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CONDOMÍNIO DE LOTES

Palestrante: Narciso Orlandi Neto

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Condomínio edilício

Condomínio edilício, que, como tal, se submete à disciplina do Código Civil e da Lei 4.591/64.

• edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss)Condomínio em planos horizontais: pavimentos

sobrepostos e independentes.Condomínio em um único plano horizontal:

todas as unidades têm contacto com o solo.

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Condomínio e Loteamento

UnidadeNo loteamento, o lote, com a propriedade

exclusiva do solo.

No condomínio, a unidade autônoma (área de uso exclusivo + parte ideal do terreno + parte ideal das coisas comuns).

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A terminologia adequada

Juridicamente, não pode haver condomínio de lotes.

Na discussão, “lote” é o espaço especializado e demarcado no terreno.

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A QUESTÃO

No condomínio em plano horizontal único, pode a área de uso exclusivo ser apenas o espaço demarcado no

terreno, isto é, o “lote”?

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A LEI

Lei 4.591

• Art. 1º - ... conjuntos de edificações, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, poderão ser alienados, no todo ou em parte...

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Ainda a Lei 4.591

• Art. 8º:

“Quando ... o proprietário ... desejar erigir mais de uma edificação ..., em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno...”

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Ainda a Lei 4.591

• Art. 68:

“Os proprietários (que) pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, ... deverão ... satisfazer às exigências constantes no art. 32 ...”

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Jurisprudência paulista

Literalidade da lei, sem concessões“A única instituição de condomínio que foge às normas do Código Civil é a prevista na Lei 4.591/64, mas esta tem a sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às edificações não há condomínio que se sujeite à lei especial” (Ap.Cív. 2349/0, DOJ 24/11/83).

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Jurisprudência administrativa

“Não se admite a instituição de condomínio sobre unidades autônomas constituídas apenas de terrenos” (Ap. Cív. 10.807-0/1, DOJ 10/04/90)

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Consequências

• Constituição de condomínios voluntários com a alienação de frações ideais do terreno e localização oficiosa das frações ideais.

• Incorporações com pequenas edificações, na forma da lei.

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Reação da Corregedoria Geral

• Proibição de registro de vendas de frações ideais quando presentes indícios de fraude à lei.

• Proibição de registro de incorporações em que o incorporador se obriga a pequenas edificações (“casinhas de cachorro”).

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Áreas de uso exclusivo

Há diferença entre o condomínio em mais de um plano horizontal e o condomínio em plano horizontal único.

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Área de uso exclusivo - Apartamentos

Área de uso exclusivo = projeção vertical da edificação.

O condômino tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.

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Área de uso exclusivo - casas

“Parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal” (art. 8º, “a”, da Lei 4.591).O condômino também tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.

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A instituição e as modificações

• A área construída de cada casa é irrelevante na instituição, salvo estipulação em contrário.

• O aumento da área construída, respeitada a dimensão da área de uso comum, não implica alteração da instituição

edispensa a anuência dos condôminos.

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Argumentos com base na lei

• Não proíbe aumento ou diminuição da construção.

• Não vincula a participação nas coisas comuns à área edificada.

• Não exige anuência dos condôminos para modificações restritas à área de uso exclusivo.

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Argumentos com base na lei

• Não exige que, na incorporação, a edificação projetada tenha área mínima.

• Art. 1.335, I, do Cód. Civil (direito de dispor).

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Requisitos

• Previsão na incorporação e na convenção.

• Sujeição às leis e posturas municipais.

• Respeito às restrições convencionais.