CLC Santa Casa - fundbox.pt · definidos por votação dos utilizadores do site, profissionais de engenharia, arquitectura e imobiliário. Investimentos do exercício Investimentos

SANTA CASA

2004

2013 Relatório de gestão

Neste ano de 2013, a intervenção do fundo

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concentrou-se nos seus projectos da Av. Casal

Ribeiro e no Quartel do Rio Seco.

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário

SANTA CASA 2004

R E L A TÓ R I O D E G E S T ÃOR E L A TÓ R I O D E G E S T ÃOR E L A TÓ R I O D E G E S T ÃOR E L A TÓ R I O D E G E S T ÃO –––– E X E R C I C I O D E 2 0 1 3E X E R C I C I O D E 2 0 1 3E X E R C I C I O D E 2 0 1 3E X E R C I C I O D E 2 0 1 3

AMBIENTE DE NEGÓCIO 2013 foi um ano de inversão de tendência no mercado residencial, com sinais de recuperação

evidentes. O “Portuguese Housing Market Survey”, pool de 150 promotores imobiliários e

mediadores baseados em Lisboa, Porto e Algarve produzido pela Confidencial Imobiliário e pela

Royal Institution of Chartered Surveyors, indicava na sua edição de Outubro uma evolução do

mercado “bem menos negativa que a alguma vez observada ao longo dos três anos de

realização deste inquérito”.

Pela primeira vez desde 2009, os preços das habitações em Portugal subiram, em cadeia, dois

trimestres consecutivos, segundo dados do Eurostat relativos aos segundo e terceiro trimestre.

No entanto, a variação homóloga dos aludidos preços continuou em terreno negativo (-2,9%

entre os terceiros trimestres de 2012 e 2013, dados trimestrais mais recentes à data da escrita).

Relativamente ao final de 2010, a descida acumulada nos preços da habitação fixava-se em

11,5%, segundo a mesma fonte.

Esta situação de queda em diminuição de ritmo permitiu a redução do número de imóveis

devolvidos aos bancos por incapacidade de satisfação do respectivo serviço da dívida

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hipotecária. Segundo a APEMIP, este indicador fixou-se, em 2013, em 2.504 casas, menos de

metade do número de 2012.

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ACTIVIDADE DO FUNDO

A intervenção do Fundo, no ano em apreço, teve como fim principal actuar no sentido do

incremento das taxas de ocupação dos imóveis reabilitados com as condições necessárias para

a obtenção no mercado de níveis adequados de rendimento, casos dos imóveis da Av. Almirante

Reis, Rua do Conde Barão, Rua Fernandes Tomás e, parcialmente, do Palácio de Valada e

Azambuja.

O Fundo Santa Casa 2004 celebrou no exercício em causa, um contrato de permuta de imóveis

com a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa no qual se inclui os prédios urbanos detidos pelo

Fundo sito na i) Rua D. Pedro V n.º 2 a 6; ii) Avenida da Liberdade n.º 194, 194-A, 194-B e

Rua Rodrigues Sampaio n.º 13, 13-A e 13-B; iii) Praça de São Gabriel, lote 4, Aldeia do Juso; iv)

Calçada da Boa Hora, 130, Rua Diogo Cão, 1, 1A e 3 e Travessa das Dores, 12 e 12 A (também

conhecido por quartel do rio seco) e detidos pela SCML sitos na : a) Rua Actor Taborda 16;

b)Avenida Casal Ribeiro 43; c) Avenida Casal Ribeiro 45 a 47; d) Avenida Casal Ribeiro 49 a 53;

e) Avenida José Malhoa, n.º 9 e 9-A; f) José Malhoa, n.º 3 e 3-A.

A referida permuta teve duas condições suspensivas sobre o licenciamento dos projectos para

os imoveis da Avenida da Liberdade n.º 194, 194-A, 194-B e Rua Rodrigues Sampaio n.º 13,

13-A e 13-B e Calçada da Boa Hora, 130, Rua Diogo Cão, 1, 1A e 3 e Travessa das Dores, 12 e

12 A, que caso não fossem cumpridas os imoveis reverteriam para a esfera do Fundo. A

condição suspensiva foi cumprida para o prédio da Avenida da Liberdade n.º 194, 194-A, 194-B

e Rua Rodrigues Sampaio n.º 13, mas não aconteceu o mesmo ao imóvel Calçada da Boa Hora,

130, Rua Diogo Cão, 1, 1A e 3 e Travessa das Dores, 12 e 12 A, em que a condição suspensiva

não foi aceite pela SCML e notificada por esta ao Fundo já no corrente exercício de 2014.

Encontra-se por levantar, mas já paga, a licença de construção, do projecto de arquitectura, da

autoria dos Arq. Manuel Graça Dias e Egas José Vieira, do atelier Contemporânea, de um

edifício de habitação colectiva, com 77 apartamentos (34 TO, 32 T1 e 11 T2), 5 lojas de rua e

132 lugares de estacionamento; todos destinados ao arrendamento, no quarteirão delimitado

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pelos edifícios do Fundo da Rua Actor Taborda e da Av. Casal Ribeiro. Não menos importante,

encontra-se em fase apreciação e negociação com os bancos consultados a operação de

financiamento à promoção no valor de € 13,5M.

Para o quartel do Rio Seco, já deu entrada nos serviços camarários, após aprovação de um

pedido de informação prévia (“PIP”), um pedido de licenciamento de loteamento, seguindo

todas as indicações do plano de pormenor de Reabilitação urbana da Calçada da Ajuda, da

autoria do Arq. Manuel Aires Mateus, destinando-se a oferecer soluções e produtos

vocacionados essencialmente para o mercado residencial.

Foi dada especial atenção ao Palácio de Valada e Azambuja, nas operações de actualizações de

rendas, especialmente com os arrendatários comerciais, e na Casal Ribeiro a negociações com

inquilinos com vista à rescisão de contratos de arrendamento devido à projectada demolição e

reconstrução dos edifícios.

Por fim e ainda neste ano, referente à Unidade de Cuidados Continuados – Maria José Nogueira

Pinto, no Juso em Cascais, foram recebidos com grande satisfação dois prémios, de referência

nacional, que são o Construir do site www.construir.pt, na classe “o melhor projecto privado” e

o Salão Imobiliário de Lisboa (“SIL”), na classe “Comercio e serviços”. Os prémios SIL são

atribuídos por um painel de júris especialistas, enquanto que os prémios do Construir são

definidos por votação dos utilizadores do site, profissionais de engenharia, arquitectura e

imobiliário.

Investimentos do exercício Investimentos do exercício Investimentos do exercício Investimentos do exercício

Foi assinado em Setembro com a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (“SCML”) um contrato

de permuta imobiliária, nos termos do qual o Fundo entrou na posse de um edifício de

escritórios na Av. José Malhoa e do prédio na Av. Casal Ribeiro 37, este parte integrante do

projecto dos arquitectos Graça Dias e Egas Vieira para o gaveto da Av. Casal Ribeiro com a Rua

Actor Taborda.

AlienaAlienaAlienaAlienações do exercício ções do exercício ções do exercício ções do exercício

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Nos termos do aludido acordo de permuta, o Fundo entregou à SCML os imóveis sitos na

Avenida da Liberdade 194, este com empreitada de remodelação adjudicada e entidades

adjudicatárias contratadas, a Unidade de Cuidados Continuados Maria José Nogueira Pinto sita

na Aldeia do Juso, e o edifício sito na R. D. Pedro V, 2.

Proposta de distribuição de resultadosProposta de distribuição de resultadosProposta de distribuição de resultadosProposta de distribuição de resultados

Conforme contas em anexo, o resultado líquido foi negativo e cifrou-se em €1.780.391.

Relativamente ao exercício de 2012, que se encerrou com um prejuízo de €4.406.376, regista-

se um acréscimo significativo nos resultados correntes, sendo o mesmo justificado com a

diminuição dos custos de financiamento, o aumento das rendas e a valorização dos imóveis,

como indicado pelos Peritos Avaliadores do Fundo. Propõe-se que o prejuízo apurado seja

levado a Resultados Transitados.

Essencialmente por força da recomposição da carteira nos termos da permuta descrita, da

amortização de passivos bancários que esta permitiu, e das avaliações periciais dos activos, o

Gross Asset Value (“GAV”) do Fundo desceu, fixando-se em cerca de €48,9 milhões (€63,6

milhões em 2012). A 31 de Dezembro de 2013, o valor da UP era de €4,69 (€4,87 em 2012),

reflectindo uma rentabilidade anualizada desde o lançamento de -0,64% (-0,4% em 2012).

AgradecimentosAgradecimentosAgradecimentosAgradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos:

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

• Ao Banco Espírito Santo, financiador do projecto premiado da Unidade de Cuidados

Continuados Maria José Nogueira Pinto, pela ininterrupta confiança demonstrada;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do

Fundo muito beneficiou;

• Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade.

Perspectivas para 2014Perspectivas para 2014Perspectivas para 2014Perspectivas para 2014

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Em 2014 espera desenvolver os projectos do Fundo na Av. Casal Ribeiro, com os trabalhos

prévios ao arranque da construção (negociação e contratação de financiamento, negociação

com arrendatários e licenciamentos), no Quartel do Rio Seco (com trabalhos de licenciamento

de loteamento e de preparação do arranque das obras de infraestruturas e no Edificio da

Malhoa, com a análise do best use, apostando em usos e em conceitos inovadores de

arrendamento.

Lisboa, 6 de Fevereiro de 2014

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 30 de

Dezembro de 2013

__________________________

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Administrador Delegado

__________________________

Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade, Administrador Delegado

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Santa Casa 2004"

(valores em Euros) Data: 31/12/13

31-dez-12

Bruto Mv mv/P Líquido Líquido

Activos Imobiliários Capital do Fundo

32 Construções 39,683,892 3,875,845 3,104,880 40,454,857 62,596,596 61 Unidades de Participação 50,000,000 50,000,000

34 Adiantamentos por conta de Imóveis 0 0 64 Resultados Transitados -1,325,200 3,081,175

Total de Activos Imobiliários 39,683,892 3,875,845 3,104,880 40,454,857 62,596,596 66 Resultados Líquidos do Período (1,780,391) (4,406,376)

Total do Capital do Fundo 46,894,408 48,674,800

Contas de Terceiros Ajustamentos e Provisões

414+,,,+419 Outras contas de Devedores 7,401,957 7,401,957 29,035 47 Ajustamentos de dividas a receber 10,218 1,525

Total dos valores a Receber 7,401,957 7,401,957 29,035 Total provisões acumuladas 10,218 1,525

Contas de Terceiros

Disponibilidades 423 Comissões e outros encargos a pagar 229,247 137,176

11 Caixa 84 84 2 424+,,,+429 Outras contas de Credores 1,135,233 1,529,652

12 Depósitos à Ordem 84,486 84,486 198,369 43 Empréstimos Obtidos 612,500 12,985,454

13 Depósitos a Prazo e c/ pré-aviso 210,000 210,000 0 44 Adiantamentos por Venda de Imóveis - 0

Total das Disponibilidades 294,570 294,570 198,371 Total dos valores a Pagar 1,976,980 14,652,282

Acréscimos e Diferimentos Acréscimos e Diferimentos

51 Acréscimos de Proveitos 32 32 0 53 Acréscimos de Custos 614 120,020

52 Despesas c/ Custo Diferido 17,144 17,144 13,394 56 Receitas com Proveito Diferido 64,108 138,217

58 Outros acréscimos e diferimentos 783,013 783,013 749,448 58 Outros acréscimos e diferimentos 5,245

Total de Acréscimos e Diferimentos

Activos 800,189 800,189 762,842

Total de Acréscimos e Diferimentos

Passivos 69,967 258,237

Total Capital Próprio + Passivo

10,000,000 10,000,000 4.6894 4.8675

O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração

Total do número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade Participação

63,586,844 48,951,573Total do Activo 48,180,608 48,951,573

Código Designação

3,875,845 3,104,880 63,586,844

BALANÇO

ACTIVO PASSIVO

Código Designação31-dez-13

31-dez-13 31-dez-12

Relatório e Contas 2013


(valores em Euros)

Código Designação 2013 2012 Código Designação 2013 2012Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos CorrentesJuros e custos equiparados

711+718 De operações correntes 611,893 551,656 Juros e Proveitos EquiparadosComissões 811+...+818 Outros, de Operações Correntes 555 10551

724+...+728 Outras, de Operações Correntes 512,178 778,830

Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários733 Em Activos Imobiliários 1,527,803 3,794,176 833 Em Activos Imobiliários 428,400 92456

Impostos 85 Reposições de ajust. e provisões 1,525 6100

7411+7421 Imposto sobre o Rendimento 295,307 199,409 86 Rendimentos de Activos Imobiliários 1,481,750 1178867

7412+7422 Indirectos 163,700 185,247 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes

Provisõs do Exercicio751 Ajustamentos de dividas a receber 55,448 3,965

76 Fornecimentos e Serviços Externos 291,697 160,933 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 1,912,230 1,287,974

77 Outros Custos e Perdas Correntes 242,020 20,185

Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 3,700,046 5,694,401 Proveitos e Ganhos Eventuais883 Ganhos imputáveis a exerc. Anterior 9,090

Custos e Perdas Eventuais 884+...+888 Outros Ganhos Eventuais 51

781 Valores Incobráveis Total dos Proveitos Eventuais (D) 9,090 51

783 Perdas Exercícios Anteriores 1,665

784+...+788 Outras Perdas Eventuais

Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) 1,665 0

Resultado Líquido do Período Resultado Líquido do Período 1,780,391 4,406,376

TOTAL 3,701,711 5,694,401 TOTAL 3,701,711 5,694,401

8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos D-C Resultados Eventuais 7,425 51

8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários 90,651 (2,683,785) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento (1,485,084) (4,206,966)

B-A+742 Resultados Correntes (1,492,508) (4,207,017) B-A+D-C Resultado Líquido do Período (1,780,391) (4,406,376)

O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração

DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS

Custos e Perdas Proveitos e Ganhos



(valores em Euros)

Discriminação dos Fluxos

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:Subscrição de Unidades de Participação

PAGAMENTOS:Resgates de Unidades de Participação

Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação - -

OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

Rendimentos de Activos Imobiliários 1,496,478 1,208,402Alienação de Activos Imobiliários 31,677,950Adiantamento por alienação de activos Imobiliários

PAGAMENTOS:Aquisição de Activos Imobiliários 18,044,617Despesas com Aquisição/Benefeciação de Activos ImobiliáriosDespesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários 1,393,630 3,492,082Adiantamentos p/ compra de Activos ImobiliáriosOutros Pagamentos de Valores Imobiliários

Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários 13,736,180 (2,283,680)

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:Juros de Depósitos Bancários 255 21,241Outros Recebimentos CorrentesEmpréstimos Obtidos 1,191,000 500,000

PAGAMENTOS:Comissão de Gestão 300,062 792,660Comissão de Depósito 24,489 26,959Impostos e Taxas 241,112 308,237Pagamento de juros de empréstimos obtidos 674,319 535,967Pagamento de capital de empréstimos obtidos 13,563,954 214,546Outros Pagamentos Correntes 27,300 9,226

Fluxo das Operações de Gestão Corrente (13,639,981) (1,366,354)

OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:Ganhos ExtraordináriosGanhos Imputáveis a exercícios anterioresRecuperação de incobráveisOutros Recebimentos de Operações Eventuais

PAGAMENTOS:Perdas ExtraordináriasPerdas Imputáveis a exercícios anterioresOutros Pagamentos de Operações Eventuais

Fluxo das Operações Eventuais 0 0

Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 96,199 (3,650,034)

Disponibilidades no Início do Período (B) 198,371 3,848,405

Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 294,570 198,371

O Técnico Oficial de Contas O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

Demonstração dos Fluxos Monetários2013 2012


Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004”


1

Anexo às Demonstrações Financeiras

Introdução

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração

dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas

segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que

estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de

Investimento Imobiliário.

O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita

desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e

ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de

Investimento.

Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua

apresentação não é relevante para a interpretação das referidas

demonstrações financeiras.

A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Santa Casa 2004”,

foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio

de 2004, tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do mesmo ano. A

constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “ Santa Casa 2004” foi

autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio

de 2004, pelo período de 8 anos prorrogável, tendo iniciado a sua actividade a

26 de Novembro do mesmo ano. No termino do exercício de 2012 o Fundo foi

prorrogado por um período adicional de 5 anos, conforme deliberado pela

Assembleia de Participantes.

Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na

preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes:



2

A. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título

dos serviços prestados pela sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, a Comissão de Gestão

é composta por duas parcelas:

a. Componente Fixa: uma comissão nominal anual de 0,50 %

(zero vírgula cinquenta por cento), calculada diariamente, cobrada

trimestralmente e incidindo sobre a média aritmética simples dos

valores líquidos globais diários do Fundo no trimestre a que respeita,

com um mínimo anual de € 250,000;

b. Componente de Desempenho: corresponderá a uma

comissão de 10% (dez por cento) a ser aplicada, em cada ano, à

rentabilidade anual do Fundo (entende-se por rentabilidade anual, a

percentagem da diferença entre o resultado líquido obtido no exercício

“n” e o resultado líquido do exercício “n-1”), que seja superior a 8%

(oito por cento), e será calculada e cobrada no primeiro dia útil do

período anual seguinte àquele que a respeite.

De referir que a comissão de gestão na soma das duas

componentes, não excederá o valor anual correspondente a 3% do

Valor Liquido Global do Fundo, calculado sobre a média aritmética

simples dos valores líquidos globais diários do Fundo no ano a que

respeita.

B. Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco

Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.



3

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5‰ (zero vírgula

cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do

Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo

de €10,000 (dez mil euros).

C. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o

valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação

em circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório

das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação,

variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e

resultado líquido.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor

de cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor

base, situação não existente no Santa Casa 2004.

A 31 de Dezembro de 2013 o Capital do Fundo é constituído

apenas pelo valor base das unidades de participação, pelos resultados

transitados e pelo resultado líquido do exercício, conforme dados

apresentados na nota 2.

D. Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o

princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida

que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento

ou pagamento.

E. Imóveis



4

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor

de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais,

impostos suportados, avaliações prévias à aquisição, assim como das

obras de melhoramento e recuperação, quando, pela sua natureza,

sejam consideradas capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os

imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal,

definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso

fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado.

A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou

desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração

o princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias,

sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são

substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa,

as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da

respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza

formal.

Tendo em conta o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, com

as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de

Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de,

pelo menos, dois peritos avaliadores independentes.

Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima

bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus

valores. A valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade

Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu

valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos

independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da

média aritmética simples das avaliações periciais.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do

ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que

potenciais, são reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas

(contas 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e

733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por



5

contrapartida das contas de ajustamentos (conta 38 – Ajustamentos em

activos imobiliários).

Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são

reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as

recebidas antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas com

proveito diferido”.

F. Contas de Terceiros

As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente

receber. Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda

em mora, proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo

excedente daquele limite. As situações em contencioso são ajustadas na

totalidade.

G. Regime Fiscal

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português,

à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de

25% (vinte cinco por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há

lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por

cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença

positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.

No dia 31 de Dezembro de 2012, entrou em vigor a Lei n.º 66-

B/2012, que veio introduzir diversas alterações em matéria tributária,

nomeadamente, o aumento para 28% da generalidade das taxas de

retenção na fonte em sede de Imposto sobre o Rendimento das

Pessoas Singulares (IRS) incidentes sobre rendimentos de capitais (tais

como juros das obrigações e dos depósitos bancários e dos dividendos)

(ver nota 12).



6

Com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis a adquirir

pelo fundo passaram a ficar sujeitos a Imposto Municipal sobre

Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e os imóveis detidos a

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), sendo as taxas reduzidas a

metade. Posteriormente, a Lei nº 3-B/2010, de 28 de Abril, veio através

do seu artigo 109º alterar o artigo 49º do EBF revogando o seu nº 2 e

limitando a aplicação das isenções previstas no parágrafo anterior

exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário abertos, fundos

de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam e

operem de acordo com a legislação nacional.

NOTAS ÀS CONTAS

Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis

Imóveis

Valor Contabilístico

(A)

Média das Avaliações

(B)

Valia Potencial A-

BLargo Conde Barão, 9/12 1,798,000 1,798,000 0

Av. Casal Ribeiro, 55 2,483,694 2,483,694 0

Rua Actor Taborda, 20/24 896,778 896,778 0

Rua Actor Taborda, 26/34 2,069,412 2,069,412 0

Rua Fernandes Tomás, 29 1,024,930 1,024,930 0

Av. Casal Ribeiro 37 a 53 3,104,617 3,104,617 0

Av. José Malhoa 3 e 3A 8,212,834 8,212,834 0

Av. José Malhoa 9 e 9A 6,727,166 6,727,166 0

Av. Almirante Reis, 78 7,333,377 7,333,377 0

Palácio Valada e Azambuja 6,804,050 6,804,050 0

Total 40,454,857 40,454,857 0



7

Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo

O Património do Fundo é representado por iguais unidades de

participação com um valor base de €5 cada. A movimentação no Capital do

Fundo, no exercício de 2013, foi a que a seguir se apresenta:

Descrição 1-Jan-13 OutrosResultados Período

31-12-2013 (em euros)

Valor Base 50,000,000 50,000,000

Resultados Acumulados 3,081,175 -4,406,376 -1,325,200

Ajustamentos em Imóveis 0 0

Resultados do Período -4,406,376 4,406,376 -1,780,391 -1,780,391

Soma 48,674,800 0 -1,780,391 46,894,408

nº unidades participação 10,000,000 10,000,000

valor unidade participação 4.8675 4.6894 O resultado do período em análise e os resultados acumulados incluem ganhos em ajustamentos de activos imobiliários em carteira, no valor de € 396.761 e €374,204 respectivamente.


Relatório e Contas 2013 8

Nota 3 – Inventário dos activos do Fundo a 31/12/2013

País Município

1. Imóveis situados em Estados da EU 1.4 Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Habitação

Rua Actor Taborda, nº20 a 24 674 29-Nov-04 699,515 12-Nov-13 891,000 12-Nov-13 902,556 Portugal Lisboa 896,778

Largo Conde Barão, nº9 a 12 965 29-Nov-04 867,302 8-Fev-12 1,576,000 9-Fev-12 2,020,000 Portugal Lisboa 1,798,000

Rua Fernandes Tomás 541 29-Nov-04 1,307,854 29-Nov-13 1,004,860 29-Nov-13 1,045,000 Portugal Lisboa 1,024,930

Avenida Casal Ribeiro, nº37 a 53 2700 19-Set-13 3,106,768 12-Nov-13 3,085,000 12-Nov-13 3,124,234 Portugal Lisboa 3,104,617

Av. Almirante Reis, nº78 4487 31-Out-05 8,351,766 26-Nov-12 5,897,475 3-Nov-12 5,632,576 Portugal Lisboa 5,765,025

Outros

Palácio Valada da Azambuja 2455 14-Set-06 4,845,768 29-Abr-13 6,358,100 29-Abr-13 7,250,000 Portugal Lisboa 6,804,050

1.4.2 Não Arrendadas Habitação

Av. Almirante Reis, nº78 179 31-Out-05 528,471 26-Nov-12 288,202 3-Nov-12 341,621 Portugal Lisboa 314,911

Avenida Casal Ribeiro, nº55 2566 29-Nov-04 2,477,597 12-Nov-13 2,468,000 12-Nov-13 2,499,387 Portugal Lisboa 2,483,694

Rua Actor Taborda, nº26 a 34 1193 29-Nov-04 1,323,151 12-Nov-13 2,056,000 12-Nov-13 2,082,823 Portugal Lisboa 2,069,411

Serviços

Av. Almirante Reis, nº78 841 31-Out-05 1,234,043 26-Nov-12 1,094,323 3-Nov-12 1,412,560 Portugal Lisboa 1,253,442

Av. José Malhoa nº 3 e 3A 7868 19-Set-13 8,213,735 13-Mai-13 8,092,153 13-Mai-13 8,333,515 Portugal Lisboa 8,212,834

Av. José Malhoa nº 9 e 9A 6972 19-Set-13 6,727,921 13-Mai-13 6,507,847 13-Mai-13 6,946,485 Portugal Lisboa 6,727,166

Total 39,683,892 39,318,960 41,590,757 40,454,857

7. Liquidez Quant. Valor Global7. Liquidez 294,6027.1.1. Numerário 84Caixa 84

7.1.2. Depositos à Ordem 84,486DO Banco BES 0% 36DO Banco CGD 0% 13,126

DO Banco Invest 0% 29,312

DO Banco Barclays 0% 41,650

DO Banco Millennium BCP 0% 362

7.2.1. Depósitos com pré-aviso e a prazo 210,032DP Banco MBCP 1.75% 27/12/2013 a 11/01/2014 31.6 130,032DP Banco CGD 0.3% 31/12/2013 a 06/01/2014 0.67 80,001

8. Empréstimos obtidos -612,500

Banco Barclays 2.632% 19/09/2013 a 19/09/2015 -582.15 -612,500

9. Outros Valores a Regularizar 6,757,4489.1 Valores Activos9.1.2 Outros 8,196,869

9.2. Valores Passivos9.2.2 Outros -1,439,421

Valor Líquido Global do Fundo: 46,894,408

EUR

EUR

EUR

EUR

EUR

EUR

DescriçãoÁrea (m2)

Data de Aquisição

Moeda

Preço de Aquisição

Data da Avaliação

Valor do Imóvel

Jurros DecorridosCotação

Valor da Avaliação 2

LocalizaçãoData da Avaliação

Valor da Avaliação 1

EUR

EUR

EUR

EUR

EUR



Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização

Os critérios e princípios de valorização são os descritos nas notas iniciais

do Anexo.

Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo

Rúbricas Saldo em 01-Jan-13 Aumentos ReduçõesSaldo em 31-12-13

(em euros)

Caixa 2 84

Depósitos à Ordem 198,369 84,486

Depósitos a Prazo c/

pré-aviso 0 1,156,641 946,641 210,000Total 198,371 1,156,641 946,641 294,570

Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior

As políticas contabilísticas seguidas em 2013 são idênticas às adoptadas em

2012, pelo que a informação financeira apresentada é comparável.

Nota 10 – Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais

Neste momento existe uma linha de crédito junto do Barclays Bank PLC, cujo

montante inicial era de €700,000, sendo que a mesma se encontra garantida

por Hipoteca do imóvel denominado Palácio Valada e Azambuja . Esta linha de

crédito implica o abatimento de capital através de prestações mensais, sendo

que à data de 31 de Dezembro de 2013, o montante da mesma era de

€612,500.



Nota 11 – Ajustamentos e Provisões Acumuladas e Movimentos Ocorridos no

Exercício

Contas Saldo Inicial Aumentos Reduções Saldo FinalAjustamentos de dividas a receber 1,525 10,218 1,525 10,218

Total 1,525 10,218 1,525 10,218

De realçar o facto de na Demonstração de Resultados o total dos

ajustamentos de dividas a receber incluir o montante de € 45.230, referente ao

ajustamento da divida a receber da SCML por via da entrega do imóvel do

Quartel do Rio Seco, nos termos do contrato de permuta celebrado.

Nota 12 – Impostos Retidos na Fonte Relativamente a Rendimentos Obtidos

Impostos Directos 31-Dez-2013 (valor em euros)

Aplicações Financeiras 156

Total 156

Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 97.º n.º1 g) do CIRC

Nota 14 – Comissões do exercício

Comissões 31-Dez-13 (valor em euros)

Comissão de Gestão 416,170

Componente fixa 263,135

Componente variável 153,035

Comissão de Depósito 23,934

Taxa de Supervisão 15,261

Total 455,365

Nota 15 – Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações

Financeiras



Contas de Terceiros (Activo)

Nas contas de terceiros inclui-se a rubrica “Outros valores a receber”

(€7,401,957) cujo montante mais significativo (€7,358,200) resulta do

contrato de permuta celebrado com a SCML em 19 de Setembro, em que se

entregaram os imóveis sitos na Avenida da Liberdade nº 194, Aldeia do Juzo,

Calçada da Boa Hora e Rua D. Pedro V 2 a 6, pelos imoveis sitos na Avenida

José Malhoa 3 e 9 e Avenida Casal Ribeiro 37 a 53. Nesta permuta ficaram

estabelecidas condições suspensivas, cujo pagamento associado apenas seria

liquidado após o cumprimento das mesmas, como no caso do imóvel da

Calçada da Boa Hora (Quartel do Rio Seco) não foi verificada a condição

suspensiva acordada, o imóvel foi reintegrado no ativo do Fundo em janeiro

de 2014, em contrapartida de referida divida a receber e de um passivo de 3

milhões de euros.

O saldo remanescente (€43,757) respeita a rendas em dívida por parte

dos arrendatários, a refacturações efectuadas a terceiros e a uma caução por

contrato de eletricidade celebrado com a companhia EDP. De salientar, que o

valor em divida relativo a rendas vencidas foi neste exercício sujeito a

ajustamento para fazer face a eventual incobrabilidade no montante de

€10,218.

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)

As contas de acréscimos e diferimentos activos integram: as “Despesas

com custo diferido”, as quais incluem o prémio do seguro dos imóveis

(€16,402) e outros encargos (€741). O saldo da conta “Outros acréscimos e

diferimentos” diz respeito a despesas com projectos, relativamente aos

prédios sito na Avenida Casal Ribeiro n.º55 ( €783,013) que deverão integrar

o valor contabilístico do imóvel, após a emissão das licenças de construção.



Contas de Terceiros (Passivo)

Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a

pagar” (€229,247), nomeadamente, as Comissões de Gestão (Fixa e

Variavel) e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício de

2014; o empréstimo obtido (€612,500); “Outras contas de credores” em que

os valores mais significativos decorrem i) do valor do IRC/Rendimento

Predial (€295,200) e ii) serviços diversos, nomeadamente os relacionados

com intervenções em obras (€840,033).

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)

Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Custos a pagar”,

respeitantes a juros de financiamento (€614), estimativas de encargos a

incorrer (€5,245) e às “Receitas com proveito diferido” correspondentes às

rendas do mês de Janeiro de 2014, recebidas em Dezembro (€64,108).

O Técnico Oficial de contas O Conselho de Administração

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