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CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

MBA 14 – 2018

1º questão) Publicada, em 31/08/2015, a Súmula 543 do STJ, pretendeu tratar

de critérios para restituição de valores, pela incorporadora imobiliária ao

promitente comprador de imóvel, quando da extinção do compromisso de

compra e venda submetido às diretrizes do Código de Defesa do Consumidor.

Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa

de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do

Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas

pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa

exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso

tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. STJ. 2ª

Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).

Em 31/01/2014, Diego celebra contrato de promessa de compra e venda de um

apartamento com determinada incorporadora o qual estava estabelecido as

seguintes cláusulas:

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Pergunta-se: O ADQUIRENTE, tornou-se inadimplente tendo em vista sua

recusa no Financiamento Imobiliário. Nesse passo a construtora efetuou

a notificação prevista na cláusula 6.3, alínea “a” do contrato. Como

advogado do adquirente, qual seu parecer?

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2ª questão) Por instrumento particular, Antonio vendeu para João fração ideal

do seu imóvel, sendo que o valor da transação foi inferior a trinta salários

mínimos. A forma do título encontra-se adequada? Explique.

3ª questão) Antonio vendeu um lote a João, por meio de contrato particular de

compra e venda, pelo preço de R$20.000,00. Consta no IPTU que o terreno

está lançado por R$18.000,00. Consta, ainda, no IPTU, que há uma edificação

lançada no valor de R$70.000,00, a qual não está averbada no registro de

imóveis. O valor do negócio jurídico está correto? A forma da transação

imobiliária está correta? Explique.

4º questão) Processo 00000000000 – Pedido de Providências – Registro Civil

das Pessoas Naturais – L.G.F.C. – Vistos. Cuida-se de pedido de providencias

instaurado a partir de representação formulada por KKK relacionado à recusa

da Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais, da Capital, em processar

pedido de habitação para casamento, posto que ambos os pretendentes,

utilizando-se de uma única procuração, constituíram o mesmo mandatário para

realização do ato (a fls. 02). A Oficial manifestou-se, sustentando que o

processamento da habilitação de casamento por meio de procurador impõe

que cada nubente seja representado por um procurador, tendo em vista o

conflito de interesses dos contraentes (fls. 04/06). A representante do Ministério

Público ofertou parecer (fls. 05-verso). É o relatório DECIDO. Trata-se de

pedido de providências instaurado pelo interessado que se insurge contra a

recusa da Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais em processar pedido

de habitação para casamento em que ambos os nubentes são representados

por um mesmo procurador. Acertada a recusa da Oficial em proceder à

habilitação de casamento tal como postulada. Isso porque, resta evidente o

conflito de interesses entre as pessoas dos nubentes no ato de manifestação

das vontades, seja no que tange à mudança de nome, ao pacto antenupcial, ao

regime de bens e à própria celebração do casamento. Assim, na

impossibilidade de comparecimento pelos nubentes, deverão nomear

procuradores diversos. Como é cediço, a procuração é outorgada para o

mandatário receber, em nome do outorgante, o outro contraente, inferindo-se

daí que ambos não podem nomear o mesmo procurador, até porque há a

obrigação legal de cada procurador atuar em prol dos interesses de seu

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constituinte, podendo emergir potencial conflito de interesses. Na precisa lição

de Silvio de Salvo Venosa: “Também não deve ser admitido que os dois

nubentes confiram poderes à mesma pessoa, porque desvirtuaria a natureza

do consentimento. A lei não o diz expressamente, mas dela se infere quando

menciona no texto “o outro contraente” (Gomes, 1983:102), expressão que é

mantida no § 1º do artigo do vigente Código. Se os dois se casarem por

procuração, deverão ser dois procuradores”. (Venosa, Sílvio de Salvo, Direito

civil: direito de família / Silvio de Salvo Venosa. 9. Ed. São Paulo: Atlas, 2009. –

( Coleção direito civil; v. 6), p. 92). Destarte, e na linha do artigo 1525 do

Código Civil e Item 57, Capítulo XVII das Normas de Serviço da Corregedoria

Geral da Justiça, não há dúvida da possibilidade de habilitação de casamento

por procurador com poderes especiais conferidos por instrumento público ou

particular, com firma reconhecida. Entretanto, em vista dos efeitos do

casamento, aliados à prevalência da segurança jurídica, impõem-se que cada

nubente outorgue procuração ao seu próprio procurador, de modo que cada

procurador defenda os interesses de seu constituinte. Diante do exposto e por

tudo mais que nos autos consta, a recusa apresentada pela Oficial do Registro

Civil, afigura-se correta, no âmbito da representação dos nubentes. Por

conseguinte, determino o arquivamento do feito. Ciência ao interessado, à

Oficial e ao Ministério Público. Comunique-se a decisão à Egrégia Corregedoria

Geral da Justiça. R.I

Os nubentes comparecem em seu escritório e solicitam a sua opinião.

Como advogado dos nubentes, qual seu parecer?

5ª questão) A incorporadora MVK pretende adquirir um imóvel de Y. Porém, no

início da negociação, Y esclarece que não quer apenas vender o imóvel, mas

tornar-se sócio no futuro empreendimento imobiliário. A incorporadora MVK

concorda com a proposta de Y e estabelecem então realizar o

empreendimento. Contudo, para evitar custos desnecessários, MVK e Y devem

ajustar um contrato deste vínculo. Nesse passo MVK exige que Y outorgue

uma procuração pública, nos termos do art. 31, §1º da Lei 4.591/64.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações

imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o

cessionário dêste ou promitente cessionário com título que

satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

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b) o construtor ou corretor de imóveis.

§ 1º No caso da alínea “b”, o incorporador será investido, pelo

proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário

deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por

instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e

se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos

os negócios tendentes à alienação das frações ideais de

terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar

na qualidade de incorporador

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a

contar do termo final do prazo de carência, se houver, para

promover a celebração do competente contrato relativo à

fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de

construção e da Convenção do condomínio, de acordo com

discriminação constante da alínea "i", do art. 32.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que

trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos

referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-

proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser

averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá

direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à

obtenção compulsória do contrato correspondente.

No entanto, após o lançamento do empreendimento, a incorporadora MVK não

cumpriu diversas obrigações com o proprietário do terreno Y. Como retaliação,

Y dirigiu-se até o tabelionato de notas em que foi lavrada a procuração e a

revogou.

I) Após a entrega do empreendimento, a incorporadora MVK iniciou os

repasses com o Banco X, o qual suspendeu todos os processos por causa da

revogação da procuração.

II) A incorporadora MVK está sendo notificada para cumprir a obrigação de

outorga de escritura de várias unidades.

III) O Tabelionato de Notas afirmou que não tinha como não revogar a

procuração haja vista a previsão do art. 684, CC, pois na procuração revogada

não havia a previsão de sua irrevogabilidade.

Art. 684. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de

um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo

interesse do mandatário, a revogação do mandato será

ineficaz.

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Como advogado da incorporadora MVK, qual seu parecer para continuar

os processos de repasse?

Resposta:

6ª questão) Foi apresentado ao Tabelião de Notas uma procuração pública

lavrada pelo Sr. Pablo, viúvo, com 69 anos de idade, em 2012, com poderes

para qualquer imóvel na cidade de São Paulo.

I) O procurador, filho do Sr. Pablo, conseguiu um comprador para o imóvel

situado na Praça da Liberdade, 300, apto. 81.

II) Ajustaram que o preço seria feito no momento da lavratura da escritura

definitiva de compra e venda.

III) Agendaram a escritura para o dia 21/09/2015.

IV) No momento em que chegaram ao Tabelionato de Notas, o escrevente

informou que o Tabelião de Notas, negou a lavratura da escritura, exigindo a

presença do proprietário do imóvel ou a lavratura de nova procuração, haja

vista ter sido outorgada à época por um idoso e não foi estipulado prazo, nos

termos do item 131 do Capítulo XIV, Tomo II, do Provimento 58/89 do Tribunal

de Justiça de São Paulo (Normas de serviço da Corregedoria Geral da Justiça).

“131. Nas procurações outorgadas por pessoas idosas, recomenda-

se aos Tabeliães de Notas, especialmente quando insinuado risco

concreto de comprometimento patrimonial do idoso, que as lavrem

com prazo de validade não superior a 01 (um) ano, com atribuição de

poderes para prática de negócios jurídicos específicos e

determinados e sem previsão de cláusula de irrevogabilidade,

ressalvadas as hipóteses em que esta for condição de um negócio

jurídico bilateral ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do

outorgante.”

Pergunta-se: O procurador o consulta que caminho seguir, pois o proprietário

está internado sem possibilidades de comparecer para outorgar a escritura ou

lavrar nova procuração.

7ª questão) Quais as diferenças entre o contrato consigo mesmo, previsto no

art. 117 do Código Civil, da procuração em causa própria e do mandato em

causa própria, ambos do art. 685 do Código Civil.

8ª questão) No dia 08/03/2015, o casal João e Maria foi conhecer um empreendimento imobiliário denominado Quintas do Barão, situado no bairro de Moema, em São Paulo. Chegando ao plantão de vendas, o casal foi atendido pela consultora imobiliária chamada Gina, a qual imediatamente cadastrou o casal no sistema da imobiliária e apresentou o apartamento decorado de 413,00m², pelo preço de R$ 4.956.000,00 (quatro milhões, novecentos e cinquenta e seis mil reais). Porém, como o mercado imobiliário está em baixa, o apartamento estava em oferta pelo preço de R$ 4.100.000,00 (quatro milhões e cem mil reais) para quem adquirisse o imóvel naquele final de semana. O casal, empolgado com a liquidação, celebrou uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA PELO

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SISTEMA DE PREÇO FECHADO, pelo valor de R$ 3.854.000,00 (três milhões oitocentos e cinquenta e quatro mil reais), sendo que a forma de pagamento ficou ajustada da seguinte forma:

a) R$ 854.000,00 de entrada; b) R$ 3.000.000,00 divididos em 24 parcelas mensais de R$ 125.000,00;

O casal pagou ainda o valor de R$ 246.000,00 diretamente para a imobiliária e R$ 36.080,00 como Assessoria Técnica Imobiliária prestada pela imobiliária. Passados 30 dias da data da celebração do negócio, o Sr. João procurou a corretora de imóveis e afirmou que teria que cancelar o contrato, pois foi descoberto uma doença rara em seu filho e o tratamento necessariamente deverá ser feito nos Estados Unidos, cujas despesas médicas certamente comprometerão a aquisição imobiliária. O caso foi passado para o jurídico da incorporadora, e foi dado o seguinte parecer: I) Tendo em vista que o contrato celebrado entre a VENDEDORA e os COMPRADORES se deu com a cláusula de IRRETRATABILIDADE, o não cumprimento das cláusulas contratuais (PAGAMENTO DAS PARCELAS) gerará a multa contratual de 10% (dez por cento) do preço do imóvel, no valor de R$ 385.400,00 (trezentos e oitenta e cinco mil e quatrocentos reais), além do pagamento dos honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) do valor da multa, nos termos do art. 389 do Código Civil. II) Outra hipótese, seria os COMPRADORES realizarem uma CESSÃO DOS DIREITOS DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA para um terceiro interessado, devendo os compradores arcar com a TAXA DE ANUÊNCIA, no importe de 3% (três por cento) do valor do imóvel, ou seja, o valor de R$ 115.620,00 (Cento e quinze mil seiscentos e vinte reais) e pagamento do ITBI da CESSÃO DOS DIREITOS, no valor de R$ 115.620,00 (Cento e quinze mil seiscentos e vinte reais), conforme lei tributária do Município. III) Outrossim, caso os COMPRADORES optem pelo distrato, nos termos da cláusula XXXIX, a VENDEDORA por mera liberalidade pagará aos COMPRADORES o valor de R$ 256.000,00 (duzentos e cinquenta e seis mil reais), cujo prazo para pagamento após a assinatura do termo de extinção do contrato será de no máximo 60 (sessenta) dias úteis, diretamente na conta corrente indicada pelos COMPRADORES. IV) Ressaltamos que os valores pagos a título de comissão de corretagem não serão devolvidos, haja vista, o pagamento ter sido diretamente à imobiliária. Nesse passo, os COMPRADORES se dirigem até vosso escritório para consultar se não há outro meio para resolver a questão, pois as soluções sugeridas pela VENDEDORA não parecem ser as mais justas. Questiona-se: a) Qual a solução menos onerosa ao seu cliente? Justifique. Resposta:

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9ª questão) Foi realizado entre o terrenista (proprietário do terreno) e o

incorporador imobiliário um negócio imobiliário de permuta do terreno com

futuras unidades autônomas. O incorporador imobiliário, para poder garantir a

viabilidade econômica, celebrou um contrato de mútuo com a instituição

financeira PAN.

Considerando a operação acima, foram ajustadas as seguintes condições:

a) A instituição financeira PAN exigiu, para garantia da operação, a hipoteca de todo o empreendimento.

b) O incorporador imobiliário se comprometeu a transmitir as futuras unidades autônomas ao terrenista, em até 48 meses da data da contratação.

c) O terrenista, titular do direito de aquisição de 8 unidades autônomas no futuro empreendimento, celebrou uma cessão de direitos pelo valor de R$ 200.000,00 com Sr. Girafales.

d) O cessionário Sr. Girafales quitou a cessão de direitos no momento da entrega do empreendimento.

Ademais, após a regularização da construção do empreendimento, temos as

seguintes situações:

e) O cessionário Girafales exigiu a outorga da escritura definitiva, pois vendeu o imóvel para Sr. Madruga, que irá financiar o imóvel com uma instituição financeira concorrente daquela que financiou a construção.

f) O Tabelionato de Notas nega a lavratura da escritura definitiva, tendo em vista a hipoteca em favor da instituição financeira PAN.

g) Em consulta verbal ao registro de imóveis competente, também afirmou-se que é obrigatório o cancelamento da hipoteca para a aquisição da propriedade.

h) Em consulta verbal com a instituição financeira que irá financiar o imóvel para o Sr. Madruga, enquanto não houver o cancelamento da hipoteca com o Banco Pan, não será possível o financiamento.

Pergunta-se:

1º) É possível a lavratura da escritura definitiva entre o terrenista (proprietário

do terreno) e o adquirente Sr. Madruga (cessionário). Justifique.

2º) Qual é o procedimento para cancelamento da hipoteca registrada na

matrícula-mãe? Seria possível a incidência da Súmula 308 STJ1?

1 STJ - Súmula 308 – “A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE

FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E

VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”