Condominio187

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DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA EM CURITIBA, REGIÃO METROPOLITANA E LITORAL PARANAENSEEdição nº 187 - 2015 - Ano XVI

Edição 187 - 2015 - Ano XVIacesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio1872

Editor:Luiz Fernando Fernandes

DRT 9034-PR

Jornalista:Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR

Distribuição: Condomínios Residenciais e Comerciais, Administradoras edistribuição dirigida a Clubes, Escolas, Hospitais, Construtoras, Bancos e Autarquias

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253

E-mail:[email protected]

[email protected]: www.boletimdocondomínio.com

Diagramação e Arte: Aldemir Batista

Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / [email protected] | [email protected]

É proibida a reprodução totalou parcial deste jornal sem

prévia autorização por escrito

E x p e d i e n t e

Tiragem: 10.000 exemplares

As matérias assinadas não refletemnecessariamente a opinião deste Jornal

Impressão: Press Alternativa3047-4511 | 3047-4280

E x p e d i e n t e NOSSO NOVO NÚMERO(41) 3779-4253

Vida em CondomínioVida em Condomínio

Decisão sobre rodízio de garagem deve ser toma-da em assembléia geral extraordinária do condomí-nio, sendo fixado o prazo do sorteio. É difícil dizerqual o problema que mais afeta os condomínios, sea presença de animais nos apartamentos ou as desa-venças provocadas pela utilização da garagem doprédio. Culpa de legislação local, da falta de plane-jamento, da ausência de critérios, da ganância doincorporador ou outro motivo, é fato incontroversoque poucos edifícios têm garagens plenamente sa-tisfatórias para todos os proprietários. A falta devisão (muitos edifícios foram construídos há anos)leva certos empreendedores a tentar descumprir asposturas da lei municipal sobre o assunto, quando,na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigên-cias do mercado, que indicam a necessidade não deuma vaga para cada unidade, mas sim de mais va-gas, ou de quase uma para cada morador (caso dosedifícios de alto nível). Nos edifícios com insuficiên-cia de vagas individuais, a solução não é mais acontratação de um garagista, em face dos custossalariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sidoa utilização coletiva de espaços demarcados, comdois ou três carros revezando-se na ocupação damesma área. Também se tem utilizado o rodízio dosveículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, demodo que, com o tempo, todos possam ter vantagense desvantagens. Em tais hipóteses, é essencial que adecisão seja tomada em assembléia geral extraordi-nária do condomínio e importante que seja fixado oprazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano emano, ou de dois em dois anos, para que Condomínioem Foco 47 ninguém se julgue com "direito adquiri-do" sobre os melhores espaços, depois de algum tem-po. Mais garagens A propósito do assunto, lemos na

Tem rodízio de garagem?E d i t o r i a lE d i t o r i a l

Sobrevivência dosjornais impressos

Desde os meados dos anos 90, que ojornal impresso é tema de discussão. De-vido ao desenvolvimento da internet e asmudanças decorrentes da prática de con-teúdo gerado pelo usuário e a própriacrise econômica do mercado editorialimpresso tem contribuído e despertadouma pertinente polêmica entre jornalis-tas e leitores sobre o destino do jornalonline, se o mesmo irá substituir o jorna-lismo impresso.

Sabemos hoje que o jornalismo on-line facilitou muito o modo de transmi-tir a notícia, pois o internauta pode aces-sá-la independente de onde estiver e nahora que quiser e acompanhá-la de dife-rentes formas (texto, foto, vídeo e áudio).

A internet sem dúvida é o veículo quemais vem se adaptando a nova realida-de. O público de hoje encontra-se movi-do a mudanças e a ampliação de neces-sidades onde as pessoas consomem maise com mais velocidade. Não se trabalhamais com a ideia de leitores e sim deconsumidores. A Internet não criou sónovas formas de jornalismo, mas tambémum novo perfil de jornalistas.

Apesar da relevância da web jorna-lismo, ainda muitos são os leitores quepreferem o jornal de papel. Uma pesqui-sa realizada pelo Ibope em 2014 mos-trou que 53% dos entrevistados confiammais nas notícias veiculadas em jornaisimpressos, pois jornalistas não se acomo-dam corem atrás da notícia, o furo, en-quanto somente 23% dos usuários respon-deram confiar nas informações difundi-das em sites.

Com certeza o jornal impresso irá so-frer mudanças em um futuro não muitodistante, não apenas na mídia, mas nosprodutores da informação, que são os jor-nalistas.

Mas uma certeza ainda se tem! osimpressos ainda dominam.

Boa leitura.

PARA ANUNCIAR (41) 3779-4253

Prosseguindo com o nosso artigo, o referido Acórdãodemostra as advertências e proibições que todos os condo-mínios possuem na convenção e no regimento interno. Deforma clara e pedagógica o Relator ensina que [... o silêncioentre 22h00min e 08h00min horas tem caráter absoluto;... cabe ao morador de condomínio edilício o cuidado de nãocircular pelo apartamento, entre 22h00min e 08h00minhoras, com salto alto. Deve também evitar festas com som econvidados após o horário de silêncio;... obras e pequenosreparos, não cabia à autora sacrificar sua tranquilidade emprol da conveniência ou da falta de tempo alegada pelo pri-meiro réu. Deve o morador programar os procedimentospara os horários permitidos no regulamento interno, utili-zando, se o caso, de profissionais do ramo. A opção deresidir em apartamento, data vênia, não significa obrigaçãode infinita tolerância com o barulho alheio, tampouco osabusos dos condôminos pouco preocupados com o bem es-tar coletivo devem ser considerados como algo natural em"um apartamento com vida";... A omissão do terceiro réunesse contexto é evidente. Isto porque malgrado o reconhe-cimento dos réus em livro de reclamações quanto ao fato de

Condôminos pagarão pela omissão do síndico - IIque reuniões sociais, obras e a utilização de salto efetivamen-te aconteceram na unidade (x), em horário de silêncio, ... ,não consta dos autos sequer uma advertência aos infratoressobre o descabimento dos comportamentos; ... a omissão dosíndico colaborou com os transtornos sofridos pela auto-ra...; As constantes diligências da autora em busca dasolução e as inúmeras discussões verbais e escritas cons-tituem constrangimento suficiente a ensejar indeniza-ção à moral. Bem por isso ..., temos como adequado que aautora seja indenizada na quantia de R$ 8.000,00, solidari-amente pelo primeiro réu e a segunda ré, e de R$ 2.500,00pela omissão do terceiro réu. Tal importância é suficientetanto a reparar os danos morais sofridos pela autora quantopara induzir os réus doravante a um comportamento maisresponsável...]. Nossa Nota: O terceiro réu é o CONDOMÍ-NIO, pelas omissões do síndico e dos conselheiros na manu-tenção da ordem no local. A indenização será rateada entretodos os condôminos, excluindo a parte da autora. Temossempre sugerido métodos modernos e de "compliance" na con-venção condominial, para evitar transtornos aos moradores,indenizações e outras condenações judiciais.

Róberson Chrispim Valle – [email protected] OAB nº 31.793

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOBFone: (41) 3224-2709 - e-mail [email protected].

revista "Jurisprudência Catarinense", volume 83/84,p. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Ca-tarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cere-llo, cuja ementa está assim expressa: "Condomínio -Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupaçãodas garagens - Decisão unilateral do síndico, alte-rando a deliberação da assembléia dos condôminos -Imprevalência - Apelo desprovido. As decisões doscondôminos tomadas em Assembléia Geral, dispondoa respeito de ocupação das garagens do edifício nãopodem ser alteradas, tempos após, por deliberaçãounilateral do síndico, redundando dessa decisão per-da da posse por parte de algum condômino. Idôneo éo recurso da ação possessória, manejado pelo condô-mino esbulhado ou turbado em sua posse." Como sevê, decidindo os condôminos a forma de ocupaçãodas garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qual-quer condômino. Porém, tal fixação não é imutável.Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se nãohouver prazo, sempre que outra assembléia geralextraordinária for convocada para este mister. No casodos autos, a vaga de garagem em disputa correspon-de a um dos espaços da área comum transformadaem estacionamento, no interesse e com a contempla-ção geral dos condôminos, como explica o relatorAnselmo Cerello. Problemas como este poderão serevitados se e quando a legislação incentivar a cons-trução de vagas para estacionamento de veículos emedifícios residenciais e comerciais, dando vantagensefetivas a construtoras e proprietários. Há muito foisepultado o argumento de que quanto mais garagenspara os veículos mais veículos se teria nas ruas. Aocontrário, é a falta de espaço de parada que obrigaos automóveis a contribuir para o congestionamentodas vias de circulação.

Edição 187 - 2015 - Ano XVI acesse: issuu.com/exceuni/docs/condominio1873

Hozze Serviços Terceirizados é uma empresa fo-cada no bom atendimento e realização de serviços deHigienização, Limpeza, Monitoramento e Seguran-ça entre outros.

Seu principal diferencial está no planejamento etreinamento específico em serviços a Condomínios/Domicílios, direcionado a atender as necessidades docliente, seguindo como norma de atuação a fidelida-de e o comprometimento.

Devido o que ocorre no mercado brasileiro ondenitidamente a intensa concorrência entre determina-das tipos de empresas de serviços terceirizados, oprocesso de trabalho ás vezes deixa muito a desejara qualidade do atendimento.

A Hozze Serviços Terceirizados nasceu por sentira falta de incorporar informações com clareza e ra-pidez ao processo de trabalho terceirizado como for-ma de prestar um melhor atendimento ao cliente epossibilitar um sistema de informação controle e ge-renciamento que seja capaz de gerar menos custos.

O conceito de que a Hozze vêm adotando paraagilizar e solucionar os serviços e atender o clientecom maior rapidez e satisfação vem se tornando umpossível diferencial no mercado.

Terceirizar, só traz benefícios, desde que as em-presas encontrem-se centradas em suas informaçõesde modo que estas venham auxiliar seus cliente natomada de decisão.

Atualmente a Hozze Serviços Terceirizados além

Terceirização de Serviços em Condomínios

de trabalhar com serviços de portaria, limpeza, con-servação, segurança também atende na área de Admi-nistração em condomínios na nossa Grande Curitiba.

Com foco na qualidade através de constantes IN-VESTIMENTOS em tecnologia aliados ao treina-mento, a Hozze ocupa lugar de destaque entre asprincipais empresas do setor de administração decondomínios residenciais, comerciais, horizontais.

Com a crescente competitividade, a Hozze ServiçosTerceirizados é a empresa que mais vem investindo emprojetos e diferenciais para o mercado condominial,da capital.

Mais que uma simples contabilidade, a Hozze ofe-rece um serviço completo, contemplando a área admi-nistrativa, financeira, contábil, jurídica e de cobran-ça. O condomínio é assessorado por completo, evitandotranstornos, facilitando assim, a gestão dos síndicos eresultando em qualidade de moradia.

SERVIÇOS PRESTADOS:- Administração dos recursos humanos;- Elaboração da folha de pagamentos dos funcio-

nários;- Elaboração e envio mensal do demonstrativo fi-

nanceiro;- Assessoramento técnico e administrativo ao sín-

dico e conselheiros;- Elaboração de plano de manutenção;- Gerenciamento de serviço de terceiros;- Pagamento das obrigações do condomínio nas da-

tas de vencimento;- Auxílio na obtenção do CNPJ;

Profissionalismo, ética e transparência são fato-res primordiais que fazem parte da sua filosofia.

O compromisso da empresa é proporcionar atra-vés do fornecimento de mão de obra terceirizada,uma prestação de serviços de qualidade, atendendotodas as necessidades dos seus clientes, superandoas expectativas e obtendo uma satisfação contínua.Seu objetivo é passar segurança. Venha conhecer umadas nossas maiores virtudes em prestação de serviçosespecializados. Consulte-os!

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HOZZEServiços Terceirizados


Com o aumento dos custos de condomínio,síndicos buscam novas soluções!

O ano mal chegou na metade e oscustos de condomínios só aumentam,trazendo números bem superiores àinflação do ano inteiro. As despesascruciais de um condomínio, princi-palmente as relacionadas à contrata-ção de pessoal sobe muito acima dainflação do consumidor geral.

Os salários de funcionários decondomínios, sejam próprios ou ter-ceirizados, vem sendo reajustadossempre acima da inflação, isso ajudano impacto do reajuste da taxa.

Todo este aumento faz com que ossíndicos busquem formas inovadoraspara a redução dos custos para suavizaros impactos sobre os condôminos.

Uma solução que está sendo ofe-recida em Curitiba é a Portaria Inte-grada do Grupo Fera, um serviço quereduz os custos de portaria, aumentaa segurança do condomínio mas semperder a característica de possuiruma portaria 24 horas.

O condomínio Residencial SpazioCharlotte, localizado em Curitiba, foipioneiro na implantação da PortariaIntegrada. São 88 unidades divididasem dois blocos com quatro (4) anda-res cada bloco, onde os moradorespassaram a ter diversas facilidades,entre elas à redução de gastos do con-domínio.

Nesta entrevista cedida ao JornalBoletim do Condomínio, o síndicoAndré fala sobre os diferenciais danova tecnologia e como foi a recepti-vidade da Portaria Integrada.

BC - Qual o seu nome, sua fun-ção, há quanto tempo é síndico equal o nome do condomínio.

André Jesiel Shuhl - Sou Profes-sor, síndico desde setembro de 2013do Condomínio Residencial SpazioCharlotte.

BC - Quantos apartamentos são?

AJS - O condomí-nio compõe de 88 uni-dades divididas emdois blocos com qua-tro (4) andares cadabloco.

BC-Como o se-nhor conheceu o ser-viço de Portaria In-tegrada?

AJS - O senhorJoseph Ernest Gar-demann (In Memori-am) da administrado-ra Ernest Gardemannfoi quem falou sobreo serviço, depois fomos atrás por meiodo site e contato com o senhor RodrigoProcópio do Grupo Fera.

BC - Qual o motivo que o levou a so-licitar um orçamento deste serviço?

AJS - Foi solicitado orçamento, poiso serviço de portaria 24h convencional(presencial) era responsável por apro-ximadamente 40% do valor da taxa decondomínio e por esse serviço nãomais estar atendendo as necessidadesde segurança do condomínio.

BC - Quais as vantagens deste ser-viço?

AJS - Primeiramente o fato de seraproximadamente 40% mais em contaem relação à portaria 24h convencio-nal (presencial), a segurança pelo fatode ter o sistema de pânico, que pode seracionado pelo condômino se está emuma situação de perigo, que quandoacionado, um evento é gerado para aportaria integrada, que tomará as pro-vidências necessárias de acordo com asimagens e contato com o condômino viatelefone. Maior controle de entrada decondôminos, visitantes e principalmen-te de prestadores de serviços. O que éinteressante que mesmo sem ter umapessoa na guarita, quando acionado o

www.portariaintegrada.com.br

Mais informações:

interfone, a pessoa fala com o porteiroque está na central da empresa, fatoeste que leva as pessoas a pensarem queo porteiro se encontra na portaria dopróprio condomínio, acontecendo umatendimento conforme o habitual.

BC - Como foi o processo de im-plantação deste serviço?

AJS - Inicialmente foi apresentadopara os condôminos em uma assem-bleia, sanadas todas as dúvidas, e apro-vado por todos. Em seguida, deu-se oinício das instalações que tinham 30 diaspara serem concluídas, pelo fato determos apenas 30 dias de prestação deserviço da terceirizada de portaria con-vencional. Foi realizado cadastro detodos os condôminos e agendada a datade entrega dos controles e TAG’S. Cum-prida a instalação no prazo estipulado,iniciou-se a utilização do serviço de por-taria integrada.

BC - Como foi o processo de adap-tação por parte dos moradores comrelação ao novo serviço?

AJS - Toda mudança gera uma inse-gurança inicial e certa resistência, po-rém esse processo foi rápido, pois, nodia da entrega dos TAG’S e controles oGrupo Fera explicou novamente paracada condômino como deveriam utili-zar os serviços. Conforme os condômi-nos foram utilizando o novo serviço fo-mos identificando quais as regras quedeveríamos implantar para que tivésse-mos toda a segurança e excelência doserviço. Após esta identificação leva-mos as novas regras para assembleia eas adicionamos ao regimento, fazendocom que a segurança do condomínio fi-que sempre assegurada, pois, a autono-mia com esse sistema é imensa e neces-sita da responsabilidade e respeito detodos, tendo em vista que morar emcondomínio é viver em comunidade.

BC - Como síndico, em que esteserviço apresentou vantagens comrelação à portaria convencional?

AJS - Maior eficiência do controlede entrada e saída de prestadores deserviço, facilidade no gerenciamento dos

funcionários, maior facilidade em fa-zer valer as regras do regimento inter-no do condomínio, encerrou os proble-mas de relacionamento entre condômi-nos e porteiros, registro de imagens evoz quando acionado o interfone, faci-litando o acesso a informações quan-do ocorre alguma situação indevida.

BC - Como morador, qual a van-tagem de viver em um condomíniocom uma portaria à distância?

AJS - Maior segurança e controlede chegada de visitantes.

BC - Houve redução de custos?Houve perda de qualidade de servi-ço de portaria?

AJS - Com o sistema de portariaintegrada do Grupo Fera houve redu-ção de aproximadamente 40% no va-lor de prestação de serviço de porta-ria.

Não houve perda, mas sim, ganhona qualidade do serviço. Única difi-culdade encontrada foi em relação àsencomendas, porém, foram soluciona-das com o serviço de zeladoria. Quan-do chega correspondência à PortariaIntegrada entra em contato com ozelador que vai até a portaria do con-domínio e recebe a encomenda.

BC - Indicaria este serviço? Porquê?

AJS - Sim. Por sinal os outros dois(2) condomínios ao lado do nosso já im-plantaram o sistema de portaria integra-da do Grupo Fera, após indicação.

Porque o serviço prestado é efici-ente, supre as necessidades do condo-mínio, aumenta a segurança, diminui osproblemas com os porteiros e nos temposde crise econômica como a qual estamosenfrentando em nosso país, reduz asdespesas do condomínio.

O Grupo Fera trouxe esta nova tec-nologia, sendo primeira empresa a im-plantar o serviço de Portaria à Dis-tância na Grande Curitiba.

Aumente a segurança de seu con-domínio e reduza os custos sem per-der a comodidade de possuir umaportaria 24 horas. Conheça maissobre a Portaria Integrada em:www.portariaintegrada.com.br e solici-te a visita de um consultor para umorçamento sem compromisso!

André Jesiel Shuhl



Beleflex - Impermeabilização sem remoção de pisoTerraços, estacionamentos, piscinas, caixas d águas e outras aplicações.

A Beleflex Impermeabilizações foi constituída porprofissionais que, atuam há mais de quinze anos, nodesenvolvimento da tecnologia e metodologia de apli-cação do sistema da impermeabilização sem remo-ção de piso. O sistema Beleflex é aplicado sobre opiso existente, proporcionando conforto e qualidadede vida a seus usuários, isentada completamente dodesconforto as infiltrações.

O aprimoramento do conhecimento e desenvolvi-mento de soluções para impermeabilizações foramaperfeiçoados a partir das experiências vivenciadaspelos problemas identificados nas edificações.

Satisfação, qualidade em atendimento e tecnolo-gia de ponta são algumas das vantagens oferecidas.

Onde aplicar o Sistema Beleflex:O sistema Beleflex foi criado para resolver defini-

tivamente infiltrações de água em terraços, estacio-namentos, garagens, playgrounds, piscinas, caixasd'água, câmaras frias, piso de empresas de alimen-tos e bebidas e taques (atende projetos especiais paraarmazenamento de ácidos). É possível demarcar oespaço de forma personalizada, em áreas de estacio-namento e garagens, conforme numeração do box doproprietário.

Como é feita a aplicação do Sistema Beleflex:O sistema Beleflex é aplicado diretamente sobre

a superfície existente, sem quebra de piso, garantin-do segurança e evitando o desconforto causado pelobarulho da movimentação desse tipo de trabalho. Aimpermeabilização com o sistema Beleflex é lamina-da com poliéster flexível (composição de resinas0,reforçado com fios de fibra de vidro e acabamento

em gel parafinado e estabilizado contra ação doso rai-os UVA (resistente à ação do sol).

É aplicado sobre o piso na cor e textura, de acordocom a escolha do cliente, possuindo as mais variadasopções de cores, tamanhos e acabamentos (pode serliso ou antiderrapante), mantendo ou modificando ascaracterísticas do piso anterior. O método não deixa alaje exposta durante a execução do trabalho, de modoque o usuário não corre o risco de ser surpreendido porchuvas ou aumento de goteiras durante a execução daobra.

O sistema, por ser moldado diretamente sobre o pisojá existente, interrompe imediatamente os vazamentose permite acabamento uniforme a obra, formando umacamada única, sem emendas desde o rodapé até o in-terior do ralo. Resistente, o sistema pode ser aplicadoem locais de grande fluxo de veículos e pedestre. É defácil manutenção e, em caso de acidentes, aceita re-paros a qualquer tempo de uso.

VANTAGENS GARANTIDAS:- Rapidez na execução do serviço.- Sem necessidade de remoção do piso atual;- Possibilidade de aplicação do produto sob o piso

cerâmico, caso esta seja a exigência da obra;- Mão de obra qualificada, com colaboradores res-

ponsáveis e mais de 15 anos de experiência naaplicação da impermeabilização;

- Resistente à ação do sol e ao trânsito de pedestres eveículos;

- O material aplicado é flexível, com mais de20% de elongação, comprovado através de

laudo técnico elaborado pela CIENTEC.www.cientec.rs.gov.br

- Garantida de 15 anos contra vazamentos pela im-permeabilização aplicada;

- Certidão negativa de débito junto aos órgãos ofi-ciais, engenheiro responsável e de segurança,além de atestado de bons antecedentes dos cola-boradores.A Beleflex tem se destacado pela experiência e

profissionalismo sendo reconhecida como referêncianas soluções para os problemas de impermeabiliza-ções com sistema consolidado.

Seus profissionais estão em constante treinamen-to técnico e de atendimento ao cliente.

A vivência da empresa permite afirmar aos seusclientes que atendem as melhores expectativas, pro-porcionando qualidade de vida e zelando pelo seupatrimônio.

Com sede na cidade de Igrejinha no Rio Grandedo Sul, atende em todo o Brasil e oferecem comodiferencial a eficiência no atendimento e na execu-ção dos serviços.

Agora que você já conhece a BELEFLEX Imper-meabilizações aguardamos a oportunidade de visi-ta-lo para a apresentação de nosso trabalho.

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PINTURA EPÓXI 100% SÓLIDOS:Resistência, Durabilidade e Modernidade

A RP Pisos é uma empresa que foi cons-tituída há mais de 18 anos, especializadaem aplicação de Pinturas, Vernizes e Re-vestimentos para pisos industriais, à basede resina epóxi.

Após efetuar uma pesquisa ao o cresci-mento do mercado da construção civil, aRP Pisos resolveu investir em uma nova fá-brica na região metropolitana de Curitiba,para atender a demanda às mais diversassoluções em Revestimentos Resinados Epó-xi . A RP Pisos especializou-se em pinturasà base de Resina Epóxi que não apresen-tam solventes em sua formulação, isto é100% sólidos. O Epóxi 100% sólidos é umasolução de resinas epóxi com cura em ami-na ciclo alifática. Chama-se 100% sólidosporque não possui nenhum tipo de solventeou cargas voláteis, de modo que não há li-beração de gases nocivos ou redução de película apósa cura total.

A Pintura Epóxi é a solução mais simples e rápi-da para embelezar e proteger um piso de concreto eapresenta boa resistência à abrasão e química, alémde excelente durabilidade. É indicada para pisos comtrânsito leve e médio. As Pinturas de Resina Epóxitêm sido as mais empregadas pela resistência e du-rabilidade e podem ser aplicadas tanto em constru-ções novas como em reformas de pisos de concretosexistentes, recuperando eventuais buracos, depres-sões, trincas ou rachaduras, gerando um ótimo aca-bamento superficial com estética diferenciada, po-dendo ser confeccionada em diversas cores. Propor-ciona acabamento de alto brilho e uma superfície

muito fácil de limpar. Como não possui solvente, podeser aplicada em ambientes confinados, com pouca ven-tilação, sem os risco de odores ou gases tóxicos migra-rem para os apartamentos através de elevadores oudutos.

É uma pintura de alta produção, rápida cura eliberação, podendo ser aplicada em etapas de até 500m²e liberada em 02 dias. Essa característica a torna vi-ável principalmente quando não é possível a paralisa-ção total das atividades das áreas a serem reforma-das.

A aplicação da Pintura é feita após um rigorosopreparo do substrato, que consiste no polimento dasuperfície, utilizando-se uma lapidadora diamantadaconectada a um aspirador de pó industrial.

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A RP Pisos é hoje sinônimo de qualida-de, eficiência e confiabilidade, oferecendouma ampla linha de produtos especialmen-te desenvolvidos para cada tipo de ativida-de visando agregar sempre o melhor custobenefício.

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Executando manutenção predial emmuitos condomínios, escolas, clínicas,lojas etc. me deparo com as famosasBANDEJAS quase sempre situadas emgaragens.

Compreendo que a instalação delasfoi uma medida paliativa, tomada nor-malmente para evitar que a água do pa-vimento superior, que infiltra pelas vi-gas ou lajes, caiam sobre o veículo es-tacionado em uma vaga e o danifiquecom manchas esbranquiçadas ou de fer-rugem.

Até aí é uma decisão acertada, maso problema real não foi extinto, muitopelo contrário, pois com a instalação dabandeja dá a origem danosa de umamaior concentração de umidade em contato com aviga ou laje, além de permitir que se esqueçam porcompleto o problema seríssimo que é a infiltraçãode água nas peças estruturais.

A água ao infiltrar na peça estrutural (viga, laje,e pilar) inicia um processo de destruição desta peçapela oxidação da ferragem que se encontra no inte-rior da mesma. A oxidação da ferragem com o pas-sar do tempo a deteriora ao ponto de levar ao colap-

As bandejas das garagensque seja notado. Nestes casos quando se torna per-ceptível será necessário fazer-se um escoramentona garagem, consequentemente diminuição das vagas eos serviços de manutenção muito mais onerosos.

A eliminação dos fatores que permitem a infil-tração de água nos faz perceber que não há mais anecessidade de se manter instalada a bandeja. Mas,alertamos que tais reparos estruturais só devem serexecutados por empresa especializada.

Consulte-nos para avaliarmos cada situação emparticular.

Daremos a atenção necessária e indicaremosquais as medidas que devem ser tomadas para quese possam eliminar de uma vez por todas as BAN-DEJAS DAS GARAGENS.

Engenheiros Cid Vasconcelos e Cid Vasconcelos Filho

so aquela peça, pondo em risco a estabilidade do pré-dio.

Não somos contra a instalação das bandejas, ape-nas queremos salientar que em paralelo à sua instala-ção deve-se corrigir a causa da infiltração e não só oefeito danoso que ela causa em especial aos veículos.

Certas bandejas instaladas não permitem a visua-lização da parte da peça estrutural afetada, o que fa-vorece à evolução do processo de deterioração sem



A importância da manutenção das portas corta-fogoAs portas corta-fogo são grandes aliadas no com-

bate aos incêndios. É um equipamento que desempe-nha a função em conter as chamas e o calor proveni-entes de um incêndio, razão pela qual é instaladanas saídas de emergência e nas escadas, oferecendoum caminho seguro tanto para a fuga dos civis quan-to para o acesso dos bombeiros que irão combater ofogo.

O que talvez poucas pessoas percebam é que háuma exigência para que a porta seja instalada comtrês dobradiças. Para sua função, é essencial que aporta corta-fogo fique sempre fechada, mas nuncatrancada. Em locais de grande público como cine-mas, teatros e shoppings, as portas devem possuirbarras anti-pânico.

Como é uma porta muito utilizada, a manutençãoda porta corta-fogo deve ser realizada periodicamen-te, a fim de garantir o bom funcionamento automáti-co e de todos os acessórios, realizar a limpeza dosalojadores de trinco, do piso e do batente e removerresíduos e objetos estranhos que dificultem o funcio-namento das partes móveis, são consideradas açõespreventivas e devem ser feitas mensalmente.

Em perfeitas condições, o equipamento deve sercapaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minu-tos.

Além da porta deve-se observar também a saídade emergência ou rotas de fuga. Não utilize esse es-paço para guardar materiais que possam atrapalhara boa circulação do local, utilizando-o como umaespécie de depósito temporário, colocando bicicletas,lixeiras ou qualquer outro objeto que venha a atra-palhar a passagem das pessoas no caso de um graveacidente.

É importante ressaltar também que, o conjuntoporta corta-fogo e o piso ao redor não devem ser lava-dos com água ou qualquer tipo de produto químico. Alimpeza da superfície da porta e do batente deve serfeita com pano umedecido com água e em seguida compano seco. No piso ao redor não devem ser utilizadosprodutos químicos (água sanitária, cloro, removedoresde todos os tipos, produtos de caráter ácido), pois sãoagressivos à pintura e ao aço que compõe o conjuntoporta corta-fogo.

A verificação das condições gerais da porta quantoà pintura ou revestimento, à lubrificação ou desgastedas partes móveis, são medidas reparadoras, pois nocaso de alguma irregularidade no funcionamento, deveser providenciada, imediatamente, a regulagem e /ousubstituição dos elementos. Essas ações devem ser fei-tas semestralmente junto com a verificação da legibi-lidade dos identificadores das portas.

Todos os serviços que envolvam substituição de pe-ças devem ser executados pelo fabricante ou por em-presas por ele recomendadas, a fim de garantir a qua-lidade e a eficiência do conjunto porta corta-fogo.

Lembre-se, a manutenção das portas corta-fogo étão importante quanto à sua implantação, pois a sim-ples presença física da porta corta-fogo não garante asegurança contra incêndio. Para proteger a vida e opatrimônio das pessoas é fundamental que as portascorta-fogo estejam em perfeito estado de funcionamen-to, conforme a Norma NBR 11.742, da ABNT-Associa-ção Brasileira de Normas Técnicas.

A Certa Brasil Manutenção de Portas cita algunspassos e sugere que os siga corretamente durante umaaquisição de porta corta-fogo para que você sinta-semais seguro. Fone: 3327-1291 - www.certabrasil.com.br

1 - As portas corta-fogo devem seguir as especifi-cações da norma da ABNT (Associação Brasileira deNormas Técnicas), a NBR 11742.

2 - Verifique se o fabricante possui certificaçãoem um órgão reconhecido (ex.: CERTA, INMETRO)que assegure a qualidade e a eficiência do produtoquanto à conformidade às especificações da NBR11742 na fabricação das portas corta-fogo.

3 - Pesquise e verifique o status atual da empresafabricante quanto à certificação controlada pelo IN-METRO.

Acesse o site do INMETRO e verifique a certifica-ção do fabricante e do produto a ser adquirido.

4 - As portas corta-fogo devem ser avaliadas peri-odicamente em testes realizados pelo IPT (Institutode Pesquisas Tecnológicas), a fim de garantir a qua-lidade e classificar as portas quanto ao tempo de re-sistência ao fogo (P-30, P-60, P-90 e P-120).

NOTA: Para total garantia de segurança, o com-portamento das portas corta-fogo deve ser avaliadocomo um conjunto (batente, folha e ferragens) no en-saio do IPT, pois se apenas um dos componentes daporta estiver assegurado pelo IPT como incombustí-vel, não haverá garantia da eficiência do produtocomo um todo. Exija sempre o laudo do ensaio do IPTcompleto, assegurando que o conjunto porta corta-fogo foi testado e aprovado pelo instituto.


Em muitos condomínios,moradores que não tem di-reito a vaga de garagem,insistem em querer estacio-nar suas motocicletas na ga-ragem do prédio, sob o ar-gumento de que não ocupaespaço. Isso muitas vezesocorre sem o consentimentodo síndico, entra um dia evai ficando até que alguémreclame.

Também acontece da uni-dade ter direito a uma vagae o morador querer estaci-onar sua moto ao lado deseu carro, argumentandoque está no limite de suavaga. Em defesa própriavários serão os argumen-tos para tentar manter seuveículo na garagem, al-guns chegam apelar paraabaixo assinado, fazerpedido em assemble iapara manter a moto equando não conseguemseu objetivo consideram todos que não foram a seufavor seus inimigos, principalmente, o síndico.

A utilização das vagas de garagem está limita-da aos seus possuidores, que exercem esse direi-to por constar em seus títulos de propriedade

Morador pode estacionar moto na garagem sem ter vaga?

registrado no Cartório do Registro de Imóveis,dessa forma a utilização por quem não tem direitonão deve ser consentida pelo síndico ou por uma as-sembleia sem quorum qualificado. Para que al-guém se utilize de área comum do condomínio seja a

que título for, é necessário quehaja previsão expressa na con-venção ou que seja autorizadaem assembleia pela unanimida-de dos condôminos.

Os síndicos devem observara convenção de modo a identifi-car as unidades que tem direitoa utilização da garagem, cons-tar de ata que em caso de loca-ção ou empréstimo a outro mo-rador seja imediatamente feitacomunicação ao condomínio porescrito. Os porteiros devem serorientados e ter conhecimentopor escrito das unidades com di-reito a vaga na garagem parapoderem não permitir a entra-da.

A fim de evitar desgaste parao síndico, recomendo que seja co-locado um quadro de aviso nagaragem relacionando as unida-des que possuem vaga e umap l a ca na e n t rada escrita"SOMENTE PODERÃO ESTACI-ONAR NA GARAGEM AS UNIDA-

DES QUE POSSUAM VAGA".Havendo uso irregular da garagem, notificar o

infrator e aplicar multa prevista na convenção de con-domínio.

Luis Augusto Giannotti



Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - [email protected] / www.basicacomunicacoes.com.br

Fiscalização de caráter orientativo feita pelo CREA-PR conta com opapel do síndico como fator fundamental à perenidade das edificações

O CREA-PR (Conselho Re-gional de Engenharia e Agro-nomia do Paraná) realiza emtodo o Paraná a fiscalizaçãode condomínios, denominadaFEF-Fiscalização de Empre-endimentos em Funcionamen-to, modalidade fiscalizatória de caráter edu-cativo e orientativo. Durante o procedimento,os profissionais do CREA-PR explicam para oadministrador, gerente ou síndico quais as ati-vidades passíveis de serem fiscalizadas e quaisos serviços que requerem acompanhamentotécnico. Isso se faz necessário porque, mesmoos condomínios não possuindo como atividadefim as engenharias, usualmente contém ativi-dades técnicas em andamento, exclusivas dosprofissionais de áreas como civil, química, agro-nômica, mecânica e metalúrgica, elétrica e desegurança no trabalho.

Entre os principais serviços encontrados noscondomínios que demandam atividade técnicaestão: manutenções, inspeções, reparos, refor-

mas, extintores, pára-raios, ar condicionado,alarmes, sistema de televisão interna, imperme-abilizações, elevadores, aquecedores de água,central de gás, desinsetização, centrais telefo-nias, instalações elétricas, subestações, reformae ou ampliação na construção civil, entre ou-tros.

"Os documentos verificados no condomínio sãoreferentes a serviços prestados por empresas ter-ceirizadas que estejam executando obras ou ser-viços ligados às áreas ou que tenham sido exe-cutados há até 12 meses", explica a gerente doDepartamento de Fiscalização do CREA-PR,arquiteta Vanessa Moura. Segundo ela, o síndi-co deve exigir do proprietário que entregue có-pia da ART-Anotação de Responsabilidade Téc-

nica indicando o profissionalresponsável pela obra. "O sín-dico pode e deve exigir quequalquer interferência dentrode um apartamento seja acom-panhada por um profissional.

É preciso pensar na coleti-vidade para a segurança do condômino e docondomínio como um todo".

O trabalho desenvolvido pelo CREA-PR épautado pela Lei 5194/1966, que regula oexercício das profissões de Engenheiro, Arqui-teto e Engenheiro Agrônomo a profissionaishabilitados com registro no respectivo Conse-lho (Art. 55), da mesma forma as empresasque se prestam esse tipo de serviço (Art. 59).E, ainda, pela Lei 6496/1977, que determinaa realização de uma ART-Anotação de Respon-sabilidade Técnica contendo todas as informa-ções sobre a obra e o contrato com o profissio-nal, devidamente registrada no CREA-PR.

Informações: 0800-410067www.crea-pr.org.br


Dr Adolfo Rosevics Filho,escritor e membro da ACCUR/Pr.

*Dr. Adolfo Rosevics Filho

Esta semana que passou, um grande ami-go recebeu a visita indesejável de dois jovensassaltantes. Após lhe fazerem de refém, rou-barem o que queriam e por não conseguiremcarregar ou só para se divertir, quebraramtudo dentro de seu escritório. Em uma con-versa rápida que tivemos, perguntei se nãolhe tinha acontecido algo fisicamente e elefalou-me, que além do pavor de conversarcom as pessoas o que é muito natural, aindapor cima lhe levaram a sua dignidade, poisdanificaram seu material de aula, pois é pro-fessor. Recortaram em milhões de pedaçossuas transparências, de mais de dois anos deexaustiva pesquisa e árduo trabalho.

Casos como de meu amigo, infelizmentesão comuns, acontecem todos os dias, agoraestá acontecendo, e ninguém faz nada. Masna ponta de um problema, pois isto é efeito,existe uma causa. Crianças abandonadas,que num futuro breve tornam-se adolescen-tes infratores e maiores bandidos. Mas por-que as crianças são abandonadas? Porquesuas famílias são mal estruturadas. Morammal, em caixas de papelão, sem água, luz,esgoto; vivem de subempregos, sem respeitoou qualquer referência de dignidade. Inge-rem álcool, chá de cogumelo, cheiram colaou pior o maldito crack, para esquecer a fomee enganar a consciência, e quando não restamais nenhuma opção, furtam, roubam e ma-tam.

Além da tentativa, meio inútil de levantara alto estima de meu amigo, lhe falei: Sabede quem é a culpa? Da sociedade, que pro-move caridade hipócrita e Estado com assis-tencialismo barato. O que fazer? Caridadediária, e assistencialismo real. Só que em am-bos dos casos, custa caro, não rende voto, levatempo. Tem que ser feito com o coração e cons-ciência pública, os 365 dias do ano, vinte qua-tro horas do dia.

O preço dadignidade

Trazer para o público especializado e leigo oDireito Imobiliário de forma direta e aprofundadacom temas relevantes, reduzindo o costumeiro dis-tanciamento que a linguagem técnica do direito trazao leitor. Assim nasceu a proposta da obra “Dinâ-mica do Imóvel”, que é uma coletânea de 112 ar-tigos elaborados pelo advogado e jornalista especi-alista em Direito Imobiliário Luiz Fernando de Quei-roz. Os textos foram escolhidos entre os mais de350 artigos publicados ao longo de duas décadasde trabalho prático em condomínios.

Atualizados e editados, os comentários foramagrupados em catorze capítulos com afinidade te-mática, reunindo textos sobre administração deimóvel, locação, fiança, despejo, intermediação dasimobiliárias, propriedade e sua transmissão a ter-ceiros, compra e venda, corretagem, usucapião eloteamento. E ainda posse, bem de família, heran-ça, usufruto e vizinhança. Temas de interesse dopúblico em geral.

O autor escreve em linguagem direta, de fácilcompreensão, ou seja, sem juridiquês, mas semprefundamentando suas posições na letra da lei ou nasmelhores (mais prudentes) decisões dos tribunais.É recomendado para quem trabalha no mercadoimobiliário e para quem tem interesse na área.

O título do livro, “Dinâmica do Imóvel”, refle-te a preocupação do autor em mostrar o imóvelcomo uma realidade pulsante, com reflexos econô-micos e sociais, e também em seus relacionamen-tos com outras instituições – sempre sob a ótica dodireito e da jurisprudência –, e não como algo es-tático como a palavra imóvel sugere.

Seu público-alvo são os profissionais do merca-do imobiliário – especialmente administradores,corretores de imóveis, notários, advogados, conta-dores –, os proprietários que buscam bem informar-se para melhor defender a renda e a integridade deseus bens de raiz, e todas as pessoas que se interes-sem pela temática e têm necessidade de se aprofun-dar no conhecimento em direito imobiliário.

"Sempre tivemos esta preocupação de esclare-cer às pessoas interessadas detalhes sobre o direi-to imobiliário. Observamos que muitas vezes a

Direito Imobiliário sem segredosEspecialista reúne artigos com linguagem direta

sobre problemas e soluções do mercado imobiliário

Luiz Fernando de Queiroz, advogado especializado em questões imobiliárias, é autor do TPD-Direito Imobiliário, com 15módulos didáticos, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e do Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o diaa dia do condomínio, que se tornou livro de cabeceira de síndicos e condôminos.Editora BONIJURIS – Editora comprometida em publicar obras de qualidade e com conteúdo relevante para a socieda-de. Essa é nossa marca registrada desde 1989, que está na origem do nome: boni juris – melhor direito.

SERVIÇO:Dinâmica do imóvel – à luz da lei e da prudên-cia dos tribunaisISBN: 978-85-65017-06-0Editora Bonijuris288 págs. - R$ 49,90Disponível nas melhores livrarias e lojas on-line

falta de entendimento acaba fazendo com aque as pessoas não busquem seus direitos,ou até mesmo busquem ações na justiçadesnecessárias”, afirma Luiz Fernando de Queiroz.

O autor ressalta ainda que investir em um imó-vel pode ser um bom negócio, porém, ao contráriodo que muitos imaginam, no mercado imobiliáriotambém há instabilidade.


Nos grandes centros urbanos, a inovação eo pioneirismo nos empreendimentos imobiliári-os refletem, de forma sensível, a preocupaçãodo mercado no atendimento de necessidades eanseios da população, especialmente os relaci-onados com itens de segurança, conforto e la-zer das famílias.

A expectativa de vida tem aumentado e vi-ver mais com qualidade tornou-se um grandedesafio, de modo que ter um local para práticade exercícios vem se tornando cada vez maiscomum nos projetos residenciais. Pesquisas demercado feitas pelas empresas do setor imobi-liário apontam que esse item de lazer é um dos mai-ores desejos de quem compra um imóvel nos novosempreendimentos, que já entrou para lista de dife-renciais decisivos dos profissionais de vendas do se-tor imobiliário.

É muito comum nos novos empreendimentos con-dominiais este tipo de investimento, que, já vem coma academia pronta. No entanto, os condomínios maisantigos também têm apostado na ideia, construindoacademias para os condôminos em função da como-didade, mobilidade e segurança.

Entretanto, nem todos os empreendimentos são pla-nejados, o que gera, muitas vezes, desperdício derecursos em aparelhos desnecessários ou falta equi-pamentos e estrutura para a prática das atividades.

Contratar uma consultoria especializada para acriação das academias nos condomínios traz gran-

Espaço Fitness vira necessidade em empreendimentos condominiais

des benefícios para o usuário, como a garantia de umlocal devidamente equipado com qualidade, credibili-dade e economia.

Segundo, Vanusa Oliveira, diretora da MaximusEsportes, empresa especializada no fornecimento eassistência técnica de equipamentos para ginástica,musculação, fisioterapias e competições, também atu-ando no processo de redução de custos para o desen-volvimento de academias, a consultoria pode chegar areduzir em até 30% o investimento, garantindo aindamaior durabilidade dos aparelhos e melhor usabilida-de do espaço pelos moradores.

A economia começa sabendo o que comprar e quan-to comprar.

"Quando pensamos em montar uma academia emcondomínio, vamos além de um 'espaço fitness'. É ne-cessário pensar na quantidade e qualidade dos apare-

lhos levando em conta o tamanho do empreendi-mento e o número de moradores", afirma a espe-cialista.

De acordo com Vanusa o objetivo é garantirque o espaço atenda às necessidades dos mora-dores e com longa vida útil.

A Maximus Esportes garante aos seus clien-tes que a Academia do condomínio estará à altu-ra de uma academia profissional, com a comodi-dade de só descer do elevador.

As pessoas querem ter o máximo de opçõespossíveis dentro dos condomínios. "Por isso, paranós que trabalhamos com vendas, os locais desti-

nados ao fitness se torna um dos mais relevantes,pois se trata de uma estrutura que atende à tendên-cia de comportamento que existe hoje, voltada à saúdee à boa forma", ressalta Vanusa.

A Maximus Esportes atende a residências, aca-demias e órgãos públicos no fornecimento das mar-cas mais conceituadas no mercado fitness, possibili-tando aos seus clientes opções variadas de equipa-mentos com qualidade e garantia.

E-mail: [email protected]


Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketingpara Engª, Arquitetura e Agronomia.

Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: [email protected]

Ênio Padilha

Serviços de Engenharia e Arquitetura não são comprados ou consumidospor muitas pessoas, muitas vezes na vida. Portanto, nossos produtos não sãode Consumo de Massa. Isso nos tira um conjunto muito grande de ferramen-tas e recursos do marketing tradicional (quase todo voltado para produtos deconsumo de massa).

Se você tem uma loja de roupas e um cliente, por uma razão ou por outra,deixa de comprar na sua loja e compra na loja do concorrente, você aindatem a chance de que o cliente se arrependa disso. E, da próxima vez, consi-dere com mais carinho a possibilidade de fazer negócio com você. O mesmoocorre se voc6e tem uma oficina mecânica ou uma lavanderia.

Porém, se você é arquiteto ou engenheiro e o cliente preferiu contratar oseu concorrente, "já era"! Mesmo que ele se arrependa. É pouco provável queele volte para refazer o negócio com você. De maneira geral, se você é umarquiteto ou um engenheiro, você só tem uma primeira e única oportunidadede conquistar o cliente.

Na sua cidade você, provavelmente, já foi a alguns bares ou restaurantes.Gostou de alguns, encontrou defeitos em outros e desenvolveu preferências.Essas preferências que o fizeram ser mais fiel a determinados estabelecimen-tos decorrem exatamente do fato de que você comprou muitas vezes o mesmoproduto, desenvolvendo uma "experiência de cliente".

Mas, quantas vezes você já contratou um arquiteto? E, se já contratoualguma vez, quando pretende contratar novamente?

Você pode até não ter dado a resposta padrão, mas sabe exatamente doque estamos falando. Um número muito reduzido de pessoas compra os nos-sos produtos. E um número ainda mais reduzido dessas pessoas volta a com-prar os nossos produtos.

No nosso mercado não podemos contar com a experiência do cliente. Pormelhor que seja um profissional, por mais satisfeitos que fiquem os seusclientes, é sempre pouco provável que existam compras ou consumos sucessi-vos.

Isso não dispensa a preocupação com a satisfação dos seus clientes (quepoderão influenciar a decisão de futuros contratantes), mas, em última aná-lise, ele sempre terá que conquistar novos clientes, o que, em certa medida,dificulta a estabilidade comercial.

Além disso, o fato de o nosso produto não ser "de consumo de massa"torna inútil todos os principais recursos de comunicação com o mercado(mídia aberta, recursos de promoção de vendas, etc.), disponíveis para osempresários que trabalham com mercadorias.

Sendo assim, essa característica (ser um produto de consumo restrito)remete a estratégias específicas de comunicação com o mercado. O fato deque os clientes potenciais de engenheiros e arquitetos não apresentarem adesejável "experiência de comprador" remete à necessidade de uma aborda-gem do mercado muito mais didática do que agressiva.

Engenheiros e arquitetos precisam ter em mente que não estão disputan-do um mercado maduro e claramente definido. Trata-se, antes, de um merca-do que não existe.

Privilegiar o aspecto didático e a comunicação direta indica claramentea escolha de "mídias" muito mais simples e diretas do que as sofisticadasmidias abertas (rádio, televisão, jornais e revistas).

Engenheiros e arquitetos devem dominar as técnicas de comunicaçãodireta com os clientes, explorando recursos como visita pessoal, mala-diretae propaganda Boca-a-boca.

Engenheiros e arquitetosnão vendem produtos de massa

O p i n i ã oO p i n i ã o

SÍNDICO POSSUI OBRIGAÇÃO DE PRESTARCONTAS À ASSEMBLEIA E NÃO

A CADA CONDÔMINO INDIVIDUALMENTEApelação Cível - Ação de prestação de contas - Demanda proposta

por condôminas em face do síndico - Sentença de primeira fase quedeterminou a obrigatoriedade do requerido apresentar as contas - Ape-lação do réu - Preliminar de ilegitimidade ativa das autoras - Reconhe-cimento - Sentença reformada - Precedentes jurisprudenciais - Art.267,VI, do Código de Processo Civil - Falta de condição da ação - Matériade ordem pública - Extinção do processo, sem o julgamento do mérito -Sabidamente, o síndico deve prestar contas ao condomínio, em assem-bleia, nos termos do art. 1.348, VIII, do CC e art. 22, § 1º, letra f , da lei4.591/64. O condômino não detém legitimidade ativa para, de plano,requerer judicialmente a prestação de contas (arts. 1.350 e 1.355, CC).Esta é devida pelo síndico, extrajudicialmente, perante a assembleiageral, ou judicialmente perante o condomínio, e não à pessoa de deter-minado condômino Inversão do ônus sucumbencial determinado na sen-tença. Ônus de sucumbência integralmente pelas autoras. Recurso co-nhecido e provido, prejudicada a análise das demais teses recursais.

TJ/PR - Ap. Cível n. 1299990-7 - 9a. Câm. Cív. - CuritibaRel.: Des. Luiz Osório Moraes Panza - Fonte: DJ, 29.05.2015)

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PERMISSÃO DE USO DE ESPAÇO COMUM PARA ESTACIONARAUTOMÓVEL EM ÁREA COMUM PODE SER REVOGADAA QUALQUER TEMPO POR ASSEMBLEIA CONDOMINIALApelação Cível - Interdito proibitório - Não demonstração dos requi-

sitos do artigo 927 do Código Civil - Uso de área comum para estaciona-mento de condômino - Autorização por assembleia geral - Posterior re-vogação, pelo mesmo órgão - Ato de mera tolerância que não induz àposse - Improcedência da pretensão inicial - Sentença mantida. 1. Emação possessória, requer-se o preenchimento dos requisitos elencadosno artigo 927, do Código Civil.2. A autorizada utilização do espaço co-mum não torna exclusivo o uso, o que se revela na mera liberalidade,que nada mais representa do que ato de tolerância dos demais condô-minos. Recurso conhecido e não provido.

TJ/PR - Ap. Cível n. 1267196-2 - 17a. Câm. Cív. - MedianeiraRel.: Desa. Rosana Amara Girardi Fachin - Fonte: DJ, 26.02.2015

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UNIDADE COMERCIAL LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREODO CONDOMÍNIO NÃO DEVE PAGAR A MESMA

COTA CONDOMINIAL DAS OUTRAS SALAS COMERCIAISApelação Cível. Redução de encargos condominiais. Loja térrea.

Unidade autônoma. Instalações hidráulicas e elétricas independentes.Acesso à rua por meio de entrada exclusiva. Pretensão de pagamentode 20% da cota condominial. Possibilidade. Percentual pautado noscritérios de razoabilidade e proporcionalidade. A unidade comercialinstalada no pavimento térreo de edifício comercial não está sujeita aopagamento da mesma cota condominial das outras salas comerciais,desde que seja completamente independente do condomínio, pena deenriquecimento ilícito. Recurso provido.

TJ/PR - Ap. Cível n. 1143324-2 - 9a. Câm. Cív. - LondrinaRel.: Desa. Vilma Régia Ramos de Rezende - Fonte: DJ, 17.11.2014

* Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia

JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO*


Os principais requisitos de uma inspe-toria predial:

É habitual, em muitos condomínios ze-lador ou porteiros reportarem ao síndicoou à administradora os problemas encon-trados no prédio, para tomar as providên-cias com base em informações frequente-mente leigas e informais. É também bas-tante comum que um funcionário de ad-ministradora, em suas atribuições de por-tador de documentos, verificador do esta-do de conservação da decoração ou dosuniformes de funcionários, vistorie o imó-vel dizendo o que há para ser reparado nocondomínio. Erro duplo.

Até mesmo aos zeladores mais bem trei-nados e aos funcionários de manutençãomais experientes faltam, infelizmente, os conheci-mentos e as técnicas dos inspetores prediais. Acimade tudo, a maioria das pessoas envolvidas com ma-nutenção tem dificuldade em observar o imóvel deforma técnica e objetiva. Estão habituados aos pro-blemas do dia-a-dia e podem, mesmo sem intenção,encobrir falhas do imóvel simplesmente por não asperceber. Para se obter uma informação precisa, énecessário ouvir a opinião imparcial de um inspetorpredial.

Inspeção Predial é um exame visual da estrutu-ra física e dos componentes de um imóvel, tanto naparte exterior (aí incluídas fachadas, coberturas deáreas comuns, áreas abertas e piscinas, garagens,casa de máquinas), quanto na interior, conforme ocontrato (incluindo salas, dormitórios, banheiros,cozinhas, áreas de serviço, escadas), nos sistemas

Condomínios necessitam de vistoria profissional

elétricos e hidráulicos, e nos componentes estruturaisvisíveis (fundações, estrutura e alvenarias). Quando sãoencontrados problemas ou sintomas, o inspetor irá re-comendar as soluções ou, se necessário, avaliação adi-cional (ensaios tecnológicos). A inspeção predial visaretratar a condição do imóvel no âmbito da técnicaconstrutiva. Não é uma verificação de conformidadecom os códigos de obras e normas de segurança locaise, por isso, o inspetor não aprova ou reprova um imó-vel. Mas, ao descrever sua condição física, indica oque pode precisar de reparo ou substituição.

No caso específico de condomínios, a Inspeção Pre-dial visa auxiliar as administradoras e síndicos a ge-renciar a manutenção corretiva dos imóveis e, princi-palmente, a programar a manutenção preventiva, evi-tando, assim, a incidência de despesas inesperadas eemergenciais. Os síndicos, em sua grande maioria, não

dispõem de tempo suficiente e conhecimentostécnicos para inspeções prediais periódicas.Nem é esta a sua atribuição. Porém, não de-vem ignorar as responsabilidades civis e cri-minais que sobre eles recaem. O síndico pre-ocupado com a manutenção e valorização dopatrimônio acaba, geralmente, sendo acusa-do pelos demais condôminos de perdulário.Mas é preciso que ele saiba que tem à mãouma ferramenta imparcial, a Inspeção Pre-dial, para demonstrar tecnicamente aos de-mais condôminos a necessidade de reparos epossibilitar a programação da manutençãosem pesar no orçamento doméstico dos mora-dores do condomínio. É importante que as ad-ministradoras recomendem, e até exijam, ins-peções prediais periódicas aos seus clientes,

assumindo o importante papel de consultoras dos edi-fícios.

O inspetor predial é um profissional especializa-do, engenheiro, arquiteto ou tecnólogo, que está fa-miliarizado com os muitos elementos de construçãode um imóvel e a sua manutenção, entendendo comosão produzidos e também como e por que eles falhame/ou se deterioram. A Associação Brasileira de Ins-petores Prediais (ABINSP) foi criada com o intuitode congregar estes profissionais e está engajada nes-te trabalho de definir os procedimentos de inspeção,fornecer material de instrução aos associados, cui-dar da ética nas inspeções, evitando que empresasou profissionais promovam falsas inspeções apenascom o intuito de vender serviços de manutenção.

Por Zeferino Velloso NetoFonte: Revista AABIC


Síndico profissional a soluçãoA figura do “síndico aposentado” ou da dona

de casa que assume tal responsabilidade vem cadavez mais perdendo espaço para gestores profissio-nais. O chamado síndico profissional ou terceiriza-do, inclusive, já não é mais objeto de luxo apenasde grandes condomínios e virou opção de gestão.

Até pela grande demanda do mercado,o cargo vem despertando a atenção de condômi-nos de prédios menores.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos pre-vistos no artigo 1.348 Código Civil, dentre os quaiso de representar ativa e passivamente o condomí-nio, ordenar a realização de obras e serviços, con-vocar a assembleia geral, mediar os problemas en-tre condôminos, fiscalizar e supervisionar o traba-lho do zelador e as funções administrativas delega-das à administradora.

Novas responsabilidades, serviços, ampliaçãodas obrigações legais e tecnologia mais complexatêm exigindo, além de noção mínima do funciona-mento de diferentes setores de um condomínio am-pla disponibilidade de tempo. Mudando totalmen-te o perfil dos gestores condominiais. Na vista dis-so é essencial ter conhecimentos inerentes a proces-sos administrativos e contábeis para a elaboraçãoe interpretação de informações relevantes que au-xiliam na tomada de decisões na direção do condo-mínio.

Assim sendo a CWV resolveu profissionalizar-sena área atendendo hoje vários prédios com total Or-ganização, Diligência, idoneidade e transparênciaque merece.

A função essencial da empresa e fazer com que aconvenção condominial, o regulamento interno e asdecisões de assembleias sejam cumpridos com trans-parência e integridade de informações garantindoassim o valor do ativo Patrimonial com ética, dili-gência e idoneidade.

Focados na prestação de serviços de assessoriade condomínios, a CWV fornece além de orientaçõesespecializadas, recursos necessários para adminis-tração do seu condomínio e mão de obra especializa-da. Desta forma, o bom senso nas relações mora-dores/sindico prevaleça com segurança na ad-ministração do seu condomínio, e aplicação deum modelo personalizado de gerenciamento eadministração.

ATRIBUTOS MÍNIMOSA CWV, com ampla experiência no mercado con-

dominial, indica atributos mínimos que um profissi-onal externo deve apresentar no exercício do cargode síndico:• Estabelecer compromisso com o condomínio e a

qualidade do serviço;• Demonstrar comprometimento com a Convenção,

Regimento Interno e as normas fiscais e tribu-tárias, entre outros;

• Traçar objetivos com base nas expectativas dacoletividade que administra;

• Planejar o trabalho;• Apresentar os resultados conquistados a partir

do demonstrativo de contas, além de criar ou-tros instrumentos para comprovar as demaisrealizações;

• Atuar como um elemento integrador da equipe,saber lidar com as pessoas.Ou seja, “o síndico profissional tem que ter a

visão de que foi contratado para viabilizar a ges-tão e conferir maior transparência a esse trabalho”,alerta a CWV. Caso contrário, se ele não souber estabe-lecer uma relação de confiança e respeito, compar-tilhar responsabilidades, poderá se transformar em“um novo problema para o condomínio”.

Informações:André Tocchetto

[email protected] Santa Catarina 181, apto. 601

Home-office - Curitiba – PRTel.: 41-9838-9100 ou 4101-9100

Sindico não pode reter documentos ou patrimônio do condomínioO momento da troca de uma gestão condomini-

al requer muita atenção por parte do novo sindicoempossado e pelo ex-sindico. Dentre as várias res-ponsabilidades do gestor está à transição de docu-mentos e patrimônio físico de sua gestão, que deveser protocolada junto ao novo sindico.

A guarda patrimonial e entrega de documentosao sucessor, representam além de uma obrigaçãodo antigo sindico, bem como a preservação da his-tória administrativa, contábil e fiscal do condomí-nio, visando a continuidade da gestão.

Dentre os documentos necessários para umatransição transparente o antigo gestor deve entre-gar principalmente o seguinte: Convenção do con-domínio, regimento interno, plantas, chaves do pré-dio, apólice de seguro, pastas de prestações de con-tas, contratos com fornecedores, livros e relação deinventário patrimonial.

Como o sindico de acordo com o código civilresponde pelos danos causados ao condomínio (comou sem dolo), e, em tese quando se assume umaresponsabilidade de gerir administrativa e finan-ceiramente bens de terceiros, por si só, entende-seestar intrínseca toda legislação pertinente à fun-ção, sendo qualquer ato vedado por Lei cometidopor imperícia, negligencia ou omissão, consequen-temente passivo de ressarcimento ou penalidade.

Diante deste quadro de encargos inerentes a fun-ção do sindico, vislumbramos a retenção de docu-mentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitu-de traz inúmeras repercussões em caso de retenção,pois além de prejudicar a continuidade da rotina docondomínio, pode gerar ainda danos financeiros pelafalta de dados necessários, por exemplo, a elabora-ção de uma folha de pagamento ou até na geraçãode boletos e pagamentos de impostos.

Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que sesentem “donos” da documentação. Acreditam sin-ceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição, ouainda porque o sindico eleito sempre foi seu criticoou adversário no prédio, e em muitos casos apenaspor implicância.

Acontece que muitos síndicos não sabem ou nãomensuram o risco que correm nesta tomada de deci-são, pois a simples retenção de quaisquer documen-tos ou pertences do condomínio já se caracteriza comocrime de apropriação indébita prevista no códigopenal.

A inteligência do artigo 168 do CP, em verbisdiz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tema posse ou a detenção: Pena - reclusão, de um aquatro anos, e multa.” Mais grave ainda se a reten-ção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II

e III na qualidade de tutor, curador, síndico, li-quidatário, inventariante, testamenteiro ou depo-sitário judicial, ou em razão de ofício, emprego ouprofissão.

O motivo principal para que o sindico não rete-nha qualquer pertence ou documento do condomí-nio, reside na fundamentação jurídica de que aqui-lo pelo qual se apropria momentaneamente, nãopertence a ele - sindico - , mas sim ao condomínio,ou seja, a todos os condôminos, sendo este o fatomais relevante que não justifica qualquer tipo deatitude que objetive a retenção patrimonial oudocumental.

Ademais no âmbito civil pode ainda o novo sin-dico ajuizar ação de busca e apreensão de docu-mentos, causando além de prejuízos financeiros aoretentor da documentação cobrar ainda todos osdanos causados em virtude da pretensa retenção.

Em suma, o melhor e mais saudável caminho, éproporcionar uma transição tranquila e transpa-rente deixando todas as diferenças de lado, pri-mando pela continuidade da gestão de forma anão prejudicar a rotina financeira e administrati-va do condomínio, com pensamento voltado sem-pre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais preju-ízos serão repartidos certamente na forma da Lei.

Aldo Junior



Apesar de fundamentais na gestão de umcondomínio, as assembleias até hoje são malvistas. Quando não são tediosas, indo até tardeda noite, terminam em discussão e até mesmoagressões físicas entre vizinhos.

De acordo com Daphnis Citti de Lauro, ad-vogado e especialista em Direito Imobiliário,os maiores problemas são a falta de objetivida-de e o tempo de duração dessas reuniões. "Aspessoas conversam entre si, discutem, falamtodas ao mesmo tempo e até abordam coisasque nada têm a ver com o que está sendo trata-do. Com isso, as assembleias se alongam, osparticipantes se cansam e vão se retirando pou-co a pouco, com o firme propósito de não parti-ciparem da próxima", afirma o especialista.

Segundo Daphnis, é possível, com algumas atitu-des, tornar esses encontros mais atrativos, tranquilose produtivos. "O ideal é que a assembleia tenha nomáximo uma hora e meia, com a pauta sendo segui-da à risca. Isso tornará o ambiente agradável e cons-trutivo, facilitando a tomada de decisões."

CONFIRA DICAS O ESPECIALISTA:Elaborar uma pauta curta: É melhor realizar

mais assembleias durante o ano com, no máximo, trêsitens, do que uma anual com nove ou dez. Elas serãomais rápidas, não cansarão, e propiciarão maior ob-jetividade e melhores resultados.

Assembleias mais produtivas:Reuniões curtas e objetivas trazem bons resultados

Não incluir assuntos gerais (sempre que possível):Pedidos, sugestões ou queixas podem ser feitas pesso-almente, por e-mail ou telefonema. Não é preciso espe-rar a assembleia para reclamar do hall do andar queestá sujo, do vaso cuja planta está morrendo, do porteironoturno que dorme, etc.

Não permitir debate das decisões da última as-sembleia: Em muitas ocasiões, os condôminos pensamser possível rediscutir os assuntos da assembleia pas-sada, quando na verdade é feita uma leitura apenasda redação que se ratifica ou altera. Isso acontecequando certo trecho não refletiu exatamente o que foidito ou decidido ou, ainda, algo foi omitido. Alguns

insatisfeitos com as decisões do encontro ante-rior aproveitam-se deste item para tentar alte-rá-las, o que não é possível nem deve ser per-mitido.

Distribuir a previsão orçamentária comantecedência: Desta forma, os condôminos po-derão ler detalhadamente e decidir com maiorpropriedade, evitando perda de tempo. O sín-dico encontra muita dificuldade em fazer comque os condôminos entendam o objetivo da pre-visão, que é definir pela manutenção ou au-mento do valor da taxa condominial. O proble-ma é que muitas vezes os condôminos não en-tendem o objetivo da previsão orçamentária,fazem críticas pontuais aos valores constantesda previsão e desviam o foco. A discussão so-

bre medidas para diminuir as despesas não é a fina-lidade desse item.

Definir o tempo: Preferencialmente, incluir nasconvocações o tempo para exposição do assunto e paraos debates. Cinco minutos por pessoa é suficiente. Élógico que não será respeitado, mas ajudará o presi-dente da assembleia a colocar os assuntos logo emvotação. Escolher para presidente um condômino queseja objetivo: ele precisará controlar o andamentodos trabalhos de forma a não deixar que as discus-sões fiquem intermináveis. E que, após debates, co-loque logo o assunto em votação.

Viva o Condomínio

Taxa de CondomínioMuitos defendem a aplicação da fração ideal como

critério de divisão do rateio de despesas do condomí-nio de unidades diferentes, que tem apartamentostipo e de cobertura ou de lojas e salas, apesar de nãosaberem a origem de sua criação, como ela é calcu-lada e para que serve. Diante das argumentaçõessuperficiais e confusas, fica evidente que não leramo livro "Condomínio e Incorporações", do jurista CaioMário da Silva Pereira, que criou, em 1964, a Lei nº4.591/64, onde explica os desafios em definir o queseria "fração Ideal". Chega a ser cômico o relato docivilista Caio Mário, na página 99, onde cita que osjuristas europeus, há séculos, defendiam que a fra-ção ideal seria maior para as unidades que tivessemmais janelas, que fossem mais altas (só havia prédioscom até quatro andares) e que as unidades menosensolarada, sem reformas ou de fundos teriam fraçãoideal menor.

Lógica MatemáticaHá 47 anos, Caio Mário, criou a regra da fração

ideal dentro da lei nº 4.591/64, que até hoje consistena mais avançada lei do mundo na área condomini-al, que possibilitou a divisão das despesas da cons-trução nas incorporações, onde, logicamente, a uni-dade maior paga mais que a menor.

Essa regra não tem nenhuma ligação quando setrata de rateio de despesas da taxa de condomínioque diz respeito às áreas comuns (portaria, áreas de

lazer, corredores, telhado, faxina, zelador), pois essassão utilizadas igualmente pela cobertura e pelos apar-tamentos tipo.

Saber Ouvir.Mudar conceitos não é fácil, pois exige mente aber-

ta, vontade de apreender (o que dá muito trabalho eexige capacidade) e boa vontade em trocar ideias sempreconceitos.

A cobertura custa mais que o apartamento tipo,então paga a mais o IPTU. Da mesma forma, um carroGol custa metade do valor de um Chevrolet Cruze, sen-do pago 4% do preço do carro referente ao IPVA. En-tretanto, ao abastecer, cada proprietário paga o mes-mo valor pela gasolina e pelo óleo. Ao trafegar naestrada (semelhante à portaria, corredores do prédio),

pagam o mesmo valor pelo pedágio, pois são auto-móveis, apesar de padrões diferentes, têm a mesmadestinação, capacidade, da mesma forma que os apar-tamentos, que apesar de diferentes, têm a mesmafinalidade residencial.

O defensor da fração ideal utiliza o argumento deque a cobertura deve pagar mais pelo uso do eleva-dor, ignorando a lei municipal que obriga a instala-ção deste equipamento que valoriza todo o prédio,caso este tenha mais de 11 metros de altura. Logica-mente, a maioria dos prédios não possui cobertura,mas ninguém comete a loucura de aumentar o valorda taxa de condomínio conforme o andar do aparta-mento, o que prova que o rateio igualitário é o corre-to.

Como advogado, ao participar de assembleias,surpreendo-me ao presenciar proprietários/legislado-res que criam "leis" para justificar seus propósitos, àsvezes, inconfessáveis, ou seja, seu desejo de penali-zar quem conseguir ter um imóvel melhor, às vezes àcusta de muito sacrifício e poupança (mediante re-núncia à compra de outros bens) que seus vizinhosnunca fariam.

Muitas pessoas, como este colunista, nunca com-prariam uma cobertura, pois, no Brasil, estar numaposição melhor, ter sucesso ou simplesmente ser felizincomoda a muitos.

Kênio Pereira


Voto de minerva nas assembleias de condomínio previne conflitosA apuração dos votos, nas Assembleias de Con-

domínio, segue a regra estabelecida no artigo1.352, parágrafo único, do Código Civil (Lei10.406/2002), in verbis:

“Os votos serão proporcionais às frações ideaisdo solo e nas $ $ partes comuns pertencentes acada condômino, salvo $ disposição diversa da con-venção do Condomínio.”

A redação do parágrafo único do artigo 1.352,do Código Civil, seguiu as linhas gerais do pará-grafo terceiro, do artigo 24, da Lei 4.591 de 16/12/1964, que no Capítulo VII, tratou “Da Assem-bleia Geral” - “Nas assembleias gerais, os votosserão proporcionais às frações ideais do terreno epartes comuns, pertencentes a cada condômino,salvo disposição diversa da Convenção.”

A maioria das convenções de condomínio esta-belece que a cada unidade imobiliária correspondeum voto, o que iguala o direito de todos os condô-minos, independentemente das dimensões de suaunidade ou quinhão de fração ideal.

A experiência passada demonstra o acerto docritério de igualar o peso dos votos de todas asunidades, diante das poucas reclamações, assimcomo de ausência de propostas de alteração legis-lativa que tiveram êxito em relação ao tema.

O presente artigo busca solução para a hipótesede empate na votação de qualquer assunto da or-dem do dia, e, de ausência de previsão na Conven-ção de Condomínio para dirimir a questão.

A primeira e melhor solução é atualizar a con-venção de condomínio, inserindo critério de desem-pate, o que demanda as assinaturas de condômi-nos que representem 2/3 dos votos dos condôminos,em atendimento ao disposto no artigo 1.351, doCódigo Civil.

É usual atribuir ao presidente da Assembleia

Geral o voto de minerva, e, nesse caso, será aconse-lhável que o seu voto seja colhido por último, a fimde só seja utilizado a faculdade em caso de efetivanecessidade.

Também poderá ser escolhido como voto qualifi-cado e dobrado o condômino mais velho que se en-contre presente na Assembleia Geral, que tambémdeverá ser o último a declarar o seu voto.

Caso se vislumbre a possibilidade de empate emqualquer votação, pela presença de número par decondôminos na assembleia geral, e, ausente critériode desempate na convenção de condomínio, é possí-vel que se estipule, antes do início da Assembleia,mediante proposta aprovada pela maioria dos pre-sentes, o direito do voto de minerva para o presiden-te da Mesa, condômino mais idoso ou outro condô-mino, viabilizando resolver os temas da ordem dodia.

Na hipótese de empate, sem que tenha sido ajus-tado qualquer critério de desempate, o presidente daassembleia deverá fazer constar da ata o ocorrido esolicitar ao síndico que convoque nova assembleia,para apreciar e deliberar o item em comento.

A jurisprudência corrobora o entendimentoesposado, ipsis literis:

“Ação de anulação de assembleia geral ordiná-ria de condomínio. Sentença que julgou procedenteem parte o pedido, anulando o mandato do síndicodo Condomínio Camboinhas Mall, reeleito na AGOde 24.03.2007, determinando ao réu que, no prazomáximo de 30 dias realize nova assembleia com con-vocação de todos os condôminos para eleição de novosíndico, sob pena de multa diária de R$ 500,00.Custas e honorários compensados. Apelação de am-bas as partes. Recurso que não merecem prosperar.Vedando a convenção que o síndico se valha de pro-curação a ele outorgada, deve ser mantida a senten-

ça que anulou a assembleia onde se utilizou o sín-dico de mandatos outorgados a ele e à empresa daqual é representante legal. Nula a assembleia, aconsequência é a sua reiteração e não a posse dosegundo colocado, ainda mais porque, abstraídosos votos para os quais se utilizaram as procura-ções, a votação acabou empatada. Apelações a quese nega provimento.

.......................................................................................Deste empate, aliás, resulta a impossibilidade

de proclamar-se o Autor síndico. De toda a sorte,anulada a eleição, a consequência jurídica é reti-rar o ato jurídico do plano de existência, determi-nando sua repetição. Assim, ainda que não tivessehavido o referido empate, não caberia empossar osegundo colocado, mas sim renovar o ato.” (TJ-RJ4ª Câmara Cível - Apelação Cível2008.001.45.211 - Relator Desembargador Ho-rácio dos Santos Ribeiro Neto - unânime - julga-mento em 16/9/2008)

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL OR-DINÁRIA. Eleição do síndico pelo voto minervado presidente da mesa, após o empate verificadona votação. Nulidade. Omissa a convenção a res-peito, nada autorizada o duplo voto do presidente,como condômino e presidente da assembleia. Re-curso improvido. (TJ-SP - 10ª Câmara Cível -Apelação 0070319-04.1997.8.26.0000 - Rela-tor Ruy Camilo - unanime - data de registro 25-02-1999)

Desse modo, fica clara a importância de atua-lizar a convenção de condomínio, tornando-a ins-trumento apto a responder as novas demandas quese apresentam, prevenindo conflitos e trazendo maistransparência e agilidade à administração do pré-dio.

Por Arnon Velmovitsky

Mau zelador pode trazer sérios danos ao condomínio“O zelador é um profissional fundamental para

o bom funcionamento e o bem-estar do condomí-nio”, diz o advogado de Direito Imobiliário, Rodri-go Karpat, e chama a atenção para o inverso, figu-ra que rotula de zelador-perigo.

“Ao contrário do bom profissional, ele não man-tém um relacionamento adequado com os morado-res, o síndico e a administradora”, justifica.

Karpat ressalta que entre as características mar-cantes do zelador-perigo está a ausência do trabalho.

“Ele costuma desaparecer do condomínio emmuitos momentos do cotidiano, com a desculpa deque está resolvendo um ou outro problema. Po-rém, o que poucos desconfiam é que ele podeestar exercendo outras atividades, diferentesdaquelas que lhe são designadas. Muitas ve-zes, ele pode ter outro serviço fora, ou até umnovo negócio nas proximidades do condomí-nio”, afirma o advogado.

“Quando o zelador sai do prédio, outro funcio-nário, geralmente o porteiro, assume suas funções.E esta substituição pode gerar um problema judi-cial no futuro.Pois o porteiro, que neste caso acu-mulou funções, pode requerer no Judiciário seusdireitos trabalhistas, gerando, assim, um passivoinesperado ao condomínio”, alerta Karpat.

Caça ao bruxo – O zelador-perigo está tambémna linha de pênalti do campo de atuação do Conse-lho Regional dos Corretores de Imóveis (Crecisp),segundo Karpat.

O principal motivo é a intermediação e a correta-gem, que fazem do personagem um roubador de co-missão alheia, conforme deixam entender os comen-tários do advogado.

“O zelador que faz o papel de corretor e realiza avenda de um apartamento ou casa chega a ganhar,de forma irregular, 2% do valor da venda. A práticapode até parecer vantajosa para o vendedor, que te-ria de pagar 6% a um corretor. Acontece que estezelador está cometendo um crime: exercício ilegalda profissão”, afirma.

Karpat aconselha aos síndicos e administra-doras a ficarem atentos para as compras de mate-riais e a manutenção do condomínio. “O zelador-perigo sempre tem um grande estoque de materialno depósito do prédio, e muitas vezes troca lâmpa-das, faz pinturas e outros serviços como ‘cortesia’.Desavisado, o morador costuma dar uma gorjetacomo forma de agradecimento, mas não sabe que omaterial utilizado vai onerar seu próprio bolso, umavez que será cobrado posteriormente no seu bole-to condominial mensal”, alerta Karpat.

O advogado sugere as seguintes medidas paraproteger o condomínio.- Acompanhe a rotina de seu condomínio; colo-

que câmeras; o controle digital impede fraudesna marcação do ponto e na saída e entrada dofuncionário;

- Tenha sempre uma boa administradora com de-partamento de compras próprio; Nunca autori-ze compras sem ter, pelo menos, três orçamen-tos e varie de fornecedor;

- O zelador não pode fazer serviço no interior dasunidades dentro do seu horário de trabalho, e éde bom tom que também não o faça fora dohorário; envie circular alertando os moradores;

- Deixe que sua unidade seja negociada por es-pecialistas. Contate sempre um o corretor deimóveis com registro no Creci. Não permita oingresso de interessados sem a presença de umcorretor;

- Se possível, terceirize a garagem do seu condomí-nio. Além de evitar problemas, o condomínio passaa ter receita, o que reduz a taxa condominial.Em prédios no litoral não deixe as chaves com

o zelador, que pode estar locando as unidades semautorização.

Rodrigo Karpat

Edição 146 - 2012 - Ano XIVw w w .w w w .w w w .w w w .w w w . i s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i oi s s u u . c o m / e x c e u n i / d o c s / b o l e t i m d o c o n d o m i n i o

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