Sandra Simone Vallado Targino

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1 - Direitos Pessoais (dir. das obrigaes 233-420 / art.854 a 965 CC Direito Contratual art. 421- 853 Direito de Empresa art. 966-1195 Direito de Famlia e Sucesses

2 Direitos Reais (os direitos patrimoniais de natureza Real ar. 1196 1510, no livro de Direito das coisas (Livro III)

Direito da Coisas Ramo do direito Civil que tem como contedo relaes

jurdicas entre pessoas e coisas determinadas ou determinveis.

H uma relao de domnio exercido entre pessoas (sujeito ativo) sobre a coisa, no h sujeito passivo determinado, toda a coletividade.

o ramo do direito civil que regula as relaes jurdicas reais, entendidas estas como as que se estabelecem entre o titular de uma coisa e a sociedade em geral Fiuza

Direito das coisas x direitos Reais *

Direito das Coisas - o ramo do direito que estuda os direitos Reais

Direitos Reais conjunto de categorias jurdicas relacionadas propriedade, encontradas no art. 1225 CC e em leis extravagantes (civilstica contempornea)

Ele o contedo principal do direito das coisas mas no exclusivo, acrescente-se Lei n 11481/2007 (estabeleceu duas novas categorias de direitos reais

sobre coisa alheia: concesso de uso especial para fins de moradia e a concesso de direito real de uso serviu para regularizar reas pblicas invadidas pelo povo que no podem ser objeto de usucapio.

Lei n 11977/2009, Programa minha casa minha vida legitimao de posse, alegando a lei que o imvel devidamente registrado constituem direitos em favor do detentor da posse, desde que no sejam proprietrios nem concessionrios de outro imvel e que no sejam beneficirios da legitimao de posse concedida anteriormente e que os lotes no sejam superiores a 250 m

LIVRO III DO DIREITO DAS COISAS

TTULO I DA POSSE

CAPTULO I DA POSSE E SUA CLASSIFICAO

CAPTULO II DA AQUISIO DA POSSE

CAPTULO III DOS EFEITOS DA POSSE

CAPTULO IV DA PERDA DA POSSE

TTULO II DOS DIREITOS REAIS

CAPTULO NICO DISPOSIES GERAIS

TTULO III DA PROPRIEDADE

CAPTULO I DA PROPRIEDADE EM GERAL

SEO I DISPOSIES PRELIMINARES

... TTULO IV

DA SUPERFCIE

... TTULO V

DAS SERVIDES ...

TTULO VI DO USUFRUTO

CAPTULO I DISPOSIES GERAIS

... TTULO VII

DO USO ...

TTULO VIII DA HABITAO

TTULO IX DO DIREITO DO PROMITENTE

COMPRADOR TTULO X

DO PENHOR, DA HIPOTECA E DA ANTICRESE

...

Caractersticas dos direitos Reais* Oponibilidade erga omnes o direito real oponvel

contra todas os membros da coletividade.

O direito de sequela prerrogativa do titular de direito real de perseguir a coisa nas mos de quem quer que a detenha, de apreend-la para sobre ela exercer o seu direito real.

OBS: necessria ampla publicidade na constituio dos direitos reais exatamente por causa do direito de sequela (bens mveis tradio; bens imveis registro pblico)

Os direitos reais s se podem exercer contra todos se forem ostentados publicamente.

A Exclusividade no pode existir dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa.

Duas pessoas no ocupam o mesmo espao jurdico, deferido com exclusividade a algum, que o sujeito do direito real. Assim, no possvel instalar-se direito real onde outro j exista.

No condomnio, cada consorte tem direito a pores ideais, distintas e exclusivas.

certo que, nos direitos reais sobre coisas alheias, h dois sujeitos: o dono e o titular do direito real. Mas, em razo do desmembramento da propriedade, cada um deles exerce, direta e imediatamente, sobre a coisa, direitos distintos, vale dizer, sem a intermediao do outro. No caso do usufruto, por exemplo, o usufruturio tem direito aos frutos, enquanto o nu-proprietrio conserva o direito substncia da coisa.

Os direitos pessoais, todavia, admitem amplamente a unidade ou a pluralidade de seus sujeitos, tanto ativos como passivos.

A Preferncia Em caso de inadimplemento tem o credor o direito de se satisfazer sobre o valor do bem objeto de direito real, afastando outros credores que tenham apenas direito pessoal contra o devedor, ou mesmo direito real de inscrio posterior.

A taxatividade numerus clausus no lcito s partes, no exerccio da liberdade contratual criar direitos reais no previstos em lei (Cdigo Civil art. 1225 ou em leis esparsas)

Art. 1,225. So direitos reais:

I - a propriedade;

II - a superfcie;

III - as servides;

IV - o usufruto;

V - o uso;

VI - a habitao;

VII - o direito do promitente comprador do imvel;

VIII - o penhor;

IX - a hipoteca;

X a anticrese;

XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo peia Lei 1.481/2007).

XII a concesso de direito real de uso (Includo peia Lei 11.4 81/2007).

Regulamentao de reas favelizadas

Programa minha casa minha vida

Classificao

Quanto a propriedade do bem

1. Direitos reais de coisa prpria: apenas a propriedade

2. Direitos reais sobre coisa alheia (Gozo e fruio)

2.2 Direitos reais de garantia penhor, hipoteca, anticrese e propriedade fiduciria

2.3 Direitos reais de aquisio promessa irretratvel de compra e venda

Quanto aos poderes do titular do direito Real

Direitos Reais limitados

O proprietrio rene apenas algumas das faculdades inerentes propriedade;

Direitos Reais Ilimitados

O proprietrio rene todas as faculdades inerentes propriedade (uso, gozo, disposio e reivindicao).

A propriedade denominada jus in re propria, enquanto os demais direitos reais so tambm chamados jura in re aliena, ou limitados.

A propriedade consiste no direito real mais amplo, derivando os demais da criao de direitos sobre uma ou mais das faculdades da propriedade (usar, gozar, fruir e dispor do bem). Assim, o usufruto, por exemplo, consiste no direito real de usar e fruir do bem.

importante frisar que a limitao aqui se refere a no concentrao dos poderes inerentes propriedade nas mos do titular. Sob o ponto de vista de exerccio de direitos, todos os direitos, mesmo a propriedade plena, sofrem limitaes.

Direitos Reais e Direitos Obrigacionais*

Vrias teorias tentam explicar as diferenas entre direitos reais e obrigacionais:

Teorias Negativistas (Thon, Schlossmann, Demogue) no h diferena entre os direitos pessoais e reais. Os direitos reais so tcnicas jurdicas para restringir comportamentos, esta teoria no mais aceita pela tcnica.

Teoria personalista - teoria pela qual os direitos reais so relaes jurdicas estabelecidas entre pessoas, mas intermediadas por coisas.

Segundo Orlando Gomes, a diferena esta no sujeito passivo. Enquanto no direito pessoal, esse sujeito passivo - o devedor - e pessoa certa e determinada, no direito real seria indeterminada. havendo nesse caso uma obrigao passiva universal, a de respeitar o direito - obrigao que se concretiza toda vez que algum o viola.

Teoria Realista o poder imediato da pessoa sobre a coisa, sem qualquer tipo de intermediao. No h que se falar em sujeio passiva universal, pois significaria transpor um vnculo jurdico a pessoas estranhas relao. H um direito subjetivo oponvel erga omnes, sem que haja, em abstrato, um sujeito passivo determinado.

CRTICAS

Teoria Personalista - falar em sujeio passiva universal artificial e implica em um individualismo no mais aceito pelo Estado do Bem Estar Social; h a criao de um vnculo jurdico para pessoas que no manifestaram vontade em participar da relao jurdica; a sujeio passiva universal nada mais do que uma regra de conduta traduzida principalmente em um non facere, o que esvaziaria a distino entre direitos reais e direitos pessoais.

Teoria Realista: no h relao seno entre duas pessoas; a oponibilidade erga omnes no caracterstica exclusiva dos direitos reais, mas de qualquer direito absoluto, como os direitos de personalidade.

A teoria personalista, apesar das crticas, a que tem maior receptividade na doutrina. Contudo, mesmo os defensores da teoria personalista revelam que h forte tendncia em que a diferena entre direitos reais e direitos pessoais desapaream.

Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam para a chamada obrigacionalizao do direito das coisas, na medida em que todos os direitos reais, sem exceo, abrigam em sua estrutura uma relao jurdica de direito real e uma outra relao jurdica, de direito obrigacional. A primeira, pautada pela situao de domnio do titular sobre a coisa; e a segunda, na relao jurdica de contedo intersubjetivo, envolvendo uma necessria cooperao entre o titular do direito real e a coletividade. (op.cit. p. 17).

Principais diferenas

Direitos Pessoais e direitos Reais

Relativos (eficcia entre as partes) Absolutos (eficcia erga omnes) Vincula a pessoa do credor pessoa do devedor Vincula o titular coisa Possuem sujeito passivo determinado: devedor Possuem sujeito passivo indeterminado A coisa objeto mediato da relao A coisa objeto imediato da relao O exerccio se d pelo intermdio de outro sujeito O exerccio se d sem intermedirios Relao transitria Relao permanente Atipicidade Tipicidade

Objeto do Direito das Coisas Objeto de direito real tanto podem ser as coisas corpreas, mveis ou imveis, quanto as incorpreas. Assim, podem existir direitos sobre direitos, que so bens incorpreos. O direito real pode tambm ter por objeto as produes do esprito humano nos domnios das letras, das artes, das cincias ou da indstria. Fala-se ento em propriedade literria, artstica, cientfica e industrial. importante frisar que os direitos de propriedade intelectual tm sido entendidos atualmente como direitos sui generis, pois envolvem contedo patrimonial (com fortes caractersticas de direito real) e contedo extrapatrimonial. Clvis Bevilqua: O direito das coisas, ramo do direito civil que se ocupa dos direitos reais, consiste no conjunto das normas que regem as relaes jurdicas referentes apropriao dos bens corpreos pelo homem .

Sujeitos

Sujeito ativo: titular do direito subjetivo absoluto sobre o bem. Pode exercer o direito de seqela e ser sempre possuidor .

Sujeito passivo: sobre quem recai o dever de respeito ao exerccio do direito pelo sujeito ativo. Conforme j visto anteriormente, diz-se que na relao de direito real h sujeio passiva universal.

Obrigao propter rem A obrigao propter rem quela que recai sobre uma pessoa em razo da sua qualidade de proprietrio ou de titular de um direito real sobre um bem. Segundo *Arnoldo Wald, as obrigaes propter rem derivam da vinculao de algum a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa. Decorre da Lei e no da vontade do titular do direito A obrigao propter rem segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietrio ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigao. A obrigao propter rem transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento da responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior transmisso do domnio. So exemplos de obrigao propter rem:

A obrigao do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dvida que a este onera se quiser liber-lo; A obrigao do condmino de pagar as dividas condominiais; A obrigao que tem o condmino de contribuir para a conservao ou diviso do bem comum; A obrigao do proprietrio de um bem de pagar os tributos inerentes coisa;

Posse

Ter posse ter o exerccio de qualquer um dos poderes inerentes a propriedade (art.1196 CC)

USO

FRUIO OU GOZO

DISPOSIO

PODER DE SEQUELA

Po

der

es d

e P

rop

riet

rio

2 aula

Usar o bem praticar atos de acordo com sua finalidade;

Fruir tirar frutos

Disposio o poder que o proprietrio tem, de dar ao bem o destino que ele entender, dentro dos limites da lei;

Poder de sequela o poder de buscar o que seu, de reclamar o que seu de quem quer que injustamente esteja com o bem (ao Reivindicatria)

Eu tenho o contato fsico com o bem e no tenho a posse; DETENO ou POSSE DEGRADADA exerccio do poder de fato sobre a coisa em nome alheio. Fmulo da posse ou detentor o servo da posse, pois mantem uma relao de dependncia com o verdadeiro possuidor, obedecendo s suas ordem e orientaes. Ex. motorista, caseiro, etc Art. 1198 CC, detentor: Aquele que, achando-se em relao de dependncia para com o outro, conserva-se a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instrues suas.

A posse um fato protegido pelo direito eu no preciso ser dono de um bem para ter a proteo jurdica Posse - Ao possessria Proprietrio ao reivindicatria Deteno - fato no protegido pelo direito (no tem legitimidade ativa para propor ao para defender a posse)

Objeto da posse

Pode incidir tanto sobre bens corpreos quanto sobre os bens incorpreos.

A chamada posse de direitos admitida desde que tais direitos

possam ser apropriveis e exteriorizveis. Ex. direito de autor, propriedade intelectual, passe atltico, direito real de uso sobre linha telefnica.

Sujeito da posse

So as pessoas, naturais ou jurdicas; de direito pblico ou de direito privado

Teoria Subjetiva de Savigny

A posse resulta de dois elementos: CORPUS e ANIMUS.

O corpus o poder fsico da pessoa sobre a coisa, a faculdade real e imediata de dispor fisicamente da coisa, deteno do bem.

Animus- vontade de ser dono

Ex. de simples detentores: locatrio, comodatrio, depositrio, etc. (eles no querem ser donos).

Teoria objetiva de Ihering o que importava era o elemento objetivo, exterior, basta o exerccio em nome prprio do poder de fato sobre a coisa. S necessrio o CORPUS

Teorias da posse

Classificao da posse

Posse direta (imediata) ou indireta (mediata)

Justa ou injusta

Posse de boa-f ou de m-f

Posse originria e posse derivada

Posse ad interdicta e as usucapionem

Posse direta (imediata) ou indireta (mediata)

Art. 1.197 CC a posse direta, de pessoa que tem a coisa em

seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o possuidor indireto.

Falo em posse direta ou indireta todas as vezes que houver um desdobramento dos poderes de proprietrio.

Quem cede temporariamente tem posse indireta

Quem recebe temporariamente estes poderes tem posse direta

Elas coexistes, s sero de natureza diferentes

Locatrio Posse direta

Proprietrio Posse indireta

Quem tem a posse da casa?

Posse Justa ou Injusta Art. 1.200 CC justa a posse que no for violenta, clandestina

ou precria

Posse Justa desprovida dos vcios do art.1.200, justa, mansa, pacfica, pblica e adquirida sem violncia.

Posse Injusta a posse maculada por pelo menos um dos vcios

da posse. No deve ser considerada posse jurdica Posse violenta Posse clandestina oba obtida s escusas, s escondidas Posse precria- decorrente da violao de uma obrigao de

restituir(abuso de confiana

Requisito para propor a ao possessria: ter a posse ou ter tido a

posse e ser ou ter sido agredido

Locatrio

Quem tem a posse da casa?

Que pode propor a ao possessria?

Proprietrio

Invasor

Posse de Boa-f ou de m-f Art. 1201 cc de boa-f a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo

que impede a aquisio da coisa

Posse de m-f aquela que injusta e eu sei da injustia da posse, do vcio que macula a posse.

Posse de boa-f, aquela que injusta mas eu no sei o vcio que macula ela. Decorre da conscincia de ter adquirido a coisa por meios legtimos.

Ex. Jos invade a casa de Joo e com uma arma na cabea dele o manda embora. A

Posse de Jos, posse injusta e de m-f, porque Jos sabe da injustia da sua posse. Ex2. Marcos aluga uma casa de Karine, falsifica a escritura pblica e vende a casa da

praia para Joaquim. Joaquim, possuidor de boa ou m-fe? A posse justa ou injusta? Obs:Grilagem

Natureza da posse - controvrsias

Posse um estado de fato - Clvis Bevilqua

A posse um direito real Caio Mrio da Silva Pereira

A posse um direito pessoal Luiz Guilherme Loureiro

Composse

Art. 1197 CC se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios, contanto que no exclua os dos outros compossuidores

excepcional, a regra a posse exclusiva; Cada compossuidor possui apenas a sua parte in abstracto, e no a dos

outros.

Cada possuidor pode exercer seu direito sobre a coisa como um todo, valendo-se das aes possessrias, desde que no exclua a posse dos outros.

Pode valer-se do interdito possessrio ou da legtima defesa para impedir que

outro compossuidor exera uma posse exclusiva sobre qualquer frao da comunho.

de natureza temporria, excepcionalmente permanente(condomnio por unidades independentes) e cessa pela diviso amigvel ou judicial da coisa comum, ou pela posse exclusiva de um dos compossuidores, sem oposio dos demais.

Aquisio da Posse Adquiro a posse quando se torna possvel exercer os poderes de proprietrio.

Ex. carro emprestado (entrega das chaves)

Art. 1204 CC : Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade

Adquire-se a posse pela TRADIO

Tradio

1. Tradio Real aquela em que h a entrega do prprio bem

2. Tradio Simblica quando entrego um smbolo que representa o bem.

Ex. Chave do carro

3. Tradio Ficta ocorre por fico jurdica, ou seja, no existe uma entrega do bem no mundo concreto, no entrego o bem, no entrego o smbolo, o que ocorre a entrega no mundo abstrato da fico.

Ex. Compensao de crditos

Posse Posse aliada a propriedade, o proprietrio exercendo a posse

do que seu;

Posse pura (sem a propriedade)

Para justificar a aquisio da posse de proprietrio tem que haver a tradio

Ex. Venda de apartamento com o aluguel para o ex-proprietrio, que passa a ser mero inquilino possuidor .

POSSE DE PROPRIETRIO posse s/ ser proprietrio No faz sentido ter a entrega do bem, mesmo que simblica para justificar a nova aquisio, para evitar isso, ocorrer a TRADIO POR FICCO JURDICA

Ex. Refinanciamento de carro

Formas de aquisio da posse por fora da mudana da natureza da posse

1. CONSTITUTO POSSESSRIO

Posse de proprietrioTRADIO FICTA -posse sem propriedade

2. TRADITIO BREVI MANU

Posse sem propriedade TRADIO FICTA posse de proprietrio

Efeitos da posse (art. 1210 a 1222)

1. Proteo Possessria

2. Posse e frutos

3. Posse e benfeitorias

4. Posse e a responsabilidade pela perda ou deteriorao do bem

Proteo Possessria

A posse um fato protegido pelo direito

Agresso a posse:

Esbulho ocorre quando o possuidor perde a posse ( no h a possibilidade de exercer os poderes sobre a posse.

Ex. Invado sua fazenda coloco arma na sua cabea e mando voc sair

Turbao atos concretos que dificultam o exerccio da posse. Ex. carro estacionado na minha garagem

Ameaa- a promessa de agresso. Ex. homem na porta da fazenda com um trator dizendo que vai invadir

Se me expulsa :

Esbulho

Se estaciona na garagem da casa:

Turbao

Gritando: vou invadir

Ameaa

Proteo da Posse AUTOTUTELA Eu me defendo

Tipos de agresso:

Turbao-legtima defesa da posse art. 1210, 1 CC

Esbulho Desforo imediato (fui expulso e posso fazer esforo para voltar) Requisito fundamental: QUE SEJA LOGO, NO CALOR DA EMOO.

HETEROTUTELA- Terceiro me defende (s que o Estado inerte eu tenho que pedir a proteo propondo ao Possessria

Tipos de agresso ( Turbao, Esbulho e Ameaa) art. 1210 CC

Aes Possessrias

ESBULHADO ----- Ao de Reintegrao de posse

TURBAO ---------Ao de Manuteno de posse

AMEAA ----------- Interdito Proibitrio (multa suficientemente alta para impedir a concretizao da

ameaa)

FORA NOVA - acabei de ser agredido (um ano e um dia) procedimento Especial no CPC art 920...

FORA VELHA - h muito tempo fui agredido ( mais de um ano e um dia) procedimento Comum ordinrio - CPC

Aes Possessrias

Posse e frutos O possuidor que perde o bem para algum, dever indeniz-la

pelos frutos que colheu?

POSSE DE BOA-F no tenho que indenizar os frutos que colhi

O possuidor de boa f tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos art.1214

POSSE DE M-FE tenho que indenizar os frutos que colhi e aqueles que se perderam por minha causa, mas recebo indenizao do meu custo da produo para no haver enriquecimento ilcito, art. 1216 CC

Posse e benfeitorias O possuidor que faz benfeitorias e perde o bem para

algum, dever ser indenizado?

POSSE DE BOA-F Benfeitorias Necessrias e teis, as volupturias, eu posso retir-las, desde que no prejudique o bem principal ou se o proprietrio no quiser pagar.

O possuidor de boa f em direito a indenizao das benfeitorias necessrias e teis, bem como, quanto s volupturias, se no lhe forem pagas, a levant-las, quando puder sem detrimento da coisa, e poder exercer o direito de reteno pelo valor das benfeitorias necessriasart.1219

POSSE DE M-FE tenho que ser indenizado s nas benfeitorias necessrias

Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias; no lhe assiste o direito de reteno pela importncia destas, nem o de levantar as volupturias. Art. 1220

Posse e responsabilidade pela perda ou deteriorao do bem

Extino da posse Assim que a posse pode ser perdida por: a) perda da coisa; b) perecimento da coisa; A destruio pode resultar de: a) acontecimento natural ou fortuito, como a morte de um animal; b) por fato do prprio possuidor, como no exemplo do acidente com um veculo causado por direo imprudente ou c) abandono d) transmisso da posse para outra pessoa; e) tomada da posse por outrem f) classificao da coisa como bem fora do comrcio.

Propriedade Direito de propriedade : o poder jurdico atribudo a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha Carlos Roberto Gonalves

Propriedade Plena: quando todos os elementos esto nas mos de uma mesma pessoa,

Propriedade Limitada: se ocorrer o desmembramento, passando um ou alguns dos poderes de proprietrios para as mos de outra pessoa (exemplo do usufruto).

O proprietrio tem o poder de reaver a coisa das mos daquele que injustamente a possua ou detenha. a ao reivindicatria, tutela especfica da propriedade, que possui fundamento no direito de seqela.

Os pressupostos da ao reivindicatria : a) a titularidade do domnio, pelo autor, da rea reivindicada, que deve ser devidamente provada; b) a individuao da coisa, com a descrio atualizada do bem, seus limites e confrontaes; c) a posse ilegtima do ru.

A ao reivindicatria imprescritvel, uma vez que a sua pretenso versa sobre o domnio, que perptuo, somente se extinguindo nos casos previstos em lei (usucapio, desapropriao etc.).

Poder de reivindicao: a ao reivindicatria

Funo social da propriedade A funo social da propriedade, refere-se aos trs significados de propriedade: a) A locuo funo social da propriedade est relacionada utilidade

conferida ao bem (propriedade enquanto bem), seja ele mvel, imvel, corpreo ou incorpreo. Essa utilidade se d atravs do exerccio da posse.

b) Por outro lado, o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente como um direito fundamental, apresenta a funo social como elemento estrutural (propriedade enquanto direito), de modo que no h proteo constitucional propriedade exercida em desconformidade com sua funo social.

c) A funo social impe uma srie de limitaes que devem ser respeitadas pelo proprietrio. As normas que asseguram o cumprimento da funo social, bem como as que reprimem seu descumprimento integram o conjunto que representa a instituio propriedade no direito brasileiro (propriedade enquanto instituio).

A funo social, como a prpria etimologia da expresso revela, considera que o Direito tem um compromisso inafastvel com a sociedade da qual emana e para qual serve, devendo suas normas guardar coeso com a socialidade.

O fenmeno da funcionalizao do Direito est arrimado nos princpios da solidariedade, da justia social e, evidentemente, na dignidade da pessoa humana, porquanto o Direito, enquanto experincia da cultura humana, no pode permanecer indiferente ao social Advm da necessidade do Estado em intervir nas relaes econmicas e participar ativamente da vida social, garantindo o equilbrio das relaes, sobretudo na tentativa de harmonizar interesses meramente individuais e as necessidades coletivas e sociais Guilherme Calmon Nogueira da Gama e Caroline Dias Andriotti.

A propriedade no mais poderia apresentar resqucios de individualismo. No significa, com isso, propugnar pela extino da propriedade privada e instaurao de um regime exclusivamente de propriedade coletiva.

A propriedade privada existe e constitucionalmente elencada como direito fundamental; todavia, to importante quanto o prprio reconhecimento de um direito propriedade privada, a garantia de que este direito de propriedade ser exercido conforme as exigncias da funo social que ele deve desempenhar, exigncias essas que impem limites negativos e positivos.

O Cdigo Civil 2002 consolida a funo social da propriedade nos pargrafos do art. 1.228:

1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas. 2o So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem. 3o O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente. 4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante. 5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possui

As caractersticas da propriedade esto indicadas no art. 1.231 CC:

A plenitude

A propriedade considerada plena quando se encontrarem nas mos do proprietrio todas as faculdades que lhe so inerentes (usar, gozar, dispor e reivindicar), estando o mesmo sujeito apenas s limitaes impostas no interesse pblico.

Exclusividade

A exclusividade significa que a mesma coisa no pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. Isso no se choca com a ideia de condomnio, pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte ideal.

Caractersticas da propriedade

Caractersticas da doutrina

1. A propriedade perptua, pois no se extingue pelo no-uso. No estar perdida enquanto o proprietrio no a alienar ou ocorrer algum dos modos de perda previstos em lei,(ex. usucapio, a desapropriao, o perecimento)

2. A elasticidade decorre da possibilidade de serem transferidos alguns dos poderes a terceiros. O fenmeno inverso chama-se retrao.

3. A oponibilidade erga omnes

Extenso dos direitos da propriedade

A) Propriedade mvel: recai sobre a coisa por inteiro, delimitada espacialmente pelos prprios limites materiais da coisa

B) Propriedade imvel (arts. 1.229 e 1.230, CC): abrange o solo e o subsolo, em altura e profundidade teis ao proprietrio. No se incluem as jazidas, minas, recursos minerais, energia hidrulica e monumentos arqueolgicos (propriedade da Unio).

Limitaes ao direito de propriedade de interesse pblico:

Constituio Federal, art. 5, XXIV: desapropriao; XXV requisio de bens particulares.

Cdigo de Minerao, art. 176, CF: propriedade da Unio das jazidas e recursos minerais e os potenciais de energia eltrica;

Cdigo Florestal

Art. 1 : as florestas existentes no territrio nacional e as demais

formas de vegetao, reconhecidas de utilidade s terras que

revestem, so bens de interesse comum a todos os habitantes do Pas,

exercendo-se os direitos de propriedade com as limitaes que a

legislao em geral e especialmente esta lei estabelecerem;

Lei de Proteo ao Meio Ambiente

Limitaes de Direito Privado

Direitos de vizinhana

Clusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como

inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.

Aquisio da propriedade imvel Registro

Acesso (independentemente de registro)

Usucapio (independentemente de registro)

Aquisio da propriedade mvel Tradio Achado de tesouro Especificao Ocupao Confuso Comisto Adjuno Usucapio

Registro do Ttulo Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.

1. Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

No sistema imobilirio brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domnio (forma derivada de aquisio da propriedade imvel). Sem registro, o direito do adquirente no direito real, e sim direito pessoal de eficcia relativa entre os negociantes (adquirente e alienante), no produzindo efeitos, pois, contra terceiros.

A eficcia erga omnes da propriedade imvel s atingida pelo registro, que confere a publicidade necessria relao dominial.

Lei de Registro Pblico Lei de Registros Pblicos (LRP) Lei n 6.015/73.

Finalidade do Registro Imobilirio: conferir publicidade ao estado dos imveis para que tal estado adquira eficcia perante terceiros. Atributos do Registro: publicidade presuno relativa de veracidade legalidade obrigatoriedade continuidade fora probante prioridade especialidade Efeito: aquisio de direitos reais (propriedade, servido, hipoteca etc.).

Atos de Registro de Imveis: 1) Matrcula:

Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrcula o registro inaugural do imvel, consistindo na especificao do estado de um imvel, tanto em seus aspectos fsicos (localizao, dimenses etc.) quando jurdicos (proprietrio, forma de aquisio etc.). Este o teor do art. 228, LRP:

Art. 228. A matrcula ser efetuada por ocasio do primeiro registro a ser lanado na vigncia desta lei, mediante os elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior nele mencionado.

A matrcula s pode ser cancelada por determinao judicial, pelo desdobro ou pela fuso.

Desdobro: subdiviso de lotes.

Fuso: unificao de imveis contguos. No caso de fuso, o cancelamento da matrcula anterior e abertura de nova matrcula uma faculdade do proprietrio dos imveis contguos.

2) Registro Em conformidade com o art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos que influenciem no uso, gozo e disposio de um imvel. Em outros termos, o registro ser feito sempre que houver alterao na titularidade de um imvel ou quando houver limitao da propriedade pela formao de direitos reais limitados. Ex. instituio de bem de famlia, hipotecas, servides, usufruto, uso, habitao, contratos de compromisso de compra e venda, incorporaes, instituies e convenes de condomnio, compra e venda de imvel, permuta, dao em pagamento, doao etc. 3) Averbao Atravs da averbao feita alterao em registro j existente. Ex.: mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo, da demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis; restabelecimento da sociedade conjugal; sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou anulao de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imveis ou direitos reais sujeitos a registro; contrato de locao, para fins de exerccio do direito de preferncia; extino do direito de superfcie; clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imveis.

Procedimento registral (sntese)

- Prenotao: o protocolo de apresentao do ttulo para registro. A prenotao de fundamental importncia para que seja determinada a preferncia, eis que uma vez efetuado o registro, este retroagir data da prenotao. Tendo em vista a preferncia, na prenotao deve conter data (e se possvel, at hora) e nmero de ordem. - Registro: feita a prenotao do ttulo instrudo com todos os documentos necessrio e o pagamento dos emolumentos, o registro (ou a averbao, ou ambos, quando for o caso) dever ser efetuado em at 30 (trinta) dias.

A apresentao do ttulo no significa que o registro ser efetuado. Com efeito, dever o oficial do registro proceder anlise acurada a respeito da validade e da possibilidade do ttulo a ser registrado (respeito ao princpio da legalidade, atributo dos registros). Caso no haja qualquer bice legal, o registro ser regularmente feito. Na hiptese de conter alguma irregularidade no registro, o oficial redigir nota explicativa e fornecer as instrues necessrias para que tal irregularidade seja superada. Superando a irregularidade, o ttulo poder ser novamente apresentado e o procedimento ser iniciado novamente desde a prenotao.

H, tambm, a possibilidade de o requerente no se conformar com a exigncia do oficial do registro. Neste caso, dever o requerente suscitar a chamada dvida, cabendo ao oficial encaminh-la ao juiz competente para resolve-la. O interessado pode impugnar a dvida em 15 dias; a ausncia de impugnao no obsta o julgamento da dvida atravs de sentena.

O procedimento de dvida meramente administrativo, devendo, mesmo quando haja interesse da Unio, ser decidido pelo juiz corregedor competente de acordo com a lei de organizao judiciria do Estado.( RSTJ 6/120)

Obs: dvida inversa, admitida pela doutrina e pela jurisprudncia, procedimento de jurisdio voluntria suscitada diretamente pelo interessado ao juiz, quando o oficial do registro se recusa a, ele mesmo, suscit-la.

Acesses imobilirias A aquisio por acesso pode ocorrer por

Acesses Naturais

Formao de ilhas

Aluvio

Avulso

lveo abandonado

Acesses Artificiais

Construes e plantaes

Formao de Ilhas Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.

Este artigo deve ser interpretado luz da Constituio da Repblica:

As ilhas formadas em guas pblicas pertencero ao Poder Pblico, enquanto que as ilhas formadas em guas privadas sero do domnio privado, na forma do art. 1.249, CC/2002, supra transcrito. Alm das guas particulares, o Cdigo Civil preceitua que as ilhas formadas em correntes comuns tambm sero do domnio privado.

O Cdigo de guas (Decreto n 24.643/34), determina que as guas pblicas so de uso comum ou dominiais (art. 1).

guas comuns: correntes no navegveis ou flutuveis e de que essas no se faam. (art. 8, Cdigo de guas).

guas particulares: So particulares as nascentes e todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam, quando as mesmas no estiverem classificadas entre as guas comuns de todos, as guas pblicas ou as guas comuns. (art. 8, Cdigo de guas).

Aluvio Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao.

Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdios de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem.

A aluvio pode ser

prpria: formada por depsitos de materiais trazidos das guas.

imprpria: formada quando parte do lveo descoberto pelo afastamento das guas.

Avulso Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado. Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida. H uma impropriedade terminolgica no tratamento da avulso feito pelo Cdigo Civil, pois o caput do art. 1.251 induz que a avulso ocorre apenas quando uma poro de terra se deslocar abruptamente de um imvel para outro. Todavia, consolidado o entendimento de que ocorre avulso quando qualquer parte de um imvel violentamente arrancado e transportado, por fora natural, a outro imvel. Assim tambm o que dispe o art. 19 do Cdigo de guas: Art. 19. Verifica-se a "avulso" quando a fora sbita da corrente arrancar uma parte considervel e reconhecvel de um prdio, arrojando-a sobre outro prdio.

lveo Abandonado

Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.

Houve por algum motivo natural o desvio das guas, e o lveo que estava por baixo da gua apareceu quando a gua foi desviada, por isso ele ser dividido ao meio entre os ribeirinhos

Construes e Plantaes Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o contrrio. Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f. Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao. Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo. Art. 1.256. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor das acesses. Pargrafo nico. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de no pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os empregou em solo alheio. Pargrafo nico. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando no puder hav-la do plantador ou construtor. Art. 1.258. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea remanescente. Pargrafo nico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para a construo. Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos em dobro.

O art. 1.253, em atendimento ao princpio da gravitao jurdica, fixa presuno relativa de propriedade das construes e plantaes ao proprietrio do imvel.

As normas contidas nos arts. 1.254 a 1.259 tm utilidade para as hipteses em que ficar comprovado que o solo e as sementes ou materiais utilizados nas plantaes ou construes pertencem a pessoas distintas. A regra geral a de que o proprietrio do imvel, dada a natureza acessria das plantaes/construes com relaes ao solo, adquirir a propriedade das aceses.

Usucapio

um instituto criador, que pela ao do possuidor, no exerccio do direito inerente posse jurdica da coisa passvel de ser possuda, transforma a posse, ou seja, o estado de fato jurdico, em outro, isto , a propriedade ou qualquer dos seus desmembramentos nos limites da permissibilidade ftica ou jurdica.

Roberto J. Pugliese

Fundamento Corrente subjetivista: o fundamento da usucapio a presuno de que o proprietrio abandonou o bem, renunciando-o tacitamente. Corrente objetivista: a aquisio da propriedade atravs da usucapio repousa na utilidade social do bem em questo. A usucapio tem, assim, como fundamento a consolidao da propriedade, dando juridicidade a uma situao de fato

Requisitos gerais e especficos A) Pessoais: referem-se s caractersticas pessoais, bem como atitudes do

adquirente e do proprietrio. Assim, para usucapir, necessrio que o adquirente tenha capacidade jurdica, na forma da lei civil. Por outro lado, tambm no corre o prazo da usucapio contra os absolutamente incapazes.

B) Reais: referem-se ao objeto da usucapio, dizer, aos bens e direitos suscetveis de usucapio. Assim que podem ser usucapidos os bens apropriveis, estando, pois, excludos os bens fora do comrcio, os bens pblicos e bens que, pela natureza da relao jurdica que autoriza a posse do possuidor, no podem ser usucapidos, como, p.ex., o condmino usucapir rea condominial. C) Formais: os requisitos formais referem-se posse (que deve ser exercida com animus domini), ao prazo e sentena judicial (declaratria). A posse deve ser justa, no sendo condio essencial a boa-f. Dessa forma, a posse h de ser: mansa, pacfica, pblica, contnua e duradoura. Em se tratando de usucapio de imveis, da sentena deve ser extrada carta que ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Ademais, em conformidade com as smulas 263 e 391, ambas do STF, tanto o possuidor quanto os confinantes devem ser citados pessoalmente para a ao de usucapio.

Espcies

Extraordinria (at mesmo o posseiro de m-f poder adquirir posse ad usucapionem e o prazo de 15 anos (ou 10 moradia ou servio

produtivo)

Ordinrio ou comum - (protege o que adquiriram o imvel, mas com ttulo aquisitivo defeituoso, no se tornando assim donos)

Posse pacfica Posse ininterrupta Com convico do dono (ad usucapionem) justo ttulo boa-f

Especial ou Constitucional 183 e 191 CF funda-se no princpio da funo social da propriedade.

Urbana (pro misero) imbudo da vontade de dono, utilizado p moradia do requerente ou de sua famlia, no podendo ser proprietrio de outro imvel Rural (pro labore) posse ad usucapionem, imvel rural de no mximo 50 hectares, imvel explorado para sustento da famlia, servindo

ainda de moradia, no ter outro imvel

Coletiva (Estatuto da Cidade) vrias pessoas na figura de compossuidores, posse ad usucapionem, imvel com mais de 250m , imvel ocupado por vrias famlias de baixa renda, impossibilidade de se determinar o terreno ocupado

por cada famlia, Uso residencial prprio do imvel. No serem compossuidores ou proprietrios de

qualquer outro imvel Prazo de 5 anos ininterruptos e sem oposio

Em 2011, a Lei n. 12.424 introduziu uma nova modalidade de usucapio de bens imveis, a qual a doutrina j vem denominando de usucapio matrimonial: Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

Prazos Usucapio extraordinria art. 1.238, caput: 15 anos art. 1.238, pargrafo nico: 10 anos (qdo o usucapiente houver instalado no imvel sua moradia ou nele houver realizado obras ou servios de carter produtivo) Usucapio ordinria - art. 1.242, caput: 10 anos - art. 1.242, pargrafo nico: 5 anos. (se a aquisio tiver sido onerosa) Usucapio especial - rural (art. 1.239, CC c/c art. 191, CF/88): 5 anos. - urbana (art. 1.240, CC c/c art. 183, F/88): 5 anos. Usucapio coletiva: 5 anos.

Alegao em defesa e seus efeitos A regra da proibio de exceo de domnio suavizada quando a matria de defesa for a usucapio, consoante entendimento sumulado pelo STF Smula 237, STF: o usucapio pode ser arguido em defesa. Quando a usucapio for alegada como matria de defesa, a deciso somente poder ser usada para fins de registro se formulado pedido contraposto. A ao reivindicatria prescreve em 10 anos, se decorrido esse prazo o dono reivindicar o imvel, o possuidor poder se defender , suscitando a prescrio do direito de ao do autor, mas ao fazer isso o ru apenas se protege contra o autor, para adquirir a propriedade necessria a ao de usucapio

Aquisio da propriedade mvel

Ocupao forma originria de aquisio da propriedade. A ocupao ocorre quando algum se apodera de algo que no tem proprietrio, de coisa sem proprietrio (res nullius e res derelictae). Ex: caa e pesca.

Descoberta Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitu-la ao dono ou legtimo possuidor. Pargrafo nico. No o conhecendo, o descobridor far por encontra-lo e, se no o encontrar, entregar a coisa achada autoridade competente.

Ocorre descoberta quando algum encontra coisa perdida por outrem. O descobridor ou inventor far jus a recompensa de no mnimo 5% (cinco por cento) sobre o valor do bem encontrado, mais as despesas com conservao e transporte. A recompensa, denominada de achdego, dever ser fixada conforme o esforo do descobridor para encontrar o dono, as possibilidades que o dono teria de encontrar e a situao econmica de ambos (art. 1.234, CC/2002). Caso o descobridor danifique dolosamente o bem, responder pelos prejuzos causados. A descoberta s se torna forma de aquisio da propriedade na hiptese de a coisa encontrada ser de valor exguo, situao em que o Municpio poder abandona-la em favor do descobridor. Em todas as demais hipteses, a coisa ser alienada em hasta pblica.

Achado do tesouro (arts. 1.264 a 1.266) Usucapio: Art. 1.260. Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-f, adquirir-lhe- a propriedade. Art. 1.261. Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos, produzir usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.

Na usucapio ordinria exige-se, alm da boa-f, que a posse tenha por causa justo ttulo.

O prazo para a usucapio ordinria de 3 (trs) anos. Na usucapio extraordinria de bens mveis dispensa-se a prova

da boa-f. Assim, mesmo de m-f o possuidor poder usucapir o bem.

A ausncia da exigncia de boa-f refletida no prazo da usucapio, que de 5 (cinco) anos.

Obs: polmica sobre a possibilidade de usucapio de bens furtados ou roubados pelo adquirente de boa-f. Posio da jurisprudncia: Recurso Especial. Usucapio ordinrio de bem mvel. Aquisio originria. Automvel furtado. - No se adquire por usucapio ordinrio veculo furtado.

Portanto, a usucapio de bens furtados somente enfrenta dois problemas: - possibilidade jurdica, fator que pode ser superado considerando que possvel a interverso da posse; - superada a possibilidade, qual a modalidade (se ordinria ou extraordinria). Isso porque ainda que o adquirente esteja de boa-f, inegvel que o ttulo que ensejou sua posse no apto a transferir a propriedade, eis que passado por aquele que no proprietrio. Assim, a situao no se enquadra no conceito de justo ttulo j defendido anteriormente, motivo pelo qual alguns autores preferem posicionar-se no sentido de que a usucapio daqui decorrente ser extraordinria. Como o posicionamento mais recente que h no STJ at o presente momento o referenciado acima, ainda no possvel falar em consolidao da jurisprudncia no assunto. provvel, no entanto, que diante da evoluo da jurisprudncia o STJ reveja seu posicionamento para admitir a possibilidade de usucapio de bens furtados.

Tradio Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tradio. Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico. Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao pblico, em leilo ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstncias tais que, ao adquirente de boa-f, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono. 1o Se o adquirente estiver de boa-f e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferncia desde o momento em que ocorreu a tradio. 2o No transfere a propriedade a tradio, quando tiver por ttulo um negcio jurdico nulo.

Especificao o processo pelo qual se transforma gnero em espcie. Ex. Madeira em esttua, ao em automveis; leite em iogurte; tinta em pintura Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matria-prima em parte alheia, obtiver espcie nova, desta ser proprietrio, se no se puder restituir forma anterior. Art. 1.270. Se toda a matria for alheia, e no se puder reduzir forma precedente, ser do especificador de boa-f a espcie nova. 1o Sendo praticvel a reduo, ou quando impraticvel, se a espcie nova se obteve de m-f, pertencer ao dono da matria-prima. 2o Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relao tela, da escultura, escritura e outro qualquer trabalho grfico em relao matria-prima, a espcie nova ser do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matria-prima.

Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipteses dos arts. 1.269 e 1.270, se ressarcir o dano que sofrerem, menos ao especificador de m-f, no caso do 1o do artigo antecedente, quando irredutvel a especificao. Variveis a serem consideradas: irredutibilidade da especificao e boa/m-f do especificador. Na especificao, se o valor agregado for desproporcionalmente superior ao da matria-prima, o especificador ser proprietrio da obra final, independente da inteno (boa/m-f)

Confuso a fuso a juno de coisas diversas em uma s substncia lquida e homognea. Ex. lcool e gasolina

Comisto ou mistura a juno de coisas diversas em uma s substncia slida e homognea. Ex. Cimento e areia OBS: Espcies de um s dono o objeto novo lhe pertence. Dois donos diferentes dos objetos divide-se entre eles. Vrios donos m-f de um deles , os outros podero ficar com a substncia nova, pagando a poro que no for sua, ou renuncia a ela, recebendo a indenizao integral.

A adjuno a reunio de duas coisas, pertencentes a diferentes donos, em um s todo, pois cada uma dessas coisas forma uma parte distinta e reconhecvel. Boa f o dono do principal o ser do acessrio (indenizando o acessrio acrescido) M-f o de boa-f poder escolher ficar com o bem e indenizar ou no fica com o bem, mas dever ser indenizado pela sua parte que foi levada de m-f

Modos de perda da propriedade Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a propriedade: I - por alienao; II - pela renncia; III - por abandono; IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriao. Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis.

A) Alienao um negcio jurdico, gratuito ou oneroso, que causa a transferncia de direito prprio sobre bem mvel ou imvel a outrem. O termo alienao deve ser reservado apenas s transmisses voluntrias, provenientes de negcio jurdico bilateral. A perda da propriedade pela alienao sempre estar subordinada tradio, no caso de bens mveis (exceto navios e avies, que demandam registro) e ao registro do ttulo aquisitivo, quando versar sobre bens imveis. OBS: em regra, a alienao necessita da vontade do titular do bem para se perfazer. Todavia, h casos em que a alienao poder ocorrer sem o consentimento do titular atual, como, por exemplo, na compra e venda com clusula de retrovenda.

B) Renncia Segundo Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, renncia o negcio jurdico unilateral pelo qual o proprietrio declara formal e explicitamente o propsito de despojar-se do direito de propriedade. Na renncia nada se transmite a ningum, simplesmente o titular abdica do direito real, que nesse instante se converte em res nullius. A renncia negcio jurdico que deve ser interpretado restritivamente. Por esse motivo, a lei no admite renncia tcita, sobretudo quando se tratar de bens imveis, devendo, nesse caso, o ato ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis.

C) Abandono O abandono tambm implica em perda da propriedade por ato voluntrio do seu titular, com a diferena que, nesse caso, o aninus de abandonar a coisa presumido pela cessao dos atos de posse. Note que, apesar de estranho e provavelmente contrrio boa-f, pela manifestao expressa exigida na renncia possvel que o sujeito que renunciou o bem continue na posse do mesmo. No abandono, porm, isso impossvel, pois justamente a falta de prticas de atos sobre a coisa que faz induzir que o proprietrio a abandonou. Quando a coisa abandonada for imvel, o Municpio, o Distrito Federal ou a Unio podero arrecadar o bem e aps trs anos adquirir a propriedade

Interessante e polmica norma trouxe o art. 1.276, 2, CC: Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries. 1o O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize. 2o Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais. A doutrina aponta a inconstitucionalidade desse dispositivo, alegando afronta direta ao devido processo legal (art. 5, LIV, CR/88) na fixao de presuno absoluta de abandono.

D) Perecimento Perecimento material ou real: destruio da coisa. Perecimento jurdico: a coisa continua a existir, mas uma situao jurdica superveniente faz com que se torne impossvel o exerccio do direito pelo seu titular. A doutrina diverge quanto a reconhecer o perecimento jurdico como modalidade de perda da propriedade. Ex: impossibilidade de o proprietrio exercer seu direito sobre um imvel em que foi erguida uma favela, antes de expirado o prazo da usucapio.

E) Desapropriao A desapropriao estudada no Direito Administrativo, tendo o Cdigo Civil limitado-se a indic-la como forma de perda da propriedade.

Propriedade fiduciria Sujeitos: Fiducirio: credor que recebe a propriedade e a posse indireta do bem. Fiduciante: devedor que entrega a propriedade do bem e guarda para si a posse direta. Na propriedade fiduciria, ocorre o desdobramento da relao possessria, sendo o credor fiducirio possuidor indireto, e o devedor fiduciante o possuidor direto. Objeto: bem mvel infungvel. H possibilidade de propriedade fiduciria incidente em bem imvel na hiptese da alienao fiduciria da Lei 9.154/97. No entanto, a essas propriedades especiais, aplica-se a legislao especfica, sendo o Cdigo Civil mera fonte subsidiria naquilo que no for incompatvel, consoante disposto no art. 1.368-A, CC. A smula 28 do STJ autoriza que a propriedade fiduciria incida sobre bens j pertencentes ao prprio devedor.

A propriedade fiduciria tem por causa um negcio fiducirio, que, conforme observa Arnaldo Rizzardo, composto de dois elementos: um de natureza real, que determina a transmisso do direito ou da propriedade; e outro de natureza obrigacional, relativo restituio, ao transmitente ou a terceiro, do bem, aps exaurido o objeto do contrato. Para Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, o objetivo da propriedade fiduciria reforar a responsabilidade do vnculo obrigacional: O credor fiducirio converte-se automaticamente em proprietrio, tendo no valor do bem dado em garantia o eventual numerrio para satisfazer-se na hiptese de inadimplemento do dbito pelo devedor fiduciante.

So caractersticas da propriedade fiduciria: a) resolubilidade (condio: adimplemento do contrato); b) transmisso da propriedade ao credor do negcio fiducirio; c) transmisso da posse indireta ao credor fiducirio, atravs de constituto possessrio; d) permanncia do devedor fiduciante como possuidor indireto; e) o bem objeto da propriedade fiduciria utilizado como garantia ao adimplemento do negcio fiducirio; f) devoluo da propriedade e da posse indireta (traditio brevi manu) ao devedor uma vez adimplida a obrigao principal.

Requisitos do contrato: - Descrio da dvida; - Prazo de pagamento - Taxa de juros, se houver (lembrar dos arts. 406 e 591, CC). - Descrio do objeto. necessrio o registro do ttulo (trata-se, portanto, de negcio formal). Obs: invlida clusula que autoriza o credor a ficar com o bem no caso de inadimplemento.

Art. 1.363. Antes de vencida a dvida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinao, sendo obrigado, como depositrio: I - a empregar na guarda da coisa a diligncia exigida por sua natureza; II - a entreg-la ao credor, se a dvida no for paga no vencimento. Art. 1.364. Vencida a dvida, e no paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preo no pagamento de seu crdito e das despesas de cobrana, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor. Art. 1.365. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dvida no for paga no vencimento. Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual coisa em pagamento da dvida, aps o vencimento desta. Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto no bastar para o pagamento da dvida e das despesas de cobrana, continuar o devedor obrigado pelo restante. Para que o credor exera o direito de executar a garantia, deve constituir o devedor em mora - somente com tal constituio que surge o interesse de agir para a ao de busca e apreenso. No cabe falar em equiparao do devedor fiducirio com o fiel depositrio, muito menos em priso civil, mxime pela Smula Vinculante n 25.

Propriedade superficiria

Conceito Direito real de construir e plantar em imvel alheio, conferido pelo fundieiro (proprietrio do solo) em benefcio do superficirio (titular do direito), que passar a exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado. o direito real de ter coisa prpria incorporada em terreno alheio (exceo regra de que o proprietrio do solo torna-se proprietrio de tudo o que for nele construdo/plantado).

Sujeitos

Fundieiro: proprietrio do solo. Faz jus, na hiptese de concesso onerosa, ao cnon superficirio, que o pagamento pela utilizao de sua propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento pode ser efetuado de uma s vez, ou parceladamente, conforme convencionado pelas partes. Superficirio: proprietrio das construes e/ou plantaes. Possui o chamado direito de implante e tem a posse direta sobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel (regra sujeita autonomia privada). Pessoa jurdica de direito pblico pode constituir superfcie, que ser regida pelo Cdigo Civil e lei especial.

Transferncia da Superfcie - Ato inter vivos; -Ato mortis causa - admite-se a transmisso da superfcie aos herdeiros do superficirio. Ao fundieiro no assiste direito de remunerao sobre a transferncia da superfcie. H, porm, direito de preferncia, tanto ao superficirio, quanto ao fundieiro, nos casos de alienao. Exerccio do direito de preferncia cria vnculo somente obrigacional, no gerando efeitos reais.

Extino da Superfcie A superfcie extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento pblico que a constituiu. Com a extino, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a ser plena, no havendo necessidade, salvo estipulao contratual expressa, de indenizar o superficirio pelas acesses feitas ao solo. - Extino antecipada: desvio de finalidade. - Desapropriao: indenizao ao proprietrio e ao superficirio.

DIREITO DE VIZINHANA As normas atinentes ao direito de vizinhana refletem limitaes ao direito de propriedade. Constituem verdadeiras obrigaes propter rem, que nascem com a prpria propriedade, classificando-se como deveres impostos aos vizinhos, de maneira recproca. Sendo obrigaes, podem consistir em um dar, fazer ou no fazer, havendo meios processuais adequados de tutela das crises jurdicas decorrentes da violao dos direitos de vizinhana. importante observar que o conceito de vizinhana no abrange somente as relaes de contigidade.

Natureza jurdica: a) teoria das servides legais; b) obrigaes propter rem (teoria que prevalece). Princpios a) funo social da propriedade, como limite autonomia privada dos proprietrios; b) solidariedade, sobretudo nas situaes de passagem forada e nas servides de cabos e tubulaes; c) vedao do enriquecimento sem causa.

Espcies

a) restrio ao direito de propriedade quanto intensidade de seu exerccio - uso anormal da propriedade;

b) limitaes legais ao domnio similares s servides - rvores limtrofes, passagem forada, passagem de cabos e tubulaes e guas.

c) restries oriundas das relaes de contiguidade entre dois imveis - direito de tapagem e direito de construir.

Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC) Utilizao abusiva da propriedade que implica em abalo sade, sossego e/ou segurana da vizinhana. A doutrina destaca que os critrios para determinar o uso anormal da propriedade so: grau de tolerabilidade da perturbao; localizao do imvel; natureza da utilizao ou da perturbao. Meios de tutela: os artigos do cdigo civil relativos vedao do uso anormal da propriedade viabilizam a utilizao de importantes instrumentos de tutela jurisdicional adequada, tais como a tutela inibitria, a tutela especfica e a tutela de remoo do ilcito. As normas contidas nos arts. 1.280 e 1.281, CC, possibilitam, ainda, o manejo das aes demolitria e de dano infecto.

rvores limtrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC) Passagem forada (art. 1.285, CC) Passagem de cabos e tubulaes (arts. 1.286 e 1.287, CC) guas (arts. 1.288 a 1.296, CC) Limites entre prdios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC)

Limitaes ao direito de construir Para Arnaldo Rizzardo, as normas referentes ao direito de construir visam o direito de construir o regramento das relaes que devem imperar entre os vizinhos, quando um deles resolver construir. Envolve tanto a superfcie do solo quanto o subsolo e o espao areo. Importante observar que as normas contidas no Cdigo Civil no so as nicas limitadoras da autonomia do proprietrio em construir. Devem ser ainda levados em considerao o plano diretor do municpio e as regulamentaes administrativas. Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.

Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. 1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros. 2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso. Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho. Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes. Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce. Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior. Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto. Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada

Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho. Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de cozinha. Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais. Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias. Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias.

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos. Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para: I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio; II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente. 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva. 2o Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel. 3o Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a ressarcimento.

Condomnio O condomnio uma exceo exclusividade do direito de propriedade.

Para alguns autores, no chega, porm, a constituir uma espcie nova de direito real o mesmo direito de propriedade, cuja titularidade plural.

Cada condmino tem uma quota indivisa sobre o bem, de modo que seu direito de propriedade incide sobre esse bem por inteiro, na proporo de sua quota. Logo, o exerccio do direito sobre a coisa deve respeitar os limites dos direitos dos demais condminos.

Todos os comunheiros tm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da propriedade. Em caso de dvida, presumem-se iguais os quinhes de cada condmino (presuno juris tantum).

H no condomnio (ou compropriedade) as noes de indiviso (aspecto objetivo) e comunho (aspecto subjetivo).

Natureza Jurdica Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: cada condmino proprietrio de toda a coisa e o exerccio desse direito de propriedade limitado pelos direitos dos outros condminos. Sistema com origem no direito Romano, adotado pelo direito brasileiro. Teoria coletivista ou das propriedades plrimas parciais: o condomnio uma espcie de soma intelectual de propriedades. Sistema adotado pelo direito germnico. Teoria da Pessoa Jurdica colegiada ou asssociada.

Classificao Quanto ao objeto A) Condomnio universal quando abrange todos os bens, inclusive os frutos e rendimentos (ex. comunho hereditria) B) Condomnio parcial incidente sobre coisa determinada (muro divisrio) Quanto necessidade A) Condomnio transitrio pode ser extinto a todo tempo (herana) B) Condomnio permanente perdura enquanto persistir a situao que o determinou

Quanto forma A) Condomnio pro diviso (comunho de direito, mas no de fato) Ex. loteamento de uma fazenda, enquanto no for devidamente registrada) B) Condomnio pro indiviso (comunho de fato e de direito) ex. Fazenda comprada por muitos para uso comum Quanto origem A) Condomnio Voluntrio ou Convencional; B) Condomnio Incidente ou Eventual ou Acidental ex.herana antes da partilha C) Condomnio Forado, legal ou necessrio (paredes, cercas, muros, valas e formao de ilhas) indivisvel por natureza

Direitos e deveres dos condminos

Condomnio necessrio ou forado (arts. 1.327 a 1.330, CC) Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e formao de ilhas. Condomnio especial do Estatuto da Cidade (usucapio coletiva). Todas as despesas com a conservao devem ser partilhadas e os comunheiros devem utilizar a coisa de modo a no prejudicar uns aos outros. Feita a obra sem a anuncia do confinante, este pode adquirir a meao atravs do depsito da despesa que lhe caberia. Enquanto no houver sido efetuado o depsito, no pode o confinante beneficiar-se a obra realizada pelo outro.

Condomnio voluntrio (arts. 1.314 a 1.316, CC) A) Poder de proteo da coisa comum contra qualquer pessoa. B) Direito de uso conforme sua destinao e exerccio de todos os direitos compatveis com a indiviso. Obs: o direito de usar importa em o condmino suportar os nus da conservao, da perda e da deteriorao da coisa, alm de responder pelos frutos que percebeu sem o consenso dos demais, conforme as regras da responsabilidade civil. C) Direito de alhear a respectiva parte indivisa. Direito de preferncia ou prelao (prazo decadencial de 180 para anular o ato de transferncia do domnio) e pluralidade de condminos interessados (art. 504, CC/2002). D) Direito de gravar a parte indivisa com nus reais. E) Responder pelas dvidas contradas em favor do condomnio, com respectivo regresso contra os demais condminos. F) Renncia frao ideal. G) Impossibilidade de dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho sem a anuncia prvia dos demais comunheiros. Direito de retomada.

Administrao do Condomnio Deve ser escolhida pela maioria dos condminos, podendo recair sobre algum estranho comunho. Todos os atos praticados pelo administrador do condomnio, obriga os demais. Em no havendo escolha do administrador, presumir-se- como sendo este o condmino que, por iniciativa prpria, pratica atos de gesto sem oposio dos demais. Os votos so computados conforme o valor do quinho do comproprietrio. As deliberaes tomadas pela maioria absoluta dos votos, so obrigatrias a todos. Caso no seja alcanada a maioria absoluta, o juiz decidir a requerimento de qualquer condmino, ouvidos os demais. Os frutos sero partilhados na proporo dos quinhes.

Extino do Condomnio Por ser um estado anormal da propriedade, o condomnio pode ser extinto, com exceo dos casos de condomnio forado e de coisa indivisvel. Desta forma, extingue-se o condomnio ordinrio: A) Em 5 anos, nos casos de condomnio consensual. Este prazo pode ser prorrogado. B) Em 5 anos, nos casos de condomnio eventual estabelecido pelo doador ou testador. C) Antes do prazo estabelecido, pelo juiz, a requerimento do interessado, em decorrncia de razes graves. D) Pela venda da coisa. Extinto o condomnio, proceder-se- a diviso da rea condominial, que pode ser feita de forma amigvel (escritura pblica) ou judicialmente e tem efeito declaratrio. As regras de diviso do condomnio seguem, no que couber, as regras de partilha da herana.

Condomnio edilcio Aspectos Gerais Condomnio constitudo com um ato de edificao. Referncias legislativas: arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n 4.591/64 (dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias); Lei n 4.864/65 (cria medida de estmulos construo civil).

Natureza Jurdica O condomnio edilcio caracteriza-se pela justaposio de propriedades distintas e exclusivas com reas comuns (art. 1331, caput), tais como o solo em que a edificao erguida, as fundaes, muros, corredores, terrao de cobertura (salvo estipulao contrria na conveno do condomnio art. 1.331 5) e tudo mais que se destinar ao uso comum. um condomnio parcial, hbrido. Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o proprietrio aliena-la e grav-la livremente, a teor do art. 1.331 1. Porm, se garagem no tiver sido atribuda especfica frao ideal do terreno, no se poder falar em propriedade exclusiva e, portanto, a alienao ter que ser feita conforme o art. 1.339 2.

rea comum x rea de uso comum: a rea comum permite utilizao exclusiva, enquanto que a rea de uso comum deve ser utilizada por todos os comproprietrios. Enunciado n 247, III Jornada de Direito Civil, CJF: no condomnio edilcio possvel a utilizao exclusiva de rea comum que, pelas prprias caractersticas da edificao, no se preste ao uso comum dos demais condminos.

Personalidade jurdica do condomnio O condomnio no tem personalidade jurdica, mas to somente capacidade postulatria (ou personalidade judiciria). A compreenso do art. 12 do CPC a de que o condomnio, embora possa compor relao jurdica processual, entidade jurdica despersonalizada, assim como a massa falida, o esplio e etc.... Essa posio bastante questionvel diante do princpio da operabilidade, uma das diretrizes do atual Cdigo Civil. Enunciado n 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser reconhecida a personalidade jurdica ao condomnio edilcio.

Instituio do Condomnio (art. 1.332) O Condomnio edilcio pode ser institudo por ato inter vivos ou mortis causa, registrado no cartrio imobilirio, devendo conter: discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (inc. I); determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e s partes comuns (inc. II); o fim a que as unidades se destinam (inc. III). O condomnio , ento, institudo por: a) Destinao do proprietrio do edifcio; b) Incorporao (proprietrio do terreno, promitente comprador do terreno e o cessionrio do terreno); c) Testamento.

Conveno do Condomnio A conveno do condomnio edilcio o instrumento no qual so prefixadas as normas adotadas para o condomnio em plano horizontal, inclusive o modo como ser administrado Deve conter na conveno (art. 1.334): - A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos

condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;

- A forma da administrao; - A competncia das assemblias, bem como a forma de sua convocao

e o quorum exigido para as deliberaes; - As sanes (condminos ou possuidores); - Regimento interno (tudo o que no for essencial para a constituio e

funcionamento do condomnio, possuindo cunho circunstancial e mutvel). Discusso sobre a oportunidade do Regimento na conveno.

Direitos e Deveres dos Condminos (arts. 1.335 a 1.346)

Os condminos tm propriedade privativa sobre a unidade autnoma e direito de compropriedade sobre as partes indivisas. So direitos dos condminos: a) Sobre a unidade autnoma: - Usar conforme sua destinao, embora o uso possa sofrer limitaes; - Alienar independente do consentimento dos demais; - Gravar com nus reais. b) Sobre a parte indivisa: - Utilizao da rea condominial conforme sua destinao (vestbulo, corredores, escadas, elevadores etc.); - Votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.

Deveres dos condminos: - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais (obrigao propter rem). Em alguns casos, esta fixao feita conforme a rea da unidade autnoma do condmino (estipulao expressa na conveno); - No realizar obras que comprometam a segurana da edificao; -No alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; - Dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores ou aos bons costumes; - Responder o adquirente da unidade autnoma pelos dbitos condominiais existentes, com os juros e a correo monetria. Obs:

A) Efeitos do inadimplemento relativo das contribuies condominiais: 1% ao ms a ttulo de juros moratrios e multa de at 2% (clusula penal). Esta multa, luz do direito anterior (art. 12, 3, Lei n 4.591/64), era de 20% e foi reduzida conforme o parmetro estabelecido pelo CDC. Houve recente veto presidencial na tentativa de elevar a clusula penal para 10%. B) Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de at 5 vezes o valor das contribuies condominiais, independente das perdas e danos. Esta multa deve estar prevista na conveno do condomnio; caso contrrio, a assemblia deliberar, por 2/3 dos demais condminos, o valor da multa. C) Infraes reiteradas (incluindo a inadimplncia): multa de at o quntuplo das contribuies condominiais, aprovada por deliberao de dos demais condminos, tomando por parmetros a reincidncia e a gravidade das faltas; D) Comportamento incompatvel com a convivncia harmnica no condomnio: multa de at 10 vezes o valor das contribuies condominiais, podendo ser aplicada pelo sndico, independente de deliberao da assembleia, que precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de dos demais condminos.

Realizao de obras no condomnio As obras necessrias podem ser realizadas pelo sndico, ou, diante do impedimento ou omisso deste, por qualquer outro condmino, independente de deliberao da Assembleia. As demais obras dependem de aprovao da Assembleia, na seguinte proporo: - Obras volupturias: 2/3 dos condminos; - teis: maioria dos condminos; - Obras teis, na parte comum, em acrscimo s j existentes: 2/3 da Assembleia; - Outro pavimento ou outro prdio, para novas unidades imobilirias: unanimidade dos condminos. Obs: no caso de obras urgentes e necessrias, o sndico dar cincia imediata da realizao Assembleia se importar em despesas excessivas.

Administrao do Condomnio Assemblia geral rgo deliberativo formado pelos condminos, equiparados a estes os promitentes-compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas (art. 1.334, 2). Todos os condminos devem ser convocados Assembleia, sob pena de nulidade da mesma (art. 1354). Condmino inadimplente: discusso. Compete Assemblia geral: - Escolher (art. 1.347) e destituir o sndico (art. 1.349); - Aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas; - Eleger substituto para o sndico; - Alterar a conveno, sob aprovao de 2/3 dos votos dos condminos; - Alterar a destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, sob a aprovao unnime dos condminos (redao dada pela Lei n 10.931/2004); - Eleger o conselho fiscal.

Convocaes da Assemblia geral: - Primeira convocao: maioria dos votos dos condminos presentes, que representem ao menos a metade das fraes ideais. -Segunda convocao: maioria dos votos dos presentes, salvo quorum especial. Sndico eleito pela Assemblia Geral, que tambm pode destitu-lo nos casos de irregularidade, no prestao de contas ou m administrao, em reunio especfica para este fim, sob a aprovao da maioria absoluta de seus membros.

Atribuies do sndico (art. 1.348): - Convocar a Assemblia; - Representar, ativa e passivamente o condomnio; - Dar imediato conhecimento Assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo; - Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as deliberaes da Assemblia; - Diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; - Elaborar o oramento anual; - Cobrar as contribuies, impor e cobrar as multas; - Prestar contas Assemblia, anulamente e quando exigido; - Realizar o seguro da edificao (art. 1.346). Possibilidade de tercerizao. Remunerao.

Extino do Condomnio O condomnio extinto: - Destruio. Neste caso, a Assemblia pode, sob voto da maioria absoluta, optar pela reconstruo ou pela venda. Na hiptese de venda, o valor apurado ser dividido entre os condminos conforme o valor de sua unidade autnoma (art. 1.357, 2). - Desapropriao.

Direitos Reais sobre coisas alheias Servido Aspectos Gerais A servido prediais o direito real de fruio ou de gozo (jus in re aliena) constitudo, pela lei ou pela vontade das partes, em favor de um prdio dominante, sobre outro prdio serviente, pertencente a dono diferente. A servido impe ao prdio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietrio deste prdio. Requisitos da servido: Existncia de dois prdios Encargo imposto ao prdio serviente em benefcio de outro prdio (dominante); Prdios de propriedades distintas.

Servides prediais (servitutes preaediorum) x servides pessoais (servitutes personarum) Servido predial: encargo imposto ao prdio. A servido no se d entre os titulares dos imveis, mas entre os prdios. Servido pessoal: expresso em desuso que significava a relao entre a pessoa e a coisa sobre o mesmo objeto. No Direito Romano as servides pessoais eram o usufruto, o uso, a habitao e as operae servorum et animalium (trabalho de escravos e animais).

Finalidade As servides tm a finalidade de, limitando a faculdade de uso e de gozo do proprietrio do prdio serviente, proporcionar um melhor aproveitamento do prdio dominante, tornando-o mais til, agradvel ou cmodo. H, segundo Arnold Wald, uma espcie de justia distributiva e correo de desigualdades nas servides.

Servides prediais x passagem forada As passagens foradas pertencem ao direito de vizinhana, e referem-se exclusivamente aos prdios encravados, sem acesso via pblica, nascente ou porto, o que no ocorre com as servides. Autores h que classificam a passagem forada como uma espcie de desapropriao e outros como uma forma especial de servido de passagem.

Sujeitos da relao de servido Conforme as caractersticas da perpetuidade e da aderncia dos direitos reais, as servides, uma vez institudas, gravam (nus reais) o prdio dominante em benefcio do prdio serviente de forma perene, s podendo ser extintas mediante o cancelamento do registro. Assim, h na servido uma titularidade ativa indeterminada, que recai sobre o proprietrio do prdio dominante (o dono da servido), e uma titularidade passiva indeterminada, que recai sobre o proprietrio do prdio serviente.

Caractersticas

- Indivisibilidade (art. 1.386). A servido onera o prdio serviente, ainda que ele esteja em condomnio ou que veja a ser posteriormente parcelado. Neste caso, todos os imveis decorrentes do parcelamento continuaro onerados com a servido. Em decorrncia da indivisibilidade, as servides no se estendem, nem se ampliam, salvo hipteses expressamente previstas na lei.

- Perpetuidade. A lei regula, contudo, algumas hipteses de extino da servido. - A servido no se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das partes (art. 696, CC/16), sendo necessrio seu registro no Cartrio de Imveis. Em alguns casos, o juiz determina a servido. - Inalienabilidade. No pode ser vendida, total ou parcialmente, muito menos ser gravada com outra servido.

Classificaes A) Quanto natureza dos prdios: Urbanas (ex. no construir prdio alm de determinada altura) Rurais (ex. pastagem, trnsito). B) Quanto ao modo do exerccio: Contnuas (subsistem independente de ato humano direto, e.g. servido de energia eltrica) Descontnuas (dependem de ao humana seqencial, e.g. servido de trnsito). Positivas (ao, utilidade do prdio serviente) Negativas (omisso, absteno de ato determinado).

C) Quanto exteriorizao: Aparentes ou no aparentes. Nas servides aparentes h sempre marcas que indicam a existncia da servido, como obras e outras marcas visveis.

D) Quanto origem: Legais (coativas): Cdigo de guas, Cdigo de Minas. Convencionais Obs: Smula n 415, STF: Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria. Ex. pontes, aterros, mata burros, trechos pavimentados, etc,..

Constituio das Servides As servides podem ser constitudas por: Ato intre vivos. Neste caso, por fora do art. 108, CC/2002, a constituio se dar por escritura pblica; Testamento (mortis causa); Usucapio ordinrio (prazo