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“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
ESTRUTURA ORGANIZACIONALEXÉRCITO BRASILEIRO
ORGANIZAÇÃOO cumprimento dasmissões constitucionais doExército Brasileiro (EB)exige a sua organização emuma estrutura hierarqui-zada e complexa.
OADI
Órgãos
Asse Sp
Cmt Ex
ÓRGÃOS DE DIREÇÃO SETORIAL
FORÇA TERRESTRE
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
ESTRUTURA ORGANIZACIONAL DE ENGENHARIA NO EXÉRCITO
Diretoria de Obras Militares
Diretoria de Obras de
CooperaçãoDiretoria de Patrimônio
Imobiliário e Meio Ambiente
Diretoria de Projetos de Engenharia
Diretoria de Materiais de Engenharia
Departamento de Engenharia e Construção
Missões da DPIMA
Normatizar, superintender, orientar e coordenar as atividades e ações da Gestão Patrimonial Imobiliária e Ambiental no âmbito do Exército Brasileiro.
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Métodos de Avaliação
Método Involutivo
Tipos de Modelos
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – Usa os atributoscomparáveis de uma amostra de dados semelhantes ao avaliando.
INVOLUTIVO – Utiliza estudo de viabilidade técnico-econômica medianteempreendimento hipotético, para aproveitamento eficiente (Ex: glebas emzona urbana)
EVOLUTIVO – Método que utiliza o somatório dos valores dos componentes(terreno + benfeitorias). As benfeitorias serão avaliadas segundo o Métododa Quantificação do Custo.
DA RENDA – Identifica o valor do bem com base na capitalização presenteda sua renda líquida prevista de acordo com os cenários econômicos viáveis.
QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO – O valor das benfeitorias existentes pode sercalculado através de um orçamento necessário para reproduzir os imóveis.
OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO (NBR 14.653-2:2011)
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
O MÉTODO INVOLUTIVO
Muito usado quando o terreno avaliando não está sendo utilizado de forma eficiente.
Exemplo clássico:Glebas Urbanizáveis
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
O MÉTODO INVOLUTIVO
APROVEITAMENTO
EFICIENTE
ESTUDO DE
VIABILIDADE
TÉCNICO-
ECONÔMICA
EMPREENDIMENTO HIPOTÉTICO
O que fazer em uma gleba ?
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Gleba Urbanizável
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TIPOS DE MODELO PARA O MÉTODO INVOLUTIVO
Modelo Estático
ou Simplificado
Modelo Dinâmico com
Equações Predefinidas
Modelo Dinâmico com
Fluxo de CaixaIII
II
I
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Avaliando 01
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Avaliando 01
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UTILIZAÇÃO DO MODELO ESTÁTICO
Fórmula de Oscar Olave (1)
(1) Fonte: ABUNAHMAN, Sérgio Antonio - "Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações", 4ª Ed.
➢ Vg = Valor da Gleba➢ S = Área Total➢ K = % de áreas públicas➢ q = preço unitário do lote paradigma➢ L = lucro da incorporadora➢ D = Despesas com urbanização
Avaliando 01
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Avaliando 01
UTILIZAÇÃO DO MODELO ESTÁTICO
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Avaliando 01
UTILIZAÇÃO DO MODELO DINÂMICO COM FLUXO DE CAIXA (2)
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Avaliando 01
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Avaliando 01
UTILIZAÇÃO DO MODELO DINÂMICO COM FLUXO DE CAIXA
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Avaliando 01
UTILIZAÇÃO DO MODELO DINÂMICO COM FLUXO DE CAIXA
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Avaliando 01
UTILIZAÇÃO DO MODELO DINÂMICO COM FLUXO DE CAIXA
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Avaliando 01
UTILIZAÇÃO DO MODELO DINÂMICO COM FLUXO DE CAIXA
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Avaliando 01
COMPARATIVO ENTRE OS MODELOS PARA O AVALIANDO 01
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
COMPARATIVO ENTRE OS MODELOS DE DIVERSOS AVALIANDOS
0,27%
5,67%
10,91%
16,89%
23,39%
31,19%
40,98%
44,49% 44,49%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
50,00%
25000 50000 75000 100000 125000 150000 175000 200000 210000
Estático vs Fluxo de Caixa
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
COMPARATIVO ENTRE OS MODELOS DE DIVERSOS AVALIANDOS
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COMPARATIVO ENTRE OS MODELOS DE DIVERSOS AVALIANDOS
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
COMPARATIVO ENTRE OS MODELOS DE DIVERSOS AVALIANDOS
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
CONCLUSÕES “INTUITIVAS”
Gleba Pequena
Poucas unidades
Menor relevância do Tempo de Absorção do
Mercado
Modelo Estático
SIMPLIFICADO
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
CONCLUSÕES “INTUITIVAS”
Gleba Grande
Muitas unidades
Maior relevância do Tempo de Absorção do
Mercado
Modelo Dinâmico
Fluxo de Caixa
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
CONCLUSÃO
NÃO SE DEVE UTILIZAR O MODELO SIMPLIFICADO (ESTÁTICO)
INDISCRIMINADAMENTE; O AVALIADOR DEVE ANALISAR AS CARACTERÍSTICAS DA GLEBA, O
CENÁRIO ECONÔMICO, A REGIÃO DO AVALIANDO E A VIABILIDADE DO
EMPREENDIMENTO.
“Método Involutivo Estático x Dinâmico com Fluxo de Caixa”
Conclusão
Perguntas e Contribuições
Contatos:
DPIMA – Subseção de Avaliação de Imóveis
Tel: (61) 3415-5564
E-mail: [email protected]
