Boom, bolha ou crescimento sustentável?

Junho – 2011

“O mercado imobiliário viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história”

Imóvel sobe de novo Estado de Minas-site (Site) | Publicado em: 2011-06-21 | Pag. 0

Apartamento em BH valoriza mais de 200% em sete anos O Tempo-site (Site) | Publicado em: 2011-06-21 | Pag. 0

Rentabilidade de imóvel dispara no paísGanho médio ficou em torno de 50% no Rio e em SP no ano passado; valorização superou até ouro, que rendeu 32%Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado em: 06/06/2011

Bússola - Vale a pena investir em imóvel agora? Estamos em uma bolha imobiliária? Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado em: 13/06/2011

Fonte: Revsta Exame – Edição 992 – 18/05/2011

“Apartamentos e casas em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre

tiveram, emmédia, a maior

valorização do mundo em 12 meses”

Nasce uma Bolha?

“Preços em alta, oferta em expansão, estrangeiros comprando – a euforia do mercado imobiliário comercial está passando dos limites?”

Exame 18/05/2011

BolhaCrescimento sem sustentação, sem fundamentos, descolado da realidade. (Percepção coloquial)

Boom“Rápida expansão de atividade(s) econômica(s), caracterizada por expectativas otimistas”. (Aurélio, 5.0 – 2004)

Definições

1.980 2.001 2.007 2.009 2.010 2.011

627.342 unidades financiadas. Final do BNH em 1996.

Marco regulatório SFI

Securitizações

R$ 49,6 bilhões de financiamentos ou

2,56% do Pib

O mercado sobrevive

predominantemente com financiamentos

próprios

Déficit habitacional na casa dos 7.2

milhões de unidades

Déficit habitacional cai para 5,8 milhões

de unidades

Começa a Internet no Brasil

1.995

Hiperinflação5 moedas em

8 anosCruzado, Cruzado

Novo, Cruzeiro,

Cruzeiro Real e Real

1.994

Rea

l

Histórico do mercado imobiliário brasileiro

Rompemos a barreira de 1 milhão

de unidades financiadas

totalizando mais de R$ 80 bilhões.

Atingimos 669.809 unidades

financiadas quebrando o

recorde de 1.980

Devemos chegar a 1,6 milhão de

unidades financiadas

totalizando mais de R$ 121 bilhões.

29 anos

Abertura de capital de incorporadoras e

imobiliárias

Mercado emBelo Horizonte

Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011

70,84%

12,03%5,32% 3,85% 3,45% 3,18% 0,69% 0,48% 0,15%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Aptos Casas Lote Vago Galpões Lojas Salas Barracões Vagas Com Vagas Res

471.736.129,72

411.800.101,50

297.592.862,32

212.972.431,80190.975.235,90

160.203.154,75141.785.081,80

258.991.903,57

284.907,82

237.268,99

193.420,05

129.080,72

96.542,0094.972,00

111.442,46

160.077,41

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

250.000.000

300.000.000

350.000.000

400.000.000

450.000.000

500.000.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201190.000

120.000

150.000

180.000

210.000

240.000

270.000

300.000

330.000

Valor médio mensal das transações com apartamentos no anovalor médio negociado por apartamento no ano

Valor Médio Apartamento

Abr/11 291.954,11

Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011

Taxa no período = 207,41%

Período = 2.676 dias

Taxa efetiva ao mês = 1,27%

CDI período = 0,99% a.m.

Ranking mundial dos juros reaisFonte: FMI, Bloomberg e Banco Central do Brasil – junho 2011

Apto 3 quartos – Funcionários – 95 m2 – 2 vagas – 18 anos

Preço em 27/04/2006 R$ 250.000,00

Preço em 24/06/2011 R$ 520.000,00

Valorização no período 108,00%

Período 1.884 dias

Taxa efetiva ao mês 1,17% a.m.

CDI no período 75,11% = 0,90% a.m.

Ganho real bruto 0,27%

Apto 3 quartos – Funcionáros – 95 m2 – 2 vagas – 3 anos

Preço em 09/05/2008 R$ 290.000,00

Preço em 24/06/2011 R$ 550.000,00

Valorização 89.66%

Período 1.141 dias

Taxa efetiva ao mês 1,70% a.m.

CDI no período 36,86% = 0,83% a.m.

Ganho real bruto 0.87%

Lote 600 m2 – zcbh – Funcionários – 2 anos

Preço em 05/01/2009 R$ 1.200/m2

Preço em 15/05/2011 R$ 6.000/m2

Valorização 400%

Período 860 dias

Taxa efetiva ao mês 5,77 % a.m.

CDI no período 26,05 % = 0,81% a.m.

Ganho real bruto 4,96%

Região metropolitana de Belo Horizonte

MunicípioÁreaKm2

Número de habitantes

Habitantes por km2

Qtas vezes maior que BH

01 Jabuticatubas 1.116,77 14.040 12.50 3.3

02 Esmeraldas 909,98 61.369 68 2.7

03 Brumadinho 640,08 31.191 49 1.9

04 Baldim 556,44 8.012 14 1.6

05 Caeté 542,24 38.209 70 1.6

06 Nova Lima 428.45 71.897 168 1.2

07 Itaguara 410,62 11.697 29 1.2

08 Betim 345,99 391.718 1.135 1.05

09 Belo Horizonte 330,23 2.375.329 7.198 -

Fonte: ALMG - IBGE 2005 – Organizado por Caixa Imobiliária Netimóveis

Mercado de locação

Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD - Abril 2011

Em que rota estamos?

Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011

Venda de materiais cresce aquém do previsto LUCIANA SAMPAIO e AE. Diário do comércio – 24/06/2011

As vendas internas de materiais para construção cresceram 6,48% em maio ante abril, de acordo com pesquisa mensal divulgada ontem pela Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat). Em relação a maio de 2010, no entanto, houve queda de

0,85%. Este é o terceiro mês consecutivo de retração para o setor no comparativo com o mesmo mês do ano anterior, após 16 meses seguidos de alta.

Em 2011, as vendas mostram leve acréscimo de 0,57% na comparação com igual período de 2010. Nos 12 meses encerrados em maio, as vendas apresentam alta acumulada de 4,41%. Em nota, o presidente da entidade, Melvyn Fox, avalia que o resultado mostra que o setor continuará crescendo abaixo das expectativas previstas no início do ano, mas seguirá acompanhando a tendência da economia brasileira como um todo.

No momento, a Abramat ainda prevê crescimento de 7% para as vendas em 2011. Porém, caso o ritmo de desaceleração na economia se mantenha, a entidade diz que, em julho, poderia rever essa estimativa para entre 5% e 6%.

Ba

sil E

con

ôm

ico

– 1

7/0

6/2

01

1

DC

I –

15

/06

/20

11

Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011

Ranking mundial dos juros reaisFonte: FMI, Bloomberg e Banco Central do Brasil – junho 2011

Próximos 12 meses

Desafios

.: Alta da inflação => alta de juros

.: Escassez de recursos para o financiamento imobiliário

.: Ampliação da crise mundial

.: Possível excesso de oferta de alguns tipos de imóveis

.: Adiamento de decisões de compra em função de uma expectativa de “bolha”

Fonte: DEPES – Departamento de pesquisas econômicas e estatísticas do SECOVI MG – IPEAD – ITBI PMBH – Abril 2011

Fonte: Banco Central do Brasil - Abril 2011

Relação crédito imobiliário x Pib

.: Sólida demanda (na venda e locação) sobretudo de compradores do primeiro imóvel => diminuição do degrau social com expressiva elevação do contingente da classe média que já atinge 50% da população brasileira.

.: Fenômeno do bônus demográfico (as crianças dos anos 80 e 90 são os compradores de hoje) => 23 milhões de novas moradias nos próximos 15 anos.

.: Programa “minha casa minha vida” com expressivo alcance no segmento popular e capacidade de propulsão dos demais segmentos.

.: Crescimento das operações do SFI, como a securitização dos ativos imobiliários.

.: Amadurecimento do mercado de fundos imobiliários que em 2010 cresceu 220,9% atingindo R$ 3 bilhões.

.: Coerência das taxas de valorização dos imóveis (média) em relação às taxas de juros praticadas no país.

.: Política monetária recessiva que permite manobras de fomento macroeconômicas.

Fundamentos positivos

Mediante os fundamentos apresentados podemos esperar que o mercado continue crescendo e valorizando. O valor médio dos imóveis deve continuar variando acima da remuneração do mercado financeiro. Entretanto, nossa expectativa é que esse crescimento seja menos vigoroso que o registrado nos últimos anos.

Conclusão

Ariano Cavalcanti de Paula

www.ariano.com.br

Obrigado.