Ao Senhor JOSÉ BATISTA SEGURADO Assunto: Proposta de ... · 1 Revista Affego 50 anos, p. 27 (). 2 Relatório da Contabilidade da AFFEGO (Vera Godoi). ... legalização de um eventual

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CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

Conselho de Administração da Associação dos Funcionários do Fisco do Estado de Goiás – CA/AFFEGO Rua Henrique Silva (ant. 83), nº312 – Setor Sul

Fones: (0xx62) 3218-5435/ 3218-5051/3218-5455 CEP 74.083-020 – Goiânia – GO

Ao Senhor JOSÉ BATISTA SEGURADO Presidente do Conselho de Administração da AFFEGO Nesta. Assunto: Proposta de destinação do Clube Campestre Affego (CCA).

Senhor Presidente,

Cumprindo a determinação formulada por Vossa Senhoria no dia 8 de março de 2014,

por ocasião da 3ª Reunião Ordinária do Conselho de Administração do ano em curso, e tendo em vista

a competência de deliberar e orientar as ações desenvolvidas pela Associação dos Funcionários do Fisco

do Estado de Goiás – AFFEGO, atribuída estatutariamente a este Colegiado, faço uso do presente para

apresentar a seus ilustres membros, algumas diretrizes ou medidas de natureza administrativa e

financeira que, em sendo aprovadas, podem nortear as tratativas relacionadas com a destinação que se

pretende dar ao empreendimento de recreação, esporte e lazer denominado Clube Campestre Affego

(CCA), localizado no município de Trindade, cidade alcunhada pelos goianos como a Capital da Fé do

Estado de Goiás.

Considero que as diretrizes, ou linhas de ação, ora propostas, buscam de fato subsidiar

a discussão e avaliação, por meio de um amplo debate envolvendo os associados da AFFEGO

interessados na solução do assunto, haja vista a indispensável e premente necessidade de

racionalização e redução dos elevados gastos incorridos na manutenção daquela unidade patrimonial,

face a reduzida demanda social ali registrada, combinada com a possibilidade de aplicação dos recursos

arrecadados na expansão e melhoria da qualidade dos serviços e investimentos de outras áreas de

atuação da nossa entidade.

Visando uma contextualização dos fatos, faço um breve histórico do empreendimento:

a) adquirido em 1992 com o propósito de atender às demandas por recreação e lazer da

família affegueana, em especial dos associados e dependentes que residem em Goiânia, o CCA

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constituiu-se desde então na sede campestre da AFFEGO, cuja inauguração ocorreu em 27 de junho

daquele ano1;

b) a aquisição do imóvel foi formalizada em 13/09/1992, nas seguintes condições2:

b.1) Gleba 1, no valor de Cr$ 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões de cruzeiros),

com área de 1 alqueire (48.400 m2);

b.2) Gleba 2, no valor de Cr$ 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões de cruzeiros),

com área de 1 alqueire (48.400 m2);

b.3) Gleba 3, no valor de Cr$ 80.000.000,00 (oitenta milhões de cruzeiros), com área de

0,47 alqueire (22.918,50 m2).

c) a título de ilustração, em valores atuais, considerando a atualização monetária pelo

IGP-M (FGV), o imóvel adquirido em 09/1992 estaria valendo no dia 30/04/2014 a importância de R$

453.605,00 (quatrocentos e cinquenta e três mil e seiscentos e cinco reais)3;

d) de acordo com os registros contábeis da AFFEGO, posição de 31/03/2014, o CCA

está avaliado em R$ 792.161,61 (setecentos e noventa e dois mil, cento e sessenta e um reais e sessenta

e um centavos), assim compreendidos4:

d.1) Terrenos, R$ 95.576,96 (noventa e cinco mil, quinhentos e setenta e seis reais e

noventa e seis centavos);

d.2) Edificações, R$ 696.584,65 (seis e noventa e seis mil, quinhentos e oitenta e quatro

reais e sessenta e cinco centavos);

e) nos anos de 2005 e 2006, em que pese a inadequada e indevida utilização de recursos

de outras fontes de custeio da Associação, foram realizados grandes investimentos no CCA,

oportunidade que se consumiu, quase à exaustão, o Fundo de Reserva do Plano Affego-Saúde, os quais

se destinaram à construção de várias benfeitorias, porém, os registros contábeis evidenciam apenas os

seguintes valores na conta Edificações do Clube de Trindade naqueles exercícios5:

e.1) R$ 39.564,79 (trinta e nove mil, quinhentos e sessenta e quatro reais e setenta e

nove centavos), em 31/12/2005;

1 Revista Affego 50 anos, p. 27 (www.affego.com.br). 2 Relatório da Contabilidade da AFFEGO (Vera Godoi).

3 Calculadora do Cidadão do Banco Central do Brasil (BCB).

4 Relatório da Contabilidade da AFFEGO (Vera Godoi).

5 E-mail de 14/05/2014 da Contabilidade da AFFEGO (Vera Godoi).

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e.2) R$ 167.697,57 (cento e sessenta e sete mil, seiscentos e noventa e sete reais e

cinquenta e sete centavos), em 20/07/2006;

f) Indagada sobre essa questão contábil, uma vez que os valores investidos durante a

Gestão 2005/2006 foram, ao que consta, substancialmente superiores aos retromencionados, a Sra.

Vera Godoi, chefe da Contabilidade da AFFEGO, por e-mail, prestou o seguinte esclarecimento: “O que

ocorreu na verdade é que foi imobilizado o valor de 1.797.672,18 (posição em 31/12/2006) na conta

1521901111001 - SPACEAFFEGO-SAÚDE, este valor foi lançado nesta conta, como construção SPA

para atender os usuários do plano, como forma de justificar a retirada desta quantia das contas da saúde.

Quando fomos auditados em 2007, ocasião que entramos na Affego, fizemos vários questionamentos a

respeito, e de acordo com as informações recebidas a Saúde é dona de SPA dentro do Clube de

Trindade, contendo uma academia e piscina de hidromassagem, etc, tudo para utilização do beneficiário

do plano saúde. Os auditores independentes nos instruíram a lançar esses valores na conta Edificações-

Saúde, como já vinha ocorrendo. Atualmente a conta 133129012100001 – Edificações, tem registrado o

valor de R$ 1.888.256,61, sendo R$ 1.797.132,18 saldo no balancete de 31/12/2008 e R$ 91.124,43

lançado em 31/12/2009.” ...;

g) no período de 2008 a 2013 o CCA registrou um déficit financeiro acumulado da ordem

de R$ 812 mil, em valores nominais, sendo que nos últimos cinco anos, à exceção de 2010, esses

resultados negativos apresentam uma forte tendência de crescimento, em valores superiores aos índices

inflacionários registrados no período, como segue:

Ano Receitas Despesas Déficit Variação (%)

2009 3.904,90 128.560,61 124.655,61 100,00

2010 2.944,51 116.833,66 113.889,15 91,40

2011 7.276,00 134.075,50 126.799,50 111,30

2012 13.211,66 172.343,77 159.132,11 125,50

2013 14.470,00 220.105,94 205.635,94 129,20

Total 730.112,31 ////////////// Fonte: Relatório da Contabilidade da AFFEGO.

h) consoante notícia publicada no periódico Comunicação AFFEGO, de 25 de fevereiro

de 2014, a atual Diretoria Executiva constituiu a Comissão de Avaliação do CCA, integrada por cinco

associados, para estudar a situação daquela área de lazer e o que deveria ser feito para que o seu

patrimônio fosse revertido em rendas para a Associação6;

6 Notícia publicada no periódico Comunicação AFFEGO de 25 de fevereiro de 2014.

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i) consta ainda da notícia que a proposta inicial que seria submetida à avaliação da

categoria, em Assembleia Geral do dia 22/11/2013, se relacionava à possibilidade de venda da área de

37 mil m2 separada da parte principal do CCA por uma rua. Tal área seria loteada e vendida a terceiros,

com os recursos obtidos na operação aplicados no próprio CCA e na aquisição de imóvel urbano na

Capital. Entretanto, por falta de quórum a assembleia não se realizou;

j) o associado José Machado Júnior, um dos integrantes da Comissão de Avaliação do

CCA, confirmou a este conselheiro que o projeto idealizado era de fato o loteamento da área separada

do clube por uma rua, ocorrendo inclusive a confecção de croquis, por profissional especializado, por

sua iniciativa pessoal. Na área desmembrada seriam disponibilizados para venda 105 (cento e cinco)

lotes, a maioria com área de 210 m2 cada. Outra proposta seria vender também outros lotes, em número

de 26 (vinte e seis) unidades, dentro da área principal do clube, que poderiam ser oferecidos aos próprios

associados. No entendimento de José Machado, a alternativa de loteamento das áreas não utilizadas

pelo CCA é interessante e viável porque a região onde o mesmo está localizado encontra-se incluída no

plano de expansão urbana do município de Trindade, fato que facilita e reduz a burocracia para

legalização de um eventual projeto imobiliário. Citado colega não soube estimar o montante que seria

arrecadado pela AFFEGO com a operação de venda dos lotes. Ainda na sua visão, a AFFEGO deveria

promover ela própria a venda dos terrenos a terceiros, de modo a obter um resultado financeiro muito

superior ao que pudesse obter na hipótese de venda da área total a algum agente econômico.

Esta é a síntese dos fatos do conhecimento deste conselheiro.

Prosseguindo, informo que o material repassado pelo Presidente do CA/AFFEGO para

exame da situação do CCA está consubstanciado nos documentos a seguir:

a) Ofício nº 001/2014, de 08/02/2014, enviado pelo Presidente do CA/AFFEGO ao

Diretor Presidente da AFFEGO, solicitando o repasse do estudo realizado pela Comissão que analisou

a destinação do CCA, para que fosse apresentado ao Plenário do Conselho;

b) periódico Comunicação AFFEGO, de 25/02/2014, com a notícia “O futuro do Clube

Campestre”;

c) relatórios de receitas auferidas e despesas incorridas pela CCA nos exercícios de

2011 a 2013;

d) mapas e croquis da área do clube, com destaque para a área que seria desmembrada

com o fim de alienação dos respectivos lotes.

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Pois bem, nobres conselheiros.

Face a todo o exposto, ciente da relevância da questão ora colocada para exame e

opinião, do alcance e repercussão dos efeitos que podem advir das medidas e ações que, no meu

entender, devem ser adotadas, e ainda considerando como plausível a ideia de comercialização das

áreas desmembráveis ainda não utilizadas, ou subutilizadas, do nosso empreendimento de lazer,

submeto à apreciação deste Plenário as seguintes propostas:

Proposta 1. Que as áreas disponíveis, contidas no perímetro do Clube Campestre de

Trindade, de propriedade da AFFEGO, e que se entende como suscetíveis de negociação, sejam

subdivididas em unidades ou lotes, e alienadas, mediante a comercialização junto ao público em geral,

com preferência aos associados, devendo ser ocupadas, edificadas, enfim, urbanizadas, na modalidade

de “condomínio residencial”. Assim, opino no sentido de que as glebas de terra do CCA, hoje não

utilizadas, ou subutilizadas, sejam transformadas em um condomínio de moradias fechado, do tipo

vertical ou horizontal, assim considerado, nos termos da legislação específica, o empreendimento onde

se controla o acesso de pessoas e veículos às suas dependências, e cujos adquirentes ou condôminos

possam exercer direitos, deveres e encargos não apenas em relação às suas unidades habitacionais

privativas, edificadas ou não, mas que, no caso presente, também lhes seja assegurado o direito de

acesso e uso de todas as dependências e equipamentos daquele complexo de lazer, observadas as

normas regimentais.

Julgo importante destacar que o “loteamento”, em sua acepção normal, é a subdivisão

de uma gleba de terras em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação,

logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, onde a

percentagem de áreas públicas é expressiva, dependendo de cada município, normalmente não inferior

a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, enquanto que os “condomínios residenciais” são regulados

pela Lei Federal nº 4.591/64, sendo todo a área do projeto considerada de natureza privada. Pelo Código

Civil (Lei 10.406/2002), a figura do condomínio tem como característica básica o fracionamento da gleba

em partes ideais, sendo que o proprietário tem a obrigação de participar com as despesas de

conservação das áreas comuns e é permitida a barreira física, onde a autorização para a entrada é dada

pelos proprietários7.

7 Loteamentos Fechados e Condomínios Residenciais – Iniciativa Pública e Privada. RODRIGUES, Silvia (http://www.usp.br/nutau/CD/90.pdf).

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Numa análise inicial, a preferência recai sobre a modalidade de condomínio “vertical”,

formado por prédios de apartamentos, em razão da otimização e racionalização do uso do terreno e da

possibilidade de obtenção de um melhor retorno financeiro para a Associação na negociação dos ativos.

No caso, a opção inicial se justifica porque o condomínio “horizontal” é aquele onde as moradias são

feitas uma ao lado da outra, isto é, são construídas no plano horizontal, exigindo-se um terreno maior

para a sua edificação e com as limitações geográficas, como é a nossa situação.

O detalhamento da proposta, como as glebas destinadas à comercialização, a

modalidade de empreendimento imobiliário, a forma e responsáveis pela negociação dos ativos, se

incorporados pela própria AFFEGO ou vendidos a outros incorporadores, eventuais parcerias a serem

firmadas, a destinação dos recursos arrecadados, bem como os demais aspectos legais, operacionais e

estratégicos indispensáveis para a condução do processo, serão definidos em projeto a ser elaborado

por grupo de trabalho especialmente constituído para essa finalidade.

Basicamente, a ideia se fundamenta nas seguintes premissas ou possibilidades:

a) de efetiva redução de ociosidade do empreendimento, caracterizada pela atual

subutilização de sua infraestrutura, uma vez que a frequência em suas dependências seria

significativamente potencializada pela nova clientela, no caso os proprietários e moradores do

condomínio;

b) de se destinar significativa parcela dos recursos ou ganhos decorrentes da

comercialização dos imóveis do CCA na modernização e ampliação das instalações do Hotel Termas

Caldas Affego – TCA, localizado na cidade de Caldas Novas, cujo empreendimento é considerado por

muitos como de enorme potencial econômico, mas que na atualidade carece de investimentos para

melhorar sua capacidade de atendimento e de competividade no mercado local;

c) de exploração, como forte fator de promoção e atração de potenciais investidores, os

atributos daquele complexo de recreação, esporte e lazer, localizado em área privilegiada da zona urbana

de Trindade, importante cidade da região metropolitana de Goiânia, com uma população estimada de

113 mil habitantes8, espaço que apresenta elevado nível de preservação do meio ambiente, com

exuberante natureza, clima agradável, e que tem tudo para se converter num verdadeiro referencial de

qualidade de vida;

8 Trindade (Goiás) – Wikipédia, a enciclopédia livre (14/05/2014).

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d) de atender as novas demandas, que ensejariam a necessidade, e ao mesmo tempo

se constituíram na fonte de recursos, de novos investimentos destinados à modernização e ampliação

das instalações existentes naquele espaço, assim como à construção de outras benfeitorias de grande

alcance e procura pelos associados, tais como:

d.1) sistemas de aquecimento das piscinas;

d.2) parque de recreação infantil (playgrounds);

d.3) tobogãs aquáticos (toboáguas);

d.4) parque ecológico, com pistas de caminhadas e trilhas para passeios ecológicos;

d.5) centro comercial, com galerias e lojas de variadas atividades econômicas;

d.6) centro de treinamento, formação e qualificação de pessoas.

Por outro lado, vislumbra-se ainda a possibilidade de outros inegáveis benefícios com a

implantação do projeto imobiliário ora proposto, quais sejam:

a) a exploração do potencial decorrente do adensamento populacional presente na

região, como o novo Condomínio Residencial Imperial, com mais de 300 (trezentas) residências,

localizado próximo ao CCA, mediante a proposição à sua administração de parceria, formalizada por

meio de convênio, onde se permitiria aos seus moradores frequentar as dependências do clube;

b) os frequentadores do complexo se beneficiariam sobremaneira com o parque

ecológico, a ser construído na área de entrada do clube, a Av. João XXIII e a Av. Decolores, ensejando

a ampliação da reserva ambiental e a proteção dos mananciais de água lá existentes;

c) a instalação de um centro comercial no local, que poderia ser na Av. São Lucas com

a Av. das Trindades, além de suprir a demanda dos próprios condôminos, atenderia à população de toda

a região onde estão localizados o CCA e o Condomínio Residencial Imperial;

d) com a reestruturação, o CCA poderia ampliar significativamente a oferta e

disponibilização de suas instalações, equipamentos e atividades a empresas e pessoas em geral, para

fins de promoção de festas comemorativas, encontros profissionais e eventos em geral;

e) a construção de um centro de treinamento, além de servir de apoio às nossas

entidades de classe, atender empresas, órgãos e entidades públicas e privadas em suas necessidades

de formação e qualificação de pessoal, se constituiria em mais uma fonte de renda para a Associação.

Proposta 2. Que seja constituído, mediante resolução do Presidente do CA/AFFEGO,

um grupo de trabalho com a finalidade específica de aprofundar as discussões e detalhar as propostas

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aqui elencadas, preparando e materializando o projeto final de destinação do CCA, a ser apreciado pela

categoria fiscal.

O grupo de trabalho, denominado GT-CCA, deverá ter a seguinte composição:

a) dois membros do Conselho de Administração, aprovados pelo Plenário, cabendo a

um deles a coordenação dos trabalhos;

b) um membro da Diretoria Executiva, a ser designado pelo Presidente da AFFEGO, que

exercerá as funções de secretário do grupo de trabalho;

c) dois associados não ocupantes de cargos eletivos na Associação.

O GT–CCA deverá, dentre outras, desenvolver as seguintes atividades:

a) estudar, avaliar, promover consultas a empresas e especialistas, conhecer

empreendimentos similares, enfim praticar todos os atos necessários à consecução de sua finalidade;

b) indicar à Diretoria Executiva a contratação de empresa ou profissional especialista na

área para elaborar projeto arquitetônico, urbanístico e de viabilidade econômica do empreendimento;

c) preparar minuta de edital de licitação para alienação ou contratação de parceria com

empresas interessadas no empreendimento;

d) realizar reuniões em todas as unidades fazendárias onde associados da AFFEGO

trabalham, para apresentação e discussão do projeto;

e) apresentar ao Conselho de Administração, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta)

dias, relatório conclusivo sobre o projeto, devidamente instruído para apreciação em assembleia

extraordinária pela categoria.

À Diretoria Executiva caberá a indicação de um diretor para integrar o GT-CCA, bem

como assegurar toda a infraestrutura de apoio necessária à atuação do GT-CCA, incluindo recursos

materiais e de tecnologia da informação, assistência jurídica, veículos e contratação de consultoria para

elaboração do projetos.

Proposta 3. Que sejam adotadas as seguintes providências, em especial pela Diretoria

Executiva, no sentido de viabilizar a convocação e verificação de quórum para instalação e deliberação

da Assembleia Geral Extraordinária – AGE, prevista no inciso V do art. 28 do Estatuto Social da AFFEGO,

destinada à apreciação do projeto a ser apresentado:

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a) formular a convocação, além da publicação do edital em jornal, de forma individual,

com a comprovação de recebimento, mediante o envio ao associado de e-mail, pessoal e corporativo, e

de correspondência, onde devem ser explicitadas a síntese, importância e repercussão do projeto;

b) promover massiva campanha de divulgação da AGE, nos sites da AFFEGO e do

SINDIFISCO, nas redes sociais, e por telefone, conclamando o associado a participar;

c) instituir outros mecanismos de incentivo à participação do associado, como o sorteio

de algum bem ou vantagem, capaz de despertar-lhe o interesse.

Segundo dados cadastrais fornecidos pela AFFEGO9, esta possui 1.863 (mil e oitocentos

e sessenta e três) associados em seu quadro social, com 1.298 (mil e duzentos e noventa e oito) aptos

a votar, no dia 15/05/2014, portanto a realização de AGE para apreciar uma eventual proposta de

alienação das áreas do CCA, depende da verificação dos seguintes quóruns:

a) para instalação, nos termos do caput e do § 3º do art. 32, a presença mínima de 130

(cento e trinta) associados (1/10 dos associados com direito a voto), em primeira convocação, e de 65

(sessenta e cinco) associados (1/20 avos dos associados com direito a voto), em segunda convocação;

b) para deliberação, do voto concorde de metade mais um dos associados presentes

com direito a voto.

Proposta 4. Que seja constituído, mediante aprovação da Assembleia Geral

Extraordinária que deliberar pela implantação do projeto, um Comitê Gestor, a ser integrado por três

associados, sendo dois indicados pelo Conselho de Administração e um pela Diretoria Executiva, com a

finalidade de auxiliar, acompanhar e fiscalizar a implementação e execução do projeto imobiliário pela

Diretoria Executiva.

Ao reconhecer que os desafios são vários, muitos de difícil transposição, e cônscio de

que não disponho de respostas a todas indagações que possam ser suscitadas, acredito, porém, que

vale a pena envidarmos todos os esforços no sentido de superá-los, posto que hoje os dispêndios são

elevados em comparação aos níveis de satisfação dos associados, e outras áreas de atuação de nossa

Associação demandam recursos que podem advir das medidas a serem tomadas ao relação ao

empreendimento CCA.

9 Relatório CADASTRO – ASSOCIADOS APTOS A VOTAR (16/05/2014).

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É imperioso esclarecer que o motivo de preocupação, acredito que da maioria absoluta

dos affegueanos, e que por certo demanda a adoção de efetivas medidas para solução, não é o fato de

se gastar com um bem social, mas o alcance do seu objetivo e a relação custo-benefício do dispêndio.

A pergunta é: quantos associados desfrutam e se utilizam efetivamente daquele espaço? Gastar com o

associado é salutar, o que não é razoável é gastar sem que haja uma demanda e aproveitamento pelo

associado que se visa beneficiar.

Caros colegas. Espero, sinceramente, que este documento, em sendo aprovado, se

constitua no marco inicial de um processo que conduza a uma solução satisfatória da questão para a

maioria da categoria fiscal. Que seja este expediente a peça inaugural dos autos para onde serão

carreados todos os demais atos e expedientes formalizadores das ações e procedimentos levados a

efeito na condução deste caso, de modo a permitir o pleno conhecimento dos fatos e a total lisura e

transparência das negociações empreendidas pelas pessoas responsáveis.

Por derradeiro, ao tempo que me coloco à disposição deste Colegiado para eventuais

esclarecimentos julgados necessários, entendo como merecedores de preocupação as seguintes

questões relacionadas com o projeto:

a) o empreendimento seria implantado pela AFFEGO, por conta própria, como

incorporadora? Ou se firmaria parceria com alguma empresa especializada para executá-lo? Ou se

venderia os terrenos a uma incorporadora?

b) o condomínio residencial seria apenas as áreas loteadas, com os moradores tendo o

direito de uso do clube? Ou todo o complexo passaria a integrá-lo, todo o clube viraria condomínio?

Nesse caso, os imóveis devem ser comercializados com valores bem superiores, que contemplem

também o preço do clube. A AFFEGO seria a administradora do condomínio ou contrataria uma empresa

para essa função? É possível a Associação exercer tal atividade? Não conflitaria com os interesses

classistas? Perderia ela a sua imunidade tributária?

c) deve-se destinar alguma área para comercialização preferencial com os associados?

E a estes deve-se garantir algum privilégio ou benefício na aquisição do imóvel?

Goiânia, 17 de maio de 2014.

ORISMAR PARREIRA COSTA Conselheiro Proponente

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