CLC PPPBox 2015 - fundbox.pt · Relatório de Gestão, Exercício de 2015 O PPP teve um exercício marcado pelo processo negocial com os lojistas dos retail ... O anexo faz parte

PPP Box

Relatório de Gestão, Exercício de 2015

O PPP teve um exercício marcado pelo processo negocial com os lojistas dos retail

parks centrado na recuperação das dívidas em mora e na gestão corrente dos seus

activos.

PPP Box • • •

Ambiente de negócio � 1

Relatório de Gestão, Exercício de 2015

Ambiente de negócio A economia portuguesa estagnou no terceiro trimestre de 2015,

devido a uma contracção na procura interna e após cinco

trimestres consecutivos de crescimento, quatro dos quais em

aceleração (figura 1). Esta evolução levanta dúvidas sobre a

recuperação da economia, amplificadas pelo cepticismo com que

os mercados financeiros tendem a olhar o Governo do Primeiro-

Ministro António Costa, por força da sua natureza minoritária,

base de apoio esquerdista e da assunção de uma política contrária

à do Governo anterior. Ainda assim as previsões do Banco de

Portugal (“BdP”) à data da escrita apontam para um crescimento

de 1,7% do produto em 2015, significativamente acima do

crescimento do ano anterior (0,9%). Os preços deverão ter voltado

a crescer, ainda que apenas 0,5% (-0,2% em 2014). A taxa de

desemprego, pelo contrário, baixou para 12,6% (14,1% no ano

anterior), mantendo-se no entanto elevado em termos absolutos.

A Balança Corrente contínua superavitária (0,5% do PIB,

comparando com 0,3% em 2014), porém a dívida pública

permanece drasticamente acima do limiar de 60% do PIB

consagrado no Tratado de Maastricht (128,2%), e o deficit público

deverá manter-se excessivo à luz dos acordos europeus, na

sequência do “bail-out” do Banif ocorrido no final do ano.

• • •

NEGOCIAÇÃO COM

OS INQUILINOS

PPP Box • • •

Actividade do Fundo � 2

Figura 1: evolução do PIB (fonte: INE, previsões FocusEconomics)

A actividade da Sociedade ocorreu assim num clima de recuperação incerta, pouco ou nada incentivador de

decisões de investimento a longo prazo.

Actividade do Fundo O presente exercício foi o décimo exercício completo do Portuguese Prime Property Box, constituído

a 15 de Dezembro de 2005, o oitavo exercício consecutivo em que o Fundo não realizou qualquer

investimento, nem tão-pouco qualquer aumento de capital.

A gestão do Fundo no presente exercício centrou-se na gestão patrimonial dos imoveis em carteira,

negociação com os inquilinos e tentativa de recuperação judicialmente e extra judicialmente dos

valores em mora, que atingem a quantia de €691.895 (€641.369 em 2014).

O Fundo é proprietário do imóvel Paço Episcopal em Leiria e o imóvel Bragança Shopping em

Bragança. Ao contrário do verificado em anos anteriores, em 2015 apenas o imóvel Paço Episcopal

foi penalizado pelas avaliações dos peritos avaliadores, justificado por estes pelas reduções do valor

das rendas no mercado imobiliário comercial e conjuntura financeira e económica adversa nos países

do sul da Europa, nomeadamente na península Ibérica. Agora que as condições são outras, temos

uma melhoria das rendas e uma conjuntura financeira e económica mais favorável, espera-se outro

entendimento que implique também a valorização do imóvel Paço Episcopal.

Investimentos do Exercício NA

Alienações do Exercício NA.

PPP Box • • •

� 3

Comentário aos Resultados Conforme evidenciado pelo Balanço do Fundo, a 31 de Dezembro de 2015 o Fundo apresenta um total do capital do fundo de €14.389.751 (€14.718.048 em 2014), tendo este ano conseguido contrariar as revisões em baixa dos valores dos imóveis pelos peritos avaliadores. A menos-valia potencial líquida apresentada no fim de 2015 atinge um valor próximo de €6,5 milhões (€6,5 milhões em 2014). O total de rendimentos obtidos dos imóveis arrendados é €948.414 euros apresentando uma ligeira subida de aproximadamente €34.000, quando comparando com o período homólogo. O resultado líquido do exercício traduz-se num lucro de €521.701 (-€686.437 em 2014). O valor da unidade de participação fixou-se em €4.5687 (€4.4059 em 2014). A rentabilidade anualizada desde o lançamento do Fundo fixou-se em 1.15%.

Proposta de Distribuição de Resultados Propõe-se que o lucro acumulado seja levado a Resultados Transitados.

Perspectivas para 2016 Em 2016, a Sociedade Gestora continuará a concentrar-se na maximização da rentabilidade dos activos em carteira, encontrar novos lojistas e esperar que a transformação dos “cash flows” gerados e melhorados em valor possa ser valorizada pelos Senhores Peritos Avaliadores.

Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos:

• À Comissão de Mercado de Valores Imobiliários, pela colaboração prestada; • Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; • Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito

beneficiou; • Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; • Aos Advogados do Fundo, pelo zelo e empenho colocados na defesa dos interesses do Fundo;

Lisboa, 25 de Fevereiro de 2016

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora

______________________________

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles

Administrador Delegado

______________________________

Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade

Administrador Delegado

PORTUGUESE PRIME PROPERTY BOX – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

BALANÇO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

(Montantes expressos em Euros)

2015 2014Activo Mais menos Activo Activo

ACTIVO Notas bruto valias valias líquido líquido PASSIVO E CAPITAL DO FUNDO Notas 2015 2014

ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDOConstruções 1 e 3 19 806 826 369 946 (6 849 337) 13 327 434 13 275 000 Unidades de participação 2 15 748 320 16 702 815

Total de activos imobiliários 19 806 826 369 946 (6 849 337) 13 327 434 13 275 000 Variações patrimoniais 2 8 461 519 8 357 021 Resultados transitados 2 (10 341 789) (9 655 352)

DISPONIBILIDADES Resultado líquido do exercício 2 521 701 (686 437)Caixa 7 23 23 28 Total do Capital do Fundo 14 389 751 14 718 048 Depósitos à ordem 7 135 691 135 691 69 499 Depósitos a prazo e com pré-aviso 7 500 000 500 000 610 000

Total das disponibilidades 635 715 635 715 679 527 AJUSTAMENTOS E PROVISÕESAjustamentos de dívidas a receber 11 691 894 641 369

CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES Total de Provisões acumuladas 691 894 641 369 Unidades de participação 4 500 000 2 888 - 502 888 1 059 315

Total da carteira de títulos e participações 500 000 2 888 - 502 888 1 059 315 CONTAS DE TERCEIROSComissões e outros encargos a pagar 16 30 542 30 106

CONTAS DE TERCEIROS Outras contas de credores 16 37 651 250 923 Devedores por rendas vencidas 8 691 895 691 895 641 369 Total de valores a pagar 68 194 281 029 Outras contas de devedores 14 49 761 49 761 27 522

Total dos valores a receber 741 656 741 656 668 892 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOSAcréscimos de custos 17 23 331 11

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Receitas com proveito diferido 17 31 891 31 890 Acréscimos de proveitos 15 20 20 38 Outros acréscimos e diferimentos 17 2 651 10 426

Total de acréscimos e diferimentos activos 20 20 38 Total de acréscimos e diferimentos passivos 57 873 42 326 Total do Activo 21 684 216 372 833 (6 849 337) 15 207 712 15 682 771 Total do Passivo e Capital do Fundo 15 207 712 15 682 771

Total do número de unidades de participação 2 3 149 664 3 340 563 Valor unitário da unidade de participação 2 4.5687 4.4059

O anexo faz parte integrante do balanço em 31 de Dezembro de 2015.

O Técnico Oficial de Contas Pelo Conselho de Administração


DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014


Notas 2015 2014 Notas 2015 2014

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTESComissões: Juros e proveitos equiparados:

Outras, de operações correntes 18 95 631 102 601 Outras, de operações correntes 381 364Perdas em operações financeiras e activos imobiliários Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários

Na carteira de títulos e participações 22 - 21 Da carteira de títulos e participações 22 1 537 2 616Em activos imobiliários 22 955 609 1 147 757 Em activos imobiliários 22 1 008 043 259 916

Impostos e taxas: Reversões de ajustamentos e de provisõesImposto sobre rendimento 12 108 262 158 922 De ajustamentos de dívidas a receber 11 86 203 105 164Impostos indirectos 19 16 279 25 414 Rendimentos de activos imobiliários 23 948 414 914 717

Provisões do exercício: Outros proveitos e custos correntes 829 34 844Ajustamentos de dívidas a receber 11 136 729 110 492 Total de proveitos e ganhos correntes 2 045 408 1 317 620

Fornecimentos e serviços externos 20 204 215 380 112Outros custos e perdas correntes 663 26 193

Total de custos e perdas correntes 1 517 388 1 951 512 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAISRecuperação de incobráveis 5 746 -

CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS Ganhos extraordinárias 100 - Perdas de exercícios anteriores 21 25 189 58 735 Ganhos de exercícios anteriores 13 023 6 191

Total de custos e perdas eventuais 25 189 58 735 Total de proveitos e ganhos eventuais 18 869 6 191

LUCRO DO EXERCÍCIO 2 521 701 - PERDA DO EXERCÍCIO 2 - 686 437 2 064 277 2 010 247 2 064 277 2 010 247

Resultados na carteira de títulos 1 537 2 595 Resultados eventuais (6 320) (52 545)Resultados de activos imobiliários 796 633 (353 236) Resultados antes de imposto sobre o rendimento 629 963 (527 514)Resultados correntes 636 283 (474 970) Resultados líquidos do período 521 701 (686 437)

O anexo faz parte integrante da demonstração de resultados do exercício findo em 31 de Dezembro de 2015.



DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS

FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014


2015 2014

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDORecebimentos:

Subscrição de unidades de participação - Pagamentos:

Resgates/reembolsos de unidades de participação ( 849 997) - Pagamento de rendimentos aos participantes -

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo (849 997) -

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOSRecebimentos:

Rendimentos de activos imobiliários 1 465 305 1 519 214 Outros recebimentos de activos imobiliários 24 849 3 232

1 490 153 1 522 445 Pagamentos:

Despesas correntes (FSE) em activos imobiliários (635 105) (805 191)Outros pagamentos de activos imobiliários (29 512)

(664 617) (805 191)Fluxo das operações com activos imobiliários 825 536 717 254

OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOSRecebimentos:

Resgates/reembolsos de unidades de participação -Pagamentos:

Subscrição de unidades de participação 557 964 -Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 557 964 -

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTERecebimentos:

Juros de depósitos bancários 319 2 277 Outros recebimentos correntes 63 17 992

382 20 269 Pagamentos:

Comissão de gestão (74 251) (79 201)Comissão de depósitário (19 027) (20 085)Despesas com crédito vencido -Juros devedores de depósitos bancários -Impostos e taxas (440 809) (367 378)Reembolso de empréstimos -Outros pagamentos correntes (43 612) (48 855)

(577 698) (515 519)

Fluxo das operações de gestão corrente (577 316) (495 250)

Saldo dos fluxos de caixa do exercício (43 812) 222 004

Disponibilidades no início do exercício 679 527 457 523

Disponibilidades no fim do exercício 635 715 679 527

O anexo faz parte integrante da demonstração dos fluxos monetáriospara o exercício findo em 31 de Dezembro de 2015.


“PORTUGUESE PRIME PROPERTY BOX” – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015

(Valores expressos em Euros)

1

NOTA INTRODUTÓRIA

O Portuguese Prime Property Box é um fundo de investimento imobiliário fechado gerido pela

Fund Box – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e é considerado como

um fundo de distribuição com periodicidade mensal. A sua constituição foi autorizada pela

Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Setembro de 2005, tendo iniciado a sua

actividade no dia 15 de Dezembro de 2005, com uma duração inicial de 7 anos, prorrogável por

períodos não superiores a 5 anos desde que para tanto seja obtida a autorização da CMVM e a

deliberação favorável da assembleia de participantes.

Conforme estipulado no regulamento de gestão, no dia 2 de Agosto de 2012, a assembleia de

participantes do Fundo deliberou a prorrogação do prazo de vida do Fundo por um período de 5

anos, com término no dia 14 de Dezembro de 2017, sendo este prazo passível de renovação por

períodos não superiores a 5 anos.

A actividade do Fundo está regulamentada pela Lei 16/2015 de 24 de Fevereiro, que estabelece o

regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, e consiste em alcançar, numa perspectiva

de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de

uma carteira de valores predominantemente imobiliários.

Até 26 de Março de 2015, a actividade do Fundo encontrava-se regulamentada pelo Decreto-Lei nº

60/2008, de 20 de Março, atualizado por diferentes diplomas e republicado pelo Decreto-Lei

nº71/2010, de 18 de Junho.

O Banco Invest, SA assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia

da totalidade dos activos mobiliários do Fundo.

BASES DE APRESENTAÇÃO

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e

Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto

no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve

obedecer a contabilidade dos fundos de investimento imobiliário.

O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar

os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis

para os participantes dos fundos de investimento.

O presente anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as

notas de 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou

irrelevância de valores ou situações a reportar. A nota introdutória e as notas posteriores à nota

13 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações

financeiras em complemento às notas de 1 a 13.




2

Os valores de 2015 são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores de 2014.

PRINCIPAIS PRINCÍPIOS CONTABILÍSTICOS E CRITÉRIOS VALORIMÉTRICOS

Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela

sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação

de uma taxa anual de 0.5% sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do

Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de €50,000 (cinquenta

mil euros) e um valor máximo anual de €150,000 (cento e cinquenta mil euros).

Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas incorridas pelo banco depositário no âmbito dos

serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma

taxa anual de 0.125% sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A

comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de €12,500 (doze mil e quinhentos

euros).

Taxa de Supervisão

Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do

Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro,

com a publicação da Portaria n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os fundos

passaram a estar sujeitos ao pagamento de uma taxa mensal de 0.00266% aplicada sobre o valor

líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser

inferior a €200 (duzentos euros) nem superior a €20,000 (vinte mil euros).

Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo

pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património

corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação,

variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da

unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição.




3

Especialização dos exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da

especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente

da data do seu recebimento ou pagamento.

Regime Fiscal

O regime fiscal alterou a 1 de Julho de 2015. À semelhança do ano de 2014, até 30 de Junho de

2015, o regime fiscal em vigor era o seguinte:

Os rendimentos prediais líquidos dos encargos de conservação e manutenção efetivamente

suportados, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à

taxa autónoma de 25% (vinte e cinco por cento). Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a

tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50%

(cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no

exercício.

Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte

forma:

• Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos

a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos

de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de

25% sobre o valor líquido obtido no exercício;

• Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são

tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de

dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à

taxa de 25% nos restantes casos;

• Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a

tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 25% sobre a

diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.

O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é

registado na rubrica de “Impostos sobre o rendimento” da demonstração dos resultados; os

rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em

“Juros e proveitos equiparados”.




4

Por referência a 30 de junho de 2015 o Fundo procedeu ao apuramento do imposto com base nas

regras fiscais atualmente em vigor e procedeu ao respetivo pagamento dentro do prazo de 120

dias.

O Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de Janeiro, procede à reforma do regime de tributação dos OIC,

onde as principais alterações são a tributação dos participantes à saída em sede de IRS e IRC e o

ativo global líquido dos OIC passam a ser alvo de tributação em sede do imposto do selo. Este

regime fiscal aplica-se a partir de 1 de Julho de 2015.

1. Na esfera do Fundo:

• O Fundo é tributado em IRC, sobre o seu lucro tributável, à taxa geral prevista no

respetivo Código (atualmente fixada em 21%), estando isento de derrama municipal

e estadual;

• O lucro tributável corresponderá ao resultado líquido do exercício apurado de acordo

com as respetivas normas contabilísticas, deduzido dos rendimentos de capitais,

prediais e mais-valias, e devendo ser desconsiderados os gastos relativos a esses

rendimentos, bem como os gastos relativos a comissões de gestão;

• Os prejuízos fiscais apurados são reportáveis por um período de 12 anos;

• Às fusões, cisões e subscrições em espécie realizadas entre OIC pode ser aplicado o

regime da neutralidade fiscal;

• O Fundo está sujeito às taxas de tributação autónoma previstas no Código do IRC;

• Não haverá obrigação de retenção na fonte relativamente aos rendimentos obtidos

pelo Fundo;

• O Fundo será tributado em Imposto do Selo sobre a média mensal do valor líquido

global dos seus ativos à taxa de 0,0125% (por trimestre).

2. Na esfera do participante:

• Os investidores residentes que sejam pessoas singulares serão tributados em sede de

IRS à taxa de 28%, através do mecanismo da retenção na fonte (salvo se optarem pelo

englobamento);

• Os rendimentos pagos a investidores residentes que sejam pessoas coletivas estarão

sujeitos a uma retenção na fonte de IRC provisória (por conta do imposto devido no

final) à taxa de 25% (exceto se os beneficiários beneficiarem de dispensa de retenção

na fonte);

• Os sujeitos passivos não residentes que obtenham rendimentos: (i) distribuídos por

fundos e sociedades de investimento imobiliário ou operações de resgate de UPs

destes fundos estão sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%; (ii) de fundos e




5

sociedades de investimento mobiliário, incluindo mais-valias que resultem do

respetivo resgate ou liquidação, estão isentos de IRS ou IRC;

• Os rendimentos obtidos por sujeitos passivos residentes em paraísos fiscais, por

entidades que sejam detidas direta ou indiretamente em mais de 25% por residentes

e por beneficiários que não apresentem prova de que são não residentes, ficarão

sujeitos às taxas de retenção na fonte definitiva de de 35%, 25% ou 28%/25%

(consoante os casos);

• Os sujeitos passivos não residentes que não tenham efetuado prova atempada do seu

estatuto poderão solicitar o reembolso total ou parcial do imposto que tenha sido

retido na fonte, durante um prazo de dois anos;

• Para efeitos da aplicação deste regime, os rendimentos decorrentes da detenção de

unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e da titularidade de

participações sociais em sociedades de investimento imobiliário, incluindo as mais-

valias que resultem da transmissão onerosa, resgate ou liquidação, são considerados

rendimentos de bens imóveis.

Imóveis

Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se

aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos

termos da lei, estando os imóveis registados à média simples dos valores estabelecidos pelos

relatórios de avaliação.

Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos

derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de um ano, correspondentes

a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações

financeiras e activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e activos imobiliários,

respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo, na rubrica de

ajustamentos em ativos imobiliários.

O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas

incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de

construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para

arrendamento no mercado.

Despesas com imóveis

As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros,

são registadas em custos na rubrica de “Fornecimentos e serviços externos”, líquidas das

comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo

contrato de arrendamento, de forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo.




6

Demonstração dos fluxos monetários

Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de “Disponibilidades” corresponde

ao saldo de disponibilidades em balanço.

Os valores incluídos como recebimentos de rendas dos imóveis (“Rendimentos de activos

imobiliários”) e parte significativa dos pagamentos incluídos em despesas correntes (Despesas

correntes (FSE) com activos imobiliários) incluem o IVA aplicável às transacções.

Contas de terceiros

As dívidas de terceiros no activo evidenciam o valor recuperável esperado, após deduzido o

eventual ajustamento registado no passivo. Assim, para os arrendatários que detenham mais de

90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido na totalidade

do valor em mora. As situações em contencioso, assim como as que não tendo atingido os 90

(noventa) dias de mora se revelem incobráveis, são provisionadas na totalidade. Estas provisões

são registadas no passivo na rubrica de “Ajustamentos de dívidas a receber”.

NOTA 1 – VALIAS POTENCIAIS EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Em 31 de Dezembro de 2015 o Fundo não tem valias potenciais a registar conforme decorre do

quadro seguinte:

A menos-valia potencial líquida apresentada no balanço a 31 de Dezembro de 2015 no total de

€6,479,391 (2014: €6,531,826) corresponde ao reconhecimento, para cada imóvel em carteira a esta

data, da diferença entre o respectivo valor contabilístico bruto e o valor correspondente da média

aritmética simples das avaliações periciais efetuadas por 2 peritos avaliadores em Dezembro de

2015. Em 2015 o efeito em resultados, das avaliações realizadas aos imóveis em carteira no exercício,

foi de €1,008,043 (2014: €259,916) de ajustamentos favoráveis e €955,609 (2014: €1,147,757) de

ajustamentos desfavoráveis (Nota 22).

Imóvel

Valor contabilístico

bruto

Mais e menos valias

potenciais

Valor contabilístico

líquidoMédia das Avaliações Diferença

Construções

Paço Episcopal 8 837 576 (2 970 185) 5 867 391 5 867 391 -Bragança Shopping 10 969 250 (3 509 207) 7 460 043 7 460 043 -

19 806 826 (6 479 391) 13 327 434 13 327 434 -




7

NOTA 2 – UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E CAPITAL DO FUNDO

O património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de

€5 cada. A movimentação no capital do Fundo no exercício de 2015 foi a abaixo descrita:

Os resultados acumulados negativos de €10,341,789 correspondem à soma dos resultados

acumulados negativos de exercícios anteriores no valor de €9,655,352 e do resultado líquido do

exercício de 2014, um prejuízo no valor de €686,437. O exercício de 2015 resultou em lucro no valor

de €521,701.

No decorrer do ano de 2015 por deliberação da Assembleia de Participantes do Fundo de

Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box, datada de 27 de Maio de 2015,

foi deliberada a redução de capital do supra identificado Fundo no montante de € 849,996.89,

por meio de reembolso, à participante, de 190,899 unidades de participação.

2015

Saldo em 31-12-2014

Subscrições / Resgates

Distribuição de

rendimentos

Aplicação do resultado de

2014

Resultado líquido do exercício

Saldo em 31-12-2015

Unidades de participação 16 702 815 (954 495) - - - 15 748 320Variações patrimoniais 8 357 021 104 498 - - - 8 461 519Resultados transitados (9 655 352) - - (686 437) - (10 341 789)Resultado líquido do exercício (686 437) - - 686 437 521 701 521 701

14 718 048 (849 997) - - 521 701 14 389 751

Número de unidades de participação 3 340 563 (190 899) 3 149 664

Valor da unidade de participação 4,4059 4,5687

2014

Saldo em 31-12-2013 Subscrições

Distribuição de

rendimentos

Aplicação do resultado de

2013

Resultado líquido do exercício

Saldo em 31-12-2014

Unidades de participação 16 702 815 - - - - 16 702 815Variações patrimoniais 8 357 021 - - - - 8 357 021Resultados transitados (8 764 564) - - (890 788) - (9 655 352)Resultado líquido do exercício (890 788) - - 890 788 (686 437) (686 437)

15 404 484 - - - (686 437) 14 718 048

Número de unidades de participação 3 340 563 3 340 563

Valor da unidade de participação 4,6113 4,4059




8

NOTA 3 – INVENTÁRIO DOS ACTIVOS DO FUNDO

(i) Imóveis parcialmente arrendados. A totalidade das partes arrendadas do imóvel Bragança Shopping, corresponde a cerca de 67% (2014: 70%)

do total das áreas consideradas para efeitos de arrendamento, no entanto, para o imóvel Paço Episcopal de Leiria essa percentagem manteve-se,

relativamente ao ano de 2014, em apenas 31%.

Em 2015 o total de rendimentos obtidos dos imóveis arrendados é de €948,414 (2014: €914,717) o que demonstra um aumento dos rendimentos face a

2014 (ver Nota 23).

Os incumprimentos no pagamento de rendas subiram um pouco face a 2014 pelo que o valor líquido das provisões do exercício é de 50,525€ (2014:

€5,451) (ver Notas 8 e 11).

2015Área Data de Valor de Data da Valor de Data da Valor de Valor do

Imóvel / Terreno (m2) aquisição aquisição avaliação avaliação avaliação avaliação Imóvel País Localização

1. Imóveis situados em Portugal1.4 Construções

Paço Episcopal (i) 6 527 05-12-2006 8 837 576 31-12-2015 5 504 780 31-12-2015 6 230 002 5 867 391 PT LeiriaBragança Shopping (i) 4 830 20-12-2006 10 969 250 31-12-2015 6 960 000 31-12-2015 7 960 087 7 460 043 PT Bragança

Total 19 806 826 12 464 780 14 190 089 13 327 434




9

Preço de Juros ValorLiquidez Quantid. Moeda aquisição Cotação Decorridos Global

7.1.1 NumerárioCaixa EUR 23

7.1.2 Depósitos à ordemDO Banco Invest 0% EUR - 89 405DO Banco Invest 0% EUR - 46 286

7.1.3 Fundos de tesourariaEuroBox FIMAH MME 49 960.5312 EUR 10.0079 10.0657 - 502 888

7.2.1 Depósitos com pré-aviso e a prazoDP Banco Invest 0.10% 20151209 20160108 EUR 20 300 020DP Banco Invest 0.05% 20151230 20160129 EUR 1 200 001

Total 20 1 138 622

2015Preço de Data de Juros Valor

Outros valores a regularizar Quantid. Moeda aquisição Avaliação Decorridos Global9.1.2. Outros ativos

Outros EUR 741 6569.2.2. Outros passivos

Outros EUR (817 961)

Total (76 305)

VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO 14 389 752




10

NOTA 4 – INVENTÁRIO DA CARTEIRA DE TÍTULOS

O Inventário da carteira de títulos a 31 de Dezembro de 2015 resume-se na tabela seguinte:

Durante o exercício de 2015 o Fundo resgatou 55,511.1022 unidades de participação no Fundo

Eurobox no valor de €557,964. Foram registadas durante o ano de 2015 mais-valias no valor de

€1,537, referentes à variação do valor de mercado das unidades de participação do Fundo Eurobox

(ver Nota 7).

NOTA 6 – CRITÉRIOS E PRINCÍPIOS DE VALORIZAÇÃO

Os critérios e princípios de valorização estão descritos na nota introdutória.

NOTA 7 – DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO

Os movimentos de liquidez ao longo do exercício de 2015 encontram-se descritos no quadro

seguinte:

2015

ContasSaldo em

31-12-2014 Aumentos ReduçõesSaldo em

31-12-2015

Numerário 28 23

Depósitos à ordem 69 499 135 691

Depósitos a prazo 610 000 4 160 000 (4 270 000) 500 000Unidades de participação em fundos de tesouraria 1 059 315 1 537 (557 964) 502 888

Total 1 738 842 4 161 537 (4 827 964) 1 138 602

2014

ContasSaldo em


31-12-2014

Numerário 4 28

Depósitos à ordem 56 519 69 499

Depósitos a prazo 401 000 4 880 000 (4 671 000) 610 000

Unidades de participação em fundos de tesouraria 1 056 720 2 595 - 1 059 315

Total 1 514 243 4 882 595 (4 671 000) 1 738 842

2015

Mais e menos Juros Valor

Carteira de Títulos Quantid. Moeda Cotação Valias Decorridos Global

Unidades de Participação

EuroBox FIMAH MME 49 960,5312 EUR 10,0657 2 888 - 502 888

49 960,5312 2 888 - 502 888




11

Relativamente aos Depósitos a Prazo vivos a 31 de Dezembro de 2015, foram constituídos dois

depósitos a prazo, junto do Banco Depositário, ambos de 30 dias, o primeiro com início a 9 de

Dezembro de 2015 e vencimento a 08 de Janeiro de 2016, com o montante de €300,000 e uma taxa

de juro de 0.10% e o segundo constituído a 30 de Dezembro de 2015, no montante de €200,000,

com vencimento a 29 de Janeiro de 2016, à taxa de 0.05%.

NOTA 8 – ENTIDADES COM DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA

O detalhe das entidades com dívidas de cobrança duvidosa a 31 de Dezembro de 2015 e 2014 é

apresentado no quadro abaixo:

2015

Contas / Entidades

Devedores p/ rendas vencidas

Socimgep 177 313

Triplo R Comércio e representações Lda 88 836

Iguarias de Eleição 78 355

TR7 70 442

Macmoda - Comércio de Vestuário 62 771

Portal Point 31 116

Alinhar & Cortar 20 167

Sandra Marisa Tiago Lima 16 701

Séc XXI 16 685

Vantagem 15 435

Filenus 14 721

Colher de ideias 13 361

Sandra Cardoso Rodrigues 13 348

Paradaise Choice 12 495

Combinamagia 12 010

Karisa Business 9 306

Soprope 7 820

Cordeiro&Flores 6 319

Socorama 5 191

Luis dos Reis Torres Henriques 5 128

Maria de Fatima Lopes 3 295

Banco Santander Totta 3 137

Parq B-Estacionamento 2 579

Arca Mágica 1 452

Jaime Antunes 1 230

Redfantasy 1 121

Rui Alexandre 615

Carlos Santos 473

CIG - Lda 471

Total 691 895

2014

Contas / Entidades

Devedores p/ rendas vencidas

Socimgep 177.313

Triplo R Comércio e representações Lda 88.836

Iguarias de Eleição 78.355

Macmoda - Comércio de Vestuário 62.771

Portal Point 31.116

Combinamagia 30.010

TR7 29.103

A linhar & Cortar 18.781

Vantagem 15.435

Filenus 14.721

Colher de ideias 13.361

Sandra Cardoso Rodrigues 13.348

V idalnel 10.217

Fernando Jorge Delgado 8.646

Séc XXI 7.687

Luis dos Reis Torres Henriques 6.129

Be Tow ering 5.306

Socorama 5.191

Banco Santander Totta 4.428

Anabela Borges 3.379

Maria de Fatima Lopes 2.810

Parq B-Estacionamento 2.579

Silv ia Fontoura 2.258

Doces Reliquias 2.238

Arca Mágica 1.452

Jaime Antunes 1.230

Redyfantasy 1.121

Ganho Ef icaz 1.000

Meo 993

Rui A lexandre 615

CIG - Lda 471

Elisa Maria V idalnel 284

Pluridivert 185

Total 641.369




12

Em 31 de Dezembro, o saldo da provisão corresponde a 100% dos saldos das rendas em mora das

entidades mencionadas nas tabelas acima.

NOTA 11 – AJUSTAMENTOS DE DÍVIDAS A RECEBER E PROVISÕES

Durante o exercício de 2015 foram constituídas provisões no montante de €136,729

correspondentes às dívidas de diversos lojistas consideradas de cobrança duvidosa. Durante o

exercício procedeu-se também à redução da provisão no montante de €86,203 por recuperações

de parte ou da totalidade das dívidas de alguns lojistas.

NOTA 12 – IMPOSTOS SOBRE O RENDIMENTO

Durante o exercício, e de acordo com o regime fiscal que vigorou no exercício, os rendimentos do

Fundo foram sujeitos aos seguintes impostos sobre o rendimento:

Tal como descrito no regime fiscal na nota introdutória, o Fundo apenas apurou impostos sobre o

rendimento para o período até 30 de Junho de 2015. O montante apurado para este período foi

liquidado em Outubro de 2015. Após 1 de Julho de 2015, com a entrada de um novo regime fiscal,

o Fundo passa a ser isento de IRC proveniente de rendimentos prediais, capitais ou mais-valias,

pelo que não existem valores a pagar referentes a este período.

Os rendimentos prediais efectivamente recebidos em 2015 de €461.909 (2014: €870.527), líquidos

dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados e no caso do IMI liquidado

2015

ContasSaldo em


31-12-2015

Ajustamentos para crédito vencido 641 369 136 729 (86 203) 691 894

Total 641 369 136 729 (86 203) 691 894

2014

ContasSaldo em


31-12-2014

Ajustamentos para crédito vencido 635 918 110 615 (105 164) 641 369

Total 635 918 110 615 (105 164) 641 369

2015 2014Base

incidênciaMontante apurado

Base incidência

Montante apurado

Imposto sobre o Rendimento:IRC Aplic. Financeira 249 70 364 102Rendas 432 771 108 193 632 959 158 240Rendimentos Comerciais - - 2 320 580

433 019 108 262 635 643 158 922




13

no exercício relativo a 2015, no montante de €29,138 (2014: €237,568), estão sujeitos a tributação

autónoma à taxa de 25%.

NOTA 14 – CONTAS DE TERCEIROS (ACTIVO)

O saldo da rubrica “Outras contas de devedores” a 31 de Dezembro de 2015 de €49,761 (2014:

€27,522) corresponde ao montante das rendas vencidas mas não consideradas incobráveis ou de

cobrança duvidosa.

O saldo da rubrica “Devedores por rendas vencidas” corresponde ao montante das dívidas das

entidades com rendas vencidas, a 31 de Dezembro de 2015, no montante de €691.895 (2014:

€641.369), consideradas de cobrança difícil, e que se encontram totalmente provisionadas (ver

Notas 8 e 11).

NOTA 15 – ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS (ACTIVO)

O saldo da rubrica “Acréscimos de proveitos” refere-se na totalidade à especialização dos juros

das aplicações financeiras existentes a 31 de Dezembro de 2015.

NOTA 16 – CONTAS DE TERCEIROS (PASSIVO)

As contas de terceiros (passivo) a 31 de Dezembro de 2015 e 2014 resumem-se conforme o quadro

seguinte:

As “Comissões e outros encargos a pagar” reflectem as comissões de gestão, de depositário e de

supervisão a pagar à Sociedade Gestora, ao banco depositário e à CMVM, respectivamente, a

serem liquidadas no decorrer do mês de Janeiro de 2016.

2015 2014Comissões e outros encargos a pagar

Sociedade Gestora 18 095 19 828Banco Depositário 8 989 9 887Entidades Avaliadoras de Imóveis 3 075 -Autoridades de Supervisão 383 392

30 542 30 106

Outras contas de credores

Imposto Sobre o Rendimento - 158 820IVA 22 083 21 706Imposto Municipal Sobre Imóveis

Do período - 25 414De períodos anteriores - 0

Outros credores 15 568 44 98337 651 250 923

Total 68 194 281 029




14

A rubrica de “Outras contas de credores” divide-se em impostos a entregar ao Estado e outros

credores. O imposto sobre o rendimento é o valor suportado do exercício, apurado na Nota 12.

Relativamente aos impostos indirectos, o valor do Imposto sobre o Valor Acrescentado

corresponde aos valores apurados a entregar ao estado dos meses de Novembro e Dezembro. O

valor do Imposto Municipal sobre Imóveis está estimado na Nota 17 – acréscimos e diferimentos

passivos. Na rubrica de outros credores incluem-se os credores por fornecimentos e serviços

externos.

NOTA 17 – ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS (PASSIVO)

As contas de acréscimos e diferimentos passivos a 31 de Dezembro de 2015 e 2014 detalham-se

conforme o quadro seguinte:

O valor do Imposto Municipal sobre Imóveis é o estimado para o exercício de 2015 e que será

liquidado em 2016 após recepção das respectivas notas de liquidação. O imposto selo é a estimativa

do valor a pagar pelo Fundo sobre o último trimestre, tal como descrito no regime fiscal na nota

introdutória.

O saldo apresentado a 31 de Dezembro de 2015 na rubrica “Receitas com proveito diferido” refere-

se na íntegra às rendas facturadas em Dezembro de 2015, relativas a Janeiro de 2016, aos

arrendatários do Espaço Comercial “Paço Episcopal”, cujas rendas são pagas antecipadamente,

conforme previsto contratualmente.

Na rubrica “Outros acréscimos e diferimentos” incluem os valores faturados em Dezembro de 2015

aos arrendatários do Espaço Comercial “Paço Episcopal”, relativos às despesas comuns do mês de

Janeiro de 2016, conforme previsto contratualmente.

2015 2014Acréscimo de Custos

Imposto Selo 1 736 -Imposto Municipal sobre Imóveis 12 830 -Outros fornecedores 8 766 11

Receitas com proveito diferido Rendas 31 891 31 890

Outros acréscimos e diferimentos 2 651 10 426

Total 57 873 42 326




15

NOTA 18 – COMISSÕES E TAXAS

Os custos com comissões durante os exercícios de 2015 e 2014 decompõem-se como segue:

A fórmula de cálculo das comissões encontra-se explicada na nota introdutória, “principais

princípios contabilísticos e critérios valorimétricos”.

NOTA 19 – IMPOSTOS INDIRECTOS

O saldo apresentado na rubrica “Impostos indirectos” é referente ao valor estimado do Imposto

Municipal sobre Imóveis referente a 2015 e a pagar em 2016 (ver Nota 16), que apresenta os

seguintes valores:

NOTA 20 – FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS

A rubrica de “Fornecimentos e serviços externos”, referente aos exercícios de 2015 e 2014,

decompõe-se como segue:

NOTA 21 – PERDAS DE EXERCÍCIOS ANTERIORES

Nesta rubrica estão contabilizados essencialmente os montantes referentes às perdas

contabilizadas com descontos concedidos a lojistas referentes a períodos de exercícios anteriores.

2015 2014Comissões e Taxas

Comissão Gestão 72 518 77 966Comissão de depósito 18 130 19 491Taxa de Supervisão 4 627 4 953Outras Comissão 356 191

Total 95 631 102 601

Impostos Indiretos: 2015 2014Imposto Selo 3 449 -Imposto Municipal sobre Imoveis 12 829 25 414

Total 16 279 25 414

2015 2014Fornecimentos e Serviços externos

Seguros 22 204 21 509Conservação 9 073 33 796Auditoria 13 250 13 250Avaliação dos Act. Imob. do Fundo 6 000 5 825Contencioso e Notariado 1 272 -Honorários 53 950 76 941Outros Custos e Perdas - DC 91 208 228 791Outros 7 258 -

Total 204 215 380 112




16

NOTA 22 – GANHOS OU PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

A rubrica de ganhos e a de perdas em operações financeiras e activos imobiliários, referentes aos

exercícios de 2015 e 2014, resumem-se de acordo com o seguinte quadro:

Os ganhos e perdas em unidades de participação são referentes à variação da valorização do Fundo

Eurobox durante os exercícios e encontram-se descritos na nota 4.

Os ganhos e perdas em activos imobiliários são relativas às reavaliações dos imóveis em carteira, o

que se traduziu em menos-valias potenciais líquidas de €52,434 no exercício de 2015. Em 2014,

também no conjunto dos dois imóveis, foi registada uma menos-valia potencial líquida de

€887,842.

NOTA 23 – RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Os rendimentos de activos imobiliários são os valores das rendas faturadas referentes ao exercício

e detalham-se conforme o quadro seguinte:

NOTA 24 – REMUNERAÇÕES PAGAS PELA SOCIEDADE GESTORA

De acordo com o definido no nº 2 do art. 161.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento

Coletivo, o montante total de remunerações do exercício de 2015 pagas pela Fund Box – Sociedade

Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. aos seus colaboradores no âmbito da gestão

do Fundo Portuguese Prime Property Box, é como segue:

2015 2014

Ganhos op. f in. e Act Imob.

Em unidades de participação 1 537 2 616

Em Activos Imobiliários 1 008 043 259 916

Perdas Oper. Financ. e act. Imob.

Em Unidades de Participação - (21)

Em Activos Imobiliários (955 609) (1 147 757)

53 972 (885 247)

2015 2014

Rendimento em Activos Imobiliários

Paço Episcopal 382 928 381 260

Bragança 565 486 533 457

948 414 914 717




17

Remunerações 31-dez-15

Remunerações Fixas 37 971

Remunerações Variáveis 3 922

Total 41 894 O valor acima apurado baseou-se no peso do ativo líquido do fundo (6.54%) no ativo líquido da

totalidade dos fundos geridos pela sociedade gestora aplicado ao total de remunerações pagas

aos colaboradores dessa sociedade durante o ano de 2015 (640.825 euros).

De referir que o número de colaboradores afetos à gestão do fundo ao longo do ano de 2015 foi

de 24 pessoas.

Não foram pagas quaisquer comissões de desempenho à sociedade gestora do fundo, não tendo

esta última exercido atividades com impacto significativo no perfil de risco do fundo.

NOTA 25 – EVENTOS SUBSEQUENTES

Nada a assinalar.


Documents

CLC PPPBox 2015 - fundbox.pt · Relatório de Gestão, Exercício de 2015 O PPP teve um exercício marcado pelo processo negocial com os lojistas dos retail ... O anexo faz parte