Upload
vuongkhue
View
218
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
IMOGENESIS (EM LIQUIDAÇÃO)
2013 Relatório de gestão
O Imogenesis entrou no presente exercício no quarto período
de liquidação. Toda a carteira imobiliária foi entregue à
sociedade credora através de uma dação em cumprimento.
Imogenesis (em liquidação)
Página 1
Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário
Imogenesis (em liquidação) R E L AT Ó R I O D E G E S T Ã O
AMBIENTE DE NEGÓCIO 2013 foi um ano de inversão de tendência no mercado residencial, com sinais de recuperação evidentes. O “Portuguese Housing Market Survey”, pool de 150 promotores imobiliários e mediadores baseados em Lisboa, Porto e Algarve produzido pela Confidencial Imobiliário e pela Royal Institution of Chartered Surveyors, indicava na sua edição de Outubro uma evolução do mercado “bem menos negativa que a alguma vez observada ao longo dos três anos de realização deste inquérito”.
Pela primeira vez desde 2009, os preços das habitações em Portugal subiram, em cadeia, dois trimestres consecutivos, segundo dados do Eurostat relativos aos segundo e terceiro trimestre. No entanto, a variação homóloga dos aludidos preços continuou em terreno negativo (-2,9% entre os terceiros trimestres de 2012 e 2013, dados trimestrais mais recentes à data da escrita). Relativamente ao final de 2010, a descida acumulada nos preços da habitação fixava-se em 11,5%, segundo a mesma fonte.
Esta situação de queda em diminuição de ritmo permitiu a redução do número de imóveis devolvidos aos bancos por incapacidade de satisfação do respectivo serviço da dívida hipotecária. Segundo a APEMIP, este indicador fixou-se, em 2013, em 2.504 casas, menos de metade do número de 2012.
ACTIVIDADE DO FUNDO E PRINCIPAIS ACONTECIMENTOS
O ImoGenesis foi constituído a 25 de Junho de 2008, com uma duração inicial de dezoito meses que atingiu o seu termo a 28 de Dezembro de 2009. Não tendo havido manifestação de interesse dos participantes na prorrogação da duração do Fundo, este entrou, nos termos previstos no Regulamento de Gestão, em liquidação em 28 de Dezembro de 2009, tendo o prazo para a liquidação sido prorrogado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários por três vezes, primeiro em 5 de Janeiro de 2011 (até 31 de Dezembro de 2011) e depois, em 6 de Janeiro de 2012, até 28 de Dezembro de 2012, em 18 de Janeiro de 2013, até 28 de Dezembro de 2013, sendo o ultimo período aprovado de 28 de Dezembro de 2013 até 28 de Dezembro de 2014.
Nos termos legais, a Sociedade Gestora diligenciou, em primeira prioridade, para liquidar o Passivo do Fundo.
A proposta de dação em cumprimento da totalidade dos bens imóveis que compunham a carteira imobiliária do fundo obteve provimento por parte da Administração da PARVALOREM, tendo sido lavrada a respectiva escritura de dação em cumprimento a 15 de Outubro de 2013.
A escritura supra referida foi celebrada ao abrigo de um acordo-quadro, celebrado entre o Fundo Imogenesis e a PARVALOREM, nos termos do qual a quantia devida pelo Fundo Imogenesis à PARVALOREM ficou fixada em € 3. 321.185.06 (três milhões trezentos e vinte um mil cento e oitenta e cinco euros e seis cêntimos).
Imogenesis (em liquidação)
Página 2
A celebração deste acordo-quadro permitiu junto da PARVALOREM aceitar remir parcialmente a dívida do Fundo. Como tal, as partes fixaram o valor final da dívida do Fundo Imogenesis à PARVALOREM na quantia de €1.200.061.75 (um milhão duzentos mil e sessenta e um euros e setenta e cinco cêntimos), ficando ainda estabelecido que o pagamento da quantia remanescente será efectuado logo após a recuperação do crédito que o Fundo Imogenesis detém sobre a Agroquisa - Agroquímicos S.A.
O Fundo Imogenesis obteve provimento à sua petição através da publicação do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que sentenciou a Agroquisa a devolver ao Fundo a quantia paga por este a título de sinal e princípio de pagamento do prédio de Alverca (concelho de Vila Franca de Xira), acrescida de juros de mora desde a data da citação.
Com a informação do acórdão, a sociedade gestora encetou de imediato as diligências necessárias à execução desta decisão, tendo apresentado requerimento executivo, tendo resultado penhoras, quer de saldos bancários quer de créditos de clientes detidos pela Agroquisa. O Fundo, enquanto exequente, foi surpreendido com a apresentação da Agroquisa à insolvência, a qual foi decretada em 15 de Setembro de 2013. A declaração de insolvência determinou a caducidade de todas as penhoras realizadas até ao momento, não tendo restado outra alternativa ao Imogenesis para além da apresentação da sua reclamação de créditos, que fez, tendo o crédito reclamado sido aceite pelo administrador de insolvência.
O valor reclamado pelo Fundo ascende a € 1.605.061,75, e resulta da soma de capital, juros de mora e despesas judiciais.
Proposta de distribuição de resultados
Conforme contas em anexo, o resultado líquido foi negativo e cifrou-se em €637.011.
Propõe-se que o prejuízo apurado seja levado a Resultados Transitados.
Perspectivas para 2014
Resolução da situação patrimonial por parte do Administrador de Insolvência referente à Insolvência da Agroquisa. Com o recebimento do produto da massa falida o objectivo final será a liquidação dos passivos do Fundo e subsequente liquidação do Fundo.
Agradecimentos
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos
• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;
• Ao Banco Efisa, pela manutenção de crédito ao Fundo numa situação financeira muito diversa da subjacente à aprovação do crédito concedido;
• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;
• Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações;
• Aos Senhores Peritos Avaliadores; e
Imogenesis (em liquidação)
Página 3
• Aos Advogados do Fundo, pelo zelo e empenho colocados na defesa dos interesses do Fundo.
Lisboa, 27 de Fevereiro de 2014
Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 30 de
Dezembro de 2013
__________________________
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Administrador Delegado
__________________________
Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade, Administrador Delegado
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Imogenesis" (Fundo em Liquidação)
(valores em Euros) Data: 31/12/13
31-Dez-12
Bruto Mv mv/P Líquido
Activos Imobiliários Capital do Fundo
31 Terrenos 0 0 0 0 1,322,859
32 Construções 0 0 0 0 6,897,859 61 Unidades de Participação 5,000,000 5,000,000
34 Adiantamentos por conta de Imóveis - - 64 Resultados Transitados (4,337,010) (4,009,171)
Total de Activos Imobiliários 0 0 0 0 8,220,718 66 Resultados Líquidos do Período (637,011) (327,839)
Total do Capital do Fundo 25,979 662,990
Contas de Terceiros
414+,,,+419 Outras contas de Devedores 1,607,412 1,607,412 1,248,517 Ajustamentos e Provisões
Total dos valores a Receber 1,607,412 1,607,412 1,248,517 47 Ajustamentos de dividas a receber - -
Total provisões acumuladas - -
Contas de Terceiros
Disponibilidades 423 Comissões e outros encargos a pagar 307,914 292,912
11 Caixa 31 31 35 424+,,,+429 Outras contas de Credores 1,268,939 58,087
12 Depósitos à Ordem 755 755 1,713 43 Empréstimos Obtidos 0 7,493,929
13 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso - - - 44 Adiantamentos por Venda de Imóveis
Total das Disponibilidades 786 786 1,748 Total dos valores a Pagar 1,576,853 7,844,928
Acréscimos e Diferimentos Acréscimos e Diferimentos
51 Acréscimos de Proveitos 53 Acréscimos de Custos 0 959,293
52 Despesas c/ Custo Diferido 0 0 1,216 56 Receitas com Proveito Diferido 0 689
58 Outros acréscimos e diferimentos - - - 58 Outros acréscimos e diferimentos 5,366 4,299
Total de Acréscimos e Diferimentos
Activos 0 0 1,216
Total de Acréscimos e Diferimentos
Passivos 5,366 964,281
Total do Passivo 0
500,000 0.0520 1.3260
O Técnico Oficial de Contas Pelo Conselho de Administração
BALANÇO
31-Dez-13Código Designação
ACTIVO PASSIVO
9,472,199 1,608,198 9,472,199
Código Designação31-Dez-13
Total do número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade Participação
31-Dez-12
Total do Activo 1,608,198 0 0 1,608,198
Relatório e Contas 2013
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Imogenesis" (Fundo em Liquidação)
(valores em Euros)
Código Designação 2013 2012 Código Designação 2013 2012Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos CorrentesJuros e custos equiparados
711+718 De operações correntes 672,287 258,521 Juros e Proveitos EquiparadosComissões 811+...+818 Outros, de Operações Correntes 28
724+...+728 Outras, de Operações Correntes 17,402 59,300
Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários733 Em Activos Imobiliários 3,150,118 0 833 Em Activos Imobiliários 2,869,116 0
Impostos 86 Rendimentos de Activos Imobiliários 8,616 31,170
7411+7421 Imposto sobre o Rendimento 3,814 2,198
7412+7422 Indirectos 6,550 27,666 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes 370,062 -
Provisõs do Exercicio751 Ajustamentos de dividas a receber - -
76 Fornecimentos e Serviços Externos 41,845 10,205 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 3,247,794 31,198
77 Outros Custos e Perdas Correntes 1,382 1,146
Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 3,893,397 359,037 Proveitos e Ganhos Eventuais884+...+888 Outros Ganhos Eventuais 9,842 0
Custos e Perdas Eventuais782 Perdas Extraordinárias - - Total dos Proveitos Eventuais (D) 9,842 0
783 Perdas Exercícios Anteriores 1,250 -
784+...+788 Outras Perdas Eventuais - -
Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) 1,250 -
Resultado Líquido do Período Resultado Líquido do Período 637,011 327,839
TOTAL 3,894,647 359,037 TOTAL 3,894,647 359,037
8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos - - D-C Resultados Eventuais 8,592 0
8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários (314,230) 20,965 B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento (633,197) (325,640)
B-A+742 Resultados Correntes (641,789) (325,640) B-A+D-C Resultado Líquido do Período (637,011) (327,839)
O Técnico Oficial de Contas Pelo Conselho de Administração
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS Custos e Perdas Proveitos e Ganhos
Relatório e Contas 2013
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Imogenesis" (Fundo em Liquidação)
Discriminação dos Fluxos
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de Unidades de Participação
PAGAMENTOS:
Resgates de Unidades de Participação
Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação - -
OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Rendimentos de Activos Imobiliários 19,566 19,824
Alienação de Activos Imobiliários
Adiantamento por alienação de activos Imobiliários
PAGAMENTOS:
Aquisição de Activos Imobiliários
Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários
Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários 2,038 4,042
Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários
Outros Pagamentos de Valores Imobiliários
Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários 17,528 15,782
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Juros de Depósitos Bancários 21
Outros Recebimentos Correntes
Empréstimos Obtidos
PAGAMENTOS:
Comissão de Gestão
Comissão de Depósito
Impostos e Taxas 17,487 24,259
Pagamento de juros de empréstimos obtidos
Pagamento de capital de empréstimos obtidos
Outros Pagamentos Correntes 1,004 10,021
Fluxo das Operações de Gestão Corrente (18,491) (34,259)
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
Ganhos Extraordinários
Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores
Recuperação de incobráveis
Outros Recebimentos de Operações Eventuais
PAGAMENTOS:
Perdas Extraordinárias
Perdas Imputáveis a exercícios anteriores
Outros Pagamentos de Operações Eventuais
Fluxo das Operações Eventuais - -
Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (963) (18,477)
Disponibilidades no Início do Período (B) 1,748 20,225
Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 785 1,748
O Técnico Oficial de Contas Pelo Conselho de Administração
2013 2012
Demonstração dos Fluxos Monetários (valores em euros)
Relatório e Contas 2013
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 1
Anexo às Demonstrações Financeiras
Introdução
As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração
dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas
segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que
estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de
Investimento Imobiliário.
O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita
desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e
ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de
Investimento.
Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua
apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações
financeiras.
A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Imogenesis”, foi
autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 8 de Maio de
2008, tendo iniciado a sua actividade a 24 de Junho do mesmo ano.
Terminado o período de dezoito meses de actividade estipulado no
Regulamento de Gestão, o Fundo entrou em processo de liquidação, conforme
comunicado à CMVM em Dezembro de 2009. De acordo com a regulamentação
aplicável, o período da liquidação tem o período máximo de um ano, tendo a
CMVM autorizado a prorrogação do mesmo por outro ano. Após processo
submetido à CMVM, foi prorrogado, em janeiro de 2013, o período de
liquidação por mais um ano.
Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na
preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes:
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 2
A. Comissão de Gestão
A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos
serviços prestados pela sociedade gestora.
De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada
diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1% (um por cento) sobre a
média aritmética simples, do valor líquido global do Fundo, cobrada
trimestralmente com um valor mínimo anual de €72,000 (ver nota 14).
No final da duração inicialmente prevista para o Fundo, existindo ou não
prorrogação do período do prazo do fundo, a Sociedade Gestora calculará e
cobrará uma comissão de performance de 15% do montante, deduzido de
13%, da taxa de rendibilidade obtida desde a data de constituição até à data
prevista para o final do prazo de duração do Fundo. A comissão de
performance não poderá exceder 3.75% do activo total do fundo à data
prevista para o final da respectiva duração inicial. Em futuras renovações do
Fundo, a comissão de performance será de 15% do montante da taxa de
rentabilidade desde a data de renovação até à data então prevista para o final
do prazo de duração do fundo. Face à situação do Fundo, a Sociedade Gestora
prescindiu das comissões de gestão com referência a 1 de Agosto de 2012
(Nota 14).
B. Comissão de Depósito
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário
alusivas aos serviços prestados ao Fundo.
Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada
diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.125% (Zero vírgula cento e
vinte e cinco por cento) sobre a média aritmética simples do valor líquido global
do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo anual
de €15,000 (quinze mil euros).
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 3
C. Unidades de Participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor
líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em
circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas
do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais,
resultados transitados, resultados distribuídos e resultado líquido.
As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de cada
subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor base, situação
não verificável no Imogenesis.
A 31 de Dezembro de 2013 o Capital do Fundo é constituído apenas pelo
valor base das unidades de participação e pelo resultado líquido do exercício,
conforme dados apresentados na nota 2.
D. Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da
especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos
e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.
E. Imóveis
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de
transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de
selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e
recuperação, quando, pela sua natureza, sejam considerados capitalizáveis. Nos
termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o
seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser
alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado.
A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou
desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o
princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 4
benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos
com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente
contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente
de questões de natureza formal.
Tendo em conta o Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as
alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Fevereiro, os
imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois
peritos avaliadores independentes.
Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e
sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A valorização de
cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada
exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da
avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser
superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais.
As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento
do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que potenciais, são
reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas (contas 833 – Ganhos
em operações financeiras e activos imobiliários e 733 – Perdas em operações
financeiras e activos imobiliários) por contrapartida das contas de ajustamentos
(conta 38 – Ajustamentos em activos imobiliários).
Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são reconhecidas como
proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente
contabilizadas na conta “Receitas com proveito diferido”.
No que respeita às beneficiações de imóveis, as mesmas só serão objecto
de capitalização se alterarem a estrutura do imóvel e a sua valorização.
F. Contas de Terceiros
As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber.
Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda em mora,
proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo excedente daquele
limite. As situações em contencioso são ajustadas na totalidade. De referir, que
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 5
à data de 31 de Dezembro, não existem ajustamentos de dívidas a receber de
clientes.
G. Regime Fiscal
Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à
excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 25%
(vinte e cinco por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a
tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que
incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias
e as menos-valias realizadas no exercício.
No dia 31 de Dezembro de 2012, entrou em vigor a Lei n.º 66-B/2012,
publicada em suplemento ao Diário da República do dia 31 de Dezembro, que
veio introduzir diversas alterações em matéria tributária, nomeadamente, o
aumento para 28% da generalidade das taxas de retenção na fonte em sede de
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) incidentes sobre
rendimentos de capitais (tais como juros das obrigações e dos depósitos
bancários e dos dividendos).
Com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis a adquirir pelo fundo
passaram a ficar sujeitos a Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de
Imóveis (IMT) e os imóveis detidos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI),
sendo as taxas reduzidas a metade. Posteriormente a Lei n.º 3-B/2010, de 28
de Abril, veio através do seu artigo 109.º alterar o artigo 49.º do EBF
revogando o seu n.º 2 e limitando a aplicação das isenções previstas no
parágrafo anterior exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário
abertos, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam
e operem de acordo com a legislação nacional.
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 6
NOTAS ÀS CONTAS
Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo
O Património do Fundo é representado por iguais unidades de
participação com um valor base de €10 cada. A movimentação no Capital do
Fundo, no exercício de 2013, foi a que a seguir se apresenta:
Descrição 1-Jan-13 OutrosResultados
Período31-12-2013
(em euros)
Valor Base 5,000,000 5,000,000
Resultados Acumulados (4,009,171) (327,839) (4,337,010)
Ajustamentos em Imóveis - -
Resultados do Período (327,839) 327,839 (637,011) (637,011)
Soma 662,990 - (637,011) 25,979
nº unidades participação 500,000 500,000
valor unidade participação 1.3260 0.0520 O resultado acumulados incluem perdas em ajustamentos de activos imobiliários em carteira, no valor de €2,364,931.
Nota3 – Inventário dos activos do Fundo a 31-12-2013
País Município
7. Liquidez 786
7.1.1. Numerário 31
Caixa EUR 31
7.1.2. Depositos à Ordem 755
DO Banco Efisa 0% EUR 15
DO Banco Invest 0% EUR 739
9. Outros Valores a Regularizar
9.1 Valores Activos 1,607,412
9.1.2 Outros EUR 1,607,412
9.2. Valores Passivos -1,582,219
9.2.2 Outros EUR -1,582,219
Valor Líquido Global do Fundo: 25,979
7. Liquidez
Descrição Quant. MoedaValor do Imóvel
(em euros)
Jurros
DecorridosCotação
Localização
Em 31 de Dezembro de 2011, o Fundo detinha um contrato promessa de
compra e venda para a compra do imóvel sito em Alverca, encontrando-se pago
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 7
pelo Fundo, a título de adiantamento por compras, 99% do seu valor. Devido à
dificuldade que o promitente vendedor teve em conseguir a desanexação da
parcela de terreno a desanexar, o Fundo decidiu resolver o contrato e solicitar a
devolução do sinal adiantado acrescido de juros e despesas. Por tal facto o
valor pago a título de sinal foi reclassificado para outros devedores.
Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização
Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do
Anexo.
Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo
RúbricasSaldo em 01-01-2013
(em euros)Aumentos Reduções
Saldo em 31-12-13
(em euros)
Caixa 35 31
Depósitos à Ordem 1,713 755Total 1,748 786
Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior
As politicas seguidas em 2013 são idênticas às seguidas em 201, pelo
que existe comparabilidade nas rubricas de balanço e e demonstração de
resultados.
Nota 13 – Responsabilidades com e de Terceiros
Em 25 de Junho de 2008 o Fundo celebrou um contrato promessa de
compra e venda, com a Agroquisa – Agroquimicos S.A., com vista à aquisição
de uma parcela de terreno sita em Alverca ( parcela de terreno sujeita a
desanexação) pelo preço de 1.240.000 euros, tendo pago a titulo de sinal a
quantia de 1.235.000 euros. Face às dificuldades quanto à referida
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 8
desanexação e concretização do negócio o Fundo declarou resolvido o
referido contrato promessa e intentou uma intentou uma acção declarativa de
condenação com vista à recuperação da quantia de 1.235.000 euros, paga a
título de sinal acrescida de juros de mora. A sentença proferida julgou
improcedente tal pretensão, tendo o Fundo interposto recurso. Por tais factos,
a quantia referente ao adiantamento foi reclassificada para a conta de outros
devedores. Durante o exercício de 2013, foi decidido pela Sociedade Gestora
ajustar o montante da divida a receber, incluindo os juros de mora vencidos e
as despesas judiciais, pelo que a 31 de Dezembro de 2013 a divida total
ascendia a 1.605.061,75€. O Fundo foi notificado, na qualidade de credor da
AGROQUISA - AGROQUÍMICOS, SA, da assembleia de credores agendada
para o dia 8 de Novembro de 2013. Esta assembleia não chegou a realizar-se,
em virtude da greve geral do sindicato da função pública.
Nestes termos, foi o Fundo notificado da nova data agendada para a
realização da referida assembleia, desta feita para o dia 9 de Dezembro de
2013 tendo o crédito reclamado pelo Fundo sido reconhecido na íntegra no
Relatório do administrador de insolvência
Nota 14 – Comissões do Exercício
Comissões 31-Dez-13 (valor em euros)
Comissão de Gestão 0
Comissão de Depósito 15,002
Taxa de Supervisão 2,400
Total 17,402
Nota 15 – Outras Informações relevantes para a análise das
Demonstrações Financeiras
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Imogenesis”
Relatório e Contas 2013 9
a) Contas de Terceiros (Passivo)
2013Comissões e outros encargos 307,914
Imposto sobre o rendimento 4,226
Outras contas de credores 1,264,712
Total 1,576,851
A rubrica “Comissões e Outros Encargos”, integra a Comissão de Gestão
de 2012,de 2011, de 2010 e parte de 2009, a Comissão ao Banco Depositário e
a Taxa de Supervisão; relativamente às “Outras contas de credores” o saldo diz
respeito, na sua maioria, ao montante ainda em divida para com o credor
hipotecário e que resultou da escritura de dação em cumprimento.
Em 15 de outubro de 2013, o Fundo celebrou, na sede do Banco Efisa, a
escritura de dação em cumprimento, na qual entregou a totalidade do ativo
imobiliário, avaliados em 5.818.594 EUR, como forma de pagamento parcial das
suas responsabilidades perante o Banco, cujo montante ascendia a 9.139.779
EUR, permanecendo uma dívida à entidade financiadora de 1.200.062 EUR após
remissão de 2.121.123 EUR, sujeita a “regresso de melhor fortuna”. A referida
dívida de 1.200.062 EUR apenas será exigível em caso de realização da dívida a
receber do participante Agroquisa (1.605.062 EUR), que se encontra em
processo de insolvência, e depois de cumpridas as demais obrigações do Fundo
até ao montante de 405.000 EUR.
O Técnico Oficial de Contas Pelo Conselho de Administração