ENG. O CIVIL ALEX C. AGUILERA Perito Judicial · na região, sendo a metodologia ... as avarias, benfeitorias e a qualidade do material utilizado. ... Nota-se que a rua é pavimentada,

ENG.O CIVIL ALEX C. AGUILERA Perito Judicial

Email: [email protected] Telefone: 19 998415185 1/15

EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE LIMEIRA - ESTADO DE SÃO PAULO. Juiz de Direito Dr. Marcelo Ielo Amaro

Processo no 1007404-65.2014.8.26.0320 ALEX C. AGUILERA, Perito Judicial, nomeado por

V.Exa. para atuar nos autos da Ação Ordinária em epígrafe ora proposta por SILVANA APARECIDA CREPALDI E OUTRO em face de NATALIA GUTIERREZ E OUTRO, vem, respeitosamente, na forma do artigo 157 e 466, ambos do novo Código de Processo Civil, apresentar o Laudo Pericial requisitado.

Nestes termos, Espera e Pede deferimento. Limeira, 18 de Julho de 2016 ALEX C. AGUILERA Perito Judicial Engenheiro Civil CREA 5060748427

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1 Finalidade

O presente Laudo Pericial tem por finalidade a avaliação do Imóvel para Alienação de Bens.

1.2 Objetivo

A Avaliação do Imóvel tem por objetivo a determinação dos valores de mercado para venda.

1.3 Objeto

Trata-se de imóvel residencial situado na Rua Santa Cruz nº 1077, apartamento sob nº 92, situado no 9º andar do Condomínio Edifício Itaici, situado no centro de Limeira/SP sob no de Matricula 37.781, um apartamento com 108,95 m2 de área útil, “Contendo: uma sala em L para dois ambientes, dois dormitórios, um quarto de costura, um banheiro social, copa-cozinha, área de serviço e w.c., além de varanda e uma vaga de garagem”.

1.4 Metodologia:

Orientaram os trabalhos periciais as lições constantes dos livros; - “Perícias de Engenharia” IBAPE/SP , Editora Pini, 2008; - Normas Brasileiras ABNT NBR 14653-1 “Avaliação de Bens parte 1: Procedimentos

Gerais”; - NBR 14653-2 “Avaliação de Bens parte 2: Imóveis urbanos”.

O Método “Comparativo direto de dados de Mercado” foi o utilizado para

identificar o valor do imóvel devido a um grande numero de amostras similares de imóveis na região, sendo a metodologia compatível com a natureza do bem avaliado. Fator de Oferta (Transação) 10%, ou seja, FO = 0,90; Depreciação do imóvel 80%, ou seja, FD = 0,80.

1.5 Equipamentos Utilizados:

Foram utilizados durante os exames: Câmera digital 12 Mega Pixels e uma Trena a laser.

2. VISTORIAS:

No dia 20 de Junho de 2016, das 10h30min as 11h30min foi realizada a pericia judicial com finalidade de vistoriar o imóvel residencial situado Rua Santa Cruz nº 1077, apartamento sob nº 92, situado no 9º andar do Condomínio Edifício Itaici, situado no centro de Limeira/SP sob no de Matricula 37.781, tratando-se de um apartamento de 108,95 m2, com uma sala em L para dois ambientes, dois dormitórios, um quarto de costura, um banheiro

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social, copa-cozinha, área de serviço e w.c., além de varanda e uma vaga de garagem. Registro que acompanharam os trabalhos a Sra. Andrea Ap. Oliveira, CPF

038.677.796-94 Durante a vistoria foi realizada a medição do imóvel e verificada a idade da

edificação, analisando-se o estado de conservação, as avarias, benfeitorias e a qualidade do material utilizado. Também foi levado em consideração o valor do m² da região, o estado de conservação da via pública, a vizinhança, comércio, condução e localização que serviram de base para as conclusões deste Laudo Pericial.

2.1 Da Metragem do imóvel: Apartamento de 108,95 m2, com uma sala em L para dois ambientes, dois dormitórios, um quarto de costura, um banheiro social, copa-cozinha, área de serviço e w.c., além de varanda e uma vaga de garagem

2.2 Descrição do Imóvel: GARAGEM

Coberta com piso de concreto.

SALA

A sala social em L tem dois ambientes divididos em sala de estar e sala de jantar e sala composta com piso de ardósia. A porta de acesso e feita em madeira, as paredes possuem pinturas e o teto é pintado com molduras de gesso. As janelas são de correr com vidro em caixilho de alumínio que dá acesso a varanda. QUARTOS

Possui piso de ardósia, paredes pintadas, janela de caixilho de vidro, o teto é pintado com moldura de gesso. BANHEIRO

Banheiro com box com louças e metais, contendo piso cerâmico, azulejo cerâmico em toda parede, O teto é de laje revestida e pintada com moldura de gesso e pia de granito. COZINHA

Cozinha composta de piso em cerâmico, azulejo na parede, pia de granito com cuba em aço inox, balcão de granito, metais, janela de caixilho de vidro, porta de madeira

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AREA DE SERVIÇO E W.C. O piso cerâmico, azulejo nas paredes, com porta de madeira, teto pintado, o W.C. tem piso cerâmico e paredes revestidas com azulejo e o teto pintado. EDIFÍCIO ITAICI

Edifício residencial localizado no centro de Limeira/SP, com portaria, um subsolo, térreo, com salão social, banheiros feminino e masculino, área externa, jardim e garagens. DA LOCALIZAÇÃO

O imóvel está localizado em uma área central com residências, com comércio e condução de transporte público. Nota-se que a rua é pavimentada, com iluminação pública e sistema de esgoto. ESCLARECIMENTOS

É imperioso registrar que a avaliação de um imóvel objetiva a apuração de seu real valor no mercado imobiliário para venda e, para tanto, devem ser consideradas as condições físicas do imóvel, vizinhança, localização, a existência de estabelecimentos comerciais, escolas, transporte público, clubes, Igrejas, etc..., fatores estes que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

Link de matéria no Site G1 sobre o Auge e a queda do Mercado imobiliário e a matéria

abaixo, http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/2016/04/o-auge-e-

queda-do-mercado-imobiliario-em-uma-decada.html “O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e

passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente significativa. E, agora, quais as perspectivas para o mercado imobiliário? Em 2008, a crise imobiliária dos Estados Unidos refletiu de forma negativa em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira começou a dar sinais de prosperidade e o mercado imobiliário seguiu a mesma tendência. Afinal de contas, com uma economia fortalecida e estável, há uma melhora na empregabilidade, na renda e na confiança do consumidor com o futuro, características que garantem condições propícias para o investimento em um imóvel. De acordo com levantamento global feito em 54 países pelo Banco de Compensações Internacionais (BID, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais, a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% nos cinco anos seguintes ao

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período pós-crise de 2008. Entre 2008 e 2011, a valorização anual ficou acima dos 20%. "Acompanhando a valorização imobiliária também houve a expansão significativa no crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a valorização dos preços dos imóveis", afirma o economista Marcelo Barros Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um incremento de 42% no volume de financiamentos para construção e compra de imóveis em 2011 comparado com 2010, somando R$ 79,9 bilhões. Foram financiadas 493 mil unidades, 17% a mais que o ano anterior. Já o valor dos imóveis subiu 26%, de acordo com o Índice FipeZap. Como a economia se manteve em uma crescente, com baixo desemprego, crescimento da renda e baixa inadimplência, a liberação do crédito imobiliário continuou em expansão nos anos seguintes. Em 2012, houve mais um incremento nos financiamentos, totalizando R$ 82,8 bilhões, alta de 3,6% sobre 2011. Em 2013, os números bateram recorde, atingindo R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no ano anterior. Foram financiados 529,8 mil imóveis, alta de 17% ante os 453,2 mil de 2012. "Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de desaquecimento e começou um novo cenário com uma curva descendente, principalmente em 2015", ressalta Barros. Em 2014, ano da Copa do Mundo no Brasil, foram realizadas muitas obras de infraestrutura nas cidades-sede e houve valorização de bairros mais próximos de onde essas melhorias foram feitas. Porém, já se ouvia falar em supervalorização dos preços dos imóveis e na construção se desacelerando para se adequar à demanda.

- A avaliação feita em 2012 o imóvel estaria valendo mais que em 2016 por motivos

simples e obvieis; situação econômica (Mercado Imobiliário aquecido) em 2012 muito diferente de nossa realidade hoje em 2016 e a degradação que o imóvel sofreu em 4 anos visto que se encontra vazio sem as devidas manutenções periódicas.

CONCLUSÃO

O imóvel em questão se caracteriza em um apartamento residencial com dois quartos, apartamento de 108,95 m2, com uma sala em L para dois ambientes, dois dormitórios, um quarto de costura, um banheiro social, copa-cozinha, área de serviço e w.c., além de varanda e uma vaga de garagem.

Em virtude do que foi observado e com base nas amostras encontradas na pesquisa

anexa, localização do imóvel, pavimentação asfáltica, transporte público, esgoto e iluminação pública, valor de oferta (transação) e a necessidade de uma reforma devido a depreciação do imóvel que necessita ser reformado, este perito judicial conclui que o valor de mercado do imóvel ora periciado é de R$ 340.000,00 (Trezentos e quarenta mil reais).

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Laudo Pericial, aos 18 de Julho

de 2016.

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ANEXOS ANEXO I - PESQUISA DE MERCADO; ANEXO II – PLANIHAS E MEMORIAL DE CÁLCULOS; ANEXO III - MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA UNIDADE; ANEXO IV – FOTOS. ANEXO I PESQUISA DE MERCADO DE APARTAMENTOS PELO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM FATOR DE OFERTA E DEPRECIAÇÃO.

N BAIRRO QUARTOS GARAGEM ÁREA(m2) R$/m2 VALOR FONTE

1 Centro 2 1 92,00 R$ 4.130,43 R$ 380.000,00

Imobiliária Roque

2 Centro 2 1 129,02 R$ 3.255,31 R$ 420.000,00

Imobiliária Roque

3 Centro 2 1 108,82 R$ 3.216,32 R$ 350.000,00

Imobiliária Roque

4 Centro 1 1 70,00 R$ 2.714,29 R$ 190.000,00

Imobiliária Roque

5 Centro 2 1 70,00 R$ 3.714,29 R$ 260.000,00

Imobiliária Roque

6 Centro 1 1 60,50 R$ 2.809,92 R$ 170.000,00

Imobiliária Roque

7 Centro 3 1 126,47 R$ 4.348,86 R$ 550.000,00

Imobiliária Roque

8 Centro 2 1 128,83 R$ 2.328,65 R$ 300.000,00

Imobiliária Roque

9 Centro 2 1 77,73 R$ 3.344,91 R$ 260.000,00

Imobiliária Roque

10 Centro 2 1 67,00 R$ 2.985,07 R$ 200.000,00

Imobiliária Roque

11 Centro 2 1 84,00 R$ 2.619,05 R$ 220.000,00

Imobiliária Roque

12 Centro 3 1 143,71 R$ 2.435,46 R$ 350.000,00

Imobiliária Roque

13 Centro 2 1 117,40 R$ 2.214,65 R$ 260.000,00

Imobiliária Roque

14 Centro 3 1 125,00 R$ 3.360,00 R$ 420.000,00

Imobiliária Roque

TOTAL R$ 43.477,21 R$ 4.330.000,00 Divide-se o valor do imóvel pela área dele. Após soma-se todas as amostras.

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ANEXO II AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m² PELO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. MÉDIA ARITIMÉTICA Do valor do m² das 14 amostras pesquisadas. Média Aritmética = Soma do valor do m² das 14 amostras/14 = 43.477,21/14 = R$ 3.105,51 Valor do Imóvel na média aritmética= Área total do imóvel R$ / m² médio= 108,95 m2 x R$ 3.105,51 = R$ 338.345,83

MÉDIA HOMOGENEIZADA

Eliminam-se as amostras considerando-se a observação do avaliador. Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa Média Homogeneizada = Soma do valor do m² das 12 amostras/12 = R$ 36.913,70 /12 = R$ 3.076,14

Valor do Imóvel na média homogeneizada = 108,95 m² x R$ 3.076,14 = R$ 335.145,62

MÉDIA PONDERADA Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras + 15% R$ 3.571,34

Média Ponderada= M. Aritmética R$ 3.105,51 - 15% R$ 2.639,69

Considerando-se as amostras existentes no intervalo de R$ 2.639,69/ m² até R$ 3.571,34/ m² temos: Média Ponderada =Soma do valor do m² das 7 amostras/7 = R$ 21.685,82 /7 = R$ 3.097,97 Valor do Imóvel na Média ponderada= 108,95 m² x R$ 3.097,97 = R$ 337.524,29 CONCLUSÃO: Conforme as médias (Aritmética, Homogeneizada e Ponderada) analisadas acima e seguindo a norma brasileira ABNT NBR 14653-1 e ABNT 14653-2, Os valores de mercado indicaram que o valor de venda do imóvel objeto deste Laudo Pericial é:

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VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 340.000,00 (Arredondamento até o máximo de 1%) Limite inferior: R$ 374.000,00 (Variação até o máximo de 10%) Limite superior: R$ 306.000,00 (Variação até o máximo de 10%)

Concluímos que o imóvel seja alienado por R$ 340.000,00. (Trezentos e Quarenta Mil Reais) conforme descrito no item CONCLUSÃO ACIMA. ANEXO III MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA UNIDADE

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ANEXO IV FOTOS

Figura 1 - Sala em L

Figura 2 - Sala de Jantar

Figura 3 - Cozinha

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Figura 4 - Área de Serviço

Figura 5 - Quarto de Costura

Figura 6 - Quarto

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Figura 7 - Banheiro

Figura 8 - Quarto

Figura 9 – Varanda

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Figura 10 - Sala

Figura 11 - Porta de Entrada

Figura 12 - W.C.

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Figura 13 - Porta de acesso ao Apartamento

Figura 14 - Elevadores

Figura 15 - Recepção de entrada do Edifício

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Figura 16 - Garagem

Figura 17 - Área Externa

Figura 18 - Banheiros Salão de Festas

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Figura 19 - Salão de Festa

Figura 20 - Edifício Itaici

ENCERRAMENTO O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 15 páginas impressas somente no anverso, rubricadas pelo avaliador. Limeira, 18 de Julho de 2016 ALEX C. AGUILERA Perito Judicial

Engenheiro Civil CREA 5060748427

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Documents

ENG. O CIVIL ALEX C. AGUILERA Perito Judicial · na região, sendo a metodologia ... as avarias, benfeitorias e a qualidade do material utilizado. ... Nota-se que a rua é pavimentada,