Avaliação_Imobiliária_para_Corretores.doc

8/12/2019 Avaliao_Imobiliria_para_Corretores.doc

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Avaliao

Imobiliri

a paraCorretores

de Imveis


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Dedicatri

aOs esforos resumidos no presente trabalho sforam possveis graas ao emprstimo de apoioincondicional dado por minha famlia.


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Portanto a eles Custdia, Andr, Alexandre eAdriano dedicado com muito carinho.A eus agradeo a possibilidade da reali!a"o

introduo

Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAO IMOBILIRIA, voltada !arao engen"eiro, n#o existindo, o$ m$ito raramente !ode%se encontrar alg$ns t&t$los '$e visem ocorretor de im(veis, a nosso ver, o !rofissional mais intimamente ligado ao setor)Os engen"eiros avocaram !ara si a !rerrogativa do mono!(lio !rofissional neste ramo, '$er !ordis!osi*#o legal, o$ !or sim!les reserva de mercado)

A alega*#o b+sica !ara esta !r+tica baseia%se na arg$menta*#o de '$e atrib$i*#o excl$siva deengen"eiros civis e agrnomos, o$ ar'$itetos, com registro no -onsel"o Regional de .ngen"aria eAr'$itet$ra % -R.A, com !revis#o em lei, '$e obrigaria a nomea*#o de !rofissionais com n&vel$niversit+rio em s$as es!ecialidades, !ara f$ncionar como !eritos)

Antes de t$do, cabe ressaltar ser grande !arte dos la$dos efet$ados nos trib$nais, !rinci!almentea'$eles no inicio das contentas, entreg$es a oficiais de /$sti*a, '$e n#o s#o "abilitados, nemtam!o$co con"ecem o ass$nto !ara o!inarem)Por o$tro lado, alegam os !rofissionais com registro no -R.A ser necess+rio trabal"o cient&fico,ori$ndo de com!lexas f(rm$las matem+ticas, !ara se c"egar ao !re*o final do im(vel) .s'$ecemeles, !ro!ositalmente o$ n#o, '$e o in&cio dessas mirabolantes f(rm$las, '$e nada t0m decient&ficas, a informa*#o dos !re*os de mercado, '$e s( ser#o obtidas com fidelidade, atravs de$m corretor de im(veis, devidamente estabelecido na regi#o)1#o citam ainda '$e as edifica*2es, mesmo '$ando novas, n#o !oder#o ser avaliadascorretamente, $tili3ando sim!lesmente o valor do -4B, o$ da re!osi*#o de c$stos) 5e assim fosse,$m !rdio edificado na avenida Beira Mar de 6lorian(!olis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo!re*o '$e $ma edifica*#o de ig$ais caracter&sticas na avenida Pa$lista de 5#o Pa$lo)

Assim entendemos, ig$almente ao sen"or R4I -A55AVIA 6IL7O, em artigo !$blicado na Revista6orense Imobili+ria, n8 9:, !+gina 9;, do m0s de /$l"o de ;


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.ntretanto n#o !ode tambm o corretor de im(veis ser contratado e, irres!onsavelmente efet$arla$do afirmando ter o im(vel determinado valor, sem nem mesmo declinar o endere*o do im(vel)-abe a n(s l$tarmos !or no m&nimo, maior es!ecialidade dos !rofissionais '$e at$am no mercado,com cobran*a cont$ndente de con"ecimentos es!ec&ficos na +rea)=efendemos ardorosamente o a!rimoramento da classe dos corretores de im(veis, acreditando!iamente ser inevit+vel a cria*#o de c$rso s$!erior, bem como ser exig0ncia legal a grad$a*#o).n'$anto n#o temos o c$rso de grad$a*#o !ara o corretor de im(veis, entendemos ser !oss&velalg$mas s$gest2es de a!rimoramento dos !rofissionais do ramo, e, nesse sentido '$e nossa!ro!osta consiste na tentativa de a!resentar $m camin"o intermedi+rio a esta vertente engessadada avalia*#o, onde o corretor !ode a!resentar $m trabal"o calcado em dados incontest+veis, o$se/a, baseado em dados onde s#o feitas !es'$isas de mercado, a "omogenei3a*#o dos dadoscoletados, a coleta de informa*2es a cerca da legisla*#o !ertinente ao im(vel, levando%se emconsidera*#o es!ecialmente se$ con"ecimento do mercado)

A !ro!osta a!resentada no sentido de gabaritar o corretor de im(veis se n#o !ara ser o!rofissional mais "abilitado, mas !elo menos, ig$almente ca!a3 de efet$ar $ma avalia*#o combase em dados de mercado, a!esar das adversidades encontradas)

A Associa*#o Brasileira de 1ormas >cnicas ? AB1> a entidade reg$ladora de determina*2es'$e norteiam os critrios de avalia*2es, com ex!edi*2es de diretri3es !ara este fim) As normas emvigor, todas voltadas !ara o setor de engen"aria, a c"amada +rea tcnica, foram feitas ditadas com'$ase a totalidade de membros da Associa*#o, constit$&dos de engen"eiros)

Por isso, ig$almente temos convic*#o de '$e devemos !oss$ir re!resentantes, !rinci!almentealg$m -onsel"eiro 6ederal dos -orretores de Im(veis, com con"ecimento s$ficiente !ara abordaro ass$nto dentro da AB1>) A!arentemente n#o dif&cil, '$er nos !arecer '$e basta $m !edido deinscri*#o /$nto a entidade) 1ossa !artici!a*#o na'$ele (rg#o iria m$dar s$a vis#o sobre o tema, nosentido de acatar a !ro!osta do sen"or -A55AVIA, !ro!iciando a edi*#o de norma com diretri3es!ara avalia*2es mercadol(gicas, as ditas [email protected] .P.=I>A5)

PRIMEIRA PARTE

CONCEITOS

Para iniciarmos nosso trabal"o devemos !rimeiro relacionar alg$ns conceitos, !ertinentes tcnicade avaliar) 1o nosso entendimento devemos come*ar !elo conceito de avalia*#o) Vamos ficar coma!enas doisCAvaliao? ex!resso na norma 1B :DEDC F a determina"o tcnica do valor de um imvel oude um direito sobre o mesmo#.Avaliao? $tili3ado !elo engen"eiro e !rofessor Alberto Llio Moreira, ex!resso em se$ livroIntrod$*#o .ngen"aria de Avalia*#oC F a arte de estimar valores de propriedades especficas,onde o conhecimento tcnico e o bom $ulgamento s"o condi%es essenciais#.&

Bens Tangveis% s#o a'$eles '$e !odem ser tocados, t0m exist0ncia f&sica tais comoC terrenos,edif&cios, m+'$inas, instala*2es e assim !or diante)

15( !or este conceito firmado !or $m dos maiores ex!oentes do ass$nto, /+ n(s d+ a exata dimens#o de '$e n#o existe a

menor !ossibilidade da exist0ncia de $m trabal"o de avalia*#o eminentemente cient&fico) O conteGdo cient&fico do !rocessocessa /+ no in&cio do trabal"o '$ando o avaliador obrigado a interferir no !re*o do im(vel ofertado, atrib$indo%l"e $m fatorde de!recia*#o, escol"ido aleatoriamente)


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Bens Intangveis% s#o a'$eles re!resentados !or direitos, tais comoC marcas, !atentes, f$ndo decomrcio, !onto comercial e o$tros tambm n#o materiali3+veis diretamente !or ob/etos o$ bensf&sicos)

Valor% $ma ve3 '$e a !alavra valor tem m$itos sentidos e m$itos elementos modificadores, e afimde n#o nos estendermos m$ito na matria, a!resentaremos alg$mas das mais $s$ais defini*2es,$tili3adas no ass$ntoCValor de mercado? fre'Hentemente, o valor de mercado de $m bem, referido como sendo o!re*o !elo '$al $m vendedor dese/oso o venderia e $m com!rador ig$almente dese/oso oad'$iriria, sendo '$e nen"$m deles estaria s$/eito a !ress2es anormais)Valor de reposio% a'$ele valor de !ro!riedade, baseado no '$e ela c$staria geralmente aon&vel de !re*os correntes de mercadoJ, !ara re!or a !ro!riedade o$ se$s servi*os ig$al esatisfatoriamente com, !elo menos, o$tro !re*o de semel"ante !ro!riedade o$ se$s servi*os)Valor potencial % re!resentado !ela ca!acidade '$e o im(vel !oss$i de !rod$3ir renda m+xima)Pode se sit$ar a'$m o$ alm do valor econmico) A avalia*#o vai mostrar se, em face do valor!otencial, $m neg(cio imobili+rio oferece atrativos !ara a a!lica*#o de ca!itais)Preo de mercado% O montante realmente !ago o$ a ser !ago !ela !ro!riedade n$ma transa*#o!artic$lar) =ifere do valor de mercado !or'$e se trata de $m fato "ist(rico o$ concreti3ado,en'$anto '$e o valor de mercado e !ermanece $ma avalia*#o at ser com!rovado) O !re*o demercado n#o envolve a ado*#o de cond$ta !r$dente !elas !artes, de a$s0ncia de est&m$los

indevidos o$ de '$al'$er o$tra condi*#o b+sica relacionada com o conceito de valor de mercado)

Metodologia de avaliao % a metodologia avaliat(ria a ser $tili3ada deve alicer*ar%se em!es'$isa de mercado, envolvendo, alm dos !re*os comerciali3ados eKo$ ofertados, as demaiscaracter&sticas e atrib$tos '$e exer*am infl$ncia no valor) A seg$ir alg$ns dos mtodosC

Mtodo Comparativo? a'$ele em '$e o valor do im(vel o$ de s$as !artes constit$tivas obtido atravs da com!ara*#o de dados de mercado relativos a o$tros de caracter&sticas similares) $tili3ado !ara avalia*2es de terreno e benfeitorias e consiste na !es'$isa de mercado de benssimilares vendidos eKo$ em oferta, considerando%se a "omogenei3a*#o)Mtodo de Custo? a'$ele em '$e o valor das benfeitorias res$lta de or*amento s$m+rio o$detal"ado o$ da com!osi*#o dos c$stos de o$tras ig$ais s '$e s#o ob/eto da avalia*#o c$sto dere!rod$*#oJ o$ e'$ivalente c$sto de s$bstit$i*#oJ)

Mtodo de capitalizao da renda? o mtodo baseado na teoria do valor s$b/etivo, ao afirmar'$e o valor est+ na mente do "omem e de!ende o '$e ele dar+ !ara ser !oss$idor do ob/eto) $tili3ado !ara avalia*#o de f$ndo de comrcio, !onto comercial e loca*#o, determinando o valor dobem em f$n*#o da s$a renda real o$ !rov+vel, levando em considera*#o as taxas !raticadas nomercado)

Mtodo involutivo? baseado em $m est$do de viabilidade econmica de a!roveitamentom+ximo do terreno, de acordo com a Legisla*#o 4rban&stica local) .ste mtodo m$ito $tili3ado!ara se determinar o valor de $m terreno em 3ona $rbana) tambm con"ecido como mtodo dea!roveitamento m+ximo eficiente)

Mtodo residual? a'$ele em '$e define o valor do terreno !or diferen*a entre o valor total do

im(vel e o das benfeitorias) -on"ecendo%se o valor total do im(vel e o das benfeitorias, s$btrai%seo valor das benfeitorias, sendo a diferen*a, o res&d$o, o valor do terreno)

Mtodo do custo de reproduo? .ste mtodo baseado na teoria do valor ob/etivo, !ois ovalor inerente ao ob/eto avaliado e '$e de!ende do se$ c$sto de fabrica*#o, ded$3indo a s$ade!recia*#o)

Mtodo de Custo de Reposio por ovo% normalmente $sado !ara avalia*#o de m+'$inas,e'$i!amentos, m(veis, $tens&lios, com!$tadores e !erifricos) -onsiste na obten*#o do valor denovo do bem baseado na !es'$isa de valores de bens similares, acrescido, '$ando for o caso, das


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des!esas de trans!orte, montagem e instala*#o) -onsidera, ainda a idade real o$ a!arente,coeficiente de man$ten*#o, regime de trabal"o e obsolesc0ncia)

Avaliao rigorosa ? a'$ela em '$e est#o ex!ressamente caracteri3ados cada $m doselementos '$e contrib$em !ara formar a convic*#o do valor, conforme descrito na norma 1BR:DED, item E);, es!ecificamente letras FaN, FbN, FcN, FdN, FeN, FfN e FgN)Avaliao normal? a'$ela em '$e os elementos '$e contrib$em !ara formar a convic*#o devalor est#o indicados de forma res$mida, o$ '$e, res!eitados os demais, atendem a!enas!arcialmente aos seg$intes re'$isitos das avalia*2es de !recis#o rigorosas, conforme descrito nanorma 1BR :DED, item E), es!ecificamente letras FaN, FbN, FcN, e FdN)Avaliao e!pedita? a'$ela '$e se lo$va em informa*2es e na escol"a arbitr+ria do avaliador,sem se !a$tar !or metodologia definida nesta norma e sem com!rova*#o ex!ressa dos elementose mtodos '$e levaram convic*#o do valor);

P"los de in#lu$ncia % locais '$e !or s$as caracter&sticas infl$enciam os !re*os dos im(veissit$ados nas imedia*2es ? !ode ser com!arado a !ontos ancoras)

P"los de valorizao % locais dotados de atrib$tos !ositivos, '$e res$ltam na valori3a*#o dosim(veis das imedia*2es s#o locais es!ec&ficos, exem!loC o Mar em cidades litorneas)

Vantagem da coisa #eita ou %groing value& % acrscimo ao valor de $m bem !ronto, n$ma certadata, em com!ara*#o com o$tro de mesmas caracter&sticas, mas ainda !or ser constr$&do)

AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT

As normas em vigor, editadas !ela AB1>, '$e tra*am diretri3es na b$sca de $m trabal"o maisa!resent+vel e com coer0ncia na a!resenta*#o do res$ltado encontrado, onde n#o ten"amostrabal"os asseverando !oss$ir certo valor determinado im(vel, !ela sim!les int$i*#o do !rofissional'$e o avalio$, s#o as seg$intesC

1BR ? :DED Q 1orma Brasileira !ara Avalia*#o de Im(veis 4rbanos1BR ? ESS Q Avalia*#o de Im(veis R$rais1BR ? S:9 Q Avalia*#o de glebas $rbani3+veis1BR ? SED Q Avalia*#o de $nidades !adroni3adas1BR ? SEE Q Avalia*#o de m+'$inas, e'$i!amentos, instala*2es e

com!lementos ind$striais)

1a realidade a norma !rinci!al a ser est$dada a norma :DED, as demais s#o com!lementares,m$ito embora s ve3es tratando de ass$ntos diferentes, como o caso da norma SEE, '$e trata

2Observe '$e os conceitos emitidos dentro da norma 1B :DED, feito !or e !ara engen"eiros n#o em '$al'$er momentotratado como matria digna de cientificismo) 5( n$ma !rimeira abordagem a letra FaN do item E);, re'$isito !ara avalia*#ode !recis#o rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de informa*#o) Mais alm a !r(!ria norma estabelece a!ossibilidade de col"er informa*2es com !essoas de idoneidade recon"ecida !ara manifestarem s$a o!ini#o a cerca dosvalores dos im(veis na regi#o) Ora, se estamos lidando com informa*2es obtidas atravs de ofertas imobili+rias, o$ !orFac"ismosN aceitos na norma, e n#o com dados coletados a!enas em vendas efetivamente reali3ada, sem dGvida ter+ $m&ndice '$e tender+ a ser mani!$lado !elo !es'$isador, deixando, !ortanto, de ser ci0ncia) =essa feita '$e defendemos$m !osicionamento onde contem!le os dois ti!os de avalia*2esC mercadol(gicas e tcnicas) A nosso ver o ass$nto n#o!ode contin$ar sendo tratado como tcnico, '$ando na realidade a!enas $ma reserva de mercado)


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das avalia*2es de m+'$inas, e'$i!amentos, instala*2es e com!lementos ind$striais, da '$al n#oiremos abordar !or ser ass$nto fora da at$a*#o do corretor de im(veis5eg$ndo Moreira 6il"o 9SSJ, o mtodo com!arativo de dados de mercado o mais $tili3ado emais recomendado na avalia*#o de im(veis, !ois ele !ermite a determina*#o do valor levando emconsidera*#o as diferentes tend0ncias e fl$t$a*2es do mercado imobili+rio, fre'Hentementediferenciadas das fl$t$a*2es e tend0ncias de o$tros ramos da economia) Por isso mesmo iremosdar maior 0nfase a este mtodo, at mesmo !ela exigHidade de tem!o '$e dis!omos)

A norma de maior $tilidade !ara n(s a :DED, !or tratar de avalia*2es de im(veis $rbanos)Baseado !rinci!almente nela, estaremos $tili3ando $m misto de !rocedimentos recomendados nanorma, aliado a nosso tino !rofissional, !ara a!resentarmos $m trabal"o alt$ra do cliente)Iremos ainda verificar Fen !assantN as normas ESS, '$e trata das avalia*2es de im(veis r$rais e aS:9, de glebas $rbani3+veis)

A norma SED, '$e trata de $nidades !adroni3adas, trata dos Fim(veis considerados de ocorr0ncia$s$al no mercado imobili+rio, com!rovada atravs de !es'$isa es!ec&fica, sendo o ti!o identificadode acordo com s$a caracter&stica f&sica constr$tiva)N -omo o en$nciado determina, os im(veistratados nesta norma, !oder#o tran'Hilamente se en'$adrarem na norma :DED, !ortanto,trataremos dela, dentro da norma :DED)

Acreditamos ser o !resente trabal"o mais $m roteiro !ara '$e os !rofissionais '$e tiverem acessoao !resente, se sintam des!ertados !ara a b$sca de novos con"ecimentos, !ara !es'$isar ec"egar a elaborar $ma tcnica toda s$a)

SEGUNDA PARTE

Apresentao do laudo

O engen"eiro e !rofessor Antonio ATres, em se$ livro Como avaliar imveis...sem mistriosabordad$as maneiras !ara a!resenta*#o do trabal"o) -omo n#o nossa inten*#o interferir na +rea deengen"aria, mesmo com reais !robabilidades a nomea*#o !or !arte dos diversos trib$nais, vamoso!tar !ela a!resenta*#o n$ma forma '$e atenda aos !rov+veis clientes)Mesmo assim, nesta o!ort$nidade, nos dado a indica*#o do livro 'anual de (eda"o de )audos,do eng) Uos 6ier, editora PI1I, !ara mel"or escol"a de $m modelo)5e$ la$do dever+ conterC

9) 1ome do interessado


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O solicitante do trabal"o)

;) Men*#o da tit$laridade do im(vel.s!ecificar o nome do tit$lar do im(vel)

) 6im a '$e se destina=ever+ ser mencionado a '$e t&t$lo o trabal"o est+ sendo exec$tado) .xC Avalia*#o /$dicial)

W) 1&vel de !recis#o da avalia*#o=eterminar o n&vel de !recis#o, se rigorosa, normal o$ ex!edita, de acordo com o gra$ deconfiabilidade dos dados) Mesmo tendo a certe3a do !otencial do corretor em efet$ar $maavalia*#o tcnica, n#o !oss$&mos a$tori3a*#o legal, !ortanto, iremos s$gerir as avalia*2esex!editas, e informando '$e na mesma est+ ex!ressa s$a viv0ncia no mercado)

:) -aracter&sticas gerais=ados col"idos na visita ao im(vel exist0ncia de !osseiros, edifica*#o n#o registrada, cercafora do limite, etcJ, o$ '$ando da !eregrina*#o aos cart(rios, !refeit$ra o$ o$tros (rg#os no af#de col"er dados sobre a reg$lari3a*#o do im(vel) Mencionar '$ando o caso da exist0ncia deedifica*2es n#o averbadas no -RI o$ mesmo a necessidade de retifica*#o de metragens doterreno se constatada em levantamento to!ogr+fico)

D) Vistoria e !es'$isa de valoresA!resenta*#o do res$mo dos dados do im(vel avaliado e caracteri3ando cada $m dos im(veis$tili3ados na !es'$isa, conforme tabelas anexas)

E) Mtodos e critrios $tili3ados.leger o mtodo e ex!licar o motivo de s$a elei*#o)

) 7omogenei3a*#o dos elementosReali3ar a "omogenei3a*#o dos dados)

S) =etermina*#o do valor final e concl$s#oA!resentar os c+lc$los $tili3ados e o valor final atrib$&do ao im(vel)

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Assim '$e aceitarmos a tarefa de !roceder ao c+lc$lo do valor do bem a ser avaliado,imediatamente devemos sair !roc$ra de detal"es, doc$mentos, observa*2es gerais sobre oim(vel e s$as imedia*2es) Aconsel"amos de imediato a visita ao cart(rio do registro de im(veis!ara a retirada de xerox da fic"a matr&c$la at$ali3ada e, ato cont&n$o, a visita ao cadastro dam$nici!alidade a fim de solicitarmos c(!ia da !lanta de '$adra e da fic"a cadastral do im(vel !araa !osterior com!ara*#o com a matr&c$la do registro)1este momento dever+ ser levantada '$al'$er anormalidade entre as informa*2es da !refeit$ra edo registro de im(veis) -onstatada alg$ma irreg$laridade, do ti!o diferen*a de +reas, falta deaverba*#o de edifica*2es, anota*2es de !en"ora o$ '$al'$er restri*#o, dever#o ser a!ontadas erelatadas no la$do)

Ainda na !refeit$ra !odemos verificar a legisla*#o sobre o !lano diretor do m$nic&!io!referencialmente o avaliador dever+ !oss$ir o con/$nto de leis '$e com!2em o !lano diretorJ, o$solicitando $ma cons$lta de viabilidade, assinalando event$ais !ro/etos de desa!ro!ria*2es o$ demel"orias da +rea) >odas informa*2es dever#o constar do la$do)

1. VISTORIA o exame criterioso do im(vel a ser avaliado, verificando locali3a*#o, informa*2es sobrevi3in"an*a, caracter&sticas f&sicas, to!ografia, estado de conserva*#o, !adr#o constr$tivo e o$trosatrib$tos intr&nsecos e extr&nsecos '$e !ossam exercer '$al'$er infl$0ncia no !re*o do im(vel) =egrande $tilidade o avaliador se dirigir ao im(vel m$nido de form$l+rio !ara anotar as informa*2es

do im(vel) 1ecess+rio fotografar o im(vel) Verifi'$e o modelo anexo).m geral deve ser observadoC

9)9 % -aracteri3a*#o da regi#o, com!reendendoCaJ As!ectos f&sicos % condi*2es to!ogr+ficas, nat$re3a !redominante do solo, condi*2es

ambientais, oc$!a*#o existente e tend0ncias de modifica*#o a c$rto e mdio !ra3oXbJ As!ectos ligados infra%estr$t$ra $rbana % sistemas vi+rio e de coleta de lixo, redes deC

abastecimento de +g$a !ot+vel, energia eltrica, telefone, esgotamento sanit+rio, +g$as!l$viais e g+s canali3adoX

cJ .'$i!amento com$nit+rio e indica*#o de n&veis de atividades existentes % sistema detrans!orte coletivo, escolas, mercado de trabal"o, comrcio, rede banc+ria, seg$ran*a, saGdee la3erX

dJ As!ectos ligados s !ossibilidades de desenvolvimento local, !ost$ras legais !ara o $so e a

oc$!a*#o do solo, restri*2es f&sicas e legais condicionantes do a!roveitamento)eJ As!ectos ligados s !ossibilidades de desenvolvimento local, definido !or !lanos diretores e!ela legisla*#o es!ec&fica do !arcelamento do solo, confrontando as leis de Yoneamento e $sodo solo do m$nic&!io com a realidade verificada no local)

9); % -aracteri3a*#o do terreno do im(vel em avalia*#o, abrangendoCaJ As!ectos f&sicos % to!ografia, s$!erf&cie, consist0ncia do solo, !orte, forma, locali3a*#o

confrontando as observa*2es feitas com a'$elas constantes da doc$menta*#o dis!on&vel edivisa definida de acordo com a !osi*#o do observador, a '$al deve ser ex!licitadaX

bJ Infra%estr$t$ra $rbanaXcJ .'$i!amento com$nit+rio dis!on&velXdJ 4tili3a*#o at$al, legal e econmica)

9) % -aracteri3a*#o das edifica*2es e benfeitorias, englobando os as!ectosCaJ 6&sicos % constr$tivos, '$alitativos, '$antitativos e tecnol(gicos com!arando com adoc$menta*#o dis!on&vel e verificando !oss&veis extra!ola*2es de limites e confronta*2esX

bJ 6$ncionais % ar'$itetnicos, de !ro/etos !aisag&sticos ade'$a*#o da edifica*#o em rela*#o aos$sos recomend+veis !ara a regi#o com vista !reserva*#o do meio ambienteX

cJ -ondi*2es de oc$!a*#o, tais como event$ais invas2es, loca*2es o$ cess2es a terceiros,oc$!a*#o !elo !ro!riet+rio o$ im(vel desoc$!ado)

dJ Ambientais % ade'$a*#o da edifica*#o em rela*#o aos $sos recomend+veis !ara a regi#o e!reserva*#o do meio ambiente)


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9)W ? As benfeitorias n#o doc$mentadasC1o caso de n#o constarem da doc$menta*#o as edifica*2es e benfeitorias, as mesmasdever#o ser '$antificadas e avaliadas !elo !rofissional em gra$ de detal"amento com!at&velcom a finalidade da avalia*#o)

[email protected]) Z$ando o avaliador estiver im!ossibilitado de vistoriar internamente o im(vel !or motivo

devidamente /$stificado no la$do de avalia*#o, !oder+ o mesmo !roced0%la com os elementos'$e l"e foi !oss&vel obter, tais comoC9)9) 1o caso de a!artamentos e escrit(riosC +reas com$ns, o$tras $nidades do mesmo

edif&cio, informa*2es da res!ectiva administra*#oX9);) 1o caso de $nidades isoladasC +rea externaX no caso de con/$ntos "abitacionaisX9)) rea externa e o$tras $nidades semel"antes)9)W) As considera*2es "i!otticas sobre o im(vel dever#o estar claramente ex!licitadas

en'$anto tal no la$do de avalia*#o)

;) Vistoria amostralPara avalia*#o de em!reendimentos !rontos com!ostos de diversas $nidades a$tnomassemel"antes !ermitida a vistoria !or amostragem desde '$e se/a acom!an"ada do critrioadotado na escol"a da amostra)

FICHA DE VISTORIA DE IMVEIS6onteC >elefoneC.ndere*oC .stadoCM$nic&!ioC -.PC

A [lobalC A) PrivatC A) 4) -om$mCA) >errenoC 6r) 5oloC 7abite%seC

Venda 9J Oferta !artic$lar ;J Oferta Imobili+ria J=ata da vendaKoferta \\\K\\\K\\\ Valor R]


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5it$a*#o do terreno>o!ografia Plana Ond$lada Aclive =eclive

6orma Reg$lar Irreg$lar Poligonal >riang$lar

Orienta*#o 1orte 5$l Leste Oeste

5olo Arenoso Argiloso Roc"oso Alagadi*o

Vegeta*#o Mato Pomar Pasto 1en"$m

Prote*#o M$ro -erca Prdio =ivisa 1en"$m

5it$a*#o Meio '$adra .s'$ina >r0s frentes

5obre a edifica*#o>i!o .difica*#o Res) 4nifamiliar Prdio -om) Lo/a Arma3m

A!artamento [al!#o Ind$stria R$ral O$tro

Padr#o -onstr$*#o Alto 1ormal Baixo

.st) -onserva*#o 1ova 1ovaKReg$lar Reg$lar RegKRe!5im!les

Re!aros sim!les Re!5im!lesKIm! Re!aros Im!ort Re!Im!K5emval

Pontos cardeais 1orte 5$l Leste Oeste

Prdio no terreno 6rente 6$ndos Lateral

Z$anto ao Pav) 18 Pavimentos no !rdioQ AndarQ

O Prdio !oss$iC Piscina PlaTgro$nd .stacionamento.levadores 1GmeroQ MarcaQ

-ondom&nio Mensal >rimestral 5emestral ValorQ

Oc$!a*#o Va3io Pro!riet+rio In'$ilino .m!rstimo

Valor da loca*#o .ntrega

Pe*as do Im(vel5ala.starQ Z$artosQ Ban"eirosQ =e!end0nciaQ5alaUantarQ VarandasQ -o3in"aQ rea 5ervi*oQ5ala>VQ .scrit(rioQ LavaboQ =es!ensaQ[aragensQ 5$&teQ 5acadaQ -"$rras'$eiraQ

Infraestr$t$raRede de +g$a 5im 1#o .sgoto 5im 1#o.nergia 5im 1#o Il$mina*#o PGblica 5im 1#o-oleta de lixo 5im 1#o >rans!orte -oletivo 5im 1#o

Pavimenta*#o 5im 1#o >elefone 5im 1#oYoneamento

YonaC [abaritoC >axa de Oc$!a*#o-omercial Residencial Misto -oeficiente a!roveitamento

Rec$o Lateral Rec$o frente !rinci!alRec$o frente sec$nd+ria Rec$o f$ndo4sos Permitidos 4sos Permiss&veis

Vi3in"an*aPadr#o -onstr$*#o .scolas

Atividades Pol$entes -omrcioAtividades Incmoda .stacionamentoArbori3a*#oKA) verde >rnsito

Observaes do Pesquisador

Identifica*#oLocalC \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

=ata \\\K\\\K\\\ Assinat$ra do Pes'$isador

2. PESQUISA DE IMVEIS SIMILARES


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=evemos b$scar im(veis com o maior nGmero de semel"an*as com o avaliando) O ideal acimade de3 im(veis, sendo aceito $m m&nimo de cinco) Ideal tambm fotografar os im(veis $tili3ados,tanto o im(vel avaliado '$anto os $tili3ados !ara a !es'$isa)Para atender s$as finalidades, a !es'$isa !ode ser dividida emC;)9 % Coleta de dados ? deve ser feita em nosso !r(!rio cadastro, o$tras imobili+rias o$

corretores, /ornais, banco de dados, transa*2es efet$adas o$ o$tros meios dis!on&veis)M$itas ve3es !ode se tornar dif&cil essa coleta de dados de im(veis similares, neste caso,!ode%se o!tar !or de!oimentos de !essoas idneas da localidade)

;); ? Idet!"!#a$%o e sele$%o das &a'!(&e!s? neste momento devemos fa3er $ma avalia*#o dosdados coletados, !ara selecionar as vari+veis e estabelecer o n&vel de rigor)

;) ? Ta)*la$%o dos dados? neste momento, iremos anotar todos dados col"idos em cam!o,tabelados n$ma !lanil"a) Para tanto estamos dis!onibili3ando $m modelo tanto doform$l+rio '$anto da !lanil"a)

+. ESCOL,ENDO O M-TODO

O mais $tili3ado e mais recomendado dos mtodos o M-TODO COMPARATIVO DE DADOSDO MERCADO) Atravs dele, !oss&vel a determina*#o do valor do im(vel fa3endo a com!ara*#ocom o$tros de nat$re3a e caracter&sticas semel"antes, !ossibilitando a valora*#o do im(vel,levando%se em considera*#o as fl$t$a*2es do mercado imobili+rio, fre'Hentemente diferente das

fl$t$a*2es dos o$tros ramos da economia)O artigo D);)9 da norma :AB.LA 6A>OR .5Z4I1A .M R.LAO A YO1A5YO1A 6ator YO1A 6ator Residenciaiscom$ns

9


13/40

At :^


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W)D) 4o'5a de a3a5eto7 =a mesma forma, a forma de !agamento, em momentos deest+gios inflacion+rios de !ico, de vital im!ortncia ser a!$rado, entretanto no at$alest+gio inflacion+rio do !a&s, !agamentos em at cinco o$ seis ve3es, s#o des!re3&veis'$al'$er corre*#o) Por o$tro lado, existem financiamentos de lotes em at 9AB.LA =. =.5VALORIYAO O4 VALORIYAO P.LA >.5>A=A>estadarefer0nciaefetiva

9


15/40

;:,


16/40

W)S) 4oteC mais '$e nat$ral nas transa*2es imobili+rias o valor de venda ser diferente dovalor inicialmente !ro!osto, a famosa F'$eima de gord$raN) Isto n#o se d+ $nicamente !orimobili+rias, tambm as ofertas !artic$lares est#o s$/eitas a essa negocia*#o) [eralmente'$em com!ra '$er fa3er o mel"or neg(cio e, acredita o com!rador ter feito bom neg(cio'$ando recebe $m desconto da ordem de 9


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LAUDO PERICIAL

Autos ,-,./0.,,,1023/

A4VI5 6578 69I5R, brasileiro, casado, corretorde im(veis, devidamente inscrito no -R.-IK5- sob 189S, com escrit(rio imobili+rio Av) Uo#o Pin"o, S e nossa ex!eri0ncia !rofissional na +rea imobili+ria)

DA DESCRIO DOS IMVEIS AVALIADOS

Os im(veis ora avaliados, s#o os lotes 9S, ;


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*3 + m -erreno rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 3* da /uadra &0, do loteamento (avenaCassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2

6rente com a R$a Pro/etada B, na extens#o de 9E,9< metrosX % 6$ndos com !arte do lote 9, naextens#o de 9E,


19/40

6rente com a R$a Pro/etada B, na extens#o de 9;,


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+rea de ;,:< M, im(vel este constante da matr&c$la 9)::, s 6ls) 99 do livro ; ? -Z docart(rio do Registro de Im(veis da -omarca de LA[41A ? 5-)

CARACTERIZAO DA REGIO

Plao D!'eto' Q Yona =R>3A, com!ortando, a !rinc&!io, bares, resta$rantes e similaresXestabelecimento de ensinoX escrit(rios de !rofissionais a$tnomos e liberais, art&fices, oficiais edemais atividades exercidas individ$almenteX comrcio vicinal, o '$e caracteri3a a regi#oes!ec&fica do im(vel avaliando s#o "abita*2es 4nifamiliares, !ara resid0ncias)

A#essoQ !elo sistema vi+rio do bairro Mar [rosso)Pedolo3!aQ arenosa)Topogra#iaQ PlanaI"'a;est'*t*'aQ

- rede eltrica !Gblica e domiciliarX- +g$aX- telefoneX- Pavimenta*#o do ti!o !aralele!&!edoX- meio fio

Me'#adoIm(vel com grande !otencial t$r&stico) Pr(ximo ao mar, a!ro!riado !ara a constr$*#o de moradias$ni e m$ltifamiliares o$ mesmo !ara constr$*#o de em!reendimento t$r&stico) =e f+cil absor*#o!elo mercado)

METODOLOGIA

Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avalia*#o dos lotes, a!(s verificamos aexist0ncia de o$tros lotes sendo oferecidos o$ /+ vendidos, nas imedia*2es do im(vel ora avaliado,faremos a o!*#o !elo mtodo com!arativo, /+ '$e !oss$&mos os !ress$!ostos necess+rios !ara talmtodo)O mtodo com!arativo de dados de mercado consiste em determinar o valor !ela com!ara*#o comdados de mercado assemel"ados '$anto s caracter&sticas intr&nsecas e extr&nsecas)

As caractersticas e os atributos dos dados so ponderados por homogeneizao.

EVOLUO DOS CLCULOS

Pes*!sa de 5e'#ado

6oram obtidos 9< de3J elementos de !es'$isa de terrenos !r(ximos ao avaliando, assimclassificadosC

Ofertas !or imobili+rias C


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forma locali3a*#o forma de !agamento at$ali3a*#o de valor fonte, e) Aos mel"oramentos !Gblicos

A elabora*#o dos c+lc$los relativos "omogenei3a*#o e os !rocedimentos estat&sticos foramdesenvolvidos sob a forma de !lanil"a Planil"a em anexoJ com a$x&lio de com!$tador com!at&velcom o IBM%P- e !rograma elaborado em ambiente .xcel ;errenoA Q rea do >errenoV$ Q Valor $nit+rio b+sico adotado em R]S:,:

6d Q 6ator distncia do !(lo valori3ante marJ6e Q 6ator .s'$ina6t Q 6ator >estada6MP Q 6ator Mel"oramentos PGblicos

I5=&el >1C

VtQ A x V$x 6dx 6ex 6tx 6MPVtQ W9,


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I5=&el >+CVtQ DW,< x S:,: x 9,


23/40

I5=&el 1+CVtQ WD,< x S:,: x


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$uinta PARTE

Aaliao de Gle#as Ur#ani&'eis

It'od*$%o

=e glebas $rbani3+veis de!reendemos ser as +reas sit$adas nas !roximidades dos centros$rbanos, !orm, sem infra%estr$t$ra, mas !ass&vel de $rbani3a*#o, !or a!resentar caracter&sticasde solo e to!ografia, !oss&veis de fracionamento em lotes)

A diferen*a b+sica entre lote e gleba '$e a gleba n#o !oss$i infra%estr$t$ra, e, o grande desafiodo avaliador determinar o valor da gleba, antes de '$al'$er benef&cio, levando%se emconsidera*#o '$e os lotes res$ltantes, !or com!ara*#o com o$tros lotes vi3in"os, !odem alcan*ardeterminado !re*o)

1. M-TODOSBasicamente s#o dois os mtodos recomendados, /+ anteriormente conceit$adosC-om!arativoinvol$tivo

O mtodo com!arativo dificilmente !oder+ ser $tili3ado !ara a avalia*#o de glebas, !ois n#o ser+t#o f+cil encontrar $m nGmero consider+vel de glebas nas !roximidades de centros $rbanos,vendidas o$ sendo oferecidas, !or isso, a o!*#o deve ser !elo mtodo invol$tivo)

A t&t$lo de observa*#o, iremos abordar $m mtodo !r+tico, ainda $tili3ado !elos em!res+rios deloteamentos n#o aceito !ela normaJ !ara se nortearem '$ando da com!ra de +reas !araloteamentos) >ecnicamente con"ecido como coeficiente de !aridade, '$e nada mais do '$e a

rela*#o entre o metro '$adrado da terra br$ta e do lote $rbani3ado) Os loteadores geralmente$tili3avam o valor de !aridade FWN "o/e o &ndice deve ser revistoJ, !ois em contas redondas egrosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seg$intes c$stosC

2. O M-TODO INVOLUTIVO=eve%se estabelecer o valor da !rov+vel renda '$e ir+ se obter com os lotes da gleba $rbani3ada)Para tanto ser+ necess+rio estimar o nGmero de lotes, bem como o !re*o a ser alcan*ado !or elesnessa regi#o, !ara de!ois ded$3ir as des!esas de im!lanta*#o do em!reendimento e o l$cro '$e

se dese/a alcan*ar, o res$ltado encontrado dessa s$btra*#o, ser+ o valor da gleba)Para desenvolver este mtodo necess+rioC

;)9 ? ProcedimentosaJ Informar na !refeit$ra '$anto a legisla*#o em vigor !ara loteamentos +rea m&nima dos lotes,

+rea verde, larg$ra das r$as e cal*adas, bem como a infra%estr$t$ra necess+riaJXbJ 6a3%se $m ante!ro/eto, criteriosamente elaborado, visando o mel"or a!roveitamento da gleba,

a fim de estabelecer o nGmero m+ximo de lotes '$e a mesma !ossa conterX

-$sto do terreno br$to do res$ltado das vendas=es!esas de im!lanta*#o do loteamento do res$ltado das vendas=es!esas de comerciali3a*#o e im!ostos do res$ltado das vendasL$cro do em!reendimento do res$ltado das vendas


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cJ 6a3%se $m est$do da ca!acidade de absor*#o !elo mercado do em!reendimento,estabelecendo%se $m cronograma an$al o$ mensal de !revis#o de vendas, o '$e !ode serfeito com!arando%se com o$tros existentes na mesma regi#oX

dJ .stima%se, !ara cada !er&odo considerado no cronograma do em!reendimento, o Prod$to[eral de Vendas, m$lti!licando%se o valor genrico !ela +rea de cada $nidade e !elo nGmerototal de cada $ma delasX

eJ .stimam%se os c$stos diretos do em!reendimento, '$e tambm devem ser or*ados dentro docronograma do em!reendimento, !or exem!loC levantamento to!ogr+ficoX !ro/eto doloteamentoX licen*as m$nici!aisX infra%estr$t$ra terra!lanagem, rede de +g$a, esgoto,!avimenta*#o etc)JX s$!ervis#o e des!esas geraisX e o$tros) .stes c$stos !oder#o serencontrados em revistas es!eciali3adas PI1IJ, o$ !ercent$ais estabelecidos !ela !r+tica)

fJ .stimam%se, !or cons$lta os c$stos indiretos, !revendo%se no cronograma do !ro/eto, entreo$trosC des!esas legais e cont+beis im!osto territorial, contabilidade, servi*os /$r&dicos,escrit$ras e registros etc)JX des!esas de comerciali3a*#o vendas, !$blicidade, s$!ervis#oetc)JX des!esas de seg$rosX des!esas financeiras /$ros de em!rstimosJX

gJ .stabelece%se $m valor !ara o l$cro do incor!orador) >rabal"a%se geralmente com $mavariando entre 9< a :^

+. CALCULO DE GLEA URANI/HVEL PELO M-TODO INVOLUTIVOPor falta de servi*o !restado na +rea de avalia*#o de glebas $rbani3+veis, nos Gltimos anos,

iremos desenvolver $m trabal"o "i!ottico) Para tanto devemos resolver o exerc&cio !ro!ostoC

Avaliar a gleba de W


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=eterminando o valor da gleba !ela form$laC VgQ R ? = ? L, assim,VgQ E;


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5ervid2es 4s$fr$to -oncess2es -omodatos =ireitos "eredit+rios e !ossess(rios

CONSIDERAES

Para a avalia*#o de im(veis r$rais necess+rio con"ecimento de engen"aria de avalia*#o, no*2esb+sicas de agro!ec$+ria e engen"aria florestal) -omo nossos con"ecimentos nessa +rea s#onotadamente em!&ricos, aconsel"+vel nos socorrermos dos con"ecimentos de $m engen"eiroagrnomo) Ao avaliador cabe ter con"ecimento dos ti!os exatos de agric$lt$ra a!lic+veis !ro!riedade, bem como com !ers!ectivas agr&colas nacionais e internacionais, e ainda, !rogramasgovernamentais de a!oio ao desenvolvimento r$ral)

PROCESSO MENDES SORIN,O

Alg$ns est$diosos verificaram a necessidade de agr$!ar as d$as tabelas, de 5RT5 e M:erras !ara c$lt$ras, sem !roblemas de conserva*#o, exigindo s( ad$ba*#o eman$ten*#o

II >erras !ara c$lt$ras, com !e'$enos !roblemas de conserva*#o, exigindo !r+ticassim!les de conserva*#o e fertilidade)

III >erras !ara c$lt$ras, com !roblemas srios de conserva*#o, exigindo !r+ticas deconserva*#o com!lexas)

IV >erras !ara c$lt$ras, ocasionalmente, n#o devendo ser $sadas !ara c$lt$ras mais '$edois anos consec$tivos, seg$indo%se de !refer0ncia, a !astagem, !or tr0s anos)

V >erras somente !ara !astagens, sem !roblemas de conserva*#o)VI >erras somente !ara !astagens, com !roblemas sim!les de conserva*#o)VII >erras !r(!rias !ara florestas)VIII >erras !r(!rias somente !ara abrigo de vida silvestre)

As oito sit$a*2es s#o assim divididasC5it$a*#o -aracter&sticas

tima ? 9


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cativo ao vol$me das +g$as)

A!(s inGmeras !es'$isas do f$ncionamento !r+tico, c"ego$%se a esta !r+tica >abela de7omogenei3a*#o de >errenos R$raisCVA45R:7 R:4ATIV57


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S)ti!a PARTE

Aaliao de Edi*i+a,es

INTRODU0O

Para a avalia*#o do im(vel edificado, !rimeiro calc$la%se o valor do terreno o$ terra n$a, !ara

de!ois acrescermos o valor da edifica*#o)1este !rocesso, ser+ necess+rio alg$mas no*2es de desen"o ar'$itetnico, constr$*#o, c$sto e'$alidade de materiais, c+lc$los de +reas !adr#o de constr$*#o e de or*amento)

OSERVAES

1o inicio da a!ostila a!resentamos $m form$l+rio sim!lificado !ara a coleta de dados relativo aosim(veis '$e com!or#o o $niverso de amostras !ara a an+lise dos dados !es'$isados) .ntretanto, sal$tar, at mesmo !ara com!rovar $m total exame do im(vel avaliado, !rimeiro com $m cro'$ido im(vel, !ara de!ois o !reenc"imento de tantos '$antos form$l+rios forem necess+rios, sendo$m !ara cada $ma das $nidades '$e com!2em o im(vel avaliado) 1este form$l+rio, dever+ aindaser tab$lado $ma min$ciosa descri*#o !e*a !or !e*a de cada $nidade)

O METODO DE REPRODU0O

O mtodo de re!rod$*#o '$ando exec$tado com rigor, dever+ ser or*ada toda edifica*#o,detal"ando, com exatid#o, todos os materiais em!regados com o se$ c$sto)1o entanto, a!resentaremos $ma tabela abordando or*amento com &ndices e !ercent$al sobre oglobal da obra) Para o caso de obras inacabadas, bata ded$3ir o !re*o dos servi*os n#oexec$tados)

5ervi*o .dif&cios comestacas

.dif&cios semestacas

.dif&cios o$ W!avimentos

Resid0ncias


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Instala*2es Preliminares ;,


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Portas Lisa !ara !int$ra .nceradas o$ verni3 Maci*as5oleirasK!eitoris -imento alisado M+rmore [ranitoPiso '$artoKsala 6orra*#o -ar!ert D mm M+rmoreKgranitoPiso B-K-o3in"a -im alisadoK-ermica esmaltada -ermica M+rmore o$ granitoPint$ra PVA sobre reboco PVA em massa

corridaAcr&lica em massa corrida

A3$le/os Branco comercial at 9,: m Branco =ecoradoMetais 1i'$elados -rimados =e l$xo6erragens 6erro Inox Lat#oLo$*as Branca sim!les =e cor modelo

sim!les=e cor ? modelo es!ecial

.stabelecido a +rea total e'$ivalenteJ e o !adr#o de constr$*#o, devemos !roc$rar o valor do-4B, mensalmente !$blicado !elo 5I1=45-O1)

COE4ICIENTE DO VALOR PLENO

Para o c+lc$lo das f$nda*2es es!eciais, elevadores etc), n#o com!$tados no -4B, crio$%se ocoeficiente de valor !leno '$e, de $m modo geral, !oder+ ser adotado o seg$inte es'$ema decom!osi*#o de c$stos, a ser at$ali3ado !elo avaliador, conforme a sit$a*#o do mercado)

-abe esclarecer '$e os !ercent$ais a'$i adotados s#o meramente il$strativos, devendo oavaliador identific+%los e '$antific+%los com a sit$a*#o real analisadaC-45>O 41I>RIO B5I-O -4BJ ^-4BKM.levadores Q :^-$b

Administra*#o e L$cro Q ;O 41I>RIO >O>AL Q 9,^-$b-O.6I-I.1>. =. VALOR PL.1O Q 9,^-$b

DEPRECIA0O

Para c"egarmos ao valor do im(vel, ser+ necess+rio fa3er s$a de!recia*#o em f$n*#o de s$aidade e do estado de conserva*#o, !odendo ser adotado o critrio de RO55%7.I=.-h., da tabela

anexa)I=A=..M ^ =. VI=A

.5>A=O =. -O15.RVAOA B - = . 6 [ 7

;,


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W


33/40

.ntretanto, estamos avaliando o todo, o$ mel"or, est+ sendo avaliados terreno e edifica*#o,!ortanto, teremos agora de somar o valor encontrado !ara o terreno mais o valor da edifica*#o).ntretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o !re*o da edifica*#o, n#o estamosconsiderando o im(vel n$m todo, !or isso, temos de encontrarC

O VALOR OU VANTAGEM DA COISA 4EITA

.ste valor seria o mesmo de considerar o l$cro do incor!orador o$ do em!reendedor, !ois selevarmos em considera*#o a!enas o valor do terreno, mais a edifica*#o, estamos considerando'$e o em!reendedor ir+ trocar seis !or meia dG3ia, o$ se/a, estar+ trabal"ando sem '$al'$errem$nera*#o) O valor da coisa feita !oder+ ser ex!resso !ela tabela criada !elo setor de avalia*#odo IAPA5, '$e tomo$ como base o dis!osto na norma 1BR :DED e est+ inserido no Man$al deOrienta*#o >cnica !ara Avalia*#o de Im(veis ? O>AI, o$ ainda a tabela !$blicada na Orienta*#o1ormativa do 5P4, abaixo transcritasC

TAB:4A C5:EICI:T:


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APARTAM:T5 J,K+ :mvel constitudo pelo apartamento 4*0, do edifcio A(-( A(-;, essa, 'ar ?rosso, )A?9A + @C, com as seguintes reas2 Brea (eal?lobal 88,3* 'DE Brea (eal de Constru"o 88,3* 'DE Brea (eal e Privativa 78,64 'DE Brea(eal de so Comum ,07 'D e Fra"o :deal do @olo 3,5& 'D, correspondendo a 5,*5G dototal do terreno, devidamente matriculado no C.(.:. desta Comarca sob nH &8.583.APARTAM:T5 -,>+ :mvel constitudo pelo apartamento 5*3, do edifcio A(-( A(-;, essa, 'ar ?rosso, )A?9A + @C, com as seguintes reas2 Brea (eal?lobal &3*, 'DE Brea (eal de Constru"o &*0,3 'DE Brea (eal e Privativa &*,06 'DE

Brea (eal de so Comum &&,54 'D e Fra"o :deal do @olo 40,&* 'D, correspondendo a5,834G do total do terreno, devidamente matriculado no C.(.:. desta Comarca sob nH &8.687.

Ca'a#te'st!#as do !5=&elIm(veis sit$ados em bairro !rivilegiado, nas !roximidades da AvenidaBeira Mar, com grande !otencial de vendas)

CARACTERI/A0O DA REGI0O

Plao D!'eto' Q Yona =R>3A, com!ortando, a !rinc&!io, bares, resta$rantes e similaresX.stabelecimento de ensinoX .scrit(rios de !rofissionais a$tnomos e liberais, art&fices, oficiais edemais atividades exercidas individ$almenteX -omrcio vicinal, o '$e caracteri3a a regi#oes!ec&fica do im(vel avaliando s#o "abita*2es 4nifamiliares, !ara resid0ncias)

A#essoQ !elo sistema vi+rio da cidadePedolo3!aQ arenosa)I"'a;est'*t*'aQ com toda infra%estr$t$raMe'#ado? Im(veis sit$ados nas !roximidades do mar, com forte a!elo comercial)

EVOLU0O DOS CHLCULOS

Des#'!$%o das *!dadesPrdio em concreto armado, com!osto de trreo onde est#o distrib$&das as garagens, "all deentrada, elevador e escadariaX do !rimeiro ao terceiro andar est#o edificados os !avimentos ti!o,com cinco $nidades !or andar e o '$arto andar o$ '$into !avimento, est#o constr$&das tr0scobert$ras, sendo as $nidades ora avaliandas, a $nidade


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Ve Q Valor da .difica*#oA Q rea Real [lobal -onstr$&da em metros '$adrados-$ Q -$sto 4nit+rio da .difica*#o, R] :>>>> O!teta 5!l 'ea!sF)

Lag$na, 9< de maio de ;


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Ao longo dos anos '$e est$damos o ass$nto avalia*#o de im(veis, geralmente com materialvoltado a o$tra +rea '$e n#o a nossa, sem contato com o$tras !essoas na b$sca de !ontos devista com$ns, at mesmo !ara saber se est+vamos tril"ando o camin"o correto o$ n#o,observamos na lide di+ria a com!lexidade do ass$nto)1o in&cio n#o nos era !oss&vel disting$ir se determinado fator deveria o$ n#o ser levado emconsidera*#o no !rod$to final do trabal"o, em virt$de do !arco material dis!on&vel) Portanto, foiatravs da !es'$isa solit+ria '$e desenvolvemos $ma tcnica bem direcionada a nossa regi#o, ecom o !resente trabal"o, tivemos mais c"ance de analisar, via est$do !re!arat(rio o '$e devemoscontin$ar m$dando)=evemos fa3er $m !ar0ntese !ara agradecer aos com!an"eiros '$e acreditaram no trabal"o!ro!osto e nos incentivaram no desenvolvimento do !resente com!0ndio)-om o est$do reali3ado, tivemos a o!ort$nidade de observar e s$gerir $ma m$dan*a designificativo interesse em nosso trabal"o) Podemos relata%losC

4ATOR DE LOCALI/A0OAnteriormente $tili3+vamos a tcnica mais sim!lista de efet$ar $m !rocesso de regra de tr0s ondet&n"amos $ma rela*#o direta entre o valor de oferta o$ de venda do im(vel, com o valor atrib$&do!ela !refeit$ra e n$m !rocesso da sim!les verifica*#o do fator levando em considera*#o $ma regrade tr0s)-om este !rocedimento corria%se o risco de estando errado os valores da !lanta genrica de

valores o !rod$to final do !rocesso !ermanecer errado)7o/e estamos !ro!ondo o !rocesso de regress#o, onde verificamos a diferen*a do fator, baseadoem d$as vari+veisC a !rimeira diretamente relacionada com a distncia do !(lo valori3ante adotadoe a o$tra o valor !ro!riamente dito, n$ma mdia de todos valores) 5em dGvida, teremos menos!robabilidades de engano neste fator de "omogenei3a*#o)

4ATOR ATUALI/A0O DO VALOR1o in&cio de nossa ex!osi*#o do ass$nto abordado, fal+vamos da '$ase obsolesc0ncia do fator deat$ali3a*#o do valor, devido a '$eda do !rocesso inflacion+rio) -omo !reca$*#o ainda $tili3o natabela referido fator, entretanto, at o final do ano iremos torna%lo sem efeito tendo em vista aestagna*#o da infla*#o em nossa economia)

TAELA DE VISTORIA DO IMVEL

-om a abert$ra de novos "ori3ontes devido ao material est$dado, iremos iniciar tambm agradativa m$dan*a no form$l+rio de coleta de dados !ara as !es'$isas).staremos $tili3ando o form$l+rio a!resentado a seg$ir, onde nos dado col"er maior nGmero dedados sobre os im(veis) 1ossa !retens#o $tili3+%lo !ara o im(vel avaliando e !ara cada $m dosim(veis '$e com!or#o o $niverso da !es'$isa)

EIC;A errenoC 6r) 5oloC 7abite%seC

Venda 9J Oferta !artic$lar ;J Oferta Imobili+ria J


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=ata da vendaKoferta \\\K\\\K\\\ Valor R]-LA55I6I-AO =O IMV.LLote 4rbano Resid0ncia 4nifamiliar Lo/a [leba R$ral>erreno Ind$strial Prdio -omercial Arma3

m[al!#o

[leba 4rbani3+vel A!artamento Ind$stria O$tro

5OBR. O >.RR.1O6renteC 6$ndosCLateralC LateralC6rente mJC reaC M >estadaCProf$ndidadeC Per&metroC M 6ormaCMeio de '$adra >r0s frentes Mais de $ma frente .s'$ina Z$adra total Vila6orma Reg$lar Irreg$lar Poligonal >riang$lar Orienta*#o solar 1orte 5$l Leste OesteVegeta*#o Mato Pomar Pasto 1en"$mProte*#o M$ro -erca Prdio =ivisa 1en"$mPlano Abaixo do logrado$ro Q n&vel do logrado$ro Re'$er corte

Acidentado Acima do logrado$ro Inclinado^ Re'$er aterro6irme Bre/oso In$nd+velRoc"oso Arenoso O$tro5OBR. A .=I6I-AOCPadr#o-onstr$*#o

Alto 1ormal Baixo

.str$t$ra -oncreto Met+lica Alvenaria Madeira

-obert$ra La/e >el"a de barro 6ibro cimento Met+licaRevestim)6ac"ada

RebocoKPint$ra -ermico M+rmoreK[ranito

.st) -onserva*#o 1ova 1ovaKReg$lar Reg$lar RegKRe!5im!les

Re!aros sim!les Re!5im!lesKIm! Re!aros Im!ort Re!Im!K5emval

Idade Real Idade A!arente Vida _tilPrdio no terreno 6rente 6$ndos LateralZ$anto ao Pav) 18 Pavimentos no !rdioQ AndarQO Prdio !oss$iC Piscina PlaTgro$nd .stacionamento.levadores 1GmeroQ MarcaQ-ondom&nio Mensal >rimestral 5emestral ValorQOc$!a*#o Va3io Pro!riet+rio In'$ilino .m!rstimoValor da loca*#o .ntregaPe*as do Im(vel5ala.starQ Z$artosQ Ban"eirosQ =e!end0nciaQ5alaUantarQ VarandasQ -o3in"aQ rea 5ervi*oQ5ala>VQ .scrit(rioQ LavaboQ =es!ensaQ[aragensQ 5$&teQ 5acadaQ -"$rras'$eiraQ

Vi3in"an*aPadr#o -onstr$*#o .scolasAtividades Pol$entes -omrcioAtividades Incmoda .stacionamentoArbori3a*#oKA) verde >ransito5.RVI-O5 4RBA1O5 =I5PO1V.I5Pavimenta*#o

Il$min) PGblica Rede de +g$a Lim!) PGblica -oleta lixo

Passeio Rede eltrica Rede esgoto >elefone >V a cabo


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[$iasKsar/etas

[+s encanado Rede !l$vial >ran) -oletivo

M.L7ORAM.1>O5 LO-AI5.scola

Posto de 5aGde -omrcio

Banco

reala3er

5eg$ran*a

YO1.AM.1>O M41I-IPAL

Residencial -omercial Ind$strial O$trosCO4>RA5 [email protected]

PO5>4RA5 M41I-IPAI5 PARA APROV.I>AM.1>O .6I-I.1>.rea 1on Aedificandi MC Reserva 6lorestal MCrea total edifica*#o MC >axa oc$!a*#o Max)^Rec$o M Alt$ra de M

AfastamentosC 6rente M [abarito 18 Pavimentos6$ndos M

YonaC [abaritoC -oeficiente a!roveitamento

4sos Permitidos 4sos Permiss&veis

Observaes do Pesquisador

Identifica*#oLocalC \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

=ata \\\K\\\K\\\ Assinat$ra do Pes'$isador cro/ui


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BIBLIOGRA/IA

M5R:IRA, Alberto Llio) Princ&!ios de .ngen"aria de Avalia*2es) 5#o P$lo, .d) PI1I, 9SSW)

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Documents

Avaliação_Imobiliária_para_Corretores.doc