MAURO EMDIO DE SOUZA JUNIOR

ESTUDO DE VIABILIDADE PARA IMPLANTAO DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIRIOS NA CIDADE DE SO PAULO

Trabalho de Concluso de Curso apresentado Universidade Anhembi Morumbi no mbito do Curso de Engenharia Civil com nfase Ambiental.

SO PAULO 2005

MAURO EMDIO DE SOUZA JUNIOR

ESTUDO DE VIABILIDADE PARA IMPLANTAO DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIRIOS NA CIDADE DE SO PAULO

Trabalho de Concluso de Curso apresentado Universidade Anhembi Morumbi no mbito do Curso de Engenharia Civil com nfase Ambiental. Orientador: Prof. Dr. Wilson Shoji Iyomasa

SO PAULO 2005

i

Dedico este trabalho a meus pais pelo carinho e incentivo para a concretizao de

meus objetivos.

Aos companheiros e amigos pela fora e encorajamento para vencer os obstculos,

que surgiram em torno do meu crescimento pessoal e profissional.

ii

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, gostaria de agradecer ao meu orientador, prof. Dr. Wilson Shoji

Iyomasa, pela dedicao e aprofundamento nas reflexes que nortearam o presente

trabalho.

Aos professores que ministraram o curso, contribuindo assim para o enriquecimento

de nossas prticas nessa luta incessante em busca do saber e da qualificao

profissional.

Meu agradecimento especial a todos que, direta ou indiretamente, colaboraram para

a finalizao deste estudo, auxiliando-me com suas sugestes e conhecimento

tcnico-cientfico.

iii

RESUMO O mercado imobilirio brasileiro visto como uma importante estratgia para a

economia do pas, que movimenta uma considervel quantia de recurso financeiro,

gerando empregos e rendas em diversos setores da sociedade. Trata-se de

importante ramo da indstria da construo civil que oferece empregos para boa

parcela da mo-de-obra com pouca qualificao. No entanto, usual encontrar

investimentos vultosos no setor imobilirio realizados de forma expedita ou

fundamentado em dados e mtodos empricos.

Este trabalho apresenta uma metodologia de estudo de viabilidade para implantao

de empreendimentos imobilirios comerciais, baseado em dados obtidos de anlises

tcnicas do mercado imobilirio de So Paulo, que insere conceitos de viabilidade e

risco econmico-financeiro.

Para atingir aos objetivos propostos neste trabalho, procurou-se realizar uma breve

pesquisa bibliogrfica sobre o tema que permitiu traar a evoluo da implantao

dos empreendimentos comercias na cidade de So Paulo. Com efeito, para a

aplicao prtica dos conceitos e dados coletados, desenvolveu-se um estudo de

um empreendimento (Empreendimento Plaza I), que exigiu a coleta de dados desse

empreendimento e a busca de informaes com profissionais por meio de

entrevistas tcnicas.

Ao final do trabalho verificou-se, que alm das interferncias inerentes ao setor da

construo imobiliria, como a concorrncia, existem outras que causam impactos

significativos, denominadas de no-monitorveis, como decises polticas, adoes

de medidas econmicas governamentais de mbito nacional ou at do comrcio

internacional.

Por fim, o presente estudo ofereceu oportunidade ao aluno entrar em contato com a

realidade da construo imobiliria na cidade de So Paulo, e permitiu ganho de

experincia prtica.

Palavras Chave: Estudo de Viabilidade; empreendimento imobilirio.

iv

ABSTRACT The Brazilian real estate market is seen as an important strategy to the countrys

economy, which moves a considerable amount of financial resources, generating

jobs and incomes in many areas of the society. That is an important part of the

building construction that offers jobs to a great portion of unqualified workers.

Nevertheless, is usual to find large investments in the real estate sector made in a

quick-fix way or based on empiric data as well as empiric methods.

This project presents a viability study methodology to the commercial real estate

enterprise, based on data achieved through the Sao Paulos real estate technical

analysis, that involve viability and financial-economical risks concepts.

To achieve these project proposed aims a brief bibliography research was done on

the theme, what allowed picturing the commercial enterprise set evolution in Sao

Paulo. Actually, in order to use the concepts and collected data, a study was

developed on a enterprise (Plaza I enterprise), that demanded a data acquisition of

this enterprise as well as the search of information among professional through

technical interviews.

At the end of this project it was realized that besides the real estate construction

sector obvious interferences, as the competition and the technical team qualification,

there are others that can bring significant impact, known as non-control ones, such

as political decisions, national economical measures adopted by the government or

even by the international commerce.

The project signalizes the real estate market need on investments and on new

technologies use, as well as on the work with technical multi-tasking teams.

Finally, the present project offers to the student the opportunity of get in touch with

real estate construction reality in Sao Paulo, and allowed practical experience gain.

Key Words: Viability Study; Real Estate;

v

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 5-1 - Espao vago nas regies nobres classe AA.........................................13

Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida. ........................15

Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida. ........................15

Figura 5-4 - Espao vago regies nobres Classe A .................................................16

Figura 5-5 - Estoque total regies nobres Classe AA...............................................18

Figura 6-1 - Integrao Edifcio Plaza I e Centro Empresarial Naes Unidas .........51

Figura 6-2 - Localizao do Empreendimento...........................................................54

Figura 6-3 - Edifcio Plaza I. ......................................................................................62

Figura 7-1 - Edficio Bratke Collet..............................................................................64

Figura 7-2 - Edficio E - Tower...................................................................................64

vi

LISTA DE TABELAS

Tabela 6.1 - rea da proposta Edifcio Plaza I .......................................................56

Tabela 6.2 - Compra de terrenos estratgicos ..........................................................58

Tabela 6.3 - Repasse para investidores....................................................................58

Tabela 6.4 - Resultados de repasse de cotas de terreno para investidores..............59

Tabela 6.5 - Valores de mercado de edifcios comerciais .........................................60

Tabela 6.6 - Viabilidade Para Locao das Unidades Prontas..................................60

Tabela 6.7 - Viabilidade para venda das unidades prontas.......................................60

Tabela 6.8 - Estudo para Investimentos em 1 andar tipo ..........................................61

Tabela 6.9 - Estudo para receitas de 1 andar tipo.....................................................61

vii

LISTA DE FRMULAS

Frmula 5.1 - Taxa de rentabilidade..........................................................................28

Frmula 5.2 - Lucratividade Operacional .................................................................28

Frmula 5.3 - Prazo de Retorno do Investimento......................................................28

viii

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

BDI Bnus e Despesas Indiretas

BNDS Banco Nacional de Desenvolvimento Social

CNPJ Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica

COMAR Comandos Areos Regionais

CP Custo Peridico

FINAME Financiamento de Mquinas e Equipamentos

IL ndice de Lucratividade

IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada

Pay back Perodo de Retorno de Investimento

SEBRAE Servio Brasileiro de Apoio a Micro e Pequena Empresa

TIR Taxa Interna de Retorno

TMA Taxa Mnima de Atratividade

VPL Valor Presente Liquido

ix

GLOSSRIO

rea Computvel Soma das reas, includas paredes e pisos, cobertos ou no,

de todos os pavimentos de uma edificao.

rea no-computvel Somatrio de reas que no entram no clculo da rea mxima

de construo permitida em determinado terreno (rea

computvel), mas ainda assim deve ser considerada na rea

total.

Absoro Lquida

Quantidade total em m ocupado menos a quantidade total

ocupada no perodo anterior.

Taxa de Vacncia

Porcentagem de escritrios vagos, calculada em relao ao

estoque total.

x

SUMRIO

1 INTRODUO.....................................................................................................1

2 OBJETIVOS.........................................................................................................3

2.1 Objetivo Geral .............................................................................................................3

2.2 Objetivos Especficos...............................................................................................3

3 MTODO DE TRABALHO ..................................................................................4

4 JUSTIFICATIVA ..................................................................................................5

5 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO................6

5.1 Panorama do Mercado Imobilirio de Empreendimentos Comerciais .......6 5.1.1 Evoluo do setor de comrcio e servios ......................................................8

5.1.2 Criao de novas centralidades ......................................................................10

5.1.3 Panorama do mercado de escritrios.............................................................12

5.2 Anlise de Mercado.................................................................................................18 5.2.1 Parmetros de anlise para o lanamento de um empreendimento

imobilirio ............................................................................................................................18

5.2.2 Exigncias dos agentes financeiros ...............................................................21

5.2.3 Princpios bsicos para anlise financeira de empreendimentos ..............24

5.2.4 Projeo de Vendas ..........................................................................................24

5.2.5 Anlise Financeira .............................................................................................25

5.2.6 Projeo do Capital ...........................................................................................25

5.2.7 Pesquisa Mercadolgica...................................................................................29

5.2.8 Definio do empreendimento.........................................................................34

5.3 Anlise de Viabilidade de Empreendimentos ..................................................35 5.3.1 Viabilidade econmica ......................................................................................36

5.3.2 Viabilidade financeira ........................................................................................37

xi

5.4 Princpios de Anlise e Indicadores de Qualidade da Anlise ...................38 5.4.1 Fluxo de caixa ....................................................................................................40

5.4.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa ...............................................................41

5.4.3 Critrios de fluxo de caixa descontado critrio do valor presente lquido 43

5.4.4 Critrio do ndice de lucratividade (IL)............................................................44

5.4.5 Critrio da taxa interna de retorno (TIR) ........................................................44

5.4.6 Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back).........................45

5.4.7 Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de viabilidade

45

5.5 Anlise de Riscos e Incertezas nas Decises de Investimentos ...............46 5.5.1 Incerteza quanto previso das receitas ......................................................47

5.5.2 Incerteza quanto previso dos custos.........................................................48

5.5.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos

de caixa do projeto ............................................................................................................48

5.5.4 Risco de um projeto de investimento .............................................................49

5.5.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco ...............................49

6 ESTUDO DE CASO...........................................................................................51

6.1 Edifcio Plaza I ..........................................................................................................52 6.1.1 Caractersticas do Empreendimento ..............................................................53

6.1.2 Descrio do Projeto .........................................................................................54

6.2 Estudo de Viabilidade Econmico-Financeiro ................................................57 6.2.1 Montagem da Incorporao .............................................................................57

6.2.2 Pr Anlise de Resultados Para Incorporadores .........................................59

6.2.3 Pr Anlise de Resultados Para Investidores...............................................61

6.2.4 Construo do Edifcio ......................................................................................62

7 ANLISE E COMPARAO/CRTICA .............................................................63

8 CONCLUSES..................................................................................................66

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.........................................................................68

xii

1

1 INTRODUO

A construo civil uma indstria mgica que capaz de transformar um sonho em

realidade construindo rapidamente onde existia um terreno sem uso, ou com pouco

uso, um empreendimento que ir servir para muitas pessoas como moradia,

investimento ou local de trabalho. Muitas vezes ela se torna to fundamental para o

desenvolvimento de uma regio que difcil acreditar como se vivia sem um

determinado empreendimento na cidade. uma indstria singular, pois a nica em

que aps a concluso de um produto ele permanece no local e a indstria que se

transfere para outro local (Rondini, 2005).

Segundo Rondini (2005), nos ltimos quinze anos esta fantstica indstria passou

por perodos de turbulncia e transformao, provocando a decadncia de muitos e

uma excelente oportunidade para outros.

Ainda segundo Rondini (2005), at a dcada de oitenta, o preo de venda dos

imveis era formado considerando o custo para produo do produto e em funo

da lucratividade que as construtoras desejavam para cada empreendimento, por isso

o controle sobre processos industriais possuia menos relevncia. Criou-se tambm

uma aura, que persiste at hoje, envolvendo a palavra construtor, que significa na

mente da maioria das pessoas, extrema riqueza. Hoje os preos so formados a

partir do mercado, ou seja, da diferena entre preo de venda e custo que resulta

a lucratividade. Com margens reduzidas, s sobrevive quem planeja, controla e

monitora.

2

Este trabalho apresenta diretrizes para a anlise prvia de empreendimentos

imobilirios, desenvolvendo uma sistemtica simples, objetivando verificar de

antemo a viabilidade econmico-financeira das incorporaes imobilirias, num

momento anterior tomada de deciso por implantar (ou no) o empreendimento.

Para atingir esta finalidade, foi desenvolvido um mtodo de trabalho que consistiu

em reviso terica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros

com experincia prtica no mercado imobilirio de So Paulo, busca por

informaes em empresas construtoras com atuao nesta capital. Por fim,

elaborou-se uma anlise crtica dos resultados obtidos, do mercado e de

informaes geradas pelo empreendedor, visando atingir um resultado esperado

para o negcio, por um fluxo de caixa descontado.

Apresentar-se-, ao fim deste trabalho, um exemplo de estudo prtico de viabilidade

prvia de empreendimentos. Para alcanar a proposta de apresentar diretrizes para

a anlise prvia de empreendimentos imobilirios, sero abordados conceitos de

engenharia econmica, princpios de risco e tomada de deciso, alm de conceitos

gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobilirios.

Enquanto os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, h

pouco material especificamente ligado ao setor imobilirio. O estudo que precede o

lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes, realizado de forma

expedita, e importante incrementar o grau de objetividade das decises,

geralmente tomadas em critrios meramente subjetivos (Gozalez, 1999).

3

2 OBJETIVOS

O presente trabalho sobre estudo de viabilidade tem como finalidade oferecer

oportunidade ao aluno em desenvolver uma pesquisa aplicada. Nesse sentido, este

trabalho foi desenvolvido tendo dois grupos de objetivo: o geral e os especficos.

2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral ordenar os dados tcnicos e apresentar a anlise de viabilidade

de empreendimentos comerciais, na cidade de So Paulo.

2.2 Objetivos Especficos

Como objetivos especficos, a presente pesquisa visou:

Apresentar a evoluo da implantao dos empreendimentos comercias na cidade de So Paulo.

Identificar fatores externos determinantes na construo de empreendimentos.

Demonstrar interferncias monitorveis e no-monitorveis na anlise de viabilidade tcnica, comercial e econmica para implantao de

empreendimentos na construo civil.

4

3 MTODO DE TRABALHO

Este trabalho de concluso de curso ser desenvolvido a partir de:

Pesquisa bibliogrfica; Anlise crtica de bibliografia; Coleta de dados no mercado imobilirio; Anlise do panorama do mercado imobilirio da cidade de So Paulo; Estudo de Caso; Coletas de dados, entrevista e visitas ao campo;

5

4 JUSTIFICATIVA

Devido instabilidade da economia mundial, que tem provocado a escassez de

investimentos no mercado imobilirio comercial, os investidores e empreendedores

esto se preparando cada vez mais para planejar empreendimentos utilizando

mecanismos para anlise e viabilidade para implantao de empreendimentos

imobilirios.

Para isso so desenvolvidos os estudos de viabilidade que analisam as

caractersticas do empreendimento e do mercado, como:

Competio no mercado imobilirio; Necessidade em reduzir custos; Evitar insucessos e reduzir riscos;

E sua relao com as caractersticas scio-econmicas da populao,

dimensionando o potencial de faturamento e o retorno financeiro do

empreendimento a curto, mdio e longo prazo.

6

5 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO

Nos anos 50, inicia-se o fenmeno de desconcentrao do parque industrial de So

Paulo que comeou a se transferir para outros municpios da Regio Metropolitana

(ABCD, Osasco, Guarulhoso) e do interior do Estado (Campinas, So Jos dos

Campos, Sorocaba). Esse declnio gradual da indstria paulistana insere-se num

processo de "terciarizao" do Municpio, acentuado a partir da dcada de 70. Isso

significa que as principais atividades econmicas da cidade esto intrinsecamente

ligadas prestao de servios e aos centros empresariais de comrcio, tornando-

se necessrio construo de edificaes para absorver esta nova tendncia da

economia paulistana (Porto, 1992).

5.1 Panorama do Mercado Imobilirio de Empreendimentos Comerciais

Canteiros de obras a todo vapor, mas ocupao lenta de escritrios. Esse o

panorama nos centros comercias da cidade (Julio,2005).

Nos ltimos quatro anos, o grande eixo de desenvolvimento foi a Avenida Brigadeiro

Faria Lima (zona oeste). Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a taxa mdia

de crescimento da regio, de 2000 a 2004, foi de 28,11% ao ano, mas h muitas

salas vazias (Julio,2005).

7

Segundo Miguel Giacummo, a Berrini plo que mais cresceu nos ltimos dez anos e

na Faria Lima, 25% das unidades esto vagas (Julio,2005).

De acordo com a Jones Lang LaSalle, novos edifcios no sairo do projeto

enquanto os existentes no forem totalmente ocupados. Os maiores estoques que

sero entregues nos prximos quatro anos esto na Vila Olmpia e na Berrini, com

cerca de 120 mil metros quadrados cada um (Julio,2005).

Segundo Julio (2005), hoje, o metro quadrado mais caro (R$ 80) de locao de So

Paulo est no cruzamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pres.

Juscelino Kubitschek. Mas as oportunidades de locao no esto s nos pontos

mais badalados.

Na regio da av. Paulista, plo comercial da cidade que menos cresceu entre 1994 e

2004, h boa infra-estrutura e bons preos, Segundo Cushman & Walkefield Semco,

na regio predominam empresas do setor financeiro (45%), o mesmo ocorre na

Faria Lima (33%). Na cidade, o setor de servios o de mais forte presena,

seguido pelo industrial (Julio, 2005).

Em longo prazo, surgiro edifcios comerciais tambm na Barra Funda, favorecida

pela disponibilidade de transporte pblico, e em Moema, aponta Miguel Giacummo.

J Carla Ponzio, consultora da Ponzio & Feo, prev o crescimento da regio da

marginal Pinheiros na altura da ponte do Socorro, na margem oposta da Berrini

(Julio, 2005).

8

5.1.1 Evoluo do setor de comrcio e servios

Segundo Leme, na dcada de 80 o mbito de atuao da regio metropolitana de

So Paulo se consolida a nacionalmente, a cidade comea a assumir, tambm, um

papel importante na Amrica do Sul como centro de atividades tercirias. As

referncias ao setor tercirio setor de comrcio e servios requer especial ateno

sob o ponto de vista conceitual e metodolgico. A composio de tercirio

bastante heterognea tanto do ponto de vista da produo (tecnologia empregada,

relaes de trabalho) integrao com o sistema produtivo, como da demanda.

A estruturao do setor tercirio foi determinada pela expanso e diversificao

industrial, a partir dos anos 70, que criou uma demanda intensiva de servios

especializados de produo e a expanso das ocupaes de alta qualificao que

passaram a demandar importantes servios pessoais (Arajo, 1992 apud Leme,

2003).

Ainda segundo Leme (2003) neste perodo observa-se, tambm, uma transformao

do setor pela absoro de novas tecnologias, principalmente a informtica e a

microeletrnica. No incio da dcada de 90 a anlise da composio setorial do

Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada -IPEA realizada por Arajo (1992) revela

que a distribuio de emprego segundo setor de atividade na regio Metropolitana

de So Paulo sofreu uma significativa alterao com aumento da participao do

tercirio e correspondente queda do secundrio . Este estudo mostra, ainda, que o

setor cresceu nas atividades mais modernas, servios especializados de apoio

9

produo - atividades de gerncia, planejamento, marketing, propaganda que

precisam estar prximos aos centros de deciso das grandes empresas. Tambm

est concentrada na Regio Metropolitana parcela expressiva dos equipamentos

mais modernos de fluxo de informaes.

Segundo Leme (2003) as grandes estruturas comerciais na dcada de 70 e 80

localizaram-se na zona sudoeste do municpio de So Paulo, prximas aos bairros

de residncia das classes de renda mais alta.

Ainda segundo Leme (2003), nos anos 90 esta situao se modifica pela abertura de

avenidas, em especial na zona leste, que cria novas acessibilidades a estas reas e

amplia as possibilidades de localizao de novos usos tornando-as atrativas ao

mercado imobilirio formal. Como conseqncia, observa-se a expanso de

hipermercados, shoppings centers e novos centros de negcios em outras regies

do Municpio, apesar da predominncia dos grandes empreendimentos continuar a

ser na zona sudoeste. Os investimentos em outras partes da cidade como na zona

Sul e na zona Leste, onde se implantaram recentemente os shoppings centers

Interlagos e Aricanduva. Inserem-se em espaos onde o uso comercial e de servios

tradicionais extremamente disseminado.

10

5.1.2 Criao de novas centralidades

Observa-se que a localizao de grandes empreendimentos de comrcio e servios

continua a se manifestar de forma diferenciada no espao intra-urbano. As

informaes, sobre o lanamento de edifcios de escritrios e hotis entre 1985 e

2000, evidenciam claramente os arredores da Marginal do Rio Pinheiros como o foco

dos maiores investimentos nesse setor. Nessa rea, juntamente com a Avenida

Paulista, concentram-se os edifcios de escritrios com mais de 10.000 metros

quadrados que avanam cada vez mais para a zona Sul atingindo reas prximas

da represa Guarapiranga (Leme, 2003).

Nobre (2000) apud Leme (2003), estuda a relao entre estes novos

empreendimentos e a organizao do mercado imobilirio. Entre 1980 e 1998, o

estoque de escritrios da Avenida Marginal do Rio Pinheiros pulou de 670 mil para

2,1 milhes de metros quadrados, enquanto que o da Paulista passou de 1 para 1,6

milhes e o do Centro de 2,4 para 2,7 milhes. Isso faz com que a Avenida Marginal

represente 33% do total de estoque til de escritrios contra 25% da Paulista e 42%

do Centro.

O crescimento do estoque da Avenida Marginal do Rio Pinheiros foi acompanhado

pela ao dos promotores imobilirios no sentido de cooptar possveis locatrios,

principalmente entre as grandes empresas. Em 1975 o Centro e a Paulista

concentravam a maioria das sedes dessas empresas em So Paulo com 68% do

total (54% no Centro e 14% na Paulista). Em 1998 a Marginal j despontava como a

11

primeira regio nessa concentrao com 41% do total, contra 21% da Paulista, 18%

do Centro e 20% em outras regies.

De toda forma a novidade desta nova centralidade o porte e o tipo de atividade das

edificaes, bem como o perfil dos empreendedores imobilirios, ambos

diferenciados em relao aos da Av. Paulista e do centro tradicional (Leme, 2003).

a presena do grande capital imobilirio nos grandes empreendimentos da

Marginal do Rio Pinheiros assim como a significativa presena de grandes empresas

que induzem a identificao desta rea como uma nova centralidade. Neste caso,

esta rea no seria uma especializao das reas centrais da cidade de So Paulo,

mas uma nova centralidade, diferenciada das demais centralidades (Centro

Tradicional e Av. Paulista) pela presena do "tercirio avanado", ou seja, pela

presena de aeroportos, linhas do Metr, hotis, centros de convenes, servios

empresariais, universidades, equipamentos culturais, de recreio, esportivos e

tursticos especficos para esta nova centralidade, bem como pela disponibilidade de

equipamentos de telecomunicaes (Leme,2003).

Existem controvrsias na interpretao do papel desempenhado pela nova

localizao de atividades tercirias na estrutura urbana do municpio de So Paulo.

Alguns entendem como a territorializao dos efeitos da globalizao da economia

em So Paulo. Segundo Ferreira (2003) apud Leme (2003), considera como uma

construo ideolgica a idia de So Paulo cidade global, com grande efetividade

para o mercado imobilirio na captao de investimentos pblicos em infra-estrutura.

Em sua tese de doutorado, ele procura desmontar o argumento difundido de que a

12

cidade de So Paulo estaria capacitada a alcanar a condio de cidade global,

como pareceria indicar o surgimento da centralidade da regio do vale do Rio

Pinheiros. Ele coteja os atributos de cidades globais definidos por estudiosos como

Saskia Sassen e Manuel Castells com dados empricos sobre as atividades

econmicas localizadas na cidade de So Paulo e em especial na regio do Vale.

Mostra que comparada a outras regies esta no uma localizao privilegiada

pelas empresas do que se denomina tercirio avanado.

O que pode se afirmar que de fato h uma nova territorialidade das atividades que

contm as sedes das grandes corporaes globalizadas, inclusive instituies

financeiras na marginal do Rio Pinheiros. Esta rea pode ser entendida como uma

especializao das reas centrais da cidade de So Paulo que vem territorialmente

seguindo a localizao da populao de renda mdia e alta da cidade, desde o

momento em que este centro especializado atravessou o vale do Anhangaba

buscando a Rua Baro de Itapetininga (Leme, 2003).

5.1.3 Panorama do mercado de escritrios

A economia brasileira vem mostrando estabilidade no primeiro trimestre de 2004,

com tendncia de crescimento, o mercado de escritrios coorporativos de So Paulo

registrou, desde o terceiro trimestre de 2003 leve crescimento na ocupao total. De

acordo com estudos efetuados pela Jones Lange LaSalle, a absoro lquida do

primeiro trimestre de 2004 foi de 30,8 mil m2 de rea til para escritrios

13

coorporativos de alto padro, sendo 24,5 mil m2 nos de Classe AA e 6,3 mil m2 nos

de Classe A. Sua parcela mais representativa funo da efetiva ocupao em

2004, de espaos comercializados no final do ano passado (Amaral e Dvila, 2004).

Segundo Amaral e Dvila (2004), merece destaque, dentre os edifcios

institucionais, os 66,5mil m2 teis absorvidos pelo Frum Trabalhista de So Paulo,

entregue em maro de 2004, entretanto, o mercado ainda dispe de cerca de 450

mil m2 teis vazios em edifcios AA e A, sendo que nesta ltima, mais da metade do

espao vago est em edifcios novos.

Ainda Segundo Amaral e Dvila (2004), para 2004, h expectativa de queda

progressiva na vacncia como conseqncia da reduo do novo estoque. No

mercado de escritrios de Classe AA verificou-se, no primeiro trimestre desse ano, a

reduo do espao ocupado nas regies nobres da Faria Lima, Vila Olmpia e

Paulista, responsvel pela ligeira queda da taxa de vacncia, segundo consta na

Figura 5.1.

Figura 5-1 - Espao vago nas regies nobres classe AA : Jones Lang LaSalle (2004).

36%

5%

12%20%

10%

13% 3%1%

Faria Lima Itaim Berrini Barra FundaVila Olmpia Paulista Marg. Pinheiros Verbo Divino

14

Embora a regio da Faria Lima seja a que possui maior rea vaga em edifcios

Classe AA na cidade de So Paulo (36% da rea total disponvel para locao), isso

ocorre unicamente em funo do estoque recorde entregue recentemente e ainda

no totalmente absorvido, e no indica que h possibilidade ou no da regio em

absorver novos empreendimentos (Amaral e Dvila, 2004).

De acordo com estudos elaborados pela Jones Lang LaSalle, cerca de 2/3 dos

espaos ocupados no primeiro trimestre do ano em edifcios AA foram em edifcios

entregues em 2003. No primeiro trimestre de 2004 foram ocupados 24,5 mil m2 teis

em edifcios Classe AA, sendo que a regio da Faria Lima foi responsvel por 77%

dessa absoro, seguida pela Vila Olmpia com 20% e pela Paulista com 19%

(Amaral e Dvila, 2004).

J os estudos da CB Richard Ellis indicaram que a ocupao ocorrida no primeiro

trimestre de 2004 foi de 164.100,00m2, sendo 3% inferior em relao ao trimestre

anterior e 59% superior ao primeiro trimestre de 2003 (Amaral e Dvila , 2004).

Segundo Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e Dvila (2004), o primeiro

trimestre de 2004 fechou com um estoque total de 738 mil m2 teis de escritrios e

uma taxa de vacncia mdia de 28%. O novo estoque previsto at o final de 2004

de 68 mil m2 teis, sendo que 39 mil m2 em regies nobres, o que representa 40%

de todo o estoque AA entregue em 2003, segundo consta na Figura 5.2.

15

Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida : Jones Lang LaSalle (2004).

Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e DDvila (2004), de

janeiro a maro de 2004 foram entregues aproximadamente 67,6 mil m2 teis de

novo estoque corporativo, o que j ultrapassou o volume total entregue em 2003. O

estoque entregue nesse perodo, somado ao novo estoque previsto at o final de

2004, de cerca de 30 mil m2 teis, representar uma quantidade recorde, o maior

dos ltimos 8 anos, segundo consta na Figura 5.3.

Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida : Jones Lang LaSalle (2004).

16

Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e DDvila (2004), os

estoque de edifcios Classe A atingiu 1,2 milhes de m2 teis, e devido ao estoque

que ainda no foi absorvido, a taxa de vacncia subiu nesse trimestre de 18,6% para

23,8%, as regies da Marginal, da Berrini e da Vila Olmpia possuem juntas pouco

mais de 50% da rea vaga disponvel para locao na cidade em empreendimentos

de Classe A, conforme poder ser observado no Figura 5.4.

Figura 5-4 - Espao vago regies nobres Classe A: Jones Lang LaSalle (2004).

Na regio da Marginal Pinheiros a alta de vacncia decorrente, sobretudo, dos

espaos que vagaram nos ltimos anos e que ainda no foram ocupados. J nas

regies da Berrini e da Vila Olmpia a alta vacncia conseqncia principalmente

do novo estoque entregue nos ltimos anos e ainda no totalmente absorvido,

Segundo projees traadas pela Jones Lang LaSalle, dentre as regies nobres de

So Paulo a Vila Olmpia a que apresenta maior potencial de crescimento de

escritrios de alto padro at 2.006. O estoque deve aumentar 70% nos prximos

8%12%

17%

5%15% 12%

18%

12% 1%

Faria Lima Itaim Berrini Alphaville Vila Olmpia Paulista Marginal Pinheiros Jardins

17

dois anos, o que far com que a regio passe da atual 8 posio para 5 em

tamanho de estoque (Amaral e Dvila ,2004).

Segundo Amaral e Dvila (2004), nos ltimos dez anos o estoque de escritrios do

bairro passou de 160 mil m2 de rea til para 400 mil m2, a maior parte deles de

Classe B. Os edifcios de Classe AA correspondem hoje a 6% do estoque local e

com o crescimento da oferta esse percentual dever chegar a 15% at 2006.

Ainda segundo Amaral e Dvila (2004), para receber os novos projetos previstos, a

regio, que sofre com congestionamentos, principalmente por causa de suas ruas

estreitas, deve se transformar num bairro modelo nos prximos meses. A

revitalizao da rea, patrocinada pelo poder privado, com o apoio do poder pblico,

por intermdio do Projeto Colmia, promete liberar as ruas para o trnsito de

pedestres, criar estacionamentos subterrneos, alargar as vias principais, entre

outras mudanas.

O projeto de revitalizao e o desenvolvimento dos empreendimentos comerciais

que esto previstos tendem a redesenhar a Vila Olmpia e ampliar sua importncia

no cenrio do mercado de escritrios corporativos da capital paulista.

Na Figura 5.5 poder ser observado o estoque de edifcios de Classe A e AA na

Cidade de So Paulo previsto pela empresa Jones Lang LaSalle para at 2006

(Amaral e Dvila, 2004).

18

ESTOQUE TOTAL 2006Classe A e AA So Paulo

0100200300400500

Berrin

i

Marg

inal

Faria

Lim

a

Pauli

sta

Verb

o Divi

noIta

im

Barra

Fun

da

Vila O

limpia

Jard

ins

Centr

o

Alpha

ville

Moem

a

Classe AA Classe A Em Construo ou Projeto 2004-2006

Figura 5-5 - Estoque total regies nobres Classe AA: Jones Lang LaSalle (2004).

5.2 Anlise de Mercado

Definida idia, o empreendedor j sabe exatamente o que pretende oferecer ao

mercado, a partir deste ponto chegou o momento de analisar o mercado, ou seja,

saber se existe ou no uma oportunidade real para seu empreendimento.

5.2.1 Parmetros de anlise para o lanamento de um empreendimento

imobilirio

Salgado (2002) descreve de maneira objetiva os parmetros necessrios para a

anlise que um empreendedor deve utiliz-los, visando o lanamento de um

empreendimento imobilirio com segurana.

19

Ainda segundo Salgado, (2002) seu foco inicial recai sobre as carncias e desejos

do mercado comprador seguindo-se do diagnstico deste mercado de tal sorte a

estimar os provveis valores de venda das unidades (pesquisa de mercado).

Ainda segundo Salgado (2002), escolhido o tipo de empreendimento volta-se

ateno para a escolha do melhor terreno. Em seguida, a elaborao do projeto

mais adequado e o levantamento do custo de produo, so etapas fundamentais

para a garantia do sucesso.

Cumpridas todas essas etapas pode-se finalmente iniciar as obras de construo.

Ainda segundo Salgado (2002), para a realizao das obras necessria a

existncia dos recursos que possam financiar a sua execuo e as despesas

complementares de publicidade e comercializao entre outras; a origem dos

recursos so as seguintes:

O emprego do prprio capital de giro da empresa, caso haja disponibilidade financeira, assim, se faz necessrio calcular, em um fluxo de caixa, a

remunerao do capital investido;

Segundo Gonzles e Formoso (2002), no processo decisrio, imprescindvel a considerao do valor do dinheiro no tempo, ou seja, a diferena entre a

disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isso se faz necessrio por

20

dois motivos principais: a existncia de incertezas e a necessidade de

remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros;

Ainda segundo Gonzles e Formoso (2002), para buscar recursos junto aos agentes financeiros necessrio pesquisar as taxas praticadas no mercado

escolhendo-se a mais atrativa e segura e fazer um estudo das exigncias e

restries que so feitas pelas financiadoras;

Ainda segundo Gonzles e Formoso (2002), a antecipao das vendas das unidades gera um desgio pela insero do empreendimento para a

comercializao com as unidades ainda no concludas. Assim, compara-se

as alternativas, escolhendo aquela que traz maior rentabilidade ao

empreendedor.

Sabe-se, mesmo que intuitivamente, que a venda antecipada de unidades, embora

capte capital para a cobertura das despesas com a execuo do empreendimento,

reduz fatalmente o valor de mercado das unidades, ou seja, se paga mais por uma

unidade pronta do que por uma outra idntica ainda em projeto (desgio) (Gonzles

e Formoso, 2002).

O que no de se espantar; enquanto o empreendimento no estiver concludo, o

risco disto no acontecer existe e o adquirente se transforma em investidor que

segundo Lavender (1990) apud Gonzlez e Formoso (2002), busca atingir algum

benefcio (financeiro, social ou de outro tipo) com o empreendimento.

21

necessrio conhecer o desgio para que a tomada de deciso seja de forma

consistente e aumente assim a probabilidade de lucratividade (lucro). Neste caso

cabe ao profissional de avaliaes conhecer qual a diferena entre os preos

praticados no mercado, considerando-se unidades iguais, porm negociadas em

momentos diferentes do ponto de vista do prazo de entrega do empreendimento

(Gonzlez e Formoso, 2002).

5.2.2 Exigncias dos agentes financeiros

So muitas as exigncias que os agentes financiadores impem para ter maior

segurana junto aos parceiros, empreendedores, nestas negociaes; tantas so as

exigncias que dificultam em muito a possibilidade de que um novo empreendedor,

sem estrutura financeira, conseguir algum financiamento.

A Caixa Econmica Federal desenvolveu, junto ao Banco Nacional de

Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES), uma lista de condicionantes para

analisar propostas de financiamento, as quais devem conter:

Os principais dados da empresa, tais como razo social, cadastro nacional de pessoa jurdica Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ), nome fantasia,

sigla, endereo completo e contatos;

Valor total do projeto e financiamento pretendido; Finalidade do projeto, efeitos sobre a capacidade de produo, produtividade,

qualidade dos produtos, empregos a serem gerados e outros benefcios;

22

Tempo previsto para implantao total do projeto, com datas previstas de incio e fim;

Modo de execuo do projeto; Projeo das receitas / despesas ao longo do prazo do financiamento e suas

respectivas premissas;

Cronograma de usos e fontes; Relao de bens da empresa, com valor e situao; Garantias a serem oferecidas; Prazos solicitados para o financiamento - carncia e amortizao; Descrio dos objetivos e dos componentes do projeto, de forma precisa,

informando suas caractersticas especficas principais;

Situao atual e a pretendida com a execuo do projeto, mensurando reas, produtos, produes, faturamento, pessoal, processos, equipamentos

principais;

Poltica de compras e vendas, prazos mdios; Anlise do mercado de abrangncia regional e nacional, principais

concorrentes, demanda para os produto(s) ou servio(s) existentes e os que

possam vir a compor o portflio do proponente, a partir da implementao do

projeto (fundamentando sempre origem dos dados, na projeo de cenrio);

Cronograma de execuo fsico-financeiro do projeto; Oramento de investimento detalhado do projeto; Oramento das mquinas e equipamentos fornecido pelo fabricante ou seu

representante autorizado, apresentando o cdigo FINAME (Financiamento de

Maquinas e Equipamentos) dos itens a serem financiados;

23

Em caso de construo, ampliao ou reforma, tambm necessria a

apresentao dos documentos seguintes:

Projeto arquitetnico; Oramento; Especificaes tcnicas sobre a obra; Cronograma fsico-financeiro da obra; Certido de inteiro teor da matrcula atualizada para comprovar a propriedade

do imvel com inexistncia de quaisquer nus;

Fornecer aplicativo onde foram desenvolvidas as planilhas que sustentaram o projeto (quando for o caso) ou detalhar a forma de clculo (memria de

clculo).

Um grande problema inclusive de passivo ambiental, a ser resolvido pelo

empreendedor a aquisio do terreno, livre de qualquer nus, para a implantao

do empreendimento, como exigido pela financiadora. Sabe-se que, em mdia,

segundo Heineck (2002), o terreno custa 15% do valor total do empreendimento, o

que um custo muito elevado para a maioria dos empreendedores, principalmente

os novos.

24

5.2.3 Princpios bsicos para anlise financeira de empreendimentos

O Servio Brasileiro de Apoio a Micro e Pequena Empresa SEBRAE (2005),

esclarece alguns itens, dentre outros, como projeo de vendas, anlise financeira e

pesquisa mercadolgica; trs itens extremamente importantes que devem ser

avaliados pelo empreendedor antes do incio das atividades inerentes ao novo

empreendimento.

5.2.4 Projeo de Vendas

Quando uma empresa est iniciando suas atividades ou um novo empreendimento,

uma das primeiras preocupaes relaciona-se com a quantidade de produtos,

servios ou vendas, em termos unitrios ou em valor monetrio (SEBRAE, 2005).

Para projetar o volume de produo, vendas ou servios, precisa-se considerar,

dependendo do caso:

A necessidade e a procura do mercado consumidor; Os tipos de mercadorias ou servios a serem colocados no mercado; A disponibilidade de pessoal; A capacidade dos recursos materiais mquinas, instalaes; A disponibilidade de recursos financeiros;

25

A disponibilidade de matria-prima, mercadorias, embalagens e outros materiais necessrios.

No incio das operaes, sempre aconselhvel que a expectativa de vendas seja

moderada, pois a empresa necessita de tempo para adquirir experincia e tornar

seus produtos ou servios conhecidos no mercado (SEBRAE, 2005).

5.2.5 Anlise Financeira

Deve-se estabelecer indicadores financeiros que permitam conhecer quais as

condies financeiras relacionadas com o negcio. Faz-se uma estimativa do

resultado da empresa, a partir de dados projetados, bem como uma projeo do

capital necessrio para comear atividade, pois ter que fazer investimentos em

local, equipamentos, materiais e despesas diversas, para instalao e

funcionamento inicial da empresa (SEBRAE, 2005).

5.2.6 Projeo do Capital

Projeo do capital feita uma comparao entre os cronogramas fsico-financeiro

(despesas) e o cronograma de vendas (receita). importante que o cronograma de

vendas seja elaborado de trs maneiras distintas; uma com o resultado esperado

26

pelo mercado, a segunda mais otimista, ou seja, mais receitas, e, por ltimo, de

forma pessimista, prevendo uma vendagem baixa e ainda, inadimplncia alta

(SEBRAE, 2005).

importante elaborar o cronograma destas trs formas pelo fato de o empreendedor

ter noo de at quanto ele pode ganhar, o cronograma otimista, e at quanto ele

pode precisar para concluir as atividades, o cronograma de receitas pessimista.

Assim diminui-se o risco da empresa entrar em um negcio o qual no tenha suporte

financeiro para lev-lo adiante ou no ter a lucratividade esperada.

Considera que o empreendimento j nasce com todas as unidades vendidas e que o

perodo de financiamento igual ao da construo.

Em uma anlise grosseira, necessrio ter em caixa, nos momentos equivalentes, a

diferena gerada pelo confronto das receitas e despesas. Isso ocorre porque, neste

caso, o prazo de financiamento maior que o prazo de construo e a lucratividade

no grande o suficiente para impedir o dficit de caixa.

Assim, o lucro com o empreendimento no ser, igual a diferena final que o caixa

sugere. necessrio remunerar o emprego do prprio capital, inserindo juros, os

quais tambm devem entrar como despesa para calcular a lucratividade que se

espera com o lanamento do novo empreendimento.

27

Quanto se apresenta uma situao menos otimista e mais prxima da realidade que

o mercado impe no momento do lanamento. Leva em considerao a vendagem

de trinta por cento das unidades no momento do lanamento do empreendimento e

a cada ms mais dez por cento das mesmas, at a concluso da vendagem. A cada

ms que a unidade no vendida, esta sofre uma valorizao de venda de um por

cento em relao ao preo base.

Assim, neste caso, quem comprar uma unidade no lanamento, vai estar comprando

um imvel mais barato em um por cento que o cliente que adquirir no ms seguinte

ao lanamento e dois por cento mais barato que outro cliente que comprar o imvel

no segundo ms aps o lanamento, e assim por diante.

Nota-se, em primeira anlise, que o empreendimento desta forma, gera uma

necessidade maior de caixa, em contrapartida, sobra um montante maior em

aproximadamente trinta e trs por cento no final. Mais adiante, para outras anlises

financeiras, usar-se- indicadores.

O ponto de equilbrio (F) indica a partir de quando, relacionado s receitas

provenientes de vendas, o empreendedor passa a ter lucro com o empreendimento

ou a produo mnima para no ter prejuzos.

importante que se conhea a rentabilidade do seu projeto, o que corresponde,

segundo Sebrae (2005), remunerao do capital investido.

28

Taxa de rentabilidade = Lucro lquido x 100

Investimento

Frmula 5.1 - Taxa de rentabilidade : SEBRAE (2005).

Calcula-se ainda quanto rende a atividade operacional da empresa, ou seja, a

lucratividade operacional, a qual representa percentualmente o lucro operacional da

mesma em relao s vendas:

Lucratividade Operacional = Lucro operacional x 100

vendas

Frmula 5.2 - Lucratividade Operacional: SEBRAE (2005).

Por fim, verifica-se em quanto tempo ter-se- o perodo de retorno do capital

investido - Pay Back, considerando-se um determinado nvel de vendas e lucros:

Prazo retorno do investimento = investimento

Lucro lquido

Frmula 5.3 - Prazo de Retorno do Investimento: SEBRAE (2005).

Para um empreendimento mobilirio, o lucro liquido, sugerido da forma acima por

Sebrae (2005), ser o somatrio das diferenas de receitas e despesas que se

daro ao longo da implantao. Somente aproximadamente, no dcimo stimo ms,

conseguido, na totalidade, o retorno do capital investido; quando o caixa que era

negativo passa a positivo em favor do empreendedor.

29

Convm tambm salientar que o Pay Back, embora muito usado, no uma medida

de lucratividade do investimento, reflete mais a preocupao do empresrio com a

recuperao do capital investido; no considera o valor do dinheiro no tempo.

Por isso, recomenda-se que este mtodo seja usado como elemento auxiliar na

tomada de deciso.

5.2.7 Pesquisa Mercadolgica

Todas as decises sobre novos empreendimentos contm um certo grau de

incerteza, tanto em relao informao nas quais esto baseadas, como em

relao s suas conseqncias. Assim, o sucesso de uma pesquisa mercadolgica

a principal orientao para a deciso. Isto significa que a pesquisa deve ser

empreendida somente quando os seus resultados possam contribuir para diminuir a

incerteza ou influenciar decises.

No h qualquer razo para se fazer uma pesquisa mercadolgica se, ainda

segundo Sebrae (2005), o tomador de deciso (o empreendedor) no pretende

alterar sua posio inicial, no acredita ou no compreende os seus verdadeiros

resultados. A pesquisa no deve ser conduzida para satisfazer curiosidade pessoal

ou para justificar uma deciso que j est tomada.

Para o sucesso de um projeto de pesquisa mercadolgica, o empreendedor deve

despir-se de todos e quaisquer pressupostos. A informao, por si s, no leva

30

deciso nem ao sucesso: preciso escolher um curso de ao que ajude a

identificar problemas e oportunidades e que indique caminhos que reduzam as

incertezas.

A grande maioria dos dados externos necessrios s empresas secundria, isto ,

so regularmente obtidos e organizados por entidades pblicas ou privadas, como

prefeituras municipais, secretarias de estado, rgos do Governo Federal, entidades

de classe, universidades, entre outras fontes, como:

IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica; SEBRAE - Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas; Associaes Comerciais, Industriais e Sindicatos; Centro de Pesquisa, Cooperativas e Agncias de Desenvolvimento; Centros Tecnolgicos; Jornais, revistas e publicaes especializadas.

Somente nas circunstncias e hipteses de esgotamento das fontes secundrias e

se as necessidades de informao persistirem, deve-se pensar na consulta direta s

fontes originais, ou seja, na obteno de dados primrios.

Os dados primrios servem para a abertura ou expanso de um novo negcio, a

primeira providncia que um empreendedor deve tomar desenvolver uma anlise

mercadolgica. A pesquisa um recurso vital que serve para:

Conhecer o perfil do cliente: caracterizao dos clientes nos aspectos quantitativos (potencial do mercado, participao da empresa no mercado,

31

etc) e qualitativos (estilo de vida, caractersticas comportamentais, hbitos de

consumo, escolaridade, renda, etc);

Perceber a estratgia dos concorrentes e observar seus pontos fortes e fracos;

Analisar os fornecedores e as empresas que fornecem produtos e servios: sistema de vendas e distribuio; polticas de preos e cobrana; qualidade

dos produtos e servios. O objetivo possibilitar ao empreendedor a

avaliao comparativa de seus potenciais fornecedores e, a partir de certos

critrios, definir uma classificao dos mesmos para orientar o processo de

compras, ou, se for ocaso, de terceirizao de atividades;

Dimensionar o mercado; Identificar o segmento de mercado mais lucrativo; Detectar novas tendncias; Avaliar a performance de seus produtos e servios; Identificar a quantidade ou volume que o mercado capaz de absorver e a

que preos estes produtos podero ser vendidos.

Pode-se analisar com estes parmetros: o tamanho do mercado; a sua

segmentao; costumes e hbitos do consumidor; melhorias tcnicas ou comerciais

em produtos j existentes; novas utilidades para produtos; novos produtos; deciso

de abandono de produtos; testes de longevidade (ciclo de vida); testes de

confiabilidade (problemas tcnicos); testes de desempenho (produtividade); testes

de funcionamento; testes de viabilidade; o que os clientes internos e externos acham

da marca; quais as mais conhecidas; qual a sua simbologia; quanto cobra os

32

concorrentes; qual a margem de contribuio; quanto paga os consumidores; quanto

se deve produzir (ponto de equilbrio); problemas de localizao; de comercializao;

estudos de implantao; definio de rotas e logstica; mapeamento da concorrncia

direta e indireta; estudo dos diferenciais competitivos; estudo para parceria e

terceirizao; definies e levantamentos de cenrios; estudos de viabilidade

econmico-financeiros mercadolgicos; definir as estratgias de promoo; estudos

de otimizao de mdia; testes de recall e de lembrana; campanhas de incentivos e

de endomarketing.

Para o desenvolvimento, o empreendedor deve seguir os seguintes passos:

Primeiro passo: definir, de forma clara, os objetivos que se pretende atingir, os dados ou informaes necessrias;

Segundo passo: selecionar as fontes de pesquisa que sero abordadas, sejam as envolvidas com o problema, ou outras, que mantenham pontos

diferentes de interao com o mercado;

Terceiro passo: abordar as fontes selecionadas, coletando informaes e subsdios para solucionar o problema;

Quarto passo: obter dados diretamente das fontes primrias; sejam consumidores, usurios de um servio, fornecedores ou sociedade em geral.

Esta etapa requer conhecimentos de estatstica, metodologia de coleta e

anlise de dados;

33

Ainda segundo Sebrae (2005), faz-se necessrio elaborao de um projeto de

pesquisa que defina claramente:

O motivo ou problema que d origem pesquisa; Os objetivos a serem atingidos; A definio da populao-alvo e do tamanho e tipo de amostra; A metodologia a ser utilizada; As estratgias e instrumentos para coleta de dados; Os resultados esperados; O cronograma de execuo; O oramento do trabalho a ser considerado pelo empreendedor como

investimento pr-operacional.

Dentre as tcnicas de pesquisa mais utilizadas, pode-se destacar:

Pesquisa documental e bibliogrfica - consiste na anlise de fontes secundrias (documentos, livros, fitas de udio e vdeo, fotografias, etc);

Observao direta - consiste na utilizao dos sentidos (neste caso especifico a utilizao da viso) para estudos e levantamentos;

Entrevistas (pessoais e por telefone) - consistem na conversao, de forma sistemtica e objetiva, entre duas pessoas, a respeito do fenmeno em

estudo;

Questionrios - consistem numa srie ordenada de perguntas, efetuadas por escrito e respondidas sem a interferncia do entrevistador;

34

Estudos de grupo - consistem no levantamento de opinies ou testes de utilizao atravs de uma reunio ou dinmica de grupo.

O conhecimento de alguns aspectos da vida das empresas deve permitir a avaliao

do grau de atratividade do empreendimento, subsidiando a deciso do futuro

empresrio na escolha do negcio que pretende desenvolver. Basicamente, os

riscos do negcio referem-se a:

Sazonalidade - Caracteriza-se pelo aumento ou reduo significativos da demanda

pelo produto em determinada poca do ano. Os negcios com maior sazonalidade

so perigosos e oferecem riscos que obrigam os empreendedores a manobras

precisas. Quando em alto grau, considerado fator negativo na avaliao do

negcio.

A anlise de mercado dever levar em considerao os empreendimentos em

operao.

5.2.8 Definio do empreendimento

A anlise de rvore de deciso o mtodo que pode ser utilizado para identificar o

melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqentes.

35

A primeira etapa desta anlise consiste em construir a rvore de deciso que

corresponde situao de deciso seqencial. A rvore construda da esquerda

para a direita com a identificao apropriada dos pontos de deciso (pontos

seqenciais nos quais deve ser feita uma escolha) e pontos casuais (pontos

seqenciais nos quais ocorrer um evento probabilstico). A construo de uma

rvore de deciso vlida para uma situao de deciso seqencial depende

particularmente da anlise apropriada da situao de deciso geral (Kaziemer,

1982).

Depois de ter sido construda a rvore de deciso, os valores de probabilidade

associados com os eventos ao acaso e as conseqncias econmicas que podem

ocorrer so, ambos, colocados no diagrama. Muitas das conseqncias econmicas

so diversas etapas retiradas do ponto de deciso inicial. Com o fim de determinar

os valores esperados dos atos alternativos no ponto de deciso inicial, os valores

esperados so sistematicamente calculados da direita para a esquerda na rvore de

deciso. Este processo chamado, s vezes, de reverso. Como resultado da

aplicao deste processo analtico, pode ser identificado o melhor ato para o ponto

de deciso inicial (Kaziemer, 1982).

5.3 Anlise de Viabilidade de Empreendimentos

Segundo Kaziemer (1982), a anlise de investimentos consiste em coletar as

informaes e aplicar tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de

36

desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa. A anlise de

viabilidade est relacionada especificamente ao estudo de uma nova construo.

Versa sobre a comparao entre as receitas e as despesas da obra considerando o

tempo decorrido. Se os resultados apontam benefcios, o processo pode prosseguir;

caso contrrio, o projeto deve ser ajustado ou at abandonado.

5.3.1 Viabilidade econmica

Parte-se do pressuposto de que a viabilizao de qualquer negcio comea sempre

pelo aspecto econmico. Dentre as vrias oportunidades, existe sempre a

possibilidade de se identificar a mais atraente para escolher melhor um

empreendimento pelo qual se possa cobrar um bom preo, receber rpido e que

custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas de venda e levantamento de

custos confiveis. Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefcio

projetado para o futuro e alguma garantia de que ele ser realmente obtido (SILVA,

1995).

O preo dever ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser

maiores que os gastos, ou sadas. Resumindo, quando a deciso de investir est

baseada apenas na anlise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de

sadas referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se

de viabilizao econmica (SILVA, 1995).

37

5.3.2 Viabilidade financeira

Segundo Silva (1995), a grande maioria dos negcios de construo civil exige o

investimento de capital, embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a

receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas.

Contratos de prestao de servios de construo civil por empreitada e

incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente

uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma, quando a

deciso de investir est baseada na disponibilidade de recursos, com objetivo de se

obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada

momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira.

Portanto, o estudo de viabilidade econmico-financeira tal que pretende

caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final

do negcio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando,

conseqentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do

empreendimento (Silva, 1995).

Entretanto, no deve, uma anlise prvia de viabilidade, se restringir a uma anlise

econmico-financeira, pois esta no leva em considerao fatores no quantificveis

que influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negcio (Silva,

1995).

38

5.4 Princpios de Anlise e Indicadores de Qualidade da Anlise

Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um

bom cenrio, dispor de um bom modelo matemtico para simulao, conhecer os

indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de clculo e saber interpretar os

indicadores, estabelecendo critrios particulares de deciso (Silva, 1995).

As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo

de deciso de investimento ou de lanamento de novas construes. Principalmente

na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo

empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das

condies momentneas do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa,

embasada em dados (Gonzles e Formoso, 1999).

Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda por influncia de variveis

monitorveis e no monitorveis. As variveis monitorveis so aquelas que o

incorporador pode exercer algum tipo de controle ou pode alter-las de alguma

forma. As variveis no-monitorveis so as que fogem totalmente do raio de ao

do incorporador, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variveis

monitorveis, os custos de produo, o cronograma fsico da obra, o cronograma de

desembolso da produo, as taxas de Bnus e Despesas Indiretas - BDI e a

remunerao dos servios; quanto s variveis no monitorveis, encontram-se,

dentre outras, a expectativa de inflao e dos juros da economia, a variao no valor

dos imveis e a velocidade de vendas ( Gonzles e Formoso, 1999).

39

As tcnicas mais comuns para a tarefa de anlise econmica e financeira so a

Taxa Interna de Retorno - TIR e o Valor Presente Lquido - VPL. Emprega-se

tambm o Custo Peridico - CP, perodo de retorno do investimento (pay back) e o

ndice de Lucratividade - IL. Geralmente, a anlise busca identificar o lucro ou se a

taxa de retorno maior do que a taxa de atratividade.

Decidir escolher entre alternativas disponveis, aps uma anlise baseada nos

critrios da engenharia econmica. Caso haja apenas um investimento em estudo,

seu rendimento dever ser comparado ao rendimento de aplicaes financeiras

correntes no mercado, disponveis ao investidor para o mesmo volume de recursos.

As taxas destas aplicaes sero os parmetros de comparao, definindo a taxa

mnima de atratividade deste investimento.

sempre importante trabalhar com tcnicas que considerem o momento em que

ocorrem as despesas e receitas, por meio de um fluxo de caixa descontado, o que

no incrementa significativamente a dificuldade de anlise. A seguir so revisados

conceitos sobre as tcnicas empregadas na anlise financeira de investimentos.

Para incorporar o custo-tempo do dinheiro, torna-se fundamental determinar uma

taxa de desconto adequada. Esta a primeira questo.

40

5.4.1 Fluxo de caixa

Fluxo de caixa a apreciao das contribuies monetrias (entradas e sadas de

dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simblica j construda. Pode ser

representada de uma forma analtica ou grfica (Galesne, 1999).

O fluxo de caixa de uma incorporao, por ser complexo, exige a montagem de uma

matriz, que relacione as transaes financeiras com os perodos em que foram

efetuadas, podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa (Galesne, 1999).

O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo

do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo,

com vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convenes

cartesianas: fluxos positivos para cima e negativos para baixo. So considerados

fluxos positivos os dividendos, as receitas ou economias realizadas; so

considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicao de dinheiro, o

custo de aplicaes ou as parcelas que foram deixadas de receber (Galesne, 1999).

Fluxos de caixa so construdos para dar apoio a decises empresariais, estudar

aplicaes de resduos de caixa de permanncia temporria e servir de base para a

obteno dos indicadores necessrios para a anlise financeira. No caso do caixa

da incorporao, pode-se mencionar os seguintes indicadores, entre outros:

exposio mxima (ms onde se verifica o maior saldo positivo);

41

prazo de retorno;

taxa de retorno.

Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a

incorporao requisitar o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e

ainda, determinar o momento que parte do faturamento poder ser transferido para o

retorno (Galesne, 1999).

5.4.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa

O capital equivalente a um real aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k% a

.a . equivale a (1+k)t ao final de t anos. Para se dispor de um real ao cabo de t anos

seria suficiente aplicar hoje, a uma taxa de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja,

1/(1+k)t o valor presente de um real a ser recebido dentro de t anos. Assim, um

projeto ser dito rentvel se o total das entradas de caixa trazidas ao presente, a

uma taxa k, tiver um valor superior ao total das sadas de caixa do projeto, tambm

trazidas ao presente mesma taxa k (Galesne, 1999).

Convm discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um

projeto, antes de se passar descrio destes critrios de anlise. Para a avaliao

um projeto de investimento, a taxa de desconto k ser a taxa mnima de

rentabilidade exigida do projeto, tambm chamada Taxa Mnima de Atratividade -

(TMA). Esta taxa representa o custo de oportunidade do capital investido ou uma

42

taxa definida pela empresa em funo de sua poltica de investimentos. Para a

anlise desenvolvida neste trabalho, ser considerada a taxa de desconto k como a

taxa mnima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de

investimentos, ou simplesmente taxa mnima de atratividade. Em ltima anlise, a

taxa de desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa

equivalentes aos valores presentes (Galesne, 1999).

A taxa de desconto, referida como taxa mnima de atratividade, tambm tratada

como custo de capital, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, no

so sinnimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte

da empresa e da conjuntura momentnea da economia. Pode-se discriminar essas

taxas em:

Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) a taxa de captao dos recursos no mercado, seja atravs de instituies financeiras ou investidores

privados;

Custo de oportunidade de capital prprio (ke) o custo de uso do capital prprio da empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas

quando decidida determinada alocao de recursos;

Taxa de reinvestimento (rs) a taxa de aplicaes futuras dos fluxos de caixa positivos gerados pela empresa. No deve ser tomada como o custo do

capital prprio (ke), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser

aplicados a esta taxa, por questes de prazo e volume de recursos. Deve ser

ligada taxa efetiva de reaplicao dos fluxos futuros, nas aplicaes em que

dispe;

43

Taxa mnima de atratividade - TMA do ponto de vista terico, a taxa de desconto deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital prprio (k=ke).

Porm, pode ser substituda por uma taxa politicamente definida pelo decisor,

em funo da poltica de investimento da empresa (k=TMA). A taxa de

atratividade representa a rentabilidade mnima exigida pelo investidor, ou

seja, sua motivao para investir. Como no tem sentido que a TMA seja

inferior ao custo de oportunidade do capital prprio, geralmente adota-se TMA

ke, pois a empresa desejar obter mais do empreendimento do que obteria

em uma alternativa de investimento comparvel e segura, devendo ainda

incluir uma parcela de risco (Galesne, 1999).

Assim, a taxa k de desconto poder assumir um dos valores acima, conforme as

premissas e o enfoque da anlise. Na construo civil, deve-se verificar ainda que

geralmente o investimento prprio pequeno, trabalhando-se fundamentalmente

com os recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a

viabilidade do empreendimento globalmente (Galesne, 1999).

5.4.3 Critrios de fluxo de caixa descontado critrio do valor presente lquido

O valor presente lquido (VPL) de um projeto de investimento igual diferena

entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa

associadas ao projeto e ao investimento inicial necessrio, com o desconto dos

fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela empresa (TMA). Todo projeto de

44

investimento que tiver um VPL positivo ser rentvel; para um projeto analisado,

havendo mais de uma variante rentvel, o de maior VPL ser o mais lucrativo. o

valor presente dos retornos diminudos dos investimentos, descontados at a data

da anlise pela taxa de juros do custo do capital (Galesne, 1999).

5.4.4 Critrio do ndice de lucratividade (IL)

Este critrio consiste em estabelecer a razo entre o saldo dos valores presentes

das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste

critrio tambm, os clculos so efetuados com base na taxa mnima de atratividade

(k) da empresa. Este ndice informa a percentagem de quanto se est ganhando,

alm do custo do capital, em relao ao valor presente do investimento (Galesne,

1999).

5.4.5 Critrio da taxa interna de retorno (TIR)

Por definio, a taxa que anula o valor presente lquido do empreendimento

chamada de taxa interna de retorno (TIR). uma taxa mdia de desconto do fluxo

de caixa, ou, em outras palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de

caixa igual ao investimento inicial. a mnima taxa de retorno que garante a

recuperao da quantidade investida (Gonzalez e Formoso,1999). Todo projeto cuja

45

taxa de retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da

empresa exige para seus investimentos, o negcio interessante (Galesne, 1999).

5.4.6 Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back)

Consiste na anlise do perodo necessrio para se obter o retorno do investimento

inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele

utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se

caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso

deste critrio pode ser justificado quando empregado em conjunto com os critrios

baseados nos fluxos de caixa descontados, jamais como critrio principal (Galesne,

1999).

5.4.7 Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de

viabilidade

Raros so os estudos especificamente direcionados aplicao das tcnicas

apresentadas acima na avaliao de empreendimentos imobilirios.

As tcnicas atualmente em uso para avaliao prvia de empreendimentos utilizam

formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e

46

receitas totais. Como o tempo elemento significativo e a incidncia de custos e

receitas ocorrem em diferentes momentos, importante descontar (ou capitalizar)

tais ocorrncias para uma data nica, usualmente a data do estudo de viabilidade.

Para tanto, identifica-se a taxa de atratividade e/ou custos financeiros incidentes,

para a aplicao dos mtodos disponveis, atravs da engenharia econmica

(Balarine, 1997).

5.5 Anlise de Riscos e Incertezas nas Decises de Investimentos

A incerteza o desconhecimento das condies de variabilidade de um parmetro,

impedindo a adequada previso de seu comportamento.

A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, est diretamente

influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente no tem

domnio. O clima, os acontecimentos polticos e sociais e as descobertas cientficas

so exemplos de fatores que influenciam as decises de investimento. Assim, o

dirigente da empresa deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos: o

risco de fracasso do empreendimento um deles. este risco que o dirigente da

empresa vai se esforar em reduzir, tentando prever, quando no influenciar, a

evoluo futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu investimento

(Galesne, 1999).

47

5.5.1 Incerteza quanto previso das receitas

O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto

resultante do investimento aceito pelo mercado consumidor. Contudo, depender

tambm do tipo de organizao do mercado para o produto considerado. O mercado

consumidor muda ao sabor da alterao dos gostos e das necessidades de cada

consumidor individual. assim que muitos produtos de grande aceitao, num dado

momento, declinam e, at mesmo, desaparecem, enquanto outros podem

apresentar um crescimento muito rpido. Em geral, pode-se constatar que a

incerteza das receitas tanto maior quanto mais inovador o produto (Galesne,

1999).

Para uma situao de monoplio de mercado, o grau de incerteza menos elevado

e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situao

concorrencial, o sucesso da estratgia de uma empresa depender, em grande

parte, da reao das demais tomada de sua ao. Esta segunda fonte de incerteza

mais incmoda que a primeira por fugir totalmente ao controle da empresa que

inicia a ao (Galesne, 1999).

48

5.5.2 Incerteza quanto previso dos custos

A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de

produo tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e estrito

controle dos oramentos. Estes oramentos so baseados em experincias

anteriores da empresa (Galesne, 1999).

Entretanto, esta experincia anterior no se constitui, de forma alguma, em garantia

de repetio de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como

aumentos de preos de matrias-primas, podem contribuir para que as previses

baseadas em sries histricas possam fracassar (Galesne, 1999).

5.5.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos

de caixa do projeto

A conseqncia essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da

rentabilidade esperada. Visto que no se pode assegurar a rentabilidade, pode-se

concluir que a incerteza quanto ao resultado dos fluxos lquidos de caixa seja

tambm elevada (Galesne, 1999).

49

5.5.4 Risco de um projeto de investimento

Risco e incerteza, embora ligados, so noes distintas; so ligados no sentido de

que o risco de um projeto de investimento a conseqncia da incerteza associada

ao projeto; so distintos medida que um projeto de investimento, com resultados

incertos, somente arriscado quando suscetvel de apresentar resultados no

desejados (Galesne, 1999).

5.5.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco

Como visto, em presena de risco, admite-se que h uma probabilidade conhecida

de variao dos parmetros. Conforme infere Riggs (1968) apud Gonzlez (1999),

algumas vezes, o risco to remoto que pode ser desconsiderado como fator; em

outras ocasies precisa ser ignorado pela falta absoluta de dados para anlise ou

porque esta anlise envolve demasiado tempo ou custo.

O risco deve ser considerado se as atividades so projetadas para um futuro

distante e os resultados esto sujeitos a influncias condicionais. necessrio

determinar as alternativas possveis e deve-se desenvolver uma rvore de deciso

(Galesne, 1999)

Ainda segundo o autor supracitado, a identificao das alternativas inclui:

50

Definio dos estados ou condies futuros (mercado e macro economia); Predio da probabilidade de cada estado ocorrer; Determinao dos retornos associados a cada estado.

Estados futuros podem ser antecipados, mas no controlados. A questo chave

decidir quais estados so relevantes para a soluo do problema, limitando a

complexidade de anlise a um nvel razovel.

Algumas questes esto sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais

como datas de lanamento e entrega do produto, custo de produo, tamanho e

especificaes do empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforo, a

empresa poder antecipar as variaes possveis e mant-las nestes nveis durante

a execuo.

Para a anlise do risco, h tcnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as

rvores de deciso. Ainda se pode realizar a anlise da sensibilidade do fluxo de

caixa, percebendo-se a influncia na variao de parmetros importantes, tentando

de forma simplificada prever situaes futuras.

51

6 ESTUDO DE CASO

O empreendimento Plaza I, enquadrado na faixa top do mercado imobilirio de So

Paulo, foi idealizado para um publico alvo do tipo alto padro (Goldman,2004),

motivo pelo qual escolheu-se como caso prtico do presente estudo. Outra questo

relevante na escolha do empreendimento estudado foi o fato de estar associado ao

um outro empreendimento de muito sucesso na capital paulista, denominado Centro

Empresarial Naes Unidas - CENU, conforme ilustrado na Figura 6.1.

Figura 6-1 - Integrao Edifcio Plaza I e Centro Empresarial Naes Unidas Edifcios de Escritrios em So Paulo (2005).

O objetivo do estudo desse empreendimento identificar como a fase de viabilidade

se refletiu na formatao do produto, pela anlise de seus indicadores especficos, e

52

comparar os resultados gerados pelo estudo de viabilidade com o resultado real do

empreendimento.

Para realizao do estudo utilizaram-se valores de custos desatualizados, sem a

devida correo monetria, pela impossibilidade em divulgar os valores reais do

empreendimento. Portanto os valores de custos do empreendimento apresentados

no estudo de caso so irreais, devendo ser considerados apenas para apresentao

deste trabalho de concluso de curso. Tal fato no impediu o desenvolvimento

desse trabalho.

6.1 Edifcio Plaza I

No ano de 2000 um grupo de incorporadores, incluindo alguns que participaram da

construo do Centro Empresarial Naes Unidas CENU, hoje visto como um

marco no mercado de empreendimentos imobilirio de So Paulo, associaram-se

para viabilizar o Plaza I, um edifcio de escritrios com cerca de 800 metros

quadrados de rea de laje. Com unidades do tipo AA - padro que abrange

sofisticadas instalaes prediais com comunicao de dados e voz - o edifcio situa-

se entre a avenida Engenheiro Lus Carlos Berrini e a marginal do rio Pinheiros,

regio paulistana que teve significativa expanso imobiliria na ltima dcada.

O edifcio Plaza I est classificado como um edifcio de escritrios de alto padro,

conforme Goldman (2004). A formatao deste empreendimento, no entanto, foi

focada em um nicho dentro deste pblico, que est associado aos grandes

53

investimentos de multinacionais que associam os empreendimentos moda, e

composto fundamentalmente por corporaes que escolhem um empreendimento

com o mesmo critrio que os indivduos da classe alta escolhem uma roupa ou

acessrio, ou seja, pela grife associada ao produto, acredita-se que a imagem esteja

associada regio da Berrini que , atualmente, o local de maior concentrao das

grandes corporaes na capital paulista.

A partir do conhecimento desse pblico, de suas preferncias e ansiedades, a

formatao do empreendimento procurou traduzir o que o mercado est buscando, e

para isso foram criados diferenciais relacionados localizao, facilidades e

estrutura oferecida que tem como objetivo levar o empreendimento a se destacar

dentro de seu mercado.

6.1.1 Caractersticas do Empreendimento

Terreno Disponvel

Endereo: Rua James Joule x Edward Weston x Leon Foucal Z3 rea do Terreno: 2.681,76 m2 Aproveitamento mximo: 4 x rea total = 10.727,07 m2 Ocupao mxima permitida: 31,25% = 838,05 m2 Categoria de uso: S2 e C2 Escritrios e Lojas Recuos: R1 = 5,00m / R2 = 4,00m

54

A Figura 6.2 mostra a real localizao do terreno disponvel para a construo do

edifcio Plaza I.

Figura 6-2 - Localizao do Empreendimento: Edifcios de Escritrios em So Paulo (2005).

6.1.2 Descrio do Projeto

Uso Proposto: S2 e C2 Escritrios e Lojas

Ocupao proposta: 29,83% = 800,00 m2

Aproveitamento Proposto: 4 x rea total = 10.727,04 m2

Edifcio contendo 4 subsolos para estacionamento e equipamentos, capacidade de at 330 vagas com manobristas (01 vaga para cada 32,80 m2

55

de rea computvel), sendo o mnimo legal 216 vagas (01 vaga para cada

50,00 m2 de rea computvel).

Pavimento trreo contendo acesso, pilotis, hall, escritrios e loja com 310,00 m2 de rea computvel. A loja ter mezanino com rea computvel de 90,00

m2, num total de 400,00 m2. O pavimento trreo conter ainda mezanino com

rea para zelador e sala de segurana.

Pavimento tipo 1 ao 14 - andares divisveis em at 02 unidades autnomas, rea computvel na laje de 680,00 m2 e rea no computvel

(terraos) de 13,00 m2, num total de 693,00 m2, mais reas de vazios,

elevadores e shafts de 35,00 m2.

Pavimento duplex com rea total computvel de 886,00 m2 e rea no computvel de 26,00 m2, mais 65,00 m2 no computvel para circulao.

A distribuio de vagas na garagem ser de 20 vagas por pavimento tipo, 20 vagas para pavimento duplex, 13 vagas para loja e 12 vagas para o

condomnio.

Pavimento tcnico para equipamentos (16), acesso ao heliponto, com dimenses permitir a homologao pelo Comando Areo Regionais -COMAR.

Circulao vertical, previsto 05 elevadores comuns, mais 01 elevador de segurana (h= acima de 60,00m) e 2 escadas de segurana.

Nmero de unidades autnomas no projeto = 30 unidades.

A Tabela 6.1 demonstra a distribuio de reas por unidades autnomas e as reas

comuns do edifcio.

56

Tabela 6.1 - rea da proposta Edifcio Plaza I

PREFEITURA CONDOMNIO

Local rea computvel

(m2)

rea no

computvel

(m2)

Shafs,

Elevadores (m2)

rea Desp.

S/Laje (m2)

1 ao 4 Subsolos 4 x

2.018,00 m2 - 8.072,00 90,00 -

Trreo - Acessos e loja 310,00 490,00 - 1.218,00

Mezanino = 136,00 m2

Zelador = 100,00 m2 90,00 100,00 - -

1 ao 14 Pavimento. Tipo

14 x(680,00+13,00 m2) 9.520,00 182,00 490,00 -

15 Pavimento Duplex N.

Inf. - 680,00+13,00 m2 N.

Sup. 206,00+13,00 m2

680,00

206,00

13,00

78,00

35,00

35,00

-

-

16 Pavimento - 400,00 - 328,00

Heliponto - - - 400,00

Total 10.806,00 9.335,00 650,00 1.946,00

rea total para Prefeitura = 20.141,00 m2

rea Total construda= 22.737,00 m2

rea provvel de venda Laje tipo com 20 vagas = 1.400,00 m2

57

6.2 Estudo de Viabilidade Econmico-Financeiro

Devido ao grande sucesso do Centro Empresarial Naes Unidas - CENU, e a

consolidao da regio da Avenida Lus Carlos Berrini como novo centro empresarial

de So Paulo, para a implantao do empreendimento Plaza I foi criado pelos

incorporadores um cenrio otimista com relao anlise do mercado, pois no fim

dos anos noventa o mercado se mostrava carente desse tipo de empreendimento

para atender uma classe especifica elevada.

Portanto, o estudo de viabilidade para implantao do Plaza I se baseou na anlise

econmico-financeira do empreendimento.

6.2.1 Montagem da Incorporao

Para implantao do empreendimento Plaza I, a incorporao foi dividida em dois

momentos:

Momento 1: Compra de terrenos estratgicos, neste momento a incorporao formada por trs cotistas com 33,33% cada , definiu o preo final das

compras e o aporte mximo dos incorporadores, e para o empreendimento

estudado foi definido o preo alvo-final da compra das casas e o aporte

mximo dos incorporadores, conforme demonstrado na Tabela 6.2

58

Tabela 6.2 - Compra de terrenos estratgicos

Definies Valor Total Valor por m2

Preo alvo-final da compra das casas R$ 8.786.108,00 R$ 3.276,25

Aporte mximo de cada incorporador R$ 3.000.000,00 R$ 3.356,00

Momento 2: Repasse para investidores, neste momento os incorporadores formataram o preo de venda do empreendimento para os investidores,

considerando o preo por adeso ao empreendimento por investidores, o

lucro bruto dos incorporadores, o valor da intermediaes das