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A RESPONSABILIDADE CIVIL DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Jéverson Luís Bottega1
RESUMO
O presente artigo é o resultado de uma pesquisa sobre a responsabilidade civil. No
primeiro momento, o autor analisa os aspectos gerais da responsabilidade civil no
ordenamento jurídico brasileiro. Logo após, investiga a natureza da atividade registral
imobiliária. Por fim, identifica as teorias de responsabilidade civil aplicadas ao registrador
imobiliário, bem como analisa a incidência do Código de Defesa do Consumidor à atividade
registral imobiliária.
Palavras-chave: Serviço de Registro de Imóveis. Responsabilidade Civil do Oficial
de Registro. Código de Defesa do Consumidor.
1 Oficial do Serviço de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Imóveis de São Lourenço do Sul, especialista em direito imobiliário pelo Uniritter, especialista em direito registral imobiliário pela PUC/MG, especialista em direito notarial e registral pela Unesul, especialisata em Direito Constitucional pela Universidade Anhanguera e professor universitário.
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1 INTRODUÇÃO
A Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 1.988, estabeleceu,
em seu artigo 236, que lei federal regularia a responsabilidade civil dos notários e
registradores. Apenas em 1.994 o dispositivo constitucional foi atendido com a entrada em
vigor da Lei nº 8.935.
Chamada de lei dos notários e registrados, a Lei 8.935/94 regulou a atividade notarial
e de registro, disciplinou a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de
registro e de seus prepostos, e definiu a fiscalização de seus atos pelo poder judiciário.
De redação confusa, o artigo 22 do referido diploma legal deixou os operadores do
direito divididos quanto à intenção do legislador em definir a responsabilidade dos oficiais de
registro em subjetiva ou objetiva.
De igual forma, desde a promulgação da carta política, a definição da natureza jurídica
da atividade registral é objeto de discussão que leva a diferentes entendimentos.
Nessa conjuntura, o presente estudo buscará, num primeiro momento, trazer noções
gerais sobre a responsabilidade civil no direito brasileiro. Num segundo momento, voltar-se-á
para a atividade registral imobiliária com o objetivo de definir sua natureza jurídica. Por fim,
identificará as correntes existentes acerca da responsabilidade civil do registrador imobiliário,
acrescentando novas idéias ao debate e verificando se é possível aplicar o Código de Defesa
do Consumidor à atividade registral.
2 A RESPONSABILIDADE CIVIL NO DIREITO BRASILEIRO
O fundamento da responsabilidade civil está baseado no descumprimento de uma
obrigação. Ou seja, a partir de uma obrigação, assumida ou imposta por dispositivo legal,
alguém (sujeito ativo) pratica ou deixa de praticar um ato que, se resultar em um dano a
outrem (sujeito passivo), leverá ao dever de indenizar.
Portanto, o simples agir contrariamente à obrigação não basta para que nasça o dever
de indenizar. Tal ato comissivo ou omissivo por parte do agente deve estar diretamente ligado
ao dano causado.
Logo, tem-se como requisitos básicos para a caracterização da responsabilidade civil,
a ação ou omissão do agente, o dano à vítima e o nexo causal entre ambos. (CAVALIERI
FILHO, 2004, p.28 e 29).
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Para Pereira (1995), a responsabilidade civil consiste na efetivação da reparabilidade
abstrata do dano em relação a um sujeito passivo da relação jurídica que se forma. Reparação
e sujeito passivo compõem o binômio da responsabilidade civil, que então se enuncia como o
princípio que subordina a reparação à sua incidência na pessoa do causador do dano. Em
qualquer circunstância, onde houver a subordinação de um sujeito passivo à determinação de
um dever de ressarcimento, aí estará a responsabilidade civil.
O desenvolvimento da teoria da responsabilidade civil identificou duas espécies de
responsabilidade. Na primeira, chamada de subjetiva, a existência do elemento culpa na ação
ou omissão do agente é fundamental para a caracterização de sua responsabilidade. Em contra
partida, na segunda espécie de responsabilidade civil, chamada de objetiva, o elemento culpa
na conduta do agente é irrelevante.
No direito brasileiro, temos a convivência das duas teorias. A regra geral da
responsabilidade civil está prevista no artigo 186 do Código Civil Brasileiro, que assim
dispõe: “Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
(BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002).
Referido artigo deixa ao arbítrio do lesado postular o ressarcimento ou deixar de fazê-
lo, estabelecendo de maneira clara o caráter privatista do instituto. Embora o artigo 186 do
Código Civil Brasileiro fundamente-se na culpa, em algumas situações previstas em lei ou em
que a atividade do causador do dano exponha o lesado a um risco, imperará a teoria objetiva.
Nesse sentido, extraímos do posicionamento de Lima (1963) que a cláusula geral da
responsabilidade civil é baseada na culpa. Entretanto, admite-se a teoria do risco em situações
que gerarem para o indivíduo algum tipo de dano, independentemente desse dano ser
resultante de imprudência, negligência ou imperícia.
Sendo assim, a teoria da culpa é a regra geral da responsabilidade civil. Já a teoria do
risco ocupa os espaços excedentes nos casos e situações que lhe são reservados.
O Código Civil Brasileiro seguiu a evolução doutrinária e prestigiou a teoria objetiva,
prevendo-a expressamente no parágrafo único do artigo 929:
Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.(BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002).
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A partir disso, fica claro que o atual Código Civil Brasileiro, ao contrário do anterior,
admitiu o duplo fundamento para a responsabilidade civil. Sobre a convivência das duas
teorias, Pereira (1995, p.82) afirma que:
Sendo a verificação da culpa regra geral, e a responsabilidade sem culpa enunciada em caráter de exceção, vigora esta nos casos legalmente previstos e especificamente enunciados, ou nas hipóteses em que o dano provém da criação de um risco, a que foi exposta a vítima em razão da atividade ou profissão do agente. É, porém, certo que esta última fórmula permitirá o alargamento da obrigação de reparar o dano.
Definido, portanto, que ambas as teorias são admitidas no direito brasileiro, necessário
saber quando utilizar a teoria subjetiva e quando utilizar a teoria objetiva. Sabendo que o
fundamento da responsabilidade civil, seja ela subjetiva ou objetiva, está no descumprimento
de uma obrigação assumida ou imposta por lei, a análise das obrigações do agente ajudam a
identificar o tipo de responsabilidade civil a ele imputada, quando esta não derivar de
dispositivo legal expresso.
Na obrigação de meio, o agente apenas se obriga a colocar sua habilidade, técnica,
prudência e diligência no sentido de atingir um resultado, sem, contudo, se vincular a obtê-lo.
Na de resultado, o agente se obriga a conseguir um resultado certo e determinado. Enquanto
que, na de garantia, o agente, além de se obrigar a conseguir o resultado certo e determinado,
assume os riscos pela não obtenção desse resultado. (COMPARATO, 1977, p.428).
Da inadimplência da obrigação de meio resulta responsabilidade civil subjetiva, pois a
culpa pela não obtenção do resultado deve ser provada pela vítima. Na obrigação de resultado,
a responsabilidade civil também será subjetiva, pois, apesar da culpa pela não obtenção do
resultado ser presumida, essa presunção é iures tantum (admite prova em contrário). Por fim,
do descumprimento da obrigação de garantia resulta responsabilidade civil objetiva, sem a
necessidade de comprovação de culpa, pois o agente assumiu os risco pela não obtenção do
resultado. (COMPARATO, 1977, p.429).
Sendo assim, não alcançado o resultado previamente estabelecido, surgirá o dever de
indenizar à vítima caso esta prove a culpa do adquirente, em se tratando de obrigação de meio
ou resultado, ou, independentemente de culpa, nas obrigações de garantia.
Portanto, uma vez descumprido o dever (primário) imputado ao agente, em razão da
obrigação assumida ou imposta por lei, surgirá a responsabilidade civil e, consequentemente,
o dever (secundário) de indenizar a vítima. A definição da teoria a ser aplicada dependará da
espécie de obrigação ou da existência de lei específica que discipline a responsabilidade civil
para o caso concreto. (PEREIRA, 1995, p.278).
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3 O SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Os serviços registrais, previstos no artigo 236 da Constituição da República Federativa
do Brasil e regulamentados pela Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, são divididos em
quatro seções distintas: Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas
Jurídicas, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis.
Tais serviços são exercidos em caráter privado por profissionais do direito dotados de
fé pública que recebem a delegação do poder público. De organização técnica e
administrativa, os serviços registrais desempenham funções públicas fundamentais ao
desenvolvimento da sociedade. Além disso, segundo Balbino Filho (2006), são destinados a
garantir a publicidade, autenticidade, eficácia erga omnes e segurança jurídica aos atos
registrados.
Como ramo integrante dos registros públicos, o serviço de registro de imóveis
caracteriza-se como um fiel repositório de informações, contendo todos os dados alusivos à
propriedade imobiliária e acompanhando a validade dos direitos reais sobre bens de raiz. Sua
função é especificar o imóvel registrado e os direitos reais que sobre ele recaem. O
delegatário desse serviço público, ao exercer a função em caráter privado, registra todas as
operações relativas a bens imóveis e a direitos a ele condizentes, dando publicidade a terceiros
dos atos praticados e assegurando aos requerentes a aquisição do direito de propriedade e a
instituição de direitos reais de fruição, de garantia, de aquisição ou de propriedade. (DINIZ,
2004; BALBINO FILHO, 2006).
A definição da responsabilidade civil do registrador imobiliário passa pela análise da
natureza jurídica da atividade por ele desempenhada. Neste aspecto, identifica-se, pelo menos,
dois posicionamentos que conduzem a diferentes conclusões. (BOTTEGA, 2005, p.86).
A primeira corrente entende que os serviços registrais são serviços públicos incluídos
dentro da administração pública direta. Isso porque são serviços delegados pelo poder público
estadual e não se enquadram nos conceitos regulares de atividade delegada (concessão e
permissão). Estando incluídos dentro da administração pública direta, os registradores seriam
classificados como agentes públicos.
Para a caracterização do agente público são necessários dois requisitos: a investidura
em função pública e a natureza pública da função. (GASPARINI, 1995, p.40). Além disso,
segundo a classificação feita por Mello (2003, p.229) , os agentes públicos podem ser
divididos em três grandes grupos, a saber: a) agentes políticos; b) servidores estaduais,
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abrangendo servidores públicos e servidores das pessoas governamentais de Direito Privado;
c) particulares em atuação colaboradora com o Poder Público.
Para os partidários dessa teoria, os registradores possuem os requisitos para serem
classificados como agentes públicos dentro do grupo dos particulares em atuação
colaboradora com o Poder Público. (DI PIETRO, 2001, p.426). Corroborando esse
entendimento, Ceneviva (2002, p.22) afirma que “os serviços notariais e de registro são
atividades de agentes públicos”.
Neste sentido são as decisões judiciais proferidas no agravo regimental de recurso
extraordinário nº 209.354-8, PR. Segunda Turma do STF. Rel. Ministro Carlos Velloso,
julgado em 02 de março de 1999, decisão unânime. Na medida cautelar em ação direta de
inconstitucionalidade nº 2.891-0, RJ. Tribunal Pleno do STF. Rel. Ministro Sepúlveda
Pertence, julgado em 04 de junho de 2003, decisão unânime. E no recurso ordinário em
mandado de segurança nº 16.151, MG. Quinta Turma do STJ. Rel. José Arnaldo da Fonseca,
julgado em 06 de abril de 2004, decisão unânime.
Para os partidários dessa corrente, sendo agentes públicos, os registradores estão
sujeitos, no que lhes couber, ao disposto no artigo 37 da Constituição da República Federativa
do Brasil. (BOTTEGA, 2005, p.87).
De outro lado, temos a posição minoritária, liderada por Erpen (1998), que defende
que os serviços de registro se identificam como atividades atípicas. A atividade de registro,
embora não considerada um serviço público de ordem material (atividade de oferecimento de
utilidade ou comodidade material fruível diretamente pelos administradores, prestada pelo
Estado ou por quem lhe faça às vezes, sob regime de direito público), o é, segundo os
partidários dessa corrente, de ordem puramente jurídica.
Os serviços de registro são, segundo Erpen (1998), instituições pré-jurídicas, sendo
entidades do Estado, corpos sociais independentes não integrantes do governo ou de outro
poder político. Como verdadeiras instituições da comunidade, estão inseridas no tecido
jurídico-social, advindo, não de ato administrativo ou da vontade política do governante, mas
de um fenômeno sócio-jurídico institucionalizado pela convivência, objetivando a segurança
nas relações dos indivíduos em sociedade.
Os adeptos dessa corrente sustentam que, no caso do credenciamento dos
registradores, há uma relação sui generis, que não se constitui, nem em delegação, nem em
concessão, nem em permissão. O vínculo, pelas características da instituição de comunidade e
não de governo, refoge a todos os padrões. (BOTTEGA, 2005, p.87).
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Para fundamentar sua opinião, acrescentam que os atos praticados pelos registradores
são atos tipicamente de direito material, de cidadania e não administrativos. O ato de ingresso
ou de disciplina, esses sim são administrativos, porque vinculam o registrador ao poder
público. Tal vinculação ocorre no ingresso e na disciplina, mas não na essência da atividade.
(BOTTEGA, 2005, p.87).
Portanto, para os partidários dessa corrente não se aplicam aos registradores preceitos
contidos no artigo no 37 da Carta Federal, porque, como foi dito, não exercem serviço público
de ordem material da administração direta ou indireta. Exercem sim atividade atípica com
regramento próprio, estabelecido inicialmente no artigo 236 da Constituição da República
Federativa do Brasil e após pela lei ordinária criada a partir do mandamento constitucional.
(BOTTEGA, 2005, p.88).
4 A CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO OFICIAL DE
REGISTRO DE IMÓVEIS
É certo que os registradores devem indenizar terceiros se, eventualmente, causarem
danos por ocasião da execução dos serviços. Entretanto, a caracterização da responsabilidade
civil está diretamente relacionada com a natureza jurídica da atividade e, portanto, variará de
acordo com a corrente eleita, fazendo com que, também aqui, tenhamos mais de um
entendimento.
a) Iniciamos pelos que consideram os registradores agentes públicos na espécie
particulares em colaboração com o poder público. Nesta corrente temos dois
posicionamentos: (BOTTEGA, 2005, p.87).
Os que afirmam que a responsabilidade do registrador é subjetiva, ou seja, respondem
apenas se tiverem agido com dolo ou culpa, iniciam seu raciocínio a partir do que dispõe o
parágrafo primeiro do artigo 236 da Constituição Federal:
Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo poder judiciário. (BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 05 de outubro de 1988).
Ao cumprir a determinação expressa no §1º do art. 236 da Constituição Federal de
1988, a Lei nº 8.935/94 definiu a atuação dos notários e de seus prepostos, fixando a
responsabilidade civil no artigo 22:
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Os notários e os oficiais de registro responderão, pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurando aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. (BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994).
Relativamente a esse dispositivo legal, Alves (2002, p.99) afirma que o mesmo
regulou a responsabilidade subjetiva dos registradores e, assim dispondo, inovou tão-somente,
para atribuir legitimação extraordinária a esses profissionais, ou seja, para que eles figurem no
pólo passivo das ações indenizatórias demandas por terceiros, lesados por atos praticados nas
respectivas serventias, por preposto.
Assim, segundo os ensinamentos da autora, ainda que os titulares das serventias
venham a causar dano, deverão ficar isentos de responsabilidade se agirem em rigorosa
conformidade com o sistema normativo, pois não poderão responder pelas falhas do sistema
que lhes é imposto.
Nessa linha de raciocínio, a responsabilidade do registrador é subjetiva, divisível e
descontínua, respondendo pelos atos praticados durante sua gestão. Assim foi o entendimento
do Desembargador Carlos Alberto Álvaro de Oliveira na apelação cível número
70001576628, Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao afirmar
que não se pode responsabilizar objetivamente, a um só tempo e pelo mesmo fato, tanto o
Estado quanto seu agente, devendo-se interpretar o artigo 22 da Lei 8.935/94 de acordo com o
disposto no artigo 37, §6º da Carta Federal, sendo a responsabilidade objetiva do Estado e
subjetiva dos registradores por serem agentes públicos. Nesta corrente não há solidariedade
entre o Estado e seu agente, mas sim direito de regresso caso a ação seja direcionada ao
Estado.
Neste sentido também é o entendimento de Stoco (1995) quando, propondo a
interpretação teleológica, afirma que o artigo 22 da Lei 8.935/94, analisado em conjunto com
o parágrafo 6º do artigo 37 da CRFB, apenas e tão somente estabeleceu uma cadeia de direitos
de regresso. Sendo que o Estado responderia objetivamente frente ao lesado e, posteriormente,
teria direito de regresso frente ao registrador em caso de dolo ou culpa de seu agente que, por
sua vez, poderia buscar o prejuízo junto a seu funcionário, também, em caso de dolo ou culpa.
Em artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário, Pereira (2005, p.3), após
profunda análise jurisprudencial, afirma que:
Se a parte lesada preferir propor a ação indenizatória em face do agente público terá que provar a culpa ou dolo do titular da serventia ou de preposto seu. Estaria dispensado desta prova, bastando que demonstrasse a existência do dano e do nexo causal caso resolvesse direcionar a demanda contra o Estado.
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Esta linha de raciocínio segue o que previa o derrogado artigo 28 da Lei 6.015/73:
Artigo 28 – Além dos casos expressamente consignados, os oficiais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro. (BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973).
Vale dizer que o artigo referido foi derrogado pela Lei 8.935/94 que, ao atender
disposição prevista no §1o do artigo 236 da carta política, passou a regular a responsabilidade
civil dos notários e registradores.
Ainda considerando os registradores agentes públicos, há os que lhes imputam
responsabilidade objetiva, ou seja, respondem independentemente da demonstração do dolo
ou culpa, bastando que a parte lesada prove que o dano existente decorreu do serviço prestado
pelo notário ou registrador para que se configure o dever de indenizar. Neste posicionamento,
ao contrário do anterior, não se aplica aos registradores o disposto no artigo 37, §6º da Carta
Federal, pois o artigo 236 remete a lei ordinária o dever de regrar a responsabilidade civil dos
notários e registradores. (BOTTEGA, 2005, p.89).
Como partidário deste posicionamento, Levada (2001, p. 40) interpreta o disposto na
lei ordinária afirmando que quando, no artigo 22 da Lei 8.935/94, o legislador estabelece que
o registrador responderá pelos danos que ele e seus prepostos causarem a terceiros, sem
definir se a responsabilidade será objetiva ou subjetiva, e assegura ao registrador direito de
regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos, prevendo que esta responsabilidade será
subjetiva, dá a entender que – ao não fazer previsão sobre a forma de responsabilidade no
primeiro caso e dizer que ela será subjetiva no segundo – ela será objetiva.
Neste sentido é o entendimento de Sartori (2002, p.105) ao afirmar que por não ter, o
legislador, mencionado dolo ou culpa no referido artigo 22, somente o fazendo em relação aos
prepostos, tem-se reforçada a objetividade da responsabilidade dos registradores. Sendo
assim, basta haver relação entre o ato falho e o dano para que advenha o dever de indenizar,
salvo culpa exclusiva da vítima, força maior ou caso fortuito em se tratando de fato externo
imprevisível e inevitável.
Reforça essa corrente o fato de a que a redação do artigo 22 da Lei 8.935/94 é muito
semelhante a do §6º, artigo 37 da CRFB. Em ambos não há previsão expressa da
responsabilidade objetiva, portanto, se no §6º do artigo 37 da CRFB – mesmo sem previsão
expressa – foi consagrada a teoria objetiva, parece razoável que o mesmo entendimento seja
seguido com relação ao artigo 22 da Lei 8.935/94.
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Se os argumentos apresentados não são suficientes para o enquadramento da
responsabilidade civil do registrador dentro da teoria objetiva, acrescenta-se o entendimento
baseado na análise da espécie de obrigação (dever primário) assumida ou imposta por
dispositivo legal ao registrador ao desempenhar sua atividade.
Pelo disposto no artigo 1o da Lei 8.935/94 (BRASIL. 1994), os “serviços notariais e de
registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos” (grifei).
Ora, se a função desempenhada pelo registrador destina-se a garantir a publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, a obrigação a ele imposta pelo referido
dispositivo legal é, sem dúvida, de garantia.
Na obrigação de garantia o agente, além de se obrigar a conseguir o resultado certo e
determinado, assume os riscos pela não obtenção desse resultado. Sendo assim, não alcançado
o resultado previamente estabelecido, surgirá o dever (secundário) de indenizar à vítima, pois
o conteúdo deste tipo de obrigação é a eliminação de um risco que, por definição, é um evento
de realização fortuita (é fortuita, pois os registradores são profissionais habilitados a exercer a
função com presteza), independente, portanto, da vontade do usuário do serviço.
No que se refere à responsabilidade solidária ou subsidiária entre o registrador e o
Estado, ambos os posicionamentos, que consideram os registradores agentes públicos,
afirmam que o Estado é co-responsável pelos atos danosos praticados no exercício da
delegação concedida aos registradores, logo, a responsabilidade estatal é solidária.
(BOTTEGA, 2005, p.89).
Os partidários da teoria subjetiva harmonizam as disposições dos artigos 22 da lei
8.935/94 com as do §6º do artigo 37 da Constituição da República Federativa do Brasil para
fundamentar a responsabilidade solidária entre registradores e o Estado. Afirmam que tal
possibilidade decorre dos direitos de regresso estabelecidos nestes dispositivos legais. Embora
haja divergências predomina a idéia de que não há qualquer espécie de “benefício de ordem”
entre os sujeitos obrigados a reparação do dano. (PEREIRA, 2005, p.3).
Os partidários da teoria objetiva, utilizando os ensinamentos de Lima (2000, p.27, 28 e
113), afirmam que também se pode chegar a conclusão de que a responsabilidade do notário
ou do registrador e do Estado é solidária, se a questão for abordada através da
responsabilidade civil por fato de outrem que se focaliza em dois sujeitos passivos
responsáveis pelo ressarcimento do dano perante a vítima. Em virtude desta dupla
responsabilidade, os efeitos desta se apresentam sob dois aspectos diversos: uma situação
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externa entre os responsáveis e a vítima, e uma situação interna entre os co-responsáveis.
(BOTTEGA, 2005, p.91).
A situação externa entre os responsáveis e a vítima é denominada de solidariedade
imprópria ou externa, na qual pode o lesado agir indistintamente contra qualquer deles ou
contra ambos, por força do princípio de solidariedade. E a situação interna entre os co-
responsáveis está diretamente relacionada com a ação regressiva daquele contra o autor
direito do dano, para reaver o valor total ou parcialmente pago à vítima. (LIMA, 2000, p.113
e 114).
Em outras palavras, pela solidariedade imprópria, na situação externa, pode a vítima
interpor ação contra o Estado, por força do artigo 37, §6º da Constituição Federal, ou contra o
Registrador, de acordo com o artigo 22 da Lei 8.935/94, ou também contra ambos. Isto,
porque o Estado e o registrador, frente à vítima, têm o dever de reparar o dano, mesmo que as
suas responsabilidades não advenham da mesma disposição legal. Porém, na situação interna
o Registrador, frente ao Estado, responderá subjetivamente, tendo que ser comprovado dolo
ou culpa, de acordo com o artigo 37, §6º da Constituição Federal. (BOTTEGA, 2005, p.92).
Neste sentido foi o entendimento nas decisões judiciais proferidas na apelação cível nº
70006761506, RS. Nona Câmara Cível do TJ. Rel. Des. Adão Sérgio do Nascimento
Cassiano, julgado em 21 de maio de 2004, decisão unânime. No recurso extraordinário nº
201595, SP. Segunda Turma do STF. Rel. Ministro Marco Aurélio Mello, julgado em 28de
novembro de 2000, decisão unânime. E no agravo regimental em recurso extraordinário nº
209354. Segunda Turma do STF. Rel. Ministro Carlos Velloso, julgado em 02 de março de
1999, decisão unânime.
b) Para os que consideram os serviços de registro atividades atípicas a
responsabilidade civil advinda da má prestação destes serviços é subjetiva e direta, não
havendo espaço para se exigir ação contra o poder público que responderia apenas
subsidiariamente, pelo equívoco na delegação. Argumentam dizendo que o artigo 37, §6º da
Carta Federal não se aplica aos registradores, pois tem regramento próprio definido no artigo
236 da Constituição que delegou a lei ordinária a tarefa de disciplinar a responsabilidade civil.
(BOTTEGA, 2005, p.89).
Nesse sentido foi o entendimento nas decisões judiciais proferidas no agravo de
instrumento nº 597106939, RS. Primeira Câmara Cível do TJ. Rel. Des. Tupinambá Miguel
Castro do Nascimento, julgado em 27 de agosto de 1998, decisão unânime. E no agravo de
11
instrumento nº 70012118543, RS. Nona Câmara Cível do TJ. Rel. Des. Odone Sanguiné,
julgado em 24 de junho de 2005, decisão monocrática.
Ao interpretar o artigo 22 da lei 8.935/94, Erpen (1998) afirma que o menos avisado
pode sustentar que o legislador, ao definir a responsabilidade do Oficial, teria adotado a
responsabilidade objetiva; já, no direito de regresso, aí sim, só seria possível na eventualidade
da responsabilidade subjetiva do preposto.
Segundo o autor esta construção é equivocada, porquanto, se o Registrador for fiel ao
sistema jurídico e sua atividade vier a causar dano, estarão isentos de responsabilização. Se
agir, rigorosamente, dentro do estrito dever legal e seu ato vier a causar prejuízo a outrem, não
vê o autor como responsabilizar o registrador na teoria objetiva sem imputa-lo as falhas do
sistema, o que seria um absurdo.
5 A APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Parece ser aplicável, às relações entre registradores e usuários, o Código de Defesa do
Consumidor. Isso porque o artigo 22 do referido diploma legal assim estabelece:
Os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos. (BRASIL. Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990).
Na qualidade de agentes públicos que prestam serviço público em caráter privado, os
registradores, além de se enquadram no conceito de fornecedor, previsto no artigo 3o do
Código de Defesa do Consumidor, estão previstos no artigo acima referido na expressão “ou
sob qualquer outra forma”, estando, portanto, sujeitos a disciplina do Código de Defesa do
Consumidor. (BOTTEGA, 2005, p.94).
Vale destacar o entendendo contrário de Alves (2002, p.99), que afirma que a simples
essência dos serviços de registro exclui qualquer possibilidade jurídica de identificá-los como
relação de consumo, uma vez que tais atividades são reconhecidas como poder certificante
dos órgãos da fé pública, e são diretamente ligadas à Administração Pública.
Além disso, a referida autora argumenta que a atividade notarial é atípica e subordina-
se à legislação especial, algumas promulgadas após o Código de Defesa do Consumidor, não
podendo com ele existir em face da incompatibilidade de seus preceitos.
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Os argumentos apresentados pela autora parecem falhos, pois de acordo com os
ensinamentos de Cavalieri Filho (2004, p.359) o Código de Defesa do Consumidor fez um
corte horizontal em toda a extensão da ordem jurídica existente, levantou o seu tampão e
espargiu a sua disciplina por todas as áreas do direito, colorindo-as com as suas tintas. Dessa
forma, os institutos e contratos continuam regidos pelas normas e princípios que lhes são
próprios, mas sempre que gerarem relações de consumo ficam também sujeitos à disciplina do
Código do Consumidor. Vemos, portanto, que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor
ao serviço notarial e de registro, todavia, sua aplicação limitar-se-á a preencher as lacunas da
Lei Especial.
Para a caracterização da responsabilidade civil como subjetiva ou objetiva a aplicação
do CDC não tem relevância, pois, como vimos, esta é disciplinada pela lei especial.
Entretanto, o CDC aplica-se naquilo que a lei é omissa ou menos benéfica como, por
exemplo: a) inversão do ônus de provar o descumprimento da obrigação e existência do dano;
b) com relação ao nexo causal, não se exige da vítima prova robusta e definitiva, bastando
prova de primeira aparência (verossimilhança); c) ação coletiva em favor de todas as vítimas;
d) solidariedade de todos os responsáveis; e) prazo de cinco (05) anos para ajuizar ação que só
começa a correr após a constatação do dano. (BOTTEGA, 2005, p.95).
Por tais motivos entende-se aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos serviços
prestados pelos oficiais de registro de imóveis, trazendo os benefícios acima referidos aos
usuários do serviço caso tenham que demandar contra os prestadores de serviço.
6 CONCLUSÃO
Diante do exposto, percebe-se que a dificuldade não reside apenas na caracterização
da natureza jurídica da atividade registral, estando presente, também, na definição da
responsabilidade civil dos registradores como subjetiva ou objetiva. Na tentativa de contribuir
para o debate afirma-se que os registradores são agentes públicos atípicos. Ou seja, são
particulares em colaboração com o poder público exercendo, em caráter privado, um serviço
público dentro da administração pública direta, enquadrando-se, por isso, na categoria dos
agentes públicos. São atípicos, pois não se sujeitam a todos os dispositivos previstos no artigo
37, mas apenas àqueles não excepcionados pelo artigo 236 da Constituição da República
Federativa do Brasil.
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Quanto à definição da responsabilidade civil entende-se que a corrente que defende a
responsabilidade do registrador imobiliário como objetiva possui fundamentos melhor
estruturados juridicamente. Isso porque os argumentos apresentados no decorrer do estudo –
que analisam o texto do artigo 22 da Lei 8.935/94 para justificar a aplicabilidade da teoria
objetiva – são reforçados pelo fundamento que utiliza a teoria geral da responsabilidade civil
– analisando as obrigações impostas ao registrador por dispositivo legal – para definir sua
responsabilidade como objetiva.
Parece claro que se a função desempenhada pelo registrador, nos termos do disposto
no artigo 1o da Lei 8.935/94, destina-se a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos, a obrigação a ele imposta pelo referido dispositivo legal é de
garantia.
Tendo o registrador obrigação de garantia, além de se obrigar a conseguir o resultado
certo e determinado, ao desempenhar sua atividade, assume os riscos pela não obtenção desse
resultado que se não for alcançado resultará no dever de indenizar.
Assim, uma vez descumprido o dever primário (imposto ao registrador por dispositivo
legal), o registrador será responsabilizado civilmente, surgindo o dever secundário de
indenizar a vítima independentemente da comprovação de culpa, pois, conforme demostrado,
está sujeito a responsabilidade civil dita objetiva.
Os partidários da teoria subjetiva criticam a teoria objetiva dizendo que se a
responsabilidade não for subjetiva existirão situações em que, mesmo sendo o mais diligente
possível ou agindo plenamente de acordo com a lei, os registradores serão responsabilizados
por um dano sofrido pelo usuário do serviço, sendo imprescindível, nestes casos, a existência
do elemento culpa para possibilitar defesa.
Entretanto, este argumento é falho, pois se o registrador agir em conformidade com a
lei ou se ele tiver agido com todas as diligências possíveis, sua responsabilidade civil será
afastada pela inexistência de nexo causal entre a sua ação e o dano sofrido pelo usuário do
serviço. Por exemplo, se mesmo tendo tomado todas as precauções possíveis o registrador
registrou uma escritura falsa, cuja falsidade não era facilmente detectada, o dano existirá, mas
não terá decorrido do serviço que, dentro do humanamente possível, foi bem executado, mas
sim da falsidade da escritura, devendo ser responsabilizado pelo dano o falsificador e não o
registrador.
Quanto a co-responsabilidade do Estado afirma-se, dentro do que parece ser mais
coerente, ser subsidiaria. Isso, porque o parágrafo primeiro do artigo 236 da Constituição da
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República Federativa do Brasil ao imputar a lei ordinária a responsabilidade dos notários e
registradores, excepcionando a aplicação do §6º artigo 37, optou por torná-la direta e
indivisível. Entretanto, como delegante do serviço público notarial e de registro, o Estado
responde subsidiariamente pelo equivoco na delegação.
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