Emprego dos custos unitários de projetos padrões na ... · comparativo direto de custo ou o método da quantificação de custo, prescritos na norma técnica NBR 14653-1. No método

Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012

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Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de

imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI

Emílio Cesar Gonçalves de Mendonça - [email protected]

Pós-graduação em Avaliações e Perícias da Engenharia - IPOG

Resumo

O artigo apresenta os métodos de avaliação prescritos na norma técnica de avaliação de

bens, com ênfase nos métodos evolutivo e involutivo, os quais, comumente, empregam custos

unitários de projetos padrões na estimativa do valor de mercado do bem avaliando. As

características e os projetos padrões residenciais e comerciais dos sistemas de referência de

preços de construção CUB e SINAPI são apresentados. Os custos unitários dos dois sistemas

são confrontados diretamente e faz-se uma análise do impacto desses custos sobre o valor

final de duas avaliações hipotéticas, executadas uma pelo método evolutivo e outra pelo

involutivo. Os resultados mostraram que os custos unitários do CUB são superiores aos

custos dos projetos assemelhados do SINAPI. Nos casos hipotéticos analisados, os custos do

CUB conduziram a valores significativamente diferentes, sendo superior para o método

evolutivo e inferior para o involutivo, dos valores obtidos a partir dos custos do SINAPI.

Palavras-chave: Avaliação; CUB; SINAPI.

1. Introdução

O Engenheiro de Avaliações, na busca pelo valor de mercado de um bem, dos seus custos,

frutos ou direitos, tem a seu dispor diversas técnicas avaliatórias, aplicadas conforme os

condicionantes próprios do bem avaliando e as restrições impostas pelo mercado em que está

inserido.

As metodologias avaliatórias previstas na norma brasileira NBR 14653-1 – Avaliação de bens:

Procedimentos gerais, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), para

determinação do valor de um bem, seus frutos e direitos são: comparativo direto de dados de

mercado, involutivo, evolutivo e capitalização da renda.

No presente trabalho, inicialmente, os métodos avaliatórios da norma serão apresentados

brevemente, com maior destaque para os métodos evolutivo e involutivo, os quais,

comumente, utilizam custos unitários de projetos padrões de sistemas de custos de referência,

para estimar o preço de construção de benfeitorias, no caso do método evolutivo, ou do

empreendimento de aproveitamento eficiente, no caso do método involutivo.

Após a apresentação das técnicas avaliatórias, o estudo se concentrará nos principais sistemas

de custos disponíveis aos Engenheiros de Avaliações como fonte de preços unitários, o Custo

Unitário Básico (CUB) dos sindicatos estaduais da indústria da construção civil e o Sistema

Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), mantido pela Caixa

Econômica Federal (CAIXA).

Ao final, os custos unitários dos projetos padrões dos dois sistemas são confrontados e são

analisados dois casos hipotéticos de avaliação, pelos métodos evolutivo e involutivo,

utilizando custos unitários dos dois sistemas.


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2. Métodos avaliatórios prescritos na norma técnica

A Norma NBR 14653-1 relaciona quatro métodos aplicáveis na determinação do valor de um

bem, de seus frutos e direitos: o método comparativo direto de dados de mercado, o da

capitalização da renda, o evolutivo e o involutivo. Somente o primeiro método é dito direto,

pois as demais metodologias utilizam em alguma etapa de sua formulação o método

comparativo.

Embora sejam prescritas apenas quatro técnicas, em seu item 8.1.2, a norma considera que em

situações atípicas, onde não seja possível a aplicação de qualquer uma dessas metodologias, é

aceitável, para a determinação do valor, a aplicação de qualquer outro método, desde que

justificado pelo engenheiro avaliador.

2.1. Método comparativo direto de dados de mercado

No método comparativo de dados de mercado, o valor do bem avaliando é calculado com

base em dados de negociações e ofertas de venda de imóveis com atributos intrínsecos e

extrínsecos comparáveis aqueles do avaliando (DANTAS, 2005). Para aplicação do método, é

necessária a existência de um mercado de imóveis que possa fornecer uma amostra

representativa.

O método comparativo de dados de mercado é considerado o método eletivo quando houver

número adequado de elementos comparáveis, capazes de compor uma amostra representativa

do mercado para o bem avaliando (IBAPE/SP, 2007). A NBR 14653-1, no item 7.5 afirma que

“Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método

comparativo direto de dados de mercado”.

Nem sempre é possível a aplicação do método comparativo direto. No caso de imóveis com

mercado restrito ou de uso específico, como por exemplo: hospitais, escolas, instalações

industriais especiais, estádios etc. é necessária a utilização de outros métodos.

2.2. Método da capitalização da renda

De acordo com a NBR 14653-1, o método da capitalização da renda consiste na estimativa do

valor do bem considerando a capitalização presente de sua renda líquida prevista.

Os principais fatores intervenientes na determinação do valor do bem por esse método são o

período de capitalização e a taxa de desconto utilizada, os quais devem ser fundamentados

pelo avaliador (DANTAS, 2005).

2.3. Método evolutivo

O método evolutivo consiste em uma técnica através da qual o valor do imóvel avaliando é

obtido através do somatório do valor do terreno e dos custos de reedição das benfeitorias nele

existentes, com a aplicação de um fator de comercialização, conforme a expressão seguinte:

FCCB+VT=VI

Onde:

VI – valor do imóvel avaliando;

VT – valor do terreno;

CB – custo de reedição da benfeitoria;


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FC – fator de comercialização.

No método evolutivo, o valor do terreno deve ser determinado por outro método avaliatório,

preferencialmente, o método comparativo de dados de mercado.

O fator de comercialização ou vantagem da coisa feita corresponde à razão entre o valor de

mercado de um bem e seu custo de reedição. O valor esperado para esse fator em mercados

aquecidos, com uma boa velocidade de vendas, é superior a unidade e, no caso de mercados

em declínio, por exemplo, uma região onde se instala uma fábrica poluidora ou onde a

criminalidade sofreu um aumento considerável, o valor esperado é inferior a um.

Segundo a NBR 14653-1, o custo de reedição de uma benfeitoria corresponde ao custo de

reprodução, definido como o gasto necessário para reproduzir um bem, descontada a

depreciação do bem, no estado atual em que se encontra.

Para determinar o custo de reprodução, o engenheiro avaliador pode utilizar o método

comparativo direto de custo ou o método da quantificação de custo, prescritos na norma

técnica NBR 14653-1.

No método comparativo direto de custo, o cálculo do custo de reprodução da benfeitoria é

obtido a partir de custos de execução de benfeitorias semelhantes que compõem a amostra,

pela qual são elaborados modelos representativos utilizando técnicas de tratamento de dados,

tais como a homogeneização por fatores ou a inferência estatística.

O método comparativo direto de custo não é usualmente empregado, porém pode ser utilizado

em situações de cálculos indenizatórios, onde a benfeitoria sofreu danos ou mesmo destruição

completa (IBAPE/SP, 2007).

No método da quantificação de custo, o cálculo do custo de reprodução da benfeitoria é

obtido a partir de custos unitários de construção ou através do orçamento detalhado dos

principais serviços, materiais e equipamentos componentes da benfeitoria.

Os custos unitários de construção de projetos padrões são fornecidos por entidades como os

sindicatos da indústria de construção civil dos estados, que periodicamente publicam o valor

do Custo Unitário Básico (CUB), empresas do ramo da construção civil como a Pini e por

órgãos oficiais como a Caixa Econômica Federal, responsável pela administração do Sistema

Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI). Os projetos padrões

e seus respectivos custos do CUB e do SINAPI são o tema central desse estudo e serão

abordados na seção seguinte.

As etapas a serem seguidas para o cálculo do custo de reprodução utilizando custos unitários

de construção são (DANTAS, 2005):

a) vistoria para verificar as especificações dos materiais utilizados;

b) estimação do padrão construtivo;

c) relacionamento da benfeitoria com os projetos padrões;

d) estimação do custo unitário da área coberta padrão;

e) cálculo da área equivalente às áreas de custo padrão preconizada na norma técnica

NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e

outras disposições para condomínios edilícios: Procedimento, da ABNT, segundo a fórmula:

PAq+Ap=S

Onde:


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S – área equivalente às áreas de custo padrão;

Ap – área coberta padrão;

Aq – área coberta de padrão diferente;

P – razão entre o custo unitário estimado da área coberta de padrão diferente e o custo unitário

da área coberta padrão.

f) estimação do custo unitário final a partir do custo unitário da área coberta padrão acrescido

dos custos não previstos no projeto padrão escolhido, das despesas indiretas e do lucro,

conforme a seguinte expressão:

BDI+S

CNP+CU=CUF 1

Onde:

CUF – custo unitário final da área coberta padrão;

CU – custo unitário da área coberta padrão;

CNP – custos não previstos no projeto padrão escolhido;

S – área equivalente às áreas de custo padrão;

BDI – percentual estimado para as despesas indiretas e o lucro.

Após o cálculo do custo de reprodução, empregando o método comparativo direto de custo ou

o método da quantificação de custo, subtrai-se o valor referente à depreciação para obtenção

do custo de reedição da benfeitoria:

DCR=CB

Onde:

CB - custo de reedição da benfeitoria;

CR – custo de reprodução da benfeitoria;

D – depreciação.

A depreciação pode ser calculada através do método da linha reta e seu variante, do método

do valor decrescente, do método de Kuentzle, do método de Ross, do método de Heidecke e

do método misto, combinando o método de Ross com o critério de Heidecke, esse último é o

que produz melhores resultados (DANTAS, 2005).

Embora não seja comum, é possível aplicar depreciações diferentes para os componentes mais

significativas da benfeitoria. Essa aplicação é de interesse, por exemplo, quando se pretende

avaliar um conjunto de edificações homogêneas, de modo a individualizar o valor de cada

uma (IBAPE/SP, 2007).

2.4. Método involutivo

O método involutivo é um método indireto de avaliação que indica a viabilidade financeira de

incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões. O método deve ser aplicado

quando não houver condições de emprego do método comparativo direto de dados

(ALONSO, 2009).

Consiste no cálculo da receita provável da incorporação para venda de imóveis hipotéticos por

preço unitário obtido através de pesquisas de mercado (método comparativo direto),


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considerando todas as despesas necessárias para execução do empreendimento, bem como os

lucros do construtor e do incorporador. Conforme Dantas (2005), trata-se de um caso

particular do método da renda, onde o fluxo de caixa do empreendimento determina o valor

do terreno. A aplicação do método involutivo segue as seguintes etapas (ALONSO, 2009):

a) caracterização da região geoeconômica;

b) caracterização do terreno avaliando;

c) verificação da legislação de uso e ocupação do solo;

d) caracterização do empreendimento de aproveitamento eficiente;

e) cálculo da outorga onerosa, quando prevista em legislação;

f) cálculo da receita líquida provável;

g) cálculo do custo do empreendimento, através de custos unitários de projeto padrão

semelhante ao empreendimento proposto;

h) estimativa do prazo de duração do empreendimento, correspondente ao somatório dos

períodos gastos com os projetos, o registro imobiliário, a construção e a venda das unidades;

i) custos financeiros, incidentes sobre o valor de mercado do terreno, a outorga onerosa e o

valor da construção;

j) ganhos financeiros do empreendimento, apurados com base na receita liquida do

empreendimento, considerando uma taxa de rendimento aplicada aos capitais recebidos;

l) lucro do empreendimento, considerando uma taxa mínima de oportunidade;

m) cálculo do valor do terreno, resultante do modelo expresso pela equação:

Pgfe+Pcfc+Pcfo+Pct+CE+VO+VT=Rle LE

Onde:

Rle – receita liquida do empreendimento imobiliário;

VT – valor do terreno;

VO – valor da outorga onerosa;

CE – custo do empreendimento;

Pcft – valor presente dos custos financeiros do terreno;

Pcfo – valor presente dos custos financeiros da outorga onerosa;

Pcfc – valor presente dos custos financeiros da construção;

LE – lucro do empreendimento;

Pgfe – valor presente dos ganhos financeiros do empreendimento.

3. Custos unitários de projetos padrões

Conforme apresentado na seção anterior, os métodos evolutivo e involutivo utilizam,

comumente, na sua formulação, custos unitários de construção de projetos padrões. É

importante salientar que, na avaliação de um imóvel, deve-se escolher o projeto padrão mais

semelhante à benfeitoria ou ao empreendimento hipotético, de modo a diminuir o erro na

estimativa de custos e, consequentemente, na avaliação do imóvel.

Os engenheiros avaliadores têm à disposição diversas fontes de custos unitários de projetos

padrões, dentre eles, o mais utilizado é o CUB, publicado pelos sindicatos da indústria da

construção civil dos estados. Os valores do CUB de diversos estados podem ser obtidos em

CBIC (2010).


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O governo federal, através da Caixa Econômica Federal (CAIXA), mantém o Sistema

Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), que possui custos

unitários para projetos habitacionais, comerciais, de saneamento e de utilidade pública. Os

custos unitários desse sistema estão disponíveis em CAIXA (2010).

3.1. O Custo Unitário Básico (CUB)

O CUB foi instituído legalmente pela Lei n° 4.591 de dezembro de 1964 que obrigou os

sindicatos estaduais da indústria da construção civil a divulgarem mensalmente, até o dia

cinco de cada mês, os custos unitários de construção (SINDUSCON-MG, 2007). A mesma lei

também regulamenta que os procedimentos de cálculo e os projetos padrões do CUB devem

ser definidos pela ABNT.

Atualmente, a norma técnica em vigor que trata do assunto é a NBR 12721 – Avaliação de

custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para

condomínios edilícios: Procedimento, de agosto de 2006.

O CUB dos projetos padrões é calculado pelo somatório dos custos unitários dos diversos

insumos que compõem os lotes básicos dos referidos projetos multiplicados pelas respectivas

quantidades.

Os preços dos insumos, da mão-de-obra e dos equipamentos são consultados mensalmente,

preferencialmente junto às construtoras, porém também podem ser obtidos de fornecedores da

indústria ou do comércio (SINDUSCON-MG, 2007).

A NBR 12721:2006 recomenda a coleta de no mínimo vinte dados de preços para cada

insumo e sobre eles devem ser efetuados uma análise de consistência e um tratamento

estatístico, para determinação do preço médio representativo do insumo. Sobre os salários

incidem todos os encargos trabalhistas e previdenciários, direitos sociais e obrigações

decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada sindicato. Conforme a NBR

12721:2006, no CUB não são contabilizados os seguintes itens:

a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol

freático;

b) elevador(es);

c) equipamentos e instalações, tais como:

fogões;

aquecedores;

bombas de recalque;

incineração;

ar-condicionado;

calefação;

ventilação e exaustão

outros;

d) playground (quando não classificado como área construída);

e) obras e serviços complementares;

urbanização;

recreação (piscinas, campos de esporte);

ajardinamento;

instalação e regulamentação do condomínio; e

f) outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III);

g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais;

h) projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos

especiais;


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i) remuneração do construtor;

j) remuneração do incorporador.

Portanto, para determinar o custo unitário da construção, o orçamentista deverá considerar o

acréscimo desses custos no CUB. Nas Tabelas 1 a 3, são apresentados os projetos padrões

habitacionais e comerciais da NBR 12721:2006, com suas principais características, padrões e

áreas equivalentes. Os desenhos das plantas baixas dos projetos da NBR 12721:2006 podem

ser consultados em SINDUSCON-MG (2007).

Projeto Descrição Dormitórios Área equiv.

(m²) Padrões

R1-B Residência unifamiliar padrão baixo: 1 pavimento, com 2

dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque.

2 51,94 Baixo

R1-N Residência unifamiliar padrão normal: 1 pavimento, 3

dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro

social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com

banheiro e varanda (abrigo para automóvel).

3 99,47 Normal

R1-A Residência unifamiliar padrão alto: 1 pavimento, 4

dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro

com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar

e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço

completa e varanda (abrigo para automóvel).

4 210,44 Alto

RP1Q Residência unifamiliar popular: 1 pavimento, 1

dormitório, sala, banheiro e cozinha.

1 39,56 Popular

Tabela 1 - Projetos padrões de residências unifamiliares da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007)


(m²) Padrões

PIS Residência multifamiliar - Projeto de interesse social:

Térreo e 4 pavimentos/tipo. Pavimento térreo: Hall,

escada, 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala,

banheiro, cozinha e área de serviço. Na área externa, está

localizado o cômodo da guarita, com banheiro e central de

medição. Pavimento-tipo: Hall, escada e 4 apartamentos

por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e

área de serviço.

2 978,09

PP-B Residência multifamiliar - Prédio popular - padrão baixo:

térreo e 3 pavimentos-tipo. Pavimento térreo: Hall de

entrada, escada e 4 apartamentos por andar com 2

dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Na

área externa, estão localizados o cômodo de lixo, guarita,

central de gás, depósito com banheiro e 16 vagas

descobertas. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada e

4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala,

banheiro, cozinha e área de serviço.

2 927,08 Baixo


8


(m²) Padrões

PP-N Residência multifamiliar - prédio popular - padrão normal:

Pilotis e 4 pavimentos-tipo. Pilotis: Escada, elevador, 32

vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito, hall

de entrada, salão de festas, copa, 3 banheiros, central de

gás e guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada,

elevadores e quatro apartamentos por andar, com três

dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro

social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda.

3 1.840,45 Normal

R8-B Residência multifamiliar padrão baixo: Pavimento térreo e

7 pavimentos-tipo Pavimento térreo: Hall de entrada,

elevador, escada e 4 apartamentos por andar, com 2

dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. Na

área externa estão localizados o cômodo de lixo e 32

vagas descobertas. Pavimento-tipo: Hall de circulação,

escada e 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios,

sala, banheiro, cozinha e área para tanque.

2 1.885,51 Baixo

R8-N Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis

e oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64

vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e

instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de

entrada, salão de festas, copa, 2 banheiros, central de gás e

guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada,


dormitórios, sendo um suíte, sala estar/jantar, banheiro

social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda.

3 4.135,22 Normal

R8-A Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e

oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 48

vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e


entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, 2 banheiros,

central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Halls de

circulação, escada, elevadores e 2 apartamentos por andar,

com 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet,

outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de

jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço

completa e varanda.

4 4.644,79 Alto

R16-N Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis

e 16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 128

vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e


entrada, salão de festas, copa, 2 banheiros, central de gás e

guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada,


dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro

social, cozinha e área de serviço com banheiro e varanda.

3 8.224,50 Normal


9


(m²) Padrões

R16-A Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e

16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 96

vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e


entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, 2 banheiros,

central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Halls de

circulação, escada, elevadores e 2 apartamentos por

andar, com 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e

closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar,

sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de

serviço completa e varanda.

4 8.371,40 Alto

Tabela 2 - Projetos padrões de residências multifamiliares da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007)

Projeto Descrição Área equiv.

(m²) Padrões

CSL-8 Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 8

pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem

cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento

térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo:

Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário

privativo por andar.

3.921,55 Alto e Normal

CSL-16 Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 16




Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário

privativo por andar.


CAL-8 Edifício comercial andares-livres: Garagem, pavimento térreo e oito




Halls de circulação, escada, elevadores e oito andares corridos com

sanitário privativo por andar.


Tabela 3 - Projetos padrões comerciais da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007)

3.2. O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI)

O extinto Banco Nacional de Habitação (BNH) implantou, em 1969, o SINAPI com objetivo

de suprir sua demanda de informações sobre os custos da construção civil relativos a projetos

habitacionais e de índices que refletissem o comportamento desses custos. O Instituto

Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) foi incumbido de produzir as séries mensais de

preços dos insumos e salários da construção civil (IBGE, 2010). Com a extinção do BNH,

coube a Caixa Econômica Federal (CAIXA) a administração do SINAPI.

A partir de julho de 1997, a coleta de preços de insumos e salários foi expandida também para

os ramos de saneamento e infraestrutura urbana. Desde a publicação da Lei de Diretrizes

Orçamentárias (LDO) de 2003, o SINAPI passou a ser a referência oficial do governo federal

para os custos das obras públicas executadas com recursos do Orçamento Geral da União


10

(CAIXA, 2010). Além do SINAPI, para o caso de obras rodoviárias, a LDO de 2010 indica o

Sistema de Custos de Obras Rodoviárias (SICRO) como referencial de custos:

Art. 112. O custo global de obras e serviços contratados e executados com

recursos dos orçamentos da União será obtido a partir de custos unitários de insumos

ou serviços menores ou iguais à mediana de seus correspondentes no Sistema

Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI, mantido e

divulgado, na internet, pela Caixa Econômica Federal, e, no caso de obras e serviços

rodoviários, à tabela do Sistema de Custos de Obras Rodoviárias – SICRO.

A base técnica de engenharia do sistema, composta pelos projetos, serviços, quantidades,

especificações e composições, é de responsabilidade da CAIXA. A coleta de preços pelo

IBGE é realizada nas 27 capitais, tendo como fontes o Cadastro de Empresas (CEMPRE) do

órgão, estabelecimentos comerciais, industriais e sindicatos da construção civil. Aos salários

são acrescidos os encargos sociais. Nos custos referentes aos projetos padrões do SINAPI, não

estão incluídos os custos referentes aos seguintes itens (IBGE, 2010):

compra de terreno;

execução dos projetos em geral;

licenças, habite-se, certidões, seguros;

administração da obra;

financiamentos;

lucro da construtora e incorporadora;

instalações provisórias;

ligações domiciliares de água, energia elétrica e esgoto;

depreciações dos equipamentos (máquinas e equipamentos);

equipamentos mecânicos: elevadores, compactadores, exaustores;

infra-estrutura urbana;

equipamentos de segurança;

fundações especiais.

Nas Tabelas 4 a 6, são apresentados os projetos padrões habitacionais e comerciais

disponíveis no SINAPI, com suas principais características, padrões e áreas construídas. Os

desenhos das plantas baixas dos projetos do SINAPI podem ser consultados em CAIXA

(2010).

Projeto Descrição Dormitórios Área const.

(m²) Padrões

CP1-1Q30 Casa geminada, com 1 pavimento, fundação

baldrame, composta de: sala, quarto, circulação,

cozinha e banheiro.

1 29,7 Normal, Baixo e

Mínimo

CP.1-2Q40 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,

composta de: sala, 2 quartos, circulação, banheiro

e cozinha.


Mínimo

CP.1-2Q46 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,

composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação,

banheiro, cozinha.


Mínimo


11


(m²) Padrões

CP.2-3Q56 Casa geminada, com 2 pavimentos, fundação

baldrame. primeiro pavimento: sala, 1 quarto e

cozinha. segundo pavimento: 2 quartos,

circulação e banheiro.


Mínimo

CR.1-2Q62 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,


banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc

de empregada.


Mínimo



banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto

e wc de empregada.

3 103,9 Alto, Normal e

Baixo



2 banheiros, cozinha, área de serviço, quarto e wc

de empregada.

4 122,25 Alto, Normal e

Baixo

CR.2-2Q81 Casa geminada, com 2 pavimentos e edícula,

fundação baldrame. primeiro pavimento: sala e

cozinha. segundo pavimento: 2 quartos,

circulação e banheiro. área útil (1+2): 55,39m2.

edícula: área de serviço, quarto e wc de

empregada.


Mínimo

Tabela 4 - Projetos padrões de residências unifamiliares do SINAPI (CAIXA, 2010)


(m²) Padrões

PR4-2QP1643 Edifício residencial multifamiliar com

pilotis, sem elevador (considerado, apenas,

ponto de força). pavimentos: pilotis (com

apartamento de porteiro), 4 pavimentos tipo

(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2

unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos,

circulação, banheiro, cozinha, área de

serviço, quarto e wc empregada.

2 1.642,98 Alto, Normal e

Baixo

PR4-2QT1433 Edifício residencial multifamiliar com andar

térreo, sem elevador (considerado, apenas

ponto de força). pavimentos: térreo (com 4

unidades), 4 pavimentos tipo (com 4

unidades cada) e cobertura (com

apartamento de porteiro). unidade tipo: sala,

2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área

de serviço, quarto e wc empregada.


Baixo


12


(m²) Padrões







circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área

de serviço, quarto e wc empregada.


Baixo



ponto de força). pavimentos: térreo (com 4

unidades), 4 pavimentos tipo (com 4

unidades cada) e cobertura (com

apartamento de porteiro). unidade tipo: sala,

3 quartos, circulação, banheiro, lavabo,

cozinha, área de serviço, quarto e wc

empregada.


Baixo



ponto de força). pavimentos: 5 pavimentos

tipo (com 8 unidades cada, em 2 prumadas

de escada) e telhado. unidade tipo 1: sala, 2

quartos, banheiro, cozinha e área de serviço.

área útil: 45,82m2. unidade tipo 2: sala, 2

quartos, banheiro, cozinha e área de serviço.

área útil: 37,75m2.

2 2.124,95 Normal, Baixo e

Mínimo







circulação, 2 banheiros, copa-cozinha, área

de serviço, quarto e wc de empregada.

3 7.180,72 Alto e Normal








serviço, quarto e wc de empregada.




ponto de força). pavimentos: subsolo, térreo

(com apartamento de porteiro e salão), 8

pavimentos tipo (com 2 unidades cada) e

telhado. unidade tipo: 2 salas, 3 quartos,

circulação, 2 banheiros, lavabo, copa-

cozinha, área de serviço, quarto e wc de

empregada.



13


(m²) Padrões

















serviço, quarto e wc de empregada.









de serviço, banheiro, lavabo, cozinha, área





ponto de força). pavimentos: pilotis, (com


(com 2 unidades cada) e cobertura. unidade

tipo: sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros,

lavabo, copa-cozinha, área de serviço, quarto

e wc de empregada.




ponto de força). pavimentos: pilotis, (com

apartamento de porteiro), 18 pavimentos

tipo (com 2 unidades cada), unidade tipo:

sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros,

lavabo, copa-cozinha, área de serviço,

quarto e wc de empregada.


Tabela 5 - Projetos padrões de residências multifamiliares do SINAPI (CAIXA, 2010)

Projeto Descrição Área const.

(m²) Padrões


14

Projeto Descrição Área const.

(m²) Padrões

PC.12-LA Edifício comercial com salas autônomas e lojas, sem elevador

(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: 3 pavimentos

de lojas em galeria (com 19 unidades cada), 1 pavimento de

garagem e 9 pavimentos tipo (com 12 salas cada). unidades: lojas

com jirau e sanitário. área útil: 45,20m2. salas com recepção e

sanitário. área útil: 29,35m2.


PC.12-LC Edifício comercial com andar corrido e lojas, sem elevador

(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: térreo (com 1

loja), sobreloja (com andar corrido), 10 pavimentos tipo (com

andar corrido). unidades: loja com hall e 2 sanitários. área útil:

157,71m2. andar corrido com hall e 2 sanitários. área útil:

461,34m2.


PC.18-LA Edifício comercial com salas autônomas e lojas, sem elevador

(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: 3 pavimentos

de lojas em galeria (com 19 unidades cada), 1 pavimento de

garagem e 15 pavimentos tipo (com 12 salas cada). unidades:

lojas com jirau e sanitário. área útil: 45,20m2. salas com recepção

e sanitário. área útil: 29,35m2.


PC.18-LC Edifício comercial com andar corrido e lojas, sem elevador

(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: térreo (com 1

loja), sobreloja (com andar corrido), 16 pavimentos tipo (com

andar corrido). unidades: loja com hall e 2 sanitários. área útil:

157,71m2. andar corrido com hall e 2 sanitários. área útil:

461,34m2.

10.111,11 Alto e

Normal

Tabela 6 - Projetos padrões comerciais do SINAPI (CAIXA, 2010)

3.3. Análise das tipologias dos projetos padrões

Algumas considerações são feitas a partir da análise das descrições e dos desenhos das plantas

baixas dos projetos padrões.

Não se pode verificar se as áreas construídas informadas para os projetos do SINAPI

correspondem às equivalentes ou reais. Entretanto, examinando-se os desenhos e as

descrições constata-se que os projetos do SINAPI não possuem áreas descobertas ou,

proporcionalmente, grandes áreas cobertas de padrão muito diferente, portanto conclui-se que

as áreas apresentadas, mesmo que não correspondam às equivalentes, têm valores próximos a

essas.

O SINAPI apresenta uma maior variedade de projetos de residências unifamiliares, e

multifamiliares, abrangendo, inclusive, casas geminadas, ocorrência comum em condomínios

de casas de diversos padrões e em conjuntos habitacionais de baixa renda.

Com exceção dos projetos comerciais, o CUB não dispõe, para um mesmo projeto, custos

relativos a padrões diferentes. Dessa forma, para quantificar os custos pelo CUB de um prédio

de apartamentos de pequena área privativa, com dois quartos, de padrão de acabamento

normal ou alto, o avaliador terá de escolher entre projetos com número de quartos e áreas

incompatíveis com a benfeitoria ou o empreendimento, podendo conduzir a resultados

distorcidos, principalmente em se tratando de áreas privativas maiores.


15

3.4. Análise dos custos unitários

Para efetuar uma análise comparativa entre os custos do CUB e do SINAPI, obtiveram-se

custos unitários de projetos considerados semelhantes, com relação ao uso e tipologia, dos

dois sistemas, referentes ao estado do Rio de Janeiro, para o mês de maio de 2010 (CAIXA,

2010 e CBIC, 2010). Nas Tabelas 7 a 9, são apresentados os projetos padrões comparados,

seus respectivos custos e a diferença calculada em relação aos projetos do SINAPI, para o

mês de maio de 2010.

CUB SINAPI Diferença

Projeto Padrão Área

equiv. (m²) R$/m² Projeto Padrão

Área

const.(m²) R$/m² R$/m² %

R1-B Baixo 51,94 927,91 CR.1-2Q62 Baixo 61,86 747,72 180,19 24,10%

R1-N Normal 99,47 1.107,26 CR.1-3Q104 Normal 103,90 861,09 246,17 28,59%

R1-A Alto 210,44 1.387,77 CR.1-4Q122 Alto 122,25 945,84 441,93 46,72%

RP1Q Popular 39,56 941,81 CP.1-2Q40 Mínimo 40,65 624,56 317,25 50,80%

Tabela 7 - Custos unitários de maio de 2010, no Rio de Janeiro, para projetos residenciais unif. semelhantes


Projeto Padrão Área

equiv. (m²) R$/m² Projeto Padrão

Área


PP-B Baixo 927,08 927,91 PR4-2QT1433 Baixo 1.432,72 714,68 213,23 29,84%

PP-N Normal 1.840,45 1.056,74 PR4-3QP2520 Normal 2.520,09 731,68 325,06 44,43%

R8-B Baixo 1.885,51 821,91 PR5-2QT2125 Baixo 2.124,95 533,10 288,81 54,18%

R8-N Normal 4.135,22 918,46 PR8-3QP4266 Normal 4.266,44 739,61 178,85 24,18%

R8-A Alto 4.644,79 1.115,87 PR12-4QP4050 Alto 4.049,92 814,24 301,63 37,04%

R16-N Normal 8.224,50 893,31 PR12-3QP6013 Normal 6.012,80 747,17 146,14 19,56%

R16-A Alto 8.371,40 1.170,62 PR18-4QP5870 Alto 5.869,77 806,38 364,24 45,17%

Tabela 8 - Custos unitários de maio de 2010, no estado do Rio de Janeiro, para projetos residenciais

multifamiliares considerados semelhantes


Projeto Padrão Área equiv.

(m²) R$/m² Projeto Padrão

Área


CSL-8 Normal 3.921,55 913,48 PC.12-LA Normal 8.191,67 715,25 198,23 27,71%

CSL-8 Alto 3.921,55 995,10 PC.12-LA Alto 8.191,67 819,57 175,53 21,42%

CSL-16 Normal 5.734,46 1.218,52 PC.18-LA Normal 11.071,50 723,02 495,50 68,53%

CSL-16 Alto 5.734,46 1.326,97 PC.18-LA Alto 11.071,50 824,52 502,45 60,94%

CAL-8 Normal 3.096,09 1.077,61 PC.12-LC Normal 6.862,41 720,10 357,51 49,65%


16


Projeto Padrão Área equiv.

(m²) R$/m² Projeto Padrão

Área


CAL-8 Alto 3.096,09 1.157,23 PC.12-LC Alto 6.862,41 772,19 385,04 49,86%

Tabela 9 - Custos unitários de maio de 2010, no estado do Rio de Janeiro, para projetos comerciais considerados

semelhantes

Analisando as Tabelas de 7 a 9, verifica-se que, em todos os casos, o custo unitário do CUB

foi superior ao do SINAPI. Com exceção dos projetos comerciais e do projeto R1-A, os

projetos comparados tiveram áreas próximas. Destaca-se, entre os projetos residenciais, as

diferenças encontradas nos projetos RP1Q e R8-B, respectivamente de 50,8% e 54,18%.

Possivelmente, uma parcela das diferenças encontradas deve-se ao fato do CUB ser calculado

com um percentual de 156,26% (SINDUSCON-RJ, 2010) de encargos sobre a mão-de-obra

enquanto o SINAPI utiliza apenas 122,82% (IBGE, 2010).

O comportamento dos custos do CUB em relação ao SINAPI não é pontual, como pode ser

inferido do gráfico da Figura 1, no qual a ordenada corresponde à razão entre os custos

unitários do CUB e do SINAPI, no período de janeiro de 2008 a maio de 2010, para os

projetos R1-N e R8-B e seus assemelhados (CAIXA, 2010 e CBIC, 2010).

3.4.1. Impacto da diferença entre os custos unitários na avaliação: método evolutivo

Para verificar o impacto da diferença entre os custos unitários do CUB e o SINAPI sobre uma

avaliação utilizando o método evolutivo, supõe-se a seguinte situação:

Seja um imóvel localizado em uma região mista, de urbanização consolidada, num logradouro

pavimentado, com redes de água, esgoto, telefônica e energia elétrica, distante 8 km do centro

de um município com 300.000 habitantes. O imóvel é composto por um terreno com 900 m² e

um edifício com garagem, um pavimento térreo destinado a lojas e nove pavimentos-tipo


17

corridos, totalizando uma área equivalente de 5.000 m², o edifício possui padrão normal de

acabamento. Não há no mercado local ofertas ou registros de transações envolvendo imóveis

comparáveis. Solicita-se o valor de mercado do imóvel, sabendo que o valor de mercado do

terreno, obtido através do método comparativo direto, é de R$ 1.000,00/m².

Em virtude da ausência de dados de mercado, procede-se a avaliação através do método

evolutivo, considerando uma depreciação de 20%, um fator de comercialização de 1,10 e BDI

de 40%. Foram modelados dois cenários com custos unitários do CUB e do SINAPI

referentes aos projetos CAL-8 e PC.12-LC, respectivamente, ambos no padrão normal. Os

resultados são apresentados na Tabela 10.

Item Descrição Unid. Quant.

CUB SINAPI

Custo unit.

(R$)

Custo total

(R$)

Custo

unit. (R$)

Custo total

(R$)

1 Terreno m² 900,00 1.500,00 1.350.000,00 1.500,00 1.350.000,00

2 Custos unitários dos projetos

padrões

m² 5.000,00 1.077,61 5.388.050,00 720,10 3.600.500,00

3 Custos não incluídos nos

projetos padrões

754.000,00 754.000,00

3.1 Projetos m² 5.000,00 10,00 50.000,00 10,00 50.000,00

3.2 Fundações profundas m 2.400,00 85,00 204.000,00 85,00 204.000,00

3.3 Elevadores un 2,00 100.000,00 200.000,00 100.000,00 200.000,00

3.4 Ar condicionado m² 5.000,00 40,00 200.000,00 40,00 200.000,00

3.5 Instalações de combate a

incêndio

m² 5.000,00 20,00 100.000,00 20,00 100.000,00

4 Custo reprodução da

benfeitoria sem BDI

6.142.050,00 4.354.500,00

5 BDI % 40,00% 2.456.820,00 1.741.800,00

6 Custo reprodução da

benfeitoria com BDI

8.598.870,00 6.096.300,00

7 Depreciação % 20,00% 1.719.774,00 1.219.260,00

8 Custo de reposição da

benfeitoria

6.879.096,00 4.877.040,00

9 Valor terreno + benfeitoria 8.229.096,00 6.227.040,00

10 Fator de comercialização 1,10 1,10

11 Valor de mercado do

imóvel

9.052.005,60 6.849.744,00

Tabela 10 - Avaliação pelo método evolutivo considerando projetos assemelhados do CUB e do SINAPI, custos

referentes a maio de 2010, no Rio de Janeiro

Pela análise da Tabela 10, verifica-se que a diferença no valor de mercado do imóvel,

considerando os cenários com o CUB e o SINAPI, é de aproximadamente R$ 2.200.000,00.

No presente caso, a diferença entre os custos unitários de 49,65% (ver Tabela 9) refletiu-se em

uma diferença de 32,15% sobre o valor de mercado do imóvel. Destaca-se que esse percentual

é sensível, principalmente, ao valor unitário do terreno, entretanto, mesmo considerando o

dobro do valor do terreno, ou seja, R$ 3.000,00/m², ainda assim teríamos uma diferença

percentual de 26,42% no valor do imóvel.

Portanto concluí-se que a escolha entre os projetos padrões do CUB e do SINAPI, utilizados


18

como referência de custos unitários, pode levar a diferenças significativas no valor final de

uma avaliação pelo método evolutivo.

3.4.2. Impacto da diferença entre os custos unitários na avaliação: método involutivo

Para verificar o impacto da diferença entre os custos unitários do CUB e o SINAPI sobre uma

avaliação utilizando o método involutivo, utilizou-se uma planilha de cálculo elaborada por

Alonso (2009), para avaliação de um terreno hipotético no município de São Paulo, com

1.600 m², considerando a execução de um prédio residencial de onze pavimentos (incluindo o

térreo) e dois subsolos de garagem, composto de vinte apartamentos de alto padrão com área

privativa de 180 m², quatro dormitórios e quatro vagas de garagem. A área construída total é

de 6.920 m².

Os custos unitários de construção foram estimados através dos projetos padrões do CUB e do

SINAPI, respectivamente R8-A e PR12-4QP4050, ambos no padrão alto, para o estado do Rio

de Janeiro (Tabela 8). O valor de mercado adotado de cada unidade é de R$ 1.000.000,00. Os

valores das demais variáveis da planilha original foram mantidos.

As descrições das variáveis, bem como as formulações do modelo podem ser obtidas em

Alonso (2009). Os resultados da avaliação são apresentados na Tabela 11.

Item Descrição Valores CUB Valores SINAPI

1 Área do terreno destinada ao empreendimento hipotético (at) 1.600,00 m² 1.600,00 m²

2 Zoneamento SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02

3 Coeficiente de aproveitamento básico 1,0 1,0

4 Coeficiente de aproveitamento máximo permitido p/res 2,5 2,5

5 Taxa de ocupação máxima permitida p/res 50,00% 50,00%

6 Área construída máxima total permitida; computável 4.000,00 m² 4.000,00 m²

7 Área de ocupação máxima permitida no terreno 800,00 m² 800,00 m²

8 Área impermeável do terreno (at - 15%) 1.360,00 m² 1.360,00 m²

9 Área computável adotada no pavimento tipo conforme estudo

de viabilidade

400,00 m² 400,00 m²

10 Área destinada à circulação vertical por pavimento (poços de

elevadores, halls e escadarias)

40,00 m² 40,00 m²

11 Número de blocos (torres de apartamentos) 1 1

12 Número de pavimentos (térreo + superiores; apartamentos) 11 11

13 Número de unidades por pavimento (apartamentos) 2 2

14 Número total de unidades (apartamentos) 20 20

15 Área construída computável adotada das unidades conforme

estudo de viabilidade

4.000,00 m² 4.000,00 m²

16 Área construída não computável (térreos, barriletes, casas de

máquinas, caixas d'água)

520,00 m² 520,00 m²

17 Áreas externas destinadas a vagas extras de estacionamento

para visitantes e jardins

1.200,00 m² 1.200,00 m²

18 Coeficiente de aproveitamento adotado (< ou = que o máximo

permitido)

2,500 2,500

19 Taxa de ocupação adotada (< ou = à máxima permitida) 25,00% 25,00%

20 Número de vagas por unidade 4 4

21 Área adotada para cada vaga 30,00 m² 30,00 m²

22 Área total das garagens nos subsolos (< área terreno - 15%

impermeabilização - recuo frontal = 1.400,00m²)

2.400,00 m² 2.400,00 m²


19


23 Número de subsolos 2 2

24 Área privativa média por unidade (exclusive as vagas) 180,00 m² 180,00 m²

25 Área construída por unidade (exclusive as vagas) 206,00 m² 206,00 m²

26 Área total construída adotada (computável + não computável) 6.920,00 m² 6.920,00 m²

27 Área construída total por unidade (inclusive as vagas) 346,00 m² 346,00 m²

28 Relação área privativa/área construída (inclusive vagas) 52,02% 52,02%

29 Peso de venda do pavimento tipo (apartamentos) 1,00 1,00

30 Peso do custo da construção das garagens (vagas demarcadas

no subsolo)

1,00 1,00

31 Peso do preço de venda das vagas 1,00 1,00

32 Vantagem da coisa feita 1,30 1,30

33 Valor de mercado da unidade (fonte: pesquisa; preço médio

total; apartamento 4 dormitórios)

R$ 1.000.000,00 R$ 1.000.000,00

34 Valor unitário pavimento tipo (R$/área privativa) R$ 5.555,56/m² R$ 5.555,56/m²

35 Valor unitário pavimento tipo (R$/área construída) R$ 2.890,17/m² R$ 2.890,17/m²

36 Desconto médio nos custos por economia de escala (15%) 0,85 0,85

37 Custo unitário (projetos R8-A do CUB e PR12-4QP4050 do

SINAPI)

R$ 1.115,87 R$ 814,24

38 Custo unitário c/desconto R$ 948,49/m² R$ 692,10/m²

39 Variação anual de custo de edificações (cfe. Pini São Paulo;

maio/08; % a. a.; decimal)

0,0758 0,0758

40 Variação mensal cfe. índice Pini São Paulo (% a.m.) 0,00610 0,00610

41 Número de meses para atualização (data do estudo = abril

2008)

2 2

42 Itens extras (projetos, cópias, orçamentos, emolumentos,

movimento de terra, paisagismo)

35,00% 35,00%

43 Duração da fase de projetos e aprovação (np; meses) 6 6

44 Duração da fase de registro imobiliário (nri; meses) 3 3

45 Duração das fases de projetos, aprovação e registro imobiliário

(np + ri; meses)

9 9

46 Duração da fase de construção e vendas (nv; meses) 18 18

47 Duração do empreendimento (ne; meses) 27 27

48 Valor da outorga onerosa R$ 498.794,40 R$ 498.794,40

49 Taxa de juros (ij, % a.a.) 12,00% 12,00%

50 Correção monetária ipc-fipe São Paulo / fevereiro 2008 (c; %

a.a.)

4,08% 4,08%

51 Taxa de rendimento (r, % a.m.) 1,2503% 1,2503%

52 Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva,r, np + ri) 8,4622 8,4622

53 Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva, r, nv) 16,0291 16,0291

54 Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva, r, ne) 22,7953 22,7953

55 Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva,r, nri) 2,9265 2,9265

56 Fator valor atual série simples dado s achar p (fva', r, np +ri) 0,8942 0,8942

57 Fator valor atual série simples dado s achar p (fva',r, np) 0,9282 0,9282

58 Fator valor atual série simples dado s achar p (fva', r, ne) 0,7150 0,7150

59 Taxa de vacância considerada (tv) 10,00% 10,00%

60 Gradiente de custos financeiros do terreno (gt) 0,0662% 0,0662%

61 Gradiente de custos financeiros da outorga onerosa (go) 0,0662% 0,0662%

62 Gradiente de custos financeiros da construção (gc) 0,0481% 0,0481%

63 Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento (ge) 0,0735% 0,0735%


20


64 Fator valor atual gradiente custos financeiros terreno (fvpcft) 20,12% 20,12%

65 Fator valor atual gradiente custos financeiros da outorga

onerosa (fvpcfo)

12,94% 12,94%

66 Fator valor atual gradiente custos financeiros construção

(fvpcfc)

13,43% 13,43%

67 Fator valor atual gradiente ganhos financeiros empreendimento

(fgpgfe)

8,61% 8,61%

68 Taxa mínima de atratividade (l) 10,00% 10,00%

69 Área total vendável ponderada do empreendimento (excluídas

vagas)

4.520,00 m² 4.520,00 m²

70 Área das garagens (vagas; demarcadas nos subsolos e externas) 2.760,00 m² 2.760,00 m²

71 Área construída ponderada total vendável 7.280,00 m² 7.280,00 m²

72 Valor total das vendas do empreendimento R$18.936.416,18 R$18.936.416,18

73 Despesas de comercialização e publicidade (6%) R$ 1.136.184,97 R$ 1.136.184,97

74 Despesas legais, impostos e eventuais (8%) R$ 1.514.913,29 R$ 1.514.913,29

75 Despesas indiretas (4%) R$ 757.456,65 R$ 757.456,65

76 Despesas totais R$ 3.408.554,91 R$ 3.408.554,91

77 Receita líquida do empreendimento R$ 15.527.861,27 R$ 15.527.861,27

78 Valor presente das unidades vacantes R$ 1.858.956,38 R$ 1.858.956,38

79 Receita líquida final do empreendimento (rle) R$ 17.386.817,65 R$ 17.386.817,65

80 Custo unitário de reprodução (r$/m²) R$ 1.296,14/m² R$ 945,78/m²

81 Custo direto de construção do empreendimento (cdc) R$ 9.358.149,27 R$ 6.828.554,81

82 Honorários da construtora R$ 935.814,93 R$ 682.855,48

83 Imprevistos e eventuais (4%) R$ 374.325,97 R$ 273.142,19

84 Gerenciamento da obra (3%) R$ 280.744,48 R$ 204.856,64

85 Custo do empreendimento (ce) R$ 10.949.034,64 R$ 7.989.409,13

86 Custo unitário médio final de reprodução (r$/m²) R$ 1.710,79/m² R$ 1.248,35/m²

87 Fator financeiro 1,3213 1,3213

88 Valor de mercado do terreno destinado ao empreendimento (vt) R$ 3.483.568,27 R$ 6.278.258,85

89 Valor unitário do terreno (vu) R$ 2.177,23/m² R$ 3.923,91/m²

Tabela 11 - Avaliação pelo método involutivo considerando os projetos R8-A e PR12-4QP4050

Analisando a Tabela 11, percebe-se que, no caso hipotético de uma avaliação pelo método

involutivo, a diferença de 37,04% entre os custos unitários dos projetos R8-A e PR12-

4QP4050 resultou em aproximadamente R$ 2.800.000,00 de diferença no valor de mercado

do terreno avaliando, que corresponde a 44,51% do valor obtido utilizando os custos do

SINAPI.

Ressalta-se que os valores menores do projeto do SINAPI conduzem a valores maiores para o

terreno, o que era esperado já que um custo de reprodução menor representa maior margem

entre receitas e despesas e consequentemente maior capacidade de arcar com valores mais

altos para o terreno.

Concluí-se, da mesma forma que no método evolutivo, que a escolha entre os projetos

padrões do CUB e do SINAPI, utilizados como referência de custos unitários, pode levar a

diferenças significativas no valor final de uma avaliação pelo método involutivo.


21

4. Conclusões

As avaliações de bens são normatizadas pela norma técnica NBR 14653-1 da ABNT, a qual

prescreve quatro métodos de avaliação sejam: método comparativo direto, método da

capitalização da renda, método evolutivo e método involutivo.

Na aplicação dos métodos evolutivo e involutivo, o engenheiro avaliador necessita calcular o

custo de construção de uma benfeitoria existente (evolutivo) ou hipotética (involutivo), para

isso utiliza, comumente, custos unitários referentes a projetos padrões de sistemas

reconhecidos no âmbito da construção civil. O sistema mais utilizado é o CUB dos sindicatos

da indústria da construção civil dos estados. O governo federal dispõe do SINAP, mantido

pela Caixa Econômica Federal.

Realizada uma comparação entre os custos de projetos padrões assemelhados desses dois

sistemas, verificou-se que os custos unitários dos projetos do CUB são superiores aos custos

dos projetos do SINAPI.

Para analisar a influência da escolha entre os custos do CUB e do SINAPI no valor final da

avaliação, foram estudados dois casos hipotéticos de avaliação, um pelo método evolutivo e

outro pelo método involutivo.

Os resultados mostraram que os valores dessas avaliações são profundamente influenciados

pelo custo do projeto padrão. No caso do método evolutivo, a utilização do custo unitário de

um projeto do CUB conduziu a valor superior aquele obtido a partir do SINAPI. Para o

método involutivo ocorreu o oposto.

Não foram realizados no presente trabalho estudos com o objetivo de verificar qual desses

sistemas refletem melhor os custos de construção, nem foram abordados detalhes sobre as

especificações dos projetos padrões.

Sugere-se que o engenheiro avaliador, para empregar qualquer um desses dois métodos, tenha

profundo conhecimento dos custos de serviços e materiais no mercado em que atua e, sempre

que possível, utilize orçamentos detalhados, de forma a diminuir os erros nas estimativas dos

custos de construção e consequentemente no valor final da avaliação.

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involutivo vertical. 1. ed. São Paulo: Pini, 2009. 233 p.

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Emprego dos custos unitários de projetos padrões na ... · comparativo direto de custo ou o método da quantificação de custo, prescritos na norma técnica NBR 14653-1. No método