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Módulo II
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Sumário
Unidade 3 - Compra, Venda e Taxas ............................................................................. 3
3.1 - Avaliação em Massa de Imóveis ........................................................................... 4
3.2 - Avaliação de aluguéis ......................................................................................... 14
3.3 - A compra do imóvel............................................................................................ 25
3.4 - Laudos de avaliação ............................................................................................ 34
3.5 - Ética profissional ................................................................................................ 42
Unidade 4 - Legislação e Diretrizes ABNT NBR 14.653............................................. 45
4.1 - O que é e quais são os objetivos das Normas da ABNT....................................... 46
4.2 - Métodos utilizados na avaliação de bens ............................................................. 48
4.3 - Métodos para identificar o custo de um imóvel ................................................... 54
4.4 - Critérios na avaliação de imóveis urbanos........................................................... 59
4.5 - Critérios para a Avaliação de Imóveis Rurais ...................................................... 64
Encerramento.............................................................................................................. 70
Referências Bibliográficas .......................................................................................... 71
3
Unidade 3 - Compra, Venda e Taxas
Olá Aluno (a),
Os conceitos sobre o
processo de avaliação de imóveis e
os principais cálculos aplicados pelo
mercado imobiliário em prol de
valores justos e competitivos já
puderam ser conferidos por você.
Todo conteúdo visto até o
momento é basicamente voltado
para o profissional que já atua ou para pessoas que estejam desejando ingressar no ramo
de avaliações de imóveis.
A unidade três traz para você informações que podem interessar aos
profissionais da área bem como a qualquer pessoa que esteja pensando em adquirir um
imóvel.
As taxas estão presentes em quase todos os segmentos financeiros. Na compra
da casa própria não é diferente, mesmo porque, após a concretização do negócio, as
taxas habitacionais permanecem.
Nessa unidade veremos um segmento da avaliação de imóveis cujo objetivo é
definir os valores de taxas comuns tais como o IPTU. O assunto é muito abrangente por
isso serão abordados os pontos mais significativos.
Bom estudo!
4
3.1 - Avaliação em Massa de Imóveis
O mercado imobiliário é um dos segmentos mais significativos para o setor
econômico de um país. Além de gerar empregos, é um dos setores que mais gera taxas,
impostos e tributos. A exemplo disso pode-se conferir o carnê do IPTU (Imposto
Predial Territorial Urbano), que todo início de ano recebemos em nossas casas.
Tanto quanto o IPTU, outro imposto significativo para o setor imobiliário é o
ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Mas a questão é: Como os
órgãos responsáveis definem os valores desses impostos? E o quão importante eles são
para o setor de avaliação de imóveis?
Tecnicamente falando, as avaliações em massa são conhecidas como Plantas de
Valores Genéricos Prediais e Territoriais e são a base de cálculo do valor do IPTU. Elas
são as plantas de zoneamento de uma cidade urbana e apresentam os valores unitários
de terrenos e edificações em metro quadrado, com ou sem construções, quadra por
quadra.
Cálculos por metro quadrado e valores unitários podem deixar a avaliação em
massa mais complexa do que ela realmente é, e talvez não ressalte a sua real
importância. Para o avaliador de imóveis é fundamental conhecer o papel que é
desempenhado pela avaliação em massa na gestão de um município.
Veja as principais vantagens da avaliação em massa:
Planejamento urbano: permite prever os custos de desapropriação em casos de
obras públicas.
Contribuição de melhoria: permite prever os possíveis retornos de investimos
urbanos.
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Mercado imobiliário: retrata a realidade do mercado de acordo com a época da
avaliação, pois fornece bases justas para transações, reduzindo a manipulação dos
consumidores pelos agentes imobiliários.
Questões fiscais: possibilita a retribuição da carga fiscal, redução das
iniquidades fiscais e maior justiça fiscal.
Para efetuar a avaliação em massa de um imóvel não basta apenas a planta de
valores genéricos. É necessário o uso, em conjunto, do cadastro técnico urbano. Ou seja,
a avaliação será uma consequência dos dados contidos no cadastro.
Deve-se aplicar uma metodologia científica e calcular os valores de acordo com
as recomendações das normas de avaliação. Acredito que mais um questionamento
surgiu em sua mente. O que é cadastro técnico urbano? Pois bem, veremos então alguns
dos seus conceitos e objetivos.
� Cadastro Técnico Urbano:
Cadastro Técnico Urbano é o conjunto das informações descritivas de
imóveis públicos e particulares no perímetro urbano de uma cidade. É com base nas
informações disponíveis no cadastro que os critérios para definição dos impostos são
cobrados. O objetivo principal do cadastro é fiscalizar, avaliar, planejar e administrar o
uso do solo, um dos recursos mais importantes de uma nação.
Em outras palavras, o cadastro, por ser um registro ágil e eficiente, é utilizado
para solucionar problemas urbanos de uso indevido do solo, tais como: não
planejamento urbano, invasões de terra, transportes deficitários, degradação ambiental,
entre outros.
Os cadastros são divididos de acordo com o tema: rede viária, serviços de
infraestrutura, serviços planialtimétricos, equipamentos comunitários, uso do solo e
serviços imobiliários. Todos os cadastros desempenham um papel significativo na
6
definição das variáveis formadoras do valor de um imóvel. Porém aquele que mais
merece a nossa atenção é o cadastro imobiliário.
� Cadastro imobiliário urbano:
O cadastro imobiliário urbano é responsável por avaliar princípios e leis
referentes ao parcelamento e ocupação do solo urbano. Todas as especificações do lote
devem estar em conformidade com o projeto aprovado pela prefeitura. Por exemplo, a
área mínima permitida, o percentual da área construída, e os seus devidos
posicionamentos.
Infelizmente, devido às constantes obras públicas, compra e venda de imóveis,
implantação de novos empreendimentos e outros fatores, o cadastro imobiliário está em
constante transformação. Por isso, a dificuldade de mantê-lo atualizado. Podemos dizer
que no Brasil não há um cadastro atualizado, unificado e padronizado, as informações a
respeito do nome dos proprietários e donos de outros direitos não são exibidas de forma
clara.
Se os cadastros fossem atualizados e tecnologicamente modernos, os ganhos
seriam infinitos para a sociedade e os municípios. Possibilitaria a busca rápida de
informações fundamentais sobre imóveis e plantas, o que possivelmente evitaria a
cobrança de impostos que muitas vezes fogem da realidade.
� Métodos para avaliação em massa
Em todo processo de avaliação de imóveis, o avaliador deve seguir algumas
etapas para chegar ao valor final do imóvel. Na avaliação em massa isso não é diferente.
Antes de vermos o passo a passo da avaliação em massa com as suas principais
características e peculiaridades é importante conhecermos primeiro algumas questões
técnicas do processo. A primeira coisa que precisamos saber é como definir o método
de avaliação.
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A escolha do método:
De acordo com cada segmento de avaliação, sempre há métodos e
procedimentos que se encaixam melhor. Devido à escassez dos recursos técnicos e
econômicos, a falta de tempo e o grande número de imóveis que precisam ser avaliados,
na avaliação em massa o avaliador deve escolher um método que ao mesmo tempo seja
eficiente, preciso e de baixo custo.
No Brasil, grande parte dos municípios
utiliza o método comparativo de custo de
reprodução de benfeitorias, entretanto, vimos
que o objetivo das avaliações em massa é
calcular de forma justa os impostos tributários
dos municípios. Por esse motivo muitos
profissionais da área acreditam que o método comparativo de dados de mercado é o
mais indicado para atingir esse propósito.
Mas porque será que o método mais utilizado não é o mais indicado? A questão
é simples: o método comparativo de custos de reprodução e benfeitorias retrata o
comportamento dos preços baseando-se nos parâmetros de custo o que, segundo alguns
estudiosos, acabam gerando um vício de origem. Sendo assim, para que o contribuinte
possa pagar o imposto de acordo com o valor de mercado e com alíquota
preestabelecida, o ideal seria utilizar o método comparativo de dados de mercado, pois
esse método utiliza preços de terrenos e imóveis com benfeitorias transacionadas
livremente.
Todos os métodos de avaliação podem ser utilizados, independente do tipo de
imóvel (rurais, urbanos etc.), porém uma característica marcante nas avaliações em
massa é fazer uso de modelos econométricos, mais conhecido como hedonic housing
prices equations.
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Evidentemente atingir a perfeição nas tarefas que realizamos é um objetivo
comum, sempre damos o nosso melhor para que tudo ocorra conforme o planejado. A
avaliação em massa não é uma ciência exata, entretanto existem alguns procedimentos
que ajudam a desempenhá-la de acordo com os níveis de exigência.
Os trabalhos de avaliação podem ser classificados em três níveis de rigor:
expedido, normal e rigoroso.
Os níveis não avaliam a precisão do trabalho, mas sim o empenho executado no
trabalho. Atualmente, a base de cálculos dos valores dos imóveis em massa mais
utilizada é o nível de rigor expedido.
A avaliação expedida define o trabalho de avaliação tendo como principal
característica a subjetividade, ou seja, o avaliador não utiliza instrumentos matemáticos
para formar a sua convicção de valor do imóvel. Os valores são obtidos através de
opiniões e comissões de valores que são compostas por técnicos da prefeitura,
construtores e imobiliárias locais. Mas mesmo não utilizando cálculos exatos, a norma
estabelece exigências que devem ser cumpridas para definição dos níveis no que diz
respeito a:
• Coleta de dados;
• Qualidade das amostras;
• Fontes de informação fidedignas;
• Quantidade considerável de elementos numéricos;
• Semelhanças entre os objetos de avaliação;
• Transformação do preço a prazo para preço à vista.
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� Analise de regressão
A definição final do valor de um imóvel se baseia em diversas variáveis. Na
avaliação em massa o processo que mais se utiliza para definir as múltiplas variáveis é a
análise de regressão.
A análise de regressão consiste em estudar o comportamento das variáveis
dependentes em relação às variáveis independentes. Essa metodologia tem como base os
conceitos da estatística, principalmente na teoria das probabilidades e na inferência
estatística. Parece complicado, afinal o que é variável dependente e independente? Na
verdade é tudo muito simples.
Veja só como fica mais fácil entendê-las com os devidos conceitos. Na
avaliação de imóveis definimos:
Variável dependente: valor unitário do
imóvel que está sendo vendido.
Variável independente: atributos físicos
e geográficos, natureza da informação,
época da avaliação e os importantíssimos
aspectos qualitativos e quantitativos que
possam acrescentar ou depreciar o preço
do imóvel.
Na tabela abaixo você poderá observar os tipos de variáveis independentes mais
significativas testadas no modelo estatístico:
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Variáveis Independentes
Quantitativas
Variáveis Independentes
Qualitativas
Mês: mês de referência da coleta dos
dados
Suítes: o número de suítes
Dormitórios: o número de
dormitórios
Infraestrutura: calcula a quantidade de
serviços (iluminação, água, fossa ou
sumidouro, pavimentação, calçada e meio-fio).
No ramo imobiliário a variável de
infraestrutura é geralmente medida como nota
de 1 a 5, sendo assim o imóvel servido por
todos os serviços acima dá-se valor (5).
Área: valor das áreas privativas,
comuns e área real total. Os valores
devem se calculados em m²
Zona fiscal: é o mapa de zoneamento fiscal e
divisão numérica
Acessibilidade: o valor em distância
das habitações em relação ao centro
comercial
Dependência de empregados: caso haja, o
valor em quantidade.
Escolas: o valor em distância das
habitações em relação à escola mais
próxima
Elevador: valor que identifica a existência ou
a ausência desse equipamento.
Idade: idade real do imóvel de acordo
com o número de anos da construção
(imóvel pronto para habitação)
Conservação: avalia a depreciação da
construção avaliada de acordo com a escala:
ótimo (4), bom (3), regular (2) e péssimo (1)
Padrão da vizinhança: com base nos dados
do cadastro imobiliário de acordo com a
escala: alto (3), normal (2) e baixo (1)
Meio ambiente: o valor é avaliado de acordo
com o tipo de poluição, notas de 1 a 10
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Ao fazer uso da análise de regressão, o avaliador de imóveis consegue projetar
os valores de todos os imóveis de um município levando em consideração as suas
características particulares. Vimos que a análise de regressão baseia-se em alguns
conceitos da estatística. Entre eles se destaca a inferência estática, mas no que consiste a
inferência estática e qual o seu papel no processo de avaliação em massa.
� Inferência estatística:
A estatística pode ser definida como uma ciência exata que estuda a
variabilidade apresentada por dados. Já a inferência estatística é um raciocínio contrário
ao matemático, pois ela tenta tirar conclusões indo do particular para o geral. É um
processo totalmente intuitivo e dedutivo para obtenção de resultados por meio de
amostras. Esse método é utilizado para estudar uma dada população, ou seja, inferir
propriedades para a população.
A obtenção dos parâmetros da população ou hipóteses é feita por meio de um
estimador que descreve o modo de calcular o valor de um determinado parâmetro
populacional.
Após a definição dos parâmetros a inferência estatística exerce a sua função,
que é julgar sobre esses parâmetros populacionais. É possível que, com tantas
nomenclaturas, até então desconhecidas, você talvez ainda não consiga ver a aplicação
dessas metodologias na avaliação de imóveis em massa. Então agora que já conhecemos
alguns importantes conceitos vejamos como funciona o processo.
� Avaliando imóveis em massas - etapas
A avaliação em massa de imóveis tem como principais características a
uniformidade e o dinamismo. Uniformidade para elaborar os critérios de elaboração da
avaliação e dinamismo, pois reflete de forma clara as modificações mercadológicas de
valorização e desvalorização imobiliária.
12
Outro elemento fundamental que facilita o planejamento e a tomada de
decisões importantes é o conjunto de informações constantes no cadastro. Dados como
área, padrão e conservação são algumas das variáveis que ajudam a definir o valor dos
imóveis.
Os dados referentes às ofertas de imóveis e às transações de mercado devem
ser coletados mensalmente, podendo utilizar como fonte as próprias imobiliárias locais,
jornais e construtoras.
Essas informações, quando usadas em conjunto, serão fundamentais para a
organização de uma avaliação em massa eficiente. Contudo cabe ao avaliador utilizar as
informações de forma assertiva já que cabe a ele escolher as variáveis de mercado que
julgar mais influentes. Já vimos como os dados devem ser utilizados, mas antes temos
que coletá-los.
� Coletando dados:
O avaliador pode utilizar as informações disponíveis em cadastros
multifacetados ou em fontes habituais como cartórios e imobiliárias. Apesar dos
cartórios registrarem as transações dos imóveis, cabe ao avaliador confrontá-las com as
imobiliárias e com os proprietários, já que a grande maioria está desatualizada.
No que diz respeito à pesquisa de valores, o avaliador deverá sempre consultar
mais de uma fonte para garantir a veracidade das informações além de confirmar as
informações na prefeitura local.
Além da coleta de dados, a pesquisa de valores deve ser acompanhada pela visita
local. Veja alguns dados obrigatórios da pesquisa de valores:
• Data: pode ser da transação, do anúncio ou do compromisso;
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• Fonte: tabelionato, cartório, registro de imóveis e número da inscrição ou da
transação (no caso de transação ou compromisso), nome do jornal, publicação,
número da página nome, endereço e telefone para contato (no caso de anúncio),
nome, endereço, telefone e nome do contato (no caso de oferta ou informação);
• Local: endereço completo dos imóveis pesquisados, distância da esquina mais
próxima ou da via pública mais conhecida;
• Dimensão: testada, profundidade, área, topografia, superfície;
• Recursos urbanos disponíveis: água potável, acesso a transporte coletivo,
esgoto, energia elétrica e pavimentação;
• Preço e condições de venda.
� Tratando os dados e aplicando os métodos:
O avaliador já finalizou a sua pesquisa de valores e já possui todos os dados
necessários para iniciar os cálculos. Esses dados formam amostras aleatórias, de acordo
com suas tipologias (comercial residencial e terreno).
Com base nas informações obtidas, deverá ser definido o método de avaliação
mais adequado. Conforme visto anteriormente, o mais indicado é tratar os dados pela
inferência estatística. Com ela o avaliador consegue representar as características dos
imóveis pelas variáveis que ele mesmo selecionou e testou em diferentes tipologias.
Com isso ele terá em suas mãos modelos que o ajudarão interpretar o grau de influência
de cada variável na formação do valor final dos imóveis.
� Atualizando valores:
Cada cidade define qual o melhor método para a atualização dos valores fiscais
imobiliários. Elas levam em consideração fatores legais, administrativos e políticos.
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Atualizar esses valores não é fácil, por isso ela só é executada diante de distorções
significativas.
Por exemplo: quando há
mudanças no padrão de uso do solo
ou expansão da cidade. Muitas
cidades já fazem uso de bases
cartográficas digitalizadas, o que
possibilita eficácia e agilidade no
processo de atualização. Após o
término dos cálculos a avaliação em
massa deve ser aprovada pela
câmara de vereadores do município
para então dar início ao processo de emissão dos carnês. Cada município define o
momento da atualização de valores, mas o ideal seria que fossem feitas, no mínimo,
anualmente.
3.2 - Avaliação de aluguéis
O avaliador de imóveis é o profissional
responsável pelos cálculos e pesquisas de
mercado cujo objetivo é definir o valor de um
imóvel. Porém, ele não define valores apenas
para a venda. O avaliador de imóveis também
é o profissional responsável pela avaliação
dos valores dos aluguéis. Assim como para a
venda, na locação ele também deve pesquisar
o mercado, efetuar cálculos e utilizar os métodos de avaliação para definir um valor
justo para o aluguel.
Apesar do intenso crescimento do segmento imobiliário e o aquecimento da
construção civil, no que diz respeito às concretizações de compra e venda, a locação
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ainda não perdeu seu espaço. Muito pelo contrário - o ramo da locação de imóveis é um
dos segmentos que mais se destaca e garante o movimento das imobiliárias. Isso
acontece pelo fato de que muitas pessoas ainda não têm condições de adquirir a casa
própria e acabam optando pela locação.
� Valor de locação
A situação financeira do brasileiro vem melhorando pouco a pouco, mas o fato é
que o déficit habitacional do país é preocupante. Aqueles que não têm condições de
adquirir a casa própria acabam optando para a locação de imóveis. Definimos aluguel
como o pagamento devido pela utilização de um bem.
Alugar um imóvel não é nada fácil, os preços são muitas vezes exorbitantes e o
locatário tem que pesquisar muito até encontrar um preço que se adéque ao seu bolso.
Em sua pesquisa por bons preços o inquilino (também chamado de locatário),
geralmente questiona os motivos pelo quais os valores variam tanto e como os preços
dos aluguéis são definidos.
Valor de locação é o cálculo de um aluguel. Tecnicamente falando, o cálculo
corresponde à expressão monetária do seu valor de locação em determinada data.
Independente do imóvel avaliado a primeira coisa que se deve fazer é escolher o
método. É por meio desse método que o valor de locação será determinado.
O mercado tem a sua disposição diversos métodos. Os mais utilizados para a
avaliação de aluguéis são:
• Método comparativo: Verifica-se em uma mesma região os imóveis semelhantes
ao avaliado, comparando o valor do aluguel para defini-lo.
• Método de renda: O valor do aluguel equivalerá a uma porcentagem do valor de
venda do imóvel. Apesar de mais simples, o método de renda nem sempre
condiz com o valor real de mercado, por isso não é o mais indicado.
16
O avaliador após escolher o método mais adequado deve definir os critérios que o
ajudarão a compor o valor do aluguel. Vejam os critérios mais significantes:
• Localização: é um critério qualitativo e é considerado o mais relevante, pois
define o grau de valorização da região.
• Área de construção: é um critério quantitativo que avalia o valor do imóvel em
m².
• Qualidade da construção: é um critério qualitativo que avalia o grau de
acabamento do imóvel.
• Estado de conservação: é um critério qualitativo que avalia o estado geral do
imóvel. O avaliador deve avaliar se houve ou não reformas no imóvel e quais as
condições de moradia.
• Número de vagas de garagem: é um critério quantitativo que avalia a quantidade
de vagas do imóvel.
• Número de cômodos: é um critério quantitativo que avalia a quantidade de
cômodos do imóvel, incluindo quartos, salas, cozinhas e banheiros.
Para avaliar o valor do aluguel alguns documentos são obrigatórios: escritura e
registro imobiliário, contrato de locação em vigor, copias do IPTU, planta do imóvel e
certidão de dados cadastrais do imóvel.
Em posse desses documentos, juntamente com o método utilizado e com base nos
critérios acima o avaliador pode dar início aos cálculos que definirão o valor de aluguel
do imóvel.
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Veremos posteriormente as normas que sempre regem o trabalho do avaliador de
imóveis. No momento, apresentaremos alguns aspectos mais relevantes para a locação
de imóveis. Separamos alguns dos pontos mais importantes:
Método comparativo Método de renda Reformas
Procedimentos ao comparar
aluguéis em períodos distintos de
reajuste ou estágios de contrato:
Levar em conta a previsão
inflacionária e tornar os dados
homogêneos;
Utilizar modelos de regressão
com variáveis que considerem as
diferenças contratuais ou o
estágio do contrato.
Determinar em primeiro
lugar a taxa de
remuneração do valor
imóvel lembrando que a
taxa varia de acordo com
o tipo de imóvel,
localização e ao longo do
tempo.
As reformas que por
sua vez trouxerem
benefícios para o
imóvel podem ser
abatidas do valor do
aluguel em forma de
desconto, durante um
período determinado
em comum acordo
entre locador e
locatário.
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� Locação - obrigações e direitos
Veja a seguir alguns esclarecimentos sobre as dúvidas mais frequentes entre
locadores e locatários:
Contrato: O contrato é um documento importantíssimo para esse tipo de
transação, pois garante os deveres e direitos do locador e do locatário. Deve ser assinado
por ambos e mais duas testemunhas. As cláusulas devem ficar claras para evitar
transtornos futuros.
Caução: É um depósito em conta
poupança feito em dinheiro que equivale à
somatória de três meses do valor do aluguel.
Utilizada na substituição do fiador, serve como
garantia de dívidas que possam vir a existir em
relação à locação. O valor da caução poderá ser
utilizado, caso ao final da locação restar qualquer
tipo de débito do locatário para o locador.
Seguro fiança: O locatário faz um seguro junto a uma companhia de seguros que
garantirá ao locador receber o aluguel e outras despesas (IPTU, água, luz, danos do
imóvel e etc.) caso o locatário deixe de pagá-las. A cobertura do seguro varia de
seguradora para seguradora.
Durante a locação: O locatário deve permitir vistorias semestrais para avaliar o
estado de conservação do imóvel e efetuar a renovação do contrato de acordo com o
tempo previsto no documento.
A desocupação do imóvel: A desocupação e falta de interesse na renovação do
contrato por parte do locador ou locatário deve ser planejada e informada com
antecedência. O imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue
19
ao locatório. No acerto final serão inclusos o valor residual do aluguel e as demais
despesas.
Atualmente para que haja transparência e segurança nas negociações de aluguel o
locador e o locatário já podem ser assegurados por lei. Desde 1991 sempre que
necessário, eles podem consultar seus deveres e direitos na lei do inquilinato de nº
8.245.
Evidentemente expor aqui todo o conteúdo da lei do inquilinato é desnecessário já
que é extremamente extenso. Portanto disponibilizamos um modelo de contrato que
relata as informações mais significativas que a lei determina:
MODELO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA IMÓVEIS PRÓPRIOS
Processo n.º ................ /............. Contrato n.º .............. /..........
Contrato de Locação de imóvel que entre si fazem, como LOCADOR (nome do
Órgão Estrutural), de um lado, e de outro lado, como LOCATÁRIO,
___________________na forma abaixo:
Pelo presente instrumento particular, (nome do órgão estrutural), órgão vinculado ao
GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL, criado (forma e data de criação do órgão),
inscrito no CNPJ/MF sob o n.º_______________, sito à (endereço do órgão do
GDF), daqui por diante denominado GDF, representado neste ato por (nome e cargo
do titular do órgão estrutural), cargo para o qual foi nomeado e publicada no Diário
Oficial do GDF n.º......., de ....... //...... //........, Seção/Folha, residente na (endereço),
doravante denominado LOCATÁRIO, representado neste ato por seu procurador
(nome e qualificação legal), resolvem celebrar este Contrato de Locação, regendo-se
pelas normas e leis pertinentes, mediante as Cláusulas e condições a seguir:
CLÁUSULA PRIMEIRA - Do Objeto - O GDF dá em locação ao LOCATÁRIO o
imóvel de sua propriedade, conforme escritura de compra e venda e certidão do RGI
20
apresentadas, situado (localização), com área de__ m2.
CLÁUSULA SEGUNDA - Do Prazo - A presente locação é feita pelo prazo de, (....)
anos, no período de ....... //....... //........ a ......... //........ //..........
PARÁGRAFO ÚNICO - Findo o prazo estipulado, se o LOCATÁRIO permanecer
no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do GDF, presumir-se-á
prorrogada a locação nas condições ajustadas, até o limite máximo de 05 (cinco) anos,
a contar da data da contratação inicial.
CLÁUSULA TERCEIRA - Do Valor - O aluguel mensal do imóvel é de R$ (valor
numérico) e (por extenso), que será corrigido anualmente tendo por base a variação
acumulada do IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços de Mercado da Fundação Getúlio
Vargas) ou, na sua extinção, por outro índice que vier a ser fixado, de acordo com os
dispositivos legais vigentes.
PARÁGRAFO PRIMEIRO - O valor mensal do aluguel será pago juntamente com
as importâncias correspondentes às obrigações previstas na Cláusula Quarta, até o dia
______do mês subsequente ao vencido.
PARÁGRAFO SEGUNDO - O pagamento do aluguel e dos encargos fora do prazo
estabelecido na presente cláusula importará a cobrança de multa de 2% (dois por
cento) sobre o valor do aluguel e dos encargos em atraso, acrescida de juros de mora
de 0,0333% (trezentos e trinta e três décimos de milésimos por cento) ao dia.
CLÁUSULA QUARTA - Dos Impostos, Taxas, Seguro-Incêndio e Encargos - Todos
os impostos, taxas e contribuições, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel
objeto deste contrato, e os encargos de administração e conservação serão de
responsabilidade do LOCATÁRIO, que se obriga a pagá-los e a apresentar
semestralmente ao GDF os respectivos comprovantes de quitação.
21
PARÁGRAFO ÚNICO - O LOCATÁRIO se obriga a providenciar apólice de
seguro-incêndio do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias da assinatura deste
contrato, e a apresentá-la ao GDF, juntamente com o respectivo comprovante de
quitação.
CLÁUSULA QUINTA - Da Destinação - O imóvel ora locado só poderá ser
utilizado para exploração do ramo de........................, sendo expressamente proibida a
sua utilização para quaisquer outros ramos ou fins. É vedado ao LOCATÁRIO
transferir ou ceder este contrato, bem como sublocar, emprestar ou ceder, a qualquer
título, no todo ou em parte, o imóvel. Rescindir-se-á automaticamente o presente
contrato em caso de inobservância desta cláusula.
PARÁGRAFO ÚNICO - Em se tratando de imóvel edificado, o LOCATÁRIO se
obriga a deixar livres as áreas de acesso aos demais pavimentos do imóvel em
locação.
CLÁUSULA SEXTA - Das Penalidades decorrentes de má utilização do Imóvel -
Será de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO qualquer multa ou penalidade que
venha a ser aplicada pelos poderes públicos em decorrência de desrespeito a leis
federais, estaduais ou municipais referentes à utilização do imóvel locado. Será ainda
de responsabilidade do LOCATÁRIO qualquer exigência das autoridades públicas
sobre atos por ele praticados, podendo o GDF, se assim o preferir, cumpri-la e cobrar
as despesas juntamente com o aluguel.
CLÁUSULA SÉTIMA - Da Conservação e devolução do Imóvel - O LOCATÁRIO
recebe o imóvel objeto deste contrato em perfeito estado de conservação, de pintura e
limpeza, com todos os aparelhos e instalações funcionando sem qualquer defeito,
exceto as ressalvas observadas no termo de vistoria elaborado no ato do recebimento
do imóvel obrigando-se a devolvê-lo, finda ou rescindida a locação, nas condições em
que o está recebendo.
CLÁUSULA OITAVA - Dos Consertos e Benfeitorias - Todos os reparos, consertos
22
e substituições que se façam necessários ao imóvel correrão por conta do
LOCATÁRIO, sob a condição de restaurar a coisa reparada ao estado original e de
substituir as peças por outras de mesma qualidade. É proibida a realização de
qualquer obra de acréscimo ou modificação no imóvel sem a prévia autorização do
GDF.
PARÁGRAFO ÚNICO - Quaisquer benfeitorias realizadas, ainda que autorizadas,
aderirão ao imóvel, desistindo o LOCATÁRIO, neste ato, expressamente, de
indenização, pagamento ou compensação, bem como do direito de retenção a elas
referentes. Poderá, entretanto, o GDF exigir que o LOCATÁRIO, por sua exclusiva
conta, reponha o imóvel em seu estado anterior, uma vez finda a locação.
CLÁUSULA NONA - Do Regulamento do Edifício - Em se tratando de imóvel
edificado, e existindo condomínio, fará parte deste contrato o Regulamento do
Edifício, de cujo teor o LOCATÁRIO admite ter pleno conhecimento e ao qual se
obriga a fielmente cumprir.
CLÁUSULA DÉCIMA - Da Instalação de Máquina ou Aparelhos - O LOCATÁRIO
não poderá, sem prévio e expresso consentimento do GDF, instalar no imóvel objeto
deste contrato qualquer máquina ou aparelho cujo funcionamento acarrete sobrecarga
na corrente elétrica.
PARÁGRAFO ÚNICO - Nenhum aviso, notícia, placa, toldo ou sinal será escrito,
pintado ou fixado na parte externa do imóvel ora locado, salvo na portaria do edifício
e nas dependências internas do mencionado imóvel, sem a devida vênia do GDF.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Da Rescisão - Haverá rescisão imediata e de
pleno direito independente de notificação judicial ou extrajudicial, nas ocorrências de
infração a qualquer cláusula, condição ou obrigação deste contrato ou do
Regulamento do Edifício, se for o caso. A parte infratora fica obrigada a pagar multa
no valor de 3 (três) aluguéis vigentes e a ressarcir o valor de despesas realizadas em
procedimento judicial.
23
PARÁGRAFO PRIMEIRO - Constituirão, igualmente, causa de rescisão de pleno
direito deste contrato: a) liquidação amigável ou judicial, concordata preventiva ou
falência do LOCATÁRIO; b) denúncia do contrato; c) não-indicação de novo fiador
no prazo fixado no parágrafo único da cláusula décima segunda; d) necessidade de
utilização do imóvel por qualquer ENTIDADE VINCULADA ao GDF; e) ocorrência
de sinistro que impossibilite o uso, no todo ou em parte, do imóvel locado.
PARÁGRAFO SEGUNDO - O GDF poderá rescindir o contrato a qualquer tempo,
desde que avise o LOCATÁRIO, por escrito, de sua intenção com antecedência
mínima de 60(sessenta) dias.
PARÁGRAFO TERCEIRO - Será, também, motivo de imediata rescisão do
presente, a superveniência de Lei ou Postura Federal, Estadual ou Municipal
proibindo que se dê à área a destinação indicada.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - Da Garantia - Para garantia do cumprimento
de todas as cláusulas do presente contrato, até a efetiva entrega das chaves do imóvel
locado, oferece o LOCATÁRIO como seu FIADOR e principal pagador: ( nome,
qualificação, identidade, CPF ou CNPJ), que, juntamente com seu cônjuge, firma o
presente contrato, assumindo a responsabilidade pelo fiel e integral cumprimento de
todas as cláusulas, condições e obrigações deste instrumento, até a efetiva entrega das
chaves do imóvel ao GDF, desistindo, neste ato, expressamente, da faculdade que lhe
conferem os artigos 1.500 /1.504 do Código Civil.
PARÁGRAFO ÚNICO - Se o fiador vier a falecer antes da entrega das chaves do
imóvel, alienar seu patrimônio ou ficar insolvente, o LOCATÁRIO se obriga a
apresentar um novo fiador, que seja aceito pelo GDF, no prazo máximo de 30 (trinta)
dias, contados da ocorrência do evento.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - Da Responsabilidade - Obriga-se o
LOCATÁRIO a entregar ao locador toda correspondência dirigida a este e endereçada
24
ao imóvel locado, sob pena de responsabilidade por possíveis danos decorrentes de
omissão.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - Do Direito de Preferência - Em caso de
alienação do imóvel locado através de concorrência pública, o LOCATÁRIO, com
reconhecido direito de preferência à aquisição do imóvel, desde que esteja em dia
com as suas obrigações contratuais, será notificado, mediante correspondência com
Aviso de Recebimento (AR), sobre o preço de compra oferecido pelo licitante
vencedor, devendo, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, exercer o seu direito em
igualdade de condições com a proposta classificada em primeiro lugar.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - Do Registro - Este Contrato de Locação deverá
ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos no prazo máximo de 30 (trinta)
dias da sua assinatura, correndo tal despesa por conta do LOCATÁRIO.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - Da Publicação - O GDF fará, obrigatoriamente, a
publicação do resumo deste Contrato no Diário Oficial do DF até o 5.º dia útil do mês
seguinte ao de sua assinatura, para ocorrer no prazo máximo de 20 (vinte) dias
daquela data, em cumprimento à Lei n.º 8.666, de 21/06/93, e alterações posteriores.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - Do Foro - O foro deste contrato para qualquer
procedimento judicial será o do Distrito Federal, com a exclusão de qualquer outro.
Por estarem assim ajustadas, firmam as partes o presente contrato em 02 (duas) vias
de igual teor, que, depois de achadas conforme, na presença das testemunhas também
signatárias, assumem o compromisso e a obrigação de fielmente cumprir e respeitar o
pactuado, por si, seus herdeiros e sucessores.
Cidade/Data
GDF (nome e cargo)
LOCATÁRIO (nome )
TESTEMUNHAS (nome e CPF)
25
3.3 - A compra do imóvel
Já vimos muitas questões técnicas, conceitos e cálculos que muitas vezes farão
parte do contexto do profissional avaliador.
Entretanto, isso não significa que somente o profissional da área poderá se
beneficiar com esse material. O conteúdo foi elaborado para que todos possam ter um
entendimento adequado e bons esclarecimentos.
Veja a partir de agora algumas questões sobre compra e venda de imóveis em
função do mercado imobiliário. Observe algumas questões e informações que fazem
parte da curiosidade do comprador. Mas é claro que o avaliador também deve conhecê-
las, afinal muitas vezes, ele é quem terá que lidar com esses questionamentos.
Muitos profissionais lidam aproximadamente 100% de seu tempo com cálculos,
como por exemplo, o engenheiro avaliador. Porém, alguns questionamentos e dados
importantes do mercado imobiliário não envolvem tanto cálculos, mas sim,
características de mercado.
Felizmente a situação econômica do nosso país vem passando por transformações
positivas e um segmento que vem ganhando com isso é o setor imobiliário. Porém, um
questionamento se mantém presente para o comprador: imóvel pronto ou imóvel na
planta? Qual o melhor?
Evidentemente, não há um melhor e sim aquele que mais atende às necessidades do
possível comprador. Vejamos então as características mais marcantes de cada um e
como atua o avaliador de imóveis de modo que consiga ajudar o cliente a definir o
melhor tipo de aquisição atendendo às suas necessidades de acordo com o seu bolso.
• Imóvel na planta ou imóvel pronto
26
Se você mora em uma grande cidade,
com certeza percebeu que nunca se construiu
tanto. São prédios, condomínios e casas que
surgem com uma velocidade impressionante.
Com esse boom na construção, um novo jeito
de aquisição de imóveis vem se destacando: a
compra do imóvel ainda na planta, ou seja,
ainda em construção.
Mas isso não significa que os imóveis
já prontos (novos ou usados), tenham perdido espaço. Muito pelo contrário, eles ainda
são líderes em vendas nas imobiliárias, principalmente nas de pequeno porte ou em
cidades pequenas.
Podemos definir imóvel pronto como um imóvel novo ou usado pronto para
morar. Cada um com as suas próprias características, vantagens e desvantagens.
Normalmente, o imóvel pronto é mais procurado por compradores que disponham do
valor integral do imóvel (ou de uma de boa parte), ou ainda por aqueles compradores
que não têm paciência com obras ou estão com pressa para se mudar.
Aspectos financeiros: Financeiramente falando, adquirir um imóvel ainda na
planta é bem mais barato e fácil do que o pronto ou usado. Isso porque o imóvel na
planta oferece mais possibilidades de parcelamentos, financiamentos e entradas de
menor valor. Hoje existem muitas construtoras respeitáveis e confiáveis nesse
segmento, trabalhando para que a aquisição do imóvel na planta não traga problemas
futuros ao comprador. Cabe ao consumidor buscar a maior quantidade de informações
possíveis a respeito da construtora, consultar outras obras e, se possível, procurar
moradores e síndicos dos imóveis já vendidos por ela.
O imóvel pronto (novo) é mais caro do que o na planta, mesmo sendo idênticos e
na mesma região. Um dos fatores que aumentam esse valor é o fato de já estar pronto
27
para morar. No que diz respeito às condições de pagamento são bem parecidos - em
ambos há possibilidade de financiamento 100%.
O imóvel pronto (usado), por sua vez possui um mercado com preços variados,
seu preço é determinado de acordo com a conservação, localização, tamanho e etc. O
comprador sempre busca por imóveis que atendam não só as suas condições financeiras,
mas também os que se adequem as suas preferências pessoais. Como em sua grande
maioria, os imóveis usados são vendidos à vista, evitando assim os juros do
financiamento, podemos dizer que nesse caso o fator preferências do comprador terá
mais peso do que o fator preço, já que é comum o comprador dispor do valor total.
Muitos imóveis usados são negociados direto com o vendedor, que muitas vezes
não aceitam financiamento ou parcelamento. Mas isso não significa que não há
financiamento de imóveis usados, ele simplesmente é mais burocrático. Os bancos
executam perícias rigorosas e demoradas, analisam em detalhes todos os documentos do
imóvel, nem sempre financiam 100% do valor, não financiam imóveis que possuem
mais de uma propriedade no terreno entre outros aspectos que acabam dificultando a
liberação do credito.
Tudo tem suas vantagens e desvantagens. Se por um lado as condições de
pagamento são favoráveis, por outro lado muitas taxas podem ser abusivas e elevar o
valor do imóvel, sendo ele na planta, novo ou usado. Analisar a taxas e consultar se elas
estão dentro dos padrões aplicados pelo mercado pode evitar transtornos e prejuízos.
Entrega e vistorias: Comprar exige paciência. Ver, tocar, enfim, sentir o novo
bem faz parte do processo e ajuda na escolha final. Mas o que fazer quando o produto
que vai adquirir ainda não existe. Ele está apenas no papel, nesse caso na planta. Dessa
forma o ideal é tirar todas as suas dúvidas nos stands de venda. Uma construtora
honesta e que trabalha com transparência deve disponibilizar os seguintes dados:
� Financiamento: disponibilizar todas as condições de pagamento e financiamento
como entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade dos reajustes,
28
entrega das chaves, projeção do valor da prestação com as devidas aplicações de
juros.
� Localização: a planta do imóvel deve estar disponível no stand com as devidas
informações de localização e estrutura, por exemplo, se o imóvel é de frente ou
de fundos, se há boa ventilação e incidência de luz do sol.
� Material: o memorial descritivo deve disponibilizar a marca e a qualidade dos
materiais utilizados.
� Construção (imóveis na planta ou novos): informações a respeito do regime de
construção: se é empreiteira, com preço fechado, ou se é por administração onde
o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes.
No imóvel novo e usado o comprador pode visitar o local e sentir se é realmente o
que procura. Olhar com cuidado as instalações, observar a infraestrutura da região e
conversar com os vizinhos são atitudes que podem ajudar no processo de compra. Já no
imóvel na planta, visitar a região e falar com os moradores é possível, porém muitas a
região pode ser um bairro novo, com o comércio e a infraestrutura em crescimento,
sendo assim, o que mais pode trazer segurança ao comprador é atentar-se prazo de
entrega do imóvel e na qualidade dos materiais.
É preciso ter muita paciência, pois obras levam tempo e infelizmente às vezes
mais do que o programado, ocasionando demora na entrega das chaves. Por isso a
paciência é fundamental bem como a importância em se conhecer a construtora e
verificar se ela empenha seu trabalho com seriedade. Se possível faça vistorias na obra,
mantenha contato constante com a construtora, e cobre assim que perceber a quebra de
prazos.
Subentende-se que o imóvel novo, como já bem define o nome, seja novo e em
ótimo estado de conservação, porém para garantir que não sofra surpresas desagradáveis
29
o comprador pode e deve verificar o memorial descritivo, como todas as informações do
material utilizado, inclusive o nome das marcas.
Caso os dados sejam duvidosos ou a baixa qualidade dos materiais fique evidente,
não finalizar a compra é a melhor opção. Já no imóvel usado verifique o estado de
conservação da propriedade. Caso o comprador não possua conhecimentos técnicos para
verificar a qualidade dos materiais ou para verificar o estado do imóvel pode pedir
ajudar a alguém de sua confiança e que conheça um pouco sobre construção civil.
Isso tudo é muito importante, já que, por exemplo, no caso de um imóvel que
estiver em mau estado de conservação e precise de uma boa reforma, os gastos com
reforma podem não compensar, elevando assim o preço final do imóvel. Muitos imóveis
usados possuem móveis planejados, que são usados como benfeitorias do imóvel,
elevando assim o seu valor, cabe ao comprador também verificar as condições desses
móveis.
Documentação: Nesse
aspecto a regra é praticamente a
mesma para todos os imóveis.
Analisar as cláusulas do contrato
com atenção é primordial, caso não
tenha conhecimentos jurídicos ou
até mesmo paciência para ler todo o
conteúdo, o comprador pode pedir
auxílio a um advogado ou alguém
de sua confiança. No imóvel na planta, às vezes não há um contrato, mas sim um
compromisso de compra e venda que também deve ser lido com atenção. Os
documentos devem apresentar as seguintes informações:
• Dados do incorporador e do vendedor;
• Valor total do imóvel;
30
• Forma de pagamento;
• Condições do financiamento inclusive os índices de periodicidade do reajuste,
local de pagamento, taxas e multas caso haja atrasos de pagamento, valor do sinal;
• Indicação da unidade privativa e garagens adquiridas;
• E todas as demais condições que foram prometidas pelo vendedor.
Mesmo não sendo um perito em documentação o comprador pode e deve verificar
os documentos de liberação da obra no caso de imóvel na planta ou novo. O projeto
além de ser aprovado pela prefeitura deve estar registrado no cartório de registro de
imóveis.
Confrontar as informações da planta e anúncios com as do projeto aprovado é
fundamental para que não se tenha surpresas desagradáveis mais adiante.
Muitas das informações vistas até agora, são em sua grande maioria, destinadas
aos compradores, já que cabe a ele analisá-las com cautela e definir qual o tipo de
imóvel (na planta, novo ou usado) que mais atende as suas necessidades. Entretanto é
fundamental que o avaliador de imóveis as conheça bem, pois muitas delas podem
contribuir para a definição do valor final do imóvel.
Um ponto interessante do imóvel na planta é a valorização ou desvalorização que
pode ocorrer durante a construção. Isso pode ocorrer da seguinte forma: o avaliador,
com base nas informações do projeto, nas características da região, na oferta e procura
da região define um valor, para que o imóvel possa ser lançado no mercado.
No decorrer da construção os mesmos aspectos que um dia foram positivos
podem se tornar negativos (falta de segurança ou falhas de infraestrutura) e ocasionar a
desvalorização da região. Ou o inverso: o que um dia era negativo pode sofrer melhorias
e valorizar a região.
31
Nesse caso, pode ocorrer que imóveis idênticos tenham valores diferentes. Isso
porque o valor é definido de acordo com a época da avaliação. Na maioria das vezes sai
na vantagem quem comprou primeiro já que as possibilidades da região perder valor são
bem menores. A tendência é sempre que o imóvel fique mais valorizado.
Portanto, para que o consumidor não tenha prejuízos é importante estar atento a
diversos aspectos, como obra, documentação e cláusulas. Aspectos esses, que o
avaliador de imóveis também deve estar atento, já que alguns deles podem assumir
papel de variável no valor final do imóvel.
Portanto, as principais características e informações devem ser observadas
quando chega o momento da compra do imóvel. Cabe a cada um analisá-las
atentamente, definir as vantagens e desvantagens e só assim escolher o que mais se
aproxima às suas necessidades.
• Diferença entre Valor e Preço
Por mais simples que possa parecer valor e preço são coisas distintas.
Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se
propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem,
um fruto ou um direito sobre ele.
Valor: Existem alguns tipos: valor residual;
valor em risco, valor patrimonial e valor de mercado.
Hoje especificamente focaremos os nossos estudos
no valor de mercado, ou seja: Quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente.
32
Talvez as definições acima não consigam esclarecer de imediato as diferenças
existentes entre os dois termos. Muitas vezes é difícil interpretar os conceitos regidos
pelas normas. Dessa forma veremos alguns conceitos e exemplos de cada um.
• Valor
Na área de avaliação de imóveis e bens é comum se discutir o conceito do termo
valor. Ao longo do tempo ele foi definido de diversas formas. Alguns estudiosos
defendiam que o valor era como algo mutável, a definição dependia da finalidade da
avaliação e envolvia inclusive aspectos psicológicos.
Outras teorias ganharam força e por muito tempo defendeu-se que o valor podia
ser divido em tipos (contábil, o tributário etc.), ou seja, o valor de um imóvel era
subjetivo. Outros estudiosos passaram a defender o conceito equivalente, o valor é
único, independente da finalidade da avaliação, a força do mercado é quem definia o
valor, os critérios de avaliação passaram então a ser subjetivos.
Passado o período de discussões, palestras e livros, hoje já há um consenso e o
conceito utilizado por todos os profissionais da área é o conceito univalente. Ele
determina que o valor é único, é definido e que em um dado momento, independe da
finalidade da avaliação, ou seja, a determinação do valor ocorre em uma situação de
negócio entre duas partes, sem pressão externa.
Podemos dizer que dentro de valor há diversas definições, tais quais:
Valor de mercado - geralmente, o valor de mercado de um bem, é
referido como sendo o preço pelo qual um vendedor o venderia e um comprador
o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais.
Valor de reposição - podemos afirmar que é aquele valor de
propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente em nível de preços
correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus serviços igual e
33
satisfatoriamente com, pelo menos, outro preço de semelhante propriedade ou
serviços.
Valor potencial - representado pela capacidade que o imóvel possui de
produzir renda máxima. Pode se situar aquém ou além do valor econômico. A
avaliação vai mostrar se, em face do valor potencial, um negócio imobiliário
oferece atrativos para a aplicação de capitais.
Veja agora os conceitos de preço e observe as diferenças:
• Preço
Podemos dizer que a definição de preço é um pouco mais simples. O seu
conceito não sofreu transformações ao longo dos anos. Definimos preço como sendo a
expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que será paga para
adquirir o imóvel.
Ao contrário de valor, o preço é múltiplo e variado em faixas. As variações
ocorrem de acordo com os interesses pessoais e comerciais dos agentes (pessoas e
instituições) da negociação. O processo que define o preço pode sofrer pressões
externas.
Ou seja, ao contrário do que define os dicionários, na avaliação de imóveis,
preço e valor não são sinônimos. Isso porque, o valor de um imóvel ou bem só pode ser
igual ao preço em um mercado de concorrência perfeita. Mercado de concorrência
perfeita é aquele composto pelos seguintes aspectos: homogeneidade dos bens, números
elevados de compradores e vendedores, não há influência externa, conhecimento pleno
sobre o mercado, sobre os bens e das tendências de avaliação por parte dos compradores
e vendedores, vendedores e compradores oferecendo liquidez com liberdade plena de
entrada e saída do mercado. Mas esse tipo de mercado é raramente encontrado no
mercado imobiliário.
34
O preço de mercado não envolve a adoção de conduta prudente pelas partes, de
ausência de estímulos indevidos ou de qualquer outra condição básica relacionada com
o conceito de valor de mercado.
Realmente perceber as diferenças entre valor e preço não é uma tarefa tão fácil.
As diferenças são sutis, mas existem. O profissional responsável pela avaliação de
imóveis deve saber identificá-las para que os seus laudos tenham validade no mercado.
3.4 - Laudos de avaliação
Independente do tipo de
imóvel avaliado ou do método
adotado, o laudo técnico deve ser
realizado. O laudo é um documento
legal que valida todas as
informações que foram obtidas
durante a avaliação.
Sabemos que a avaliação de bens e imóveis é uma tarefa exercida por
profissionais de áreas distintas. Porém, tecnicamente falando, para que o laudo tenha
valor no mercado ele deve ser elaborado pelo engenheiro de avaliações, já que nem
todos os profissionais que atuam no mercado imobiliário possuem capacitação para
elaborar laudos de acordo as normas da ABNT.
Dessa forma, nesse capítulo, veremos algumas características dos laudos de
avaliação, como elaborá-los com clareza e objetividade. O avaliador tem a sua
disposição dois tipos de laudo: o simplificado e o completo. Conheceremos ambos e ao
final dessa unidade você saberá como aplicar cada um deles.
35
Laudos de avaliação
Laudo é um relatório elaborado pelo engenheiro de avaliações em conformidade
com a própria norma. Acreditamos que com base em todas as informações fornecidas
até o momento vocês já consigam construir um conceito próprio a respeito da
importância e função do laudo na avaliação de imóveis. É importante que saibamos
elaborar e ler um laudo. Para obtermos esse conhecimento é preciso conhecer as regras
existentes para elaborá-lo.
Vimos que o processo de avaliação é longo e complexo, o avaliador deve
executar diversos cálculos e procedimentos. Porém, a parte mais difícil talvez seja
transpor todas essas informações para o laudo de forma objetiva. O resultado do laudo é
conclusivo, seu conteúdo deve ser autoexplicativo e é por meio dele que todas as
negociações de compra e venda do imóvel serão executadas.
Vejam as informações obrigatórias de um laudo de acordo com NBR 14653 (é a
nomenclatura para norma brasileira, é uma das series de normas da ABNT, associação
brasileira de normas técnicas, ela tem como objeto definir os parâmetros da avaliação de
bens, abordaremos esse assunto na integra na próxima unidade).
Requisitos básicos:
� Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal;
� Objetivo da avaliação;
� Identificação e caracterização do bem/imóvel avaliado;
� Identificação do método utilizado (a escolha deve ser justificada);
� Especificação da avaliação;
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� Resultado da avaliação e sua data de referência;
� Qualificação legal completa dos responsáveis pela avaliação;
� Local e data do laudo.
• Tipos de laudos de avaliação.
As informações contidas no laudo podem variar de acordo com o tipo, completo
ou simplificado. É sabido que a NBR 14653 é composta por sete partes. Sendo assim,
cada avaliação possui informações específicas que devem ser descritas em seus laudos.
Em outras palavras, existem informações que são obrigatórias em todos os
laudos, já outras são específicas e variam de acordo com o tipo de imóvel ou bem
avaliados. Por exemplo, a descrição detalhada das terras, construções, instalações e
produções vegetais são obrigatórias no laudo de avaliação rural, visto que tais
características são encontradas apenas nesse tipo de imóvel.
Isso confirma que para a elaboração de laudos satisfatórios o avaliador deve
sempre apoiar-se na norma. Deve consultá-la, respeitando sempre o tipo de imóvel
avaliado.
Muitas vezes, as partes contratantes definem condições específicas para a
elaboração do laudo, que não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros.
Esse tipo de laudo recebe o nome de laudo de avaliação de uso restrito.
Existem dois tipos de laudos, o completo e o simples:
• Laudo completo: Somente o laudo completo é capaz de ser autoexplicativo,
visto que, ele contém todas as informações necessárias para a avaliação de um imóvel.
O laudo completo deve ser elaborado de forma descritiva. A elaboração de laudos
completos é obrigatória em alguns tipos de avaliações. Veja alguns exemplos:
37
• Imóveis patrimoniais;
• Quando o interesse pela avaliação partiu de terceiros;
• Demandas judiciais;
• Avaliações de empreendimentos;
• Imóveis rurais.
• Laudo simplificado: deve conter de forma sucinta as informações necessárias
para o seu entendimento. Ou seja, todas as informações que destacamos como requisitos
básicos no início desse tópico devem constar no laudo simples.
Disponibilizamos para vocês um modelo de laudo completo. As informações que
são consideradas obrigatórias em um laudo simples (de acordo com a NBR 14653),
estão indicadas por uma seta. Com base nesse modelo acreditamos que todos os
conceitos expostos até o momento serão apresentados de forma prática facilitando o seu
entendimento.
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MODELO DE LAUDO/PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PARA
IMÓVEIS URBANOS E BENS MÓVEIS
NR. LAUDO/PARECER TÉCNICO ..... /......
1. SOLICITANTE:
(Citar o solicitante)
2. PROPRIETÁRIO:
(Citar o nome do proprietário)
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
3.1 Tipo do Bem:
(Tipo do bem, preencher conforme a tipologia que está sendo avaliada).
3.2 Descrição Sumária do Bem:
(Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imóvel,
incluindo endereço completo, CEP e área construída total, área averbada, área ampliada
e área do terreno – todas em m².)
3.3 Ocupante do imóvel:
3.4 Tipo de ocupação do imóvel:
(Indicar ocupante/tipo de ocupação: próprio, locação, invasão e outros)
39
4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO/PARECER TÉCNICO:
Valores de mercado, de liquidação imediata, liquidação forçada.
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:
Período da vistoria:.../.../...(relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto
imobiliário a que pertence. Valer-se de anexo, em caso de grande volume de
informações, citando neste campo o número do referido anexo).
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
Retratar a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no
mercado, contemplando elementos auxiliares à finalidade do laudo, tais como:
conveniência de lotear; formas de pagamento; permutas; reformas; carências em
locações e sugestões para marketing.
Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classificar o imóvel
quanto à:
a) liquidez: baixa Liquidez, liquidez normal ou alta liquidez;
b) desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;
c) número de ofertas: baixo, médio ou alto;
d) absorção pelo mercado: sem perspectiva, difícil, demorada ou rápida;
e) público alvo para absorção do bem;
f) facilitadores para negociação do bem.
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informações, citando neste
campo o número do referido anexo.).
40
9. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S)
UTILIZADO(S):
Indicar a metodologia empregada justificando sua utilização e atentando para as
denominações abaixo
MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado
MINVO Método involutivo
MEVOL Método evolutivo
MCREN Método da renda
MCDCT Método comparativo direto de custo
MQTCT Método da quantificação de custo
MCDRE Método comparativo direto de reposição de equipamentos
SMDNO Sem metodologia definida em norma
10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
Período de pesquisa: de ..../..../.... a ..../..../....
Tratamento dos dados:
Tipo de tratamento:
(Indicar estatística inferencial; estatística descritiva; outros).
(Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e
justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo em caso de grande volume de
informações, indicando-o neste campo).
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:
(Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a
classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT, quanto aos graus de fundamentação e
precisão).
41
12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA:
Valor de Mercado:
RS..........; (..................................)
13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:
(Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames,
invasões, posseiros, benfeitorias não averbadas, riscos de inundação, restrições de
órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de energia elétrica e
telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimônio histórico, pioneirismo do
empreendimento. Indicar documentos não anexados, que também subsidiaram o
trabalho)
14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:
(Deverá conter: nomes, assinaturas, títulos, número do CPF/CGC e do registro
no CREA do profissional/empresa responsável e técnico, número da ART referente ao
trabalho)
15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
16. ANEXOS:
a) Vistoria detalhada do bem avaliado quando não contemplada no corpo do
laudo;
b) Fotografias coloridas do avaliado, que permitam pronta identificação do bem,
destacando em especial fachadas e interior do imóvel, logradouro e vizinhança;
c) Diagnóstico de mercado quando não contemplado no corpo do laudo;
d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário);
e) Documentação do objeto avaliando;
f) Anotação da Responsabilidade Técnica dos trabalhos junto ao CREA
42
g) Croqui de localização do imóvel avaliando, com identificação dos elementos
amostrais;
h) Pesquisa de mercado, conforme normas específicas;
i) Tratamento de dados;
j) Memorial de cálculos;
k) Outros documentos que fundamentam o trabalho;
l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justificar quando não for
possível).
3.5 - Ética profissional
Toda e qualquer profissão tem suas especificações. Para que o profissional seja
reconhecido no mercado e não tenha problemas judiciais ele deve ser ético e agir
conforme a lei. Vimos que a avaliação de imóveis é elaborada por diversos
profissionais, mas o engenheiro avaliador é o único apto a elaborar laudos legais, por
isso o conteúdo que veremos está em conformidade com o código de Ética Profissional
do Engenheiro, do Arquiteto e do Engenheiro Agrônomo, como previsto no Código de
Ética do IBAPE/SP.
Todo e qualquer profissional registrado no CREA deve seguir os procedimentos
previstos no código. Só assim conseguirá desempenhar seu trabalho com excelência e
coerência.
Vejamos então alguns dados importantes previstos no código:
• A profissão deve ser considerada como alto título honorífico. O
profissional deve utilizar a ciência e a tecnologia de forma consciente, ou seja, o
profissional deve ter conhecimento técnico adequado, dominar as regras que regem o
desempenho da sua atividade. A educação deve der contínua para que possa estar
sempre a par do estado da arte para que possa executar elevado padrão ético e moral.
43
• Deve mostrar interesse pelo bem comum e fazer uso dos seus
conhecimentos de forma cooperativa contribuindo assim com o progresso em geral. Só
deve emitir a sua opinião a respeito de assuntos técnicos quando tiver plena certeza e
capacidade para tal.
• Impedir que ocorram injustiças no ambiente de trabalho, assim como
evitar que colegas de trabalho sofram injustiças, ou seja, todo o cuidado para que
ninguém pratique atos que possam prejudicar (direta ou indiretamente) os seus
interesses profissionais e os interesses do coletivo como um todo.
• Sempre que solicitado deve substituir outro colega de trabalho, desde que
as razões pela qual esteja fazendo, sejam plenamente justificáveis.
• Deixar de solicitar a opinião de terceiros em propostas que possibilitem a
competição de preços por serviços que outros profissionais possam oferecer. Cabe
também ao profissional manter-se atualizado em relação aos honorários aplicados pelo
mercado e sempre adotá-los como base na execução dos seus serviços.
• Ser um profissional leal e correto, dedicar-se com honestidade aos seus
solicitantes. Deve manter o sigilo, já que toda e qualquer informação, sendo ela técnica,
financeira ou de outra natureza, que receber do seu contratante só deve ser repassada a
terceiros mediante autorização.
• Se sua atuação for como perito judicial deve observar as normas e
obrigações morais pertinentes, exercer uma conduta pura, sendo incorruptível na vida
pública e particular. Para fazer jus ao cargo que a ele foi dado. Somente aceitar
nomeações quando estiver devidamente qualificado para tal.
• Se a sua atuação for como a de assistente técnico em processos judiciais
deve prezar pela justiça e verdade colaborando para que o resultado da perícia seja
satisfatório. Sempre que solicitado deve auxiliar o perito em diligências e buscar todas
as informações necessárias.
44
Para que o profissional exerça o seu trabalho com maestria além de consultar
sempre que necessário os recursos bibliográficos disponíveis, ele também deve possuir
conhecimentos de estatística, matemática financeira, de engenharia econômica e
legislação urbanística.
Se você não é um engenheiro, arquiteto ou agrônomo poderá pensar que essas
informações de nada podem lhe servir. Porém, muito pelo contrário, se você está direta
ou indiretamente inserido no ramo imobiliário deve conhecer o que o código diz a
respeito da conduta do engenheiro avaliador, pois poderá ser preciso utilizá-lo. Atente-
se à postura dos profissionais que convivem com você e, caso identifique qualquer
postura inadequada procure os órgãos responsáveis, não permita que maus profissionais
tenham espaço na sociedade.
45
Unidade 4 - Legislação e Diretrizes ABNT NBR 14.653
Olá,
Nessa unidade veremos a definição e objetivos de uma das normas mais
utilizadas no processo de avaliações de imóveis: a ABNT NBR 14653. A ABNT NBR
14.653 é uma norma brasileira para a avaliação de bens, dividida em sete partes, devido
a sua complexidade e também para facilitar a sua aplicação e entendimento.
Veja como a NBR 14.653 foi dividida:
• NBR 14.653-1 - avaliação de bens - procedimentos gerais: Visa
indicar os procedimentos gerais das demais partes da norma. Serve como um guia que
só deve ser usado em conjunto com as outras partes.
• NBR 14.653-2 - avaliação de bens - imóveis urbanos: Visa
complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de imóveis
urbanos.
• NBR 14.653-3 - avaliação de bens - imóveis rurais: Complementa os
conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de imóveis rurais.
• NBR 14.653-4 - avaliação de bens - empreendimentos: Essa parte da
norma visa exclusivamente os conceitos, métodos e procedimentos gerais para avaliação
de empreendimentos.
• NBR 14.653-5 - avaliação de bens - máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais em geral: Essa parte da norma visa os conceitos
referentes à avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em
geral.
46
• NBR 14.653-6 - avaliação de bens - recursos naturais e ambientais:
Visa os conceitos utilizados para avaliação dos recursos naturais e ambientais de uma
dada região.
• NBR 14.653-7 - avaliação de bens - patrimônios históricos: Essa parte
visa os conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de patrimônios
históricos.
Bom estudo
4.1 - O que é e quais são os objetivos das Normas da ABNT
Todo país estabelece normas técnicas que regulamentam diversos segmentos.
Elas são essenciais para que haja coerência e uniformidade na execução dos
procedimentos. É por meio das normas que o desenvolvimento técnico do país acontece.
No Brasil o órgão responsável pela normatização é a ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas).
Antes de iniciarmos o estudo das normas, cabe uma breve contextualização a
respeito da fundação da ABNT.
Há muito tempo já se discutia sobre a necessidade de aprimorar as pesquisas e
consolidar novas tecnologias. Foi durante a 1ª reunião dos laboratórios de Ensaios de
Materiais que surgiu a ideia de criar um órgão com a finalidade de normatizar a
indústria tecnológica do Brasil. Sendo assim em 1940 foi fundada a ABNT. É uma
entidade privada sem fins lucrativos.
A partir desse momento começaram a surgir normas e padronizações em
diversos setores. A ABNT passou então a ser reconhecida internacionalmente e foi uma
das entidades fundadoras do ISO (International Organization for Standardization). Vale
Ressaltar que, além disso, a ABNT participou da fundação de diversos comitês
importantes.
47
O objetivo da ABNT não é apenas elaborar as normas, mas também incentivar o
seu uso. Sua atuação ocorre em diversos campos: industrial, agrícola, comercial e
outros. É inclusive papel da ABNT intermediar, junto aos poderes públicos, os
interesses da sociedade como um todo.
Agora que já vimos um pouco a respeito da historia da ABNT, é preciso
conhecer os objetivos das normas e como é o seu funcionamento.
A primeira coisa a ser esclarecida é que ao se fazer uso das normas a
probabilidade de conflitos por falta de padronização decaem. Outro ponto positivo do
uso das normas é que muitas vezes é necessária a realização de alguns testes
comparativos em busca da qualidade de um dado produto ou serviço. Com a utilização
das normas, além de transparentes, as comparações tornam-se justas.
No site da ABNT, há uma definição clara quais os objetivos quando se faz uso
das normas, veja abaixo como é feita essa definição:
Objetivos
Possibilitar a redução da crescente variedade de produtos e procedimentos.
Possibilitar meios eficientes na troca de informações entre cliente e fornecedor.
Possibilitar a proteção da vida humana e a saúde.
Fornecer à sociedade meios para medir a qualidade dos produtos.
Inibir a existência de regulamentos conflitantes sobre produtos e serviços.
Já vimos anteriormente que a ABNT atua em diversos setores, entre eles o setor
de engenharia, e isso muito nos interessa já que a avaliação de imóveis é uma prática
também exercida por engenheiros.
Em 1977 surgiu a ABNT NBR 5676, a primeira norma brasileira para avaliação
de imóveis. Em 1989 a ABNT iniciou o processo de revisão da NBR 5676. A partir
dessa revisão e contando com participação de diversos profissionais da área foi criada
48
uma norma que tem como principal novidade a incorporação das diversas normas que
envolvem a avaliação de bens em uma única, a ABNT NBR 14653, que rege as
avaliações de bens.
4.2 - Métodos utilizados na avaliação de bens
É tarefa do avaliador, escolher o melhor método utilizado para definir o valor ou
custo de um dado bem, ele rege os procedimentos e técnicas que devem ser utilizados.
A escolha do método é feita com base nas condições atuais do mercado. Não importa o
método escolhido, desde que a metodologia utilizada se apóie em pesquisas de mercado
e considere todos os elementos que podem influenciar o valor.
A escolha do método a ser utilizado é uma fase de vital importância. A avaliação
de imóveis, apesar das diversas normas estabelecidas, não é uma ciência exata.
Portanto, a avaliação deve ser objetiva. Para atingir essa objetividade, o primeiro
passo é escolher o método correto. Existem alguns métodos de avaliação de bens. Eles
são divididos em grupos e subgrupos. Veja como foi feita essa divisão.
• Método direto:
Quando o resultado do valor obtido com a avaliação independe de outros. Esse
método é subdivido em:
� Método comparativo de dados de mercado
� Método comparativo de custo de reprodução de benfeitorias
49
• Método indireto:
Quando o resultado do valor obtido com a avaliação depende do resultado obtido
em outros procedimentos. Esse método é subdivido em:
� Método da renda
� Método involutivo
� Método residual
� Método comparativo direto de dados de mercado:
Quando o avaliador opta por utilizar o método comparativo, o primeiro passo é
a elaboração de pesquisas de mercado significativas. E é com base nessas pesquisas
comparativas que o avaliador terá as ferramentas necessárias para definir o valor de um
bem.
É por meio das pesquisas que o avaliador poderá eleger as variáveis. As
variáveis ajudam a explicar a formação do valor. No método comparativo direto de
dados de mercado existem dois tipos de variáveis: independente e dependente. As
variáveis independentes são compostas pelas características físicas, de localização e
econômicas. Já as variáveis dependentes estão relacionadas às investigações de
mercado, como por exemplo, o preço total ou unitário, moeda de referência e formas de
pagamento.
Nesse método, o objetivo é agregar a maior quantidade possível de
informações. Os dados coletados devem ser de imóveis com características semelhantes
às do imóvel avaliado. O avaliador deve caracterizar e delimitar o mercado em análise e
investigar o mercado em busca de informações confiáveis no que diz respeito às
negociações e ofertas realizadas na mesma época da avaliação atual.
50
Nas pesquisas e investigações o avaliador deve consultar diversas fontes. É
importante visitar os locais que servem como referência para constatar se as
informações obtidas são verídicas.
Com base nos resultados obtidos e nas informações fornecidas pelas fontes o
avaliador já pode dar início na formação do valor final do bem. Para a formação dos
valores, o primeiro procedimento é resumir todas as informações. Aconselha-se o uso
de gráficos onde as informações possam ser dispostas de acordo com a frequência e de
acordo com cada uma das variáveis.
Nessa etapa, o avaliador deve verificar o equilíbrio das informações e as
influências das possíveis variáveis chaves em relação aos preços. Feito tudo isso o
avaliador já pode responder alguns questionamentos e formular novas hipóteses.
Há um método muito prático que contribui para o norteamento de loteamento,
observe a tabela abaixo:
De acordo com a NBR 14.653 para se obter o valor do imóvel, seguindo o
modelo comparativo, deve-se verificar o poder de predição do modelo a partir do
gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na
ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.
Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.
Custo do terreno bruto ¼ do resultado das vendas Despesas de implantação do loteamento ¼ do resultado das vendas Despesas de comercialização e impostos ¼ do resultado das vendas Lucro do empreendimento ¼ do resultado das vendas
51
Fonte: http://www.ebah.com.br/content/ABAAAAfxkAI/avaliacao-imoveis-urbanos
� Método involutivo:
Nesse método o valor do terreno/bem é avaliado de acordo com o estudo de
viabilidade técnico-econômica do seu aproveitamento. Ocorre a criação de um
empreendimento hipotético que deve conter as mesmas características do imóvel
avaliado e as mesmas condições de mercado.
Esse método é utilizado toda vez que não existem dados de mercado que
possam ser confrontados com o bem avaliado. Também pode ser aplicado quando o
imóvel não está sendo utilizado de forma eficiente. Por exemplo, nos casos de lotes
urbanos vazios, quando não há nenhum empreendimento nas mesmas condições na
região, lotes urbanos que possuem uma única casa construída localizado em ruas
ocupadas por edifícios e em glebas localizadas nas zonas urbanas ainda não loteadas.
Muitas vezes, o avaliador lidará com projetos hipotéticos. Dessa forma, o
avaliador deve, com base nas pesquisas de preço, avaliar a provável receita de
comercialização das unidades hipotéticas. Deve inclusive considerar todas as despesas
que a transformação do terreno pode gerar. Prever a margem de lucro líquido e
despesas, que o possível empreendedor pode obter com a comercialização das unidades
projetadas.
52
Na avaliação do projeto hipotético o avaliador também levará em consideração
possíveis despesas adicionais, como compra do imóvel, administração do
empreendimento, inclusive vigilância; impostos e taxas e publicidade.
Se a opção for por um modelo dinâmico o prazo para a execução do projeto
hipotético precisa ser compatível com as características físicas, condições
mercadológicas e disponibilidade de recursos e tecnologias. O prazo para a venda das
unidades deve ser compatível com a conduta do mercado.
� Método da renda:
De acordo com a NBR 14653-2 o método da renda é utilizado para avaliar
empreendimentos de base imobiliária. Como hotéis, motéis, shopping ou qualquer
imóvel suscetível a produzir renda, seja ela por meio de aluguéis, arrendamentos da
produção ou de atividades de negócios.
É necessário estimar as receitas e despesas do imóvel. De acordo com o tipo de
imóvel avaliado serão levantadas todas as despesas necessárias para sua operação e
manutenção, inclusive os impostos. Nesse tipo de avaliação, com base nas despesas e
receitas previstas para o imóvel em épocas distintas, é criado um fluxo de caixa.
Sendo assim, o avaliador definirá o valor máximo do imóvel sempre com base
no valor atual do fluxo de caixa, descontando a taxa mínima de atratividade (é a taxa
estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no
mercado de capitais e também dos riscos do negócio).
� Método evolutivo:
De acordo com a NBR 14653-2 o valor do imóvel é obtido por meio da
união de métodos, partindo do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das
benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. Parece complicado,
mas veja como a função explica bem esse cálculo: VI = ( VT + VB ) . FC
53
Sendo:
VI = valor do imóvel;
VT = valor do terreno;
VB = valor da benfeitoria
FC = fator de comercialização.
A aplicação do método evolutivo deve cumprir algumas exigências para que os
resultados esperados sejam alcançados, tais como:
• Determinar o valor do terreno pelo método comparativo de dados de mercado;
• Todas as benfeitorias devem ser apropriadas pelo método comparativo direto
de custo ou pelo método de comparação de custo;
• Deve-se levar em conta o fator de comercialização, admitindo-se que esse fator
pode ser maior o menor do que o real valor da unidade. Esse valor pode variar de acordo
com a situação do mercado na época da avaliação;
• A avaliação evolutiva quando aplicada em zonas de alta densidade urbana
(zonas onde o aproveitamento eficiente é predominante), cabe ao avaliador analisar a
melhor forma de adequar as benfeitorias e ainda ressaltar o sub-aproveitamento ou o
super aproveitamento do terreno e explicar os cálculos correspondentes.
Portanto, o avaliador precisa estar atento e atualizado em relação a todas as
informações do mercado imobiliário, já que é com base nessas informações que o valor
do bem será definido.
54
4.3 - Métodos para identificar o custo de um imóvel
Já vimos os procedimentos adotados para
identificar o valor de venda do imóvel. Nessa etapa,
veremos os procedimentos adotados para identificar o
custo de um imóvel, ou seja, a parte orçamentária. Muitas
vezes os custos vão interferir no resultado do valor final do
imóvel ou bem.
O intuito deste capítulo é fornecer informações
sob a Norma 14653. Sabemos o quanto ela é extensa e
complexa e que grande parte das informações passadas até o momento foram extraídas
da parte II (avaliação de imóveis urbanos). Essa ressalva é apenas para explicar que, os
métodos para identificar o custo do imóvel não são exclusivos dos imóveis urbanos,
pois podem ser aplicados a todos os tipos de imóveis, inclusive os empreendimentos, já
que a NBR 14653 possui um a parte exclusiva para esse tópico.
Para identificar o custo de um imóvel o avaliador pode escolher entre dois
métodos. Lembrando mais uma vez que a escolha do método mais adequado para o
imóvel avaliado sempre depende das análises e pesquisas de mercado. Os dois métodos
possíveis são: método da quantificação do custo e método comparativo direto de custo.
Veremos especificações de cada um no decorrer desse tópico.
� Método da quantificação do custo
Sempre é complicado escolher o método adequado para a avaliação de um
determinado imóvel ou bem. De acordo com a NBR 14653, quando é preciso identificar
o custo de reedição de benfeitorias ou o custo de reprodução, devemos utilizar o método
da quantificação do custo.
No método de quantificação do custo, a identificação do custo pode ser
realizada de duas formas: Pelo custo unitário básico do imóvel ou pela identificação do
55
custo pelo orçamento detalhado. É mais comum utilizar o custo unitário básico (CUB).
Vejamos então as principais características de ambas.
� Identificação de custo pelo custo unitário básico:
A vistoria inicial consiste em analisar as especificações dos materiais aplicados
para estimação do padrão construtivo assim como a tipologia, o estado de conservação e
a idade aparente do imóvel. Deve-se calcular a área equivalente de construção. Para
prédios em condomínio a fórmula abaixo deve ser respeitada de acordo com a NBR
14653.
Sendo:
S = a área equivalente de construção;
Ap = a área construída padrão;
= a área construída de padrão diferente
= o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área
de padrão diferente X área.
Após calcular a área de construção o avaliador deve estimar os custos da
construção. Para essa estimativa a fórmula abaixo, disponível na NBR 14653 pode ser
aplicada:
Sendo:
C = o custo unitário da construção por metro quadrado de área equivalente da
construção;
56
CUB = o custo unitário básico;
OE = o orçamento de elevadores;
OI = o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de
proteção contra incêndio,e etc.;
OF = o orçamento de fundaçoes especiais;
OFd = o orçamento de fundações diretas;
S = área equivalente de construção;
A = é a taxa de administração da obra;
F = é o percentual relativo aos custos financeiros e
L = é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
Identificar o custo de um imóvel pelo CUB é o método mais comum, porém é
evidente que se deve ter muita atenção e conhecimentos técnicos para uso das fórmulas
de forma correta.
� Identificação do custo pelo orçamento detalhado
A identificação é feita com base no levantamento dos quantitativos de materiais
e serviços que foram aplicados à obra. Após o levantamento dos quantitativos
utilizados, deve-se efetuar uma pesquisa de custo, consultando os seus devidos valores
em fontes especializadas.
Para uma melhor exposição dos dados coletados a própria NBR 14653,
aconselha o uso de planilhas. As planilhas devem ser detalhadas, todos os serviços
devem ser descriminados. Informações como: unidade de medida, a quantidade, o custo
unitário, o custo total e a fonte de consulta devem ser citados.
O preenchimento adequado da planilha está disponível na ABNT BNR 12721
(avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições
para condomínios edifícios). Separamos para você um modelo de tabela orçamentária
que resume bem as informações acima.
57
Atualmente as ferramentas tecnológicas estão cada vez mais inseridas em nosso
dia a dia, seja no lazer ou no trabalho. Dessa forma o computador auxilia muito o
trabalho do avaliador, já que planilhas eletrônicas como Excel e Lotus permitem a
elaboração de orçamentos com cálculos já predefinidos, e que podem ser atualizadas
sempre que necessário.
Finalizando os esclarecimentos a respeito do método da quantificação do custo
não podemos deixar de citar que muitas vezes para identificar o custo de um imóvel é
necessário calcular a depreciação física que é definida como a perda de aptidão de uma
benfeitoria, ou seja, a perda da funcionalidade que um dia foi destinada a ela. As perdas
são geralmente causadas por ordens físicas ou funcionais.
Para calcular a depreciação física o avaliador deve, de forma analítica, recompor
o imóvel na condição de novo usando um orçamento de recomposição. Pode também
aplicar um coeficiente de depreciação, onde leva em conta a idade do imóvel e o seu
estado de conservação. O segundo tipo é o modelo mais utilizado. Fazendo uso dele
podemos aplicar a tabela Ross-Heideck de depreciação.
58
Veja modelo na imagem abaixo:
Fonte:http://ruijuliano.com/blog/avaliacoes-de-imoveis/tabela-ross-heideck-de-depreciacao
59
� Método comparativo direto de custo
O método comparativo direto de
custo para identificar o custo de um dado
imóvel ou bem não é tão complexo quanto
ao método da quantificação de custo. De
forma geral, nesse método o avaliador
considera uma amostra de um projeto
composto por imóveis que tenham as
mesmas características. Com base nessa
amostra o avaliador elabora modelos que devem seguir os mesmos procedimentos
adotados no método comparativo direto de dados de mercado.
Após já ter definido qual o melhor método, utilizado tanto para avaliar o valor
ou identificar o custo de um imóvel ou bem, o avaliador dará início à etapa final do
processo de avaliação. Deverá documentar todos os dados coletados. Essa
documentação é feita através de laudos técnicos de avaliação. Veja a seguir como
elaborar esse laudo e quais os tipos de laudos disponíveis no mercado imobiliário.
4.4 - Critérios na avaliação de imóveis urbanos
De acordo com a NBR 5676,
avaliação é determinar tecnicamente o
valor de um imóvel ou de um direito
sobre o imóvel. Sendo assim, avaliar
um imóvel urbano é algo
extremamente complexo já que existe
uma multiplicidade de características
do imóvel que devem ser observadas.
60
Outro fator que pode dificultar a avaliação é a complexidade da norma NBR
14653-2. Se esses dois pontos não forem tratados com a devida atenção os resultados
das avaliações podem ser dúbios ou até mesmo insatisfatórios.
Os profissionais que têm como função avaliar um imóvel devem cumprir os
procedimentos estipulados para que o seu laudo tenha efeito legal. O não cumprimento
da norma pode prejudicar os termos expostos, descumprimento de prazos contratuais e
até mesmo prejuízos materiais para os contratantes. Sendo assim, além de ser perspicaz
e fazer uso das normas de forma assertiva, para desempenhar um bom trabalho o
avaliador de imóveis deve antes de tudo compreender a funcionalidade das normas.
Para que você possa entender os procedimentos adotados durante a avaliação de
um imóvel urbano, o primeiro ponto levantado é a questão da classificação. Antes de
dar início aos seus trabalhos o avaliador deve saber qual o tipo do imóvel que irá
avaliar.
Os imóveis são classificados de acordo com uso, o tipo e agrupamento. Veja
abaixo essa classificação de acordo como a NBR 14653-2:
• Classificação dos imóveis urbanos
Quanto ao uso Residencial, comercial, industrial, institucional, misto.
Quanto ao tipo
Terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou
andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e
motéis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos,
prédios industriais.
Quanto ao
agrupamento
Loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos,
conjunto habitacional, conjunto de salas comerciais, prédio
comercial, conjunto de prédios comerciais, complexo industrial.
Durante a avaliação de um imóvel urbano algumas atividades são básicas. Cabe
ao engenheiro avaliador desempenhá-las sempre para que possa dar continuidade ao
61
processo avaliativo. Digamos que essas atividades seriam como um roteiro que deva ser
seguido à risca para que nenhuma informação básica passe despercebida.
Veja agora algumas verificações que devem fazer parte desse roteiro inicial. O
avaliador deve saber com que finalidade a avaliação será realizada. Para locação,
aquisição, doação, alienação, doação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis,
seguro, arrematação ou outros.
Deve-se também, nessa primeira etapa, identificar o objetivo, ou seja, qual o
valor de mercado (compra, venda ou locação). Diversos outros valores devem ser
observados, como o valor em risco, o valor patrimonial e outros. Para concluir essa fase
inicial o avaliador deve, ter conhecimento do prazo estipulado para a apresentação do
laudo técnico e se for um laudo de uso restrito, as condições a que serão utilizadas
também devem ser discutidas.
Finalizado essa etapa o avaliador deve iniciar as etapas mais complexas do seu
trabalho. O avaliador deve verificar se há documentação disponível do imóvel. Na falta
da documentação o avaliador pode e deve decidir se fará ou não a avaliação.
Tratando ainda dos tramites legais, é necessário antes de dar início à avaliação,
consultar a legislação (municipal estadual e federal). Essas verificações são de extrema
importância, já que elas podem influenciar no valor do imóvel.
A próxima etapa do processo de avaliação é a vistoria. A ela cabem algumas
ressalvas:
• Ao avaliar um conjunto de unidades autônomas padronizadas (blocos,
salas, conjuntos e etc.) o avaliador poderá fazer uma avaliação por
amostragem, que consiste em avaliar aleatoriamente uma quantidade
previamente definida pelas partes em contrato. Caso haja omissão de
qual parte deve ser avaliada no contrato deve-se avaliar 10% do total das
unidades com a mesma tipologia.
62
• Quando o avaliador não tem acesso ao interior do imóvel ele poderá fazer
uma vistoria com base nas informações fornecidas pelo contratante.
Evidente que tudo deve ser relatado no laudo, inclusive o motivo pelo
qual a vistoria interna não foi possível.
• Para dar início às vistorias o avaliador deverá focar os seus trabalhos em
três aspectos: características da região, características do terreno e
características das edificações e benfeitorias. Durante essa caracterização
o avaliador identificará a infraestrutura, as condições de ocupação e os
aspectos físicos.
� Características da região
Nesse momento o avaliador irá identificar as características do mercado onde se
localiza o bem avaliado. Definimos como mercado o local onde são estudadas as
transações comerciais. O poder do mercado é indiscutível já que é por meio dele que o
valor dos imóveis e bens é determinado.
Existem alguns aspectos que serão determinantes na avaliação do valor do
imóvel urbano. Veremos alguns exemplos, visto que são muitos os aspectos
determinantes, extraídos da NBR 14653-2.
O avaliador deve identificar as condições econômicas, políticas e sociais da
região. Outro ponto a ser avaliado e de bastante relevância são as condições físicas do
local, como relevo e natureza do local.
Os aspectos citados acima são, contudo relevantes, porém nos dias de hoje um
aspecto que pode ser determinante na avaliação do valor do imóvel urbano é a
infraestrutura do local. Existem diferenças significativas que podem variar dentro de
uma cidade ou bairro de acordo com a região.
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Como exemplo, podemos citar a cidade de São Paulo, uma grande metrópole em
constante crescimento, muitos bairros eram considerados de baixo valor imobiliário,
mas devido às melhorias na infraestrutura urbana (expansão do metro, expansão de
rodovias, transporte coletivo, saneamento básico e etc.), estão ganhando papel de
destaque no mercado imobiliário.
Por fim, mas não menos importante, outras características devem ser avaliadas
como: comércio, indústrias e serviços na região, além das questões comunitárias como:
segurança, educação, saúde e cultura e lazer. Com base em todos os aspectos citados o
avaliador poderá traçar o perfil da região do bem ou imóvel avaliado.
� Característica do terreno e características das edificações e
benfeitorias
Essa etapa podemos dizer que é a parte técnica do processo. As informações não
irão variar muito, visto que o avaliador irá definir as características físicas por meio de
medições e documentos já existentes. É uma etapa complexa que demanda muita
atenção e cálculos precisos.
64
Veja na tabela abaixo alguns pontos dessa etapa, de acordo com a NBR 14653-2.
Características do terreno Características das edificações
e benfeitorias
Localização: situação da região e vias
públicas com verificação e indicação dos
limites e confrontações.
Deve comparar com a documentação
disponível os seguintes aspectos:
construtivos, qualitativos, quantitativos
e tecnológicos.
Verificar a utilização atual. As informações
devem ser confrontadas com a legislação em
vigor.
Verificar os aspectos arquitetônicos,
paisagísticos e funcionais, inclusive
conforto ambiental do imóvel avaliado.
Avaliar os aspectos físicos (dimensões,
topografias, forma, superfície e solo) por
meio de medições e documentos.
Verificar se existem restrições físicas e legais
quanto ao aproveitamento.
4.5 - Critérios para a Avaliação de Imóveis Rurais
O crescimento imobiliário
não acontece somente nas grandes
metrópoles, portanto não é somente
nelas que as possibilidades de
emprego para o avaliador se
concentram.
A avaliação de imóveis
rurais é um campo vasto, que cresce
a cada dia. Por esse motivo a procura por profissionais qualificados que possam
executar avaliações rurais satisfatórias para o mercado imobiliário é grande. Nem todo
avaliador de bens e imóveis está apto a elaborar avaliações rurais. Sendo assim, muitos
65
profissionais focam seus estudos nesse segmento se aperfeiçoando em áreas como a
agronomia.
Antes de iniciarmos os conceitos e procedimentos da avaliação de imóveis rurais
é preciso que saibamos o que difere um imóvel rural de um imóvel urbano. Para que o
imóvel seja considerado rural não basta que se situe em área rural. De acordo com a
legislação agrária o imóvel é rural quando:
• Sua área é constituída por uma ou mais matrículas de terras contínuas, do
mesmo detentor (proprietário ou posseiro).
• Sua destinação é agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
Um imóvel pode estar localizado na zona urbana e mesmo assim ser considerado
rural. O que vai determinar se o imóvel é ou não rural, será o seu meio de exploração,
que deve ter finalidades rurais como culturas, criações, entre outras finalidades
correlatas.
Daremos então, início aos procedimentos adotados para definir o valor de um
imóvel rural, todo conteúdo que veremos a respeito de avaliação de imóveis rurais
tentará ser o mais fiel possível aos conceitos definidos pela NBR 14653, pois somente
os laudos elaborados de acordo com ela têm valor no mercado imobiliário.
O imóvel rural deve ser avaliado como um todo, independente do método
utilizado. Existem alguns componentes que influenciam a definição do valor final.
Componentes como benfeitorias reprodutivas (as que proporcionam rendimentos como
pastos, cultivos etc.), as não reprodutivas (as construções), as semoventes (os bens
constituídos por animais), máquinas e implementos agrícolas, culturas etc. também
devem ser avaliados.
66
Veremos a seguir informações dos componentes mais significativos.
� Avaliação dos componentes
Para determinar o valor de um imóvel, alguns componentes devem ser avaliados
pelo avaliador. Eles serão fundamentais e devem ser analisados com atenção, vejamos
então os componentes que mais se destacam na avaliação de imóveis rurais.
Terra: Para definir o valor de um imóvel rural o avaliador deve seguir algumas
etapas e considerar alguns aspectos que podem ser fundamentais no resultado final da
sua avaliação. O avaliador deve avaliar as capacidades de uso da terra.
As terras são enquadradas segundo o sistema de classificação da capacidade de
uso das terras, conforme o manual brasileiro para levantamento da capacidade de Uso
da Terra – III. O manual classifica as terras de acordo com a sua capacidade de produzir
renda e a qualidade dessa produção da seguinte forma:
67
Terras cultiváveis
Classe I – terras sem problemas aparentes
de especiais de conservação.
Classe II – terras com problemas simples
de conservação.
Classe III – terras com problemas técnicos
de conservação.
Classe IV – terras com extensões limitadas
com sérios problemas de conservação.
Terras cultiváveis apenas em casos
especiais de algumas culturas
permanentes e adaptadas em geral a
pastagens ou reflorestamento
Classe V - terras para pastagens ou
reflorestamento, sem necessidade de
práticas especiais de conservação.
Classe VI – terras para reflorestamento,
com problemas simples de conservação.
Classe VII – terras para pastagens ou
reflorestamento, com problemas
complexos de conservação.
Terras impróprias para vegetação
produtiva e próprias para proteção de
fauna silvestre, para recreação ou para
armazenamento de água.
Classe VII – Terras impróprias para
cultura, pastagem ou reflorestamento,
podendo servir apenas como abrigo da
fauna silvestre como ambiente para
recreação ou para fins de armazenamento
de água.
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Outro aspecto interessante em relação à avaliação da terra é o seu estágio de
exploração. Existem três estágios possíveis:
• Estágio 1 – terra bruta, ou seja, não foi trabalhada ainda, com ou sem vegetação
natural.
• Estágio 2 – terra nua, ou seja, não há produção vegetal ou vegetação natural.
• Estágio 3 – terra cultivada, ou seja, terra já trabalhada ou que possui cultivo
agrícola.
Ressaltamos que a terra nua ganha papel de destaque na avaliação de imóveis
rurais. O seu valor depende de diversos fatores, tais como a sua capacidade de uso, sua
localização, ou seja, a qualidade dos acessos e a proximidade dos mercados que
consumirão os produtos, que por ela um dia serão produzidos.
A dimensão da terra também é um fator determinante. Alguns fatores que
ajudam a determinar o valor da terra nua serão avaliados de acordo com a região, por
exemplo, declividade do terreno, potencial de irrigação, pluviosidade, percentagem de
área coberta de mata nativa etc.
Benfeitorias: Podemos definir como benfeitorias as produções vegetais
(culturas e pastos), as construções (casas, galpões e cercas) e as instalações (rede de
energia elétrica e rede de distribuição de água) e obras e trabalhos de melhorias da terra.
A avaliação das benfeitorias deve ocorrer de acordo com o método utilizado, por
exemplo, se o método for o comparativo devemos usar orçamentos qualitativos e
quantitativos.
Mas independente do método se a benfeitoria for uma construção, os aspectos
físicos como a idade aparente do imóvel, a vida útil e o estado de conservação devem
ser avaliados. Assim como os aspectos funcionais onde devemos considerar o
aproveitamento das benfeitorias no contexto socioeconômico do imóvel e da região.
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No caso das produções vegetais o ideal
é utilizar o método da capitalização de renda,
porém quando formos avaliar as culturas de
ciclo longo recomenda-se usar o método da
capitalização da renda, o custo de implantação
de forma alternada. Já na avaliação das
pastagens aconselha-se o custo de formação
juntamente com a aplicação dos
procedimentos de depreciação decorrente da
redução da capacidade de suporte da
pastagem.
Muitas vezes entender a teoria de um novo conteúdo não é fácil. Visualizar a
aplicação de um método que você acaba de conhecer parece impossível. Mas a regra é
bem simples.
Qualquer processo de avaliação de bens segue de acordo com método utilizado.
Na avaliação de imóveis rurais não é diferente. O avaliador deve escolher o método
mais adequado e só então definir os elementos mais significativos para a elaboração do
valor final.
O imóvel rural tem as suas peculiaridades, quesitos que muitas vezes fogem do
conhecimento de mundo do avaliador. Por isso para que ele execute um bom trabalho
deve estar sempre atualizado e se necessário buscar as fontes de conhecimento que o
mercado oferece.
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Encerramento
É com grande satisfação que chegamos ao final do Curso Avaliação de Imóveis.
Ao se falar sobre Avaliação de Imóveis, muitos acreditam que é um tema muito
complexo para ser analisado e discutido e que é algo que envolve muitos conhecimentos
exatos e técnicos.
Neste curso você percebeu que essa área demanda muito conhecimento, porém
demos aqui diversas dicas de como um comprador ou vendedor pode atuar na ausência
de um profissional desta área.
Vale lembrar para aqueles que querem se aventurar atuando como avaliador de
imóveis sem nenhuma preparação específica os desafios são muitos, você poderá perder
muito dinheiro no momento do cálculo principalmente se este for baseado no carnê de
IPTU. Portanto, seja cauteloso e faça pesquisas de acordo com nossas recomendações.
Não esquecemos também de deixar aqui pontos relevantes aos profissionais
dessa área que podem se basear em cáculos e em valores explicitados, além de diversas
contribuições que puderam ser encontradas no decorrer de todo esse curso.
Verfique sempre as exigências do órgão regulamentador desse setor. Para isso
disponibilizamos os parâmetros de exigência da NBR.
Enfim, tanto pessoas físicas que queiram vender sua casa quanto profissionais
avaliadores sempre deverão se atentar para os regulamentos pois eles são extremamente
rigorosos e uma pequena falha cometida poderá
acarretar em um grande prejuízo financeiro.
Até breve!
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http://laudodevistoria.com.br/imovel/metodos-para-identificar-o-custo-de-benfeitorias-
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<http://www.ademial.org.br/ademi/manuais/SAIBA_QUAIS_CUIDADOS_NA_COMP
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