UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO

INSTITUTO DE TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA

APOSTILA DA DISCIPLINA

IT 188 - AVALIAES E PERCIAS

Profa. Msc. Marlene Salete Uberti

Seropdica, 2006

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1 - ENGENHARIA DE AVALIAES

1.1 - Introduo

A Engenharia de Avaliaes uma especialidade da engenharia que rene um conjunto amplo de conhecimentos na rea de engenharia e arquitetura, bem como em outras reas das cincias sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reproduo.

A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades especficas onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom julgamento so condies essenciais.

A arte da Engenharia de Avaliaes foi desenvolvida principalmente a partir de 1890 quando engenheiros, economistas e os tribunais comearam a encarar seriamente o trabalho formal de avaliaes.

A Engenharia de Avaliaes serve para subsidiar tomadas de decises a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza, tais como: imveis, mquinas e equipamentos, automveis, mveis e utenslios, culturas, jazidas, instalaes, empresas, marcas, patentes, softwares, obras de arte, empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos, cinemas, etc. alm de seus frutos e direitos.

A Engenharia de Avaliaes deve ser praticada por engenheiros, arquitetos, agrnomos, cada um obedecendo a sua habilitao profissional, de acordo com as leis do Confea Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, que detenham os conhecimentos necessrios para realizao do trabalho avaliatrio a ser executado.

As avaliaes devem ser realizadas com base em normas tcnicas da ABNT Associao brasileira de normas tcnicas, atravs da aplicao de metodologia apropriada. A sua aplicao adequada exige, alm dos conhecimentos necessrios para elaborao do trabalho, dedicao, segurana, reserva, conscincia, sendo de justia, tica profissional, iseno, competncia, senso crtico, investigao, observao, criatividade e, acima de tudo, amor.

1.2 - Campo de aplicao

A Engenharia de Avaliaes de grande interesse para os diversos agentes do mercado imobilirio tais como: imobilirias, bancos de crdito imobilirio, compradores ou vendedores de imveis. Ainda para empresas seguradoras, o poder judicirio, os fundos de penso, os incorporadores, os construtores, prefeituras, investidores, etc.

Entre diversos servios que podem ser realizados, a Engenharia de Avaliaes pode subsidiar:

- Operaes de garantias; - Transaes de compra e venda; - Transaes de locao; - Decises judiciais; - Taxao de impostos prediais, territoriais, de transmisso; - Decises sobre investimentos; - Balanos patrimoniais; - Operaes de seguros; - Separaes ou cises de empresas; - Desapropriaes amigveis ou judiciais; - Etc.

Existe um vasto mercado de trabalho, formado tanto pelo setor pblico como pelo setor privado, destacando-se entre eles o poder judicirio. Neste ltimo, para cada causa

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na justia que envolva valor, so necessrios trs engenheiros de avaliaes: um perito do juzo e dois assistentes tcnicos, um para o ru e outro para o autor da ao.

Com a poltica de terceirizao das empresas, abre-se ainda mais o mercado de trabalho neste setor. E Caixa Econmica Federal contratou somente no ano de 1997, cerca de 300.000 avaliaes.

1.3 Normas e Legislao

necessrio que o avaliador conhea as normas e legislaes especficas para cada tipo de trabalho a ser realizado. Para isto existem normas e regulamentos do CREA, CONFEA, ABNT, leis municipais, estaduais, federais, etc.

Com relao ao exerccio profissional, existe a Lei n 5.194/66, que no artigo 7, traz o seguinte texto:

As atribuies profissionais do engenheiro, arquiteto, e do engenheiro-agrnomo consistem em: estudos, analises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica.

Em seguida fundamental o conhecimento da Resoluo n 218 do CONFEA, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais. Para o engenheiro agrimensor, por exemplo, o desempenho das atividades de Avaliaes e Percias so referentes apenas a levantamentos topogrficos, batimtricos, geodsicos e aerofotogramtricos; locao de:

a) loteamentos; b) sistemas de saneamento, irrigao e drenagem; c) traados de cidades; d) estradas; seus servios afins e correlatos (Art. 4 inciso I). E referente a arruamentos, estradas e obras hidrulicas; seus servios afins e

correlatos (Art. 4 inciso II).

Outras resolues do CONFEA so as de nmeros 205 e 307, que dispem sobre o Cdigo de tica Profissional e a necessidade do uso da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica, respectivamente.

A ABNT editou vrias normas sobre avaliao, entre elas:

NBR 14653-1 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos Gerais NBR 14653-2 Avaliao de bens Parte 2: Avaliao de imveis urbanos NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Avaliao de imveis rurais NBR 14653-3 Avaliao de bens Parte 3: Avaliao de imveis rurais NBR 14653-4 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos; NBR 14653-5 Avaliao de bens Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral; NBR 14653-6 Avaliao de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais; NBR 14653-7 Avaliao de bens Parte 7: Patrimnios histricos.

NBR 12721/92 Avaliao e custos bsicos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnios.

Quanto s legislaes relativas ao uso e ocupao do solo urbano, cada municpio segue a sua, que est submetida lei federal n 6.766.

1.4 - Valor, custo e preo

O objetivo principal da Engenharia de Avaliaes a determinao tcnica do valor de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos sobre ele.

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Assim, surge um aspecto bastante complexo que o conceito de valor. Existem diversos tipos de valor que podem ser atribudos a um bem, entre eles: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de Mercado, Valor Contbil, etc. Com tantos tipos de valor o engenheiro de avaliaes se defronta com uma questo: Qual o valor a adotar?

Todos ns podemos ter uma noo exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preo. Mas onde est a importncia dessa diferenciao, tratando-se de uma avaliao imobiliria?

A resposta a esta pergunta nos leva aos primrdios da Engenharia de Avaliaes, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram valor como um conceito mutvel, cujo significado variava em funo da finalidade da avaliao, envolvendo aspectos psicolgicos.

Surgia ento a chamada escola plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contbil, o tributrio dentre muitos outros relacionados, considerando assim o valor como um elemento puramente subjetivo.

Em oposio, surgia a escola monovalente, que estabelece que o valor de um imvel em dado momento nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Ou seja, no existe diferena entre fazer uma avaliao para quem deseja vender ou para quem deseja comprar: o valor determinado pelo avaliador dever ser o mesmo nas duas situaes.

Hoje, prevalece o princpio monovalente, cujo valor de um bem nico, referenciado inclusive na NBR 14653-1 como valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

Valor de um bem decorre sempre de sua utilidade, entendida esta como a sua capacidade de atender a uma necessidade, a um desejo, e at mesmo a um capricho (MOREIRA, 1994).

Para o mesmo autor, a palavra valor usada em muitos sentidos diferentes. Quando aplicado a propriedade, traz consigo um sentido de desejo, de posse, domnio ou troca de propriedade, medida em termos de unidade imobiliria. Contudo, no se pode perder de vista as condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha um significado real, pois o tempo, lugar, a finalidade e as partes interessadas so elementos que afetam a medida do valor da propriedade.

O valor de um bem imvel, a exemplo de outros bens de consumo, tambm determinado pela lei da oferta e da procura, que estabelece que quanto maior a necessidade, maior a procura e maior o valor. E, quanto menor a quantidade de bens disponveis no mercado, maior a raridade e maior seu valor. O valor de um imvel ento, funo da utilidade e da escassez.

O valor no pode ser confundido com preo, pois este representa a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transao comercial. Quando existe um equilbrio entre os fatores econmicos e sociais que ocorrem numa operao imobiliria, o preo pago pelo imvel deve representar o valor deste imvel. Isto nem sempre ocorre, pois interesses pessoais, representados pelos desejos ou necessidades, podem conduzir a preos maiores ou menores do valor de mercado.

As palavras custo e valor tm significados distintos: preo a quantia paga pelo comprador ou vendedor e custo o preo pago mais as outras despesas em que incorre o comprador na aquisio da propriedade.

1.5 - Definies de valor

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A literatura da Engenharia de Avaliaes abundante em termos que so usados num sentido tcnico especial, e conseqentemente, exigem uma definio precisa para fixao do seu sentido quando usados em trabalhos de avaliao.

Valor a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo de possuir um bem.

Valor de Mercado Corresponde ao preo que as partes envolvidas compradores e vendedores acordariam entre si em condies de concorrncia perfeita. O vendedor deseja vender, mas no obrigado a tal; por outro lado, o comprador deseja comprar, mas igualmente no forado, podendo escolher livremente entre outras opes que o mercado oferece. Alm disto, ambos conhecem o imvel e o comportamento do mercado, tendo condies de avaliar sua tendncia de valorizao (ou de desvalorizao).

Valor de Reposio Refere-se quele valor da propriedade determinado na base do que ela custaria para ser substituda por outra igualmente satisfatria.

Valor Rentbil de uma propriedade o valor atual de suas receitas lquidas provveis e futuras, segundo prognstico feito com base nas receitas e despesas recentes e nas tendncias dos negcios.

Valor de Uso em muitas ocasies, o imvel avaliando apresenta caractersticas especficas e/ou atpicas, que fazem com que no haja um mercado para eles. o caso, por exemplo, de prdios pblicos como escolas, museus, igrejas, praas, etc. Apesar destes imveis no terem um valor de mercado, eles tem um valor de uso, que pode ser avaliado. Os imveis de carter histrico, artstico, monumentos, apresentam atributos que podem valorizar (ou desvalorizar) o valor deles. Nestas situaes, deve-se considerar estas caractersticas, justificando-se qualquer alterao de valor delas decorrentes.

1.6 - Tcnicas de Avaliao

A aplicao da metodologia mais adequada para realizao de um trabalho avaliatrio depende fundamentalmente das condies mercadolgicas com se defronta o avaliador, pelas informaes coletadas neste mercado, bem como pela natureza do servio que pretende desenvolver. Os mtodos disponveis, de acordo com a NBR 14653-1, classificam-se em mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos e mtodos para identificar o custo de um bem, podendo ser, em determinadas circunstncias, conjugados. Cada um destes mtodos ser estudado posteriormente.

1.6.1 - Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Mtodo evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializao.

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Mtodo da capitalizao da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.

1.6.2 - Mtodos para identificar o custo de um bem

Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo da quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.

1.6.3 - Conjugao dos mtodos

Em algumas situaes, no possvel avaliar um imvel utilizando apenas um dos mtodos listados acima. Nestas situaes, h necessidade de conjugar alguns mtodos. Os mtodos utilizados devem ter sua sistemtica descrita e fundamentada no laudo avaliatrio.

Caso seja necessria a conjugao de mtodos, para a avaliao de imveis com edificaes deve-se: a) determinar o valor do terreno pelo mtodo comparativo direto de dados do mercado

ou, caso no seja possvel sua utilizao, pelo mtodo involutivo; b) calcular o valor das benfeitorias pelo mtodo da quantificao de custo; c) levar me conta o fator de comercializao, podendo ser maior ou menor do que a

unidade, um funo de conjuntura do mercado. Quando o imvel estiver situado em local onde o aproveitamento eficiente

preponderante (por exemplo, em zonas de alta densidade urbana), deve-se analisar a adequao das benfeitorias existentes, sob o ponto de vista do super ou sub aproveitamento do terreno. Os clculos que sustentam esta anlise devem ser explicitados no laudo.

2 - O PROCESSO DE AVALIAO

2.1 Introduo

Segundo a NBR 14653-1 conceitua avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao e data.

O processo de avaliao uma tcnica metdica, com estgios definidos, a qual pode ser empregada, s vezes com algumas variaes, nas avaliaes de quaisquer tipos de propriedade.

Este processo comea com a identificao do problema, a qual abrange dois aspectos fundamentais: o referente propriedade a avaliar e o referente finalidade da avaliao.

Na identificao da propriedade temos que destacar inicialmente a sua localizao e a descrio to minuciosa quanto necessria e, em seguida, destacar quais so os interesses a avaliar: se o terreno, as benfeitorias, as servides, etc.

No que se refere finalidade da avaliao, devemos destacar se a avaliao de destina a fins de expropriao, para impostos, para renovao de locaes, para hipoteca, etc.

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Uma vez identificado o problema, o processo de avaliao continua com um levantamento preliminar (condies mercadolgicas, informaes coletadas neste mercado), que servir para indicar o mtodo mais aconselhvel de avaliao.

Como exemplo, vamos supor que um avaliador venha a se defrontar com o problema de avaliar uma igreja que dever ser desapropriada para atender execuo de uma obra pblica; uma igreja um imvel que no produz renda, ento o mtodo da renda no poder ser aplicado. Da mesma forma, o mtodo comparativo direto de dados de mercado no poder ser aplicado porque nunca houve igrejas a venda para servirem de comparao. Fica assim definido o plano de trabalho, que s poder ser encaminhado pelo mtodo da quantificao do custo.

O processo de avaliao prossegue com a obteno dos dados, que tem por objetivo reunir dados de mercado referentes a vendas, rendas (aluguis) e custos de outros imveis e tambm obter dados referentes ao imvel sob avaliao.

A obteno dos dados seguida pela anlise dos dados, quando o avaliador dever fazer uma triagem destes dados, descartando aqueles que se distanciaram demasiadamente da mdia ou que no sirvam de comparao com o imvel em avaliao. O avaliador dever tambm fazer um exame das tendncias locais onde o imvel est localizado, que afetem o valor da propriedade que se tem sob exame.

Aps todas estas etapas, o avaliador dever aplicar um dos mtodos citados, conforme o caso em questo e assim determinar o valor mais provvel da propriedade, que mais se aproxime do valor de mercado.

2.2 - Atividades Bsicas

2.2.1 - Requisio da documentao Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado o

fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho.

2.2.2 - Conhecimento da documentao recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a primeira

providncia do engenheiro de avaliaes seja tomar conhecimento da documentao disponvel.

Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliao.

Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.

2.2.3 - Vistoria do bem avaliando Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando

for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados.

recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos relevantes formao do valor.

2.2.4 - Coleta de dados recomendvel que seja planejada com antecedncia, tendo em vista: as

caractersticas do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas

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anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.

Aspectos Quantitativos: recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado, com atributos comparveis aos do bem avaliando. Aspectos Qualitativos: Na fase de coleta de dados recomendvel:

a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando;

b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados;

d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao. Situao mercadolgica: Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas recomendvel buscar informaes sobre o tempo de exposio no mercado e, no caso de transaes, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.

2.2.5 - Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a

finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado.

2.2.6 - Tratamento dos dados Os dados devem ser tratados para obteno de modelos de acordo com a

metodologia escolhida.

3. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

3.1. Introduo

Neste mtodo, o valor da propriedade avalianda, ou de alguma de suas partes, determinado atravs da comparao entre dados de mercado relativos a propriedades de caractersticas semelhantes a ele. A classificao dos imveis urbanos est descrita da seguinte forma: Quanto ao uso: a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto. Quanto ao tipo do imvel, entre outros: a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) escritrio (sala ou andar corrido); e) loja; f) galpo; g) vaga de garagem; h) misto; i) hotis e motis; j) hospitais; k) escolas; l) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n) prdios industriais. Quanto ao agrupamento dos imveis: a) loteamento; b) condomnio de casas; c) prdio de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); e) conjunto de salas comerciais; f) prdio comercial; g) conjunto de prdios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial.

O mtodo comparativo direto de dados de mercado o mtodo que deve ser utilizado preferencialmente numa avaliao de propriedades. Sua aplicao desenvolve-se atravs das seguintes etapas:

a) Caracterizao da propriedade avalianda;

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b) Pesquisa de dados relativos a propriedade semelhantes propriedade avalianda;

c) Clculo do valor da propriedade avalianda. A determinao do valor de uma propriedade pode ser feita com base em poucos

dados ou, na ausncia destes, atravs de opinio de especialista (procedimento a ser evitado sempre que possvel); ou baseada num tratamento estatstico. O tratamento estatstico pode ser apoiado na Estatstica Descritiva ou na Estatstica Inferencial.

3.2. Caracterizao da propriedade

Uma propriedade caracterizada atravs da descrio detalhada dos seus componentes: terreno e benfeitorias. A propriedade avalianda deve ser minuciosamente descrita, pois so suas caractersticas que definem quais os tipos de propriedades que devero ser pesquisadas para compor a amostra de valores.

As propriedades que compem a amostra pesquisada tambm devem ser caracterizadas, mas sem a necessidade do mesmo nvel de detalhamento da propriedade avalianda.

Caso a avaliao esteja sendo feita numa cidade que o avaliador no conhea bem, o primeiro passo ser buscar informaes acerca do contexto poltico-econmico-social relativo a ela. Passamos a seguir a relacionar estas caractersticas, bem como aquelas que devem ser consideradas num imvel (terreno e benfeitorias). Deve-se lembrar que nem sempre as caractersticas listadas a seguir so relevantes, e que outras caractersticas no listadas podem vir a ser relevantes, conforme o caso.

3.2.1 - Contexto Poltico-Econmico-Social

Tendncia de crescimento populacional; Estabilidade de mo-de-obra, taxa de desemprego; Economia atual e perspectivas para o futuro; Acessibilidade (disponibilidade de estradas e transportes coletivos); Legislao de uso e parcelamento do solo (plano diretor, cdigo de obras, leis de

zoneamento, etc.); Legislao tributria (impostos e taxas vigentes); Principais obras pblicas existentes e projetadas; Disponibilidades habitacionais, em termos de vendas e aluguis; Nmero de licenciamentos de construes novas; Riscos geolgicos, de inundaes, etc.

3.2.2 Terrenos Dados sobre a vizinhana:

Crescimento populacional na vizinhana imediata; Legislao (tributria, de uso e parcelamento do solo, ...); Disponibilidade de infra-estrutura de servios pblicos (gua, esgoto, energia

eltrica, telefones, praas, parques esportivos, ...); Tendncias de evoluo (construes novas, modernizao, crescimento do

comrcio, escolas, ...); Disponibilidade de habitaes (vendas e aluguel, taxas de vacncia); Nvel scio-econmico, etc. Localizao do logradouro:

Orientao solar e em relao aos ventos dominantes; Identificao dos confrontantes.

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Dimenses (testada, laterais, fundos), rea e forma; Topografia; Pedologia; Restries ao uso e/ou existncia de direitos que possam alterar o valor (servides,

usufrutos, aforamentos, ...), etc.

3.2.3 Benfeitorias Caractersticas de localizao (vo influir no conforto trmico e acstico):

No terreno ou edifcio; Orientao solar, ventilao, iluminao.

Segurana (invases, incndios, outros sinistros); Caractersticas da construo (tipo, qualidade da construo e do projeto, padro,

idade real, idade aparente, vida til estimada, estado de conservao); Descrio da construo (rea til e total, reas cobertas e descobertas, nmero e

caracterizao das dependncias); Benefcios ligados a propriedade (direito ao uso de vagas de garagem ou

estacionamento, salo de festas, parque de recreao, piscina, sauna, ...); etc.

A vistoria a atividade que permite ao engenheiro de avaliaes conhecer da melhor maneira o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence.

Devem ser levantados apenas os principais aspectos relevantes formao do valor. Alm daqueles j mencionados na caracterizao da regio, do terreno, a NBR 14653-2 menciona ainda o levantamento dos aspectos funcionais (arquitetnicos, de projetos e paisagsticos) e dos aspectos ambientais (adequao da construo ao uso recomendado para a regio e preservao do meio ambiente) na caracterizao das edificaes e benfeitorias.

A caracterizao do imvel avaliando pode ser complementada com fotografias, plantas, desenhos e outros documentos, para esclarecer aspectos relevantes na avaliao.

3.3 Fatores de valor

Muitos so os fatores que influenciam o valor de um imvel urbano, seja um terreno, seja uma construo ou benfeitoria.

Um terreno nico. Mesmo em loteamentos nos quais encontramos, a princpio, terrenos muito semelhantes entre si, caractersticas de vizinhana em breve lhe conferiro atributos de diferenciao. Alm de singulares, os terrenos so irreprodutveis e inamovveis. Sua situao pode lhe conferir um valor excepcional. Apresentamos a seguir alguns fatores que influenciam o valor de terrenos urbanos (MOREIRA, 1994; FIKER, 1993).

3.3.1 - Regio (Bairro)

O ambiente onde est inserido o imvel tem grande influncia no seu valor. Alguns aspectos a serem considerados: i) Servios comunitrios: transporte coletivo; equipamentos comunitrios de ensino;

cultura e recreao; comrcio e prestao de servios; mercado de trabalho; sade; segurana, etc.

ii) Vizinhana: proximidade a instalaes poluentes (gases, rudos excessivos, etc.) e a vizinhos incmodos tendem a diminuir o valor. Boa vizinhana tem o efeito contrrio.

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iii) Potencial de utilizao: um imvel vale pelo que produz. A produtividade de um terreno pode ser medida pelo seu aproveitamento potencial, definido pelo Plano Diretor Municipal, que dispe sobre o parcelamento, uso e ocupao do solo.

Parcelamento do solo: rea para fins de circulao, reas verdes, reas institucionais. As quadras e os lotes devem ter medidas que possibilitem uma boa utilizao do terreno.

Uso do solo: residencial (uni e multifamiliar); comercial (varejista e atacadista); industrial (indstria no incmoda, pesada, poluente, etc.); prestao de servios; uso institucional; usos especiais.

Ocupao do solo: recuos, altura mxima e mnima das edificaes, taxa mxima de ocupao do lote.

A cidade dividida em zonas, onde so definidos os usos permitidos, os tolerveis sob certas condies e os no permitidos.

As diretrizes acima relacionadas fixam a densidade demogrfica e estabelecem o coeficiente de aproveitamento do terreno, que a relao entre a rea da construo e a rea do lote.

3.3.2 - Logradouros pblicos

i) Largura: uma rua muito estreita tem tendncia a desvalorizar um terreno, pela dificuldade de circulao e estacionamento. Ruas de largura mdia so fceis de serem atravessadas, beneficiando a concentrao de estabelecimentos de servios (comrcio em geral);

ii) Declividade: rampas fortes tendem a desvalorizar um terreno; iii) Melhoramentos pblicos: redes de gua, de esgoto, de telefone, de iluminao,

de drenagem de guas pluviais; pavimentao e arborizao das vias, etc., so fatores de valorizao;

iv) Trfego intenso de pedestres e veculos: influi positivamente no valor dos terrenos das zonas comerciais; negativamente no valor dos terrenos em zonas residenciais.

3.3.3 - Caractersticas fsicas do imvel

i) Frente para o logradouro: o valor do imvel proporcional sua frente. ii) Profundidade: existe uma faixa de profundidade dentro da qual o valor unitrio

mximo e permanece constante. Alm do limite desta profundidade, o valor unitrio decresce, devido maiores dificuldades de aproveitamento do terreno. Tambm existe um limite mnimo de profundidade, aqum do qual o valor unitrio tambm decresce, pois terrenos com pouca profundidade tambm oferecem dificuldades para um aproveitamento otimizado. Estes limites mximos e mnimos dependem da localizao do terreno.

iii) rea: reas muito pequenas podem impossibilitar o aproveitamento do terreno para construes de unidades autnomas. Deve-se verificar outras possibilidades de aproveitamento e de remembramentos com terrenos vizinhos.

iv) Relevo: tradicionalmente, existe uma tendncia para desvalorizar os terrenos que no esto em nvel, pois estes exigem movimentos de terra para torn-los aproveitveis e/ou exigem construes mais elaboradas para seu aproveitamento. Contudo, para compradores de poder aquisitivo mais elevado, um terreno deste tipo pode ser atraente, pois permite solues arquitetnicas singulares. Terrenos nesta situao tambm podem possuir uma vista privilegiada, o que pode lhes conferir um valor bem acima da mdia.

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v) Natureza da superfcie: terrenos secos apresentam facilidade de aproveitamento, por isso so mais valorizados.

vi) Sub-solo: terrenos com sub-solo com baixa capacidade de carga so desvalorizados em relao a outros que tenham sub-solo resistente, porque exigem solues mais onerosas na execuo das fundaes.

3.4 - Pesquisa de dados

A pesquisa de dados uma das principais fases no processo de avaliao, pois os dados obtidos na pesquisa serviro de base para a determinao do valor do imvel avaliando. Por isso, ela deve ser judiciosamente conduzida, podendo ser dividida nas etapas:

a) Planejamento; b) Identificao das variveis do modelo c) Coleta de dados; d) Processamento e anlise de dados; e) Interpretao dos resultados;

3.4.1 Planejamento

Planejamento a etapa de organizao e preparao do trabalho. Determina-se quais so os tipos de imveis que sero pesquisados e em que regio. So especificados tambm quais os atributos formadores do valor do imvel que sero levantados.

conveniente a elaborao de fichas, que trazem como benefcios a comodidade de preenchimento e evitam o esquecimento de alguma caracterstica importante. Pode-se criar fichas de diferentes tipos de imveis: terrenos (Anexo 1), casas, apartamentos (Anexo 2), conjuntos comerciais (salas), lojas, etc. Em muitas situaes, interessante prever campos de anotaes de peculiaridades e um espao para desenho de um croqui do imvel (situao, locao, posio no prdio, etc.).

Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente (valor do imvel).

3.4.2 - Identificao das variveis do modelo

Varivel dependente Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma

investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

Variveis independentes As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo:

rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:

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a) por meio de codificao, com o emprego de variveis dicotmicas (por exemplo: aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no); b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico); c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3; topografia plana igual a 100 e no plana igual a 1, etc.).

3.4.3 - Coleta de Dados

A coleta de dados feita atravs de um trabalho de campo. a etapa mais exaustiva do processo avaliatrio, exigindo do avaliador muita persistncia.

A qualidade da amostra depende da tcnica de amostragem, diversidade de fontes, tipo e quantidade de dados.

Os imveis que vo formar a amostra devem ser caracterizados, exigindo portanto uma vistoria, que pode ser menos detalhada do que aquela necessria para caracterizar o imvel avaliando. Todos os atributos importantes devem ser levantados, sendo preenchido uma ficha para cada imvel. O nvel de detalhamento deve ser tal que permita a comparao entre os imveis que compem a amostra e o imvel avaliando.

Caso no haja informao em nmero suficiente de imveis assemelhados entre si, admite-se dados de condies distintas, desde que interpretados e justificados por equaes de regresso, observadas as exigncias para a fixao do nvel de rigor da avaliao.

Todas referncias devem ter a identificao da fonte informante. Deve-se justificar a excluso de referncias, ou a sua no considerao.

As ofertas tambm so admitidas como eventos do mercado imobilirio, podendo fazer parte da amostra.

Resumidamente, uma boa amostra deve ser composta de imveis assemelhados entre si e ter dados atuais, completos, perfeitamente identificados quanto ao objeto. Os dados devem ser aleatrios, de fontes diversas e perfeitamente identificadas.

Como fontes de dados pode-se citar contratos de compra e venda, escrituras, guias de ITBI, bancos de dados de instituies de classe, empresas atuantes no mercado imobilirio, anncios de jornais, etc.

3.4.4 - Processamento e Anlise dos Dados

O processamento e a anlise dos dados coletados permite eliminar de antemo os dados no confiveis.

Por isso, cada dado coletado deve ser criteriosamente analisado. Por exemplo, dados de escrituras e guias de ITBI, nem sempre so confiveis, pois por motivos relacionados ao imposto de renda, os valores que ali constam podem no refletir a realidade. Quanto aos anncios de jornais, eles refletem uma expectativa de valor, que muitas vezes no se caracteriza por estar muito alm dos valores praticados no mercado.

3.4.5 - Interpretao dos Resultados

Uma anlise exploratria dos dados possibilita ao avaliador uma percepo do comportamento do mercado imobilirio para o segmento estudado. Anlises grficas so muito teis nesta etapa.

A interpretao dos resultados vai auxiliar na escolha do mtodo avaliatrio a ser utilizado posteriormente.

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4. HOMOGENEIZAO DE VALORES

Aps a coleta dos elementos que serviro de base para a avaliao, o avaliador geralmente est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas heterogneas, tornando-se imprescindvel a homogeneizao dos dados em relao ao bem avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilizao adequada do mtodo comparativo. Nesta etapa so retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos dados de referncia em relao ao bem avaliando ou a um paradigma adotado.

Para isto deve-se utilizar a homogeneizao pela metodologia tradicional ou as ferramentas de inferncia estatstica, atravs de modelos explicativos do mercado imobilirio.

Estatstica Descritiva pela aplicao de frmulas, modelos e ponderaes arbitrrias e de consagraes empricas.

Estatstica Inferencial pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientficos sustentados pela inferncia estatstica. No primeiro caso, em que as discrepncias entre os dados so reduzidas atravs

da aplicao de fatores determinsticos, h uma sensvel perda de preciso da avaliao, enquanto que no processo cientfico, onde o comportamento do mercado explicado atravs de modelos de regresso, pode-se imprimir maior rigor ao trabalho.

4.1 Homogeneizao por Estatstica Descritiva

A seguir sero apresentados os modelos determinsticos adotados para alguns fatores mais utilizados. Para tanto, primeiramente, vamos apresentar as abreviaturas dos coeficientes a serem utilizadas:

Coeficiente de oferta - Cof Coeficiente de profundidade Cp Coeficiente de frente Cf Coeficiente de forma - Cforma Coeficiente de esquina - Ce Coeficiente de topografia - Ctop Coeficiente de pedologia - Cped Coeficiente de servios pblicos - Csp

I - COEFICIENTE DE OFERTA

Utilizado para retirar dos imveis colocados em oferta os acrscimos sistemticos que geralmente so dados pelos ofertantes, esperando atingir uma posio de equilbrio, atravs da barganha com o comprador. Admite-se geralmente uma superestimativa da ordem de 11%, o que resulta em Cof=0,90 para dados de ofertas e Cof=1,00 para dados transacionados.

II - COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE

Quanto profundidade, vrias hipteses de leis de variao tem sido lanadas, como a hiptese de Hoffman, Jerrett, etc. Nesta disciplina adotaremos a Hiptese de Harper, que apresenta a variao atravs de um grfico (figura 2), onde no eixo das abscissas esto representadas as profundidades equivalentes e, no eixo das ordenadas, os valores unitrios por metro quadrado. O IBAPE/SP, atravs da norma para avaliao de imveis urbanos, tambm indica a utilizao da hiptese de Harper para o clculo do coeficiente de profundidade.

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Profundidade equivalente: f = A / t A = rea do terreno da amostra t = testada do terreno da amostra Vt = Valor do terreno Mi e Ma = profundidade mnima e mxima do terreno padro, respectivamente f = profundidade equivalente do terreno da amostra Vu = valor unitrio mdio (R$/m2)

Trechos da curva

Limites de profundidade

Coef. de Profundidade - Cp

Frmulas para avaliao

A B f < Mi/2 [ (Mi/2)/Mi ]1/2 Vt = Vu x A x [ (Mi/2)/Mi ]1/2 B C Mi/2 f < Mi [ f/Mi]1/2 Vt = Vu x A x [ f/Mi]1/2 C D Mi f Ma 1 Vt = Vu x A D E Ma f < 2Ma [ Ma/f]1/2 Vt = Vu x A x [ Ma/f]1/2 E - F f > 2Ma [ Ma/2Ma ]1/2 Vt = Vu x A x [ Ma/2Ma ]1/2

A norma do IBAPE/SP indica as seguintes profundidades mnimas e mximas, subdividindo em zonas: 1 Zona: residncias isoladas de padro elevado: 30,00m a 60,00m; 2 Zona: apartamentos e escritrios de padro elevado: 30,00m a 60,00m; 3 Zona: comrcio de densidade alta: 20,00m a 40,00m 4 Zona: residncias de padro mdio e/ou comrcio de densidade mdia: 25,00m a

40,00m. 5Zona: apartamentos/escritrios de padro mdio:25,00m a 50,00m. 6 Zona: residncias de padro modesto: 15,00m a 30,00m.

III - COEFICIENTE DE TESTADA

Aplicado para retirar as vantagens e desvantagens que um lote da amostra apresenta em relao frente paradigma. A valorizao ou desvalorizao ser dada pela seguinte frmula:

Cf = ( Fp / Fr )1/4 dentro dos limites: 0,5 Fr Fp 2 Fr

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Onde: Fp = frente ou testado do terreno da amostra Fr = frente de referncia ou testada do terreno paradigma

Ento, o valor (Vt), ser:

Vt = A x Vu x Cf A norma do IBAPE/SP recomenda as seguintes frentes de referncia, de acordo

com cada zona determinada no item anterior: Fr = 10,00m para a 3, 4 e 6 zonas Fr = 16,00m para a 1 e 5 zonas Fr = 20,00m para a 2 zona

Exemplo:

Local: Avenida Rio Branco rea: 700 m2 Frente: 25 m Preo: R$ 840.000,00 Terreno Padro: Fr = 10m Fonte / Telefone:

Neste exemplo, temos que a frente do terreno padro ou paradigma de 10 m e a frente do imvel avaliando de 25 m. Como o limite mximo para a aplicao da frmula de 2Fr temos ao invs de 25 m, o valor de Fp = 2Fr = 2 x 10 m = 20 m. Ento:

Cf = ( Fp/ Fr )1/4 = ( 20/10 )1/4 = 1,1892

Vt = R$ 840.000,00 x 1,1892 = R$ 998.928,00

IV - COEFICIENTE DE FORMA No h um critrio matemtico definido para se fixar um coeficiente de forma, mas

j se tem tratado de minimizar essa falta de uma norma procurando homogeneizar as superfcies tomadas para comparao.

Uma soluo seria fazer uma srie de pequenos tringulos, no utilizveis para ocupao, a cujas reas seria aplicvel um coeficiente de depreciao para homogeneizar a rea total do lote avaliando. Podemos verificar a aplicao no exemplo abaixo:

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rea homogeneizada = A1 + A2 x redutor Redutor na ordem de 0,50 a 1,0

Ento:

Cforma = rea homog. / rea total (

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2 20,00 30,0 60,0 2 2Fr 1,15 Fp < Fr Pe < Ma

3 10,00 20,0 40,0 2 ou 3 2Fr 1,15 ou 1,25 Fp< 2Fr Pe < Ma

4 10,00 25,0 40,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr Pe < Mi

5 16,00 25,0 50,0 2 2Fr 1,15 Fp < Fr Pe < Ma

6 10,00 15,0 30,0 1 Fr 1,10 Fp < Fr Pe < Mi

VI - COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA Ctop

A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante.

Como critrio geral, as influncias desta natureza podero ser determinadas com base em anlise estatstica ou pela deduo ou acrscimo correspondente aos gastos necessrios a se colocar o terreno em situao de mximo aproveitamento.

Para clculos desta natureza, na impossibilidade de usar os critrios acima, podem ser usados os seguintes fatores corretivos genricos aproximados:

Situao paradigma: terreno plano ....................................... 1,00 Cado para os fundos at 5% ................................................ 0,95 Cado para os fundos de 5% at 10% ................................... 0,90 Cado para os fundos de 10% at 20% ................................. 0,80 Cado para os fundos mais de 20% ....................................... 0,70 Em aclive at 10% ................................................................ 0,95 Em aclive at 20% ................................................................ 0,90 Em aclive acima de 20% ....................................................... 0,85 Abaixo do nvel da rua at 1.00m.......................................... 1.00 Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50m.............................. 0.90 Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m .............................. 0.80 Acima do nvel da rua at 2,00m............................................ 1.00 Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m .......................... 0.90

Os casos de valorizao, sendo menos freqentes, devero ser melhor examinados e justificados.

VII - COEFICIENTE DE PEDOLOGIA - Cped

A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores:

a) Situao paradigma: terreno seco ......................................................................1,00 b)Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta............................................................................................................................0,90 c)Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado periodicamente pela inundao................................................................................0,70 d)Terreno permanentemente alagado......................................................................0,60

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Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema. Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas. Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente. Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.Nos casos de terrenos nus de grandes propores deve ser observado, tambm, o previsto na legislao Federal, Estadual e/ou Municipal.

VIII - COEFICIENTE DE SERVIOS PBLICOS - Csp

Para corrigir discrepncias existentes entre melhoramentos pblicos disponveis na testada de um dado de referncia, que correspondem a um peso fr, em relao aos pesos atribudos situao paradigma (fp), utiliza-se o modelo proposto pelo Eng. Ruy Canteiro, com os pesos constantes no quadro abaixo:

Csp = (1 + fp ) / (1+ fr)

Melhoramento Peso (fi) gua 0,15 Esgoto 0,10 Luz Pblica 0,05 Luz Domiciliar 0,15 Guias Sarjetas 0,10 Pavimentao 0,30 Telefone 0,05

4.1.1 Mtodo de Chauvenet

A estimao do valor de mercado feita, em geral, com base na mdia aritmtica dos resultados homogeneizados. Como a mdia aritmtica um estimador bastante sensvel presena de dados discrepantes, faz-se necessrio a anlise individual dos dados que contribuem para a sua estimativa. No tratamento estatstico clssico, a NBR 14653-2 determina a utilizao de processos estatsticos consagrados para a realizao da anlise e eliminao de dados discrepantes. Um dos critrios mais utilizados neste sentido o do Chauvenet.

1) Clculo da mdia aritmtica dos resultados homogeneizados (____

PU ) e do desvio padro ( S PU ):

=

=

n

K

K

n

PUPU1

____

e 1

___

1

2

)(

=

n

K

n

KPU

PUPUS

2) Clculo do desvio absoluto (S) para cada elemento da amostra: PUPUS K

___

=

3) Clculo do dlim , onde o valor de (d/s)crtico encontra-se na tabela abaixo:

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crticoPU s

dxSd

=lim

n (d/s)crtico n (d/s)crtico 5 1,65 20 2,24 6 1,73 22 2,28 7 1,80 24 2,31 8 1,86 26 2,35 9 1,92 30 2,39

10 1,96 40 2,50 12 2,03 50 2,58 14 2,00 100 2,80 16 2,06 200 3,02 18 2,20 500 3,29

4) Se S dlim no h elementos discrepantes na amostra;

Se S > dlim elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.

4.1.2 Mtodo da disperso

O mtodo da disperso segue os passos 1 e 2 do Mtodo de Chauvenet, sendo para os passos 3 e 4 , so calculados da seguinte forma:

3) Clculo do desvio mdio ( S PU_____

):

=

=

n

k

PU

n

kPU

SS

1

_____

4) Se S PU_____

> S no h elementos discrepantes na amostra;

Se S PU_____

S elimina-se o elemento da amostra e volta novamente ao item 1.

4.1.3 Intervalo de confiana para a estimativa do valor

Nas avaliaes estamos trabalhando com uma amostragem extrada da populao, a mdia aritmtica obtida refere-se amostra e no populao, diante disto existe uma variao em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de confiana, cuja expresso matemtica a seguinte:

= Xa erro de amostragem = a mdia populacional

21

A norma chama este intervalo de campo de arbtrio O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.

A frmula que expressa os extremos do intervalo de confiana, ou limites do campo de arbtrio, a seguinte:

1=

n

StXL paC

O ndice tp extrado da tabela de valores percentis da distribuio de Student, partindo-se da confiana desejada e de graus de liberdade (n-1). A NBR 14653-2 recomenda o intervalo de confiana de 80%, o que indica t0,90 na tabela, que uma vez indica 10% da parte indesejvel de cada lado da curva.

Exemplo: Suponhamos numa avaliao de terreno urbano, onde, aps a homogeneizao, tenham sido encontrados os seguintes valores/m2 para os imveis pesquisados:

a) 32,00 R$ /m2 b) 38,00 R$ / m2 c) 42,00 R$ / m2 d) 44,00 R$ / m2 e) 45,00 R$ / m2 f) 48,00 R$ / m2

Clculo da mdia:

n

XXXX na+++

=

....21

50,416

249==X a

Clculo do desvio padro:

1)( 2

=

n

aiS XX

Xi Xi - Xa (Xi - Xa)2 32 -9,50 90,25 38 -3,50 12,25 42 -0,50 0,25 44 2,50 6,25 45 3,50 12,25 48 6,50 42,25

Somatrio = 163,50

72,51650,163

=

=S

22

Finalmente, calcula-se os intervalos: Neste exemplo, com graus de liberdade n-1 = 5 e o intervalo de confiana de 80%, o que indica t0,90 , buscamos na tabela o valor tp = 1,48.

Limite superior:

29,45572,548,150,41 =+=LS

Limite inferior:

71,37572,548,150,41 ==Li

4.1.4 Grau de fundamentao e de preciso

O item 9 da NBR 14653-2 determina o grau de fundamentao do trabalho avaliatrio, o enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao e o grau de preciso da estimativa do valor, para cada um dos mtodos aplicados. Para o uso do tratamento por fatores (homogeneizao por estatstica descritiva), a norma determina o seguinte (item 9.2.3 e 9.2.4, alm do anexo B):

No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos nesta norma, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, e deve ser considerado parecer tcnico.

9.2.3 Graus de fundamentao com o uso do tratamento por fatores Conforme a tabela 4.

Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores

Item Descrio Grau III II I

1 Caracterizao do imvel avaliando

Completa quanto a todas as variveis analisadas

Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento

Adoo de situao paradigma

2 Coleta de dados de mercado

Caractersticas conferidas pelo autor do laudo

Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo

Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros

3 Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados

12 6 3

4 Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados

5 Extrapolao conforme B.5.2

No admitida Admitida para apenas uma varivel

Admitida

6 Intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50

NOTA Observar subseo 9.1.

23

9.2.3.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. 9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 5.

Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores

Graus III II I Pontos mnimos 15 9 6

Itens obrigatrios no grau correspondente

Itens 3, 5 e 6, com os demais no mnimo no grau II

Item 3, 5 e 6 no mnimo no grau II

todos, no mnimo no grau I

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.4 Grau de preciso para o tratamento por fatores Conforme a tabela 6.

Tabela 6 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores

Grau Descrio III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa

50%

NOTA Observar subseo 9.1.

4.2 Homogeneizao por Estatstica Inferencial

A NBR 14653-2 determina que no tratamento dos dados pode-se utilizar tratamento cientfico atravs da inferncia estatstica como mtodo estatstico para avaliao de imveis.

O objetivo da inferncia estatstica ajuizar sobre parmetros populacionais a partir de dados fornecidos por amostras.

A utilizao da inferncia estatstica feita, segundo MOREIRA FILHO et al. (1993), a partir de um modelo matemtico adequado, conhecido como modelo de regresso, que permite uma avaliao com grande iseno de subjetividade e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite avaliao a confiabilidade do rigor estatstico.

A anlise de regresso consiste em estudar o comportamento de uma varivel dependente ou explicada em relao a outras variveis independentes ou explicativas que so responsveis pela sua formao.

A varivel dependente na avaliao de imveis o valor vista do imvel ofertado e as variveis independentes, as caractersticas decorrentes de atributos fsicos e geogrficos relacionados ao imvel, natureza da informao, aspectos qualitativos (padro, idade aparente, etc.) e quantitativos (rea, frente, etc.).

O valor de um imvel um vetor composto de um conjunto de variveis influenciantes sobre uma amostra representativa e aleatria. A utilizao da regresso mltipla permite, aps a escolha do melhor modelo de ajustamento, determinar os valores

24

que assumiro todos os imveis da regio em estudo, a partir das caractersticas mais influenciantes.

Quando o valor da varivel dependente calculado a partir de somente uma varivel independente, tem-se uma regresso simples, quando for maior o nmero de variveis independentes consideradas, utiliza-se uma regresso mltipla.

Na prtica avaliatria, dificilmente realiza-se uma avaliao com utilizao de regresses simples, pois diversas so as variveis que exercem influncia na formao do valor do imvel.

4.2.1 Regresso Linear Simples

Se os imveis fossem simples, homogneos, iguais, bastaria uma varivel (localizao, por exemplo) para medir as diferenas de preos. Neste caso, pode ser utilizada a regresso simples, e a anlise assemelha-se ao ajuste da equao de uma reta ou de uma curva. Se existe uma relao entre duas variveis X e Y, podemos indicar isto como Y = f(X). O formato bsico da equao a ser determinada :

Y = a + bX Onde Y o valor do imvel e X a caracterstica importante considerada. Este

formato chamado de "modelo linear". A regresso sempre realizada com este formato. Se o relacionamento entre as variveis Y e X no linear, os erros cometidos podem ser grandes. Entretanto, se as variveis Y e X receberem alguma transformao matemtica, tal como raiz quadrada ou logaritmo, criam-se novas variveis, e estas podem entrar no modelo linear com melhor ajustamento. Por exemplo, criando novas variveis (Xa,Ya), relacionadas com as anteriores (X, Y) pelas seguintes relaes:

Ya = ln(Y) Xa = X2 E a equao (linear) torna-se: Ya = c + d Xa Haver uma equao destas para cada imvel da amostra, o que pode ser

representado incluindo-se os subscritos correspondentes (imvel nmero 1,2,...,n):

Y1 = a + bX1 +e1 Y2 = a + bX2 +e2

Yn = a + bXn + en Perceba que os parmetros da equao (a,b) so invariveis. O que varia a cada

imvel o erro. Geometricamente, como se cada imvel fosse um ponto de um plano. Existe uma reta que "ajusta-se" melhor a estes pontos, mas que no passa exatamente pelos pontos. A diferena entre o valor real e o calculado pela equao o erro: ei = Yi - a - bXi.

Os parmetros da regresso (os coeficientes a, b) podem ser calculados (ajustados) em planilhas eletrnicas convencionais, geralmente empregando o Mtodo dos Mnimos Quadrados - MMQ.

4.2.2 Regresso Linear Mltipla

Entretanto, diante das caractersticas especiais dos imveis e do mercado onde so transacionados, geralmente existem diversas caractersticas de importncia para a formao do valor imobilirio, ou seja, existem mltiplas variveis a serem consideradas. Emprega-se o processo de regresso mltipla. O modelo linear torna-se:

Y = a0 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + ... + akXk + e

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Da mesma forma, Y o valor do imvel, a constante da equao a0 e a1, a2, a3,...,ak, so os coeficientes (pesos) correspondentes s variveis X1,X2,X3 ,...,Xk. Considerando as equaes individuais (uma para cada imvel), a notao fica:

Y1 = a0 + a1X11 + a2X21 + a3X31 + ... + akXk1 + e1 Y2 = a0 + a1X12 + a2X22 + a3X32 + ... + akXk2 + e2 ...

Yn = a0 + a1X1n + a2X2n + a3X3n + ... + akXkn + en

Neste caso, so k variveis independentes e n elementos na amostra (imveis). Em uma tabela ou planilha, podem ser entendidos como k colunas e n linhas (cada coluna contm um tipo de informao e cada linha contm todas as informaes de um imvel). Tal processo pode ser realizado, da mesma forma, em planilhas eletrnicas.

Na prtica avaliatria, trabalha-se no com a populao, mas com uma amostra de dados obtidos no mercado, a partir dos quais faz-se uma estimativa dos parmetros da populao.

Yi = a + b1X1 + b2X2 + b3X3 + ...+ bnXn + ei (2.9) Onde: Yi varivel dependente ou explicada; Xn variveis independentes, explicativas ou co-variveis; a - parmetros estimado para o intercepto; b - parmetros estimado para os coeficientes de regresso; ei erros total da regresso amostral em relao verdadeira equao de

regresso. Muitas vezes a relao entre variveis no linear, assumindo formas diversas.

Funes no lineares podem ser transformadas em funes lineares por anamorfose. Algumas funes no lineares mais utilizadas so a funo exponencial, a funo logartmica, funo inversa e a funo potncia.

Pressupostos bsicos e outras condies da anlise de regresso Quando um modelo de regresso escolhido em uma pesquisa, deve-se verificar

se ele adequado para os propsitos a que se destina. Uma ou mais caractersticas do modelo podem no se ajustar aos dados da amostra. Ento, importante investigar a aptido do modelo, antes de qualquer anlise mais aprofundada dos resultados. O exame inicial realizado quanto ao ajustamento do modelo, atravs dos testes de varincia e de inferncia estatstica.

O modelo numrico gerado na anlise no pode ser generalizado e aceito em qualquer situao. Para que possa ser empregado na estimao de valores, deve obedecer a algumas exigncias. As condies que devem ser satisfeitas so chamadas de pressupostos, hipteses ou condies bsicas. So elas: 1) Relao linear entre a varivel dependente e as independentes; 2) No-aleatoriedade das variveis independentes (so fixas; s a dependente aleatria); 3) Normalidade dos resduos; 4) Mdia zero dos resduos; 5) Homocedasticidade dos resduos (varincia constante); 6) Independncia serial dos resduos (no existe autocorrelao dos erros); 7) No existncia de relao exata (colinearidade perfeita) entre quaisquer das variveis independentes;

O modelo deve ainda atender ao seguintes requisitos, decorrentes dos pressupostos e da forma de clculo dos coeficientes: 8) No existem observaes esprias (outliers);

26

9) As variveis importantes foram includas: 10) Nmero de observaes maior que o nmero de coeficientes a ser estimado.

Estas condies devem ser garantidas para que tenha validade o modelo encontrado e a prpria anlise de regresso. Para qualquer processo de estimao empregado (Mnimos Quadrados, Mxima Verossimilhana), estas condies bsicas devem ser respeitadas. So apresentados adiante os problemas que advm da violao destas condies, testes para deteco destes problemas e solues que podem ser empregadas para resolver ou amenizar o problema. Alm disso, so usados testes para a verificao da validade ou no do modelo de regresso proposto e das variveis que o compe, individualmente.

Dica Todos os pressupostos devem ser atendidos. Entretanto, os testes estatsticos

geralmente no indicam respostas do tipo "sim/no" (determinstico), mas do tipo "melhor/pior" (probabilstico), e a anlise da gravidade da situao cabe ao avaliador.

Neste sentido, h prioridades na anlise. A normalidade dos resduos e a existncia de outliers so razoavelmente fceis de serem examinadas e esto ligadas a outros problemas. Devem ser testadas inicialmente. Surgindo problemas, o modelo deve ser descartado, sem que se perca tempo com os outros testes.

Intervalo de Confiana e Testes de Hipteses

A NBR 14653-2 determina para o valor da varivel dependente um intervalo de confiana em torno do valor central da estimativa, fechado e mximo de 80%. Dentro deste intervalo deve ser definido o valor final.

Na equao de regresso impe-se que o parmetro b seja diferente de zero, devendo estar assegurado em testes especficos dentro dos limites de confiana estabelecidos em norma, considerado o grau de fundamentao desejado. No caso do parmetro b = 0, significa que no h relacionamento entre a varivel conhecida X sobre o valor de Y.

A verificao desta circunstncia (b 0), feita atravs do seguinte teste de hiptese:

Ho : b = 0 H1 : b 0 Para que a hiptese H1 seja aceita, calcula-se os valores t para cada parmetro b e

compara-se com o valor da tabela de Student, com o nvel de significncia exigido e com n-k-1 graus de liberdade (n o nmero de dados da amostra e k o nmero de variveis utilizadas na equao). Se o valor de tcalc > ttab, rejeita-se a hiptese Ho : b = 0, significando que a varivel X importante na formao do valor de Y.

A NBR 14653-2 determina o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) em funo do grau de fundamentao pretendido (Graus III,II e I) conforme tabela 1 do item 9.2.1.

Coeficiente de Correlao e de Determinao

O grau de relao entre variveis, que expressa como essas variveis esto relacionadas entre si, definido numericamente pelo coeficiente de correlao, grandeza representada pelo smbolo r, que varia entre os limites +1 e 1. O coeficiente de correlao nulo r = 0 indica que no h nenhum relacionamento entre variveis, enquanto que o coeficiente de correlao igual a 1 ou +1 define um relacionamento perfeito entre elas.

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A correlao positiva indica uma relao direta, ou seja, o acrscimo da varivel independente vai produzir um aumento na varivel dependente ou, ao contrrio, a reduo da varivel x produz um menor valor da varivel dependente y.

A correlao negativa indica relao indireta, ou seja, quando a varivel x aumenta, a varivel y diminui e, no caso contrrio, quando x diminui o valor de y aumenta.

Os valores da tabela so indicativos do grau de relao entre as variveis x e y. VALOR DE R Relao

0 (zero) Nula Maior que 0 at 0,30 Fraca

Maior que 0,30 at 0,60 Mdia Maior que 0,60 at 0,90 Forte Maior que 0,90 at 0,99 Fortssima

1 (um) Perfeita

O coeficiente de correlao representa a relao entre duas ou mais variveis. Se existe relao direta, positivo. Se a relao inversa, negativo. Existem vrias frmulas para clculo do coeficiente de correlao. O modo mais simples de obt-lo pela raiz quadrada do coeficiente de determinao (r2).

Na regresso mltipla, a medida relativa de adequao do ajuste chamada de coeficiente de determinao mltipla e designada pelo smbolo r2. O coeficiente de determinao r2, fornece uma medida de quanto as estimativas baseadas na reta de regresso (Yest) so melhores do que aquelas baseadas na mdia da amostra (Ymed).. Assim, r2=0,75 significa que 75% de varincia explicada pelo modelo. O coeficiente de determinao um nmero no intervalo [0;1], calculado conforme a frmula a seguir:

== 2

2

)()(

totalvariaoexplicada variao2

YYYY

med

medestr

O coeficiente de determinao varia de 0 a 1. Ter valor prximo de 1 quando a disperso em torno da reta de regresso for pequena em relao variao total dos valores de Y em torno da mdia, assim o valor de r2 indica qual a porcentagem da variao no valor de Y que est sendo explicado pela equao de regresso. Seu complemento (1 r2) indica quantos por cento da variao de Y no explicado pelas variveis X, sendo atribudo a outras variveis no includas na equao e a perturbaes aleatrias.

Alguns autores recomendam o uso do coeficiente de determinao "ajustado" (r2ajust), que leva em conta o nmero de variveis explicatrias em relao ao nmero de observaes. O propsito desta medida facilitar a comparao de diversos modelos de regresso, quando h alterao no numero de variveis ou na quantidade de dados, de um modelo para outro. Tal coeficiente determinado da seguinte forma:

( )rr kn najust 22 1111 = Onde r2ajust o coeficiente ajustado, r2 o coeficiente de determinao normal, k

o nmero de regressores e n o tamanho da amostra. O coeficiente de determinao empregado como um indicador inicial da preciso das regresses, para a seleo dos modelos mais ajustados. A maioria dos softwares calcula os dois coeficientes. As anlises do mercado imobilirio geralmente resultam em coeficientes de determinao entre 0,65 e 0,95.

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A NBR 14653-2 no seu anexo normativo A.4 determina o seguinte com elao ao coeficiente de determinao::

A.4 Poder de explicao Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu

coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado.

Anlise da Varincia

A anlise da varincia outra forma de testar a hiptese de no existncia de regresso, verificando a significncia do modelo a adotar.

A anlise da varincia, tambm chamada ANOVA, feita da forma indicada na tabela abaixo, utilizando-se a distribuio de Snedecor. O valor observado (Fobs) comparado com o valor obtido da tabela dos pontos crticos da distribuio de Snedecor, tabelados por Fischer (Ftab). Esta tabela apresenta valores de F para a significncia estabelecida, em funo do grau de liberdade do numerador e do denominador.

Fonte de variao

Soma dos quadrados

Graus de liberdade

Varincia Funo F de Snedecor

Explicada (Yest Ymed)2 k (Yest Ymed)2/k Fobs = No explicada (Y

Yest)2 n k - 1 (Y Yest)2/n-k-1 (Yest Ymed)2/k Total (Y Ymed)2 n - 1 (Y Yest)2/n-k-1

A hiptese a ser testada equivale a: H0 : b1 = b2 = ... = bk = 0 H1 : pelo menos um bj diferente de zero (j = 1,..., k)

A hiptese nula neste caso, considera que nenhuma varivel usada na construo do modelo importante para explicar a variabilidade dos preos observados. A hiptese alternativa admite que pelo menos uma das variveis escolhidas contribui de maneira significativa para a variao dos preos na amostra.

Se Fobs > Ftab, rejeita-se a hiptese H0 e aceita-se a hiptese alternativa, concluindo-se que existe regresso.

A NBR 14653-2 estabelece que a hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1% (item A.3).

Colinearidade e Multicolinearidade (item A.2.2.5)

O modelo deve apresentar inexistncia de multicolinearidade. A multicolinearidade surge quando algumas ou todas as variveis independentes de um modelo, esto de tal forma correlacionadas uma s outras, tornando-se difcil isolar suas influncias separadamente, ou seja, a existncia de relao exata entre variveis independentes constitui a multicolinearidade.

A presena da multicolinearidade pode ser constatada, na matriz de correlaes pela observao do coeficiente de correlao simples entre as variveis independentes, consideradas duas a duas. A correlao exata raramente ocorre, mas correlaes fortes (coeficiente r acima de 0.8) j so perigosas. A definio do limite aceitvel arbitrria, e pode-se adotar limites mais conservadores, como 0,5.

Uma outra forma de identificar a multicolinearidade analisar os grficos dos resduos contra as variveis independentes. Se a distribuio dos resduos d-se de

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forma aleatria, como mostrado na figura (a), conclui-se pela inexistncia de multicolinearidade. Resduos que apresentam uma tendncia definida, figura (b), so indicadores de que o modelo apresenta multicolinearidade.

Homocedasticidade (item A.2.2.3)

Um modelo homocedstico quando os seus erros no explicados (resduos) possuem varincia constante.

A verificao da homocedasticidade pode ser feita graficamente, plotando-se os resduos versus os valores estimados pela reta de regresso. Se o grfico apresentar os resduos distribudos aleatoriamente, indica que existe homocedasticidade, ou seja, os resduos tem varincia constante. Caso os resduos apresentarem uma distribuio ordenada, marcando tendncia definida, a varincia no constante, indicando existncia de heterocedasticidade.

Havendo heterocedasticidade, podem ser tentadas transformaes nas variveis (geralmente logartmicas) ou outras solues mais complexas. O modelo deve ser modificado.

O modelo deve ser homocedstico. A anlise grfica, como a demonstrada a seguir, simples e poderosa.

Grfico bom (nuvem de pontos)

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Grfico ruim (tendncia crescente)

Normalidade dos Resduos (item A.2.2.2)

A normalidade dos resduos pode ser verificada comparando-se as freqncias acumuladas dos resduos padronizados observados na amostra, com as porcentagens esperadas para uma distribuio normal.

Caso a distribuio de freqncias dos resduos normalizados seja semelhante aos valores notveis apresentados na tabela, pode-se concluir pela normalidade dos resduos.

Intervalo Distribuio Normal (%) -1 +1 68%

-1,64 +1,64 90% -1,96 +1,96 95%

O teste mais simples e rpido o teste grfico, comparando a freqncia acumulada dos resduos padronizados (ei/s, onde s o desvio-padro dos resduos) com a curva Normal. O aspecto do grfico varia de acordo com o software estatstico, mas sempre existe uma linha-base, representando a curva Normal, e os resduos acumulados do modelo ajustado devem aproximar-se desta linha. Fugas significativas so indicadoras de no-normalidade dos resduos, e o modelo deve ser descartado, buscando-se outra configurao para a equao. Grfico bom (h normalidade)

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Grfico ruim (h problemas)

Autocorrelao (item A.2.2.4)

O fenmeno da autocorrelao est ligado correlao existente entre os resduos, ou seja, o resduo de uma observao no deve estar correlacionado com o resduo de outra observao.

A existncia de autocorrelao entre os resduos verificada atravs do teste de Durbin-Watson, tambm conhecida como razo de Von Neumann:

=

=

=

n

iii

n

ii eeeDW

1

221

2/)(

Onde: DW razo de Von Neumann; ei isimo desvio da regresso ajustada para y; ei 1 - resduo imediatamente anterior

Aps o clculo do valor DW, ele comparado com valores dL e dU extrados da tabela de pontos crticos da estatstica de Durbin-Watson, determinada em funo do nmero de variveis independentes k, do nmero de observaes que compem a amostra n, e do nvel de significncia desejado.

A hiptese a ser testada : H0 : r = 0 (no h autocorrelao) H1 : r 0 (h autocorrelao) Para proceder o teste, calcula-se a estatstica DW e depois compara-se com os

pontos crticos DL e DU, tabelados por Durbin-Watson. As concluses do teste so mostradas na tabela.

Se Ento DU < DW < 4 - DU No h auto-correlao

DW < DL Auto-correlao positiva DW > 4 DL Auto-correlao negativa

DL < DW < DU ou 4 DU < DW < 4 - DL Teste inconclusivo As amostras de mercado imobilirio colhidas num mesmo perodo constituem

observaes seccionais, nas quais a presena de autocorrelao pouco provvel. J em estudos do comportamento do mercado imobilirio em determinada regio ao longo do tempo, com amostras colhidas periodicamente, pode haver autocorrelao.

Outliers (item A.2.2.6)

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Os outliers so observaes que contm um grande resduo em relao aos demais que constituem a amostra. Podem ser interpretados como indicaes de falhas na coleta da amostra ou pela considerao de algum elemento destoante dos demais. Na maioria dos casos, deve-se retirar os dados, porm deve-se fazer uma anlise criteriosa da influncia que ir causar no modelo.

A verificao de existncia ou no de outliers feita plotando-se os resduos padronizados (ei) contra os valores ajustados correspondentes (Yest). Considera-se elementos suspeitos de serem outliers, os pontos que apresentarem resduo padronizado superior a 2 (dois) em mdulo.

Se forem encontrados outliers, no se recomenda a excluso automtica, mesmo que a amostra seja grande. O primeiro passo verificar se existem erros de leitura, digitao ou clculo, ocorridos na transcrio para o computador. Em seguida, deve-se confirmar os dados na fonte da informao (construtora, imobiliria, vendedor).

possvel que esteja faltando alguma varivel na anlise, que pudesse explicar as diferenas encontradas. Por exemplo, a existncia de vista panormica em apenas um ou dois imveis, imveis novos misturados com usados ou de padro construtivo muito superior. Mesmo se h considerao de variveis para todas as caractersticas importantes, pode ser que a forma de medio no seja correta, ou que a relao no seja linear.

Por fim, deve ser feita a anlise da adequao dos elementos suspeitos ao conjunto da amostra e de sua semelhana com o avaliando. Se os outliers so muito distintos do avaliando (tamanho, idade, localizao, tipo) ento devem ser removidos. Contudo, se os outliers so mais parecidos com o avaliando do que o restante da amostra, a coleta de dados foi mal conduzida, e deve-se voltar ao mercado para a busca de um conjunto de dados melhor.

4.2.3 Grau de fundamentao e de preciso

A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao.

Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.

No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na Norma, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, e deve ser considerado parecer tcnico.

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Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.

Os itens 9.2.1 e 9.2.2 determinam:

9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Conforme a tabela 1.

Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Grau Item Descrio III II I

1 Caracterizao do imvel avaliando

Completa quanto a todas as variveis analisadas

Completa quanto s variveis utilizadas no modelo

Adoo de situao paradigma

2 Coleta de dados de mercado

Caractersticas conferidas pelo autor do laudo

Caractersticas conferidas por Profissional credenciado pelo autor do laudo

Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros

3 Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes

4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes

3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes

4 Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

5

Extrapolao

No admitida

Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel

Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente

6 Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

7 Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados

1% 5% 10%

NOTA Observar subseo 9.1.

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9.2.1.1 Para atingir o grau III, so obrigatrias: a) apresentao do laudo na modalidade completa; b) discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.

9.2.1.2 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao.

9.2.1.3 A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de grau II de fundamentao.

9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 2.

Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Graus III II I Pontos mnimos 18 11 7

Itens obrigatrios no grau correspondente

Itens 3, 5, 6 e 7, com os demais no mnimo no grau II

Item 3, 5, 6 e 7 no mnimo no grau II

Todos, no mnimo no grau I

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2 Graus de preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear Conforme a tabela 3.

Tabela 3 Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Grau Descrio III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa

< 30% 30%-50% > 50%

NOTA Observar subseo 9.1.

9.2.2.1 A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de grau II de preciso.

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5. MTODO INVOLUTIVO

5.1. Conceituao

aquele baseado em modelo de viabilidade tcnico-econmica para estimao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do imvel e com as condies do mercado.

A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em funo do seu aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizaes possveis devem ser investigados.

O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em conta as utilizaes permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na regio. Neste momento importante a assessoria de um profissional que projete habitualmente. Definida a utilizao, a anlise segue com a execuo de oramentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construdas), verificao da viabilidade e dos frutos e despesas esperadas (aluguis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, etc).

5.2 Utilizao do mtodo Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis

semelhantes. Se o imvel em avaliao um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua

edificao, considerando as despesas necessrias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno a diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliado pela comparao com imveis semelhantes) e este total de despesas.

Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os preos dos terrenos na regio so determinados por comparao de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-se o nmero de lotes, no tamanho padro adotado na regio, e verificando-se as despesas a serem realizadas. O valor da gleba a diferena entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obt-los.

6. MTODO EVOLUTIVO

6.1. Princpio

Em reas densamente urbanizadas, o valor de um terreno pode ser obtido pela diferena entre o valor do conjunto [terreno+benfeitoria], obtido do mercado, e o valor apenas da benfeitoria, obtido pelo mtodo da quantificao de custo.

Quando for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente urbanizada e no h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem vendas de terrenos com construes, este mtodo til.

O valor do terreno obtido a partir do valor total do imvel, subtraindo-se deste os valores das construes existentes, que podem ter seus valores determinados por outros mtodos, como o mtodo da quantificao de custo. Tambm empregado se a finalidade a apurao do valor das construes, em si, feita ento pela subtrao do valor do terreno do valor total do imvel, nos mesmos moldes.

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6.2. Desenvolvimento

A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

VI = ( VT + VB ) x FC

onde: VI o valor do imvel; VT o valor do terreno; VB o valor da benfeitoria; FC o fator de comercializao.

Admita-se que se deseja construir uma casa para vender, onde o custo com o terreno foi de R$ 10.000,00 e da construo foi de R$ 30.000,00, resultando num custo total de R$ 40.000,00. Se o valor de mercado da casa for de R$ 50.000,00, verifica-se que este valor est acrescido de uma taxa de 25% em relao ao custo de reedio do imvel, ou seja, equivalente a um ndice de 1,25. Este ndice denominado fator de comercializao. Observa-se que este fator pode ser maior ou menor que a unidade.

Assim sabendo-se o valor total do imvel e o custo da benfeitoria, para se obter o valor da parcela terreno teria que se extrair do valor total o fator de comercializao para depois se fazer a subtrao.

A aplicao do mtodo evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo; c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

7. MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA

7.1. Conceituao O mtodo da renda avalia o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com

base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do mtodo so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas.

Alguns bens como um poo de petrleo, uma jazida mineral, etc., no se encontram a venda no mercado, nem tampouco podem ser reproduzidos, mas possuem um potencial de gerao de renda. Neste caso, podem existir pessoas dispostas a pagar determinado montante pelo bem, para ter direito sobre os possveis rendimentos a curto, mdio ou longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido pelo mtodo da renda.

Este mtodo baseia-se na hiptese de que - em um mundo capitalista - o imvel valorizado pela renda que pode proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor de mercado dever gerar maiores aluguis, desta forma, o montante de renda que o imvel pode gerar durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor.

Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita

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atual (venda no mercado). Em teoria fcil. A questo mais difcil na aplicao deste mtodo a taxa de desconto para a antecipao de receitas. Uma pequena variao nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa da quantidade de parcelas. A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos, hotis, hospitais, estradas (pedgios) e outros, trata-se da quantia mdia arrecadada nos ltimos perodos de uso (12/24 meses, por exemplo).

7.2 Utilizao do mtodo O objetivo do mtodo da capitalizao da renda obter valores quando no h

transaes ou quando os imveis so muito singulares (singulares todos so, mas quando se usa este mtodo geralmente as diferenas so muito acentuadas), como ocorre geralmente com depsitos, hotis, lojas, hospitais e outros imveis. Aplica-se tambm a imveis comuns, mas momentaneamente sem transaes, tais como apartamentos e residncias.

Assim de maneira geral todo bem que pode gerar rendas pode ser avaliado pelo mtodo da capitalizao da renda imveis, mquinas e equipamentos, culturas, shopping, hotis, etc., porm sempre que existirem dados de mercado suficientes para a utilizao do mtodo comparativo ele deve ser o escolhido para a avaliao. Exemplo: a) Nvel Expedito: o aluguel de um imvel residencial ou comercial comum, em condies normais de mercado, varia entre 0,8% e 1,2% do valor de mercado para venda. Esta regra no sempre vlida, e os valores podem ser alterados por conta de variaes nas ofertas e demandas por um tipo especial de imvel ou em dada localizao. Para avaliaes no nvel expedito, aceita-se tomar o aluguel como sendo 1% do valor de mercado (0.5% a taxa de juros da poupana). Ento, se um apartamento tem aluguel de mercado em R$ 600,00, seu valor de venda ser de R$ 60.000,00.

b) Nvel Normal: havendo informaes sobre a renda que o imvel propicia, o valor de venda obtido atravs de frmulas da matemtica financeira, tal como (Moreira, 1994):

P = A [ (1+i)n - 1] / [i*(1+i)n]

Onde P o valor de venda, A o aluguel, i a taxa de desconto e n o nmero de perodos (meses) considerado. Assim, se o aluguel de um apartamento com 20 anos (vida til econmica de 100 anos) de R$ 600,00 adotando-se a taxa de desconto de 0.8%, seu valor de venda ser: P = 600 [ (1+0,008)960 - 1] / [0,008*(1+0,008)960] = 600 (2098,47 / 16,79) = 74.990,00

Mas, se a taxa de desconto for 1% a.m.: P = 600 [ (1+0,01)960 - 1] / [0,01*(1+0,01)960] = 600 (14076,28 / 140,77) = 59.996,93

8. MTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

8.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DO CUSTO

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

8.2 MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO

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Este mtodo baseia-se na hiptese de que um comprador, bem informado, no pagar por um imvel mais do que o custo para construir outro igual. Nestas condies, o valor das benfeitorias (construes) pode ser avaliado atravs de um oramento, ou seja, atravs do custo para reproduzir o imvel. O valor do terreno obtido atravs de outro mtodo. Deve ser considerada a depreciao fsica e funcional do imvel. A vantagem comparativa do imvel j pronto em relao quele em projeto considerada pelo "Terceiro Componente" ou "Vantagem da Coisa Feita" e pelo "Fundo de Comrcio".

Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis semelhantes. empregado normalmente para residncias, prdios comerciais, hospitais e hotis. Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens pblicos, como estradas, pontes, viadutos e praas. Tambm pode ser empregado para avaliar parcelas de imveis, como em casos de diviso apenas das benfeitorias ou de construes inacabadas, em separaes de casais ou de sociedades comerciais.

8.1. Avaliao de benfeit