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08/06/2015 Aproveite a janela imobiliária | Empiricus Research Análises de Investimentos
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Em breve, o mercado de imóveisestará nas suas mãos
Por Marcio Fenelon
Existe uma bolha imobiliária no Brasil?
Em caso afirmativo, essa bolha estaria próxima de estourar?
Talvez já em 2015?
Em breve, responderei a essas questões com argumentos técnicos que aprendi a respeitar em mais de 20 anos de experiência nosmercados financeiro e imobiliário.
Antes, porém, quero alertálo para o surgimento de um contexto raro, que lhe permitirá investir em imóveis com taxas de retorno muitoacima da média.
Mas de nada adiantam as tentativas de disfarce.
Pois, a essa altura, você já deve estar sentindo os primeiros sintomas.
Amigos e parentes reclamam da enorme dificuldade de se comprar um apartamento, mesmo que de um ou dois dormitórios.
O banco não libera as linhas de crédito, a parcela do financiamento ficou grande demais para caber na renda mensal.
Ao mesmo tempo, sua caixa de emails está ficando lotada de ofertas aparentemente irrecusáveis de corretores; só desta única vez, últimachance, é pegar ou largar...
Mas se os estandes de lançamentos das incorporadoras permanecem vazios, quem é que está aproveitando essas "ofertas irrecusáveis"?
Você não é tonto.
Eu também não sou.
Logo que comecei a detectar esses sintomas, no início de 2013, fui tomado por um enorme desconforto.
Imaginei de pronto as consequências do estouro de uma bolha imobiliária.
Seria tão dramático que não consegui engolir essa história sem investigála a fundo.
Afinal, esse é meu trabalho: eu investigo os fundamentos dos imóveis no Brasil.
Controlei a respiração, deixei a imaginação de lado e procurei me ater aos fatos.
Desde então, venho analisando cada tijolo trincado, cada viga torta, cada cano furado.
Estou convicto: as coisas vão piorar.
Quanto mais piorarem, melhor será para você.
Faço questão de lhe explicar os motivos.
Depois de uma década de pura euforia, com preços nas alturas, esse mercado pousará novamente nas suas mãos.
Segundo minhas contas, o ápice dos problemas com o setor imobiliário se dará em 2015 ou 2016, a depender do ritmo da deterioraçãomacroeconômica.
Por que, com a devida convicção, afirmo que as coisas vão piorar?
O gráfico abaixo, organizado pelo Banco Central, mostra que os preços de imóveis residenciais dados em garantia para financiamentosmais do que quintuplicaram, saindo de uma base 100 em março de 2001 para 550 em junho de 2014.
Perigosamente, o principal impulso para esse salto nos preços veio do financiamento imobiliário, que também aumentou mais de cinco
Depois de uma década de euforia, voltaremos a encontraroportunidades únicas em 2015 e 2016
Os primeiros sinais da virada
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Perigosamente, o principal impulso para esse salto nos preços veio do financiamento imobiliário, que também aumentou mais de cincovezes nos últimos anos.
Em 2007, o Banco Central brasileiro apurou R$ 18 bilhões em linhas de crédito para imóveis. Em 2013, ultrapassamos os R$ 109 bilhões.
Transparece um claro exagero tanto no crescimento dos preços quanto do crédito.
Exageros desse tipo podem durar por algum tempo, mas não infinitamente.
Em 2014, o descompasso entre excesso de oferta e demanda fraca chegou finalmente ao setor financeiro.
Também em clima de racionamento, a torneira dos financiamentos imobiliários diminuiu bruscamente sua vazão. Os bancos estão muitomais exigentes para concederem empréstimos, fazendo perguntas que não faziam.
Antes de aprovar o financiamento, a gerente bancária agora verifica até mesmo os gastos do seu cartão de crédito, linha por linha. E poderecusar a liberação por causa disso.
Os bancos apertaram os critérios de concessão, graças às fragilidades que vêm tomando conta da economia brasileira. Assim, aquelecomprador de imóvel que costumava atender a todas as condições passou a ser rejeitado. Não há como fazer o repasse.
Essa tem sido a grande razão para o aumento recente dos distratos.
No distrato, o comprador deixa de ser dono do imóvel e a incorporadora devolve apenas uma parte do dinheiro pago, pesadamentedescontado por multas e encargos.
Não é negócio para ninguém, pois o cliente sai no prejuízo e a incorporadora acumula um amplo estoque de imóveis prontos.
É justamente aí que começam as oportunidades para os investidores mais atentos.
A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na cabeça: precisa receber 100% do preço do imóvel, com urgência.Enquanto não recebe, o financiamento da construção junto ao banco continua incomodando. Isso eleva a necessidade de capital de giro einduz à pressa na revenda das unidades distratadas.
Não é à toa que estamos vendo tantos saldões de imóveis.
Dados de São Paulo fornecidos pelo Secovi mostram que o ritmo de vendas caiu e o número de meses necessários para vender oestoque cresceu sem precedentes.
Atualmente, levaria em média 13,1 meses para vender todo o estoque de unidades novas do mercado paulista. Um ano atrás,precisaríamos de 7,4 meses.
Só no estado de São Paulo, são cerca de 22 mil imóveis estocados em excesso em relação ao nível normalizado.
As incorporadoras não são bobas, não querem queimar caixa. Por isso, já estão reduzindo dramaticamente seus lançamentos, enquantoapelam para os saldões.
Porém, leva tempo até que esse ajuste de oferta se reflita também nos preços, pois os lançamentos feitos de 2012 para cá já estão nasbarrigas das mães, têm seu parto garantido.
Percebe o que aconteceu?
Estamos diante de uma janela de oportunidade única, que agora começa a se abrir.
Contudo, ela ficará aberta por pouco tempo.
Neste período, temos que tirar o melhor proveito possível. Pulamos dentro dessa janela, caçamos os negócios de ouro e voltamos parafora.
Quero ajudálo desde já a identificar os descontos mais atrativos nessa transição.
Você já percebeu que eu derivo conclusões bastante críticas quanto ao momento do mercado imobiliário.
No entanto, apesar dos preços inflados e da saturação nos financiamentos, não classifico a imagem corrente como uma bolha, mas simcomo uma janela de oportunidade.
É importantíssimo fazer essa distinção, de enormes consequências práticas.
Se acharmos que existe mesmo uma bolha, ficaremos lá fora, deixando chances preciosas de lucro na mesa da sala.
Outros investidores mais astutos entrarão e sairão numa boa pela janela.
Como pessoas racionais, não podemos pecar por excesso de conservadorismo, supondo que o mercado cairá absurdos 60% ou 70%.
O mapa para os compradores
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Felizmente, não precisamos que estoure uma bolha imaginária para aproveitar as barganhas. O panorama atual já é mais do quesuficiente para oferecer excelentes negócios imobiliários.
Basta apenas você ter as ferramentas para discernir o que é ou não é realmente atrativo.
Por exemplo: o que esperar dos descontos?
Como você pode olhar para um saldão de imóveis, cheio de lábia dos corretores, e ainda assim saber se os preços estãoverdadeiramente baratos?
Fazendo cálculos com base no potencial prejuízo dos vendedores, posso deduzir que um intervalo de descontos "natural" para o momentofica entre 8% a 15%.
Estudando um pouco as particularidades do mercado e apertando na negociação, você alcança barganhas a 75% do preço de tabela.
E combinando uma investigação profunda com um pouco de sorte, dá para encontrar até mesmo descontos raros de 40%.
Sejam abates de 15%, 25% ou 40%, a mensagem aqui é clara: o mercado pertence hoje aos compradores.
Se você estiver com dinheiro e crédito para comprar seu imóvel, os corretores e as incorporadoras comerão na sua mão.
A rigor, tanto os corretores quanto as incorporadoras caíram em sua própria armadilha, alimentando um círculo vicioso.
E nada indica mudança deste cenário em curto prazo, até que a janela volte a se fechar.
Pois bem, você já sabe o principal: não é o caso de uma bolha imobiliária, mas estamos em uma época propícia à aquisição de imóveiscom desconto.
No entanto, nem por isso você sairá à rua seguindo a esmo o Google Maps, batendo de porta em porta em busca de enormespechinchas...
Até porque um comprador desesperado pode atrair vendedores desesperados, e esse tipo de combinação não costuma terminar bem.
O que você precisa, na verdade, é de um mapa para comprar com inteligência.
Eu fui desenhando esse mapa gradualmente, ao longo de 20 anos, trabalhando em algumas das maiores empresas brasileiras e domercado imobiliário, e comparando assim os vários lados do balcão.
Sei bem que um desconto aparente de 15% sobre uma tabela que foi elevada pelo marketing em 20% significa que você está pagandomais caro, e não mais barato.
E conheço também as armadilhas de se comprar empreendimentos baratíssimos, prestes a se transformarem em prédios fantasmas.
Sigo andando pelas ruas das principais metrópoles brasileiras, conversando com empresas e analisando as estatísticas relevantes. Nãovou mandálo seguir uma rota mais curta que passa no meio de boca de drogas, nem vou lhe indicar qualquer contramão.
O Google Maps que me desculpe, mas eu sou um analista à moda antiga.
Escrevo relatórios originais sobre oportunidades imobiliárias. Minhas dicas são diretas, extraídas da experiência própria como investidor ecomo profissional.
Além do amplo acesso a informações confiáveis, o investimento em imóveis depende de um método bem definido.
Sem um método para assessorálo, você pode até achar que está fazendo bons negócios, mas na verdade só está surfando no ciclo domercado.
O dinheiro que entra em seu bolso por sorte sairá do seu bolso por azar. Esse vaievolta se deve àquele que considero o erro mais gravedo investimento em imóveis: a ganância pela apreciação do ativo.
Todo mundo só pensa em apreciação, apreciação, apreciação...
Não me entenda mal, sou fã confesso da valorização de imóveis.
Porém, eu nunca miro exclusivamente na apreciação. Em vez disso, prefiro me concentrar nas variáveis sob meu controle, e deixo aapreciação como um belo prêmio a se colher caso as coisas deem certo para o mercado no qual apostei.
A valorização de um imóvel nunca esteve sob meu comando, nem nunca estará sob o comando de ninguém. Ela pode tornálo rico, semdúvida. Mas dificilmente será a verdadeira causa de sua riqueza.
Deixeme explicar melhor, através das cinco principais variáveis que podem ser efetivamente controladas, total ou parcialmente:
#1. O preço de entrada no imóvel e, mais especificamente, o desconto embutido no preço de entrada.
#2. Métricas de vacância, inadimplência e velocidade de vendas, analisadas com base no histórico recente e na conjuntura atual.
#3. O aluguel potencial da região em que está localizado o imóvel, e como ele se relaciona com o preço pago ao longo do tempo.
#4. As condições de financiamento (juros, prazo, custos de transação).
#5. A capacidade de amortizar 100% do imóvel num dado período tangível.
Estudo essas cinco variáveis em base recorrente, e sou extremamente minucioso quanto à importância de cada uma delas em minhasanálises imobiliárias, pois sei que elas significam muito dinheiro.
Quando começo a investigar um mercado e enxergo ali um grande potencial de valorização, é claro que me sinto mais atraído por contadisso.
Já ao mirar em segmentos ou projetos mais específicos, uso o critério máximo de Warren Buffett: "como seria se eu fosse proprietáriodesse ativo até o final dos tempos?".
Em minha cabeça, imaginome como dono de uma casa, apartamento, escritório, galpão, quarto de hotel, etc, para sempre. Assim, evitobitolar na apreciação. Quero estar satisfeito com meu investimento mesmo se não ocorra uma valorização a curto prazo.
Ao mesmo tempo, não gosto de negócios nos quais os compradores ficam arcando muito tempo com custos de condomínio, manutenção,
Meu método de investimento
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além das parcelas do empréstimo.
O imóvel tem que andar com as próprias pernas o mais rápido possível, para então ele mesmo começar a me carregar nas costas.
Em suma: não cobro valorização a curto prazo, mas espero que a renda obtida com o imóvel seja suficiente para ao menos cobrirdespesas operacionais e financeiras.
Como se pode notar, meu método é baseado em princípios conservadores e que ganham justamente pela simplicidade.
Não admito perder dinheiro com imóveis.
Nem admito ignorar as melhores oportunidades.
Segundo meus cálculos, estamos adentrando um ciclo em que os ganhos potenciais são enormes.
Minha meta é auxiliálo a captar os lucros que o setor imobiliário passa a oferecer na janela de oportunidade para os próximos 12 a 24meses.
Como o tempo é escasso, devemos ser rápidos e objetivos.
Desde outubro, venho trabalhando junto ao time de analistas da Empiricus para produzirmos as melhores recomendações em imóveispara 2015 e 2016.
A ideia é que você aproveite vantajosamente este ciclo de baixa, que tem hora certa para acabar.
Já publiquei dois relatórios essenciais como introdução a nossa jornada:
"Voando baixo para agarrar oportunidades em imóveis"
"Decifrando os dados para ganhar dinheiro com aluguel"
A cada mês, adicionarei um novo relatório temático a nossa biblioteca imobiliária, revelando fórmulas de valuation que ficaminjustamente restritas às incorporadoras e aos investidores profissionais.
Em paralelo, manteremos contato regular através de minha newsletter semanal, enviada por email às terçasfeiras e repleta de dicaspara comprar, vender e alugar.
A oportunidade em suas mãos
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para comprar, vender e alugar.
Além do conteúdo aberto, os assinantes possuem acesso exclusivo ao conteúdo PRO dessa newsletter de imóveis, voltado a responderdúvidas e a recomendar investimentos específicos.
Com todo esse material, você estará em clara vantagem em relação ao mercado.
E com um incentivo importante.
Neste lançamento da série de Imóveis, as condições de assinatura são promocionais.
Você ganha acesso imediato aos dois relatórios já publicados, e passa a receber automaticamente minha newsletter de imóveis com aversão PRO dela.
Esse pacote de subscrição anual é precificado a R$ 19,90/mês. Contudo, pelas condições especiais de lançamento, garantimos o custode R$ 9,90/mês àqueles que confirmarem a assinatura (https://store.empiricus.com.br/assinaturas/imoveis/?sp_pk=7cac79deb3b04d519c763a8409fb2ada&utm_source=empiricus&utm_medium=email&utm_campaign=empiricusemailPromoImoveisCartas070114)agora.
Junto ao incentivo promocional, prezo por seu direito a experimentar o conteúdo sem ônus.
Leia as newsletters e os relatórios nos próximos 30 dias. Caso minhas recomendações provemse incompatíveis com sua expectativa,você poderá cancelar a assinatura mediante reembolso de 90% do valor pago (os outros 10% cobrem apenas os custos de transação).
Se a decisão de experimentar o conteúdo lhe parecer racional, convido a assinálo agora mesmo(https://store.empiricus.com.br/assinaturas/imoveis/?sp_pk=7cac79deb3b04d519c763a8409fb2ada&utm_source=empiricus&utm_medium=email&utm_campaign=empiricusemailPromoImoveisCartas070114).
Conforme disse, não temos tempo a perder.
A temporada de caça às barganhas imobiliárias costuma durar de 1 a 2 anos.
Neste período que começa em 2015 , seremos os mais preparados, e os menos iludidos com bolhas de sabão.
Nos vemos em breve, Marcio Fenelon
Clique para assinar(https://store.empiricus.com.br/assinaturas/imoveis/?
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PS. Lembrese que não há risco algum na assinatura do Valor Imobiliário. Não se trata de um produto de investimento, mas sim de umserviço de recomendações financeiras com apelo prático para o investidor imobiliário. Além disso, você tem o direito garantido a 90% dereembolso caso cancele em 30 dias.
Marcio Fenelon reúne mais de 20 anos de experiência em finanças corporativas e relações com investidores nas empresas JHSF,IochpeMaxion, Alpargatas e Saraiva. É formado em administração pela FGVSP e com pósgraduações pelo Insper e USP.
Se quiser saber mais sobre a Empiricus, acesse o site (www.empiricus.com.br) ou envienos um email ([email protected])
As opiniões de nossos analistas aparecem frequentemente em reportagens publicadas pelos principais veículos de imprensa, brasileiros einternacionais.
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