ARTIGO C.a.M. Arquitetura Indústria Da Construção e Mercado Imobiliário

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  • 7/23/2019 ARTIGO C.a.M. Arquitetura Indstria Da Construo e Mercado Imobilirio

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    Arquitetura, indstria da construo e mercado imobilirio

    Ou a arte de construir cidades insustentveis

    Carlos Alberto Maciel

    Uma coisa que eu acho importante ns entendermos que no mundo

    capitalista tudo exige capital. No existe um arquiteto, que milita numarea de to grandes investimentos, que acha porque ele bonito, tem bons

    olhos ou faz um gesto mais curvo, o capital venha pedir a ele para aud!

    lo. No. "oc#s t#m que se preocupar, arquitetos, e eu falo aos ovens que

    esto aqui, a entender de que maneira voc#s vo conseguir uma associa$o

    com o capital.

    %oaquim &uedes '()

    *uando me dei conta, e acreditava que estava preparado para avan$ar, os

    bombeiros haviam definido a altura '+m), os consultores ingleses a

    modula$o dos pilares '- automveis) e os engenheiros a espessura das

    laes '-cm). /om o n0cleo central imposto pelas normativas de seguran$a

    '1 escadas e 2 elevadores), a largura do edif3cio saiu do esfor$o

    poss3vel que a lae poderia suportar '1+m).4er que a arquitetura das torres sempre assim, tipo 56ig 7ac58 4iza

    construindo ao lado, mais esperto, me confirmou que sim. 7as de nada

    serve lamentar!nos.

    9 silhueta foi imposta e 9lberti 'firmitas, utilitas, venustas)

    definitivamente enterrado. :estava!nos a arquitetura da pele ';erzog

    tinha razo).

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    e mercado. 4e arquitetos e mercado imobilirio coexistem h tempos, as

    variadas contradi$?es nesta complexa rela$o tampouco so novidade.

    Bodo empreendimento passa por uma sequ#ncia de planeamento, implanta$o e

    comercializa$o '-). Nesse processo poss3vel diferenciar, de um lado,

    condicionantes que podem ser entendidos como pragmticos, cuos fundamentos

    so mais facilmente aferidos por se tratarem de defini$?es que se do A oudeveriam dar!se ! em inst>ncias tcnicas ! variveis de proeto de arquitetura

    e engenharia, tcnicas construtivas, custos efetivos de implanta$o, custos

    efetivos de comercializa$o ! ou legais A restri$?es de legisla$o de uso do

    solo, preven$o e combate a inc#ndio, impacto ambiental, entre outrasC e de

    outro lado condicionantes cuo valor ou preciso so intang3veis, que podem

    ser denominados de no!pragmticos '2).

  • 7/23/2019 ARTIGO C.a.M. Arquitetura Indstria Da Construo e Mercado Imobilirio

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    9lguns dos princ3pios de proeto utilizados por arquitetos e engenheiros na

    otimiza$o do processo de produ$o nesta etapa soD

    a) mxima propor$o de rea comercializvel em rela$o @ rea total do

    empreendimento. 4o aspectos decorrentes desta premissa a redu$o proporcional

    de reas de circula$?es verticais e horizontais atravs da concentra$o do

    acesso @s unidades, do que derivam, entre outras coisas, os tradicionaispartidos em H;I de edif3cios de apartamentos com 2 ou J unidades e a redu$o

    proporcional de reas de garagem, utilizando as vagas presas de modo a

    otimizar a rea sem perder em quantidade de vagasC

    b) menor per3metro de fachada para maior rea do pavimento, eliminando

    reentr>ncias e sali#ncias, o que significa gastar menos material e mo de obra

    para a constru$o de mesma rea comercializvel A em 0ltima inst>ncia, o

    c3rculo seria a planta mais eficiente neste aspecto, que por bvias quest?es

    construtivas e de arrano interno, converte!se no quadrado 'K)C

    c) menor rea de anelas, uma vez que, por serem tecnologicamente mais

    avan$ados, os sistemas de esquadrias geram maior custo de constru$o tantopelo custo da prpria tecnologia como da mo de obra mais especializada quando

    comparados aos sistemas tradicionais de veda$o 'alvenarias de tiolo cer>mico

    com os mais diversos acabamentos, constru3dos por mo de obra com pouca ou

    nenhuma qualifica$o)C

    d) concentra$o de prumadas, reduzindo o custo de instala$?esC

    e) estruturas com vos pequenos, com sistemas assimilados pelos

    construtores e pela mo de obra, sem transi$?es e no necessariamente

    moduladas A modula$o curiosamente no parece ser uma preocupa$o da grande

    maioria de arquitetos e engenheiros calculistasC

    f) repeti$oD tanto pelo espelhamento de unidades, como pela ado$o dopavimento tipo. 9 repeti$o, por princ3pio, tende a gerar economia de escala.

    /ontudo, raramente se encontram aplicados princ3pios de coordena$o modular, o

    que efetivamente contribuiria para a racionaliza$o de processos construtivos

    e no necessariamente determinariam a organiza$o repetida do apartamento!

    tipo. 9o contrrio, a repeti$o que se verifica na ind0stria da constru$o

    civil parte da elabora$o de uma planta!tipo, que costuma ignorar qualquer

    lgica de modula$o ou racionaliza$o e se define como se fosse constru3da uma

    0nica vez e de modo artesanal, e a repete, agregando ao processo alguns

    procedimentos semi!industrializados, porm espec3ficos para aquele

    empreendimento. 9 repeti$o portanto circunstancial e localizada, e seu

    produto excessivamente determinado e limitado a uma 0nica tipologia.

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    na produ$o da unidade de moradia '(). Um princ3pio baseado na concep$o de

    sistemas e no na produ$o de obetos '(() poderia contribuir para uma

    significativa amplia$o das alternativas tipolgicas nas cidades, e mesmo, em

    um 0nico empreendimentoC

    g) flexibilidadeD a mesma atitude parcial, incompleta e contraditria aparece

    neste argumento de venda de empreendimentos residenciais recentesD a plantaflex3vel. Na maioria dos casos, a ideia de flexibilidade no se constri

    conforme amplamente pesquisado e realizado pela arquitetura moderna, ou sea,

    pela ado$o de lgicas modulares e de uma disposi$o de estruturas,

    instala$?es e organiza$o espacial interna com maior racionalidade,

    setorizando os espa$os funcionalmente determinados A como sanitrios e cozinha

    A de modo a liberar as reas secas e indeterminadas funcionalmente para

    permitir sua reorganiza$o conforme a necessidade espec3fica dos diversos

    usurios. 9o contrrio, o que se faz demonstrar, a partir da mesma planta

    convencional com pequenas altera$?es, duas ou tr#s possibilidades pr!

    determinadas de transforma$o do espa$o interno, ora integrando quartos para

    constituir su3te com maior rea, ora integrando um quarto @ sala, ora

    integrando a cozinha @ sala, conferindo!lhe apar#ncia menos conservadora, oradando alguma utilidade alternativa @ depend#ncia de empregado. Uma

    flexibilidade mais radical se realizaria se os empreendimentos fossem de fato

    customizveis, entendidos como infraestruturas de suporte, com as reas

    molhadas, instala$?es, estruturas e aberturas pensadas dentro de uma lgica de

    coordena$o modular que pudessem ser ocupadas por seus usurios finais com os

    materiais de acabamento e a disposi$o espacial deseados, sem a necessidade

    de demoli$?es em edifica$?es recm!constru3das, como se faz usualmente '(1).

    %! &ustos de implantao e comerciali'ao

    =s custos de implanta$o re0nem o custo do terreno, o custo de proetos e o

    custo da constru$o. 4omam!se a eles o custo da comercializa$o e os custos de

    regulariza$o A alvars, escrituras e registros das unidades, registro de

    incorpora$o ! e se ter o custo total do empreendimento. "enda!se pelosvalores praticados pelo mercado, a diferen$a resultar no lucro, aps a

    remunera$o do capital empregado para a realiza$o do processo. = custo do

    terreno pr!determinado pela sua localiza$o e pelas possibilidades de

    constru$o determinadas pela legisla$o. = custo de proetos de arquitetura e

    engenharia irrelevante na totalidade do empreendimento. Na prtica, costuma

    incidir entre (, a -Q do custo da constru$o, o que corresponde a no mais do

    que , a (Q do valor final de venda do empreendimento. = custo de

    comercializa$o tambm pr!definidoD KQ do valor final de venda a

    remunera$o dos corretores, geralmente inclu3dos a3 os valores investidos em

    divulga$o 'ressalta!se que, financeiramente, a venda aproximadamente (

    vezes mais importante do que os proetos em todo o processo) A Lig. (.

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    &rfico com a propor$o de valores relativos em um empreendimento imobilirio em

    6elo ;orizonte, 7&, elaborado a partir de valores de mercado naquela cidade em

    1(. = tra$o vermelho representa a remunera$o A e a respectiva valoriza$o

    profissional. R/arlos 9lberto 7aciel, 1(.S

    :estam duas variveis manipulveis para tornar o empreendimento competitivo e

    rentvelD o custo da constru$o e o lucro. Nesta polaridade se revelam os mais

    diversos tipos de empreendedores, desde aqueles mercenrios que geram v3cios

    ocultos de constru$o para ampliar seu lucro at aqueles que asseguram um bom

    n3vel de qualidade como refer#ncia A ou HdiferencialI ! para seus

    empreendimentos. Uma das estratgias mais comuns da lgica da constru$o

    destinada @ venda a transfer#ncia de custos e responsabilidades da fase de

    constru$o para a fase de uso. Um claro exemplo dessa prtica a total

    desconsidera$o de aspectos relacionados ao clima ! como a correta orienta$o

    e a instala$o de elementos de prote$o e atenua$o solar. 9o deixar de

    implantar elementos de atenua$o solar durante a fase de constru$o, amplia!se

    o lucro inicial e se transfere ao usurio final o Mnus pelo pior desempenho

    energtico da edific

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