ENGENHARIA LEGAL E DE AVALIAÇÕES - Introductionvictor.esteves/EngenhariaLegal/AulaProfaSimoneFei... · METODOLOGIAS MÉTODO COMPARATIVOMÉTODO COMPARATIVO Tratamento por fatores

ENGENHARIA LEGAL ENGENHARIA LEGAL ÕÕE DE AVALIAÇÕESE DE AVALIAÇÕES

P f ª M S Si F i lProf.ª M.Sc. Simone Feigelson

Prof.ª Simone Feigelson 1

METODOLOGIASMETODOLOGIASMÉTODO COMPARATIVOMÉTODO COMPARATIVO

Tratamento por fatoresTratamento científicoTratamento científico.

MÉTODO EVOLUTIVO

MÉTODO INVOLUTIVO

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO


MÉTODO EVOLUTIVOMÉTODO EVOLUTIVOMÉTODO EVOLUTIVOMÉTODO EVOLUTIVO

VI = (VT + CB) . FCondeondeVI é o valor do imóvel;VT é o valor do terreno;CB é o custo de reedição da benfeitoria;CB é o custo de reedição da benfeitoria;FC é o fator de comercialização.


MÉTODO EVOLUTIVO(item 8.2.4 da NBR 14.653-2)

“A“A composiçãocomposição dodo valorvalor totaltotal dodo imóvelimóvelAA composiçãocomposição dodo valorvalor totaltotal dodo imóvelimóvelavaliandoavaliando podepode serser obtidaobtida atravésatravés dadaconjugaçãoconjugação dede métodosmétodos aa partirpartir dodo valorvalorconjugaçãoconjugação dede métodosmétodos aa partirpartir dodo valorvalordodo terreno,terreno, consideradoconsiderado oo custocusto dede

ffreproduçãoreprodução dasdas benfeitoriasbenfeitorias devidamentedevidamentedepreciadodepreciado ee oo fatorfator dede comercialização,comercialização,pp ççouou sejaseja::VIVI == (VT(VT ++ VB)VB) FC”FC”VIVI == (VT(VT ++ VB)VB).. FCFC ..

Prof.ª Simone Feigelson4

Valor do Valor do terrenoterreno


11a a ) HARPER ( Sir ) HARPER ( Sir EdgardEdgard Harper)Harper)

V V TP

Vt = V0 . TeP

ondeondeVVtt valorvalor dodo terrenoterrenoVV itá iitá i dd tt f idf id l tl t d ãd ã ((VV00 preçopreço unitáriounitário dodo terrenoterreno referidoreferido aoao lotelote--padrãopadrão (preço(preçododo mm dede testadatestada parapara aa profundidadeprofundidade--padrão)padrão)TT testadatestada (frente(frente efetiva)efetiva) dodo lotelotePP profundidadeprofundidade efetivaefetiva dodo terrenoterrenoPP profundidadeprofundidade efetivaefetiva dodo terrenoterrenoPPee profundidade equivalente = profundidade equivalente = Área/ TestadaÁrea/ Testada

PP tt t lt l f did df did d f tif tiParaPara terrenosterrenos retangulares,retangulares, aa profundidadeprofundidade efetivaefetiva seseconfundeconfunde comcom aa equivalenteequivalente..

http://www2 rio rj gov br/smf/siam/http://www2 rio rj gov br/smf/siam/http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/logradouro.asplogradouro.aspg pg p


2a) HARPER BERRINI *2a) HARPER – BERRINI *Berrini introduziu na fórmula de HARPER modificações em que

passaram a ser consideradas a área (A) e a profundidade-padrão (N), tomando a forma

Vt = V0T.AVt = V0 .

N

EstaEsta fórmulafórmula apresentaapresenta restriçõesrestrições quantoquanto aoao emprego,emprego, sendosendocoerentecoerente parapara osos terrenosterrenos emem queque aa profundidadeprofundidade sese situesitue entreentre aapp qq ppmetademetade ee oo dobrodobro dada profundidadeprofundidade‐‐padrãopadrão..

AssimAssim parapara aa cidadecidade dodo RioRio dede JaneiroJaneiro ondeonde aa profundidadeprofundidade‐‐Assim,Assim, parapara aa cidadecidade dodo RioRio dede Janeiro,Janeiro, ondeonde aa profundidadeprofundidadepadrãopadrão éé dede 3636,,0000 m,m, aa fórmulafórmula dede HARPERHARPER –– BERRINIBERRINI poderiapoderia serserutilizadautilizada nosnos terrenosterrenos queque obedecessemobedecessem àà relaçãorelação:: 00,,55 N<N< PP << 22,,00 NN

33aa)) II -- JERRETJERRET (( HermanHerman DD.. Jerret)Jerret)

Vt = V0 . T . NP

P2+

IIII-- JERRET (fórmula da Média Harmônica) JERRET (fórmula da Média Harmônica) em em

NP +IIII JERRET (fórmula da Média Harmônica) JERRET (fórmula da Média Harmônica) em em

função da área do terrenofunção da área do terreno

V V T A2Vt = V0 . T . N.TA

A2+

III) JERRET para terrenos de grandeprofundidade, onde Pe 2N

Vt = 6V0 . P.T eN5Pe +

4a) FÓRMULA MODIFICADA DE BERRINI ) Ó U O Cpara terrenos com 2 ou mais frentes

A 22Vt = )V.T...V.TV.T(NA

n0n2

2022

101 ++


Vt = )V.TV.T(NA 2

2022

101 +N 21

ondeondeTTii testadatestada parapara cadacada umum dosdosiilogradouroslogradouros

VV00ii preçopreço dodo metrometro dede testadatestada paraparacadacada logradourologradouroNoNo casocaso particularparticular dede terrenoterreno emem

iiesquinaesquina::

5a) HARPER – BERRINI, em função do valor unitário da área

Vt = Vq NTAVt Vq . N.T.A

OndeOndeVqVq preçopreço // mm22

6 a) FÓRMULA MODIFICADA DE JERRET para terrenos com 2 frentes e pouca profundidade

Vt = [ ]2201021220110

N)TT(AVV.N.T.T)T.VT.V.(A2

++

−++

21 N).TT(A ++

lotelote--padrãopadrão 1212 xx 3030 metrosmetros..lotelote padrãopadrão 1212 xx 3030 metrosmetros..

ParaPara oo métodométodo comparativo,comparativo, nemnem sempresempre háhái il id di il id d tt l tl t i di dsimilaridadesimilaridade entreentre osos loteslotes pesquisadospesquisados..

NãoNão sese podepode dizerdizer queque doisdois loteslotes contíguos,contíguos,ãoão sese podepode d ed e queque do sdo s otesotes co t guos,co t guos,comcom aa mesmamesma testadatestada ee umum comcom oo dobrodobro dadaprofundidadeprofundidade dodo outrooutro valhavalha duasduas vezesvezes maismais..

AnalisandoAnalisando oo casocaso dede testadastestadas iguaisiguais parapara 22lotes,lotes, háhá oo sentimentosentimento dede queque àà medidamedida queque aa

f did df did d tt àà tt ddprofundidadeprofundidade aumenta,aumenta, oo acessoacesso àà parteparte dedefundosfundos diminuidiminui implicandoimplicando queque oo valorvalor dadaunidadeunidade dede áreaárea maismais próximopróximo dodo alinhamentoalinhamentodd éé ii dd id did d dd áá iidada ruarua éé maiormaior queque oo dada unidadeunidade dede áreaárea maismaisdistante,distante, diminuindodiminuindo progressivamenteprogressivamente..

Regra4 Regra4 ‐‐3 3 ‐‐2 2 ‐‐11

11aa)) RegraRegra 44 –– 33 –– 22 –– 11gg

)) gg

NelaNela oo valorvalor dede umum lotelote éé distribuídodistribuído ememNelaNela oo valorvalor dede umum lotelote éé distribuídodistribuído ememquartis,quartis, sendosendo 4040%% nono primeiroprimeiro aa partirpartir dadatestadatestada ,, 3030%% nono segundo,segundo, 2020%% nono terceiroterceiro,, g ,g ,ee 1010%% nono últimoúltimo..

10%20%20%30%40%40%

Lei do 1/3, 2/3Lei do 1/3, 2/3

22aa)) LeiLei dodo 11//33,, 22//33

16, 6%

50%

/ , // , /

ConsideradaConsiderada queque oo valorvalor dodo

18, 8%

22 9%

50%

________

lotelote concentraconcentra 5050%% nonoprimeiroprimeiro terçoterço aa partirpartir dadat t dt t d t tt t 5050%%

22, 9%

50%

41, 7%

testadatestada ee osos restantesrestantes 5050%%nosnos 22//33 dosdos fundosfundos..

IremosIremos compararcomparar comcom aa regraregra anterior,anterior,dividindodividindo oo lotelote emem trêstrês ee quatroquatro partespartes.. NesteNesteúltimoúltimo caso,caso, aa distribuiçãodistribuição nosnos quartosquartos seráserá dede4141,,77%% parapara oo primeiroprimeiro ee 2222,,99%%,, 1818,,88%% ee 1616,,66%%4141,,77%% parapara oo primeiroprimeiro ee 2222,,99%%,, 1818,,88%% ee 1616,,66%%parapara osos demais,demais, sucessivamentesucessivamente..

Hipótese de HoffmanHipótese de Hoffman

33aa)) HipóteseHipótese dede HOFFMANHOFFMANpp

)) pp

ConsideraConsidera queque 22//33 dodo valorvalor dodo lotelote seseConsideraConsidera queque 22//33 dodo valorvalor dodo lotelote seseconcentraconcentra nana primeiraprimeira metademetade ee 11//33 nanasegundasegunda.. ComparandoComparando comcom aa regraregra 44 –– 33 –– 22 ––gg pp gg11,, observamosobservamos ::

15 5% 15,5% 33,3%

17,8% ,

22,3% 66 7% 66,7%

44,3%

Hipótese de JERRETHipótese de JERRET

44aa)) HipóteseHipótese dede JERRETJERRET (Média(MédiaHarmônica)Harmônica) ppHarmônica)Harmônica)

Considera,Considera, nana distribuiçãodistribuição emem quartis,quartis, osospercentuaispercentuais dede 4040%% 2626 77%% 1919%% ee 1414 33%%percentuaispercentuais dede 4040%%,, 2626,,77%%,, 1919%%,, ee 1414,,33%%respectivamente,respectivamente, aa partirpartir dada testadatestada..

ObOb tt hi óthi ót d id iObservemosObservemos que,que, nestanesta hipótesehipótese osos doisdoisprimeirosprimeiros quartisquartis (metade)(metade) representamrepresentam6666 77%% ee osos doisdois últimosúltimos 3333 33%% coincidindocoincidindo6666,,77%% ee osos doisdois últimosúltimos 3333,,33%%,, coincidindocoincidindocomcom aa hipótesehipótese dede HOFFMANHOFFMAN..

14,3%

19,0%

33,3% ,

26,7%

66,7%

40,0% ,

Hipótese de HARPERHipótese de HARPER

55aa) Hipótese de HARPER ) Hipótese de HARPER pp

))ConsideraConsidera umauma variaçãovariação proporcionalproporcional àà

raizraiz quadradaquadrada dada profundidadeprofundidade dodo lote,lote,t tt t dd t ãt ã bólibóliportanto,portanto, dede representaçãorepresentação parabólica,parabólica, comcom

osos percentuaispercentuais dede 5050%%,, 2121%%,, 1616%%,, ee 1313%%parapara osos quartisquartisparapara osos quartisquartis..

13%16%16%21%50%

Hipótese da Linha RetaHipótese da Linha Reta66aa) Hipótese da LINHA RETA) Hipótese da LINHA RETA

pp) p) p

Nesta distribuição linear, os quartis Nesta distribuição linear, os quartis apresentarão os percentuais de 25% cada apresentarão os percentuais de 25% cada p p %p p %um:um:

25%

25%25%

25%25%

25%25%

Modelo do Valor do terreno a ser determinadoModelo do Valor do terreno a ser determinadoDo estudo das diversas formas e Do estudo das diversas formas e

localização dos lotes nasceu o modelo :localização dos lotes nasceu o modelo :

Vt = A . Vq . K1 . K2 . ... .K7

onde onde

VVtt valor do terreno a ser determinadovalor do terreno a ser determinadoAA áreaáreaVVqq valor médio unitário de terrenos na valor médio unitário de terrenos na qq

área, obtido em pesquisaárea, obtido em pesquisaKKii fatores de ponderação, a saber :fatores de ponderação, a saber :

Fator de tetada KFator de tetada K11K Fator de testada11K1 = Fator de testada

4TT

K1 =

onde onde

pTK1

TT testada efetivatestada efetivaTTpp testada padrãotestada padrãopp pp•• Obs.: esta expressão está limitada ao intervaloObs.: esta expressão está limitada ao intervalo

•• 0,50 < T/TP < 2,00,50 < T/TP < 2,0

ParaParaParaPara

840050 1 ,, =⇒< KT

PP

840050 1 ,, ⇒< KT p

ParaPara189,10,2 1 =⇒> K

TT

p

NoNo casocaso dede terrenosterrenos dede frente,frente, empregaemprega--sese nanafórmulafórmula aa testadatestada dodo logradourologradouro maismais importanteimportante..gg pp

K2 = Fator de profundidadeKK22 = Fator de profundidade= Fator de profundidade

K2 = Fator de profundidade

HáHá queque sese conhecerconhecer aa profundidadeprofundidade equivalenteequivalente(( aa saber,saber, PePe == ),), aa profundidadeprofundidade máximamáxima eeT

A

(( )) ppmínimamínima dodo local,local, obtidaobtida pelapela legislaçãolegislação vigente,vigente, ou,ou,atravésatravés dada relaçãorelaçãoçç

ProfundidadeProfundidade mínimamínima ((PP íí == metademetade dadaProfundidadeProfundidade mínimamínima ((PPmínmín metademetade dadaprofundidadeprofundidade –– padrãopadrão local)local)

ProfundidadeProfundidade máximamáxima ((PPmáxmáx == dobrodobro dadaprofundidadeprofundidade –– padrãopadrão local)local)profundidadeprofundidade –– padrãopadrão local)local)

Assim, formularamAssim, formularam--se as hipóteses seguintes para se as hipóteses seguintes para o fator de profundidade Ko fator de profundidade K22 ::

a) Para a) Para PPee< 0,50 < 0,50 PPmínmín

KK (0 50)0 5 0 70710 ((0 50)0 5 0 70710 (Héli dHéli d C iC i ))KK22 = (0,50)0,5 = 0,70710 (= (0,50)0,5 = 0,70710 (Hélio de Hélio de CairesCaires))

b) Para 0,5 b) Para 0,5 PPmínmín PPe e PPmínmín

50

≤≤

KK22 ==

50,

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡

mín

ePP

KK22 (hipótese de (hipótese de Medeiros Medeiros –– AzambujaAzambuja))c) Parac) Para PP PP PP

⎦⎣ mín

≤ ≤c) Para c) Para PPmínmín PPee PPmáxmáx≤ ≤

KK33 = Fator de esquina, para terrenos de mais de uma testada= Fator de esquina, para terrenos de mais de uma testadad) Parad) Para PPmáxmáx PPee PPmáxmáx≤ ≤d) Para d) Para PPmáxmáx PPee PPmáxmáx

KK22 = (hipótese de= (hipótese de MedeirosMedeiros ––

≤50,

⎥⎤

⎢⎡ máxP

KK22 (hipótese de (hipótese de Medeiros Medeiros AzambujaAzambuja))

⎥⎦

⎢⎣ eP

e) Para e) Para PPee > 2 > 2 PPmáxmáx

KK2 2 = (0,5)= (0,5)0,5 0,5 = 0,7070 (= 0,7070 (Hélio de Hélio de CairesCaires))

K3K3 FATOR ESQUINAFATOR ESQUINAK3 K3 –– FATOR ESQUINAFATOR ESQUINA

KK33 = Fator de esquina, para terrenos = Fator de esquina, para terrenos de mais de uma testadade mais de uma testada

HáHá diversasdiversas tabelastabelas ee métodosmétodos paraparacálculocálculo dosdos coeficientescoeficientes dede esquinaesquina entreentrecálculocálculo dosdos coeficientescoeficientes dede esquina,esquina, entreentreelaselas aa dodo argentinoargentino MiguelMiguel VALVANO,VALVANO, aa dedeGuilhermeGuilherme BonfimBonfim DEIDEI VEGNIVEGNI –– NERI,NERI, aa dodoBancoBanco HipotecárioHipotecário NacionalNacional ArgentinoArgentinopp gg(bastante(bastante simplista)simplista) queque aa seguirseguirtranscreveremostranscreveremostranscreveremostranscreveremos


a) para zonas comerciais centrais – 25% a 30%;) p ;b) para zonas comercias em geral – 20% a 25%;c) para zonas residenciais de alto valor – 15% a 20%;) p ;d) para zonas residenciais comuns – 10%

Observa-se que o terreno de esquina é, na realidade,uma faca de dois gumes. Embora se generaliza a suag gvalorização, no caso de zonas eminentementeresidenciais, esta é bastante discutível (problemas ded l l i ã t )duplo recuo, poluição sonora etc.).

Fórmula do KFórmula do K33Conhecendo se o valor do m2 para cada logradouro (V )33Conhecendo-se o valor do m2 para cada logradouro (Vqi)e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina podeser traduzido pela expressão:ser traduzido pela expressão:

VTVTVT)20Z( ++++

1q1

qnn2q21q13 V.T.20

V.T...V.TV.T).20Z(K

++++=

1q1

OndeZ constante (tabelada) ( )T1 testada para o logradouro mais importante

a) Zonas de escritórios e apartamentos, modestos: Z = 1 0Z = 1,0

b) Zonas de apartamentos e comércio médios comb) Zonas de apartamentos e comércio médios, com densidade ocupacional média : Z = 2,0

c)Zonas de comércio padrão médio e alto, alta d id d i l édi Z 3 0densidade ocupacional média : Z = 3,0

d)Zonas de comércio padrão médio e baixo, baixa densidade ocupacional média : Z = 1,0

KK44 = Fator de topografia= Fator de topografia

K4 = Fator de topografia44 p gp g

Em seu trabalho Avaliação de Imóveis Urbanos, o Eng. G. B. DEI VEGNI – NERI, apresenta a seguinte composição considerando como situaçãoseguinte composição, considerando como situação paradigma um terreno plano (fator = 1,0)

a) Caimento para o fundo (declive) Fator K4até 5% 0 90até 5%...........................................................0,90entre 5% e 10%.............................................0,80acima de 10% 0 70acima de 10%................................................0,70

b) Caimento para a frente (aclive) Fator Kb) Caimento para a frente (aclive) Fator K4Suave............................................................0,90Acentuado 0 70Acentuado.....................................................0,70

K5 = Fator de superfície e solo K5 = Fator de superfície e solo KK55 = Fator de superfície e solo = Fator de superfície e solo

S fSituação paradigma : terreno seco e firme K5 = 1,0Fator K5

) S fí i ú id 0 80a) Superfície úmida...............................................0,80b) Superfície alagadiça.........................................0,60c) Superfície brejosa ou pantanosa 0 50c) Superfície brejosa ou pantanosa......................0,50d) Superfície permanentemente alagada.............0,40

K = Fator de acessibilidadeK6 = Fator de acessibilidade

Situação paradigma : terreno sem condução próxima(1 000 ) K 1 0(1.000m) K6 = 1,0

Fator K6a)Condução a menos de 1.000 m...................... .1,02a)Condução a menos de 1.000 m...................... .1,02b) Condução direta...............................................1,05

P f ª Si F i lProf.ª Simone Feigelson

32

MÉTODOMÉTODO INVOLUTIVOINVOLUTIVOMÉTODOMÉTODO INVOLUTIVOINVOLUTIVO


ÉÉMÉTODO INVOLUTIVOMÉTODO INVOLUTIVO““88..22..22 –– IdentificaIdentifica oo valorvalor dede mercadomercado dodobem,bem, alicerçandoalicerçando nono seuseu aproveitamentoaproveitamentobem,bem, alicerçandoalicerçando nono seuseu aproveitamentoaproveitamentoeficiente,eficiente, baseadobaseado emem modelomodelo dede estudoestudo dedeviabilidadeviabilidade técnicotécnico econômicaeconômica mediantemedianteviabilidadeviabilidade técnicotécnico‐‐econômica,econômica, mediantemediantehipotéticohipotético empreendimentoempreendimento compatívelcompatível comcom

ííasas característicascaracterísticas dodo bembem ee comcom asas condiçõescondiçõesdede mercadomercado nono qualqual estáestá inserido,inserido,considerandoconsiderando‐‐sese cenárioscenários viáveisviáveis paraparaexecuçãoexecução ee comercializaçãocomercialização dodo produtoproduto..””execuçãoexecução ee comercializaçãocomercialização dodo produtoproduto..


CRITÉRIO DO MÁXIMOCRITÉRIO DO MÁXIMOCRITÉRIO DO MÁXIMO CRITÉRIO DO MÁXIMO APROVEITAMENTOAPROVEITAMENTO

EstudoEstudo dede viabilidadeviabilidade:: taxataxa dede ocupaçãoocupaçãoEstudoEstudo dede viabilidadeviabilidade:: taxataxa dede ocupação,ocupação,gabarito,gabarito, IATIAT;;CálculoCálculo dasdas áreasáreas equivalentesequivalentes dede construçãoconstrução;;CálculoCálculo dasdas áreasáreas equivalentesequivalentes dede construçãoconstrução;;ÁreaÁrea realreal privativaprivativa dasdas unidadesunidades autônomasautônomas;;MontanteMontante geralgeral dede despesasdespesas;;MontanteMontante geralgeral dede vendavenda;;MontanteMontante geralgeral dede vendavenda;;CálculoCálculo dada margemmargem dede risco,risco, percentualpercentual dederemuneraçãoremuneração dodo incorporadorincorporadorremuneraçãoremuneração dodo incorporadorincorporador..

PARÂMETROS EDILICIOSPARÂMETROS EDILICIOSPARÂMETROS EDILICIOSPARÂMETROS EDILICIOSRRRecuo;Recuo;

Afastamentos;Afastamentos;

Taxa de ocupaçãoTaxa de ocupação

Z tZ tZoneamentoZoneamento

GabaritoGabarito

Indice de Aproveitamento de ÁreaIndice de Aproveitamento de Área

C b tC b tCobertura;Cobertura;

Vagas de garagem;Vagas de garagem;

O terreno totaliza uma área de 656,00m². De acordo com os parâmetros edilícios para a região, como demonstrado, tem-se: ATE PERMITIDO = 3,5 x 656,00 m² = 2.296,00 m²ATE PERMITIDO 3,5 x 656,00 m 2.296,00 m

GABARITO edificação colada nas divisas = 22 m.

TAXA DE OCUPAÇÃO = 70%

AFASTAMENTO FRONTAL = 3,00 m (embasamento)

EXEMPLOEXEMPLOEXEMPLOEXEMPLO


EMBASAMENTOEMBASAMENTOEMBASAMENTOEMBASAMENTO2 subsolos com áreas 611,00 m², com capacidade de 24 vagas 2 subsolos com áreas 611,00 m², com capacidade de 24 vagas cada, totalizando 48 vagascada, totalizando 48 vagasggPavimento térreo com 459,00 m², sendo 35% destinados a Pavimento térreo com 459,00 m², sendo 35% destinados a hall social e acessos e vagas de garagemhall social e acessos e vagas de garagemPavimento de uso comum.Pavimento de uso comum.

PARTIDO ARQUITETÔNICO


PARTIDO ARQUITETÔNICOPARTIDO ARQUITETÔNICO

PAVIMENTOS TIPOPAVIMENTOS TIPO

PavimentosPavimentos tipotipo comcom 459459,,0000 m²m² dede área,área, retirandoretirando‐‐sese aa partepartepp ,, ,, ppdestinadadestinada aa escadasescadas ee elevadores,elevadores, restaresta umauma áreaárea útilútil dede390390,,0000 m²m² queque seráserá subdividasubdivida emem 44 apartamentosapartamentos comcom 9797,,5050²² dd ii dd li dli d ²² dd ddm²m² cada,cada, maismais varandas,varandas, totalizandototalizando 110110,,0000 m²m² cadacada ee duasduas

vagasvagas dede garagemgaragem..P j tP j t 55 i ti t 44 t tt t ²² ddProjetouProjetou‐‐sese 55 pavimentospavimentos comcom 44 apartamentosapartamentos m²m² cada,cada,totalizando,totalizando, 2020 apartamentos,apartamentos, sendosendo queque nono 55ºº pavimentopavimento 44unidadesunidades dede cobertura,cobertura, comcom umauma áreaárea cobertacoberta dede 8686,,5050 m²m²unidadesunidades dede cobertura,cobertura, comcom umauma áreaárea cobertacoberta dede 8686,,5050 mm


RESUMORESUMORESUMO RESUMO E t d dE t d dEstudo de massaEstudo de massa

NÚMERO DE UNIDADES DA EDIFICAÇÃONÚMERO DE UNIDADES DA EDIFICAÇÃO

16 apartamentos de 97,50 m² e varandas, totalizando uma áreade venda de 110,00 m², com 2 vagas de garagem.

4 apartamentos de cobertura duplex com 184 00 m² e 46 00 m²4 apartamentos de cobertura duplex com 184,00 m² e 46,00 m²de terraço descoberto, totalizando cada unidade 230,00 m² com4 vagas de garagem cada.


RECEITA BRUTARECEITA BRUTARECEITA BRUTARECEITA BRUTA

O Valor Geral de Vendas empreendimento:O Valor Geral de Vendas empreendimento:R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00


ESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DEESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DEESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DE ESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DE VENDAS VENDAS ‐‐ PGVPGV

AdotaAdota--sese porpor basebase oo preçopreço médiomédio dedei ó ii ó i d ãd ã lhá llhá limóveis,imóveis, emem padrãopadrão assemelhávelassemelhável,,recentementerecentemente comercializadoscomercializados nana regiãoregiãoemem queque sese encontraencontra aa áreaárea avalianda,avalianda, dedepreferênciapreferência imóveisimóveis emem lançamento,lançamento, nasnaspreferênciapreferência imóveisimóveis emem lançamento,lançamento, nasnascondiçõescondições dodo livrelivre mercadomercado imobiliário,imobiliário,devidamentedevidamente atualizadosatualizados osos valoresvaloresdevidamentedevidamente atualizadosatualizados osos valoresvalores..


Valor dos apartamentos: Valor dos apartamentos: ppR$ 1.100.000,00 x 16 = R$ 17.600.000,00R$ 1.100.000,00 x 16 = R$ 17.600.000,00Valor dos apartamentos de cobertura: Valor dos apartamentos de cobertura: ppR$ 2.070.000,00 x 4 = R$ 8.280.000,00R$ 2.070.000,00 x 4 = R$ 8.280.000,00


RECEITA BRUTARECEITA BRUTA

ValorValor GeralGeral dede VendasVendas empreendimentoempreendimento::

R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00


EstimativaEstimativa dasdas despesasdespesas dede empreendimentosempreendimentos (D(Dpp))

Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

a – Preço da construção (Pc)

O custo da construção é obtido com base noscustos unitários médios, publicados peloSINDUSCON, neste custo não estão incluídos: oscustos básicos da construção, elevadores, fundaçõese instalações especiais (quando é o caso) serviçose instalações especiais (quando é o caso), serviçospúblicos e suas ligações definitivas. Deve-se aplicar aocusto publicado um índice referente ao BDIp(Benefícios e Despesas Indiretas)

TABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCON


TABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCON


bb –– Publicidade,Publicidade, despesasdespesas legaislegais ee dede,, pp ggcomercializaçãocomercialização (D(Dcc))

DDcc = 0,07 PGV= 0,07 PGVDDcc 0,07 PGV 0,07 PGV

cc –– ApropriaçãoApropriação dasdas despesasdespesas administrativasadministrativas eecc –– ApropriaçãoApropriação dasdas despesasdespesas administrativasadministrativas eelegaislegais ee projetosprojetos (D(Dgg))

DD = 0 01 PGV= 0 01 PGVDDgg = 0,01 PGV= 0,01 PGV

** ObOb OO i ti t tt ii ii têtê** ObsObs.:.: OsOs impostos,impostos, taxastaxas ee serviçosserviços geraisgerais têmtêm seusseuscustoscustos diluídosdiluídos nosnos subtotaissubtotais retroretro--discriminadosdiscriminados..

ApropriaçãoApropriação dodo retornoretorno brutobrutodd –– ApropriaçãoApropriação dasdas despesasdespesas comcom oop p çp p ç ppempreendimentoempreendimento

Item “a” Item “a” PcPc -- Preço de construçãoPreço de construçãoItem a Item a PcPc Preço de construçãoPreço de construçãoItem “b” Dc Item “b” Dc –– despesas de publicidadedespesas de publicidadeItem “c” DgItem “c” Dg –– despesas administrativasdespesas administrativasItem c Dg Item c Dg –– despesas administrativasdespesas administrativasTotal Total DpDp = despesas do empreendimento= despesas do empreendimento

ApropriaçãoApropriação dodo retornoretorno brutobrutoOO retornoretorno brutobruto éé estimadoestimado pelapela diferençadiferença entreentre oo

PGVPGV (Receita(Receita Programável)Programável) ee asas DespesasDespesas dodoE di tE di t ((DD )) ff d ld l iiEmpreendimentoEmpreendimento ((DpDp),), conformeconforme oo modelomodelo aa seguirseguir::

R = PGV - DRb = PGV - Dp

DefiniçãoDefinição dodo valorvalor dodo terrenoterreno pelopelo empregoemprego dodo métodométodo residualresidualDefiniçãoDefinição dodo valorvalor dodo terrenoterreno pelopelo empregoemprego dodoçç pp p gp gmétodométodo residualresidual

DoDo valorvalor dodo retornoretorno brutobruto acimaacima calculado,calculado, deduzdeduz--sese percentualpercentual admissíveladmissível parapara remunerar,remunerar, nasnassese percentualpercentual admissíveladmissível parapara remunerar,remunerar, nasnascondiçõescondições dede mercadomercado ee possibilidadespossibilidades potenciaispotenciais dodoempreendimento,empreendimento, aa coordenaçãocoordenação geral,geral, representadarepresentadapp çç gg pppelopelo Incorporador,Incorporador, bembem comocomo sese dimensionardimensionaradequadamenteadequadamente asas condiçõescondições objetivasobjetivas geraisgerais ememexame,exame, aa MargemMargem dede RiscoRisco.. ProcedidasProcedidas asas deduçõesdeduçõesdede mencionadas,mencionadas, surgesurge dodo resíduoresíduo final,final, oo valorvalor pelopelo

ll háhá ibilid dibilid d dd d i id i iqualqual háhá possibilidadepossibilidade de,de, comcom segurança,segurança, sese adquiriradquiriroo terrenoterreno inin naturanatura..

VALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENORETORNO BRUTO (PGV – DP) = RBRETORNO BRUTO (PGV DP) RB

REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR

RI = 0,50 X RB

SALDO RB RISALDO = RB – RI

MARGEM DE RISCO = SALDO x 15%

VALOR DO TERRENO = SALDO – MARGEM DE

RISCO


VALOR DA GLEBAVALOR DA GLEBA


EmEm sese tratandotratando dede glebasglebas passíveispassíveis dedeEmEm sese tratandotratando dede glebasglebas passíveispassíveis dedeloteamento,loteamento, aa NBRNBR 1414..653653 assimassim definedefine::

"é"é umauma grandegrande extensãoextensão dedeéé umauma grandegrande extensãoextensão dedeterreno,terreno, emem zonazona urbanaurbana e/oue/ou dede expansãoexpansão

bb dd id did d jj it tit turbanaurbana dasdas cidades,cidades, cujocujo aproveitamentoaproveitamentomaismais eficienteeficiente dependedepende dodo arruamentoarruamento eesubdivisãosubdivisão emem loteslotes ee que,que, apósapós receberreceberbenefíciosbenefícios resultantesresultantes dede urbanização,urbanização,

NBNB‐‐502 Glebas502 Glebas

benefíciosbenefícios resultantesresultantes dede urbanização,urbanização,possapossa serser absorvidoabsorvido porpor prazoprazo prépré --estabelecido"estabelecido"estabelecidoestabelecido ..

TornaTorna--sese difícildifícil estabelecerestabelecer comparaçãocomparação dedep çp çtransaçãotransação parapara glebasglebas nana áreaárea urbanaurbana..

Assim,Assim, oo métodométodo comparativocomparativo seráserá ood dd d t b l dt b l d t ét é ddrecomendado,recomendado, estabelecendoestabelecendo--sese atravésatravés dede

pesquisaspesquisas oo valorvalor dodo m²m² parapara loteslotesb i db i d áá t t dt t durbanizadosurbanizados nana área,área, transportandotransportando--sese parapara aa

gleba,gleba, grosseiramentegrosseiramente falando,falando, cercacerca dede 3030%%d td t ll ii 7070%% t tt tdestedeste valor,valor, poispois osos 7070%% restantesrestantescorrespondemcorrespondem àsàs obrasobras dede infrainfra--estrutura,estrutura,

ll b ib i ááarruamentoarruamento ee calçamento,calçamento, arborização,arborização, áreaáreaverde,verde, etcetc..

AA fórmulafórmula dede OSCAROSCAR OLAVEOLAVE englobaengloba ososggdoisdois métodosmétodos (comparativo(comparativo ee involutivoinvolutivo),),partindopartindo--sese dede valoresvalores unitáriosunitários dede loteslotespartindopartindo sese dede valoresvalores unitáriosunitários dede loteslotesurbanizadosurbanizados..

A rigor o método in ol ti o no q al se est da a análise doA rigor, o método involutivo, no qual se estuda a análise doinvestimento e a sua viabilidade econômica é o que deve serempregado, embora bem mais trabalhoso.

Este percentual não é rígido e a seguir apresentaremos uma tabelade fatores de gleba, conquanto modernamente rejeitados, preconizadospelo Decreto no 9.788 de 30.12.71, da Prefeitura do Município de SãoPaulo.

F d Gl b

Fatores de GlebaFatores de Gleba

Fatores de GlebaÁrea (m2) Fator Área (m2) Fator Área (m2) Fator Área (m2) Fator

16.000 0,684 40.000 0,545 80.000 0,461 300.000 0,34218.000 0,663 42.000 0,540 85.000 0,454 350.000 0,33120.000 0,646 44.000 0,532 90.000 0,449 400.000 0,32222.000 0,633 46.000 0,527 95.000 0,444 450.000 0,31524 000 0 617 48 000 0 521 100 000 0 436 500 000 0 31024.000 0,617 48.000 0,521 100.000 0,436 500.000 0,31026.000 0,606 50.000 0,517 120.000 0,419 600.000 0,30228 000 0 595 55 000 0 505 140 000 0 404 700 000 0 29628.000 0,595 55.000 0,505 140.000 0,404 700.000 0,29630.000 0,585 60.000 0,494 160.000 0,392 800.000 0,29132.000 0,576 65.000 0,485 180.000 0,381 900.000 0,289, , , ,34.000 0,560 70.000 0,476 200.000 0,372 1.000.000 0,28838.000 0,553 75.000 0,469 250.000 0,355 ou mais

OO engenheiroengenheiro uruguaiouruguaio OSCAROSCAR OLAVEOLAVEdeduziudeduziu umauma fórmulafórmula queque simplificasimplifica bastantebastante aadeduziudeduziu umauma fórmulafórmula queque simplificasimplifica bastantebastante aaaplicaçãoaplicação dodo métodométodo involutivoinvolutivo,, semsemnecessidadenecessidade dede sese fazerfazer umum detalhadodetalhado estudoestudonecessidadenecessidade dede sese fazerfazer umum detalhadodetalhado estudoestudodede massamassa ouou anteante projetoprojeto dodo loteamento,loteamento,b db d hh llbastandobastando conhecerconhecer oo valorvalorunitáriounitário dodo lotelote urbanizadourbanizado nana regiãoregião.. EsteEsteggprocessoprocesso levoulevou oo nomenome dede MétodoMétodo InvolutivoInvolutivoSimplificadoSimplificado ---- FórmulaFórmula dede OLAVE,OLAVE, aa seguirseguirSimplificadoSimplificado FórmulaFórmula dede OLAVE,OLAVE, aa seguirseguirtranscritotranscrito

FÓRMULA DE OSCAR OLAVEFÓRMULA DE OSCAR OLAVE‐‐

MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADOMÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADOFÓRMULA DE OSCAR OLAVEFÓRMULA DE OSCAR OLAVE--FÓRMULA DE OSCAR OLAVEFÓRMULA DE OSCAR OLAVE--

q)K1(S ×−× DL1

q)K1(SVg −+

××=

Sendo:V l b t d l bVg = valor bruto da glebaS = área total da glebaK = perdas do arruamento e áreas livres (em %) = 35%K = perdas do arruamento e áreas livres (em %) = 35%q = preço médio de venda do m² de lote na regiãoD = despesas legais com urbanização = 30% de S x (1-K ) xD = despesas legais com urbanização = 30% de S x (1-K ) x

qL = lucro razoável do incorporador (em %) = 25%p ( )

Valor das Valor das BenfeitoriasBenfeitorias


CaracterísticasCaracterísticas arquitetônicas,arquitetônicas, dedeacabamentoacabamento destinaçãodestinação (residencial(residencial uniuniacabamento,acabamento, destinaçãodestinação (residencial(residencial uniuniouou pluripluri--familiarfamiliar,, comercialcomercial--lojaloja ououescritóriosescritórios condomínioscondomínios horizontaishorizontais infrainfraescritórios,escritórios, condomínioscondomínios horizontais,horizontais, infrainfra--estruturaestrutura comum,comum, proletários,proletários, modestosmodestos ououluxuosos,luxuosos, armazéns,armazéns, galpões,galpões, cinemas,cinemas,clubes,clubes, escolas,escolas, garagens,garagens, hospitais,hospitais,g gg g pphotéis,hotéis, supermercados,supermercados, postospostos dede serviço,serviço,restaurantesrestaurantes enfimenfim todotodo tipotipo dede

TIPOLOGIATIPOLOGIA

restaurantes,restaurantes, enfim,enfim, todotodo tipotipo dedeedificação),edificação), etcetc

TIPOLOGIATIPOLOGIA


ÁÁÁREAS ÁREAS –– NBR 12.721NBR 12.721““33..77..22..11..11 –– áreaárea privativaprivativa principalprincipal:: áreaárea dada unidadeunidade autônomaautônoma dede

usouso exclusivo,exclusivo, destinadadestinada àà moradia,moradia, atividadeatividade ouou usouso principalprincipal dadadifi ãdifi ã it dit d d t i dd t i d dd d id i ii ddedificação,edificação, situadasituada emem determinadodeterminado andarandar ouou emem doisdois ouou maismais andaresandaresinterligadosinterligados porpor acessoacesso tambémtambém privativoprivativo..””

““33..77..22..33 áreaárea dede usouso comumcomum:: áreaárea cobertacoberta ee descobertadescoberta situadasituada nosnosdiversosdiversos pavimentospavimentos dada edificaçãoedificação ee forafora dosdos limiteslimites dede usouso privativo,privativo, quequepodepode serser utilizadautilizada emem comumcomum porpor todostodos ouou porpor parteparte dosdos titularestitulares dedepodepode serser utilizadautilizada emem comumcomum porpor todostodos ouou porpor parteparte dosdos titularestitulares dededireitodireito dasdas unidadesunidades autônomasautônomas..””


ÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTE

““5.7 Área equivalente5.7.1 ConceituaçãoÁrea virtual cujo custo de construção é equivalente ao custod á l l d d éda respectiva área real, utilizada quando este custo édiferente do custo unitário básico da construção, adotadocomo referência Pode ser conforme o caso maior ou menorcomo referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menorque área real correspondente.”


ÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTE“5.7.3 Coeficientes Médios“5.7.3 Coeficientes Médios5.7.3 Coeficientes Médios5.7.3 Coeficientes Médiosa)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;c) área privativa (salas com acabamento): 1 00;c) área privativa (salas com acabamento): 1 00;c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60f) varandas:0 75 a 1 00f) varandas:0 75 a 1 00f) varandas:0,75 a 1,00f) varandas:0,75 a 1,00g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0 00;i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0 00;i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;j) área de serviço: 0,50;j) área de serviço: 0,50;k) k) barriletebarrilete: 0,50 a 0,75;: 0,50 a 0,75;l) caixa d’água: 0 50 a 0 75;l) caixa d’água: 0 50 a 0 75;l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;n) piscinas: 0,50 a 0,75n) piscinas: 0,50 a 0,75) i t i l d j di 0 10 0 30”) i t i l d j di 0 10 0 30”o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”


RevistasRevistas especializadas,especializadas, taistais comocomo BoletimBoletim dedeCC CCCustosCustos ee AA ConstruçãoConstrução publicampublicam mensalmentemensalmente ososcustoscustos básicosbásicos dede construçãoconstrução unitáriosunitários parapara ososdiversosdiversos tipostipos dede edificaçõesedificações ee acabamentosacabamentos;; nelasnelasdiversosdiversos tipostipos dede edificaçõesedificações ee acabamentosacabamentos;; nelasnelassãosão incluídosincluídos osos custoscustos indiretosindiretos ee aa infrainfra--estruturaestruturacomunitáriacomunitária dodo empreendimentoempreendimento..pp

CustoCusto SindusconSinduscon x BDIx BDI

CUSTO DO m²

Item PercentualItem Percentual

a) projeto detalhado e especificações (5% a 10%) 6%

b) ó i li d b á l f (1 5% 3%) 2%b) cópias, licença da obra, água, luz e força (1,5% a 3%) 2%

c) administração local - mestre, apontador geral eengenheiro de obras (3% a 7%)

5%engenheiro de obras (3% a 7%)

d) escritório - pessoal, material, despesas de locação ouamortização (4% a 8%)

5%amortização (4% a 8%)

e) eventuais, para atender omissões de orçamento eelevações de preços não previstos (mínimo)

5%elevações de preços não previstos (mínimo)

f) administração central, lucro da firma construtora ecustos financeiros, oscilando entre 10% e 25%

12%,

conforme condições de serviço da mesma e demercado

Total: 35% / 65%Total: 35% / 65%

DEPRECIAÇÃODEPRECIAÇÃO

DEPRECIAÇÃODEPRECIAÇÃOAA depreciaçãodepreciação éé aa medidamedida dada deterioraçãodeterioração dede umum

bem,bem, sejaseja eleele umum imóvel,imóvel, máquinamáquina ouou equipamentosequipamentos dedequaisquerquaisquer naturezasnaturezasquaisquerquaisquer naturezasnaturezas..

NoNo casocaso particularparticular dede edificações,edificações, oo usouso aliadoaliado aoaoNoNo casocaso particularparticular dede edificações,edificações, oo usouso aliadoaliado aoaotempotempo provocaprovoca umum desgastedesgaste naturalnatural dodo bembem..

InúmerasInúmeras sãosão asas teoriasteorias sobresobre oo assuntoassunto e,e, dentredentreelaselas podemospodemos citarcitar::

a)a) MétodoMétodo dada SomaSoma dosdos AnosAnos;;a)a) MétodoMétodo dada SomaSoma dosdos AnosAnos;;b)b) MétodoMétodo dodo ValorValor DecrescenteDecrescente;;c)c) MétodoMétodo dada LinhaLinha RetaReta;;c)c) MétodoMétodo dada LinhaLinha RetaReta;;

O BUREAU OF INTERNAL REVENUE tabelou, de forma prática, as vidas úteis de diversos tipos de edificações como sejam:de diversos tipos de edificações, como sejam:

tipo vida útil (anos)apartamentos 50bancos 67residenciais 60fábricas 50garagens 60celeiros 75h téi 50hotéis 50

paióis 67edifícios de escritórios 67lojas 67lojas 67teatros 50armazéns 75

TABELA II Critério de HeideckeTABELA II Critério de Heidecke

TABELA II

C ité i d H id k

TABELA II

C ité i d H id kCritério de Heidecke

Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00%

Critério de Heidecke

Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00% , %Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32% Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52% Estado 2 5 Entre regular e reparos simples 8 09%

, %Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32% Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52% Estado 2 5 Entre regular e reparos simples 8 09%Estado 2,5 - Entre regular e reparos simples.................... ....8,09% Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10% Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20%

Estado 2,5 - Entre regular e reparos simples.................... ....8,09% Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10% Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20% Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60% Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20% Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%

Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60% Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20% Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%Estado 5 Sem valor.................................................... 100,00% Estado 5 Sem valor.................................................... 100,00%

TABELA IIIDepreciação Física // Critério de Ross-Heidecke

idade em

% de duração

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

idade em % de

duração

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

2 1 02 1 05 3 51 9 03 18 9 33 9 53 1 75 4 52 39 5 39 5 41 0 44 4 50 5 59 6 71 3 85 02 1.02 1.05 3.51 9.03 18.9 33.9 53.1 75.4 52 39.5 39.5 41.0 44.4 50.5 59.6 71.3 85.0 4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5 6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0 8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6

10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1 12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7 14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2 16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8 18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4 20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0 22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6 24 14 9 14 9 17 0 21 8 30 3 43 1 59 6 78 9 74 64 4 64 4 65 3 67 3 70 8 76 2 83 1 91 224 14.9 14.9 17.0 21.8 30.3 43.1 59.6 78.9 74 64.4 64.4 65.3 67.3 70.8 76.2 83.1 91.2 26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8 28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4 30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1 32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7 34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4 36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5 38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7 40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4 42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1 44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8 46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5 46 9648 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3 50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100

a a // Critério de Ross // Critério de Ross ‐‐ HeideckeHeidecke

Depreciação Física // Critério de Ross - HeideckeIdade em

% de duração

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5duração

2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,44 2 08 2 11 4 55 10 0 19 8 34 6 53 6 75 74 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,76 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,08 4,32 4,32 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3

10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,612 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,914 7 98 8 01 10 3 15 4 24 6 38 5 56 4 77 214 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,216 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,518 10 6 10 6 12 9 17 8 26 8 40 3 57 6 77 818 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8


% de duração

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5duração

20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,222 13 4 13 4 15 6 20 4 29 1 42 2 59 0 78 522 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,524 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,926 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,328 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,630 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,032 21 1 21 1 23 1 27 5 35 4 47 3 62 6 80 432 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,434 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,836 24 5 24 5 26 4 30 6 38 1 49 5 64 2 81 336 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,5 64,2 81,3

Depreciação Física // Critério de Ross - Heideckep çIdade em

% de d ã

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5duração

38 25,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,740 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,142 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,644 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,146 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,56 33,6 33,6 35, 38,9 5,6 55,6 68,5 83,548 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,050 37 5 37 5 39 1 42 6 48 8 58 2 70 4 84 550 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,552 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,054 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5


% de duração

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5duração

56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,058 45 8 45 8 47 2 50 2 55 6 63 8 74 3 86 658 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6 60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,162 50,2 50,2 50,2 54,2 59,2 66,7 76,4 87,764 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,266 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,868 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4, , , , , , , ,70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,072 61 2 61 9 62 9 65 0 68 8 74 6 81 9 90 672 61,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6


% de duração

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5duração

74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,276 66 9 66 9 67 7 69 6 72 9 77 9 84 3 91 876 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,878 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,480 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,182 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,784 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,486 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,5, , , , , , , ,88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,790 85 5 85 5 85 9 86 7 88 1 90 3 93 1 96 690 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,6

D i ã Fí i // C ité i d R H id kDepreciação Física // Critério de Ross - HeideckeIdade em

% de1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

% de duração

92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1, , , , , , , ,94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,896 94 1 94 1 94 2 94 6 95 1 96 0 97 2 98 596 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,598 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3100 100 100 100 100 100 100 100 100100 100 100 100 100 100 100 100 100

TABELA VVANTAGEM DA COISA FEITA

Tipoda Construção

Nova De 0 a 10 anos

De 10 a 20 anos

De 20 a 30 anos

Grande estrutura 25 % 25 % - 21 % 25 % - 13 % 13 % - 0 %

Pequena estrutura e residencial de luxo

15 % 15 % - 12,5 % 12,5 % - 7,8 % 7,8 % - 0 %

Industrial e residencial médio 10 % 10 % - 8,4 % 8,4 % - 5,2 % 5,2 % - 0 %

Residencial modesto e proletárias

5 % 5 % - 4,2 % 4,2 % - 2,6 % 2,6 % - 0%p

Nota: os fatores de redução pela idade não se aplicam a zonas comerciais altamentevalorizadas.

O MODELO DE MANDELBLATTO MODELO DE MANDELBLATT

a) Va) V == VV –– VV d onde:d onde:a) Va) Vii = = VVinin –– VVcncn d , onde:d , onde:

Vi = Valor do imóvel, no estado;

Vin = Valor do imóvel, novo;in , ;

V = Valor da construção nova;Vcn Valor da construção, nova;

d Fator de depreciação obtido nad = Fator de depreciação, obtido natabela de Ross – Heidecke.

b) b) VVinin == ( ( VVctct + + VVcncn ) . K, onde:) . K, onde:

KK == CoeficienteCoeficiente dede mercado,mercado,d dd d àà l ãl ã tt ll ddcorrespondendocorrespondendo àà relaçãorelação entreentre oo valorvalor dede

mercadomercado ee oo valorvalor nominalnominal dodo imóvelimóvel..

VV == ValorValor dada cotacota dodo terrenoterrenoVVctct == ValorValor dada cotacota dodo terreno,terreno,correspondentecorrespondente aoao imóvelimóvel

c) c) VVctct == r . r . VVinin , onde:, onde:

rr == RelaçãoRelação percentualpercentual entreentre oo valorvalor dadarr == RelaçãoRelação percentualpercentual entreentre oo valorvalor dadacotacota dede terrenoterreno ee oo valorvalor dodo imóvelimóvel novonovo..

d)d) VV A CA Cd) d) VVcncn = A . C= A . C

A = ÁreaA = Área construidaconstruida;;A = Área A = Área construidaconstruida;;C=C= CustoCusto dada construçãoconstrução unitário,unitário,incluidosincluidos osos custoscustos indiretosindiretos..SubstituindoSubstituindo (c)(c) ee (d)(d) emem (b)(b) ,, vemvem::( )( ) ( )( ) ( )( ) ,,VVinin = ( r . = ( r . VVinin + A . C ) K+ A . C ) K

CCVVinin -- r r VVinin K = ACKK = ACKVVinin ( 1( 1 –– r K ) = ACKr K ) = ACKVVinin ( 1 ( 1 r K ) ACKr K ) ACK

ACKrk1

ACKVin −=

Substituindo (e) e (d) em (a), temos :

dACACKV d.ACrK1

Vi −−

=

)rK1(dACACK −−rK1

)rK1(d.ACACKVi −=

[ ])rK1(dKC.AVi −−[ ]rK1

)(Vi−

=

FÓRMULA DEFÓRMULA DEFÓRMULA DE FÓRMULA DE MANDELBLATTMANDELBLATTMANDELBLATTMANDELBLATT

LAUDO DE AVALIAÇÃOLAUDO DE AVALIAÇÃOLAUDO DE AVALIAÇÃOLAUDO DE AVALIAÇÃO

OBJETIVOOBJETIVOO J OO J OPRINCÍPIOS E RESSALVASPRINCÍPIOS E RESSALVAS

ÍÍCARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARESCARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARESDIAGNÓSTICO DE MERCADODIAGNÓSTICO DE MERCADODIAGNÓSTICO DE MERCADODIAGNÓSTICO DE MERCADOCÁLCULOS AVALIATÓRIOSCÁLCULOS AVALIATÓRIOSCONCLUSÃO E ENCERRAMENTOCONCLUSÃO E ENCERRAMENTO

OO presentepresente laudolaudo técnicotécnico dede avaliaçãoavaliação temtemcomocomo objetivoobjetivo aa verificaçãoverificação dodo valorvalor dedejj ççmercadomercado dada lojaloja sitosito àà RuaRua xxxxxxxx nn°° xxxxxx–– bairrobairro–– RioRio dede JaneiroJaneiro –– RJRJRioRio dede JaneiroJaneiro RJRJ..

OO presentepresente parecerparecer técnico,técnico, devidamentedevidamente enumeradoenumerado ee particularizado,particularizado, obedeceuobedeceucriteriosamentecriteriosamente aosaos seguintesseguintes princípiosprincípios fundamentaisfundamentaiscriteriosamentecriteriosamente aosaos seguintesseguintes princípiosprincípios fundamentaisfundamentais::

OsOs honorárioshonorários profissionaisprofissionais dodo signatáriosignatário nãonão estãoestão dede formaforma algumaalguma sujeitossujeitos àsàs conclusõesconclusõesdestedeste parecerparecer;;OO profissionalprofissional signatáriosignatário nãonão temtem nono presente,presente, nemnem contemplacontempla parapara oo futuro,futuro, interesseinteresse algumalgumnono bembem objetoobjeto destedeste parecerparecer;;nono bembem objetoobjeto destedeste parecerparecer;;OO profissionalprofissional signatáriosignatário nãonão temtem nenhumanenhuma inclinaçãoinclinação pessoalpessoal emem relaçãorelação àà matériamatéria envolvidaenvolvidanesteneste parecer,parecer, ee tampoucotampouco deladela aufereaufere qualquerqualquer vantagemvantagem;;NoNo melhormelhor conhecimentoconhecimento ee créditocrédito dodo profissionalprofissional signatário,signatário, asas análisesanálises ee opiniõesopiniões expressasexpressasnono presentepresente trabalhotrabalho sãosão baseadasbaseadas emem dadosdados diligênciasdiligências pesquisaspesquisas ee levantamentoslevantamentosnono presentepresente trabalhotrabalho sãosão baseadasbaseadas emem dados,dados, diligências,diligências, pesquisaspesquisas ee levantamentoslevantamentosverdadeirosverdadeiros ee corretoscorretos;;OO signatáriosignatário assumeassume aa responsabilidaderesponsabilidade sobresobre matériasmatérias dede engenharia,engenharia, incluindoincluindo asas implícitasimplícitasparapara oo exercícioexercício dede suassuas funções,funções, principalmenteprincipalmente asas estabelecidasestabelecidas emem leis,leis, códigoscódigos eeregulamentosregulamentos própriospróprios..OO parecerparecer foifoi elaboradoelaborado comcom estreitaestreita observânciaobservância dosdos postuladospostulados constantesconstantes dosdos CódigosCódigos dedeÉticaÉtica ProfissionalProfissional dodo ConselhoConselho FederalFederal dede Engenharia,Engenharia, ArquiteturaArquitetura ee AgronomiaAgronomia (CONFEA)(CONFEA) eedodo InstitutoInstituto BrasileiroBrasileiro dede AvaliaçõesAvaliações ee PeríciasPerícias dede EngenhariaEngenharia (IBAPE)(IBAPE)..

OO imóvelimóvel emem análiseanálise localizalocaliza‐‐sese nana RuaRuaXXXXXXXX dodo MunicípioMunicípio xxxxxxxx comcom oneamentooneamento taltalXXXXXXXX dodo MunicípioMunicípio xxxx,xxxx, comcom zoneamentozoneamento taltalXXXXXX

OO locallocal dispõedispõe dede todostodos osos serviçosserviços públicospúblicosexistentesexistentes taistais comocomo águaágua energiaenergia elétricaelétricaexistentes,existentes, taistais comocomo:: águaágua;; energiaenergia elétricaelétrica;;telefonetelefone;; redesredes coletorascoletoras dede esgotoesgoto;; distribuiçãodistribuiçãodede gásgás ee coletacoleta dede lixolixo LocalizaLocaliza‐‐sese juntojunto aadede gásgás ee coletacoleta dede lixolixo.. LocalizaLocaliza sese juntojunto aaEstaçãoEstação dodo MetrôMetrô..

TrataTrata‐‐sese dede umauma áreaárea constituídaconstituída dedeimóveis,imóveis, nana suasua maioria,maioria, dede usouso misto,misto, comcom lojaslojas,, ,, ,, jjnono pavimentopavimento térreotérreo ee apartamentosapartamentos nosnosandaresandares superioressuperiores..

AA edificaçãoedificação emem análise,análise, ondeonde sese localizalocaliza ooimóvelimóvel emem estudoestudo éé umauma edificaçãoedificação xxxxxxxxxximóvelimóvel emem estudo,estudo, éé umauma edificaçãoedificação xxxxxxxxxx

AA lojaloja emem análiseanálise encontraencontra‐‐sese atualmenteatualmentejjocupadaocupada pelopelo ““xxxxxxxx””..

OO acabamentoacabamento internointerno nana áreaárea dede atendimentoatendimentotemtem oo padrãopadrão normalnormal comcom pisopiso revestidorevestido ememtemtem oo padrãopadrão normal,normal, comcom pisopiso revestidorevestido ememcerâmico,cerâmico, paredesparedes revestidasrevestidas emem lambrilambri dedemadeiramadeira ee tetoteto rebaixadorebaixado emem gessogesso comcommadeiramadeira ee tetoteto rebaixadorebaixado emem gessogesso comcomlumináriasluminárias embutidas,embutidas, etcetc

DeDe acordoacordo comcom plantaplanta detalhadadetalhada dodo imóvelimóvel aaDeDe acordoacordo comcom plantaplanta detalhadadetalhada dodo imóvelimóvel aaseguirseguir mostrada,mostrada, aa áreaárea possuipossui::PavimentoPavimento térreotérreo:: 143143,,0000 m²m²JirauJirau –– 1919,,0000 m²m² xx 00,,5050 == 99,,55 m²m²JirauJirau 1919,,0000 mm xx 00,,5050 99,,55 mmÁreaÁrea equivalenteequivalente totaltotal:: 152152,,5050 m²m²

AA RuaRua XXXXXX éé umum dosdos principaisprincipais pólospólos comerciaiscomerciaisdodo bairro,bairro, osos valoresvalores unitáriosunitários nono trechotrecho dodo,,imóvelimóvel avaliandoavaliando apresentamapresentam umaumasupervalorização,supervalorização, existindoexistindo poucapouca ofertaoferta dedei ó ii ó i hh l jl j iiimóveisimóveis ee quasequase nenhumanenhuma lojaloja vaziavazia..

dd dd llTrataTrata‐‐sese dede umum pontoponto ondeonde aa comercializaçãocomercialização sesedádá porpor meiomeio dede altasaltas taxastaxas dede “luvas”,“luvas”, fatofato quequedevedeve serser consideradoconsiderado nono fatorfator dededevedeve serser consideradoconsiderado nono fatorfator dedecomercializaçãocomercialização locallocal..

55..11 –– MÉTODOMÉTODO COMPARATIVOCOMPARATIVO (item(item 88..22 dada NBRNBR 1414..653653‐‐22))

OO MétodoMétodo ComparativoComparativo dede DadosDados dede Mercado,Mercado, preconizadopreconizado pelapela NBRNBR1414..653653‐‐22 dada ABNT,ABNT, permitepermite calcularcalcular estimativasestimativas nãonão tendenciosastendenciosas dedevalor,valor, estabelecendoestabelecendo intervalosintervalos dede confiançaconfiança parapara elas,elas, alémalém dedesubmetêsubmetê‐‐laslas aa testestestes dede hipóteseshipóteses..

Este Este Método é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um Método é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um p çp çmelhor juízo acerca dos valores do BEM AVALIANDO.melhor juízo acerca dos valores do BEM AVALIANDO.

ParaPara tal, realizoutal, realizou‐‐se a pesquisa e o levantamento de dados na área emse a pesquisa e o levantamento de dados na área emPara Para tal, realizoutal, realizou se a pesquisa e o levantamento de dados na área em se a pesquisa e o levantamento de dados na área em estudo, buscaramestudo, buscaram‐‐se os elementos e informações locais, e procedeuse os elementos e informações locais, e procedeu‐‐se à se à conseqüenteconseqüente compatibilização e a compatibilização e a sintetizaçãosintetização dos resultados.dos resultados.

Dados do imóvel avaliandoDados do imóvel avaliandoDados do imóvel avaliando:Dados do imóvel avaliando:Rua XXXXA.Rua XXXXA.Área: xxx mÁrea: xxx m22

VC R$ XXXVC R$ XXXVC: R$ XXXVC: R$ XXX

Listagem dos elementos amostrais Listagem dos elementos amostrais encontrados no mercadoencontrados no mercadoencontrados no mercadoencontrados no mercado

ParaPara aa corretacorreta utilizaçãoutilização dosdos ElementosElementosParaPara aa corretacorreta utilizaçãoutilização dosdos ElementosElementosAmostraisAmostrais listadoslistados éé necessárionecessário queque osos

ddmesmosmesmos passempassem porpor umum tratamentotratamento dedeuniformização,uniformização, queque osos faráfará correspondercorresponderefetivamenteefetivamente àà situaçãosituação ee similaridadesimilaridade aoaoimóvelimóvel avaliandoavaliando.. ParaPara taltal utilizarutilizar‐‐sese‐‐ãoãoimóvelimóvel avaliandoavaliando.. ParaPara taltal utilizarutilizar sese ãoãofatoresfatores dede homogeneizaçãohomogeneização..

VALOR VALOR UNITÁRIOAMOST

RAUNITÁR

IOFT FF FA HOMOGENEIZADO

RA IO(R$/m2) (R$/m2)

1 155,56 1,11 0,90 1,07 167,072 162,50 1,02 1,00 0,92 152,973 171,65 1,00 1,00 0,95 163,044 196 63 1 00 1 00 0 93 183 834 196,63 1,00 1,00 0,93 183,835 171,55 1,00 1,00 0,92 158,46

Média Média XXmm: 165,07: 165,07Desvio (S): 11 73Desvio (S): 11 73Desvio (S): 11,73Desvio (S): 11,731ª . Eliminação de Dados Suspeitos1ª . Eliminação de Dados SuspeitosPara n 5 alor crítico d/s 1 65Para n 5 alor crítico d/s 1 65Para n = 5, valor crítico d/s = 1,65Para n = 5, valor crítico d/s = 1,65Testando os elementos extremos, temTestando os elementos extremos, tem‐‐se:se:AA |152 97|152 97 165 07| /11 73 1 03 1 65165 07| /11 73 1 03 1 65AA22 = |152,97 = |152,97 –– 165,07| /11,73 = 1,03 < 1,65 165,07| /11,73 = 1,03 < 1,65 (elemento mantido)(elemento mantido)AA |183 83|183 83 165 07| /11 73 1 60 1 65165 07| /11 73 1 60 1 65AA44 = |183,83 = |183,83 –– 165,07| /11,73 = 1,60 < 1,65 165,07| /11,73 = 1,60 < 1,65 (elemento mantido)(elemento mantido)

AdotandoAdotando‐‐se se a tabela de distribuição de a tabela de distribuição de StudentStudent, para o , para o intervalo de confiança máximo de 80%.intervalo de confiança máximo de 80%.V V = n = n –– 1 = 4 1 = 4 tptp = 1,53 (tabelado)= 1,53 (tabelado)

Os limites de confiança são assim definidos pelo intervaloOs limites de confiança são assim definidos pelo intervaloX XX X ±± tt x S/(nx S/(n 1)1)1/21/2X = X X = X ±± ttpp x S/(nx S/(n‐‐1)1)1/21/2

X = 165,07 X = 165,07 ±± 1,53 x 11,73/(4)1,53 x 11,73/(4)1/21/2

XX í ií i = 156 10= 156 10X X mínimomínimo 156,10 156,10X X máximomáximo = 174,04= 174,04

Será adotado o valor médio obtido no estudo: Será adotado o valor médio obtido no estudo: R$165,00/m²R$165,00/m²

6.1 6.1 ‐‐ CONCLUSÃO CONCLUSÃO

DeDe acordoacordo comcom aa metodologiametodologia utilizadautilizada ee consoanteconsoante oo preconizadopreconizadopelapela NBRNBR 1465314653‐‐22 –– NormaNorma BrasileiraBrasileira queque disciplinadisciplina aa matériamatéria emempelapela NBRNBR 1465314653 22 NormaNorma BrasileiraBrasileira queque disciplinadisciplina aa matériamatéria ememestudo,estudo, tendotendo sidosido adotadoadotado oo GrauGrau IIII dede fundamentaçãofundamentação ee GrauGrau IIIIIIdede precisãoprecisão parapara osos cálculoscálculos efetuados,efetuados, concluíconcluí‐‐se,se, comcom basebase nonomercadomercado imobiliárioimobiliário dada região,região, queque oo justojusto valorvalor arbitradoarbitrado parapara oog ,g , qq jj ppimóvelimóvel emem questão,questão, emem agostoagosto dede 20122012,, jájá arredondado,arredondado, seráserá aamédiamédia dosdos valoresvalores obtidosobtidos pelopelo MétodoMétodo ComparativoComparativo dede MercadoMercadoee MétodoMétodo Evolutivo,Evolutivo, conformeconforme permitidopermitido pelapela normanorma técnica,técnica, emematéaté ±± 11%%,, éé dede::

R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)

NadaNada maismais tendotendo aa acrescentaracrescentar encerraencerra‐‐sese ooNadaNada maismais tendotendo aa acrescentar,acrescentar, encerraencerra sese oopresentepresente trabalhotrabalho comcom xxxxxx ((xxxxxxxx)) páginaspáginasimpressasimpressas sendosendo aa últimaúltima assinadaassinada ee asasimpressas,impressas, sendosendo aa últimaúltima assinadaassinada ee asasdemaisdemais rubricadasrubricadas..ANEXOSANEXOS

Rio de Janeiro, 02 de outubro de 2012Rio de Janeiro, 02 de outubro de 2012

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OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!

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