7/23/2019 ARTIGO C.a.M. Arquitetura Indstria Da Construo e Mercado Imobilirio
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Arquitetura, indstria da construo e mercado imobilirio
Ou a arte de construir cidades insustentveis
Carlos Alberto Maciel
Uma coisa que eu acho importante ns entendermos que no mundo
capitalista tudo exige capital. No existe um arquiteto, que milita numarea de to grandes investimentos, que acha porque ele bonito, tem bons
olhos ou faz um gesto mais curvo, o capital venha pedir a ele para aud!
lo. No. "oc#s t#m que se preocupar, arquitetos, e eu falo aos ovens que
esto aqui, a entender de que maneira voc#s vo conseguir uma associa$o
com o capital.
%oaquim &uedes '()
*uando me dei conta, e acreditava que estava preparado para avan$ar, os
bombeiros haviam definido a altura '+m), os consultores ingleses a
modula$o dos pilares '- automveis) e os engenheiros a espessura das
laes '-cm). /om o n0cleo central imposto pelas normativas de seguran$a
'1 escadas e 2 elevadores), a largura do edif3cio saiu do esfor$o
poss3vel que a lae poderia suportar '1+m).4er que a arquitetura das torres sempre assim, tipo 56ig 7ac58 4iza
construindo ao lado, mais esperto, me confirmou que sim. 7as de nada
serve lamentar!nos.
9 silhueta foi imposta e 9lberti 'firmitas, utilitas, venustas)
definitivamente enterrado. :estava!nos a arquitetura da pele ';erzog
tinha razo).
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e mercado. 4e arquitetos e mercado imobilirio coexistem h tempos, as
variadas contradi$?es nesta complexa rela$o tampouco so novidade.
Bodo empreendimento passa por uma sequ#ncia de planeamento, implanta$o e
comercializa$o '-). Nesse processo poss3vel diferenciar, de um lado,
condicionantes que podem ser entendidos como pragmticos, cuos fundamentos
so mais facilmente aferidos por se tratarem de defini$?es que se do A oudeveriam dar!se ! em inst>ncias tcnicas ! variveis de proeto de arquitetura
e engenharia, tcnicas construtivas, custos efetivos de implanta$o, custos
efetivos de comercializa$o ! ou legais A restri$?es de legisla$o de uso do
solo, preven$o e combate a inc#ndio, impacto ambiental, entre outrasC e de
outro lado condicionantes cuo valor ou preciso so intang3veis, que podem
ser denominados de no!pragmticos '2).
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9lguns dos princ3pios de proeto utilizados por arquitetos e engenheiros na
otimiza$o do processo de produ$o nesta etapa soD
a) mxima propor$o de rea comercializvel em rela$o @ rea total do
empreendimento. 4o aspectos decorrentes desta premissa a redu$o proporcional
de reas de circula$?es verticais e horizontais atravs da concentra$o do
acesso @s unidades, do que derivam, entre outras coisas, os tradicionaispartidos em H;I de edif3cios de apartamentos com 2 ou J unidades e a redu$o
proporcional de reas de garagem, utilizando as vagas presas de modo a
otimizar a rea sem perder em quantidade de vagasC
b) menor per3metro de fachada para maior rea do pavimento, eliminando
reentr>ncias e sali#ncias, o que significa gastar menos material e mo de obra
para a constru$o de mesma rea comercializvel A em 0ltima inst>ncia, o
c3rculo seria a planta mais eficiente neste aspecto, que por bvias quest?es
construtivas e de arrano interno, converte!se no quadrado 'K)C
c) menor rea de anelas, uma vez que, por serem tecnologicamente mais
avan$ados, os sistemas de esquadrias geram maior custo de constru$o tantopelo custo da prpria tecnologia como da mo de obra mais especializada quando
comparados aos sistemas tradicionais de veda$o 'alvenarias de tiolo cer>mico
com os mais diversos acabamentos, constru3dos por mo de obra com pouca ou
nenhuma qualifica$o)C
d) concentra$o de prumadas, reduzindo o custo de instala$?esC
e) estruturas com vos pequenos, com sistemas assimilados pelos
construtores e pela mo de obra, sem transi$?es e no necessariamente
moduladas A modula$o curiosamente no parece ser uma preocupa$o da grande
maioria de arquitetos e engenheiros calculistasC
f) repeti$oD tanto pelo espelhamento de unidades, como pela ado$o dopavimento tipo. 9 repeti$o, por princ3pio, tende a gerar economia de escala.
/ontudo, raramente se encontram aplicados princ3pios de coordena$o modular, o
que efetivamente contribuiria para a racionaliza$o de processos construtivos
e no necessariamente determinariam a organiza$o repetida do apartamento!
tipo. 9o contrrio, a repeti$o que se verifica na ind0stria da constru$o
civil parte da elabora$o de uma planta!tipo, que costuma ignorar qualquer
lgica de modula$o ou racionaliza$o e se define como se fosse constru3da uma
0nica vez e de modo artesanal, e a repete, agregando ao processo alguns
procedimentos semi!industrializados, porm espec3ficos para aquele
empreendimento. 9 repeti$o portanto circunstancial e localizada, e seu
produto excessivamente determinado e limitado a uma 0nica tipologia.
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na produ$o da unidade de moradia '(). Um princ3pio baseado na concep$o de
sistemas e no na produ$o de obetos '(() poderia contribuir para uma
significativa amplia$o das alternativas tipolgicas nas cidades, e mesmo, em
um 0nico empreendimentoC
g) flexibilidadeD a mesma atitude parcial, incompleta e contraditria aparece
neste argumento de venda de empreendimentos residenciais recentesD a plantaflex3vel. Na maioria dos casos, a ideia de flexibilidade no se constri
conforme amplamente pesquisado e realizado pela arquitetura moderna, ou sea,
pela ado$o de lgicas modulares e de uma disposi$o de estruturas,
instala$?es e organiza$o espacial interna com maior racionalidade,
setorizando os espa$os funcionalmente determinados A como sanitrios e cozinha
A de modo a liberar as reas secas e indeterminadas funcionalmente para
permitir sua reorganiza$o conforme a necessidade espec3fica dos diversos
usurios. 9o contrrio, o que se faz demonstrar, a partir da mesma planta
convencional com pequenas altera$?es, duas ou tr#s possibilidades pr!
determinadas de transforma$o do espa$o interno, ora integrando quartos para
constituir su3te com maior rea, ora integrando um quarto @ sala, ora
integrando a cozinha @ sala, conferindo!lhe apar#ncia menos conservadora, oradando alguma utilidade alternativa @ depend#ncia de empregado. Uma
flexibilidade mais radical se realizaria se os empreendimentos fossem de fato
customizveis, entendidos como infraestruturas de suporte, com as reas
molhadas, instala$?es, estruturas e aberturas pensadas dentro de uma lgica de
coordena$o modular que pudessem ser ocupadas por seus usurios finais com os
materiais de acabamento e a disposi$o espacial deseados, sem a necessidade
de demoli$?es em edifica$?es recm!constru3das, como se faz usualmente '(1).
%! &ustos de implantao e comerciali'ao
=s custos de implanta$o re0nem o custo do terreno, o custo de proetos e o
custo da constru$o. 4omam!se a eles o custo da comercializa$o e os custos de
regulariza$o A alvars, escrituras e registros das unidades, registro de
incorpora$o ! e se ter o custo total do empreendimento. "enda!se pelosvalores praticados pelo mercado, a diferen$a resultar no lucro, aps a
remunera$o do capital empregado para a realiza$o do processo. = custo do
terreno pr!determinado pela sua localiza$o e pelas possibilidades de
constru$o determinadas pela legisla$o. = custo de proetos de arquitetura e
engenharia irrelevante na totalidade do empreendimento. Na prtica, costuma
incidir entre (, a -Q do custo da constru$o, o que corresponde a no mais do
que , a (Q do valor final de venda do empreendimento. = custo de
comercializa$o tambm pr!definidoD KQ do valor final de venda a
remunera$o dos corretores, geralmente inclu3dos a3 os valores investidos em
divulga$o 'ressalta!se que, financeiramente, a venda aproximadamente (
vezes mais importante do que os proetos em todo o processo) A Lig. (.
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&rfico com a propor$o de valores relativos em um empreendimento imobilirio em
6elo ;orizonte, 7&, elaborado a partir de valores de mercado naquela cidade em
1(. = tra$o vermelho representa a remunera$o A e a respectiva valoriza$o
profissional. R/arlos 9lberto 7aciel, 1(.S
:estam duas variveis manipulveis para tornar o empreendimento competitivo e
rentvelD o custo da constru$o e o lucro. Nesta polaridade se revelam os mais
diversos tipos de empreendedores, desde aqueles mercenrios que geram v3cios
ocultos de constru$o para ampliar seu lucro at aqueles que asseguram um bom
n3vel de qualidade como refer#ncia A ou HdiferencialI ! para seus
empreendimentos. Uma das estratgias mais comuns da lgica da constru$o
destinada @ venda a transfer#ncia de custos e responsabilidades da fase de
constru$o para a fase de uso. Um claro exemplo dessa prtica a total
desconsidera$o de aspectos relacionados ao clima ! como a correta orienta$o
e a instala$o de elementos de prote$o e atenua$o solar. 9o deixar de
implantar elementos de atenua$o solar durante a fase de constru$o, amplia!se
o lucro inicial e se transfere ao usurio final o Mnus pelo pior desempenho
energtico da edific
