determinação de uma nova
expressão de cálculo do “Vt” tomou como base o método do custo.
Para aferir uma nova expressão de cálculo que determine o Valor patrimonial tributário houve
necessidade de introduzir fatores homogeneizadores.
A metodologia seguida passou por adaptar a expressão genérica do método do custo e ajustá-la de
forma que pudesse ser utilizada expeditamente, de forma clara e criteriosa com parâmetros
previamente analisados e determinados.
Nas análises que se seguem procurar-se-á adaptar a expressão de cálculo do CIMI do artigo 38º à
expressão de cálculo pelo método do custo.
5.2.1 Análise da expressão
Expressão de cálculo pelo artigo 38º:
𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣
A determinação do “Vt” pelo método do custo (artigo 76º) é dada pela seguinte expressão:
𝑉 = (𝑇 + 𝐸𝑇) + (𝐶 + 𝐸𝐶) ∗ 𝐶𝐴𝐷 + (𝐸𝑉𝐶 + 𝐿)
V – Valor da avaliação=Valor normal de mercado
T – Valor comercial dos terrenos
ET – Encargos com a compra dos terrenos
C – Custo de construção
53
EC – Encargos com a construção
CAD – Coeficiente de apreciação ou de depreciação
EVC – Encargos com a venda do edificado
L – Lucro do promotor
Analisando a expressão podemos verificar que esta é constituída por 3 adições, sendo elas o
terreno, a construção e os encargos com a venda e lucros.
Para simplificação nas análises seguintes serão apenas considerados os valores unitários de
prédios novos de “Cv=1” e “Cq=1”. Considera-se que sendo o CAD (coeficiente de Apreciação
ou Depreciação), por analogia equivale aos coeficientes do “Cq” e “Cv”.
Tal como se procede na determinação dos coeficientes de localização, os valores amostrais são
considerados, reduzidos de 10% (variação entre os valores publicados e os valores reais de
venda), bem como considerado para cálculo do “Vt” 85% do valor de mercado.
5.2.2 Terreno
Um dos problemas verificados ao longo do trabalho foi que muitos dos coeficientes de
localização estavam distanciados da realidade, não só por comparação com prospeções realizadas,
mas também quando comparados com valores fornecidos em revistas da especialidade,
nomeadamente do confidencial imobiliário [17] e também da avaliação bancária constante de
relatórios do INE [18]. Para tal podem ter contribuído alguns fatores:
1) O coeficiente de localização tem como base os valores de mercado, ou seja, o método
comparativo. Contudo, se os restantes parâmetros (em denominador na expressão
acima) não foram aferidos por análise ao mercado e homogeneização, o coeficiente
de localização virá mais ou menos distorcido em função da maior ou menor distorção
dos restantes. Acresce que amostras de mercado com vetustez, devido à distorção que
esta provoca por afetar o terreno, implicarão sempre um desajuste do coeficiente de
localização e da percentagem de terreno.
2) Por outro lado, o facto de o zonamento em vigor datar de 2015 pode ser uma das
razões pelas quais os valores verificados no coeficiente de localização estão
desajustados do mercado. A subida dos preços de imóveis de habitação em algumas
regiões do país, no último ano tem sido elevada e difícil de prever.
No estudo que se segue demonstra-se a razão pela qual se considera que os valores do “Cl” estão
desajustados.
54
Como se verificou anteriormente, o valor terreno pode ser determinado pela seguinte expressão:
𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐶𝑙 ∗ %
Sendo que:
𝑉𝑐 = 603 €/𝑚2
0.35 < 𝐶𝑙 < 3.5
15% < % < 45%
Note-se que o “Cl” e a “%” (de terreno) são definidos no zonamento [25]. Assim sendo pode-se
construir a seguinte tabela que representa o valor do terreno em função do coeficiente de
localização e da percentagem de terreno:
55
Tabela 5.26: Variação do valor unitário com o “Cl” e % de terreno
% T
err
en
o1
5%
% T
err
en
o2
0%
% T
err
en
o2
5%
% T
err
en
o3
0%
% T
err
en
o3
5%
% T
err
en
o4
0%
% T
err
en
o4
5%
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
Vt
terr
en
oV
t re
sid
ual
0,3
5211
32
17
94
21
69
53
15
86
31
48
74
13
78
41
27
95
11
6
0,4
241
36
20
54
81
93
60
18
17
21
69
84
15
79
61
45
10
91
33
0,5
302
45
25
66
02
41
75
22
69
02
11
10
61
96
12
11
81
13
61
66
0,6
362
54
30
87
22
89
90
27
11
09
25
31
27
23
51
45
21
71
63
19
9
0,7
422
63
35
98
43
38
10
63
17
12
72
95
14
82
74
16
92
53
19
02
32
0,8
482
72
41
09
63
86
12
13
62
14
53
38
16
93
14
19
32
89
21
72
65
0,9
543
81
46
11
09
43
41
36
40
71
63
38
01
90
35
32
17
32
62
44
29
8
1603
90
51
31
21
48
21
51
45
21
81
42
22
11
39
22
41
36
22
71
33
2
1,1
663
99
56
41
33
53
11
66
49
71
99
46
42
32
43
12
65
39
82
98
36
5
1,2
724
10
96
15
14
55
79
18
15
43
21
75
07
25
34
70
28
94
34
32
63
98
1,3
784
11
86
66
15
76
27
19
65
88
23
55
49
27
45
10
31
44
70
35
34
31
1,4
844
12
77
18
16
96
75
21
16
33
25
35
91
29
55
49
33
85
07
38
04
64
1,5
905
13
67
69
18
17
24
22
66
78
27
16
33
31
75
88
36
25
43
40
74
97
1,6
965
14
58
20
19
37
72
24
17
24
28
96
75
33
86
27
38
65
79
43
45
31
1,7
1025
15
48
71
20
58
20
25
67
69
30
87
18
35
96
66
41
06
15
46
15
64
1,8
1085
16
39
23
21
78
68
27
18
14
32
67
60
38
07
06
43
46
51
48
85
97
1,9
1146
17
29
74
22
99
17
28
68
59
34
48
02
40
17
45
45
86
87
51
66
30
21206
18
11
02
52
41
96
53
02
90
53
62
84
44
22
78
44
82
72
45
43
66
3
2,1
1266
19
01
07
62
53
1 0
13
31
79
50
38
08
86
44
38
23
50
77
60
57
06
96
2,2
1327
19
91
12
82
65
1 0
61
33
29
95
39
89
29
46
48
62
53
17
96
59
77
30
2,3
1387
20
81
17
92
77
1 1
10
34
71
04
04
16
97
14
85
90
15
55
83
26
24
76
3
2,4
1447
21
71
23
02
89
1 1
58
36
21
08
54
34
1 0
13
50
79
41
57
98
68
65
17
96
2,5
1508
22
61
28
13
02
1 2
06
37
71
13
14
52
1 0
55
52
89
80
60
39
05
67
88
29
2,6
1568
23
51
33
33
14
1 2
54
39
21
17
64
70
1 0
97
54
91
01
96
27
94
17
06
86
2
2,7
1628
24
41
38
43
26
1 3
02
40
71
22
14
88
1 1
40
57
01
05
86
51
97
77
33
89
5
2,8
1688
25
31
43
53
38
1 3
51
42
21
26
65
07
1 1
82
59
11
09
76
75
1 0
13
76
09
29
2,9
1749
26
21
48
63
50
1 3
99
43
71
31
25
25
1 2
24
61
21
13
76
99
1 0
49
78
79
62
31809
27
11
53
83
62
1 4
47
45
21
35
75
43
1 2
66
63
31
17
67
24
1 0
85
81
49
95
3,1
1869
28
01
58
93
74
1 4
95
46
71
40
25
61
1 3
09
65
41
21
57
48
1 1
22
84
11
02
8
3,2
1930
28
91
64
03
86
1 5
44
48
21
44
75
79
1 3
51
67
51
25
47
72
1 1
58
86
81
06
1
3,3
1990
29
81
69
13
98
1 5
92
49
71
49
25
97
1 3
93
69
61
29
37
96
1 1
94
89
51
09
4
3,4
2050
30
81
74
34
10
1 6
40
51
31
53
86
15
1 4
35
71
81
33
38
20
1 2
30
92
31
12
8
3,5
2111
31
71
79
44
22
1 6
88
52
81
58
36
33
1 4
77
73
91
37
28
44
1 2
66
95
01
16
1
VA
LO
RE
S D
E V
t/m
2
Cl
Vt
56
A primeira coluna representa os diferentes valores do coeficiente de localização, a segunda
representa (𝑉𝑡 = 𝐶𝑙 ∗ 𝑉𝑐). Estes valores representam a amplitude de variação de valores
patrimoniais tributários de “Vt/m2”, considerando (𝐶𝑞 = 1,0). Na realidade o valor de 603*Cl
deveria ser o verdadeiro zonamento, que corresponderia a 85% do valor de mercado.
Na segunda coluna, verificamos ainda que para (𝐶𝑞 = 1,0), o “Vt” unitário varia entre 211€/m2 e
2111€/m2. Sendo que o valor de mercado com (𝐶𝑞 = 1,7) corresponderia ao valor máximo
3588€/m2.
Nas colunas seguintes calculou-se, para cada coeficiente de localização, o valor de terreno
(𝑉𝑡 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝑉𝑡 ∗ %) e o diferencial residual em função de variações de percentagens de
terrenos (𝑉𝑡 𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙 = 𝑉𝑇– 𝑉𝑡 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜).
Analisando o valor máximo que o “Vt” terreno pode atingir verifica-se que o máximo é de
950€/m2, para um “Cl” de 3,5 e 45% de percentagem de terreno.
Durante o presente trabalho fizeram-se tentativas para que estes valores pudessem ser usados, no
entanto a distorção do valor do terreno em relação ao mercado era demasiado significativa.
No seguinte exemplo verificam-se algumas distorções entre o valor de mercado e o Valor
Patrimonial Tributário.
Tabela 5.27: Distorção entre valor de mercado e valor patrimonial tributário
Como se verifica, mesmo considerando um “Cq” de 1,2 a variação entre o valor de mercado e o
“Vt” ainda é considerável em algumas zonas, por essa razão considerou-se que o cálculo do “Vt”
do terreno não poderia ser aferido corretamente pela expressão (𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐶𝑙 ∗ %).
Optou-se assim pela utilização de um valor de mercado que provém das fontes enumeradas acima
e fazendo o produto de estes valores pela percentagem de terreno. [17, 18]
Assim considerou-se que:
𝑉𝑡 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝑇 + 𝐸𝑇 = 𝐴 ∗ 𝑉𝑀 ∗ %
Para a aplicação desta expressão primeiramente deveria ser efetuada uma prospeção que
permitisse determinar os valores de mercado para as diferentes zonas do país, ou seja um novo
zonamento correspondente aos novos coeficientes de localização, determinando-se um Valor de
Mercado (VM) em vez de “Cl”.
Localização Cl A % Cq Cv Vt €/m2 85% VM €/m2 Variação
Leiria Novo 1,40 1 1,00 1,20 1,00 1013 1830 44,6%
Viseu Novo 1,30 1 1,00 1,20 1,00 941 1275 26,2%
Coimbra Novo 2,10 1 1,00 1,20 1,00 1520 1578 3,7%
Oieras Novo 2,50 1 1,00 1,20 1,00 1809 1964 7,9%
Estrela Novo 3,10 1 1,00 1,20 1,00 2243 3927 42,9%
57
Em anexo estão presentes quadros que permitem visualizar que diferentes valores de mercado
estão ajustados às diferentes percentagens de terreno.
5.2.3 Lucro e Encargos com a Comercialização
Ao longo do trabalho verificaram-se algumas dificuldades para aferir um valor aproximado para o
lucro e encargos com a comercialização que correspondesse a um valor acertado para a
generalidade do país. É sabido que o lucro proveniente de um negócio está diretamente
relacionado com a variação do mercado. Acresce o fator risco associado à atividade imobiliária.
Ora no presente trabalho, e como já foi referido, algumas das parcelas presentes no código do IMI
revelaram algumas discrepâncias. Apesar de se ter substituído os valores do “Cl”, que através de
prospeções se verificou que estava desajustado, os valores da percentagem de terreno e do “Vc”
foram mantidos. Para criar uma expressão que nos conduzisse a valores corretos no final seria
necessário que todos estes parâmetros estivessem devidamente aferidos e ajustados com o
mercado. Assim sendo foi realizada uma tabela que permitisse aferir a parcela do lucro e do custo
de comercialização e ao mesmo tempo avaliar os parâmetros existentes.
Tabela 5.28: Valores de lucro com “Vc” 603€/m2 e % de terreno de 15%
Vt Terreno Vt Construção Prom / L VT Final
550 83 603
600 90 603
650 98 603
700 105 603
800 120 603 77 800
900 135 603 162 900
1000 150 603 247 1 000
1100 165 603 332 1 100
1200 180 603 417 1 200
1300 195 603 502 1 300
1400 210 603 587 1 400
1500 225 603 672 1 500
1600 240 603 757
1700 255 603 842
1800 270 603 927
VM% Terreno 15%
58
Sendo que:
VM - Valor de Mercado unitário
Vt Terreno – Parcela de terreno
Vt Construção – Parcela da Construção
Prom/L – Encargos de comercialização e Lucro
𝑉𝑀 = 𝑉𝑡 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝑉𝑡 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑟𝑢çã𝑜 + 𝑃𝑟𝑜𝑚/𝐿
Assim fez-se a seguinte expressão para achar o valor do Lucro e dos encargos com a
comercialização:
𝑃𝑟𝑜𝑚/𝐿 = 𝑉𝑀 − (𝑉𝑡 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝑉𝑡 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑟𝑢çã𝑜)
Estes resultados são os apresentados na tabela acima, fez-se uma tabela para cada percentagem de
terreno entre os 15% e os 55% e variou-se o valor de mercado dos 550€/m2 e os 8500€/m
2. Esta
tabela final encontra-se em anexo e permitiu aferir os lucros e os custos de comercialização para
cada situação.
5.2.4 Construção
Para a parcela da construção foi considerado o valor de 603€/m2 que está atualmente presente no
“VC” e que engloba também os encargos com a construção.
Por outro lado, são mantidos os coeficientes de vetustez e de qualidade e conforto presentes
anteriormente na expressão do CIMI que traduzem o “Coeficiente de apreciação ou de
depreciação” que está presente na expressão do método do custo.
Assim temos que a parcela da construção se traduz pela expressão:
𝑉𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜 = (𝐶 + 𝐸𝐶) ∗ 𝐶𝐴𝐷 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣
Sabe-se que o valor do custo de construção presente no CIMI é constante para todo o país, no
entanto diferentes técnicas construtivas, são aplicadas em diferentes locais, assim como a
qualidade construtiva não é constante em todos os locais. Note-se que o valor de 603 €/m2
presente no “Vc” é um valor atualizado todos os anos e como tal supõe-se que esteja correto. No
entanto este valor parece estar algo desajustado dos valores de construção presentes no mercado
hoje em dia. Ainda que o “Cq” possa ter alguma influência nestes valores, a variação que
59
usualmente se atribuí à qualidade construtiva não traduz o acréscimo real no custo de construção
destes imóveis. Durante a aplicação da nova expressão existiram dificuldades em aplicar este
valor de construção em vigor. Mesmo que o valor esteja algo desajustado do cenário real em que
vivemos, para efeitos da aplicação do artigo 38º do CIMI, como se trata de um produto de
factores, a diferença não causa grandes diferenças nas habitações. Assim, o facto de o valor se
manter constante não é problemático visto que se mantém constante para todos os casos
depreciando todos os imóveis de igual forma. Por outro lado, na expressão proposta o facto de se
tratar de uma soma, faz com que crie discrepâncias nos resultados. Um imóvel que apresente um
valor elevado de terreno e um baixo valor de construção, os efeitos do “Vc=603” são reduzidos.
No entanto, em zonas onde a localização tem um peso mais baixo no valor do imóvel, como em
edifícios novos nas zonas periféricas de Lisboa, um valor desajustado de construção cria
discrepâncias na construção afetando o resultado final.
Análise do “Vc”
Na aplicação desta nova expressão, o valor de mercado que permite calcular o valor de terreno é o
mesmo utilizado para determinar o lucro e os encargos de comercialização. Assim, quando o
perito enumera o valor de mercado para uma zona, esse valor é utilizado para o cálculo do valor
do terreno e para a obtenção da parcela do lucro, recorrendo à tabela acima. Numa análise aos
valores da tabela verifica-se que o lucro tende a crescer quando o valor de mercado aumenta. No
entanto, quando se atinge o valor de 1800€/m2 este valor já é superior à soma das restantes
parcelas. Esta situação verifica-se pois a % de terreno é de 15% (valor mais baixo que um terreno
pode ter em relação à construção), assim é normal que o valor de mercado nesta zona seja mais
baixo. Na coluna da direita (tabela 5.29), não são apresentados valores para quando o valor do
lucro toma valores irrealistas, por serem muito altos ou por serem muito baixos. Assim tendo em
conta a tabela, podemos constatar que para uma % de terreno de 15 % os valores para habitação
dever-se-ão situar entre os 800 e os 1500€/m2.
60
Tabela 5.29: Valores de lucro com “Vc” 603€/m2 e % de terreno de 35%
Porém, se analisarmos a tabela onde o terreno corresponde a 35% da construção verifica-se que
entre 1300 a 3000€/m2 são obtidos valores de lucro relativamente aceitáveis. Faz-se, porém, a
ressalva de que em valores de mercado mais elevados, o custo de construção se começa a tornar
irrelevante. Esta verificação dá enfase ao que foi referido anteriormente pelo facto de o valor para
o custo de construção de 603€/m2 estar abaixo do que seria de esperar para certas zonas.
Para a tabela que se segue alterou-se o valor do custo de construção para 804€/m2.
Vt Terreno Vt Construção Prom / L VT Final
1200 420 603
1300 455 603 242 1 300
1400 490 603 307 1 400
1500 525 603 372 1 500
1600 560 603 437 1 600
1700 595 603 502 1 700
1800 630 603 567 1 800
1900 665 603 632 1 900
2000 700 603 697 2 000
2100 735 603 762 2 100
2200 770 603 827 2 200
2300 805 603 892 2 300
2400 840 603 957 2 400
2500 875 603 1 022 2 500
2600 910 603 1 087 2 600
2700 945 603 1 152 2 700
2800 980 603 1 217 2 800
2900 1 015 603 1 282 2 900
3000 1 050 603 1 347 3 000
3100 1 085 603 1 412
3200 1 120 603 1 477
3300 1 155 603 1 542
3400 1 190 603 1 607
3500 1 225 603 1 672
3600 1 260 603 1 737
3700 1 295 603 1 802
3800 1 330 603 1 867
3900 1 365 603 1 932
4000 1 400 603 1 997
4100 1 435 603 2 062
4200 1 470 603 2 127
VM% Terreno 35%
61
Tabela 5.30: Valores de lucro com “Vc” 804€/m2 e % de terreno de 35%
Nesta tabela verifica-se uma diferença considerável em relação à anterior. Por exemplo, um
imóvel que se situe nos 2600€/m2 de valor de mercado, apresenta valores entre terreno,
construção e lucro bastante equilibrados entre si. No entanto, na tabela anterior para o mesmo
valor de mercado, o valor do lucro já excedia quase o dobro da construção para uma percentagem
de terreno de 35%. Refira-se que para o CIMI esta percentagem nunca excede os 45%. É
importante salientar que o aumento no coeficiente de qualidade e conforto pode elevar o valor da
construção, por essa razão foram testadas situações com variação deste coeficiente.
No presente trabalho o valor da construção considerado foi de 603€/m2. No entanto considerou-se
que ao contrário do lucro e do valor de mercado do terreno este valor, como já vem da expressão
do CIMI, já tem um coeficiente de margem de erro de 25%. Este coeficiente é o mesmo que é
aplicado a toda a expressão e está presente no capítulo 5.3 das considerações, incluí 15% de
Vt Terreno Vt Construção Prom / L VT Final
1200 420 804
1300 455 804
1400 490 804
1500 525 804
1600 560 804
1700 595 804
1800 630 804 366 1 800
1900 665 804 431 1 900
2000 700 804 496 2 000
2100 735 804 561 2 100
2200 770 804 626 2 200
2300 805 804 691 2 300
2400 840 804 756 2 400
2500 875 804 821 2 500
2600 910 804 886 2 600
2700 945 804 951 2 700
2800 980 804 1 016 2 800
2900 1 015 804 1 081 2 900
3000 1 050 804 1 146 3 000
3100 1 085 804 1 211 3 100
3200 1 120 804 1 276 3 200
3300 1 155 804 1 341 3 300
3400 1 190 804 1 406 3 400
3500 1 225 804 1 471 3 500
3600 1 260 804 1 536 3 600
3700 1 295 804 1 601 3 700
3800 1 330 804 1 666 3 800
3900 1 365 804 1 731 3 900
4000 1 400 804 1 796 4 000
4100 1 435 804 1 861
4200 1 470 804 1 926
VM% Terreno 35%
62
margem e 10% de publicitação e venda. Assim como forma de não depreciar o valor de
construção duas vezes, faz-se em primeiro lugar uma apreciação para 804€ e posteriormente este
valor é depreciado juntamente com toda a expressão.
€/m2804%25
€/m2603
Uma das propostas do trabalho passa pela aplicação de valores de construção distintos para
diferentes zonas do país. Ainda assim, estas variações não devem ser proporcionais à valorização
do terreno devem contudo ter em conta locais onde os custos de construção são maiores ou
menores.
Coeficientes de vetustez e de qualidade e conforto
Em relação ao “Cv” e ao “Cq” foi necessário também proceder a alterações e ajustar estes valores
à nova expressão. Anteriormente estes valores estavam afetos à totalidade do valor do imóvel,
terreno e construção. Sendo que agora estes parâmetros afetam apenas a construção foi necessário
testa-los e encontrar parâmetros que os tornassem mais ajustados. A conclusão que se encontrou
por análise experimental, através de sucessivos testes à expressão foi a seguinte:
𝐶𝑞(𝑛𝑜𝑣𝑜) = 𝐶𝑞(𝐶𝐼𝑀𝐼)^1,4
𝐶𝑣(𝑛𝑜𝑣𝑜) = 𝐶𝑣(𝐶𝐼𝑀𝐼)^1,4
Note-se que apesar de ter sido demonstrados que os valores do “Cq” apresentam algumas lacunas
não seria possível, no âmbito do trabalho, aferir todos estes coeficientes corretamente e por essa
razão considerou-se a tabela já existente, assim como a variação máxima e mínima de “Cq” entre
0,5 e 1,7. Por outro lado, a nova tabela do coeficiente de vetustez também deve ser obtida do
mesmo modo, ainda que esta tenha sido aumentada para aferir valores de ruína, já que agora a
expressão permite que o valor da construção seja zero sem anular o valor do terreno.
63
Tabela 5.31: Tabela de coeficiente de vetustez adaptada à nova expressão
5.3 Considerações
Assim estimou-se uma nova expressão para aferir o valor patrimonial tributário, que se
traduz pela seguinte expressão:
𝑉𝑃𝑇 = (𝐴 ∗ 𝑉𝑀 ∗ % + 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣 + 𝐸𝑣𝑐 + 𝐿) ∗ 0,75
A – Área
VM – Valor de Mercado em novo (novo zonamento)
% - Percentagem de terreno definida no zonamento
Vc – Valor de Construção, 804€/m2
Cq – Coeficiente de qualidade e conforto
Cv – Coeficiente de Vetustez
Evc – Encargos com a Venda
L – Lucro
Onde:
0,75 = 75% = 100% − (15% 𝑑𝑒 𝑚𝑎𝑟𝑔𝑒𝑚 + 10% 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎çã𝑜 𝑑𝑎 𝑝𝑢𝑏𝑙𝑖𝑐𝑖𝑡𝑎çã𝑜 𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑑𝑎)
Novo Arredondado
Menos de 2 1,00 1,00
2 a 8 0,86 0,85
9 a 15 0,80 0,80
16 a 25 0,73 0,75
26 a 40 0,67 0,70
41 a 50 0,55 0,55
51 a 60 0,43 0,45
61 a 70 0,33 0,35
71 a 80 0,28 0,30
81 a 90 0,28 0,30
"+90" 0,28 0,30
Ruina 0 0
AnosCV
64
5.3.1 Enquadramento
Para análise conclusiva consideraram-se as três expressões, a expressão atualmente em vigor no
artigo 38º do CIMI, a expressão do CIMI sem o coeficiente de vetustez aplicado ao terreno e o
novo valor patrimonial tributário que corresponde à expressão do método do custo adaptada.
Expressão de cálculo pelo artigo 38º:
𝑉𝑡 = 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣
Expressão de cálculo considerando terreno sem vetustez:
𝑉𝑡 (𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑔𝑖𝑑𝑜) = (𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑙 ∗ % + ((𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑎 ∗ 𝐶𝑙 ∗ 𝐶𝑞) − (𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑙 ∗ %)) ∗ 𝐶𝑣
Nova expressão de cálculo do valor patrimonial tributário:
𝑁𝑣𝑡 = (𝐴 ∗ 𝑉𝑀 ∗ % + 𝑉𝑐 ∗ 𝐴 ∗ 𝐶𝑞 ∗ 𝐶𝑣 + 𝐸𝑣𝑐 + 𝐿) ∗ 75%
Procurou-se testar as diferentes expressões para diferentes zonas do país com diferentes
coeficientes de localização assim como diferentes valores de percentagem de terreno, estes
valores tiveram origem nos valores presentes no zonamento atualmente em vigor.
Para cada uma das zonas analisadas foram testados imóveis novos com coeficiente de vetustez de
1,0 e imóveis usados com um “Cv” diferente.
Foram testados dois cenários, o primeiro onde o coeficiente de qualidade e conforto era 1,0 e o
segundo onde se considerou uma situação de melhores acabamentos e localização excecional
onde o “Cq” tinha valor de 1,3.
É de salientar que estes coeficientes foram incrementados pelas expressões já referidas para serem
aplicados à expressão proposta no trabalho.
Apenas foram analisados apartamentos para habitação e sempre que possível procuraram-se
analisar imóveis de tipologia semelhante, de características semelhantes e com áreas pouco
variáveis.
Os valores de mercado existentes para cada zona tiveram origem em elementos retirados do INE
(avaliação bancária) [18] e das revistas do Confidencial Imobiliário [17] para imóveis novos.
No caso de imóveis usados foram realizadas prospeções de modo a aferir o valor de mercado dos
mesmos.
Os quadros finais com todos os coeficientes de cada cenário estão presentes em anexo, assim
como as análises complementares ajustadas aos valores unitários.
65
5.3.2 Resultados e Análise
Nesta análise serão apresentados os dois cenários analisados, o primeiro onde o coeficiente de
qualidade e conforto apresenta um valor de 1,0 e o segundo onde apresenta um valor de 1,3.
Cenário 1 (Cq=1,0)
Na tabela abaixo (5.32) podemos verificar que nas colunas da esquerda são apresentados os
resultados das diferentes expressões. Na coluna (1) consta a atual expressão do valor patrimonial
tributário que consta no artigo 38º. Na coluna (2) temos a expressão de cálculo do “Vt” corrigida,
onde o coeficiente de vetustez não afeta o terreno. Na coluna (3) consta a nova expressão do
“Nvt” que procura adaptar o método do custo ao cálculo do valor patrimonial tributário. Por fim
na coluna (4) constam os valores de mercado, considerados a 90% do seu valor publicitado.
Nas colunas da direita, (5), (6) e (7) compraram-se os resultados das diferentes expressões com o
valor de mercado.
Analisando a tabela conclui-se que:
a) Os valores provenientes das expressões do CIMI (1) e (2) são consideravelmente inferiores
ao valor de mercado. Por outro lado, os valores do “Nvt” (3) são consideravelmente mais
próximos dos reais conservando porém uma margem de erro.
b) A expressão do “Vtc” (2), como seria de esperar é igual ao “Vt” (1) para imóveis novos,
porém para imóveis usados verifica-se uma melhoria, sobretudo nos de maior idade. Em
zonas de maior valor de terreno como na freguesia da Estrela em Lisboa verifica-se uma
aproximação de 15% em relação ao valor de mercado. Se tivermos em consideração que o
valor do CIMI estava a 30% do VM, verificamos que este valor incrementou para o dobro
em relação ao artigo 38º do CIMI. Esta situação deve-se ao facto de o coeficiente de vetustez
não estar afeto ao terreno, como tal o valor deste mantém-se constante não depreciando tanto
os edifícios de maior idade e com boa localização.
c) Nas expressões do “Vt” (1) e “Vtc” (2) os valores tendem a distanciar-se do valor de
mercado em locais de melhor localização. Como exemplo podemos considerar as Freguesias
de Santo António e Mafra onde na segunda os valores provenientes das expressões do CIMI
alcançam valores duas vezes mais próximos dos valores de mercado. Esta situação deve-se
primeiramente ao facto de o “Cl” não poder exceder os 3,5 valores. No entanto, mesmo em
zonas de “Cl” inferior a 3,5 verifica-se o mesmo cenário. Em zonas como a Estrela ou
Sesimbra a percentagem alcançada relativamente ao mercado tende a ser inferior do que em
zonas de pior localização como a Maia ou Viseu. No entanto, no “Nvt” (3) esta situação não
ocorre, os valores tendem a ser sempre constantes. Esta situação ocorre pois a localização
passou a influenciar apenas o terreno e o valor da construção manteve-se constante. É uma
66
situação mais representativa da realidade. Por fim a própria separação do lucro em uma nova
parcela permite que este valor dependa do valor de venda, tal como é feito no método do
custo.
Tabela 5.32: Resultados das expressões de cálculo e comparação com o valor de mercado (Cq=1,0)
Morada Idade A Cl Cq CV
(1)
Vt (CIMI)
artigo 38º
(2)
Vtc (CIMI)
considerando
terreno sem
vetustez
(3)
Nvt (Novo
valor
patrimonial)
(4)
90% VM
(5)
Vt (CIMI)
artigo 38º
(6)
Vtc (CIMI)
considerando
terreno sem
vetustez
(7)
Nvt (Novo
valor
patrimonial)
Odivelas Novo 1 65 1,70 1,00 1,00 66 632 € 66 632 € 103 021 € 125 951 € 53% 53% 82%
Odivelas Usado 44 65 1,70 1,00 0,65 43 310 € 45 203 € 68 248 € 85 500 € 51% 53% 80%
(Lisboa) Santo António Novo 1 80 3,50 1,00 1,00 168 840 € 168 840 € 403 824 € 487 872 € 35% 35% 83%
(Lisboa) Santo António Usado 29 80 3,50 1,00 0,75 126 630 € 137 232 € 323 860 € 360 000 € 35% 38% 90%
Évora Novo 1 81 1,30 1,00 1,00 63 496 € 63 496 € 109 508 € 132 168 € 48% 48% 83%
Évora Usado 16 81 1,30 1,00 0,80 50 797 € 50 705 € 86 036 € 101 700 € 50% 50% 85%
(Lisboa) Lumiar Novo 1 75 2,35 1,00 1,00 106 279 € 106 279 € 135 236 € 162 945 € 65% 65% 83%
(Lisboa) Lumiar Usado 12 75 2,35 1,00 0,85 90 337 € 92 110 € 116 006 € 136 800 € 66% 67% 85%
(Lisboa) Estrela Novo 1 70 3,10 1,00 1,00 130 851 € 130 851 € 241 868 € 291 060 € 45% 45% 83%
(Lisboa) Estrela Usado 66 70 3,10 1,00 0,45 52 340 € 75 919 € 136 217 € 173 250 € 30% 44% 79%
Mafra Novo 1 87 1,40 1,00 1,00 73 445 € 73 445 € 85 895 € 108 211 € 68% 68% 79%
Mafra Usado 28 87 1,40 1,00 0,75 55 084 € 55 113 € 63 398 € 80 100 € 69% 69% 79%
Cascais Novo 1 85 2,00 1,00 1,00 102 510 € 102 510 € 147 502 € 180 158 € 57% 57% 82%
Cascais Usado 39 85 2,00 1,00 0,75 76 883 € 78 522 € 111 044 € 135 000 € 57% 58% 82%
Setúbal Novo 1 85 1,40 1,00 1,00 71 757 € 71 757 € 92 343 € 112 914 € 64% 64% 82%
Setúbal Usado 8 85 1,40 1,00 0,90 64 581 € 65 052 € 83 163 € 94 500 € 68% 69% 88%
Sesimbra Novo 1 65 1,90 1,00 1,00 74 471 € 74 471 € 144 751 € 180 005 € 41% 41% 80%
Sesimbra Usado 47 65 1,90 1,00 0,65 48 406 € 54 672 € 105 011 € 130 500 € 37% 42% 80%
Maia Novo 1 80 1,40 1,00 1,00 67 536 € 67 536 € 86 296 € 103 536 € 65% 65% 83%
Maia Usado 12 80 1,40 1,00 0,85 57 406 € 58 147 € 73 475 € 85 500 € 67% 68% 86%
(Porto) Bonfim Novo 1 70 1,50 1,00 1,00 63 315 € 63 315 € 142 097 € 171 486 € 37% 37% 83%
(Porto) Bonfim Usado 15 70 1,50 1,00 0,85 53 818 € 54 874 € 121 904 € 143 100 € 38% 38% 85%
(Porto) Aldoar Novo 1 60 1,80 1,00 1,00 65 124 € 65 124 € 183 600 € 216 000 € 30% 30% 85%
(Porto) Aldoar Usado 22 60 1,80 1,00 0,80 52 099 € 53 973 € 149 793 € 171 000 € 30% 32% 88%
Viseu Novo 1 66 1,30 1,00 1,00 51 737 € 51 737 € 72 765 € 89 100 € 58% 58% 82%
Viseu Usado 34 66 1,30 1,00 0,75 38 803 € 39 307 € 54 303 € 67 500 € 57% 58% 80%
Faro Novo 1 87 1,50 1,00 1,00 78 692 € 78 692 € 172 059 € 206 869 € 38% 38% 83%
Faro Usado 27 87 1,50 1,00 0,75 59 019 € 60 522 € 129 877 € 144 000 € 41% 42% 90%
Coimbra Novo 1 85 2,10 1,00 1,00 107 636 € 107 636 € 114 638 € 141 984 € 76% 76% 81%
Coimbra Usado 26 85 2,10 1,00 0,75 80 727 € 83 791 € 88 008 € 103 500 € 78% 81% 85%
Oieras Novo 1 90 2,50 1,00 1,00 135 675 € 135 675 € 158 593 € 187 191 € 72% 72% 85%
Oeiras Usado 16 90 2,50 1,00 0,80 108 540 € 112 444 € 129 434 € 155 250 € 70% 72% 83%
Comparação com 90% de VMRsultados Finais
67
Cenário 2 (Cq=1,3)
Na tabela seguinte (5.33) são apresentados os resultados onde se utilizou um coeficiente de
qualidade e conforto de 1,3.
Analisando a tabela conclui-se que:
a) Neste caso verifica-se que em locais como Coimbra ou Oeiras o valor do CIMI (1) e (2) já
atinge valores muito próximos dos valores de mercado. Esta situação pode dever-se
primeiramente ao facto de estas habitações terem um coeficiente de qualidade e conforto
inferior e como tal o valor de 1,3 está desajustado para estes imóveis. No entanto, para
Freguesias como Santo António e Estrela, verifica-se que o ajuste no “Cq” permite uma
aproximação ao valor de mercado.
b) No caso do “Nvt” (3) mesmo que por ventura o “Cq” esteja desajustado este nunca excede o
valor de mercado. Isto deve-se ao facto de mesmo que o valor da construção seja muito
elevado, a expressão corrige o valor final ao reduzir o valor do lucro, tal existem casos nesta
tabela (ver tabela em anexo). Ainda assim o incremento no “Cq” permite alguns ajustes no
valor final como se verifica no caso de Mafra, permitindo atingir um valor de 85% do VM o
que tendo em conta a percentagem de erro contabilizada de 15% considera-se que este seria
um resultado semelhante ao valor de mercado.
c) Analisando as duas tabelas verifica-se que no caso do CIMI (1) e (2) a única forma de atingir
melhores valores em zonas de melhor localização passa por incrementar o “Cq”. No entanto
esta situação não se verifica no “Nvt” (3) já que neste caso a parcela da construção tem
pouca influência, o valor do imóvel reside na parcela do terreno.
d) Analisando os dois cenários em conjunto, do ponto de vista das discrepâncias das expressões
em relação ao valor de mercado podemos verificar que o “Vt” (1) assume, na melhor das
hipóteses, valores entre 39% e 78%, isto significa que em termos de tributação o segundo
imóvel é tributado de forma mais gravosa do que o primeiro, o que origina uma injustiça
relativa em termos de impostos. Esta situação torna-se mais grave se considerarmos o que foi
previamente verificado, onde os imóveis de pior localização (de menor valor e Cl mais
baixo) são sempre os mais tributados. Esta situação não ocorre na expressão do “Nvt” (3)
onde a variação de valores não tende a exceder os 10%, o que torna a avaliação mais
ajustada, implicando uma mais justa tributação.
68
Tabela 5.33: Resultados das expressões de cálculo e comparação com o valor de mercado (Cq=1,3)
Morada Idade A Cl Cq CV
(1)
Vt (CIMI)
artigo 38º
(2)
Vtc (CIMI)
considerando
terreno sem
vetustez
(3)
Nvt (Novo
valor
patrimonial)
(4)
90% VM
(5)
Vt (CIMI)
artigo 38º
(6)
Vtc (CIMI)
considerando
terreno sem
vetustez
(7)
Nvt (Novo
valor
patrimonial)
Odivelas Novo 1 65 1,70 1,30 1,00 86 621 € 86 621 € 108 659 € 125 951 € 69% 69% 86%
Odivelas Usado 44 65 1,70 1,30 0,65 56 304 € 56 621 € 71 333 € 85 500 € 66% 66% 83%
Santo António Novo 1 80 3,50 1,30 1,00 219 492 € 219 492 € 410 763 € 487 872 € 45% 45% 84%
Santo António Usado 29 80 3,50 1,30 0,75 164 619 € 172 080 € 328 499 € 360 000 € 46% 48% 91%
Évora Novo 1 81 1,30 1,30 1,00 82 545 € 82 545 € 116 534 € 132 168 € 62% 62% 88%
Évora Usado 16 81 1,30 1,30 0,80 66 036 € 64 957 € 91 177 € 101 700 € 65% 64% 90%
Lumiar Novo 1 75 2,35 1,30 1,00 138 162 € 138 162 € 141 742 € 162 945 € 85% 85% 87%
Lumiar Usado 12 75 2,35 1,30 0,85 117 438 € 117 922 € 121 187 € 136 800 € 86% 86% 89%
Estrela Novo 1 70 3,10 1,30 1,00 170 106 € 170 106 € 247 939 € 291 060 € 58% 58% 85%
Estrela Usado 66 70 3,10 1,30 0,45 68 043 € 89 821 € 138 203 € 172 800 € 39% 52% 80%
Mafra Novo 1 87 1,40 1,30 1,00 95 479 € 95 479 € 93 781 € 108 211 € 88% 88% 87%
Mafra Usado 28 87 1,40 1,30 0,75 71 609 € 70 271 € 68 669 € 80 100 € 89% 88% 86%
Cascais Novo 1 85 2,00 1,30 1,00 133 263 € 133 263 € 154 874 € 180 158 € 74% 74% 86%
Cascais Usado 39 85 2,00 1,30 0,75 99 947 € 99 679 € 115 973 € 135 000 € 74% 74% 86%
Setúbal Novo 1 85 1,40 1,30 1,00 93 284 € 93 284 € 99 410 € 112 914 € 83% 83% 88%
Setúbal Usado 8 85 1,40 1,30 0,90 83 956 € 83 823 € 89 261 € 94 500 € 89% 89% 94%
Sesimbra Novo 1 65 1,90 1,30 1,00 96 812 € 96 812 € 150 389 € 180 005 € 54% 54% 84%
Sesimbra Usado 47 65 1,90 1,30 0,65 62 928 € 67 433 € 108 095 € 130 500 € 48% 52% 83%
Maia Novo 1 80 1,40 1,30 1,00 87 797 € 87 797 € 92 947 € 103 536 € 85% 85% 90%
Maia Usado 12 80 1,40 1,30 0,85 74 627 € 74 549 € 78 773 € 85 500 € 87% 87% 92%
Porto (Bonfim) Novo 1 70 1,50 1,30 1,00 82 310 € 82 310 € 148 168 € 171 486 € 48% 48% 86%
Porto (Bonfim) Usado 15 70 1,50 1,30 0,85 69 963 € 70 251 € 126 740 € 143 100 € 49% 49% 89%
Porto Aldoar Novo 1 60 1,80 1,30 1,00 84 661 € 84 661 € 188 804 € 216 000 € 39% 39% 87%
Porto Aldoar Usado 22 60 1,80 1,30 0,80 67 729 € 68 591 € 153 601 € 171 000 € 40% 40% 90%
Viseu Novo 1 66 1,30 1,30 1,00 67 259 € 67 259 € 74 540 € 89 100 € 75% 75% 84%
Viseu Usado 34 66 1,30 1,30 0,75 50 444 € 49 986 € 55 490 € 67 500 € 75% 74% 82%
Faro Novo 1 87 1,50 1,30 1,00 102 299 € 102 299 € 179 605 € 206 869 € 49% 49% 87%
Faro Usado 27 87 1,50 1,30 0,75 76 724 € 76 764 € 134 921 € 144 000 € 53% 53% 94%
Coimbra Novo 1 85 2,10 1,30 1,00 139 926 € 139 926 € 108 317 € 141 984 € 99% 99% 76%
Coimbra Usado 26 85 2,10 1,30 0,75 104 945 € 106 007 € 83 783 € 103 500 € 101% 102% 81%
Oieras Novo 1 90 2,50 1,30 1,00 176 378 € 176 378 € 166 399 € 187 191 € 94% 94% 89%
Oeiras Usado 16 90 2,50 1,30 0,80 141 102 € 142 898 € 135 146 € 155 250 € 91% 92% 87%
Comparação com 90% de VMRsultados Finais
69
6 Conclusão
Ao longo do trabalho realizado foi possível aferir alguns pontos importantes não só em relação à
expressão presente no artigo 38º do CIMI, mas também encontrar alternativas à mesma que sejam
igualmente expeditas e que permitam a obtenção de resultados mais ajustados e coerentes com o
mercado, minimizando distorções.
Em relação à expressão do CIMI verificou-se que o coeficiente de qualidade e conforto em
relação ao coeficiente de piscinas individuais e coletivas não apresenta uma valorização
proporcional à verificada no mercado, como tal a tributação de moradias com piscinas é inferior à
que deveria existir.
Por outro lado, a fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário, por se tratar de
multiplicação cria uma impossibilidade matemática de valorizar o terreno e a construção de forma
independente.
Este problema referido é transversal a todos os coeficientes. No trabalho verificou-se que os
terrenos onde se inserem imóveis mais antigos são mais desvalorizados do que os novos, criando
uma tributação proporcionalmente mais elevada para prédios novos quando comparados com
imóveis antigos ou reabilitados. Do mesmo modo em termos proporcionais, existe uma carga
fiscal superior para habitações com pior localização do que para imóveis de excecional
localização.
No presente trabalho também se verificou que o valor da construção de 603€/m2 adotado no artigo
38º do CIMI também não está ajustado para todos os imóveis, sendo na maior parte dos casos um
valor inferior ao verificado nos custos de construção atuais.
Por fim constatou-se que alguns valores, definidos no zonamento de 2015 para algumas
percentagens de terreno, estão desajustados, revelando alguma incoerência com os respetivos
coeficientes de localização.
Em suma poder-se-ia dizer que as distorções verificadas na expressão do valor patrimonial
tributário dão origem a valores de imóveis mais baixos do que os valores de mercado, podendo
originar assim impostos mais baixos. No entanto, a tributação deve ser ajustada ao valor real dos
imóveis, não deve implicar que os bens sejam mal avaliados de forma a evitar contestações. Por
outro lado, uma avaliação incorreta ou incoerente implica injustiça social. Se todos os imóveis
estivessem avaliados ajustadamente ao valor de mercado tal representaria justiça na tributação.
A primeira proposta de alteração passou por uma simples manipulação da fórmula existente. Esta
mudança tem por vista aplicar a depreciação proveniente da idade de um edifício apenas à
construção, mantendo o valor do terreno constante independentemente da idade do imóvel que
nele está inserido. Esta abordagem permitiu solucionar um dos problemas mencionados que
passava pela depreciação exagerada de edifícios de maior idade. Com a aplicação desta expressão
foi possível obter valores mais coerentes para os edifícios antigos.
A segunda proposta de alteração passou por reestruturar a expressão do CIMI, adaptando um dos
métodos internacionais de avaliação (o método do custo). O objetivo passou por criar uma
expressão igualmente expedita como a fórmula de cálculo do artigo 38º, mas de forma a obter
70
valores mais corretos. Esta permite alcançar valores de avaliação mais ajustados aos valores de
mercado, mesmo quando varia a idade, a localização ou a qualidade construtiva.
Em suma, as propostas de alteração feitas neste trabalho permitem colmatar e corrigir algumas
distorções verificadas no cálculo do Valor Patrimonial Tributário para habitação, implicando
correção na correspondente tributação dos impostos que lhe estão afetos.
71
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75
Anexos
Anexo A
Entrevista Realizada Eng.º Alfredo Serra Mendes, ex. Diretor dos Serviços de
Avaliação da Autoridade Tributária e atual Presidente da APAE
1) V.M. (Vasco Miguel)
À data da reforma dos impostos sobre o património iniciada em 2003, com particular
relevância a nível do CIMI e das avaliações fiscais, o Sr. Eng.º Serra Mendes era Diretor
de Serviços precisamente na área das avaliações, onde permaneceu até 2015. Quais as
principais dificuldades que sentiu na implementação dessa reforma?
a) Arranque do projeto
b) Seleção e nomeação de peritos
c) Constituição da CNAPU
d) Zonamento/coeficientes de localização
e) Aceitação da fórmula geral de cálculo do valor patrimonial
f) Incongruências da fórmula quando aplicada na avaliação de alguns prédios
com características especiais
g) Alterações legislativas, nomeadamente a introdução de novas afetações,
novos elementos de qualidade e conforto, do Caj, artigo 76, n.º 3 etc.
h) Projeto da avaliação geral
i) Prémios de serviço e eficiência de gestão pública
S.M. (Eng.º Serra Mendes)
Antes de mais conviria referir que a reforma dos impostos sobre o património era há muito
considerada de extraordinária importância, tendo em conta o quadro legislativo que regulava não
apenas os impostos sobre património, como também a própria metodologia de avaliação que
constava do Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Industria Agrícola o celebre
CCPIIA.
A estrutura deste CCPIIA utilizava em exclusivo a capitalização do rendimento para
determinação do valor patrimonial, o que já era uma limitação, mas a que juntava uma das suas
principais fragilidades, a utilização de uma dualidade de critérios na determinação do rendimento
que poderia ser o real ou o presumido, consoante a circunstancia de o prédio se encontrar
arrendado ou não. Esta dualidade que a lei impunha, originava com muita frequência que dois
fogos rigorosamente iguais no mesmo edifício, e até no mesmo andar, pudessem ter valores
patrimoniais totalmente diferentes, cumprindo ambos critérios legais de fixação.
Deste modo, a necessidade de promover uma reformulação do quadro legislativo relativamente ao
património, era considerada uma tarefa amplamente consensual, no fim do seculo passado, por
todos os setores da sociedade portuguesa.
E, foi esta quase unanimidade da sociedade portuguesa, sobre essa necessidade, que permitiu,
presumo eu, ao contrário do que aconteceu noutros momentos, desenvolver um trabalho profundo
76
que haveria de permitir uma alteração inovadora do quadro fiscal vigente sobre o património e em
particular sobre a propriedade urbana.
E convirá também referir que esta reforma só pôde ir tão longe (recorda-se que todo o processo
está inteiramente desmaterializado, sendo Portugal o único pais em que isto acontece), ou só foi
possível, porque nesse preciso momento estavam a dar os primeiros passos as tecnologias de SIG
em ambiente WEB, facto que viria a ser crucial para a implementação do zonamento ou criação
de zonas homogéneas de valor.
Sem pormenorizar mais, pode no entanto, e com toda a propriedade afirmar-se, que a reforma dos
impostos sobre o património foi talvez a reforma mais importante do sistema fiscal português, e
seguramente o pilar que ancorou toda a estratégia de inovação que percorreu toda a inovação
fiscal ocorrida em Portugal desde o início deste seculo. Pela primeira vez foi possível localizar os
prédios com coordenadas geográficas, reduzindo o tempo e os erros de localização de prédios em
tarefas tão importantes como penhoras, avaliações, garantias, dações em pagamento, etc., todo um
mundo de facilidades e de clarividência de processos a que nunca fora possível recorrer antes.
É evidente que uma mudança tão radical de paradigma, implicou uma alteração profunda nos
procedimentos, na orientação dos serviços, na formação dos funcionários e dos peritos, formação
e informação que apostou claramente no suporte informático em detrimento do suporte papel, na
procura do digital, deixando para atras a era analógica. Por aqui se poderá compreender o esforço
que teve de ser feito não apenas no ensino de um novo modelo de avaliação, mas em simultâneo
assentar todo o seu desenvolvimento em suporte informático e utilizando pela primeira vez
sistemas de informação geográfica, os SIG, que não faziam parte da cultura da AT, e que em
ambiente WEB, estavam mesmo a dar os primeiros passos a nível mundial.
E a utilização de uma plataforma SIG na avaliação/zonamento que foi de par com a aplicação da
nova metodologia de avaliação, talvez o maior desafio do projeto, foi também em simultâneo, um
dos mais motivantes no desenvolvimento deste mesmo projeto, porque esta ferramenta era desde
o início considerada fundamental para o sucesso da reforma do património.
Efetivamente não deve ser ignorado que se pretendia implementar um método de avaliação em
massa, mass-apraisal, onde além do ou dos métodos de calculo propriamente ditos, deve estar
permanentemente presente a preocupação com o universo de prédios, a dispersão geográfica da
sua localização e o numero de peritos (mais de 1000), variáveis que concorrem para a dificuldade
em impor critérios objetivos que garantam a transparência e equidade (justiça) nas avaliações,
objetivo ultimo deste tipo de projetos.
É pois difícil concretizar as “principais dificuldades”, porque foram muitas, talvez o mais correto
seja dizer que foi necessário criar uma dinâmica e espírito de equipa para saber enfrentar as
dificuldades á medida que iam surgindo e ser-se suficientemente criativo para poder superar e
vencer cada uma das etapas.
Após a fase inicial, com a equipa dos serviços e a componente informática, selecionaram-se os
peritos, sendo que grande parte transitaram das listas anteriores. Foram efetuadas sessões de
formação sobre o novo código, análise e prática para a determinação do valor patrimonial
77
tributário que foram estendidas também aos Autarcas, e técnicos interlocutores das autarquias que
aliás fazem parte do portfolio que alimenta a informação do sistema implementado.
A constituição da CNAPU, Comissão Nacional de Avaliação dos Prédios Urbanos, necessária
para definição de orientações de parâmetros do coeficiente de qualidade e conforto e
principalmente a elaboração do zonamento/coeficientes de localização foram também duas fases
complexas, mas necessárias para iniciar o processo de avaliação, constituindo-se hoje como uma
estrutura solida de conhecimento, de fiscalização, de aconselhamento e de ligação da sociedade
civil ao procedimento de avaliação fiscal, na área urbana.
Como consta do articulado do CIMI, A avaliação fiscal da propriedade urbana assenta, para a
generalidade dos prédios, em dois alicerces bem delineados:
a) O primeiro, o algoritmo de calculo que consta do artigo 38º, cujas seis variáveis
materializam matematicamente o raciocínio que o perito avaliador deve fazer quando
procede a uma avaliação. O produto do valor base pelo coeficiente de localização e pelo
coeficiente de afetação, representa o valor do metro quadrado daquele tipo de prédio, o
que numa avaliação pontual resultaria do trabalho de homogeneização de valores de
mercado a que o perito em causa teria de recorrer para avaliar o prédio. A área, o
coeficiente de vetustez e o coeficiente de qualidade e conforto por seu turno aumentam
ou diminuem o valor do edificado em função da situação concreta do prédio.
b) O segundo dá pelo nome de zonamento, e consta da tal plataforma informática em SIG,
tem por base o conhecimento do mercado imobiliário e obedece ao princípio de que
existem zonas nos perímetros urbanos mais ou menos bem delimitadas em que o valor de
mercado é igual para o mesmo tipo de prédios, estas zonas também designadas por área-
price, consistem pois no desenho de zonas homogéneas de valor a que é atribuído um
coeficiente de localização.
Para a determinação do coeficiente de localização é trabalhado em cada zona homogénea um
conjunto de prédios representativo dessa zona determinando-se o valor do CL com a inversão do
algoritmo de cálculo, usando-se em vez do valor patrimonial, um valor de referência, no caso
85% do valor de mercado, por forma a absorver eventuais variações que possam surgir em
ambiente de avaliação real.
Com o início das primeiras avaliações iniciou-se o teste real de todo o trabalho desde a conceção
da expressão analítica até à elaboração do zonamento.
As primeiras reações ao trabalho surgiram, como era esperado, e estava previsto na Lei, em
resultado de desfasamento dos coeficientes de localização na relação com o valor de mercado, em
determinadas zonas, onde foi necessário ajustar.
Outra das preocupações surgiu com a necessidade de proceder ao ajustamento das áreas com a
introdução do Caj-coeficiente de ajustamento de áreas, e correções pontuais de coeficientes de
qualidade e conforto, bem como de algumas definições orientadoras.
O Caj, revelar-se-ia de extraordinária importância na transposição para a determinação dos
valores patrimoniais, do efeito de escala que o mercado atribui ao valor dos prédios, reduzindo o
valor unitário do metro quadrado quando a sua área aumenta.
Ainda outra alteração significativa, não em termos de ocorrência, mas pelo que permite em
termos de justiça, ocorreu no artigo 76º do CIMI, já que as normas não permitiam que o
78
contribuinte/ proprietário pudesse reclamar do valor de avaliação, quando por qualquer
incoerência ou por o prédio apresentar condições que o diferenciam do padrão da zona, o seu
valor patrimonial apresentava distorção relativamente ao valor de mercado.
Aquele dispositivo legal veio permitir o uso do método do custo para edificações e comparativo
para terrenos, permitindo a partir de então que o contribuinte pudesse ter um mecanismo legal de
contestação de valores, eventualmente não condizentes com o valor de mercado, atenta a
normalização imposta pela expressão do artigo 38º.
Em 2012, já com uma solida experiencia adquirida no âmbito do desenvolvimento do processo e,
designadamente da componente informática, foi possível iniciar e concluir passados 15 meses, a
avaliação geral da propriedade urbana, o que sendo uma tarefa gigantesca em termos do numero
de prédios (5 milhões), estruturas, valores, quantidade de técnicos e peritos envolvidos, decorreu
com grande normalidade e rapidez, praticamente esta operação não foi notada no País, mas foi
reconhecida ao nível da IOTA (intra-european organization of tax administration) como uma
operação de grande sucesso que a AT só conseguiu executar, porque todo o procedimento se
encontra completamente desmaterializado, e a maquina supostamente bem afinada.
2) V.M.
Passados estes anos desde a publicação do CIMI, quais as principais alterações que considera
relevantes?
S.M.
As principais alterações dignas de realce, algumas já atras referidas, são sem dúvida a introdução
do Caj, a possibilidade de reclamação por distorção do VPT, a ampliação do limite dos
coeficientes de localização para 3,5 o que permite abranger imóveis com valor de mercado mais
elevado (inicialmente era de 3,0), a introdução de mais afetações, por forma a melhor qualificar e
adaptar o valor dos prédios e ainda a atuação ponderada a nível da alteração de vários coeficiente
majorativos e minorativos.
3) V.M.
Que alterações entende que ficaram por fazer no procedimento avaliativo para efeitos fiscais
aquando da sua saída de Diretor de Serviços das Avaliações?
S.M.
Num processo desta natureza é fundamental acompanhar a dinâmica do mercado e das regras e
tendências do imobiliário pelo que há sempre coisas a corrigir e adaptar, mas apontaria a alguns
elementos das tabelas do coeficiente de qualidade e conforto como prioridades numa revisão.
79
4) V.M.
O que acha do facto de o coeficiente de vetustez depreciar tanto o terreno como a construção no
cálculo do valor patrimonial tributário?
S.M.
É obvio que se pode considerar como negativo o facto de o coeficiente de vetustez ser aplicado ao
valor de todo o imóvel, mas mais uma vez repito que não me parece um facto muito relevante
atendendo a que simplifica a aplicação do método, e recorda-se que estamos a abordar avaliações
em contexto maçal, é um assunto que poderá ser analisado com mais pormenor, não me parece
prioritário, mas admito perfeitamente que se discuta.
5) V.M.
Quais os parâmetros da fórmula do Art.º 38.º que foram objeto de análise aprofundada de
homogeneização? Existiu esse tratamento de informação nomeadamente em relação aos
coeficientes de qualidade e conforto e à ponderação da área bruta dependente face à área bruta
privativa?
S.M
O verdadeiro trabalho de homogeneização, tal como entendo esta operação, ocorre durante a fase
de zonamento em que é preciso delimitar as zonas homogéneas, área-price, para as diferentes
afetações, sendo para isso necessário um grande conhecimento das tipologias, do valor de
mercado e que depende da informação e participação ativa e permanente dos peritos que vão
acumulando e propondo alterações em função da experiência prática em avaliação continuada.
A escolha das amostras representativas de cada zona, para fixação do coeficiente de localização é
assim uma tarefa de importância vital em todo o processo.
A questão dos coeficientes de qualidade e conforto e da relação entre área bruta privativa e
dependente, tem neste contexto de avaliação maçal, volto a frisar, mais a ver com o estudo global
do mercado e resultaram obviamente de ensaios feitos e que continuam a ser feitos, como é
normal acontecer, designadamente com a ajuda e sugestão dos peritos no todo nacional.
6) V.M.
O art.º 76.º do CIMI prevê o pedido de segunda avaliação invocando distorção e a utilização na
avaliação do método do custo quando se trate de edifícios ou do método comparativo para os
terrenos. O que pensa da aplicação destes métodos em detrimento da fórmula de cálculo do Art.º
38.º?
S.M.
Em qualquer processo maçal, por muito correta que seja a regra genérica desenvolvida para
aplicação ao universo em causa, permitirá sempre o aparecimento de situações não previstas que
normalmente se situam nos extremos, fugindo, portanto, ao padrão ou á norma. Estas situações
80
são contudo as exceções à regra, e é como exceções que devem ser tratadas, donde a alteração
efetuada ao citado artigo 76.
7) V.M.
O valor patrimonial determinado nos termos do n.º 3 do Art.º 76.º do CIMI pelo método do custo
ou pelo método comparativo apenas relevam para efeitos de IRS, IRC e IMT. O que pensa desta
dualidade de critérios e quais os efeitos da mesma?
S.M.
Penso que não esta correto, se o valor patrimonial esta incorretamente determinado, tal como
demonstra a aceitação de um método alternativo, então o resultado obtido deve ter aplicação
universal. Um dos efeitos desta medida resulta de imediato no que me parece um absurdo que é a
existência de dois valores para o mesmo prédio, um que supostamente estará correto para uma
finalidade, mas incorreto para outras. Penso e defendo que o VPT deve ser o correto e único,
senão é o próprio sistema legislativo a admitir falhas e a permitir a sua correção apenas
parcialmente.
8) V.M.
A reforma dos impostos sobre o património teve como principal objetivo a redução da evasão
fiscal e uma maior equidade na tributação do património. Acha que foi atingido esse objetivo?
S.M.
Sim, penso que o objetivo foi claramente atingido, a transparência, a equidade, a eficiência do
método e do procedimento que o suporta, trouxeram grande credibilidade ao sistema o que por si
já é desincentivador de práticas menos corretas.
9) V.M.
Acha que ainda existem algumas distorções em termos de justiça fiscal a nível do património?
S.M.
Existirão sempre algumas distorções, mas que respeitam mais ao tipo de politicas desenhadas
nestas avaliações maçais, por exemplo o facto de existirem limites mínimos e máximos na
utilização de alguns coeficientes é um entrave á correta determinação do VPT, em termos mais
claros isso significa que, a existência de um limite inferior para os coeficientes impede que o VPT
seja mais baixo, a contrario, um limite a nível superior tem o efeito oposto no VPT, impedindo
que este seja mais alto.
81
10) V.M.
Dois anos após a sua saída de responsável pela área da avaliação fiscal e agora como presidente
da APAE, a maior Associação de avaliadores, acha que de uma maneira geral os avaliadores
imobiliários consideram a metodologia utilizada na avaliação fiscal dos prédios urbanos, útil para
o seu trabalho e um bom aferidor dos valores estimados pelos métodos tradicionais de avaliação?
S.M.
Penso que genericamente a aceitação é verdadeiramente representativa, e ela cresce à medida que
os peritos em causa melhor dominam a metodologia, tenho confirmado esta tese em vários
debates a que já assisti.
Penso ainda, que hoje, nenhum perito que se preze deixará de utilizar esta metodologia no
mínimo como aferidora para as suas avaliações, afinal o volume e valor do conhecimento ali
acumulado é representativo do saber de peritos distribuídos numa rede que engloba todo o País.
82
83
Anexo B
Tabela B.34: Componentes das expressões de cálculo e resultados
85%
Morada Idade A Cl Cq CV
(1)
Vt (CIMI)
artigo 38º
(2)
Vtc (CIMI)
considerando
terreno sem
vetustez
A Val/m2 % Cq Cv
(3)
Nvt (Novo
valor
patrimonial)
Terr Const Lucro + Prom Val/m2 VM(4)
90% VM
(5)
Vt (CIMI)
artigo 38º
(6)
Vtc (CIMI)
considerando
terreno sem
vetustez
(7)
Nvt (Novo
valor
patrimonial)
Odivelas Novo 1 65 1,70 1,00 1,00 66 632 € 66 632 € 65 2 153 25% 1,00 1,00 103 021 € 34 986 € 52 260 € 50 115 € 2153,00 139 945 € 125 951 € 53% 53% 82%
Odivelas Usado 44 65 1,70 1,00 0,65 43 310 € 45 203 € 65 2 153 25% 1,00 0,55 68 248 € 34 986 € 28 592 € 27 419 € 1461,54 95 000 € 85 500 € 51% 53% 80%
(Lisboa) Santo António Novo 1 80 3,50 1,00 1,00 168 840 € 168 840 € 80 6 776 40% 1,00 1,00 403 824 € 216 832 € 64 320 € 257 280 € 6776,00 542 080 € 487 872 € 35% 35% 83%
(Lisboa) Santo António Usado 29 80 3,50 1,00 0,75 126 630 € 137 232 € 80 6 776 40% 1,00 0,67 323 860 € 216 832 € 42 996 € 171 985 € 5000,00 400 000 € 360 000 € 35% 38% 90%
Évora Novo 1 81 1,30 1,00 1,00 63 496 € 63 496 € 81 1 813 20% 1,00 1,00 109 508 € 29 371 € 65 124 € 51 516 € 1813,00 146 853 € 132 168 € 48% 48% 83%
Évora Usado 16 81 1,30 1,00 0,80 50 797 € 50 705 € 81 1 813 20% 1,00 0,73 86 036 € 29 371 € 47 650 € 37 694 € 1395,06 113 000 € 101 700 € 50% 50% 85%
(Lisboa) Lumiar Novo 1 75 2,35 1,00 1,00 106 279 € 106 279 € 75 2 414 30% 1,00 1,00 135 236 € 54 315 € 60 300 € 65 700 € 2414,00 181 050 € 162 945 € 65% 65% 83%
(Lisboa) Lumiar Usado 12 75 2,35 1,00 0,85 90 337 € 92 110 € 75 2 414 30% 1,00 0,80 116 006 € 54 315 € 48 029 € 52 330 € 2026,67 152 000 € 136 800 € 66% 67% 85%
(Lisboa) Estrela Novo 1 70 3,10 1,00 1,00 130 851 € 130 851 € 70 4 620 35% 1,00 1,00 241 868 € 113 190 € 56 280 € 153 020 € 4620,00 323 400 € 291 060 € 45% 45% 83%
(Lisboa) Estrela Usado 66 70 3,10 1,00 0,45 52 340 € 75 919 € 70 4 620 35% 1,00 0,33 136 217 € 113 190 € 18 401 € 50 032 € 2750,00 192 500 € 173 250 € 30% 44% 79%
Mafra Novo 1 87 1,40 1,00 1,00 73 445 € 73 445 € 87 1 382 20% 1,00 1,00 85 895 € 24 047 € 69 948 € 20 532 € 1382,00 120 234 € 108 211 € 68% 68% 79%
Mafra Usado 28 87 1,40 1,00 0,75 55 084 € 55 113 € 87 1 382 20% 1,00 0,67 63 398 € 24 047 € 46 759 € 13 725 € 1022,99 89 000 € 80 100 € 69% 69% 79%
Cascais Novo 1 85 2,00 1,00 1,00 102 510 € 102 510 € 85 2 355 25% 1,00 1,00 147 502 € 50 044 € 68 340 € 78 285 € 2355,00 200 175 € 180 158 € 57% 57% 82%
Cascais Usado 39 85 2,00 1,00 0,75 76 883 € 78 522 € 85 2 355 25% 1,00 0,67 111 044 € 50 044 € 45 684 € 52 332 € 1764,71 150 000 € 135 000 € 57% 58% 82%
Setúbal Novo 1 85 1,40 1,00 1,00 71 757 € 71 757 € 85 1 476 27% 1,00 1,00 92 343 € 33 874 € 68 340 € 20 910 € 1476,00 125 460 € 112 914 € 64% 64% 82%
Setúbal Usado 8 85 1,40 1,00 0,90 64 581 € 65 052 € 85 1 476 27% 1,00 0,86 83 163 € 33 874 € 58 968 € 18 042 € 1235,29 105 000 € 94 500 € 68% 69% 88%
Sesimbra Novo 1 65 1,90 1,00 1,00 74 471 € 74 471 € 65 3 077 38% 1,00 1,00 144 751 € 76 002 € 52 260 € 64 740 € 3077,00 200 005 € 180 005 € 41% 41% 80%
Sesimbra Usado 47 65 1,90 1,00 0,65 48 406 € 54 672 € 65 3 077 38% 1,00 0,55 105 011 € 76 002 € 28 592 € 35 420 € 2230,77 145 000 € 130 500 € 37% 42% 80%
Maia Novo 1 80 1,40 1,00 1,00 67 536 € 67 536 € 80 1 438 27% 1,00 1,00 86 296 € 31 061 € 64 320 € 19 680 € 1438,00 115 040 € 103 536 € 65% 65% 83%
Maia Usado 12 80 1,40 1,00 0,85 57 406 € 58 147 € 80 1 438 27% 1,00 0,80 73 475 € 31 061 € 51 231 € 15 675 € 1187,50 95 000 € 85 500 € 67% 68% 86%
(Porto) Bonfim Novo 1 70 1,50 1,00 1,00 63 315 € 63 315 € 70 2 722 30% 1,00 1,00 142 097 € 57 162 € 56 280 € 76 020 € 2722,00 190 540 € 171 486 € 37% 37% 83%
(Porto) Bonfim Usado 15 70 1,50 1,00 0,85 53 818 € 54 874 € 70 2 722 30% 1,00 0,80 121 904 € 57 162 € 44 827 € 60 550 € 2271,43 159 000 € 143 100 € 38% 38% 85%
(Porto) Aldoar Novo 1 60 1,80 1,00 1,00 65 124 € 65 124 € 60 4 000 32% 1,00 1,00 183 600 € 76 800 € 48 240 € 119 760 € 4000,00 240 000 € 216 000 € 30% 30% 85%
(Porto) Aldoar Usado 22 60 1,80 1,00 0,80 52 099 € 53 973 € 60 4 000 32% 1,00 0,73 149 793 € 76 800 € 35 297 € 87 627 € 3166,67 190 000 € 171 000 € 30% 32% 88%
Viseu Novo 1 66 1,30 1,00 1,00 51 737 € 51 737 € 66 1 500 23% 1,00 1,00 72 765 € 22 770 € 53 064 € 21 186 € 1500,00 99 000 € 89 100 € 58% 58% 82%
Viseu Usado 34 66 1,30 1,00 0,75 38 803 € 39 307 € 66 1 500 23% 1,00 0,67 54 303 € 22 770 € 35 472 € 14 162 € 1136,36 75 000 € 67 500 € 57% 58% 80%
Faro Novo 1 87 1,50 1,00 1,00 78 692 € 78 692 € 87 2 642 26% 1,00 1,00 172 059 € 59 762 € 69 948 € 99 702 € 2642,00 229 854 € 206 869 € 38% 38% 83%
Faro Usado 27 87 1,50 1,00 0,75 59 019 € 60 522 € 87 2 642 26% 1,00 0,67 129 877 € 59 762 € 46 759 € 66 648 € 1839,08 160 000 € 144 000 € 41% 42% 90%
Coimbra Novo 1 85 2,10 1,00 1,00 107 636 € 107 636 € 85 1 856 29% 1,00 1,00 114 638 € 45 750 € 68 340 € 38 760 € 1856,00 157 760 € 141 984 € 76% 76% 81%
Coimbra Usado 26 85 2,10 1,00 0,75 80 727 € 83 791 € 85 1 856 29% 1,00 0,67 88 008 € 45 750 € 45 684 € 25 910 € 1352,94 115 000 € 103 500 € 78% 81% 85%
Oieras Novo 1 90 2,50 1,00 1,00 135 675 € 135 675 € 90 2 311 32% 1,00 1,00 158 593 € 66 557 € 72 360 € 72 540 € 2311,00 207 990 € 187 191 € 72% 72% 85%
Oeiras Usado 16 90 2,50 1,00 0,80 108 540 € 112 444 € 90 2 311 32% 1,00 0,73 129 434 € 66 557 € 52 945 € 53 077 € 1916,67 172 500 € 155 250 € 70% 72% 83%
Odivelas Novo 1 65 1,70 1,30 1,00 86 621 € 86 621 € 65 2 153 25% 1,44 1,00 108 659 € 34 986 € 75 455 € 34 437 € 2153,00 139 945 € 125 951 € 69% 69% 86%
Odivelas Usado 44 65 1,70 1,30 0,65 56 304 € 56 621 € 65 2 153 25% 1,44 0,55 71 333 € 34 986 € 41 283 € 18 841 € 1461,54 95 000 € 85 500 € 66% 66% 83%
Santo António Novo 1 80 3,50 1,30 1,00 219 492 € 219 492 € 80 6 776 40% 1,44 1,00 410 763 € 216 832 € 92 868 € 237 984 € 6776,00 542 080 € 487 872 € 45% 45% 84%
Santo António Usado 29 80 3,50 1,30 0,75 164 619 € 172 080 € 80 6 776 40% 1,44 0,67 328 499 € 216 832 € 62 080 € 159 087 € 5000,00 400 000 € 360 000 € 46% 48% 91%
Évora Novo 1 81 1,30 1,30 1,00 82 545 € 82 545 € 81 1 813 20% 1,44 1,00 116 534 € 29 371 € 94 029 € 31 979 € 1813,00 146 853 € 132 168 € 62% 62% 88%
Évora Usado 16 81 1,30 1,30 0,80 66 036 € 64 957 € 81 1 813 20% 1,44 0,73 91 177 € 29 371 € 68 800 € 23 399 € 1395,06 113 000 € 101 700 € 65% 64% 90%
Lumiar Novo 1 75 2,35 1,30 1,00 138 162 € 138 162 € 75 2 414 30% 1,44 1,00 141 742 € 54 315 € 87 064 € 47 610 € 2414,00 181 050 € 162 945 € 85% 85% 87%
Lumiar Usado 12 75 2,35 1,30 0,85 117 438 € 117 922 € 75 2 414 30% 1,44 0,80 121 187 € 54 315 € 69 346 € 37 921 € 2026,67 152 000 € 136 800 € 86% 86% 89%
Estrela Novo 1 70 3,10 1,30 1,00 170 106 € 170 106 € 70 4 620 35% 1,44 1,00 247 939 € 113 190 € 81 260 € 136 136 € 4620,00 323 400 € 291 060 € 58% 58% 85%
Estrela Usado 66 70 3,10 1,30 0,45 68 043 € 89 821 € 70 4 620 35% 1,44 0,33 138 203 € 113 190 € 26 569 € 44 511 € 2742,86 192 000 € 172 800 € 39% 52% 80%
Mafra Novo 1 87 1,40 1,30 1,00 95 479 € 95 479 € 87 1 382 20% 1,44 1,00 93 781 € 24 047 € 100 994 € Negativo 1382,00 120 234 € 108 211 € 88% 88% 87%
Mafra Usado 28 87 1,40 1,30 0,75 71 609 € 70 271 € 87 1 382 20% 1,44 0,67 68 669 € 24 047 € 67 512 € Negativo 1022,99 89 000 € 80 100 € 89% 88% 86%
Cascais Novo 1 85 2,00 1,30 1,00 133 263 € 133 263 € 85 2 355 25% 1,44 1,00 154 874 € 50 044 € 98 672 € 57 783 € 2355,00 200 175 € 180 158 € 74% 74% 86%
Cascais Usado 39 85 2,00 1,30 0,75 99 947 € 99 679 € 85 2 355 25% 1,44 0,67 115 973 € 50 044 € 65 960 € 38 627 € 1764,71 150 000 € 135 000 € 74% 74% 86%
Setúbal Novo 1 85 1,40 1,30 1,00 93 284 € 93 284 € 85 1 476 27% 1,44 1,00 99 410 € 33 874 € 98 672 € Negativo 1476,00 125 460 € 112 914 € 83% 83% 88%
Setúbal Usado 8 85 1,40 1,30 0,90 83 956 € 83 823 € 85 1 476 27% 1,44 0,86 89 261 € 33 874 € 85 140 € Negativo 1235,29 105 000 € 94 500 € 89% 89% 94%
Sesimbra Novo 1 65 1,90 1,30 1,00 96 812 € 96 812 € 65 3 077 38% 1,44 1,00 150 389 € 76 002 € 75 455 € 49 062 € 3077,00 200 005 € 180 005 € 54% 54% 84%
Sesimbra Usado 47 65 1,90 1,30 0,65 62 928 € 67 433 € 65 3 077 38% 1,44 0,55 108 095 € 76 002 € 41 283 € 26 843 € 2230,77 145 000 € 130 500 € 48% 52% 83%
Maia Novo 1 80 1,40 1,30 1,00 87 797 € 87 797 € 80 1 438 27% 1,44 1,00 92 947 € 31 061 € 92 868 € Negativo 1438,00 115 040 € 103 536 € 85% 85% 90%
Maia Usado 12 80 1,40 1,30 0,85 74 627 € 74 549 € 80 1 438 27% 1,44 0,80 78 773 € 31 061 € 73 970 € Negativo 1187,50 95 000 € 85 500 € 87% 87% 92%
Porto (Bonfim) Novo 1 70 1,50 1,30 1,00 82 310 € 82 310 € 70 2 722 30% 1,44 1,00 148 168 € 57 162 € 81 260 € 59 136 € 2722,00 190 540 € 171 486 € 48% 48% 86%
Porto (Bonfim) Usado 15 70 1,50 1,30 0,85 69 963 € 70 251 € 70 2 722 30% 1,44 0,80 126 740 € 57 162 € 64 723 € 47 102 € 2271,43 159 000 € 143 100 € 49% 49% 89%
Porto Aldoar Novo 1 60 1,80 1,30 1,00 84 661 € 84 661 € 60 4 000 32% 1,44 1,00 188 804 € 76 800 € 69 651 € 105 288 € 4000,00 240 000 € 216 000 € 39% 39% 87%
Porto Aldoar Usado 22 60 1,80 1,30 0,80 67 729 € 68 591 € 60 4 000 32% 1,44 0,73 153 601 € 76 800 € 50 963 € 77 038 € 3166,67 190 000 € 171 000 € 40% 40% 90%
Viseu Novo 1 66 1,30 1,30 1,00 67 259 € 67 259 € 66 1 500 23% 1,44 1,00 74 540 € 22 770 € 76 616 € Negativo 1500,00 99 000 € 89 100 € 75% 75% 84%
Viseu Usado 34 66 1,30 1,30 0,75 50 444 € 49 986 € 66 1 500 23% 1,44 0,67 55 490 € 22 770 € 51 216 € Negativo 1136,36 75 000 € 67 500 € 75% 74% 82%
Faro Novo 1 87 1,50 1,30 1,00 102 299 € 102 299 € 87 2 642 26% 1,44 1,00 179 605 € 59 762 € 100 994 € 78 718 € 2642,00 229 854 € 206 869 € 49% 49% 87%
Faro Usado 27 87 1,50 1,30 0,75 76 724 € 76 764 € 87 2 642 26% 1,44 0,67 134 921 € 59 762 € 67 512 € 52 621 € 1839,08 160 000 € 144 000 € 53% 53% 94%
Coimbra Novo 1 85 2,10 1,30 1,00 139 926 € 139 926 € 85 1 856 29% 1,44 1,00 108 317 € 45 750 € 98 672 € Negativo 1856,00 157 760 € 141 984 € 99% 99% 76%
Coimbra Usado 26 85 2,10 1,30 0,75 104 945 € 106 007 € 85 1 856 29% 1,44 0,67 83 783 € 45 750 € 65 960 € Negativo 1352,94 115 000 € 103 500 € 101% 102% 81%
Oieras Novo 1 90 2,50 1,30 1,00 176 378 € 176 378 € 90 2 311 32% 1,44 1,00 166 399 € 66 557 € 104 477 € 50 832 € 2311,00 207 990 € 187 191 € 94% 94% 89%
Oeiras Usado 16 90 2,50 1,30 0,80 141 102 € 142 898 € 90 2 311 32% 1,44 0,73 135 146 € 66 557 € 76 444 € 37 193 € 1916,67 172 500 € 155 250 € 91% 92% 87%
Análises
CQ 1,30
Método do Custo Método Comparativo
Valores de MercadoFormula NovaFormula antiga
Comparação com 90% de VMRsultados Finais
84
Tabela B.35: Componentes das expressões de cálculo por metro quadrado
Morada Idade A Cl Cq CV VT Vt sem CV A Val/m2 % Cq Cv VT Terr Const Lucro + Prom Val/m2 VM 90% VM
Odivelas Novo 1 1 1,70 1,00 1,00 1 025 € 1 367 € 1 2 153 25% 1,00 1,00 1 585 € 538 € 804 € 771 € 2153,00 2 153 € 1 938 €
Odivelas Usado 44 1 1,70 1,00 0,65 666 € 1 008 € 1 2 153 25% 1,00 0,46 948 € 538 € 370 € 355 € 1461,54 1 462 € 1 315 €
Santo António Novo 1 1 3,50 1,00 1,00 2 111 € 2 814 € 1 6 776 40% 1,00 1,00 5 048 € 2 710 € 804 € 3 216 € 6776,00 6 776 € 6 098 €
Santo António Usado 87 1 3,50 1,00 0,35 739 € 1 717 € 1 6 776 40% 1,00 0,15 2 488 € 2 710 € 122 € 486 € 5000,00 5 000 € 4 500 €
Évora Novo 1 1 1,30 1,00 1,00 784 € 1 045 € 1 1 813 20% 1,00 1,00 1 352 € 363 € 804 € 636 € 1813,00 1 813 € 1 632 €
Évora Usado 16 1 1,30 1,00 0,80 627 € 878 € 1 1 813 20% 1,00 0,67 995 € 363 € 538 € 426 € 1395,06 1 395 € 1 256 €
Lumiar Novo 1 1 2,35 1,00 1,00 1 417 € 1 889 € 1 2 414 30% 1,00 1,00 1 803 € 724 € 804 € 876 € 2414,00 2 414 € 2 173 €
Lumiar Usado 12 1 2,35 1,00 0,85 1 204 € 1 691 € 1 2 414 30% 1,00 0,75 1 484 € 724 € 600 € 654 € 2026,67 2 027 € 1 824 €
Estrela Novo 1 1 3,10 1,00 1,00 1 869 € 2 492 € 1 4 620 35% 1,00 1,00 3 455 € 1 617 € 804 € 2 186 € 4620,00 4 620 € 4 158 €
Estrela Usado 66 1 3,10 1,00 0,45 841 € 1 601 € 1 4 620 35% 1,00 0,24 1 745 € 1 617 € 191 € 519 € 2750,00 2 750 € 2 475 €
Mafra Novo 1 1 1,40 1,00 1,00 844 € 1 126 € 1 1 382 20% 1,00 1,00 987 € 276 € 804 € 236 € 1382,00 1 382 € 1 244 €
Mafra Usado 28 1 1,40 1,00 0,75 633 € 900 € 1 1 382 20% 1,00 0,60 672 € 276 € 479 € 141 € 1022,99 1 023 € 921 €
Cascais Novo 1 1 2,00 1,00 1,00 1 206 € 1 608 € 1 2 355 25% 1,00 1,00 1 735 € 589 € 804 € 921 € 2355,00 2 355 € 2 120 €
Cascais Usado 39 1 2,00 1,00 0,75 905 € 1 307 € 1 2 355 25% 1,00 0,60 1 212 € 589 € 479 € 549 € 1764,71 1 765 € 1 588 €
Setúbal Novo 1 1 1,40 1,00 1,00 844 € 1 126 € 1 1 476 27% 1,00 1,00 1 086 € 399 € 804 € 246 € 1476,00 1 476 € 1 328 €
Setúbal Usado 8 1 1,40 1,00 0,90 760 € 1 043 € 1 1 476 27% 1,00 0,83 950 € 399 € 665 € 204 € 1235,29 1 235 € 1 112 €
Sesimbra Novo 1 1 1,90 1,00 1,00 1 146 € 1 528 € 1 3 077 38% 1,00 1,00 2 227 € 1 169 € 804 € 996 € 3077,00 3 077 € 2 769 €
Sesimbra Usado 47 1 1,90 1,00 0,65 745 € 1 196 € 1 3 077 38% 1,00 0,46 1 499 € 1 169 € 370 € 459 € 2230,77 2 231 € 2 008 €
Maia Novo 1 1 1,40 1,00 1,00 844 € 1 126 € 1 1 438 27% 1,00 1,00 1 079 € 388 € 804 € 246 € 1438,00 1 438 € 1 294 €
Maia Usado 12 1 1,40 1,00 0,85 718 € 1 002 € 1 1 438 27% 1,00 0,75 879 € 388 € 600 € 184 € 1187,50 1 188 € 1 069 €
Porto (Bonfim) Novo 1 1 1,50 1,00 1,00 905 € 1 206 € 1 2 722 30% 1,00 1,00 2 030 € 817 € 804 € 1 086 € 2722,00 2 722 € 2 450 €
Porto (Bonfim) Usado 15 1 1,50 1,00 0,85 769 € 1 079 € 1 2 722 30% 1,00 0,75 1 670 € 817 € 600 € 811 € 2271,43 2 271 € 2 044 €
Porto Aldoar Novo 1 1 1,80 1,00 1,00 1 085 € 1 447 € 1 4 000 32% 1,00 1,00 3 060 € 1 280 € 804 € 1 996 € 4000,00 4 000 € 3 600 €
Porto Aldoar Usado 22 1 1,80 1,00 0,80 868 € 1 250 € 1 4 000 32% 1,00 0,67 2 365 € 1 280 € 538 € 1 336 € 3166,67 3 167 € 2 850 €
Viseu Novo 1 1 1,30 1,00 1,00 784 € 1 045 € 1 1 500 23% 1,00 1,00 1 103 € 345 € 804 € 321 € 1500,00 1 500 € 1 350 €
Viseu Usado 33 1 1,30 1,00 0,75 588 € 844 € 1 1 500 23% 1,00 0,60 761 € 345 € 479 € 191 € 1136,36 1 136 € 1 023 €
Faro Novo 1 1 1,50 1,00 1,00 905 € 1 206 € 1 2 642 26% 1,00 1,00 1 978 € 687 € 804 € 1 146 € 2642,00 2 642 € 2 378 €
Faro Usado 27 1 1,50 1,00 0,75 678 € 983 € 1 2 642 26% 1,00 0,60 1 387 € 687 € 479 € 683 € 1839,08 1 839 € 1 655 €
Coimbra Novo 1 1 2,10 1,00 1,00 1 266 € 1 688 € 1 1 856 29% 1,00 1,00 1 349 € 538 € 804 € 456 € 1856,00 1 856 € 1 670 €
Coimbra Usado 26 1 2,10 1,00 0,75 950 € 1 389 € 1 1 856 29% 1,00 0,60 967 € 538 € 479 € 272 € 1352,94 1 353 € 1 218 €
Oieras Novo 1 1 2,50 1,00 1,00 1 508 € 2 010 € 1 2 311 32% 1,00 1,00 1 762 € 740 € 804 € 806 € 2311,00 2 311 € 2 080 €
Oeiras Usado 16 1 2,50 1,00 0,80 1 206 € 1 737 € 1 2 311 32% 1,00 0,67 1 363 € 740 € 538 € 539 € 1916,67 1 917 € 1 725 €
Odivelas Novo 1 1 1,70 1,30 1,00 1 333 € 1 777 € 1 2 153 25% 1,60 1,00 1 768 € 538 € 1 289 € 530 € 2153,00 2 153 € 1 938 €
Odivelas Usado 44 1 1,70 1,30 0,65 866 € 1 275 € 1 2 153 25% 1,60 0,46 1 032 € 538 € 594 € 244 € 1461,54 1 462 € 1 315 €
Santo António Novo 1 1 3,50 1,30 1,00 2 744 € 3 658 € 1 6 776 40% 1,60 1,00 5 231 € 2 710 € 1 289 € 2 975 € 6776,00 6 776 € 6 098 €
Santo António Usado 87 1 3,50 1,30 0,35 960 € 2 012 € 1 6 776 40% 1,60 0,15 2 516 € 2 710 € 195 € 450 € 5000,00 5 000 € 4 500 €
Évora Novo 1 1 1,30 1,30 1,00 1 019 € 1 359 € 1 1 813 20% 1,60 1,00 1 535 € 363 € 1 289 € 395 € 1813,00 1 813 € 1 632 €
Évora Usado 16 1 1,30 1,30 0,80 815 € 1 129 € 1 1 813 20% 1,60 0,67 1 117 € 363 € 863 € 264 € 1395,06 1 395 € 1 256 €
Lumiar Novo 1 1 2,35 1,30 1,00 1 842 € 2 456 € 1 2 414 30% 1,60 1,00 1 986 € 724 € 1 289 € 635 € 2414,00 2 414 € 2 173 €
Lumiar Usado 12 1 2,35 1,30 0,85 1 566 € 2 173 € 1 2 414 30% 1,60 0,75 1 620 € 724 € 962 € 474 € 2026,67 2 027 € 1 824 €
Estrela Novo 1 1 3,10 1,30 1,00 2 430 € 3 240 € 1 4 620 35% 1,60 1,00 3 638 € 1 617 € 1 289 € 1 945 € 4620,00 4 620 € 4 158 €
Estrela Usado 66 1 3,10 1,30 0,45 1 094 € 1 938 € 1 4 620 35% 1,60 0,24 1 789 € 1 617 € 306 € 462 € 2742,86 2 743 € 2 469 €
Mafra Novo 1 1 1,40 1,30 1,00 1 097 € 1 463 € 1 1 382 20% 1,60 1,00 1 174 € 276 € 1 289 € Negativo 1382,00 1 382 € 1 244 €
Mafra Usado 28 1 1,40 1,30 0,75 823 € 1 154 € 1 1 382 20% 1,60 0,60 783 € 276 € 768 € Negativo 1022,99 1 023 € 921 €
Cascais Novo 1 1 2,00 1,30 1,00 1 568 € 2 090 € 1 2 355 25% 1,60 1,00 1 918 € 589 € 1 289 € 680 € 2355,00 2 355 € 2 120 €
Cascais Usado 39 1 2,00 1,30 0,75 1 176 € 1 668 € 1 2 355 25% 1,60 0,60 1 321 € 589 € 768 € 405 € 1764,71 1 765 € 1 588 €
Setúbal Novo 1 1 1,40 1,30 1,00 1 097 € 1 463 € 1 1 476 27% 1,60 1,00 1 266 € 399 € 1 289 € Negativo 1476,00 1 476 € 1 328 €
Setúbal Usado 8 1 1,40 1,30 0,90 988 € 1 347 € 1 1 476 27% 1,60 0,83 1 099 € 399 € 1 067 € Negativo 1235,29 1 235 € 1 112 €
Sesimbra Novo 1 1 1,90 1,30 1,00 1 489 € 1 986 € 1 3 077 38% 1,60 1,00 2 410 € 1 169 € 1 289 € 755 € 3077,00 3 077 € 2 769 €
Sesimbra Usado 47 1 1,90 1,30 0,65 968 € 1 494 € 1 3 077 38% 1,60 0,46 1 583 € 1 169 € 594 € 348 € 2230,77 2 231 € 2 008 €
Maia Novo 1 1 1,40 1,30 1,00 1 097 € 1 463 € 1 1 438 27% 1,60 1,00 1 258 € 388 € 1 289 € Negativo 1438,00 1 438 € 1 294 €
Maia Usado 12 1 1,40 1,30 0,85 933 € 1 289 € 1 1 438 27% 1,60 0,75 1 013 € 388 € 962 € Negativo 1187,50 1 188 € 1 069 €
Porto (Bonfim) Novo 1 1 1,50 1,30 1,00 1 176 € 1 568 € 1 2 722 30% 1,60 1,00 2 213 € 817 € 1 289 € 845 € 2722,00 2 722 € 2 450 €
Porto (Bonfim) Usado 15 1 1,50 1,30 0,85 999 € 1 387 € 1 2 722 30% 1,60 0,75 1 807 € 817 € 962 € 631 € 2271,43 2 271 € 2 044 €
Porto Aldoar Novo 1 1 1,80 1,30 1,00 1 411 € 1 881 € 1 4 000 32% 1,60 1,00 3 243 € 1 280 € 1 289 € 1 755 € 4000,00 4 000 € 3 600 €
Porto Aldoar Usado 22 1 1,80 1,30 0,80 1 129 € 1 598 € 1 4 000 32% 1,60 0,67 2 488 € 1 280 € 863 € 1 174 € 3166,67 3 167 € 2 850 €
Viseu Novo 1 1 1,30 1,30 1,00 1 019 € 1 359 € 1 1 500 23% 1,60 1,00 1 226 € 345 € 1 289 € Negativo 1500,00 1 500 € 1 350 €
Viseu Usado 33 1 1,30 1,30 0,75 764 € 1 079 € 1 1 500 23% 1,60 0,60 835 € 345 € 768 € Negativo 1136,36 1 136 € 1 023 €
Faro Novo 1 1 1,50 1,30 1,00 1 176 € 1 568 € 1 2 642 26% 1,60 1,00 2 161 € 687 € 1 289 € 905 € 2642,00 2 642 € 2 378 €
Faro Usado 27 1 1,50 1,30 0,75 882 € 1 254 € 1 2 642 26% 1,60 0,60 1 496 € 687 € 768 € 539 € 1839,08 1 839 € 1 655 €
Coimbra Novo 1 1 2,10 1,30 1,00 1 646 € 2 195 € 1 1 856 29% 1,60 1,00 1 371 € 538 € 1 289 € Negativo 1856,00 1 856 € 1 670 €
Coimbra Usado 26 1 2,10 1,30 0,75 1 235 € 1 769 € 1 1 856 29% 1,60 0,60 980 € 538 € 768 € Negativo 1352,94 1 353 € 1 218 €
Oieras Novo 1 1 2,50 1,30 1,00 1 960 € 2 613 € 1 2 311 32% 1,60 1,00 1 945 € 740 € 1 289 € 565 € 2311,00 2 311 € 2 080 €
Oeiras Usado 16 1 2,50 1,30 0,80 1 568 € 2 219 € 1 2 311 32% 1,60 0,67 1 485 € 740 € 863 € 378 € 1916,67 1 917 € 1 725 €
CQ 1,30
85
Tabela B.36: Relação entre a percentagem de terrenos, lucro e valor do terreno para custo de construção de
804€/m2 e Cq=1,3
Vt
Te
rre
no
Vt
Co
nst
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oP
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VT
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52
11
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1 0
45
11
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04
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38
1 0
45
16
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04
51
93
1 0
45
22
01
04
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27
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600
0,4
02
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12
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04
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50
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01
04
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30
1 0
45
650
0,5
03
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45
13
01
04
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1 0
45
19
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45
700
0,6
03
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10
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04
51
40
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45
17
51
04
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24
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04
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04
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1 0
45
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51
04
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800
0,7
04
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04
51
60
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04
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04
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97
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0
6700
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1 0
05
1 0
45
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50
1 3
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1 0
45
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15
1 6
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1 0
45
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10
1 0
45
3 6
45
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45
1 0
45
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10
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80
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45
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00
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00
3 3
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00
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04
0
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20
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45
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1 0
45
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1 0
45
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2 1
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1 0
45
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2 5
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1 0
45
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00
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1 0
45
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1 0
45
2 9
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00
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1 0
45
2 6
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00
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15
1 0
45
2 2
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00
7400
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10
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45
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45
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1 0
45
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1 0
45
4 5
05
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1 0
45
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1 0
45
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1 0
45
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3 3
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1 0
45
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1 0
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04
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40
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45
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45
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00
1 0
45
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1 0
45
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1 0
45
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1 0
45
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15
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20
1 0
45
3 1
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00
3 8
00
1 0
45
2 7
55
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00
4 1
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1 0
45
2 3
75
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00
7700
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1 0
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00
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1 0
45
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15
1 9
25
1 0
45
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10
1 0
45
4 3
45
2 6
95
1 0
45
3 9
60
3 0
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1 0
45
3 5
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1 0
45
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00
3 8
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1 0
45
2 8
05
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00
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1 0
45
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20
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00
7800
7,7
04
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1 0
45
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45
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1 0
45
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45
4 4
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45
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3 5
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1 0
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00
1 0
45
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45
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65
7 8
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7900
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45
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45
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45
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45
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1 0
45
4 0
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4 1
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45
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3 6
00
1 0
45
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00
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00
1 0
45
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00
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1 0
45
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8,0
04
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1 0
45
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45
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45
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45
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45
4 2
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45
3 8
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1 0
45
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00
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00
1 0
45
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45
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45
1 0
45
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45
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1 0
45
5 1
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1 0
45
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2 9
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1 0
45
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1 0
45
3 9
35
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1 0
45
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1 0
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1 0
45
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00
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1 0
45
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2 1
00
1 0
45
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1 0
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1 0
45
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45
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SS
AN
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SS
A
86
Tabela B.37: Relação entre a percentagem de terrenos, lucro e valor do terreno para custo de construção de
804€/m2 e Cq=1,0
Vt
Te
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Vt
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3 9
96
1 9
20
80
43
67
62
24
08
04
3 3
56
2 5
60
80
43
03
62
88
08
04
2 7
16
6 4
00
3 2
00
80
42
39
66
40
03
52
08
04
2 0
76
6 4
00
6500
6,4
03
85
9
97
58
04
4 7
21
1 3
00
80
44
39
61
62
58
04
4 0
71
1 9
50
80
43
74
62
27
58
04
3 4
21
2 6
00
80
43
09
62
92
58
04
2 7
71
6 5
00
3 2
50
80
42
44
66
50
03
57
58
04
2 1
21
6 5
00
6600
6,5
03
92
0
99
08
04
4 8
06
1 3
20
80
44
47
61
65
08
04
4 1
46
1 9
80
80
43
81
62
31
08
04
3 4
86
2 6
40
80
43
15
62
97
08
04
2 8
26
6 6
00
3 3
00
80
42
49
66
60
03
63
08
04
2 1
66
6 6
00
6700
6,6
03
98
0
1 0
05
80
44
89
11
34
08
04
4 5
56
1 6
75
80
44
22
12
01
08
04
3 8
86
2 3
45
80
43
55
12
68
08
04
3 2
16
3 0
15
80
42
88
16
70
03
35
08
04
2 5
46
6 7
00
3 6
85
80
42
21
16
70
0
6800
6,7
04
04
0
1 0
20
80
44
97
61
36
08
04
4 6
36
1 7
00
80
44
29
62
04
08
04
3 9
56
2 3
80
80
43
61
62
72
08
04
3 2
76
3 0
60
80
42
93
66
80
03
40
08
04
2 5
96
6 8
00
3 7
40
80
42
25
66
80
0
6900
6,8
04
10
0
1 0
35
80
45
06
11
38
08
04
4 7
16
1 7
25
80
44
37
12
07
08
04
4 0
26
2 4
15
80
43
68
12
76
08
04
3 3
36
3 1
05
80
42
99
16
90
03
45
08
04
2 6
46
6 9
00
3 7
95
80
42
30
16
90
0
7000
6,9
04
16
1
1 0
50
80
45
14
61
40
08
04
4 7
96
1 7
50
80
44
44
62
10
08
04
4 0
96
2 4
50
80
43
74
62
80
08
04
3 3
96
3 1
50
80
43
04
67
00
03
50
08
04
2 6
96
7 0
00
3 8
50
80
42
34
67
00
0
7100
7,0
04
22
1
1 0
65
80
45
23
11
42
08
04
4 8
76
1 7
75
80
44
52
12
13
08
04
4 1
66
2 4
85
80
43
81
12
84
08
04
3 4
56
3 1
95
80
43
10
17
10
03
55
08
04
2 7
46
7 1
00
3 9
05
80
42
39
17
10
0
7200
7,1
04
28
1
1 0
80
80
45
31
61
44
08
04
4 9
56
1 8
00
80
44
59
62
16
08
04
4 2
36
2 5
20
80
43
87
62
88
08
04
3 5
16
3 2
40
80
43
15
67
20
03
60
08
04
2 7
96
7 2
00
3 9
60
80
42
43
67
20
0
7300
7,2
04
34
2
1 0
95
80
45
40
11
46
08
04
5 0
36
1 8
25
80
44
67
12
19
08
04
4 3
06
2 5
55
80
43
94
12
92
08
04
3 5
76
3 2
85
80
43
21
17
30
03
65
08
04
2 8
46
7 3
00
4 0
15
80
42
48
17
30
0
7400
7,3
04
40
2
1 1
10
80
45
48
61
48
08
04
5 1
16
1 8
50
80
44
74
62
22
08
04
4 3
76
2 5
90
80
44
00
62
96
08
04
3 6
36
3 3
30
80
43
26
67
40
03
70
08
04
2 8
96
7 4
00
4 0
70
80
42
52
67
40
0
7500
7,4
04
46
2
1 1
25
80
45
57
11
50
08
04
5 1
96
1 8
75
80
44
82
12
25
08
04
4 4
46
2 6
25
80
44
07
13
00
08
04
3 6
96
3 3
75
80
43
32
17
50
03
75
08
04
2 9
46
7 5
00
4 1
25
80
42
57
17
50
0
7600
7,5
04
52
3
1 1
40
80
45
65
61
52
08
04
5 2
76
1 9
00
80
44
89
62
28
08
04
4 5
16
2 6
60
80
44
13
63
04
08
04
3 7
56
3 4
20
80
43
37
67
60
03
80
08
04
2 9
96
7 6
00
4 1
80
80
42
61
67
60
0
7700
7,6
04
58
3
1 1
55
80
45
74
11
54
08
04
5 3
56
1 9
25
80
44
97
12
31
08
04
4 5
86
2 6
95
80
44
20
13
08
08
04
3 8
16
3 4
65
80
43
43
17
70
03
85
08
04
3 0
46
7 7
00
4 2
35
80
42
66
17
70
0
7800
7,7
04
64
3
1 1
70
80
45
82
61
56
08
04
5 4
36
1 9
50
80
45
04
62
34
08
04
4 6
56
2 7
30
80
44
26
63
12
08
04
3 8
76
3 5
10
80
43
48
67
80
03
90
08
04
3 0
96
7 8
00
4 2
90
80
42
70
67
80
0
7900
7,8
04
70
3
1 1
85
80
45
91
11
58
08
04
5 5
16
1 9
75
80
45
12
12
37
08
04
4 7
26
2 7
65
80
44
33
13
16
08
04
3 9
36
3 5
55
80
43
54
17
90
03
95
08
04
3 1
46
7 9
00
4 3
45
80
42
75
17
90
0
8000
7,9
04
76
4
1 2
00
80
45
99
61
60
08
04
5 5
96
2 0
00
80
45
19
62
40
08
04
4 7
96
2 8
00
80
44
39
63
20
08
04
3 9
96
3 6
00
80
43
59
68
00
04
00
08
04
3 1
96
8 0
00
4 4
00
80
42
79
68
00
0
8100
8,0
04
82
4
1 2
15
80
46
08
11
62
08
04
5 6
76
2 0
25
80
45
27
12
43
08
04
4 8
66
2 8
35
80
44
46
13
24
08
04
4 0
56
3 6
45
80
43
65
14
05
08
04
3 2
46
8 1
00
4 4
55
80
42
84
18
10
0
8200
8,1
04
88
4
1 2
30
80
46
16
61
64
08
04
5 7
56
2 0
50
80
45
34
62
46
08
04
4 9
36
2 8
70
80
44
52
63
28
08
04
4 1
16
3 6
90
80
43
70
64
10
08
04
3 2
96
8 2
00
4 5
10
80
42
88
68
20
0
8300
8,2
04
94
5
1 2
45
80
46
25
11
66
08
04
5 8
36
2 0
75
80
45
42
12
49
08
04
5 0
06
2 9
05
80
44
59
13
32
08
04
4 1
76
3 7
35
80
43
76
14
15
08
04
3 3
46
8 3
00
4 5
65
80
42
93
18
30
0
8400
8,3
05
00
5
1 2
60
80
46
33
61
68
08
04
5 9
16
2 1
00
80
45
49
62
52
08
04
5 0
76
2 9
40
80
44
65
63
36
08
04
4 2
36
3 7
80
80
43
81
64
20
08
04
3 3
96
8 4
00
4 6
20
80
42
97
68
40
0
8500
8,4
05
06
5
1 2
75
80
46
42
11
70
08
04
5 9
96
2 1
25
80
45
57
12
55
08
04
5 1
46
2 9
75
80
44
72
13
40
08
04
4 2
96
3 8
25
80
43
87
14
25
08
04
3 4
46
8 5
00
4 6
75
80
43
02
18
50
0
% T
err
en
o 4
5%
% T
err
en
o 4
5%
% T
err
en
o 4
5%
VM
Cl
Vt
% T
err
en
o 1
5%
% T
err
en
o 2
0%
% T
err
en
o 2
5%
% T
err
en
o 3
0%
% T
err
en
o 3
5%
% T
err
en
o 4
0%
NO
SS
AN
OS
SA
NO
SS
AN
OS
SA
NO
SS
AN
OS
SA
NO
SS
AN
OS
SA
NO
SS
A
87
Anexo C
TabelaC.38: Prospeções realizadas para aferir valores de mercado
Odivelas Novo
Odivelas Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/odivelas-centro-t2-com-65-m2-proximo-metro-IDA4c0.html#gallery[1]
Santo António Novo
Santo António Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-t2-de-charme-com-parqueamento-IDzuJD.html#gallery[1]
Évora Novo
Évora Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-t2-venda-horta-das-figueiras-IDzPkC.html#gallery[1]
Lumiar Novo
Lumiar Usado http://casa.sapo.pt/Apartamento-T2-Venda-Lisboa-Lumiar-tem.Seguranca,Arrecadacao,Jardim,Estacionamento,Lavandaria,Marquise-4ec4d48f-9c89-11e7-9d7e-00155d644625.html?pn=2
Estrela Novo
Estrela Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-t3-estrela-lisboa-3-bedroom-apartment-estrela-lisbon-IDA8uz.html#gallery[1]
Mafra Novo
Mafra Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-no-centro-t2-mafra-IDxDpb.html#gallery[1]
Cascais Novo
Cascais Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/oferta-da-escritura-imovel-de-banco-t3-em-cascais-IDzOg2.html#gallery[1]
Setúbal Novo
Setúbal Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/ph0079-apartamento-t-2-junto-ao-hospital-da-arrabida-IDlmSG.html#gallery[1]
Sesimbra Novo
Sesimbra Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-t1-no-meco-sesimbra-IDzMEj.html#gallery[1]
Maia Novo
Maia Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/t1-altavista-ii-maninhos-maia-IDzwHc.html#gallery[1]
Porto (Bonfim) Novo
Porto (Bonfim) Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/t2-a-praca-velasquez-IDrF4v.html#gallery[1]
Porto Aldoar Novo
Porto Aldoar Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-usado-para-venda-porto-aldoar-foz-do-douro-e-nevogilde-IDAmr0.html#gallery[1]
Viseu Novo
Viseu Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-t2-no-centro-da-cidade-de-viseu-IDlwj2.html#gallery[1]
Faro Novo
Faro Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-com-2-quartos-em-faro-ideal-para-rentabilizar-IDqy6u.html#gallery[1]
Coimbra Novo
Coimbra Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-t2-com-excelentes-areas-situado-na-rua-do-brasil-IDsiZ8.html#gallery[1]
Oieras Novo
Oeiras Usado https://www.imovirtual.com/anuncio/apartamento-3-assoalhadas-c-garagem-IDlf8G.html#gallery[1]
88
Tabela C.39: Prospeções realizadas para aferição coeficientes de qualidade e conforto em Aldoar
Ald
oar
Are
a m
2A
no
de
co
nst
ruçã
oP
reço
€
€ /m
2P
ind
ivP
co
lect
loca
lSi
te
325
No
vo1
900
000
5846
,2h
ttp
s://
casa
.sap
o.p
t/A
par
tam
en
to-T
4-V
en
da-
Po
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Tabela C.40: Prospeções realizadas para aferição de coeficientes de qualidade e conforto em Cascais
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Tabela C.43: Prospeções realizadas para aferição de coeficientes de vetustez e percentagens de terreno
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Tabela C.44: Prospeções realizadas para aferição de valores de mercado na Estrela
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