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Cenários para
Mercado e Produtos
Imobiliários
28/11/2013
Fundos Imobiliários - FIIs
Fundos Imobiliários - Conceito
Fundo Imobiliário
Fundos fechados (não permitem
resgates) - saída em Bolsa ou Mercado
de Balcão
Instrução CVM nº 472/08
Investimento em empreendimentos
imobiliários:
Aquisição direta de imóveis;
Aquisição de ações de SPE
imobiliária (que invista em
projetos imobiliários) ou;
Aquisição de títulos e valores
mobiliários com lastro no
mercado imobiliário (CRIs,
LCIs, LHs, etc).
Investidores
SPE
Imobiliária Imóveis
Títulos e
Valores
Mobiliários
Principais marcos regulatórios - FIIs
O investimento em FII se sustenta por um ambiente regulatório que vem
evoluindo desde 1993.
Limites permitidos – Fundos de Pensão (Res. CMN 3.792)
• Segmento: Investimentos Estruturados (Art. 18)
• Limite de Alocação por Plano: até 10% com relação aos recursos de cada plano (Art.
37)
• Limite de Alocação por Emissor: até 10% dos recursos de cada plano no mesmo FII
(Art. 41)
• Limite de Concentração por Emissor: até 25% do PL de um mesmo FII OU até 100%
do PL de um mesmo FII, caso tenha somente imóveis concluídos e com habite-se.
Fundos Imobiliários - Tipos
Renda Desenvolvimento Títulos Imobiliários
Comercial
Logístico
Shopping
Residencial
• Certificados de
Recebíveis
Imobiliários
(CRIs)
• Letras de Crédito
Imobiliário (LCIs)
• Letras
Hipotecárias
(LHs)
Fundos Imobiliários - Tipos
Investem no
desenvolvimento de
empreendimentos
imobiliários,
principalmente residenciais,
comerciais e shoppings
Oferecem maiores
oportunidades de
retorno, determinado
pelo sucesso do
empreendimento, dada a
capacidade de execução
dos envolvidos no projeto
Há, neste caso, risco de
construção e
desenvolvimento
Fundos que não
investem em imóveis
diretamente, mas sim em
títulos mobiliários como
CRIs, LCIs, LHs ou
cotas de outros FIIs
Gestor é responsável por
selecionar os ativos-alvo
do Fundo, aproveitando
ativamente as
oportunidades do mercado
Correspondem à maior
parte do mercado atual
de FIIs (88%)
Investimento na aquisição
de imóveis, para explorar
a renda de aluguel
proveniente dos mesmos
O retorno para o
investidor é determinado
pelo preço pago pelo
imóvel e pela qualidade
do contrato de aluguel
e valorização do imóvel
Renda Desenvolvimento Títulos Imobiliários
Investimento em Imóveis x FIIs
x
Compra e venda fracionada
Imóveis FIIs
• Aquisição ou venda de toda a unidade
imobiliária
• Acesso a grandes empreendimentos
exige maior volume de capital
• Aquisição ou venda de frações (cotas)
do Fundo
• Acesso a grandes empreendimentos
com tickets menores
Investimento em Imóveis x FIIs
x
Diversificação
Imóveis FIIs
• Alto volume de investimento pode
levar à concentração
• Risco atrelado a um ou poucos
empreendimentos
• Compras fracionadas ou com tickets
mais baixos permitem a composição
de uma carteira diversificada
• Diluição de riscos
Investimento em Imóveis x FIIs
x
Gestão profissional
Imóveis FIIs
• Proprietário do imóvel toma as
decisões de compra, venda, preço de
locação, etc.
• Necessário tempo para acompanhar
• Gestor possui escala para contratar
profissionais especializados e
dedicados
• Decisões técnicas e racionais
Investimento em Imóveis x FIIs
x
Liquidez
Imóveis FIIs
• Venda depende da existência de um
comprador para toda a unidade
imobiliária
• Possibilidade de venda fracionada
• Possibilidade de negociação no
mercado secundário, em Bolsa ou
mercado de balcão
Investimento em Imóveis x FIIs
x
Simplicidade e
Custos de Transação
• Escrituras, certidões, ITBI, contrato de
locação, etc.
• Custos de corretagem entre 2 e 6%
• Aquisição via corretora, home broker,
banco ou distribuidora
• Custos de corretagem em torno de
0,5%
Imóveis FIIs
Investimento em Imóveis x FIIs
x
Tributação
• Não há incidência de IR sobre
o rendimento distribuído pelo
fundo para pessoa física
• Condição válida para os
cotistas Pessoa Físicas que
detêm menos do que 10% das
cotas do Fundo, e,
cumulativamente, quando o FII
tem pelo menos 50 cotistas e
tem suas cotas negociadas em
Bolsa ou mercado de balcão
organizado (Lei 11.196/05).
Imóveis FIIs
• Alugueis provenientes dos imóveis de
propriedade direta são tributados (IR)
Fundos Imobiliários - Tributação
Rendimento Ganho de Capital na
alienação da Cota
Pessoa Física IRRF = 20% ou isento¹ IR = 20%
Pessoa Jurídica IRRF = 20% IR = 20%
¹ Desde que (i) cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de
valores ou no mercado de balcão organizado; (ii) FII possua no mínimo 50 cotistas e
(iii) PF tenha menos de 10% das cotas e até 10% dos rendimentos.
Mercado de FIIs Listados
Até o fim de setembro, existiam 118 Fundos Imobiliários Listados:
• Estes fundos movimentam aproximadamente R$ 470 milhões por mês.
Na mesma data, 61 Fundos Imobiliários faziam parte do IFIX.
15
33%
76% 5
5%5
5%
98%
1513%
87%
65%
1917%
3531%
Quantidade por Setor0,68 1,22
2,56 4,22
4,43
6,90
9,36
11,62
13,16
45,81
Participação por Setor (%)
Hospedagem
Residencial
Educacional/HospitalarFOF
Industrial/ Logística
CRI
Diversificado
Agência Bancária
Shopping/ Varejo
Escritório Comercial
CVM: Ofertas Registradas de FIIs
Número de Fundos Registrados e de Cotistas
Tipo de Investidor
• Mercado concentrado em Pessoas Físicas (75%)
• Participação ainda pequena de Fundos de Pensão (4%)
Volume Negociado (R$ Milhões)
Patrimônio Líquido e Valor de Mercado (R$ Bilhões)
Performance dos Fundos Imobiliários - IFIX
¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
• IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários BM&F Bovespa) mede a
performance de uma carteira formada por cotas de Fundos Imobiliários listados
• Cotas são selecionadas por sua liquidez e ponderadas por seu valor de mercado
• 61 FIIs compõem o índice. Maior participação = 13,3% / Menor participação = 0,14%
Desde o Início 41,3%
2011 16,5%
2012 35,0%
2013 -10,2%
Performance dos Fundos Imobiliários
¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
• Comportamento do IFIX possui grande relação com taxa básica de juros (Selic)
• Selic subiu para 9,5% em 2013, ante 7,25% no início do ano
• No mesmo período o IFIX caiu 10,2%
Performance dos Fundos Imobiliários
¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
• Nota-se também correlação alta entre os prêmios das NTNs com o comportamento do
mercado de FIIs
Performance dos Fundos Imobiliários
¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
• Mesmo negociado em Bolsa, correlação dos FIIs com Ibovespa e Imob não é forte
• Imob (Índice BM&F Bovespa Imobiliário) mede o comportamento de ações de empresas
dos setores da atividade imobiliária
Performance dos Fundos Imobiliários
¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
• Investidor é sensível a alterações na Selic (consequentemente à flutuações nas taxas das
NTNs)
• Selic pode ser entendido como o custo de oportunidade para o investidor
• Para o Dividend Yield “acompanhar” os movimentos da Selic, há ajuste no valor da cota a
mercado
Correlograma
IFIX Selic Ibovespa Imob NTN-B 20 NTN-B 35
IFIX 1,00
Selic -0,96 1,00
Ibovespa -0,47 0,37 1,00
Imob -0,22 0,14 0,87 1
NTN-B 20 -0,88 0,90 0,22 -0,04 1
NTN-B 35 -0,83 0,86 0,14 -0,12 0,99 1
Volatilidade - IFIX
¹Fonte: BM&F Bovespa * Desvio padrão da variação diária anualizada para o total de pregões anual
Perspectivas para os FIIs
Fotografia
• FIIs atingem R$ 33 bilhões de valor de mercado com mais de 100 mil cotistas
• Atualmente são 112 fundos listados na BMF&Bovespa, dos quais metade integra os
índices de rentabilidade (iFIX e índice Rio Bravo)
Histórico
• Forte valorização entre 2005 e 2012, principalmente devido a valorização dos
ativos e queda da taxa SELIC (> 27% aa)
• Expressivo aumento do número de fundos e de investidores
• Aumento consistente da liquidez
O que esperar para 2013 / 2015 ?
• Cautela permanece, mesmo à luz da estabilização do valor médio das cotas.
• Novos fundos deverão vir com rentabilidade superior
• Inclinação na NTN-B E SELIC serão determinantes no comportamento das cotas
• Uma carteira seletiva e balanceada de fundos pode representar uma opção atrativa
vis-a-vis imóveis, por conta da diversificação de riscos
Certificados de Recebíveis
Imobiliários - CRIs
29
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de crédito nominativos, de
livre negociação, lastreados em créditos imobiliários.
Constituem promessa de pagamento em dinheiro (recebíveis).
Os CRIs são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras de créditos
imobiliários.
É o principal título de securitização para operações cujo ativo-lastro são créditos
imobiliários.
Criados pela Lei Federal nº 9.514/97, são considerados valores mobiliários por
decisão do Conselho Monetário Nacional. A distribuição pública destes títulos é
regulada pela CVM.
Público-Alvo: Investidores Qualificados (aplicação mínima = R$ 300 mil).
Fonte: Anuário Uqbar de Securitização e Financiamento Imobiliário - 2013
CRIs – Conceito
30
CRIs – Estrutura
CCI R$
$ CRI 3
4
1
Promessa de
Compra e Venda
Contratos de
Locação
2
Cedente Mutuários /
Locatários
Securitizadora
Investidores
Agente
Fiduciário
1
Uma operação de CRI
inicia-se pela existência
de “direitos creditórios”,
isto é, recebíveis, cujo
lastro seja imobiliário;
Estes recebíveis podem
ser frutos de operações
de compra e venda de
unidades imobiliárias ou
de contratos de locação,
por exemplo. O
necessário é haver um
fluxo de pagamentos
futuros (recebíveis) com
lastro imobiliário.
31
CRIs – Estrutura
CCI R$
$ CRI 3
4
1
Promessa de
Compra e Venda
Contratos de
Locação
2
Cedente Mutuários /
Locatários
Securitizadora
Investidores
Agente
Fiduciário
2
O Cedente é quem
originalmente detém os
“direitos creditórios”
(recebíveis) imobiliários;
Ele pode ser uma
construtora ou
incorporadora no caso
de vendas de unidades
imobiliárias, ou qualquer
outra PF ou PJ.
Após um processo de
análise e seleção dos
recebíveis, tais crédito
dão origem a Cédulas de
Crédito Imobiliário
(CCI)
32
CRIs – Estrutura
CCI R$
$ CRI 3
4
1
Promessa de
Compra e Venda
Contratos de
Locação
2
Cedente Mutuários /
Locatários
Securitizadora
Investidores
Agente
Fiduciário
3
A Securitizadora emite os
CRIs, cujo lastro são as
CCIs.
Neste momento são
formalizados o Termo de
Securitização e é
instituído o Regime
Fiduciário sobre os
créditos imobiliários.
O regime fiduciário é o
sistema que permite que
os créditos imobiliários
sejam destinados
exclusivamente à
remuneração dos CRIs
lastreados por estes
créditos, mantendo-se
apartados do patrimônio
da securitizadora.
33
CRIs – Estrutura
CCI R$
$ CRI 3
4
1
Promessa de
Compra e Venda
Contratos de
Locação
2
Cedente Mutuários /
Locatários
Securitizadora
Investidores
Agente
Fiduciário
4
Os mutuários /
locatários efetuam os
seus pagamentos
diretamente para a
securitizadora, em conta
corrente vinculada ao
CRI.
A securitizadora utiliza
recursos para realizar os
pagamentos das
obrigações relativas aos
CRIs.
34
Emissões de CRI – Montante (R$ milhões)
Depósitos de CRI na CETIP –
Composição por Faixa de Prazo Final
Fonte: Anuário Uqbar de Finanças Estruturadas - 2013
CRIs – Mercado
4,10%8,60%
13,60%
63,60%
10,10%
Até 2 anos
De 2 a 5 anos
De 5 a 10 anos
De 10 a 20 anos
Acima de 20 anos
35
Histórico de emissões de CRI – Perfil do Devedor (R$ milhões)
Fonte: Anuário Uqbar de Finanças Estruturadas - 2013
CRIs – Mercado
36
PL dos FII que investem em CRI
Fonte: Anuário Uqbar de Finanças Estruturadas - 2013
CRIs – Mercado
Rio Bravo
38
Visão Geral
A Rio Bravo Investimentos é uma gestora independente de investimentos com mais de R$ 9,9 bilhões de
AUM* em fundos estruturados e cerca de 98 profissionais baseados em escritórios em São Paulo, Rio de
Janeiro e Recife;
Time experiente liderado por três sócios principais:
Mario Fleck, CEO da Rio Bravo e ex-CEO da Accenture no Brasil;
Gustavo Franco, Presid. Conselho e Estrategista-Chefe da Rio Bravo, ex-Presidente do Banco Central; e
Paulo Bilyk, CIO da Rio Bravo e ex-Sócio Executivo do Banco Pactual
Ampla base de relacionamento com os clientes: mais de 80 investidores institucionais brasileiros e mais de 300
investidores pessoa física de alta renda
(*) Setembro 2013
Base de Clientes Estratégias
Renda Variável Investimentos
Imobiliários Crédito
Infraestrutura Multi-Assets
& Portfolios
Private Equity
& Venture Capital
R$ 665 milhões R$ 495 milhões R$ 7.854 milhões
R$ 559 milhões R$ 149 milhões R$ 174 milhões
AUM AUM AUM
AUM AUM AUM
39
Principais marcos na história da Rio Bravo
40
Contatos
Para obter informações, favor entrar em contato com:
Scheila da Cruz Nassif Lofrano
Barbara Farhat
Daniel Pettine G. Santos, CFP®
Paula Derrico
Rafael Conrado
Victor Cabral
RIO BRAVO INVESTIMENTOS S.A.
São Paulo
Av. Chedid Jafet, 222, Bloco B, 3.º andar
04551-065 São Paulo SP Brasil
Tel. (55 11) 2107-6600 Fax (55 11) 2107-6699
Rio de Janeiro
Av. Presidente Wilson, 231, 16.º andar, grupo 1602
20030-021 Rio de Janeiro RJ Brasil
Tel. (55 21) 2173-6650 Fax (55 21) 2173-6651
Recife
Av. Eng.º Domingos Ferreira, 2589, sala 202
51020-031 Recife PE Brasil
Tel. (55 81) 3092-6666 Fax (55 81) 3092-6660
www.riobravo.com.br
